UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

Cu titlu de manuscris C.Z.U: 340.12(478)(043.2)

GGUUUU DDUUMMIITTRRUU

VALORIFICAREA BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE N CONTEXTUL DEZVOLTRII SISTEMULUI CADASTRAL AL

REPUBLICII MOLDOVA

Specialitatea 12.00.01 Teoria general a dreptului; Istoria statului i dreptului;

Istoria doctrinelor politice i de drept

Tez de doctor n drept

Conductor tiinific: _____________ NEGRU Andrei, doctor n drept, confereniar universitar

Autor: ______________

CHIINU, 2011

2

Guu Dumitru, 2011

3

CUPRINS

ADNOTARE (romn, rus, englez) ............................................................................................. 5

LISTA ABREVIERILOR................................................................................................................. 8

INTRODUCERE ............................................................................................................................... 9

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII CADASTRULUI

BUNURILOR IMOBILE ............................................................................................................... 16

1.1 Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului .......................................................... 16

1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile n Republica Moldova... 24

1.3 Problemele dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea

sistemului cadastral ............................................................................................................. 32

1.4 Aspecte socio-juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova ............... 44

1.5 Concluzii la capitolul 1 ........................................................................................................... 59

2. PARTICULARITILE ISTORICO-TEORETICE DE ABORDARE A FENOMENULUI

JURIDIC DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI ........................................................................ 61

2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutiv a sociologiei juridice ....................................................... 61

2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice i esena sa praxiologic ............................ 71

2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetrii sociologice i particularitile metodologice

ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice....................................................................... 79

2.4. Concluzii la capitolul 2 .......................................................................................................... 88

3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE A SOCIOLOGIEI JURIDICE N

DETERMINAREA I DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL ................................. 89

3.1. Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral ............................................. 89

3.2. Piaa imobiliar i tendinele dezvoltrii ei n Republica Moldova..................................... 122

3.3. Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind implementarea cadastrului bunurilor imobile.... 146

3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii bazat pe valoarea de pia a lor... 153

3.5. Problemele constituirii Cadastrului General n Romnia .................................................... 163

3.6. Concluzii la capitolul 3 ........................................................................................................ 170

CONCLUZII GENERALE I RECOMANDRI ..................................................................... 173

BIBLIOGRAFIE ........................................................................................................................... 177

4

ANEXE:.......................................................................................................................................... 186

Anexa 1. Structura sistemul de eviden i nregistrare a bunurilor imobile n Republica Moldova

pn n anul 1999 ............................................................................................................................ 186

Anexa 2. Furnizarea informaiei cadastrale.................................................................................... 186

Anexa 3. Integrarea sistemului informaional cadastral cu alte sisteme informaionale ......187

Anexa 4. Situaia cu privire la nregistrarea bunurilor imobile n localitile urbane .......................... 188

Anexa 5. Chestionar sociologic: Crearea i perfecionarea Sistemului Cadastrului Naional ........ 191

Anexa 6. Chestionar sociologic: Corupia ca fenomen social n sistemul de nregistrare a

bunurilor imobile ......................................................................................................................... 191

Anexa 7. Tabelul A.1 Structura tranzaciilor pe regiuni n funcie de destinaia funcional

a obiectelor (% fa de total)............................................................................................................ 193

Tabelul A.2 Ponderea tranzaciilor cu terenuri agricole ................................................................. 193

Tabelul A.3 Ponderea tranzaciilor cu apartamente......................................................................... 194

Tabelul A.4 Ponderea tranzaciilor cu loturi de pe lng cas ....................................................... 194

Tabelul A.5 Ponderea tranzaciilor cu alte obiecte imobile .................................................................... 194

Anexa 8. Chestionar sociologic aplicat experilor: Vnzarea si cumprarea terenurilor agricole

persoanelor fizice i juridice strine ............................................................................................... 195

Anexa 9. Chestionar sociologic: Crearea i implementarea Sistemului Cadastrului Naional ....... 197

Anexa 10. Clasificatorul obiectelor comerciale ............................................................................ 200

DECLARAIA PRIVIND ASUMAREA RSPUNDERII ....................................................... 202

CURRICULUM VITAE ............................................................................................................... 203

5

ADNOTARE Guu Dumitru Valorificarea bazelor sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral

al Republicii Moldova, tez de doctor n drept, Chiinu, 2011

Structura tezei este urmtoarea: introducere, trei capitole, concluzii generale i recomandri, bibliografie cu 184 titluri, 10 anexe, 169 pagini text de baz, 11 figuri, 24 tabele.

Numrul de publicaii la tema tezei. Rezultatele obinute au fost publicate n 42 lucrri tiinifice, dintre care 5 sunt monografii.

Cuvinte-cheie: sociologie juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, corupie, anchet sociologic, pia imobiliar, sistem informaional, privatizare, evaluare a bunurilor imobile i informaie cadastral.

Domeniul de studiu. Teza vizeaz valorificarea bazelor sociologiei juridice n domeniul dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, invocnd tiinele teoriei dreptului i sociologiei pentru investigaii complexe ale fenomenelor socio-juridice n crearea cadastrului bunurilor imobile. Studiul dat relev importana cercetrii sociojuridice a realizrii drepturilor de proprietate, securitii lor i a funcionrii efective a sistemului cadastral.

Scopul i obiectivele tezei const n cercetarea aspectelor si problemelor privind practica crerii cadastrului bunurilor imobile, securitatea juridic a dreptului de proprietate.

Noutatea i originalitatea tiinific a investigaiei efectuate const n studierea i definitivarea fenomenelor sociojuridice, care determin dezvoltarea sistemului cadastral. Cercetrile sociologice n concordan cu deciziile practice ale organelor de resort ajut la formarea sistemului unic de identificare, nregistrare i evaluare a bunurilor imobile narmnd totodat teoria general a dreptului cu noi coninuturi categoriale. Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelor sociologie juridice, perfectarea legislaiei n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind combaterea fenomenului de corupie n sistemul cadastral, i simplificarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile.

Semnificaia teoretic i valoarea aplicativ a investigaiei const n valorificarea metodelor tiinifice i a categoriilor, i mbogirea lor cu coninut n urma cercetrilor fenomenelor sociale complexe att din perspectiva teoriei dreptului, ct i din cea sociojuridic. Utiliznd potenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i au fost elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme. Valoarea cercetrii date const n aplicarea noilor categorii specifice sociologiei juridice, care se mbogesc cu coninut, n aplicarea datelor concrete sociologice i a metodelor avansate, n dezvoltarea sistemului cadastral din Republica Moldova, pentru organizarea efectiv a informrii populaiei i sporirea eficienei sistemului fiscal.

Implementarea rezultatelor tiinifice. Rezultatele au fost utilizate n activitatea Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, au servit drept baz empiric pentru modificarea Legii Cadastrului Bunurilor Imobile i la elaborarea Strategiei de Dezvoltare a Sistemului Cadastral in Republica Moldova.

6

, , , 2011 : , , , ,

184 , 10 , 169 , 11 , 24 . .

42 , 5 . : , , ,

, , , , , .

. , - . .

, .

- , , . , , . .

, , . , . , , , .

. , .

7

ANNOTATION

Guu Dumitru Application of the Principles of Sociology of Law in the Development of the Cadastral System in the Republic of Moldova, thesis for

doctorate in law, Chiinu, 2011

The thesis consists of an introduction, three chapters, conclusions and recommendations, a bibliography with 184 headings, 10 appendices, 169 pages of text, 11 charts and figures, and 24 tables.

Number of publications on the topic of the thesis. The research results were published in 42 scientific papers, five of which are monographs.

Key words: Cadastre, Corruption, Cadastral Information, Information System, Legal Sociology, Privatization, Real Estate Appraisal, Real Estate Cadastre, Real Estate Market, and Sociology Survey.

Research and thesis objectives. The thesis analyzes the application of socio - judicial principles in the development of the cadastral system in the Republic of Moldova, using theories of law and sociology for the purpose of a complex invesigation of the socio - judicial phenomena in the creation of real estate cadastre. The study undescores the importance of socio-judicial research in strengthening and protecting property rights and maintaining order in the cadastral system.

The scope of the thesis consists in the research of key issues regarding the history of real estate cadastre and the legal protection of property rights.

The novelty and scientific originality of the investigation lies within the study of socio-judicial phenomena, which determine the development of the cadastral system in the Republic of Moldova. The consolidation of sociological research and ongoing government decisions aids in the formation of a unique concept of identification, registration, and appraisal of real estate while also enriching the general judicial theory with new content categories. Solved scientific problem in using bases sociology summarizes legal and cadastral legislation perfecting developing recommendations on combating corruption in the cadastral system, and simplify the registration of real estate.

The theoretical significance and applied value of the research lies in the application of scientific methods and categories, as well as their enrichment with content following the research of complex social phenomena from legal and socio - judicial perspectives. Utilizing the categorical potential of legal sociology, the research identifies flaws in the execution and development of the cadastral system and provides solutions to the most stringent problems. The value of the results lies in the application of new categories specific to legal sociology. Applying sociological data and advanced methods in the continuing development of the cadastral system in the Republic of Moldova fosters a favorable environment for the organization of an information system benefiting the population and imporving the efficiency of the fiscal system.

The studys results were utilized by the Agency for Land Relations and Cadastre and served as empirical basis for the amendment of the legislation concerning real estate cadastre and the elaboration of the strategy for the development of the cadastral sysytem in the Republic of Moldova.

8

LISTA ABREVIERILOR

ACSA Agenia Naional de Dezvoltare Rural

AID Asociaia Internaional pentru Dezvoltare

ARFC Agenia Relaii Funciare i Cadastru

BM Banca Mondiala

BNS Biroul Naional de Statistic al Republicii Moldova

CAMA Sistemul computerizat de evaluare masiv

Comisia FIG Comisia Federaiei Internaionale a Geometrilor

OCT Oficiul Cadastral Teritorial

OIC Cadastru Oficiul Informaional Central Cadastru

OIPPC Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru

ONU Organizaia Naiunilor Unite

PPC Primul Proiect de Cadastru

PSPP Proiectul de Susinere a Privatizrii Pmntului

RSSM Republica Sovietic Socialist Moldoveneasc

RUSBI Registrul de Stat al Bunurilor Imobile

SCERS Strategia de Cretere Economic i Reducere a Srciei

SIDA Agenia Suedez pentru Dezvoltare i Cooperare

TACIS Asistena Tehnic pentru Comunitatea Statelor Independente

USAID Agenia Statelor Unite ale Americii pentru Dezvoltarea Internaional

9

INTRODUCERE

Actualitatea i importana problemei abordate. Instituirea unui stat democratic i a unei

economii de pia depinde foarte mult de modul de implementare a schimbrilor n ceea ce privete

formele de proprietate, sistemul de valori etc. Ele vizeaz nsi existena uman i, asemeni unei

hrtii de turnesol, msoar gradul de democraie al unei sau altei ri. Aceste schimbri constituie

condiia primordial a succesului modernizrii. ns ele nu pot fi realizate peste noapte, deoarece

implic transformri fundamentale, n primul rnd, n contiina indivizilor.

Actualitatea temei propuse rezid n necesitatea racordrii teoriei tiinifice i a practicii juridice

la realitile sociale. Cercetarea teoretico-metodologic i empiric a sistemului cadastral n cadrul

societii noastre este legat indispensabil de studiile n domeniul sociologiei, care au tangene cu

jurisprudena.

Tinznd s ne integrm n Uniunea European, precum i n comunitatea mondial, trebuie s

reconstituim instituiile noastre de specialitate n conformitate cu noile cerine internaionale.

Schimbri cardinale necesit nu numai instituiile sociale formale, dar i cele neformale, inclusiv

sistemul de valori i normele de comportament. Or, nu poate fi democraie fr drept de proprietate,

nu exist drept de proprietate fr instituia cadastrului.

La etapa actual procesele democratizrii vieii sociale includ i sociologizarea dreptului, care

se manifest n tendina de a studia aspectul social al fenomenelor juridice.

Investigaiile sociologice n general i cele sociojuridice n special contribuie la efectuarea

msurrilor aspectului social privind eficacitatea funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i

rezultatele analizei ne permit s trasm cile de perfecionare i dezvoltare calitativ a cadastrului.

Proprietatea, scria sociologul romn D. Gusti, este un fenomen sufletesc, economic, juridic i

politic n acelai timp ... i pentru a fi de durat, trebuie s fie garantat [50, p. 31].

Importana implementrii cadastrului este indiscutabil pentru fiecare ar. Mai simplu spus,

acest sistem poate fi comparat cu o list din care orice doritor poate lua cunotin de fiecare imobil

din ara respectiv i proprietarul lui, caracteristicile tehnice, amplasarea, valoarea i alte aspecte ale

proprietii. Este vorba de o multitudine de indicatori cu ajutorul crora se pot obine diferite

combinaii, ca rezultat al procesrii datelor prin intermediul unor programe computerizate

sofisticate, n funcie de scopul propus proiectarea reuit a unui drum, amplasarea potrivit a un

cartier locativ astfel s fie mai puin afectat de diferite cataclisme, inclusiv seisme.

La general vorbind, importana cadastrului rezid n faptul c disponibilitatea unei asemenea

baze de date ar facilita:

10

inerea unei evidene stricte i corecte asupra proprietilor imobiliare i a proprietarilor lor; circulaia liber a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, inclusiv n afara hotarelor rii; gestionarea proprietilor imobiliare dup bunul plac al proprietarilor; asigurarea din partea statului a garaniei dreptului de proprietate asupra imobilelor; impozitarea echitabil a tuturor bunurilor imobile, majorarea acumulrilor la buget i, implicit,

dezvoltarea comunitilor (potrivit Ageniei Relaii Funciare i Cadastru actualmente ponderea

acumulrilor la buget constituie 4-5%, adic circa 1 miliard de lei, iar n rile dezvoltate acest

indicator constituie 25-35%);

delimitarea terenurilor proprietate public a statului i proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale;

crearea cadastrelor de specialitate, inclusiv a cadastrului apelor, cadastrului pdurilor, cadastrului plantaiilor perene etc.;

construcia diferitelor case i cartiere de locuit, instalaii inginereti, a iazurilor artificiale, plantarea pdurilor, plantaiilor, fiilor forestiere, construciilor hidrotehnice etc. Firete, importana efecturii activitilor menionate, precum i a multor altor activiti, const

n faptul c se vor crea posibiliti pentru excluderea factorului uman, adic a subiectivismului la

luarea deciziilor, lucru foarte important, mai ales pentru Republica Moldova, unde, pn a trece la

economia de pia, foarte multe hotrri se adoptau n mod samavolnic.

Pentru ca aceste i multe alte activiti s fie efectuate cu succes este necesar descentralizarea

sistemului cadastral, oficiile cadastrale teritoriale s aib mai mult autonomie i s poat lua

decizii de sine stttor. Un imperativ n realizarea aceluiai scop este dezvoltarea sectorului privat al

cadastrului, corectarea erorilor la elaborarea planurilor cadastrale i transpunerea lor n natur, mai

ales a celor ntocmite n cadrul implementrii Programului Naional Pmnt. O problem foarte

important i actual este pregtirea specialitilor n domeniu. n prezent, conform datelor statistice

ale Ageniei Relaii Funciare i Cadastru, din cei circa 950 de ingineri cadastrali numai 10% au

studii superioare.

Totui, pentru ca deciziile luate, fie la nivel central sau local, s corespund necesitilor

sociale, s fie puse n slujba intereselor rii, a comunitilor i a cetenilor, este necesar ca la baza

lor s stea studii sociologice complexe. Altfel spus, n foarte multe cazuri, dac aceasta este posibil,

nainte de a consulta cadastrul, trebuie s ntrebm societatea dac planurile statului, comunitii nu

vin n contradicie cu interesele lor. Iat de ce un aport considerabil la dezvoltarea i implementarea

sistemului cadastral n Republica Moldova l poate avea sociologia. Investigaiile sociojuridice ale

fenomenului juridic contribuie la verificarea ipotezelor teoretice naintate, extinderea bazei

empirice, furnizeaz date privind eficacitatea funcionrii mecanismelor juridice i sociale pentru

11

generalizri teoretice, astfel mbogind i stimulnd dezvoltarea teoriei generale a dreptului.

Totodat se realizeaz funcia teoretico-gnoseologic n concretizarea tezelor i categoriilor generale a

teoriei dreptului pe de o parte, iar pe de alta pentru contientizarea i valorificarea datelor empirice.

Identificarea problemelor de cercetare: n teza o atentie deosebita se acorda studierii practicii

crerii, funcionrii i dezvoltrii sistemului cadastral al Republicii Moldova, determinarii

tendinelor de dezvoltare i aplicare a sociologiei juridice n studierea acestui fenomen.

Scopul i obiectivele tezei. Scopul tezei const n cercetarea aspectelor i problemelor privind

practica crerii cadastrului bunurilor imobile, protejarea juridic a dreptului de proprietate n

condiiile trecerii la economia de pia.

Atingerea scopului s-a efectuat prin urmtoarele obiective: analiza aspectelor principale n

constituirea sociologiei juridice; conturarea problematicii sociologiei juridice i a conceptelor

teoriei generale a dreptului; analiza conceptelor i a principalelor categorii ale sociologiei juridice,

acestea formnd baza metodologic pentru cercetrile n domeniul sistemului cadastral n Republica

Moldova; relevarea principalelor particulariti ale cercetrilor empirice sociologico-juridice;

urmrirea tendinelor n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova i impactul lui

asupra populaiei; elaborarea bazei metodologice, metode i tehnici ale investigaiei sociologice n

domeniul crerii i dezvoltrii sistemului cadastral.

Noutatea tiinific i originalitatea. Crearea sistemului cadastral este o sarcin social nou

pentru rile postsocialiste, proces care necesit o concordare a cunotinelor teoretice cu deciziile

practice ale organelor de resort. ns pn n prezent acest fenomen nu a fost cercetat, asupra acestui

fapt pronunndu-se autorul tezei.

Constituind o surs de satisfacere a necesitilor social-vitale, actualmente bunurile imobile sunt

subiectul unor ample dezbateri. Unul dintre proiectele de cea mai mare amploare n cadrul

proceselor reformatoare din Republica Moldova, care a demarat n deceniul trecut, este legat de

formarea sistemului unic de identificare, nregistrare i eviden a bunurilor imobile.

Acum suntem deja n perioada cnd se culeg din plin rezultatele implementrii Primului Proiect

de Cadastru n ar, proiect menit s creeze cadrul funcionrii raionale a pieei bunurilor imobile.

n acest context, este important: stabilirea nivelului de informare i contientizare de ctre

populaie a necesitii crerii cadastrului bunurilor imobile; combaterea fenomenului corupiei n

sistemul de nregistrare a proprietilor imobiliare; identificarea gradului de informare a diverselor

categorii ale populaiei despre implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat

pe valoarea de pia, reliefarea necesitii perfecionrii i dezvoltrii sistemului cadastral i a strii

reale i tendinelor de dezvoltare a pieei imobiliare, evidenierea impactului social al sistemului

12

cadastral asupra populaiei, elaborarea bazei metodice sociologico-juridice a studierii sistemului

cadastral i a importanei acestui proiect, care, de altfel, a pus baza funcionrii efective a economiei

bisectorale. Lege este faptul c proprietatea privat constituie fundamentele crerii i dezvoltrii

economiei de pia. Avnd posibilitatea de a deine n proprietate diferite bunuri, membrii societii

sunt stimulai s depun eforturi pentru creterea economic. Acest mecanism simplu, ca rezultat,

determin succesul celor ingenioi, insisteni, capabili i srguincioi. Dar aceast lege i acest

mecanism rmn s fie doar miezul sistemului complex, care necesit un ir de elemente pentru

crearea cadrului n care vor exista ele. Anume crearea unui astfel de cadru urma s fie sarcina

primordial a politicii de stat n procesul tranziiei la economia de pia. Autorul, ns, pentru a

putea determina care este reuita nfptuirii acestei sarcini n domeniului proprietii imobiliare si

propune s efectueze un studiu analitic asupra acestui subiect i s fac o descriere a situaiei

existente n ar.

Problema tiinific soluionat rezum n valorificarea bazelor sociologie juridice, perfectarea

legislaia n domeniul cadastrului i elaborarea recomandrilor privind combaterea fenomenului de

corupie n sistemul cadastral, i simplificarea procesului de nregistrare a bunurilor imobile.

n lucrare au cptat o dezvoltare noile categorii i noiuni care contribuie la studierea sistemic

a problemei precum sunt sociologia juridic, cadastru, cadastrul bunurilor imobile, cadastru

general, structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, sistem unificat de

nregistrare a bunurilor imobile, acestea mbogind teoria general a dreptului i a altor ramuri de

drept. Utiliznd potenialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcionrii i

dezvoltrii sistemului cadastral i elaborate ci de soluionare a celor mai stringente probleme.

Menionm c, pentru prima dat n Republica Moldova, abordarea problemei aparatului

categorial, a principiilor metodologice n investigaiile sociojuridice au fost incluse n lucrarea

Sociologia juridic. ndrumar teoretic i practic. Chiinu: tiina, 2004. 176 p., recomandat de

Senatul Academiei de Poliie tefan cel Mare i este pe larg utilizat n procesul didactic i de

cercetare. Autorul tezei este coautor al crii.

Importana teoretic i valoarea aplicativ. Tema n cauz, fiind foarte puin studiat, prezint un interes teoretic sporit i are o semnificaie practic incontestabil. Valoarea rezid n elaborarea

unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice cu implicaie n activitatea practic a

crerii sistemului cadastral n Republica Moldova, viznd problemele de informare, contientizare de

ctre populaie, a necesitii implementrii noului sistem de nregistrare a proprietilor i a evalurii

lor n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia. Rezultatele investigaiilor tiinifice sunt aplicate

n procesul de predare la facultile de drept, cadastru i drept, economie general i drept, sociologie

13

i asisten social, cadastru, geodezie i construcii, n sistemul de perfecionare i ridicare a

calificaiei specialitilor din ramurile economiei naionale, a cursului special Sociologia juridic i

studierea impactului social al implementrii noului sistem de nregistrare a bunurilor imobile, n

elaborarea cursurilor, programelor de studii, a lucrrilor metodice i a manualelor. Ele au fost i sunt

utilizate n elaborarea proiectelor de acte normative privind perfecionarea sistemului cadastral n

Republica Moldova.

La baza investigaiei este pus analiza fundamentelor juridice ale noiunilor specifice i a

prevederilor legislative privind dezvoltarea sistemului cadastral n Republica Moldova. Drept suport

teoretic servesc lucrrile fundamentale ale specialitilor n domeniul teoriei generale a dreptului i

sociologiei juridice din Romnia, Frana, Italia, SUA, Anglia i Federaia Rus.

Sunt utilizate metode dialectice, concretizate n metode sistemice, funcionale, structurale,

precum i metoda istoric, metoda statistic, metoda comparativ, analiza statistic i istorico-comparativ. n vederea obinerii unor informaii, care ar permite relevarea mai profunda a

problematicii studiate au fost aplicate metode sociologice ca observaia, ancheta prin chestionar si

interviu, studiu de experi etc. n acest context, a fost ntocmit programul concret de cercetare i stabilite procedeele metodice

de colectare i analiz a datelor sociologice, fiind utilizate investigaiile sociologice efectuate de autor

n perioada 2002-2010. Studiile sociologice au fost efectuate cu ajutorul unor instrumentarii

metodologic complexe, elaborat special, i au avut drept scop obinerea informaiei obiective referitor

la implementarea cadastrului bunurilor imobile (vezi Anexele 5, 6, 12, 13). Fiecare chestionar conine

mai multe seturi de ntrebri, formulate concret sub aspectul coninutului i al ordinii propuse.

Investigaiile sociologice sunt reprezentative. n total au fost intervievai 1520 respondeni, informaia obinut fiind unical. Pn n prezent n literatura tiinific aceste aspecte nu au fost studiate.

Aprobarea rezultatelor. Teza de doctor a fost examinat i aprobat la edina Catedrei Teoria i

Istoria Dreptului a Facultii de Drept a Universitii de Stat din Moldova din 18.06.2010 (procesul-

verbal nr. 1) i Seminarului tiinific de Profil (proces-verbal nr. 5 din 22.11.2010). Principalele teze i

concluzii ce rezult din investigaie i-au gsit reflectare n publicaii, au fost comunicate la Simpozionul

Internaional 70 de ani ai Universitii Agrare din Moldova. Cadastru i ingineria mediului (Chiinu,

2003); la Conferina tiinific anual a Institutului de Relaii Internaionale Perspectiva (Chiinu,

2004); la Conferina naional a sociologilor din Romnia: Romnia Social. Drumul schimbrii i al

integrrii europene (Cluj-Napoca, 2004); la Colocviul internaional de tiine sociale Actualitate.

Cercetare. Utilitate. Metodologie (Braov, 2006-2010); la Conferina internaional tiinifico-practic

Dezvoltarea uman n condiiile formrii relaiilor de pia (Chiinu, 2007); la Conferina

internaional Drepturile cetenilor asupra bunurilor imobile (Chiinu, 2009).

14

Rezultatele au fost expuse n rapoartele analitice prezentate Ageniei Relaii Funciare i

Cadastru, Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, care au fost utilizate la

elaborarea proiectelor de acte normative i decizii prezentate Guvernului i Parlamentului

Republicii Moldova, de asemenea, i n cadrul examinrii diverselor probleme legate de

implementarea Cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova, la edinele Colegiului

Consiliului Interdepartamental pentru coordonarea activitii n domeniul Cadastrului Naional,

Bncii Mondiale i Ageniei Suedeze pentru Dezvoltare i Cooperare.

Sumarul compartimentelor tezei. Prezenta tez conine: introducere, trei capitole divizate n 15 paragrafe, concluzii generale i recomandri, bibliografie i anexe, volumul textului de baz fiind de 169 pagini. Introducerea include fundamentarea i justificarea temei alese, relev actualitatea i importana problemei abordate, scopul i obiectivele tezei, metodele tiinifice

folosite, noutatea tiinific, semnificaia teoretic i valoarea aplicativ, aprobarea rezultatelor.

Primul capitol este intitulat Fundamente teoretico-metodologice ale cercetrii cadastrului

bunurilor imobile i este structurat n 4 paragrafe. Paragraful 1.1 Analiza situaiei cercetrilor n

domeniul cadastrului conine o analiz a celor mai importante cercetri n domeniul sistemului

informaional-funciar, efectuate n diverse ri dezvoltate, precum i n noile state independente. n

paragraful 1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobile n Republica

Moldova o atenie deosebit se acord cercetrilor n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor

imobile n scopuri de impozitare, efectuate n Republica Moldova. n paragraful 1.3 Problemele

dezvoltrii cercetrilor i valorificarea bazei sociologiei juridice n dezvoltarea sistemului cadastral

se examineaz evoluia conceptelor metodologice privind crearea sistemelor informaionale-

funciare de la simpla ridicare topografic pentru efectuarea lucrrilor cadastrale pn la cadastrul

multifuncional al bunurilor imobile n scopuri de impozitare, ce ntrunete sistemul cadastrului

funciar, nregistrarea drepturilor i evaluarea bunurilor imobile n scop de impozitare. n paragraful

1.4 Aspecte socio-juridice n dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova se reliefeaz

etapele evoluiei, scopul i structura cadastrului bunurilor imobile n condiiile actuale, accentueaz

efectul ateptat n urma colaborrii sociologiei cu cercetrile n domeniul dreptului.

Capitolul doi, Particularitile istorico-teoretice de abordare a fenomenului juridic din

perspectiva sociologiei juridice, conine trei paragrafe. n paragraful 2.1 Retrospectiva doctrinar-

evolutiv a sociologiei juridice se fac precizri referitoare la rolul sociologiei juridice n

transformarea realitii sociale. Totodat, se cristalizeaz experiena juridic de veacuri n dezvoltarea

organic a societii concomitent cu socializarea legislaiei. n al doilea paragraf, Specificul

epistemologic a sociologiei juridice i esena sa praxiologic se contureaz problemele sociologiei

juridice n comparaie cu problemele tiinelor dreptului. Sociologia juridic prezint un suport

15

esenial n cercetarea realitii de drept. n al treilea paragraf, Problemele generale ale metodologiei

cercetrii sociologice i particularitile metodologice ale cercetrii empirice a fenomenelor juridice,

sunt expuse principiile metodologice generale i sunt precizate cerinele fa de cercetarea empiric

sociologic.Capitolul trei Aspecte teoretico-practice de aplicare a sociologiei juridice n

determinarea i dezvoltarea sistemului cadastral cuprinde cinci paragrafe. n primul paragraf,

Privatizarea premis obiectiv a crerii sistemului cadastral, acordm atenie principalelor

obiective ale procesului de nregistrare a terenurilor agricole n cadastrul bunurilor imobile, care

constituie o continuare fireasc a procesului de privatizare. Pe baza studiului interdisciplinar se

constat c una dintre problemele principale, pe care trebuie s le rezolve sistemul cadastrului

bunurilor imobile este corectarea erorilor n msurri, proiectare, amplasare a deintorilor de teren

comise n procesul privatizrii pmntului, consolidarea terenurilor agricole n baza relaiilor de

arend, vnzare-cumprare, schimb. n acest scop se analizeaz practica n domeniu, se face o

analiz a procesului de nregistrare a diverselor tipuri de proprieti, sunt elucidate problemele i

cile de soluionare a acestora, printre care este dezvoltarea sistemului informaional ca parte

component a sistemului cadastral. Perfecionarea sistemului cadastra presupune i combaterea

corupiei legate de nregistrarea bunurilor imobile. n paragraful doi, Piaa imobiliar i tendinele

dezvoltrii ei n Republica Moldova, pe baza analizei istorico-statistice se dezvluie legtura dintre

sistemul cadastral i dezvoltarea pieei imobiliare, se urmresc tendinele de cretere a rolului pieei

imobiliare. n paragraful trei, Nivelul de informare i contientizare a populaiei privind

implementarea cadastrului bunurilor imobile, se identific, n baza studiilor sociologice, gradul de

informare a populaiei privind sistemul cadastral. n paragraful patru, Strategia privind evaluarea

bunurilor imobile n scopul impozitrii bazate pe valoarea de pia a lor, se menioneaz c

sistemul de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii constituie o parte component a

sistemului cadastrului bunurilor imobile. Se menioneaz gravitatea problemelor ce in de

impunerea fiscal n legtur cu implementarea de la 1 ianuarie 2007 a noului sistem de impozitare

a bunurilor imobile n baza valorii lor de pia. Studiul arat c n privina implementrii noului

sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de pia, populaia este slab informat,

n comparaie cu nivelul de informare privind implementarea cadastrului. n condiiile creterii

stabile a numrului de tranzacii pe piaa proprietilor imobiliare crete i interesul fa de

informaia cadastral, viznd calitatea, securitatea serviciilor oferite de oficiile cadastrale teritoriale

n paragraful cinci, Problemele constituirii cadastrului general n Romnia, este studiat i

generalizat experiena n acest domeniu n scopul de a efectua analiza comparativ cu sistemul

cadastral din Republica Moldova, a evidenia tendinele de dezvoltare a sistemului cadastral n

vederea integrrii lui n sistemul cadastral european.

16

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE CERCETRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE

1.1 Analiza situaiei cercetrilor n domeniul cadastrului

Analiza experienei internaionale privind crearea cadastrului bunurilor imobile vorbete despre

faptul c pe parcursul mai multor decenii n majoritatea rilor lumii cadastrul era considerat doar ca

un sistem de informaii referitoare la terenuri i caracteristicile lor. Cercetrile efectuate de muli

savani strini au fost consacrate problemelor de creare i perfecionare a cadastrului funciar, ce era

examinat preponderent n aspect tehnic, ca rezultat total al executrii filmrii cadastrale i stabilirii

hotarelor dintre sectoarele de teren. Concomitent, o atenie deosebit se acorda preciziei

msurtorilor cadastrale, cuprinderii integrale a obiectelor imobile, calitii informaiei tehnice. La

nceput crearea cadastrului funciar nu a influenat esenial asupra sistemului de nregistrare a

drepturilor asupra bunurilor imobile. ns pe msur ce sistemul cadastral devenea tot mai complet

n ce privete volumul informaiei pe care o coninea, a aprut necesitatea de a introduce nsemnarea

unic a sectoarelor de pmnt i n registrele drepturilor asupra bunurilor imobile. Cu timpul

sistemul informaional s-a completat cu datele despre nregistrarea obiectelor imobiliare, efectuat

sporadic (pe msura desfurrii tranzaciilor) sau sistematic (efectund nregistrarea primar

masiv a tuturor obiectelor proprietii imobiliare).

Cadastrul, n temei, s-a dezvoltat n Europa, de aceea anume n rile europene cercetrile

conceptual-teoretice n domeniul cadastrului s-au efectuat mai intens. O trstur caracteristic a

cadastrului funciar n Europa Occidental este faptul c el asigur cuprinderea sistematic a

ntregului teritoriu i c datele colectate i nregistrate se actualizeaz permanent. Tendina general

este ca rolul sistemului informaional-funciar s capete o importan mai mare.

Printre lucrrile tiinifice, care au influenat cel mai mult asupra dezvoltrii sistemelor

cadastrale de stat i a nregistrrii obiectelor imobiliare n rile din CSI menionm lucrarea lui

Larson G. nregistrarea drepturilor funciare i sistemele cadastrale. Cartea este tradus n limba

rus i editat n Rusia n anul 2002 [65]. Pentru prima dat aceast carte a fost editat acum 20 de

ani. Deja atunci autorul a prevzut necesitatea aplicrii unui concept complex fa de sistemele

informaionale cuprinznd date dintr-un spectru foarte larg. Examinnd posibilitile mari pe care le

ofer tehnologiile informaionale moderne, autorul argumenteaz importana coordonrii activitii

legate de introducerea i perfecionarea diverselor sisteme ce conin informaie funciar. Un loc

aparte n lucrare Larson G. l rezerv temei privind interaciunea cadastrului cu nregistrarea

drepturilor att n plan istoric, ct i n aspect spaial. Autorul examineaz cadastrul bunurilor

17

imobile ca multiaspectual, datele cruia se folosesc nu numai pentru determinarea valorii obiectelor

imobile i impozitare. Informaia ampl, referitoare la unitile funciare comode, poate ajuta la

planificare i gestiune, inclusiv la meninerea contactelor ntre organele administraiei publice

centrale i locale i ceteni [65, p. 86]. n opinia lui Larson G., crearea cadastrului i nregistrarea

drepturilor au i alte conveniente, cum ar fi mbuntirea hrilor i ridicarea calitii produciei

cartografice, reducerea numrului de conflicte pe teme funciare, simplificarea tranzaciilor funciare,

formarea i dezvoltarea pieei imobiliare. Un merit incontestabil al lucrrii menionate este analiza

posibilitilor de introducere i perfecionare a sistemelor informaionale a cadastrului funciar,

precum i de nregistrare a drepturilor asupra terenului.

Savantul a studiat sistemele cadastrale i cele de nregistrare a drepturilor din multe ri

dezvoltate n scopul de a elabora recomandri acceptabile privind crearea sistemelor funciar-

informaionale de nregistrare n rile n curs de dezvoltare. Cu toate c sistemul complet de

cadastru are avantaje evidente i trebuie s i se acorde preferin n perspectiv, totui, pentru rile

cu resurse insuficiente exist i o alt soluie, mai simplificat. Larson G. menioneaz c trecerea

de la un sistem simplu la unul mai complex trebuie s fie raional, adic dezvoltarea nu trebuie s

conduc la nimicirea sistemului creat anterior [143, pag. 174]. Cercetrile i concluziile lui Larson

G. au fost confirmate i dezvoltate n Republica Belarus. Rezultatele cercetrii au fost prezentate de

ctre avrov S. la o conferin internaional [134].

Problema existenei pieelor imobiliare neformale i a legalizrii drepturilor patrimoniale a fost

abordat i n publicaia savantului peruan cu renume mondial Hernando de Soto, intitulat Taina

capitalului: de ce capitalismul triumf n Occident i suport nfrngere n cealalt parte a lumii

[137, p. 141]. Examinnd procesul de formare a capitalului, de Soto evideniaz ase pri

componente ale proprietii, ce le permit cetenilor s acumuleze capital. Prima i cea mai

important concluzie, pe care a fcut-o savantul, este urmtoarea: Capitalul apare datorit

reflectrii lui n notificrile cu privire la dreptul patrimonial, gaj, n textele din contracte i n alte

hrtii de acest gen ce fixeaz caracteristicile cele mai utile social i economic ale relaiilor activelor

n comparaie cu calitile vizibile ale lucrurilor nsi. Anume la aceast etap are loc descrierea i

nregistrarea valorii poteniale a activelor [138, p. 56]. Astfel, notificarea de nregistrare a dreptului

asupra obiectului proprietate imobiliar reflect calitile sociale i economice importante ale

obiectului (capacitatea de a fi folositor pentru asigurarea creditului, de a compensa cerinele

creditorilor, de a fi purttor al dreptului de servitute etc.).

O alt concluzie a savantului const n necesitatea integrrii informaiei diverse. Multitudinea

faptelor nu ntotdeauna vorbete despre bogia informaiei, menioneaz de Soto [138, p. 59].

18

Pentru a face cunotinele funcionale, rile dezvoltate au fost nevoite s uneasc toate datele,

diferite i mprtiate, ntr-un singur sistem atotcuprinztor. Studierea procesului de integrare a

sistemelor neuniforme de gestiune a bunurilor imobile se complic prin faptul c acest proces este

ndelungat i n multe state europene dezvoltate ine zeci i chiar sute de ani.

Urmtoarea concluzie bazat pe integrarea i unificarea sistemelor de nregistrare a bunurilor

imobile este delimitarea indivizilor purttori de drepturi i obligaii, care n limitele sistemului legal

de proprietate privat i-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea drepturilor

patrimoniale const n acceptarea diverselor obligaiuni: a plti impozite, a restitui creditele obinute

de la darea n arend a bunurilor imobile, a asigura bunurile imobile, a ncheia contracte imobiliare

etc. Ca rezultat al crerii sistemului de nregistrare a drepturilor patrimoniale crete nivelul

standardizrii descrierii obiectelor, ceea ce permite reducerea cheltuielilor tranzacionale pentru

organizarea circuitului i utilizrii activelor. Un sistem bine organizat de proprietate privat le

deschide proprietarilor posibilitatea formidabil de a-i acomoda proprietatea la orice schimbare a

situaiei economice [138, p. 65]. n urma tuturor acestor transformri, se creeaz infrastructura

pieei, ce atrage un numr tot mai mare de specialiti, care, la rndul lor, asigur perfecionarea

interaciunii n domeniul drepturilor patrimoniale. O particularitate nu mai puin important a

sistemului perfect de nregistrare este protecia sigur a notificrilor contra diverselor falsificri,

concomitent cu reducerea general a nivelului cheltuielilor pentru efectuarea tranzaciilor.

Pentru Republica Moldova este actual concluzia lui Hernando de Soto privind faptul c

programul de acumulare a proprietii nu va avea succes pn cnd guvernele nu vor abandona

iluzia precum c pentru acumularea proprietii este suficient cunoaterea obiectelor materiale.

rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste arunc fr nici un sens milioane de dolari

pentru cartografierea bunurilor imobile i pentru computerizarea cadastrelor funciare, dar acest

lucru nu ajut la integrarea sectoarelor legale i ilegale. nc n anul 1993 specialitii Bncii

Mondiale au prevenit despre tendina de a considera c reglementarea proprietii funciare

constituie o problem pur tehnic. Deseori se ntmpl c lucrrile cadastrale sunt efectuate, hrile

sunt ntocmite, dar dreptul de proprietate din cauza nesoluionrii aspectelor juridice rmne

nedeterminat. Fotografierea din aer i recensmintele ofer informaii despre partea exterioar a

lucrurilor, n timp ce proprietatea nu constituie un element al lumii materiale, ci face parte din sfera

dreptului i a economiei [138, p. 204]. Ca argument n favoarea acestei idei de Soto se refer la

specialitii canadieni cunoscui n domeniul sistemelor informaionale funciare McLaughlin J. i

Nichols S., care sunt ngrijorai de faptul c unele guverne continu s considere lucrrile funciare

i cartografierea ca piatr de temelie n sistemul de proprietii funciare. n realitate problema

19

crerii cadastrului este mult mai complex i presupune nu numai crearea sistemului informaional

geografic, ci i asigurarea unor garanii la dreptul proprietarilor asupra obiectelor imobiliare

nregistrate n sistemul cadastrului. Pentru crearea i deservirea acestor tehnologii se cheltuie cea

mai mare parte din suma resurselor necesare pentru reformarea sistemului proprietii private, dar

aceste cheltuieli sunt benefice numai n cazul cnd sunt soluionate deja problemele politice i

juridice, ce mpiedic legalizarea proprietii deinute ilegal [146, p. 79].

Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia reformelor politice i economice

n rile din America Latin, au devenit piloni de orientare i concepia de baz n dezvoltarea

sistemelor de nregistrare a proprietii i sunt recunoscute de mari savani laureai ai Premiului

Nobel i politicienii din ntreaga lume.

Cu toate acestea, revenind la problema crerii sistemului multifuncional de nregistrare i

cadastru, este necesar s recunoatem c bazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu

numai n rile din CSI, ci i n cele din Uniunea European.

Un exemplu de cercetare profund n scopul crerii concepiei de cadastru la nivel internaional

l constituie studiile savanilor romni Ana-Cornelia Badea i Gheorghe Badea [5]. Ei au analizat

dezvoltarea sistemelor de cadastru din diferite ri prin prisma dezvoltrii lui de mai departe,

activiti care au fost conturate de Comisia a 7-ea a Federaiei Internaionale a Geometrilor (FIG) i

prezentate n anul 2002 la Washington, i a concepiei de cadastru, elaborat de Comisia European

i prezentat la Grenada n anul 2002.

Ideea principal a acestor cercetri const n gsirea posibilitilor pentru perfecionarea lui n

scopul crerii unui cadastru mai progresist, n aa fel ca s fie posibil implementarea mai

eficient a acestuia n Uniunea European. Aa-numitul Cadastrul-2014 (elaborat de Comisia

FIG), dei a fost prezentat n calitate de cadastru al viitorului, totui, n opinia noastr, nu este

suficient de funcional, deoarece vizeaz numai nregistrarea drepturilor asupra obiectelor

imobiliare, precum i partea tehnic a cadastrului. Drept confirmare, servete definiia Cadastrul-

2014: Cadastrul reprezint inventarierea sistematic public a datelor privind toate obiectele

teritoriale legate dintr-o zon administrativ sau regiune, bazat pe msurarea limitelor acestora.

Astfel, Cadastrul-2014 presupune nregistrarea integral a tuturor obiectelor situate n limitele

anumitelor zone sau regiuni. Cadastrul, n acest context, trebuie s corespund ctorva principii,

adic s conin informaii complete despre starea terenurilor, inclusiv drepturile i restriciile la

anumite drepturi, s dispar, odat cu dezvoltarea tehnologiilor informaionale, deosebirile dintre

hrile i registrele, pstrarea cadastrului numai n format electronic, s se compenseze cheltuielile

pentru Cadastrul-2014 din contul veniturilor de pe urma activitilor cadastrale.

20

Autorii examineaz i alt versiune de definire a cadastrului propus de Uniunea European n

anul 2002 la Grenada. Potrivit ei, cadastrul se bazeaz, n esen, pe urmtoarele principii: cadastrul

trebuie s acopere ntregul teritoriu al Uniunii Europene, s poat fi folosit de toi cetenii Uniunii

Europene pe principii de egalitate, s se asigure securitatea datelor i legalitile, s se ia drept

unitate de baz a cadastrului sectorul de pmnt, pentru care s existe un cod unic de natur s

permit determinarea locului lui n sistemul de coordonate. Afar de aceasta, toate terenurile,

precum i construciile i alte obiecte imobiliare, trebuie s fie descrise cu precizie, cadastrul s fie

administrat printr-o baz de date deschis, datele din cadastru i din crile funciare s garanteze

drepturile patrimoniale, organele administraiei de stat s utilizeze informaia despre sectoarele de

pmnt pentru consolidarea cadastrului, datele nregistrate n cadastru n fiecare stat-membru al

Uniunii Europene s fie accesibile pentru toi cetenii lor, pentru guvernele naionale, organele

regionale i locale de administrare, o importan deosebit acordndu-se colaborrii cu sectorul

privat i cu organizaiile internaionale.

Autorii reliefeaz factorii principali care influeneaz crearea sistemului de cadastru: acest

sistem trebuie s fie flexibil i s poat fi schimbat uor odat cu operarea modificrilor n legislaie

i a celor de ordin tehnic, s protejeze i s garanteze dreptul asupra proprietii, s fie simplu, clar

i accesibil, s prezinte informaie actual i sigur la preuri accesibile.

Este de menionat c, pn n prezent, n rile din CSI i Europa Central nu exist niciun

studiu tiinific ce ar reflecta toate aspectele cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile.

O excepie rar constituie lucrarea cercettorilor belorui avrov S., Kozlova A. i Gudkova I.

nregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor cu acestea,

editat n anii 2005-2006 n oraul Minsk [133]. Autorul coordonator al lucrrii avrov S.,

directorul general al ntreprinderii unitare de stat Agenia Naional de Cadastru, studiaz de mai

muli ani practica internaional de creare a cadastrului bunurilor imobile i contribuie activ la

implementarea celor mai bune realizri n crearea i dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al

Republicii Belarus. n aceast lucrare pentru prima dat, de pe poziii sistemice, se examineaz

bazele teoretice i practice ale nregistrrii bunurilor imobile, a drepturilor asupra lor i tranzaciilor

cu ele n Republica Belarus. O atenie deosebit se acord principiilor i normelor din legislaia cu

privire la nregistrare, interaciunii dintre sistemul cadastral i sistemul de nregistrare, sistemul

instituional al registrului. n Republica Belarus, ca i n Letonia, rile de Jos, Moldova resursele

informaionale ale cadastrului i registrului sunt unite ntr-un singur Registru de Stat al Bunurilor

Imobile (RUSBI). n terminologia internaional acceptat, RUSBI este concomitent i cadastru al

bunurilor imobiliare i registru al drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resurs informaional

21

integrat, RUSBI ...a preluat n sine i contradiciile ce au existat i exist ntre aceste dou resurse

informaionale. Esenial este conflictul dintre interesele organelor administrative i subiecii

dreptului civil, ce se prezint n calitate de subieci ai nregistrrii [133, p. 27]. Administraia,

presat de cerinele sistemului fiscale i a statisticii, ale gospodriei comunale, n multe ri cade n

ademenirea de a impune sistemului de nregistrare a drepturilor utilizarea obligatorie a unor

proceduri costisitoare de identificare a bunurilor imobile. avrov S. mprtete prevenirile lui de

Soto i ale lui Mendes F. despre faptul c delimitarea foarte exact a hotarelor dintre sectoarele de

pmnt, coordonarea la faa locului a tuturor obiectelor n scopul cartografierii lor, colectarea unui

volum de informaii nejustificat de mare despre construciile capitale conduce la scumpirea excesiv

a procedurilor de nregistrare. Asemenea tendine influeneaz negativ pturile srace ale populaiei

care se mpotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, n prezent, n multe ri problema

const nu n caracterul fizic, adic n reflectarea pe hart a tuturor construciilor, ceea ce, posibil, s-a

fcut nu o singur dat fr a se solda cu careva rezultate importante, ci n caracterul juridic, adic

organizarea unui sistem accesibil i viabil de determinare, transmitere i protecie a drepturilor

asupra bunurilor i tranzaciilor cu acestea.

E de menionat c dac componenta tehnic i cea juridic a cadastrului multifuncional i-au

gsit reflectare ntr-o anumit msur n lucrrile savanilor i cercettorilor practicieni, apoi

componenta economic (evaluarea costului bunurilor imobile n cadrul cadastrului) nu are nc un

cadru conceptual-metodologic. Ar fi incorect s afirmm c aspectele evalurii bunurilor imobile n

scopuri de impozitare nu au fost examinate de ctre savanii din diverse ri ale lumii. Sunt bine

cunoscute lucrrile cercettorilor americani Ekkart J., Gludemans R., ale savanilor de la Institutul

Lincoln Malime J. i Iangman J.

n multe ri dezvoltate ale lumii se folosete metodologia evalurii masive a bunurilor imobile,

la elaborarea creia, n mare msur, a contribuit doctorul n economie Ekkart J. [137]. Fr a ne

aprofunda n istoria apariiei metodologiei de evaluare fiscal, ne vom opri asupra conceptelor

actuale de evaluare a bunurilor imobile n scopul impunerii fiscale i asupra interaciunii ei cu

sistemul cadastral i registrul drepturilor. Evaluarea masiv a bunurilor imobile, efectuat cu

ajutorul sistemului (sistemului computerizat de evaluare masiv), a cptat o nou

dezvoltare n anii 70-80 ai secolului XX. Ekkart J. examineaz din punctul de vedere al

conceptului sistemic metodologia evalurii masive, studiaz componentele ei, examineaz

algoritmul i etapele efecturii evalurii masive, funciile evalurii masive. Cercetrile poart

concomitent caracter teoretic i aplicativ i includ n sine nu numai examinarea concepiilor

generale privind modelarea evalurii n mas, ci i recomandri practice pentru determinarea

22

structurii i calibrarea modelelor de evaluare. Lucrarea este un manual fundamental, viznd

evaluarea i impunerea fiscal a bunurilor imobile i conine cunotine sistematizate ntr-un ir de

probleme ample de la bazele macroeconomiei pn la particularitile de gestionare a evalurii

fiscale, organizarea sistemului cartografic, problemele ce in de expertiza calitii evalurii masive,

organizarea procedurilor de apelare la relaiile cu publicul.

La examinarea evalurii bunurilor imobile n contextul cadastrului se impune ateniei o

particularitate subliniat de Ekkart J. n lucrarea sa savantul nu accentueaz interaciunea dintre

sistemul de evaluare masiv i registrul bunurilor. El doar menioneaz: Avnd atributele cuvenite,

sistemul cartografic asigur att prezentarea geografic a listei obiectelor imobiliare supuse

impozitrii, ct i registrul documentelor de drept ce stabilesc hotarele dintre terenuri [137, p. 177].

Aceast lips de atenie pentru interaciunea dintre lucrrile cadastrale, registrul drepturilor i

evaluarea fiscal este condiionat de faptul c n SUA nregistrarea titlurilor de drept este benevol,

iar deoarece cheltuielile pentru cutarea i stabilirea acestor drepturi sunt foarte mari, nregistrarea

nu ntotdeauna are loc [126, p. 70]. La momentul actual, n SUA se discut despre posibilitatea

utilizrii datelor companiilor de asigurare, care de cele mai multe ori efectueaz i msurtorile de

pmnt, pentru crearea sistemului funciar-informaional, la baza cruia se afl sectoarele de pmnt.

Nu putem s nu menionm contribuia mare pe care au adus-o la dezvoltarea evalurii fiscale

reprezentanii colii tiinifice din SUA Iangman J. i Malime G. de la Institutul Lincoln pentru

politica fiscal din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examineaz evaluarea n scop de impozitare

la scar internaional, comparnd politicile fiscale din diverse ri, generaliznd volumul uria de

date cu privire la organizarea activitii de evaluare n scopul impozitrii bunurilor imobile [157].

Cercettorii compar componentele principale ale politicii de impozitare a bunurilor imobile din

diverse ri, acordnd atenie deosebit alegerii cadrului adecvat de impunere fiscal. n concluzie ei

afirm c sistemul advaloric de impozitare fiscal a bunurilor imobile predomin n majoritatea

rilor dezvoltate i constituie scopul reformrii sistemului de impozitare a bunurilor imobile n

rile n curs de dezvoltare i fostele ri socialiste. Totodat, n diferite perioade de dezvoltare

guvernele diverselor ri pot stabili alte baze ale impozitrii, de exemplu, valoarea determinat pe

baza plii de arend pentru utilizarea obiectului sau terenul de construcie i sectorul de pmnt,

sau preul cu care a fost efectuat ultima tranzacie cu un obiect concret al bunurilor imobiliare. n

lucrare o mare atenie se acord cadrului normativ-juridic i metodelor de evaluare fiscal,

evaluatorilor fiscali i administrrii procesului de evaluare. Relaiile cu publicul, accesul cetenilor

i al agenilor economici la informaia fiscal i de evaluare constituie, de asemenea, obiectul

cercetrilor efectuate de Iangman J. i Malime G. Este de nepreuit aportul acestor cercettori la

23

dezvoltarea evalurii fiscale n noile state independente, care n prezent se afl la etape diferite de

creare a noului sistem advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savanilor

Iangman J. i Malime G. The Development of property taxation in economies in Transition (case

Studies from Central and Eastern Europe) conine o analiz comparativ i profund a evalurii

fiscale n Polonia, Cehia, Slovacia, Rusia i n alte ri. Aceast lucrare servete drept punct de

orientare pentru cercettori i politicieni la elaborarea noii concepii de impozitare fiscal a

bunurilor imobile i evaluarea lor.

Printre savanii europeni care efectueaz cercetri serioase n domeniul evalurii obiectelor

imobiliare, n scop de impozitare, trebuie menionate, n primul rnd, lucrrile profesorului danez

Muller A. Totodat, observm faptul c n Danemarca exist de mult timp harta cadastral complet a

ntregii ri, bazat pe sistemul general de coordonate. Cadastrul e legat strns de sistemul nregistrrii

drepturilor asupra pmntului, ce face parte din tipul de nregistrare a titlurilor de drept. Dei n

Danemarca nu este creat cadastrul multifuncional, experiena de executare a evalurii n aceast ar

prezint un mare interes pentru cercettorii din noile state independente, care creeaz noul sistem de

evaluare fiscal, sau doar sistemul multiaspectual de evaluare, similar cu din SUA. Cercetrile

lui Muller A. includ un spectru larg de probleme legate de efectuarea evalurii fiscale a bunurilor

imobile la nivel internaional, ceea ce se poate folosi de ctre rile n curs de dezvoltare i noile state

independente la elaborarea strategiei de reformare a impozitrii bunurilor imobile [128].

n rile din CSI cercetrile n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopuri de impozitare se

efectueaz de un numr relativ mic de savani. Prima monografie consacrat analizei sistematice a

problemelor de evaluare economic (cadastral) a terenurilor urbane este lucrarea lui Prorvici V.

[129], unde, n linii generale, sunt prezentate bazele conceptuale ale evalurii economice

(cadastrale) a terenurilor, sunt examinate principiile de efectuare a evalurii. Prorvici V. consider

cadastrul funciar de stat ca fiind un cadastru multifuncional, rolul i importana cruia crete n

procesul de dezvoltare a politicii funciare de pia. n lucrare se face analiza metodelor de evaluare

individual, este studiat posibilitatea aplicrii lor la efectuarea evalurii economice a terenurilor,

sunt prezentai algoritmi de efectuare a evalurii cadastrale i diferenierii pe zone teritorial-

economice. Lipsa la momentul elaborrii monografiei a standardelor unice, dispersarea pe

departamente a sistemelor informaionale i pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de date

incomplete i neverificate constituiau anumite obstacole n calea evalurii economice a terenurilor

urbane. De aceea, utilizarea n lucru a algoritmilor de neuroreele n mbinare cu principiile de

apropiere consecvent pentru obinerea valorilor intervale ale costului terenurilor n diverse raioane

cadastrale constituie o modalitate real de soluionare a problemelor ce in de evaluarea economic.

24

De cercetri n domeniul evalurii bunurilor imobile se ocup, de asemenea, profesorul

Gribovschi S. Din punctul de vedere al metodologiei conceptului sistemic, el examineaz variantele

sistemului centralizat i decentralizat de impunere fiscal, domeniul lor de aplicare, avantajele i

neajunsurile lor. Propune principiile noului sistem de impozitare, bazat pe calculul sumei

impozitului pe bunurile imobiliare din valoarea de pia a bunurilor. Din punct de vedere

metodologic, Gribovschi S. examineaz estimarea valorii de pia ca tiin a analizei economice

aplicative, sarcina de baz a creia este stabilirea cea mai probabil a preului de vnzare sau

cumprare a activului (mrfii) pe baz de analiz a dinamicii cererii i ofertei la acest activ pe piaa

respectiv [113, p. 26].

La nceputul anilor 2000, n Federaia Rus i n Republica Belarus au aprut publicaii

referitoare la metodologia, tehnologia i implementarea evalurii cadastrale, printre care poate fi

evideniat lucrarea cercettorilor Berezovskaia O., Pavlko A., Soloviova V. Tehnologia

evalurii cadastrale a terenurilor din localitile Republicii Belarus [107]. n lucrare este examinat

concis tehnologia evalurii cadastrale i etapele ei principale: formarea straturilor tematice ale

informaiei iniiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii de pia a sectoarelor tipice de pmnt,

documentaia de evaluare, expertiza i aprobarea documentaiei de evaluare. Un merit al lucrrii

date este orientarea ei practic, recomandrile practice i exemplele concrete de efectuare a

evalurii cadastrale. Un anumit interes prezint, de asemenea, propunerile privind utilizarea

rezultatelor evalurii cadastrale a terenurilor din localiti.

1.2 Cercetrile n domeniul cadastrului i evalurii bunurilor imobiliare n Republica Moldova

Ideea crerii cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova s-a afirmat ca un eveniment

destul de progresiv ce reflecta tendina noii societi democratice n formare spre o dezvoltare n

spiritul timpului, spre nsuirea experienei mondiale n domeniul reglementrii relaiilor

patrimoniale.

Imediat dup declararea independenei Republicii Moldova s-a iniiat o activitate ampl pentru

crearea cadrului juridic, ce avea misiunea s reglementeze procesul de privatizare i dreptul asupra

proprietii. n anul 1992, n timpul redistribuirii masive a proprietii de stat, au fost evideniate

neajunsurile eseniale ale fostului sistem de nregistrare a bunurilor imobile.

Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizat situaia ce s-a creat n domeniul cadastrului

bunurilor imobile, a fost studiat experiena mondial n acest domeniu, au fost examinate

particularitile pozitive i problemele posibile n ce privete crearea sistemului informaional unic

25

al obiectelor imobiliare i dreptului asupra acestor obiecte. n acea perioad, n Moldova existau

diverse sisteme de eviden a obiectelor bunurilor imobile, lipsea baza juridic n domeniul

nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile, din care cauz se strecura o doz de nencredere

privind sigurana drepturilor patrimoniale. Exist o procedur complicat de transmitere a

sectoarelor de pmnt n proprietate. Asemenea domenii de activitate ca geodezia i cartografia

ineau de sfera intereselor statului i de aceea aproape integral erau secretizate. Lipsea tehnologia

modern de cartografiere. Sistemul de evaluare a bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioad

ndelungat de timp. Pe aa-numita pia imobiliar toate procesele legate de efectuarea tranzaciilor

cu obiecte imobiliare erau executate de ntreprinderile autorizate de stat. Sectorul privat se afla la

etapa iniial de dezvoltare.

n anii 1996-1997, n Moldova, cu suportul financiar al Bncii Mondiale, s-a desfurat primul

proiect-pilot de formare a cadastrului bunurilor imobile. O asisten consultativ ampl au acordat

firmele specializate UMAGEOMETRIC (din Canada) i ILIS (din Olanda). Acest proiect a

contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor imobile n Moldova, la apariia unei noi direcii

de activitate profesionist cadastrul bunurilor imobiliare. n aceast perioad a fost elaborat

proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost formulat metodologia, studiate

diverse variante de organizare structural a noului sistem cadastral. Un avantaj esenial al

proiectului a fost elaborarea programului automatizat de nregistrare, instruirea intens a

specialitilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral.

Ca rezultat al activitii asupra proiectului-pilot Parlamentul Republicii Moldova a adoptat n luna

februarie 1998 Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale creia au fost:

crearea unei piee imobiliare civilizate n Moldova, asigurarea garaniilor pentru drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile;

transparena informaiei referitoare la cadastru pentru participanii la piaa imobiliar, organele administraiei publice, inclusiv pentru organele fiscale;

sporirea veniturilor n bugetele locale i mbuntirea structurii lor prin stabilirea mrimii optime a plilor pentru folosina bunurilor imobile;

atragerea investiiilor n sfera imobiliar: administrarea eficient i operativ a teritoriilor.

Obiectele de nregistrare n sistemul cadastral sunt bunurile imobile (terenurile, construciile,

reelele inginereti, alte obiecte inseparabile de pmnt) i drepturile (dreptul patrimonial, dreptul

de folosin, uzufructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabilete c dreptul asupra lucrurilor imobile

sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii. Astfel, obiectele bunurilor imobile au natur dubl: ele

26

sunt obiecte fizice legate temeinic de pmnt, dar i obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil al

Republicii Moldova la categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol,

obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri

legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n

acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile

destinaiei lor [20, art. 288 (2)].

n anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea cadastrului bunurilor imobile, n

care au fost fixate urmtoarele sarcini n sfera dat:

nregistrarea de stat a bunurilor imobile i a drepturilor patrimoniale asupra lor; evaluarea de stat i nregistrarea valorii bunurilor imobile n scopul impozitrii i taxrii lor; schimbul informaional dintre cadastrele specializate prin intermediul bncilor de date

structural i informaional interdependente; prezentarea informaiei necesare la macro- i micronivel pentru soluionarea problemelor statului,

inclusiv a problemelor ce in de politica regional, dezvoltarea teritoriului, politica fiscal etc.; prezentarea informaiei necesare cetenilor, ntreprinderilor i organizaiilor, conform

comenzilor din partea acestora; crearea condiiilor pentru creditarea garantat. Aa cum s-a prevzut n actele normative, programul de stat se realizeaz n dou etape:

prima etap: perioada anilor 1998-2006; a doua etap: perioada anilor 2007-2011.

Prima etap a programului prevedea realizarea Primului proiect al cadastrului bunurilor

imobile, sarcinile principale ale cruia au fost implementarea noului sistem de nregistrare a

drepturilor asupra bunurilor imobile, susinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvoltarea

pieei imobiliare. Implementarea proiectului i finanarea lui trebuiau s fie efectuate n urmtoarele

direcii: cartografierea; efectuarea lucrrilor cadastrale n localiti; efectuarea lucrrilor cadastrale

n afara localitilor; dezvoltarea instituional; crearea cadrului metodologic al noului sistem de

evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii lor.

Dezvoltarea cadastrului i evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n Republica Moldova

au fost precedate de o activitate ampl pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei

activiti. Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat ntr-o perioad ndelungat de timp:

uneori practica depea teoria, uneori implementarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se

fcea fr analiza cuvenit a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informaional au fost

studiate n mod detaliat. Principiile crerii cadastrului, coninutul informaiei cadastrale se schimba n

permanen, ceea ce se solda cu o anumit incertitudine i influena calitatea datelor cadastrului.

27

La momentul actual n Republica Moldova se finalizeaz crearea cadastrului multifuncional,

coninutul cruia poate fi divizat convenional n 3 componente: tehnic, juridic i economic.

Aspectele juridice ale cadastrului bunurilor imobile n Republica Moldova pentru prima dat au fost

examinate n lucrarea n ajutorul registratorului, autori Climova A. i Grecu-Stvil I. [23]. n

aceast carte, pentru prima dat, n Moldova este prezentat coninutul registrului obiectelor

imobiliare, precum sunt redate i recomandri practice privind nregistrarea diverselor tipuri de

obiecte imobiliare. O dezvoltare, n continuare, a cptat cercetarea relaiilor patrimoniale n

contextul cadastrului bunurilor imobile n lucrrile d-nei Grecu-Stvil I. i a doctorilor n tiine

juridice Teac I. i Climova A. O mare importan metodologic i aplicativ a avut lucrarea acestor

autori Constituirea proprietii private asupra terenurilor, crearea i funcionarea pieei funciare n

Republica Moldova [28], n care se examineaz esena i specificul reformei funciare, desfurate

n ara noastr n contextul reformrii ntregii economii naionale i trecerii acesteia la relaiile de

pia. n lucrare pentru prima dat n noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza

sistemic a mediului juridic i normativ ce asigur efectuarea privatizrii terenurilor, crearea i

dezvoltarea pieei mobiliare. Autorii examineaz detaliat actele legislative i normative ale

guvernului i ale unor departamente ce reglementeaz diverse cazuri de privatizare a terenurilor.

Descrierea succint, dar ampl, a particularitilor procesului de privatizare, a tuturor tipurilor de

terenuri, n funcie de destinaia lor, la sigur, le-a oferit o bun asisten metodic reprezentanilor

organelor administraiei publice locale i cumprtorilor poteniali de terenuri.

Anumite aspecte ale crerii cadastrului bunurilor imobile i problema transparenei informaiei

cadastrale sunt reflectate n lucrarea de doctorat a d-nei Marian S. [78]. n disertaie se face analiza

genezei i evoluiei procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile n Moldova, ca ntruchipare

a sistemelor funciar-informaionale din Germania, Frana, Romnia i Rusia. A fost analizat

conceptul - obiect al bunurilor imobile (obiect imobiliar) n contextul cadastrului general al

cadastrelor specializate, au fost studiate problemele formrii noilor obiecte imobiliare i reflectarea

acestui proces n activitatea cadastral. Pentru prima dat n Moldova autoarea a cercetat tema

Cadastrul i publicitatea imobiliar, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele i

procedura de introducere n el a notificrilor, modificrilor i completrilor. Valoarea tiinific a

lucrrii date const n faptul c, pentru prima dat, n Moldova a fost examinat, de pe poziiile

analizei sistemice, problema nregistrrii drepturilor asupra bunurilor imobile i tranzaciilor cu

obiecte imobiliare.

Toate lucrrile menionate mai sus, ntr-o anumit msur, au contribuit la elaborarea practicii

actuale de aplicare a normelor juridice n sistemul cadastrului multifuncional al bunurilor imobile.

28

Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor tiinifice ale cadastrului imobiliar n Republica

Moldova l-a adus lucrarea lui Botnarenco I. Cadastrul n Moldova: teorie, metode, practic [12].

Aceasta e prima cercetare n care sunt prezentate aspectele teoretice, practice i metodice ale

implementrii cadastrului. n lucrare s-a fcut ncercarea de a abstractiza tratarea pur tehnic a

cadastrului i de a-l examina mai amplu, de pe poziiile componentei juridice i ale celei economice.

n lucrare, de asemenea, sunt examinate cadastrele speciale cadastrul agricol, cadastrul

localitilor, cadastrul acvatic i cel al silviculturii. Tema de cercetare este foarte ampl, necesitnd

studierea multilateral a tuturor aspectelor cadastrului, analiza i perfecionarea importanei lui

aplicative. Continund cercetrile n acest aspect, Botnarenco I. a abordat tema privind consolidarea

terenurilor cu destinaie agricol, legat strns de problemele dezvoltrii cadastrului i a pieei

funciare n republic. n lucrarea Consolidarea terenurilor agricole n Moldova (teorie, metode,

practic) [13] este examinat istoria formrii pieei funciare n Republica Moldova, premisele

consolidrii terenurilor, metodologia consolidrii i mecanismul de elaborare i implementare a

metodelor de consolidare.

Evaluarea bunurilor imobile ca parte component a cadastrului, n opinia noastr, este cel mai

bine reflectat n lucrrile cercettorilor din Moldova. Aceasta se explic prin faptul c, n

Republica Moldova, nc de la nceputul lucrrilor de creare a cadastrului bunurilor imobile s-a

efectuat n paralel trecerea de la metodele vechi normative de evaluare la metodele noi de estimare

conform valorii de pia.

Pe parcursul mai multor ani, savanii-economiti, evaluatorii-practicieni, colaboratorii ARFC, ai

ministerelor i departamentelor de ramur au lucrat intens pentru crearea legislaiei i a

metodologiei de evaluare. Un rol deosebit n studierea practicii internaionale avansate l-au avut

firmele de consultan Swedesurvey, Barrents-group, finanat de USAID, Agenia Suedez

pentru Dezvoltarea Internaional (SIDA), proiectele TACIS, profesorii i confereniarii Colegiului

Agricol Regal din Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de seminare i

conferine internaionale n problemele evalurii bunurilor imobile, a fost asigurat susinerea

dezvoltrii asociaiilor profesionale ale evaluatorilor din Moldova, a fost susinut aderarea

asociaiilor de evaluatori din Moldova la Grupul European al asociaiilor de evaluatori (TEGoVA).

Drept baz teoretic i metodologic pentru dezvoltarea evalurii bunurilor imobiliare n

Republica Moldova au servit standardele europene i internaionale de evaluare, lucrrile celor mai

mari savani din lume.

La finele anilor 90 la Universitatea Tehnic din Moldova a fost introdus specialitatea

Evaluarea bunurilor imobile. Cu susinerea ARFC au fost amenajate laboratoare computerizate, a

29

fost creat baza tehnico-material pentru noile specialiti n cadrul Universitii Tehnice din

Moldova i al Universitii Agrare de Stat din Moldova.

O etap important n formarea evalurii bunurilor imobile ca activitate profesionist

independent a avut-o Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV

din 18 aprilie 2002. Acest document stabilete cadrul juridic al evalurii bunurilor i drepturile

asupra lor, drepturile i obligaiile evaluatorilor n ce privete reglementarea activitii de evaluare.

O particularitate a acestei legi, spre deosebire de actele similare adoptate n alte noi state

independente, constituie orientarea ei spre organizarea evalurii bunurilor imobile n scopul

impozitrii lor. ntr-un capitol aparte al legii se examineaz organizarea evalurii pentru impozitare

a bunurilor imobile, metodologia de evaluare i soluionare a litigiilor referitoare la evaluare. Legea

stabilete c evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii lor se efectueaz de

ctre oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evalurii, nainte de a fi transmise serviciilor

fiscale, n mod obligatoriu se aduc la cunotin proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare

n cauz. Metodologia de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare n lege este expus n linii

generale. Ideea principal n cazul dat este trimiterea la interaciunea strns dintre evaluarea pentru

impozitare i cadastrul bunurilor imobile: Informaia cu privire la obiectele bunurilor imobiliare,

necesar pentru efectuarea evalurii masive, se acumuleaz n baza de date a cadastrului bunurilor

imobile [65, art. 27, pct. (4)]. Este important, de asemenea, indicaia privind faptul c evaluarea

masiv se efectueaz n baza datelor de la nregistrarea masiv a obiectelor imobiliare [65, art.

27, pct. (3)], iar etapa final a evalurii masive este introducerea costurilor de evaluare n

registrul obiectelor imobiliare [65, art. 27, pct. (3)]. Astfel, deja n primul act legislativ cu privire

la activitatea de evaluare se vizeaz dezvoltarea evalurii bunurilor imobile pentru impozitare n

componena cadastrului bunurilor imobile.

Dup apariia legii date au fost adoptate un ir de acte normative ce au finalizat formarea

cadrului juridic i metodologic al evalurii bunurilor imobile. n anii 2003-2004, Guvernul

Republicii Moldova adopt urmtoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea

evaluatorilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evaluarea obiectelor

imobiliare; Programul de msuri pentru implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor

imobile n scopuri de impozitare; Regulamentul despre evaluarea obiectelor imobiliare n scopul

impozitrii lor. n anul 2004, de asemenea, a fost elaborat i aprobat standardul moldovenesc SM

249: 2004 Sistemul unic de evaluare a bunurilor. Termeni i definiii. Elaborarea tuturor

documentelor menionate a necesitat efectuarea unui volum mare de cercetri tiinifice, analiza

practicii internaionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a evalurii fiscale, studierea n

30

profunzime a standardelor europene i internaionale de evaluare. Un rol foarte mare n elaborarea

acestor documente l au colaboratorii Oficiului pentru Implementarea Primului Proiect de Cadastru,

doctorul n economie Buzu O. i magistrul n domeniul administrrii funciare Matcov A.

Concomitent cu elaborarea proiectelor de acte normative pentru reglementarea activitii de

evaluare n ansamblu i evaluarea bunurilor imobile, n particular, Buzu O. i Matcov A. au

participat nemijlocit la efectuarea cercetrilor tiinifice n domeniul evalurii bunurilor imobile.

Dat fiind faptul c, circa 70% din obiectele imobiliare n Republica Moldova constituie

terenurile cu destinaie agricol, din punct de vedere metodologic, cel mai important a fost s fie

creat metodologia de evaluare a terenurilor agricole. O mare contribuie n dezvoltarea

metodologiei de evaluare a terenurilor cu destinaie agricol au adus-o doctorul habilitat n tiine

economice Bajura T. i doctorul n economie Botnarenco I. Ideile acestor i ale multor altor savani

i-au cptat dezvoltare n continuare n lucrarea Metodologia de evaluare a terenurilor cu

destinaie agricol editat n anul 2002.

Unele aspecte organizatorice i metodologice de evaluare a bunurilor imobiliare sunt reflectate,

de asemenea, ntr-o serie de monografii, articole, treceri n revist ale altor savani din Moldova. O

contribuie important la elaborarea concepiei de evaluare a bunurilor imobile a adus monografia

Buzu O. Organizarea activitii de evaluare [17]. n aceast lucrare pentru prima dat n

Republica Moldova este examinat istoria formrii i dezvoltrii pieei imobiliare, este studiat

structura ei, sunt evideniate particularitile ncheierii tranzaciilor cu obiecte imobiliare. O atenie

deosebit n aceast lucrare se acord pieei serviciilor de evaluare, reglementrii i infrastructurii

ei. Un loc aparte n lucrare este rezervat rolului statului n organizarea i realizarea activitii de

evaluare. Autorul examineaz metodologic corect funciile statului n perspectiv pe termen mediu

i lung privind dezvoltarea pieei de evaluare, delegarea treptat a funciilor statului ctre

organizaiile autoreglabile ale evaluatorilor.

Monografia Organizarea activitii de evaluare este prima publicaie n Moldova n care este

prezentat sistemic experiena rilor dezvoltate i a noilor state independente n domeniul

organizrii evalurii bunurilor imobile. Aici este generalizat experiena bogat a autoarei,

acumulat de ea n procesul elaborrii actelor normative importante, ce constituie, n prezent, cadrul

legislativ i metodologic pentru evaluarea bunurilor imobile.

O dezvoltare n continuare a cptat teoria de evaluare a bunurilor imobile n Republica Moldova n

monografia Evaluarea bunurilor imobile: teoria i practica, pe care Buzu O. a scris-o mpreun cu Matcov

A. [16]. Aici, sunt examinate, n mod detaliat, metodele evalurii de pia, sunt propuse recomandri

concrete privind determinarea valorii de pia a bunurilor imobile n condiiile Republicii Moldova.

31

Concomitent cu lucrrile menionate, un loc aparte n cercetrile tiinifice i n practica de

evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor materiale ca parte component a cadastrului. n anul 2004

iese de sub tipar publicaia tiinific : -

, autorilor ., ., .

[109], consacrat problemelor privind evaluarea bunurilor imobile n componena cadastrului,

eficiena economic i social n urma implementrii noului sistem de evaluare a bunurilor imobile

n scopuri de impozitare. Atenia principal n lucrare este acordat noului sistem de evaluare a

bunurilor imobile pentru impozitarea lor se examineaz experiena internaional i problemele

metodologice ale evalurii. Pentru prima dat n Moldova a fost analizat efectul economic de la

trecerea la sistemul advaloric de impozitare a bunurilor imobile. n partea consacrat cercetrii

aspectelor sociale ale implementrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile sunt incluse

rezultatele unui studiu sociologic, realizat pe un eantion de peste 1200 respondeni. Studiul a

identificat nivelul de informare al populaiei cu privire la reformele economice, atitudinea ei fa de

dificultile cu care se confrunt economia, percepia cadastrului i a trecerii la valoarea de pia a

bunurilor imobiliare n scopul impozitrii lor. De asemenea, n anul 2004 Buzu O., Guu V. si Guu

O. au editat monografia

[109], unde pentru prima dat evaluarea pentru

impozitare este examinat n cadrul sistemului unic al cadastrului multifuncional al bunurilor

imobile. n lucrare sunt determinate principiile i metodele principale de efectuare a evalurii

bunurilor imobile pentru impozitare, interaciunea evalurii bunurilor imobile cu lucrrile cadastrale

i evidena (nregistrarea) obiectelor imobiliare. Astfel, bazele conceptuale ale evalurii bunurilor

imobile n componena cadastrului sunt studiate la un nivel destul de nalt.

Totui, trebuie s recunoatem c bazele metodologice ale cadastrului multifuncional i ale

evalurii bunurilor imobile n componena cadastrului sunt elaborate nc incomplet nu numai n

Moldova, ci i n alte ri. Cercetrile n acest domeniu nu au caracter sistematic. Unele componente

ale cadastrului sunt studiate neuniform. Pe baza analizei, se poate conchide c evaluarea bunurilor

imobile ca parte component a cadastrului imobiliar i componea lui juridic n Republica

Moldova necesit un studiu mai detaliat.

n noile condiii se schimb i obiectivele cadastrului care devin mai clare, orientate spre

dezvoltarea pieei imobiliare i a pieei funciare, n special. Obiectivele principale ale cadastrului

sunt: identificarea, descrierea, evaluarea i nregistrarea obiectelor imobiliare i a drepturilor de

posesiune a acestora; protecia intereselor de stat i private n relaiile de drept referitoare la

bunurile imobile; crearea sistemului de protecie a posesorilor de drepturi patrimoniale asupra

32

obiectelor imobiliare; crearea unui sistem deschis de informare a participanilor la piaa imobiliar,

a organelor administraiei publice, inclusiv a organelor fiscale.

n prezent, cadastrul bunurilor imobile devine cu adevrat multifuncional. n legtur cu

trecerea la noul sistem de impozitare a bunurilor imobile, sistemul de informare juridic

LEGALCAD trebuie s fie completat cu caracteristicile tehnice i economice ale fiecrui obiect

imobiliar pentru a se stabili valoarea obiectelor. Pe parcursul mai multor ani, ncepnd cu anul

2003, i cu suportul financiar al SIDA, n cadrul ntreprinderii de stat Cadastru a fost elaborat un

sistem automatizat de evaluare masiv a bunurilor imobile ValueCad. Sistemul automatizat de

evaluare masiv este compus practic din 2 module principale: unul vizeaz colectarea i

actualizarea caracteristicilor tehnice ale bunurilor imobile, iar altul calcularea valorii lor.

i n acest domeniu exist unele probleme nesoluionate, legate de elaborarea metodologiei i

tehnologiei evalurii masive, adecvate mediului juridic, pregtirii cadrelor calificate n domeniul

evalurii bunurilor imobile.

Pentru soluionarea tuturor acestor probleme este necesar efectuarea unor transformri

instituionale, concentrarea eforturilor pentru asigurarea stabilitii i posibilitii de autofinanare i

dezvoltare a sistemului cadastral.

Sistemul cadastrului bunurilor imobile este st