dreptul de uz și de abitație
TRANSCRIPT
Dreptul de uz și de abitație
1. Generalitați
Cele două dezmembrăminte au fost cunoscute încă din dreptul roman ca instituții
distincte. Usus era acel drept ce permitea titularului să folosească bunul potrivit destinației, dar
nu-i era permis să-i culeagă fructele. Ulterior, s-a admis uzuarului să culeagă o parte din
fructe.Cât privește abitația, în timpul lui Justinian s-a apreciat ca nu este nici un uz, nici
uzufruct, ci dreptul distinct(care aparține servituțiilor personale).
Aceste două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct ,
deoarece, pe lângă faptul că ele nu sunt cesibile , este interzisă şi cesiunea emolumentului .
Titularul dezmembrământului respectiv nu îşi poate exercita dreptul decât pentru nevoile lui şi
ale familiei sale. Diferenţa dintre dreptul de uz şi dreptul de abitaţie rezultă din obiectul acestor
dezmembrăminte .Astfel , dreptul de abitaţie se constituie asupra unei locuinţe, iar dreptul de uz
asupra unor bunuri mobile sau imobile ,cu exceptia locuintei. Ca manifestări particulare ale
dreptului de uz şi ale dreptului de abitaţie ,acestea se supun,cât priveşte constituirea ,exercitarea
şi stingerea lor ,regulilor din materia uzufructului.
Ca natură, uzul și abitația apar ca varietați ale uzufructului, întrucât titularii acestor
drepturi beneficiază de posesie și folosință și culeg fructele lucrului ce formează obiectul lor.
Aceste drepturi au un caracter strict personal pentru că nu pot fi cedate, închiriate ori ipotecate.
O particularitate îmbracă, sub acest aspect, dreptul de abitație care permite titularului său să
închirieze parțial imobilul în care locuiește.
2. Dreptul de uz
a) Noțiune
Dreptul de uz este acel drept real principal, esențialmente temporar, dezmembrământ
al dreptului de proprietate, care conferă titularului său atributele de posesie și folosință asupra
unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuințelor lui și
ale familiei sale.
În termeni asemănători noul Cod civil definește uzul, ca fiind : “dreptul unei persoane de
a folosi lucrul altuia și de a-i culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii
și ale familiei sale”
1
Titularul dreptului de uz (denumit "uzuar") nu poate ceda nici închiria dreptul său către
un terț. De aceea, se spune că dreptul de uz este un drept strict personal. Acest fapt este strict
prevazut de art.752 din Noul Cod civil :” dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul ce face
obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat “.
b) ConstituireNoul Cod civil prevede că : uzul se constituie în temeiul unui act juridic sau prin alte
moduri prevăzute de lege.
c) EfecteEfectele acestui drept se răsfrâng asupra uzuarului si nudului proprietar. Uzuarul are
dreptul de a culege fructele necesare lui si familiei sale. Asupra fructelor culege uzuarul are
dreptul de proprietate. Obligatiile corelate cu drepturile uzuarului sunt: de a da cauțiune,de a
constata starea bunului imobil si de a inventaria bunurile mobile. De asemenea el trebuie sa facă
cheltuielile cultură și când impun sau se fac, reparațiile de întreținere.
d) Stingerea uzuluiÎn art 565. Din Codul civil de la 1864 se precizează că uzul se stinge “ în același timp ca
și uzufructul”. Deși acestea sunt precizate, între cele două dezmembremăminte ale dreptului de
proprietate pot fi reținute unele deosebiri. Astfel, potrivit convenției părților, de dreptul de uz vor
putea beneficia și moștenitorii uzuarului, pe când uzufructul se stinge la moartea uzufructuarului.
De asemenea, uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice nu poate depăși 30 de ani,
pe când uzul nu este limitat de vreun termen.
B. Dreptul de abitație
a) Noțiune
Abitaţia este dreptul unei persoane de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu
soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreținere.
Dreptul de abitație are ca obiect specific o locuință afectată interesului propriu și al
familiei titularului. Față de vechea reglementare, noul Cod civil aduce unele elemente de noutate,
mai ales în ceea ce privește sfera membrilor de familie a titularului. Art.750 din noul Cod civil,
prevede că titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar
împreună cu soțul și copii săi,chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a
constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere.
2
b) Constituire
Noul Cod civil prevede expres ca abitația se constituie în temeiul unui act juridic sau
prin alte moduri, stabilite de lege.
În legislația anterioară existau două modalități de constituire a dreptului de abitație : prin
voința omului și prin efectul legii.
În identificarea trăsăturilor specifice acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate
trebuie să facem distincție între: dreptul de abitație stabilit prin voința omului și dreptul de
abitație legal.
1) Dreptul de abitație stabilit prin voința omului poate avea izvor o convenție
(donație, vânzare-cumpărare), un testament sau prescripția achizitivă.
Obligațiile titularului dreptului de abitație sunt:
-de a folosi imobilul ca un bun proprietar
-de a da cauțiune(dacă nu a fost scutit de nudul proprietar)
-de a constata starea imobilului(la intrarea în posesie)
-de a suporta sarcinile folosinței locuinței(dacă parțial este închiriată, va suporta
parțial și obligațiile sau sarcinile)
Stingerea dreptului de abitație stabilit prin voința omului
Dreptul de abitație se stinge la fel ca uzufructul .
2) Dreptul de abitație legal
În cazul decesului unuia dintre soți, celălalt soț dispune de un drept de abitație asupra
locuinței care a aparținut soțului decedat, cu respectarea următoarelor condiții:
casa de locuit să facă parte din moștenire;
soțul supraviețuitor să nu aibă o locuință proprie;
dreptul poate fi menținut până la ieșirea din indiviziune și, în orice caz, cel puțin
un an de zile de la decesul soțului;
dreptul de abitație încetează dacă soțul supraviețuitor se recăsătorește înainte de
ieșirea din indiviziune.
Ceilalți moștenitori pot cere restrângerea dreptului de abitație dacă locuința nu este
necesară în întregime soțului supraviețuitor.
Dreptul de habitatie se recunoaște soțului supraviețuitor numai până la ieșirea din
indiviziune,în orice caz să fi trecut cel puțin un an, de la decesul soțului său.
3
Model de contract de constituire a unui drept de uz
Subsemnaţii:
1................., domiciliat în............. CNP..............,în calitate de proprietar al terenului situat
în ........... înscris în Cartea Funciară nr ......... a localităţii ..........cu număr cadastral ....., denumit
in continuare PROPRIETARUL
şi
2. .................... domiciliat în............. CNP..............,în calitate de beneficiar al dreptului de
uzufruct, denumit in continuare UZUARUL
am convenit încheierea prezentului contract de constituire a unui drept de uz în
următoarele condiţii:
Eu, PROPRIETARUL, constitui cu titlu gratuit/oneros un drept de uz pe un termen
de ......../ viager [1], asupra imobilului[2] situat in ........ înscris in Cartea Funciară nr.......... a
localităţii ............ cu număr cadastral ............ (descriere imobil), in favoarea UZUARULUI.
Eu, PROPRIETARUL am dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în baza
………………, înscris în Cartea Funciară la partea a II-a (foaia de proprietate) sub nr.crt. ......
conform încheierii nr. ......... din..........
Imobilul ce face obiectul prezentului contract de constituire de uz este/nu este liber de
sarcini, aşa cum rezulta din .........[3]
Condiţiile constituirii uzului:[4]
- dreptul uzuarului poate fi doar de a folosi bunul dat în uz şi de a-i culege fructele naturale
şi industriale, numai pentru nevoile proprii ale lui şi familiei sale. (art.749 Cod civ.)
- întinderea dreptului, obligaţiile uzuarului ( art. 753 Cod civil)
- în cazul constituirii cu titlu oneros se va menţiona cuantumul prestaţiei, modalitatea de
plata si termenele de plată,
- efectele nerespectării obligaţiei de plată
- modalitatea de stingere a uzului (art 746;747;748 Cod civil)
4
- uzuarul nu poate cesiona dreptul de uz, iar bunul ce face obiectul contractului de uz, nu
poate fi închiriat, iar după caz, arendat (art.752 Cod civil.) .
Noi, partile contractante solicitam intabularea dreptului de uz in Partea a III-a C, a
Cartea Funciară nr. ....... a imobilului.[5]
Impozitul şi taxele ocazionate de autentificarea prezentului contract au fost calculate având
în vedere valoarea de evaluare de ..........lei stabilită conform Ghidului privind preţurile
orientative ale proprietăţilor imobiliare (localitatea) Ediţia .........
Tehnoredactat la .............., în ...... exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului
notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, ..... exemplare s-au
eliberat părţilor.
[1]Uzul este cel mult viager. Uzul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o
anumita vârstă durează până la aceea data, chiar dacă aceea persoana ar muri înainte de
împlinirea vârstei stabilite. (art.708 Cod Civil).
[2]Uzul poate fi constituit asupra unor bunuri imobile, bunuri mobile, creanţe, rentă viageră,
fond de comerţ (inclusiv mase patrimoniale, o universalitate de fapt ori o cota parte din acestea.
[3]În cazul în care imobilul asupra căruia se constituie dreptul de uz este grevat de sarcini se va
avea în vedere ca drepturile terţilor sa nu fie lezate şi să nu fie instituite clauze de inalienabilitate
sau insesizabilitate. În cazul în care asupra imobilului este constituit un drept de ipoteca se vor
pune in vedere părţilor prevederile art. 2376 Cod civil.
[4]Constituie clauze generale ce urmează a fi înserate şi detaliate în funcţie de voinţa părţilor
contractante.
[5]Aşa cum rezultă din prevederile art. 96 din Regulamentul de organizare si funcţionare al
birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr.633/2006 al directorului
general al ANCPI cu modificările şi completările ulterioare, dreptul de uz se va înscrie în partea
C a Cărţii Funciare în care este înscris imobilul asupra căruia se constituie . Conform art. 97 din
Regulament dacă uzul are ca obiect doar o parte dintr-un imobil, se vor întocmi schiţe care să
ilustreze această situaţie. Schiţele vor fi întocmite şi vizate de biroul teritorial.
5
Model de contract de constituire a unui drept de abitaţie
Subsemnaţii:
1................., domiciliat în............. CNP..............,în calitate de proprietar al terenului situat
în ........... înscris în Cartea Funciară nr ......... a localităţii ..........cu număr cadastral ....., denumit
in continuare PROPRIETARUL
şi
2. .................... domiciliat în............. CNP..............,în calitate de beneficiar al dreptului de
uzufruct, denumit in continuare BENEFICIARUL
am convenit încheierea prezentului contract de constituire a unui drept de abitaţie in
următoarele condiţii :
Eu, Proprietarul, constitui cu titlu gratuit/oneros un drept de abitaţie pe un termen
de ............../ viager [1] asupra imobilului [2]situat în .......... înscris in Cartea Funciară nr.........,
cu număr cadastral (descriere imobil) in favoarea beneficiarului dreptului de abitaţie.
Eu, PROPRIETARUL am dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în baza
………………, înscris în Cartea Funciară conform încheierii nr...........din ..... .
Imobilul ce face obiectul prezentului contract de constituire de abitaţie este/nu este liber de
sarcini, aşa cum rezulta din ..........[3]
Condiţiile constituirii dreptului de abitaţie:[4]
- dreptul beneficiarului abitaţiei poate fi doar de a locui în locuinţa nudului proprietar
împreună cu soţul şi copii săi, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere. (art.750
Cod civ.)
- termenul constituirii abitaţiei. ( art. 708 C civ)
- in cazul constituirii cu titlu oneros se va menţiona cuantumul prestaţiei, modalitatea de
plata si termenele de plata,
- efectele nerespectării obligaţiei de plată.
- modalitatea de stingere a abitaţiei (art. 746, 747, 748 C civ)
6
- beneficiarul nu poate cesiona integral sau parţial dreptul de abitaţie, iar bunul ce face
obiectul contractului de abitaţie nu poate fi închiriat .(art.752 C civ.)
Noi, părţile contractante solicitam întabularea dreptului de abitaţie în Partea a III-A C, a
Cărţii Funciare nr..........a imobilului[5].
Impozitul şi taxele ocazionate de autentificarea prezentului contract au fost calculate având
în vedere valoarea de evaluare de ......... lei stabilită conform Ghidului privind preţurile
orientative ale proprietăţilor imobiliare (localitatea) Ediţia.......
Tehnoredactat la .............., în ...... exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului
notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, ..... exemplare s-au
eliberat părţilor.
[1]Dreptul de abitaţie poate fi constituit doar în favoarea unei persoane fizice şi poate fi cel mult
viager.
[2]Dreptul de abitaţie poate avea drept obiect doar un imobil – construcţie cu destinaţia de
locuinţă.
[3]În cazul în care imobilul asupra căruia se constituie dreptul de abitaţie este grevat de sarcini se
va avea în vedere ca drepturile terţilor să nu fie lezate şi să nu fie instituite clauze de
inalienabilitate sau insesizabilitate. În cazul în care asupra imobilului este constituit un drept de
ipotecă se vor pune în vedere părţilor prevederile art. 2376 Cod civil.
[4] Constituie clauze generale ce urmează a fi inserate şi detaliate în funcţie de voinţa parţilor
contractante.
[5]Aşa cum rezultă din prevederile art. 96 din Regulamentul de organizare si funcţionare al
birourilor de cadastru şi publicitate imobiliara aprobat prin Ordinul nr.633/2006 al directorului
general al ANCPI cu modificările şi completările ulterioare, dreptul de abitaţie se va înscrie în
partea C a Cărţii Funciare în care este înscris imobilul asupra căruia se constituie. Conform art.
97 din regulament, dacă abitaţia are ca obiect doar o parte dintr-un imobil, se vor întocmi schiţe
care să ilustreze această situaţie. Schiţele vor fi întocmite şi vizate de biroul teritorial.
7
JUDECATORIA CONSTANTA – SECTIA CIVILA
Dosar nr.7927/212/2008
Sentinta civila nr. 1 337
Sedinta publica din data de 23.01.2009
Pe rol solutionarea cererii de chemare în judecata formulata de catre reclamantul DZG, în
contradictoriu cu pârâta IPA având ca obiect rezolutiune contract.
Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din data de 16.01.2009, fiind consemnate în încheierea
de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta sentinta, data la care, având
nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la data de 23.01.2009 când, dupa ce a
deliberat, conform art. 256 C. proc. civ., a adoptat urmatoarea hotarâre:
I N S T A N T A ,Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta cu numarul 7927/212/2008,
reclamantul a solicitat instantei ca în contradictoriu cu pârâta sa dispuna rezolutiunea
contractului de vanzare-cumparare a apartamentului instrainat acesteia si obligarea sa la plata
cheltuielilor de judecata.
În motivarea în fapt a actiunii,reclamantul a aratat,in esenta,ca între parti s-a incheiat un contract
de vanzare-cumparare cu clauza de abitatie viagera si ca parata nu ii lasa liber intregul imobil.
În drept au fost invocate dispozitiile art.1020 Cod civil.
În dovedirea actiunii,reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri si martori. Parata nu a depus
întâmpinare,insa din declaratia acesteia rezulta ca locuieste impreuna cu prietenul sau in
apartamentul dobandit de la reclamant.S-a mai aratat ca accesul reclamantului in imobil nu este
oprit si ca parata ar fi de acord ca reclamantul sa locuiasca impreuna cu aceasta si prietenul sau.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca actiunea promovata de reclamant este
intemeiata, urmând a o admite ca atare pentru considerentele care urmeaza.
Astfel,potrivit art.1020 C.civil,,Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele
sinalagmatice,in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul sau.”
In cauza,raportul juridic sinalagmatic dintre parti a fost dovedit prin Contractul de vanzare-
cumparare autentificat cu numarul x/31.03.2005 la BNP SM. Acest contract contine o clauza prin
care vanzatorul isi rezerva dreptul de abitatie viagera asupra intregului apartament.Prin
urmare,pe perioada cat reclamantul este in viata,parata nu are niciun titlu in baza caruia sa
locuiasca in apartament,deoarece in temeiul clauzei aratate trebuie sa lase intregul apartament la
dispozitia reclamantului,altfel clauza contractuala devenind fara efect.
8
Din recunoasterea paratei reiese ca aceasta locuieste in apartament,incalcand asadar clauza de
abitatie viagera.Nu are relevanta in aceasta privinta faptul ca nu ii impiedica reclamantului
accesul in imobil sau ca este de acord ca acesta sa locuiasca impreuna cu parata,deoarece clauza
contractuala este destul de clara,reclamantul avand drept de abitatie asupra intregului apartament
si nu asupra unei parti a acestuia ori impreuna cu alte persoane.Prin urmare,clauza ar fi fost
respectata numai daca parata,dupa incheierea contractului,nu ar fi locuit sub nicio forma in
apartament.Din acest motiv,declaratiile martorilor propusi de reclamant,din care rezulta ca
acestuia i se refuza accesul in imobil si plansele foto,din continutul carora reiese ca reclamantul
ar avea acces in apartament devin fara valoare probatorie in cauza,cat timp singurul aspect
relevant,locuirea de catre parata,a fost dovedit. In consecinta,prin conduita sa parata incalca in
mod culpabil o clauza esentiala a contractului de vanzare-cumparare,situatie ce se circumscrie
art.1020 C.civil,anterior citat,motiv pentru care instant va dispune rezolutiunea contractului.
Având în vedere ca parata a cazut in pretentii, in temeiul art 274 Cpc, instanta o va obliga si la
plata cheltuielilor de judecata ce au fost efectuate de reclamant, reprezentând taxa de
timbru,timbrul judiciar si onorariul avocatial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E :
Admite actiunea formulata de catre reclamantul DZ, în contradictoriu cu pârâta IPA.
Dispune rezolutiunea contractului autentificat cu nr. x/31.03.2005 la BNP SM, având ca obiect
vânzarea apartamentului situat în localitatea Constanta, B-dul T.
Obliga pârâta la plata catre reclamant a sumei de 6891,52 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept la recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica astazi,23.01.2009
9
Bibliografie
-Elena Iftime „Dreptul de proprietate” Editura Didactica si Pedagogica Bucuresti 2013
-“Noul Cod Civil : comentarii / coord.: prof. univ. dr. Marilena Uliescu. – Ed. a 3-a, rev. şi
adăug. - Bucureşti : Universul Juridic, 2011”
-http://www.iurispedia.ro/i/CCiv:Capitolul_Uzul_şi_abitaţia_
10