Dreptul de preemiune si pactul de preferinta n viziunea Noului Cod civil

Dreptul de preemiune si pactul de preferinta n viziunea Noului Cod civilDefiniia dreptului de preempiune1. Multi autori au apreciat c instituirea dreptului de preempiune printr-o norm imperativ este de esena dreptului de preemiune, prin aceasta deosebindu-se de dreptul de preferin instituit prin convenia prilor cunoscut sub denumirea de pact de preferin.2. Profesorul Eugen Chelaru a artat, pornind de la definiia dat dreptului de preempiune in doctrina francez, c dreptul de preempiune este contractual sau legal. Dreptul de preempiune este contractual atunci cnd ia natere din voina prilor, care ncheie n acest scop un pact de preferindreptul de preemiune poate izvor din lege.

3. Conform opiniilor exprimate in doctrina dreptul de preempiune trebuie analizat ca fiind acel drept instituit de lege ce confer titularului prioritate la ncheierea unui contract n raport cu terii.4. Art. 1730 din Noul Cod civil prevede c: (1)n condiiile stabilite prin

lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.

(2)Dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. 5. Din aceste dispoziii legale reiese c dreptul de preempiune poate avea ca izvor att legea, ct i contractul. 6. Dispozitiile din Noul Cod civil limiteaz preempiunea doar la contractul de vnzare-cumprare, fra a face distincie ntre bunurile ce pot face obiectul acestui contract.7. Se observ c atunci cnd confer prioritate la ncheierea unui alt contract dect cel de vnzare-cumprare, Noul Cod civil folosete terminologia de preferin.8. Astfel, avem urmatoarele dispozitii potrivit art. 1828 din Noul Cod civil: (1)La ncheierea unui nou contract

de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. El nu are

ns acest drept atunci cnd nu ia

executat obligaiile nscute n baza nchirierii

anterioare.

(2)Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia

vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor.9. Privind regimul juridic aplicabil dreptului de preferin, se observa c

acesta este cel aplicabil dreptului de preempiune in materia vnzrii, cu meniunea c acesta se aplic n mod corespunztor, ceea ce nseamn c n situaia n care exist dispoziii care nu-i gsesc aplicarea n materia nchirierii sau dac aceste dispoziii trebuie nuanate prin prisma caracterelor specifice contractului de nchiriere, aplicarea acestora nu trebuie fcut ad literam. 10. Pentru exemplificarea modului n care aceste dispoziii trebuie adaptate avem urmatorul exemplu: n contractul de nchiriere nu exista pre, ci chirie, datorit caracterului de contract cu executare sucesiv al contractului de nchiriere.11. In viziunea Noului Cod civil, dreptul de preempiune ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care confer titularului prioritate la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare n raport cu terii, iar dreptul de preferin ar putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care

confer titularului prioritate la ncheierea unui contract, altul dect cel de

vnzare-cumprare, n raport cu terii. Natura juridic a dreptului legal de preempiune12. Exista autori care apreciaz c dreptul de preempiune este un drept real. In opinia altor autori dreptul de preempiune este un drept de crean i exista un al treilea punct de vedere care arat c dreptul de preempiune trebuie inclus n categoria drepturilor potestative.13. Dreptul legal de preempiune este instituit prin norme juridice imperative ceea ce d dreptului de preempiune un puternic caracter de ordine public. Acest caracter da nastere anumitor consecine juridice legate de faptul c prile nu pot deroga prin convenii sau acte juridice unilaterale de la dispoziiile ce reglementeaz drepturi de preempiune, iar preemptorul nu poate renuna anticipat la dreptul su de preempiune.Dreptul convenional de preempiune14. Noul Cod civil folosete noiunea de drept convenional de preempiune.15. In doctrin exist o viziune n ceea ce privete faptul c dreptul de preempiune se poate nate doar din lege, n timp ce dreptul ce confer

prioritate la cumprare nscut din convenia prilor, intitulat pact de preferin este considerat a fi o instituie distinct purtnd denumirea de drept de preferin.16. n privinta pactului de preferin, au existat autori care au definit pactul de preferin ca acordnd preferin la ncheierea oricrui contract, dar i autori care au apreciat c pactul de preferin este convenia ce confer prioritate doar la vnzare, echivalentul deci a dreptului convenional de preempiune.17. Deosebirea ntre dreptul de preempiune de natur legal i dreptul de preempiune de natur convenional vizeaz izvorul lor, legea sau contractul, de unde i fundamentul diferit al celor dou drepturi.18. Astfel, dreptul legal de preempiune satisface interesul general, iar dreptul convenional de preempiune servete doar un interes particular.19. Noul Cod civil explic in art. 1734 alin. 1 lit. a urmatorul lucru : n caz de concurs ntre preemptori, acord prioritate titularului dreptului legal de preempiune atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune.Dreptul de preempiune n viziunea Noului Cod civil20. Reglementarea legal a dreptului de preempiune n Noul Cod civil cuprinde doua sectiuni: mai nti dispoziiile generale cuprinse in art.

1730-1740, apoi cele speciale referitoare la dreptul de preempiune la vnzarea terenurilor forestiere (art. 1746), dreptul de preferin la ncheierea unui nou contract de nchiriere (art. 1828) i dreptul de preempiune instituit n favoarea arendaului (art. 1849).21. Am observat c in Noul Cod civil nu este prevzut modalitatea

practic n care va avea loc substituirea preemptorului in drepturile tertului-cumparator i nu se menioneaz care este titlul de proprietate al preemptorului.22. Putem spune c singura n msur s constate substituirea preemptorului n drepturile terului i s confere un titlu de proprietate preemptorului este instana de judecat, n cazul n care prile nu se neleg.Dreptul de preempiune reglementat de art. 1849 din Noul

Cod civil23. n art. 1849 din Noul Cod civil, se instituie un drept de preempiune n favoarea arendaului.

24. Potrivit art. 1849 din Noul Cod civil, Arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art. 1730-1739.25. Arendaul beneficiaz de un drept de preempiune la vnzarea bunurilor agricole ce fac obiectul contractului de arendare. Acest drept de preempiune se exercit potrivit regulilor generale de exercitare a

dreptului de preempiune n materia vnzrii, cuprinse n dispoziiile art. 1730-1739 din Noul Cod civil.26. Exercitarea dreptului de preempiune reglementat de art. 1849 din Noul Cod civil urmeaz regulile stabilite de dispoziiile art. 1730-1739 din acelai act normativ.

Dreptul de preferin reglementat de art. 1828 din Noul Cod

civil27. La art. 1828 in Noul Cod civil se instituie n favoarea chiriaului un drept de preferin la ncheierea unui nou contract de nchiriere.

28. Folosina unui bun creaz ntre chiria i bun o legtur pe care legiuitorul ncearc s-o protejeze prin instituirea unui drept de

preferin la ncheierea unui nou contract de nchiriere.29. Se observ c art. 1828 nu folosete noiunea de preempiune, ci pe acela de preferin. Astfel putem deduce c n concepia Noului Cod civil, dreptul de preempiune se refer doar la situaia n care acest drept se aplic n materia vnzrii de bunuri, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, avnd posibilitatea s cumpere cu prioritate un bun(1730 alin. 1).30. Singura diferen ntre acest drept i celelalte drepturi de prioritate const n natura contractului asupra cruia se aplic, cci n conformitate

cu art. 1828 alin. 2: Dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune n materia vnzrii sunt aplicabile n mod corespunztor.