doctrina juridică românească: între tradiţie și reforme

SeciuneaI.Dreptprivat 1

AcademiaRomnInstitutuldeCercetriJuridiceAcad.AndreiRdulescu

DOCTRINAJURIDICROMNEASC:NTRETRADIIEIREFORME

ComunicriprezentatelaSesiuneatiinific

aInstitutuluideCercetriJuridice

7martie2014Bucureti

2 DOCTRINAJURIDICROMNEASC:NTRETRADIIEIREFORME

ISBN CD:978-606-673-349-6


Cuvntnainte

Prof.univ.dr.MirceaDuuDirectorulInstitutuluideCercetriJuridice

Acad.AndreiRdulescualAcademieiRomneDreptul reprezint, n ciuda aparenelor invocate uneori, unul dintre

domeniileiformelecelemaicomplexealecunoateriiumaneiprinaceastacelemaidificileispecificedeinvestigare,pemsuraroluluisumajornorganizareai asigurarea dezvoltrii societii. ntradevr, el se numr printre puinelecazurincaretiina,tehnicaiartasealtur,convieuiesc,seintersecteazisecombinntroecuaieunic,rezultndtreiculoareinterdependente,darcareipstreazspecificuldecutare,identificare,manifestareiexprimareasavoirelui(juridic):doctrina,jurisprudenaitiinadreptului.

Reformelelegislativemajore,precumcelecunoscutedeRomnianultimeledecenii, prin recodificarea dreptului privat i a dreptului penal, receptareadreptului UE n vederea aderrii i prin integrarea unionaleuropean iexprimarea cerinelor fenomenului mondializrii, inclusiv juridice, presupunreacii corespunztoare n planul teoriei i practicii dreptului. Ele impun, nvederea perceperii i exprimrii impactului teoretic, adoptarea i desfurareaunei investigaii tiinifice complexe, de durat, dar indispensabil, menit sorientezeprocesululteriorderealizareiperfecionareadreptului.

Prima se refer la formularea treptat a noii doctrine, menit s ofereexplicaiile teoretice necesare noului complex legislativ, ca o premis absolutindispensabilanelegeriiiexplicriicorespunztoare,nliteraispiritullor,anoilor texte juridice. n acelai sens, se cuvine s acioneze i noua doctrinjurisprudenial, care numai n urma unui reviriment major i poate redefinirolul, coninutul i mizele n cadrul sistemului juridic. Trecerea de la vecheapractic judiciar la veritabila jurispruden sa dovedit un proces sinuos,ndelungat,ncncurs,caretrebuierepededesvritiancoratnnoilerepereale ordinii juridice. n fine, toate asemenea evoluii ale fenomenului juridic vorface obiectul analizei evalurilor teoretice, operaiunilor de reconceptualizare,valorizare i construcie, astfel nct cunoatere dreptului, din cele treiperspective, s fie coerent, semnificativ i relevant, iar tiina romneasc adreptului relansat. Toate aceste prioriti se regsesc i n activitatea decercetarejuridictiinificidoctrinal.

Deaceea,asumnduicatemasesiuniianualedecomunicritiinificeaICJn acest an a problematicii doctrinei romneti ntre tradiie i reforme, ICJrspundeunorasemeneacerine.nplus,alegereasanacestemprejurrincareaniversm ase decenii de cercetare tiinific instituionalizat n domeniuldreptuluiiconfersemnificaiideosebite.


SECIUNEAIDREPTPRIVAT


RSPUNDEREACIVIL.EVOLUIEIPERSPECTIVE

MarilenaULIESCU1.Rspundereacivil.NoiuneVenerabila instituie a rspunderii civile, considerat nc a avea o funcie

reparatorie se confrunt n prezent cu unele situaii n care funcia exclusivreparatoriedevineinsuficient.Totmaipregnantseimpunefunciapreventivarspunderii civile, cum ar fi, de exemplu, protecia mediului i pe cale deconsecin a vieii i sntii umane n care un rol important l are obligaialegal1 a respectrii principiului precauiei n luarea deciziilor cu impactsemnificativasupramediului.Aadar,iofunciepreventiv.

Acest domeniu oarecum recent, protecia mediului, a impus amenajarearspunderii civile, la specificul prejudiciului cauzat mediului (prejudiciulecologic), mai nti prin Legea nr. 137/1995, legea cadru pentru proteciamediului (art. 5 i art. 95) care a reglementat rspunderea civil delictualindependent de culpa (obiectiv) i mai ales dreptul oricrei persoane(indiferent dac a suferit ori nu un prejudiciu) de a se adresa instaneijudectoreti pentru a obine o hotrre de ncetare a activitii care aduceatingeremediuluiireparareaprejudiciuluiadusacestuia.

Cu acest prilej, considerm c putem pune n eviden i o alt funcie arspunderii civile i anume dreptul victimei de a cere organelor administrativesaujudiciareideaobinencetareafaptelorcauzatoaredeprejudiciu,licitesauilicite.

n prezent, rspunderea civil delictual este reglementat de legea cadrupentruproteciamediului(OUGnr.195/2005,aprobatimodificatprinLegeanr. 62/2006, actualizat i republicat) menine rspunderea civil obiectiv(art. 96) i cu unele intervenii nefericite, fa de reglementarea anterioarprivindlegitimitateaprocesualactivpentruoricepersoan(art.5).Amdori,dinnou, cu acest prilej, numai s punem n eviden c legtura cauzal n cazulproduceriiunuiprejudiciuecologiceste foarte lax iarvictima(adeseorimediulnsui)seafldecelemaimulteorinimposibilitateaprobriivinovieiautoruluiecologic ceea ce impune angajarea rspunderii autorului, independentde culp.De altfel, repararea prejudiciului este adeseori imposibil (reintroducerea uneispecii disprute caurmarea atingerilor adusemediului) sau n celmaibun cazfoartepalid.

Am mai afirmat, de altfel, c prejudiciul ecologic este eecul protecieimediului prin nerespectarea, n special, a principiilor prevenirii i precauiei nluareadeciziilor2.

Prof.dr.CercettortiinificemeritInstitutuldeCercetriJuridiceAcad.AndreiRdulescualAcademieiRomne;[email protected].

1AsevedeaOUGnr.195/2005actualizat.2 Vezi, mai pe larg, M. Duu, Repararea prejudiciului ecologic, n Noul Cod civil. Studii i

Comentarii,vol.III,EdituraUniversulJuridic,Bucureti,2014,nmanuscris.


Apropodefunciapreventivarspunderiicivile,existraiunisuficientedeordin practic pentru prevenirea prejudiciilor, n general, care ar trebui s seregseasc,maiales,nrolulnormativicaresfientemeiatperaiunideordinetic. Raiunile etice presupun responsabilitatea axat pe o viziune umanist asocietii,care,trebuiesfieartizanulpropriuluisudestin.

Altfelspus,persoanaumanfiindparteasocietiicaretrebuiesstabileascordinea i echilibrulpentrugeneraiileprezente i viitoare, trebuie s rspundpersonaldeunprejudiciucauzat.Responsabilulirspundereanupotfianonime.

ntrirea funcieipreventivea rspunderii civileprinadmitereaprincipiuluiprecauiei ca fundament al unei noi conduite este nsoit de unele bulversri,pentrucacceptorspunderefrvictim,frprejudiciuifrindemnizare3.

Practica Curii Europene pentru drepturile omului ofer principiuluiprecauiei, oportunitatea de a se elibera de proba vinoviei sau culpei4,gsindui un larg cmp de extindere care nu se regsete dect n principiulsubsidiaritii dreptului european al drepturilor omului n raportul cu dreptulintern.

Principiul precauiei are o viziune mult mai larg n comparaie cutradiionalul principiu al prevenirii n cazul cruia trebuie s previi un risccunoscutcarepoatefievaluatiprevenit,acestaavndnvedereriscuriipoteticeineverificabile(ndomeniulbiotehnologiei,almediului).

DenisMazeaud i exprimunele nedumeriri fa de faptul c se tinde a seinstauraorspunderenbeneficiuldubiuluinsarcinatuturoraceloracarenuvoradopta o conduit n msur s anticipeze riscuri susceptibile de a ameninaviitorulplaneteinoastre5.

Desigur,nusuntvizate toatesituaiilecreatoaredepericoleeventuale,cideaceleacaresuntcaracterizatedeuncontextdeincertitudinetiinificasociatecuoeventualitateplauzibildeprejudiciigraveiireversibile.

ndoctrinsepunensiproblemapericoluluiprincipiuluiprecauieigreitnelescarearaveadreptconsecin inhibiiai imobilismulcarearputeafrnacercetareaiactivitateaindustrialiarputealsassecreadctoateriscurilepotfianticipate.

O poziionare neleapt i echilibrat n care prudena s nu fie arta de aeschivariscurileiresponsabilitateaciaasiguraeficienaaciunii,arfinecesar.

Legislaia6 consacr principiul precauiei indirect, i prin obligaia deprevenie referitor la securitatea produselor cu defecte n relaia cuconsumatorul.

3 DenisMazeaud,Responsabilit civile etprecautiondans la responsabilit civilea ladobeduXXImesicle,RCA,Juin,2001,no.19s.

4O.Lucas,Conventioneuropenedesdroitsde lHommeet les fondamentsde laresponsabilitcivile,JCP20021.111,no.13s.

5D.Mazeaud,idem,no.3.6Directiva nr. 85/374/EECdin 1985modificat i completat prinDirectiva nr. 1999/34CE

transpus iniial n Romnia prin O.G. nr. 87/2000 privind rspunderea productorilor pentrupagubelegeneratedeproduseledefectuoase iapoiprinLegeanr.240/2004pentrurspundereaproductorilorpentrupagubeleprovocatedeproduselecudefecte,republicat.


Astfel,cinepuneunproduspepiatrebuiesiamsurilenecesarepentruainforma consumatorul cu privire la riscurile care pot surveni i s angajezeaciunilenecesarepentrugestionareaacestora.

Altfelspus,autorulcareapuspepiaprodusultrebuieslurmreascnscopuldeaacionancazulncareacestasedovedetepericulosadicsaibnvederetrasabilitateaacestuia.

Oaltdimensiuneaacesteirspunderiestedatdeproteciaconsumatorului,cerin a ordinii europene de pia, i totodat necesitatea contientizrii ieducriiconsumatoruluinscopulocrotiriisale.

2.ReglementarearspunderiicivilenCodulcivil2.1.Sediulmateriein Codul civil de la 1864 rspunderea civil delictual a fost reglementat

doar n cteva articole (art. 9981003 C. civ.), reglementri cu valoare deprincipiu,iarctpriveterspundereacontractual,laanumitecontracteexistaureglementri aplicabile unor anumite contracte. Astfel, odat cu reglementareacontractului de locaiune este special prevzut rspunderea locatarului nanumitesituaiispeciale,cumsunt,lipsadereaciencazuluzurpriidreptuluideproprietate al locatorului, caz n care rmne rspunztor de decdere (art.1433 C. civ.) sau locatarul este rspunztor de stricciunile sau pierderilentmplatencursulfolosineisalefrafinecesarprobareaculpei(art.1434C.civ.)irspunderealocatoruluipentruincendiudacnuprobeazcincendiulsantmplatdincazfortuitsauformajor(art.1435C.civ.).

Asemeneareglementrisemairegseaupentrucontractuldeantrepriz(art.1483 i art. 1487C. civ.) i rspunderea vnztorului pentru vicii, eviciune orivnzareacureacredinafonduluialtuia(art.13361360C.civ.)

Putem, de asemenea, s menionm c n btrnul cod civil (apelaiunenostalgic)lacapitolulVIIalTitluluiIII,desprecontracte,undesereglementeazefectele obligaiilor se dispune cu privire la obligaia de reparare integral adauneisuferitedecreditorulobligaiei(art.1073),iarnendeplinireaobligaieidea da fiind socotit numai dup predarea lucrului (art. 1074)sau n cazulnendepliniriiobligaieidea face,obligaiadedezdunare nsarcinadebitorului(art.1075),precumialteefectecarevizeazrspundereasocotita ficivil, nprincipalfiindizvortdinnendeplinireaobligaieicontractuale7.

Am putea remarca c rspunderea civil se bucura n vechiul cod de oreglementare general cuprinznd dispoziii de principiu, n special n ceea cepriveterspundereacivildelictualidereglementrispeciale,amputeaspunefragmentatepentrunendeplinireaobligaiilorcontractuale.Aceastreglementarea fost, totui, supl, putnd fi aplicat la cazurile care nu au putut fi prevzuteodatcucodificareacivilicumultesistemededreptrezistncontinuare.

Desigur,saumaiadugatialtesituaiincarerspundereaciviltrebuiasrspund care au fost soluionate, n special, prin angajarea rspunderiiindependentedeculpireparareadaunelorprinindemnizare.

7AsevedeaCodulcivildela1864TitlulIII,cap.VIIart.10731096.


Ceea ce sar putea afirma despre reglementarea rspunderii civile n Codulcivil de la 1864, este faptul c rspunderea civil este o rspundere n carecomponentamoralesteunelementceinedeesenaacesteia,faptailicitfiind,desigur,dinpunctdevederemoral,reprobabil.

Rspunderea civil reglementat, n principiu, de a fi rspunztor deprejudiciul cauzat i obligaia de al repara a avut o vocaie universal care semanifest nc n sancionarea civil a comportamentelor vtmtoare sau nfundamentareateorieirisculuiprecumilaamenajareaobligaieideindemnizare.Easeaplicdeasemenea, ncazultulburriloranormaledevecintate,dauneloraduse speciilor i habitatelor naturale protejate, degradrii i polurii apei,solului,etc.

La imperiul aparent universal al rspunderii civile exist cel puin doulimite. Astfel, aceasta nu trebuie sub nici o form s suplineasc o aciune careexistiprofitvictimei,nacestcazresponsabilitateacivilaparentroanumitmaniersubsidiar8.

nacelaisens,aciuneancompletarepentruinsuficienaactivuluinmateriedefalimentnusecumuleazcuaciuneanrspunderecivil.

2.2.RspundereacivilnreglementareaCoduluicivilnvigoareO prim remarc este aceea c, n concepia noului Cod civil rspunderea

civil cunoate doar dou forme ale rspunderii civile: rspunderea delictual(art. 1349) i rspunderea contractual (art. 1350). Aadar, n cele ce urmeazvom ncepedemersulnostrucuaceste formeale rspunderii civile, iarpentruacompleta tabloul n finalvomncercauninventaralaltorcazuridereparareaprejudiciuluiprincipalafunciearspunderiicivile.

DihotomiainiialarspunderiicivilenredactareaCoduluicivilesteurmatde:

Reglementarea cauzelorexoneratoarede rspundere care seaplicatt ncazulrspunderiidelictualectiarspunderiicontractuale,nopinianoastr,devremecetextullegalnudistinge(art.13511352);

Exerciiuldrepturilorsaledectre titularulacestoraprincaresecauzeazunprejudiciumaterial,nulobligpeacestalarepararedectdacexercitareaafostabuziv.Aceastcauzdeexonerarenuseaplicncazulncareexonerareaafostabuziv(art.1353);

Alteclauzecareexcludrspundereapentruprejudiciulcauzat,sauolimitarea acesteia, n situaia cauzrii unui prejudiciu, prin activiti cu titlu gratuit nfolosulvictimei,depinddegradulvinovieisaualculpei.

Ct privete excluderea sau limitarea rspunderii, Codul civil n vigoareprevede anumite interdicii care au n vedere rspunderea civil delictual(art.1355).

8AsevedeamaipelargPhilippeleTourneau,idem,p.12.


3.PerspectiveeuropeneprivindregimulrspunderiicivileProiectul Cadrului Comun de Referin (DCFR) privind propunerea de

reformndomeniulcontractelor,trateazrspundereacivildelictualnart.51careformeazBookIV,Noncontractual liabilityarisingoutofdamagecausedtoanother. Structura de ansamblu fiind: Cap. I (Fundamental provisions); Cap. II(Legally revelant damage); Cap. III (Acountability); Cap. IV (Causation); Cap. V(Defences);Cap.VI(Remedies).

Urmrinduseordineacapitolelorsepotdesprindeaspecteleelementarecelemaiutilealeuneiconcepiipentruunproiectderevizuirearspunderiicivile.

Astfel, capitolul I referitor la fundamentul i regulile de baz ne propune oclauz general de responsabilitate (ca n dreptul francez sau dreptul romn),dimpotriv Basic Rule enun c dreptul la reparaie presupune existena uneilegallyrelevantdamagedupcareenuncdreptullareparaieaunuiasemeneaprejudiciu poate fi cauzat de o greeal intenionat, de neglijen, sau frgreeal sau culpdar numai n cazurile determinate de capitolul III n care sepoate observa c legally relevant damage este un concept indus ntro listdeschisdeintereseprotejate.

Articolul 1:102 arat extrem de clar c obiectul Crii IV nu are ca obiectnumaiasigurareareparaieidariprevenireaoricruilegallyrelevantdamage.

Aadar,apareoportuncafunciapreventivsfieprevzutntruntextlegalgeneral.Articolul1:103dispunenmodspecialcacesteBasicRulenuseaplicncazul n care aceste dispoziii contrazic reguli de drept privat bazate pe altfundament.

Doctrinari francezicitescacestedispoziiicafiindechivalentulprincipiuluidenoncumul,cutoateDCFRnuenunclauzegenerale.

O alt opinie consider c o asemenea regul face deschiderea pentrusistemuldeintereseprotejate,aceleacarerezultdinlegallyrelevantdamage.

n acest sens, capitolul II este consecvent i definiia lui legally relevantdamageestedatdedeterminareacazurilorcarelconstituie.

Ct privete legally relevantdamageacesta se aplicdac este vorba de unprejudiciueconomicsaunu, nsituaiaunoratingerialepersoaneintreicazuri:a)dacesteprevzutdeun textdinacelai capitol;b)dacrezultdinviolareaunui drept conferit de lege; c) dac rezult din violarea unui interes demn deprotecielegal.

Definiiaicriteriiledeselectare ntrunsistemdesoluieprivind intereseleprotejate, este abandonat, pn la urm, n seama judectorului, pentrudeterminare,ghidatdecriteriilegale.


PERSPECTIVELEGISLATIVEPRIVINDCIRCULAIAJURIDICATERENURILORAGRICOLEDINEXTRAVILAN

CristianJORA*

AbstractThelegalcirculationoflandinvolvedtheneedtoadoptalaw.Itsgovernmental

draft,on the saleofagricultural land located inExtravilan,bynaturalpersons isproblematic,atleasttothelimitsoffarmlandthatcanbecomobjectofpropertyofnaturalpersons, to theconditions foracquiring landownershipand to thewayofestablishingtherightoffirstrefusal.

Keywords:legalcirculation,lands,sell,therightoffirstrefusalUna dintre dorinele urmrite de ctre legiuitor a fost aceea de a permite

formarea unor mari suprafee de teren agricol, cunoscut fiind c o agriculturmodernieficientnusepoatefacedectpesuprafeemariicontinuedeterenagricol.

Oprimobservaiearenvederensuititlulactuluinormativinereferimlasintagma vnzareacumprarea terenurilor agricole situate n extravilan. NoulCodcivil, nCarteaaVaDespreobligaii,Titlul IXDiferitecontractespeciale, laCapitolulIreglementeazcontractuldevnzare.Rezultcvoinalegiuitoruluiafost aceea s denumeasc astfel acest contract i nu prin denumirea dejaconsacrat, contract de vnzarecumprare i, chiar la art. 1650, definindcontractul n cauz, face vorbire despre vnzare. Dac aceasta a fost voinalegiuitorului, n ceprivetedenumirea legala acestui contract,pentru rigoarealimbajuluijuridicimeninereaunornoiuniastfelconsacrateprinnoulCodcivil,n opinia noastr, legiuitorul, care a gndit legea cu privire la care ne referim,trebuia s foloseasc tot termenul vnzare, cel folosit de legiuitor n cea maiimportantlegiuirecivil,inuvnzarecumprare.

Din coninutul art. 1 alin. (1), coroborat cu prevederile alin. (2) al legiinelegemcdispoziiileacesteiaseaplicnumaincazultransmisiuniidreptuluide proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, atunci cndtransmisiunea opereaz prin acte ntre vii, anume prin contract de vnzare, deunde rezult c dac este vorba despre transmisiunea unor terenuri dinintravilan,chiardacacesteasuntagricole,nusuntaplicabiledispoziiileacestuiact normativ i nici atunci cnd se transmite dreptul de proprietate asupraterenuriloragricoledinextravilan,darprintrunaltcontract,altuldectaceladevnzare,cumarfi,spreexemplu,uncontractdeschimbsauuncontractnenumit.

* Conf. univ. dr., Universitatea Cretin Dimitrie Cantemir, Bucureti; Cercettor tiinific

asociat, Institutul de Cercetri Juridice Acad. Andrei Rdulescu al Academiei Romne; email:[email protected].


Analiznddispoziiileconinutedeart.1alin.(3)i(4)dinactulnormativndiscuie vom nelege c prevederile acestuia se aplicnumaipersoanelor fiziceceteni romni, ceteniaiunui statmembrualUniuniiEuropeneiapatrizilorcareaudomiciliulnRomniasauntrunstatalUniuniiEuropene,iarnprivinaceteniloraltorstate,aliidectceteniiromnisauceiaiunorstatemembrealeUniunii Europene, acetia nu pot dobndi terenuri agricole n extravilan, nRomnia, prin acte ntre vii, dect n condiiile reglementate prin tratateinternaionale,pebazdereciprocitate.

Urmare a unei analize att a titlului actului normativ n discuie, ct i aprevederilor art. 1 al proiectului de lege trebuie s nelegem c dispoziiilecuprinse de aceasta nu sunt aplicabile actelormortis causa, de unde rezult ctransmisiunea pe cale succesoral a terenurilor agricole din extravilan estepermis,nelimitatifrniciongrdire,attncazulsuccesiunii legale,ctialaceleiatestamentare.

Atrage atenia, de asemenea, reglementarea de la art. 3 al proiectului, carestabilete c, de la data intrrii n vigoare a acestui act normativ, proprietateapersoanei fizice, reprezentnd terenuri agricole situate n extravilan, nu poatedepi100hectare.Proiectulstabileteo limitpentruopersoan fizic,darnustabileteo limitde familie,rezultndc fiecaremembrualacesteia, indiferentcestemajorsauminor,poatedeinenproprietate100hectareterenagricolnextravilan.Subacestaspect, nopinianoastr,dei legiuitoruladoritslimitezemareaproprietatefunciar,nuagsitsoluiaoptim,pentrucofamiliecompusdinmaimulte persoane poate cumula o proprietate funciar nsemnat, inndseama de posibilitatea fiecrui membru al acesteia de a exercita dreptul deproprietateasuprauneisuprafeede100hectareterenagricolextravilan.

Probleme, ns, n legtur cu acest text al proiectului acestei legi sunt ialtele. Desigur c, legea civil nu retroactiveaz, i terenurile agricole dinextravilan, indiferentde suprafa,dobnditeanterioradoptrii acestei legi attprin acte ntre vii, ct i prin acte pentru cauz demoarte, sunt i vor rmneproprietate adobnditorilor, indiferentde ntinderea suprafeei acestora. Legeans,reglementndcproprietateapersoaneifiziceconstndnterenuriagricoledinextravilannupoatedepi100hectare,ncepndcudataintrriinvigoareaacesteia,neprecizeazcntreagasuprafadeterenagricoldinextravilanauneipersoanefizicenupoatedepiasemenealimit,adicaceeadeinutnaintedeadoptarea legii, lacaresaraduga,eventual, totceeacedobndeteopersoanfizic, dup intrarea n vigoare a acesteia, indiferent care ar fi modul dedobndire,adicprinactentreviioriprinactepentrucauzdemoarte.

Dacaastaulucrurile,sepuneproblemarezolvriisituaieincazulncareopersoan fizic deine o anumit suprafa de teren agricol din extravilan,dobnditnaintedeintrareanvigoareaacestuiactnormativ,iardupintrarean vigoare a acestuia dobndete pe cale succesoral o suprafa de teren totagricol din extravilan i cele dou suprafee nsumate depesc limita de 100hectare, stabilit de proiectul de lege la art. 2 alin. (1). Situaia va fi aceeai iatunci cnd, dup adoptarea acestei legi, o persoan fizic dobndete prin


contract de vnzare sau printrun alt act translativ de proprietate ntre vii osuprafade teren agricol din extravilan, demaxim100hectare i apoi, pe calesuccesoral,dobndeteoaltsuprafadeteren,carempreuncuceapecareocumpraseanterior,depesclimitalegal.

Totastfelsarpuneproblemaiatuncicndestevorbadespredobndireapecale succesoral a mai multor suprafee de teren, a cror suprafa totalnsumat depete limita legal de 100 hectare sau a unei suprafee de terenagricoldinextravilancare,eansi,estemaimarede100hectare.

Observm c aici legea este eliptic, nudezvolt aceste probleme i nici nuprevedemodulncareartrebuisserezolveasemeneasituaii,careexcludvoinaceluicare,astfelcumamartat,ardeveniproprietaralaceleisuprafeedeteren.Dac legiuitorul dorea s fie consecvent, stabilind limita de 100 hectare terenagricoldinextravilan,trebuiasgndeascimodulderezolvareasituaiilor ncareopersoanfizicardobndipecalesuccesoralosuprafamaimaredectlimita legal sau cnd suprafaa deja aflat n proprietate, nsumat cu ceamotenit,depetelimitalegal.

n ce privete dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole dinextravilan, nu credem c legiuitorul ar putea exclude posibilitatea dobndiriiacestuia pe cale succesoral, chiar dac suprafaa aflat n proprietateamotenitorului nsumat cuaceeamotenit ardepi limita legal. n realitate,dei legea dorete a reglementa dobndirea dreptului de proprietate asupraterenurilor agricole din extravilan pe cale de vnzare, n realitate i extindeefectelefieclegiuitoruladorito,fiecnuiasupramodurilordedobndireadreptului de proprietate mortis causa, fixnd o limit maxim a proprietiipersoanei fizice, care lesne poate fi depit pe cale succesoral, excluznd, nacestmod,voinamotenitorului.

Nu trebuie s uitm c art. 46 al Legii fundamentale prevede c dreptul lamotenireestegarantat,iarart.557alin.(1)dinnoulCodcivil,artndmodurileprin care se poate dobndi dreptul de proprietate privat, enumer, printreacestea,imotenirealegalsautestamentar.

naplicarealegiivorfielaboratenormemetodologice,astfelcumprevedeart.20 al proiectului de lege, ns, acesteanu arputea s adauge la lege nprivinarezolvriiproblemeipecareamridicato.

De asemenea, dac analizm titlul legii, aceasta dorete s reglementezevnzarea terenurilor agricole din extravilan de ctre persoane fizice, ns, prinprevederileart.3,stabileteolimitnceprivetedobndireaterenuriloragricoledinextravilan,chiariatuncicnddreptuldeproprietatesardobndinunumaiprincontractdevnzare,ciiprinoriceactjuridictranslativdeproprietate,dar,nopinianoastr,textulnuarputeafiextinsinceprivetedobndireadreptuluideproprietateprinactemortiscausa.

Proiectuldelegeinstituie,laart.4,condiiipecaretrebuieslendeplineascpersoanafizic,pentruaputeadobnditerenuriagricolenextravilannRomniai, dinmodul de formulare a legii, rezult c este necesar s fie ndeplinit celpuinunadintrecondiiilelacaresereferart.4,astfel:


saupersoanafizicsfacdovadacarecunotinendomeniulagricol,iarmodul de dobndire a acestora va fi stabilit prin normelemetodologice pentrupunereanaplicarealegii;

saupersoana fizicadesfuratactivitiagricolepentruoperioaddecelpuin5ani,ncondiiilenormelormetodologicepentrupunereanaplicarealegii;

sau, n fine, persoana fizic care, la data intrrii n vigoare a legii, esteproprietarul unor terenuri agricole situate n extravilan pe teritoriul Romniei,trebuie s dovedeasc c a desfurat activiti agricole pe acestea, n condiiiledeterminateprinnormelemetodologiceamintite.

Credem c asemenea condiii sunt excesive, ducndune cu gndul lareglementarea art. 45 alin. (1) din Legea nr. 59/1974, actualmente abrogat.Corelat cu asemenea afirmaie pe care o facem, ne ntrebm din cemotiv estenecesarcaunproprietardeterenuriagricolesituatenextravilanstrebuiascsdovedeasc c are cunotine agricole ori c a desfurat, anterior dobndiriiterenului,activitiagricolecelpuin5ani,oric,dacaredejaterenuriagricolenextravilannRomnia,adesfuratactivitiagricolepeacestea.

Activitileagricoletrebuiesfiendeplinitedectrespecialiti,darnuoriceproprietar de terenuri agricole trebuie s fie i specialist n agricultur, ncondiiilencareareposibilitateasiangajezefordemunccalificatsauncondiiile n care poate ncheia un contract, altul dect contractul de arendare,caresipermitexploatareaeficientaterenuriloragricoledinextravilanori,nfine, atunci cnd le poate da n arend. Important este exploatarea eficient,modern, sistematic a terenurilor, efectuarea unei agriculturi moderne iproductivepeterenurilerespectiveinuneapratcunotineledespecialitatendomeniulagricol,aleproprietaruluiori lipsaacestuiadecunotine ndomeniulagriculturii.

Desigurc,dacacestaareasemeneacunotineorioexperienndomeniu,estemaibine,nsdacnuarecunotinedespecialitatesauexperienagricol,poatefolosipregtireaiexperienaunorspecialiti,pentruc,esteininteresulsu, ca terenurile pe care le are n proprietate i cele pe care urmeaz s ledobndeasc,sproducinusfielucrateineficientineproductiv,aducnduipierderi.

Nu trebuie ignorat reglementarea coninut la art. 74 din Legea fonduluifunciar nr. 18/1991, republicat, cumodificrile i completrile ulterioare, careprevede o obligaie propter rem, anume, c toi deintorii de terenuri agricolesuntobligaisasigurecultivareaacestoraiproteciasolului.

Proprietariideterenuricarenuindeplinescacesteobligaiivorfisomainscris de ctre primriile comunale, oreneti sau municipale, dup caz, sexecuteacesteobligaii,iardacnudaucurssomaieiinuexecutobligaiilentermenulstabilitdeprimar,dinmotiveimputabilelor,vorfisancionai,anual,cu

Textul citat era urmtorul: n scopul asigurrii cultivrii raionale a pmntului, cei care

dobndesc terenuri agricole, prin motenire legal, sunt obligai s asigure continuarea munciiagricolepeaceleterenuriisaibsausainsueasccunotineagricolecorespunztoare.


platauneisumedebanipehectar,nraportcucategoriadefolosinaterenului.Obligarealaplatasumeisefaceprindispoziiamotivataprimaruluiisumelesefacvenitlabugetullocal.

Se poate observa c exist posibilitatea de a determina proprietarii deterenuri s cultive, s lucreze terenurile i dac asemenea activitate nu serealizeaz, i starea de nefolosin a terenurilor agricole o putem ntlni la totpasul n toate zonele rii, existena terenurilor nelucrate este imputabilprimarilor localitilor care nu au luat i nu iaumsurile reglementate de lege.Rezult c nu legiuitorul trebuie s impun prin lege special, alta dect Legeafondului funciar, ca proprietarii de terenuri s le lucreze sau s dovedeasc cleau lucrat timp de 5 ani, deoarece nsi Legea fondului funciar nr. 18/1991,republicat, cu modificrile i completrile ulterioare oblig la lucrareaterenurilor i la protecia solului i permite aplicarea unor sanciuni n caz deneexecutareaacesteiobligaiipropterrem.

Proiectulguvernamentalinstituie,laart.5,undreptdepreempiunencazulnstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, stabilind oordine a persoanelor care se bucur de exercitarea unui asemenea drept.Precizmcasemeneadrept sepoatemanifestanumaiatunci cndproprietaruldoretesnstrinezeterenulagricoldinextravilanprincontractdevnzare,iardacofaceprinoricealtactjuridictranslativdeproprietate,altuldectcontractuldevnzare,nusenateundreptdepreempiune.

nprimulrnd,audreptuldepreempiunecoproprietariipersoanefizice,dacexist, naldoilearnd,audreptuldepreempiuneveciniipersoane fizice, naltreilearnd,potexercitaunasemeneadreptprioritardedobndireaterenurilorarendaiipersoanefizice,cuvrstadepnla40deani,caredesfoaractivitiagricole pe raza administrativteritorial a localitii unde este situat terenulrespectivi,nultimulrnd,areundreptdepreempiuneStatulromn,alprein condiii egale. Se impune o analiz a textului legal menionat. Astfel, estefireasc i justificat instituirea unui drept de preempiune al coproprietarilor,dac avem n vedere i existena deja, a unui asemenea drept, stabilit prinprevederile art. 678 alin. (2) din noul Cod civil, text care prevede c n cazulvnzrii silite a unei cotepri din dreptul de proprietate asupra unui bun,executoruluijudectorescirevineobligaiadeainotificapeceilalicoproprietaricu cel puin dou sptmni nainte de data stabilit pentru vnzare,ntiinnduidespreziua,orailocullicitaiei,iarlapreegal,coproprietariifiindpreferailaadjudecareacoteipri.

Legiuitorul a urmrit s creeze posibilitatea coproprietarilor de a dobndiprioritar cota sau cotelepri care se vnd, nlturnduse, pe ct este posibil,frmiarea suprafeelor de teren, cunoscut fiind c o agricultur modern,eficient, productiv, se poate realiza numai pe suprafee mari i continue deteren. Analiznd dreptul de preemiune al coproprietarilor se poate natentrebarea cum se va manifesta un asemenea drept atunci cnd unul dintrecoproprietari dorete si vnd cotaparte din dreptul de proprietate i maimulicoproprietaridorescccumperecotapartescoaslavnzare.Nusepoate


refuzaniciunuidintreacetiaexercitareadreptuluidepreemiunei,credemc,ntcerealegii,singuraposibilitatedeexercitareadreptuluiesteaceeacafiecaredintre coproprietari s dobndeasc o cotparte egal din cotaparte care sevinde. Soluia, ns, este neeconomic, pentru c nu se evit frmiareasuprafeelor de teren i la o nou vnzare se nate, din nou, un alt drept depreempiune.

Aceeaiproblemsepunei n cazul n care,neexistndcoproprietari, suntchemaisiexercitedreptuldepreempiuneveciniipersoanefizice, ncazul ncareacetiasuntmaimuliincelemaimultedintresituaiioparceldeterensenvecineazcumaimulteparceleavndproprietaridiferii.Nicinaceastsituaienusepoatelimitaexercitareadreptuluidepreempiunealunoradintrevecini,nfavoarea altora, pentru c legea nu prevede vreun criteriu de departajare ntreacetia. n asemenea condiii, singura posibilitate de a le permite acestora siexercitedreptuldepreempiuneesteslisepermitacestorascumpereterenulagricol din extravilan care se vinde, devenind coproprietari asupra suprafeeidobndite,ceeacednatere,ncazuluneiulterioarevnzri,exercitriiunuinoudrept de preempiune. Nici asemenea situaie nu rezolv problema frmiriiexcesiveaterenuriloragricole,ncondiiilencarelegiuitorulnuaprevzutnitecriterii de departajare ntre proprietarii vecini, cum ar fi lungimea hotaruluicomun sau ntinderea suprafeei de teren a fiecruia dintre vecini. Dac ar fiprevzutasemeneacriteriidedepartajarencepriveteposibilitateavecinilordeaiexercitadreptuldepreemiune,sarfipusproblemadacasemeneacriteriiarfifostechitabile.

Pepoziiaatreia,nceprivetedreptuldepreempiune,art.5alproiectuluiguvernamental i situeaz pe arendai, cu respectarea unor condiii greu deacceptat, anume s fie persoane fizice, s aib vrstadepn la40de ani i sdesfoare activiti agricole pe raza administrativteritorial a localitii undeestesituatterenulrespectiv.Textuldelegepoatedanatereladiscuii.

Oprimntrebarearenvederedecelegiuitorulsagnditlainstituireaunuidrept de preempiune la vnzarea terenurilor agricole din extravilan numaipentruarendaiipersoane fizice, excluzndposibilitateaexercitrii dreptuluidepreempiune de ctre arendaii persoane juridice. Nu avem explicaie pentruasemeneadistincie, dect aceea c legeadorete s reglementeze, astfel cumospune n titlul su, vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan de ctrepersoane fizice, dar acesta nu constituie un argument serios pentrureglementareaunuiasemeneadreptdepreempiune.

Credemc instituireadreptuluidepreempiune ngeneralaurmrit tocmaiunificareaterenurilor,creareadesolemari,compacteicontinuedeterenagricol,caresfielucrateeficientiproductiv.Oasemeneaactivitatepoatefidesfuratdectreunarenda,careesteunprofesionistndomeniulagriculturii,carepoatefi la fel de bine persoan fizic ori persoan juridic, n unele situaii foraeconomic, tehnic, financiar a arendaului persoan juridic fiind mai maredect a aceluia persoan fizic, argument care vine n sprijinul aplicrii unuitratament egal n ce privete exercitarea unui drept de preempiune cnd sunt


vndute terenuri agricole din extravilan. Proiectul de lege nu ne spune cum sepoate exercita dreptul de preempiune n cazul n care pe razaadministrativteritoriala localitiiundeestesituat terenul caresedoretea fivndut exist mai muli arendai persoane fizice care ntrunesc cerineleprevzutelaart.5alLegii. ntructnuisepoaterefuzaexercitareadreptuluidepreemiune niciunuia dintre acetia, singura soluie ar fi ca acetia s devincoproprietari, ceea cenu rezolvproblema frmirii terenuriloragricole idnatere, la o eventual viitoare vnzare, unui nou drept de preempiune alcoproprietarilorarendaipersoanefizice.Exercitareaunuidreptdepreempiunede ctre mai muli arendai, care vor deveni coproprietari, n ipoteza expus,creeazproblemeserioase n cepriveteexploatarea terenului asupra cruia senateundreptdeproprietatecomunpecotepri.

Oaltproblemcaresepoatepunendiscuieoreprezintlimitadevrstde40de ani a arendaului persoan fizic, cruia i se recunoate exercitarea unuidreptdepreempiune.

Nu trebuie s uitm prevederile art. 16 alin (1) al Legii fundamentale,conform cu care cetenii sunt egali n faa legii i a autoritilor publice, frprivilegiiifrdiscriminri,principiunfrntdeprevederileart.5aleproiectuluiguvernamental, care creeaz o discriminare ntre arendaul persoan fizic depn la40deaniiarendaulpersoan fiziccedepeteaceastvrst.Dacsarfiprevzutiposibilitateatuturorarendailor(persoanejuridiceipersoanefizice, acetia din urm indiferent de vrst) de ai exercita dreptul depreempiuneeranlturatoriceproblemdediscriminareaacestora,punnduipe toi pe o poziie de egalitate juridic n ce privete posibilitatea exercitriiacestuidrept.

Condiia ca arendaul persoan fizic de pn la 40 de ani, s desfoareactiviti agricole pe raza administrativteritorial a localitii unde este situatterenul agricol din extravilan, care se dorete a fi vndut, creeaz o altdiscriminarecarenusejustific.Esteadevratcestemaiuorpentruunarendas lucreze terenuri care se afl n vecintate, care se situeaz pe razaadministrativteritorialalocalitiiundedejaacestaidesfoaroactivitatendomeniulagriculturii,pentrucscadcheltuielileprivindtransportulpersonalului,a utilajelor, a produselor obinute, a nmagazinrii acestora, dar nu se creeazntotdeauna suprafee continue i mari de terenuri agricole, care s justificeneaprat o asemenea condiie pe care s o ndeplineasc arendaul persoanfizic.Unarendapersoanfiziccareincepeactivitateaidoretescumpereterenuri agricole din extravilan ar putea fi mpiedicatmereu s o fac, dac nlocalitile unde se vnd terenuri exist ali arendai persoane fizice caredesfurau deja activiti agricole pe raza administrativteritorial a acestora,acetiantrunindcalitilecerutedelege,iarcenouvenitfiindmereunlturatdelaposibilitateadobndiriiterenurilor.

nfine,peultimapoziie,ncepriveteexercitareadreptuluidepreempiune,seaflStatulRomn.


Conformprevederilorart.7alin.(3)alLegii,dacniciunuldintrepreemptorinu i manifest intenia de a cumpra terenul n termenul stabilit de lege,vnzareaterenuluieste liber,curespectareacondiiilorprevzutede legeicurespectareaproceduriiprevzutennormelemetodologice,urmndcavnztoruls ntiineze n scris Autoritatea pentruAdministrarea i Reglementarea PieeiFunciare.

Ne rezumma prezenta numai aceste probleme n legtur cu proiectul delege, proiect ce nc nu a fost adoptat, n sperana c legiuitorul ar mai puteandreptauneledintreprevederilecelpuindiscutabilealeacestuia.


CONSIDERAIIPRIVINDNOIMODALITIDEDOBNDIREADREPTULUIDEPROPRIETATE,REGLEMENTATEPRIN

LEGEANR.7/1996

ClaudiuRamonBUTCULESCUIonFLMNZEANU

AbstractThis paper addresses certain issues regarding the influence of doctrinary

approachesontheruleoflaw.Theregulationsregardingrealpropertyrightshavealways been influenced by doctrine and jurisprudence. The doctrine andjurisprudence,althoughtheyarenoteffectivesourcesoflaw,inourlegalsystem,candeterminetheevolutionanddevelopmentoflaw,mostlythroughlegalculture.

Keywords:propertyrights,doctrine,legalculturesIntroducereSistemuldreptuluiesteunsistemdeschis inonlinear.El seactualizeaz i

dedezvoltpebazafluxurilorinformaionalelacareestesupus.nteoriagenerala dreptului, dreptul este descris ca un sistemnormativ, care i gsete locul iaplicarea n cadrul sistemelor naionale i la nivel internaional. Att n cadrulsistemelorinterne,ctilanivelinternaional,dreptulcoexistmpreuncualtesisteme, cum ar fi morala, religia, sisteme cutumiare sau norme de convieuiresocial.

Sistemul judiciar seafl ntropermanent intercondiionare i interaciunecu celelalte sisteme normative sociale. Dreptul nsui constituie o disciplin cucaracter social care reglementeaz anumite relaii ntre oameni, prin raporturisociale cu caracter juridic proprii ramurilor sale civil, penal, administrativ,comercial,etc.

Dreptularecaracterulunuisistemdeschis,carenpermanenexistfluxuriinformaionale, coninnd norme juridice, mai ales ntre sisteme naionale dedrept i sisteme internaionale de drept. mprumuturile pot fi implicite sauexplicite.

Dreptulseaflntrointercondiionarereciproccudoctrinaijurisprudena.Soluiile doctrinare deseori devin soluii jurisprudeniale, care mai apoi suntreglementate, iar normele rezultate, la rndul lor genereaz noi curente

Cercettor tiinific asociat, Institutul de Cercetri Juridice Acad. Andrei Rdulescu al

Academiei Romne; Lect. dr., Facultatea de Drept i Administraie Public, Universitatea SpiruHaret,Bucureti;[email protected].

Cercettor tiinific gradul III, Institutul de Cercetri Juridice Acad. Andrei Rdulescu alAcademiei Romne; Lect. dr., Facultatea de Drept i Administraie Public, Universitatea SpiruHaret,Bucureti;[email protected].


doctrinare. Considerm c interfaa prin care dreptul influeneaz i esteinfluenatdedoctrinijurisprudenesteculturajuridic.

n doctrin, cultura juridic a fost desemnat drept un concept cheie1 cuputerniceimplicaiijuridicesauunansambludecunotinereferitoareladrept2.

De asemenea, sa teoretizat existena a dou subcomponente ale culturiijuridice cultura juridic intern i cultura juridic extern3. Cultura internreprezintansamblulopiniilorspecialitilordreptuluicuprivireladrept,ntimpceculturajuridicexternnsumeazopiniilepublicului larg,alenespecialitilorcuprivirelaaspectelejuridice.

Acelai L. Friedman arta c prin cultura juridic trebuie nelese ideile,valorile atitudinile i opiniile legate de drept i sistemul juridic, pe care le aumembrii unei comuniti. Fiecare persoan are propria sa cultur juridic, aacum are cultur general sau cultur social. Fiecare persoan dispune detrsturi distinctive, dei este n acelai timp parte a unui colectiv, grup sauentitatesocial,mprtindideileiobiceiurileaceluigrup4.

Revenind la relaia dintre drept i doctrin, aceasta din urm influeneazdreptulattdirect,ctiindirect.Doctrinainflueneazdreptulnmoddirectprinintermediul culturii juridice interne, respectiv prin operatorii dreptului, care nmarea lor majoritate sunt implicai n configurarea doctrinei juridice. n acestsens, comisiile de elaborare a noilor coduri civil, penal, procedur civil iprocedur penal au avut n componen numeroi autori recunoscui nliteraturadespecialitate.

DoctrinaijurisprudennraportdesistemuldreptuluiDacdreptulpoateficonsideratunsistem,privitprinprismateorieigenerale

asistemelor,larndullor,doctrinaijurisprudenareprezintsistemencelmaiprofundsensalcuvntului.Dinpunctdevederetemporal,estedificildefixatcaredintreacesteaaaprutmainti:doctrinasaujurisprudena.

n principiu, avnd n vedere c doctrina se plaseaz predominant n sferanoiunilor teoretice, n timp ce jurisprudena este cu precdere circumscrissituaiilorpractice,curente,concretedinviaajuridicdezicuzi,amputeaacordaprioritate temporal doctrinei. Astfel, mai nti apar conceptele teoretice,noiunile,care,nprezenaunorlacunelegislativesuntpreluatenjurisprudenimaiapoi nglobatentextul legii.Cutoateacestea,procesulareattuntraseuciclic, ct i unul rectiliniu. Din punct de vedere al obiectului su, procesul detransmutare a informaiei teoretice n cunoatere practic i mai apoi ncristalizarelegalareuncaracterrectiliniu,fiindcdreptul,casistemseaflntro

1 Sofia Popescu, Cultura Juridic, conceptcheie n cercetarea cilor integrrii europene n

domeniuldreptului,RevistadeStudiideDreptRomnesc,Anul14,nr.34,pp.251267.2AndrJeanArnaud,DictionnaireEncyclopdiquedeThorieetdeSociologieduDroit,1993.3LawrenceM.Friedman,RogelioPerezPerdomo,LegalCultureintheAgeofGlobalisation.Latin

AmericaandLatinEurope,StanfordUniversityPress,2003.4LawrenceM.Friedman,IsthereaModernLegalCulture?,RatioJuris,Vol.7,No.2,July1994,

p.118.


permanent dinamic i dezvoltare. Din punct de vedere al factorilor implicai,procesul are un caracter ciclic. Astfel, propunerile doctrinare relevante suntmbriate de jurispruden i nglobate n lege, dar datorit complexitiideosebite a legii, noile modificri atrag din nou teorii i propuneri doctrinare,astfelcciclulsereiadelacapt.

Dinpunctdevedereistoric,dininformaiilepecareleavempnnprezent,primamrturie existent se refer launprecedent judiciar, concretizatprintrosentin pronunat n Sumerul antic, n urm cu aproape 4.000 de ani.Dispozitivul sentinei a rmas imprimat pe tblie de lut, iar gsirea a cel puindouasemeneatblie,cuconinutidentic,audeterminatcercettoriisprezumecestevorbadespreunprecedentjudiciar5.

Cu toate acestea, influena doctrinei nu poate fi negat. Aceasta ia fcutsimit prezena nc din timpurile vechi. Un exemplu interesat l constituiescrisoarea lui Filip cel Frumos ctre Maetrii Teologi ai Universitii din Paris,prin care le solicit acestora s analizeze care este competena i sanciunileaplicabileOrdinuluiTemplierilor6.

nliteraturadespecialitatedealtfelsaartatcdoctrinaareunrolcreatornemijlocit n istoriadreptului7. ndoctrinaromneasc,chiar ncde lasfritulsec.XIX,saartatcntreteorieipracticexistolegturimportant,nsensulcalianateorieicupracticapermitembuntireanormelordedrept,avndunefect relevant n remedierea celor eronate sau n completarea lacunelorlegislative8.

Dreptuldeproprietate.Abordrilegale,doctrinareijurisprudenialeOdatcuintrareanvigoareanouluiCodcivil,numeroasesoluiidoctrinarei

jurisprudenialeaufostpreluatennouareglementare.Definiia i rolul dreptului de proprietate, au fost supuse, dea lungul

timpului,lanumeroaseanalizeicritici.n lumina vechiului Cod civil, n art. 480 se preciza c Proprietatea este

dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru nmod exclusiv iabsolut, ns n limitele determinate de lege. n doctrin, definiia dreptului deproprietateacunoscutoformmaicuprinztoare,acestafiinddefinitdreptaceldrept subiectiv, care d expresia aproprierii unui bun, drept care permitetitularuluisposede,sfoloseascisdispundeacellucru,nputerepropriein interes propriu, n cadrul i cu respectarea legislaiei existente9. n actualareglementareacoduluicivil,proprietateaesteclasificatnproprietatepublici

5 Kramer, Noah Samuel, History begins at Sumer: Thirty nine firsts in Recorded History,UniversityofPennsylvaniaPress,1981,pp.5658.

6 Barber,Malcolm, Bate, Keith,TheTemplars:Selected Sources,Manchester University Press,2002.

7Popa,Nicolae,Teoriageneraladreptului,EdituraC.H.Beck,Bucureti,2008,p.156.8Suliotis, I.Cristodul,ElementededreptunaturalusauFilosofiadreptului,TipografiaSyllochi,

Bucureti,1883,p.135.9 Brsan, Corneliu,Drept civil.Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti, 2001,

p.33.


proprietateprivat, iardreptuldeproprietateprivat estedefinit n art. 555 caaceldreptaltitularuluideaposeda,folosiiadispunedeunbunnmodexclusiv,absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege. Se poate observa, cu uurin,faptul c definiiile doctrinare au fost preluate n noua reglementare, avnd uncaractermaiexhaustiv.Dealtfel, nmodunanimseconsidercnouaformularecuprins n Codul civil actual are la baz teoriile doctrinare emise de ctreteoreticienirecunoscuiaidreptuluicivil10.

Revenirealaefectulconstitutivalnscrierilordecartefunciarn ceea ce privete dobndirea dreptului de proprietate, acesta se face n

modalitile cunoscute i reglementatede codul civil.Cu toateacestea,odat cunecesitatea asigurrii publicitii drepturilor reale, au aprut i unele diferenentre abordrile legislative. n materia crilor funciare, reglementarea impusprin Legea nr. 115/1938 stabilea c intabularea avea efect constitutiv de dreptreal11. Reglementare impus prin Legea nr. 7/1996 stabilete c nscrierea ncarteafunciarnuarecaracterconstitutivdedrepturiireprezintoformprincareactulncheiatntrepridevineopozabilterilor.

Prin noul Cod civil, intrat n vigoare la data de 1 octombrie 2011 a fostconsacrat efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar. n acest sens, art.557, alin. (4) stipuleaz clar faptul c dreptul de proprietate n cazul bunurilorimobile se dobndete prin nscriere n cartea funciar, iar art. 885, alin. (1)stabilete c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar sedobndesc,attntrepri,ctifadeteri,numaiprinnscrierealorncarteafunciar,pebazaactuluisaufaptuluicarea justificat nscrierea.Prevedereaestedeosebitdeclarilipsitdeechivoc.ns,normeletranzitoriicuprinsedeLegeanr.71/2011nuaneazacestedispoziii,artndnart.56cdispoziiileprivindefectulconstitutivalnscrieriincarteafunciarseaplicnumaidupfinalizarealucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorial ideschiderea crilor funciare pentru imobilele respective. Iat c prin normeletranzitoriisaustabilitdoucondiiicumulativenecesarepentrucanscriereancartea funciar s aib caracter constitutiv: o condiie general, legat definalizarea lucrrilor de cadastru i o condiie special, legat de necesitateadeschiderii crii funciare pentru imobilul n cauz. Pn la ndeplinireacumulativ a acestor condiii, care la rndul lor sunt limitate prin factoritemporaliispaiogeografici, nscriereancarteafunciaradrepturilorrealesefacenumainscopdeopozabilitatefadeteri.

Finalizarealucrrilordecadastruesteundezideratdoritncdinanul1996,odatcuadoptareaLegiinr.7/1996,darcarenuaajunsnclaofinalitate.Pentruaacceleraprocesuldefinalizarealucrrilordecadastru,Legeanr.7/1996afost

10 Morozan Florina, Cartea a IIIa,Despre Bunuri, n Ungureanu C.T., Voicu C., Afrsinie M.,

FreniuG.C. i alii,NoulCodcivil.Comentarii,doctrin i jurispruden., Vol. I, EdituraHamangiu,2012,p.823.

11 Brsan, Corneliu,Drept civil.Drepturile realeprincipale, EdituraAll Beck, Bucureti, 2001,p.344.


modificat n sensul n care sau reglementat noi modaliti de dobndire adreptuluideproprietate,pecaleadministrativ.

DobndireadreptuluideproprietatenluminaLegiinr.7/1996Necesitatea doctrinei i jurisprudenei n aceastmaterie. n principiu,

prin lege sau reglementat dou posibiliti de dobndire a dreptului deproprietate.ntroprimipotez,potrivitart.13,ncadrullucrrilordefinalizarea cadastrului, Oficiul de Cadastru poate sesiza notarul public, care utilizndprocedura certificrii de fapte ndeplinite, prin care constat c posesorul esteconsiderat proprietar. Posesorul, pentru a putea beneficia de aceste dispoziiilegale, trebuie s posede imobilul n cauz ca proprietar necontestat. Poate cformularealegiinuesteceamaipotrivit,avndnvederecsintagmaposedunimobil ca proprietar necontestat poate da natere unor ambiguiti. n modevident, aceast sintagm nu trebuie interpretat ca persoan care posed unimobilncalitatedeproprietarnecontestat,cimaidegrabpersoancareposedun imobil, avnd aparena unui proprietar necontestat. Aceast impresie sedesprinde i din formularea lit. c), pct. i), care arat c primria elibereaz uncertificatdincarerezultcposesorulestecunoscutcdeineimobilulsubnumedeproprietar.

Pentru aputea solicitanotarului public eliberarea certificatului constatator,oficiul teritorial de cadastru trebuie s ataeze urmtoarele documente, impusedeart.13,alin.(3),lit.af:

a)adeverincarescuprindmeniuneandepliniriiproceduriideafiareadocumentaiei cadastrale, care include informaiile cu privire la imobil iposesorul acesteia, precum i faptul c acesta nu a fost contestat. Totodat,adeverinatrebuiesspecificefaptulcnusauformulatcontestaiisaucereriiderectificare cu privire la posesie. Specificarea acestei condiii naintea celorlaltepareciudat,avndnvederec,dinpunctdevederepractic,aceastadeverinseelibereazultima,dupndeplinireacelorlaltecondiii;

b)planulcadastralalsectoruluicadastralncareestesituatimobilul,ntocmitdeopersoanautorizat,verificatiavizatdectreoficiul teritorial. npracticnsaparuneledificulti,legatedeefectuarealucrrilorcadastrale,nlipsaunordocumentedeproprietate.

c)certificatulemisdeprimrianacreirazteritorialseaflimobilul,dincarerezultcposesorulestecunoscutcdeineimobilulsubnumedeproprietari faptul c imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost nscris nevidene ca fiind n domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale. Aceast condiie comport cel puin dou dificulti tehnice:constatarea c persoana este ntradevr cunoscut ca proprietar i faptul cimobilulnufacepartedindomeniulpublicsaunuafostnscrisnevidenecafiindndomeniulprivatalstatului.Faptulcposesorulestecunoscutcaproprietarsepoate adeveri prin evidenierea acestuia, n calitate de contribuabil de taxe iimpozite locale, pentru imobilul n cauz, n evidenele fiscale ale unitiiadministrativteritoriale.nlipsaunorasemeneaevidene,avndnvedereceste


vorbadespre un fapt juridic, acesta poate fi dovedit prin oricemijloc de prob.Considerm, n acest sens, c declaraiile persoanelor ale cror proprieti senvecineaz cu imobiluldeinutdeposesor, n sensul cacestaeste cunoscut caproprietar,potsuplinicarenadeterminatdelipsaevidenelorfiscale. nceeacepriveteadouasituaie,ceaasituriiimobiluluinpatrimoniulpublicsauprivatal statului, respectiv interdicia de utilizare a procedurii artate n cazulimobileloraflatendomeniulpublicsauprivatalstatului.Dinaceastinterdicierezult iobiectul acesteiproceduri speciale, carevizeazbunurile imobile carenusuntnproprietateastatuluiinicinproprietateprivatsaudacsauaflatnproprietateprivat,numaisuntrevendicatedevechiiproprietari.npractic,unrspunsuzualalautoritiloradministrativelaoricesolicitareprivindconstatareacunbunimobilnuseaflndomeniulpublicalstatuluisaundomeniulprivatalacestuiaesteacelaprincaresecomunicpersoaneiinteresatefaptulcnuexisto hotrre a autoritii competente, prin care s se fi stabilit domenialitateacorpurilor de proprietate i nici care imobile aparin domeniului privat saudomeniului public. Un asemenea rspuns constituie un impediment puternic nrealizarea procedurii speciale artate i gripeaz juridic ntreaga procedur.AvndnvedereccertificatulartatmaisusntrunetecondiiilecerutedeLegeanr. 554/2004 privind noiunea de act administrativ, apreciem c refuzul de alelibera poate constitui temeiul unui litigiu n materia contenciosuluiadministrativ.Unaltmotivpentrucareprimrianrazateritorialacreiaseaflimobilulpoaterefuzaeliberareaestelegatdenoiuneadeposesor,aacumestereglementat n lege. Astfel, unele primrii au considerat c prin constatareafaptuluicposesorulestecunoscutsubnumedeproprietar,implicitsecertificifaptul c posesia este util, continu, nentrerupt, netulburat, public i subnumedeproprietar,iaracestedinurmcertificrisuntdecompetenaexclusivainstanei de judecat. Apreciem c o asemenea orientare este eronat i excedecadruluilegislativreglementatprinart.13alLegiinr.7/1996.Faptulcposesoruleste cunoscut sub nume de proprietar nu implic automat i faptul c posesiaacestuia ndeplinete condiiile cerute pentru ca posesia duc la dobndireaproprietii.Acestaspectestesprijinitnsuideprevederilealin.(4)careprevedecncazulncarenotarulrefuzeliberareacertificatului,sevaprocedalanotareaposesieifaptice,iardupmplinireaunuitermende5anidelamomentulnotrii,dac nu a fost notat niciun litigiu, dreptul de proprietate poate fi intabulat dinoficiu,evidentcaurmareauzucapiuniitabulare.

d) declaraie pe proprie rspundere a posesorului, n form autentic, princare acesta arat c posed imobilul subnumedeproprietar, starea sa civil iregimul matrimonial, dac este cazul, precum i dac a nstrinat imobilul.Posesorultrebuiesmaideclarecimobilulnuafostscosdincircuituljuridic,nufaceobiectulvreunui litigiuitotodatdacestedeinutsaunupecotepri. ncazulncarenuexistunnscrisdoveditoralposesiei,posesorulvadeclaracnudeineinuarecunotindeexistenavreunuiasemeneanscris.


e)nscrisuldoveditoralposesiei,dacacestaexist.Acestnscrisnutrebuies ndeplineasc vreo condiie de form, putnd mbrca orice form scris:nscrisautenticsaunscrissubsemnturprivat.

f)copiedepeacteledeidentitateistarecivil.Apreciemcnfaptntregulflux care conduce la dobndirea dreptului de proprietate potrivit proceduriispecialemenionate ncepe n realitate cu acest primpas, reglementat de lit. f).Astfel,mai nti se formeaz dosarul care cuprinde actele de identitate i starecivil aleposesorului, la care se adaug nscrisul doveditor al posesiei.Ulterior,posesorul d o declaraie pe proprie rspundere prin care declar aspecteleprevzutelalit.d),urmatdeeliberareacertificatuluidectreprimrianacreiraz teritorial se afl bunul imobil, ntocmirea planului cadastral, efectuareaprocedurii de afiare n vederea formulrii eventualelor contestaii, sesizareanotaruluipublic,emitereacertificatuluiconstatatordefaptendepliniteinfinalintabulareadreptuluideproprietate.

Ceadeadouamodalitateprincaresepoatedobndidreptuldeproprietateprivetesituaiapersoanelorcaredeinnproprietateanumitesuprafeedetereninmodsuplimentar,ncompletareaacestorsuprafee,aualipitealtesuprafeeaflate n posesia lor. n aceast situaie, Legea nr. 7/1996, n art. 40, alin. (3)stabilete c suprafeele rezultate din msurtori rezultate n plus fa de celenscrisencarteafunciar,deceadindocumentaiacadastralprecedent,pentrucarenu sadeschis carte funciar saude suprafaadinactele deproprietate, senscriu n cartea funciar, dac nu depesc 10% din suprafaa iniial, pentruterenurileaflatenintravilani5%pentruterenurileaflatenextravilan.ncazuln care suprafaa constatat depete acest procent, urmeaz a se aplicaprocedura prevzut de art. 13, alin. (7) din lege, descris mai sus. Diferenaesenial ntre cele dou proceduri const n faptul c prima se realizeaz dinoficiu, de ctre oficiile de cadastru, n cadrul lucrrilor de sistematizarecadastral,iarceadeadouaserealizeazlacerere,ncadrullucrrilorcadastralecucaractersporadic,lacerereapersoaneindreptite.

Procedura n urma cruia cruia se poate realiza ntregul flux descris estereglementat printrun protocol distinct, ncheiat ntre Agenia Naional deCadastru i Publicitate Imobiliar i Uniunea Naional a Notarilor publici dinRomnia.nacestsens,Protocolulnr.429.312/2010decolaborarencheiatntreceledouentitia fostmodificat, caurmareaadoptriiOrdinuluinr.31/2013,princaresaaprobatActuladiionalnr.3laacestprotocol.Acestactnormativaintrodus dou articole noi, respectiv IV2 i IV3, prin care sau reglementatprocedurile de dobndire a dreptului de proprietate. n primul articol sereglementa procedura eliberrii certificatului pentru nscrierea posesorului caproprietar,ncadrullucrrilordenregistraresistematic,naplicareaart.13dinLegea nr. 7/1996, iar al doilea articol reglementa procedura eliberriicertificatuluipentru nscrierea n cartea funciar aposesorului caproprietar, ncadrullucrrilordecadastrusporadic,pentrusuprafeeledeinutenplus.

Dinnefericire,prinOrdinulnr.501/2013alAgenieiNaionaledeCadastruiPublicitate Imobiliar,proceduramintitmai susa fostabrogat,astfel cdei


prevederile de drept substanial care confer drepturile artate mai suspersoanelor ndreptite sunt n vigoare, modalitatea de punere n aplicare aacestordrepturi,decinsuiexerciiulloradevenitiluzoriu,caurmarealacunelorlegislativeexistente.

Apreciem c este rolul esenial al teoreticienilor dreptului, ca operatori aiculturii juridice interne i actori eseniali ai configurrii doctrinei juridice, spropun soluii eficiente pentru ca subiecii de drept, n spe membrii aisistemuluiculturiijuridiceexternesipoatexercitadrepturilesubiectivecivilelegitime. Ulterior, odat cu apariia soluiilor doctrinare, acestea vor putea fipreluate n practica judiciar a instanelor, n jurispruden i s conduc lapronunareaunordeciziidendrumare.Delaaceastetapnuvamaifidectunpas ctre preluarea soluiilor jurisprudeniale n reglementrile cu caracternormativ,caresasigureaplicareaechitabileieficientalegii.

ConcluziiRelaia existent ntre sistemul dreptului, doctrin i jurispruden este

incontestabil. Aa cum am artat n prezenta lucrare, procesul prin careinformaia juridic este transmutat n realitate concret juridic are un aspectbivalent, att ciclic, ct i rectiliniu. Lucrarea de fa a fost elaborat pentru aevideniafaptulcuneledrepturi,reglementateprindispoziiinormative,careauavutlabazinteniilegislativeabsolutonorabile,sufernaplicarealorprinlipsaunordispoziiieficientedeaplicare, iarmodalitilededobndireadreptuluideproprietate,ncadruldezideratuluimailargallegiuitoruluideafinalizalucrriledesistematizarecadastralnufacexcepie.Frndoialcblocajulevidentcareexist nmateria celordoumodaliti dedobndire adreptului deproprietateprezentate n aceast lucrare nu pot fi eliminate dect prin interveniateoreticienilor,caresformezeopiniiicurentedoctrinare,iaracestealarndullorsserveascdreptizvordeinspiraiepentrujurispruden.


MATRICEASCHIMBRILORDREPTULUIDEPREEMPIUNENROMNIA

MirelaCarmenDOBRIL*

AbstractNewRomanianCivilCode(Lawno.287/2009)inforcestartingwith1stOctober

2011,regulatestherightofpreemptioninArticles1730to1740andprovides,asanovelty, a unitary system of regulations applicable both for the legal preemptionand the conventional preemption. This article analyzes the vision of the NewRomanianCivilCodeconcerningtherightofpreemptioninconnectionwiththesalescontract,emphasisingthechangesbroughtbythenewconceptionanddetailingtheaspectspertainingtothespecificelementsofexercisingthisright.

Keywords: preemptio, preemption, preference in sales contract, the New

RomanianCivilCode(Lawno.287/2009)IntroducereNoulCod civil (Legeanr. 287/20091)marcheazo revitalizare a interesului

pentruinstituiadreptuluidepreempiune,creiaiconferoconsacrareexpres,cu titlu de noutate, n art. 17301740, prin introducerea unui sistem unitar dereguli aplicabile att pentru exercitarea dreptului de preempiune legal, ct ipentru exercitarea dreptului de preempiune convenional, cu elemente denoutatedeterminatedeconcepianouasupramoduluideexercitareadreptuluidepreempiuneideelementelespecificeexercitriiacestuidrept.

Conjunctural,dreptuldepreempiunearevenit nateniavieii juridice aranoastrdinperspectivastingeriiunorlimiteimpusecetenilorstrinicuprivirela dobndirea terenurilor dinRomnia, prin expirarea termenelor prevzute deLegeanr.312/2005privinddobndireadreptuluideproprietateprivatasupraterenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanelejuridicestrine.Conformart.5dinaceast lege,ceteanulunuistatmembrualUniunii Europene sau al Spaiului Economic European, apatridul cu domiciliulntrun statmembru sau nRomnia, precumi persoana juridic constituit nconformitate cu legislaiaunui statmembrupotdobndidreptuldeproprietateasupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor din fondul forestier la

*Asistent univ. dr., Facultatea de Drept, Universitatea Alexandru Ioan Cuza din Iai;

[email protected],nbazaart.218dinLegeanr.71/2011pentru

punereanaplicareaLegiinr287/2009(M.Of.nr.409din10iunie2011),cumodificriaduseprinOrdonana de urgen a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor msuri necesareintrriinvigoareaLegiinr.287/2009privindCodulcivil(M.Of.nr.255din17aprilie2012)iprinLegea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonanei de Urgen a Guvernului nr. 79/2011 pentrureglementareaunormsurinecesareintrriinvigoareaLegiinr.287/2009privindCodulcivil(M.Of.nr.255din17aprilie2012).


mplinirea unui termen de tranziie de 7 ani de la data aderrii Romniei laUniuneaEuropean,termencaresamplinitladatade31decembrie2013,ceeacenseamncdeladatade1ianuarie2014acestepersoanepotdobndidreptuldeproprietateasupraterenuriloragricoledinRomnia.Acestlucruadeterminatapariiananul2013aunuiproiectdelegeprivindunelemsuridereglementareavnzriicumprriiterenuriloragricolesituatenextravilandectrepersoanefizice2,prinintermediulcruiaseurmretelimitareaposibilitiidecumprareaterenurilor din extravilan din Romnia de ctre persoanele fizice, act normativcareeraprogramatsseaplicedeladatade1ianuarie2014,darcarenuafostpromulgat de Preedintele Romniei i care a fost trimis spre reexaminare.Conform acestui proiect de lege, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenuriloragricole situate n extravilan, se reglementeaz un drept de preempiune nfavoarea coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, persoanelor caredesfoaractivitiagricoleperaza teritoriala localitii,precumiaStatuluiRomn,naceastordine,lapreincondiiiegale,cuposibilitateadeexercitareadreptuluidepreempiune n termende30dezilede ladataafiriioferteidevnzare la sediul primriei, nerespectarea acestui drept de preempiune fiindsancionatcunulitatearelativacontractelordevnzare.

Readucereanactualitateadreptuluidepreempiune.Contextulncare

revinenactualitatedreptuldepreempiuneReafirmarea interesuluipentru instituiadreptuluidepreempiune3 survine

dup o perioad n care, n Romnia, dispoziiile referitoare la dreptul depreempiune au cunoscut numeroase modificri n sensul reducerii incideneiacestora deoarece prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniileproprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente4, Titlul X intitulatCirculaiajuridicaterenurilor(art.8),aufostabrogatedispoziiilelegalecarereglementau exercitarea dreptului de preempiune n cazul cumprriiterenurilor agricole i a celor din fondul forestier reglementate de Legea nr.54/1998 i de Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 226/2000, aprobat cumodificriicompletriprinLegeanr.66/2002,precumiprevederilereferitoare

2 Proiectul de Lege PLx nr. 579/2013 privind unele msuri de reglementare avnzriicumprriiterenuriloragricolesituatenextravilandectrepersoanefiziceidenfiinarea Autoritii pentru Administrarea i Reglementarea Pieei Funciare; Folosirea sintagmeireglementareavnzriicumprrii ntitlulacestuiproiectnuestenconcordancudenumireacontractuluidevnzaredinNoulCodcivil.

3Cuprivireexercitareadrepturilordepreempiunereglementatedelege,asevedeaD.Chiric,Tratatdedreptcivil.Contractespeciale.VolumulI.Vnzareaischimbul,EdituraC.H.Beck,Bucureti,2008, pp. 100105; S. Crpenaru, L. Stnciulescu, V. Neme, Contracte civile i comerciale (cumodificrileadusedeCodulcivil2009),EdituraHamangiu,2008,Bucureti,pp.1821,Pentruprofilulistoricaldreptuluidepreemiune,asevedeaI.Negru,Teoriageneraladreptuluidepreempiune,EdituraUniversulJuridic,Bucureti,2010,p.31iurm.

4TitlulXintitulatCirculaiajuridicaterenurilordinLegeanr.247/2005,publicatnM.Of.nr.653din22iulie2005,cumodificrileicompletrileulterioare,afostabrogatladataintrriinvigoareaNouluiCodcivil,prinart.230lit.a)dinLegeanr.71/2011pentrupunerea naplicareaLegiinr287/2009.


la dreptul de preempiune din art. 9 din Legea nr. 16/1994 arendrii. Acestetransformri atest un interes diminuat pentru aceast instituie ntre anii20052014.

Dreptul de preempiune la cumprarea terenurilor agricole din extravilan,reglementat de art. 511 din Legea nr. 54/19985 privind circulaia juridic aterenurilor, era recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini i arendailor,fr stabilirea unei ordini de preferin, i conferea titularului su prioritate lancheiereaunuicontractdevnzarecumprarecearecaobiectunterenagricoldin extravilan, n condiii egale i la pre egal, cu sanciunea nulitii relative acontractuluincheiatcunerespectareaacestuidreptdepreempiune.nbazaLegiinr. 54/1998, statul nu mai este enumerat n categoria titularilor dreptului depreempiune la cumprarea de terenuri agricole situate n extravilan, spredeosebire de reglementarea anterioar din art. 4849 din Legea nr. 18/1991privindfondulfunciar6,respectivart.6970dinLegeanr.18/1991,republicatnanul1998,nsstatuluiiserecunoatedreptuldepreempiunedacarecalitateacerutdelege,coproprietarsauproprietaralterenuluivecin.

Prin art. 9 alin. (1) din Legea nr. 16/19947a arendrii, cu modificrile icompletrile ulterioare, se prevedea c arendaul, persoan fizic, are drept depreempiune naintea statului, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenuriloragricoledinextravilan,arendate8.

n prezent, n baza art. 1849 din Noul Cod civil (NCC), se recunoatearendauluiundreptdepreempiunecuprivirelabunurileagricolearendate,iaracest drept se exercit n conform art. 17301739 NCC, adic prin aplicareacadruluigeneralderegulicarereglementeazacumdreptuldepreempiune.

Prin Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaiajuridicaterenurilorcudestinaieforestier,aprobatcumodificriicompletriprinLegeanr.66/20029,erareglementatundreptdepreempiunecuprivire lacumprarea terenurilor care fac parte din fondul forestier proprietate privatprevzut n favoarea coproprietarilor i vecinilor, precum i un drept depreempiune la vnzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privat,

5PublicatnM.Of.nr.102din4martie1998;Pentrudetaliiprivinddreptuldepreempiune

reglementat de Legea nr. 54/1998 a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,EdituraUniversulJuridic,Bucureti,2001,pp.2836;Fr.Deak,Dreptuldepreempiune,Dreptulnr.7/1992, pp. 3443; I. Dogaru, E. G. Olteanu, L. B. Suleanu, Bazele dreptului civil. Volumul IV.Contractespeciale,EdituraC.H.Beck,Bucureti,2009,pp.5455;C.Macovei,Contractecivile,EdituraHamangiu,Bucureti,2006,p.2630;E.Chelaru,DreptuldepreempiunereglementatdeLegeanr.54/1998,Dreptulnr.8/1998,pp.1929;I.Negru,op.cit.,pp.302307;Cuprivirelanaturajuridicadreptuluidepreempiune,asevedeaI.Negru,D.Corneanu,Discuiinlegturcunaturajuridicadreptuluidepreempiune(I),Dreptulnr.1/2004,pp.2233;A.G.Ilie,M.Nicolae,Discuiinlegturcunaturajuridicadreptuluidepreempiune(II),Dreptulnr.1/2004,pp.3464.

6PentrudetaliiprivinddreptuldepreempiunereglementatdeLegeanr.18/1991asevedeaG.Beleiu,DreptuldepreempiunereglementatdeLegeanr.18/1991a fondului funciar,Dreptulnr.12/1992,pp.313.

7PublicatnM.Of.nr.91din7aprilie1994.8PentrudetaliiasevedeaI.Negru,op.cit.,pp.307309.9PublicatnM.Of.nr.74din31ianuarie2002.


limitrofefonduluiforestierproprietatepublicastatului,precumienclaveledinacesta,nfavoareaAutoritiipublicecentralecarerspundedesilvicultur(art.3),cuprivirelacareseconsidercerainstituitoordinedepreferinastatuluifadecoproprietariiproprietarivecini,iacoproprietarilorfadeproprietariivecini10,iarpentruncheiereacontractuluidevnzarecunerespectareadreptuluidepreemiuneprevzutdeart.(3)eraprevzutsanciuneanulitiirelative.

nbazaart.52dinCoduluiSilvicanterior,adoptatprinLegeanr.26/199611,afost reglementat undrept de preempiune n favoarea statului, prinAutoritateapubliccentralcarerspundedesilvicultur,latoatevnzriledebunvoiesausilite,lapreincondiiiegale,pentruenclaveledinfondulforestierproprietatepublici terenurile limitrofeacestuia,precumipentru terenurileacoperitecuvegetaie forestier,pentru ncheiereacontractuluidevnzarecunerespectareadreptuluidepreempiunefiindprevzutsanciuneanulitiiabsolute.NoulCodsilvic,adoptatprinLegeanr.46/200812,nvigoaredin30martie2008,prevedenart.45alin.(5)(8)undreptdepreempiunenfavoareastatuluilacumprareadepduri care constituie enclave n fondul forestier proprietate public a statuluisau sunt limitrofe acestuia, la pre i n condiii egale, pentru nerespectarea dectre vnztor a dreptului de preempiune fiind prevzut sanciunea nulitiiabsoluteacontractuluidevnzarencheiat.

nprezent,conformart.1746NCCreferitorlavnzareadeterenuriforestiere,terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde curespectarea, n ordine a dreptului de preempiune al coproprietarilor sauvecinilor,pentruaplicareaacestui articol fiind fcutmeniuneacnuai veciniicaresuntproprietaridefondforestierbeneficiazdedreptuldepreempiune13.

ncepndcu20aprilie2012,Legeanr.60/2012amodificatart.45dinNoulCod silvic, Legea nr. 46/2008,fiind modificate alin. (5)(8) i introduse alin.(9)(11). Astfel, coproprietarii i vecinii proprietari de fond forestier, persoanefizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempiune, nordineaprevzut laart.1.746dinCodulcivil,adicprioritateacoproprietarilorfadeproprietariivecini,incondiiileprezenteilegi(manifestareaintenieidecumprarenscrisicomunicareaacceptriioferteidevnzaresaunregistrarealasediulprimrieiundeafostafiatntermende30deziledelacomunicaresauafiare), la cumprarea de terenuri din fondul forestier aflate n proprietateprivat, la pre i n condiii egale [alin. (5)], iar n situaia n care terenul ceurmeazafivndutestelimitrofcufondulforestierproprietatepublicastatuluisauaunitiloradministrativteritoriale,exercitareadreptuluidepreempiuneal

10C.Macovei,op.cit.,p.31.11PublicatnM.Of.Nr.93din8mai1996,cumodificrileicompletrileulterioare,abrogat

de Legea nr. 46/2008 la data de 30martie 2008; Pentru detalii privind dreptul de preempiunereglementat de Codul silvic (Legea nr. 26/1996) a se vedea E. Chelaru, Dreptul de preempiunereglementatdeCodulsilvic,Dreptulnr.6/1997,pp.1528.

12PublicatnM.Of.nr.238din27martie2008;PentrudetaliiprivinddreptuldepreempiunereglementatdeCodulsilvic(Legeanr.46/2008)asevedeaF.Moiu,op.cit.,p.34.

13Asevedeaart.1231dinLegeanr.71/2011pentrupunereanaplicareaLegiinr287/2009.


statului ori al unitilor administrativteritoriale n termen de 30 de zileprevaleaz n raport cu dreptul de preempiune al vecinilor [alin. (8)].Nerespectarea de ctre vnztor a obligaiei de ai ntiina n scris pe toipreemptorii, prin executorul judectoresc saunotarulpublic, despre inteniadevnzare a terenului, cu indicarea preului cerut, respectiv prin nregistrareaoferteidevnzarelaprimriasau,dupcaz,primriilenrazacroraestesituatterenul i prin afiarea, n aceeai zi, la sediul primriei, prin grija secretaruluiconsiliului local, precumi vnzarea terenului launpremaimicori n condiiimai avantajoase dect cele artate n oferta de vnzare atrage anulabilitateavnzrii[alin.(11)].

ViziuneaNouluiCodcivilasupradreptuluidepreempiuneSubaspectuldefiniieidatedeNoulCodcivil(NCC),dreptuldepreempiune

reprezint un drept prioritar la cumprarea unui bun, acordat unei persoanenumitepreemptor, n condiiile stabiliteprin lege sau n condiiile stabiliteprincontract14.

Cu privire la domeniul de aplicare, regulile stabilite n art. 17301740 NCCsunt aplicabilenumaidacprin lege sau contractnu se stabilete altfel, ceea censeamn c aceste norme reprezint cadrul general aplicabil att pentrudrepturile de preempiune legale, ct i pentru drepturile de preempiuneconvenionale15, cu posibilitatea ca legiuitorul s stabileasc reguli speciale,derogatorii de la aplicarea acestui sistem general de reguli, pentru anumitedrepturidepreempiuneconsacratelegal,precumicuposibilitateaprilordeaderogapecaleconvenionaldelaacestereguligenerale.

Subaspectulnormelorprivindaplicarea n timp, conformart.123dinLegeanr.71/2011,deladataintrriinvigoareaNouluiCodcivil(1octombrie2011),

14PentruexercitaredreptuluidepreempiuneconformNouluiCodcivil,asevedeaG.Boroi,L.Stnciulescu,InstituiidedreptcivilnreglementareaNouluiCodcivil,EdituraHamangiu,Bucureti,2012,pp.342345;L.Stnciulescu,Cursdedreptcivil.Contracte,EdituraHamangiu,Bucureti,2012,pp. 112117; F. Moiu, Contractele speciale nNoul Cod civil, Editura Universul Juridic, Bucureti,2011, pp. 3135; D. C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011, pp.2426; J. Goicovici,Dreptuldepreempiune n reglementareaNouluiCod civil, AnaleleUniversitiiConstantin Brncui din Trgu Jiu, Seria tiine Juridice, nr. 1/2012, pp. 97118;M. Gavri nM.Afrsinei, M.L. BeluMagdo, A. Bleoanc et al, Noul Cod civil: comentarii, doctrin, jurispruden,EdituraHamangiu,Bucureti,2012,pp.8691;D.DumitrunA.G.Atanasiu,A.P.Dimitriu,A.F.Dobreetal,NoulCodcivil:note,corelaii,explicaii,EdituraC.H.Beck,Bucureti,2011,pp.642647.

15Lacontractuldevnzare,pactuldepreferinreprezintunantecontractprincareoparte,numit promitent, se oblig ca n cazul n care va vinde un bun al su s i acorde preferinceleilalte pri, beneficiar, n condiii egale i la pre egal; Dei Noul Cod civil nu reglementeazinstituiapactuluidepreferinsubaceastdenumire,considermcaceastinstituieseregsete,nparte,nconinutuldreptuluidepreemiuneconvenional,caprioritatelacumprareaunuibunacordat nmod convenional de ctre vnztor unui preemptor, precum i cu posibilitatea de ancheiapactedepreferin i n cazul altor contracte, legal (deexempludreptuldepreferinalchiriaului la nchiriereprevzutdeart.1828NCC)sauconvenional. nacelai sens, referitor lafaptulcdreptuldepreemiuneconvenionalestegeneratdeunpactdepreferin,asevedea J.Goicovici,op.cit,p.100;nmoddiferit,pentruopiniasusinutnsensulcdreptuldepreemiunereprezintovariantapromisiuniiunilateraledevnzare,asevedeaF.Moiu,op.cit.,p.31.


prevederile referitoare la dreptul de preempiune cuprinse n legi speciale nvigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art. 17301740NCC, careconfirm faptul cacestedispoziiidevin cadrul general aplicabil nmaterie.Cuprivire la drepturile de preempiune create prin convenie, aceste dispoziii seaplicnumaincazulncareconveniaafostncheiatdupintrareanvigoareaNouluiCodcivil.Pentrudreptuldepreempiunecuprinsnlegispecialenvigoarela data de 1 octombrie 2011 i pentru dreptul de preempiune creat princonvenie ncheiat dup intrarea n vigoare a Noului Cod civil se aplicdispoziiile art. 17301740 NCC numai cu privire la contractele de vnzarencheiatedupintrareanvigoareaNouluiCodcivil.

Ca noutate, Noul Cod civil reglementeaz dou modaliti de exercitare adreptului de preempiune; astfel, preemptorul poate si exercite dreptul depreemiuneprinacceptareaoferteidevnzare formulatde vnztor saupoatesiexercitedreptuldupcevnztorulncheieuncontractdevnzarecuoaltpersoan i notific preemptorului ncheierea acestui contract de vnzare subcondiiasuspensivaneexercitriidreptuluidepreempiunedectrepreemptor,fra seoptapentrusoluiileadmisepnacum ndreptulnostru, n sensul cvnzarea cunerespectareadreptului de preempiune atrgeanulitatea absolutsaunulitatearelativ.

Pentruprimamodalitatedeexercitareadreptuluidepreempiune [art.1730

alin. (3) NCC], legiuitorul prevede c vnztorul ntiineaz preemptorul nlegtur cu intenia de a vinde i formuleaz n acest sens o ofert de vnzare,carevatrebuiscuprindinclusivpreulfiindoveritabilofertdeacontracta.Pentruacceptareaacesteiofertedevnzare,adicpentruexercitareadreptuluidepreempiune, titularul dreptului de preempiune are la dispoziie un termendecelmult10ziledeladatacomunicriiofertei,ncazulvnzriibunurilormobile,respectiv un termen de celmult 30 zile de la data comunicrii ofertei, n cazulvnzrii bunurilor imobile, iar n cazul n care oferta nu a fost acceptat ntermenul prevzut, aceasta se consider respins, aceste termene fiindconsiderate termene de decdere deoarece neexercitarea dreptului depreempiunentermenulstabilitatragepierderealui16.

Adouamodalitatedeexercitareadreptuluidepreempiune (art. 17311733

NCC) se refer la situaia n care loc vnzarea bunului supus dreptului depreempiune legal sau convenional ctre un cumprtor diferit de preemptor(numit ter), vnzare care se consider ncheiat sub condiia suspensiv aneexercitrii dreptului depreempiunede ctre preemptor. n cazul n care arelocaceastvnzare,vnztorulareobligaiadeanotificapreemtoruluicuprinsulcontractului de vnzare ncheiat, notificare care poate fi fcut i de ctre

16Sesusinecrespingereauneiofertedevnzaredectretitularuldreptuluidepreempiunestinge dreptul acestuia de a avea ntietate la cumprarea bunului i nu este vorba despre odecderedindrept,cidespreepuizareaexerciiuluidreptuluidepreempiuneprinrefuzareaofertei.J.Goicovici,op.cit.,p.101.


cumprtor, iar n aceast notificare trebuie menionate numele i prenumelevnztorului,descriereabunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiilevnzrii (inclusiv preul), precum i locul unde este situat bunul. Dei pentruexercitareadreptuluidepreempiunesuntmenionatetermenelenmodexpres,legiuitorul nu procedeaz n acelai fel cu privire la termenul n care trebuienotificatcontractul,undefoloseteexpresiadendat,expresiecarepresupuneun intervaldetimpscurtde ladata ncheieriicontractuluidevnzareipn lanotificareaacestuiaicarevafiapreciatnfunciedemprejurrileconcrete.

Pentru exercitarea dreptului su, titularul dreptului de preempiune are ladispoziie un termen de cel mult 10 zile de la data comunicrii notificrii cuelementelemenionatemai sus, n cazul vnzriibunurilormobile, respectivuntermen de cel mult 30 zile de la data comunicrii notificrii, n cazul vnzriibunurilorimobile17.ncazulncaredoretesiexercitedreptuldepreempiune,preemptorul comunic vnztorului acordul su de a ncheia contractul devnzareiconsemneazpreulladispoziiavnztorului.

Opiuneantreceledoumodalitideexercitareadreptuluidepreempiuneaparinevnztorului,carepoatealegesformulezemainti,naintedeavinde,ofertadevnzareadresatpreemptoruluipentrucaacestasiexercitedreptuldepreempiunesaupoatealegedirectsncheiecontractuldevnzarecuoaltpersoan i apoi s comunice preemptorului ncheierea acestui contract iposibilitateaexercitriidreptuluisudepreempiune,celedoumodaliti fiindprevzute de lege alternativ (pentru aceast din urm modalitate, vnztorulnefiindobligatnprealabilsurmezeprimamodalitatedeexercitareadreptuluidepreempiune,prinformulareaoferteidevnzarectrepreemptor),frnscapreemptorul,nprincipiu,spoatoptantreceledoumodalitideexercitareadreptului de preempiune. Astfel, dac titularul dreptului de preempiune arespinsoofertdevnzare,acestanuimaipoateexercitaacestdreptcuprivirelacontractulceiafostpropus[art.1730alin.(3)NCC].Totui,rmnentrebareace se ntmpl n cazul n care condiiile vnzrii (de exemplu preul) propuseprinofertadevnzarerefuzatdepreemptorsuntdiferitedecondiiilencaresencheiecontractuldevnzarecualtpersoan(cumprtoriniial,numitdelegeter18) i dac exist posibilitatea preemptorului de ai exercita dreptul de

17 Termenul de 10 zile, respectiv 30 de zile curge de la data comunicrii notificrii ctrepreemptor, adic de la data primirii comunicrii de ctre acesta, i nu de la data realizriicomunicrii notificrii de ctre vnztor deoarece se folosete sintagma termenul curge de lacomunicarea ctre preemptor a notificrii i nu termenul curge de la comunicarea de ctrevnztoranotificrii;

18 Dei se folosete expresia contract ncheiat cu terul, considerm c prin aceastexprimare, care nu este riguros exact deoarece contractul se ncheie ntre pri, legiuitorulurmretesaccentueze ideeacexistposibilitateadeaexercitadreptuldepreempiuneatt nprimamodalitate,prinacceptareaoferteidevnzareadresatpreemptoruluidectrevnztor,ctinadouamodalitate,prinncheiereacontractuluidevnzaredectrevnztorcuuncumprtorcare este o persoan diferit de preemptor, termenul ter fiind folosit pentru a arta c prilentrecareexistposibilitateadeexercitareadreptuluidepreempiune(vnztoripreemptor)suntdiferitedeprile contractuluide vnzare ncheiat (vnztor i cumprtor, care este ter faderaportuldintrevnztoripreemptor);


preempiunenurmancheieriicontractuluidevnzaredectrevnztorcualtpersoan, dei preemptorul a respins oferta de vnzare iniial; n acest cazconsidermcpreemptorulcarearespinsoofertdevnzarenuvaputeasiexercitedreptuldepreempiunecuprivire lacontractul ncheiatdevnztorcualtpersoandacacestaafostncheiatnaceleaicondiiicaceledinofertadevnzare; ns, atunci cnd condiiile n care se ncheie contractul de vnzaredectrevnztorcuoaltpersoansuntdiferitefaofertadevnzarerespinsdepreemptor, acesta din urm, dei iniial a respins o oferta de vnzare, va puteasiexercitedreptuldepreempiunecuprivirelacontractuldevnzarencheiatdevnztorcuoaltpersoan.

Deoarece vnzarea bunului supus dreptului de preempiune legal sauconvenionalctreuncumprtordiferitdepreemptorestencheiatsubcondiiasuspensivaneexercitriidreptuluidepreemiunedectrepreemptor,ncazulncare preemptorul opteaz pentru exercitarea dreptului su de preempiune ntermenul prevzut de lege, contractul de vnzare ncheiat ntre vnztor icumprtor (ter) se desfiineaz retroactiv, iar contractul de vnzare seconsiderncheiatntrevnztoripreemptorncondiiilestabilitencontractulde vnzare desfiinat retroactiv, ncheiat ntre vnztor i cumprtorul iniial(ter). Prin exercitareadreptuluidepreempiunede ctrepreemptor (art. 1733NCC)nuarelocosubrogarendrepturilecumprtorului19deoarecenuexistoprevedereexpresnacestsens,iarcontractuldevnzarencheiatntrevnztori cumprtor (ter) se desfiineaz retroactiv, iar contractul de vnzare seconsider ncheiat ntre vnztor i preemptor n condiiile contractului devnzaredesfiinatretroactiv.

Prin introducerea acestei modaliti de exercitare a dreptului depreempiune, legiuitorul consacr o concepie nou, pentru care este posibil calegiuitorul s fi avut ca model, cel puin n parte, dispoziiile Ordonanei deUrgen a Guvernului nr. 40/199920 privind la dreptul de preempiune alchiriaului la cumprarea locuinei nchiriate, cu modificrile i completrileulterioare, referitoare la posibilitatea chiriaului, n cazul n care locuina savndutctreunterncondiiimaiavantajoasesaulaunpremaiavantajosdectcel prevzut n oferta adresat chiriaului, de a se subroga n drepturilecumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de lanotificarea contractului de vnzarecumprare (n acest caz exista dispoziieexprescuprivirelafaptulcopereazsubrogarea),deidreptuldepreempiunealchiriauluilacumprarealocuineinchiriateprevzutdeart.18dinOrdonana

19 n acelai sens, a se vedea G. Gheorghiu n F. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I.

Macovei(coordonatori),NoulCodcivil.Comentariupearticole,EdituraC.H.Beck,Bucureti,2012,p.1783;Pentrusoluiadindreptulfrancezcareadmitesubstituireacumprtoruluicupreemptorul,asevedeaP.Malaurie,L.Ayns,P.Y.Gautier,Dreptcivil.Contractespeciale,trad.D.Dnior,EdituraWoltersKluwer,Bucureti,2009,pp.95101;I.Neagu,op.cit.,pp.409411.

20PublicatnM.Of.nr.148din8aprilie1999;PentrudetaliiprivinddreptuldepreempiunereglementatdeOrdonanadeurgennr.40/1999asevedeaI.Dogaru,E.G.Olteanu,L.B.Suleanu,op.cit.,pp.5657;C.Macovei,op.cit.,pp.3233;F.Moiu,op.cit.,pp.3435.


deUrgennr. 40/1999nua fostmeninut i nprezent, nNoulCod civil fiindrecunoscutundreptdepreferinalchiriauluilancheiereaunuinoucontractdenchiriere (art. 1828 NCC), pentru exercitarea cruia legiuitorul a prevzutaplicarea, n mod corespunztor, a dispoziiilor referitoare la exercitareadreptuluidepreempiunedinmateriacontractuluidevnzare.

nipotezaexercitriidreptuluidepreempiunedectrepreemptornaceastmodalitate i a desfiinrii retroactive a contractului de vnzare ncheiat ntrevnztoricumprtoruliniial(ter),trebuieanalizatdaccumprtoruliniialacunoscut,lamomentulncheieriicontractului,existenadreptuluidepreempiunecareadeterminatcavnzareasfieconsideratncheiatsubcondiiasuspensiva neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor. n acest sens,legiuitorulmenioneaz c vnztorul rspunde fa de terul de buncredinpentru eviciunea care rezult din exercitarea preempiunii [art. 1733 alin. (1)teza final NCC]; referirea la bunacredin a terului trebuie interpretat nsensul c atunci cnd cumprtorul iniial (terul) nu a cunoscut, la momentulncheieriicontractului,existenadreptuluidepreempiuneifaptulcvnzareaafostncheiatsubcondiiasuspensivaneexercitriidreptuluidepreempiunedectre preemptor, vnztorul va rspunde pentru eviciunea ce rezult dinexercitareapreempiunii, iaratuncicndcumprtoruliniial(terul)acunoscutfaptul c vnzarea a fost ncheiat sub condiia suspensiv a neexercitriidreptuluidepreempiunedectrepreemptor nseamnca ncheiatcontractulde vnzare cu acceptarea posibilitii ca preemptorul si exercite dreptul depreempiune i vnzarea s se desfiineze retroactiv, ceea ce nseamn c acestcontract are caracter aleatoriu prin acceptarea acestei posibiliti de ctrecumprtor,cazncarevnztorulnurspundepentrueviciuneacerezultdinexercitareapreempiunii (prin interpretareaperacontrario anormei),darva fiobligat la restituirea preului, dei cumprtorul ia asumat riscul produceriieviciunii.

ntruct contractul de vnzare se consider ncheiat ntre vnztor ipreemptor n condiiile stabilite n contractul de vnzare desfiinat retroactivncheiat ntre vnztor i cumprtorul iniial (ter), exist posibilitatea caprevederile acestui contract s fie stabilite n aa fel nct preemptorul s fiempiedicat si exercite dreptul de preempiune, situaie pe care legiuitorul,precaut fiind, aprevzuto i a reglementato n sensul cdac n contractuldevnzare ncheiat ntre vnztor i cumprtorul iniial (ter) exist astfel declauzecareaucascopmpiedicareaexercitriidreptuluidepreempiune,acesteanuproducefectefadepreemptor[art.1733alin.(2)NCC].Rmnendiscuiecareestesferadeaplicareaacestordispoziiiimodulncareivorputeadovediutilitatea pentru preemptor; dei situaia este clar n cazul n care exist oprevedereexpresncontractuldevnzaremenionatpentruexceptareaacestuiade la exercitarea dreptului de preempiune i de la desfiinarea contractului nacestcazulexercitriidreptuluidepreempiunedectrepreemptor,nsensulcaceastprevederenuvaproduceefectefadepreemptor,totuincazulncareexist unele clauze care pot mpiedica exercitarea dreptului de preempiune de


ctre preemptor (de exemplu pre ridicat n mod nejustificat, condiiidezavantajoasepentruipotezasubstituiriipreemptorului,condiiidiferitefadecele pe care lear fi negociat preemptorul) rmne de vzut cum se vor aplicaprevederiledincodicarevafilimitapnlacareastfeldeclauzenuvorproduceefectefadepreemptor,nlipsauneimeniuninacestsens.

ncazulunuiconcursdintremaimulipreemptoricareiexercitdreptuldepreempiuneasupraaceluiaibun,art.1734NCCstabiletecutitludenoutateoordinedepreferinprevzutnmodimperativ,aplicabilincazuldrepturilordepreempiune izvortedincontracte ncheiate naintede intrarea nvigoareaNouluiCodcivil(art.125dinLegeanr.71/2011),frposibilitateadeasederogade la ordineadepreferin stabilitde legedeoareceorice clauz contrar esteconsiderat nescris: astfel, n cazul unui concurs dintre un preemptor legal iunulconvenional,areprioritatepreemptorul legal; ncazulunuiconcursdintremai muli titulari ai unor drepturi legale de preempiune, prioritate va aveatitularuldreptuluilegaldepreempiunealesdevnztor21;nipotezaconcursuluidintrepreemptoriiconvenionali,atuncicndbunuleste imobil,va fipreferat lancheierea contractului de vnzare titularul dreptului de preempiune care ianscris primul dreptul n cartea funciar22; n ipoteza concursului dintrepreemptorii convenionali, atunci cnd bunul este mobil, va avea prioritatetitularuldreptuluiconvenionaldepreempiunecarearedatacertceamaiveche.

Conformart.1737NCC,dreptulconvenionaldepreempiune n legturcuunimobilsenoteazncarteafunciar.Chiardacianotatdreptulconvenionalde preempiune privind un imobil n cartea funciar, nu este necesar acordulpreemptorului pentru ca terul, cumprtorul iniial cu care ncheievnztorulproprietar contractul de vnzare sub condiia suspensiv aneexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor, si poat nscriedreptul ncartea funciar, nscriereadreptuluidobnditsubcondiiesuspensivfiind provizorie (art. 898899 NCC). Acest acord nu este necesar deoarecenscriereancarteafunciarsefacesubcondiiasuspensivca,ntermende30de

21Pentruopiniansensulcsoluiaalegeriidectrevnztoraunuiadintrepreemptoriilegali

poate prea surprinztoare deoarece de regul, persoana cocontractantului nu intereseazvnztorul,iarncazuluneiastfeldevnzri,cuattmaipuin,fiindpropusoaltsoluiensensulcvnzareasseconsiderencheiatcuprimuldintrepreemptoriilegalicareiaexercitatdreptulinumai,eventual,dacilauexercitatnacelaitimp,vnztorulsaleagpeunuldintreacetia,asevedeaG.GheorghiunF.A.Baias,E.Chelaru,R.Constantinovici,I.Macovei,op.cit.,p.1784.

22Pentruopinia nsensulcproblemaconcursului ntretitularulunuidreptdepreempiuneconvenional nscris ncartea funciariunulnenscris ncartea funciarnusepune, cciceldinurm,prin ipotez, nefiind nscris, nu adevenit opozabil terilor, nsdin interpretarea art. 1733alin.(1)tezafinalNCC,parearezultacontrariul,nsensulcititularulunuidrept

doctrina juridică românească: între tradiţie și reforme

Documents