5

ADNOTAŢIE

Teza de licenţă cu tema „ Evaluarea bunului imobil de depozitare, amplasat în

mun.Chişinău com.Tohatin, în scopul vînzării” este elaborat de diplomantul .., UASM 2011.

Un ansamblu vast de cunoştinţe teoretice şi practice din domeniul evaluării bunurilor

imobile în scop de vînzare au fost aplicate la elaborarea tezei date ce cuprinde patru capitole.

Informaţia cuprinsă în teză are diferite aspecte, precum sunt generalităţi ale activităţii de

evaluare, metodologia evaluării bunurilor imobile în scop de vînzare.

Evaluarea bunurilor imobile în scop de vînzare s-a efectuat în baza legislatie în vigoare şi

conform metodologie de evaluare a bunurilo imobile.

Teza dată este prevăzută pentru demonstrarea abilităţii de participare în procesul de

evaluare, a studiului pieţii imobiliare, a aplicării metodelor de evaluare a bunurilor imobile.

Conținutul informației din teza respectivă este redată și prin 18 tabele, 11 formule și 12

figuri, toate conținîndu-se în 74 de pagini.

6

INTRODUCERE

Dezvoltarea relaţiilor economice de pe piaţă în Republica Moldova a creat condiţii

favorabile pentru apariţia unor noi genuri de activitate , cum ar fi evaluarea imobilului. Evaluarea

bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţă şi practică, apărută în Republica Moldova

relativ recent, aproximativ la mijlocul anilor 1990.

Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobile a apărut în procesul

formării pieţii imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare, donaţie,

gajare, obţinerea unui credit de la bancă şi multe altele. Deci, estimarea valorii de piaţă este un

lucru important într – o economie prosperă.

Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii bunului imobil. Unul din principiile

fundamentale ale evaluării de piaţă presupune existenţa mai multor valori ale unui şi acelaşi bun.

Scopul esenţial abordat în teza dată este particularităţile evaluării bunurilor imobile în scop de

vînzare, care necesită de a determina valoarea de piaţă a obiectului imobiliar. Evaluarea în scopul

vînzării se efectuează pentru a obţine preţul probabil pentru care ar putea fi vîndut bunul

imobiliar pe piaţa liberă.

Un spectru larg pentru trasăturile caracteristice ale bunurilor imobiliare induatriale este

redat în capitolul întîi sub denumirea „PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE

INDUSTRIALE CA MARFĂ”. Conţinutul acestui capitol are la bază definirea noţiunii de bun

imobiliar precum şi identificarea particularităţilor acestuia, a factorilor de influenţă asupra valorii

lor şi clasificarea proprietăţilor imobiliare industriale.

O caracteristică mai profundă a metodologiei de evaluare este specificată în următorul

capitol ”SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE”. Acest

capitol cuprinde baza teoretică şi legislativă din domeniul evaluării proprietăţii imobiliare. Iară

însăşi calculele aplcate asupra metodelor de evaluare sunt prezentate în capitolul trei al tazei sub

denumirea de ” EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COM. TOHATIN IN SCOPUL

VÎNZĂRII”.

Capitolul următor are la bază principii şi norme generale de desfăşurarea a activităţii de

muncă într-o instituţie. Acest capitol „SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE” este instituit

pe baza diferitor instrucţiuni privind securitatea şi sănătatea muncii.

Concluzii generale asupra desfăşurării temei propuse şi a rezultatului obţinut sunt

specificate la sfîrşitul tezei.

7

1 PARTICULARITĂŢILE BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE CA

MARFĂ

1.1 Aspectele generale şi economice a bunurilor imobile

Orice fenomen natural sau obiect al lumii înconjurătoare care fac raportul cu relaţiile ditre

omeni prezintă valoare.

Pămîntul încă din cele mai vechi timpuri şi pînă în prezent are o importanţă deosebită

pentru omenire. În legislaţia Republicii Moldova conform Codul Civil al Republicii Moldova,

la categoria de bunuri imobiliare sînt raportate ”terenurile, porţiunile de subsol, obiectele

acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, cladirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid

de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea,

adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei

lor”[1]

Consideraţiile de ordin tehnic, juridic, economic, financiar incluse de existenţa

proprietăţilor imobiliare au o istorie foarte îndelungată. Terenurile au constituit mereu un mijloc

pentru a duce o viaţă decentă şi un scop pentru afirmarea socială. Construcţii datînd peste mii

5000 de ani continuă să existe pe planetă. Domeniul proprietăţilor imobiliare reprezintă ceva

diferit de la o persoană la alta. O parte din acestea sunt angrenate în actvităţi legate direct de

proprietăţile imobiliare: evaluatori, manageri ai proprietăţilor imobiliare, societăţi de

intermediere, de construcţii, dar practic orice persoană are preocupări în legătură cu acest

domeniu. Fiecare dintre noi îşi doreşte o locuinţă sau o casă de vacanţă. Avocaţii văd

proprietăţile imobiliare în legătură cu accepţiunea de proprietate generatoare de drepturi şi

obligaţiuni. Ţăranii percep terenurile ca factori de producţie. Managerii marilor firme consideră

proprietăţile imobiliare ca o investiţie. Statul ar trebui să identifice proprietăţile imobiliare cu o

sursă de venituri prin intermediul impozitelor. Oamenii politici ar trebui să perceapă imobilul ca

mijloace de îmbunătăţire a calităţii vieţii, şi de atragere a electoratului. În ceea ce priveşte acest

ultimaspect,se pot avea în vedere facilităţi pentru construcţie de locuinţe sociale sau pentru tineri,

precum şi implimentarea unor norme riguroase privind condiţiile de mediu.

Din aceste considerente, putem aborda problematica proprietăţilor imobiliare, care se

individualizează, dar se şi completează reciproc, fiecare fiind caracteristică unor puncte de

vedere:

8

Perspectiva afacerii-legată de domeniile construcţiilor şi dezvoltării în general,

investiţiilor, evaluării în perspectiva intermedierii, asigurării sau creditării asociate proprietăţilor

imobiliare;

Perspectiva legală-şi în acest domeniu trebuie cunoscute şi respectate

reglementările legale;

Perspectiva economică-deoarece fiecare individ este un consumator de proprietăţi,

oamenii interacţionînd pe piaţa pe piaţa imobiliară şi pe piaţa serviciilor legate de acestea;

Perspectiva financiară-pentru că oamenii pot să-şi plaseze disponibilităţile în

proprietăţi imobiliare şi să se împrumute pentru a achiziţiona şi a-şi controla aceste proprietăţi. O

prezentare a acestor idei este realizată în tabelul 1.1 [10].

Tabelul 1.1 -Abordările proprietăţii imobiliare

Proprietăţi

imobiliare

Abordarea afacerii Construcţii

Amenajare de terenuri

Investiţii în proprietăţi imobiliare

Intemediere imobiliară

Evaluarea proprietăţii imibiliare

Abordarea juridică Aspecte juridice referitoare la proprietatea

imobiliară

Fiscalitatea aplcabilă proprietăţilor imobiliare

Abordarea

economică Piaţa imobiliară

Investiţii în proprietăţi imbiliare

Abordarea financiară Investiţii în proprietăţi imobiliare

Asigurarea proprietăţilor imobiliare

Credit ipotecar

Evaluarea proprietăţii imobiliare

Conceptul de bun imobil în abordarea sa cuprinde diferite aspecte şi proprietăţi, cum ar fi:

1 Conceptul bunul imobil - bun economic

Conform noţiunilor utilizate în noţiunile teoretice, „economia" se înţelege un proces de

producere a bunurilor economice, în contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului

ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre

numeroasele tipuri de bunuri economice şi anume a nunului imobil. Excepţia pentru direcţia dată

sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfăşurat mai detaliat. Este bine

cunoscut faptul că pentru orice individ, iar în cazul dat consumator, una dintre cele mai

importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesităţi. Unele dintre necesităţile de bază

sunt cele materiale fără care existenţa individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de

necesităţi poate fi realizată prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesităţile

de bază ale unui individ utilizarea căruia duce spre satisfacerea lor.

Caracteristicile economice de bază ale imobilului sunt:

9

- orice bun imobil este considerat ca un activ material;

- orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasării şi structurii lui;

- pământul, din punct de vedere fizic este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi

deplasate fără a cauza prejudiciu considerabil destinaţiei lor;

- bunul imobiliar este viabil – pentru o perioada îndelungată de utilizare

- oferta de bunuri imobiliare este limitată;

- bunul imobiliar este util oamenilor.

- bunul acesta poate fi tranzacţionat şi exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

2 Conceptul bunul imobil – marfă

Deseori cînd ne referim la bunul imobil, noi î-l concepem în primul rînd ca o marfă.

Analiza acestei direcţii specifice poate fi concepută prin examinarea caracterului dublu al

satisfacerii necesităţilor legate de imobil:

a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului;

b) prin procurarea serviciilor locative pe piaţa imobiliara (prin chirie).

Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci şi altor tipuri de

imobil.

Prin urmare imobilul există sub două forme :

- marfa-obiectul imobilului (proprietate)

- marfa - serviciu (arendă)

Caracterul dublu al imobilului mai are şi un alt aspect specific ce poate fi explicat în baza

exemplului privatizării fondului locativ. Elementul specific în cazul fondului locativ este

posibilitatea delimitării obiectului de proprietate. în cazul unui bloc locativ această posibilitate de

delimitare lipseşte deoarece toate elementele despărţitoare ale unei proprietăţi sunt în acelaşi

timp elemente despărţitoare ale altei proprietăţi, iar în totalitate ele alcătuiesc elementele

componente ale structurii unui bloc.

Caracterul de delimitare în spaţiu poate fi cercetat numai în baza exemplului unei

proprietăţi individuale (casă de locuit).

3 Conceptul bunul imobil - sursă de venit

Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizării imobilului ca

sursă de venit. în legătură cu acest aspect este principial de menţionat principalele principii ale

direcţiei date :

Nu toate bunurile imobile sînt sau pot fi o sursă de venit. De exemplu: în fondul

locativ o parte a imobilului locativ care este dat în arendă poate fi considerat ca o sursă de venit.

Potenţialul de venit al imobilului pentru o anumită persoană dacă ea dă în arendă un singur

10

imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta şi este un venit primit regulat pentru

utilizarea capitalului proprietăţii.

Este diferenţa dintre venitul de la imobilul şi venitul de la implicarea imobilului în

anumite proiecte. în primul caz imobilul este unica sursă de venit, iar în al doilea caz una dintre

mulţimea surselor de venit şi posibil nu cea mai esenţială.[17]

1.2 Clasificarea bunurilor imobile industriale de tip depozit

Bunurile imobile cu destinaţie industrială cuprind bunurile imobiliare folosite pentru

prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri. Calsificarea bunurilor immobile industrial

este destul de vastă. Astfel, conform informaţiei prestate de O.Buzu clasificarea bunurilor

imobile industriale după destinaţia funcţională este prezentată în figura 1. 1 [8]

Fig. 1.1 Clasificarea bunurilor imobile industriale după destinaţia funcţională”

Factorii care determină varietatea mare de feluri şi tipuri de depozite de materiale şi

produse sunt multipli, iar o clasificare a lor este necesară pentru a orienta alegerea tipului de

depozit cel mai adecvat scopului urmărit şi cel mai corespunzător condiţiilor concrete din

întreprinderea sau unitatea respectivă

Deciziile referitoare la alegerea tipurilor de depozitare presupun analizarea de către

logisticieni a variantelor posibile. Selecţia anumitor tipuri şi modul lor de combinare sunt direct

influenţate de caracteristicile cererii clienţilor, politica firmei, avantajele şi limitele fiecărui tip de

depozit şi existenţa pe piaţă a unor operatori de încredere, specializaţi în oferirea de servicii de

depozitare.

Depozitarea se poate realiza pe o perioadă mai mare de timp sau produsele se pot afla în

tranzit. Există, de asemenea, o mare varietate de aspecte legale şi de natură financiară, toate

presupunînd culegerea de informaţii şi găsirea de alternative care să permită întegrarea eficientă

a depozitării în lanţul logistic.

Bunurile imobile cu destinaţie

funcţională

Întreprinderi industriale Depozite Ateliere de

producere

11

Direcţiile de clasificare a depozitelor industriale sunt prezentate în figura alaturată.

Direcţiile de clasificare a depozitelor

Fig. 1.2 Criterii de clasificare a depozitelor

Criteriile de clasificare ale depozitelor sunt multiple şi anume:

a. După destinaţie:

- depozite din sfera producţiei, din care fac parte cele aparţinînd întreprinderilor

industriale, cu excepţia celor pentru produse finite;

- depozite din sfera circulaţiei, din care fac parte depozitele unităţilor de aprovizionare şi

desfacere ale unităţilor industriale şi ale comerţului şi depozitele teritoriale de aprovizionare

tehnico-materială;

- depozite mixte, care servesc producţia şi circulaţia şi cuprind de regulă produse finite.

b. După natura produselor depozitate:

- depozite de materiale şi semifabricate;

- depozite pentru dispozitive, scule şi piese de schimb;

- depozite de produse finite.

c. După destinaţia materialelor:

- depozite de materii prime şi materiale;

- depozite de materiale pentru construcţii;

- depozite de ambalaje etc.

d. După felul materialelor ce se păstrează şi manipulează:

- depozite universale, în care se păstreaza mărfuri diverse;

• După destinaţie

• După natura produselor depozitate

• După destinaţia materialelor

• După felul materialelor ce se păstrează

• După sistemul constructiv

• După modul de folosire al spaţiului

• După modul de realizare al construcţiei

• După gradul de mecanizare a mişcării materialelor

• După gradul de mecanizare a evidenţelor materialelor

• După materialele din care sunt construite

12

- depozite specializate pentru depozitarea unui singur fel sau unei grupe de materiale

(produse chimice, feroase, electrice, alimente, textile, lubrifianţi, combustibili solizi sau lichizi,

produse metalice etc.).

e. După sistemul constructiv:

- depozite deschise, pentru produse care nu se degradeaza sub influenţa agenţilor

atmosferici;

- depozite deschise, de tip şopron sau sub copertina, în care se depozitează de obicei

materiale lemnoase, de construcţie, produse refractare, cocs etc.;

- depozite închise, pentru păstrarea materialelor care trebuie ferite de precipitaţii

atmosferice, umiditate şi razele solare. Depozitele închise trebuie să ofere izolare fata de mediul

înconjurator, să fie prevăzute cu instalaţii de încălzire, ventilaţie etc. pentru a proteja mărfurile şi

materialele împotriva variaţiilor de temperatura şi umiditate şi a le crea siguranţă împotriva

înstrăinării, risipirii etc.

f. După modul de folosire al spaţiului:

- depozitare pe suprafaţă sau depozitare pe înălţime.

g. După modul de realizare al construcţiei:

- pe un singur nivel, pe mai multe nivele;

- subterane, la sol, la etaje.

h. După gradul de mecanizare a mişcării materialelor:

- manuale, cu mică mecanizare, cu mecanizare complexă, parţial automatizate,

automatizate.

i. După gradul de mecanizare a evidenţelor şi mişcării mărfurilor şi materialelor:

- cu evidenţa manuală, mecanografică, cu ajutorul calculatoarelor electronice.

j. După materialele din care sunt construite:

- lemn, materiale de zidărie, beton, prefabricate, metalice, tablă ondulată, ţesături sau folii

gonflabile etc.[16]

O clasificare mai generală a bunurilor imobile industriale poate fi analizată în cadrul

„Indicilor comasaţi pentru calculul valorii de reconstituire” [6]

Clasificarea depozetelor analizată în cadrul indicilor se efectuează reeşind din materialul

de construcţie a elementelor constructive a bunului imobil, şi capacitatea volumului de păstare.

Reprezentarea clasificării bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de

reconstituire este arătată în figura 1.3.

13

Fig. 1.3. Clasificarea bunurilor imobiliare conform Indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire

A. Depozite de păstrare a producţiei finite care include:

- depozite pentru păstarea produselor a înterprinderilor de prelucrae a lemnului;

- depozite pentru păstrarea articolelor de papitărie;

- depozite pentru păstrarea articolelor de beton armat; ş.a

B. Depozite pentru păstrarea produselor alimentare.

a. În dependenţă de numărul de nivele şi materialul de construcţie cum ar fi:

- depozite pentru păstrarea producţiei cu un nivel şi materialul de construcţie cărămidă;

- depozite pentru păstarea produselor cu două nivele şi materialul de construcţie cărămidă;

- depozite pentru păstarea produselor cu un nivel şi materialul de construcţie lemn;

b. În depindenţă de capacitatea de păstrare a volumului de producţie şi echipamentul

de utilaje ca de exemplu (camere frigorifice, camere de păstrae a temperaturii constante) astfel

avem:

- depozite de păstarea a porumbului în ştiulete;

Depozite

De păstrare a materiei prime

De păstrare a îngrăşămintelor

minerale

De păstare a bunurilor tehnico-

materiale

Pentru păstarea concentratelor

Pentru păstrarea produselor alimentare

De păstrare a producţiei finite

De păstrare a produselor petroliere

De păsrare a materialului de

construcţie

14

- depozite de păstarea a produselor de băcănie;

- depozite de păstarea a produselor de gastronomie, ş.a

C. Depozite pentru păstarea concentratelor ca exemplu avem depozete pentru păstarea

concentartelor alimentare animaliere.

D. Depozite de păstare a bunurilor tehnico-materiale:

- depozete de păstare a bunurilor tehnico-materiale fără încălzire cu suprafaţa 90 m.p;

- depozete de păstrare a materialului necesar uzinelor de fabricare a betonului armat.

V. Depozite de păstrare a îngrăşămintelor minerale.

VI. Depozite de păstrare a materiei prime:

- pentru fabricarea articolelor de piele, blană şi lînă;

- petru păstrarea bumbacucului, inului ca materie primă, ş.a

VII. Depozite de păsrare a materialului de construcţie.

VIII. Depozite de păstrare a produselor petroliere.

În ceea ce priveşte tipologia depozitelor există o gamă largă a criteriilor de clasificare,

unele din acestea sunt identificate în figura 1.4:

Fig. 1.4 Clasificarea depozitelor după mai multe criterii

1.3 Factorii de influenţă asupra valorii depozitelor

Preferinţele participanţilor la tranzacţiile efectuate cu proprietăţile imobiliare sunt de cele

mai multe ori atît de diferite, iar aceste proprietăţi sunt achiziţionate în scopuri atît de diverse

După dimensiuni

• mici

• medii

• mari

• foarte mari

După tipul de folosinţă

• individuale

• colective

După gradul de mecanizare

• nemecanizate

• mecanizate

• complex mecanizate

• autometizate

După varietatea mărfurilor

• specializate

• cu asortiment combinat

• universale

După fluxul de circulaţie a mărfurilor

• pentru producţie tehnico-industrială

• de materii prime

• de produse finite

• pentru bunuri de consum

15

încît a identifica o valoare obiectivă de piaţă constituie un demers foarte dificil. Astfel, un imobil

achiziţionat pentru a fi utilizat în calitate de sediu pentru o firmă va fi privit într-o manieră

diferită decît în cazul în care se doreşte folosirea sa drept loc de depozitare.

Bunurile imobiliare reprezintă una dintre cele mai importante componente ale existenţei

umane, atît dacă privim fenomenul la nivelul indivizilor, cît şi la cel al organizaţiilor. Putem

structura factorii de influenţă asupra bunurilor imobiliare în patru tipuri - fizice, de localizare,

legale şi de mediu. Fiecare dintre aceste elemente participă la satisfacerea nevoii umane. Există

unele aspecte la care potenţialul cumpărător al unei locuinţe sau al unui teren să reflecteze

înainte de a plăti preţul solicitat (sau pe care vînzătorul merită să le utilizeze ca argumente pentru

a-1 convinge pe cumpărător de oportunitatea actului de cumpărare). Fiecare dintre indivizi este

caracterizat prin propria funcţie de utilitate, respectiv atribuie un „punctaj" fiecăreia dintre

caracteristicile unei anumite proprietăţi imobiliare, în funcţie de importanţa acordată acestora. De

exemplu, o persoană poate fi interesată mai mult de poziţia în localitate (în anumite zone

industriale de interes, de exemplu, aproape de hala de producere, întreprinderi etc), în timp ce

alta de materialele de construcţie a depozitelor.

A. Caracteristicile fizice

Aspectele fizice constituie elementele cele mai vizibile ale unei proprietăţi imobiliare. Ele

se pot detalia după cum este vorba despre teren sau despre amenajările acestuia.

În ceea ce priveşte terenurile aferente depozitelor, sunt vizate accesul la amenajări şi

diverse utilităţi - gaze, iluminat public (sau chiar acces la curentul electric), apă ş. a., precum şi

căile de acces (străzi, căi ferate etc.) sau vecinătăţile (zone comerciale). Analiza caracteristicilor

fizice trebuie privită şi din punctul de vedere al utilizării respectivei proprietăţi atît în actualul

moment, dar şi în condiţiile optime.

În ceea ce priveşte amenajările sunt avute în vedere: mărimea, forma, calitatea,

componentele principale. Trebuie avute în vedere stilul arhitectonic, calitatea (ziduri, fundaţie,

tavan, podea), tipurile de construcţie, distribuirea în spaţiu, funcţionalitatea, facilităţile etc.

B. Caracteristicile de localizare

Caracteristicile de localizare se referă la distanţele exprimate din punctul de vedere al

timpului şi din punctul de vedere al costului dintre proprietate şi destinaţiile comune pentru un

utilizator tipic. Este de subliniat faptul că de multe ori nu este importantă atît de mult distanţa

efectivă, cît durata în care se parcurge această distanţă: un sat situat în apropierea unui oraş, dar

de care este legat numai printr-un drum de foarte proastă calitate poate fi considerat de multe ori

mai „depărtat"' decît o altă localitate, legată de acest oraş prin tren şi linie permanentă de

autobuz. Aceeaşi discuţie poate fi avută în vedere din punctul de vedere al costului: un sat care

16

nu este legat prin linii de transport în comun de un oraş, ci doar prin intermediul deplasării cu

autoturism proprietate personală poate fi considerat mai „depărtat" decît un altul, situat la mai

mulţi km, dar care este legat printr-o linie de autobuz de acel oraş.

C. Caracteristicile legale

Printre caracteristicile legale ale unei proprietăţi imobiliare se pot aminti:

tipul de proprietate - proprietate efectivă, închiriere etc;

restricţii publice sau private - zonarea terenurilor, restricţii arhitectonice, de mediu

legi şi reguli de mediu - în primul rînd, împotriva poluării;

fiscalitatea - în primul rînd fiscalitatea locală.

D. Caracteristicile de mediu

vecinătatea: zonă industrială: străzile şi calitatea lor; atractivitatea generală a

zonei; aspecte economice (mărimea afacerii firmelor); aspecte sociale ;

administraţia locală şi calitatea comunităţii - disponibilitatea serviciilor (protecţia

pompierilor şi a poliţiei, serviciile de gunoieri, serviciile sociale), a facilităţilor, reglementările

fiscale, organizarea politică;

regiunea;

gradul de dezvoltare a economiei.[10]

Factorii de influenţă joacă un rol important în determinarea valorii bunului imobil.

Conform autorilor O. Buzu şi A. Matcov valoarea bunului imobiliar este influenţată de

interacţiunea unor factori care sunt externi şi interni, reprezentați în figura 1.5.

Fig.1.5 Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii bunurilor imobile

Factorii de influenţă asupra valorii bunurilor

imobile

Factori externi Factori interni

Factorii econimici;

Factorii juridici,

administrativi şi politici;

Factorii sociali;

Factorii naturali şi de

mediu.

Amplasarea ;

Caracteristicile fizice;

Condiţiile de vînzare-

cumpărare.

17

Factorii externi sunt factori generali, care influenţează într-o oarecare măsură valoarea

tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării , regiunii sau a localităţii.

Dintre factorii economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţii

imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală:

1. Gradul de ocupare a populaţiei;

2. Mărirea salariului şi veniturilor populaţiei;

3. Solvabilitatea populaţiei;

4. Variaţia numărului populaţiei;

5. Modificările în preferinţele populaţiei;

6. Nivelul inflaţiei;

7. Disponibilitatea mijloacelor creditare;

8. Mărimea ratei dobînzii;

9. Mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor.

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţii imobiliare. O condiţie obligatorie

pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor

cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Ca urmare a creşterii cererii vor creşte preţurile de

arendă şi preţurile de vînzare a proprietăţilor imobiliare. Majorarea preţurilor de arendă şi

preţurile pe toate segmentele pieţii imobiliare este determinată şi de procesele inflaţioniste.

Este important să fie studiată cererea pe termen scurt ,deoarece cererea pe piaţa

imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru proprietăţile

imobiliare şi influenţează, astfel,situaţia pe piaţă imobiliară.

Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de

proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii. Oferta de

bunuri imobiliare este influenţată de :

stocurile de bunuri imobiliare libere care sunt expuse la vînzare pe un anumit segment

de piaţă;

volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente.

Un alt grup de factorii economici care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare sunt :

utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare.

Utilitatea este abilitatea unui bun de a satisface o cerere, necesitate sau dorinţa umană.

Valoarea unei servituţi se exprimă prin veniturile obţinute sub forma chiriei sau prin fluxul de

numerar.

Raritatea este o ofertă prezentă sau anticipată a unui bun, relativă la cererea pentru acesta.

Dacă cererea este constantă, raritatea îl face mai valoros.

18

Dorinţa este visul cumpărătorului de a avea un bun care să satisfacă o necesitate umană

sau cerinţe individuale dincolo de necesităţile vitale.

Puterea efectivă de cumpărare. Este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa

pe piaţă prin achiziţionarea cu bani sau echivalent a bunurilor sau serviciilor.

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atît pozitivă cît şi negativă

asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă:

politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pămîntului şi valorificarea

terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, control asupra plăţilor de arenă, etc);

condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existenţa drumurilor cu

înveliş durabil; şcolilor; grădiniţelor de copii; transportului public,etc.

Factorii sociali sunt importanţi în determinarea valorii proprietăţii imobiliare , în deosebi

în condiţiile perioadei de tranziţie. La această categorie de factori se atribue:

prestigiu, în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau diferite

regiuni ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.

Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de cîteva ori, cu toate că cheltuielile de construcţie şi

valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.

compoziţia populaţiei pe grupe de vîrste;

variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele

populaţiei cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi

divorţurilor;

situaţia criminogenă;

atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

Factorii naturali şi de mediu. Valoarea proprietăţii , amplasate în perimetrul unui oraş sau

al unei regiuni este sensibil la impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de

factori se referă:

Clima;

Seismicitatea;

Nivelul apelor subterane;

Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

Contrucţii pe rocile sedimentare;

Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de

producere a substanţelor chimice, staţii de purificare.

Factorii interni de influenţă întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun

imobiliar şi sunt determinaţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru

19

diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii

sunt diferiţi. Dintre factorii interni cei mai principali sunt : amplasarea , caracteristicile fizice,

condiţiile de vânzare-cumpărare, şi de exploatare.

Amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraş sau regiune a ţării,

care se caracterizează prin anumite elemente distinctive:

Apropierea linii de transport;

Suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii;

Prestigiul;

Apropierea de sursele de materie primă;

Localizarea în regiunea industrială.

Caracteristicele fizice sunt:

Conducte de gaze şi apă, asigurarea calităţii acestor servicii;

Parametrii fizici;

Calitatea construcţiei şi exploatării;

Dotarea tehnică;

Exteriorul şi confortul;

Arhitectura clădirii;

Planificarea şi distribuirea obiectelor imobiliare original planificat şi stilizat;

Materiale de calitate superioară.

Condiţiile de vânzare-cumpărare :

Motivele vânzătorului şi a cumpărătorului;

Termenele de realizare a tranzacţiei.[8]

Bunurile imobile cu destinaţie comercială şi industrială poartă o importanţă deosebită

pentru potenţialii investitori, de aceea factorii de influenţă au o acţiune directă asupra preţurilor

la imobile, inclusiv şi a veniturilor acestor bunuri.

Fiecare dintre factori au rolul lor de acţiune asupra valorii imobilelor industriale, printre

aceştea sunt cei clasificaţi în figura 1.6:

20

Fig. 1.6 Factorii de influenţă asupra valorii bunurilr imobile industriale

Factorii şi cerinţele ce contribuie la alegerea avantajoasă a construcţiilor industriale de tip

depozit

În ceea ce priveşte amplasamentul unei zone industriale într-o localitate, acesta este

determinat de anumiţi factori precum caracteristicile terenului, aproprierea de căile de

comunicaţii, facilitatea căilor de acces, poziţia în raport cu aşezările omeneşti, direcţia

predominantă a vîntului. Alte elemente ce se iau în considerare la alegerea terenului unei

industrii sunt natura apelor subterane şi, în special, gradul de agresivitate al acestora, precum şi

gradul de seismicitate al regiunii.

Din punctul de vedere al reliefului solului, este recomandat un teren plat sau, şi mai bine,

cu o uşoară înclinare, care să asigure o scurgere naturală a apelor din precipitaţii. O astfel de

situaţie evită săpături, umpluturi şi deplasări mari de pămînt, cerute de amenajarea terenului,

Factorii de influenţă asupra bunurilor

imobile industriale

Factorii de mediu

- Topografia;

- Spaţii libere;

- Surse de poluare;

- Calitatea

serviciilor

comunale;

- Caracteristici de

microclimat

- Schimbări

survenite în timpul

de utilizare al

bunurilor

- Accesul la

principalii furnizori

de servicii,

platformele

industriale.

Factorii sociali

- Densitatea

demografică;

- Existenţa şi

calitatea

serviciilor;

- Nivel de

pregătire;

- Gradul de

şomaj;

- Nivel

infracţional

- Dimensiunea

obiectului

Factorii economici

- Venitul pe cap de

locuitor;

- Venitul mediu pe

obiect;

- Procentajul de

ocupare a l

construcţiilor de

către proprietar;

- Nivelul şi

tendinţele chiriei;

- Nivelul şi

tendinţele valorii

proprietăţilor

volumul de

amenajări şi

construcţii

Factorii

administrativi

- Impozitul pe

proprietate;

- Regulile privind

sistematizarea,

construcţiile,

serviciile sanitare;

- Calitatea

serviciilor publice;

- Reglementările

de mediu;

- Restricţii asupra

terenului sau a

construcţiei;

- Reţele de

transport şi

perspectivă în

domeniu

21

uşurează aşezarea şi execuţia căilor ferate şi a drumurilor şi evită pierderea unor mari suprafeţe

de teren dintre obiective.

Apropierea căilor de comunicaţii şi a altor utilităţi constituie un aspect fundamental în

opţiunea pentru alegerea amplasamentului unei zone industriale. Acesta trebuie poziţionat în

apropierea unor artere rutiere mari, lîngă un nod de cale ferată şi, în unele cazuri, lîngă un curs

de apă navigabil. La alegerea amplasamentului unei clădiri industriale merită să se ţină cont şi de

existenţa unor reţele energetice (electricitate şi gaze) şi de posibilităţile de racordare la acestea.

În mod egal, aşezarea unei clădiri industriale poate fi condiţionată de existenţa în apropiere a

unor surse de apă necesare, şi în care să se verse apele uzate, provenite din zona industrială,

bineînţeles după o tratare a acestora, pentru evitarea problemelor de mediu.

Apropierea spaţiilor industriale de anumite aşezări umane trebuie analizată în mod

biunivoc. Pe de o parte, dezvoltarea unei anumite zone ca zonă industrială implică aşezarea unui

număr de persoane în această zonă, ceea ce duce la crearea unei comunităţi umane ce se dezvoltă

o dată cu dezvoltarea industriei: după construcţia zonei industriale, se vor ridica locuinţe, iar apoi

magazine de aprovizionare, şcoli, policlinici, spitale, centre de cultură, diferite organizaţii pentru

servirea populaţiei. Pe de altă parte, apropierea zonele industriale de centre populate prezintă o

importanţă deosebită, atît în ceea ce priveşte asigurarea unor locuinţe pentru personal, cît şi a

unui potenţial debuşeu direct şi apropiat pentru propriile produse.

Pentru clădirile de tip industrial depozitar, amplasarea pe lot este determinată de

funcţiunile clădirii. Clădirile de depozitare trebuie să servească scopului specific pentru care au

fost construite.

Clădirile industriale de depozitare trebuie să satisfacă un ansamblu de cerinţe; acestea

sunt analizate în egală măsură, în situaţii concrete, unele avînd prioritate faţă de celelalte. Aceste

cerinţe ale zonelor interioare sunt prezentate succint în tabelul 1.2.

Pentru clădirile industriale, depozite se va verifica dacă pardoseala este groasă sau

precomprimată pentru a suporta greutăţi mari. Pentru zonele cu trafic intens, se recomandă

pardoseala din materiale cu proprietăţi antiderapante şi rezistente la uzură.

Tabelul 1.2 -Cerinţele zonelor interioare ale clădirilor industrial de tip depozit

Indici Caracteristica

1 2

Cerinţe

impuse de

exploatare

satisfacerea necesităţilor procesului de fabricaţie; posibilităţi de adaptare la

modificările proceselor tehnologice.

22

Continuarea tabelului 1.2

1 2

Cerinţe de

ordin tehnic

siguranţă (modul în care aceasta se comportă sub acţiunea încărcărilor celor

mai defavorabile, care ar putea apărea pe întreaga durată de utilizare a clădirii);

durabilitate (durata de utilizare) (20-100 de ani, dar uneori şi mai mult);

confort, estetică, condiţii normale pentru desfăşurarea activităţii oamenilor

(materiale şi elemente pentru închiderea halelor şi pentru realizarea unor aspecte

plăcute, materiale corespunzătoare pentru izolare, finisaje şi protecţie a

pardoselilor, crearea unui mediu ambiant favorabil desfăşurării activităţii

oamenilor).

Cerinţe ale

climatului

interior

temperatura, umiditatea, aerisirea (cît mai apropiate de cele oferite de climatul

natural normal). Se va verifica dacă există pierderi de căldură, eficienţa corpurilor

de încălzit, umiditate normală, o viteză a aerului mai mică de 0,7 m / s;

lumina, culorile (raportul dintre aria ferestrelor ăi aria pardoselii încăperii

respective, existînd valori minime acceptate pentru acest raport);

zgomotul (zgomotele devin supărătoare dacă nivelul lor depăşeşte 80 dB;

începînd de la aproximativ 120 dB, zgomotele produc unele leziuni, iar peste 140

dB au consecinţe foarte grave).

Protecţia la

foc

Amenajări interioare (pereţi rezistenţi le foc, uşi rezistente la foc, sisteme de

evacuare a rumului, montate în tavane; instalaţii de semnalizare şi stingere a

incendiilor; traseele de evacuare, ce trebuie dirojate spre ambele laturi ale clădirii)

Clădirile pentru depozitare trebuie să îndeplinească următoarele funcţiuni :

a. să asigure depozitarea materialelor într-un mediu protejat;

b. să organizeze materialele astfel încît să fie realizat uşor inventarul şi mutarea lor;

c. să asigure facilităţi pentru livrarea eficientă;

d. să asigure facilităţi pentru acces eficient şi transport.[10]

23

2 SPECIFICUL EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILIARE INDUSTRIALE

2.1 Cadrul teoretic şi legislativ în evaluarea bunurilor imobile din Republica

Modova

Activitatea de evaluare reprezintă activitatea desfăşurată de întreprinderile de evaluare,

care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării. Din punctul de

vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de atitudinea pieţii,

vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali, pentru preţiozitatea bunurilor imobiliare. În urma

interacţiunii factorilor pieţii ia naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă

atitudinea şi acţiunile oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.

În economia de piaţă există o atitudine principal diferită faţă de activitatea de evaluare.

Orice bun imobiliar este marfă şi trebuie evaluat în mod corespunzător.

Piaţa serviciilor de evaluare este parte componentă a pieţii imobiliare, unde obiectul

vînzării – cumpărării sînt serviciile de evaluare. Obiect al evaluării pot fi bunurile mobile şi

imobile şi drepturile asupra lor; hîrtiile de valoare, maşini şi mecanisme, echipament tehnologic,

active necorporale. Subiecţi ai pieţei serviciilor de evaluare sunt evaluatorii şi întreprinderile care

au licenţă ce le acordă dreptul de a practica activitatea de evaluare.

Evaluarea bunurilor imobiliare reprezintă procesul de determinare a valorii acestor

bunuri. În fiecare caz concret, evaluarea se caracterizează prin particularităţi specifice ce reflectă

esenţa şi specificul obiectului evaluării. Evaluarea este întotdeauna legată de:

un anumit tip de tranzacţie presupusă în legătură cu obiectul evaluării (vînzare,

cumpărare, schimb, ipotecare, asigurare, donaţie, moştenire, etc.);

anumiţi participanţi la proces: beneficiarul şi evaluatorul;

o anumită dată de timp pentru care se efectuează evaluarea.

Proprietatea imobiliară reprezintă o parte considerabilă a avuţiei mondiale, iar evaluarea

acesteia este fundamentală pentru asigurarea viabilităţii proprietăţii globale şi a pieţelor

financiare. Termenul proprietate utilizat fără alte precizări sau identificări se poate referi la

oricare din alte tipurile de proprietate. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se referă la

tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliară sau la proprietăţi a căror valoare include

mai multe tipuri de proprietate, este esenţială întelegerea fiecărui tip de proprietate şi distingerea

caracteristicilor acestuia.

Deşi divizarea proprietăţii în cele patru categorii distincte este recunoscută de mult timp,

în ultimele decenii au apărut noi entităţi şi instrumente. Cadrul de referinţă acceptat descrie

24

aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de

proprietate şi participaţii devine tot mai importantă pentru practica evaluării. Comitetul pentru

Standarde Internaţionale de Evaluare recunoaşte următoarele patru tipuri de proprietate:

proprietatea imobiliară, proprietatea mobiliară (bunuri mobile), întreprinderi şi active financiare.

Confirmarea activităţii de evaluare în calitate de activitate independentă în economia

Moldovei s-a produs în absenţa unui cadru juridic şi metodologic bine determinat. Deci

companiile de evaluare au început prestarea serviciilor de evaluare la începutul anilor 90 ai

secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusă licenţierii de stat, primul proiect al actului

legislativ care a stabilit cerinţele minime faţă de evaluatori şi activitatea de evaluare, şi care a

specificat în linii generale metodologia evaluării de piaţă a apărut de abia în anul 2000. În aprilie

2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la

activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. Astfel, pentru prima data în legislaţia Moldovei a

apărut definiţia de evaluator şi au fost specificate cerinţele faţă de calificarea evaluatorului.

Evaluatorul poate fi orice persoană cu studii superioare în evaluare sau după caz studii superioare

economice sau tehnice şi care posedă certificatul de calificare eliberat de Agenţia de Stat Relaţii

Funciare şi Cadastru – organul de stat abilitat cu funcţia de control asupra activităţii de evaluare

a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strictă

a rolului organelor de stat, asociaţilor obşteşti ale evaluatorilor şi întreprinderilor de evaluare în

organizarea activităţii de evaluare.

În ultimii ani au fost întreprinse cu succes măsuri pentru modificarea legislaţiei.

Importante modificări şi completări au fost efectuate de legile fundamentale care determină

dezvoltarea pieţei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile,

Legea cu privire la privatizare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare –

cumpărare a pămîntului, Legea cu privire la gaj, Legea cu privire la ipotecă şi alte acte

normative.

Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova în mare măsură depinde de

elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Partea

metodologică a acestui sistem include principiile, metodele şi procedurile de evaluare care până

la etapa de tranziţie a economiei erau cu totul altele. Nu era necesitate nici în organizaţii

profesionale de tranzacţii şi evaluare a imobilelor.

În prezent se poate afirma cu toată certitudinea că evaluarea valorii reale, de piaţă, este

necesară în următoarele cazuri: privatizare, ipotecă, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere,

stabilirea preţului la vindere-cumpărare, estimarea pierderilor în cazul imobilelor asigurate,

pentru calcularea impozitului pe imobilul moştenit sau dăruit, pentru reglementarea relaţiilor

materiale în caz de divorţ şi alte cazuri.

25

Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imbiliare este determinată de

atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali. În urma interacţiunii factorilor pieţii ia

naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile

oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.

Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:

Valoare de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data

evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie

liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoaştere de cauză, prudent

şi fără constrîngere.

Bun imobil – sectoare de teren sau amenajări amplasate pe ele, clădiri, construcţii,

apartamente şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza prejudicii directe

destinaţiei lor.

Evaluare – procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinînd cont de

factorii fizici, economici, sociali ce au influenţat asupra valorii.

Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.

Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.

Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul

valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de

determinare a valorii obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire – suma cheltuelilor totale necesare pentru crearea unei copii

exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data

evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea

obiectului evaluării şi ţinînd cont de uzura lui.

Elemente de comparaţie – caracteristica bunlui imobil sau condiţia de efectuare a

tranzacţiilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.

Unitate de comparaţie – indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a

vînzărilor.

Ajustare – suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil

comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil

evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative.

Vîrsta efectivă – vîrsta clădirii sau a construcţiei care reflectă starea ei reală. Vîrsta

efectivă poate fi mai mică decît vîrsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau

poate fi mai mare decît vîrsta actuală în cazul exploatării incorecte.

Depreciere acumulată – o pierdere de valoare faţă de valoarea de reconstituire sau de

înlocuire a construcţiilor ce poate apăre din cauze fizice, funcţionale sau economice.

26

Capitalizare – procesul de transformare a venitului anual generat de un bun imobil în

valoarea lui la data evaluării.

Cea mai bună utilizare – utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil care este posibilă

din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere

economic şi justificată în mod corespunzător din care rezultă cea mai mare valoare a bunului

imobil supus evaluării.

Rata de capitalizare – rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun

imobil prin capitalizarea venitului anual general de el.

Rata de actualizare – valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor.

Principalele categorii de imobil şi segmente a pieţei imobiliare care au o dezvoltare foarte

neuniformă: piaţa apartamentelor (locuinţelor) şi a încăperilor locuibile, piaţa încăperilor

nelocative (clădiri, construcţii, edificii, încăperi încorporate şi aferente caselor de locuit), piaţa

terenurilor şi imobilul industrial (de business).[5]

2.2 Abordări şi metode de evaluare a bunului imobil industrial de tip depozit

Orice evaluare a unui bun imobiliar este necesar de a încesar de a începe cu estimarea

valorii terenului, astfel pentru evaluarea terenului sub construcții industriale se utilizează

metodele descrise în continuare.

Metoda comparaţiei directe presupune estimarea valorii de piaţă a loturilor de teren în baza

analizei comparative a loturilor similare obiectului evaluării. Metoda dată se utilizează în

cazurile cînd există suficientă informaţie despre vîzările bunurilor similare obiectului evaluării.

Loturile de pămînt comparabile trebuie să fie similare cu cele supuse evaluăriidin punct de

vedere ale caracteristicilor fizice. În scopul aplicării metodei date evaluatorul trebuie să dispună

de informaţia privind preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.

Pentru compararea terenurilor pot fi folosite următoarele unităţi de măsură: 1 m2, 1 ar, 1 ha

sau un lot de teren.

Metoda alocaţiei este utilizată pentru detreminarea valorii terenuriloe cu construcţii.

Metoda dată poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:

1. disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile similare

obiectului evaluării;

2. existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului

imobil complex;

27

3. corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente

utilizări.

Următoarele etape sunt aplicate în cadrul metodei alocţiei:

1. estimarea valorii bunului imobil complex di care face parte terenul evaluat, (V P b.i.c);

2. determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului în valoarea bunului imobil

complex:

3. estimarea valorii terenului evaluat:

Metoda extragerii se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia

existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră

terenuri similare terenului evaluat.

În cadrul metodei extracţiei sunt aplicate următoarele etape:

1. estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat,

(VP b.i.c);

determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil

complex, parte componentă a căruia este terenul evaluat;

determinarea preţurilor de vînzare pentru bunurile imobile comparabile bunului

imobil complex din care face parte terenul evaluat;

estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul

imobil complex din care face parte terenul evaluat;

ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile;

estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;

2. calcularea valorii de reconstituire sau de înlociure a îmbunătăţirilor de peternul

evaluat;

3. calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de înlocuire a

îmbunătăţirilor din valoarea bunului imobil complex.

Metoda capitalizării directe implică transformarea venitului operţional net obţinut pe

parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de

capitalizare.

Metoda dată se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe

parcursul perioadei de exploatare. Metoda dată se aplică pentru evaluarea ternurilor cu

construcţii şi celor fără construcţii în cazurile cîndd este disponibilă informaţia despre veniturile

generate de terenurile similare obiectului evaluării.

Venitul obţinut în urma utilizării terenului poate proveni atît din darea în arendă a terenului

cît şi din exploatarea lui de către proprietar în scopuri economice.

28

Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenutilor cu construcţii şi terenurilor

destinate construcşiilor.

Următoarele etape se aplică în cadrul metodei reziduale:

1. calcularea valorii de reconstituire sau valorii de înlocuire a ămbunătăţirilor existente pe

terenul evaluate sau ce urmează a fi construite. Valoarea de reconstituire se calculează după una

din metode:

2. estimarea venitului operaţional net ce poate fi obţinut în rezultatul utilizării bunului

imobil complex, în baza plăţilor de arendă de piaţă pentru bunurile imobile similare bunului

imobil complex parte componentă a căreia este terenul evaluat;

3. estimarea venitului operaţional net atribuit îmbunătăţirilor prin înmulţirea valorii de

reconstituire sau de înlocuire la rata de capitalizare pentru îmbunătăţiri;

4. calcularea venitului operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului

operaţional net atribuit îmbunătăţirilor din venitului operaţional net generat de bunul imobil

complex;

5. determinarea valorii terenului prin împărţirea venitului operaţional net atribuit terenului

la rata de capitalizare a terenului.

Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează

două sau chiar trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil.

Metodele de evaluare a construcțiilor industriale sunt cele expuse în figura 2.1.

Fig. 2.1 Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale

Metoda cheltuielilor.Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii

totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea

uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil

pentru construcţii.

Metoda cheltuelilor este aplicată în următoarele cazuri:

Abordări şi metode de evaluare a construcţiilor industriale

Abordarea comparativă

• Metoda comparaţiei directe

Abordarea veniturilor

• Metoda capitalizării directe

• Metoda actualizării fluxului de numerar

Abordarea cheltuililor

• Metoda costului

29

evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent, în aceste cazuri costul

construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă;

evaluarea construcţiilor nefinisate;

analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;

reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de

reconstituire);

argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;

determinarea celei mai celei mai bune utilizări a obiectului evaluării;

evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;

evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Metoda dată se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuite (replacement cost), fie a

valorii de reconstituire (reproduction cost)

Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor în preţuri curente, pentru a construi

un obiect cu utilitate echivalentă cu acea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de

construcţie, tehnologii de construcţie comtemporane, proiecte şi design actualizate.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente,

pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de

construcţie, tehnologii şi manopere.[5]

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin

aplicarea metodei costului este prezentată în umătorul algoritm:

1. determinarea valorii terenului pe care este amplasată clădirea sau edificiul, fiind

considerat liber şi disponibil;

2. determinarea valorii construcţiei noi (valoarea de înlocuire sau de reconstituire a

clădirii sau edificiului), în valoarea construcţiei noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de

construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;

3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind sumă a uzurii fizice (recuperabile sau

nerecuperabile), deprecierii funcţionale (recuperabile sau nerecuperabile) şi deprecierii

economice;

4. estimarea valorii construcţiei ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate

(valoarea netă);

5. estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a

terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei.

Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V=Vt+(Vc-D) (2.1)

30

unde: V- valoarea bunului imobil;

Vt - valoarea de piaţă a terenului;

Vc - valoarea construcţiei noi (de reconstituire sau de înlocuire);

D - deprecierea acumulată.

În cazul aplicării metodei costurilor este necesar să fie determinată valoarea de piaţă a

terenului pe care este amplasată construcţia, analiza celei mai bune utilizări solicitată opinia

evaluatorului privind diferenţa între valoarea terenului considerat liber şi valoarea terenului cu

construcţia actuală.

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este constituită din

următoarele elemente:

a) costul construcţiei;

b) cheltuieli indirecte;

c) beneficiul investitorului.

Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuelilor legate nemijlocit de construcţia

obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente

normative.

Cheltueli indirecte reprezintă totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate,

asigurare, achitarea impozitului, cheltuieli curente pentru menţinerea obiectului în perioada

dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuelile indirecte se

calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţii construcţiilor noi.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensarea pentru riscul legat de realizarea

proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe

piaţă şi se determină în baza celei mai bune utilizări.

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în

consideraţie mărimea deprecierii acumulate , care reprezintă reducerea calităţilor de consum a

bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea

valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori.

Formula depercierii acumulate este prezentată mai jos:

Da=Uf+De+Df

(2.2)

Se disting următoarele forme de depreciere:

a) uzura fizică;

b) deprecierea funcţională;

c) deprecierea economică.

31

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui

sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi ( factorii fizici, chimici, exploatarea

incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei).

Metodele de determinare a uzurii fizice sînt:

a) metoda normativă;

b) metoda valorică:

c) metoda vîrstei efective.

Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării

tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda se aplică in două etape:

1. se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;

2. se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:

Uconstr.= Uelement.*100/GSelement. (2.3)

unde: Uconstr- uzura fizică a construcţiei (%);

Uelement.-uzura fizică a elementelor construcţiei(% );

GSelement. – greutatea specifică a elementelor contructive (%).

Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capital a construcţiei. În acest

caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capital şi valoarea

de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice.

Metoda vîrstei efective se aplică la determinarea uzurii fizice prin aplicarea formulei:

Uf=VE/DVF *100 (2.4)

unde: VE- viața economică;

DVF – durata de viață fizică.

Deprecierea funcţională este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit

crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţii. Deprecierea funcţională este

determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor

contemporane ale pieţii.

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului

imobil. Factorii externi includ schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,

schimbările în legislaţia naţională, modificarea condişiilor de finanţare şi altele.

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil industrial în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării

care au fost vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri

şi obiectul evaluării.

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a obiectului evaluării prin

aplicarea metodei analizei comparative a vînzăriior este prezentată în felul următor:

32

1. Definirea misiunii de evaluare;

2. Colectarea datelor de pe piaţă şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării obiectelor

comparabile;

3. Selectarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;

4. Determinarea mărimii ajustărilor;

5. Compararea obiectului evaluării cu obiectele imobiliare comparabile, în scopul

corectării preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare comparabile;

6. Analiza preţurilor ajustate ale obiectelor comparabile pentru a determina valoarea de

piaţă a obiectului evaluării.

În practica de evaluare se utilizează 9 elemente principale de comparaţie care urmează a fi

analizate:

• dreptul de proprietate,

• condiţiile de finanţare,

• condiţiile de tranzacţiei,

• condiţiile peţii,

• amplasamentul,

• caracteristicile fizice,

• caracteristicile economice,

• modul de folosire;

• componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional

net ce poate fi generat de acest bun imobil în viitor.

Proprietarul poate obţine venit fie din utilizarea bunului imobiliar în activitatea comercială

sau cea de producţie, fie din darea lui în arendă.

Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două etape:

a) prognoza veniturilor viitoare;

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Indiferent de tehnica metodei venitului care urmează a fi aplicată, primul pas întreprins de

evaluator este estimarea mărimii veniturilor. Venitul care reprezintă cel mai mare interes pentru

evaluator este venitul operaţional net. Venitul operaţional net este parametrul de bază căreia este

calculate impozitul pe venit, din care sunt rambursate creditele şi sunt plătite dividendele.

Venitul brut potenţial reprezintă suma arenzii ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a

bunului imobiliar..

33

Cheltueli operaţionale sunt cheltuelile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar.

Aceste cheltuieli sunt sustrase din venitul brut efectiv pentru a estima mărimea venitului

operaţional net.

Cheltuelile operaţionale sunt grupate în patru categorii:

1. cheltuieli operaţionale fixe;

2. cheltuieli operaţionale variabile;

3. cheltuieli operaţionale de menţinere şi reparaţie;

4. cheltuieli pentru înlocuirea elementelor constructive, termenul de utilitate ale cărora e

expirat.

Formula în baza căreie se determină venitul operaţional net este:

VON=VBE-CO (2.5)

unde: VON – venitul operaţional net;

VBE- venitul brtu efectiv;

CO- cheltuieli operaţionale.

VBE=(VBP-DSL)+AV (2.6)

unde: VBP- venitul brut potenţial;

DSL- deduceri din spaţii libere;

AV- alte venituri.

În cadrul metodei venitului sunt cunoscute două tehnici de estimare a valorii:

capitalizarea directă;

actualizarea fluxului de numerar.

Capitalizarea directă implică transformarea venituluioperaţional net obţinut pe parcusul

unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei capitalizare. Astfel:

V = VON/R (2.7)

unde: V – valoarea estimată;

VON – venitul operaţional net;

R – rata de capitalizare.

Metoda actualizării fluxului de numerar se bazează pa determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul deteminată. Pe lîngă veniturile anuale

obţinute, această metodă presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de

calcul (reversia).

Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul

perioadei de calcul.

34

În cadrul metodei de actualizare a fluxului de numerar valoarea bunului imobil este

calculată după formula:

n

n

1tt

t

r1

R

r1

VONV

(2.8)

unde: t- perioada de calcul;

r – rata de actualizare;

R- reversia.

La baza metodei veniturilor stă premisa, că valoarea bunului imobil este determinată de

valoarea prezentă a fluxului de venituri.

2.3 Analiza pieţii imobiliare a depozitelor din mun.Chişinău

Piaţa imobiliară reprezintă mediul în care bunurile imobiliare sunt comercializate între

cumpărător şi vînzător. Piaţa în care sunt expuse bunurile imobile este destul de variată şi se

determină printr – o multitudine de caracteristici. Piaţa imobiliară este o acumulare de

mecanisme prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele legate de ele,

se stabilesc preţurile imobilelor şi se repartizează diverse oportunităţi ale obiectelor comparabile.

Piaţa imobiliară include aceleaşi mecanisme ca şi orice alt segment de piaţă: cererea ,

oferta, preţul, concurenţa.

Piaţa – forma organizării producţiei care asiugură interecţiunea dintre producere şi consum

prin intermediul preţului.

Cerere - totalitatea bunurilor care agenţii economici în calitate de cumpărători sunt gata să

cumpere la un preţ anumit, într – o unitate de timp.

Ofertă – totalitatea bunurilor oferite pe piaţă într – un anumit moment de timp.[5]

Subiecţii pieţii imobiliare sunt vînzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii

bunurilor imobiliare şi agenţii intermediari de marketing.

În centrul oricărei activităţi umane se afla consumatorul, cu nevoile, dorinţele şi aspiraţiile

sale. Satisfacerea acestora se poate realiza în principal prin vînzare -cumpărare. Condiţiile

cumulative ale vînzării- cumpărării sunt:

- existenţa a două părţi;

- fiecare parte să deţină ceva ce constituie valoare pentru cealaltă parte;

- fiecare parte este capabilă să comunice şi să ofere ceea ce face obiectul vînzării-

cumpărării;

35

- fiecare parte are libertatea de a accepta sau nu, oferta celeilalte părţi.

Cu toate acestea existenţa cumulativă a condiţiilor prezentate asigură numai potenţialitatea

vînzării între cele două părţi, tranzacţiile realizîndu-se pe piaţă. Condiţiile existenţei pieţei ar fi:

- existenţa unei nevoi clar definite;

- existenţa unei cereri solvabile, legate de materializarea şi manifestarea acestei nevoi;

- existenta unei oferte capabile să satisfacă nevoia manifestată;

- existenţa preţului serviciului care face obiectul tranzacţiei.

Aşadar mărimea pieţei depinde deci, de numărul persoanelor care dovedesc:

- o anumită nevoie sau dorinţa pentru serviciu;

- că dispun de resursele necesare pentru obţinerea bunului dorit;

- voinţa de a schimba aceste resurse cu bunul dorit.[17]

Odată cu criza financiară a dispărut mijloacele bănești și prețul pentru un metru pătrat a

scăzut cu aproximativ o pătrime. Pentru a continua scăderea prețurilor la un nivel și mai mic este

necesar să dispară și deficitul de cerere. Iar pentru ca prețurile să revină la nivelul de până la

criză trebuie să apară din nou un surplus de lichiditate, adică populația să dispună de mijloace

bănești mai mari. Criza financiara a continuat pe parcursul anului 2010 și, prin urmare, revenirea

fostului boom de investiții, a creditelor și ipotecii ușoare și accesibile, precum și cresterea

fostelor vânzări – nu s-au observat.

Practic întreg anul 2010 piața imobiliară din Chișinău a lucrat pe turații scăzute.

Principalul motiv – diferența dintre prețurile cererii și ofertei. Adesea, în ciuda argumentelor

întemeiate ale agenților imobiliari privind concesiile reciproce, aceste argumente au fost respinse

atât de către vânzători, cât și de către cumpărători. Vânzătorii nu întelegeau de ce ei ar trebui să

reducă prețurile în condițiile create. Cumpărătorii erau încrezuți că prețurile în viitorul apropiat

vor scădea neapărat, și, prin urmare, nu se grăbeau să cumpere. Tactica așteptărilor reciproce nu

a permis prețului să scadă rapid, dar a și adus la un deficit profund atât din partea cererii, cât și a

ofertei.

Piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă atât la capitolul

indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ, care sunt influenţaţi de

factorii enumeraţi mai sus. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a segmentului de

producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent decât cel de

birouri sau comercial, construcţiile noi se desfasoară extrem de lent. Companiile încă îşi

optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a

noilor spaţii se lasa pentru viitor.

Principala cerere din numărul total de cereri, circa 70 %, se întîlnesc încăperi de

depozitare cu o suprafaţa de la 200 până la 1000 m.p. situate în preajma oraşului. Mai puţin sunt

36

întrebate blocurile de la 1000 până la 3000 m.p., care reprezintă 20% din toate cererile. Pentru

zonele mai mari cererile sunt foarte rare.

Imobilul de depozitare în mun. Chişinău de construcţie veche „sovietică” cu un nivel

mediu de reparaţie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un preţ de vânzare de 120-190

€/1m.p. şi de închiriere de 0,8-1,5 €/m.p./lună. În acelaşi timp imobilul de producţie şi depozitare

nou cu indicatori înalţi de reparatie şi asigurare cu comunicaţii este oferit la un pret de vânzare

de 200-370 €/1m.p. şi de închiriere de 2-4 €/1m.p./lună. [14]

Aceste date pot fi urmărite în următoarele figuri, precum şi în anexele 1, 2.

În figura 2.1 este reprezentat numărul de bunuri imobile analizate pentru anii 2009-2011

(ianuari-mai). Din figura se observă că numărul de bunuri imobile ofertate în anii 2009 și 2010

sunt practic egale, ceea ce ne spune despre faptul că piața imobiliară în anul 2010 nu a evoluat

esențial. În anul 2010 nu au existat temei care ar determina o creștere a ofertelor la imobile. În

anii precedenți aceasta a avut loc, în primul rând, din cauza surplusului de mijloace bănești

libere, și, în al doilea rând, din cauza deficitului de cerere.

Fig.2.2 Numărul de oferte analizate 2009-2011(ianuari-mai)

40

43

23

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2009 2010 2011

Numărul de oferte analizate

37

Fig. 2.3 Preţul de ofertă a depozitelor din com. Tohatin pentru anii 2009-2011(ianuari-mai)

Fig. 2.4 Numărul depozitelor analizate pentru arendă în anii 2009-2011 (ianuarie- mai)

206.67

204

293.16

0 50 100 150 200 250 300 350

2011

2010

2009

Prețul mediu de ofertă, € pentru un m.p. a depozitelor în com. Tohatin în anii

2009- 2011 (ianuarie - mai)

Anul

2009

19

Anul 2010

28

Anul 2011

25

Numărul depozitelor analizate pentru arendă

2009

2010

2011

38

Fig. 2.5 Preţul de arendă a depozitelor din com. Tohatin

În ceia ce priveşte tranzacţiile înregistrate la secţile Oficiilor Cadastrale de pe piaţa

imobilului industrial din municipiul Chişinău în delungul perioadei anului 2010 sunt anexate la

sfîrşitul tezei a căror date sunt expuse în figura 2.6:

Fig. 2.6 Preţul de vînzare a depozitelor din suburbiile mun. Chişinău

Numărul tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobile a crescut în primul

trimestru 2011 cu 18.6% faţă de perioada similară a anului precedent, pînă la 27 726, potrivit

datelor Întreprinderii de stat "Cadastru".

2009 2010 2011

1.38

0.93 1.00

Prețul mediu de arendă ofertat pentru 1 m.p. a depozitelor din com. Tohatin pentru anii 2009-2011 ianuarie-mai

0.00

1000.00

2000.00

3000.00

4000.00

5000.00

6000.00

Sîngera Durlești Bubuieci Colonița Maximov

ca

Stăuceni

Series1 1798.00 5622.00 2964.00 1282.00 819.00 3879.00

Prețul mediu de vînzare a depozitelor pentru un m.p. în baza analizei

tranzacțiilor a Î.S. ”Cadastru”

39

3 EVALUAREA DEPOZITULUI DIN COMUNA TOHATIN ÎN SCOPUL

VÎNZĂRII

3.1 Descrierea şi carateristica obiectului evaluării

În prezent proprietatea imobiliară supusă evaluării reprezintă o construcţie cu destinaţie

industrială, depozit ceea ce s-a determinat în urma inspectării proprietăţii, care aparţine

următorilor proprietari: 1.Miloş-Ciurea Irina şi Ciurea Ion cu cota parte ½; 2.Ciurea Boris şi

Ciurea Maria cu cota parte ½; amplasată în Republica Moldova mun.Chişinău com.Tohatin

sat.Tohatin str.Sf.Vineri 12 la periferiile localităţii cu ieşire directă la stada Sf.Vineri, care este

o stradă cu densitatea de transport scăzută. Proprietarii obiectului evaluării au drept de

proprietate deplin asupra terenului şi a construcţiei identificat prin extrasul din registrul bunurilor

imobile.

La momentul inspectării proprietatea este formată din elementele:

1.Teren pentru construcţii nr.cadastral 0146113.214 cu suprafaţa de 0,141 ha;

2. Construcţia cu categoria de folosinţă depozit cu nr.cadastral 0146113.214.01 cu suprafaţa de

112.2 m.p. Construcţia la momentul dat nu se expluatează, din ce rezultă că starea tehnică a

construcţiei este puţin satisfăcătoare, necesitînd lucrări de reparaţie capitală, planşeul şi pereţii

de rezistenţă sunt atacaţi de mucegai şi pete de gresie, piarta din care sunt pereţii capitali este

în stare nesatisfăcătoare şi se macină.Terenul pe care este amplasat bunul evaluării reprezintă

o suprafaţă plan orizontală cu forma unui poligon regulat. Drumurile de acces sunt comode din

stradă. Terenul este asigurat cu reţele inginereşti electrice, care sunt în funcţiune. Toate

caracteristicile obiectului pot fi vizualizate în anexa 5.

Tabelul 3.1 -Descrierea proprietăţii imobiliare supuse evaluării

Elementele

descrierii

Semnificaţia

1 2

Referinţe

Destinaţia

proprietăţii

Industrială

Modul de utilizare

curentă

Depozit

Amplasarea Mun.Chişinău com.Tohatin sat.Tohatin str.Sf.Vineri 12

Descrierea juridică

Natura drepturilor

evaluate

Drept de proprietate privat deplin asupra terenului şi a contrucţiei

40

Continuarea tabelului 3.

1 2

Cerinţele legale

Planul general de

dezvoltare

Obiectul este amplasat în condiţii favorabile şi dispune de condiţii

satisfăcătoare pentru dezvoltare.

Factorii de mediu

Starea ecologică Satisfăcătoare

Prezenţa liniilor

electrice de

tensiune înaltă în

apropiere

Nu există

Prezenţa

construcţiilor

ridicate ilegal

Nu există

Terenul

Destinaţia Pentru construcţii

Nr.Cadastral 0146113.214

Suprafaţa, ha 0.141

Clădiri şi construcţii

Anul construcţiei 1972

Depozit cu nr.cadastral 0146113.214.01 clădire de depozitare cu suprafaţa 112,2 m.p.

Data evaluării 5.06.2011

3.2 Analiza celei mai eficiente utilizări

Analiza celei mai eficiente utilizări reprezintă utilizarea obiectelor evaluării cu

îmbunătăţirile deja existente şi identificarea variantei care ar garanta în perspectiva de durată un

venit maxim.

Există două temeiuri pentru care este necesară anliza celei mai bune și eficiente utilizări.

Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile.

Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie să fie indentic sau similar din punct de vedere a celei

mai bune și eficiente utilizări. Cel de al doilea temei constă în faptul de a decide necesitatea

menținerii bunului imobiliar în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura

obținerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie menținut în starea

curentă atîta timp cît profitul obținut de la utlizarea curentă este mai mare decît profiturile ce pot

fi obținute în cazul unei utilizări noi, rămase după scăderea costurilor pentru schimbarea modului

de utilizare a bunului imobiliar. Totodată este necesar să menționăm că cea mai bună și eficientă

utilizare trebuie să fie realizabilă din punct de vedere fizic, posibilă din punct de vedere legal și

eficientă din punct de vedere economic.

41

În calitate de variantă fizic posibilă şi economic justificată a celei mai bune şi eficiente

utilizări a obiectului evaluării se propune de a accepta: utilizarea obiectului evaluării în calitate

de încăpere cu destinaţie socială, ca cea mai eficientă variantă de utilizare şi care nu cere

investiţii capitale suplimemtare.

Cea mai eficientă utilizare la momentul actual al proprietăţii imobiliare este cea de depozit.

3.3 Evaluarea depozitului prin aplicarea metodelor de evaluare

Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda cheltuielelor

Metoda cheltuielilor are la bază principiul estimării cheltuielilor pentru crearea unui

obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

Determinarea valorii de piaţă a terenului aferent

În urma analizei pieţii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcţii

industriale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vînzărilor

comparative, prezentată în tabelul 3.2 și 3.3. Terenurile similare bunului imobil supus evaluării

sunt anexate în anexa 6.

Tabelul 3.2- Caracteristica terenului evaluării şi a terenurilor analogice

Elemente de

comparaţie

Terenul

evaluat

Terenuri analogice

Terenul I Terenul II Terenul III

Locul amplasării Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin

Preţ de vînzare, € 16000 15500 18000

Suprafaţa , ari 14,1 11,5 6 9

Sursa www.999.md

data ofertată:

15.04.2011

www.999.md

data ofertată:

15.04.2011

www.999.md

data ofertată:

15.04.2011

Drept de proprietate privat privat privat privat

Condiţii de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă

Condiţiile tranzacţiei ordinare ordinare ordinare ordinare

Distanţa pînă la Chişinău,km 5 8 7 3

Dotarea cu reţele inginereşti satisfăcătoare bună bună satisfăcătoare

Panta terenului Cu nunghi de

înclinaţie nu

mare

fără înclinaţie fără înclinaţie fără înclinaţie

Forma sectorului regulat regulat regulat regulat

42

Tabelul 3.3 - Calculul valorii de piaţă a terenului destinat construcţiei prin metoda analizei

comparative a vînzărilor

Elemente de

comparaţie

Terenul evaluat Terenuri analogice

Com.Tohatin Terenul II Terenul III

Preţ de vînzare, € 16000 15500 18000

Suprafaţa , ari 14,1 11,5 6 9

Preţul de vînzare €/ar 1391 2583 2000

Drept de proprietate

Corecţia

Preţul corectat, €

privat privat

1,0

1391

privat

1,0

2583

privat

1,0

2000

Condiţii de finanţare

Corecţia

Preţul corectat, €

de piaţă de piaţă

1,0

1391

de piaţă

1,0

2583

de piaţă

1,0

2000

Condiţiile tranzacţie

Corecţia

Preţul corectat, €

ofertă ofertă

0,90

1252

ofertă

0,90

2325

ofertă

0,90

1800

Amplasarea Tohatin Tohatin Tohatin Tohatin

Distanţa pînă la

Chişinău, km

Corecţia

Preţul corectat, €

5 8

1,15

1440

7

1,1

2558

3

0,9

1620

Dotarea cu reţele

inginereşti

Corecţia

Preţul corectat, €

satisfăcătoare

bună

0,9

1296

bună

0,9

2302

satisfăcătoare

1,0

1620

Panta terenului

Corecţia

Preţul corectat, €

cu nunghi de

înclinaţie nu

mare

fără înclinație

0,9

1166

fără înclinație

0,9

2072

fără înclinație

0,9

1458

Forma sectorului

Corecţia

Preţul corectat, €

regulat regulat

1,0

1166

regulat

1,0

2072

regulat

1,0

1458

Corecţia generală 0,8383 0,8019 0,8100

Corecţia absolută% 16,17 19,81 19

Coeficientul de

greutate

3 1 2

Valoarea a 1 ar, € (1166*3+2072*1+1458*2)/6=1414

Valoarea terenului

evaluat, €

1414*14,1=19900

Valoarea terenului

evaluat, lei (16,50 €)

19900*16.50=328400

Valoarea terenului determinată prin aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor

este de 19900 € (nouăsprezece mii nouă sute), sau 328400 (treisute douăzeci și opt mii patru

sute) lei.

43

Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluării

Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii

de comparaţie, exprimată în preţuri curente în conformitate cu Corelaţia preţurilor curente pe

trimestrul I anul 2011 (K2011=20,692) în construcţii a Departamentului Statistică şi Sociologie al

Republicii Moldova prezentat şi în anexa nr.7.

Caracterizarea bunului imobil pentru determinarea valorii de reconstituire este expusă în

tabelul 3.4 .

Tabelul 3.4 - Caracteristica bunului imobil evaluat în raport cu indicii valorici comasaţi de

reconstituire

Indici Indici comasaţi ai valorii de

reconstituire

Bunul imobil evaluat

Denumirea construcţiei Clădirte industrială Depozit

Numărul culegerii Culegeri, nr. 26, tab.54 ICVR

Volumul construcţiei, m.c. 359

Pereţi Piatră albă Piatră albă

Planşeu Panouri din beton armat Panouri din beton armat

Acoperişul Ruberoid Ruberoid

Golurile Metal Metal

Pardoseli - -

Preţul în anul 1969, ruble 12,9

Coeficientul de folosire a

materialului local

1 0,96

Seismicitatea 10 7

Coeficientul la seismicitate 1 1,04

În tabelul 3.4 ce este expus mai jos se efectuează calculul valorii reconstituire a 1 m.c.

Tabelul 3.4 - Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c.

Indicii Valoarea de

bază

Coeficienţi

Costul 1 m.c.în anul 1969 ,ruble 12,9

Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 15.35 1,19

Valoarea de reconstituire 1991,ruble 23.49 1,53

Valoarea de reconstituire la data evaluării în simestrul I,

2011, lei

486 20,692

Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de

folosire a materialului local,lei

466.56

0,96

Valoarea de reconstituire cu evidenţa

coeficientului de seismicitate, lei

485

1,04

Tabelul 3.5 - Calculul valorii de reconstituire

Indicii Valoarea de

bază

Coeficienţi

1 2 3

Valoarea de reconstituire a l m.c, lei 485

Volumul constructiei,m.c. 359

44

Continuarea tabelului 3.5

1 2 3

Valoarea de reconstituire total, lei 174115

Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 179338 1,03

Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiului

investitorului, lei

182925 1,02

Valoarea de reconstituire cu evidenţa taxei de valori

adăugată, lei

219510 1,20

Valoarea de reconstituire a depozitului este de 219510 lei

Determinarea deprecierii acumulate

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în

consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a

bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea

valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme de depreciere:

a) uzura fizică;

b) deprecierea funcţională;

c) deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării

lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi. În tabelele următoare sunt

identificate datele şi efectuate calculele cu privire la determinarea mărimii uzurii fizice

Tabelul 3.6 - Determinarea uzurii fizice

Nr.

ord

Denumirea

elementelor

constructive

Starea elementelor

constructive

Greutatea

specifică,

%

Uzura

fizică a

elementelor

clădirii,%

Uzura fizică în

raport cu

clădirea în

ansamblu,%

1 Fundaţia Destul de nesatisfăcător 15 55 8,25

2 Pereţi Destul de nesatisfăcător 30 65 19.50

3 Planşeu Destul de nesatisfăcător 15 70 10,50

4 Acoperiş Destul de nesatisfăcător 10 65 6,50

6 Goluri Destul de nesatisfăcător 15 60 9.00

8 Instalaţii tehnico-

edilitare

Destul de nesatisfăcător 6 65 3,90

9 Alte lucrări Destul de nesatisfăcător 9 60 5,40

10 Total 100 63

Procedura de determinare a valorii reziduale este efectuată în tabelul 3.7.

45

Tabelul 3.7- Determinarea valorii de reconstituire

Denumirea

elementelor

constructive

Greutate

a

specifică

%

Valoare de

reconstituire

a elementelor

clădirii

lei

Uzura fizică

recuperabilă

Valoarea

reziduală,

lei

Uzura

fizică

nerecup

erabilă

Valoarea

reziduală,

lei

% lei 61%, lei

Cădire industrială (grupul de durabilitate II)

Fundaţia 15 32926.50 25 18110 14817 5779 9038

Pereţii 30 65853.00 25 42804 23048 8989 14060

Planşeul 15 32926.50 30 23049 9878 3852 6025

Acoperiş 10 21951.00 30 14268 7683 0 7683

Goluri 15 32926.50 20 19756 13171 0 13171

Lucrări de

finisare

6 13170.60 20 8561 4610 0 4610

Alte lucrări 9 19755.90 20 11853 7902 0 7902

Total 100 138401 81109 18620 62489

Tabelul 3.8 – Uzura fizică totală

Nr Indicii Mărimea

1 Uzura fizică recuperabilă, lei 138401

2 Uzura fizică nerecuperabilă, lei 18620

3 Uzura fizică totală, lei 157021

Deprecierea economică este reducerea valorii clădirilor în rezultatul influenţei negative a

mediului exterior, condiţionată fie de factorii economici, politici sau de altă natură.

Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile

Guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării.

Avînd în vedere specificul pieţei şi destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea

deprecierii economice - 0%.

Deprecierea funcţională (morală) a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul

evaluat corespunde tehnologiilor şi dotărilor moderne ale pieţei vizavi de utilitatea lui

funcţională. Luînd în consideraţie destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii

funcţionale – 20%, pentru că nu corespunde în totalmente cu cerințele de pe piață (lipsesc toate

dotările în afară de electricitate). Mărimea deprecierii funcționale va fi 20% din valoarea de

reconstituire.

D f=20%* VR (2.9)

D f=0,20*219510=43902

46

Mărimea deprecierii acumulate se va calcula după formula 2.2.

Da=Uf+De+Df

Da=157021+0+43902= 200923 lei

Aplicînd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin

sumarea valorii de reconstituire determinată ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate şi

valoarea de piaţă a terenului, precum urmează:

328400+(219510 –200923) = 346987 lei

Valoarea de piaţă a obiectului evaluat calculată prin metoda cheltuielilor constituie

347000(trei sute patruzeci și șapte mii) lei sau 21000(douăzeci şi unu mii) €

Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda analizei comparativă a vînzărilor

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost

vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul

evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre

vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării.Caracterizarea bunurilor imobile

analogice (anexa 5) şi a celui evaluat este reflectată în tabelul 3.9.

Tabelul 3.9- Caracteristica obiectului evaluării şi a obiectelor analogice

Elementele de

comparaţie

Bunul

imobil

evaluat

Bunuri imobile analogice

Bunul imobil 1

Ciocana

Bunul imobil 2

Grătiești

Bunul imobil 3

Colonița

Amplasarea com.

Tohatin

Ciocana Grătieşti Coloniţa

Preţul de vînzare,€ 180000 65000 155000

Suprafaţa, m.p. 112,2 371 250 750

Suprafaţa terenului,ari 14,1 30 27 32

Sursa www.999.md

data

ofertată:15.04.11

www.999.md

data

ofertată:15.04.11

www.999.md

data

ofertată:15.04.11

Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat

Condiţii de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

Condiţii

tranzacţionale

Ordinare Ordinare Ordinare Ordinare

Amplasarea Com

Tohatin

Sect.Ciocana

or.Chişinău

Grătieşti Coloniţa

Starea tehnică Puţin

satisfăcător

Satisfăcătoare Bună Bună

Materialul de

construcţie a pereţilor

Piatră albă Piatră albă Cărămidă Piatră albă

Existenţa reţelelor

tehnica

Electricitate Toate Toate Toate

47

Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile este

rezentat în tabelul 3.10.

Tabelul 3.10- Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Elemente de

comparaţiei

Bunul imobil

evaluat

Bunuri imobil analogice

Bunul imobil I Bunul imobil II Bunul imobil III

Amplasarea com. Tohatin Ciocana Grătieşti Coloniţa

Preţul de vînzare, € 180000 65000 155000

Suprafaţa, m.p. 112,2 371 250 750

Preţul 1 €/m.p. 485 260 207

Drept de proprietate

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p.

Privat Privat

1,0

485

Privat

1,0

260

Privat

1,0

207

Condiţii de finanţare

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p.

De piaţă De piaţă

1,0

485

De piaţă

1,0

260

De piaţă

1,0

207

Condiţii

tranzacţionale

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p.

Ofertă

Ofertă

0,9

437

Ofertă

0,9

234

Ofertă

0,9

186

Amplasarea

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p.

Rural Urban

0,85

371

Rural

1,0

247

Rural

1,0

186

Starea tehnică

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p.

Puţin

satisfăcător

Satisfăcătoare

0,95

352

Bună

0,9

222

Bună

0,9

167

Materialul de

construcţie a pereţilor

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p

Piatră albă Piatră albă

1,0

352

Cărămidă

1,10

244

Piatră albă

1,0

167

Reţele inginereşti

Corecţia

Preţul corectat, €/m.p

Electricitate Toate

0,9

317

Toate

0,9

220

Toate

0,9

150

Corecţia generală 0,6541 0,8019 0,7290

Corecţia absolută 34,59 19,81 27,1

Coeficientul de

greutate

1 3 2

Preţul mediu

ponderat, €

(317*1+220*3+150*2)/6=213

Valoarea de piaţă,€ 213*112,2=23900

Valoarea de piaţă, lei

(1€= 16,50lei)

23900*16,50=394400

În baza analizei rezultatelor tranzacţiilor cu obiecte asemănătoare sau comparabile din

tabelul , aplicînd metoda analizei comparative a vînzărilor, am apreciat valoarea obiectului

48

supus evaluării egală cu 23900(douăzeci și trei mii nouă sute) € sau 394400 (trei sute nouăzeci

și patru mii patru sute ) lei.

Estimarea valorii obiectului evaluării prin metoda veniturilor (actualizarea fluxurilor

de numerar)

Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaţie industrială, depozit s-a aplicat

metoda acualizării fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazează pe

determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul

determinată.

În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai

sigure posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă.

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este

estimată aplicarea metodei adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor

individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata infleţiei

anticipate, rata riscului. Formula de calcul este următoarea:

ra=rp.r.+rl+rr.i + ri.a.; (2.10)

unde: rp.r.-rata pură a rentabilității, conform BNM - 8%;

rl – rata lichidităţii .r.pl r12

tr =10/12*8=6,6;

ri.n – rata riscului investițional, conform tabelului 3.11;

ri.a – rata inflaţiei aşteptate, 7,5% conform legii bugetului;

Dar pentru a se determina rate de actualizare este necesar de a calcula riscul investiţional

care este prazentat în tabelul de mai jos..

Tabelul 3.11- Prima riscului investiţional

№ Tipul şi denumirea

riscului

riscului Gradaţia

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Riscul sistematic

1 Situaţia economică

generală

Dinamic 1

2 Majorarea numărului

de obiecte competitive

Dinamic 1 1

3 Modificarea legislaţiei Dinamic 1

Riscul nesistematic

4 Mediul ambiant şi

situaţiile excepţionale

1

5 Situaţii excepţionale

naturale şi antropogene

1

49

Continuarea tabelului 3.11

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

6 Managementul

neefectiv

1

7 Factorii criminologici 1

8 Controale financiare 1 0

9 Nelichiditatea

obiectului

1

Numărul observaţiilor 0 1 1 2 2 1 1 1 0 1

Suma ponderată 0 2 3 8 10 6 7 8 0 10

Suma 54

Numărul factorilor 9

Riscul investiţional 6 %

ra= 8+6,6+6+7,5=28 %

Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării se va determina prin formula 2.10.

Rc=Rp.r.+Rr.i+Rl+Rn.r .+Rm.n. (2.11)

unde: rp.r – rata pură a rentabilităţii;

rr.i – rata riscului investiţional;

rl – rata lichidităţii .r.pl r12

tr =10/12*8=6,6;

rn.r.c – rata normei de restituire a capitalului %100DVE

1r .c.r.n =1/39*100=2,6;

rr.p - rata managementului neefectiv,(2-5%);.

Rc=8+2+6+6,6+2,6=25%

Pentru aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar ca date iniţiale s-au folosit

datele reprezentate în tabelul 3.12.

Tabelul 3.12- Date generale pentru estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin metoda

veniturilor

Elemente descriptive Valoarea

Plata de arendă lunară lei/m.p./lună 16

Suprafaţa bunului imobil, m.p. 112,2

Perderi de neachitarea plăţii de arendă, % din costul arendei anuale

(conform datelor din analiza pieţii)

5

Majorarea plăţii de arendă se prognozează o majorare de 4 % pentru

perioada 3,4

1,04

Cheltuieli operaţionale, lei/an le achită arendaşul cu excepţia

impozitului imobiliar

Fixe: Impozit imobiliar conform Codului Fiscal, 0,02%

83

Rata de capitalizare, % 25

Rata de actualizare, % 28

50

Determinarea valorii bunului imobil prin metoda actualizării fluxului de numerar este

efectuată în tabelul 3.13 .

Tabelul 3.13- Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizării fluxului de numerar

Indicatorii Valoarea

de bază

Perioada prognozată

2012 2013 2014 2015 Post

prognoză

Suprafaţa arendată, m.p. 112,2 - - - - -

Plata de arendă pentru

lei/m.p./lună

16 - - - - -

Majorarea prognozată a plăţii de

arendă, %

- - 1,04 1,04 -

Plata de arendă ajustată,

lei/m.p./lună

16 16 16,64 16,64

Venitul brut potenţial, lei

(Plata de arendă ajustată*S*12)

21542 21542 22404 22404

Pierderi la neachitarea plății de

arendă, lei

1077 1077 1120 1120

Venitul brut efectiv, lei 20465 20465 21284 21284

Cheltuieli operaţionale, lei 83 83 83 83

Venitul operaţional net, € 20382 20382 21201 21201

Rata actualizării% 28

Coieficientul actualizării 1)28,01(

1

0,7813

2)28,01(

1

0,6104

3)28,01(

1

0,4768

4)28,01(

1

0,3725

5)28,01(

1

0,2910

Venitul operațional net

actualizat, lei

15924 12441 10109 7897

Rata de capitalizare 25

Reversia, lei 21201/0,25=84804

Reversia actualizată, lei 84804*0,2910=24678

Valoarea de piaţă, lei 15924+12441+10109+7897+24678=71000

Valoarea de piaţă, € 71000/16,50=4300

Valoarea depozitului amplasat în comuna Tohatin, calculată prin metoda actualizării

fluxurilor de numerar este 4300 (patru mii cinci sute) € sau 71000 (șapte zeci și unu mii cinci)

lei.

3.4 Reconcilierea rezultatelor obţinute şi estimarea valorii finale a obiectului

evaluării

Reconcilierea rezultatelor evaluării presupune că evaluatorul, ţinînd cont de rezultatele

obţinute în urma aplicării celor trei metode de bază:cheltuielilor, analizei comparative a

51

vînzărilor, veniturilor , le analizează şi aplică procedeul de stabilire a indicatorului unic al valorii

bunului imobil. Standardele europene în domeniul evaluării prevăd expres ca, în nici un caz,

această valoare nu poate fi stabilită în calitate de valoare medie aritmetică a rezultatelor celor trei

metode de evaluare.

În tabelul de mai jos sunt înscrise valorile de piaţă ale bunului imobil determinat prin cele

trei abordări iar în tabelul 3.14 se determină ponderea specifică a fiecărei abordări.

Tabelul 3.14 - Abordările utilizate pentru calculul valorii bunului imobiliar

Abordări Valoarea, €

Abordarea costului 21000

Abordarea comparativă a vînzărilor 23900

Abordarea venitului 4300

Tabelul 3.15 - Calculul ponderii specifice a fiecărei metode

Denumirea abordării Abordarea

costului

Abordarea

comparativă a

vînzărilor

Abordarea

venitului

rang grad rang grad rang grad

Corespunderea scopului

evaluării

Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1

Capacitatea de a considera

conjuctura pieţii

Scăzut 0 Mediu 1 Înalt 2

Capacitatea de a considera

parametrii fizici şi economici

Înalt 2 Înalt 2 Mediu 1

Veridicitatea

informaţei

Mediu 1 Înalt 2 Mediu 1

În total 4 7 5

Ponderea specifică 25,00 40 35

Pentru determinarea mărimii finale se utilizează metoda mediei ponderate în corespundere

cu care rezultatul obţinut prin fiecare metodă i se atribue coeficient de pondere. Calculele sunt

efectuate în tabelul 3.16

Tabelul 3.16-Reconcilierea rezultatelor evaluării

Denumirea abordării Valoarea, € Ponderea

specifică

Rezultatul

ponderabil

Abordarea costului 21000 25 5250

Abordarea comparativă a vînzărilor 23900 40 9560

Abordarea venitului 4300 35 1505

Valoarea reconciliată, €

5250+9560+1505=16300

Valoarea finală a bunului imobil evaluat, depozit, constitue 16300 (șaisprezece mii trei

sute) € sau 269000 (două sute șaizeci și nouă mii) lei.

52

4 SECURITATEA ACTIVITĂŢII VITALE

4.1 Analiza stării securităţii muncii şi mediului ambiant a întreperinderii

Securitatea muncii şi a mediului ambiant în întreprinde ţine obligaţia angajatorului, care

trebuie să asigure securitatea şi sănătatea lucrătorilor sub toate aspectele ce ţin de activitatea

desfăşurată:

1. În cadrul responsabilităţilor sale, angajatorul este obligat să ia măsurile necesare pentru

protecţia securităţii şi sănătăţii lucrătorilor, inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale,

asigurarea informării şi instruirii, precum şi pentru asigurarea organizării şi a mijloacelor

necesare.

2. Angajatorul este obligat să vegheze la adaptarea măsurilor prevăzute anterior, ţinînd

seama de schimbarea împrejurărilor, cu scopul de a ameliora situaţia existentă.

3. Angajatorul este obligat să aplice măsurile prevăzute în baza următoarelor principii

generale de prevenire:

a) evitarea riscurilor profesionale;

b) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate;

c) combaterea riscurilor profesionale la sursă;

d) adaptarea muncii în funcţie de persoană, în special în ceea ce priveşte proiectarea

locurilor de muncă, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producţie şi de lucru, în

vederea atenuării muncii monotone şi a muncii normate şi reducerii efectelor acestora asupra

sănătăţii;

e) adaptarea la progresul tehnic;

f) înlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puţin periculoase;

g) dezvoltarea unei politici de prevenire ample şi coerente, care să includă tehnologia,

organizarea muncii, condiţiile de muncă, relaţiile sociale şi influenţa factorilor legaţi de mediul

de lucru;

h) acordarea priorităţii măsurilor de protecţie colectivă faţă de măsurile de protecţie

individuală;

i) asigurarea lucrătorilor cu instrucţiunile corespunzătoare privind securitatea şi sănătatea

în muncă.

La analiza strării şi securităţii muncii şi a mediului ambiant în întreprindere industriale

este necesar:

53

a) să se evalueze riscurile profesionale, în special la alegerea echipamentelor de lucru, a

substanţelor sau a preparatelor chimice utilizate, precum şi la amenajarea locurilor de muncă;

b) să se asigure, ulterior evaluării prevăzute la lit.a) şi în funcţie de necesităţi, aplicarea de

către angajator a măsurilor de prevenire, precum şi a metodelor de producţie şi de lucru care să

ducă la îmbunătăţirea nivelului securităţii şi al protecţiei sănătăţii lucrătorilor şi să fie integrate în

toate activităţile unităţii respective şi la toate nivelurile ierarhice;

c) să se ia în considerare capacitatea lucrătorilor în ceea ce priveşte sănătatea şi securitatea

acestora ori de cîte ori le încredinţează o sarcină;

Mijloacele financiare cheltuite de către angajator pentru realizarea măsurilor de securitate

şi sănătate în muncă sînt deductibile. Măsurile privind securitatea, igiena şi sănătatea în muncă

nu vor comporta, în nici o situaţie, obligaţii financiare din partea lucrătorilor.

4.2 Măsuri de ameliorare

Există mai multe măsuri de ameliorare, de exemplu în scopul asigurării securităţii

antiincendiare este necesar de ţinut cont de următoarele cerinţe:

1. Fumatul se admite numai în locuri special destinate, dotate cu urne şi mijloace

antiincendiare;

2. Nu se aprind ruguri, nu se arde gunoiul şi deşeurile;

3. Nu se lasă fără supraveghere echipamentului de muncă cu acţionare electrică, aparate de

încălzit, aparate de casiere, maşini de calcul, aparate radio, televizoare, etc. conectate în reţea

electrică;

4. Nu se blochează accesul şi trecerile spre mijloacele antiincendiare.

În scopul asigurării electrosecurităţii există următoarele cerinţe:

1. Pentru evitarea electrocutării nu se admite contactarea cu părţile conductelor deschise

neizolate ale instalaţiilor electrice, cu conduct. neizolate; să nu execute în mod samovolnic

reparaţii şi conectării a conductoarelor electrice;

2. Instalarea lămpilor electrice, conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă

trebuie să le îndeplinească numai personalul electotehnic (electricianul de serviciu);

3. Conectarea în reţeaua electrică a echipamentului de muncă cu acţionare electrică se

admite numai prin dispozitive speciale destinate pentru acest scop;

4. Nu se admite repararea şi regularea echipamentului de muncă cu acţionare electrică,

utilizarea lui, dacă se simte cîtuşi de puţin acţiunea curentului electric;

54

5. În calitate de corp mobil se permite numai utilizarea corpurilor special destinate pentru

acest scop de o tensiune nu mai mare de 12 V;

6. Se interzice folosirea corpurilor de eluminat staţionare în calitate de iluminare mobilă;

7. Despre toate cazurile de rupere a conductoarelor electrice, deteriorarea legării la pămînt

şi a echipamentului electric trebuie informat conducătorul direct sau electricianul de serviciu.

4.3 Elaborarea unei instrucţiuni

Aprobat de „DEPOZIT”

Nr. 160 din 02.06.2010

Instrucţiune Nr.009

cu privire la şi securitatea şi sănătatea muncii oragnizate în depozit

Cerinţe generale ale securităţii

1.1. Prezenta instrucţiune stabileşte principii generale privind prevenirea riscurilor

profesionale, protecţia sănătăţii şi securităţii, eliminarea factorilor de risc şi de accident,

informarea, consultarea, participarea echilibrată potrivit legii, instruirea lucrătorilor şi a

reprezentanţilor lor, precum şi liniile directoare generale privind aplicarea principiilor

menţionate.

1.2. Prevederile prezentei instrucţiuni se aplică:

a) angajatorilor;

b) lucrătorilor;

c) reprezentanţilor lucrătorilor cu răspunderi specifice în domeniul securităţii şi sănătăţii în

muncă;

d) persoanelor care solicită angajarea în cîmpul muncii, aflate în unitate cu permisiunea

angajatorului, în perioada de verificare prealabilă a aptitudinilor profesionale;

1.3. Lucrătorul este obligat:

1. să îndeplinească cerinţele regulamentului de ordine interioară şi dispoziţiile zilnice ale

conducătorului său direct;

2. să utilizeze echipamentul individual de lucru şi ehipamentul individual de protecţie din

dotare, corespunzător scopului pentru care a fost acordat;

3. să ţină aminte despre răspunderea personală pentru respectarea regulilor protecţiei

muncii şi securitatea colegilor săi;

55

4. să îndeplinească numai lucrulul pentru executarea căruia a fost instructat şi admis de

către conducătorul său direct;

5. să renunţe la îndeplinirea dispoziţiilor, cerinţele cărora contravin regululor protecţiei

muncii;

6. să întrerupă activitatea şi să refuze să o continue dacă nu sunt respectate cerinţele de

securitate, cu condiţia că astfel să nu dea naştere unui pericol iminent de accidentare sau

îmbolnăvire profesională şi sa – şi anunţe conducătorul direct.

7. să anunţe imediat conducătorul sau direct în cazul producerii unui accident de muncă şi

să ia imediat măsuri pentru acordarea primului ajutor şi stabilizarea situaţiei astfel închîtpericolul

să nu să se extindă;

8. să semnalizaze imediat conducătorul direct al locului de muncă despre orice defecţiune

sau altă situaţie care poate constitui un pericol de accidentare şi/sau îmbolnăvire profesională;

9. să menţină încăperile, din punc de vedere al mediului, într-o stare corespunzătoare

cerinţelor de securitate şi igienă;

10.să însuşească şi să respecte instrucţiunile de protecţie a muncii specifice activităţii

prestate;

11.angajaţii care utilizează echipamente de muncă cu acţionare electrică trebuie să

cunoască măsuri de protecţie contra electrocutării şi metodelor de acordare a primului ajutor

medical.

Angajatul care nu îndeplineşte cerinţele instrucţiunii de protecţie a muncii prezente va fi

tras la răspundere în conformitate cu legislaţia în vigoare.

2. Cerinţele securităţii înainte de începerea lucrului.

2.1. de controlat starea bună de funcţionare a mijloacelor de muncă;

2.2. de controlat prezenţa trusei medicale la locul de muncă;

2.3. de primit informaţie de la şeful sectorului de odihnă, primirea mesei şi a apei

potabile;

2.4. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele antiincendiare;

2.5. de ţinut cont în timpul lucrului de cerinţele sanitare la locul de muncă.

3. Cerinţele de securitate în timpul lucrărilor

3.1. de folosit mijloacele de muncă după destinaţie;

3.2. de controlat locul de muncă dacă tot e în regulă, sistemul de semnalizare, ventilare,

electricitate, iluminare etc.;

3.3. de respectat disciplina şi programul de muncă, normele de securitate şi sanitărie;

3.4. a fi atent în timpul executării lucrului, a nu se distrage cu convorbire sau lucru străin;

56

3.5. a se folosi numai de insrumente spacializate într-o stare bună de funcţionare. De a nu

folosi instrumente ocaziţionale.

4. Cerinţele de securitate în caz de accident

4.1. la apariţia situaţiei de avarie lucrătorul este obligat să suspendeze imediat lucrul, să

preîntîmpine colegii despre pericol, să părăsească zona periculoasă, să informeze conducătorul

său direct şi să participe la lichidarea consecinţei situaţiei date;

4.2. în caz de incendiu lucrătorul este obligat să preîntîmpine colegii despre pericol, să

solicite ajutorul echipei de pompieri şi să participe la stingerea focului (flacăra se stinge cu nisip,

stingătoare). Lucrătorul este obligat să cunoască metodele de acordare a primului ajutor medical

în caz de arsuri. Nu se admite tragerea de pe locurile arse a îmbrăcămintei şi scoaterea de pe

rană. Locurile arse se spală cu apă curată, ulterior cu o soluţie slabă de acid acetic sau boric. În

cazul arsurii ochilor se aplică comprese din soluţie slabă de acid boric.

4.3. în situaţie de avarie (ruperea conductei cu aburi, apă, gaz, căldură, etc.) angajatul

este obligat să acorde primul ajutor medical accidentatului (în caz de traumare), să informeze

conducătorul său direct şi să participe la lichidarea consecinţelor avariei.

4.4. în caz de electocutare accidentatul imediat se eliberează de sub acţiunea curentului

electic, deconectînd reţeaua cu întrerupătorul sau printr-o metodă de rupere a ei. Dacă aceste

acţiuni sunt imposibile, accidentatul trebuie separat de părţile conducătoare folosind

echipamentul de protecţie sau obiecte uscate care nu conduc curentul electric. Pînă la sosirea

medicului, dacă accidentatul nu respiră se execută respiraţie artificială şi masajul exterior al

inimii, atragînd atenţie la starea pupilelor accidentului. Pupilele mărite indică la agravarea bruscă

a circuitului sîngelui în creier. În acest caz readucerea la viaţă se începe imediat.

5. Cerinţele la finalizarea lucrărilor

5.1. de a lăsa curăţenie şi regulă la locul de muncă;

5.2. după finalizarea lucrului uneltele de lucru se păstrază la locul respectiv.

5.3. de a lăsa instrumentele în funcţionare bună.

Executor: Diplomantul facultăţii „Cadastru şi Drept”

Pulbere Anatol

Conducător ştiinţific: lector Nașco-Scacuș Ludmila

Consultant la Securitatea Lector superior univeritar

activităţii vitale : Ulier Anatol

57

4.4 Măsurile de protecţie a mediului ambiant a bunului imobil industrial, depozit

Pentru aprecierea calităţii componentelor mediului –aerul, apa ,solul- sunt folosiţi indicii

stării lor normative.Cei mai răspîndiţi indici normativi sînt CMA ale substanţelor dăunătoare în

mediile numite , eleborate în deosebi pentru oameni.

Măsurile de bază pentru protecţia şi folosirea raţianală a resurselor de apă includ: controlul

calităţii apelor de suprafaţă şi subterane, respectarea normelor sanitare la crearea şi exploatarea

punctelor de captare a apei .

În dezvăluirea activităţii de muncă în depozite apa este folosită la necesităţile vitale

precum şi la igienă. Procesele tehnologice şi alimentarea cu apă a instalaţiilor care necesită

cantităţi mari de apă, trebuie să fie trecute la alimentarea în ciclu închis sau repetat.

Protecţia aerului atmosferei exercită o influenţă mare de a exclude poluarea lui. Lucrările

cu diferite surse ce emit un volum de radiaţie acţionează negativ asupra mediului ambiant. Pentru

a exclude poluarea la efectuarea acestor lucrării şi procese este necesar de folosit mai pe larg

încălzirea electrică a materialelor prin inducţie.

Una din direcţiile principale a măsurilor de protecţie a naturii este prevenirea poluării

mediului ambiant la exploatarea maşinelor de construcţie şi a unităţilor de transport. Acest scop

pote fi atins pe umătoarele căi:

- micşorarea concentraţie substanţelor toxice în gaze de eşapament a maşinelor de

construcţie, prin reglarea minuţiosă a sistemului de alimentare cu combustibil a motoarelor cu

ardere internă;

- excluderea compactă a degajărilor toxice în atmosferă prin trecerea maşinilor de

construcţie la acţiunea electrică gaz natural.

O altă măsură de protecţie este instalarea în aproximativ toate la întrăile şi ieşirle a urnelor

de gunoi.

58

CONCLUZIE

Impresionanta dezvoltare a pieţii imobiliare în ultimii cîţiva ani a fost întemeiată pe

principiile competiţionale ale economiei de piaţă. Dar ca la orişice început există mai multe

probleme de dezvoltare printre care se numără: lipsa resurselor pe termen lung, nivelul mic al

veniturilor populaţiei, predominarea veniturilor, neconfirmate de documente oficiale, ş.a.

În cea ce priveşte piaţa încăperilor de producţie şi depozitare prezintă o dinamică slabă

atât la capitolul indicatorilor volumului ofertei, cât şi la capitolul indicatorilor de preţ. De acea

analiza pieţei respective este efectuată într-un mod mai general, din cauza limitărilor de date

privind ofertele şi cererile de vînzare. În această situaţie produce efect şi inerţia mare a

segmentului de producţie şi depozitare. Segmentul de depozitare se recuperează mult mai lent

decât cel de birouri sau comercial, construcţiile noi se desfaşoarî extrem de lent. Companiile încă

îşi optimizează cheltuielile, din această cauză realizarea planurilor de cumpărare sau închiriere a

noilor spaţii se lasă pentru viitor.

Depozitul, obiectul supus evaluării face parte din numărul de bunuri imobiliare sovietice,

a cărui valoare a scăzut considerabil, ceea ce se poate substitui din urma rezultatelor obținute

aplicînd cele trei metode de evaluare. Pentru a crește valoarea bunului precum și cererea asupra

obiectului este necesar de a se efectua reparație și a se dota cu rețele inginerești. Investițiile

efectuate nu vor atrage un grad înalt de risc, deoarece mărimea uzurii fizice recuperabile este

mai mare decît uzura fizică nerecuperabilă.

59

BIBLIOGRAFIE:

Acte legislative

1. Codul Civil al republicii Moldova Nr.1107 – XV din 06.06.2002;

2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din

18.04.2002;

3. Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.98;

4. Legea cu privire la securitate, nr 587 din 05.08.2008;

5. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;

6. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire;

Cărţi şi monografii

7. O. Buzu „Organizarea activităţii de evaluare ”, Chişinău 2002;

8. O.Buzu, A. Matcov „Evaluarea bunurilor imobile teorie şi practică”, Chişinău 2003;

9. V. Dragotă ”Gestiunea imobiliară”, Bucureşti 2005.

Surse internet

10. www.makler.md;

11. www.casa-ta.info;

12. www.lara.md;

13. www.imobile.md;

14. www.scritube.md;

60

Anexe

61

Anexa 1

Informaţii despre preţurile de ofertă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău

Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011

Localitatea Preţul, € Suprafaţa, m.p. Preţul 1 €/m.p. Sursa

1 2 3 4 5

Ghidighici 226800.00 1800.00 126.00 www.makler.md

Ghidighici 105000.00 700.00 150.00 www.999.md

Bîc 190000.00 970.00 195.88 www.makler.md

Bîc 39000.00 300.00 130.00 www.999.md

Bîc 120000.00 1200.00 100.00 www.makler.md

Tohatin 155000.00 750.00 206.67 www.999.md

Cruzeşti 15000.00 250.00 60.00 www.999.md

Dolinoe 200000.00 678.00 294.99 www.makler.md

Grătieşti 24900.00 110.00 226.36 www.999.md

Vatra 135000.00 1700.00 79.41 www.999.md

Vatra 43200.00 432.00 100.00 www.999.md

Vatra 145000.00 700.00 207.14 www.999.md

Mugurel 134400.00 1680.00 80.00 www.999.md

Codru 36000.00 200.00 180.00 www.makler.md

Codru 1800000.00 3331.00 540.38 www.999.md

Codru 212500.00 850.00 250.00 www.999.md

Codru 54000.00 400.00 135.00 www.999.md

Schinoasa 43000.00 324.00 132.72 www.999.md

Schinoasa 52000.00 420.00 123.81 www.999.md

Sîngera 2000000.00 7345.60 272.27 www.lara.md

Sîngera 95000.00 340.00 279.41 www.makler.md

Sîngera 95000.00 344.20 276.00 www.999.md

Stăuceni 84000.00 300.00 280.00 www.999.md

Preţul mediu pe an - 201.18 €/m.p.

Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010

Bîc 74000.00 400.00 185.00 Makler

Bîc 40000.00 200.00 200.00 Makler

Durleşti 163200.00 680.00 240.00 Makler

Durleşti 290000.00 1160.00 250.00 Makler

Durleşti 37000.00 130.00 284.00 Makler

Grătieşti 134300.00 790.00 170.00 Makler

Grătieşti 90720.00 540.00 168.00 Makler

Grătieşti 160000.00 800.00 200.00 Makler

Codru 109200.00 420.00 260.00 Makler

Codru 98629.60 397.70 248.00 Makler

Codru 151782.40 689.92 220.00 Makler

Bacioi 72432.96 367.68 197.00 Makler

Bacioi 137580.00 573.25 240.00 Makler

Bacioi 202540.80 876.80 231.00 Makler

62

Continuarea anexei 1.

1 2 3 4 5

Bacioi 256620.00 987.00 260.00 Makler

Tohatin 200000.00 1000.00 200.00 Makler

Tohatin 76000.00 400.00 190.00 Makler

Tohatin 223200.00 930.00 240.00 Makler

Tohatin 172725.00 822.50 210.00 Makler

Tohatin 124326.00 690.70 180.00 Makler

Stăuceni 178128.60 456.74 390.00 Makler

Stăuceni 180000.00 600.00 300.00 Makler

Stăuceni 213675.00 777.00 275.00 Makler

Sîngera 428498.00 1687.00 254.00 Makler

Sîngera 114721.70 498.79 230.00 Makler

Sîngera 153900.00 570.00 270.00 Makler

Sîngera 74400.00 300.00 248.00 Makler

Sîngera 102900.00 490.00 210.00 Makler

Floreni 114546.00 673.80 170.00 Makler

Vatra 192000.00 1200.00 160.00 Makler

Vatra 313025.00 1647.50 190.00 Makler

Ghidighici 90699.08 546.38 166.00 Makler

Ghidighici 145250.00 830.00 175.00 Makler

Ciorescu 156160.00 976.00 160.00 Makler

Ciorescu 134680.00 740.00 182.00 Makler

Ciorescu 94761.80 676.87 140.00 Makler

Floreni 241240.00 1480.00 163.00 Makler

Floreni 46800.00 234.00 200.00 Makler

Cruzeşti 29760.00 160.00 186.00 Makler

Cruzeşti 59160.00 348.00 170.00 Makler

Cruzeşti 49010.00 377.00 130.00 Makler

Preţul mediu pe an - 218.55 €/m.p.

Analiza ofertelor de vînzare a depozitelor din suburbia mun.Chişinău în anul 2009

Codru 27000.00 100.00 270.00 Obzor nedvijimasti

Codru 102760.00 367.00 280.00 Obzor nedvijimasti

Codru 191040.00 597.00 320.00 Obzor nedvijimasti

Bacioi 135000.00 456.00 296.05 Makler

Bacioi 60000.00 200.00 300.00 Makler

Bacioi 180000.00 750.00 240.00 Makler

Bacioi 88400.00 340.00 260.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 240000.00 470.00 510.64 Obzor nedvijimasti

Tohatin 90000.00 620.00 145.16 Makler

Tohatin 16000.00 80.00 200.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 53000.00 212.00 250.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 46440.00 129.00 360.00 Makler

Stăuceni 87500.00 126.60 691.15 Obzor nedvijimasti

Stăuceni 202500.00 450.00 450.00 Obzor nedvijimasti

Stăuceni 240000.00 600.00 400.00 Makler

63

Continuarea anexei 1.

1 2 3 4 5

Sîngera 420000.00 1530.00 274.51 Makler

Sîngera 176000.00 800.00 220.00 Obzor nedvijimasti

Sîngera 670000.00 1800.00 372.22 Obzor nedvijimasti

Sîngera 220500.00 630.00 350.00 Obzor nedvijimasti

Sîngera 128000.00 400.00 320.00 Obzor nedvijimasti

Durleşti 72000.00 203.00 354.68 Makler

Durleşti 101500.00 350.00 290.00 Makler

Durleşti 141900.00 430.00 330.00 Obzor nedvijimasti

Durleşti 198360.00 661.20 300.00 Obzor nedvijimasti

Grătieşti 154770.00 469.00 330.00 Obzor nedvijimasti

Grăteşti 175200.00 730.00 240.00 Makler

Grăteşti 151902.00 562.60 270.00 Obzor nedvijimasti

Schinoasa 52000.00 108.00 481.48 Obzor nedvijimasti

Schinoasa 110528.00 345.40 320.00 Obzor nedvijimasti

Schinoasa 85284.00 473.80 180.00 Obzor nedvijimasti

Bîc 90000.00 650.00 138.46 Makler

Bîc 77000.00 650.00 118.46 Makler

Bîc 225000.00 548.00 410.58 Obzor nedvijimasti

Floreni 515000.00 1068.00 482.21 Obzor nedvijimasti

Vatra 45000.00 480.00 93.75 Obzor nedvijimasti

Ghidighici 140000.00 700.00 200.00 Obzor nedvijimasti

Ciorescu 175000.00 700.00 250.00 Obzor nedvijimasti

Ciorescu 153900.00 570.00 270.00 Makler

Ciorescu 132000.00 600.00 220.00 Obzor nedvijimasti

Ciorescu 185000.00 800.00 231.25 Obzor nedvijimasti

Preţul mediu pe an - 308.22 €/m.p.

64

Anexa 2.

Informaţii despre preţurile de arendă a depozitelor din suburbia mun. Chişinău

Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2011

Localitatea Preţul,€/lună Suprafaţa,m.p. Preţul 1€/lună/m.p. Sursa

1 2 3 4 5

Codru 439.2 549.00 0.80 www.999.md

Codru 354.7 354.70 1.00 www.999.md

Codru 1440 400.00 3.60 www.999.md

Bacioi 1200 800.00 1.50 www.999.md

Bacioi 1670 1670.00 1.00 www.999.md

Bacioi 624 480.00 1.30 www.999.md

Bacioi 500 250.00 2.00 www.999.md

Bubuieci 1200 600.00 2.00 www.999.md

Bubuieci 500 250.00 2.00 www.999.md

Bubuieci 12000 6000.00 2.00 www.999.md

Bubuieci 700 350.00 2.00 www.999.md

Bubuieci 97.5 65.00 1.50 www.999.md

Bîc 930 310.00 3.00 www.999.md

Bîc 300 500.00 0.60 www.999.md

Bîc 375 250.00 1.50 www.999.md

Bîc 1600 1600.00 1.00 www.999.md

Floreni 1000 1000.00 1.00 www.999.md

Floreni 930 310.00 3.00 www.999.md

Sîngera 840 280.00 3.00 www.999.md

Schinoasa 540 180.00 3.00 www.999.md

Stăuceni 1200 1200.00 1.00 www.999.md

Tohatin 900 900.00 1.00 www.999.md

Tohatin 670 670.00 1.00 www.999.md

Coloniţa 210 350.00 0.60 www.999.md

Coloniţa 790 790.00 1.00 www.999.md

Preţul mediu de arendă în anul 2011 1.66 €/lună/m.p.

Analiza arendei depozitelor din suburbia mun. Chişinău în anul 2010

Stăuceni 2800 700.00 4.00 Makler

Stăuceni 2170 620.00 3.50 Makler

Stăuceni 1800 600.00 3.00 Makler

Sîngera 3000 1200.00 2.50 Makler

Sîngera 1980 990.00 2.00 Makler

Tohatin 1400 1400.00 1.00 Makler

Tohatin 375.2 469.00 0.80 Makler

Tohatin 221 221.00 1.00 Makler

Coloniţa 660 440.00 1.50 Makler

Coloniţa 1000 1000.00 1.00 Makler

Bubuieci 1167 389.00 3.00 Makler

Bubuieci 1074 537.00 2.00 Makler

65

Continuarea anexei 2.

1 2 3 4 5

Bubuieci 490 490.00 1.00 Makler

Vatra 1658 1658.00 1.00 Makler

Vatra 300 150.00 2.00 Makler

Cheltuitori 160 200.00 0.80 Makler

Buneţi 350 350.00 1.00 Makler

Buneţi 846 564.00 1.50 Makler

Coloniţa 322 161.00 2.00 Makler

Coloniţa 920 920.00 1.00 Makler

Coloniţa 1046.25 697.50 1.50 Makler

Grătieşti 1778 889.00 2.00 Makler

Grătieşti 1244.4 497.76 2.50 Makler

Codru 1062 354.00 3.00 Makler

Codru 1710 684.00 2.50 Makler

Codru 353.1 235.40 1.50 Makler

Codru 1100 550.00 2.00 Makler

Preţul mediu de arendă în anul 2010 1,86 €/lună/m.p.

Analiza arendei depozitelor din suburbia mun.Chişinău în anul 2009

Tohatin 300 300.00 1.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 500 500.00 1.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 1579.6 789.80 2.00 Obzor nedvijimasti

Tohatin 1800 1200.00 1.50 Obzor nedvijimasti

Bîc 7460 3016.00 2.47 Obzor nedvijimasti

Vatra 500 100.00 5.00 Obzor nedvijimasti

Vatra 2601 867.00 3.00 Obzor nedvijimasti

Durleşti 1048 524.00 2.00 Obzor nedvijimasti

Durleşti 6000 2000.00 3.00 Obzor nedvijimasti

Durleşti 2700 600.00 4.50 Obzor nedvijimasti

Bîc 1445 578.00 2.50 Obzor nedvijimasti

Bîc 649.4 324.70 2.00 Obzor nedvijimasti

Bacioi 400 400.00 1.00 Obzor nedvijimasti

Bacioi 1200 800.00 1.50 Obzor nedvijimasti

Bacioi 3540 1770.00 2.00 Obzor nedvijimasti

Coloniţa 1305.2 652.60 2.00 Obzor nedvijimasti

Coloniţa 297 165.00 1.80 Obzor nedvijimasti

Coloniţa 400 400.00 1.00 Obzor nedvijimasti

Coloniţa 726.5 726.50 1.00 Obzor nedvijimasti

Preţul mediu de arendă în anul2009 2,12 €/lună/m.p.

66

Anexa 3.

Informaţii despre preţul tranzacţional din suburbiile mun. Chişinău

Localitatea Suprafaţa,m.p. Preţul,lei Preţul lei/m.p. Data

Sîngera 199.5 7000000.00 35087.71 08.06.2009

Sîngera 8058.6 7000000.00 868.63 08.06.2009

Preţul mediu 17978,17 lei/m.p.

Durleşti 415.4 2350000.00 5657.19 02.02.2009

Durleşti 420.5 2350000.00 5588.58 02.02.2009

Preţul mediu 5622,89 lei/m.p.

Bubuieci 122.9 364299.00 2964.19 09.08.2010

Preţul mediu 2964.19 lei/m.p.

Coloniţa 115.3 330000.00 2862.09 16.02.2009

Coloniţa 669.8 330000.00 492.68 16.02.2009

Coloniţa 669.8 330000.00 492.68 16.02.2009

Preţul mediu 1282,50 3 lei/m.p.

Maximovca 12.6 1005787.00 79824.36 05.02.2009

Maximovca 31.7 1005787.00 31728.29 05.02.2009

Maximovca 748.4 1005787.00 1343.916355 05.02.2009

Preţul mediu 37632, 19 lei/m.p.

Stăuceni 541 975364.00 1802.890943 27.10.2010

Stăuceni 214.3 50000.00 233.3177788 05.03.2009

Stăuceni 378.4 1440000.00 3805.496829 14.05.2009

Stăuceni 34.5 1440000.00 41739.13043 14.05.2009

Stăuceni 19.2 1440000.00 75000 14.05.2009

Stăuceni 250.2 1440000.00 5755.395683 14.05.2009

Preţul mediu 21389.37 lei/m.p.

67

Anexa 4

Pozele bunului imobil evaluat

68

69

70

71

72

73

74

Anexa 6

Caracteristica bunurilor imobile analogice

LOT DE PAMINT LA TOHATIN 9ari

autor: serghei-sdata: 15 aprilie 2011, 09:21regiunea: Chişinăutip: vindvizualizari: 4

la Tohatin

caracteristici:

тип участка: под строительство

suprafata terenului, ari: 9

adaugator:

водоснабжение

асфальтированная трасса до участка

расположен в населенном пункте

preţul: 18000 € регион: Chişinău, Tohatin (Periferie)

Se vinde lot de pamint 6 ari

autor: porothermdata: 15 aprilie 2011, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind

lotul se afla in centru toate comunicatiile

caracteristici:

тип участка: под строительство

suprafata terenului, ari: 6

preţul: 15500 € регион: Chişinău, Tohatin (Centru)

75

Continuarea anexei 6

vind lot teren 11,5 ari

autor: dan74data: 15 aprilie 2011, 10:17regiunea: Chişinăutip: vind

vind lot teren 11,5 ari

caracteristici:

тип участка: под строительство

preţul: 16000 € регион: Chişinău, mun. Chisinau Tohatin

Depozit, 14 km de la Chisinau Colonita

Depozit, 14 km de la oras. 750 m.p, 6.5m inaltimea, 32 ari asfalt. 155000 euro

UZINELOR 11 DEPOZIT data: 14 aprilie 2011, regiunea: Chişinău tip: vind

DEPOZIT 371 m. inaltimea 6m. plus pamint 30 ari 180000 EUR

tel. 069180092

caracteristici: piatra de calcar

тип: склады

preţul: 180000 €

регион: Chişinău, mun. Chisinau (Ciocani), UZINELOR 11

76

Continuarea anexei 6

vind depozit Gratiesti (Periferie), str.Prieteniei 2/g data: 29 martie 2011,tip: vind

Alaturi are loc pentru parcare 50 de locuri.Sosea asfaltata pina la intrare. Pamint 27 ari

caracteristici:

тип: склады

suprafata totala, m 250

suprafata de lucru, m 250

nr. de cabinet: 1

starea casei: белый вариант

nr. de telefone, baie 1

adaugator:

парковочные

места

выход на

проезжую

часть

автономное

отопление

сигнализация

газофицирован

водопровод

preţul: 65000 €

77

Anexa 7

Indicii preţurilor la lucrările de construcţii-montaj pe ramuri ale economiei naţionale

(în % faţă de preţurile de deviz ale a.1991, adoptate ca constante)

Anii Trimestrul I Trimestrul II Trimestrul III Trimestrul

IV

Construcţii 1992 1210.6 1914.1 3440.8 3816

1993 6825.3 21075.7 46353 58186.2

1994 150600 280300 250700 287900

1995 235600 326900 318100 322500

1996 343400 296500 406400 442800

1997 473400 516600 465500 515500

1998 475600 440800 506400 535900

1999 564300 745200 845500 818900

2000 847400 913400 933900 948300

2001 910800 948600 966300 980900

2002 954700 989400 1032600 1072300

2003 1052000 1028400 1057600 1101200

2004 1076400 1106600 1192500 1270500

2005 1258300 1483200 1667200 1705300

2006 1677100 1831000 1919600 2002600

2007 1933300 2083400 2249400 2346400

2008 2273900 2444000 2655100 2735700

2009 2149700 2097200 2354500 2324700

2010 2154600 2262400 2368300 2556700

2011 2298100

78