d.16203.doc

JUDECATORIA CONSTANTASECTIA CIVILA, COMPLET C32DOSAR NR. 16.203/212/2012 Termen judecata: 06.08.2013, ora 12,30

RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA

Introducere:

Ing. Cristina Maftei, expert tehnic judiciar în domeniul imobiliar am fost numita de cãtre Judecatoria Constanta sa intocmesc raportul de expertiza tehnica în cauza civila cu obiectul “uzucapiune” din cadrul dosarului nr. 16.203/212/2012, privind partile:

- reclamanti: * Velcea Constantin si Velcea Dumitra, cu domiciliul in mun. Constanta,

strada Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;

- parati: * Mun. Constanta prin primar; * Consiliul Local Constanta; * Enache Virginia, domiciliata in mun. Constanta, strada Slt.

Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ; * Porneala Lucretia, domiciliata in mun. Constanta, strada

Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ; * Velcea Veronica, domiciliata in mun. Constanta, strada

Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ; * Velcea Radu, domiciliat in mun. Constanta, strada Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ; * Cresu Gheorghe, domiciliat in mun. Constanta, strada

Badea Cartan nr. 3A, bl. TL5, et. 3, ap. 14, jud. C-ta ;

Obiectivele expertizei tehnice:

Identificarea constructiilor edificate pe terenul situat in mun. Constanta, str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta ;

1

Stabilirea valorii de circulatie atat a terenului identificat prin raportul de expertiza topografica, cat si a constructiilor edificate pe acesta;

Metodologia efectuarii raportului de experti za tehnica:

Pentru efectuarea constatarilor la fata locului partile au fost convocate la imobilul in litigiu pe data de 09.07.2013 ora 12,00. Au fost prezenti reclamantii si reprezentantii Primariei Constanta.

Pentru raspunsul la obiectivele expertizei tehnice s-au avut în vedere urmatoarele documente si prevederi legislative:

- Contractul de vanzare cumparare autentificat cu nr. 6.684/06.09.1967 la Notariatul de Stat Constanta ;

- Autorizatia pentru executare de lucrari nr. 84.981/25.10.1967, emisa de catre Sfatul Popular al orasului Constanta ;

- Certificatul de aliniere si regim de constructii nr. 84.983/25.10.1967 ;- Autorizatia de executare de lucrari nr. 23.253/03.07.1974, emisa de catre

Consiliul Popular al mun. Constanta ;- Certificatul de aliniere si regim de constructii nr. 23.254/03.07.1974 ;- Certificatul de Mostenitor nr. 771/22.11.1978 incheiat la Notariatul de

Stat Constanta ;- Certificatul de Mostenitor nr. 1.312/1986 incheiat la Notariatul de Stat

Constanta ;- Contractul de vanzare cumparare autentificat cu nr. 16.489/12.05.1993

la Notariatul de Stat Constanta ;- Sentinta civila nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din

09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta ;

- Raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit in cauza de expert tehnic Gradinaru Aliona ;

- Decretul Lege nr. 256/1984 ;- Decretul Lege nr. 93/1977 ;- Buletinul « Expertiza tehnica nr. 97/2006 » ;- Buletinul « Expertiza tehnica nr. 123 / 2013 » ;- Cursul de schimb valutar determinat de catre B.N.R. la data efectuarii

lucrarii ;

Tratarea obiectivelor expertizei tehnice:

1. Conform raportului de expertiza topografica intocmit in cauza si a constatarilor de la fata locului, pe terenul situat in mun. Constanta, str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta aflat in proprietatea reclamantilor Velcea Constantin si Velcea Dumitra se gasesc edificate urmatoarele constructii :

- un corp de constructie denumit C1 in suprafata construita la sol de 68 mp, compus din parter si pod inalt ;

2

- un corp de constructie denumit C2 in suprafata construita la sol de 117 mp, compus din parter si un etaj ;

- o anexa gospodareasca denumita C3 in suprafata construita la sol de 25 mp, parter ;

La aceeasi adresa, respectiv pe str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta, in continuarea imobilului reclamantilor se afla amplasat imobilul proprietatea paratilor Enache Virginia, Porneala Lucretia, Velcea Veronica si Velcea Radu compus din teren in suprafata masurata de 298,70 mp pe care se afla edificata o locuinta in suprafata construita la sol de 87,40 mp.

Initial cele doua imobile erau in indiviziune. In baza Sentintei civile nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din 09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta s-a dispus iesirea din indiviziune.

2. Suprafata de teren identificata prin raportul de expertiza topografica reprezinta diferenta intre suprafata rezultata din masuratorile cadastrale si suprafata ce le revine reclamantilor in baza actelor de proprietate.

Conform Sentintei civile nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din 09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta, reclamantii detin cu acte de proprietate suprafata totala de teren de 240 mp, compusa din suprafata de 125 mp conform Contractului de vanzare cumparare autentificat cu nr. 6.684/06.09.1967 la Notariatul de Stat Constanta si a Certificatelor de Mostenitor nr. 771/1978 si 1.312/1986 incheiate la Notariatul de Stat Constanta si suprafata de teren de 115 mp conform Contractului de vanzare cumparare autentificat cu nr. 16.489/12.05.1993 la Notariatul de Stat Constanta.

Rezulta diferenta de suprafata teren intre masuratori si acte de proprietate:283 mp – 240 mp = 43 mp.

Valoarea de circulatie a terenului va avea la baza oferta competitiva a pietei imobiliare asupra unor imobile similare, situate in aceeasi zona de amplasament, avand in vedere existenta unui corespondent real intre preturile oferta de pe piata imobiliara si un pret posibil de tranzactionare.

Oferta de piata al imobilului poate fi caracterizata prin urmatoarele date informative competitive:

Zona imobiliara de amplasament : « strada Ion Alexandrescu, cartier Coiciu, zona cimitir »Caracteristicile terenului : « Suprafata 43 mp »;

Comparabilele asemanatoare :Ofertele de preturi ale unor terenuri amplasate asemanator de pe piata

imobiliara au fost selectate din ofertele imobiliare existente actual pe piata.

3

Din analiza pietei imobiliare din zona se constata existenta unor oferte competitive gasite asupra unor terenuri similare, situate in imediata apropiere al imobilului supus evaluarii. Astfel au fost alese urmatoarele oferte actuale de vanzari imobile :

1. Agentia imobiliara Roberto House, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :Coiciu, teren intravilan 407 mp, deschidere 10 m, zona buna, utilitati gaze, apa, curent, cadastru, intabulare, 150 euro/mp ;

2. Agentia imobiliara Acordimobiliar, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :Compozitorilor, teren 500 mp, deschidere 13,50 m, pozitie buna, utilitati, canalizare, 65.000 euro (130 euro/mp) ;

3. Agentia imobiliara Avantaj, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :Coiciu, Kamsas, teren intravilan, 750 mp, deschidere 19 m, pozitionat sud, toate imbunatatirile, zona inalta, 110 euro/mp ;

4. Agentia imobiliara Allimobiliare, cotidianul Telegraf luna iulie 2013 :Institutul de Marina, Compozitori, teren 500 mp, deschidere 17 m, pozitionat sud, toate utilitatile, 68.500 euro (137 euro/mp) ;

5. www.constantacity.olx.ro COD VT 121 Vand teren situat in Constanta, zona Coiciu suprafata de 743 mp, deschidere de 19 ml, intravilan, utilitati, intre case, cadastrat intabulat, pret de 78000 euro (105 euro/mp).

Se aleg spre comparare urmatoarele oferte : 1, 4 si 5.

Date comparative

Teren in litigiu

Comparabila 1teren zona

cartier Coiciu

Comparabila 2 teren zona

cartier Coiciu Inst. Marina

Comparabila 3 teren zona

cartier Coiciu

Pret - 150 euro/mp 137 euro/mp 105 euro/mp

Locatia cartier Coiciuzona cimitir

Mai buna Mai buna Mai buna

Corectie/ - 8% - 5% - 8%

4

http://www.constantacity.olx.ro/

val. corectata 138 euro/mp 130 euro/mp 97 euro/mpSuprafata 43 mp 407 mp 500 mp 743 mp

Corectie/val. corectata

- 30%97 euro/mp

- 25%98 euro/mp

- 10%87 euro/mp

Deschidere indirecta 10 m 17 m 19 mCorectie/

val. corectata- 15%

82 euro/mp- 20%

78 euro/mp- 20%

70 euro/mpDrept de

proprietatein curs de obtinere

Integral Integral Integral


- 10%74 euro/mp

- 10%70 euro/mp

- 10%63 euro/mp

Starea terenului

construit liber liber liber


- 10%67 euro/mp

- 10%63 euro/mp

- 10%57 euro/mp

Destinatie locuire Similar Similar Similar Corectie/

val. corectata0% 0% 0%

Utilitati toate utilitatile Similar Similar Similar


0% 0% 0%

Conditii vanzare

Val. pt. obt. dr. propr.

Val. de comercializare




- 10%60 euro/mp

- 10%57 euro/mp

- 10%51 euro/mp

Corectia de tranzactie pe

piata imobiliara

Coeficient de negociere directa




- 10%54 euro/mp

- 10%51 euro/mp

- 10%46 euro/mp

Corectie totala % din pretul de vanzare

- 64 % (0,36)

- 63 % (0,37)

- 56% (0,44)

Numar de corectii

7 7 7

Rezultat 54 euro/mp 51 euro/mp 46 euro/mp

Se alege comparabila cu cel mai mic numar de corectii si cea mai mica valoare a corectiei, respectiv comparabila 3, care determina un pret de referinta pentru terenul in cauza avand valoarea de circulatie apreciata la:

46 euro/mp.

5

La un curs de schimb valutar determinat de B.N.R. la nivelul datei de 30.07.2013, de 4,3907 lei/euro, rezulta valoare de circulatie teren/mp exprimata in lei:

46 euro/mp x 4,3907 lei/euro = 202 lei/mp.

Rezulta valoare totala teren in litigiu:43 mp x 202 lei/mp = 8.686 lei.

Locuinta prezinta urmatoarele caracteristici :- corp de constructie C1 : compus din parter si pod inalt, in suprafata

construita de 68 mp, edificat din zidarie caramida in anul 1967 ;- corp de constructie C2 : compus din parter si un etaj, in suprafata

construita de 117 mp, edificat din zidarie B.C.A. in anul 1993 ;- corp de constructie C3 : anexa gospodareasca, in suprafata construita de

25 mp ;

Pentru calculul valorii de circulatie a locuintei se foloseste metoda valorii de inlocuire.

Conform Decretului Lege nr. nr. 256/1984, pretul/mp Sutila este de :- pentru locuinte parter edificate din zidarie caramida : 2.060 lei/mp ;- pentru locuinte parter + etaj edificate din zidarie caramida : 1.810

lei/mp ;- pentru anexe gospodaresti : 800 lei/mp.Rezulta :55 mp x 2.060 lei/mp + 92 mp x 2 x 1.810 lei/mp + 20 mp x 800 lei/mp =

113.300 lei + 333.040 lei + 16.000 lei = 462.340 lei.Se aplica coeficientul aferent uzurii functie de vechimea si starea locuintei

conform Decretului Lege nr. 93/1977, rezultand :113.300 lei x 60% + 333.040 lei x 80% + 16.000 lei x 40% = 67.980 lei +

266.432 lei + 6.400 lei = 340.812 lei.Intrucat locuinta a fost realizata in regie proprie de catre reclamanti, se scad

cotele de cheltuieli ce se aplica pentru locuintele realizate in antrepriza, rezultand :

340.812 lei x 65% = 221.528 lei.

Se aplica coeficientul de actualizare conform buletinului « Expertiza Tehnica nr. 123/2013 », rezultand :

221.528 lei x 10.935,556 = 2.422.530.000 lei ROL = 242.253 lei RON.

Pentru aprecierea valorii de circulatie a locuintei se aplica urmatorii coeficienti de dezirabilitate :

1. Coeficienti de individualizare :* - 40% pentru locuinte realizate fara documentatie tehnica de executie ;* - 10% pentru calitatea zonei de amplasare, in apropierea cimitirului ;* + 10% pentru existenta tuturor utilitatilor in zona ;

Rezulta :242.253 lei x 60% = 145.350 lei.

6

2. Coeficient de cerere oferta imobiliara : intrucat terenul aferent imobilului este proprietatea privata a reclamantilor si deci nu face obiectul evaluarii (mai putin o diferenta de suprafata de teren de 43 mp), imobilul nu prezinta interes de comercializare pe piata imobiliara, apreciindu-se astfel coeficientul de cerere oferta imobiliara la : - 50%.

Rezulta valoare de circulatie locuinta :145.350 lei x 50% = 72.675 lei.

Rezulta valoare de circulatie totala compusa din valoarea locuintei si a diferentei de suprafata de teren in plus de 43 mp :

72.675 lei + 8.686 lei = 81.360 lei.

Concluzii :

Conform raportului de expertiza topografica intocmit in cauza si a constatarilor de la fata locului, pe terenul situat in mun. Constanta, str. Slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta aflat in proprietatea reclamantilor Velcea Constantin si Velcea Dumitra se gasesc edificate urmatoarele constructii :

- un corp de constructie denumit C1 in suprafata construita la sol de 68 mp, compus din parter si pod inalt ;

- un corp de constructie denumit C2 in suprafata construita la sol de 117 mp, compus din parter, un etaj si pod inalt ;

- o anexa gospodareasca denumita C3 in suprafata construita la sol de 25 mp, parter ;

La aceeasi adresa, respectiv pe str. slt. Ion Alexandrescu nr. 28, jud. C-ta, in continuarea imobilului reclamantilor se afla amplasat imobilul proprietatea paratilor Enache Virginia, Porneala Lucretia, Velcea Veronica si Velcea Radu compus din teren in suprafata masurata de 298,70 mp pe care se afla edificata o locuinta in suprafata construita la sol de 87,40 mp.

Initial cele doua imobile erau in indiviziune. In baza Sentintei civile nr. 6.028/2012 pronuntata in sedinta publica din 09.04.2012 din cadrul dosarului civil nr. 25.828/212/2010 aflat pe rolul Judecatoriei Constanta s-a dispus iesirea din indiviziune.

Valoarea de circulatie a terenului identificat prin raportul de expertiza topografica in suprafata de 43 mp si a locuintei, a fost apreciata la :

81.360 lei.

Intocmit

7

ing. Cristina Maftei

Prezentul raport de expertiza a fost intocmit in sapte exemplare si contine sapte pagini.

8

d.16203.doc

Documents