contractul de locatiune bt_autor

Conf. univ. dr. Manuela Tbra Contractul de locaiune

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Contractul de locaiune

Contractul de locaiune

Sediul materiei: art. 1777-1835 C.civ.Concept

Aadar, i contractul de locaiune are un dublu obiect: bunul i preul, fiecare obiect este esenial pentru contractani.

Caractere juridice

Contractul de locaiune are caracter consensual fiind valabil ncheiat prin simplul acord de voina al prilor.

Locaiunea are caracter sinalagmatic ntruct ncheierea sa valabil d natere la drepturi i obligaii n sarcina ambelor pri contractante.

Locaiunea are caracter oneros, ambele pri urmresc avantaje patrimoniale, respectiv vizeaz n timpul prestaiei lor s-i procure un avantaj din contraprestaia contractantului.

Contractul de locaiune are caracter comutativ n sensul c la momentul ncheierii sale ntinderea drepturilor i obligaiilor prilor este determinat.

Contract cu executare succesiv

Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv, factorul temporal este esena locaiunii ntruct folosina este asigurat i cedat pentru o anumit durat, iar n raport de acea durat, este calculat contravaloarea folosinei, adic preul locaiunii.

ns dac prile prevd un termen mai lung dect valoarea maxim prevzut de lege pentru locaiune, sanciunea prevzut de lege pentru pri nu este cea a nulitii contractului, ci reducerea duratei pn la 49 de ani.

Felurile locaiuniiLocaiunea se delimiteaz tradiional n nchiriere i arend.

Dispoziiile generale din contractul de locaiune se aplic i contractului de arend, astfel c ntre cele dou exist mai mult dect o ngemnare, doar anumite excepii plasndu-le pe paliere diferite.

Potrivit Codului civil, se distinge o categorie nou de locaiune, respectiv locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist, care se bucur de aceleai prevederi legale, dar i de anumite reguli particulare din materia nchirierii, cum ar fi denunarea nchirierii fcut pe durat nedeterminat, dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere, folosirea prilor i instalaiilor comune ale imobilului, rezilierea contractului de nchiriere a locuinei i evacuarea chiriaului.

Bunuri care pot face obiectul locaiunii

Aadar, att bunurile corporale, ct i bunurile incorporale pot face obiectul locaiunii, ns n ceea ce privete bunurile corporale, doar cele nefungibile fac obiectul contractului de locaiune, pentru c este evident c nu pot fi date n locaiune bunurile care se epuizeaz, se distrug prin folosirea lor, natura lor juridic fiind total diferit.

Totodat, nu poate fi nchiriat nuda proprietate ct vreme nudul proprietar nu deine tocmai folosina vizat a fi transmis prin contractul de nchiriere.

De asemenea, pot fi date n locaiune drepturile de proprietate intelectual i drepturile din materia proprietii industriale. Trebuie, aadar, remarcat c lipsa unei interdicii legale sau generat de natura bunului, mai toate categoriile de bunuri pot face obiectul locaiunii.Este esenial pentru valabilitatea contractului, ca bunul declarat nchiriat s fie determinat, iar n lipsa acestei determinri contractul va fi considerat drept o promisiune bilateral de nchiriere.n ceea ce privete dreptul de folosin asupra unor bunuri ce constituie proprietate public, acesta poate fi transmis prin nchiriere dac nu se prevede prin normele legale sau convenionale, contrariul.

De asemenea, exist acte normative speciale care reglementeaz condiiile de nchiriere a bunurilor proprietatea statului sau unitii sale administrativ-teritoriale.

Bunurile ce alctuiesc proprietatea statului i a unitilor administrativ teritoriale au regimul dreptului comun, n sensul c pot fi nstrinate, nchiriate, urmrite silit n orice mod prevzut de lege sau convenia prilor.

Potrivit art. 1228 C.civ., din cadrul 4 Obiectul contractului n general, n lipsa unei prevederi contrare, contractul de locaiune va putea fi ncheiat i asupra bunurilor viitoare, este adevrat, cu excepia bunurilor dintr-o succesiune viitoare, ntruct conveniile privitoare la aceasta sunt nule absolut, fiind expres interzise de lege.

Exist situaii n care se nchiriaz pentru o petrecere un aparat (de fcut bule, vat pe b, o fntn de ciocolat etc.) nsoit de personalul de specialitate care va folosi aparatul i care beneficiaz de instruirea locatarului, situaie n care nu putem vorbi de o locaiune, pentru c ceea ce s-a nchiriat a fost doar aparatura i nu personalul care exploata aparatura, personalul respectiv colabornd pentru locatar n virtutea unui raport de prestare servicii (antrepriz).

Dreptul de uz i dreptul de abitaie, ntruct nu pot fi cedate, nici bunul asupra crora exist aceste drepturi, nu poate fi dat n locaiune.

Contractele de locaiune asupra bunurilor aflate n coproprietate se pot ncheia, de regul, cu acordul majoritii coproprietarilor, ns dac actul juridic va cpta caracter de act de dispoziie, el va trebui s ntruneasc unanimitatea coproprietarilor semnatari.

Ca i n cazul vnzrii, sunt incapabili de a lua n locaiune mandatarii, prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcionarii publici, judectorii silvici, practicienii n insolven, executorii pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le administreze sau pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint, sanciunea fiind aceea a nulitii absolute.

Preul locaiunii

Trebuie reinut c toate dispoziiile prevzute de legiuitor cu privire la stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile i pentru chirie, astfel c chiria trebuie s fie determinat sau determinabil i serioas, dar poate fi determinat i obiectiv de ctre un ter, aceasta nu poate fi fictiv sau derizorie, toate acestea reprezentnd condiii de validitate ale chiriei.

De cele mai multe ori, chiria este stabilit a reprezenta o sum de bani, negociat n mod liber de ctre pri. Valoarea chiriei poate fi modificat n timp, prin recalcularea chiriei n funcie de cererea i oferta existent pe piaa liber, de rata inflaiei, dar i n condiiile impreviziunii contractuale, instituie recunoscut de Codul civil, care permite echilibrarea unui contract de locaiune care tinde s devin lezionar.

n situaii restrictiv reglementate de legiuitor, valoarea chiriei se poate stabili prin acte normative, dar aceasta reprezint o excepie de la modul liber de determinare de ctre pri a acestei valori.

n cazul n care chiria nu este sincer i serioas, demonstrarea acestui fapt poate conduce la calificarea contractului, drept un contract de comodat dac restul condiiilor sunt ndeplinite.

ncheierea contractului de locaiune

ncheierea locaiunii are loc cu respectarea tuturor condiiilor de fond i de form referitoare la consimmntul prilor, la capacitatea prilor, la obiectul i cauza locaiunii, specifice oricrui act juridic, dar i la forma pe care trebuie s-o mbrace locaiunea pentru a fi valabil ncheiat.

Contractul de locaiune se ncheie potrivit legii de ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului, astfel nct este suficient simplul acord de voin al prilor pentru ncheierea n condiiile deja antamate a locaiunii.

Consimmntul prilor trebuie aadar exprimat asupra obiectului locaiunii, respectiv asupra bunului cedat n folosin i asupra chiriei, convenie cu titlu de contraprestaie pentru lipsa de folosin ofertat.

Locaiunea este contractul care ofer o larg capacitate oricrei persoane fizice sau juridice de a fi parte ntr-un contract de locaiune, n ceea ce-l privete pe locator, condiia suplimentar derivnd din calitatea lui de proprietar, uzufructuar, locatar etc. al bunului dat n locaiune.

n ceea ce privete natura juridic a contractului de locaiune, trebuie artat c locaiunea este aproape unanim recunoscut n doctrin ca avnd natura juridic a unui act de administrare, astfel nct, de aici, se desprind dou consecine:

Regulile referitoare la incapacitile din materia vnzrii i cumprrii sunt aplicabile i locaiunii, iar n ipoteza n care locaiunea ar privi un bun asupra cruia exist un litigiu cu privire la dreptul de proprietate, sunt aplicabile i incapacitile de a cumpra drepturi litigioase.nchirierea activelor din patrimoniu de ctre persoanele juridice este hotrt de Adunarea General Ordinar care va desemna, n principiu administratorul care s ncheie contractul de locaiune.

Cu toate acestea, i sub rezerva dispoziiilor art. 441 din Legea societilor nr. 31/1990, administratorul poate, n nume propriu de reinut! i sub sanciunea nulitii s ncheie contracte de nchiriere a bunurilor cu o valoare de peste 10 % din valoarea activelor nete ale societii, numai dup ce a obinut aprobarea Adunrii Generale Extraordinare (art. 150 din Legea nr. 31/1990).

Excepie:

Cu alte cuvinte, putem aprecia c aceast norm reprezint o norm protectiv, menit s prentmpine orice leziune care ar putea s vin din nchirierea ndelungat a unor bunuri n perioada de formare a capacitii depline de exerciiu, existnd i autori care au apreciat c depirea termenului de 5 ani schimb natura juridic a locaiunii, oferindu-i caracterul unui act de dispoziie ntruct reclam deplin capacitate de exerciiu, de aici i discuii referitoare la incidena acestei cerine. Opinia majoritar este aceea c doar locatorul (proprietar, uzufructuar, locatar) trebuie s aib capacitate de dispoziie pentru ncheierea locaiunilor ce depesc 5 ani, n timp ce pentru locatar nchirierea indiferent de durata ei, va reprezenta un act de administrare.

Obiectul locaiunii

Obiectul locaiunii este ambivalent, n funcie de partenerul contractant el viznd lucrul transmis n folosin sau chiria.Forma contractului de locaiune

Contractul de locaiune, aa cum am artat, este n principiu un contract consensual i pe cale de consecin se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor.

Potrivit recentelor modificri, contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, dar care au fost nregistrate la organele fiscale, ct i cele ncheiate n form autentic, constituie titluri executorii, ns doar n ceea ce privete plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract, sau n lipsa acestora, prin lege.Trebuie subliniat, pe de o parte caracterul executoriu limitat numai n ceea ce privete plata chiriei i trebuie artat totodat c pentru a beneficia de acest drept, c regula este valabil i pentru profesionitii care pltesc impozit pe profit, realizat nu doar din activitile profesionale, dar i din vnzrile-cumprrile de imobile, locaiunile acestora, care trebuie nregistrate la organele fiscale, chiar dac nu se va plti un impozit distinct pe veniturile realizate din chirie pentru a dobndi caracter executoriu.

Potrivit regulilor de publicitate, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ., este supus notrii n cartea funciar locaiunea pentru a fi opozabil tuturor terelor persoane de contract, iar n funcie de obiectul dat n locaiune, sunt incidente i alte registre de publicitate imobiliar, cum sunt registrele agricole n care se menioneaz contractele de arendare etc.Dispoziiile art. 715 C.civ. arat c uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct.

Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar nscrise n cartea funciar devin opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia dup stingerea uzufructului prin decesul su sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului.

Trebuie reinut c locaiunea va nceta odat cu stingerea uzufructului, n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului.Relocaiunile de imobile fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea primei locaiuni, sunt opozabile proprietarului i motenitorilor acestuia pe o perioad de cel mult 6 luni sau dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare.

Se interzice n mod absolut prelungirea locaiunii pe o durat mai mare de 3 ani de la data stingerii uzufructului.

n ceea ce privete nvestirea cu formul executorie a contractului de locaiune, ele pot fi nvestite sub condiia verificrii tuturor condiiilor de fond i de form i se vor aplica doar nscrisurilor sub semntur privat nenregistrate la organele fiscale, calitatea de titlu executoriu astfel dobndit putnd fi contestat pe calea contestaiei la executare.Durata locaiunii

Alturi de limitele temporale artate mai sus n ceea ce privete locaiunile ncheiate de persoanele cu capacitate de exerciiu restrns sau locaiunile ncheiate de uzufructuar, potrivit legii i n mod imperativ, se interzice ncheierea locaiunilor pe o durat mai mare de 49 de ani, iar dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se va reduce de jure la 49 de ani.

n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se suprapun chiar i parial, legiuitorul distinge 3 ipostaze crora le d 3 soluii diferite:

Dac bunul a fost transmis succesiv mai multor persoane n folosin, dar niciunul nu a obinut posesia efectiv a bunului imobil, va fi preferat cel care a sesizat cel dinti instana de judecat.Dac prile nu au artat durata locaiunii, ns se reine c ele nu au neles s contracteze pe o durat determinat, limitat la cei 49 de ani, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat:

Efectele contractului de locaiune

Principalele obligaii ale locatorului pe care este inut prin lege s le respecte chiar dac prile au omis s fac vreo stipulaie expres n acest sens sunt:

Obligaia de a preda locatarului bunul care face obiectul locaiunii; Obligaia de a menine bunul n starea corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii; Obligaia de a asigura locatorului linitita i utila folosin a bunului pe toat durata locaiunii.Toate aceste trei obligaii pot fi sintetizate n obligaia esenial de predare a bunului i de asigurare a folosinei acestuia prin efectuarea reparaiilor i prin recunoaterea garaniilor datorate de locator locatarului.1. Obligaia de predare a bunului

n principiu, bunul trebuie predat la ncheierea contractului i la locul unde se afla bunul la momentul contractrii (predare portabil). Toate cheltuielile legate de predarea bunului sunt n sarcina locatorului,n lips de stipulaie contrar.Aadar, nimic nu mpiedic prile s stipuleze o dat ulterioar de predare a bunului nchiriat, un loc anume de predare i un mod diferit de mprire sau de suportare a cheltuielilor de predare.

Nerespectarea acestei obligaii justific locatarului formularea unei cereri de predare silit a bunului, invocarea excepiei de neexecutare a plii chiriei sau o conduit sever de solicitare a rezoluiunii contractului pentru neexecutare, toate acestea cu sau fr formularea unei cereri distincte de compensare a pagubelor prin acordarea de daune-interese (n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosin a bunului este fortuit, locatarul nu are dreptul la daune-interese).Este indiscutabil c o predare ntrziat a bunului va justifica locatarului s plteasc o chirie diminuat proporional cu perioada n care a fost lipsit de folosina bunului pe durata locaiunii.

2. Obligaia de meninere a bunului n starea corespunztoare de folosinLocatorul este obligat s efectueze toate reparaiile necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform destinaiei stabilite a bunului pe perioada locaiunii.

Dac locatorul, dei ntiinat, nu ia de ndat msurile necesare reparrii bunului pe durata locaiunii, reparaiile vor putea fi fcute de locatar, locatorul de rea-credin ntiinat, dar neexecutant fiind obligat s restituie aceste cheltuieli locatarului, mpreun cu dobnzile ce vor fi calculate de la data efecturii cheltuielilor.

n cazuri urgente, n care nu se poate respecta procedura ncunotinrii locatorului cu privire la starea bunului i la reparaiile urgente ce trebuie efectuate n scopul meninerii corespunztoare a bunului, reparaiile pot fi demarate de urgen de ctre locatar, care l va ntiina ulterior pe locator, situaie n care-i va putea solicita restituirea sumelor avansate i a dobnzilor la acestea, ns doar de la data ntiinrii.n cazul n care ns reparaiile necesare bunului sunt reparaii locative, a cror necesitate rezult din utilizarea obinuit a bunului i potrivit destinaiei stabilite de pri la ncheierea locaiunii, toate aceste cheltuieli cad n sarcina locatarului, care nu se poate ndrepta mpotriva locatorului pentru acoperirea acestor cheltuieli.

Dac bunul este distrus n ntregime, i n ciuda oricror reparaii el nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept, pentru c lipsete chiar obiectul urmrit la ncheierea contractului de locaiune, respectiv folosina bunului.

Aceast imposibilitate de folosin a bunului stipulat de legiuitor nu vine din distrugere, degradare, pentru c aceasta reprezint prima tez a articolului, ci din alte mprejurri de fapt sau de drept, care i tirbesc att locatarului, ct i locatorului, uzul bunului dat n locaiune (exproprierea, confiscarea etc.).

Dac bunul este ns parial distrus, sau dac bunul datorit mprejurrilor artate mai sus nu mai poate fi folosit dect parial, locatarul poate s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei.3. Obligaia de garanie

Potrivit legii, locatorul trebuie s asigure folosina linitit i util a bunului, garantndu-l pe locatar pentru orice tulburare de fapt sau de drept derivat din fapta sa proprie i de natur a mpiedica, diminua sau stnjeni o asemenea folosin.

ntruct locaiunea are caracter succesiv, aceste obligaii sunt continue i constante. Totodat nu se nelege prin nclcarea acestei obligaii efectuarea reparaiilor urgente care conduc la tulburarea locatarului sau chiar la restrngerea folosinei, ntruct efectuarea reparaiilor reprezint o obligaie legal, ceea ce nu nseamn ns c locatarul nu poate fi despgubit pentru lipsa de folosin generat de efectuarea reparaiilor urgente care nu pot fi amnate pn la sfritul locaiunii i care vor justifica dac dureaz mai mult de 10 zile reducerea chiriei proporional cu timpul n care acesta a fost lipsit de bun.

Locatorul nu rspunde pentru tulburrile de fapt cauzate de faptele terilor care nu pretind drepturi asupra bunului, cu excepia situaiei n care tulburrile au nceput anterior locaiunii i urmare lor, locatarul este mpiedicat s intre n posesia bunurilor.

n toate cazurile tulburrilor de fapt cauzate de teri, locatorul se poate apra pe cale aciunilor posesorii care pot fi folosite i de locatar mai puin ntr-o aciune mpotriva locatorului care are obligaia de a-i restitui bunul.

Referitor la tulburrile de drept, dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s-l apere pe locatar chiar i dac nu este tulburat de fapt n niciun mod.

Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s-l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferit din aceast cauz.

Acest lucru se poate realiza fie printr-o scdere proporional a chiriei, fie prin sanciunea extrem a rezilierii contractului atunci cnd tulburarea este att de grav, nct dac ar fi cunoscut-o, nu ar fi contractat iniial.

Din punct de vedere procedural, dac locatarul este chemat n judecat de ctre un ter care invoc orice drept asupra bunului nchiriat, inclusiv un drept de servitute, i exist riscul pieirii n tot sau n parte a folosinei bunului, i este deschis acestuia calea introducerii n proces a locatorului, cu respectarea normelor de procedur civil.Dac ns locatarul nu va utiliza acest drept, paradoxal, dei legiuitorul nu vorbete de o obligaie, ci de un drept, legea prevede sancionarea locatarului prin plata tuturor despgubirilor necesare acoperirii prejudiciilor suferite de locator, ca urmare a necomunicrii tulburrii, singura scpare a acestuia de la plata acestor despgubiri o va constitui proba c chiar dac l-ar fi ntiinat pe locator, acesta nu ar fi avut ctig de cauz sau c, dei l-a ntiinat, acesta nu a reacionat. Aadar, sarcina probei i revine locatarului, spre deosebire de materia vnzrii, n care vnztorului i corespunde o astfel de sarcin.n cazul faptelor ilicite care pot tulbura i crea prejudicii, locatarul are la dispoziie aciunea n rspundere civil delictual mpotriva autorului faptului, avnd dreptul, aadar, de a se ndrepta direct mpotriva autorului faptei ilicite cauzatoare de prejudicii.4. Garania pentru vicii

Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului, i independent de faptul c ele existau anterior ncheierii contractului sau au survenit n cursul locaiunii. Asistm aadar la o norm de excepie fa de materia vnzrii, derivat din garania pentru viciile viitoare ce apar pe parcursul executrii continue a locaiunii.

Deci garania pentru viciile lucrului opereaz independent de buna sau rea-credina locatorului, dar ele exced, bineneles, faptei locatarului i viciilor aparente la data ncheierii contractului pe care locatarul nu le-a reclamat.Potrivit legii, la predare locatarul trebuie s-l informeze pe locator dac n urma verificrii constat existena unor vicii aparente, n lipsa informrii considerndu-se c locatorul i-a executat obligaia de predare conform conveniei prilor.Cu toate acestea, dac viciile aparente cauzeaz prejudicii vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului, locatorul poate fi obligat la despgubiri.

Mecanismul rspunderii pentru vicii const n ci alternative oferite de legiuitor pentru nlturarea consecinelor viciilor de o anumit gravitate i care merg fie de la: Scderea proporional a chiriei dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen; La rezilierea contractului n cazul viciilor de o asemenea gravitate nct dac le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune; Pn la plata daunelor-interese care pot fi cumulate cu cererea de reziliere, dac viciile au adus prejudicii locatarului, iar acesta nu le-au cunoscut i nici nu era dator s le cunoasc, ultimele dou condiii rsturnate conducnd la respingerea unei cereri de daune interese din partea locatarului.Locatarul are urmtoarele obligaii principale:

1. S ia n primire bunul dat n locaiune, aceast obligaie fiind interdependent obligaiei locatorului de a preda bunul la ncheierea contractului i la locul unde se afl bunul, n caz de nepreluare locatorul fiind ndreptit s cear rezilierea contractului mpreun sau nu cu daune-interese pentru prejudiciile suferite.2. Obligaia de plat a chiriei

Locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele i n cuantumul stabilite convenional prin contract sau, dac nu, la termenele stabilite prin uzane, iar n lipsa unei stipulaii n acest sens, potrivit legii, astfel:Plata chiriei este cherabil i se face, n principiu, la domiciliul locatarului debitor. Dac ns chiriaul nu ndeplinete obligaia de plat a chiriei la termenele i n cuantumul convenit, locatorul poate cere:

Executarea silit; Rezilierea contractului i executarea silit; Poate invoca excepia de neexecutare dac bunul nu a fost predat, iar chiria era stipulat a fi pltit cu anticipaie.

Caracter executoriu

Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, dar care au fost nregistrate la organele fiscale, ct i cele ncheiate n form autentic, constituie titluri executorii ns doar n ceea ce privete plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract, sau n lipsa acestora, prin lege.

ntruct nivelul chiriei reprezint echivalentul folosinei lucrului i ntruct piaa imobiliar fluctueaz i prin aceasta produce evidente dezechilibre, cel puin uneia dintre pri, avnd un temei modern i actual n instituia impreviziunii, partea interesat poate solicita instanei adaptarea echitabil i echilibrat a contractului prin modificarea cuantumului chiriei sau ncetarea contractului neculpabil, i deci nesusceptibil de plata daunelor-interese tot pe acest temei, cu condiia de a fi ntrunite cerinele art. 1271 C.civil, respectiv s aib loc o schimbare a mprejurrilor ulterioare ncheierii locaiunii, schimbare ce nu a putut fi prevzut la momentul ncheierii contractului de ctre debitor, care astfel nu i-a asumat acest risc i care cu bun-credin a ncercat, ntr-un termen rezonabil, negocierea adaptrii echitabile a contractului.

3. Obligaia privind folosirea lucrului

Locatarul este obligat s foloseasc lucrul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar sau cea potrivit creia locatarul folosete bunul.

Aadar, locatarul nu va putea s schimbe destinaia bunului dect cu acordul locatorului.

Dac va opera fr acest acord aceast schimbare, crend prejudicii locatorului, locatorul va putea cere fie daune-interese, fie rezilierea contractului.

Locatarul trebuie s foloseasc bunul ca un bun proprietar, de aici i obligaia de a face reparaiile curente i locative, dar i a lucrrilor de mic nsemntate, cum ar fi instalarea de aer condiionat, telefonie, internet, alarm etc.

Reparaiile urgente, aa cum am artat mai sus, chiar dac nu sunt reparaii locative, pot fi efectuate i de ctre locatar, iar reparaiile privind prile de folosin comun ale condominiului, dac nu sunt consecina unor pagube create de locatari, cad ntotdeauna n sarcina proprietarului.

Pentru verificarea modului n care obligaiile contractuale sunt asumate, legiuitorul a instituit obligaia locatarului de a permite examinarea bunului de ctre locator, la intervale rezonabile de timp, n raport de natura i destinaia bunului, pentru a nu i se cauza o tulburare nejustificat a folosinei bunului.

De asemenea, locatarul este obligat s permit la cererea locatorului, n aceleai condiii rezonabile de timp, vizionarea imobilului de cei care doresc s l cumpere,.Practica instanelor de judecat franceze a reinut c o asemenea vizionare a spaiului nchiriat de proprietarul care deinea un rnd al cheilor de acces n imobil, constituie o atingere a dreptului de via privat, motiv pentru care a acordat locatarului daune-interese pentru prejudiciul adus.

Totui, n ipoteza refuzului nejustificat al locatarului de a permite vizionarea imobilului de viitorii locatari sau cumprtori, locatorul poate solicita pe calea ordonanei preediniale, obligarea locatarului n sensul celor artate mai sus.

4. Obligaia de restituire a lucruluiLa ncetarea locaiunii, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune n starea n care l-a primit, n afar de ceea ce s-a distrus sau a pierit din cauza vechimii. Pn la proba contrar, locatarul este prezumat c primit bunul n stare corespunztoare potrivit destinaiei stabilite.

Restituirea bunului presupune i restituirea accesoriilor sale, iar dac redarea s-a fcut cu inventar, i restituirea bunului, prin simetrie, ar trebui s se realizeze tot prin inventar, inventarul artnd deopotriv i starea bunului primit.

Restituirea lucrurilor mobile luate n locaiune se face la locul unde acestea au fost predate.Dac au fost efectuate mbuntiri asupra bunului cu acordul proprietarului, locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i lucrrile autonome efectuate asupra bunului, cu plata de despgubiri pentru locatar.

Dac ns a lipsit acordul lui prealabil, locatorul le poate reine fr plata niciunei despgubiri.

Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului i acestea nu corespund acestuia, locatorul poate fie s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, fie s adauge acestei cereri cererea de plat a despgubirilor pentru pagubele cauzate de lucrrile neautorizate asupra bunului.

Pentru plata contravalorii lucrrilor efectuate asupra bunului cu acordul locatorului, locatarul beneficiaz de un drept de retenie, pe care ns nu-l poate invoca n cazul n care, pentru lucrrile efectuate, nu a avut acordul prealabil al locatorului.

n cazul n care locatarul refuz s restituie bunul la expirarea termenului, respectiv la denunarea contractului, locatarul va fi evacuat silit fie n temeiul exclusiv al titlului executoriu, fie, n lipsa acestuia, pe calea aciunii civile n evacuare, regula general fiind aceea c evacuarea chiriaului se va putea face numai pe baza unei hotrri judectoreti.De reinut c evacuarea chiriaului nu poate avea loc dect n cadrul procedurii de drept comun i nu pe calea ordonanei preediniale, ntruct evacuarea vizeaz nsui fondul dreptului i nu constituie o msur vremelnic, ns s-a apreciat pe cale de excepie c evacuarea chiriaului reprezint o msur vremelnic dac este necesar pentru efectuarea reparaiilor ce cad n sarcina locatorului sau pentru evacuarea celui care deine abuziv bunul.

Din raiuni privitoare la protecia vieii, legal s-a prevzut interdicia evacurii din imobilele cu destinaia de locuin, ntre data de 1 decembrie i pn la data de 1 martie a anului urmtor.

Nu se va putea invoca autoritatea de lucru judecat n cazul unei noi cereri de evacuare n temeiul aceluiai titlu executoriu, dac a operat reinstalarea debitorului n imobil, fr vreun alt titlu distinct.

n lipsa unei interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui cu chiriaul n imobilul contractat doar de acesta, caz n care vor fi inute solidar cu acesta pe ntreaga durat a contractului pentru toate obligaiile izvorte din contract asumate de ctre chiria.

Legiuitorul, ca msur de protecie a locatorului, a introdus acest caz de rspundere solidar, iar orice nerespectare a locaiunii de ctre terii contractului, ns colocatari ai imobilului, justificnd cererea locatorului de reziliere a contractului.

n plus, s-a reinut c ncetarea din orice motiv a contractului de nchiriere, precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului cocontractant, sunt opozabile i se execut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc fie cu titlu, fie fr titlu mpreun cu chiriaul.

De reinut c la decesul chiriaului, contractul de nchiriere nceteaz n termen de 30 de zile de la nregistrarea decesului chiriaului, iar descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul n acest termen s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere pn la expirarea duratei, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul.De aceleai drepturi beneficiaz i soul supravieuitor.

Din punct de vedere procedural, persoanele artate mai sus vor desemna persoana sau persoanele care vor semna contractul de nchiriere n locul chiriaului decedat, pn la expirarea duratei celui iniial, iar n lipsa vreunei nelegeri, cel care va desemna pe semnatar va fi locatorul.

Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune

Aa cum am artat anterior, n principiu, contractele de locaiune sunt contracte ncheiate intuitu personae, n considerarea calitii locatarului.

Cu alte cuvinte, sublocaiunea este admisibil, ca i cesiunea, i poat avea loc doar cu consimmntul locatorului.

n ceea ce privete momentul exprimrii acestui consimmnt, el poate fi anterior, concomitent i am aprecia, cu natur juridic ratificatoare, chiar i ulterior ncheierii contractului de sublocaiune sau cesiune a contractului de locaiune, i poate fi exprimat n orice form, inclusiv verbal sau chiar i tacit - s-a apreciat n doctrin, dovada acestuia putnd fi fcut prin orice mijloc de prob.

Prin excepie, n privina bunurilor mobile n care posesia poate reprezenta i un titlu, sublocaiunea ori cesiunea nu este posibil dect cu acordul scris al locatorului.

Legiuitorul instituie, de asemenea, nite norme de principiu referitoare la aceste acte subsecvente locaiunii, artnd c:

Textul de lege se refer att la sublocaiunea total, ct i la sublocaiunea parial, iar n ceea ce privete cedarea locaiunii, legiuitorul n normele de principiu instituite se refer att la cesiunea total, ct i la cea parial.n ipoteza n care locatorul a ncheiat un contract de sublocaiune, iar plata chiriei nu a avut loc, locatorul va putea, ca o excepie de la principiul relativitii efectelor contractului s recupereze contravaloarea chiriei printr-o aciune direct mpotriva sublocatarului pn la concurena chiriei datorate de acesta locatarului principal, adic propriului su chiria.

Trebuie artat c legiuitorul nu-i permite sublocatarului s se apere ntr-o astfel de aciune prin invocarea plii anticipate a chiriei ctre locatarul principal.

De asemenea, trebuie artat c ............ beneficiaz de ipotec legal pentru plata chiriei ..........

Locatorul va avea o aciune direct mpotriva sublocatarului chiar i n ipoteza n care locatarul su principal ar fi cesionat creana sa mpotriva sublocatarului, avnd ca obiect chiria datorat n temeiul contractului de sublocaiune.

Nu mai puin adevrat este c locatorul poate s-i cear sublocatarului, tot printr-o aciune direct, nu numai plata chiriei, dar i executarea tuturor celorlalte obligaii convenite cu locatarul principal i asumate de sublocatar prin contractul de locaiune.ntruct legiuitorul nu a reglementat un drept simetric n favoarea sublocatarului, acesta nu va beneficia la rndul lui dect de o aciune direct mpotriva locatarului principal, fiindu-i interzis promovarea unei aciuni directe mpotriva locatorului iniial.

Potrivit art. 1833 C.civ., n materia subnchirierii i cesiunii contractului de nchiriere, chiriaul cednd contractul de nchiriere a locuinei numai cu acordul scris al locatorului, va rspunde solidar cu sublocatarul fa de toate obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.n materia locaiunii generale, prin cesiunea contractului de locaiune, se transmit ctre cesionarul locatar toate drepturile i obligaiile locatarului cedent izvorte din contractul de locaiune.

Referitor la condiiile de form ale cesiunii locaiunii, ct vreme legiuitorul nu a prevzut nicio condiie special n acest sens, cesiunea locaiunii are caracter consensual, putnd fi ncheiat att n form scris, dar i verbal, fiind admisibile orice mijloace de prob sau prezumii n dovedirea cesiunii.

Cesiunea fiind aparent o vnzare a unui drept de folosin, presupune oferirea unor garanii de ctre locatarul principal cedent, ns nu vor privi proprietatea bunului, ci doar existena i valabilitatea locaiunii cedate sau garania executrii obligaiilor de ctre locator, situaie n care garania oferit de locatarul principal cedent are natura unei garanii de fidejusor.Locatorul cedat poate, n temeiul dispoziiilor art. 1319 C.civ., opune cesionarului locatar toate excepiile rezultate din contractul cedat, ns nu va putea s-i opun aprri, excepii sau vicii de consimmnt existente/nscute din/n raporturile sale cu locatarul cedent, dect dac n mod expres i-a rezervat acest drept cnd a consimit la substituire.

Expirarea termenului i tacita relocaiune

Expirarea termenului n mod natural, contractul de locaiune nceteaz, ca orice alt contract, fr a mai fi necesar efectuarea unei notificri prealabile la expirarea termenului convenit de pri, sau, dup caz, prevzut de lege.

Legiuitorul a prevzut n mod expres, pentru a uura reintegrarea n spaiu a locatorului, c locaiunea ncheiat pe durat determinat i prin nscris autentic constituie titlu executoriu nu doar pentru plata chiriei, dar i n privina obligaiei de restituire a bunului la expirarea duratei locaiunii, norma artat mai sus aplicndu-se i n privina contractelor de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat i nregistrate la organul fiscal competent.Tacita relocaiune

Legiuitorul arat condiiile n care un contract de locaiune ajuns la termen continu s produc efecte prilor, n aceleai condiii, dar pe o durat nedeterminat, interpretnd tcerea locatorului ca pe o ncuviinare a unei noi locaiuni, astfel, la expirarea termenului, locatorul are posibilitatea de a-i manifesta expres voina, n sensul rennoirii contractului sau a ncetrii contractului i intrrii n posesia bunului, dar poate i s tac, tcerea fiind apreciat ca un acord de continuare n condiiile vechii locaiuni, a unui nou contract.Cerina esenial n acest caz este dubl, privind att locatarul, ct i locatorul: dac locatorului i se cere s tac, n sensul de a nu se opune folosirii n continuare a bunului de ctre locatar, acestuia din urm i se cere s continue s dein bunuri i s-i ndeplineasc obligaiile, fr vreo mpotrivire din partea locatorului, noua locaiune va beneficia de toate condiiile celei vechi n sensul obligaiilor asumate de locator, dar i a sarcinilor i garaniilor ce au fost acordate locatarului iniial, mai puin a dispoziiilor referitoare la durata locaiunii, care, n lips de diligen contrar, prin stipularea convenional a unui termen a relocaiunii tacite, va dobndi o durat nedeterminat.nstrinarea bunului dat n locaiune

n principiu, locatorul proprietar al bunului dat n locaiune dispune de toate prerogativele dreptului su, mai puin de cel al folosirii, deinnd astfel dreptul de a dispune de bun dup propria sa apreciere.

Astfel, n ceea ce privete imobilele nscrise n cartea funciar, nstrinarea bunului dat n locaiune nu este opozabil locatarului dac locaiunea a fost notat n cartea funciar, situaie n care dobnditorul va trebui s respecte dreptul locatarului asupra bunului proprietate a sa, care-i este pe deplin opozabil n limitele, modalitile, condiiile reglementate n contractul de locaiune.

Imobilele nenscrise n cartea funciar, contractul de locaiune este opozabil terului dobnditor numai dac data cert a acestuia este anterioar datei certe a nstrinrii.n ceea ce privete opozabilitatea locaiunii bunurilor mobile, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului dac au fost respectate formele de publicitate a locaiunii sau dac bunurile mobile nu sunt supuse vreunor formaliti de publicitate, dac la data nstrinrii bunul mobil se afla n posesia locatarului, text de lege justificat de mprejurarea c se presupune c pentru a cumpra un bun trebuie s-l vizionezi i s-l verifici anterior achiziionrii, situaie n care i va deveni cunoscut situaia juridic a acestui bun aflat n folosina locatarului.nstrinarea bunului dat n locaiune conduce de cele mai multe ori la ncetarea locaiunii, nimic nu mpiedic prile s prevad alte norme de excepie acestui principiu, situaie n care terul dobnditor ncunotinat prin contractul de vnzare cu privire la existena locaiunii ar fi recomandabil s se oblige n mod expres contractual s respecte un contract care, teoretic, i este inopozabil.Locaiunea va rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea pentru un termen de dou ori mai mare dect termenul aplicabil notificrii denunrii contractului, termen care poate fi stabilit de lege, de uzane, sau de pri contractual.

Locatarul cruia i s-a comunicat, cu respectarea legii, deci sub beneficiul termenului acordat pentru eliberare, ncetarea contractului ca urmare a nstrinrii, nu va avea dreptul la despgubiri, nici mpotriva fostului proprietar locator, nici mpotriva dobnditorului.

Subliniem aadar c prevederea legal se refer doar la despgubirile izvorte din pierderea aparent intempestiv a folosinei ca urmare a nstrinrii, i nu la contravaloarea mbuntirilor, reparaiilor, datorate de locator, sau la alte msuri reparatorii ce i se cuvin locatarului, izvorte din alte raporturi obligaionale cu locatorul sau din faptele ilicite ale acestuia din urm.

Ca urmare a nstrinrii, raporturile dintre locatar i dobnditor au ca fundament subrogaia legal, astfel dobnditorul se subrog n toate drepturile i obligaiile locatorului nstrintor, putnd pretinde chirie, putnd solicita executarea altor obligaii contractuale, dar toate acestea de la data dobndirii calitii sale de proprietar, neavnd beneficiul rezilierii pe motiv de neexecutare pentru obligaiile trecute, neexecutate de locatar.Totodat, vor subzista obligaiile locatorului iniial de a rspunde pentru prejudiciile cauzate locatarului, anterior nstrinrii.Potrivit regulilor generale, legiuitorul reglementeaz i n materia locaiunii c prin efectul subrogaiei, drepturile de crean se transmit mpreun cu garaniile i accesoriile care-l definesc, astfel c, dac locatarul bunului nstrinat a dat garanii pentru ndeplinirea obligaiilor sale, dobnditorul se subrog n drepturile izvorte din aceste garanii.

Avnd ca deziderat protejarea dobnditorului i, practic, executarea obligaiilor de garanie fa de acesta, legiuitorul a reglementat condiiile de opozabilitate a plii anticipate a chiriei i a cesiunii creanei privind chiria, artnd c acestea dou nu pot fi opuse dobnditorului dect dac, n funcie de natura bunului asupra crora poart, au fost ndeplinite toate formele de publicitate (nscriere la arhiva electronic de garanii mobiliare, nscrierea n cartea funciar, notarea n cartea funciar) mai nainte ca nscrierea s devin opozabil locatarului sau dac plata anticipat sau cesiunea creanei privind chiria a fost cunoscut de dobnditor, indiferent de modalitatea n care acesta a luat la cunotin.ncetarea contractului

Denunarea contractului pe durat nedeterminatPotrivit dispoziiilor generale ale Codului civil, contractul de locaiune ncheiat pe durat nedeterminat poate fi denunat de oricare dintre pri printr-o notificare. Notificarea presupune ns acordarea unui preaviz prii adverse, respectiv acordarea unui interval de timp ntre manifestarea de voin de desfacere a contractului i data urmrit pentru ncetarea efectiv a acelui contract, termen care este stipulat de principiu chiar n contractul de locaiune la momentul ntocmirii lui de ctre pri, sau este stabilit n lipsa acestei convenii diligente de lege, iar n lipsa unei norme legale n acest sens, pe baza uzanelor.

Efectele termenului de preaviz constau n acelea c, la data mplinirii lui, obligaia de restituire a bunului dat n locaiune devine exigibil, putnd fi adus la ndeplinire pe cale silit, ntruct, n aceast privin contractul de locaiune constituie n condiiile legii titlu executoriu pentru aceast obligaie.

Denunarea contractului pe durat determinat

Rezilierea locaiunii

ncetarea contractului ca urmare a imposibilitii folosirii bunului

Contractul de locaiune va nceta de drept dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei avute n vedere la momentul constituirii locaiunii.

Dac imposibilitatea de folosire a bunului nu este una absolut i este doar parial, locatarul este liber s solicite dup mprejurri fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei.

Imposibilitatea folosirii bunului poate fi dat aa cum artam, fie de distrugerea n ntregime a bunului, ca urmare, spre exemplu, a unei prbuiri, a demolrii, dar i datorit imposibilitii de folosire ca urmare a pierderii juridice a acestuia n urma rechiziionrii, exproprierii, confiscrii etc., dar poate fi i ca efect al unei deteriorri care nu este de natur s lipseasc beneficiarul de folosina lucrului, i care doar imprim locatorului sarcina efecturii tuturor reparaiilor necesare meninerii bunului n stare corespunztoare de ntrebuinare.

ncetarea contractului ca urmare a desfiinrii titlului locatorului

Dispoziie nou a Codului civil, desfiinarea titlului locatorului ca urmare a anulrii acestuia, a rezoluiunii, sau chiar a nulitii absolute a acestui titlu, conduce la ncetarea de drept a contractului de locaiune.

Excepional, legiuitorul a simit nevoia protejrii locatarului de bun-credin la ncheierea locaiunii fa de care contractul de locaiune va continua s-i produc efectele, chiar i dup desfiinarea titlului locatorului, pe durata stabilit de pri, ns fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului.

Moartea contractanilor

Contractul de locaiune, atunci cnd nu are caracter intuitu personae, nu nceteaz prin moartea vreunuia dintre contractani, legiuitorul crend un beneficiu motenitorilor locatarului n a accepta continuarea locaiunii sau a o denuna n termen de 60 de zile n condiiile stabilite prin lege.Ca efecte principale ale ncetrii contractului de locaiune, trebuie s reamintim, fiind descrise anterior, obligaiile de restituire a bunului de ctre locatar, obligaiile de dezdunare a locatarului pentru mbuntirile aduse bunului pe durata locaiunii i cu acordul locatorului, dar i rspunderea locatarului pentru starea bunului nchiriat.Reguli particulare n materia locaiunii

n materia nchirierii locuinelor, dispoziia normativ principal este reprezentat de Legea locuinei nr. 114/1996, dispoziiile acestei legi speciale completndu-se cu normele Codului civil privitoare la contractul de locaiune.Potrivit legii, ocuparea unei locuine, indiferent de categoria de folosin a acesteia (locuin social, locuin de serviciu, locuin de intervenie, de necesitate sau protocol) presupune ncheierea unui contract de nchiriere, adic a unui contract prin care locatorul transmite chiriaului folosina temporar a unei locuine (prin locuin nelegndu-se nu neaprat locuina n integralitatea sa, ci i o parte a unei locuine, cu condiia inexistenei unei suprapuneri n nchirieri) n schimbul unei chirii stabilite, n principiu, ntr-o sum de bani, chiria putnd fi stabilit i echivalent a altor valori.

Forma contractului de locaiune este determinat de cerinele nregistrrii fiscale i impozitrii veniturilor din chirii, care nu poate fi realizat dect cu condiia prezentrii unui contract scris care s certifice cuantumul chiriei, durata contractului, cu alte cuvinte, s stabileasc baza de impozitare.

Apreciem c definirea locuinei trebuie s provin din destinaia acordat unui imobil i nu din calitile arhitecturale ale acesteia, astfel c i un garaj care corespunde unor nevoi minimale i unui confort legal poate s primeasc destinaia de fapt a locuinei.

Reguli particulare n materia nchirierii locuinei prevzute n Codul civilContractul de nchiriere a locuinei poate fi ncheiat att pe durat determinat de pri, dar i pe durat nedeterminat, n aceast ultim situaie chiriaul putnd denuna contractul prin notificare cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi, aa cum artam anterior, mai mic dect o ptrime din intervalul convenit de pri pentru plata chiriei.

n cazul nchirierii convenite de ctre pri pe o durat determinat, locatarul poate denuna unilateral contractul printr-o notificare cu acordarea unui termen de preaviz chiriaului, de cel puin 60 de zile.

n cazul n care prile au convenit contractual modificarea acestui termen i nlocuirea lui cu unul inferior ca durat, clauza convenit de ctre pri se consider nescris.

Trebuie menionat c n aceleai condiii chiriaul poate denuna att contractul iniial de nchiriere, ct i contractul rennoit sau cel cu privire la care a intervenit prorogarea legal dac chiriaul nu a renunat la acest drept.

n perioada preavizului, chiriaul, chiar dac renun la folosina bunului, va datora chiria convenit la cererea locatorului pe toat durata termenului de preaviz, ns, apreciem c va putea formula aprri pe fond, justificate de ncheierea unui nou raport de locaiune de ctre locator asupra aceluiai bun imobil, pentru a mpiedica o mbogire fr just cauz a locatorului neprejudiciat, dar i pentru a-i consolida propriul su patrimoniu n faa cererii locatorului de plat a contravalorii folosinei.

n ceea ce l privete pe locator, legiuitorul i permite denunarea contractului pe o durat determinat unilateral de ctre acesta i motivat de nevoia satisfacerii propriilor sale necesiti locative sau ale familiei sale, situaie n care denunului i se aplic fie termenul de 60 de zile, fie cel de 15 zile, n funcie de durata pentru care s-a stabilit plata chiriei: mai mare, respectiv mai mic de o lun.

n sfera noiunii de familie apreciem c trebuie s includem att soul, copiii i prinii soilor, ct i ali membri ai familiei care locuiesc i gospodresc n acea locuin.Clauzele nescrise din materia contractelor de nchiriere a locuinei

ntruct n aceast materie nu de puine ori raporturile dintre chiria i teoreticul proprietar, uzufructuar, locatar principal erau dezechilibrate, legiuitorul a inut s enumere clauzele care dezechilibreaz balana contractual i care inserate totui n contract nu vor declana nulitatea relativ a acestuia, ci vor fi apreciate de judectorul actului ca nefiind scrise:

Este considerat nescris clauza potrivit creia chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurator impus de locator. Nimic nu mpiedic ns i nici nu calific clauza ca nescris, obligaia inserat chiriaului de a ncheia un contract de asigurare de rspundere civil pentru orice risc determinat de folosina locativ i chiar de a cesiona beneficiile acestui contract locatorului, pentru a garanta derularea n bune condiii a contractului de locaiune. Este considerat, de asemenea, nescris, clauza menionat n contractul de nchiriere a locuinei, potrivit creia, n cazul degradrii elementelor de construcie, a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului, chiriaii apartamentelor deservite de aceste pri comune vor rspunde solidar i indivizibil. Justificarea acestei msuri este dat de mprejurarea c proprietarul, recte chiriaul fiecrui apartament are obligaia de a contribui numai proporional la susinerea cheltuielilor generate de prile comune ale imobilului, astfel nct este vdit dezechilibrat aceast clauz a chiriaului de bun-credin care ar fi dator, aadar, s achite ntreaga contravaloare a cheltuielilor, reparaiilor, generate de prile comune, cheltuieli pe care eventual ar putea s i le recupereze ulterior printr-o aciune subrogatorie fa de ceilali chiriai debitori.

Tot nescris este considerat de legiuitor clauza potrivit creia chiriaul se oblig s recunoasc i s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de ctre locator. Justificarea unui astfel de demers al legiuitorului este multipl, ca i n cazul precedent, dar pe de-o parte ne oprim s artm c achiesarea unei astfel de clauze presupune exprimarea consimmntului, iar consimmntul este valabil exprimat doar dac este dat n deplin cunotin. Pe de alt parte, trebuie artat c o estimare fcut exclusiv de ctre locator ar putea conduce la o mpovrare a chiriaului, care nu are niciun mijloc s i limiteze rspunderea, estimrile trebuind s se fac n mod obiectiv, pe baza prejudiciilor sau necesitilor, i nicidecum pe criteriile subiective bazate pe voina locatorului.

De asemenea, legiuitorul a sancionat calificnd ca nescris clauza potrivit creia locatorul este ndreptit ca unilateral, s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat iniial. Contractul de nchiriere este un contract sinalagmatic i patrimonial, iar prile, n considerarea avantajelor patrimoniale reciproce, au convenit ncheierea contractului de locaiune, astfel c este vdit dezechilibrat pentru locatar modificarea unilateral de ctre locator a obligaiilor asumate i n considerarea crora, locatarul a contractat.Rspunderea locatorului pentru vicii

Dispoziiile artate mai sus se aplic chiriaului chiar dac acesta a renunat contractual la acest drept, astfel c i acesta va putea s rezilieze pe motivele artate mai sus, contractul de nchiriere.Cu toate acestea, legiuitorul a prevzut un tratament distinct chiriaului care, cunoscnd existena viciilor care ameninau sntatea ori integritatea corporal, a consimit s contracteze, renunnd sau nu la rezilierea contractului de nchiriere pe acest motiv, fa de chiriaul care nu a cunoscut despre existena acestor vicii ale bunului la data ncheierii contractului, acesta din urm avnd dreptul la daune-interese pentru acoperirea prejudiciilor suferite.

ntreaga dispoziie legal vizeaz protecia chiriaului fa de viciile existente la momentul ncheierii contractului, pentru viciile aprute ulterior devin aplicabile dispoziiile art. 1790 C.civ.Dreptul de preferin al chiriaului

Din punct de vedere procedural sunt aplicabile dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune din materia vnzrii.Astfel, locatorul are obligaia de a notifica fostul chiria cu privire la intenia de a ncheia un nou contract de nchiriere cu privire la durata locaiunii, nivelul chiriei i aspectele care particularizeaz oferta de locaiune, chiriaul avnd dreptul de a-i exercita preferina ntr-un termen de cel mult 30 de zile de la data notificrii.Prin exercitarea dreptului de preferin, contractul se va considera direct ncheiat ntre chiriaul titular al preferinei i locator, ns n condiiile noului contract ofertat de acesta din urm.

Folosirea condominiului de ctre chiria

Chiriaii care folosesc locuinele situate n cldiri cu mai multe uniti locative, au dreptul de a ntrebuina, cu respectarea destinaiei acestora, prile i instalaiile de folosin comune ale cldirii, fr ns a putea s aduc atingere drepturilor similare ale celorlali chiriai i fr a aduce locatorului prejudicii determinate de o folosire improprie, abuziv, sau urmare schimbrii destinaiei acestuia.n aceast ultim situaie, locatorul poate solicita ncetarea contractului i repararea prejudiciului, mpreun, dup caz, cu plata tuturor altor daune-interese.Ca urmare a dreptului de care chiriaii dispun de a ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii, acestora le revine obligaia de a contribui la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea i curarea acestor pri comune ale cldirii, urmnd a suporta orice cheltuieli derivate din exercitarea acestui drept.

Nu de puine ori, n cadrul ansamblurilor rezideniale, anterior semnrii contractului de vnzare, noului proprietar i se comunic regulamentul de utilizare al condominiului, dar i al ansamblului rezidenial, ct i cheltuielile prezente ce vor cdea n sarcina noului dobnditor pentru ntreinerea, exploatarea i dup caz, repararea prilor comune, proporionale cotelor deinute de acesta din dreptul de proprietate n ansamblul rezidenial, informri care sunt realizate sub rezerva modificrilor viitoare ale costurilor de ntreinere, exploatare i reparare, dar i sub obligaia de a informa pe subdobnditor cu privire la coninutul regulamentului i a sarcinilor legate de buna exploatare a spaiilor comune ce-i vor reveni noului dobnditor.

Rezilierea contractului de nchiriere a locuinei

Asimilat nerespectrii acestor obligaii contractuale, abuzul de folosin constnd fie ntr-un comportament care face imposibil folosirea imobilului, fie n mpiedicarea folosinei normale a locuinei sau a prilor comune acesteia, justific cererea locatorului de reziliere a contractului, eventual evacuare i plat de daune-interese.

Nimic nu-l mpiedic ns locatorul mai blnd s foloseasc mijloace alternative de salvare a raporturilor locative, respectiv s recurg la aciunea procesual de obligare a chiriaului de a nceta comportamentul abuziv sub sanciuni pecuniare, aciune care, prin justificarea caracterului su urgent, vremelnic, neprejudiciativ al fondului etc., poate fi folosit i pe cale de ordonan preedinial.Una dintre consecinele rezilierii contractului o reprezint evacuarea chiriaului, evacuare care se face, n principiu, prin hotrre judectoreasc.

n temeiul hotrrii judectoreti, evacuarea va privi nu doar contractantul locaiunii, ci i persoanele care locuiesc, cu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul n respectiva locuin.

n practic s-a reinut caracterul restrictiv de admisibilitate a cererii de evacuare formulat pe cale de ordonan preedinial, datorit nendeplinirii de cele mai multe ori a cerinei caracterului vremelnic.Ca o protecie a chiriaului, noile soluii legislative propuse de Codul de procedur civil, prevd interdicia evacurii din imobilele cu destinaie de locuin, ntre data de 1 decembrie i pn la data de 1 martie a anului urmtor.

n acelai timp, chiriaul este dator a plti valoarea chiriei stipulat contractual pn la data eliberrii efective a locuinei fie de bun-voie, fie urmare a aciunii de evacuare.

VERIFICATI VA CUNOTINTELE RASPUNZAND URMATOARELOR INTREBARI:1. Definii locatiunea i mprumutul de folosin 2. Artai obligaiile locatarului n contractul de locaiune.

3. Descrieti obligaiile locatorului n contractul de locaiune.

4. Prezentai modalitatea i termenul de restituire a bunului locat.

3. Riscul pieirii bunului n contractul de locatiune.

IV. Teste gril

1. Contractul de locatiune poate fi constituit:

a- Cu titlu gratuit;

b- Cu titlu oneros;

c- Att cu titlu gratuit ct i cu titlu oneros.2. Sanciunea nencheierii contractului de locatiune n form autentic este:

a- Sanciunea nulitii absolute;

b- Sanciunea nulitii relative;c- Sanciunea inopozabilitii fa de teri.

3. Locatarul poate:

a- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit;

b- Permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu oneros;c- Poate permite unui ter s foloseasc bunul primit cu titlu gratuit dect cu aprobarea locatorului.

4. Locatorul se poate ndrepta mpotriva terului:

a-Numai pe calea aciunii oblice prin actiunea in subrogare n drepturile locatarului;

b- n temeiul unei aciuni intemeiate pe raspunderea delictuala;c- Fie pe calea aciunii oblice prin subrogare n drepturile locatarului, fie n temeiul unei rspunderi i aciuni delictuale.

5. Locatarul poate:

a- Folosi bunul numai conform destinaiei sau naturii sale;

b- Rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului dac aceasta nu a rezultat dintr-o folosin conform scopului pentru care bunul i-a fost dat n locatiune;c- Schimba destinaia bunului cu alta dect aceea stabilita in contract.

6. n cazul pluralitii de locatari, acetia rspund:

a- Individual pentru faptele fiecaruia dintre ei;

b- Solidar fa de locator.

7. Cad n sarcina locatarului:

a- Reparaiile i nlocuirea unor piese de mic valoare;

b- Cheltuielile necesare;

c- Att cheltuielile ordinare ct i cheltuielile voluptorii.

8. Locatorul:

a- Este inut s repare prejudiciul cauzat de viciile bunului;

b- Este liberat de supotarea reparatiilor cauzate de viciile bunului;

c- Este rspunztor a acoperi prejudiciul ntocmai ca i vnztorul.

Locaiunea este un contract definit de legiuitor prin care o parte, numit locator se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pe o anumit perioad, n schimbul unui pre, numit chirie.

Spre deosebire de vnzare, care este translativ de proprietate, prin contractul de locaiune se transmite doar folosina bunului.

Caracter consensual

Contract sinalagmatic

Caracter oneros

Caracter comutativ

Contract cu executare succesiv

Atenie! Durata maxim a locaiunii nu poate depi 49 de ani potrivit reglementrilor Codului civil, pentru c locaiunea nu poate fi perpetu.

Locaiunea bunurilor mobile sau imobile se numete nchiriere, iar locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare.

Regula const n aceea c orice bun, mobil sau imobil, poate face obiectul locaiunii dac, din natura lucrului sau, din dispoziiile legii, nu rezult contrariul.

Preul locaiunii reprezint un element tehnic esenial al contractului i care const n chiria stabilit ntr-o sum de bani sau n orice alt categorie de bunuri sau prestaii oferit de locatar, n schimbul dreptului de a folosi bunul.

Consimmntul

Capacitatea prilor

Oricare dintre soi poate nchiria un bun comun fr consimmntul expres al celuilalt so.

Minorul de peste 14 ani va putea ncheia contract de locaiune cu ncuviinarea reprezentantului su legal.

Potrivit art. 1784 alin. (3) Cod .Cciiv., locaiunile ncheiate cu persoanele care, potrivit legii, nu pot face ncheia dect acte de administrare, nu vor depi 5 ani.

n cazul bunurilor imobile care au deschis Cartea carte Funciarfunciar, se va da ntietate locatarului care i-a notat dreptul obinut n Cartea cartea Funciar funciar sau care i-a notat primul dreptul n Cartea cartea Funciar funciar dac i ceilali i l-au notat.

n cazul bunurilor mobile care sunt supuse unor formaliti de publicitate n favoarea locatarului care a ndeplinit aceste formaliti sau dac toi au fcut-o, n favoarea celui care a ndeplinit-o primul.

Cea de-a treia ipotez se refer la bunurile care nu intr n aceste dou categorii enunate mai sus, respectiv la bunurile mobile nesupuse unei formaliti de publicitate sau bunurile imobile care nu au deschis Cartea carte Funciarfunciar, situaie n care se d ntietate locatarului care a intrat cel dinti i cu bun-credin, n folosina bunului.

Pe termen de un an n cazul locuinelor nemobilate date n locaiune sau a spaiilor date n locaiune pentru exercitarea activitii unui profesionist.

Pe durata pentru care s-a calculat chiria n cazul bunurilor mobile sau a imobilelor mobilate.

Pe durata locaiunii imobilului, n cazul locaiunii subsecvente a bunurilor mobile puse la dispoziie locatarului pentru folosina unui imobil i pentru care nu s-a defipt un termen de executare sau durat.

Obligaiile locatorului

Prin predarea bunului, trebuie s nelegem c locatorul este liberat numai dup ce a predat bunul mpreun cu toate accesoriile sale n stare corespunztoare utilizrii acestuia.

Aadar, cheltuielile i reparaiile importante, capitale, cad n sarcina locatorului, iar reparaiile curente, administrative, denumite i reparaii locative, cad n sarcina locatarului.

Prin meninerea bunului n stare de folosin corespunztoare, ne referim la starea corespunztoare bunului de la momentul nchirierii, adecvat scopului locaiunii pentru care a fost propus, locatarul neputnd schimba destinaia bunului pe parcursul locaiunii.

Cu toate acestea, n mod excepional, se interzice locatarului accesul la aciunea de despgubire prin plata dunelor-interese n cazul tulburrilor de drept, dac la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune ncheind contractul n deplin cunotin i asumndu-i riscurile unei atari tulburri de drept, respectiv caratcterul aleatoriu al contractului de locaiune astfel ncheiat.

Obligaiile locatarului

n avans pe toat durata locaiunii, dac locaiunea nu depete o lun;

n prima zi lucrtoare a fiecrei luni dac locaiunea este mai mare de o lun, dar mai mic de un an;

n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an.

Aciunea estimatorie de reducere a preului pentru a compensa pierderea urmare viciului sau rezoluiunea vnzrii;

Aciunea redhibitorie avnd ca urmare restituirea de ctre vnztor a preului i de cumprtor a bunului viciat;

Trebuie precizat c prin locator, legiuitorul nelege nu doar contractantul semnatar al contractului de locaiune, ct i membrii familiei i persoanele care locuiesc mpreun cu acesta i pentru care rspunderea locatarului este antrenat, el neputnd pretinde calitatea acestora de teri, pentru a se exonera de rspundere.

Prin excepie, legea permite locatarului s ncheie contracte de sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea altei persoane dac acest drept prevzut n de lege nu i-a fost interzis prin caluz expres.

n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n legea special de aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului.


1.interdicia de a ncheia o sublocaiune presupune i include i interdicia de a ceda locaiunea;

2.prin excepie, interdicia de a ceda locaiunea nu o include i pe aceea de a ncheia o sublocaiune;

Garania pentru buna funcionare

Garania pentru buna funcionare

Aadar, prin cesiune se vor transmite nu doar drepturile, ci i obligaiile locatarului principal.

Procedural ns, locatorul, pentru a reintra n posesia bunului, are obligaia de a-l notifica pe locatar cu minim de zile 30 de anterior expirrii termenului, despre intenia de predare liber a imobilului i intrarea n posesie.





Cu toate acestea, locaiunea, un contract juridic, reclam protecie, sens n care legiuitorul a reglementat condiii de opozabilitate a contractului de locaiune fa de dobnditorii bunului.

n cazul contractului de locaiune cu durat determinat, motenitorii locatarului decedat pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii.

Rezilierea locaiunii reprezint un mecanism de drept comun n materia contractelor sinalagmatice, incident atunci cnd, fr nicio justificare, adic n lipsa unei situaii fortuite a uneia dintre prile contractului de locaiune care nu-i execut obligaiile nscute din contract, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, putnd solicita n cazul n care neexecutarea produce efecte nsemnate, chiar i plata de daune-interese, astfel rezilierea va produce ns efecte doar pentru viitor, datorit naturii succesive a contractului de locaiune.

De reinut c n toate situaiile n care locatarul pierde folosina bunului din motive care exced vinoviei locatorului, n forma chiar i cea mai uoar a acesteia, respectiv a culpei, respectiv n ipoteza cazului fortuit, locatarul nu are dreptul la daune-interese.

Obligaiile cumprtorului n materia vnzrilor bunurilor mobile.


Consimmntul reprezint manifestarea de voin a unei persoane n vederea ncheierii unui act juridic, dar i cu privire la coninutul actului juridic, lipsa acestuia atrgnd nulitatea absolut a contractului de vnzare.

Prin locuin trebuie nelesse nelege nu doar construcia compus din mai multe camere de locuit cu dependinele i dotrile aferente definit n Legea locuinei nr. 114/1996, ci i i unitatea individuala identificata printr-un numr cadastral.

Astfel, dac chiria a fost stabilit pe o durat de o lun sau mai mult, denunarea de ctre locator a contractului de nchiriere a locuinei presupune acordarea unui preaviz locatarului de minim 60 de zile.

n cazul n care intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este inferior, durata preavizului este de 15 zile.

Viciile care amenin sntatea ori integritatea corporal pot conduce la rezilierea contractului de nchiriere, numai dac au o anumit gravitate, respectiv dac imobilul nchiriat, - prin structura i prin starea sa, - constituie o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el.

Chiriaul de bun-credin care i-a executat obligaiile nscute n baza contractului de nchiriere are dreptul de a fi preferat la ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, n condiii ns egale cu a celorlali ofertani.


Dreptul de preferin al chiriaului este incesibil, nu poate fi urmrit i este indivizibil.

Ca i n materia contractului general de locaiune, rezilierea contractului de nchiriere a locuinei reprezint o consecin a nerespectrii obligaiilor contractuale, ceea ce va justifica celeilalte pri solicitarea cererii de reziliere a contractului.

conexiune

Este vorba de 4 Obiectul contractului, din cadrul seciunii 3 ncheierea contractului, Capitolul 1. Contractul, Titlul II. Izvoarele obligatiilor ar trebui trecuta integral aceasta informatie, sau doar menionat articolul

Sindici ?

Va rugam completati aceasta fraza

Va rugam daca se poate sa reformulati aceasta prima parte a frazei

Acest contract nu are pervazuta nicio sectiune de evaluare, pentru unitatea lucrarii ar trebui sa existe si aici cateva exercitii

Drept Civil. Contracte specialePage 36

contractul de locatiune bt_autor

Documents