Curs 11 Dinca – 06.12.2012

Contractul de locatiune

Notiune

Potrivit art. 1777 NCC, locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Desi in sens strict, chiria este doar o specie de locatiune, cei doi termeni sunt adesea folositi ca sinonime.

Din definitia citata rezulta ca ceea ce este definitoriu pentru locatiune este asigurarea de catre o parte in favoarea celeilalte a folosintei unui bun in schimbul unui pret.

Asadar, in cazul contractului de locatiune, sunt definitorii:

i. obligatia caracteristica de a se asigura folosinta bunului;ii. caracterul oneros al asumarii acestei obligatii.

i. Obligatia caracteristica de a se asigura folosinta bunului

Bunul a carui folosinta se asigura poate fi mobil sau imobil, corporal sau necorporal si, in principiu, orice bun poate fi dat in locatiune, daca dintr-o prevedere legala sau din natura bunului nu rezulta contrariul.

Astfel, inclusiv bunurile proprietate publica pot face obiectul unui contract de locatiune, contractul fiind incheiat, potrivit Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia fie de catre stat sau de catre unitatea administrativ-teritoriala care este titularul dreptului de proprietate publica, fie de catre autoritatea sau institutia care este titularul dreptului de administrare a bunului.

Exista insa bunuri care, prin natura lor, nu pot face obiectul contractului de locatiune si anume acele bunuri a caror folosinta presupune consumarea substantei lor – bunuri consumptibile. Prin contractul de locatiune, locatorul asigura locatarului folosinta bunului, cu conservarea substantei sale, substanta de care locatarul nu poate dispune. Aceasta este o trasatura esentiala a locatiunii si o distinge fata de alte contracte ce transmit beneficiarului folosintei si dreptul de a consuma substanta bunului folosit, adica un drept corelativ prerogativei dispozitiei materiale din continutul dreptului de proprietate.

Spre exemplu, daca printr-un contract se concesioneaza o mina, dreptul de proprietate asupra minereului extras cuvenindu-se concesionarului, atunci contractul respectiv va fi supus nu numai dispozitiilor speciale privind contractul de concesiune, ci, in completare, si dispozitiilor privind vanzarea, iar nu locatiunea, intrucat prin extragerea minereului se diminueaza substanta zacamantului. Intrucat concesionarul poate diminua substanta, el exercita o prerogativa a proprietarului ce i-a fost transmisa prin contractul de concesiune si de aceea contractul are natura unei vanzari de lucruri viitoare.

Din faptul ca locatiunea presupune in mod esential ca locatarul sa nu poata dispune de substanta bunului rezulta doua consecinte:

a. pe de-o parte, locatarul are dreptul numai la fructe, nu si la producte. In timp ce fructele sunt produse periodic de un bun fara a-i diminua substanta, productele ii diminueaza substanta. Culegerea fructelor este un accesoriu al prerogativei folosintei, prerogativa pusa, prin contractul de locatiune, la dispozitia locatarului, pe cand culegerea productelor tine de prerogativa dispozitiei materiale, prerogativa care apartine proprietarului;

b. in al doilea rand, bunurile neconsumptibile pot face obiectul contractului de locatiune, pe cand bunurile consumptibile nu pot face obiectul unui asemenea contract decat daca prin vointa partilor ele au fost declarate neconsumptibile.

1

Spre exemplu, se incheie un contract cu un comerciant, prin care i se dau in folosinta acestuia cele mai frumoase 10 piersici din livada producatorului, pe un termen de o saptamana, pentru ca acesta sa le expuna in vitrina. Acest contract este incheiat in vederea returnarii acelorasi 10 piersici, pentru ca producatorul sa le poata manca.

Daca, in schimbul expunerii, comerciantului i plateste o suma de bani, contractul va fi o locatiune cu obiect bunuri consumptibile prin natura lor, dar neconsumptibile prin vointa partilor.

ii. Caracterul oneros al locatiunii

Intre pretul vanzarii si pretul locatiunii exista o diferenta: in timp ce pretul vanazrii consta intr-o suma de bani, pretul locatiunii, potrivit art. 1780, poate consta nu numai intr-o suma de bani, ci si in orice alte bunuri sau prestatii.

Prin urmare, de cate ori in schimbul asigurarii folosintei unui bun, beneficiarul acestei folosinte se obliga la o contraprestatie, contractul va fi de locatiune, indiferent de natura acelei prestatii, care poate consta in transmiterea unui bun, plata unei sume de bani, stingerea unei datorii preexistente, in asigurarea dreptului de folosinta asupra unui alt bun, in executarea unei lucrari, intr-o prestatie negativa.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

1. Contractul de locatiune este, in mod esential, sinalagmatic, intrucat din el decurg obligatii reciproce si interdependente pentru ambele parti, cel putin obligatia de a asigura folosinta bunului si obligatia de a plati chiria. Chiria este o ?? pentru pretul locatiunii.

2. Contractul de locatiune este un contract esentialmente oneros, partile vazand asigurarea folosintei bunului si chiria ca fiind echivalente si asumandu-si obligatia ?? obiecte in schimbul obligatiei ce are celalalt obiect. Caracterul oneros distinge contractul de locatiune de contractul de comodat, in cazul caruia, in schimbul folosintei bunului de care beneficiaza comodatarul, el nu datoreaza o contraprestatie comodantului.

3. Contractul de locatiune este, in principiu, comutativ, pentru ca, de regula, partile cunosc la data incheierii contractului atat existenta, cat si intinderea obligatiilor asumate.

Prin exceptie, nu este imposibil ca fie bunul dat in locatiune, fie cuantumul chiriei sa fie stabilite in functie de criterii care vor varia in viitor, intr-un mod necunoscut partilor la data incheierii contractului. Daca variatia acestor criterii determina riscul pierderii si sansa unui castig pentru cel putin una dintre partile contractului si acest risc si aceasta sansa sunt determinante pentru incheierea contractului, atunci contractul va fi aleatoriu, in aceasta ipoteza de exceptie.

Spre exemplu, un contract prin care chiria unui spatiu comercial este stabilita in functie de profitul obtinut de locatar prin activitatea comerciala desfasurata in acel spatiu este un contract aleatoriu, pentru ca desi valoarea folosintei spatiului este cunoscuta de la inceput, valoarea profitului ce va fi obtinut prin exploatarea sa comerciala nu este cert. astfel incat, daca chiriasul va avea un profit mare, va plati mai mult decat valoarea folosintei spatiului (si va iesi sub aspectul contractului de locatiune in pierdere), pe cand daca locatarul va avea un profit mai mic, locatorul va pierde prin executarea contractului de locatiune.

4. Contractul de locatiune este un contract, in principiu, consensual, astfel incat se formeaza prin manifestarea de vointa a partilor, indiferent de forma acesteia.

Prin exceptie, locatiunea bunurilor din domeniul public si a celor din domeniul privat al statului este supusa unor proceduri speciale de incheiere, proceduri care, in principiu, implica o licitatie publica.

5. Contractul de locatiune este un contract, in mod esential, cu executare succesiva (asa cum rezulta si din definitie).

Scopul principal al contractului este de a asigura locatarului folosinta unui bun. Folosinta presupune in mod necesar o anumita durata, de aceea contractul de locatiune este esentialmente temporal, in sensul ca implica o curgere de timp in care folosinta bunului sa fie asigurata locatarului.

Intrucat chiria este considerata echivalent al acestei folosinte, se va considera intotdeauna ca aceasta a fost stabilita in mod echivalent cu durata.

2

Durata locatiunii

In dreptul comun, atunci cand o obligatie implica in mod necesar un anumit termen, iar partile nu l-au convenit, el se pot adresa instantei pentru a suplini aceasta lacuna in conventia lor.

Prin exceptie, in materia contractului de locatiune, daca durata locatiunii este nedeterminata, atunci oricare dintre parti ii poate pune capat contractului (poate inceta contractul) in mod unilateral, acordandu-i celeilalte parti un termen de preaviz.

Mai mult, atunci cand, fara a-si fi dorit sa contracteze pe durata nedeterminata, partile nu au prevazut totusi durata locatiunii, art. 1785 NCC stabileste un sistem de prezumtii cu privire la aceasta durata, prezumtii in care faptul vecin si conex care antreneaza prezumtia rezida in natura bunului dat in locatiune. Astfel, art. 1785 NCC prevede urmatoarele:

Locatiunea fara durata determinataDaca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata: a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist; b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.

Astfel, daca bunul dat in locatiune este o locuinta nemobilata sau un spatiu destinat activitatii unui profesionist, locatiunea se prezuma incheiata pentru 1 an.

Daca obiectul locatiunii este un bun mobil, ori un apartament mobilat, locatiunea este prezumata incheiata pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria (spre exemplu, daca la hotel camera este 100 euro/noapte, locatiunea se va prezuma incheiata pe o noapte, daca partile nu au prevazut altceva). Daca chiria este stabilita pe luna, iar partile nu au vrut sa incheie o locatiune pe durata nedeterminata si totusi nu au prevazut cat va dura locatiunea, in cazul in care chiria este stabilita ca fiind de 100 euro/luna, se prezuma ca locatiunea s-a incheiat pentru o luna.

In cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil, locatiunea se prezuma incheiata pe durata locatiunii imobilului, ceea ce este o aplicatie a principiului accesorium sequitu principale.

In orice caz, contractul de locatiune nu poate fi perpetuu, pentru ca, potrivit principiului adoptat de Codul Napoleon de prohibire a servitutilor personale, dreptul civil nu admite obligatiile perpetue, contrare ordinii publice, respectiv principiului libertatii persoanei.

Spre a se preveni o tendinta manifestata in secolul al XIX-lea de a ocoli interdictia locatiunilor perpetue prin incheierea unor contracte pe durate foarte lungi (99 ani, 200 de ani etc.), Noul Cod civil prevede ca locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani (art. 1783 NCC).

Ultima regula reprezinta o aplicare a nulitatii partiale cu privire la durata contractului ce depaseste 49 de ani.

Conditiile de validitate specifice ale contractului de locatiune

In legatura cu conditiile de validitate, trebuie facute precizari privind capacitatea si precizari privind obiectul contractului de locatiune.

i. Cu privire la capacitate

In principiu, contractul de locatiune este un act de administrare.Prin exceptie, atunci cand locatiunea depaseste o durata de 5 ani, se considera ca aceasta reprezinta un

act de dispozitie. Prin urmare, daca o persoana lipsita de capacitatea de a incheia singura acte de dispozitie

3

incheie un contract de locatiune pentru o durata mai mare de 5 ani, acel contract va fi lovit de nulitate relativa partiala cu privire la durata care depaseste 5 ani si, la cererea celui ocrotit, va putea fi redus, in urma declararii acestei nulitati, la durata de 5 ani.

Tot in legatura cu capacitatea de a contracta, trebuie precizat ca incapacitatile prevazute in materie de vanzare si de cumpaare de Noul Cod civil se aplica in mod corespunzator si contractului de locatiune . Este vorba despre incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase si incapacitatile de a vinde si de a cumpara ale reprezentantilor si ale administratorilor bunurilor altora.

In consecinta, spre exemplu, va fi nul absolut un contract prin care un judecator inchiriaza un imobil litigios daca litigiul este de competenta instantei la care functioneaza judecatorul.

In contextul validitatii contractului si discutandu-se fie despre capacitate, fie despre obiect, doctrina mai discuta un aspect legat de obiectul contractului de locatiune. Se afirma frecvent ca spre a da un bun in locatiune, locatorul trebuie sa aiba el insusi dreptul de a folosi bunul.

In consecinta, vor putea da bunul in locatiune proprietarul bunului, uzufructuarul, locatarul (locatarul poate fi locator pentru altul in cazul contractului de sublocatiune). Daca dreptul de a folosi bunul este strict personal, atunci bunul in cauza nu va putea fi dat in locatiune de catre titularul dreptului. Spre exemplu, titularul dreptului de uz sau de abitatie, locatarul unui bun mobil, comodatarul nu vor putea instraina folosinta bunului asupra caruia poarta drepturile lor.

Totusi, aceasta regula nu tine de validitatea contractului, ci de eficacitatea sa, mai precis de aptitudinea locatorului de a-si executa obligatia asumata prin contractul de locatiune de a asigura locatarului folosinta bunului. Daca locatorul nu are un drept de a folosi bunul de care sa poata dispune in favoarea unei alte persoane, atunci el nu-si va putea executa obligatia de a-i asigura locatarului folosinta acelui bun si va raspunde contractual fata de locatar pentru aceasta. Din acest mecanism rezulta ca locatiunea este valabila ( ! ), doar ca locatorul nu executa prestatia la care s-a angajat.

Uneori, pentru ca locatorul sa poata asigura folosinta bunului in mod efectiv, este necesar ca acesta sa poata opune contractul de locatiune unei alte persoane. Spre exemplu, uzufructuarul care incheie un contract de locatiune isi poate executa obligatia de a asigura folosinta lucrului ce face obiectul uzufructului, insa daca durata contractului de locatiune depaseste durata uzufructului, pentru ca uzufructuarul sau mostenitorul sau sa poata continua executarea obligatiei, trebuie ca locatiunea sa fie opozabila nudului proprietar.

La fel, coproprietarul care incheie un contract de locatiune asupra bunului comun poate asigura locatarului folosinta acelui bun numai daca locatiunea este opozabila si celorlalti coproprietari. In fine, daca bunul a facut deja obiectul unei locatiuni, titularul dreptului de a folosi bunul poate sa-si execute obligatiile asumate printr-o a doua locatiune numai daca aceasta este opozabila primului locatar.

In legatura cu aceste trei ipoteze (uzufructul, coproprietatea, o a doua locatiune), acestea fac obiectul unor dispozitii speciale, dupa cum urmeaza:

I. Contractul de locatiune incheiat de uzufructuar

Potrivit art. 715 NCC, uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct. Cata vreme uzufructul este pe un termen determinat, locatiunile incheiate de uzufructuar nu pot avea o durata mai mare decat acest termen, iar in caz contrar sunt inopozabile nudului proprietar.

In schimb, daca uzufructul inceteaza prin decesul uzufructuarului sau prin incetarea existentei lui juridice, atunci, in anumite conditii, locatiunile incheiate de uzufructuar pot fi opozabile nudului proprietar si dupa stingerea uzufructului.

Astfel, locatiunile imobiliare care au fost notate in cartea funciara sunt opozabile nudului proprietar pe toata durata lor, dar nu mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.

4

Este posibil ca inainte ca durata locatiunii privind bunul dat in uzufruct sa expire, uzufructuarul sa incheie cu locatarul o conventie privind reinnoirea acelei locatiuni. Daca este notata in cartea funciara, si acesta conventie este opozabila nudului proprietar, daca uzufructul se stinge prin deces sau prin incetarea existentei juridice a uzufructuarului si chiar daca aceasta stingere a survenit inainte ca intelegerea de reinnoire sa fi devenit aplicabila.

Durata opozabilitatii acestei conventii de reinnoire este totusi mai scurta, in sensul ca ea este de 1 an pentru bunuri arendate si de 6 luni pentru alte imobile date in locatiune si, in plus, conventia de reinnoire nu poate sa produca efecte fata de nudul proprietar pentru mai mult de 3 ani de la stingerea uzufructului.

Spre exemplu, A are constituit un uzufruct viager cu privire la un imobil. A incheie cu B o locatiune pe 3 ani in cursul uzufructului viager (la momentul T0). Acest contract se noteaza in cartea funciara.

Dupa 1 an de la incheierea locatiunii (la momentul T1), A mai este inca in viata, astfel incat A si B se reinteleg sa reinnoiasca contractul de locatiune pe 10 ani dupa expirarea primei conventii (a celor 3 ani).

Discutam despre doua ipoteze, in functie de momentul mortii lui A:

1) daca A, locatorul, moare dupa ce deja se aplica conventia de reinnoire;Spre exemplu, A moare la 3 ani dupa T1 – conventia de reinnoire intra in vigoare la 2 ani dupa T1. In

concluzie, contractul de locatiune va mai dura 3 ani de la stingerea uzufructului.Cu alte cuvinte, daca A moare dupa 4 ani de la locatiunea initiala (la 4 ani dupa momentul T0), a doua

locatiune mai este opozabila inca 3 ani nudului proprietar, devenit proprietar cu prerogative depline dupa moartea lui A.

2) daca A, locatorul, moare dupa 2 ani de la incheierea primei locatiuni (dupa 2 ani de la momentul T0), dar inainte de intrarea in vigoare a conventiei de reinnoire;

Conventia este opozabila nudului proprietar doar pentru maxim 6 luni. In concluzie, va fi opozabila pentru 6 luni de la momentul cand devine aplicabila. In speta, va mai continua 1 an primul contract de locatiune si, dupa expirarea sa, pentru cel mult 6 luni ii va fi opozabila conventia de reinnoire nudului proprietar.

II. Contractul de locatiune incheiat de coproprietar

Potrivit art. 641 NCC, bunul comun poate fi dat in locatiune cu acordul majoritatii coproprietarilor, pentru o perioada de cel mult 3 ani. Daca locatiunea este mai lunga de 3 ani, atunci incheierea ei necesita aplicarea regulii unanimitatii.

Sanctiunea incalcarii regulii majoritatii pentru locatiuniile sub 3 ani pentru sau regulii unanimitatii pentru locatiunile mai lungi este inopozabilitatea contractului de locatiune fata de coproprietarii care nu au consimtit la incheierea contractului de locatiune.

Daca, spre exemplu, coproprietarii avand majoritatea cotelor-parti decid sa incheie un contract de locatiune privind bunul comun, pentru o durata de 6 ani, contractul in cauza va fi opozabil coproprietarilor care nu au consimtit la el pentru 3 ani, urmand ca la expirarea acestei perioade, respectivii coproprietari sa fie indreptatiti sa solicite evacuarea locatarului.

Mai mult, daca un coproprietar care nu detine majoritatea cotelor-parti din bunul comun da in locatiune acest bun, indiferent de durata, oricare dintre ceilalti coproprietari poate cere evacuarea chiriasului, urmand ca locatorul sa raspunda fata de acest chirias pentru neasigurarea folosintei bunului dat in locatiune.

III. Ipoteza celei de-a doua locatiuni

5

Discutam despre ipoteza in care, dupa ce s-a incheiat un contract de locatiune in legatura cu un bun, acelasi locator incheie un al doilea contract de locatiune cu privire la acelasi bun, perioada celei de-a doua locatiuni suprapunandu-se partial cu perioada primei.

In aceasta ipoteza, art. 1782 NCC ofera o ordine de preferinta a locatarilor, stabilita in functie de criterii diferite, dupa natura bunului dat in locatiune:

daca bunul dat in locatiune este un bun imobil inscris in cartea funciara, folosinta va fi asigurata locatarului care si-a notat mai intai dreptul;

daca bunul dat in locatiune este un bun mobil supus unor formalitati de publicitate, atunci folosinta va fi asigurata locatarului care a indeplinit primul aceasta formalitate.

In cazul oricaror altor bunuri, folosinta se va asigura locatarului care a intrat primul cu buna-credinta in detentia bunului dat in locatiune.

Desi face trimitere la art. 1275, care se refera la bunuri imobile, art. 1782, lit. c NCC (pe care l-am prezentat) se aplica potrivit literei sale, inclusiv imobilelor neinscrise in cartea funciara, aceasta indiferent de data certa a contractului de locatiune cu privire la aceste imobile.

Efectele contractului de locatiune

Efectul specific al contractului de locatiune, asa cum rezulta si din definitie, este obligatia locatorului de a asigura locatarului folosinta lucrului dat in locatiune.

Aceasta obligatie este corelativa unui drept de creanta, ceea ce diferentiaza in mod esential contractul de locatiune de contractul de uzufruct. In timp ce uzufructuarul, ca titular al unui drept real, exercita prerogativele acestui drept direct asupra bunului, fara a avea nevoie de concursul nudului proprietar, locatarul isi poate exercita dreptul numai prin intermediul unei conduite determinate a locatorului.

Numai in aparenta (generata de detentia precara a locatarului) locatarul isi exercita dreptul direct asupra bunului. Din punct de vedere tehnic, aceasta detentie precara este legitima si posibila numai prin executarea de catre locatorul debitor a obligatiei sale de a-i asigura locatarului creditor folosinta ce implica si aceasta detentie.

OBLIGATIILE LOCATORULUI

Executarea acestei obligatii se face prin prestatii pozitive de “a face” ale locatorului. Prin obligatia de a asigura folosinta lucrului, decurg toate obligatiile locatorului si anume:

I. Obligatia de a preda bunul dat in locatiune;II. Obligatia de a mentine bunul intr-o stare adecvata intrebuintarii sale;III. Obligatia de a garanta impotriva viciilor ascunse ale bunului;IV. Obligatia de a garanta contra evictiunii ce l-ar tulbura pe locatar in folosinta bunului.

I. Obligatia locatorului de a preda bunul dat in locatiune

In ceea ce priveste aceasta obligatie, potrivit art. 1787 NCC, locatorul este obligat sa predea bunul cu toate accesoriile sale, in stare corespunzatoare utilizarii acestuia.

Dupa cum se vede din acest text, spre deosebire de vanzator, care trebuie sa predea bunul in starea in care se gaseste la data incheierii contractului, locatorul este obligat sa il predea in starea necesara pentru a putea fi folosit.

6

Prin urmare, daca la data incheierii contractului bunul se afla in stare improprie intrebuintarii, prin incheierea contractului locatorul este presupus a-si asuma obligatia de a aduce bunul in stare de intrebuintare, de a-l repara si, daca este cazul, de a-l imbunatati in acest sens.

Daca, dimpotriva, la data incheierii contractului, bunul se prezenta intr-o stare peste medie, superioara standardului comun al intrebuintarii sale, atunci locatorul nu poate diminua aceasta calitate, ci, dimpotriva, este obligat sa conserve bunul la aceasta calitate atat pana la predare, cat si pe parcursul folosintei bunului de catre locatar.

La fel ca si in cazul vanzarii, locatarul care primeste un bun impropriu intrebuintarii sau aflat intr-o stare inferioara celei de la data contractarii trebuie sa-i comunice locatorului viciile constatate, in termenul rezonabil stabilit in functie de imprejurarile predarii si natura bunului. In absenta unei asemenea comunicari, se considera ca bunul nu prezenta vicii aparente la data predarii si ca, cel putin in aparenta, el a fost predat intr-o stare adecvata intrebuintarii sale.

II. Obligatia locatorului de a mentine bunul in stare de folosinta

Pentru aceasta, in principiu, locatorul trebuie sa repare bunul de cate ori este necesar.

Prin exceptie, reparatiile mici de simpla intretinere (varuiala, schimbatul unui surub la robinet etc.) sunt in sarcina locatarului (art. 1802 NCC).

In principiu, locatarul il poate notifica pe locator de cate ori se iveste nevoia unei reparatii. Daca reparatia este urgenta, in sensul ca intarzierea ei ar conduce la accentuarea deteriorarii bunului, locatarul este chiar obligat sa il instiinteze pe locator cu privire la necesitatea reparatiilor.

Odata ce a fost instiintat in legatura cu necesitatea reparatiilor, locatorul este obligat sa treaca la efectuarea lor, cu incomodarea minim posibila a folosintei bunului de catre locatar. Daca efectuarea reparatiei nu este posibila fara incomodarea folosintei locatarului, atunci ea presupune un acord al locatarului pentru aceasta efectuare.

Prin exceptie, daca reparatia este urgenta, in sensul ca nu poate fi amanata pana la sfarsitul locatiunii sau ar amanarea ar expune bunul pericolului de a fi distrus, atunci locatorul poate efectua reparatiile si fara acordul locatarului, acesta din urma fiind tinut, in principiu, sa suporte restrangerea folosintei bunului cauzata de reparatii, fara a pretinde nicio reparatie patrimoniala pentru aceasta.

Prin exceptie de la exceptie, totusi, daca durata reparatiilor depaseste 10 zile, pretul locatiunii (chiria) va fi scazut proportional cu impiedicarea folosintei si cu durata impiedicarii. Mai mult, daca reparatiile sunt de asa natura incat in timpul folosintei lor bunul nu poate fi deloc folosit in scopul convenit initial, atunci locatarul poate rezilia contractul, potrivit art. 1803, alin. 3 NCC.

Totusi, textul trebuie interpretat astfel incat locatarul sa nu abuzeze de dreptul la reziliere. O impiedicare a folosintei chiar totala nu va justifica rezilierea daca este de foarte scurta durata.

Spre exemplu, o bicicleta este inchiriata pentru 2 luni. In schimbul folosintei bicicletei, B datoreaza o chirie de 100 de lei/luna. B merge cu bicicleta noaptea si i se rupe lantul – bunul necesita reparatii. Fara lant, bicicleta nu poate fi utilizata in scopul convenit la incheierea contractului. In consecinta, B ii solicita lui A repararea lantului. A o duce la un atelier si il lipseste pe B de bicicleta pentru jumatate de ora. Asadar, discutam despre o imposibilitate totala de a folosi bunul, imposibilitate cauzata de reparatie.

Totusi, raportat la cele 2 luni si la promptitudinea cu care locatorul a raspuns cerintei lui B, atunci nu poate fi incidenta rezilierea contractului, datoritat imposibilitatii scurte a folosirii bunului, chiar daca aceasta este totala.

In cazul in care locatorul incunostiintat in legatura cu necesitatea reparatiilor nu procedeaza la efectuarea acestora, reparatiile pot fi facute de catre locatar. In acest caz, potrivit art. 1788, alin. 3 NCC, locatorul este

7

dator sa plateasca locatarului cheltuielile pe care acesta le-a avansat pentru reparatii cu dobanzi din ziua efectuarii lor.

Pot exista si cazuri de urgenta care nu permit nici macar notificarea prealabila a locatorului (spre exemplu, accidentul cu bicicleta a avut loc pe Transfagarasan in timpul noptii si un trecator i-a vandut un lant, iar pe Transfagarasan nu era semnal la telefon).

In aceste situatii, reparatiile pot fi efectuate de catre locatar si fara notificarea prealabila a locatorului, iar locatorul va datora si in acest caz rambursarea cheltuielilor avansate de locatar, insa dobanzile la sumele astfel cheltuite nu vor curge de la data efectuarii cheltuielilor, ci de la data la care locatorul a fost instiintat cu privire la efectuarea cheltuielilor.

III. Obligatia locatorului de a garanta impotriva viciilor ascunse ale bunului dat in locatiune

Potrivit art. 1790, alin. 1 NCC, locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si indiferent daca ele existau inainte de incheierea contractului si de predare sau au aparut pe parcursul executarii contractului.

Acelasi regim se aplica si daca partile au convenit in mod expres ca bunul sa aiba anumite calitati, iar aceste calitati dispar in timpul locatiunii.

Totusi, ca si in cazul vanzarii, si aceste vicii trebuie sa fie ascunse, in sensul ca nu au fost comunicate locatarului la data incheierii contractului si, chiar daca au fost comunicate, ca locatarul le putea observa cu ocazia predarii si nu le-a reclamat.

Din acest mecanism legal rezulta ca simpla cunoastere a viciilor lucrului la data incheierii contractului nu il lipseste pe locatar de posibilitatea de a pretinde reparatii lato sensu in legatura cu viciile existente la acea data.

Trebuie, in plus, ca primind bunul, locatarul sa nu reclame viciile in cauza. Numai daca el nu le reclama locatarul va fi decazut din dreptul de a se plange de acestea. Explicatia acestei solutii rezida in faptul ca desi constata ca bunul prezinta vicii la data incheierii contractului si accepta sa contracteze in aceste conditii, consimtamantul sau nu va fi intepretat in sensul ca a acceptat limitarea folosintei ce decurge din viciile pe care le-a constatat, ci va fi interpretat in sensul ca locatarul se astepta ca locatorul sa inlature viciile constatate pana la predare, astfel incat bunul sa fie predat in stare adecvata intrebuintarii potrivit scopului convenit.

Numai daca vanzatorul nu si-a executat aceasta obligatie si a predat bunul cu aceleasi vicii, iar locatarul nu a obiectat fata de aceasta predare, numai atunci se considera ca el a acceptat limitarile folosintei bunului ce decurg din viciile in cauza. In consecinta, nu poate pretinde remedierea acestor vicii.

Chiar si de la aceasta ultima regula exista o exceptie, care priveste acele vicii aparente care prejudiciaza viata, sanatatea sau integritatea corporala a locatarului. Pentru ca viciile aparente in cauza sa antreneze consecinte juridice directe, este nevoie ca prejudiciul sa fie efectiv, caz in care locatarul va putea pretinde locatorului despagubiri pentru acel prejudiciu.

Totusi, spre a evita plata acestor despagubiri, locatorul poate fi determinat ca inainte de producerea prejudiciului sa il previna, inlaturand viciile aparente in cauza.

Spre exemplu, la inchirierea unei camere, in momentul in care locatarul intra in aceasta, observa o crapatura mare in tavan. Nu se comunica nimic locatorului. Crapatura este aparenta, exista la data predarii, nu s-a comunicat nimic despre ea, deci locatarul a decazut din dreptul de a se prevala de viciu.

Totusi, cata vreme crapatura ramane in acel stadiu, nu se poate realiza nimic juridic. Insa, daca din cauza crapaturii, tavanul va cadea in capul locatarului, provocandu-i o rana, pentru acea rana se pot cere despagubiri de la locator, dincolo de lipsa protestului locatarului, ce a atras decaderea sa din prevalarea de viciu.

Consecinta sociologica: proprietarul stie ca acea crapatura poate sa genereze un prejudiciu al vietii, sanatatii sau integrtiatii corporale a locatarului.

8

Temeiul juridic: corpul omenesc este in afara comertului. In concluzie, orice manifestare de vointa a oricarui subiect de drept nu va putea fi interpretata ca si generand consecinte asupra vietii, sanatatii, integritatii corporale (asupra corpului uman).

Aceste manifestari de vointa produc doar consecinte patrimoniale.

Efectele garantiei contra viciilor ascunse

In ceea ce priveste efectele garantiei contra viciilor, locatorul este obligat sa inlature viciile in cel mai scurt termen dupa sesizarea lor de catre locatar.

Daca nu procedeaza imediat in acest sens, locatarul are dreptul sa pretinda o reducere a chiriei proportionala cu impiedicarea folosintei ce decurge din viciul semnalat. Daca impiedicarea folosintei este atat de importanta incat, cunoscand-o, locatarul nu ar mai fi incheiat contractul de locatiune, atunci locatarul are dreptul sa rezilieze contractul, fie prin declaratie unilaterala, fie pe cale judiciara (art. 1791 NCC).

Toate aceste remedii pot fi cumulate cu daune-interese pentru prejudiciul suferit de locatar din cauza viciilor.

Aceste daune sunt datorate numai daca la data incheierii contractului de locatiune locatorul le-a cunoscut sau, potrivit imprejurarilor, trebuia sa le cunoasca. Din structura art. 1791, alin. 2 NCC, rezulta ca sarcina probei necunoasterii viciilor si respectiv lipsei unei datorii de a le cunoaste ii revine locatorului, astfel incat, pana la proba contrara, locatorul va fi dator sa plateasca despagubiri pentru prejudiciul cauzat de orice viciu ascuns.

Spre exemplu, o ipoteza in care locatorul este dator sa cunoasca viciul, dar nu l-a cunoscut ar putea fi urmatoarea: in tavanul camerei inchiriate este o grinda rupta, iar locatorul este constructorul casei.

IV. Obligatia locatorului de a garanta contra evictiunii

i. Garantia contra evictiunii provenind din fapta proprie

In legatura cu aceasta obligatie, in temeiul art. 1789 NCC, locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.

De la aceasta regula exista doua exceptii si anume:

atunci cand reparatiile sunt urgente, locatorul le poate efectua chiar si fara acordul locatarului si chiar daca ii tulbura astfel folosinta, cu consecintele deja mentionate;

a doua ipoteza este prevazuta de art. 1804 NCC si consta in dreptul pe care il are locatorul de a examina periodic bunul pentru a verifica executarea de catre locatar a obligatiilor sale privind detinerea bunului respectiv, precum si pentru a incheia, daca este cazul, fie contracte de vanzare cu privire la acel bun, fie noi contracte de locatiune, cu terti carora le prilejuieste accesul la bun. Insa, locatorul nu trebuie sa stanjeneasca in mod nejustificat folosinta locatarului.

Spre exemplu, in cazul unei garsoniere data in locatiune pe 1 an, cu o luna inainte de implinirea unui 1 an, se poate tulbura locatarul prin aducerea unui eventual chirias (sa vizioneze garsoniera), in scopul incheierii unei locatiuni, dupa ce pleaca primul chirias.

Aceasta tulburare este permisa expres prin lege. Prin exercitarea acestui drept de vizitare, locatorul nu trebuie sa stanjeneasca in mod nejustificat folosinta locatarului. Nejustificarea poate sa provina fie din modul de exercitare a dreptului de vizitare, fie din frecventa de exercitare a dreptului de vizitare. Spre exemplu, posibilul nou locatar viziteaza noaptea la ora 3.

9

Curs 12 Dinca – 12.12.2012

ii. Garantia contra evictiunii provenind din fapta unui tert

De regula, daca tertul se limiteaza la a tulbura in fapt folosinta bunului de catre locatar, locatarul are la dispozitie mijloacele juridice de a inlatura singur aceste tulburari, fara concursul locatorului. Daca, spre exemplu, tertul stapaneste bunul, indepartandu-l in felul acesta pe locatar, cel din urma are la dispozitie actiunea posesorie, pe care si detentorul precar (locatarul) o poate introduce impotriva celor care tulbura detentia sa (art. 949, alin. 2 NCC).

De asemenea, daca tertul savarseste un delict prin care limiteaza folosinta bunului de catre locatar, acesta poate introduce impotriva tertului actiunea in raspundere delictuala, care sa-i permita repararea prejudiciului cauzat prin acel delict.

Participarea locatorului la aceste actiuni nu este utila (nu este necesara) si din acest motiv se aplica regula conform careia locatorul nu garanteaza impotriva simplelor tulburari de fapt cauzate de terti exercitiului drepturilor locatarului.

In schimb, locatorul garanteaza impotriva tulburarilor de drept provenind din actiunea tertilor – impotriva acelor tulburari despre care tertii tulburatori pretind ca s-ar intemeia pe drepturi ale lor sau pe limite ale dreptului de a folosi bunul, opozabile locatarului.

In cazul in care se manifesta asemenea tulburari, in principiu, locatarul care le resimte trebuie sa-l informeze de indata pe locator. In cazul in care locatarul nu-si executa aceasta obligatie si prin actiunea sa tertul reuseste sa limiteze nu numai drepturile locatarului, dar si pe acelea ale locatorului in legatura cu bunul dat in locatiune, locatarul este dator sa repare prejudiciul cauzat locatorului prin necomunicarea tulburarii.

Locatarul nu va fi tinut la despagubiri, daca dovedeste ca si daca ar fi cunoscut tulburarea, locatorul nu ar fi putut respinge pretentiile tertului (art. 1795, alin. 2 NCC).

Daca pretentiile tertului se manifesta printr-o actiune in justitie introdusa impotriva locatarului, asa cum este cel mai adesea cazul tulburarilor de drept, atunci locatarul il poate chema in proces pe locator, fie printr-o cerere de chemare in garantie, fie printr-o cerere de aratare a titularului dreptului (institutia interventiei fortate din Noul Cod de procedura civila).

Printr-o cerere de aratare a titularui dreptului, locatarul impotriva caruia tertului a introdus actiunea poate sa solicite ca judecata sa se desfasoare in contradictoriu cu locatorul, intrucat detentia exercitata de catre locatar nu este decat exercitarea prin altul a drepturilor locatorului, care este adevaratul titular al dreptului care se afla in contradictie cu dreptul invocat de terti.

In acest proces, locatorul este dator sa-l apere pe locatar impotriva tulburarii. In cazul in care fie pentru ca nu a fost chemat in proces, fie pentru ca desi a fost chemat nu a reusit sa inlature pretentiile tertului, actiunea acestuia din urma este admisa, iar folosinta bunului de catre locatar este limitata ori impiedicata, ca efect al admiterii acestei actiuni, locatarul are in principiu posibilitatea de a actiona impotriva locatorului pentru remedierea limitarii sau impiedicarii dreptului sau. Totusi, atunci cand locatorul nu a fost chemat in proces, el ii poate opune locatarului exceptia procesului rau condus (exceptio mali processus), dovedind ca daca ar fi fost chemat in proces l-ar fi putut apara in mod eficient pe locatar si apararea in cauza ar fi condus la respingerea pretentiilor tertului.

In principiu, daca folosinta de catre locatar a bunului dat in locatiune este limitata sau impiedicata, locatarul va avea dreptul la o reducere proportionala a chiriei, proportia stabilindu-se fata de partea din folosinta de care nu a beneficiat. Daca impiedicarea folosintei este atat de importanta incat cunoscand-o la incheierea contractului, locatarul nu ar mai fi contractat, atunci el poate obtine rezilierea contractului, prin declaratie unilaterala de reziliere sau prin intermediul rezilierii judiciare.

De regula, locatarul poate cere si despagubiri pentru prejudicile cauzate prin limitarea sau impiedicarea folosintei bunului dat in locatiune, dar acest drept nu ii este recunoscut decat daca la data incheierii contractului nu a cunoscut cauza evictiunii.

In caz contrar, se presupune ca el si-a asumat riscul de a fi prejudiciat prin limitarea sau impiedicarea folosintei bunului luat in locatiune (art. 1794, alin. 3 NCC).

10

OBLIGATIILE LOCATARULUI

I. Obligatia locatarului de a plati chiria

Principala obligatie a locatarului este aceea de a plati chiria. Daca partile nu au prevazut altceva, chiria se plateste in avans fata de perioada de folosinta a bunului pentru care se plateste.

De la aceasta regula se poate deroga fie prin vointa partilor exprimata in contract, fie pe temeiul uzantelor aplicabile tinand cont de locul incheierii contractului, locul situarii bunului sau activitatea care prilejuieste folosinta sa.

In absenta derogarilor, plata in avans a chiriei se face conform urmatoarelor reguli:

in cazul in care durata contractului de locatiune este mai mica de o luna, chiria se plateste integral, in avans, inainte de predarea lucrului. Spre exemplu, locatorul poate invoca exceptia de neexecutare daca nu i-a fost platita chiria;

in cazul in care durata contractului de locatiune este cuprinsa intre o luna si un an, chiria se datoreaza in prima zi lucratoare a fiecarei luni;

in cazul in care durata contractului de locatiune este mai mare de un an, atunci chiria se datoreaza in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru.

In ceea ce priveste dovada platii chiriei, aceasta este supusa este supusa dreptului comun privind chitanta liberatorie. In plus, potrivit art. 1502 NCC, care se refera la toate contractele cu executare succesiva, in cazul in care s-a dat chitanta pentru plata chiriei corespunzatoare unei anumite perioade, fara a se prevedea nicio rezerva cu privire la chirii anterioare datorate, se va presupune relativ ca acele chirii pentru perioade anterioare au fost platite.

In legatura cu obligatia de a plati chiria este de mentionat si ca, prin derogare de la dreptul comun, aceasta obligatie are caracter executoriu in cazul in care contractul de locatiune a fost incheiat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata inregistrat la organele fiscale (art. 1798 NCC).

II. Obligatia locatarului de a folosi bunul cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei

Aceasta obligatie descrisa general in acesti termeni poate sa fie impartita in mai multe componente:

a. Mai intai, este de observat ca locatarul nu este obligat sa foloseasca bunul, ci numai in cazul in care il foloseste, ceea ce pentru el este un drept, atunci este obligat sa exercite acest drept ca un bun proprietar, cu diligenta si prudenta pe care bunul proprietar ar manifesta-o fata de bunurile proprii. Din aceasta regula rezulta ca locatarul trebuie sa conserve bunul si sa il fereasca de orice deteriorare.

b. A doua componenta o reprezinta obligatia de a nu modifica forma bunului. Locatarul nu are dreptul sa dispuna material de bun. De aceea, el trebuie sa pastreze bunul in forma in care l-a primit. Fara acordul locatorului, locatarul nu poate nici macar sa aduca imbunatatiri bunului luat in locatiune.

Dupa cum a primit sau nu acordul locatorului, imbunatatirile aduse de locatar pe parcursul locatiunii au doua regimuri juridice distincte:

i. daca imbunatatirile au fost efectuate cu acordul locatorului, atunci locatorul nu are dreptul sa pretinda ridicarea lor la data incetarii contractului de locatiune. Dimpotriva, la acea data, locatarul are dreptul

11

de a fi despagubit pentru pierderile pe care i le-a cauzat executarea imbunatatirilor, indiferent daca acestea sunt lucrari adaugate sau autonome.

Formularea textului – “despagubiri” – sugereaza ca locatarul nu are dreptul la restituirea tuturor cheltuielilor pe care le-a facut, ci numai la restituirea acelor cheltuieli care nu sunt compensate prin sporul de valoare de care a beneficiat folosind bunul in cursul contractului, dupa efectuarea lucrarilor. In orice caz, acest drept la despagubiri este garantat cu un drept de retentie asupra bunului care a facut obiectul lucrarilor.

ii. daca imbunatatirile s-au efectuat fara acordul locatorului, atunci locatorul are dreptul sa pretinda inlaturarea lucrarilor, inainte de restituirea bunului la incetarea contractului de locatiune. De asemenea, chiar daca pastreaza lucrarile, locatarul nu are dreptul sa-i pretinda locatorului plata vreunei despagubiri, deci nu are niciun drept de retentie asupra bunului.

Dimpotriva, locatorul poate cere despagubiri pentru prejudiciile pe care i le-a adus efectuarea fara consimtamantul sau a unor lucrari adaugate sau autonome de modificare a formei bunului dat in locatiune. Nu au regimul juridic al imbunatatirilor reparatiile pe care locatarul este indreptatit sa le faca, potrivit regulilor: reparatiile locative de simpla intretinere, precum si reparatiile urgente pe care locatorul a refuzat sa le execute el insusi.

c. A treia componenta o reprezinta obligatia de a nu schimba destinatia bunului, stabilita prin contractul de locatiune.

In cursul examinarii regimului juridic al locatiunii, folosirea bunului potrivit destinatiei a fost discutata de mai multe ori:

bunul trebuie predat in stare de functionare potrivit destinatiei; necesitatea de reparare se raporteaza la starea de functionare potrivit destinatiei; in cadrul obligatiei discutate in aceasta sectiune, bunul trebuie folosit potrivit destinatiei.

Intotdeaunaa, bunul nu este dat in locatiune pentru orice folosinta, ci pentru acea folosinta considerata convenita de parti. Folosirea bunului potrivit destinatiei este de esenta contractului de locatiune.

Destinatia poate fi stabilita in mod expres in contract, iar in lipsa, art. 1799 NCC stabileste un sistem de prezumtii. Destinatia poate fi dedusa din imprejurari cum ar fi:

natura bunului; destinatia sa anterioara; destinatia potrivit careia locatorul foloseste in mod curent bunul.

Spre exemplu, se ridica un bloc, iar in cadrul autorizatiei de constructie este mentionat: cladire de birouri sau bloc de locuinte. Dupa ce se ridica blocul, proprietarul sau inchiriaza un apartament, faara ca in contract sa se precieze la ce va fi folosit acel apartament. In cazul acesta, natura bunului este aceea precizata in autorizatia de constructie. Din natura sa (cladire de birouri / bloc de locuinte) se poate deduce ce folosinta au convenit partile la momentul inchirierii apartamentului. Aceasta folosinta i se impune locatarului.

Spre exemplu, se ridica o casa. Din natura bunului sau din destinatia anterioara nu se poate deduce la ce se foloseste bunul. Astfel, se utilizeaza a treia imprejurare: cum foloseste locatorul in mod concret bunul. Din modul in care incepe folosinta bunului se poate deduce in anumite situatii cum s-au inteles partile ca bunul sa fie folosit.

Toate aceste prezumtii sunt relative si ele se interpreteaza coroborat si este posibil ca destinatia sa fie desoperita prin aplicarea mai multor criterii prevazute de art. 1799 NCC.

III. Obligatia locatarului de a restitui bunul la incetarea contractului

Bunul trebuie restituit imediat ce contractul de locatiune inceteaza, indiferent de modul de incetare.

In principiu, locatarul trebuie sa restituie bunul in starea in care l-a primit, tinandu-se insa sema de:

12

vechimea bunului; uzura care rezulta in mod obisnuit din folosinta lui normala, potrivit destinatiei convenite.

Daca bunul este deteriorat in raport cu starea in care a fost primit, atunci locatarul datoreaza despagubiri locatorului daca nu dovedeste ca deteriorarea a fost cauzata de un caz fortuit. Deteriorarea cauzata de incendiu nu este presupusa a fi cauzata de un caz fortuit si locatarului ii revine sarcina de a dovedi ca incendiul nu a survenit din culpa sa.

Locatarul raspunde ca pentru propria sa fapta de deteriorarea cauzata de persoanele carora le-a prilejuit, permis sau asigurat contactul cu bunul, indiferent daca acest contact s-a facut pe temeiul unui alt contract sau pe temeiul unei simple tolerante din partea locatarului (spre exemplu, un piroman vine in vizita la locatar; piromanul da foc locuintei locatarului; locatarul va raspunde pentru fapta piromanului ca pt fapta proprie).

Toate precizarile facute la deterioare se aplica si distrugerii bunului, cu consecinta ca in acest caz, obligatia de restituire a locatarului se va executa integral, prin echivalent, locatarul fiind tinut sa-i plateasca locatorului valoarea bunului dat in locatiune.

Dupa ce a fost pus in intarziere pentru restituire, locatarul suporta si riscul pierii sau deteriorarii fortuite a bunului dat in locatiune.

Obligatia de restituire este executorie atunci cand contractul de locatiune s-a incheiat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata inregistrat la organele fiscale, cu conditia ca locatiunea sa inceteze fie prin ajungerea la termen in cazul locatiunii pe durata determinata, fie prin expirarea termenului de preaviz, in cazul locatiunii pe durata nedeterminata.

In celelalte cazuri, obligatia de restituire nu este executorie, astfel incat executarea sa silita nu poate fi dispusa decat pe temeiul unei hotarari judecatoresti pronuntate in urma unui proces.

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

In mod traditional, aceste doua institutii se trateaza in aceeasi sectiune. La fel procedeaza si Noul Cod civil in art. 1805-1808 NCC.

In realitate, cele doua institutii trebuie tratate distinct, intrucat au natura juridica radical diferita:

cesiunea contractului de locatiune este o specie a cesiunii de contract consimtita de un locatar cedent catre un cesionar, care preia pozitia locatarului din contractul cedat;

sublocatiunea este un contract de locatiune in care locatarul initial figureaza ca locator.

???Din punct de vedere grafic, cele doua sublocatiunea 3 personaje de sus in jos; cesiunea de contract: 3 personaje, 2 sus si unul sub primul (locatorul cedat)????

Raporturile intre cele doua modalitati de transfer al folosintei bunului

In principiu, se considera ca cesiunea locatiunii este mai energica decat sublocatiunea, in sensul ca ea, de regula, conduce la inlocuirea locatarului, pe cand sublocatiunea, de regula, nu se soldeaza cu iesirea locatarului din contractul initial, ci cu incheierea unui nou contract care, de regula, nu genereaza raporturi juridice intre sublocatar si locatorul initial.

De aceea, daca prin locatiunea initiala s-a interzis sublocatiunea, se deduce a fortiori ca a fost interzisa si cesiunea locatiunii.

13

Dimpotriva, daca prin locatiunea initiala s-a interzis doar cesiunea locatiunii, atunci nu se va presupune ca s-a interzis si sublocatiunea.

Daca s-a interzis cesiunea locatiunii, interdictia vizeaza atat cesiunea totala, cat si cesiunea partiala. La fel, daca s-a interzis sublocatiunea, interdictia vizeaza atat sublocatiunea totala, cat si sublocatiunea partiala.

Ca regula, in absenta unei interdictii exprese in contractul partilor sau in legea speciala, se considera ca atat cesiunea contractului, cat si sublocatiunea, sunt permise.

Prin exceptie, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea locatiunii este permisa numai cu acordul locatorului. Acordul se poate da fie ad-hoc, fie prin contractul de locatiune initial. El poate sa priveasca fie un anumit contract de sublocatiune sau de cesiune, determinat prin partea cu care se incheie sau prin anumite conditii de incheiere. Tot astfel, acordul poate privi orice contract de sublocatiune sau de cesiune, fara nicio alta calificare.

Contractul de cesiune a locatiunii

Acest contract are natura juridica a unei cesiuni de contract (de locatiune), consimtita de catre locatar. In consecinta, dispozitiile speciale din materia locatiunii se vor completa cu art. 1315 si urmatoarele din Noul Cod civil referitoare la cesiunea de contract.

Potrivit contractului de cesiune a locatiunii, cesionarul preia in contractul de locatiune toate drepturile si obligatiile locatarului cedent. Acest efect poate fi opus locatorului numai de la data notificarii cesiunii locatiunii fata de acesta sau, dupa caz, de la data acceptarii cesiunii locatiunii de catre locator.

De la aceasta data, locatorul este obligat sa asigure cesionarului folosinta bunului dat in locatiune. Totusi, in ceea ce priveste obligatiile locatarului, locatorul cedat poate declara ca nu il libereaza pe locatarul initial de aceste obligatii.

Declaratia trebuie facuta cu prilejul notificarii cesiunii sau al acceptarii acesteia, in caz contrar presupunandu-se vointa locatorului cedat de a-l libera pe locatarul cedent. Daca a declarat ca nu il libereaza pe cedent, locatorul se va putea indrepta pentru executarea obligatiilor din contractul de locatiune fie impotriva cedentului, fie impotriva cesionarului, la alegerea sa.

Totusi, pentru a se putea prevala de aceasta optiune in cazul fiecarei neexecutari determinate a obligatiilor locatarului, locatorul cedat va trebui sa il notifice despre aceasta neexecutare pe locatarul cedent in termen de 15 zile de la neexecutarea reclamata.

In absenta unei asemenea notificari, chiar daca a declarat ca nu il libereaza pe cedent, locatorul cedat nu il va putea sanctiona pentru neexecutarea care nu a fost comunicata decat pe cesionar.

In orice caz, si daca a declarat ca nu il libereaza pe cedent, locatorul trebuie sa-si execute obligatiile din contractul de locatiune fata de cesionar, iar nu fata de cedent, de indata ce i-a fost notificata sau a acceptat cesiunea contractului de locatiune.

Sublocatiunea

Un asemenea contract se incheie pe premisa existentei anterioare a unui contract de locatiune cu privire la un bun. Locatarul din contractul de locatiune preexistent poate incheia la randul sau un contract de locatiune cu privire la acelasi bun, care se va numi sublocatiune, iar cocontractul sau din acest contract se va numi sublocatar.

Contractul de sublocatiune trebuie sa respecte limitele contractului de locatiune pe care se greveaza. Spre exemplu, prin contractul de sublocatiune nu se poate stabili o alta destinatie a bunului decat aceea prevazuta in contractul de locatiune. Tot astfel, contractul de sublocatiune nu se poate incheia pentru o perioada care nu este cuprinsa in durata contractului de locatiune initial etc.

14

Prin contractul de sublocatiune, in principiu, nu se creeaza raporturi juridice intre sublocatar si locatorul initial. Ca regula, locatorul are raporturi juridice are raporturi juridice numai cu locatarul initial, care la randul sau are raporturi juridice cu sublocatar. Pentru faptele sublocatarului pe care l-a introdus in contract, locatarul raspunde ca si pentru fapta sa personala fata de locator.

Totusi, prin exceptie, pentru protectia intereselor sale, locatorul initial beneficiaza de o actiune directa impotriva sublocatarului pentru toate obligatiile ce ii incumba acestuia din urma, potrivit contractului de sublocatiune; in special, locatorul poate pretinde sublocatarului sa plateasca chiria pana la concurenta sumei celei mai mici dintre urmatoarele doua sume:

suma datorata de locatar locatorului principal; suma datorata de sublocatar locatarului principal.

Plata facuta astfel de sublocatar direct locatorului principal stinge atat creanta privind chiria contractului de locatiune principal, cat si creanta privind chiria contractului de sublocatiune (o stinge doar in masura in care aceasta plata s-a facut efectiv; daca una dintre creante era mai mare, aceea va ramane in fiinta pt diferenta intre cuantumul sau anterior si cuantumul in care a fost platita).

Plata anticipata facuta de sublocatar locatarului principal nu poate fi opusa locatorului. De asemenea, locatorul poate introduce actiunea directa pentru plata chiriei chiar si atunci cand locatarul principal a cedat unui tert creanta avand ca obiect plata chiriei datorata pe temeiul contractului de sublocatiune. In concluzie, cu alte cuvinte, nimic din ceea ce s-a produs fara ca locatorul sa consimta nu ii poate sta in cale in cazul in care doreste sa primeasca obligatiile atat din contractul de locatiune, cat si din contractul de sublocatiune.

Incetarea contractului de locatiune

Noul Cod civil prevede dispozitii speciale privind urmatoarele moduri de incetare a contractului de locatiune:

a) Decesul partilor;b) Denuntarea unilaterala;c) Expirarea termenului locatiunii;d) Pieirea bunului dat in locatiune;e) Desfiintarea titlului locatorului;f) Transmiterea bunului dat in locatiune;g) Rezilierea contractului de locatiune.

a) Decesul partilor

In principiu, locatiunea nu este un contract intuitu personae , astfel incat, de regula, decesul uneia dintre parti nu conduce la incetarea contractului, ci la transferul locatiunii catre mostenitorii partii decedate, care pot prelua pozitia acestuia in contract.

Prin exceptie, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de cel mult 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si cumulativ de existenta locatiunii.

Termenul de 60 de zile este un termen de decadere pentru exercitarea unui drept potestativ al mostenitorilor locatarului.

Proba inceputului termenului ii revine partii interesate sa demonstreze expirarea lui: in principiu locatorului, care, eventual, contesta ca denuntarea s-a facut in termen. Aceasta proba se poate stabili si prin prezumtii simple, de fapt.

15

Regula este menita sa rezolve acele situatii in care bunul dat in locatiune servea unei folosinte legata de situatia personala a locatarului, situatie care nu i se aplica in mod necesar si mostenitorilor sai.

Spre exemplu, locatarul a inchiriat o casa la munte, unde s-a retras la pensie, in timp ce mostenitorii sai sunt in Bucuresti. Se pune intrebarea ce ar putea face mostenitorii ce locuiesc in alt oras si nu doresc acea casa, in legatura cu contractul de locatiune incheiat de autorul lor. Mostenitorii vor utiliza dispozitia legala: denuntarea unilaterala a contractului de locatiune.

Pe de alta parte, dupa cum rezulta din textul expres, aceasta regula nu se aplica decat contractelor cu durata determinata, pentru ca in contractele cu durata nedeterminata, atat locatarul cat si locatorul pot pune capat unilateral locatiunii, la expirarea unui termen de preaviz.

b) Denuntarea unilaterala

Se aplica in toate cazurile in care locatiunea s-a incheiat pe durata nedeterminata. In cazul locatiunilor pe durata determinata, partile au dreptul de a denunta unilateral contractul numai daca acest drept a fost stipulat in mod expres in conventia lor.

Dreptul de a denunta unilateral contractul este un drept potestativ, care poate fi exercitat atata timp cat contractul nu a incetat in alt mod.

Ca orice drept potestativ, dreptul de a denunta unilateral contractul se exercita printr-o manifestare unilaterala de vointa: prin declaratia de denuntare a partii care exercita acest drept. Aceasta declaratie de denuntare este supusa comunicarii catre cealalta parte, motiv pentru care art. 1816 NCC prevede ca aceasta se exercita prin notificarea denuntarii.

Notificarea denuntarii unilaterale nu antreneaza incetarea imediata a contractului, ci numai incetarea contractului la expirarea unui termen de preaviz, termen care curge de la data la care cealalta parte a primit notificarea.

Termenul de preaviz poate fi stabilit: de legea speciala; de uzante; in lipsa, de judecator, in cazul in care partile nu se inteleg asupra duratei sale.

Judecatorul va trebui sa determine un termen de preaviz rezonabil. Caracterul rezonabil al termenului se stabileste in functie de ratiunea reglementarii acestuia. Astfel, termenul de preaviz este menit sa permita partii care a primit notificarea de denuntare sa isi protejeze interesele pentru cazul incetarii contractului de locatiune in fiinta.

Astfel, daca locatorul a denuntat contractul, termenul de preaviz este menit sa permita locatarului sa gaseasca un alt bun de aceeasi natura pentru a-l putea folosi prin intermediul unui contract adecvat (contract de locatiune, uzufruct, contract de vanzare). De aceea, termenul de preaviz va fi mai lung sau mai scurt in functie de natura bunului.

Daca denuntarea unilaterala este decisa de catre locatar, termenul de preaviz este menit sa permita locatorului sa gaseasca o alta persoana interesata de folosinta bunului sau si sa incheie un nou contract, de regula de locatiune, cu aceasta, pentru a asigura continuitatea culegerii fructelor civile ale bunului.

c) Expirarea termenului

Contractul de locatiune pe durata deteminata inceteaza, din principiu, la expirarea acestei durate. Totusi, daca dupa expirarea duratei partile continua sa execute contractul in sensul ca locatorul continua sa asigure sau macar sa permita folosinta bunului de catre locatar, iar acesta continua sa plateasca periodic chiria, folosindu-se de bun, atunci legiuitorul interpreteaza comportamentul lor ca fiind o manifestare de vointa

16

tacita pentru incheierea unui nou contract de locatiune. Discutam in acest caz despre tacita relocatiune sau tacita reconductiune.

Contractul incheiat prin tacita relocatiune poate fi impiedicat daca inainte de expirarea primului contract una dintre parti notifica celeilalte intentia sa de a impiedica tacita relocatiune. Aceasta intentie trebuie manifestata neindoielnic oricand inainte de expirarea termenului primului contract.

Pentru manifestarea acestei intentii nu este necesara respectarea vreunui termen de preaviz, intrucat partile ar trebui sa se astepte la incetarea contractului la termenul stabilit potrivit conventiei lor initiale.

Contractul incheiat prin tacita relocatiune, daca nu a fost impiedicat in acest mod are, in principiu, acelasi continut ca si contractul de locatiune initial. Se pastreaza destinatia bunului, limitele folosintei, cuantumul chiriei si, spre deosebire de Codul civil de la 1864 ( ! ), chiar si garantiile constituite de parti in legatura cu obligatiile izvorand din contractul initial.

De la aceasta regula a identitatii intre cele doua contracte exista o singura exceptie: pe cand contractul initial era incheiat, prin ipoteza, pe durata determinata, contractul incheiat prin tacita relocatiune este pe durata nedeterminata. Astfel incat el poate inceta prin denuntare unilaterala din partea oricareia dintre parti, insa cu respectarea unui termen de preaviz (art. 1810, alin. 2 NCC)

d) Pieirea bunului dat in locatiune

In cazul in care, in cursul contractului de locatiune, bunul piere sau nu mai poate fi folosit; locatiunea inceteaza de drept.

Este de observat ca, potrivit acestei reguli, imposibilitatea totala de a folosi bunul potrivit destinatiei convenite este asimilata pieirii sale.

Totusi, in practica este de asteptat ca se va face o distinctie intre cele doua situatii: in caz de pieire a bunului, locatorul nu este obligat sa il reconstruiasca. In schimb, in caz de imposibilitate totala de a folosi bunul, locatorul ar putea fi obligat sa il repare daca in raport cu durata locatiunii, durata reparatiei ar fi relativ scurta.

Spre exemplu, A pleaca in concediu si isi lasa televizorul la B, un vecin, ca sa-l foloseasca contra chiriei de 100 lei/luna. Dupa o saptamana, televizorul se defecteaza => imposibilitatea de folosire este totala.

Daca A ar putea repara televizorul in jumatate de ora, ar trebui sa se intoarca si sa-l repare, stricandu-si concediul; asadar, B, vecinul, poate cere o chirie mai mica.

Daca A nu se va intoarce decat la sf concediului, discutam despre raspundere contractuala.

In cazul in care imposibilitatea de a folosi bunul este numai partiala, contractul nu inceteaza de drept.In schimb, locatarul are posibilitatea de a obtine o reducere a chiriei proportionala cu partea din

folosinta de care nu s-a putut bucura. Daca aceasta parte este atat de importanta incat cunoscand-o de la inceput, nu ar fi incheiat contractul, atunci locatarul poate cere rezilierea contractului.

In lipsa unei clauze compromisorii exprese, el nu poate declara unilateral aceasta reziliere, ci o poate obtine exclusiv pe cale judiciara. Explicatia pentru aceasta derogare de la dreptul comun rezida in aceea ca legiuitorul a dorit sa pastreze o anumita cenzura judiciara cu privire la posibilitatea de a pune capat contractului, judecatorul urmand sa verifice daca imposibilitatea folosintei este suficient de insemnata pentru a justifica incetarea contractului.

In cazul deteriorarilor de mai mica insemnatate, care totusi impiedica intr-o oarecare masura folosinta deplina a bunului, locatarul poate cere repararea bunului, potrivit regulilor aplicabile obligatiilor locatorului.

In toate cazurile (distrugere, imposibilitate totala de folosire, imposibilitate partiala, deteriorare) prejudiciile suferite de locatar ca urmare a impiedicarii sau limitarii folosintei bunului dat in locatiune vor putea fi reparate de locator prin plata de daune-interese numai daca aceasta impiedicare sau limitare a folosintei ii este imputabila locatorului.

17

Daca pieirea totala sau partiala ori deteriorarea bunului au survenit fortuit, locatorul nu datoreaza daune-interese locatarului.

e) Desfiintarea titlului locatorului

Pentru a-si putea executa obligatiile decurgand din contractul de locatiune, locatorul trebuie sa aiba dreptul de a folosi bunul, inclusiv de a-l folosi prin altul.

In cazul in care dreptul locatorului de a folosi bunul este desfiintat prin anulare, rezolutiune, admiterea unei actiuni in revendicare sau a unei alte actiuni reale etc., contractul de locatiune inceteaza de plin drept.

De la aceasta regula exista o singura exceptie, pe langa cele de la uzufruct discutate deja, si anume ipoteza in care locatarul a fost de buna-credinta la data incheierii contractului. In acest caz, contractul va continua sa produca efecte, pana la expirarea termenului pentru care a fost convenit, insa nu mai mult de un an de la data desfiintarii titlului locatorului (art. 1819, alin. 2 NCC)

Aceste efecte privesc nu numai folosinta bunului de catre locatar, dar si drepturile adevaratului titular al prerogativei folosintei de a culege fructele civile ale acelui bun.

In consecinta, dupa desfiintarea titlului locatorului initial, locul lui in contractul de locatiune este luat atat activ, cat si pasiv, de adevaratul titular al dreptului de folosinta a bunului.

Spre exemplu, A ii da lui B un bun in locatiune, iar C il revendica de la A si de la B si castiga. Daca B a fost de buna-credinta si nu a cunoscut ca bunul este al lui C, B poate pretinde ca locatiunea sa continue, insa nu mai mult de un an de la data desfiintarii titlului – castigarea actiunii de C.

A va raspunde fata de B pentru ca nu i-a asigurat folosinta bunului, raspundere in temeiul evictiunii. Dar C va trebui sa-i asigure lui B folosinta bunului, iar B va trebui sa-i plateasca lui C chiria, care se subroga in drepturile lui A ca locator, din momentul castigarii actiunii in revendicare.

Si in cazurile in care desfiintarea titlului locatorului conduce la incetarea locatiunii si acea desfiintare are caracter retroactiv, incetarea locatiunii se produce numai pentru viitor, pentru ca beneficiind de prezumtia de validitate si de eficacitate pana la data desfiintarii, titlul locatorului initial a fost suficient spre a ii asigura locatarului folosinta bunului pana la acea data. Astfel incat folosinta in cauza nu poate fi desfiintata retroactiv.

f) Transmiterea bunului dat in locatiune

De regula, daca in cursul contractului de locatiune, bunul dat in locatiune este instrainat, aceasta instrainare conduce la incetarea locatiunii. De la aceasta regula exista exceptii nu numai numeroase, dar si foarte largi ca domeniu de aplicare (art. 1811 NCC):

i. daca bunul dat in locatiune este un bun imobil inscris in cartea funciara, locatiunea continua si dupa instrainare daca a fost notata in cartea funciara inaintea inscrierii dreptului dobanditorului;

ii. daca bunul dat in locatiune este un bun imobil neinscris in cartea funciara, atunci locatiunea continua si dupa instrainare in cazul in care data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

iii. daca bunul dat in locatiune este un bun mobil supus unor formalitati de publicitate (spre exemplu, nave, aeronave, fond de comert, drept de proprietate industriala), atunci locatiunea continua si dupa instrainare in cazul in care publicitatea ei a fost asigurata anterior publicitatii instrainarii;

iv. daca bunul dat in locatiune este un bun mobil pentru care nu exista formalitati de publicitate, atunci locatiunea continua si dupa instrainare, daca la data instrainarii locatarul exercita folosinta asupra bunului.

Si in aceste cazuri este posibil ca partile locatiunii initiale sa convina incetarea contractului de locatiune in caz de instrainare.

Daca instrainarea conduce la incetarea locatiunii, fie pentru ca nu au fost indeplinite cerintele de publicitate, fie pentru ca desi aceste cerinte au fost indeplinite, partile au convenit expres incetarea locatiunii in caz de instrainare, aceasta incetare nu se produce de drept, ci numai prin denuntarea contractului de catre dobanditor.

Dobanditorul trebuie sa-si exercite dreptul de denuntare cu respectarea unui termen de preaviz, care este de doua ori mai lung decat termenul de preaviz normal aplicabil in materia denuntarii unilaterale a

18

contractului incheiat pe durata nedeterminata (daca pentru denuntarea pentru un bun mobil termenul de preaviz rezonabil este de 60 zile, daca denuntarea survine ca urmare a instrainarii acestui mobil, termenul de preaviz este de 120 de zile). Ratiunea este aceea ca instrainarea bunului dat in locatiune are caracter exceptional, astfel incat locatarul instiintat despre incetarea contractului sau este cu atat mai surprins de denuntare.

*DIFERENTA: Codul civil de la 1864 era si mai protectiv pentru locatar si prevedea ca, in plus, desi prin ipoteza s-a prevazut in contract ca va inceta locatiunea prin instrainare (sau nu a indeplinit formalitatile de publicitate), locatarul poate cere despagubiri de la locator pentru incetarea anticipata a locatiunii chiar si in prezenta unui termen de preaviz. Dreptul la preaviz putea fi opus si dobanditorului.

Noul Cod civil rupe expres aceasta regula si prevede ca locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea preavizului nu are drept la despagubiri (art. 1812, alin. 3 NCC)

g) Rezilierea contractului de locatiune pentru neexecutarea fara justificare a obligatiilor

Intrucat art. 1817 NCC ce mentioneaza aceasta modalitate de incetare nu prevede practic nicio derogare de la dreptul comun, rezulta ca singurele derogari din materia locatiunii in privinta rezilierii sunt acelea prevazute in legatura cu sanctiunea neexecutarii diferitelor obligatii, astfel cum le-am examinat cu prilejul analizei efectelor contractului.

Totusi, in legatura cu dreptul comun, este de mentionat ca rezilierea este admisibila numai in cazul in care neexecutarea este insemnata fata de echilibrul patrimonial al obligatiilor reciproce ce izvorasc din contract.

Potrivit art. 1549 si urm. NCC, caracterul insemnat poate rezulta dintr-o singura neexecutare (cum ar fi, spre exemplu, impiedicarea pentru o data a folosintei bunului de catre locatar), dar poate rezulta si din repetarea unor neexecutari care, fiecare in parte, ar fi de mica insemnatate.

Potrivit art. 1551, alin. 1, teza finala NCC, dreptul de a obtine rezilierea pentru asemenea neexecutari nu poate fi inlaturat printr-o clauza expresa, o asemenea clauza fiind considerata nescrisa.

Varietati de locatiune

Noul Cod civil prevede dispozitii speciale referitoare la trei varietati de locatiune, dispozitii a caror sfera de aplicare se determina in functie de destinatia bunului dat in locatiune.

Astfel, exista dispozitii speciale privind:

locatiunea spatiilor destinate exercitarii unei activitati profesionale; inchirierea locuintelor; arendarea (locatiunea bunurilor agricole).

Intrucat tehnica de reglementare a legiuitorului face ca anumite dispozitii speciale sa fie aplicabile atat locatiunii spatiilor cu destinatie profesionala, cat si locatiunii imobilelor cu destinatia de locuinte, vom prezenta aceste dispozitii speciale in urmatoarele trei paragrafe:

I. Dispozitii speciale privind locuintele si spatiile cu destinatie profesionala;II. Dispozitii speciale referitoare exclusiv la inchirierea de locuinte;III. Dispozitii speciale referitoare la arendare.

I. Dispozitii speciale privind locuintele si spatiile cu destinatie profesionala

19

Domeniul de aplicare al dispozitiilor rezulta din notiunea de locuinta si din notiunea de spatiu cu destinatie profesionala.

Notiunea de locuinta este definita de art. 2 din Legea locuintei nr. 114/1996 ca fiind o constructie cu una sau mai multe camere, impreuna cu dotarile si utilitatile sale, care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau familii.

Potrivit acestei defintii sunt locuinte in sensul acestei legi si in sensul legii civile doar acele spatii care satisfac nevoile de locuit. Rezulta ca spatiile care nu satisfac nevoile de locuit nu ar fi locuinte.

Insa, definitia merita retinuta deoarece face referire la constructie. Asadar, nu va fi locuinta rulota deoarece nu este constructie stabila, ci un bun mobil, chiar daca acolo traiesc anumite persoane.

In masura in care un imobil prin incorporare are destinatie de a asigura adapost permanent pentru o anumita persoana, acesta va fi considerat locuinta.

Notiunea de spatiu cu destinatie profesionala include spatii de birouri, spatii comerciale, hale industriale, imobile care servesc pentru amplasarea unui echipament folosit in industrie sau in servicii etc.

In legatura cu locuintele si spatiile cu destinatie profesionala, Noul Cod civil cuprinde patru articole care sunt menite sa confere mai multa stabilitate drepturilor locatarului si sa adapteze regimul juridic al locatiunii la ipotezele in care spatiile respective sunt situate in condominium.

Astfel, potrivit art. 1829 NCC:

Folosirea partilor si instalatiilor comune ale cladirii(1) In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia. (2) Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor.

Regula din art. 1829, alin. 1 NCC consacra o aplicare a principiului accesorium sequitur principale, in masura in care contractul prin care i se asigura chiriasului folosirea apartamentului antreneaza si dreptul acestuia de a folosi partile comune care deservesc acel apartament.

Intrucat au dreptul sa participe la folosirea partilor comune, chiriasii sunt tinuti sa suporte si cheltuielile de intretinere a acestor parti (art. 1829, alin. 2 NCC).

Tot in functie de particularitatile locuirii sau exploatarii profesionale a unui spatiu in condominium, art. 1830 NCC prevede o cauza speciala de reziliere a contractului de locatiune.

Potrivit art. 1830, alin. 2 NCC, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul in locuinta sau in spatiul profesional fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosinta normala a partilor comune.

Textul face expres trimitere doar la locuinta, insa pentru spatiile cu folosinta profesionala face trimitere art. 1778, alin. 3 NCC.

De aici rezulta ca, spre exemplu, daca din spitalul invecinat se aud zgomote si acesta functioneaza intr-un imobil dat in locatiune, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru zgomote, care fac imposibila convietuirea cu vecinii locatorului.

Dispozitii menite sa asigure stabilitatea dreptului de a folosi acest tip de imobil (locuinta sau spatiu profesional)

In acest sens, potrivit art. 1824 NCC, sunt stabilite reguli privind preavizul privind denuntarea unilaterala a contractelor pe durata nedeterminata. In ceea ce priveste locatarul, acesta trebuie sa respecte un

20

termen de preaviz care nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

Cel mai frecvent, chiria se plateste lunar. Daca se incheie un contract de inchiriere pe durata nedeterminata, termenul de preaviz va fi de 5 zile.

In schimb, locatorul trebuie sa respecte un preaviz a carui durata se stabileste astfel: este de 60 de zile daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai

mare; este de 15 zile daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

Spre exemplu, A este locator, iar B este locatar. Obiectul locatiunii il reprezinta un apartament, fara a se determina durata contractului, iar chiria se achita lunar.

B poate denunta contractul cu termenul de preaviz de 5 zile.Daca A vrea sa denunte contractul, termenul de preaviz este de 60 de zile.

Situatia pare dezechilibrata, dar acest dezechilibru se justifica prin aceea ca piata imobiliara tinde sa creeze o presiune cu privire la cerere, in sensul ca oferta este mult mai mica decat cererea, iar pe de alta parte, dreptul chiriasului de a folosi locuinta si dreptul profesionistului de a-si desfasura activitatea in spatiul avut in locatiune nu sunt doar drepturi subiective civile de creanta impotriva locatorului, ci si expresia dreptului constitutional la exercitarea activitatii profesionale si a dreptului constitutional la un trai decent.

Legiuitorul a considerat ca, in consecinta, chiriasii acestor tipuri de spatii trebuie sa fie protejati chiar impotriva locatorilor lor care, pentru ca furnizeaza spatii esentiale pentru exercitarea unor drepturi subiective esentiale ale cocontractantilor lor, percep si sume pentru aceste contracte.

Din aceste considerente, s-a spus ca acest dezechilibru este justificat datorita conditiilor economice privind incheierea unor asemenea spatii si a utilizarii efective ale acestor bunuri, utilizari afectate unor drepturi de rang constitutional. Curtea Constitutionala a Romaniei a statuat in privinta protectiei specifice a chiriasilor.

Cu toate acestea, Noul Cod civil este mult mai sever cu chiriasii, in comparatie cu reglementarea ce subzista sub imperiul Codului civil de la 1864.

In aceeasi idee a protectiei dreptului chiriasului, art. 1828 NCC prevede ca chiriasul are un drept de preferinta in legatura cu locuintele spatii profesionale in legatura cu incheierea unui nou contract de inchiriere.

Dreptul de preferinta este aplicabil numai daca locatarul si-a executat toate obligatiile din contractul preexistent. Potrivit art. 1828 NCC, dreptul se exercita numai in conditii egale, potrivit acelorasi reguli ca si dreptul de preemptiune.

Acest dispozitiv legal ridica doua intrebari:

i. Chiriasul poate sa-si exercite dreptul la fel ca si preemptorul: preemptorul trebuie sa plateasca pretul, ori chiriasul, ca sa plateasca pretul, ar trebui sa plateasca toata chiria de la inceput pentru a-si putea exercita dreptul de preferinta. De aici rezulta ca, teoretic, nu se va aplica acest drept de preferinta pentru ca, prin exercitarea sa, chiriasul ar trebui sa plateasca toata chiria de la inceput si numai in situatiile in care noul contract are durata determinata pentru a se cunoaste cuantumul chiriei.

Dar cand contractul este pe durata nedeterminata, cat ar trebui sa plateasca chiriasul pentru a-si putea exercita dreptul de preferinta?

ii. Cat timp se exercita dreptul de preemptiune? Spre exemplu, daca se incheie un contract de inchiriere pe durata determinata, iar dupa, chiriasul are drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere. Daca acest nou contract de inchiriere se incheie peste 10 ani, mai subzista dreptul de preferinta al primului chirias?

Art. 132 LPADreptul de preferinta al chiriasului prevazut la art. 1.828 din Codul civil se aplica pentru orice contract de inchiriere incheiat in legatura cu aceeasi locuinta sau cu o parte din aceasta: a) dupa cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare de un an; b) dupa cel mult o luna de la încetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare sau egala cu o luna;

21

c) dupa cel mult 3 zile de la încetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mică de o luna.

Ultima dispozitie privind protectia drepturilor locatarului este cea de la art. 1831 NCC:

Evacuarea chiriasului(1) Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti. (2) Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data.

Evacuarea chiriasului reprezinta modul prin care legiuitorul desemneaza executarea silita a obligatiei locatarului de a restitui bunul dat in locatiune.

Textul se va aplica atunci cand scadenta acestei obligatii este indoielnica, intrucat partile nu se pot pune de acord cu privire la incetarea contractului.

Totusi, potrivit art. 133 LPA, contractul de locatiune incheiat in forma autentica sau prin inscris sub semnatura privata inregistrat la organele fiscale va fi executoriu si in cazul in care obiectul locatiunii este o locuinta sau un spatiu profesional si deci nu va fi nevoie de o hotarare judecatoreasca pentru executarea silita a obligatiei de restituire atunci cand aceasta a ajuns la scadenta prin expirarea termenului unei locatiuni cu durata determinata sau prin expirarea termenului de preaviz al unei locatiuni cu durata nedeterminata, consecutiv denuntarii sale unilaterale.

In orice caz, pana la evacuare, chiriasul datoreaza chirie si ramane tinut de toate celelalte obligatii ale sale din contractul de locatiune.

Curs 13 Dinca – 13.12.2012

II. Dispozitii speciale referitoare exclusiv la inchirierea de locuinte

In materia inchirierii de locuinte, preocuparea legiutiorului a fost sa asigure o protectie speciala pentru locatar, considerat parte slaba in negocierea cu locatorul, in considerarea faptului ca, prin ipoteza, chiriasul are nevoie de o locuinta, locuinta care face parte din necesitatile sale elementare, astfel incat face obiectul, printre altele, al dreptului fundamental la un nivel de trai decent.

In consecinta, reglementarea contractului de inchiriere a locuintei tine de ordinea publica de protectie a partii slabe, limitand libertatea contractuala a partilor. Cel mai ilustrativ exemplu al acestei tendinte il ofera art. 1826 NCC, care enumera o serie de clauze ce nu pot fi introduse in mod valabil in contractul de inchiriere a locuintei, iar daca sunt introduse sunt considerate nescrise.

*OBSERVATIE:

Clauzele considerate nescrise sunt clauze lovite de nulitate, care au particularitatea ca aceasta nulitate este esentialmente partiala, astfel incat, ca efect al constatarii sau declararii acestei nulitati, nu se poate sustine ca ar antrena nulitatea intregului contract, intrucat ar fi fost determinanta pentru incheierea contractului.

In consecinta, de cate ori o clauza este considerata nescrisa, contractul in care este introdusa se va mentine, dar clauza afectata de aceasta sanctiune nu va produce niciun efect. Daca aspectul pe care partile au urmarit sa-l reglementeze prin clauza considerata nescrisa face obiectul unei reglementari legale, atunci in urma inlaturarii acestei clauze, reglementarea legala se va aplica in completarea vointei partilor.

Temeiul acestei opinii il reprezinta art. 1255 NCC:

Nulitatea partiala

22

(1) Clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunelor moravuri si care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului in intregul sau numai daca sunt, prin natura lor, esentiale sau daca, in lipsa acestora, contractul nu s-ar fi incheiat. (2) In cazul in care contractul este mentinut in parte, clauzele nule sunt inlocuite de drept cu dispozitiile legale aplicabile. (3) Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si clauzelor care contravin unor dispozitii legale imperative si sunt considerate de lege nescrise.

Cele patru categorii de clauze prevazute de art. 1826 ce nu pot fi introduse in mod valabil in contractul de inchiriere a locuintei, iar daca sunt introduse sunt considerate nescrise:

i. Clauzele prin care chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator

Nu va intra sub incidenta acestei reguli clauza prin care chiriasul este obligat sa incheie un contract de asigurare a locuintei impotriva oricarui risc care ar impiedica folosinta sa, daca aceasta obligatie nu include si desemnarea unui anumit asigurator.

De asemenea, atunci cand obligatia prevede si asiguratorul cu care urmeaza sa se incheie contractul, revine chiriasului sarcina de a dovedi ca acel asigurator a fost impus de locator in cursul procesului de negociere. Pana la proba contrara, se prezuma ca asiguratorul desemnat prin contract a fost convenit de ambele parti, in mod liber, fara ca una sa-l fi impus celeilalte.

ii. Clauzele prin care se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite, situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor obiectelor si dotarilor aferente partii comune a imobilului

S-ar ajunge la acelasi rezultat si daca in contractele de inchiriere ale fiecarui chirias al apartamentelor din acelasi imobil s-ar introduce o clauza potrivit careia chiriasul respectiv este prezumat culpabil pentru orice degradare sau deteriorare a partilor comune.

Prin urmare, si o asemenea clauza va fi considerata nescrisa.

iii. Clauzele prin care chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite in baza estimarilor facute exclusiv de locator

Textul trebuie interpretat teleologic, in sensul ca orice sume platite de chirias in avans cu alt titlu decat acela de chirie trebuie sa rezulte in urma unei manifestari de vointa comune a locatorului si locatarului si sa nu fie impuse de catre locator in exercitarea pozitiei sale dominante in procesul de negociere al contractului.

Totusi, sarcina probei ca orice alte sume decat chiria provin exclusiv dintr-o estimare a locatorului ii revine chiriasului.

iv. Clauzele prin care locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract

Aceasta categorie nu include acele clauze prin care obligatiile locatorului sunt delimitate contractual, astfel incat intinderea lor este mai redusa decat in dreptul comun si se refera la ipoteza in care, in raport cu obligatiile asumate prin contract, locatorul este indreptatit sa le incalce sau sa le inlature, fara a se expune vreunei prestatii echivalente, inclusiv raspunderii.

Spre exemplu, este valabila o clauza prin care A ii inchiriaza lui B un apartament care include un frigider, cu precizarea ca B nu poate folosi frigiderul. Aceasta clauza limiteaza obligatia locatorului fata de dreptul comun. In lipsa clauzei, s-ar presupune ca A ar trebui sa-i asigure lui B si folosinta frigiderului, dar partile pot deroga de la aceasta regula.

23

In schimb, in cazul in care clauza este: “daca se strica frigiderul, locatorul nu raspunde” sau “locatorul poate retrage oricand frigiderul din apartament”, o asemenea clauza nu mai este valabila.

Acest tip de clauze nu este valabil pentru ca structura tehnica este urmatoarea: ab initio, locatarul este obligat sa-i asigure locatorului folosinta (inclusiv a frigiderului din speta), insa incalcarea acestei obligatii nu are nicio sanctiune, pentru ca locatorul poate sa retraga oricand folosinta bunului (sa nu mai asigure folosinta frigiderului).

Tipul acesta de exonerare de raspundere este diferit de delimitarea obligatiilor. In concluzie, aceste clauze prin care locatorul este exonerat de raspunderea pentru obligatiile sale sunt considerate nescrise.

Ar fi inclusa in ipoteza acestui text o clauza prin care locatorul este indreptatit sa denunte unilateral contractul de locatiune pe durata determinata, fara a plati o indemnizatie compensatorie locatarului. Aceasta ultima precizare ne indruma catre urmatorul text, respectiv art. 1825 NCC, ce va fi tratat in sectiunea imediat urmatoare.

Regimul specific al denuntarii inchirierii locuintei incheiate pe durata determinata

Potrivit art. 1825 NCC, denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere a locuintei incheiat pe durata determinata are un regim deosebit, dupa cum provine de la locatar sau de la locator.

In cazul in care denuntarea unilatarela provine de la locatar, acesta poate denunta unilateral contractul, chiar daca nu si-a rezervat in mod expres acest drept, cu respectarea unui termen de preaviz de 60 de zile. O clauza prin care s-ar inlatura acest drept al locatarului ar fi considerata nescrisa.

In cazul in care denuntarea unilaterala provine de la locator, aceasta denuntare va putea pune capat incheierii contractului doar daca este justificata prin nevoile locative proprii ale locatorului sau ale familiei sale. In orice alt caz, clauza prin care i se da dreptul locatorului de a denunta unilateral contractul, fara o contraprestatie echivalenta, este considerata nescrisa.

Atunci cand locatorul care denunta contractul invoca propriile nevoi locative sau nevoile locative ale familiei sale, precum si atunci cand dreptul sau de a denunta unilateral contractul a fost prevazut in contract insotit de obligatia de a plati o contraprestatie echivalenta, locatorul trebuie sa respecte un termen de preaviz, care este si el tot de 60 de zile.

Problema persoanelor care locuiesc impreuna cu chiriasul

In principiu, chiriasul poate introduce in locuinta inchiriata orice persoana doreste. Totusi, din art. 1832 NCC, rezulta ca partile pot ingradi acest drept prin stipulatii exprese in contractul de inchiriere a locuintei.

In cazul in care chiriasul a permis altor persoane sa locuiasca impreuna cu el in locuinta inchiriata, pe durata locuirii lor, aceste persoane sunt tinute solidar cu chiriasul fata de locator pentru toate obligatiile nascute din contract.

Incetarea contractului de inchiriere din orice cauza, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile persoanelor care locuiesc impreuna cu chiriasul.

Prin urmare, aceste persoane nu pot afirma ca o cauza de incetare de incetare a contractului este pentru ea res inter alios acta si ca va ramane in locuinta pentru ca nu ii este opozabila acea cauza de incetare.

De asemenea, chiar daca persoana care locuieste impreuna cu chiriasul nu a fost citata in procesul dintre locator si chirias, proces finalizat cu hotararea prin care s-a dispus evacuarea chiriasului, aceasta hotarare este executorie si impotriva persoanei care locuieste impreuna cu chiriasul, persoana ce poate fi evacuata silit.

De asemenea, persoanele care locuiesc impreuna cu chiriasul pot fi evacuate silit si in absenta unui proces, in cazurile in care obligatia chiriasului de a restitui locuinta este executorie.

Subinchirierea si cesiunea contractului de inchiriere24

Aceasta este singura problema in care legiuitorul instituie un drept de favoare locatorului. Prin derogare de la dreptul comun, contractul de inchirere a locuintei este considerat incheiat intuitu personae, dar este intuitu personae unilateral (in considerarea calitatilor personale ale locatarului). ( ! )

Nu locatarul incheie contractul in considerarea calitatilor personale ale locatorului, legiuitorul prezumand ca ii este indiferent locatarului cu cine contracteaza. In schimb, legiuitorul prezuma ca locatorul incheie contractul in considerarea calitatilor personale ale locatarului. In consecinta, caracterul intuitu personae priveste doar calitatile personale ale locatarului, considerate determinate pentru consimtamantul locatorului la incheierea contractului.

Pe temeiul acestui caracter, cesiunea locatiunii de catre locatar sau subinchirierea de catre acesta sunt permise numai cu acordul locatorului, acord care este supus formei scrise ad validitatem. Chiar si cand s-a dat acest acord, daca nu s-a prevazut contrariul, cesionarul, respectiv sublocatarul, raspunde solidar cu chiriasul pentru toate obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere.

Regimul juridic al consecintelor decesului chiriasului

Inchirierea locuintei este incheiata in considerarea calitatilor personale ale chiriasului. In consecinta, decesul chiriasului, prin derogare de la dreptul comun, este o cauza de incetare a contractului de locatiune.

Incetarea nu se produce imediat, ci la expirarea unui termen de 30 de zile de la deces (art. 1834 NCC). Textul nu vizeaza inregistrarea decesului la primarie, ci moartea ca fapt juridic.

In aceste 30 de zile, contractul de inchiriere continua cu mostenitorii chiriasului, care datoreaza chiria locatorului.

Totusi, acest 30 de zile reprezinta si un termen de decadere pentru un drept potestativ pe care unele dintre persoanele care au locuit impreuna cu chiriasul il au de a continua contractul de inchiriere in locul acestuia. Astfel, descendentii si ascendentii care au locuit impreuna cu chiriasul si care au fost mentionati in contractul de inchiriere, au dreptul de a cere continuare locatiunii in locul chiriasului. In cazul in care locuinta inchiriata este locuinta comuna a familiei, si sotul supravietuitor poate continua contractul de inchiriere in locul chiriasului defunct.

Potrivit art. 321 NCC, locuinta familiei este locuinta in care cei doi soti locuiesc impreuna, iar in cazul in care ei sunt separati in fapt, este locuinta in care locuieste sotul care exercita puterea parinteasca asupra copiilor. Daca nu exista copii si sotii sunt separati in fapt, se intelege ca nu exista nicio locuinta a familiei.

Desigur ca problema continuarii contractului de inchiriere nu se pune decat in legatura cu locuinta familiei in care cei doi soti au locuit impreuna. In aceasta ipoteza, prin derogare chiar si de la art. 1834 NCC, sotul supravietuitor continua contractul de inchiriere in locul chiriasului defunct daca in termenul de 30 de zile de la deces nu a optat expres pentru incetarea contractului de inchiriere.

Asadar: sotul trebuie sa ceara incetarea, altfel locatiunea continua; ( ! ) ceilalti trebuie sa ceara continuarea, altfel locatiunea inceteaza. ( ! )

Sotul poate beneficia de acest drept chiar daca nu a fost mentionat in contractul de inchiriere. Ascendentii si descendentii trebuie sa fi locuit cu defunctul si sa fie mentionati in contractul de inchiriere.

Ascendentii, descendentii si sotul care pot cere expres (in primele doua cazuri) sau implicit (in cel de-al treilea caz) continuarea inchirierii, au un drept locativ derivat, pe care nu il dobandesc prin mostenire de la chiriasul defunct, ci il dobandesc pe temeiul dreptului chiriasului defunct, in considerarea relatiilor lor particulare cu acesta si a starii de fapt constand in locuirea impreuna cu acesta.

25

Daca mai multe persoane exercita dreptul locativ derivat, ele vor trebui sa desemneze un reprezentant pentru incheierea actului din care rezulta continuarea contractului de inchiriere.

In cazul in care titularii dreptului locativ derivat nu se pun de acord asupra persoanei reprezentantului, atunci locatorul il va alege ca reprezentant pe unul dintre ei.

III. Dispozitii speciale referitoare la arendare

Contractul de arendare este o varietate a locatiunii al carui element specific este bunul dat in locatiune, bun afectat activitatii de agricultura.

Art. 1836 NCC preia un text din Legea nr. 16/1994 privind arendarea, lege abrogata prin intrarea in vigoare a Noului Cod civil.

Se prevede o enumerare exemplificativa a bunurilor agricole care pot face obiectul contractului de arendare in art. 1836 NCC:

Bunuri ce pot fi arendatePot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive — arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Enumerarea de la art. 1836 nu este limitativa.

Conditii de validitate ale contractului de arendare

Contractul de arendare este supus formei scrise ad validitatem.

Potrivit Legii nr. 16/1994 se prevedea si o adoua conditie de validitate a contractului si anume inregistrarea la Consiliul Local al comunei, orasului sau municipiului in raza careia se afla bunul agricol.

Noul Cod civil nu a renuntat la aceasta conditie, dar a degradat-o din din statutul de conditie de validitate, prevazand numai o obligatie a arendasului de a proceda la o asemenea inregistrare, care se face prin depunerea unui exemplar al contractului de arendare in vederea inregistrarii in registrul special tinut de secretarul Consiliului local.

Sanctiunea pentru nerespectarea acestei obligatii este amenda civila pe zi de intarziere, stabilita de instanta de judecata. Instanta poate fi sesizata de catre Consiliul local, arendator. Insa, practic, acest text va fi dificil de aplicat (art. 1838 NCC).

Problema riscurilor pieirii recoltei

In legatura cu aceasta problema, trebuie facuta o distinctie dupa modul in care a fost stabilita arenda.Arenda este pretul locatiunii, echivalentul chiriei din locatiunea de drept comun. Arenda poate fi

stabilita fie direct proportional cu recolta (prin recolta considerand fructele pamantului, lapte etc., ceea ce bunul agricol produce), fie independent de volumul sau valoarea recoltei.

i. Daca arenda a fost stabilita proportional cu recolta, fie ca arendasul trebuie sa predea arendatorului o parte din fructele culese, predeterminata prin contract, fie ca trebuie sa-i predea o suma de bani, stabilita printr-un raport cu valoarea fructelor culese (10% din pretul fructelor obtinute de arendas in urma comercializarii lor), atunci riscul pierii fortuite a recoltei este suportat de catre arendas   si   arendator direct proportional cu partea cuvenita lor din aceasta recolta sau din valoarea ei.

26

Daca pieirea a survenit dupa culegea recoltei si, prin ipoteza, inainte de predarea arendei, atunci riscul va fi suportat de partea culpabila pentru intarzierea in predare. Sub acest aspect, trebuie mentionat ca arendasul este de drept in intarziere pentru predarea arendei de la data culegerii recoltei, iar arendatorul este de drept in intarziere pentru preluarea arendei de la data la care a fost notificat de catre arendas pentru aceasta preluare.

Din cauza acestui mecansism de punere in intarziere, imediat dupa culegerea recoltei, riscul pieirii va fi suportat in principiu de catre arendas, astfel incat, daca o asemenea pieire survine, de regula arenda datorata arendatorului nu va suferi nicio diminuare. Numai daca arendasul il notifica pe arendator sa preia arenda, riscul pieirii fortuite trece asupra acestuia, numai ca pentru producerea acestui efect, este necesar ca arenda sa se plateasca in fructe, iar nu in bani, iar fructele ce urmeaza a fi afectate platii arendei trebuie sa fi fost deja individualizate.

Chiar si in aceasta situatie, arendatorul poate sa se elibereze de suportarea riscului daca demonstreaza ca bunurile ar fi pierit si daca ar fi fost preluate la timp (art. 1843, alin. 2 NCC).

ii. In ceea ce priveste ipoteza in care arenda este stabilita in sume sau in volume fixe, fara a fi proportionala cu recolta, riscul pierii fortuite a recoltei il suporta, in principiu, arendasul. Prin exceptie, daca socotindu-se intreaga durata a contractului de arendare (mai multi ani, daca este cazul), recolta a pierit intr-o proportie mai mare de jumatate, arendasul poate cere o reducere proportionala a arendei.

Aceasta reducere nu se va acorda insa daca pieirea recoltei a survenit ulterior culegerii ei, in acest caz, riscul fiind suportat integral de arendas, indiferent de proportia pierii.

Potrivit art. 1840 NCC, arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori a pierii animalelor din cauza unor calamitati naturale. Din acest text rezulta ca daca recolta a pierit din aceasta cauza si arendasul nu si-a executat obligatia de asigurare, arendatorul care in mod exceptional ar suporta riscul pierii recoltei l-ar putea obliga la despagubiri pe arendas pentru dauna cauzata lui de suportarea riscului.

Dimpotriva, daca in aceasta situatie arendasul si-a executat obligatia de a incheia contractul de asigurare, atunci indemnizatia de asigurare pe care o va primi de la asigurator in executarea contractului astfel incheiat va trebui impartita cu arendatorul in proportie cu riscul suportat de acesta din urma.

Termenul contractului de arendare

Arendarea nu este niciodata considerata incheiata pe durata nedeterminata. Chiar si atunci cand partile nu au prevazut durata contractului, potrivit art. 1837 NCC, arendarea se considera a fi facuta pe toata durata necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

Se pot imagina o serie de ipoteze: incheierea unui contract cu privire la recoltarea cireselor de mai (in cazul in care nu se precizeaza o

durata determinata) va dura pana in luna iunie; contractul de arendare cu privire la vie va dura pana in luna noiembrie (incetarea recoltarii); contractul de arendare a unei vaci va dura un an calendaristic fix.

Ca orice locatiune, arendarea expira, in principiu, la implinirea duratei pentru care a fost incheiata, insa in raport cu regulile tacitei relocatiuni, art. 1848 NCC prevede o dispozitie derogatorie. Astfel, potrivit textului, contractul de arendare se reinnoieste de drept pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului in scris refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar in cazul terenurilor agricole, cu cel putin un an inainte.

Daca durata contractului de arendare este un an sau mai scurta, atunci termenele de refuz al reinnoirii se reduc la jumatate.

Acest text deroga de la dreptul comun sub mai multe aspecte:

27

daca opereaza tacita relocatiune, aceasta nu are durata determinata ca in dreptul comun, ci are o durata identica cu aceea a contractului expirat, intrucat nu exista arendare pe durata nedeterminata, nici macar formata prin tacita relocatiune;

daca in dreptul comun tacita relocatiune poate fi impiedicata oricand inainte de expirarea primului contract, in materie de arendare, partea care doreste sa incheie tacita relocatiune trebuie sa respecte anumite termene de preaviz, a caror durata depinde de natura bunului arendat si de durata arendarii initiale;

refuzul de reinnoire a contractului este supus formei scrise ad validitatem.

Caracterul executoriu al arendarii

In privinta obligatiei de restituire, contractul de arendare este executoriu in aceleasi cazuri ca si locatiunea de drept comun.

In schimb, in privinta obligatiei de plata a arendei, contractul de arendare este cu titlu executoriu numai daca este incheiat in forma autentica sau daca este inregistrat la Consiliul local, prin derogare de la dreptul comun al locatiunii care acorda caracter executoriu chiriei stabilite printr-un contract inregistrat la organele fiscale.

Arendatorul va avea interesul sa-l determine pe arendas sa inregistreze contractul la Consiliul local.

Caracterul intuitu personae unilateral al arendarii. Cesiunea arendarii. Subarendarea

Fata de dreptul comun, contractul de arendare are un caracter mai puternic personal. Caracterul personal este, ca si pentru inchirierea locuintei, unilateral, in sensul ca arendatorul este presupus a contracta in considerare calitatilor personale ale arendasului, nu si invers.

Din acest motiv, contractul de arendare este, in principiu, incesibil. Prin exceptie si numai cu acordul in forma scrisa ad validitatem dat de arendator, contractul de arendare poate fi cedat sotului sau descendentilor majori ai arendasului care participa la exploatarea bunurilor arendasului.

*OBSERVATIE: Aceasta dispozitie foarte restrictiva a art. 1846 NCC lasa sa se inteleaga ca acordul dat de arendator pentru cesiunea contractului de arendare unei alte persoane este lovit de nulitate absoluta ca si acord pentru cesiunea de contract, dar poate fi valabil ca un nou contract de arendare incheiat de arendator cu asa-zisul cesionar. ( ! )

Tot in virtutea caracterului intuitu personae al contractului, subarendarea este interzisa, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Art. 1847, alin. 1 NCC trebuie interpretat in mod istorico-teleologic; acest text prevede ca nu sunt permise oficiile de arendasi. Acestea sunt asociatii prin care mai multi arendasi ai mai multor bunuri agricole (suprafete agricole, de regula), hotarasc sa exploateze in comun aceste suprafete, constituind un portofoliu de contract de arendare. Leiguitorul nu permite existenta acestor oficii de arendas datorita faptului ca se exercita o putere opresoare asupra lucratorilor, cat si asupra arendatorului (cum a fost in cazul Rascoalei de la 1907).

Tot in virtutea caracterului personal al contractului de arendare, acesta inceteaza prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendasului (art. 1850 NCC).

Pe durata contractului de arendare, arendasul are un drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care este singurul drept de preemptiune ce se exercita de lege lata, potrivit dispozitiilor Noului Cod civil.

Dreptul de preemptiune al arendasului prevazut de art. 1849 NCC este un drept conventional de preemptiune deoarece decurge din contractul de arendare.

28