CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Cuprins

1.1. Introducere1.2. Obiectivele şi competenţele unităţii de învăţare 1.3. Conţinutul unităţii de învăţare

1.3.1. Contractul de locatiune – notiune si delimitare fata de vanzare-cumparare.1.3.2 Caracterele juridice ale contractului de locatiune.1.3.3.Conditiile de validitate ale contractului de locatiune: consimtamantul partilor; capacitatea; obiectul; cauza.1.3.4. Efectele contractului de locatiune.1.3.4.1. Obligatiile locatorului 1.3.4.2. Obligatiile locatarului1.3.5. Sublocatiunea. Cesiunea contractului de locatiune.1.3.6. Incetarea locatiunii – cauze.1.3.7. Natura juridica a drepturilor locatarului.1.4. Îndrumar pentru autoverificare

1.1. Introducere

Prin adoptarea noului Cod civil, legiuitorul îşi propune să creeze un cadru legislativ modern care să corespundă cerinţelor şi realităţilor societăţii actuale şi care să răspundă nevoilor de reformare a instituţiilor fundamentale ale dreptului civil. De asemenea, noul Cod civil dă posibilitatea persoanelor fizice şi juridice să-şi diversifice raporturile juridice, să le flexibilizeze şi să le dinamizeze, precum şi să le organizeze în raport cu cerinţele lumii în care trăim şi ale lumii de mâine.

Noul Cod civil aduce în prim plan o schimbare fundamentală în materia contractelor în general, instituind contractelor civile şi comerciale un regim juridic comun, urmare a abrogării Codului Comercial, ceea ce a determinat includerea unui număr mare de contracte, printre care şi contractele care până în prezent au cunoscut consacrare numai în materie comercială, cum ar fi contractul de comision, de transport, de consignaţie, de expediţie, precum şi cele care anterior făceau parte din categoria celor nenumite, creaţii ale practicii judiciare şi literaturii de specialitate.

Contractele speciale constituie un punct de legătură între teoria generală a obligaţiilor care constituie dreptul comun în materie de contracte şi care stabileşte regulile generale de formare şi de executare a contractelor şi contractul individual care leagă două sau

mai multe persoane în mod concret.Se poate identifica o corespondenţă şi o interdependenţă

reciprocă între contractele speciale şi teoria generală a obligaţiilor, în sensul că dreptului contractelor speciale i se aplică, în măsura în care nu există norme specifice, regulile generale referitoare la condiţiile de validitate ale contractelor, respectiv consimţământ, capacitate, obiect şi cauză, precum şi cele referitoare la interpretarea clauzelor contractuale sau încheierea, executarea şi stingerea contractelor.

Normele care reglementează contractele au caracter supletiv, dispozitiv şi nu imperativ, astfel încât părţile contractante pot deroga de la ele, fixând prin convenţia lor alte reguli. Deci autonomia voinţei părţilor le permite să stabilească în deplină libertate condiţiile în care se încheie, se execută sau se stinge contractul.

Cu toate acestea, libertatea contractuală este limitată, legiuitorul instituind norme imperative pe care părţile contractante sunt obligate să le respecte, în vederea protejării ordinii publice şi moralei.

1.2. Obiectivele şi competenţele unităţii de învăţare

Obiectivele unităţii de învăţare:

– definirea contractului de locatiune;– prezentarea teoretică a structurii, caracteristicilor, esentei si

conceptelor juridice legate de contractul de locatiune;– adoptarea unor noţiuni teoretice de drept care să le

folosească viitorilor juristi in desfasurarea activitatii;– însuşirea unor cunoştinţe referitoare la rolul, locul şi

aplicarea in practica a contractului de locatiune.

Competenţele unităţii de învăţare:

– studenţii se vor familiariza cu un vocabular juridic adecvat desfasurarii activitatilor juridice;

– dezvoltarea unor abilităţi practice de a utiliza instrumentele juridice în activitatea desfasurata;

– deprinderea cu profesii ce presupun un ansamblu de tehnici, de priceperi, abilităţi şi un sistem de relaţii intra şi interorganizaţional;

– dezvoltarea unor abilitaţi de a utiliza institutiile juridice pentru realizarea obiectivelor profesionale;

– dezvoltarea unor abilităţi de comunicare, control şi evaluare;– dezvoltarea unor abilităţi de adaptare a activităţii în funcţie

de nevoile şi dorinţele clienţilor.

Timpul alocat unităţii: 3 ore

1.3. Conţinutul unităţii de învăţare

1.3.1. Contractul de locatiune. Notiune.

Contractul prin care una dintre parti – locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti – locatarul (chiriasul), folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, numit chirie. (Art.1777 noul Cod civil).Spre deosebire de vanzare-cumparare, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta, ca drept de creanta asupra lucrului, iar nu un drept real.Varietati ale locatiunii: arendarea, contractul de inchiriere a suprafetelor locative.

1.3.2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune:-sinalagmatic,-cu titlu oneros, -comutativ, -consensual.Proba contractului de locatiune in situatii in care nu exista un inscris.Durata: poate fi si nedeterminata, dar nu perpetua.

1.3.3.Conditiile de validitate ale contractului de locatiune: consimtamantul partilor; capacitatea; obiectul; cauza.

Capacitatea partilor – aplicabilitatea regulilor generale. In materie de locatiune, partile trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare. In cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste 5 ani, este considerata de lege act de dispozitie si partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu (art.1784 noul Cod civil).Locatorul poate sa nu fie proprietarului lucrului dat in locatiune.

Daca un coindivizar inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile de la vanzarea de catre unui dintre coproprietari sau teoria mandatului tacit reciproc ori gestiunea de afaceri.

Obiectul contractului Locatiunea are un dublu obiect: lucrul transmis in folosinta si chiria.Lucrul inchiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, insa nefungibil.Lucurrile viitoare pot forma obiectul unei locatiuni, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa.Pretul se numeste chirie si poate fi determinat sau determinabil. Este stabilit de regula in bani, dar poate fi platit si in alte bunuri sau prestatii.Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Lipsa pretului atrage sanctiunea nulitatii contractului ca locatiune.

1.3.4.Efectele contractului de locatiune: obligatiile locatorului; obligatiile locatarului.

1.3.4.1.Obligatiile locatorului:

Obligatia de predare: - ca regula generala, predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii si la termenul convenit de parti.- cheltuielile de predare sunt in sarcina locatorului;- lucrul trebuie predat intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat.

Obligatia efectuarii reparatiilor:- locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat;- sa efectueze reparatiile necesare, cele „locative” fiind din momentul predarii in sarcina locatarului.

Obligatia de garantie:- locatorul raspunde pentru tulburarile provenind din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.- locatorul nu raspunde pentru stanjenirea folosintei bunului de catre locatar prin efectuarea reparatiilor, dar daca durata acestora depaseste 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si partea lucrului de care locatarul a fost lipsit;- daca tulburare aprovine de la un tert: a) tulburarea de fapt – locatarul se poate apara prin actiunile posesorii, cu conditia ca agentul tulburator sa nu fie proprietarul si sa nu invoce un drept asupra lucrului; b) tulburarea de drept – locatorul va raspunde pentru pierderea sau reducerea folosintei lucrului, locatarul putand cere rezilierea contractului sau micsorarea chiriei.- locatarul este garantat pentru viciile ascunse ale lucrului;- obligatia de garantie pentru evictiune si vicii poate fi modificata prin conventia dintre parti.

1.3.4.2.Obligatiile locatarului:

1. De a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei (ex. – de a efectua reparatiile locative, daca nu sunt cauzate de vechime, forta majora, culpa locatorului, vicii de constructie; sarcina probei revine locatarului);

2. De plata a chiriei – regula: plata cherabila;3. De restituire a lucrului, in starea in care a fost predat, mai

putin uzura normala;4. De raspundere pentru incendiu – nu poate fi exonerat decat

daca dovedeste ca distrugerea provine din caz fortuit/forta majora, defect de constructie sau comunicarea focului (fara gresala sa).

5. De aparare contra uzurparilor (uzurpare: orice atingere provenind de la terti asupra proprietatii sau posesiei).

1.3.5.Sublocatiunea si cesiunea contractului

Sublocatiunea.Conditiile sublocatiunii:

- transmiterea folosintei nu este interzisa prin contractul principal;

- sublocatiunea nu este convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal.

Sanctiuni: locatorul poate cere in instanta executarea obligatiilor sau rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii. Locatorul si sublocatorul nu au actiuni directe unul impotriva altuia.

Cesiunea - este o vanzare a dreptului de folosinta:- cesiunea de catre locatar se face numai cu acordul

locatorului;- obiectul – doar drepturile locatarului;- cesionarul are actiune directa impotriva locatorului;- cesiunea are ca efect modificarea raportului de locatiune

prinschimbarea persoanei locatarului;- cesiunea de catre locatar poate fi totala sau partial.

1.3.6.Incetarea locatiunii

1. Denuntare unilaterala, cu conditia unui termen rezonabil de preaviz;

2. Expirarea termenului (v. tacita relocatiune: daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea termenului si fara ca locatorul sa il impiedice, se considera ca a operat reinniorea reinnoirea locatiunii);

3. Rezilierea pentru neexecutare;4. Pieirea lucrului;5. Desfiintarea titlului locatorului;6. Efectele instrainarii lucrului prin acte intre vii.

1.3.7. Natura juridica a drepturilor locatarului:- drept de creanta

1.4. Îndrumar pentru autoverificare

Sinteza unităţii de învăţare 3

Concepte şi termeni de reţinut: locator, locatar, chirias, sublocatiune, sublocatar, reparatii locative, termen de preaviz, reziliere.

Întrebări de control şi teme de dezbatere

1. Ce este contractul de locatiune?2. Care sunt caracterele juridice ale contractului de locatiune?3.Care sunt efectele contractului de locatiune?4.Ce obligatii are locatorul?5.Care sunt obligatiile locatarului?

Teste de evaluare/autoevaluare:

1. Contractul de locatiune este:

a.) Contractul prin care una dintre parti – locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti – locatarul (chiriasul), folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, numit chirie. b) Contractul prin care una dintre parti – locatorul, se obliga sa asigure unei alte parti – locatarul (chiriasul), folosinta perpetua a unui bun in schimbul unei sume de bani numita chirie.c) Contractul prin care una dintre parti – locatarul, se obliga sa asigure unei alte parti – locatorul (chiriasul), folosinta temporara a unui bun in schimbul unei sume de bani numite chirie.

2. Verificati valoarea de adevar a urmatoarelor enunturi:a) Ca si contractul de vanzare-cumparare, locatiunea transmite un drept real de folosinta. (F)b) Spre deosebire de vanzare-cumparare, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta, ca drept de creanta asupra lucrului, iar nu un drept real. (A)c) Cesiunea dreptului de folosinta nu este permisa de lege (F).

3. Contractul de locatiune are urmatoarele caractere juridice:

a. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, translativ de proprietate;b. un contract unilateral;c. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual.

4. Obligatiile locatorului sunt:a) obligatia de predare a lucrului si de incasare a chiriei;b) obligatia de predare a lucrului, de efectuare a reparatiilor si de garantie;c) de incasare a chiriei si de prelungire a termenului contractului.

1. Contractul de locatiune inceteaza prin:a) Doar prin denuntarea unilaterala de catre locator; (F)b) Prin expirarea termenului (A);c) Prin moartea locatorului (F);d) Prin reziliere (A).

BIBLIOGRAFIE

Tratate/ studii1. Prof. Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu, Institutii de drept civil in reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, 2012;2. D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tom. VIII, Bucureşti, 1925.3. Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012.4. I.R. Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român, vol. II, Ed. Socec, 1943.5. I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Bucureşti, 1929.6. Gh. Beleiu, Drept civil român, Casa de editură şi presă Şansa S.R.L., Bucureşti, 1999.7. M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. Cartea Românească, Bucureşti, 1921.8. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008.9. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ed. a IV-a, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006.10. D. Macovei, M.S. Striblea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Seria Jus, Iaşi, 2000.11. F. Moţiu, Contractele speciale în Noul Cod civil, Ediţia a II-a, revăzută şi adăugită, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011.12. M. Mureşan, Contractele civile speciale, vol. II, Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1999.13. M. Mureşan, Dicţionar de drept civil, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980.14. E. Safta-Romano, Contracte civile, Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999.15. Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României. Îndrumar notarial, volumul II, Monitorul Oficial, Bucureşti, 2011. 16. I. R. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, Vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureşti, 2000.17. I. Zinveliu, Contractele civile – instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia, Cluj Napoca, 1978.18. Prof. Univ. Dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil – Contracte speciale, Ediţia a IV-a, actualizata de Lucian Mihai si Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2007;19.Constantin Statescu, Corneliu Birsan, Drept civil – Teoria generala a obligatiilor, Editia a IX-a revizuita si adaugita, Editura Hamangiu, 2008. 20.Camelia Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editia a III-a, Editura All Beck, 2008.21.Corneliu Turianu, Contracte civile speciale - Practica judiciara adnotata, Editura All Beck.

Legislatie

1. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.2. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.3. Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului.4. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

5. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată.

Practica Judiciara

1. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 907/1989; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1604/1989; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 95/1973, în R.I. Motica, F. Moţiu, Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998.2. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1542/1973; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1640/1977; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 697/1984 în R.I. Motica, F. Moţiu.3. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1752/1971, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă (1969-1975).4. Curtea de Apel Timişoara, secţia civilă, decizia nr. 2266/2002, în Buletinul Jurisprudenţei. Culegere de practică judiciară 2002, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2003.5. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1754/1972, în C.D., 1972.6. Trib. Jud. Hunedoara, decizia nr. 5/1983, în R.R.D. nr. 10/1984.7. C. de Apel Timişoara, secţia comercială, decizia nr. 607/2008, www.noulportal.just.ro.8. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2459/1972, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă (1969-1975).9. Trib. Reg. Suceava, decizia nr. 265/1963, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă (1952-1969).10. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 528/1969; Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2604/1989, în R.I. Motica, F. Moţiu.11. Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 422/1976, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă (1975-1980).12. CSJ, secţia civilă, decizia nr. 322/1993, în Dreptul nr. 12/1993.