CONTRACTE CIVILE SPECIALE

INTRODUCEREMateria contractelor speciale, ca parte integrant a dreptului civil, are ca obiect de reglementare instrumentele juridice prin intermediul crora se realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu vnzarea-cumprarea, schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu, locaiunea, depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezint o parte important - att teoretic ct i practic - a dreptului privat, n general, i a dreptului civil, n special. Pentru nelegerea i aplicarea corect a acestor reglementri este ns necesar s facem dou precizri: una referitoare la domeniul de aplicare i corelaia dintre reglementarea contractelor civile, pe de o parte, i cele comerciale, pe de alt parte, iar cealalt privitoare la corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a obligaiilor civile. n legtur cu primul aspect, trebuie avut n vedere c regulile care guverneaz contractele speciale civile sunt aplicabile i contractelor comerciale, n msura n care legile comerciale nu prevd o alt reglementare (art.1 C.com.). Astfel fiind, n cazul contractelor care reprezint fapte (acte) obiective de comer datorit naturii lor (art.3 C.com.) i n cazul contractelor care reprezint fapte (acte) subiective de comer ntruct sunt ncheiate de comerciani n cadrul exercitrii comerului (art.4 C.com.)- chiar dac numai una dintre pri are calitatea de comerciant1 i dac contrariul nu rezult din actul ncheiat sau contractul nu este prin esen civil (de exemplu, cu titlu gratuit) - sunt aplicabile legile comerciale, dar n subsidiar, n msura n care legea comercial nu dispune, sunt aplicabile cele civile. Dup cum s-a observat, dreptul civil este dreptul comun al raporturilor de drept privat; ca izvor subsidiar al dreptului comercial o importan deosebit o au dispoziiile Codului civil... privind contractele speciale... (contractul de vnzare-cumprare, contractul de mandat etc.)2. Precizm ns c, acele contracte care au ca obiect un imobil, chiar dac sunt ncheiate ntre doi comerciani (de exemplu, vnzarea sau locaiunea unui imobil pentru exercitarea comerului) au caracter civil, sunt potrivit legii, de natur eminamente civil3, iar nu comerciale, chiar dac sunt ncheiate n scopul obinerii de profit4.5 Numai dac dreptul asupra1 Dac actul este comercial pentru una dintre pri (act cu caracter mixt sau unilateral: civil pentru o parte i comercial - obiectiv sau subiectiv - pentru cealalt parte), actul n cauz este supus legislaie i jurisdiciei comerciale pentru ambele pri, dac legea nu dispune altfel (art.56 C.com.; vz. i St. Crpenaru, Drept comercial romn; Ed. All, Bucureti, 1998, p.57; Cas.III, dec.nr.1344/1931, dec.nr. 2440/1937 i dec.nr. 376/1941, n Practica..., vol. I, p.31-32 i p.173), aceast soluie fiind reclamat de unitatea de regim juridic (de ex. n privina mijloacelor de prob admise) i de jurisdicie (evitarea contrarietii de hotrri; vz. i Cas.III, dec.nr. 182/1933, ibidem, p.134). 2 St. D. Crpenaru, op.cit., p.11 i 16. 3 O.Cpn, Societile comerciale, Ed. Lumina, Bucureti, 1991, p.165; St.D. Crpenaru, op.cit., p.34-35, 55. 4 Soluia se justific deoarece art.3 C.com., n enumerarea actelor obiective de comer, nu prevede aceste contracte (de ex., n materie de vnzare vizeaz numai bunurile mobile), dei n Codul comercial italian, care a servit de model legiuitorului romn, s-au prevzut i operaiunile asupra imobilelor fcute n scop de speculaie comercial. Scoaterea acestor contracte din categoria actelor de comer de ctre legiuitorul romn nvedereaz intenia de a le pstra caracterul civil, inclusiv n cazul n care contractul se ncheie ntre comerciani. Vz. Cas.S.U., dec.nr.3/1934 i dec.nr.14/1939; Cas.I, dec.nr. 1365/ 1937 i dec.nr.311/1929; Cas.II, dec.nr.775/1931, n Practica... vol.I, p.27-28, 30-32. 5 S-a decis c are caracter civil litigiul avnd ca obiect o aciune n revendicare, precum i cererea de obligare a prtului la plata echivalentului lipsei de folosin a imobilului, chiar dac prtul este o societate comercial iar imobilul este un spaiu comercial (CCJ, s. com., dec. civ. nr.

1

imobilului face parte dintr-un fond de comer, iar contractul are ca obiect acest fond (ca universalitate de fapt de bunuri corporale i incorporale, privite ca bunuri mobiliare, chiar dac n compunerea lor intr i drepturi asupra imobilelor, de exemplu, dreptul de folosin locativ, asimilate - din acest punct de vedere - bunurilor mobiliare) operaiunea a fost calificat comercial, independent de persoanele ntre care a intervenit6. Potrivit art.5 C.com. nu sunt considerate fapte de comer nici contractele ncheiate de agricultor - individual sau asociat - avnd ca obiect produsele proprii, pe care le are de pe pmntul ce-i aparine sau l cultiv (de exemplu, pe baz de arendare) 7, chiar dac vnzarea se face cu ridicata ctre un comerciant sau dac produsele au fost transformate sau prelucrate (de exemplu, vinificarea strugurilor)8, cu condiia ca aceast transformare, prelucrare sau valorificare s nu constituie o activitate independent de aceea de productor. Tot astfel, au caracter civil actele ncheiate de liber profesioniti (de exemplu, avocaii, medicii, inclusiv medicii stomatologi etc.) sau de meseriaii care prelucreaz materialul clientului sau materialul procurat de meseria nu este dect un accesoriu n raport de lucrarea efectuat pe baza contractului de antrepriz; artizanii - chiar dac procur ei anumite materiale - nu sunt comerciani dect dac munca lor nu este dect un accesoriu al furnizrii mrfii clientului9. Mai precizm c statul i unitile sale administrativ-teritoriale nu pot avea niciodat calitatea de comerciant (art.8 C.com.) i deci nu pot svri acte subiective de comer, contractele pe care le ncheie fiind de domeniul dreptului public (n special dreptul administrativ), dac nu reprezint acte obiective de comer supuse legilor comerciale 10. Regulile privitoare la contractele civile sunt ns aplicabile i acestor contracte (de exemplu, regulile antreprizei n cazul antreprizei de lucrri publice), n msura n care legea nu prevede reglementri speciale11. n ceea ce privete corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general a obligaiilor civile precizm c prioritate au regulile speciale prevzute - n Codul civil ori n acte normative speciale - pentru contractul n cauz. n msura n care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin convenia dintre pri)715/2005, nepublicat). 6 Vz.Cas.S.U. dec.nr.183/1939; Cas.I, dec. nr.526, 867 i 1279/1946, n Practica..., vol.I, p.32 i 227-231 (Vz. i St. D. Crpenaru, op.cit., p.109 i 117). n legtur cu argumentele pentru care imobilele nu pot fi incluse nici n fondul de comer, vz. O. Cpn, op.cit., p.164-169. n orice caz, dac obiectul principal al contractului este imobilul, mobilele afltoare ntr-nsul fiind un simplu accesoriu, contractul este de natur civil (Vz. Cas.III, dec.nr.160/1939, n Practica..., vol.I, p.229). Dac actul are ca obiect numai locaiunea (nchirierea) fondului de comer (ntreprinderii comerciale) sau fondul de comer vndut cuprinde numai locaiunea - nu i proprietatea - unui imobil, n orice caz actul poate fi calificat comercial, chiar i n privina imobilului, deoarece dreptul de folosin este, n toate cazurile, un drept de crean, cu caracter mobiliar, putnd fi transmis potrivit regulilor de la cesiunea de crean (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2001, Cap.IV, nr.25), respectiv, potrivit regulilor aplicabile fondului de comer. Vz. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.10, 1994, n Dreptul nr. 12, 1994, p.59; CSJ, s.com., dec.nr.481/1995 i 665/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.301-303 i p.306-308. Pentru amnunte i discuii vz. i I. Deleanu, Natura juridic a contractului de locaiune ncheiat ntre dou societi comerciale precum i a aciunilor care deriv dintr-un asemenea contract, n Dreptul nr.7, 1994, p.37-44; D. Clocotici, Actele i faptele de comer, n Dreptul nr.7, 1995, p.20-25; C. Turianu, Not la dec.civ. a TJ Covasna nr.32A/1995, n Dreptul nr. 8, 1995, p.84-86. Dac locatorul nu este proprietarul imobilului, acesta nu se include n fondul de comer i pentru nchirierea lui trebuie s se ncheie un contract de nchiriere separat de contractul de locaie a gestiunii potrivit HG nr.140/1991 (CSJ, s.com., dec.nr. 330/1995, n Jurisprudena CSJ 1995, p.299-301). Menionm c HG nr.140/1991 a fost abrogat prin HG nr.457/1997, publicat n M.Of. nr.213/28.08.1997. 7 Contractul de arendare are i el natur civil, ntruct are ca obiect un imobil, iar agricultura nu cade sub incidena legilor comerciale (afacerile arendreti sunt de natur pur civil - Cas.III, dec.nr.331/1915, n Codul comercial adnotat de G. T. Ionescu, I. Vasilescu Nottara, Bucureti, 1927, p.9). 8 Vz. i St. D. Crpenaru, op.cit., p.58-61 i p.71. 9 Vz. Cas. S.U., dec.nr.65/1990, n Practica..., vol.I, p.29. Pentru amnunte vz. St. D. Crpenaru, op.cit., p.35-36, 70-71. 10 Vz. Cas.III, dec.nr.377/1939 i 29/1944; Cas.I, dec.nr.21/1936, n Practica..., vol.II, p.60 i 137138. Vz. i t. D. Crpenaru, op.cit., p.72-73. 11 Vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.VII.

2

se aplic, n completarea acestor norme, regulile din partea general a dreptului obligaional (teoria general a obligaiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor contractelor sau contractelor de o anumit categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit etc.), aceste norme - i nu normele prevzute pentru un alt contract special, fie i asemntor - fiind incidente ori de cte ori nu exist norme speciale12. De la regula aplicrii normelor prevzute de lege pentru un contract special numai n materia respectiv, se admite o derogare pentru ipoteza n care, nici pentru contractul special n cauz i nici n cadrul teoriei generale a obligaiilor nu exist vreo reglementare. Astfel, de exemplu, regulile privitoare la obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sunt aplicabile nu numai n materia contractului de vnzare-cumprare (sau n contractele pentru care legea prevede expres aplicarea lor, cum ar fi schimbul i contractul de societate - art.1409 i 1503 C. civ.) dar i n cazul altor contracte translative de drepturi reale. n msura n care anumite probleme de drept nu sunt reglementate prin norme speciale prevzute pentru contractul n cauz i nici n cadrul teoriei generale a obligaiilor, se impune aplicarea normelor existente, dei aceste norme sunt speciale pentru un anumit contract. CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARESeciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzarecumprare 1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare

1. Noiunea. Vnzarea-cumprarea este un contract prin care una dintre pri - vnztorul strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri - cumprtorul - care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut (art.1294 C.civ.). Dei Codul civil se refer la transmiterea proprietii, urmeaz s fie calificat vnzarecumprare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esena, ci numai de natura contractului de vnzare-cumprare13. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie14 sau dreptul special de folosin asupra terenurilor situate n intravilan conferit deRezult c n cazul contractelor nenumite - nenominalizate de lege, chiar dac n practic poart o denumire - (de ex. contractul de ntreinere - vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.XIII, nr.64-71), dac prile nu au prevzut alte reguli, sunt aplicabile regulile din partea general a dreptului obligaional, deoarece reglementarea prevzut pentru contractul numit cel mai nrudit este o reglementare special, aplicabil numai n cazurile i n condiiile prevzute de lege. De ex., regulile prevzute de lege pentru contractul de rent viager nu sunt aplicabile contractului de ntreinere (vz. Fr.Deak, op. cit., ap.XIII, nr.65 i 69). Precizm c nu includem n categoria contractelor nenumite contractele complexe, care reunesc elementele a dou sau mai multe contracte numite (de ex. contractul hotelier, care reunete, ca accesoriu, de regul, elementele contractului de locaiune - n privina camerei nchiriate - i a contractului de depozit - n privina lucrurilor cltorului aduse n hotel). n privina contractelor complexe, n msura n care nu au o reglementare special, urmeaz a se aplica normele prevzute de lege pentru elementele (contractele) componente (locaiune, depozit etc.). Vz. i G. Boroi, Drept civil. Teoria general, Ed. All, 1997, p.101. 13 Art.1582 C.civ.fr. (corespondentul art.1294 C.civ.rom.) nici nu se refer expres la dreptul de proprietate, ci folosete termenul de livrer une chose, n sens de predare, de dare, de transmitere a unui lucru. 14 Cu privire la problematica dreptului de superficie, vezi C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice ale dreptului de superficie, n Dreptul nr.5-6, 1993, p.65-73; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.297-301; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, p.553-564; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil.12

3

art. II din Titlul II al O.U.G. nr. 184/200215), de un drept de crean16 sau de un drept din domeniul proprietii intelectuale17 ori, n mod excepional, de drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei moteniri)18. Nu pot forma obiectul contractului de vnzare-cumprare drepturile personale nepatrimoniale i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz art.571 C.civ. -, dreptul de abitaie al soului supravieuitor 19 - art.4 din L.nr.319/1944 -, dreptul de clientel n cazul liber profesionitilor etc.) sau care sunt prevzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinere, dreptul de pensie etc.). 2. Caractere juridice. Dup cum rezult din definiia contractului, vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. 2.1 Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. Vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul. Fiind un contract sinalagmatic, se aplic regulile specifice acestei categorii de contracte (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de ctre una dintre pri, teoria riscului contractului)20.Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucure;ti, 2006, p. 256-264. 15 Publicat n M.Of. nr.929/18.12.2002 i aprobat, cu modificri, prin Legea nr.48/2004 (publicat n M.Of. nr.262/25.03.2004). Potrivit art.II alin. (1)din Titlul II al OUG nr.184/2002 pentru modificarea i completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie - 22 decembrie 1989, precum i pentru stabilirea unor masuri pentru accelerarea aplicarii acesteia i a OUG nr. 94/2001 , Cetenii strini i apatrizii care au calitatea de persoane ndreptite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea n natur a unor terenuri, situate n intravilanul localitilor, pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile i obligaiile conferite de lege proprietarului, cu excepia dreptului de dispoziie. Acest drept special de folosin poate fi nstrinat prin vnzare. A se vedea, pentru detalii, C. Rou, Discuii n legtur cu dreptul de folosin special prevzut de Ordonana de urgen a Guvernului nr.184/2002, n Dreptul nr.6, 2003, p.130-138. 16 Cesiunea de crean, care are ca obiect un bun incorporal, se analizeaz la Teoria general a obligaiilor. 17 Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor i regulile speciale privind transmiterea drepturilor din domeniul proprietii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, din certificatul de nregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mrcii etc.) se analizeaz la materia Dreptului proprietii intelectuale. Pentru contractul de cesiune de brevet de invenie, vz. A.Petrescu, L.Mihai, Drept de proprietate industrial. Introducere n dreptul de proprietate industrial. Invenia. Inovaia, Universitatea din Bucureti, 1987, p.196 i urm., iar pentru contractul de cesiune de marc vz. R.Popescu, R.Dinc, Cesiunea de marc, n P.R. nr.4/2002, p.194 i urm. 18 Vz. infra, nr.52-53. 19 Vezi Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2002, nr.81, lit.c. Nici dreptul de abitaie de drept comun nu poate forma obiectul contractului de vnzarecumprare, ns - nefiind strict personal - bunul poate fi dat n locaiune n limita prevzut de lege (art.572-573 C.civ.). Dreptul real de servitute poate fi nstrinat, dar numai mpreun cu fondul al crui accesoriu este. n ceea ce privete dreptul real de uzufruct (spre deosebire de soluia consacrat prin art.595 C.civ.fr., care prevede i posibilitatea vnzrii sau cedrii cu titlu gratuit a nsui dreptului de uzufruct), uzufructuarul poate nchiria sau ceda numai exerciiul, adic avantajele (emolumentul) dreptului su (art.543 C.civ.), cedarea dreptului de uzufruct [...] nefiind posibil (C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p.248; C. Brsan, M.Gai, M. M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Institutului European, 1997, p.154-155; I.P.Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, 1998, p.295; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.273; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.476-477; L. Pop, L.M. Harosa, op.cit., p. 230). Rezult c, n cazul cedrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul rmne titularul dreptului real, transmindu-se - asemntor locaiunii (arendrii) - numai folosina dreptului.. (Totui, pentru deosebirea dintre sublocaiune i cesiunea contractului de locaiune, vz Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001, cap.III, nr.16-17). 20 Vz. C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All, Buc., 1992, p.81 i urm.; L.Pop, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, p.74 i urm., precum i lucrrile acolo citate.

4

2.2. Vnzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat n schimbul preului. 2.3. Vnzarea este un contract comutativ, deoarece existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea contractului i nu depind, ca n contractele aleatorii, de un eveniment viitor i incert, care ar face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu, de exemplu, cnd obiectul este supus pieirii, exproprierii etc. 2.4. n principiu, vnzarea este un contract consensual (vinderea este perfect... ndat ce prile s-au nvoit..., art.1295 C.civ.), putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor (solo consensu)21, fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul ncheierii contractului. Deci vnzarea nu este un contract solemn i nici real. Prin excepie de la principiul consensualismului, n cazurile special prevzute de lege vnzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent c sunt situate n intravilanul ori extravilanul localitilor i indiferent de destinaia sau de ntinderea lor - pot fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii absolute22, numai dac actul a fost ncheiat n form autentic (art. 2 alin.1 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente)23. De asemenea, potrivit art. 2 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unuiSolum (sau tantum), adv.lat., numai, doar. Contractul de vnzare-cumprare se ncheie (i proprietatea se transmite) din momentul realizrii acordului de voin - chiar dac s-a pltit numai un avans - iar nu din momentul redactrii contractului n form scris. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1301/1993 i nr.1084/1993, n Culegere TMB 1993-1997, p.52-53 i p.55-56. Pentru o soluie greit vz. TMB, s. a III-a civ., dec.nr.283/1995, cu Not critic, ibidem p.53-55. 22 Vz. D.Chiric, Consecinele modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n Dreptul nr.6/1991, p.29; Gh. Beleiu, Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Bucureti, 1992, p.146-147 i 179; E.Lupan, M. Rchit, D.Popescu, Drept civil. Teoria general, Cluj-Napoca, 1991, p.205; V.Stoica, Fl.A.Baias, Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.27. 23 Legea nr. 247/2005 a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, care la rndul su abrogase capitolul Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar. Cele dou acte normative au consacrat forma autentic cerut ad validitatem pentru nstrinarea (dobndirea) terenurilor prin acte juridice ntre vii. Pentru condiiile speciale de cumprare de bunuri pltite din fondurile publice, vz. OUG nr.34/2006 din 19 aprilie 2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii (publicat n M.Of. nr.418/15.05.2006), aprobat cu modificri prin Legea nr.337/2006, (publicat n M.Of. nr.625/20.07.2006). Vz. i HG nr.925/2006 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziie public din OUG nr. 34/2006 (publicat n M.Of. nr.625/20.07.2006). Vnzarea bunurilor supuse executrii silite (mobiliare i imobiliare) se efectueaz prin intermediul executorului judectoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedur civil (art.431 i urm.; art.500 i urm.). 232 n practica judiciar, s-a decis c, dac n privina locuinei din fondul locativ de stat s-a realizat acordul de vnzare-cumprare, iar chiriaul a pltit i avansul fixat de unitatea vnztoare, decesul acestuia nainte de ntocmirea nscrisului constatator al contractului nu justific refuzul vnztorului de a ntocmi contractul n contradictoriu cu motenitorii cumprtorului. ntruct Decretul-lege nr.61/1990 nu conine dispoziii derogatorii de la caracterul consensual al vnzriicumprrii de construcii, contractul fusese ncheiat la momentul acordului de voin (Curtea de Apel Bucureti, s. a III-a civ., dec. civ. nr. 1842/1999, n Culegerea de practic judiciar n materie civil 1999, p. 75-76). Tot astfel, s-a statuat c, n baza contractului de vnzare-cumprare sub semntur privat, semnat conform art.1176 C.civ., societatea comercial cumprtoare a dobndit dreptul de proprietate asupra spaiului comercial care a constituit obiectul conveniei, n temeiul art.1295 C.civ. n privina terenului, aferent spaiului comercial, societatea comercial cumprtoare este n drept a solicita obligarea vnztorului de a semna un contract autentic notarial, urmnd ca, n caz de neconformare, hotrrea instanei judectoreti sesizate s in loc de contract autentic (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.201/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.334-336).21

5

teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, actul juridic trebuie ncheiat, sub sanciunea nulitii absolute, n form autentic. Forma autentic nu este cerut ns n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construciilor, Legile nr.18/1991, nr.54/1998 i nr.247/2005 referindu-se numai la terenuri2. Astfel fiind, dac nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actul valornd numai ca un antecontract de vnzare-cumprare24. O precizare se mai impune n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect un autovehicul (folosit). Potrivit legislaiei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului i nscrierea pe numele dobnditorului la organele de poliie i organele financiare se putea face numai n baza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis c aceast cerin prevzut pe plan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea-cumprarea de autovehicule se ncheia valabil prin actul sub semntur privat25. n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie i financiare se face (n condiiile prevzute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile ministerului de interne, finanelor i transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vnzarecumprare ncheiat la organele de poliie, renunndu-se la forma autentificat de notar. Formalitile prevzute de actuala reglementare nu afecteaz validitatea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de lege numai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie 26. Acest caracter consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule a fost statuat i n practica instanei supreme27. n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare, mai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de ex., act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, acesta nu se transform n contract solemn. O asemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzare-cumprare i - deci - reprezint un antecontact28. ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numele cumprtorului la organele de poliie i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actului ncheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semntur privat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea dreptului dePentru amnunte vz. D.Chiric, loc.cit., p.29; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Dreptul nr.9, 1993, p.23; C.Alunaru, loc.cit., p.73; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaia terenurilor, n Dreptul nr.8, 1998, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.54-55. Aa cum se precizeaz n aceast din urm lucrare, construcia i terenul [mai exact, dreptul de proprietate asupra lor] nu sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibil nstrinarea construciei fr teren (este cazul dreptului de superficie)(ibidem, p.55). Adugm c numai o asemenea soluie asigur pe deplin dreptul cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi construcii n proprietate, Constituia interzicndu-le acestora, n principiu, doar dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (vz. infra, nr.10.9). 25 Vz , de ex., TS s.civ., dec.nr.1591/1978, n RRD nr.3, 1979, p.62; dec.nr .301/1978, n CD, 1978, p.53; dec.nr.2090/1981, n CD, 1981, p.61-65; dec.nr.275/1988, n RRD nr.2, 1989, p.65-66. Vz. i I.Vurdea, Propuneri de lege ferenda privind regimul nstrinrii autoturismelor proprietate personal, n RRD nr.3, 1981, p.20; L.Mihai, n legtur cu litigiile privind nstrinarea autovehiculelor proprietate personal, n RRD nr.12, 1983, p.37 i urm.; Fr.Deak, St.Crpenaru, Contracte civile i comerciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1993, p.13-14; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.9-10; E.Safta-Romano, Contracte civile, Ed. Grafix, Iai, 1993, vol.I, p.23. 26 Vz. i D.C.Tudorache, Executarea daunelor cominatorii, n Dreptul nr.3, 1995, p. 18-19. 27 ncheierea contractului nu este condiionat nici de plata preului n totalitate. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.42/1992, n Dreptul nr.10/1992, p. 88-89 i s.com., dec.nr.92/1992, n Dreptul nr.56/1993, p. 127-128 i n Deciziile CSJ 1990-1992, p.500-503. 28 Vz. infra,, nr.6.24

6

proprietate asupra autoturismului n patrimoniul cumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrrii judectoreti. Bineneles, pentru pronunarea unei hotrri n sensul artat, reclamantul trebuie s dovedeasc - separat de plata taxei de timbru pentru aciunea n justiie - consemnarea sumei reprezentnd taxele de timbru prevzute pentru nstrinarea autovehiculelor, care, n urma admiterii aciunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar n raporturile dintre pri vor fi suportate definitiv (n lips de stipulaie contrar, art.1305 C.civ.) de ctre cumprtor, instana dispunnd restituirea acestor cheltuieli reclamantului (vnztor) prin hotrre29. n sfrit, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prin actul sub semntur privat - preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitana sub semntur privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre este simulat30. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiii de capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite i dreptul de proprietate potrivit art.1295 C.civ.)31. Desigur, fiind vorba despre un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris, afar numai dac a existat o imposibilitate, fie i moral, de a preconstitui o dovad scris (art.1197-1198 C.civ.). Numai terele persoane (iar nu i prile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulaie sau vnzri succesive - cu orice mijloace de prob contractul intervenit ntre pri, fiindc pentru teri contractul este un simplu fapt juridic. Considerm c soluiile adoptate n practica judiciar i doctrin referitoare la caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule urmeaz a fi aplicate i dup adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea, eliberarea crii de identitate i certificarea autenticitii vehiculelor rutiere n vederea nmatriculrii sau nregistrrii acestora n Romnia32. Potrivit acestui act normativ, Cartea de identitate a vehiculului conine date despre vehicul i proprietarii pe numele crora acesta a fost nmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se nscriu de ctre autoritatea competent care efectueaz nmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competent care efectueaz nmatricularea nscrie proprietarul vehiculului la rubrica "deintori" din cartea de identitate a vehiculului. La nstrinarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate a vehiculului (art. 10). Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numai atestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizarea acordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la organul de poliie competent n vederea ncheierii contractului n forma prevzut de HG nr.610/1992, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea existenei dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul cumprtorului (dup caz, reclamant sau prt). O astfel de aciune se ntemeiaz pe dispoziiile art.111 C.proc.civ., urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fie nscris de organul de poliie pe baza hotrrii judectoreti. 2.5. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui. Aceasta nseamn c, prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu) i independent de predarea lucrului vndut i de plata preului, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art.1295 C.civ. prevede c [] proprietatea este de drept29 Vz. L.Mihai, Probleme privind suportarea taxei de timbru pentru autentificarea contractului de vnzare-cumprare, n AUB, seria Drept, 1983, p.63-66; TS, s.civ., dec.nr.275/1988, cit.supra. Vz. i infra, nr.43. 30 Vz. TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citat. 31 Vz. I.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, n RRD nr.9, 1978, p.38 i dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentat de autor, ibidem. 32 Publicat n M.Of. nr. 412/30.08.2000. OG nr.78/2000 a fost aprobat, cu modificri, prin Legea nr.230/2003 i modificat prin OG nr.35/2005, aprobat, la rndul su, cu modificri, prin Legea nr.374/2005 (publicat n M.Of. nr. 1138/15.12.2005).

7

strmutat [de la vnztor la cumprtor] ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 i 1358 alin.2 C.civ.), dac vnztorul-debitor al obligaiei de predare nu dovedete intervenirea unei cauze strine exoneratoare de rspundere (art.1082-1083 C.civ.), adic natura fortuit, iar nu culpabil, a pieirii lucrului. Atunci cnd a fost dovedit cauza strin, vnztorul va suporta riscurile numai dac a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul vndut (art.1074 alin.2 C.civ.) i nu reuete s dovedeasc c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.)33. Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (i a riscurilor) din momentul ncheierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite anumite condiii: a) Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut34, iar contractul perfect valabil ncheiat (de exemplu, dac, n mod excepional, vnzarea-cumprarea este un contract solemn, consimmntul prilor trebuie s fie manifestat n forma prevzut de lege). b) Trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual (certe). n cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietii nu se poate produce din momentul ncheierii contractului, cci nu se cunosc bunurile care urmeaz s fie efectiv dobndite de ctre cumprtor. n consecin, nu se pune nici problema transferrii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt)35. La termenul stipulat sau, n lips, la cererea cumprtorului vnztorul trebuie s individualizeze lucrul vndut i s i-l predea. n caz contrar, va rspunde pentru neexecutarea obligaiei asumate. n cazul lucrurilor de gen, transferul proprietii (i al riscurilor) se produce din momentul individualizrii36, ceea ce se face de regul, prin predarea lucrului vndut cumprtorului (predare care valoreaz, n toate cazurile, individualizare), dar nu se confund cu aceasta; individualizarea se poate face i prin alte metode care asigur identificarea lucrurilor ca fiind ale cumprtorului, de exemplu, prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui cru pentru a fi transportate la cumprtor etc. ntruct prin individualizare se produce transferul proprietii la care s-a obligat vnztorul, dovada efecturii ei este n sarcina lui i se poate face cu orice mijloc de prob (fiind un simplu fapt juridic). Asemntor lucrurilor de gen se pune problema n cazul obligaiilor alternative. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un lucru dintre dou (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite n momentul alegerii37, fiindc prin alegere se individualizeaz lucrul care urmeaz s fie dobndit de cumprtor. n consecin, riscul pieirii fortuite este suportat, pn la alegere, de ctre vnztor. Astfel, dac piere unul dintre lucruri, el datoreaz cellalt (art.1030-1031 C.civ.), fiindc ambele au fost prevzute in obligatione. Dac amndou lucrurile au pierit, fr greeala debitorului, obligaia este stins (art.1032 C.civ.). Rezult c vnztorul suport paguba pieirii pn la alegere, dar este liberat de obligaia de predare i de plata daunelor-interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuit. Dac cele dou obiecte sunt lucruri de gen (ipotez nevizat de art. 1030-1033 C.civ.), pe lng alegere (de exemplu, ntre 1000 kg gru sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferulCu privire la problematica riscurilor, soluiile legislative adoptate n materie de diferite sisteme de drept (englez, elveian, german etc.) i tendinele moderne de reglementare n materie, vz. V.Babiuc, Riscurile contractuale n vnzarea comercial internaional, Edit. tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1982. 34 Pentru ipoteza vnzrii lucrului altuia vz. infra, nr.16. 35 Pentru ipoteza vnzrii dintr-un gen limitat vz. infra, nr.45-47. Pentru discuii vz. i O. Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen limitate. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1, 2000, p.55-62. 36 Dac nu s-a fcut individualizarea, prin fapta inculpatului de a vinde unor persoane, din depozit, lemne pltite deja de ali cumprtori este prejudiciat avutul unitii i nu al cumprtorilor ce nu le-au ridicat (T.Jud.Ilfov, dec.pen.nr.229/1979, n RRD nr.1,1980, p.67). 37 Vz. M.B.Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.543; C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol.II, Bucureti, 1929, p.685; T.R.Popescu, P.Anca, Teoria general a obligaiilor, Edit. tiinific, Bucureti, 1968, p.372 C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All, Bucureti, p.358.33

8

proprietii i a riscurilor - trebuie s se procedeze i la individualizarea propriu-zis a lucrului ales. n cazul obligaiei facultative, ntruct are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevzut numai ca o simpl posibilitate de plat (in facultate solutionis), problema transferrii dreptului de proprietate i a riscurilor se rezolv - potrivit regulilor generale - dup cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen. c) Lucrul vndut trebuie s existe. n cazul vnzrii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmeaz s fie confecionate, o recolt viitoare etc.), dei pot forma obiectul contractului38, transferul proprietii poate opera numai din momentul n care au fost executate, terminate, n stare de a fi predate cumprtorului, dac sunt bunuri individual determinate (certe), iar dac lucrul executat este de gen, dup individualizare (de exemplu, lucrul fabricat n serie). n cazul vnzrii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul n care este gata de recoltat, dac lucrul vndut i preul lui sunt determinate (de exemplu, grul de pe terenul vnztorului n schimbul sumei de 100.000 lei). Dac vnzarea recoltei se face pe unitate de msur, proprietatea se transmite din momentul individualizrii39. Riscurile se transmit asupra cumprtorului o dat cu dreptul de proprietate, dac nu i-a asumat riscul nerealizrii - n tot sau n parte - a lucrului viitor din momentul ncheierii contractului i independent de transferul proprietii (caracter aleatoriu)40. d) Trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevzute n contract, ntruct regula stabilit n art.1295 C.civ., potrivit creia transferul proprietii are loc ndat ce prile s-au nvoit, nu este de ordine public (imperativ) i deci poate fi nlturat chiar dac lucrul vndut este individual determinat. - Astfel se ntmpl dac prile au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv (de exemplu, pn la termenul predrii lucrului vndut ori a plii preului) sau pn la realizarea unei condiii suspensive41. Precizm c termenul suspensiv afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres amnarea acestui efect al contractului de vnzare-cumprare; dac termenul a fost stipulat pur i simplu, nu afecteaz transferul proprietii, ci numai executarea obligaiei de predare a lucrului vndut (art.1022 din C.civ.). n schimb, condiia suspensiv, prin ea nsi, amn transferul proprietii pn la realizarea evenimentului (art.1017-1018 C.civ.)42. n ambele cazuri, deoarece vnztorul rmne proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continu s suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv n cazul condiiei, care opereaz retroactiv - art.1015 C.civ. - fiindc riscul este suportat de proprietarul sub condiie rezolutorie - art.1018 C.civ.)43. - Un caz special de amnare a transferrii dreptului de proprietate ntlnim n cazul cumprrii dintr-o unitate comercial cu autoservire. Contractul se ncheie, n acest caz, n momentul n care cumprtorul a ales i a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o n coul sau cruciorul pus la dispoziie de vnztor). ntruct din acest moment lucrurile de gen sunt i individualizate (iar preul stabilit), potrivit regulilor n materie ar trebui s ajungem la concluzia c i proprietatea i riscurile s-au transferat asupra cumprtorului. n consecin, dac el prsete magazinul cu intenia de a-i nsui marfa fr a plti preul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu i-a executat obligaia de plat a preului. ntruct o asemenea concluzie nu poate fi admis, se consider c - n acest caz ori n alteVz. infra, nr.14. Pentru amnunte i divergenele n materie vz. infra, nr.45-47. 40 Vz. infra, nr.14.2. Vz. i Cas.III, dec.nr.99/1914, n C.civ.adnotat, vol.III, p.403, nr.5. 41 Stipularea unei condiii rezolutorii nu afecteaz transferul proprietii din momentul ncheierii contractului asupra cumprtorului, dar - odat realizat - vnztorul redobn-dete proprietatea cu efect retroactiv (art.1019 C.civ.). Dac lucrul piere pendente conditione, riscul este suportat de cumprtor n calitate de proprietar sub condiia rezolu-torie. Pentru ipoteza vnzrii cu pact de rscumprare (care este sub condiie rezolutorie) vz. infra, nr.51. 42 Vz. pentru amnunte, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., 1992, p.351-356. Subliniem c n cazul condiiei suspensive se amn transferul proprietii, dar nu se afecteaz perfectarea vnzrii, cum se consider uneori (vz. decizia citat de P.Perju, op.cit., n Dreptul nr.5, 1992, p.46-47, nr.15). 43 Pentru ipoteza vnzri (condiionale) pe ncercate i a vnzrii pe gustate, special reglementate de lege, vz. infra, nr.48-50.38 39

9

cazuri asemntoare de vnzare cu pre fix - prile s-au neles implicit n sensul c proprietatea se dobndete de ctre cumprtor numai o dat cu plata preului. Pn n acel moment el este un simplu detentor al mrfii alese (vinovat de furt dac nu pltete preul), iar vnztorul suport riscurile n calitate de proprietar44. n sfrit, precizm c, n cazul n care, prin convenia dintre pri, transferul proprietii a fost amnat pentru un moment ulterior ncheierii contractului, se amn, n virtutea legii, n mod corespunztor, i transmiterea riscurilor asupra cumprtorului, fie c prile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leag riscurile de proprietate), la fel ca i regula transferrii proprietii n momentul ncheierii contractului, nu este o regul imperativ. n consecin, prile pot disocia cele dou aspecte; cumprtorul s-i asume riscurile nainte de momentul transferrii dreptului de proprietate (de exemplu, n cursul executrii lucrului viitor) sau vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat transferul proprietii (de exemplu, n cursul transportului). O asemenea disociere trebuie s rezulte dintr-o clauz nendoielnic i expres prevzut n contract. 2.6. O precizare se mai impune n legtur cu publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare n lumina Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/199645, intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996 (art. 69), prin care s-a prevzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliar, sub forma nscrierii n crile funciare (publicitate real), dar numai cu efecte de opozabilitate fa de teri a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemntor sistemului crilor de publicitate funciar - care a avut aplicabilitate n unele localiti din fostul jude Ilfov - potrivit Legii nr. 242/1947). Dup cum prevede Codul civil, n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de transcripiunea (n prezent nscrierea n cartea funciar n.ns.Fr.D.) actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut (art.1295 alin.2). Avnd n vedere dispoziiile Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele nscrierilor n evidenele de publicitate imobiliar, trebuie ns s facem o distincie ntre actele ncheiate (efectuate) nainte de data intrrii n vigoare a noii legi i, respectiv, dup aceast dat. Astfel, nscrierile fcute n registrele (crile) de publicitate imobiliar nainte de intrarea n vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive n sistemul crilor funciare i de opozabilitate n sistemul de transcripii), potrivit reglementrilor n vigoare la data efecturii lor46. Tot astfel, actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a noii legi - dar frVz. , n acest sens, Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leons de droit civil, vol. .III, Paris, 1963, p.754-755 (n continuare Mazeaud, op.cit.). Fapta constituie furt, dei contractul fusese, anterior, ncheiat, deoarece riscul dispariiei bunului l suport vnztorul [...] (O.Loghin, A.Filipa, Drept penal, Partea special, Ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti., 1983, p.107). n ceea ce ne privete, nu excludem nici posibilitatea de a considera c vnzarea-cumprarea nu s-a ncheiat, ntruct houl - n realitate - nu i-a dat consimmntul la ncheierea contractului de vnzarecumprare (nu a acceptat s plteasc preul). Vz. n acest sens, cu o motivare mai ampl, M.Murean, Contractele civile, vol.I, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p.63-65. 45 Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare a fost republicat n M.Of. nr.201/03.03.2006, dndu-se textelor o nou numerotare. Pentru aplicarea n timp a legii i a actelor normative subsecvente, vz. i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor (aprobat prin Ordinul MJ nr.2371/C/1997) i HG nr.612/1997 privind organizarea, funcionarea i atribuiile oficiilor de cadastru agricol i organizarea teritoriului agricol (adoptate n temeiul art.65 i, respectiv, art.69 din Legea nr.7/1996, n forma anterioar republicrii). Menionm i Instruciunile privind nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobat prin Ordinul MJ nr.1330/C/1999 (nepublicate), prin care s-a dispus punerea n aplicare n ntregime a dispoziiilor Legii nr.7/1996 de la 1 iulie 1999. Prin urmare, potrivit Constituiei, legea a intrat n vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), dar s-a pus n aplicare printr-un act nepublicat (secret de stat?!) abia dup 3 ani (sic). Pentru o analiz aprofundat i judicioas a problemelor privind punerea n aplicare a Legii nr.7/1996, vz. M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Edit. Press Mihaela, Bucureti, 2000, p.200-218. 46 Pentru o expunere sintetic a efectelor publicitii imobiliare sub incidena reglementrilor anterioare intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996, vz. D.Chiric, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliar, n Dreptul nr.4, 1992, p.18-29; Fr.Deak, op.cit., 1993, p.19-21; L.Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p.228-245; M.Murean, op.cit., p.68-72. Vz. i M.D.Bocan, Natura juridic a aciunii n prestaie tabular, n Dreptul44

10

efectuarea formelor de publicitate imobiliar - i vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data ncheierii lor, dar numai la data nscrierii n cartea funciar, potrivit dispoziiilor noii legi (art. 56-57). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fa de teri 47 - trebuie s fie nscrise n cartea funciar. Astfel, n judeele cu carte funciar 48 i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale i ale registrelor de publicitate imobiliar, publicitatea imobiliar se realizeaz, pentru opozabilitate fa de teri, prin nscrierea n cartea funciar, ncetnd aplicabilitatea dispoziiilor referitoare la publicitatea imobiliar prin sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciar (art.20 i urm., art.69)49. Iar n unitile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se nscriu (tot n conformitate i cu efectele prevzute de noua lege), n cte o carte funciar50 (art.59)51. 2.7. Pentru lucrurile mobile nu exist un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil (corporal), va avea preferin cel care a intrat mai nti cu bun-credin n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm (posterior tempore, potior iure, art.972 C.civ.)52nr.10/1998, p.23-35. Pentru o privire de ansamblu, aprofundat, asupra sistemelor de publicitate imobiliar n dreptul romnesc, nainte de intrarea n vigoare (punerea n aplicare) a noii legi, vz. M.Nicolae, op.cit., p.106-191. 47 Dup cum rezult din art.28, 30, 31 i 35 din L.nr.7/1996, lipsa nscrierii dreptului nu poate fi invocat de partea contractant care a nstrinat sau constituit dreptul real imobiliar i de succesorii lui universali sau cu titlu universal. De asemenea, un atare drept nenscris este opozabil i dobnditorului ulterior care a avut cunotin de existena lui (dobnditor de rea-credin), dei nu este nscris n cartea funciar precum i dobnditorului cu titlu gratuit, fie i de bun-credin (vz. iFr. Deak, op.cit., 2001, cap.III, nr.42). Rezult c au calitatea de teri cei care, neavnd cunotin de existena unui drept nenscris i ncrezndu-se n cartea funciar, au dobndit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care i le-au nscris, drepturi pe care le pot opune dobnditorului anterior. (Pentru practica judectoreasc privind interpretarea Legii nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, dispoziii asemntoare fiind cuprinse i n L.nr.7/1996, vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, n CD, 1978, p.19; nr.911/1978, n RRD nr.12, 1978, p.58; nr.1584/1979, n RRD nr.3, 1980, p.67; nr.585/1980, n CD, 1980, p.38; nr.1040/1982, n CD, 1982, p.15; nr.277/1983, n CD, 1983, p.22; TS, completul de 7 jud., dec.nr.37/1986, n CD, 1986, p.27-30; TS, s.civ., dec.nr.284/1987, n CD, 1987, p.38; CSJ, s.civ., dec.nr.217/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.80-81). Pentru observaii critice referitoare la interpretarea n practic a dispoziiilor Legii nr.115/1938, vz. M.Nicolae, op.cit., p.138-141 i 153-156. Iar pentru noiunea de teri n materie de publicitate imobiliar, vz. ibidem, p.118-120, 324-328 i 368-380; G.Florescu, nscrierile n cartea funciar, n Juridica nr.1, 2000, p.15. 48 Astfel fiind, dac vnztorul nstrineaz un imobil ctre mai muli cumprtori, va avea ctig de cauz (dobndind dreptul real cu opozabilitatea fa de ceilali) acela dintre cumprtori care a nregistrat mai nti cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte funciar a judectoriei n a crei raz teritorial este situat imobilul (art.25), potrivit principiului qui prior tempore, potior iure. Dac mai multe cereri sunt depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile reale dobndite vor primi rang egal, dar numai provizoriu (cu excepia ipotecilor i privilegiilor care rmn cu rang egal), urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile (art.47 alin.4). 49 Vz. i M.Nicolae, Not la sent.civ. nr.4205/1995 a Jud.sect.5 Bucureti, n Dreptul nr.11, 1996, p.109-110; F.uca, Legea locuinei nr.114/1996, temei al legislaiei locative, Ed. All, Buc., 1997, p.108-109. Vz. i I.P.Filipescu, op.cit., p.343. 50 Cu privire la problematica crilor funciare care cuprind nscrieri cu caracter nedefinitiv vz. M.Nicolae, op.cit., p.8, 108-109, 202-218 i 457-460. Pentru controversa n materie i soluia aplicrii noului regim de publicitate imobiliar pe tot teritoriul rii, inclusiv n unitile administrativteritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general (unde actele i faptele juridice se nscriu cu caracter nedefintiv, n cte o carte funciar) vz. ibidem, p.202-214. Menionm c lucrrile de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei se pot executa numai de ctre persoanele fizice i juridice autorizate potrivit OG nr.10/2000 privind desfurarea activitii de realizare i de verificare a lucrrilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei, aprobat cu modificri prin Legea nr.795/2001. 51 Vz. i A.A.ulu, Aciunile de carte funciar n lumina actualei reglementri, n Dreptul nr.11, 1999, p.31-45. Cu privire la modurile de dobn-dire a drepturilor reale imobiliare care sunt opozabile fa de teri fr nscriere n cartea funciar vz. art.26 din L.nr.7/1996. 52 n materie de creane, dreptul dobndit este opozabil terilor din momentul notificrii sau acceptrii cesiunii de ctre debitorul cedat (art.1393 C.civ.), iar dac cesiunea are ca obiect veniturile

11

2.Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare

3. Precizri prealabile. Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare-cumprare trebuie s ntruneasc diferite elemente care, conform regulilor generale n materie de contracte sunt: consimmntul, capacitatea, obiectul (lucrul vndut i preul), o cauz licit i, n contractele solemne, forma. Ne vom ocupa de aceste elemente numai n msura n care prezint trsturi specifice n materia contractelor de vnzare-cumprare. A. Consimmntul prilor. Promisiunea de vnzare (antecontractul). Pactul de preferin. Dreptul de preempiune. 4. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege53 - n vederea formrii contractului. ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i libertatea contractual54, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun55, urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral), pactul de preferin i dreptul de preempiune. 5. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare). Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorulproprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra. O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu un act unilateral de voin care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil), dar nu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce efectele

unui imobil pe timp mai mare de 3 ani, actul trebuie s fie nscris n cartea funciar (art.1394 C.civ., art.14 din L.nr.241/1947 i art.19 din L.nr.7/1996). Pentru opozabilitatea transmiterii titlurilor nominative (ale societilor pe aciuni) vz. art.98 din L.nr.31/1990, n forma republicat n anul 2004. Titlurile la ordin se transmit, cu efecte erga omnes, prin gir, iar titlurile la purttor prin simpl tradiiune. 53 Exproprierea pentru cauz de utilitate public (se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n fond, tot o vnzare-cumprare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul numit n aceast materie despgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art.44 din Constituie i art.481 C.civ.). n msura n care legea special nu prevede altfel (vz. L.nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public), n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare (de exemplu, obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse). 54 Vz. V. Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n Dreptul nr.7, 1995, p.8-12. 55 Pentru amnunte privind ncheierea contractului, n special n materie de vnzare comercial, vz. D.Chiric, Formarea contractului de vnzare-cumprare, n RDC nr.10, 1999, p.41-56.

12

unei vnzri56. Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract57, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun58, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu59. Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, - eventual a i vndut lucrul unei alte persoane contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune-interese 60 potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face (art.1075 C.civ.)61. Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzarecumprare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul se oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.1191 i urm. din C.civ.)62 aplicabile creanelor chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren). Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general deVz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, n JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat cu vnzarea sub condiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de a da. Vz. D.Chiric, op.cit., p.18-19. n cadrul studiului Promisiunea unilateral de a vinde i de a cumpra (RDC, nr.9, 1999, p.39 i urm.), autorul pare s mprteasc o alt concepie (nu obligaie de a face corelativ unui drept de crean), ci potrivit creia beneficiarul are un drept potestativ, intermediar ntre drepturile de crean i drepturile reale (p.45), astfel nct prin ridicarea opiunii de ctre beneficiarul promisiunii se realizeaz acordul de voin care d natere contractului de vnzare-cumprare, afar de cazul n care pentru valabilitatea acestuia este cerut forma autentic ad validitatem (p.46), nerespectarea promisiunii de ctre promitent fiind lipsit de efecte juridice (p.46-47), cu excepia cazului cnd promitentul vinde lucrul unui ter de bun-credin, caz n care beneficiarul are dreptul la dauneinterese, sanciune prevzut de art.1075 C.civ. pentru neexecutarea obligaiilor de a face (p.47), iar nu pentru nerespectarea unui drept potestativ. Rezult c, n aceast concepie, (adoptat mai ales n dreptul francez), instituia n cauz este impropriu denumit promisiune de vnzare, cci vnztorul nu mai are obligaia de a vinde (ci mai ales de a nu vinde altcuiva), o dat ce contractul de vnzarecumprare se poate ncheia prin singura voin a cumprtorului, chiar dac vnztorul nu ar mai fi de acord. Instituia ar fi promisiune de a vinde numai n cazul n care contractul proiectat ar fi un contract solemn. Dup prerea noastr, o asemenea concepie, departe de a simplifica problema, denatureaz realitatea, cci vnz-torul promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului. Soluiile adoptate n dreptul francez sub influena art.1589 alin.1 C. civ. fr. (la promesse de vente vaut vente) - text nepreluat de legiuitorul romn - nu are o justificare suficient de temeinic n dreptul nostru. 57 Pentru o soluie - pe care nu o putem mprti - potrivit creia promisiunea unilateral de vnzare (nefiind un antecontract) este o instituie juridic complex, suis generis (nici act juridic unilateral, i nici nu poate fi considerat convenie), reprezen-tnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i convenia accesorie prin care prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis, vz. I.Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urm., n special p.49-50. 58 TS, col.civ., dec.nr.1071/1964, n CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967, p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71. 59 Obligaia (intenia) de a nstrina un imobil (asumat printr-o promisiune unilateral sau bilateral de vnzare) poate fi nscris (la cererea proprietarului) pentru informare (prin notare) n cartea funciar (art.39-40 din Legea nr.7/1996 i art.44 lit.c i art.70 alin.2 din Regulament). 60 Vz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.657; E. Safta-Romano, op.cit., p.33. 61 Cu privire la posibilitatea instanei de a pronuna - la cererea beneficiarului promi-siunii - o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, vz. infra,, nr.urm. 62 TS, col.civ., dec.nr.1335/1956, n CD, 1956, p.71; CCJ, s.com., dec.nr.3227/2005, n Buletinul Casaiei nr.1,2006, p.24-25.56

13

prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare (art.3 i art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958)63. Menionm c, dei nu se ntlnete n practic, promisiunea unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare), fiind guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. 6. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare64. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit65, contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singura deosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare nu este ncheiat ct timp contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiar i atunci cnd contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat66. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil. Dac promitentul-vnztor nu i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) valabil. Prin urmare, beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese 67.68 Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale - pe lng posibilitatea acordrii daunelor-interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea amenzii civile69, la ncheierea contractului, oricare dintre prile antecontractului deTS, s.civ., dec.nr.2149/1971, n Repertoriu..., 1969-1975, p.130; dec.nr.188/1981, mai sus citat. Pentru consideraii de drept comparat, vz. C.A. Baciu, Transferul proprietii bunurilor corporale n diferite sisteme de drept, n RDC nr. 12, 2001, p. 130-149 i C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All Beck, Bucureti, 2005, p.31-32. 65 Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71. 66 n dreptul francez, art.1589 alin.1 C.civ. francez (promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului, text care nu are echivalent n Codul nostru civil) poate justifica concluzia unui contract de vnzare-cumprare ncheiat, dei prile au promis numai s vnd, respectiv s cumpere. (Pentru amnunte vz. Mazeaud, op.cit., p.645, nr.784 i urm.). Dac contractul proiectat este solemn, promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare nu se asimileaz vnzrii (vz. ibidem, nr.786). Menionm c, n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare sub condiie suspensiv, care - prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil vnzarea din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzare-cumprare (s-a promis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie nsui consimmntul. Pentru amnunte vz. Fr. Deak, Drept civil. Contracte speciale, Univ. din Bucureti, 1978, p.12-14. 67 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1716/1956, n CD, 1956, p.121-122; s.civ., dec.nr.2149/1971 mai sus citat. Vz. i Gh. Pruanu, Nota II la dec.pen.nr.667/1982 a TJ Olt, n RRD nr.1/1984, p.49; C.Albulescu Toader, I. Cristea-Murean, Note la sent.civ. a jud. Sect. Agricol Ilfov nr.951/1987, n RRD nr.9, 1988, p.56-67. CA Timioara, s.civ., dec.nr. 657/R/1998, n CA Timioara, Culegere de practic judiciar, Lumina Lex, 1999, p.40-41; C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2289/2001, n Practic judiciar civil 2001-2002, p.80-83. 68 n practica instanei supreme s-a decis c termenul de prescripie a dreptului la aciune avnd ca obiect valorificarea dreptului de crean izvort din neperfectarea contractului autentic de vnzarecumprare ncepe s curg de la data la care partea interesat a luat cunotin c nu mai exist nici o posibilitate de perfectare a vnzrii, respectiv de la data rmnerii irevocabile a hotrrii prin care s-a respins cererea avnd ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzarecumprare (CSJ, s.civ., dec. nr. 1730/2000, n C.D. 2001, p. 77-78). Tot astfel, s-a decis c termenul prescripiei curge din momentul ncheierii contractului, ns atunci cnd promitentul-cumprtor a preluat imobilul, deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor, echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, n sensul art.16 lit.a) din Decretul nr.167/1958. n acest din urm caz, prescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului promitentului-cumprtor (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.339-341). 69 Prevzute de art. 5803 C. pr. civ. n materia executrii silite a obligaiilor de a face sau a obligaiilor de a nu face.63 64

14

vnzare-cumprare poate cere instanei de judecat, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art.1073 i 1077 C.civ., o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare70 i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv 71. Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevzut n mod expres c, n situaia n care ulterior ncheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent, ce poate pronuna o hotrre care s in loc de contract72. 7. Pactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal73. Subliniem c n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai sVz. n acest sens, n special, V.Stoica, F.Baias, op.cit., n Dreptul nr.3, 1992, p.18-28 i lucrrile i practica judectoreasc la care autorii fac trimitere; CSJ, s.civ., dec.nr. .2614/1991, n Dreptul nr.8, 1992, p.80; CSJ, s.civ., dec.nr.222/1993, nr.879/1993, nr. 2221/1993, nr.2339/1993, n Jurisprudena CSJ 1993, p.46-48, p.41-42, p.42-46, p.48-53; nr.765/1993, n Dreptul nr.7/1994, p.75-76; nr.1356/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.78-79; nr.1448/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.76-77. n sensul (greit) de calificare a antecontractului drept convenie de vnzare-cumprare, instana fiind n drept s constate c ntre acestea a intervenit o convenie de nstrinare a unui imobil, vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1641/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.83-84. Pentru amnunte i discuii vz. i D. Chiric, op.cit., p.22-35; P.Perju, Sintez din practica seciei civile a Tribunalului Judeean Suceava, n Dreptul nr.10, 1992, p.62-64; V. Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinrile de imobile, n Dreptul nr.11, 1992, p.29-39; E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor pri-vind nstrinrile imobiliare subsecvent abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.9, 1993, p.27-33; N.Marian, C. Turianu, Note la dec.nr.1795/1992 s. a III-a civ. a TMB, n Dreptul nr.9, 1993, p.61-70; I.Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare a unei construcii, n condiiile abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.7, 1994, p.24-34; I.D.Andrei, M.Ronea Avram (I), B.Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3, 1995, p.25-36; L. Stnciulescu, nstrinarea i dobndirea construciilor i terenurilor prin vnzare-cumprare i prin alte acte juridice, Editura Actami, Bucureti, 1995, p.76-118; M.Murean, op.cit., p.132-153; P.Perju, Sintez teoretic a jurispru-denei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava, n Dreptul nr.7, 1998, p.67-68 nr.10-12; idem, Sintez teoretic.... n Dreptul nr.12, 1999, p.155; T.Drjan, Antecon-tractul de vnzare-cumprare, n Dreptul nr.3, 2000, p.55-62; I. I.Popa; II. B. Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, n Dreptul nr.2,2002, p.44 66; T.Drjan, Distincia dintre aciunea n executare silit a antecontractului de vnzare-cumprare i aciunea n prestaie tabular n dinamica sistemelor de publicitate imobiliar, n Dreptul nr.7,2002, p.104 118; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9,2003, p.6778; N. Conachi, Cu privire la admisibilitatea pronunrii de ctre instana judectoreasc a unei hotrri care s in loc de act autentic de nstrinare a unui teren, dac exist, n acest sens, o promisiune stabilit prin convenia prilor, n Dreptul nr.1,2004, p.6578.. 71 Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expres a dreptului de dezicere), consimmntul poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract (CSJ, s.civ., dec.nr.2199/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p.51-53; CSJ, s.civ., dec.nr.179/1993, n Dreptul nr.12, 1993, p.85; vz. i TJ Timi, s.civ., dec.nr.215/1992, cu Note de I. Lul, Fl. Baias, n Dreptul nr.10-11, 1993, p.91-101; E.Safta-Romano, op.cit., p.40-41; D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr.3,2001, p.27-39. n practica judiciar s-a decis c este nefondat aciunea pentru obligarea promitentului-vnztor (prt) de a restitui promitentuluicumprtor dublul arvunei pltite pentru nerespectarea obligaiei promitentului-vnztor de a perfecta contractul autentic de vnzare-cumprare, conform obligaiilor prevzute ntr-un antecontract, n cazul n care, la rndul su, promitentul-cumprtor nu i-a respectat obligaiile de a face plile asumate (CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.5457/2004 n Buletinul Casaiei nr.2/2005, p.30). 72 n jurispruden s-a statuat c pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare, n condiiile art.1073-1077 C.civ., trebuie s fie ndeplinite toate condiiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepia consimmntului. Una dintre aceste condiii este aceea ca vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut, cerin care nu este ndeplinit dac vnztorul deine imobilul n baza unui nscris sub semntur privat ncheiat ntr-o perioad n care legea impunea forma autentic pentru nstrinarea valabil a bunurilor imobile. n acest caz nu se poate pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.1757/2003, n Practic judiciar civil 2003-2004, p.424-426). 73 De ex., proprietarul-locator se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre70

15

acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia este numai simpl potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul74. ntruct pactul de preferin - la fel ca i promisiunea de vnzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor75 (fraus omnia corrumpit). n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face. n sfrit, mai precizm c - dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri - dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire (mortis causa). 8. Dreptul de preempiune76. 8.1. Natura juridic. Spre deosebire de pactul de preferin - care are natur contractual ntruct dreptul prioritar la cumprare al beneficiarului pactului se nate pe bazapri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nici o dispoziie legal nu creeaz n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate personal, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nici o analogie nu se poate face ntre aceast situaie i aceea, expres reglementat n L.nr.4/1973 (n prezent Decretul-lege nr.61/1990 i L.nr.85/1992), care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup (T.Jud.Braov, dec.civ.nr.297/1974, n RRD nr.7, 1975, p.68). Pentru dreptul de preempiune al chiriaului potrivit OUG nr 40/1999 vz. ns Fr. Deak, op.cit., 2001, , Cap.V, nr.13.2. n legtur cu pactul de preferin stipulat n contractul de locaiune mai menionm c dreptul locatarului subzist i dup expirarea termenului contractului principal dac acesta este rennoit tacit, cci relocaiunea tacit opereaz n condiiile contractului iniial (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.20.1). n sensul ncetrii pactului de preferin la expirarea termenului contractului principal, chiar dac este rennoit tacit, vz. D.Chiric, Pactul de preferin, n RDC nr.11, 1999, p.29 nota de subsol nr.7. 74 Vz. C.Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op.cit., p.895-896. Potrivit unei alte preri, pactul de preferin este valabil, deoarece, n cazul lui, nu se poate vorbi de nici un fel de raport obligaional condiional(D. Chiric, loc.cit., p.28-29). 75 TS, col.civ., dec.nr.1732/1957, n Repertoriu... 1952-1969, p.224. n dreptul nostru, nu ntrevedem posibilitatea subrogrii beneficiarului pactului de preferin n drepturile terului dobnditor, fie i de rea-credin. Subrogarea este posibil numai n cazurile prevzute de lege (vz., de exemplu, infra, nr.56, precum i Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.V, nr.13.2). 76 Pentru reglementarea dreptului de preempiune asupra terenurilor agricole din extravilan, astfel cum a fost stabilit iniial prin art.48-49 din Legea nr.18/1991 i art.9 din Legea arendrii nr.16/1994, vz. Fr.Deak, Dreptul de preempiune, n Dreptul nr.7, 1992, p.34-43; Gh.Beleiu, Dreptul de preempiune reglementat prin Legea nr.18/1991 a fondului funciar, n Dreptul nr.12, 1992, p.3-13; Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureti, 1996, p.23-28. n privina analizei dreptului de preempiune, astfel cum acesta a fost reglementat n cuprinsul Legii nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor (abrogat ncepnd cu data de 25 iulie 2005 prin Legea nr.247/2005, dar prezentnd importan sub aspectul aplicrii legii civile n timp), vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p.28-36, precum i lucrrile citate n notele de subsol; R. Popescu, Contractele civile, n Colectiv, Drept civil romn. Curs selectiv pentru licen, Ed. Press Mihaela, Bucureti, 1998, p. 336-339; C.Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureti, 2001, p.154-157; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale,p. 34-36; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.308-339; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n Dreptul nr.8, 1998, p.10-15; E. Chelaru, Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.54/1998, n Dreptul nr.8, 1998, p.19-29. n legtur cu dreptul de preempiune reglementat prin legi speciale, vz, de exemplu:. art.10 din Legea minelor nr. 85/2003; art. 4 din Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice; art. 9 din Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor i operelor comemorative de rzboi; art. 25 din OUG nr.110/2005 privind vnzarea spaiilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativteritoriale, cu destinaia de cabinete medicale, precum i a spaiilor n care se desfoar activiti conexe actului medical (aprobat, cu modificri, prin Legea nr. 236/2006); art.125 alin.3 i 4 din Legea administraiei publice locale nr.215/2001 (modificat prin Legea nr.286/2006). Pentru dreptul de preempiune al chiriaului (art.18-21 din OUG nr.40/1999), vz. Fr. Deak, op.cit., 2001,, cap.V, nr.13.2.

16

consimmntului dintre pri - dreptul de preempiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ; voina proprietarului-vnztor nu are nici un rol n naterea i exercitarea dreptului de ctre titularul lui. n msura n care s-a hotrt s vnd terenul trebuie s respecte dreptul de preempiune sub sanciunea prevzut de lege. Rezult c instituirea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber (exclusiv i absolut) de bunul su (art.480 C.civ.). Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Pe de alt parte, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, dreptul de preempiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l respecte. n sfrit, asemntor drepturilor reale, dreptul de preempiune - fiind un drept absolut este opozabil erga omnes; deci dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea dreptul la retractul litigios77. n conflictul dintre diferitele drepturi de preferin va prevaladreptul de preempiune. 8.2. Domeniul i condiiile de aplicare ale dreptului de preempiune se determin n funcie de bunul care formeaz obiectul lui, de actul juridic care urmeaz s fie ncheiat i de dreptul care se nstrineaz pe baza contractului proiectat. n cele ce urmeaz, inndu-se seama de frecvena aplicrii n practic, se va analiza, n principal, dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, iar n continuare se va examinan mod sumar dreptul de preempiune reglementat de alte acte normative. 1) Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001.78 a) Potrivit art. 17, au drept de preempiune n cazul ncheierii unui contract de vnzarecumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli post liceale, instituii de nvmnt superior); cele ocupate de uniti sanitare i de asisten medicosocial din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare); cele ocupate de instituii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Dreptul de preempiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n cazul n care contractele de vnzare-cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preempiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut a acelor contracte. b) Dispoziiile art.17 sunt aplicabile i n ipoteza prevzut de art.19. Este vorba despre faptul c, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz mai puin de 100% din aria desfurat iniial, fostului proprietar i se restituie imobilul n natur. n acest caz deintorul suprafeei adugate imobilului preluat are drept de preempiune la cumprarea suprafeei restituite fostului proprietar sau, dup caz, motenitorului acestuia. Tot astfel, n situaia imobilelor-construcii crora le-au fost adugate, pe orizontal i/sau vertical, n raport cu forma iniial, corpuri suplimentare de sine-stttoare, fotilor proprietari sau, dup caz, motenitorilor acestora, li se restituie, n natur, suprafaa deinut n proprietate la data trecerii n proprietatea statului. Noul proprietar al suprafeei restituite nVz. supra nr.7 i infra, nr.55. Legea nr.10/2001 a fost republicat n M.Of. nr.798/02.09.2005 i ulterior modificat prin OUG nr.209/2005 (aprobat, cu modificri, prin Legea nr.263/2006, publicat n M.Of. nr. 572/3.07.2006).77 78

17

proprietate are drept de preempiune la cumprarea suprafeei adugate imobilului dup trecerea acestuia n proprietatea statului. n ambele situaii, nclcarea dreptului de preempiune se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare. c) Potrivit art.42 alin.2, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin, care nu se restituie persoanelor ndreptite, se pot nstrina potrivit legislaiei n vigoare, iar deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempiune i chiriaii imobilelor cu destinaia de locuine care nu se restituie persoanelor ndreptite. n ipoteza n care dreptul de preempiune este nclcat, sanciunea care se impune este nulitatea relativ a contractului de vnzare-cumprare (pentru c nu se ncalc norme care protejeaz interese generale). 2) Dreptul de preempiune reglementat de alte acte normative. 2.A. Dreptul de preempiune reglementat de Codul silvic.79 Potrivit art. 52 din Legea nr. 26/1996 (Codul silvic): Statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preempiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite de vegetaie forestier. Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preempiune nceteaz. Vnzarea fcut cu nclcarea dispoziiilor de mai sus este nul de drept. Fa de aceste prevederi, urmtoarele comentarii sunt necesare: Dreptul de preempiune se exercit numai n legtur cu contractele de vnzarecumprare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate public, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate public i terenurile cu vegetaie forestier. Titular al dreptului de preempiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu i exercit dreptul prin intermediul Ministerului Finanelor, ci prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur. Potrivit art. 10 i 11 alin. 2 din Codul silvic, n prezent este vorba despre prin Regia Naional a Pdurilor. Unitile silvice teritoriale sesizate cu intenia de vnzare a proprietarului-vnztor sunt direciile silvice judeene ale Regiei Naionale a Pdurilor. Corobornd dispoziia legal potrivit creia dreptul de preempiune se exercit numai la pre egal cu aceea care statueaz c acest drept nceteaz prin expirarea termenului de 30 de zile termen de decdere de la exprimarea inteniei de vnzare a proprietarului, considerm c aceast intenie trebuie s fie o veritabil ofert de vnzare, cuprinznd toate elementele eseniale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de ctre organul competent s reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voin, care are natura juridic a unui antecontract de vnzare-cumprare. Pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare, consimmntul prilor trebuie s mbrace forma autentic. Sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este nulitatea absolut a contractului, ntruct sunt nclcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea aciunii n constatarea nulitii absolute are ca efect rentoarcerea bunului n patrimoniul vnztorului. 2.B. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii80. Potrivit art. 12 lit.d), ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin. (4). Este interzis, sub sanciunea nulitii absolute,79 Pentru amnunte, a se vedea E. Chelaru, Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic, n Dreptul, nr. 6,1997, p. 15-28. 80 Publicat n M.Of. nr.681/29.07.2004.

18

transferul, n orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin. Tot astfel, potrivit art. 12 lit.e), ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, societile/companiile naionale, precum i societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. Oferta de vnzare va specifica faptul c este adresat doar ntreprinderilor mici i mijlocii. [] n situaia neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber, conform reglementrilor n vigoare. 2.C. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil81. Potrivit art. 35 alin. (2) i (7) din Legea nr. 182/2000: (2) Vnzarea public a bunurilor culturale mobile clasate, aflate n proprietate privat, sau intermedierea vnzrii se efectueaz numai prin ageni economici autorizai, cu respectarea prevederilor prezentei legi. [] (7) Agenii economici autorizai s comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligai ca, n termen de 3 zile de la data nregistrrii n registrul propriu a bunurilor clasate n tezaur, s comunice n scris direciei pentru cultur, culte i patrimoniul cultural naional judeene, respectiv a municipiului Bucureti, n a crei raz teritorial i au sediul, punerea acestora n vnzare, precum i, dup caz, s transmit un exemplar al catalogului editat n scopul organizrii unei licitaii publice, indiferent dac bunurile scoase la licitaie sunt sau nu sunt clasate n patrimoniul cultural naional mobil. De asemene, conform art. 36 alin. (1)-(3) i (5) din acelai act normativ: (1) Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii, i cu respectarea dispoziiilor art. 35 alin. (7). (2) Direciile judeene pentru cultur i patrimoniul cultural naional sunt obligate s transmit Ministerului Culturii, n termen de 3 zile de la primirea comunicrii scrise a agentu