contracte suport drept iii iv

448
CONTRACTE CIVILE SPECIALE INTRODUCERE Materia contractelor speciale, ca parte integrantă a dreptului civil, are ca obiect de reglementare instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează, de regulă, circulaţia bunurilor (de exemplu vânzarea-cumpărarea, schimbul, împrumutul), folosinţa şi conservarea lor (de exemplu, locaţiunea, depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezintă o parte importantă - atât teoretic cât şi practic - a dreptului privat, în general, şi a dreptului civil, în special. Pentru înţelegerea şi aplicarea corectă a acestor reglementări este însă necesar să facem două precizări: una referitoare la domeniul de aplicare şi corelaţia dintre reglementarea contractelor civile, pe de o parte, şi cele comerciale, pe de altă parte, iar cealaltă privitoare la corelaţia dintre regimul juridic special al contractelor civile şi teoria generală a obligaţiilor civile. În legătură cu primul aspect, trebuie avut în vedere că regulile care guvernează contractele speciale civile sunt aplicabile şi contractelor comerciale, în măsura în care legile comerciale nu prevăd o altă reglementare (art.1 C.com.). Astfel fiind, în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) obiective de comerţ datorită naturii lor (art.3 C.com.) şi în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) subiective de comerţ întrucât sunt încheiate de comercianţi în cadrul exercitării comerţului (art.4 C.com.)- chiar dacă numai una dintre părţi are calitatea de comerciant 1 şi dacă contrariul nu 1 Dacă actul este comercial pentru una dintre părţi (act cu caracter mixt sau unilateral: civil pentru o parte şi comercial - obiectiv sau subiectiv - pentru cealaltă parte), actul în cauză este supus legislaţie şi jurisdicţiei comerciale pentru ambele părţi, dacă legea nu dispune altfel (art.56 C.com.; vz. şi St. Cărpenaru, Drept comercial român; Ed. All, Bucureşti, 1998, p.57; Cas.III, dec.nr.1344/1931, dec.nr. 2440/1937 şi dec.nr. 376/1941, în Practica..., vol. I, p.31-32 şi p.173), această soluţie fiind reclamată de 1

Upload: amelia-sandu

Post on 03-Jan-2016

103 views

Category:

Documents


5 download

TRANSCRIPT

Page 1: Contracte Suport Drept III IV

CONTRACTE CIVILE SPECIALE

INTRODUCERE

Materia contractelor speciale, ca parte integrantă a dreptului civil, are ca obiect de reglementare instrumentele juridice prin intermediul cărora se realizează, de regulă, circulaţia bunurilor (de exemplu vânzarea-cumpărarea, schimbul, împrumutul), folosinţa şi conservarea lor (de exemplu, locaţiunea, depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile reprezintă o parte importantă - atât teoretic cât şi practic - a dreptului privat, în general, şi a dreptului civil, în special.

Pentru înţelegerea şi aplicarea corectă a acestor reglementări este însă necesar să facem două precizări: una referitoare la domeniul de aplicare şi corelaţia dintre reglementarea contractelor civile, pe de o parte, şi cele comerciale, pe de altă parte, iar cealaltă privitoare la corelaţia dintre regimul juridic special al contractelor civile şi teoria generală a obligaţiilor civile.

În legătură cu primul aspect, trebuie avut în vedere că regulile care guvernează contractele speciale civile sunt aplicabile şi contractelor comerciale, în măsura în care legile comerciale nu prevăd o altă reglementare (art.1 C.com.). Astfel fiind, în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) obiective de comerţ datorită naturii lor (art.3 C.com.) şi în cazul contractelor care reprezintă fapte (acte) subiective de comerţ întrucât sunt încheiate de comercianţi în cadrul exercitării comerţului (art.4 C.com.)- chiar dacă numai una dintre părţi are calitatea de comerciant1 şi dacă contrariul nu rezultă din actul încheiat sau contractul nu este prin esenţă civil (de exemplu, cu titlu gratuit) - sunt aplicabile legile comerciale, dar în subsidiar, în măsura în care legea comercială nu dispune, sunt aplicabile cele civile. După cum s-a observat, dreptul civil “este dreptul comun al raporturilor de drept privat”; ca izvor subsidiar al dreptului comercial o importanţă deosebită o au “dispoziţiile Codului civil... privind contractele speciale...” (contractul de vânzare-cumpărare, contractul de mandat etc.)2.

Precizăm însă că, acele contracte care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între doi comercianţi (de exemplu, vânzarea sau locaţiunea unui imobil pentru exercitarea comerţului) au caracter civil, sunt “potrivit legii, de natură eminamente civilă”3, iar nu

1 Dacă actul este comercial pentru una dintre părţi (act cu caracter mixt sau unilateral: civil pentru o parte şi comercial - obiectiv sau subiectiv - pentru cealaltă parte), actul în cauză este supus legislaţie şi jurisdicţiei comerciale pentru ambele părţi, dacă legea nu dispune altfel (art.56 C.com.; vz. şi St. Cărpenaru, Drept comercial român; Ed. All, Bucureşti, 1998, p.57; Cas.III, dec.nr.1344/1931, dec.nr. 2440/1937 şi dec.nr. 376/1941, în Practica..., vol. I, p.31-32 şi p.173), această soluţie fiind reclamată de unitatea de regim juridic (de ex. în privinţa mijloacelor de probă admise) şi de jurisdicţie (evitarea contrarietăţii de hotărâri; vz. şi Cas.III, dec.nr. 182/1933, ibidem, p.134).

2 St. D. Cărpenaru, op.cit., p.11 şi 16.3 O.Căpăţînă, Societăţile comerciale, Ed. Lumina, Bucureşti, 1991, p.165; St.D. Cărpenaru, op.cit.,

p.34-35, 55.

1

Page 2: Contracte Suport Drept III IV

comerciale, chiar dacă sunt încheiate în scopul obţinerii de profit4.5 Numai dacă dreptul asupra imobilului face parte dintr-un fond de comerţ, iar contractul are ca obiect acest fond (ca universalitate de fapt de bunuri corporale şi incorporale, privite ca bunuri mobiliare, chiar dacă în compunerea lor intră şi drepturi asupra imobilelor, de exemplu, dreptul de folosinţă locativă, asimilate - din acest punct de vedere - bunurilor mobiliare) operaţiunea a fost calificată comercială, independent de persoanele între care a intervenit6.

Potrivit art.5 C.com. nu sunt considerate fapte de comerţ nici contractele încheiate de agricultor - individual sau asociat - având ca obiect produsele proprii, pe care le are de pe pământul ce-i aparţine sau îl cultivă (de exemplu, pe bază de arendare)7, chiar dacă vânzarea se face cu ridicata către un comerciant sau dacă produsele au fost transformate sau prelucrate (de exemplu, vinificarea strugurilor)8, cu condiţia ca această transformare, prelucrare sau valorificare să nu constituie o activitate independentă de aceea de producător.

Tot astfel, au caracter civil actele încheiate de liber profesionişti (de exemplu, avocaţii, medicii, inclusiv medicii stomatologi etc.) sau de meseriaşii care prelucrează materialul clientului sau materialul procurat de meseriaş nu este decât un accesoriu în raport de lucrarea efectuată pe baza contractului de antrepriză; artizanii - chiar dacă procură ei anumite materiale - nu sunt comercianţi decât dacă munca lor nu este decât un accesoriu al furnizării mărfii clientului9.

4 Soluţia se justifică deoarece art.3 C.com., în enumerarea actelor obiective de comerţ, nu prevede aceste contracte (de ex., în materie de vânzare vizează numai bunurile mobile), deşi în Codul comercial italian, care a servit de model legiuitorului român, s-au prevăzut şi operaţiunile asupra imobilelor făcute în scop de speculaţie comercială. Scoaterea acestor contracte din categoria actelor de comerţ de către legiuitorul român învederează intenţia de a le păstra caracterul civil, inclusiv în cazul în care contractul se încheie între comercianţi. Vz. Cas.S.U., dec.nr.3/1934 şi dec.nr.14/1939; Cas.I, dec.nr. 1365/ 1937 şi dec.nr.311/1929; Cas.II, dec.nr.775/1931, în Practica... vol.I, p.27-28, 30-32.5 S-a decis că are caracter civil litigiul având ca obiect o acţiune în revendicare, precum şi cererea de obligare a pârâtului la plata echivalentului lipsei de folosinţă a imobilului, chiar dacă pârâtul este o societate comercială iar imobilul este un spaţiu comercial (ÎCCJ, s. com., dec. civ. nr. 715/2005, nepublicată).

6 Vz.Cas.S.U. dec.nr.183/1939; Cas.I, dec. nr.526, 867 şi 1279/1946, în Practica..., vol.I, p.32 şi 227-231 (Vz. şi St. D. Cărpenaru, op.cit., p.109 şi 117). În legătură cu argumentele pentru care imobilele nu pot fi incluse nici în fondul de comerţ, vz. O. Căpăţînă, op.cit., p.164-169. În orice caz, dacă obiectul principal al contractului este imobilul, mobilele aflătoare într-însul fiind un simplu accesoriu, contractul este de natură civilă (Vz. Cas.III, dec.nr.160/1939, în Practica..., vol.I, p.229). Dacă actul are ca obiect numai locaţiunea (închirierea) fondului de comerţ (întreprinderii comerciale) sau fondul de comerţ vândut cuprinde numai locaţiunea - nu şi proprietatea - unui imobil, în orice caz actul poate fi calificat comercial, chiar şi în privinţa imobilului, deoarece dreptul de folosinţă este, în toate cazurile, un drept de creanţă, cu caracter mobiliar, putând fi transmis potrivit regulilor de la cesiunea de creanţă (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, Cap.IV, nr.25), respectiv, potrivit regulilor aplicabile fondului de comerţ. Vz. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.10, 1994, în Dreptul nr. 12, 1994, p.59; CSJ, s.com., dec.nr.481/1995 şi 665/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.301-303 şi p.306-308. Pentru amănunte şi discuţii vz. şi I. Deleanu, Natura juridică a contractului de locaţiune încheiat între două societăţi comerciale precum şi a acţiunilor care derivă dintr-un asemenea contract, în Dreptul nr.7, 1994, p.37-44; D. Clocotici, Actele şi faptele de comerţ, în Dreptul nr.7, 1995, p.20-25; C. Turianu, Notă la dec.civ. a TJ Covasna nr.32A/1995, în Dreptul nr. 8, 1995, p.84-86. Dacă locatorul nu este proprietarul imobilului, acesta nu se include în fondul de comerţ şi pentru închirierea lui trebuie să se încheie un contract de închiriere separat de contractul de locaţie a gestiunii potrivit HG nr.140/1991 (CSJ, s.com., dec.nr. 330/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.299-301). Menţionăm că HG nr.140/1991 a fost abrogată prin HG nr.457/1997, publicată în M.Of. nr.213/28.08.1997.

7 Contractul de arendare are şi el natură civilă, întrucât are ca obiect un imobil, iar agricultura nu cade sub incidenţa legilor comerciale (afacerile arendăreşti sunt de natură pur civilă - Cas.III, dec.nr.331/1915, în Codul comercial adnotat de G. T. Ionescu, I. Vasilescu Nottara, Bucureşti, 1927, p.9).

8 Vz. şi St. D. Cărpenaru, op.cit., p.58-61 şi p.71.9 Vz. Cas. S.U., dec.nr.65/1990, în Practica..., vol.I, p.29. Pentru amănunte vz. St. D. Cărpenaru,

op.cit., p.35-36, 70-71.

2

Page 3: Contracte Suport Drept III IV

Mai precizăm că statul şi unităţile sale administrativ-teritoriale nu pot avea niciodată calitatea de comerciant (art.8 C.com.) şi deci nu pot săvârşi acte subiective de comerţ, contractele pe care le încheie fiind de domeniul dreptului public (în special dreptul administrativ), dacă nu reprezintă acte obiective de comerţ supuse legilor comerciale10. Regulile privitoare la contractele civile sunt însă aplicabile şi acestor contracte (de exemplu, regulile antreprizei în cazul antreprizei de lucrări publice), în măsura în care legea nu prevede reglementări speciale11.

În ceea ce priveşte corelaţia dintre regimul juridic special al contractelor civile şi teoria generală a obligaţiilor civile precizăm că prioritate au regulile speciale prevăzute - în Codul civil ori în acte normative speciale - pentru contractul în cauză. În măsura în care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin convenţia dintre părţi) se aplică, în completarea acestor norme, regulile din partea generală a dreptului obligaţional (teoria generală a obligaţiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturor contractelor sau contractelor de o anumită categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit etc.), aceste norme - şi nu normele prevăzute pentru un alt contract special, fie şi asemănător - fiind incidente ori de câte ori nu există norme speciale12. De la regula aplicării normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai în materia respectivă, se admite o derogare pentru ipoteza în care, nici pentru contractul special în cauză şi nici în cadrul teoriei generale a obligaţiilor nu există vreo reglementare. Astfel, de exemplu, regulile privitoare la obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune sunt aplicabile nu numai în materia contractului de vânzare-cumpărare (sau în contractele pentru care legea prevede expres aplicarea lor, cum ar fi schimbul şi contractul de societate - art.1409 şi 1503 C. civ.) dar şi în cazul altor contracte translative de drepturi reale. În măsura în care anumite probleme de drept nu sunt reglementate prin norme speciale prevăzute pentru contractul în cauză şi nici în cadrul teoriei generale a obligaţiilor, se impune aplicarea normelor existente, deşi aceste norme sunt speciale pentru un anumit contract.

CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-

cumpărare

10 Vz. Cas.III, dec.nr.377/1939 şi 29/1944; Cas.I, dec.nr.21/1936, în Practica..., vol.II, p.60 şi 137-138. Vz. şi Şt. D. Cărpenaru, op.cit., p.72-73.

11 Vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.VII.12 Rezultă că în cazul contractelor nenumite - nenominalizate de lege, chiar dacă în practică poartă

o denumire - (de ex. contractul de întreţinere - vz. Fr.Deak, op. cit., Cap.XIII, nr.64-71), dacă părţile nu au prevăzut alte reguli, sunt aplicabile regulile din partea generală a dreptului obligaţional, deoarece reglementarea prevăzută pentru contractul numit cel mai înrudit este o reglementare specială, aplicabilă numai în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege. De ex., regulile prevăzute de lege pentru contractul de rentă viageră nu sunt aplicabile contractului de întreţinere (vz. Fr.Deak, op. cit., ap.XIII, nr.65 şi 69).

Precizăm că nu includem în categoria contractelor nenumite contractele complexe, care reunesc elementele a două sau mai multe contracte numite (de ex. contractul hotelier, care reuneşte, ca accesoriu, de regulă, elementele contractului de locaţiune - în privinţa camerei închiriate - şi a contractului de depozit - în privinţa lucrurilor călătorului aduse în hotel). În privinţa contractelor complexe, în măsura în care nu au o reglementare specială, urmează a se aplica normele prevăzute de lege pentru elementele (contractele) componente (locaţiune, depozit etc.). Vz. şi G. Boroi, Drept civil. Teoria generală, Ed. All, 1997, p.101.

3

Page 4: Contracte Suport Drept III IV

§ 1. Noţiunea şi caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

1. Noţiunea. Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una dintre părţi - vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi - cumpărătorul - care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut (art.1294 C.civ.).

Deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează să fie calificat vânzare-cumpărare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate, fiindcă transmiterea proprietăţii nu este de esenţa, ci numai de natura contractului de vânzare-cumpărare13. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie14 sau dreptul special de folosinţă asupra terenurilor situate în intravilan conferit de art. II din Titlul II al O.U.G. nr. 184/200215), de un drept de creanţă16 sau de un drept din domeniul proprietăţii intelectuale17 ori, în mod excepţional, de drepturi asupra unei universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri)18.

Nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au un caracter strict personal (dreptul real de uz - art.571 C.civ. -, dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor19 - art.4 din L.nr.319/1944 -,

13 Art.1582 C.civ.fr. (corespondentul art.1294 C.civ.rom.) nici nu se referă expres la dreptul de proprietate, ci foloseşte termenul de “livrer une chose”, în sens de predare, de dare, de transmitere a unui lucru.

14 Cu privire la problematica dreptului de superficie, vezi C.Alunaru, Noi aspecte teoretice şi practice ale dreptului de superficie, în Dreptul nr.5-6, 1993, p.65-73; C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p.297-301; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p.553-564; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucure;ti, 2006, p. 256-264.

15 Publicată în M.Of. nr.929/18.12.2002 şi aprobată, cu modificări, prin Legea nr.48/2004 (publicată în M.Of. nr.262/25.03.2004). Potrivit art.II alin. (1)din Titlul II al OUG nr.184/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie - 22 decembrie 1989, precum şi pentru stabilirea unor masuri pentru accelerarea aplicarii acesteia şi a OUG nr. 94/2001 , „Cetăţenii străini şi apatrizii care au calitatea de persoane îndreptăţite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea în natură a unor terenuri, situate în intravilanul localităţilor, pot opta pentru dobândirea unui drept de folosinţă special care conferă titularului drepturile şi obligaţiile conferite de lege proprietarului, cu excepţia dreptului de dispoziţie”. Acest drept special de folosinţă poate fi înstrăinat prin vânzare. A se vedea, pentru detalii, C. Roşu, Discuţii în legătură cu dreptul de folosinţă special prevăzut de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.184/2002, în Dreptul nr.6, 2003, p.130-138.

16 Cesiunea de creanţă, care are ca obiect un bun incorporal, se analizează la Teoria generală a obligaţiilor.

17 Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor şi regulile speciale privind transmiterea drepturilor din domeniul proprietăţii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile ce decurg din brevet, din certificatul de înregistrare a unui desen sau model industrial, drepturile asupra mărcii etc.) se analizează la materia Dreptului proprietăţii intelectuale. Pentru contractul de cesiune de brevet de invenţie, vz. A.Petrescu, L.Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul de proprietate industrială. Invenţia. Inovaţia , Universitatea din Bucureşti, 1987, p.196 şi urm., iar pentru contractul de cesiune de marcă vz. R.Popescu, R.Dincă, Cesiunea de marcă, în P.R. nr.4/2002, p.194 şi urm.

18 Vz. infra, nr.52-53.19 Vezi Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2002, nr.81,

lit.c. Nici dreptul de abitaţie de drept comun nu poate forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, însă - nefiind strict personal - bunul poate fi dat în locaţiune în limita prevăzută de lege (art.572-573 C.civ.). Dreptul real de servitute poate fi înstrăinat, dar numai împreună cu fondul al cărui accesoriu este. În ceea ce priveşte dreptul real de uzufruct (spre deosebire de soluţia consacrată prin art.595 C.civ.fr., care prevede şi posibilitatea vânzării sau cedării cu titlu gratuit a însuşi dreptului de uzufruct), uzufructuarul poate închiria sau ceda numai exerciţiul, adică avantajele (emolumentul) dreptului său (art.543 C.civ.), “cedarea dreptului de uzufruct [...] nefiind posibilă” (C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureşti, 1988, p.248; C. Bîrsan, M.Gaiţă, M. M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Institutului European, 1997, p.154-155; I.P.Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, 1998, p.295; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.273; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale

4

Page 5: Contracte Suport Drept III IV

dreptul de clientelă în cazul liber profesioniştilor etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de întreţinere, dreptul de pensie etc.).

2. Caractere juridice. După cum rezultă din definiţia contractului, vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual şi translativ de proprietate.

2.1 Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea sa dă naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante. Vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vândut şi să garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul.

Fiind un contract sinalagmatic, se aplică regulile specifice acestei categorii de contracte (excepţia neexecutării contractului, rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de către una dintre părţi, teoria riscului contractului)20.

2.2. Vânzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele părţi urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă. Vânzătorul urmăreşte să primească preţul ca un contraechivalent al prestaţiei sale, iar cumpărătorul urmăreşte să primească bunul cumpărat în schimbul preţului.

2.3. Vânzarea este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi de la încheierea contractului şi nu depind, ca în contractele aleatorii, de un eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de câştig şi pierdere pentru ambele părţi contractante. Numai în mod excepţional contractul poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.

2.4. În principiu, vânzarea este un contract consensual (“vinderea este perfectă... îndată ce părţile s-au învoit...”, art.1295 C.civ.), putând fi încheiat prin simplu acord de voinţă al părţilor (solo consensu)21, fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul încheierii contractului. Deci vânzarea nu este un contract solemn şi nici real.

Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent că sunt situate în intravilanul ori extravilanul localităţilor şi indiferent de destinaţia sau de întinderea lor - pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute22, numai

principale, 1, p.476-477; L. Pop, L.M. Harosa, op.cit., p. 230). Rezultă că, în cazul cedării dreptului de uzufruct, uzufructuarul rămâne titularul dreptului real, transmiţându-se - asemănător locaţiunii (arendării) - numai folosinţa dreptului.. (Totuşi, pentru deosebirea dintre sublocaţiune şi cesiunea contractului de locaţiune, vz Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucuresti, 2001, cap.III, nr.16-17).

20 Vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All, Buc., 1992, p.81 şi urm.; L.Pop, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p.74 şi urm., precum şi lucrările acolo citate.21 ? Solum (sau tantum), adv.lat., numai, doar. Contractul de vânzare-cumpărare se încheie (şi proprietatea se transmite) din momentul realizării acordului de voinţă - chiar dacă s-a plătit numai un avans - iar nu din momentul redactării contractului în formă scrisă. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1301/1993 şi nr.1084/1993, în Culegere TMB 1993-1997, p.52-53 şi p.55-56. Pentru o soluţie greşită vz. TMB, s. a III-a civ., dec.nr.283/1995, cu Notă critică, ibidem p.53-55.

22 Vz. D.Chirică, Consecinţele modificărilor legislative post-revoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietate particulară, în Dreptul nr.6/1991, p.29; Gh. Beleiu, Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Bucureşti, 1992, p.146-147 şi 179; E.Lupan, M. Răchită, D.Popescu, Drept civil. Teoria generală, Cluj-Napoca, 1991, p.205; V.Stoica, Fl.A.Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art.12 din Decretul nr.144/1958, în Dreptul nr.3/1992, p.27.

23 Legea nr. 247/2005 a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, care la rândul său abrogase capitolul „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar. Cele două acte normative au consacrat forma autentică cerută ad validitatem pentru înstrăinarea (dobândirea) terenurilor prin acte juridice între vii.

Pentru condiţiile speciale de cumpărare de bunuri plătite din fondurile publice, vz. OUG nr.34/2006 din 19 aprilie 2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii (publicată în M.Of. nr.418/15.05.2006),

5

Page 6: Contracte Suport Drept III IV

dacă actul a fost încheiat în formă autentică (art. 2 alin.1 din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente)23. De asemenea, potrivit art. 2 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, actul juridic trebuie încheiat, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă autentică.

Forma autentică nu este cerută însă în cazul înstrăinării dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construcţiilor, Legile nr.18/1991, nr.54/1998 şi nr.247/2005 referindu-se numai la terenuri2. Astfel fiind, dacă înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare-cumpărare24.

O precizare se mai impune în legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un autovehicul (folosit).

Potrivit legislaţiei în vigoare până în 1992, radierea din circulaţie de pe numele vânzătorului şi înscrierea pe numele dobânditorului la organele de poliţie şi organele financiare se putea face numai în baza contractului încheiat în formă autentică. În practica judiciară s-a decis că această cerinţă prevăzută pe plan administrativ-financiar nu influenţează caracterul consensual al contractului; vânzarea-cumpărarea de autovehicule se încheia valabil prin actul sub semnătură privată25.

aprobată cu modificări prin Legea nr.337/2006, (publicată în M.Of. nr.625/20.07.2006). Vz. şi HG nr.925/2006 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziţie publică din OUG nr. 34/2006 (publicată în M.Of. nr.625/20.07.2006).

Vânzarea bunurilor supuse executării silite (mobiliare şi imobiliare) se efectuează prin intermediul executorului judecătoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedură civilă (art.431 şi urm.; art.500 şi urm.).

232 În practica judiciară, s-a decis că, “dacă în privinţa locuinţei din fondul locativ de stat s-a realizat acordul de vânzare-cumpărare, iar chiriaşul a plătit şi avansul fixat de unitatea vânzătoare, decesul acestuia înainte de întocmirea înscrisului constatator al contractului nu justifică refuzul vânzătorului de a întocmi contractul în contradictoriu cu moştenitorii cumpărătorului. Întrucât Decretul-lege nr.61/1990 nu conţine dispoziţii derogatorii de la caracterul consensual al vânzării-cumpărării de construcţii, contractul fusese încheiat la momentul acordului de voinţă” (Curtea de Apel Bucureşti, s. a III-a civ., dec. civ. nr. 1842/1999, în Culegerea de practică judiciară în materie civilă – 1999, p. 75-76). Tot astfel, s-a statuat că, „în baza contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, semnat conform art.1176 C.civ., societatea comercială cumpărătoare a dobândit dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial care a constituit obiectul convenţiei, în temeiul art.1295 C.civ. În privinţa terenului, aferent spaţiului comercial, societatea comercială cumpărătoare este în drept a solicita obligarea vânzătorului de a semna un contract autentic notarial, urmând ca, în caz de neconformare, hotărârea instanţei judecătoreşti sesizate să ţină loc de contract autentic” (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.201/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.334-336).

24 Pentru amănunte vz. D.Chirică, loc.cit., p.29; E.Chelaru, Unele aspecte în legătură cu circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr.9, 1993, p.23; C.Alunaru, loc.cit., p.73; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaţia terenurilor, în Dreptul nr.8, 1998, p.10; D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.54-55. Aşa cum se precizează în această din urmă lucrare, “construcţia şi terenul” [mai exact, dreptul de proprietate asupra lor] “nu sunt prin natura lor un tot indivizibil, fiind posibilă înstrăinarea construcţiei fără teren (este cazul dreptului de superficie)”(ibidem, p.55). Adăugăm că numai o asemenea soluţie asigură pe deplin dreptul cetăţenilor străini şi apatrizilor de a dobândi construcţii în proprietate, Constituţia interzicându-le acestora, în principiu, doar dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor (vz. infra, nr.10.9).

25 Vz , de ex., TS s.civ., dec.nr.1591/1978, în RRD nr.3, 1979, p.62; dec.nr .301/1978, în CD, 1978, p.53; dec.nr.2090/1981, în CD, 1981, p.61-65; dec.nr.275/1988, în RRD nr.2, 1989, p.65-66. Vz. şi I.Vurdea, Propuneri de lege ferenda privind regimul înstrăinării autoturismelor proprietate personală, în RRD nr.3, 1981, p.20; L.Mihai, În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD nr.12, 1983, p.37 şi urm.; Fr.Deak, St.Cărpenaru, Contracte civile şi comerciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1993, p.13-14; D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Buc., 1997, p.9-10; E.Safta-Romano, Contracte civile, Ed.

6

Page 7: Contracte Suport Drept III IV

În prezent, radierea şi înmatricularea în circulaţie a autovehiculelor de către organele de poliţie şi financiare se face (în condiţiile prevăzute de HG nr.610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului şi Instrucţiunile ministerului de interne, finanţelor şi transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HG nr.610/1992) pe baza contractului de tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele de poliţie, renunţându-se la forma autentificată de notar. Formalităţile prevăzute de actuala reglementare nu afectează validitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi printr-un înscris sub semnătură privată, acele formalităţi fiind prevăzute de lege numai pentru înmatricularea autovehiculului în circulaţie26. Acest caracter consensual al contractului de vânzare-cumpărare de autovehicule a fost statuat şi în practica instanţei supreme27.

În legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare, mai precizăm că, dacă necesitatea unei anumite forme (de ex., act notarial) rezultă numai din înţelegerea părţilor, acesta nu se transformă în contract solemn. O asemenea înţelegere are numai semnificaţia amânării încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi - deci - reprezintă un antecontact28.

Întrucât radierea autovehiculului de pe numele vânzătorului şi înmatricularea lui pe numele cumpărătorului la organele de poliţie şi la organele financiare nu se poate face decât pe baza actului încheiat în condiţiile legii, dacă, după valabila încheiere a contractului (în forma înscrisului sub semnătură privată), una dintre părţi (oricare) refuză să se prezinte la organul competent, cealaltă parte este îndreptăţită să intenteze o acţiune în constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului în patrimoniul cumpărătorului (reclamant sau pârât), urmând ca radierea-înmatricularea să se facă pe baza hotărârii judecătoreşti.

Bineînţeles, pentru pronunţarea unei hotărâri în sensul arătat, reclamantul trebuie să dovedească - separat de plata taxei de timbru pentru acţiunea în justiţie - consemnarea sumei reprezentând taxele de timbru prevăzute pentru înstrăinarea autovehiculelor, care, în urma admiterii acţiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar în raporturile dintre părţi vor fi suportate definitiv (în lipsă de stipulaţie contrară, art.1305 C.civ.) de către cumpărător, instanţa dispunând restituirea acestor cheltuieli reclamantului (vânzător) prin hotărâre29.

În sfârşit, precizăm că - vânzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil încheiat prin actul sub semnătură privată - preţul real al vânzării (datorat de cumpărător) este cel prevăzut în chitanţa sub semnătură privată, iar nu cel inferior prevăzut în actul încheiat ulterior, dacă acest din urmă preţ este simulat30. Tot astfel, dispoziţiile referitoare la condiţiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiţii de capacitate) trebuie să fie raportate la momentul realizării acordului de voinţă (când se transmite şi dreptul de proprietate potrivit art.1295 C.civ.)31.

Desigur, fiind vorba despre un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesară prezentarea unui înscris sau a unui început de dovadă scrisă, afară numai dacă a existat o imposibilitate, fie şi morală, de a preconstitui o dovadă scrisă (art.1197-1198 C.civ.). Numai terţele persoane (iar nu şi părţile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulaţie sau vânzări succesive - cu orice mijloace de probă contractul intervenit între părţi, fiindcă pentru terţi contractul este un simplu fapt juridic.

Grafix, Iaşi, 1993, vol.I, p.23.26 Vz. şi D.C.Tudorache, Executarea daunelor cominatorii, în Dreptul nr.3, 1995, p. 18-19.27 Încheierea contractului nu este condiţionată nici de plata preţului în totalitate. CSJ, completul de

7 jud., dec.nr.42/1992, în Dreptul nr.10/1992, p. 88-89 şi s.com., dec.nr.92/1992, în Dreptul nr.5-6/1993, p. 127-128 şi în Deciziile CSJ 1990-1992, p.500-503.

28 Vz. infra,, nr.6.29 Vz. L.Mihai, Probleme privind suportarea taxei de timbru pentru autentificarea contractului de

vânzare-cumpărare, în AUB, seria Drept, 1983, p.63-66; TS, s.civ., dec.nr.275/1988, cit.supra. Vz. şi infra, nr.43.

30 Vz. TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citată.31 Vz. I.Mihuţă, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului

1978, în RRD nr.9, 1978, p.38 şi dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentată de autor, ibidem.

7

Page 8: Contracte Suport Drept III IV

Considerăm că soluţiile adoptate în practica judiciară şi doctrină referitoare la caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare de autovehicule urmează a fi aplicate şi după adoptarea OG nr.78/2000 privind omologarea, eliberarea cărţii de identitate şi certificarea autenticităţii vehiculelor rutiere în vederea înmatriculării sau înregistrării acestora în România32. Potrivit acestui act normativ, “Cartea de identitate a vehiculului conţine date despre vehicul şi proprietarii pe numele cărora acesta a fost înmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se înscriu de către autoritatea competentă care efectuează înmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competentă care efectuează înmatricularea înscrie proprietarul vehiculului la rubrica "deţinători" din cartea de identitate a vehiculului. La înstrăinarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaţia de a transmite dobânditorului cartea de identitate a vehiculului” (art. 10).

După cum rezultă din textul citat, menţionarea cumpărătorului în cartea de identitate are ca efect numai atestarea dobândirii dreptului de proprietate prin acordul de voinţă dintre părţi. Iar dacă, după realizarea acordului de voinţă prin act sub semnătură privată, una dintre părţi refuză să se prezinte la organul de poliţie competent în vederea încheierii contractului în forma prevăzută de HG nr.610/1992, cealaltă parte este îndreptăţită să intenteze o acţiune în constatarea existenţei dreptului de proprietate asupra autoturismului în patrimoniul cumpărătorului (după caz, reclamant sau pârât). O astfel de acţiune se întemeiază pe dispoziţiile art.111 C.proc.civ., urmând ca menţiunea privind noul deţinător al autovehiculului în cartea de identitate să fie înscrisă de organul de poliţie pe baza hotărârii judecătoreşti.

2.5. Vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate din momentul încheierii lui. Aceasta înseamnă că, prin efectul realizării acordului de voinţă (solo consensu) şi independent de predarea lucrului vândut şi de plata preţului, se produce nu numai încheierea contractului, dar operează şi transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător. În acest sens, art.1295 C.civ. prevede că “[…] proprietatea este de drept strămutată” [de la vânzător la cumpărător] “îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat.”

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 şi 1358 alin.2 C.civ.), dacă vânzătorul-debitor al obligaţiei de predare nu dovedeşte intervenirea unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art.1082-1083 C.civ.), adică natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii lucrului. Atunci când a fost dovedită cauza străină, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut (art.1074 alin.2 C.civ.) şi nu reuşeşte să dovedească că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.)33.

Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (şi a riscurilor) din momentul încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii:

a) Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut34, iar contractul perfect valabil încheiat (de exemplu, dacă, în mod excepţional, vânzarea-cumpărarea este un contract solemn, consimţământul părţilor trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege).

b) Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietăţii nu se poate produce din momentul încheierii contractului, căci nu se cunosc bunurile care urmează să fie efectiv dobândite de către cumpărător. În consecinţă, nu se pune nici problema transferării riscurilor, iar lucrurile de gen

32 Publicată în M.Of. nr. 412/30.08.2000. OG nr.78/2000 a fost aprobată, cu modificări, prin Legea nr.230/2003 şi modificată prin OG nr.35/2005, aprobată, la rândul său, cu modificări, prin Legea nr.374/2005 (publicată în M.Of. nr. 1138/15.12.2005).

33 Cu privire la problematica riscurilor, soluţiile legislative adoptate în materie de diferite sisteme de drept (englez, elveţian, german etc.) şi tendinţele moderne de reglementare în materie, vz. V.Babiuc, Riscurile contractuale în vânzarea comercială internaţională, Edit. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1982.

34 Pentru ipoteza vânzării lucrului altuia vz. infra, nr.16.

8

Page 9: Contracte Suport Drept III IV

nici nu pot pieri (genera non pereunt)35. La termenul stipulat sau, în lipsă, la cererea cumpărătorului vânzătorul trebuie să individualizeze lucrul vândut şi să i-l predea. În caz contrar, va răspunde pentru neexecutarea obligaţiei asumate.

În cazul lucrurilor de gen, transferul proprietăţii (şi al riscurilor) se produce din momentul individualizării36, ceea ce se face de regulă, prin predarea lucrului vândut cumpărătorului (predare care valorează, în toate cazurile, individualizare), dar nu se confundă cu aceasta; individualizarea se poate face şi prin alte metode care asigură identificarea lucrurilor ca fiind ale cumpărătorului, de exemplu, prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui cărăuş pentru a fi transportate la cumpărător etc. Întrucât prin individualizare se produce transferul proprietăţii la care s-a obligat vânzătorul, dovada efectuării ei este în sarcina lui şi se poate face cu orice mijloc de probă (fiind un simplu fapt juridic).

Asemănător lucrurilor de gen se pune problema în cazul obligaţiilor alternative. Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un lucru dintre două (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ, proprietatea se transmite în momentul alegerii37, fiindcă prin alegere se individualizează lucrul care urmează să fie dobândit de cumpărător. În consecinţă, riscul pieirii fortuite este suportat, până la alegere, de către vânzător. Astfel, dacă piere unul dintre lucruri, el datorează celălalt (art.1030-1031 C.civ.), fiindcă ambele au fost prevăzute in obligatione. “Dacă amândouă lucrurile au pierit, fără greşeala debitorului, obligaţia este stinsă” (art.1032 C.civ.). Rezultă că vânzătorul suportă paguba pieirii până la alegere, dar este liberat de obligaţia de predare şi de plata daunelor-interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s-a dovedit a fi fortuită.

Dacă cele două obiecte sunt lucruri de gen (ipoteză nevizată de art. 1030-1033 C.civ.), pe lângă alegere (de exemplu, între 1000 kg grâu sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietăţii şi a riscurilor - trebuie să se procedeze şi la individualizarea propriu-zisă a lucrului ales.

În cazul obligaţiei facultative, întrucât are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevăzut numai ca o simplă posibilitate de plată (in facultate solutionis), problema transferării dreptului de proprietate şi a riscurilor se rezolvă - potrivit regulilor generale - după cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.

c) Lucrul vândut trebuie să existe. În cazul vânzării bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu, lucruri care urmează să fie confecţionate, o recoltă viitoare etc.), deşi pot forma obiectul contractului38, transferul proprietăţii poate opera numai din momentul în care au fost executate, terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului, dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul executat este de gen, după individualizare (de exemplu, lucrul fabricat în serie).

În cazul vânzării unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul în care este gata de recoltat, dacă lucrul vândut şi preţul lui sunt determinate (de exemplu, grâul de pe terenul vânzătorului în schimbul sumei de 100.000 lei). Dacă vânzarea recoltei se face pe unitate de măsură, proprietatea se transmite din momentul individualizării39.

35 Pentru ipoteza vânzării dintr-un gen limitat vz. infra, nr.45-47. Pentru discuţii vz. şi O. Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen limitate. Comparaţie cu regimul juridic al altor specii de vânzare, în Dreptul nr.1, 2000, p.55-62.

36 Dacă nu s-a făcut individualizarea, “prin fapta inculpatului de a vinde unor persoane, din depozit, lemne plătite deja de alţi cumpărători este prejudiciat avutul unităţii şi nu al cumpărătorilor ce nu le-au ridicat” (T.Jud.Ilfov, dec.pen.nr.229/1979, în RRD nr.1,1980, p.67).

37 Vz. M.B.Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.543; C.Hamangiu, I.Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti, 1929, p.685; T.R.Popescu, P.Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Edit. Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p.372 C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All, Bucureşti, p.358.

38 Vz. infra, nr.14.39 Pentru amănunte şi divergenţele în materie vz. infra, nr.45-47.

9

Page 10: Contracte Suport Drept III IV

Riscurile se transmit asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate, dacă nu şi-a asumat riscul nerealizării - în tot sau în parte - a lucrului viitor din momentul încheierii contractului şi independent de transferul proprietăţii (caracter aleatoriu)40.

d) Trebuie ca părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract, întrucât regula stabilită în art.1295 C.civ., potrivit căreia transferul proprietăţii are loc “îndată ce părţile s-au învoit”, nu este de ordine publică (imperativă) şi deci poate fi înlăturată chiar dacă lucrul vândut este individual determinat.

- Astfel se întâmplă dacă părţile au amânat transferul proprietăţii până la împlinirea unui termen suspensiv (de exemplu, până la termenul predării lucrului vândut ori a plăţii preţului) sau până la realizarea unei condiţii suspensive41. Precizăm că termenul suspensiv afectează transferul proprietăţii numai dacă părţile au prevăzut expres amânarea acestui efect al contractului de vânzare-cumpărare; dacă termenul a fost stipulat pur şi simplu, nu afectează transferul proprietăţii, ci numai executarea obligaţiei de predare a lucrului vândut (art.1022 din C.civ.). În schimb, condiţia suspensivă, prin ea însăşi, amână transferul proprietăţii până la realizarea evenimentului (art.1017-1018 C.civ.)42. În ambele cazuri, deoarece vânzătorul rămâne proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continuă să suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv în cazul condiţiei, care operează retroactiv - art.1015 C.civ. - fiindcă riscul este suportat de proprietarul sub condiţie rezolutorie - art.1018 C.civ.)43.

- Un caz special de amânare a transferării dreptului de proprietate întâlnim în cazul cumpărării dintr-o unitate comercială cu autoservire. Contractul se încheie, în acest caz, în momentul în care cumpărătorul a ales şi a preluat marfa (de exemplu, a introdus-o în coşul sau căruciorul pus la dispoziţie de vânzător). Întrucât din acest moment lucrurile de gen sunt şi individualizate (iar preţul stabilit), potrivit regulilor în materie ar trebui să ajungem la concluzia că şi proprietatea şi riscurile s-au transferat asupra cumpărătorului. În consecinţă, dacă el părăseşte magazinul cu intenţia de a-şi însuşi marfa fără a plăti preţul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu şi-a executat obligaţia de plată a preţului. Întrucât o asemenea concluzie nu poate fi admisă, se consideră că - în acest caz ori în alte cazuri asemănătoare de vânzare cu preţ fix - părţile s-au înţeles implicit în sensul că proprietatea se dobândeşte de către cumpărător numai o dată cu plata preţului. Până în acel moment el este un simplu detentor al mărfii alese (vinovat de furt dacă nu plăteşte preţul), iar vânzătorul suportă riscurile în calitate de proprietar44.

În sfârşit, precizăm că, în cazul în care, prin convenţia dintre părţi, transferul proprietăţii a fost amânat pentru un moment ulterior încheierii contractului, se amână, în virtutea legii, în mod corespunzător, şi transmiterea riscurilor asupra cumpărătorului, fie că părţile s-au referit

40 Vz. infra, nr.14.2. Vz. şi Cas.III, dec.nr.99/1914, în C.civ.adnotat, vol.III, p.403, nr.5.41 Stipularea unei condiţii rezolutorii nu afectează transferul proprietăţii din momentul încheierii

contractului asupra cumpărătorului, dar - odată realizată - vânzătorul redobân-deşte proprietatea cu efect retroactiv (art.1019 C.civ.). Dacă lucrul piere pendente conditione, riscul este suportat de cumpărător în calitate de proprietar sub condiţia rezolu-torie. Pentru ipoteza vânzării cu pact de răscumpărare (care este sub condiţie rezolutorie) vz. infra, nr.51.

42 Vz. pentru amănunte, C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.351-356. Subliniem că în cazul condiţiei suspensive se amână transferul proprietăţii, dar nu se afectează “perfectarea vânzării”, cum se consideră uneori (vz. decizia citată de P.Perju, op.cit., în Dreptul nr.5, 1992, p.46-47, nr.15).

43 Pentru ipoteza vânzări (condiţionale) pe încercate şi a “vânzării” pe gustate, special reglementate de lege, vz. infra, nr.48-50.

44 Vz. , în acest sens, Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol. .III, Paris, 1963, p.754-755 (în continuare “Mazeaud”, op.cit.). “Fapta constituie furt, deşi contractul fusese, anterior, încheiat, deoarece riscul dispariţiei bunului îl suportă vânzătorul [...]” (O.Loghin, A.Filipaş, Drept penal, Partea specială, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti., 1983, p.107). În ceea ce ne priveşte, nu excludem nici posibilitatea de a considera că vânzarea-cumpărarea nu s-a încheiat, întrucât hoţul - în realitate - nu şi-a dat consimţământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (nu a acceptat să plătească preţul). Vz. în acest sens, cu o motivare mai amplă, M.Mureşan, Contractele civile, vol.I, Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p.63-65.

10

Page 11: Contracte Suport Drept III IV

expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leagă riscurile de proprietate), la fel ca şi regula transferării proprietăţii în momentul încheierii contractului, nu este o regulă imperativă. În consecinţă, părţile pot disocia cele două aspecte; cumpărătorul să-şi asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietăţii (de exemplu, în cursul transportului). O asemenea disociere trebuie să rezulte dintr-o clauză neîndoielnică şi expres prevăzută în contract.

2.6. O precizare se mai impune în legătură cu publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare în lumina Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/199645, intrată în vigoare la data de 24 iunie 1996 (art. 69), prin care s-a prevăzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliară, sub forma înscrierii în cărţile funciare (publicitate reală), dar numai cu efecte de opozabilitate faţă de terţi a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare (asemănător sistemului cărţilor de publicitate funciară - care a avut aplicabilitate în unele localităţi din fostul judeţ Ilfov - potrivit Legii nr. 242/1947). După cum prevede Codul civil, “în materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea (în prezent înscrierea în cartea funciară - n.ns.Fr.D.) actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut” (art.1295 alin.2).

Având în vedere dispoziţiile Legii nr.7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele înscrierilor în evidenţele de publicitate imobiliară, trebuie însă să facem o distincţie între actele încheiate (efectuate) înainte de data intrării în vigoare a noii legi şi, respectiv, după această dată.

Astfel, înscrierile făcute în registrele (cărţile) de publicitate imobiliară înainte de intrarea în vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive în sistemul cărţilor funciare şi de opozabilitate în sistemul de transcripţii), potrivit reglementărilor în vigoare la data efectuării lor46. Tot astfel, actele juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a noii legi - dar fără efectuarea formelor de publicitate imobiliară - îşi vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data încheierii lor, dar numai la data înscrierii în cartea funciară, potrivit dispoziţiilor noii legi (art. 56-57).

După intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile faţă de terţi47 - trebuie să fie înscrise în

45 Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost republicată în M.Of. nr.201/03.03.2006, dându-se textelor o nouă numerotare. Pentru aplicarea în timp a legii şi a actelor normative subsecvente, vz. şi Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor (aprobat prin Ordinul MJ nr.2371/C/1997) şi HG nr.612/1997 privind organizarea, funcţionarea şi atribuţiile oficiilor de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol (adoptate în temeiul art.65 şi, respectiv, art.69 din Legea nr.7/1996, în forma anterioară republicării). Menţionăm şi Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, aprobată prin Ordinul MJ nr.1330/C/1999 (nepublicate), prin care s-a dispus punerea în aplicare în întregime a dispoziţiilor Legii nr.7/1996 de la 1 iulie 1999. Prin urmare, potrivit Constituţiei, legea a intrat în vigoare la data de 24 iunie 1996 (art.72), dar s-a pus în aplicare printr-un act nepublicat (secret de stat?!) abia după 3 ani (sic). Pentru o analiză aprofundată şi judicioasă a problemelor privind punerea în aplicare a Legii nr.7/1996, vz. M.Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit. Press Mihaela, Bucureşti, 2000, p.200-218.

46 Pentru o expunere sintetică a efectelor publicităţii imobiliare sub incidenţa reglementărilor anterioare intrării în vigoare a Legii nr.7/1996, vz. D.Chirică, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliară, în Dreptul nr.4, 1992, p.18-29; Fr.Deak, op.cit., 1993, p.19-21; L.Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p.228-245; M.Mureşan, op.cit., p.68-72. Vz. şi M.D.Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în Dreptul nr.10/1998, p.23-35. Pentru o privire de ansamblu, aprofundată, asupra sistemelor de publicitate imobiliară în dreptul românesc, înainte de intrarea în vigoare (punerea în aplicare) a noii legi, vz. M.Nicolae, op.cit., p.106-191.

47 După cum rezultă din art.28, 30, 31 şi 35 din L.nr.7/1996, lipsa înscrierii dreptului nu poate fi invocată de partea contractantă care a înstrăinat sau constituit dreptul real imobiliar şi de succesorii lui universali sau cu titlu universal. De asemenea, un atare drept neînscris este opozabil şi dobânditorului ulterior care a avut cunoştinţă de existenţa lui (dobânditor de rea-credinţă), deşi nu este înscris în

11

Page 12: Contracte Suport Drept III IV

cartea funciară. Astfel, în judeţele cu carte funciară48 şi în judeţele în care s-au finalizat lucrările cadastrale şi ale registrelor de publicitate imobiliară, publicitatea imobiliară se realizează, pentru opozabilitate faţă de terţi, prin înscrierea în cartea funciară, încetând aplicabilitatea dispoziţiilor referitoare la publicitatea imobiliară prin sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciară (art.20 şi urm., art.69)49. Iar în unităţile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se înscriu (tot în conformitate şi cu efectele prevăzute de noua lege), în câte o carte funciară50 (art.59)51.

2.7. Pentru lucrurile mobile nu există un sistem de publicitate, căci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a vândut de două ori lucrul mobil (corporal), va avea preferinţă cel care a intrat mai întâi cu bună-credinţă în posesia lucrului, deşi a cumpărat mai în urmă (posterior tempore, potior iure, art.972 C.civ.)52

§2.Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

cartea funciară precum şi dobânditorului cu titlu gratuit, fie şi de bună-credinţă (vz. şiFr. Deak, op.cit., 2001, cap.III, nr.42). Rezultă că au calitatea de terţi cei care, neavând cunoştinţă de existenţa unui drept neînscris şi încrezându-se în cartea funciară, au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care şi le-au înscris, drepturi pe care le pot opune dobânditorului anterior. (Pentru practica judecătorească privind interpretarea Legii nr.115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, dispoziţii asemănătoare fiind cuprinse şi în L.nr.7/1996, vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, în CD, 1978, p.19; nr.911/1978, în RRD nr.12, 1978, p.58; nr.1584/1979, în RRD nr.3, 1980, p.67; nr.585/1980, în CD, 1980, p.38; nr.1040/1982, în CD, 1982, p.15; nr.277/1983, în CD, 1983, p.22; TS, completul de 7 jud., dec.nr.37/1986, în CD, 1986, p.27-30; TS, s.civ., dec.nr.284/1987, în CD, 1987, p.38; CSJ, s.civ., dec.nr.217/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.80-81). Pentru observaţii critice referitoare la interpretarea în practică a dispoziţiilor Legii nr.115/1938, vz. M.Nicolae, op.cit., p.138-141 şi 153-156. Iar pentru noţiunea de “terţi” în materie de publicitate imobiliară, vz. ibidem, p.118-120, 324-328 şi 368-380; G.Florescu, Înscrierile în cartea funciară, în Juridica nr.1, 2000, p.15.

48 Astfel fiind, dacă vânzătorul înstrăinează un imobil către mai mulţi cumpărători, va avea câştig de cauză (dobândind dreptul real cu opozabilitatea faţă de ceilalţi) acela dintre cumpărători care a înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte funciară a judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat imobilul (art.25), potrivit principiului qui prior tempore, potior iure. Dacă mai multe cereri sunt depuse deodată la acelaşi birou de carte funciară, drepturile reale dobândite vor primi rang egal, dar numai provizoriu (cu excepţia ipotecilor şi privilegiilor care rămân cu rang egal), urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii înscrierii nevalabile (art.47 alin.4).

49 Vz. şi M.Nicolae, Notă la sent.civ. nr.4205/1995 a Jud.sect.5 Bucureşti, în Dreptul nr.11, 1996, p.109-110; F.Ţuca, Legea locuinţei nr.114/1996, temei al legislaţiei locative, Ed. All, Buc., 1997, p.108-109. Vz. şi I.P.Filipescu, op.cit., p.343.

50 Cu privire la problematica cărţilor funciare care cuprind înscrieri cu caracter nedefinitiv vz. M.Nicolae, op.cit., p.8, 108-109, 202-218 şi 457-460. Pentru controversa în materie şi soluţia aplicării noului regim de publicitate imobiliară pe tot teritoriul ţării, inclusiv în unităţile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general (unde actele şi faptele juridice se înscriu cu caracter nedefintiv, în câte o carte funciară) vz. ibidem, p.202-214. Menţionăm că lucrările de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei se pot executa numai de către persoanele fizice şi juridice autorizate potrivit OG nr.10/2000 privind desfăşurarea activităţii de realizare şi de verificare a lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, aprobată cu modificări prin Legea nr.795/2001.

51 Vz. şi A.A.Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în Dreptul nr.11, 1999, p.31-45. Cu privire la modurile de dobân-dire a drepturilor reale imobiliare care sunt opozabile faţă de terţi fără înscriere în cartea funciară vz. art.26 din L.nr.7/1996.

52 În materie de creanţe, dreptul dobândit este opozabil terţilor din momentul notificării sau acceptării cesiunii de către debitorul cedat (art.1393 C.civ.), iar dacă cesiunea are ca obiect veniturile unui imobil pe timp mai mare de 3 ani, actul trebuie să fie înscris în cartea funciară (art.1394 C.civ., art.14 din L.nr.241/1947 şi art.19 din L.nr.7/1996). Pentru opozabilitatea transmiterii titlurilor nominative (ale societăţilor pe acţiuni) vz. art.98 din L.nr.31/1990, în forma republicată în anul 2004. Titlurile la ordin se transmit, cu efecte erga omnes, prin gir, iar titlurile la purtător prin simplă tradiţiune.

12

Page 13: Contracte Suport Drept III IV

3. Precizări prealabile. Pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare-cumpărare trebuie să întrunească diferite elemente care, conform regulilor generale în materie de contracte sunt: consimţământul, capacitatea, obiectul (lucrul vândut şi preţul), o cauză licită şi, în contractele solemne, forma.

Ne vom ocupa de aceste elemente numai în măsura în care prezintă trăsături specifice în materia contractelor de vânzare-cumpărare.

A. Consimţământul părţilor. Promisiunea de vânzare (antecontractul). Pactul de preferinţă. Dreptul de preempţiune.

4. Consimţământul. Vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin consimţământul părţilor. Acordul de voinţă între părţi este totdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile prevăzute de lege53 - în vederea formării contractului.

Întrucât problemele juridice privitoare la consimţământ, la principiul autonomiei de voinţă şi libertatea contractuală54, precum şi la momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic şi teoria generală a obligaţiilor, iar în materia vânzării se aplică regulile dreptului comun55, urmează să analizăm numai anumite probleme specifice vânzării: promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală), pactul de preferinţă şi dreptul de preempţiune.

5. Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare). Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior - de obicei înăuntrul unui termen - consimţământul său de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul-proprietar se obligă faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi va manifesta voinţa de a-l cumpăra.

O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (şi nu un act unilateral de voinţă care devine caduc în caz de moarte sau dacă persoana devine incapabilă), dar nu constituie o vânzare - fiind distinctă de ea - şi nu poate produce efectele

53 Exproprierea pentru cauză de utilitate publică (se studiază la materia drepturilor reale) reprezintă, în fond, tot o vânzare-cumpărare, dar forţată, independentă de consimţământul proprietarului. Preţul - numit în această materie despăgubire - se stabileşte de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergenţă prin justiţie (art.44 din Constituţie şi art.481 C.civ.). În măsura în care legea specială nu prevede altfel (vz. L.nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică), în caz de expropriere se aplică regulile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare (de exemplu, obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune sau vicii ascunse).

54 Vz. V. Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractuală şi dreptul constituţional, în Dreptul nr.7, 1995, p.8-12.

55 Pentru amănunte privind încheierea contractului, în special în materie de vânzare comercială, vz. D.Chirică, Formarea contractului de vânzare-cumpărare, în RDC nr.10, 1999, p.41-56.

13

Page 14: Contracte Suport Drept III IV

unei vânzări56. Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract57, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată (obligaţia de a face) faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun58, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu59.

Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea, - eventual a şi vândut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având dreptul la daune-interese60

potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a face (art.1075 C.civ.)61.Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii

numai pentru una dintre părţi (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă beneficiarul se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 şi urm. din C.civ.)62 aplicabile creanţelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).

56 Vz. şi M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere numai unor obligaţii cu caracter personal pentru una din părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide (TS, col.civ., dec.nr.561/1949, în JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilaterală nu trebuie să fie confundată cu vânzarea sub condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are ca obiect o obligaţie de a face, iar cea de-a doua o obligaţie de a da. Vz. D.Chirică, op.cit., p.18-19. În cadrul studiului “Promisiunea unilaterală de a vinde şi de a cumpăra” (RDC, nr.9, 1999, p.39 şi urm.), autorul pare să împărtăşească o altă concepţie (nu obligaţie de a face corelativă unui drept de creanţă), ci potrivit căreia beneficiarul are un “drept potestativ, intermediar între drepturile de creanţă şi drepturile reale” (p.45), astfel încât prin ridicarea opţiunii de către beneficiarul promisiunii “se realizează acordul de voinţă care dă naştere contractului de vânzare-cumpărare, afară de cazul în care pentru valabilitatea acestuia este cerută forma autentică ad validitatem” (p.46), nerespectarea promisiunii de către promitent fiind lipsită de efecte juridice (p.46-47), cu excepţia cazului când promitentul vinde lucrul unui terţ de bună-credinţă, caz în care beneficiarul are dreptul la daune-interese, sancţiune prevăzută de art.1075 C.civ. pentru neexecutarea obligaţiilor de a face (p.47), iar nu pentru nerespectarea unui “drept potestativ”. Rezultă că, în această concepţie, (adoptată mai ales în dreptul francez), instituţia în cauză este impropriu denumită “promisiune de vânzare”, căci vânzătorul nu mai are obligaţia de a vinde (ci mai ales de a nu vinde altcuiva), o dată ce contractul de vânzare-cumpărare se poate încheia prin singura voinţă a cumpărătorului, chiar dacă vânzătorul nu ar mai fi de acord. Instituţia ar fi promisiune de a vinde numai în cazul în care contractul proiectat ar fi un contract solemn. După părerea noastră, o asemenea concepţie, departe de a simplifica problema, denaturează realitatea, căci vânză-torul – promitent nu şi-a dat acordul la vânzarea lucrului, ci numai la încheierea în viitor a contractului. Soluţiile adoptate în dreptul francez sub influenţa art.1589 alin.1 C. civ. fr. (la promesse de vente vaut vente) - text nepreluat de legiuitorul român - nu are o justificare suficient de temeinică în dreptul nostru.

57 Pentru o soluţie - pe care nu o putem împărtăşi - potrivit căreia promisiunea unilaterală de vânzare (nefiind un antecontract) este o instituţie juridică complexă, suis generis (“nici act juridic unilateral, şi nici nu poate fi considerată convenţie”), reprezen-tând un act juridic complex, alcătuit din oferta de vânzare şi convenţia accesorie prin care părţile convin expres ca beneficiarul să fie creditorul unui drept de opţiune asupra încheierii sau neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare promis, vz. I.Lulă, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, în Dreptul nr.6/1998, p.43 şi urm., în special p.49-50.

58 TS, col.civ., dec.nr.1071/1964, în CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de îndrumare nr. 7/1967, în CD, 1967, p.27-28; s.civ., dec.nr.188/1981, în RRD nr.10, 1981, p.71.

59 Obligaţia (intenţia) de a înstrăina un imobil (asumată printr-o promisiune unilaterală sau bilaterală de vânzare) poate fi înscrisă (la cererea proprietarului) pentru informare (prin notare) în cartea funciară (art.39-40 din Legea nr.7/1996 şi art.44 lit.c şi art.70 alin.2 din Regulament).

60 Vz. şi M.B.Cantacuzino, op.cit., p.657; E. Safta-Romano, op.cit., p.33.61 Cu privire la posibilitatea instanţei de a pronunţa - la cererea beneficiarului promi-siunii - o

hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, vz. infra,, nr.urm.

14

Page 15: Contracte Suport Drept III IV

Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare (art.3 şi art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958)63.

Menţionăm că, deşi nu se întâlneşte în practică, promisiunea unilaterală poate fi asumată de cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare), fiind guvernată de aceleaşi reguli ca şi promisiunea de vânzare.

6. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare64. Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală - de a vinde şi cumpăra - în care caz ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit65, contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege (autentică). Dar soluţia trebuie să fie aceeaşi, chiar şi atunci când contractul nu este solemn şi nu există nici alte condiţii legale. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată66. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în viitor (şi cu respectarea dispoziţiilor speciale, dacă este cazul), este valabilă.

Dacă promitentul-vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese67.68 Dacă

62 TS, col.civ., dec.nr.1335/1956, în CD, 1956, p.71; ÎCCJ, s.com., dec.nr.3227/2005, în Buletinul Casaţiei nr.1,2006, p.24-25.

63 TS, s.civ., dec.nr.2149/1971, în Repertoriu..., 1969-1975, p.130; dec.nr.188/1981, mai sus citată.64 Pentru consideraţii de drept comparat, vz. C.A. Baciu, Transferul proprietăţii bunurilor

corporale în diferite sisteme de drept, în RDC nr. 12, 2001, p. 130-149 şi C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediţia a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.31-32.

65 Promisiunea de vânzare-cumpărare poate să-şi producă efectele specifice numai dacă preţul este determinat sau determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, în Dreptul nr.1, 1993, p.71.

66 În dreptul francez, art.1589 alin.1 C.civ. francez (“promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului”, text care nu are echivalent în Codul nostru civil) poate justifica concluzia unui contract de vânzare-cumpărare încheiat, deşi părţile au promis numai să vândă, respectiv să cumpere. (Pentru amănunte vz. Mazeaud, op.cit., p.645, nr.784 şi urm.). Dacă contractul proiectat este solemn, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu se asimilează vânzării (vz. ibidem, nr.786). Menţionăm că, în dreptul nostru, promisiunea de vânzare - unilaterală sau bilaterală - nu poate fi considerată nici vânzare sub condiţie suspensivă, care - prin îndeplinirea condiţiei, adică acceptarea în termen - să facă valabilă vânzarea din chiar ziua promisiunii. Nu poate fi considerată o vânzare sub condiţie, fiindcă între părţi nu s-a încheiat o vânzare-cumpărare (s-a promis numai), iar, pe de altă parte, evenimentul prevăzut în condiţie nu poate să fie însuşi consimţământul. Pentru amănunte vz. Fr. Deak, Drept civil. Contracte speciale, Univ. din Bucureşti, 1978, p.12-14.

67 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1716/1956, în CD, 1956, p.121-122; s.civ., dec.nr.2149/1971 mai sus citată. Vz. şi Gh. Părăuşanu, Nota II la dec.pen.nr.667/1982 a TJ Olt, în RRD nr.1/1984, p.49; C.Albulescu Toader, I. Cristea-Mureşan, Note la sent.civ. a jud. Sect. Agricol Ilfov nr.951/1987, în RRD nr.9, 1988, p.56-67. CA Timişoara, s.civ., dec.nr. 657/R/1998, în CA Timişoara, Culegere de practică judiciară, Lumina Lex, 1999, p.40-41; C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2289/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.80-83.

68 În practica instanţei supreme s-a decis că “termenul de prescripţie a dreptului la acţiune având ca obiect valorificarea dreptului de creanţă izvorât din neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare începe să curgă de la data la care partea interesată a luat cunoştinţă că nu mai există nici o posibilitate de perfectare a vânzării, respectiv de la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a respins cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare” (CSJ, s.civ., dec. nr. 1730/2000, în C.D. 2001, p. 77-78). Tot astfel, s-a decis că termenul prescripţiei curge din momentul încheierii contractului, însă atunci când promitentul-cumpărător a preluat imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea

15

Page 16: Contracte Suport Drept III IV

însă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului, sub sancţiunea amenzii civile69, la încheierea contractului, – oricare dintre părţile antecontractului de vânzare-cumpărare poate cere instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art.1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare70 şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă 71. Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut în mod expres că, în situaţia în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi

dreptului acestuia, în sensul art.16 lit.a) din Decretul nr.167/1958. În acest din urmă caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.1212/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.339-341).

69 Prevăzute de art. 5803 C. pr. civ. în materia executării silite a obligaţiilor de a face sau a obligaţiilor de a nu face.

70 Vz. în acest sens, în special, V.Stoica, F.Baias, op.cit., în Dreptul nr.3, 1992, p.18-28 şi lucrările şi practica judecătorească la care autorii fac trimitere; CSJ, s.civ., dec.nr. .2614/1991, în Dreptul nr.8, 1992, p.80; CSJ, s.civ., dec.nr.222/1993, nr.879/1993, nr. 2221/1993, nr.2339/1993, în Jurisprudenţa CSJ 1993, p.46-48, p.41-42, p.42-46, p.48-53; nr.765/1993, în Dreptul nr.7/1994, p.75-76; nr.1356/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.78-79; nr.1448/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.76-77. În sensul (greşit) de calificare a antecontractului drept “convenţie de vânzare-cumpărare”, instanţa fiind în drept “să constate că între acestea a intervenit o convenţie de înstrăinare a unui imobil”, vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1641/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.83-84.

Pentru amănunte şi discuţii vz. şi D. Chirică, op.cit., p.22-35; P.Perju, Sinteză din practica secţiei civile a Tribunalului Judeţean Suceava, în Dreptul nr.10, 1992, p.62-64; V. Pătulea, Aplicarea în timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în Dreptul nr.11, 1992, p.29-39; E. Safta-Romano, Regimul juridic al antecontractelor pri-vind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr.144/1958, în Dreptul nr.9, 1993, p.27-33; N.Marian, C. Turianu, Note la dec.nr.1795/1992 s. a III-a civ. a TMB, în Dreptul nr.9, 1993, p.61-70; I.Popa (I), Fl. Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare a unei construcţii, în condiţiile abrogării Decretului nr.144/1958, în Dreptul nr.7, 1994, p.24-34; I.D.Andrei, M.Ronea Avram (I), B.Dumitrache (II), Obligaţiile promitentului-vânzător şi executarea lor silită, în Dreptul nr.3, 1995, p.25-36; L. Stănciulescu, Înstrăinarea şi dobândirea construcţiilor şi terenurilor prin vânzare-cumpărare şi prin alte acte juridice, Editura Actami, Bucureşti, 1995, p.76-118; M.Mureşan, op.cit., p.132-153; P.Perju, Sinteză teoretică a jurispru-denţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava, în Dreptul nr.7, 1998, p.67-68 nr.10-12; idem, Sinteză teoretică.... în Dreptul nr.12, 1999, p.155; T.Dârjan, Antecon-tractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr.3, 2000, p.55-62; I. I.Popa; II. B. Dumitrache, Antecontractul de vânzare-cumpărare şi promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr.2,2002, p.44 – 66; T.Dârjan, Distincţia dintre acţiunea în executare silită a antecontractului de vânzare-cumpărare şi acţiunea în prestaţie tabulară în dinamica sistemelor de publicitate imobiliară, în Dreptul nr.7,2002, p.104 – 118; I.Lulă, D.Hantea, Discuţii cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a terenurilor, în Dreptul nr.9,2003, p.67–78; N. Conachi, Cu privire la admisibilitatea pronunţării de către instanţa judecătorească a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a unui teren, dacă există, în acest sens, o promisiune stabilită prin convenţia părţilor, în Dreptul nr.1,2004, p.65–78..

71 Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (“de răzgândire”) în favoarea uneia sau a ambelor părţi (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresă a dreptului de dezicere), consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract (CSJ, s.civ., dec.nr.2199/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.51-53; CSJ, s.civ., dec.nr.179/1993, în Dreptul nr.12, 1993, p.85; vz. şi TJ Timiş, s.civ., dec.nr.215/1992, cu Note de I. Lulă, Fl. Baias, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.91-101; E.Safta-Romano, op.cit., p.40-41; D.Chirică, “Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau unei clauze rezolutorii”, în Dreptul nr.3,2001, p.27-39. În practica judiciară s-a decis că este nefondată acţiunea pentru obligarea promitentului-vânzător (pârât) de a restitui promitentului-cumpărător dublul arvunei plătite pentru nerespectarea obligaţiei promitentului-vânzător de a perfecta contractul autentic de vânzare-cumpărare, conform obligaţiilor prevăzute într-un antecontract, în cazul în care, la rândul său, promitentul-cumpărător nu şi-a respectat obligaţiile de a face plăţile asumate

16

Page 17: Contracte Suport Drept III IV

refuză să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract72.

7. Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane, la preţ egal73. Subliniem că în acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens. O asemenea promisiune, deşi afectată de o condiţie potestativă, este totuşi valabilă, deoarece condiţia este numai simplă potestativă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe voinţei promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul74.

Întrucât pactul de preferinţă - la fel ca şi promisiunea de vânzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu conferă părţii lezate dreptul de a intenta acţiunea în revendicare sau în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor75 (fraus omnia corrumpit). În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune numai împotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face.

În sfârşit, mai precizăm că - dacă nu s-a prevăzut altfel în convenţia dintre părţi - dreptul beneficiarului rezultând din promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de preferinţă, se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităţilor prevăzute de lege pentru cesiunea de creanţă) sau prin moştenire. Întrucât legislaţia noastră nu cunoaşte cesiunea de datorie, obligaţia promitentului se transmite numai prin moştenire (mortis causa).

8. Dreptul de preempţiune76.

(ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.5457/2004 în Buletinul Casaţiei nr.2/2005, p.30).72 În jurisprudenţă s-a statuat că pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de

act autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile art.1073-1077 C.civ., trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepţia consimţământului. Una dintre aceste condiţii este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, cerinţă care nu este îndeplinită dacă vânzătorul deţine imobilul în baza unui înscris sub semnătură privată încheiat într-o perioadă în care legea impunea forma autentică pentru înstrăinarea valabilă a bunurilor imobile. În acest caz nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.1757/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.424-426).

73 De ex., proprietarul-locator se obligă faţă de locatar să-i acorde preferinţă în cazul în care s-ar hotărî să vândă locuinţa. O asemenea obligaţie trebuie să fie prevăzută în contractul încheiat între părţi. După cum s-a precizat în practica judecătorească, nici o dispoziţie legală nu creează în favoarea chiriaşului care ocupă un imobil proprietate personală, un drept prioritar de a cumpăra acest imobil şi nici o analogie nu se poate face între această situaţie şi aceea, expres reglementată în L.nr.4/1973 (în prezent Decretul-lege nr.61/1990 şi L.nr.85/1992), care creează în favoarea chiriaşilor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpăra locuinţele pe care le ocupă (T.Jud.Braşov, dec.civ.nr.297/1974, în RRD nr.7, 1975, p.68). Pentru dreptul de preempţiune al chiriaşului potrivit OUG nr 40/1999 vz. însă Fr. Deak, op.cit., 2001, , Cap.V, nr.13.2. În legătură cu pactul de preferinţă stipulat în contractul de locaţiune mai menţionăm că dreptul locatarului subzistă şi după expirarea termenului contractului principal dacă acesta este reînnoit tacit, căci relocaţiunea tacită operează în condiţiile contractului iniţial (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.20.1). În sensul încetării pactului de preferinţă la expirarea termenului contractului principal, chiar dacă este reînnoit tacit, vz. D.Chirică, Pactul de preferinţă, în RDC nr.11, 1999, p.29 nota de subsol nr.7.

74 Vz. C.Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.895-896. Potrivit unei alte păreri, pactul de preferinţă este valabil, deoarece, în cazul lui, nu se poate vorbi de nici un fel de raport obligaţional condiţional(D. Chirică, loc.cit., p.28-29).

75 TS, col.civ., dec.nr.1732/1957, în Repertoriu... 1952-1969, p.224. În dreptul nostru, nu întrevedem posibilitatea subrogării beneficiarului pactului de preferinţă în drepturile terţului dobânditor, fie şi de rea-credinţă. Subrogarea este posibilă numai în cazurile prevăzute de lege (vz., de exemplu, infra, nr.56, precum şi Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.V, nr.13.2).

76 Pentru reglementarea dreptului de preempţiune asupra terenurilor agricole din extravilan, astfel cum a fost stabilită iniţial prin art.48-49 din Legea nr.18/1991 şi art.9 din Legea arendării nr.16/1994, vz. Fr.Deak, Dreptul de preempţiune, în Dreptul nr.7, 1992, p.34-43; Gh.Beleiu, Dreptul de preempţiune reglementat prin Legea nr.18/1991 a fondului funciar, în Dreptul nr.12, 1992, p.3-13; Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p.23-28. În

17

Page 18: Contracte Suport Drept III IV

8.1. Natura juridică. Spre deosebire de pactul de preferinţă - care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al beneficiarului pactului se naşte pe baza consimţământului dintre părţi - dreptul de preempţiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă; voinţa proprietarului-vânzător nu are nici un rol în naşterea şi exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul trebuie să respecte dreptul de preempţiune sub sancţiunea prevăzută de lege.

Rezultă că instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv şi absolut) de bunul său (art.480 C.civ.). Fiind concepută de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de preempţiune urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege, dreptul de preempţiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat să-l respecte.

În sfârşit, asemănător drepturilor reale, dreptul de preempţiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes; deci dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător şi chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinţă sau ar avea dreptul la retractul litigios77. În conflictul dintre diferitele drepturi de preferinţă va prevaladreptul de preempţiune.

8.2. Domeniul şi condiţiile de aplicare ale dreptului de preempţiune se determină în funcţie de bunul care formează obiectul lui, de actul juridic care urmează să fie încheiat şi de dreptul care se înstrăinează pe baza contractului proiectat.

În cele ce urmează, ţinându-se seama de frecvenţa aplicării în practică, se va analiza, în principal, dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, iar în continuare se va examinaîn mod sumar dreptul de preempţiune reglementat de alte acte normative.

1) Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 10/2001.78

a) Potrivit art. 17, au drept de preempţiune în cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, locatarii următoarelor imobile: cele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat (grădiniţe, şcoli, licee, colegii, şcoli profesionale, şcoli post liceale, instituţii de învăţământ superior); cele ocupate de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public (creşe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament,

privinţa analizei dreptului de preempţiune, astfel cum acesta a fost reglementat în cuprinsul Legii nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (abrogată începând cu data de 25 iulie 2005 prin Legea nr.247/2005, dar prezentând importanţă sub aspectul aplicării legii civile în timp), vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p.28-36, precum şi lucrările citate în notele de subsol; R. Popescu, Contractele civile, în Colectiv, „Drept civil român. Curs selectiv pentru licenţă”, Ed. Press Mihaela, Bucureşti, 1998, p. 336-339; C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p.154-157; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale,p. 34-36; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.308-339; M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în Dreptul nr.8, 1998, p.10-15; E. Chelaru, Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr.54/1998, în Dreptul nr.8, 1998, p.19-29. În legătură cu dreptul de preempţiune reglementat prin legi speciale, vz, de exemplu:. art.10 din Legea minelor nr. 85/2003; art. 4 din Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice; art. 9 din Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor şi operelor comemorative de război; art. 25 din OUG nr.110/2005 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical (aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 236/2006); art.125 alin.3 şi 4 din Legea administraţiei publice locale nr.215/2001 (modificată prin Legea nr.286/2006). Pentru dreptul de preempţiune al chiriaşului (art.18-21 din OUG nr.40/1999), vz. Fr. Deak, op.cit., 2001,, cap.V, nr.13.2.

77 Vz. supra nr.7 şi infra, nr.55.78 Legea nr.10/2001 a fost republicată în M.Of. nr.798/02.09.2005 şi ulterior modificată prin OUG

nr.209/2005 (aprobată, cu modificări, prin Legea nr.263/2006, publicată în M.Of. nr. 572/3.07.2006).

18

Page 19: Contracte Suport Drept III IV

case de copii); cele ocupate de instituţii publice (administraţii financiare, trezorerii, ministere şi alte autorităţi ale administraţiei publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curţi de apel, poliţie, poliţie de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaţii de urgenţă, sedii vamale, arhive naţionale, direcţii judeţene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale şi judeţene, inspectorate şcolare); cele ocupate de instituţii culturale (teatre, opere, biblioteci, muzee); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate. Dreptul de preempţiune se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judecătoresc, a notificării privind intenţia de vânzare. În cazul în care contractele de vânzare-cumpărare se încheie cu încălcarea dreptului de preempţiune, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută a acelor contracte.

b) Dispoziţiile art.17 sunt aplicabile şi în ipoteza prevăzută de art.19. Este vorba despre faptul că, în situaţia imobilelor-construcţii cărora le-au fost adăugate, pe orizontală şi/sau verticală, în raport cu forma iniţială, noi corpuri a căror arie desfăşurată însumează mai puţin de 100% din aria desfăşurată iniţial, fostului proprietar i se restituie imobilul în natură. În acest caz deţinătorul suprafeţei adăugate imobilului preluat are drept de preempţiune la cumpărarea suprafeţei restituite fostului proprietar sau, după caz, moştenitorului acestuia.

Tot astfel, în situaţia imobilelor-construcţii cărora le-au fost adăugate, pe orizontală şi/sau verticală, în raport cu forma iniţială, corpuri suplimentare de sine-stătătoare, foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafaţa deţinută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului. Noul proprietar al suprafeţei restituite în proprietate are drept de preempţiune la cumpărarea suprafeţei adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului.

În ambele situaţii, încălcarea dreptului de preempţiune se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

c) Potrivit art.42 alin.2, imobilele cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, care nu se restituie persoanelor îndreptăţite, se pot înstrăina potrivit legislaţiei în vigoare, iar deţinătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a Legii nr.10/2001 au drept de preempţiune. De asemenea, potrivit art.42 alin.3, au drept de preempţiune şi chiriaşii imobilelor cu destinaţia de locuinţe care nu se restituie persoanelor îndreptăţite.

În ipoteza în care dreptul de preempţiune este încălcat, sancţiunea care se impune este nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare (pentru că nu se încalcă norme care protejează interese generale).

2) Dreptul de preempţiune reglementat de alte acte normative.2.A. Dreptul de preempţiune reglementat de Codul silvic.79 Potrivit art. 52 din Legea nr.

26/1996 (Codul silvic):“Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de

preempţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi în condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile acoperite de vegetaţie forestieră.

Proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare. Unitatea silvică sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preempţiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de drept.”

Faţă de aceste prevederi, următoarele comentarii sunt necesare:– Dreptul de preempţiune se exercită numai în legătură cu contractele de vânzare-

cumpărare care au ca obiect enclavele din fondul forestier proprietate publică, terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică şi terenurile cu vegetaţie forestieră.

– Titular al dreptului de preempţiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta nu îşi exercită dreptul prin intermediul Ministerului Finanţelor, ci prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură. Potrivit art. 10 şi 11 alin. 2 din Codul silvic, în prezent este vorba despre prin Regia Naţională a Pădurilor. Unităţile silvice teritoriale sesizate cu

79 Pentru amănunte, a se vedea E. Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic, în Dreptul, nr. 6,1997, p. 15-28.

19

Page 20: Contracte Suport Drept III IV

intenţia de vânzare a proprietarului-vânzător sunt direcţiile silvice judeţene ale Regiei Naţionale a Pădurilor.

– Coroborând dispoziţia legală potrivit căreia dreptul de preempţiune se exercită numai la preţ egal cu aceea care statuează că acest drept încetează prin expirarea termenului de 30 de zile – termen de decădere – de la exprimarea intenţiei de vânzare a proprietarului, considerăm că această intenţie trebuie să fie o veritabilă ofertă de vânzare, cuprinzând toate elementele esenţiale ale contractului. Acceptarea acestei oferte de către organul competent să reprezinte statul conduce la realizarea acordului de voinţă, care are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare. Pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, consimţământul părţilor trebuie să îmbrace forma autentică.

– Sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune este nulitatea absolută a contractului, întrucât sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acţiunii în constatarea nulităţii absolute are ca efect reîntoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.

2.B. Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 346/2004 privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii80. Potrivit art. 12 lit.d), “Întreprinderile mici şi mijlocii au drept de preferinţă la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a activelor pe care le deţin în proprietate. Dreptul de preferinţă se poate exercita prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele disponibile prevăzute la art. 13 alin. (4). Este interzis, sub sancţiunea nulităţii absolute, transferul, în orice mod, al dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără acordarea dreptului de preferinţă”. Tot astfel, potrivit art. 12 lit.e), „întreprinderile mici şi mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat. În termen de 30 de zile de la primirea unei solicitări în acest sens, regiile autonome, societăţile/companiile naţionale, precum şi societăţile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o primă licitaţie deschisă cu strigare doar pentru întreprinderile mici şi mijlocii. Oferta de vânzare va specifica faptul că este adresată doar întreprinderilor mici şi mijlocii. […] În situaţia neadjudecării licitaţiei, se poate organiza o altă licitaţie, cu acces liber, conform reglementărilor în vigoare”.

2.C. Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil81. Potrivit art. 35 alin. (2) şi (7) din Legea nr. 182/2000:

“(2) Vânzarea publică a bunurilor culturale mobile clasate, aflate în proprietate privată, sau intermedierea vânzării se efectuează numai prin agenţi economici autorizaţi, cu respectarea prevederilor prezentei legi. […]

(7) Agenţii economici autorizaţi să comercializeze bunuri culturale mobile sunt obligaţi ca, în termen de 3 zile de la data înregistrării în registrul propriu a bunurilor clasate în tezaur, să comunice în scris direcţiei pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţene, respectiv a municipiului Bucureşti, în a cărei rază teritorială îşi au sediul, punerea acestora în vânzare, precum şi, după caz, să transmită un exemplar al catalogului editat în scopul organizării unei licitaţii publice, indiferent dacă bunurile scoase la licitaţie sunt sau nu sunt clasate în patrimoniul cultural naţional mobil.”

De asemene, conform art. 36 alin. (1)-(3) şi (5) din acelaşi act normativ:“(1) Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat,

clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune de către statul român, prin Ministerul Culturii, şi cu respectarea dispoziţiilor art. 35 alin. (7).

(2) Direcţiile judeţene pentru cultură şi patrimoniul cultural naţional sunt obligate să transmită Ministerului Culturii, în termen de 3 zile de la primirea comunicării scrise a

80 Publicată în M.Of. nr.681/29.07.2004.81 Publicată în M.Of. nr.530/27.10.2000.

20

Page 21: Contracte Suport Drept III IV

agentului economic autorizat, înregistrarea privind punerea în vânzare a unui bun cultural mobil clasat în tezaur.

(3) Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 30 de zile, calculat de la data înregistrării comunicării prevăzute la alin. (2), iar valoarea de achiziţionare este cea negociată cu vânzătorul sau cu agentul economic autorizat ori cea rezultată din licitaţia publică. […]

(5) Nerespectarea dispoziţiilor alin.(1) atrage nulitatea absolută a vânzării.”Aceste prevederi legale necesită câteva precizări: – Dreptul de preempţiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile

clasate în tezaur.– Dreptul de preempţiune se poate exercita numai în cazul vânzărilor publice, iar nu şi în

ipoteza vânzărilor încheiate în urma negocierii directe.– Titular al dreptului de preempţiune este statul. Prin derogare de la dreptul comun, acesta

nu îşi exercită dreptul prin intermediul Ministerului Finanţelor, ci prin Ministerul Culturii, şi anume prin intermediul direcţiei judeţene pentru cultură şi patrimoniu cultural.

– Dacă proprietarul şi-a manifestat intenţia de a vinde bunul prin vânzare publică şi s-a adresat unui agent economic autorizat, titularul poate exercita dreptul de preempţiune în una din următoarele forme: prin negociere directă cu agentul economic autorizat care organizează vânzarea sau prin negociere directă cu vânzătorul ori prin participarea la licitaţia publică.

– Exercitarea dreptului de preempţiune în termenul de decădere de 30 de zile stabilit de lege presupune exercitarea de către titularul dreptului a intenţiei de achiziţionare a bunului, iar nu neapărat desfăşurarea licitaţiei publice în acest interval. De aceea, considerăm că, dacă intenţia Ministerului Culturii de a achiziţiona bunul s-a manifestat în termen, acesta va putea beneficia de dreptul de preempţiune în cadrul licitaţiei publice, chiar şi atunci când aceasta se desfăşoară după expirarea celor 30 de zile.

– Astfel cum prevede expres art. 36 alin. (5), sancţiunea nerespectării dreptului de preempţiune este nulitatea absolută a contractului, întrucât sunt încălcate norme juridice ce ocrotesc un interes general. Admiterea acţiunii în constatarea nulităţii absolute are ca efect întoarcerea bunului în patrimoniul vânzătorului.

Având în vedere lipsa de claritate a textelor legale, devine utilă aplicare lor asupra unui exemplu. Astfel, dacă o persoană se decide să vândă pe calea unei vânzări publice un bun cultural mobil clasat în tezaur aflat în proprietatea sa, ea este obligată să organizeze vânzarea prin intermediul unui agent economic autorizat. În termen de trei zile de la data înregistrării bunului într-un registru special propriu, acest agent va informa direcţia pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional despre punerea în vânzare a imobilului. În termen de trei zile de la primirea acestei informări, direcţia judeţeană o va transmite Ministerului Culturii. Acesta poate decide să negocieze direct preţul vânzării cu agentul autorizat, care poate refuza oferta ministerului iar, în acest caz, Ministerul Culturii se poate adresa direct proprietarului. Dacă în urma negocierii dintre Ministerul Culturii şi proprietar nu se va ajunge la nici un rezultat, ministerul va putea participa la licitaţia publică şi va avea prioritate la cumpărare în cazul în care oferă un preţ egal cu cel mai mare preţ oferit de ceilalţi participanţi la licitaţie82.

8.bis. Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat. Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică83, “În cazul în care lucrările

82 Dreptul de preempţiune mai este instituit şi prin alte acte normative, precum: Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, Legea nr.16/1996 a arhivelor naţionale, Legea nr.379/2003 privind regimul mormintelor şi operelor comemorative de război. Pentru amănunte, a se vedea, C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.39-40.

83 Pentru amănunte privind această lege vz. L. Giurgiu, Consideraţii în legătură cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.2, 1995, p.17-23; Fl. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.4, 1995, p.18-27. Th. Mrejeru, Competenţa materială a instanţelor

21

Page 22: Contracte Suport Drept III IV

pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imo-bilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”84.

Având în vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar85 -asemănător, dar nu identic cu dreptul de preempţiune analizat mai sus,-facem numai trei sublinieri:

a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucură de dreptul prioritar la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unităţile administrativ-teritoriale) intenţionează să “înstrăineze” imobilul, deci nu numai în caz de vânzare86.

b) Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie şi la licitaţie), fostul proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la un preţ egal (oferit de alţi cumpărători), ci la un preţ ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată87.

c) Procedura exercitării dreptului prioritar este simplă, constând în notificarea intenţiei de înstrăinare expropriatului şi manifestarea voinţei acestuia de a redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea notificării.

B. Capacitatea părţilor

9. Reguli generale. Conform art.1306 C.civ., „Pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege#. Aşadar, regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepţie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege88 şi sunt de strictă interpretare89.

Cât priveşte capacitatea de exerciţiu, în materia contractului de vânzare-cumpărare se aplică regulile generale. Precizăm numai că vânzarea-cumpărare este, în principiu, un act de dispoziţie atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. În consecinţă, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia autorităţii tutelare. Dar vânzare-cumpărare este, întotdeauna, act de dispoziţie numai raportat la lucrul vândut şi preţul care formează obiectul contractului. În schimb, raportat la patrimoniul părţii contractante,

judecătoreşti în aplicarea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.5, 1999, p.74-77; C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.61-75; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.353-402; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 97-110. Pentru noţiunea de utilitate publică vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.3811/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.52-55.

84 Dreptul prioritar este dublat şi de dreptul expropriatului de a cere, prin tribunal, retrocedarea imobilului, la preţul ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată, dacă nu a fost utilizat în termen de un an în scopul satisfacerii utilităţii publice (art.35-36 din L.nr.33/1994). Iar dacă imobilul expropriat este oferit pentru închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are un drept de prioritate pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art.34). Menţionăm că dispoziţiile Legii nr.33/1994 nu sunt aplicabile dacă imobilul a trecut în proprietate publică printr-un contract civil sau în temeiul L.nr.58/1974; CSJ, s.civ., dec.nr.973/1999 şi nr.1076/1999, în Dreptul nr.2, 2000, p.183-184.

85 Legea nr.33/1994 îşi găseşte aplicare numai la exproprierile intervenite după intrarea sa în vigoare. CSJ, s.cont.adm., dec.nr.102/1998, în Dreptul nr.11, 1998, p.147.

86 Înstrăinarea bunurilor din proprietatea privată a statului poate avea loc nu numai prin vânzare. De ex., prin HG nr.158/1993 s-a autorizat “înstrăinarea cu titlu gratuit” a unor bunuri către o uniune sindicală.

87 Întrucât dreptul expropriatului operează nu la preţ egal, evităm să-l calificăm drept de preempţiune.

88 “Prohibiţia sau interdicţia de a cumpăra trebuie să fie legală şi expresă” (CSJ, s.civ., dec.nr.2524/1993, în Dreptul nr.12, 1994, p.60).

89 Vz. şi G. Boroi, op.cit., p.105.

22

Page 23: Contracte Suport Drept III IV

vânzarea-cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei, înstrăinare bunurilor supuse pieirii ori stricăciunii sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare - art.129 C.fam.). Iar în aceste cazuri va fi suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare şi, respectiv, să aibă încuviinţarea necesară încheierii unor astfel de acte.

10. Incapacităţi speciale. Pentru contractul de vânzare-cumpărare legea prevede anumite incapacităţi speciale. Aceste incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau de a cumpăra. Interdicţiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), întrucât sunt stabilite de lege în funcţie de natura (destinaţia) bunurilor, iar nu în consideraţia persoanei (intuitu personae), urmează să fie analizate în legătură cu obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

10.1. Vânzarea între soţi este interzisă (art.1307 C.civ.)90. Care este scopul acestei interdicţii?

a) Potrivit legii, donaţia între soţi este revocabilă (art.937 C.civ.)91. Dacă vânzarea între soţi ar fi valabilă, s-ar putea ocoli această dispoziţie imperativă a legii prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate92. Scopul interdicţiei este de a împiedica ca soţii să realizeze sub aparenţa unor vânzări simulate donaţii irevocabile (donatarul abuzând de influenţa pe care o are asupra soţului donator).

b) Prin această interdicţie se apără şi interesele moştenitorilor (rezervatari sau care beneficiază de raportul donaţiilor). Dacă vânzarea între soţi n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soţi ar putea face celuilalt liberalităţi care să exceadă cotitatea disponibilă sau care să fie sustrase raportului donaţiilor (fără îndeplinirea condiţiilor scutirii de raport)93.

c) Prin această interdicţie se mai apără interesele creditorilor, care ar putea să fie fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate (inclusiv fictive)94.

Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soţi, de moştenitorii ocrotiţi sau de creditori, fără a fi obligaţi să dovedească fraudarea drepturilor95. Fiind o nulitate relativă, ea poate fi confirmată după desfacerea căsătoriei de către părţi sau de către moştenitori după moartea vânzătorului96.

90 Excepţiile (vizând darea în plată între soţi) prevăzute de articolul citat au devenit inaplicabile ca urmare a abrogării regimului matrimonial dotal (art.49 Decr.nr.32/1954). Interdicţia vânzării între soţi în timpul căsătoriei are a se aplica nu numai la vânzările de lucruri corporale, dar şi în cazul cesiunii de creanţe, pentru care se aplică regulile vânzării în măsura în care nu există reguli particulare (Cas.I,dec.nr.545/1946, în Practica..., vol.I, p.125-126).

91 Vz. Fr. Deak, op.cit, 2001, Cap.III, nr.21.92 Vz. F.A.Baias, Simulaţia.Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2003,

p.229-230.93 Vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, op.cit., nr. 232.4.94 Anularea poate fi cerută şi în cazul în care contractul se încheie printr-o persoană interpusă (soţul

vinde bunul unui terţ care în scurt timp îl revinde soţiei). C. Apel Buc., dec.nr.11/1884, în C.civ.adnotat, p.418-419. Precizăm că, în caz de anulare, vânzarea nu poate subzista nici ca donaţie (deghizată), care ar fi valabilă până la revocare, reducţiune etc.

95 După unii autori, în cazul vânzărilor dintre soţi sancţiunea este nulitatea absolută (M.Bădilă, Propunere “de lege ferenda” privind nulitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între soţi, în RRD nr.9, 1977, p.31; R. Sanilevici, Drept civil. Contracte, Univesitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1982, p.8). Întrucât nulitatea absolută sancţio-nează încălcarea unei dispoziţii legale care ocroteşte un interes precumpănitor public (general), considerăm că sancţiunea trebuie să fie, atât de lege lata cât şi de lege ferenda, nulitatea relativă, căci interesele ocrotite sunt private (apărarea unuia dintre soţi în cazul în care celălalt soţ abuzează de influenţa pe care o are asupra lui şi apărarea intereselor moştenitorilor şi creditorilor), vânzarea între soţi neafectând ordinea publică. Această soluţie este preconizată şi în proiectul codului civil. Vz. şi E. Safta-Romano, op.cit., p.45; D. Chirică, op.cit., p.40; M. Mureşan, op.cit., p.19; C. Leaua, Validitatea contractelor încheiate între soţi, în Dreptul nr.9/1999, p.36; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.43.

96 Vz. TS, col.civ., dec.nr.867/1955, în CD, 1955, vol.I, p.63.

23

Page 24: Contracte Suport Drept III IV

Menţionăm că vânzarea între concubini este valabilă, afară de cazul când contractul s-a încheiat pentru a determina pe una dintre părţi să menţină starea de concubinaj şi deci are o cauză imorală97.

10.2. Conform art.130898 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor (cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite - art. 809 C.civ.)99.

10.3. Mandatarii, atât convenţionali, cât şi legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere (art.1308 pct.2 C.civ.) întrucât - de regulă - nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiţie (precum şi prohibiţia pentru funcţionari) pentru ca mandatarul (funcţionarul) să nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând preţul cel mai ridicat.

10.4. Persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.).

10.5. Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.). În cazul bunurilor destinate vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.

În cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor şi funcţionarilor considerăm că sancţiunea este nulitatea relativă (deşi textul art.1308 sugerează sancţiunea nulităţii absolute)100.

10.6. Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competenţa curţii de apel în a cărui circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art.1309 C.civ.)101. În cazul judecătorilor de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi al procurorilor de la Parchetul de pe lângă această Curte , interdicţia se întinde pe tot teritoriul ţării.

Prin “drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui proces început şi neterminat102, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi viitoare (dubius eventus litis)103 şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l revinde104.

97 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1774/1956, în CD, 1956, p.109. Pentru o interesantă abordare a regimului actelor juridice încheiate între concubini, vz. I.F. Popa, Discuţii privind cauza imorală şi ilicită în raporturile juridice contractuale dintre concubini, în Dreptul nr.10,2001, p. 47-58.

98 Se admite că interdicţiile din art.1308, prevăzute pentru vânzări prin licitaţie publică, sunt aplicabile oricărei vânzări.

99 Vz. şi art.128 C.fam. care interzice orice acte juridice între tutore şi soţul sau rudele lui (în linie dreaptă şi fraţi-surori), de o parte, şi minor, pe de alta. Vz. şi D. Chirică, op.cit., p.38.

100 “Nulitatea prevăzută de art.1308 C.civ. nu este de ordine publică, ci relativă, întrucât ea este de interes privat” (Cas.II, dec.nr.216/1921, în C.civ. adnotat, p.422). Vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.2197/1992 prin care s-a “anulat” procesul-verbal de licitaţie şi contractul de vânzare-cumpărare, deoarece cumpărătorul prin licitaţie era membru în comisia de licitaţie (Deciziile CSJ 1990-1992, p.49-51). Vz. şi TB, s. a V-a civ., dec.nr.272/2002, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.76-78. Dacă bunul face parte din domeniul public (vz. infra, nr.13.1), nulitatea este, desigur, absolută. În doctrină s-a arătat că dacă încălcarea interdicţiilor din art.1308 C.civ. are loc ca urmare a utilizării simulaţiei, atunci este vorba despre o simulaţie în scopul fraudării legii, iar sancţiunea care se impune este aceea a nulităţii absolute pentru fraudă la lege (vz. F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.231).

101 Avem în vedere art.1309 C.civ. în redactarea sa iniţială, întrucât prin Legea de organizare judecătorească nr.92/1992 s-au reînfiinţat curţile de apel.

102 Astfel cum se interpretează, de regulă, noţiunea de drepturi litigioase în materia re-tractului litigios, prin care se apără interese private. Vz. infra, nr.55.

103 Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919, în C.civ.adnotat, p.423-424 nr.3 şi dec.nr.135/1900, ibidem, p.526 nr.13.

104 În cazul vânzării prin licitaţie interdicţia nu operează (Cas.II, dec.nr.60/1890 şi Cas.I, dec.nr.19/1907, ibidem, p.425 nr.9, respectiv p.427 nr.18), întrucât dreptul asupra lucrului care se vinde nu (mai) este litigios.

24

Page 25: Contracte Suport Drept III IV

Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea prestigiului justiţiei)105, încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului106 şi cu suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor-interese.

10.7. Potrivit art.43 din Legea nr.188/2000 privind executorii judecătoreşti107, este interzis executorilor judecătoreşti să dobândească direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de executare silită. Apreciem că sancţiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestei interdicţii este nulitatea absolută (virtuală), întrucât norma juridică are un caracter imperativ, urmărind să protejeze prestigiul justiţiei.

10.8. O incapacitate specială de cumpărare (de dobândire prin acte între vii) a fost prevăzută de art.46 alin.2 din Legea nr.18/1991 în privinţa terenurilor agricole, iar ulterior de Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din această din urmă lege, proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale (soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor) nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil.

Legea nr.54/1998 a fost abrogată prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea specială de dobândire prin acte între vii a terenurilor agricole nu a mai fost menţinută. De aceea, normele juridice abrogate prezintă importanţă doar sub aspectul aplicării legii în timp108.

10.9. Potrivit Constituţiei, astfel cum aceasta a fost revizuită în 2003, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală (art. 44 alin.2). Întrucât legea nu distinge, spre deosebire de legiuirile române antebelice care prevedeau interdicţia numai în privinţa imobilelor rurale, textul citat vizează terenurile de orice fel, situate în localităţi sau extravilan. Pe de altă parte însă, străinii sau apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor prin acte între vii sau prin moştenire (legală ori testamentară). În acest caz li se poate recunoaşte numai un drept de superficie asupra imobilului109, ceea ce implică dreptul de proprietate asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă (de concesiune) asupra terenului aferent110.

Prin urmare, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calităţii de cetăţean român111 (chiar dacă persoana respectivă mai are şi o

105 Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919 cit.supra şi Cas.I, dec.nr.109/1914, ibidem p.427 nr.20.106 Dacă interdicţia va fi încălcată prin intermediul unei simulaţii (în forma interpunerii de persoane

sau a convenţiei de prête-nom) sancţiunea va trebui să fie nulitatea absolută a întregii operaţiuni juridice (actul ascuns şi actul aparent); vz. F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.231. În sensul că prin interdicţia prevăzută de art.1309 C.civ.român este protejat vânzătorul şi deci nulitatea este relativă, vz. Mazeaud, op.cit., p.675.

107 Publicată în M.Of. nr.559/10.11.2000. Legea a suferit numeroase modificări şi completări.108 Pentru amănunte, vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul

Juridic, Bucureşti, 2001, p.41-43.109 Terenul rămâne fie în proprietatea (nuda proprietate) vânzătorului, fie proprietatea este

transferată la o altă persoană de cetăţenie (naţionalitate) română. În acest sens, vz. O. Rădulescu, Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu elemente de extranei-tate, în Dreptul nr.5, 1999, p.40 şi lucrările citate de autor.

110 În cazul construcţiilor situate pe terenuri proprietate de stat, potrivit art.10 alin.5 din L.nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, “persoanele care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România vor primi, sub formă de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toată durata existenţei clădirii”. Menţionăm însă, că această dispoziţie nu vizează construcţiile prevăzute de această lege, deoarece ele “pot fi cumpărate numai de persoane fizice cu cetăţenie română sau de persoane juridice care au sediul în România” (art.17).

111 Dispoziţiile art.47 din Legea nr.18/1991 (în redactarea sa iniţială) care condiţiona posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului şi de domicilierea în ţară, a fost abrogat implicit potrivit art.150 alin.1 din Constituţie (în forma anterioară revizuirii) şi expres prin Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. Deci posibilitatea dobândirii proprietăţii terenurilor de către cetăţenii români cu domiciliul în străinătate este în prezent indiscutabilă. Vezi şi CC, dec.nr.342/1997, cit. supra; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.384/1996, în Buletinul CSJ 1996, p.503-505. Cu privire la

25

Page 26: Contracte Suport Drept III IV

altă cetăţenie). Contractul prin care o persoană, care nu are calitatea de cetăţean român, ar cumpăra un teren este lovit de nulitate absolută (virtuală, interdicţia fiind de ordine publică)112

şi această nulitate nu ar putea fi acoperită prin revânzarea terenului unui cetăţean român113. În ipoteza în care cumpărătorul ar dobândi (redobândi) cetăţenia română, numai din acest moment va putea dobândi şi dreptul de proprietate asupra terenului.

Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr.247/2005, cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială. Pentru materializarea acestui drept a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine114. Această lege va intra în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană. Prin ea sunt consacrate următoarele situaţii speciale:

a) Cetăţeanul unui stat membru115, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

b) Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor (altele decât cele enumerate anterior la lit. a) în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.

Prin excepţie, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere încă de la data aderării României la Uniunea Europeană fermierii care desfăşoară activităţi independente116 şi sunt, după caz, cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în România şi apatrizii cu domiciliul în România.

c) Cetăţeanul unui stat membru nerezident117 în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

d) Cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele juridice aparţinând statelor care nu sunt membre ale Uniunii Europene sau ale Spaţiului Economic European pot dobândi dreptul de proprietate

dobândirea dreptului de superficie de către străini, vezi şi D. Chirică, loc.cit., în Dreptul nr.6/1991, p.30; I.Popa, Natura juridică a dreptului real al cetăţenilor străini şi al apatrizilor asupra terenurilor aferente construcţiilor proprietatea lor, în Dreptul nr.7/1998, p.32; C.L.Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetăţenia, respectiv, naţionalitatea română de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor în România, în Dreptul nr.8, 1998, p.36-42..

112 Vz. Cas. S.U., Dec.nr.24/1892, în C.civ.adnotat, p.415 nr.35; Cas.I, dec.nr. 350/1916, ibidem, p.414 nr.26; C. Apel Buc., II, dec.nr.131/1925, ibidem, p.431, nr.25; D. Chirică, op.cit., p.36.

113 Vz. Dec.nr.131/1925 cit.supra şi Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem, p.412 nr.4.114 Publicată în M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005.115 Potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.312/2005, prin expresia „stat membru” se înţelege orice stat

membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European.116 Potrivit art.2 lit.d) din Legea nr.312/2005 prin expresia „fermieri care desfăşoară activităţi

independente” se înţelege orice persoană fizică care desfăşoară activitate agricolă sau silvică, în vederea realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum şi de depozitare şi prelucrare a produselor obţinute din activitatea proprie sau care desfăşoară o activitate în vederea realizării de produse lemnoase şi nelemnoase ale fondului forestier, aşa cum sunt definite de legea în vigoare.

117 Potrivit art.2 lit.c) din Legea nr.312/2005, prin termenul „rezident” se înţelege străinul care are drept de rezidenţă pe teritoriul României sau, după caz, persoana juridică străină care are cel puţin un sediu secundar pe teritoriul României, în condiţiile legii.

26

Page 27: Contracte Suport Drept III IV

asupra terenurilor, în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.

Precizăm că persoana juridică română poate dobândi în proprietate terenuri în România chiar dacă a fost constituită de persoane fizice sau juridice străine118. În acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii119 prevede: “Asociaţiile şi fundaţiile constituite ca persoane juridice române de către persoane fizice sau juridice străine pot dobândi pe întreaga durată de funcţionare dreptul de proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite” (art.77 alin.1). Întrucât titularul dreptului are calitatea de persoană juridică română, dispoziţia nu contravine art.44 alin.2 din Constituţie. Evident, în caz de dizolvare şi lichidare a asociaţiei sau fundaţiei terenurile urmează să fie înstrăinate, respectiv atribuite în condiţiile prevăzute de lege numai către persoane care au capacitatea juridică de a dobândi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi şi o persoană juridică română constituită de persoane fizice sau juridice străine.

C. Obiectul contractului.

11. Vânzarea-cumpărarea - fiind un contract sinalagmatic - dă naştere la două obligaţii (reciproce); obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.

I. Lucrul vândut. Condiţii

12. Enumerarea condiţiilor. Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: să fie în comerţ (în circuitul civil); să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil; să fie proprietatea vânzătorului.

13. Lucrul să fie în comerţ ( în circuitul civil). Art.1310 C.civ., care prevede că pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ (in commercio) afară dacă legea opreşte aceasta, face aplicaţia unei reguli generale prevăzute în art.963 C.civ., conform căreia numai lucrurile aflate în comerţ (în circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.

Stabilind principiul liberei circulaţii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art.1310 C.civ prevede şi o derogare importantă de la acest principiu pentru materia contractului de vânzare-cumpărare (şi alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt în comerţ, în circuitul civil (extra commercium).

Prohibiţia poate fi: absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau interes public şi care, ca atare, sunt inalienabile; relativă, referitoare la

118 Pentru legislaţia în materie (schimbătoare într-un ritm ameţitor; vz., de ex., art.24 din OUG nr.31/1997 privind regimul investiţiilor străine în România şi art.301 cu care Legea nr.68/1997 a completat Legea nr.35/1997, abrogată prin OUG nr.31/1997 - OUG nr.92 [tot din] 1997 privind stimularea investiţiilor directe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr.241/1998, în vigoare în prezent) şi pentru sinteza controverselor şi soluţiilor în această problemă vezi, de exemplu, C.Alunaru, Implicaţii ale modificării şi ale abrogării ale Legii nr.35/1991 asupra regimului juridic al dobândirii de către străini a terenurilor situate în România, în Dreptul nr.11, 1997, p.50-64 şi lucrările citate de autor; M.Nicolae, loc.cit., p.7; C.L. Popescu, loc.cit., p.42-59 şi jurisprudenţa Curşii Constituţionale analizată de autor. Menţionăm că prin art.7 din Legea nr.312/2005 a fost modificat art.6 din OUG nr.92/1997, în sensul că „o societate comercială, persoană juridică rezidentă sau nerezidentă, poate dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsura necesară derulării activităţii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.”

119 Aprobată cu modificări prin Legea nr.246/2005, publicată în M.Of. nr. 656/25.07.2005.

27

Page 28: Contracte Suport Drept III IV

bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii.

Rezultă că noţiunea de "lucruri care sunt în comerţ" (art.963 şi art. 1310 C.civ.), respectiv scoase din comerţ (din circuitul civil) vizează, în realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri120 - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locaţiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulaţiei anumitor bunuri121. În sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice (aşa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa mării sau din râul curgător122 etc.) care - fiind inepuizabile - "nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), în condiţiile şi limitele prevăzute de lege.

13.1. Legea declară inalienabile (imprescriptibile şi insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naţional)sau al unităţilor administrativ-teritoriale (de interes local)123.

120 Vz. infra,, nr.13.1. şi 13.2.121 Infra, nr.13.3.122 Apele cu potenţial energetic valorificabil sau acelea ce pot fi folosite în interes public fac parte

din domeniul public (art.136 din Constituţie). 123 Dacă terenul a intrat în domeniul public (de ex., cămin de bătrâni, păşune comunală, piaţă

agroalimentară) nu se redobândeşte în baza Legii nr.18/1991 (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.194/1994 şi dec.nr.1036/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.473-476 şi p.427-429; dec.nr.181/1995, în Dreptul nr.4, 1996, p.121), nici prin compensarea terenului în alte perimetre (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.790/1994, ibidem, p.431-433). Terenurile ce aparţin domeniului public nu pot fi scoase din patrimoniul staţiunii de cercetare (CSJ, s.civ., dec.nr.1104/1994, în Dreptul nr.7, 1994, p.86). Pentru amănunte cu privire la domeniul public (proprietatea publică) a statului şi unităţilor administrativ-teritoriale vz. D.C. Tudorache, Domeniul public şi domeniul privat al statului în lumina Legii fondului funciar, în Dreptul nr.5, 1992, p.18-20; P.Perju, Discuţii în legătură cu unele soluţii privind drepturile reale, pronunţate de instanţele judecătoreşti din judeţul Suceva, în lumina Legii nr.18/1991, în Dreptul nr.5, 1992, p.20-23; V. Pătulea, Notă sub dec.pen.nr.71/1993 a TJ Constanţa, în Dreptul nr.7, 1993, p.74-76; L. Franţescu, Noţiunile de domeniu public şi domeniu privat al statului. Conţinut şi regim juridic, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.41-47; I. Filipescu, Modificări aduse dreptului familiei prin Legea nr.59/1993, în Dreptul nr.12, 1993, p.13; S. Şerban, Probleme în legătură cu determinarea patrimoniului unităţilor administrativ-teritoriale (II), în Dreptul nr.12, 1993, p.72-73; I.Filipescu, V.D.Zlătescu, Drept civil constituţional român, în Dreptul nr.3, 1994, p.48-49; I.Filipescu, Domeniul public şi privat al statului şi al unităţilor teritorial-administrative, în Dreptul nr.5-6, 1994, p.75-82; I.Adam, Noţiunile şi natura domeniului public, domeniului privat şi proprietăţii private, în Dreptul nr.8, 1994, p.28-34; L.Giurgiu, Consideraţii în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr.8, 1995, p.34-42. Vz. şi I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 1998, p.85-88.

Pentru a nu depăşit tematica lucrării de faţă, nu intrăm în analiza problemelor care formează obiectul studiilor citate. Menţionăm numai că - având în vedere dispoziţiile Constituţiei - nu împărtăşim părerea unora dintre autorii citaţi, care consideră că domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale “constituie o parte a proprietăţii publice”, că “proprietatea publică poate face parte din domeniul public sau din domeniul privat”. Considerăm că numai bunurile din domeniul public formează obiectul proprietăţii publice (dominium = stăpânire, proprietate) şi numai “bunurile proprietate publică sunt inalienabile” (art.136 alin.5 din Constituţie), cele din domeniul privat nefăcând parte din această proprietate publică. Dacă şi bunurile din domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale ar constitui o parte a proprietăţii publice, ar fi şi ele inalienabile potrivit art.136 din Constituţie, ceea ce – evident – nu se poate susţine. Regimul juridic al proprietăţii private este identic (ocrotit în mod egal de lege - art.44 din Constituţie) indiferent de titular (statul sau unităţile administrativ-teritoriale, respectiv persoane fizice ori juridice private, particulare). Prin apartenenţa bunurilor (din domeniul privat) statului, ele nu devin toate obiecte ale proprietăţii publice. Proprietatea publică nu se defineşte prin raportare numai la titularul ei, ci şi prin afectaţiunea bunurilor folosinţei publice. Vz. şi C. Bîrsan, M.Gaiţă, M.M.Pivniceru, op.cit., p.43 şi urm., în special definiţia dreptului de proprietate publică (p.46); A.Cojocaru, Discuţii privind noţiunile de proprietate publică şi proprietatea privată a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, în Dreptul nr.11, 1998, p.42 şi urm.; C.Bîrsan, Drept civil.Drepturile reale principale, p.85 şi urm.; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1I, p.403 şi urm; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, p.

28

Page 29: Contracte Suport Drept III IV

În condiţiile legii bunurile proprietate publică pot fi date în administrare (regiilor autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local) sau pot fi concesionate ori închiriate prin licitaţie publică (art. 136 alin.4 din Constituţie; art.11, 12, 15-16 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia; vezi şi art.122 din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, art.1844 C.civ.) ori pot fi date ţn folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică (ultima teză din alin. (4) al art. 136 din Constituţie, art. 17 din Legea nr. 213/1998), dar nu pot fi înstrăinate-dobândite (de exemplu, prin vânzare-cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public124.

Menţionăm că terenurile şi alte bunuri din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale - cât timp, prin schimbarea destinaţiei, nu sunt trecute în domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/1998125 - sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art.44 alin.2 din Constituţie, art.5 alin.2 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.123 alin.2 din Legea nr.215/2001, art.1845 C.civ.)126. În caz de înstrăinare se aplică, prin urmare, dispoziţiile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare, în măsura în care prin legea specială nu se prevede altfel. De exemplu, în privinţa bunurilor din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale trebuie să fie respectate, sub sancţiunea nulităţii absolute, prevederile Legii administraţiei publice locale nr.215/2001, care sunt de ordine publică (art.475 C.civ.)127.

13.2. Un alt caz de inalienabilitate, dar numai temporară, este prevăzut de art.32 din Legea nr.18/1991 (republicată în 1998): “terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 şi art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare”. În articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu privire la care, în terminologia legii, s-a “constituit” (nu “reconstituit”) dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane prevăzute de lege. Considerăm că în acest caz este vorba nu de o simplă incapacitate de înstrăinare (stabilită

125-126.În prezent, concluziile arătate rezultă clar din dispoziţiile Legii nr.213/1998 privind proprietatea

publică şi regimul juridic al acesteia, care face şi precizarea - evidentă pentru majoritatea autorilor de la data intrării în vigoare a Constituţiei - că, “prin sintagma dome-niu public, cuprinsă în art.477 din Codul civil, se înţelege domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz” (art.25). Pentru o analiză aprofundată şi corectă a dispoziţiilor Legii nr.213/1998 vz. M.Nicolae, Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în Dreptul nr. 6/1999, p.3-21.

124 Dacă bunurile proprietate publică sunt scoase din paza şi administrarea organelor statului şi date în administrarea regiilor ori instituţiilor publice, ele nu îşi pierd apartenenţa la domeniul public, fiind transmis numai dreptul de exploatare, deoarece dreptul de proprietate publică este un drept absolut şi exclusiv, nesusceptibil de dezmembrare (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.152/1994, în Jurisprudenţa CSJ, 1994, p.350). Precizăm, de asemenea, că fac parte din domeniul public nu numai bunurile declarate ca atare expres de lege, dar şi bunurile din patrimoniul statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care sunt de uz sau interes public, de ex., tablourile din muzee publice, cărţile şi manuscrisele din biblioteci sau arhive publice etc. După cum s-a hotărât, în principiu, toate bunurile afectate folosinţei publice fac parte din domeniul public (dec.nr.152/1994 cit. supra p.349).

125 Bunurile din domeniul public pot şi ele să fie trecute în domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, când nu mai servesc la uzul public (art.478 alin.2 C.civ. şi art.10 din Legea nr.213/1998).

126 Bunurile care fac parte din domeniul privat al statului pot fi înstrăinate prin acte juridice. (CSJ, s.com., dec.nr.36/1994, în Dreptul nr.12, 1994, p.62-63). Deoarece aceste bunuri “nu sunt ale particularilor”, urmează să fie “administrate şi nu pot fi înstrăinate decât după regulile şi formele prescrise anume pentru ele” (art.475 alin.2 C.civ.). Cu privire la dreptul de administrare a patrimoniului aparţinând statului şi unităţilor administrativ-teritoriale vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.779/1993, în Jurisprudenţa CSJ 1993, p.129-131; s.cont. adm., dec.nr.152/1994, în Dreptul nr.6, 1995, p.93.

127 Vz. şi I.Adam, Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, în Dreptul nr.12, 1994, p.11-14.

29

Page 30: Contracte Suport Drept III IV

intuitu personae)128, ci de o inalienabilitate prevăzută propter rem; în cadrul termenului prevăzut de lege terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între vii129. Deosebirea de calificare prezintă importanţă în caz de moarte a titularului împroprietărit (sau al unuia dintre ei); terenul rămâne inalienabil prin acte între vii pentru perioada rămasă, moştenitorii (legali sau testamentari) neavând dreptul să-l înstrăineze, în tot sau în parte (cota moştenită). În general, inalienabilităţile sunt prevăzute de lege în consideraţia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului130.

Tot temporară este şi inalienabilitatea prevăzută de art.9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora şi care pot fi cumpărate de chiriaşii titulari de contract de încheiere a apartamentelor în cauză, dar cu interdicţia înstrăinării timp de 10 ani de la data cumpărării (indiferent de plata integrală sau în rate a preţului)131.

Prin excepţie, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001 (republicată), chiriaşii cărora, în temeiul prevederilor art. 9 alin.1-4 din Legea nr. 112/1995, li s-au vândut, cu respectarea prevederilor acestei legi, apartamentele în care locuiau, au dreptul să le înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării numai persoanei îndreptăţite, fost proprietar al acelei locuinţe. Preţul vânzării nu poate fi mai mare decât valoarea actualizată a preţului plătit de chiriaş la cumpărarea locuinţei în baza Legii nr. 112/1995 cu excepţia situaţiilor când părţile convin altfel.132

128 În sensul că art.32 din Legea nr.18/1991 instituie o incapacitate intuitu personae, vz. F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.247.

129 Vz. în acest sens şi M.Mureşan, op.cit., p.29; I.Lulă, Privire generală asupra obligaţiilor propter rem, în Dreptul nr.8, 2000, p.19-22; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.304.

130 Reamintim că L.nr.9/1990 a interzis temporar, până la intrarea în vigoare a L.nr. 18/1991, înstrăinarea terenurilor de orice fel, cu excepţia terenurilor aferente construcţiilor înstrăinate în suprafaţă de cel mult 1000 mp. Actele juridice încheiate cu nerespectarea acestei interdicţii sunt lovite de nulitate absolută, constatarea nulităţii putând fi cerută şi după abrogarea L.nr.9/1990, deoarece actele juridice sunt guvernate de legile în vigoare la data încheierii lor (T.Jud. Maramureş, dec.nr.794/1991, în Dreptul nr.7, 1992, p.77. Vz. şi T.Jud. Sibiu, dec.civ. nr.602/1991, în Dreptul nr.5, 1992, p.84). Tot astfel, locuinţele cumpărate din fondul de stat cu credit de la stat (prin CEC) nu pot fi înstrăinate (se subînţelege, prin acte între vii) până la rambursarea integrală a creditului decât cu autorizarea prealabilă a CEC (art.12 din Decretul-lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie. Vz. şi L.nr.67/1992 privind constituirea unui depozit în lei la CEC, în vederea creditării construcţiilor de locuinţe, L.nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, L.nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare).

131 Interdicţia de înstrăinare prevăzută de art.9 din Legea nr.112/1995 nu înfrânge prevederile art.44 din Constituţie, dreptul de proprietate fiind garantat cu conţinutul şi limitele stabilite de lege. CC, dec.nr.169/1999, în M.Of. nr.151 din 12 apr.2000. În practica judiciară s-a decis că actul juridic de vânzare-cumpărare a unui imobil, încheiat cu încălcarea dispoziţiei prevăzute de art.9 din Legea nr.112/1995, este sancţionat cu nulitatea absolută. În aceste condiţii, înscrisul sub semnătură privată de vânzare-cumpărare a imobilului, cu nerespectarea dispoziţiilor legale menţionate, este lipsit de eficienţă juridică şi nu poate fi opus ca titlu legal, într-o acţiune în revendicare şi evacuare pentru lipsă de titlu, proprietarului. Invocarea necunoaşterii legii şi a bunei-credinţe a cumpărătorilor nu salvează actul de la sancţiunea nulităţii (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.90/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.153-154).

132 În privinţa naturii juridice a interdicţiei de înstrăinare a imobilelor dobândite de foştii chiriaşi în condiţiile Legii nr. 112/1995, în doctrină s-a arătat, în mod întemeiat, că „suntem tot în prezenţa unui caz de indisponibilizare propter rem, cu singura deosebire că de această dată este permisă, în mod excepţional, înstrăinarea prin acte între vii a apartamentelor respective foştilor proprietari, persoane fizice.” A se vedea M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobiliare(III), în Dreptul, nr. 7,2001, p. 55-56. Vz. şi C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.50.

30

Page 31: Contracte Suport Drept III IV

Interdicţia vizează, evident, numai înstrăinarea prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu şi transmisiunile prin moştenire legală sau testamentară133.

13.3. Derogarea relativă la principiul liberei circulaţii a bunurilor este prevăzută de lege în privinţa bunurilor care constituie monopolul statului şi care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condiţiile prevăzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe bază de licenţă134 (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). În acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale prevede: “Statul îşi poate rezerva activităţi economice pe care să le desfăşoare în mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum şi modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale” (art.40 şi Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat)135.

În sfârşit, există bunuri care, de asemenea, sunt în circuitul civil, dar din motive de ordine publică sau economico-socială, pot fi cumpărate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale. Amintim în acest sens, cu titlu de exemplu: armele, muniţiile şi materialele explozive (Legea nr.295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor; Normele metodologice de aplicare a Legii nr.295/2004, aprobate prin HG nr.130/2005; Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Convenţiei europene cu privire la controlul achiziţionării şi deţinerii armelor de foc de către particulari, adoptată la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele şi substanţele stupefiante (Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanţelor şi preparatelor stupefiante şi psihotrope), produsele şi substanţele toxice (Legea nr.360/2003 privind regimul substanţelor şi preparatelor chimice periculoase).

Precizăm că bunurile din patrimoniul cultural naţional nu sunt scoase din circuitul civil şi deci pot fi înstrăinate-dobândite (dacă nu fac parte din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale), însă scoaterea din ţară a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, de către persoane fizice sau juridice, se poate face numai pe baza certificatului de export emis de direcţiile judeţene pentru cultură şi patrimoniul cultural naţional (care în cazul bunurilor culturale mobile clasate în tezaur va fi avizat de Comisia Naţională a Muzeelor şi Colecţiilor şi aprobat de ministrul culturii şi cultelor)2.

133 În practica judiciară s-a decis că “dispoziţia art.9 din Legea nr.112/1995 fiind prohibitivă, este de strictă interpretare atât cu privire la persoanele cărora li se aplică, cât şi cu privire la operaţiunile juridice la care se referă. Ca urmare, interdicţiile operează numai pentru înstrăinarea locuinţei, iar nu şi pentru constituireaa, în favoarea unui terţ, a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cu caracter temporar, cum este uzufructul. De asemenea, interdicţia operează numai pentru înstrăinarea intenţionată de chiriaşul cumpărător, prin acte între vii, iar nu şi pentru dobândirea bunului de către moştenitorii săi şi pentru actele de înstrăinare ale acestora, după decesul chiriaşului cumpărător” (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.5499/2004, în Buletinul Casaţiei nr.3/2005, p.33-34.). În raport de argumentele prezentate mai sus în sensul că inalienabilitatea consacrată de art.9 din Legea nr.112/1995 este prevăzută propter rem, considerăm că soluţia este greşită în privinţa posibilităţii moştenitorilor chiriaşului cumpărător de a înstrăina imobilul moştenit înainte de împlinirea termenului de 10 ani. În sensul că interdicţia de înstrăinare este prevăzută intuitu personae vz. M.Muşat, D.Diaconescu, Consideraţii privind aplicarea Legii nr.112/1995 de către notarii publici, în Buletinul Notarilor Publici nr.6/1997, p.7-8; M.Belu-Magdo, Limitele de aplicare a dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995, în P.R. nr.2/2005, p.180; F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.249; I.Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.131.

134 Cu privire la concesiunea activităţilor monopolizate, vz. S. David, Contractul de concesiune, în Dreptul nr.9, 1991, p.43. În prezent, contractul de concesiune este reglementat prin OUG nr.34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii (aprobată cu modificări prin Legea nr.337/2006). Pentru analiza dispoziţiilor relative la contractul de concesiune, astfel cum a fost reglementat prin Legea nr.219/1998 (abrogată prin OUG nr.34/2006), vz. A.Szebeny, Noţiunea contractului de concesiune şi încheierea acestuia (în Dreptul nr.8, 1999, p.3-20); S.Gherghina, A.Szebeny, Efectele şi încetarea contractului de concesiune (în Dreptul nr.11, 1999, p.3-22).

135 Legea nr.31/1996 a fost abrogată prin OUG nr.23/1999. Această ordonanţă a fost însă declarată neconstituţională prin decizia CC nr.15/2000 (cu opinii separate), publicată în M.Of. nr.267/14.VI.2000, p.8-12.

31

Page 32: Contracte Suport Drept III IV

Nici metalele preţioase şi pietrele preţioase nu sunt scoase din circuitul civil, putând fi deţinute şi înstrăinate-dobândite, legea prevăzând numai anumite limitări, mai ales în legătură cu operaţiunile având ca obiect aceste bunuri136.

13.4. În sfârşit, precizăm că, în principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voinţa omului137 (de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, lăsat legat etc.), întrucât o asemenea clauză (pactum de non alienando) contravine principiului liberei circulaţii a bunurilor (art.1310 C.civ.) şi dreptului proprietarului de a dispune liber şi absolut de bunul său (art. 480 C.civ.), drept garantat, în limitele prevăzute de lege, de Constituţie (art.44)138. Astfel fiind, în practica judiciară se invalidează o asemenea interdicţie, dacă este lipsită de interes, împiedicând inutil libera circulaţie a bunurilor, dacă este consimţită pur şi simplu, fără a fi fost luată în garantarea unui drept139.

Rezultă indirect că inalienabilitatea convenţională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios şi legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligaţii (de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea unui terţ etc.) sau alt interes (de exemplu, interdicţia înstrăinării bunului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină şi caracterul temporar al inalienabilităţii (de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea în alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu140.

În aceste condiţii (interes şi caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă, întrucât art.1310 C.civ. are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevăzute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei dispoziţii imperative sau ordinii publice şi bunelor moravuri (art.5 C.civ.)141.

Dacă clauza de inalienabilitate nu întruneşte condiţiile arătate, numai clauza urmează să fie considerată nulă142, dacă nu este cauza determinantă a încheierii actului143, iar dacă este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesată poate cere radierea interdicţiei de înstrăinare din cartea funciară144.

136 Vz. OUG nr. 190/2000 privind regimul metalelor preţioase şi pietrelor preţioase în România (republicată în M.Of. nr.77/29.01.2004), modificată şi completată prin Legea nr.591/2004 (publicată în M.Of. nr.1224/20.12.2004); CSJ, s.pen., dec.nr.64/1994, în Buletinul jurisprudenţei 1994, p.155-156 şi dec.nr.552/1995, în Dreptul nr.2, 1996, p.119-120; N.Conea, Discuţii în legătură cu regimul sancţionator în cazul operaţiunilor ilicite cu metale preţioase, în Dreptul nr.5, 1992, p.73 şi urm.

137 După cum s-a hotărât, “interdicţia înstrăinării chiar pe o durată limitată, înlăturând dreptul de dispoziţie a proprietarului, nu poate fi instituită decât prin lege organică”. CC, dec.nr.6/1992, în Jurisprudenţa CC 1992-1997, p.123. “Numai legea poate să scoată un bun din circuitul civil (nu şi prin convenţia părţilor”), E. Lupan, M. Răchiţă, D. Popescu, op.cit., p.112.

138 Vz. şi art.803 C.civ., privind interzicerea substituţiilor fideicomisare, prin care - pe lângă declararea ca inalienabil al bunului - dispunătorul dispune şi pentru cazul de moarte a beneficiarului bunului.

139 TS, s.civ., dec. nr.400/1978, în CD, 1978, p.22.140 Pentru a fi limitată în timp, inalienabilitatea trebuie să fie inferioară duratei unei vieţi omeneşti.

Pentru amănunte vezi şi Mazeaud, vol.IV, p.676 nr.852; Ph. Malaurie, Cours de droit civil. Les succesions. Les liberalites, Paris, 1989, p.184-186; V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, p.239. Dacă inalienabilitatea este stipulată în interes general (de ex., pentru înfiinţarea unui institut de binefacere) se recunoaşte validitatea clauzei (vz. P.Perju, Probleme de drept civil şi procesual civil din practica Tribunalului Judeţean Suceava, în Dreptul nr.4, 1993, p.51).

141 Măsurile de indisponibilizare se înscriu pentru opozabilitate prin notare, în cartea funciară (art.26 alin.4 lit.c) din Legea nr.7/1996 şi art.44 lit.c din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr.2371/C/1997).

142 În cazul substituţiei fideicomisare nulitatea actului este totală (art.803 C.civ.), deoarece clauza de inalienabilitate este însoţită şi de o altă clauză nepermisă de lege. Pentru amănunte vz. Fr. Deak, op.cit., 1999, nr.188-190.

143 Vz. , în acest sens , TS, s.civ., dec.nr.658/1949, în JN nr.7-8, 1949, p.826-827.144 Vz. TS, s.civ., dec.nr.400/1978, loc.cit.

32

Page 33: Contracte Suport Drept III IV

Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) poate cere rezoluţiunea (revocarea)145 înstrăinării iniţiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligaţii (art.1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluţiune, terţul dobânditor de bună-credinţă se va putea apăra prin invocarea art.1909 C.civ., în cazul lucrurilor mobile, şi prin lipsa publicităţii sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.

14. Lucrul să existe (existenţă actuală sau viitoare). A doua condiţie prevăzută de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.

14.1. Dacă părţile (sau cel puţin cumpărătorul) au avut în vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, în momentul încheierii contractului (sau nici n-a existat în realitate), vânzarea este nulă absolut (art.1311 C.civ.), întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce antrenează şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului.

Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în parte anterior, inclusiv ipoteza în care mai multe lucruri formează obiectul vânzării şi numai unele au pierit, cumpărătorul poate alege: fie să renunţe la contract (rezoluţiune), fie să ceară executarea asupra părţii rămase din lucru cu o reducere proporţională din preţ (art.1311). Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă (de exemplu, renunţare la contract, deşi partea pierită este neînsemnată sau cele două sau mai multe lucruri cumpărate, chiar la un preţ global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tracţiune). În principiu, cumpărătorul poate renunţa la contract când executarea parţială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înţeles să cumpere.

După cum rezultă din cele arătate, riscul pieirii totale sau parţiale - deoarece se situează înainte de momentul încheierii contractului şi deci a momentului transferării dreptului de proprietate - este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepţie ipoteza în care operaţiunea are caracter aleatoriu; la încheierea contractului cumpărătorul este conştient de riscul pieirii (totale sau parţiale), dar cumpără sperând să nu fi intervenit (emptio spei)146.

14.2. Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu, lucrul ce se va confecţiona)147. Dintre bunurile viitoare, numai moştenirea nedeschisă nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 şi 965 C.civ.).

Nerealizarea lucrului viitor nu afectează validitatea contractului; în acest caz vânzătorul - pe lângă pierderea preţului - va fi obligat şi la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate, dacă nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere (art.1082 C.civ.). Bineînţeles, cumpărătorul nu va fi obligat să plătească preţul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, întrucât acesta din urmă suportă riscul contractului în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat. Face excepţie ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul nerealizării (în tot sau în parte) a lucrului viitor, nerealizarea independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului (de exemplu, o recoltă; emptio-venditio rei speratae)148.

15. O altă condiţie este ca lucrul să fie determinat sau determinabil (art. 948 şi 964 C.civ.), licit149 şi posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune

145 Sancţiunea nulităţii contractului încheiat cu nerespectarea interdicţiei de înstrăinare poate fi aplicată numai dacă inalienabilitatea (scoaterea din circuitul civil) este prevăzută de lege. Vz şi Ch. Larroumet, Droit civil, vol.II, Paris, 1988, p.215. Sancţiunea nulităţii nu poate fi instituită prin voinţa omului.

146 Spes, -ei, s.f., speranţă, încredere.147 Pentru delimitarea dintre vânzarea unui lucru viitor şi contractul de antrepriză vz. Fr. Deak,

op.cit., 2001, Cap.VII, nr.2.3.148 Vezi şi supra nr.2.5., lit.e.149 Dacă obiectul este ilicit întrucât provine din contrabandă, iar cumpărătorul a cunoscut această

provenienţă, în caz de confiscare nu poate cere restituirea preţului plătit, de asemenea confiscat. (T.Jud. Satu Mare, dec.nr.462/1976, în RRD nr.1, 1978, p.64).

33

Page 34: Contracte Suport Drept III IV

din clădirile cu mai multe apartamente, având caracter accesoriu potrivit destinaţiei, formează obiectul contractului, chiar dacă aceste părţi nu sunt specificate expres (accesorium sequitur principale), afară numai dacă coproprietatea a încetat cu acordul tuturor coproprietarilor (menţinerea ei nefiind impusă cu necesitate)150.

16. Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat. Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

Se pune deci întrebarea, ce se întâmplă dacă vânzătorul înstrăinează un bun individual determinat151 care aparţine altuia? Este problema cunoscută sub denumirea de vânzare a lucrului altuia. Soluţiile adoptate sunt diferite după cum consimţământul părţilor a fost afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză.

16.1. Dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, socotind că lucrul vândut aparţine vânzătorului, se admite152 că vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de

150 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.97/1970, în CD, 1970, p.99; idem, dec.nr. 943/1978, în CD,1978, p.67; idem, dec.nr.1095/1982, în Repertoriu... 1980-1985, p.68; idem, dec.nr.376/1969, în CD, 1969, p.76-77; idem, dec.nr.1877/1974, în CD, 1974, p.60; TS, completul de 7 jud., dec.nr.31/1977, în Repertoriu...1975-1980, p.65.

151 În cazul lucrurilor de gen sau viitoare problema nu se pune, deoarece nu se vinde lucrul altuia, iar proprietatea nu se transmite în momentul încheierii contractului.

152 Vz. , de ex., C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., vol.II, p.905 nr. 1384; D.Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Edit. Ştiinţifică, Bucureşti, 1969, p.217; R. Sanilevici, I.Macovei, Consecinţele vânzării lucrului altuia în lumina soluţiilor practicii judiciare, în RRD nr.2, 1975, p.33 şi urm.; M. Georgescu, Al. Oproiu, Notă la dec. civ. a T.Jud.Olt nr. 190/1979, în RRD nr.6, 1980, p.52; E.Lupan, M.Răchită, D. Popescu, op.cit., p.188; E. Safta-Romano, op.cit, p.42-43; L.Mihai, I.Chiriţă, Notă la dec. civ. nr.609/1987 a TJ Olt, în RRD nr.11, 1988, p.54; M.Mureşan, op.cit., p.32 şi urm.; G. Boroi, op.cit., p.130; TS, col.civ., dec.nr.2257/1955, în CD, 1955, vol.I, p.61; TS, s.civ. dec.nr.51/1969, în Repertoriu... 1969-1975, p.126 şi dec.nr.1816/1975, în Repertoriu... 1975-1980, p.87. S-a susţinut şi teza că vânzarea lucrului altuia este valabilă, dar cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei vânzătorului de a transfera dreptul de proprietate asupra lucrului vândut (D. Chirică, op.cit., p.62-64; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. All, Bucureşti, 1997, p.55-58. În sensul rezoluţiunii, dar cu rezerva nulităţii relative în cazul în care consimţământul cumpărătorului a fost viciat prin dol, vz. şi R. Codrea, Consecinţele vânzării lucrului altuia în situaţia în care cel puţin cumpărătorul ignoră că vânzătorul nu este proprietarul lucrului vândut, în Dreptul, nr.9, 1998, p.31 şi urm.). Iar unele instanţe au decis nulitatea contractului dictată de absenţa cauzei (deci nulitatea absolută), soluţie în sprijinul căreia se invocă şi art.1407 C.civ. care, în materia contractului de schimb, consacră nulitatea în cazul schimbului lucrului altuia (vz. TJ Suceava, s.civ. şi de cont.adm., dec.nr.346/1993, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.111-112 şi P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava, în materie civilă, în Dreptul nr.5, 1995, p.48-49). În practica instanţei supreme se admite soluţia nulităţii relative (Vz. , mai recent, CSJ, s.civ., dec.nr.2467/1992, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.113 şi dec.nr.132/1994, în Dreptul nr.5, 1995, p.77). Apreciem că această din urmă soluţie (nulitatea relativă a contractului pentru lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, chiar dacă el a fost de bună-credinţă, titlul său fiind anulat sau rezolvit ulterior, dar cu efect retroactiv) este preferabilă pentru că în teoria condiţiei rezolutorii tacite (art.1020 C.civ.) se porneşte de la ideea că transferul proprietăţii nu operează în virtutea contractului, fiind o obligaţie a vânzătorului (soluţie potrivită în sistemele de drept în care proprietatea nu se transmite solo consensu, ci ulterior, de regulă prin predare, cum a fost dreptul roman şi cum sunt majoritatea sistemelor de drept străine contemporane - vz. A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.85), iar teoria nulităţii absolute nu ar permite ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar sau validarea ei prin dobândirea dreptului de proprietate de către vânzător.

În problema analizată s-a avansat, mai recent, şi teoria rezoluţiunii pentru neîndeplini-rea de către vânzător a obligaţiei de garanţie pentru evicţiune; vz. I.Lulă, Discuţii referitoare la controversata problemă a consecinţelor juridice ale vânzării bunului altuia (în Dreptul nr.3, 1999, p.60-68). În lumina acestei teorii cumpărătorul este “condamnat” la inactivitate (stare de incertitudine) câtă vreme nu reuşeşte să dovedească evicţiunea. În schimb, acţiunea în anulare poate fi intentată chiar dacă proprietarul adevărat este inactiv, dar vânzătorul nu reuşeşte să dovedească titlul de proprietate.

34

Page 35: Contracte Suport Drept III IV

consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător proprietar al lucrului153.

Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată pe cale de acţiune (când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţie (când preţul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător şi succesorii lui; vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă a fost de bună-credinţă (s-a crezut proprietar), căci eroarea comisă de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie să cadă “asupra persoanei cu care s-a contractat” (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi cerută nici de către cumpărător sau succesorii lui dacă vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după vânzare sau vânzarea este ratificată de adevăratul proprietar (aplicându-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri).

Dacă cumpărătorul nu a cerut sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar, obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune subzistă154. Menţionăm că adevăratul proprietar nu poate cere anularea (fiind terţ faţă de contract), în schimb poate intenta acţiune în revendicare155, dacă bunul se află în posesiunea cumpărătorului (iar dacă stăpâneşte bunul poate opune cu succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar)156. În acest proces cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepţia trasă din art.1909-1910 C.civ. Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor.

În practică, problemele juridice legate de vânzarea lucrului altuia se ridică foarte frecvent în legătură cu imobilele preluate fără titlu de către stat şi vândute chiriaşilor în baza (dar cu nerespectarea) Legii nr.112/1995. În acest caz, titlul subdobânditorului de bună-credinţă provine de la stat. Dreptul acestuia din urmă nu poate fi preferabil în raport cu dreptul adevăratului proprietar pentru că, prin ipoteză, trecerea bunului în posesia statului a fost abuzivă. Rezultă că, în urma comparării titlurilor proprietarului deposedat abuziv şi subdobânditorului de bună-credinţă, acţiunea primului va trebui admisă, dacă cel din urmă nu poate invoca în favoarea sa uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a proprietăţii.

Instanţele judecătoreşti s-au pronunţat în acest sens. Astfel, într-o speţă157, a fost admis recursul formulat de reclamanţi împotriva unei decizii favorabile pârâtului subdobânditor de bună-credinţă, reţinându-se că: „Instanţa de apel în mod greşit a apreciat că buna-credinţă a pârâtului valorează titlu de proprietate, această regulă fiind aplicabilă doar în materia bunurilor mobile, nu şi a celor imobile. În cauza de faţă trebuie să se procedeze la compararea titlurilor părţilor, după regulile consacrate în situaţia în care acestea provin de la autori diferiţi, urmând a se da câştig de cauză titlului de proprietate al reclamanţilor, care au dobândit imobilul prin moştenire legală de la adevăraţii proprietari, în timp ce pârâtul l-a dobândit de la statul român, care nu a avut niciodată în patrimoniul său acest bun.”158

Pentru un interesant punct de vedere, vz. I.Sferidan, Opinie privind eroarea asupra substanţei în vânzarea lucrului altuia, în Dreptul nr.3/2006, p.97-104.

153 Nulitatea relativă pentru error in personam intervine, de regulă, în actele cu titlu gratuit (care se încheie intuitu personae), dar nu este exclusă nici în cazul actelor cu titlu oneros, dacă “consideraţia persoanei este cauza principală pentru care s-a făcut convenţia” (art.954 C.civ.). În ipoteza vânzării-cumpărării calitatea de proprietar al vânzătorului este - în lipsă de clauză contrară din contract - un element determinant pentru încheierea contractului de către cumpărător, element cunoscut şi de către vânzător.

154 Vz. infra,, nr.27 şi urm.; TS, s.civ., dec.nr.1816/1975, mai sus citată.155 Vz. TS, col.civ., dec.nr.2257/1967, în CD, 1967, p.83; CSJ, s.civ., dec.nr.2467/1992 şi

nr.132/1994, cit. supra, TMB, s.a IV-a civ., dec.nr.385/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.58-59.156 Vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.5801/2004, în Buletinul Casaţiei nr.2/2005, p.25-26;

D.Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale (vânzarea şi schimbul), vol.I, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2005, p.77-82.

157 C.A. Bucureşti, s. IV civ., dec. civ. nr.2639 din 5.09.2000, nepublicată.158 A se vedea, în acelaşi sens, Tribunalul Judeţean Constanţa, dec. nr. 1071/1999, rămasă

definitivă prin respingerea recursului ca tardiv, nepublicată, citată după A. Ţiclea, V. Lozneanu , Reflecţii în legătură cu principiul ocrotirii subdobânditorului de bună credinţă, în Dreptul nr. 12/2000, p.43. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.5676/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul

35

Page 36: Contracte Suport Drept III IV

16.2. Dacă părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, şi deci problema anulării pentru eroare nu se poate pune, soluţia este controversată.

Într-o părere, se consideră că vânzarea este, în acest caz, perfect valabilă; acordul de voinţă trebuie să fie interpretat în sensul că părţile n-au urmărit imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese159.

Alături de alţi autori160, considerăm că vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut în baza art. 968 C.civ., (cu eventuala excepţie a săvârşirii actului în cadrul exercitării legale a comerţului). Iar dacă contractul s-a încheiat de către vânzător “în frauda dreptului proprietarului... cu complicitatea şi, în orice caz, pe riscul cumpărătorului... constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda corupe totul”161 (fraus omnia corrumpit)162.

Soluţia s-a generalizat în practica judiciară. Ne limităm a reproduce două hotărâri judecătoreşti relativ recente, cu valoare de principiu. Astfel, în decizia nr. 1374/2000 a Curţii Supreme de Justiţie – Secţia civilă, s-a reţinut că “Vânzarea-cumpărarea bunurilor din litigiu, încheiată între pârâte în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că sunt proprietatea reclamantei, reprezintă o operaţiune speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut, în baza art. 948 C.civ”163. Tot astfel, în decizia civilă nr. 1490/1999 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a III-a civilă, s-a reţinut: “Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de vânzător, în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea cumpărătorului, care a cumpărat, pe riscul

2005, p.238-241.159 Vz. M. B. Cantacuzino, op.cit., p.652-653; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu,

op.cit., p.905; M. Georgescu, Al. Oproiu, loc.cit.; Idem, Probleme juridice ale proprietăţii şi coproprietăţii, în SCJ nr.2, 1988, p.164 şi urm.; TS, s.civ., dec.nr. 412/1980, în CD, 1980, p.20. Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.669, nr.818, unde o asemenea operaţiune este calificată drept un contract nenumit (nu vânzare-cumpărare).

160 Vz. de ex., T.R.Popescu, Drept, Ed. Did. şi Ped., Bucureşti, 1970, p.306; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală a dreptului civil, Universitatea din Bucureşti, 1980, p.251; I.Zinveliu, op.cit., p.62; L.Lupan, M.Răchita, D.Popescu, op.cit., p.188; S. Răuschi, Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică, Iaşi, 1992, p.124; D. Chirică, op.cit., p.61-62; C. Toader, Evicţiunea în contractele civile, p.52-53; G.Boroi, op.cit., p.130. Pentru soluţii nuanţate de la caz la caz, vz. M.Mureşan, op.cit., p.35 şi urm. Vz şi dec.nr.1613/1996 a CA Galaţi prin care în mod corect s-a constatat nulitatea vânzării la cererea adevăratului proprietar, întrucât atât vânzătorul cât şi cumpărătorul cunoşteau că terenul este proprietatea altuia (în volumul "Sinteza practicii judiciare a Curţii de Apel Galaţi 1996", p.76-77) şi dec.nr.329/1998 a CA Suceava, prin care, de asemenea, s-a constatat nulitatea absolută a vânzării-cumpărării bunului altuia pentru ilicitatea cauzei. Vz. în Studia Universitatis Babeş-Bolyai, Jurisprudentia, nr.1, 2000,p.134-135.

161 TS, s.civ., dec.nr.279/1976, în CD, 1976, p.82; vz. şi T.Jud.Olt, dec.civ., nr.190/1979 şi T.Jud. Constanţa, dec.civ. nr.778/1987 prin care, constatându-se reaua-credinţă a celor două părţi (cunoşteau faptul că vânzătorul nu este proprietar), s-a admis acţiunea adevăratului proprietar, numai că - dintr-o inadvertenţă - instanţa a dispus “anularea” contractului, în loc să constate nulitatea lui (în RRD nr.6, 1980, p.51-52 şi respectiv RRD nr.2, 1988, p.69-70). Precizăm că, în cazul vânzării lucrului (mobil) al altuia, cumpărătorul-posesor - fiind de rea-credinţă - nu se poate apăra prin invocarea art.1909-1910 C.civ.

162 Reamintim că nulitatea absolută poate fi invocată, în toate cazurile, de orice persoană interesată, aşadar şi de către adevăratul proprietar al lucrului vândut. De asemenea, în practica judiciară s-a decis că acţiunea în constatarea nulităţii absolute poate fi formulată şi de un singur coproprietar, regula unanimităţii nefiind aplicabilă într-o astfel de ipoteză (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.998/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.59-64). Tot astfel, s-a statuat că acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil nu are caracterul unui act de dispoziţie, astfel încât să fie necesară promovarea ei de către soţii coproprietari în virtutea regulii unanimităţii, ci are caracterul unui act de conservare, care, profitând tuturor copărtaşilor, poate fi efectuat de oricare dintre ei, fără acordul celorlalţi (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2112/2003, în op.cit., p.96-100).

163 Citată, cu notă aprobativă, de P. Perju, Probleme de drept civil şi drept procesual civil din practica Secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie, în Dreptul nr. 4/2001, p.180-181.

36

Page 37: Contracte Suport Drept III IV

său, un bun al altuia este lovit de nulitate absolută, conform art. 948 C. civ.”164În practică se întâlnesc în mod frecvent litigii în cadrul cărora adevăratul proprietar solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, prin care chiriaşul a cumpărat, în temeiul Legii nr.112/1995, locuinţa pe care o ocupa. Acţiunile sunt întemeiate pe dispoziţiile art.948 şi 968 C.civ. (cauză ilicită), motivându-se că atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul au fost de rea-credinţă, adică au cunoscut sau cu minime diligenţe puteau să cunoască faptul că imobilul aparţine altei persoane. S-a decis, cu valoare de principiu165, că “Nu poate fi bună-credinţă acolo unde există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Buna-credinţă rezultă deci din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă şi trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială şi viciază astfel buna-credinţă. Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi despre regularitatea actului, de exemplu cel referitor la legitimitatea proprietăţii înstrăinătorului, ca în cauza de faţă, să refuze a trata, sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să-şi formeze o convingere fermă. Existenţa îndoielii relevă reaua-credinţă, pe când absenţa îndoielii relevă buna-credinţă”166.

Dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credinţă (art.136 din Constituţie şi art.11 alin.2 din Legea nr.213/1998).

16.3. În sfârşit se mai pune întrebarea, ce soluţie urmează să fie adoptată în cazul indiviziunii - având ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisă) sau un bun determinat ( proprietate comună indiviză pe cote-părţi167) - dacă unul dintre coindivizari, fără acordul celorlalţi, înstrăinează în natură, în materialitatea sa bunul (bunurile) aflate în indiviziune? Potrivit părerii dominante în literatura de specia-litate şi practica judiciară, în acest caz - întrucât vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplică regulilor privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de rezultatul partajului168.

Pentru înţelegerea corectă a acestei soluţii, reamintim că - în timpul stării de indiviziune - oricare dintre coindivizari poate să dispună liber, fără acordul celorlalţi coindivizari, de cota sa ideală de drept asupra bunului determinat sau asupra universalităţii; dreptul asupra cotei-

164 Decizia este reprodusă în Culegerea de practică judiciară în materie civilă – 1999 a Curţii de Apel Bucureşti, la p. 78-80. În acelaşi sens, C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.2473/2001, dec.nr.2059/2001 şi dec.nr.2012/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.149-152, 155-158, 173-175.

165 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2096/2000, în Culegere de practică judiciară în materie civilă pe anul 2000 a Curţii de Apel Bucureşti, p.99-102).

166 În acelaşi sens, ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.4612/2005 şi dec.nr.3139/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.211-213, respectiv p.348-349; C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.762/2003 şi s. a III-a civ., dec.nr.1233/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.71-73, respectiv p.83-86.

167 În sensul că şi indiviziunea (propriu-zisă) este o proprietate comună pe cote-părţi, tot aşa cum şi proprietatea comună pe cote-părţi este o proprietate indiviză, vz. Fr.Deak, op.cit., 1999, nr.320. Cu privire la aspectele speciale privind proprietatea comună în devălmăşie (a soţilor) vz. I.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucureşti, 1993, p.147-160; I.Albu, Dreptul familiei, Edit. Did. şi Ped., Bucureşti, 1975, p.152-157.

168 Vz., de ex., R. Sanilevici, I.Macovei, loc.cit., p.38; C.Stătescu, C. Bîrsan, op.cit., 1988, p.179-181; vz. , L. Mihai, Notă (II) la dec.civ.nr.608/1987 a TJ Olt, în RRD nr.11, 1988, p.51; C. Toader, R. Popescu, Consideraţii în legătură cu aplicarea principiului aparenţei în drept în materia moştenirii, în Dreptul nr.9, 1993, p.33-41; D.Chirică, op.cit, p.64-65; M.Mureşan, op.cit., p.37-39; P.Perju, loc.cit., în Dreptul nr.5, 1995, p.49, nr.20; D.A.Popescu, Contractul de societate, Edit. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p.85-88; C.Bîrsan, Drepturile reale principale, p.175-176. Pentru practica judiciară, vz., de ex.: TS, col.civ., dec.nr.2207/1967, în CD, 1967, p.83; s.civ., dec.nr.1274/1971, în Repertoriu... 1969-1975, p.125; TJ Constanţa, dec.civ. nr.788/1987 cit. supra şi deciziile CSJ ce vor fi citate în continuare.

37

Page 38: Contracte Suport Drept III IV

părţi (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut şi exclusiv al fiecărui coindivizar169 , transmisibil inter vivos şi mortis causa (moştenire legală sau testamentară, inclusiv legate cu titlu particular)170. Astfel fiind, în caz de înstrăinare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate171 ori dintr-un bun determinat din universalitate, cumpărătorul se substituie în drepturile coindivizarului vânzător172 fiind fără relevanţă rezultatul partajului care va interveni ulterior şi la care va participa cumpărătorul în calitate de coindivizar173.

Alta este situaţia în cazul în care vânzătorul - în loc să dispună de cota sa parte ideală de drept - înstrăinează în natură, în materialitatea sa bunul (bunurile) aflate în indiviziune sau o porţiune determinată material din acel bun, deşi nu are drept de proprietate exclusivă asupra lucrului vândut sau asupra unei părţi materiale din lucru. De exemplu, moştenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toată casa, ce face parte din masa succesorală, fără acordul celuilalt moştenitor. Evident, o asemenea înstrăinare nu poate aduce atingere drepturilor

169 Vz. Ch. Larroumet, op.cit., p.163; P.C.Vlachide, Repetiţia principiilor de drept civil, vol.I, Edit. Europa Nova, Bucureşti, 1994, p.94-95.

170 În situaţia în care coindivizarul decedat are mai mulţi moştenitori, cota-parte indiviză va deveni, la rândul ei, obiectul indiviziunii între moştenitorii coindivizarului decedat (Ch. Larroumet, op.cit., p.181).

171 Pentru vânzarea cotei-părţi din universalitate (vânzarea unei moşteniri), vz. infra, nr. 52-53

172 Vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.1306/1995, în Dreptul nr.2, 1996, p.109. După cum se arată în literatura de specialitate, “Dobânditorul unei cote indivize ia locul autorului său” (Mazeaud, vol.II, op.cit., p.1076 nr.1311). În continuare autorii arată însă că “dacă bunul, al cărui cotă-parte indiviză a fost cedată, cade în lotul altuia decât vânzătorul [...], vânzarea fiind nulă, dobânditorul nu are decât recurs în contra vânzătorului” (ibidem). În realitate, dacă vânzătorul a vândut nu bunul, ci cota sa parte indiviză (cota ideală asupra bunului), iar dobânditorul (care poate fi un terţ sau chiar unul dintre ceilalţi coindivizari) s-a substituit în drepturile lui, vânzătorul nici nu mai are dreptul să participe la partaj, fiind ţinut să garanteze numai dreptul asupra cotei indivize de proprietate, iar nu rezultatul partajului (atribuirea bunului cumpărătorului). Astfel fiind, vânzarea cotei indivize este perfect valabilă din chiar momentul încheierii contractului şi indiferent de momentul când intervine partajul şi de rezultatul lui.

173 Principiul liberei dispoziţii asupra cotei indivize dintr-un bun determinat sau dintr-o universalitate este unanim admis. În schimb, pentru ipoteza înstrăinării cotei-părţi asupra unui bun determinat din universalitate (de ex., comoştenitorul înstrăinează nu cota sa succcesorală, ci numai cota asupra terenului agricol moştenit alături de alte bunuri), s-au exprimat şi păreri contrare. Astfel, s-a susţinut că dacă comoştenitorul face acte de dispoziţie “nu cu privire la partea abstractă din moştenire... dar cu privire la anumite lucruri concrete din moştenire, aflate în indiviziune sau la cota lor parte din aceste lucruri (subl.ns. Fr.D.), soarta acestor înstrăinări... va atârna de rezultatul împărţelii...” (M.Eliescu, Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Edit. Academiei, Bucureşti, 1966, p.208). Tot astfel, s-a hotărât că “vânzarea cotei succesorale dintr-un bun aflat în indiviziune (subl.ns. Fr.D.)... supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii, a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune, coindivizarului care a înstrăinat cota sa” (CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991, în deciziile CSJ 1990-1992, p.150). Nu putem fi de acord cu aceste soluţii. O dată ce coindivizarul a vândut cota sa din bunul indiviz, fără a aduce vreo atingere drepturilor celorlalţi, iar cumpărătorul s-a subrogat în drepturile lui (vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991 cit.supra) efectele contractului nu mai depind de rezultatul partajului. Numai dobândirea întregului bun de către cumpărător - dacă a urmărit acest scop - va depinde de rezultatul partajului, sub acest aspect contractul având caracter aleatoriu.

Rezultă că oricare coindivizar poate înstrăina cota sa indiviză asupra universalităţii sau asupra unui anumit bun din universalitate. Diferenţa este, sub aspectul analizat, numai cantitativă, iar nu calitativă, pentru a reclama consecinţe juridice deosebite. După cum s-a arătat, dacă un comoştenitor se hotărăşte să vândă, “cesiunea poate avea ca obiect ori drepturile sale dintr-un bun determinat ori ansamblul drepturilor sale succesorale” (Ph. Malaurie, Cours de droit civil. Les successions. Les libéralités, Paris, 1989, p.390; A. Bénabent, op.cit., p.22-23, nr.25).

38

Page 39: Contracte Suport Drept III IV

coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimţit la încheierea contractului şi nici nu l-au ratificat ulterior174.

Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului înstrăinat oricare dintre coindivizari poate cere ieşirea din indiviziune, iar soarta contractului de vânzare-cumpărare, validitatea lui va depinde de rezultatul partajului:

- dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător contractul rămâne valabil şi dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărţeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art. 786 C.civ.), vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv;

- iar dacă bunul înstrăinat este atribuit (cade în lotul) altui copărtaş actul de înstrăinare va fi ineficace (desfiinţat) retroactiv pentru lipsa calităţii de proprietar al vânzătorului, aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia (nulitatea relativă a contractului175). Evident, în acest din urmă caz se va putea angaja răspunderea lui pentru evicţiune în calitate de vânzător al lucrului altuia (cu excepţia cazului în care cumpărătorul a cumpărat pe risc propriu).

Mai precizăm că, în cazul vânzării bunului indiviz de către unul dintre coindivizari, ceilalţi coindivizari nu pot cere constatarea nulităţii176 sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune177 şi nici nu pot intenta o acţiune în revendicare dacă cumpărătorul a intrat în posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmează să fie apărate, după cum am văzut, pe calea acţiunii de partaj178.

174 În cazul ratificării vânzării de către ceilalţi coproprietari cumpărătorul dobândeşte proprietatea exclusivă asupra întregului bun (CSJ, s.civ., dec.nr.1336/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.53-56).

175 Vz.,de ex., CSJ, s.civ., dec.nr.2369/1992, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.112-113; ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.965/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.341-342. Potrivit unei alte soluţii, pe care am adoptat-o şi noi în lucrări anterioare, contractul de vânzare-cumpărare se desfiinţează ca urmare a îndeplinirii condiţiei rezolutorii constând în neatribuirea lucrului - la partaj - coindivizarului vânzător. La o analiză mai atentă se pare însă că este mai indicată aplicarea teoriei nulităţii, care se armonizează şi cu soluţiile admise în materia vânzării lucrului altuia. Într-adevăr, dacă lucrul a fost atribuit, la partaj, altui coindivizar, vânzătorul devine retroactiv neproprietar şi deci suntem în domeniul vânzării lucrului altuia, cu toate consecinţele ce decurg de aici. Dar nu intrăm în amănunte pentru că, în esenţă, ambele soluţii au ca rezultat final desfiinţarea contractului cu efect retroactiv.

176 Dacă un coindivizar a încheiat un act pe care nu avea dreptul să-l încheie (de ex., vânzarea întregului bun indiviz), actul nu este nul, ci numai inopozabil faţă de ceilalţi coindivizari, fiind retroactiv validat datorită efectului declarativ al partajului dacă bunul cade în lotul vânzătorului. În caz contrar, el a vândut lucrul altuia. Vz. Ch. Larroumet, op.cit., p.166-167; A. Bénabent, op.cit., p.25 nr.29.

177 În locul regulilor aplicabile indiviziunii, în unele cazuri s-a admis acţiunea în anularea parţială a contractului, în măsura cotei de proprietate a reclamantului (3/8), menţinându-se valabilă înstrăinarea făcută în limitele cotei vânzătorului (de 5/8), cumpărătorul urmând să participe la împărţeală în calitate de coindivizar (TS, s.civ., dec.nr.1658/1988, în RRD nr.6, 1989, p.66-67). Potrivit acestei soluţii, ar urma ca vânzătorul să răspundă faţă de cumpărător pentru evicţiune parţială (vz. infra,, nr.31.2), indiferent de soarta bunului la partaj; se atribuie în întregime cumpărătorului ori, dimpotrivă, altui coindivizar (bunul nefiind comod partajabil în natură). Considerăm că această soluţie a anulării parţiale a contractului la cererea unor persoane străine de contract nu are temei legal şi nu se justifică nici din considerente practice pentru că, dacă la partaj bunul vândut va cădea în lotul vânzătorului el devine proprietar exclusiv cu efect retroactiv, acoperindu-se neregularitatea din momentul încheierii contractului, iar dacă bunul se atribuie altui copărtaş nu se justifică anularea numai în parte a vânzării. Soluţia aplicării regulilor indiviziunii, dominantă în teorie şi practică, conduce la rezultate mai corespunzătoare.

178 Coindivizarul care nu a consimţit la încheierea contractului nu are calea unei acţiuni în anularea vânzării şi nici în revendicarea bunului, ci numai o acţiune de ieşire din indiviziune (CSJ, s.civ., dec.nr.2603/1993, în Jurisprudenţa CSJ, 1993, p.39-41). În sensul posibilităţii promovării acţiunii în revendicare de către coindivizarul necontractant (fără acordul celorlalţi), vz. D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coindivizar, în Dreptul nr.11, 1998, p.23 şi urm. (În special p.29-30).

39

Page 40: Contracte Suport Drept III IV

II. Preţul. Condiţii.

17. Enumerarea condiţiilor. Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie: fixat în bani; determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puţin ca vânzare-cumpărare, căci îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art.1295 C.civ.).

18. Preţul să fie stabilit în bani. Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării179. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligaţii sau în schimbul unei alte prestaţii, contractul nu mai poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb180, o dare în plată sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vânzare-cumpărare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întreţinerii pe viaţă. Obligaţia de întreţinere a dobânditorului este o obligaţie de a face, care nu echivalează cu un preţ. Tot astfel, dacă drept contraechivalent s-a stipulat o prestaţie periodică în bani, dar care se plăteşte până la moartea creditorului, contractul nu mai este vânzare, ci rentă viageră181.

19. Preţul să fie determinat sau determinabil. Preţul este determinat (art.1303 C.civ.) dacă cuantumul lui este hotărât de părţi în momentul încheierii contractului182. Determinarea preţului nu presupune stabilirea modalităţii de plată (de exemplu, printr-o singură prestaţie sau în rate) ori a termenului plăţii, aceste elemente urmând a fi determinate - în lipsă de stipulaţie - potrivit legii (de exemplu, art.1101 şi 1362 C.civ.).

Este însă posibil ca părţile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi determinat în viitor - cel târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată (de exemplu, în funcţie de calitatea produselor, cursul zilei la termenul prevăzut pentru predarea lucrului, cotaţia la bursă etc.), în care caz preţul este determinabil (art. 964 alin.2 C.civ.).

Preţul este determinabil şi atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terţ (art.1304 C.civ.) ales de comun acord de către părţi sau de către persoana desemnată de părţi. Terţul ales în aceste condiţii nu este un arbitru (deşi art.1304 vorbeşte de “arbitrariu”) fiindcă nu este chemat să soluţioneze un litigiu, o neînţelegere, dar nu are nici calitatea de expert (în sens procedural), fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanţei, ori preţul stabilit de terţ - şi care face parte din contract de la încheierea lui183 - este obligatoriu atât pentru părţi, cât şi pentru instanţă. El este, în realitate, mandatarul comun al părţilor184 (dublă reprezentare)185, împuternicit să stabilească preţul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun în materie - nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părţilor186.

În nici un caz determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia dintre ele (de exemplu, preţul care va fi practicat de vânzător la data livrării)187. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în

179 În contractele comerciale, potrivit HG nr.352/1991, este interzisă efectuarea plăţilor în valută pe teritoriul României (CSJ, s.com., dec.nr.257/1997, în Buletinul CSJ, 1997, p.460-462). În sensul aplicării acestei interdicţii şi în materia contractelor civile vz. CSJ, s.civ., dec.nr.824/1999, în Dreptul nr.2, 2000, p.179-180.

180 Pentru delimitarea faţă de schimbul cu plata unei sulte, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, , Cap.II, nr.2.

181 Pentru delimitarea vânzării-cumpărării faţă de contractul de întreţinere, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001,, Cap.XIII, nr.66.

182 Dacă preţul a fost stabilit într-o sumă fixă în valută, cumpărătorul suportă riscul devalorizării monedei naţionale, fiind obligat să plătească preţul stipulat. CSJ, s.com., dec.nr.59/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.448-449.

183 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.906.184 D.Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol.IV, Bucureşti, 1926, p.177;

M.B.Cantacuzino, op.cit., p.654; M.Mureşan, op.cit., p.43-44; A.Bénabent, op.cit., p.28-29.185 Vz. Fr. Deak, op.cit.,, Cap.VIII, nr.7.186 Vz. Mazeaud, op.cit., p.703.187 Stabilirea ulterioară a preţului “nu poate depinde de voinţa exclusivă a unei părţi; cu atât mai

mult modificarea ulterioară a acestuia nu putea fi lăsată în competenţa unor organe administrative cu

40

Page 41: Contracte Suport Drept III IV

momentul în care părţile s-au înţeles cu privire la preţ, respectiv, una dintre ele acceptă preţul cerut de cealaltă parte. Tot astfel, dacă terţul desemnat nu poate sau nu vrea să determine preţul - deşi art.1304 nu conţine precizări în această privinţă - vânzarea este nulă în lipsă de preţ, iar înţelegerea ulterioară dintre părţi cu privire la preţ sau cu privire la persoana unui alt terţ, are semnificaţia unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de voinţă. În nici un caz instanţa nu este competentă să determine preţul sau persoana terţului, în lipsa acordului dintre părţi.

În cazurile în care există preţuri legale obligatorii188, părţile trebuie să se conformeze (de exemplu, în cazul vânzării de locuinţe construite din fondurile statului în baza Legii nr.85/1992), respectiv se subînţelege că părţile au avut în vedere preţul legal (deci este determinat), chiar în ipoteza în care contractul nu conţine precizări în această privinţă, căci numai convenţiile legal făcute au putere obligatorie între părţi (art.969 C.civ.). Dacă părţile au stabilit un alt preţ, acesta se înlocuieşte de drept cu cel legal189, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preţ diferenţa urmează să fie plătită (vânzătorul având o acţiune contractuală în acest scop), respectiv restituită în temeiul art.992 C.civ. (plată nedatorată)190.

Dacă părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a modificat în timpul executării contractului, modificarea de preţ se aplică de la data indicată în actul normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului normativ, care este de imediată aplicare191.

Iar dacă preţul legal este numai maximal, părţile trebuie să-l respecte ca atare, stabilind concret preţul, nefiind suficientă trimiterea la preţul oficial. Totuşi, în funcţie de împrejurări, se poate prezuma că părţile au avut în vedere preţul legal maxim192.

20. Preţul să fie sincer şi serios. Pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios.20.1. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv,

ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, când din intenţia părţilor (exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat.

În cazul în care preţul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vânzare-cumpărare căci îi lipseşte preţul (sine pretio nulla est venditio), dar dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului - deci numai preţul, nu şi contractul în întregime este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată (deghizare totală193), dacă “vânzătorul” a avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate condiţiile cerute pentru validitatea donaţiei.

atribuţii de control financiar”. CSJ, s.com., dec.nr.890/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.315. Vezi şi idem, dec.nr.770/1995, loc.cit., p.321-322.

188 În condiţiile economiei de piaţă, legiuitorul poate interveni în materie de preţuri în caz de penurie de produse (pentru a-i proteja pe cumpărători) sau în perioade de supra-producţie (pentru a-i proteja pe producători) ori pe considerente de politică socială sau monetară. Vz. Mazeaud, op.cit., p.723-724; M.Mureşan, op.cit., p.44-45.

189 Vz. Plenul TS, dec.de îndrumare nr.16/1966, în CD, 1966, p.37; TS, col.civ., dec.nr. 222/1959, în CD, 1959, p.109 şi dec.nr.862/1961, în Repertoriu... 1952-1969, p.217.

190 Plata unui preţ mai mare având caracter ilicit, dă dreptul la acţiune în repetiţiune, chiar dacă a fost făcută cu ştiinţă. TS, col.civ., dec.nr.1565/1959, în Repertoriu... 1952-1969, p.219. În dreptul francez, ca sancţiune civilă în cazul preţului ilicit, se aplică, de regulă, nulitatea absolută a contractului. Soluţia reducerii preţului la limita celui legal se apreciază ca fiind dificil de justificat. Vz. Mazeaud, op.cit., p.725-726, nr.896.

191 TS, col.civ., dec.nr.41/1965, ibidem, p.217. Dacă cumpărătorul a plătit preţul legal prevăzut în contract vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului vândut cu motivarea că ulterior preţul legal s-a modificat. CSJ, s.com., dec.nr.336/1993, în Dreptul nr.8, 1994, p.82.

192 Vz. Mazeaud, op.cit., p.701 nr.864.193 Vz. C. Stătescu, C. Bîrsan, op.cit., 1992, p.77.

41

Page 42: Contracte Suport Drept III IV

Dacă simulaţia constă numai în deghizarea parţială a preţului194, dar fără ca preţul să devină derizoriu195, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicable regulile simulaţiei şi cele fiscale (deghizare parţială se face, de regulă, pentru fraudarea fiscului)196.

Precizăm, în acest sens, că, potrivit OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG nr.12/1998197 (vezi şi Normele metodologice nr.443/C/1999 pentru aplicarea OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, emise de Ministerul Justiţiei, modificate prin HG nr.1278/2002), în cazul autentificării actelor între vii translative ale dreptului de proprietate şi ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile şi în cazul autentificării actelor de înstrăinare între vii a mijloacelor de transport cu tracţiune mecanică ori alte acte de înstrăinare, al căror obiect este evaluabil în bani, în cazul simulării preţului intervine sancţiunea nulităţii: “Este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr-un act secret, să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic” (art.6 alin.1). Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare-cumpărare (şi de închiriere de imobile - art.6 alin.3) - nu şi alte contracte (de exemplu, de rentă viageră, de întreţinere, de donaţie, de comodat etc.), deghizarea parţială a valorii (subevaluarea bunului vândut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului, se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului, - atât a actului secret, cât şi actului public autentic (!)198, potrivit art.6 alin.2 - nulitatea putând fi constatată de instanţa competentă oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art.21 alin.2 din Normele metodologice nr.443/C/1999)199.

20.2. Preţul trebuie să fie serios (art.1303 C.civ.), adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut (de exemplu, teren înstrăinat cu 500 lei200) încât să nu existe preţ201, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei202.

194 Vz., de ex., speţa soluţionată de TS, completul de 7 jud., dec.nr.9/1986, cu Nota I de A.Chira, Nota II de V.Stoica, M.Ronea, în Dreptul nr.2-3, 1991, p.41-52.

195 Vz. infra, nr. urm.196 În dreptul francez, în cazul deghizării parţiale a preţului în anumite acte (vânzare de imobile, de

fond de comerţ etc.) pentru fraudarea fiscului, se aplică sancţiunea civilă a nulităţii absolute a actului secret, cumpărătorul putând fi obligat numai la plata preţului prevăzut în actul public, singurul recunoscut valabil, atât în raporturile dintre părţi, cât şi faţă de terţi. În plus, statul are un drept de preempţiune la preţul declarat pentru fiscali-zare, majorat cu 10 %. Pentru amănunte vz. Mazeaud, op.cit., p.626-627 nr.764, p.705-706 nr.873 şi p.715-716 nr.882.

197 OG nr.12/1998 a fost republicată în M.Of. nr.586/07.08.2002 şi de la 1 ianuarie 2007 va fi abrogată de Legea nr.343/2006 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal (publicată în M.Of. nr. 662/1.08.2006). (

198 Pentru o soluţie mai raţională şi mai eficientă vezi referirile la dreptul francez din nota de subsol precedentă. A se vedea şi I. Coadă, Câteva consideraţii în legătură cu Ordonanţa Guvernului nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, modificată prin Legea nr.122/1998, în Dreptul nr.12, 1998, p.14-15.

199 Pentru analiza aprofundată a problemelor privitoare la OG nr.12/1998, vz F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.294-307.

200 Vz. speţa soluţionată de T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.187/1970, cu Notă de V.Pătulea, în RRD nr.7/1971, p.109-110; D. Chirică, op.cit., p.85-87. „Preţul vânzării determinat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995 nu poate fi considerat neserios, în temeiul art.1303 C.civ.” (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.417/2005, în Buletinul Casaţiei nr.3/2005, p.21-22).

201 Preţul nu are existenţă reală, de exemplu este simbolic. A. Bénabent, op.cit., p.30-31.202 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1542/1973, în RRD nr.6, 1974, p.74; TS, s.civ., dec. nr. 697/1984, în CD,

1984, p.28; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1245/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.56-57. În loc de preţ derizoriu, uneori se vorbeşte de “modicitatea preţului” (dec.cit. nr.187/1970), de “o disproporţie prea mare” între preţ şi valoarea bunului (dec.civ. nr.697/1984), ceea ce poate crea confuzie (în dec.cit. nu a fost cazul) între preţul neserios şi preţul lezionar (vz. infra, nr.20.3.). O asemenea confuzie ar putea avea drept consecinţă constatarea nulităţii pentru neseriozitatea preţului, deşi el este numai lezionar, iar acţiunea în resciziune inadmisibilă fiindcă vânzătorul este major. Vz., T.Jud.

42

Page 43: Contracte Suport Drept III IV

Şi în cazul preţului derizoriu contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate subzista ca donaţie (nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret), dacă s-a încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute pentru donaţii203.

20.3. Dacă preţul este sincer şi serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub (sau peste) valoarea lucrului204, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor205, de exemplu, datorită raporturilor de rudenie206.

În legătură cu caracterul serios al preţului, în practica judiciară207 s-a decis că, deşi inferior valorii bunului, preţul nu poate fi caracterizat ca neserios (pentru a atrage nulitatea absolută a contractului) dacă, raportat la ansamblul clauzelor convenite şi la calitatea părţilor, el apare ca o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător, elemente care se apreciază la data încheierii convenţiei, cu excluderea eventualelor neînţelegeri ulterioare intervenite între părţi. În concret, s-a reţinut că vânzarea-cumpărarea unui apartament încheiată în 1995, la preţul de 5 milioane lei, a fost perfectată la iniţiativa vânzătoarei (reclamantă în proces) şi în considerarea calităţii de nepoată de frate a cumpărătoarei, cu rezerva dreptului de abitaţie şi de a culege fructele unei părţi din bunul vândut, toate complinite cu obligaţia de sprijin material asumată de cumpărătoare.208

Prin derogare de la principiul validităţii contractului chiar şi în cazul lipsei de echivalenţă între preţ şi valoarea reală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o disproporţie vădită între cele două obiecte (de exemplu, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă vinde bicicleta care valorează 1850 lei, cu 500 lei)209, se poate cere anularea pentru leziune210, dar numai dacă lezatul este un minor între 14-18 ani care încheie singur, fără încuviinţarea ocrotitorului legal, un contract pentru a cărui validitate nu se cere autorizarea prealabilă a autorităţii tutelare (art.1157 C.civ. şi art.25 din Decr.nr.32/1954) şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntară) după ce a devenit major 211 (art.1163 şi 1167 C.civ.). Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicţie) este anulabil chiar şi fără leziune. Tot astfel, contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă - reprezintă un act de dispoziţie212 şi care s-a încheiat fără încuviinţarea autorităţii tutelare (art. 105, 129, 133 şi 147 C.fam.).

Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea acţiunii în resciziune (art.1165 C.civ.)213. În mod cu totul excepţional, dacă un

Constanţa, dec.civ. nr.195/1987, în RRD nr.2, 1988, p.69.203 Vz. T.Jud.Suceava, dec.civ.204 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1752/1971, în Repertoriu... 1969-1975, p.127.205 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1640/1977, în Repertoriu.... 1975-1980, p.86; dec.nr. 831/1989, în RRD

nr.3, 1990, p.64. În cazul preţului mult inferior valorii lucrului, uneori se vorbeşte de "vilitatea preţului" (vz. de ex., dec.cit. şi C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.907), în sens de preţ lezionar (vili vendere, a vinde ieftin) care poate pune numai problema acţiunii în resciziune, iar nicidecum în sens de preţ derizoriu care determină nulitatea absolută a contractului (cum s-ar putea înţelege după adj. fr. vil, -e sau lat. vilis,-e, fără valoare, demn de dispreţuit ori s.f.lat. vilitas, - atis, preţ de nimic).

206 Vz. TJ Constanţa, dec.civ. nr.195/1987, în RRD nr.1, 1988, p.69.207 A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 1783/2000, reprodusă, cu notă aprobativă, de P. Perju, op. cit.,

p. 181-182.208 Pentru o situaţie asemănătoare, a se vedea şi Curtea de Apel Ploieşti, s. civ., dec. nr. 1103/1999,

în Studia Universitatis Babeş-Bolyai, nr. 2/2000, p. 96.209 Vz. speţa soluţionată de T.Jud.Hunedoara, dec.civ. nr.161/1989, în RRD nr.7, 1990, p.69.210 Vz. pentru amănunte Gh. Beleiu, op.cit., p.136-138.211 Vz. TJ Hunedoara, dec.cit., supra.212 Vz. supra nr.9.213 Disproporţia dintre preţul de vânzare (41.500 lei) şi valoare (114.000 lei) creează ceea ce se

numeşte “leziunea”, care însă nu poate fi invocată ca motiv de nulitate a convenţiei de către

43

Page 44: Contracte Suport Drept III IV

contractant profită de neştiinţa, ignoranţa, starea de constrângere în care se află celălalt, spre a obţine avantaje disproporţionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită (art. 968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de constrângere în care se afla cealaltă parte214. Considerăm că în condiţiile economiei de piaţă este preferabilă aplicarea art.968 C.civ. (în condiţiile arătate), decât calificarea nejustificată a unui preţ lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea acţiunii în resciziune între majori).

Secţiunea a II-aEfectele contractului de vânzare-cumpărare

21. Interpretarea clauzelor contractuale. Prin efectele unui contract se înţeleg obligaţiile pe care contractul le creează în sarcina părţilor contractante. Pentru stabilirea acestor obligaţii, Codul civil conţine o dispoziţie în legătură cu interpretarea clauzelor vânzării.

De regulă, dacă înţelesul unui contract este îndoielnic, interpretarea se face în favoarea debitorului (art.983 C.civ.). În materie de vânzare, art.1312 C.civ. conţine o regulă specială şi derogatorie: vânzătorul - care stabileşte, de regulă, condiţiile contractului - trebuie să explice clar obligaţiile sale, iar dacă înţelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare “se interpretează în contra vânzătorului”215 (in dubio contra stipulantem)216. Înseamnă că, în

contractanţii majori (CSJ, s.civ., dec.nr.747/1993, în Dreptul nr.12, 1993, p.86-87). Precizăm că prin această decizie nu s-a statuat în sensul că “neseriozitatea preţului la care se referă art.1303 C.civ.” ar constitui “o formulă echivalentă noţiunii de leziune”, cum s-a afirmat (vz. I. Mustaţă, M.K.Guiu, Discuţie în legătură cu sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art.1303 din Codul civil, în Dreptul nr.8, 1994, p.51). Dimpotrivă, decizia citată sesizează corect caracterul numai lezionar al preţului stipulat în contract, cu consecinţa respingerii acţiunii în anulare deoarece reclamanţii erau persoane majore. Cu privire la problematica anulării pentru leziune vezi şi L.Mihai, L.Dincu, Notă la dec.civ. nr.103/1987 a TJ Sibiu, în RRD nr.1, 1988, p.37-38.

214 Vz. TS, completul de 7 jud., dec.nr.73/1969, cu Notă de D. Cosma, în RRD nr.7, 1971, p.112 şi urm. Vz. şi P.Perju, loc.cit., în Dreptul nr.5, 1995, p.49-50.

215 Neţinând seama de această dispoziţie, s-a hotărât că “interpretarea clauzei contrac-tuale nu poate fi decât în favoarea vânzătoarei” (TS, s.civ., dec.nr.1844/1988, în Caiet nr.58/martie 1989). În speţă, soţii au vândut locuinţa cu rezerva dreptului de abitaţie viageră asupra unor încăperi, fără să individualizeze întinderea dreptului fiecăruia. Cu motivarea de mai sus, instanţa a decis că, după moartea unuia dintre vânzătorii-soţi, celălalt va exercita dreptul asupra tuturor încăperilor menţionate în act. Într-o speţă similară (vânzare cu rezerva dreptului de uzufruct viager în favoarea soţilor - vânzători), s-a hotărât în acelaşi sens, cu motivarea că uzufructul nu s-a rezervat “numai pe câte o jumătate din apartament” (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.1197/1988, în RRD nr.8, 1989, p.67). Considerăm că, în fond, soluţiile sunt juste (deşi problema este controversată), dar cu motivarea că dreptul de abitaţie viageră, respectiv de uzufruct viager, este indivizibil şi deci poate fi exercitat de oricare titular, în măsura în care lucrurile asupra cărora se exercită nu au fost divizate, astfel încât, dacă dreptul a fost constituit în favoarea mai multor persoane, se stinge numai la moartea celei din urmă. În acest sens poate fi invocat şi art.572 C.civ., potrivit căruia, în caz de recăsătorire, dreptul de abitaţie profită chiar şi noului soţ până la stingerea lui. (Pentru uzufructul constituit în favoarea mai multor persoane, în special soţii, vz. şi Ch. Larroumet, op.cit., p.296; G. Marty, P.Raynaud, Droit civil, II, vol.2, Les biens, Paris, 1965, p.85 şi 105). La fel şi renunţarea unuia dintre titulari profită celorlalţi, iar nu proprietarului (dacă renunţătorul nu a dispus altfel). În orice caz, problema urmează să fie rezolvată în lumina regulilor aplicabile dezmembrămintelor dreptului de proprietate, iar nu prin interpretarea clauzelor vânzării “în favoarea vânzătorului”.

216 În acest sens se poate spune “caveat venditor” (nu „emptor”), vânzătorul urmând a se feri de redactarea neclară a clauzelor contractuale (caveo, - ere: a se feri, a-şi lua măsuri de siguranţă). Atât practica judiciară, cât şi legislaţia mai recentă confirmă aplicarea acestui principiu. Pentru practică judiciară, a se vedea Tribunalul Suceava, s. civ., dec. nr. 1180/1999, nepublicată, citată de P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava în domeniul dreptului civil şi procesual civil (semestrul I/2000), în Dreptul, nr. 12,2000, p. 88; C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 561/1999, în

44

Page 45: Contracte Suport Drept III IV

materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligaţii, dar şi cele referitoare la obligaţiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului217.

§ 1. Obligaţiile vânzătorului

22. Precizări prealabile. Vânzătorul are două obligaţii: să predea lucrul vândut cumpărătorului şi să-l garanteze contra evicţiunii şi contra viciilor. Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii - legiuitorul prevăzând numai obligaţiile “principale” (art.1313 C.civ.) -, aşa cum ele sunt în drept să modifice chiar şi obligaţiile reglementate de lege.

Între obligaţiile vânzătorului C.civ. nu prevede obligaţia de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietăţii (şi a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăşi încheierea contractului218. Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de pildă, individualizarea lucrurilor de gen).

A. Predarea lucrului vândut

23. Obligaţia principală de predare. Prin predare se înţelege punerea lucrului vândut la dispoziţia cumpărătorului (reglementată de art.1314-1334 C.civ., care conţin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificaţia transferării dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai a detenţiei, cumpărătorul posedând - din momentul în care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticată)219.

23.1. În ceea ce priveşte modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă, din partea vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziţia cumpărătorului, de exemplu, când lucrul se află în detenţia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau există posibilitatea preluării fără concursul vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, de exemplu, predarea cheilor clădirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanţă (art.1315, 1316 şi art.1318 C.civ.), eliberarea clădirii de către vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului220 etc.

23.2. Cu privire la termenul şi dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligaţiilor221.

23.3. Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării (ibi dari debet ubi est - art.1319 C.civ.). Această regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că, (în lipsă de stipulaţie contrară, şi dacă lucrul nu poate fi localizat), obligaţia de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.

Culegere de practică judiciară în materie civilă – 1999, p. 87-89. Ăn privinţa legislaţieiei, a se vedea art. 1 alin. 2 din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori (publicată în M.Of. nr.560/10.11.2000).

217 Această regulă de interpretare trebuie să fie avută în vedere de intanţă numai dacă celelalte reguli de interpretare (şi probele administrate) nu duc la elucidarea clauzei contactuale. (Cas.III, dec.nr.419/1919, în C.civ.adnotat, p.433-434 nr.5, vz. şi nr.6).

218 Vz. supra nr.2.5.219 Vz. Mazeaud, op.cit.,p .763-764, nr.930.220 Vânzătorul şi membrii săi de familie, neavând titlu locativ sau de proprietate, urmează să fie

evacuaţi la cererea dobânditorului (TS, s.civ., dec.nr.1805/1981, în RRD nr.9, 1982, p.67). În schimb, locatarul are un drept opozabil cumpărătorului în condiţiile art.1441-1444 C.civ. (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.24), iar chiriaşul care ocupă o suprafaţă locativă, în condiţiile legii speciale. Vz. TS, s.civ., dec.nr.469/1969, în RRD nr.8, 1969, p.184-185; dec.nr.434/1976, în CD 1976, p.107; dec.nr.1455/1977, în CD. 1977, p.55). Vz. şi Fr. Deak, op.cit, 2001, Cap.V.

221 Vz. C. Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.287 şi urm.

45

Page 46: Contracte Suport Drept III IV

23.4. Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării de la locul predării (încărcare, transport, descărcare etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este stipulaţie contrară (art.1317 C.civ.)222. De exemplu, dacă s-a stabilit ca loc al executării domiciliul cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului223.

23.5. În ceea ce priveşte obiectul predării, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut “în măsura determinată prin contract” (art.1326 C. civ.). În cazul unui lucru individual determinat şi existent în momentul încheierii contractului “în starea în care se afla în momentul vânzării” (art.1324 C.civ.), iar în cazul lucrurilor de gen şi viitoare în cantitatea şi calitatea ori alte criterii determinate în contract (mostre, eşantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plăţii (art. 1100-1103 C.civ.).

Cu privire la obiectul predării, reguli speciale224 sunt prevăzute în materie de vânzare225 de imobile (în special terenuri) - reguli aplicabile în lipsă de stipulaţie (expresă sau tacită) contrară în contract (art.1330 C.civ.) şi în caz de fraudă, chiar dacă înţelegerea între părţi este diferită (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferită faţă de aceea specificată în contract226:

a) Dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsură” (art.1327 C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp pe un preţ de 10000 lei mp, şi la predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferenţa va fi luată în consideraţie după cum urmează:

- dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are alături teren) sau o reducere din preţ proporţională cu întinderea găsită lipsă227; rezoluţiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinaţia avută în vedere la încheierea contractului;

- dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus preţul excedentului sau - dacă excedentul dovedit prin măsurătoare depăşeşte a 20-a parte a întinderii arătate în contract - el poate cere rezoluţiunea contractului (art.1328 C.civ.);

b) Dacă vânzarea este făcută “astfel decât pe măsură”, adică pe un preţ global (de exemplu, locul de casă situat în... cu preţul de 5 milioane lei), diferenţa - în plus sau în minus - între întinderea declarată şi cea reală nu se ia în consideraţie; ea poate însă provoca un spor sau o micşorare a preţului dacă valorează cel puţin o a 20-a parte din preţul total al vânzării (art.1329 C.civ.). În caz de excedent peste a 20-a parte, cumpărătorul poate opta şi pentru rezoluţiunea vânzării (art.1331 C.civ.). În caz de întindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluţiunea contractului;

c) Dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur contract şi preţ, iar întinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferenţele de preţ datorate potrivit regulilor arătate se compensează (art.1333 C.civ.).

222 Cu privire la cheltuielile vânzării (autentifcarea actului, taxe de timbru etc.) vz. infra,, nr.43.223 Unii autori soluţionează problema suportării cheltuielilor de transport în funcţie de momentul

transferării dreptului de proprietate (vz. Mazeaud, op.cit., p.826, nr.1004, p.835 nr.1024; vz. însă p.767-768 nr.936).

224 Aceste reguli sunt aplicabile în lipsă de stipulaţie (expresă sau tacită) în contract (art.1330 C.civ.) şi în caz de fraudă, chiar dacă înţelegerea dintre părţi este diferită (fraus omnia corrumpit).

225 În lipsă de altă reglementare, aceste reguli sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi în alte cazuri de transmitere sau de constituire de drepturi reale ori de folosinţă (cu titlu oneros) asupra imobilelor (de ex., locaţiune). În materie de arendare C.civ. (art.1454) trimite expres la art.1327, dar sunt aplicabile şi celelalte texte referitoare la lipsa ori excedentul întinderii imobilului.

226 Întinderea reală a terenului urmează să fie stabilită, în caz de litigiu, pe baza unei expertize tehnice (CSJ, s.civ., dec.nr.222/1994, în Dreptul nr.5, 1995, p.82). Pentru deosebirile dintre eroarea asupra întinderii lucrului vândut şi eroarea asupra substanţei (sau viciile ascunse) ale lucrului vândut vz. infra,, nr.33.

227 Reducerea preţului poate fi cerută chiar dacă în contact s-a menţionat că suprafaţa este nereglementară sau situată într-o zonă de restructurare. TS,col.civ., dec.nr.1021/ 1956 în CD, 1956, p.107-109.

46

Page 47: Contracte Suport Drept III IV

În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preţ, la restituirea cheltuielilor vânzării (art.1332 C.civ.) şi la daune-interese, conform regulilor generale, fiindcă vânzătorul este în culpă. Iar dacă cumpărătorul păstrează imobilul este obligat să plătească dobânda la suplimentul de preţ (art.1331 C.civ.). Dreptul la acţiune pentru majorarea sau scăderea preţului ori rezoluţiunea vânzării se prescrie într-un an de la data încheierii contractului (art.1334 C.civ.)228.

23.6. În lipsă de stipulaţie contrară (expresă sau tacită)229, vânzătorul este obligat să predea, o dată cu lucrul vândut, şi fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate (art.1324 C.civ.). Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, considerăm că vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de folosinţă opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul.

23.7. Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut şi la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (art.1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare230 sau în garanţie (dar nu şi acţiunea personală de anulare a contractului de locaţiune pentru incapaciate)231, precum şi la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul)232.

24. Obligaţia accesorie predării. În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării (art.1074 C.civ.), deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art.1324 C.civ.), chiar dacă, potrivit convenţiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment şi este individualizat.

În caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat - art.1600 C.civ.)233, culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere (art.1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau forţă majoră, inclusiv fapta cumpărătorului sau a unui terţ pentru care nu are a răspunde.

228 Termenul de prescripţie prevăzut de art.1334 C.civ. este aplicabil numai în cazurile în care “la vânzările de imobile, se constată, după predarea bunului vândut, că acesta are o întindere mai mare sau mai mică decât suprafaţa specificată în contract” (TS, col.civ., dec.nr.796/1960, în CD, 1960, p.107-110). În alte cazuri - cererea de plată a unui rest de preţ, reducerea preţului pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, restituirea preţului în caz de evicţiune, vânzări de lucruri mobile etc. - se aplică dispoziţiile corespunzătoare din Decr.nr.167/1958. Vz. şi M. Nicolae, Prescripţia extinctivă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2004, p.485.

229 Vz. Cas.I, dec.nr.148/1914, în C.civ.adnotat, p.442 nr.6.230 Vz. Cas.I, dec.nr.443/1905, ibidem, p.443 nr.3.231 Vz. Cas.I, dec.nr.1402/1922, ibidem, p.443-444 nr.5.232 Într-o speţă, făcându-se referire la sintagma din contract potrivit cu care “vânzătorul se obligă să

vândă casa şi anexele, cu toate atenansele acestora”, instanţa a interpretat clauza neclară în favoarea cumpărătorului (art.1312 alin.2 C.civ.) şi, în consecinţă, a admis acţiunea, constatând că acesta a dobândit în proprietate în temeiul contractului şi grădina, ca accesoriu al construcţiilor vândute (vz. Tribunalul Suceava, s.civ., dec.nr.1180/1999, nepublicată, citată de P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava în domeniul dreptului civil şi procesual civil (semestrul I/2000), în Dreptul, nr. 12/2000, p. 88).

Art.27 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 prevede că „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii. În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii”.

Tot astfel, art.10 alin.(5) din OG nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere şi eliberarea cărţii de identitate a acestora prevede că „la înstrăinarea vehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaţia de a transmite dobânditorului cartea de identitate a vehiculului”.

233 Vz. Fr. Deak, op.cit.,2001, Ccap.XI, nr.9.

47

Page 48: Contracte Suport Drept III IV

Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele şi pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului (art.1618 C.civ).

25. Sancţiunea nerespectării obligaţiei de a preda lucrul. În caz de neexecutare (totală sau parţială) datorată culpei vânzătorului234, potrivit regulilor generale cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezoluţiunea vânzării cu daune-interese, fie executarea în natură a contractului (punerea sa în posesie, art.1320 C.civ.), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese (art.1075 C.civ.), nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terţi pe seama vânzătorului (art. 1077 C.civ.)235.

În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art.1321 C.civ.), dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului (art.1081 şi 1079 C.civ.).

B. Obligaţia de garanţie

26. Precizări prealabile. Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea - liniştită şi utilă - a lucrului vândut. Rezultă că obligaţia de garanţie are o dublă înfăţişare (art.1336 C.civ.): vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii (I) şi de utila folosinţă a lucrului contra viciilor (II).

I. Garanţia contra evicţiunii236

27. Noţiune. Se numeşte evicţiune237 pierderea proprietăţii lucrului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art.1337)238.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) şi cu toate că cumpărătorul iniţial (donatorul) nu răspunde de evicţiune faţă de dobânditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.). Soluţia se justifică prin faptul că, o dată cu lucrul - ca accesoriul lui239 - se transmit asupra subdobânditorului şi toate drepturile legate de acel lucru240, aflate în strânsă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului (cum omni causa). Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde de evicţiune241. Dacă însă intermediarul

234 Cu privire la suportarea riscului neexecutării fortuite vz. supra nr.2.5.235 Vz. în acest sens, D.Alexandresco, op.cit., p.208; Mazeaud, op.cit., p.776 nr.946.236 Pentru amănunte privind obligaţia de garanţie contra evicţiunii, inclusiv în cazul vânzării

(cesiunii) de drepturi incorporale, vz. C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, p.7-120.237 Din lat. evictio, -onis, deposedare.238 Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv vânzare la

licitaţie publică. În acest din urmă caz însă, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit. În măsura în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îi poate acţiona pe creditorii care au încasat preţul de adjudecare, în limita sumei încasate de aceştia (art.520 şi 522 C.pr.civ.).

239 Vz. şi supra nr.23.7. 240 Vz. C. Nacu, Dreptul civil român, vol.III, Bucureşti, 1903, p.231-232; M.B. Cantacuzino,

op.cit., p.662; Mazeaud, op.cit., p.787 nr.955 şi p.792 nr.966; M.Mureşan, op.cit., p.79.

48

Page 49: Contracte Suport Drept III IV

s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane)242, el răspunde de evicţiune faţă de cumpărător243.

28. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale. Reglementând obligaţia de garanţie pentru evicţiune, Codul civil vizează, în special, evicţiunea provenind de la un terţ. Este însă evident că obligaţia de garanţie operează - cu atât mai puternic cuvânt - dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului. Se numeşte “fapt personal” (art.1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract - săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitaţie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vândut).

În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii personale numită “excepţie de garanţie”: cine trebuie să garanteze pentru evicţiune, nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio)244. Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calităţi, pe care nu o avea în momentul încheierii contractului245. Astfel, dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) şi apoi l-a moştenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepţia de garanţie246.

Deoarece obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, după moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepţia de garanţie poate fi invocată şi în ipoteza inversă în care adevăratul proprietar îl moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moştenitorului, căci “acela care are obligaţia garantării de evicţiune nu poate, tot el, să evingă pe dobânditorul cu titlu oneros” (inclusiv coproprietarul care îl moşteneşte pe vânzător)247.

241 Prin urmare, o societate de administrare a fondului locativ care a încheiat, în numele vânzătorului, actul de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.112/1995, desfiinţat ulterior prin hotărâre judecătorească, nu răspunde pentru evicţiune (C.A. Bucureşti, sec. a IV-a civ., dec. nr. 730/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p. 146-149).

242 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.VIII, nr.25-28.243 Vz. TS, col., dec.nr.2257/1955, în CD, 1955, vol.I, p.59-61.244 Această excepţie poate fi invocată nu numai în materie de vânzare, dar în toate cazurile în care

înstrăinarea este cu titlu oneros (de exemplu, contractul de întreţinere, de rentă viageră etc.).245 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.214-215.246 Vz. şi P.Perju, loc.cit., în Dreptul nr.5, 1995, p.48.247 TS., col.civ., dec.nr.903/1960, în CD, 1960, p.260-261. În cadrul acestei decizii, se face

precizarea că excepţia poate fi invocată faţă de moştenitor “întrucât nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, pentru a evita confuzia de patrimonii” (ibidem, vz. şi D.Alexandresco, op.cit., p.215; M.B.Cantacuzino, op.cit., p.660; Cas.II, dec.nr.7/1914, în C.civ. adnotat, p.453 nr.16). Într-adevăr, deşi moştenitorul acceptant sub beneficiu de inventar este un moştenitor, beneficiul de inventar împiedică contopirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul lui personal (art.713 C.civ.), încât el devine titularul a două patrimonii distincte, separate, inconfundabile. Astfel fiind, dacă acţionează împotriva cumpărătorului în calitate de titular al patrimoniului propriu (de exemplu, ca adevăratul proprietar al lucrului vândut), acesta nu-i poate opune excepţia de garanţie. După cum s-a spus, excepţiile personale care puteau fi opuse vânzătorului defunct, sunt inopozabile moştenitorului beneficiar, care exercită o acţiune sau un drept personal (vz. Mazeaud, op.cit., vol.IV, p.411 nr.1125; M.Mureşan, op.cit., p.82). Este o concluzie care se impune în lumina rigorilor principiilor de drept. Menţionăm însă, că - după admiterea acţiunii (şi respingerea excepţiei de garanţie invocate de cumpărător) - moştenitorul urmează să răspundă de evicţiune, în calitate de titular al patrimoniului succesoral, în limita activului (intra vires hereditatis) şi cu bunurile moştenite (cum viribus) dacă nu preferă să le abandoneze în favoarea cumpărătorului (şi a altor creditori şi legatari - art.713 C.civ.). Pentru amănunte privind efectele acceptării sub beneficiu de inventar vezi Fr. Deak, op.cit., 1999, nr.285 şi lucrările acolo citate.

49

Page 50: Contracte Suport Drept III IV

În schimb, excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor248. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moştenitorul lui) a vândut imobilul la două persoane diferite şi primul cumpărător îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluţionat prin invocarea excepţiei de garanţie. Ea poate fi invocată (de al doilea cumpărător) numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează şi calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului)249.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii - indiferent că au fost săvârşite înainte sau după încheierea contractului de vânzare-cumpărare - vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ (indirect). Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el răspunde de evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea şi-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător250 sau a intrat cu bună-credinţă în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut şi creditorul ipotecar trece la realizarea garanţiei. Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri - deşi cauza evicţiunii este ulterioară vânzării251 - deoarece evicţiunea rezultă din faptul său personal.

În sfârşit, precizăm că obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului este de esenţa vânzării; orice convenţie contrară este nulă (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligaţia de garanţie pentru evicţiune rezultând din fapta unui terţ, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenţia dintre părţi252.

29. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ. Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării (b) şi cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător (c).

La aceste trei condiţii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către terţ împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiţie precizăm că, pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins253 sau o reclamaţie oarecare din partea terţului; în majoritatea cazurilor, evicţiunea este rezultatul unei acţiuni în justiţie. În literatura de specialitate se arată însă şi cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. De exemplu, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul renunţă la lucru fără judecată; cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru a-l păstra; cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de moştenire etc. Pe de altă parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu, împotriva terţului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acţiuni respinse de instanţă. În consecinţă, obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi condiţionată de acţiunea în justiţie a terţului.

248 Vz. D. Alexandresco, op.cit., p.215, vz. şi Cas.I, 1906, în C.civ.adnotat, p.453 nr.10.249 Vz. TS, col. civ., dec.nr.119/1957, în CD, 1957, p.324.250 În conflictul dintre mai mulţi cumpărători, de la acelaşi vânzător, primează actul de cumpărare

mai întâi transcris. TS, col.civ., dec.nr.1348/1961, în CD, 1961, p.100. Vz. şi art.25 din Legea nr.7/1996.

251 Pentru ipoteza în care tulburarea provine de la un terţ, care nu invocă un fapt personal al vânzătorului, vz. infra,, nr.29, lit.b.

252 Vz. infra,, nr.32.253 Pericolul de demolare (expropriere) a clădirii nu constituie evicţiune, reprezentând o simplă

eventualitate (TS, s.civ., dec.nr.1326/1977, în Repertoriu..., 1975-1980, p.86-87).

50

Page 51: Contracte Suport Drept III IV

a) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de drept254. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin acţiuni posesorii.

Dreptul invocat de către terţul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existenţa unor servituţi nedeclarate şi care sunt neaparente255 (art.1337 şi 1349 C.civ.), deoarece se presupune că cele aparente (ca şi aşa-numitele servituţi naturale şi legale, de exemplu, art.616 C.civ.) sunt cunoscute şi acceptate de cumpărător256.

Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.

În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează numai dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei.

Dacă vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de bună-credinţă, problema garanţiei contra evicţiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condiţiile art.1909-1910 C.civ.

În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicţiune poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locaţiune încheiat de către vânzător, care - în anumite condiţii - este opozabil cumpărătorului257 sau a îmbunătăţirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat să le plătească258. Dacă cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii sau a îmbunătăţirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicţiune259.

b) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară vânzării260.Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului261, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal262.

254 Aceasta nu înseamnă că evicţiunea se poate produce exclusiv în cadrul unei acţiuni petitorii. Ea se poate produce şi în cadrul unei acţiuni posesorii, cu condiţia ca împrejurările litigiului să releve în persoana terţului un titlu de drept şi instanţa să consfinţească această situaţie prin admiterea acţiunii posesorii, astfel încât orice discuţie în petitoriu să devină inutilă (V.Georgescu, Notă la dec.civ. a T. Regional, Iaşi nr.2239/1957, în LP, nr.3, 1960, p.128-133). După cum am văzut, poate exista chiar şi evicţiune neconsacrată printr-o hotărâre judecătorească.

255 Vânzătorul răspunde chiar dacă titlul constitutiv al sarcinii la care este supus imobilul “se afla transcris sau înscris în momentul vânzării, căci transcripţiunea şi inscripţiunea reglează raporturile cumpărătorului cu terţii, nu însă raporturile sale cu vânzător” (D.Cantacuzino, op.cit., p.661).

256 Pentru amănunte vz. şi D. Chirică, op.cit., p.74-75.257 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.24.258 “Dreptul locatarului de a pretinde contravaloarea investiţiilor este opozabil şi proprietarului care

a dobândit imobilul ulterior” (TS, s.civ., dec.nr.1056/1976 în CD, 1976, p.90; dec.nr.1455/1977, în CD, 1977, p.56; dec.nr.316/1983, în RRD nr.2, 1984, p.105; vz. şi M.L.Ghinea, Unele probleme referitoare la dreptul de retenţie, în RRD nr.11, 1983, p.11-12).

259 Vz. şi D.Andrei, Dreptul la despăgubiri al constructorului locatar, în RRD nr.3, 1978, p.35-36.260 Răspunderea de evicţiune există şi atunci “când cumpărătorul este scos temporar din posesiunea

imobilului, destul numai ca deposedarea să aibă o cauză preexistentă vânzării” (Cas.1, dec.nr.788/1911, în C.civ.adnotat, p.453 nr.14).

261 În caz de expropriere (trecerea lucrului vândut - în tot sau în parte - în domeniul public) sau de interzicere de către autorităţile competente a construirii într-o anumită zonă (servitutea de non aedificandi - art.587 C.civ.), intervenite după încheierea contractului şi trasmiterea proprietăţii, vânzătorul nu răspunde (vz. de ex., TS, col.civ., dec.nr. 1071/1964, în CD, 1964, p.70-73; s.civ., dec.nr.1164/1972, în RRD nr.1, 1973, p.161). De asemenea, s-a decis că în ipoteza în care statul român a vândut un teren unei persoane fizice, iar peste mai mulţi ani terenul a fost expropriat, statul nu va răspunde pentru evicţiune (CSJ, s.civ., dec.nr.608/2001, citată de P.Perju, Probleme de drept civil şi procesual civil din practica secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie , în Dreptul nr.11/2001, p.172). Dacă însă exproprierea a intervenit anterior, vânzătorul răspunde (Cas.I, dec.nr.168/1885, în C.civ.adotat, p.452 nr.2).

262 Vz. supra nr.28.

51

Page 52: Contracte Suport Drept III IV

Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde263. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă.

c) A treia condiţie este necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu264. Sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător incumbă vânză-torului.

30. Natura şi modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie. Cât timp evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este ţinut - după cum am văzut - să se abţină de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face.

Dacă evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului: obligaţia de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acţionat în justiţie de către terţ, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanţie pentru a-l apăra contra eventualei evicţiuni.

Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, şi pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acţiune în garanţie pentru evicţiune. În această acţiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepţia procesului rău condus (exceptio mali processus), cu consecinţa pierderii garanţiei de către cumpărător (art.1351 C.civ.), dacă dovedeşte că - fiind introdus în procesul cu terţul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului265.

Dacă evicţiunea s-a produs, se angajează – în condiţiile arătate – răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător266: obligaţia de a da.

Dintre aceste trei obligaţii, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moştenitorii vânzătorului sau între mai mulţi vânzători coproprietari). În schimb, obligaţia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire - este divizibilă267.

31. Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată. Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie şi cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea a fost totală sau parţială.

31.1. Evicţiunea totală. a) În primul rând, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit (ca la rezoluţiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vânzarea lucrului altuia)268, chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului269, cu singura excepţie a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului (art.1341-1343 C.civ.).

263 Dacă împlinirea termenului nu era iminentă (D. Cantacuzino, op.cit., p.661; D. Chirică, op.cit., p.74).

264 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1754/1972, în CD, 1972, p.100-101; TB, s. a III-a civ., dec.nr.1554/2001, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.98-103.

265 De exemplu, cumpărătorul - în baza actului de cumpărare (just titlu) - s-ar fi putut apăra de evicţiune prin invocarea uzucapiunii de 10 ani. Cas.I, 1909, în C.civ.adnotat, p.463-464 nr.2.

266 Întrucât acţiunea în garanţie pentru evicţiune este o acţiune personală (iar nu reală - Cas. I, dec.nr.112/1894, în C.civ.adnotat, p.458, nr.5), dezdăunarea poate fi cerută numai de la vânzător şi succesorul lui universal sau cu titlu universal, nu şi de la un alt cumpărător (sau subdobânditor), dacă nu se dovedeşte că a fost părtaş la fraudă (fraus omnia corrumpit). Vz. TS, col.civ., dec.nr.119/1957, mai sus citată.

267 Dacă lucrul vândut provine dintr-o faptă ilicită (infracţiune), răspunderea pentru evicţiune (confiscare penală) va fi delictuală, astfel încât - în caz de pluralitate de persoane - răspunderea va fi solidară (T.Jud.Sibiu, dec.civ. nr.455/1979, în RRD nr.2, 1980, p.57-58).

268 Pentru vânzarea lucrului altuia, vz. supra nr.16. Rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune poate fi cerută în cazul în care vânzătorul nu a vândut lucrul altuia. De exemplu, a vândut a doua oară imobilul şi cel de al doilea cumpărător a efectuat mai întâi înscrierea în cartea funciară.

269 Cumpărătorul are dreptul să fie neglijent cu privire la lucrul pe care îl consideră ca al său (D.Alexandresco, op.cit., p.218).

52

Page 53: Contracte Suport Drept III IV

Potrivit art.50 din Legea nr.10/2001, în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului actualizat în funcţie de indicele inflaţiei. Restituirea preţului actualizat se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.

În condiţii identice vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării acţiunii (directe) în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit270. Această soluţie se impune, o dată ce se recunoaşte că drepturile cumpărătorului legate de lucru se transmit asupra subdobânditorului271.

b) Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului evingător (art.1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele (art. 485 C.civ.), textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credinţă (a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra lucrului, cel târziu de la data intentării acţiunii de către terţ). Dar faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

c) De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicţiunea, cât şi, dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra vânzătorului. La aceste cheltuieli se adaugă şi cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art.1341 pct.3-4 C.civ.).

d) În sfârşit, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art.1341 pct.4 C.civ.) potrivit dreptului comun (art.1350 C.civ.), însă cu observarea următoarelor reguli speciale:

-Vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferenţa între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii272, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credinţă (art.1344 C.civ.)273.

- În afara sporului de valoare (şi în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare (făcute pentru conservarea lucrului) şi utile (care sporesc valoarea lui), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, chiar şi cheltuielile voluptuarii (făcute în scop de lux sau de plăcere - art.1345-1346 C.civ.).

Deoarece de aceste cheltuieli profită terţul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar274. Însă terţul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (dacă nu se compensează) cu

270 Potrivit unei alte opinii, subdobânditorul nu poate cere mai mult decât preţul plătit de el (vz. D. Alexandresco, op.cit., p.228), diferenţa putând fi cerută vânzătorului de către cumpărătorul intermediar (vz. Mazeaud, op.cit., p.792, nr.966). Nouă ni se pare că o asemenea soluţie nu se conciliază cu transmiterea dreptului de garanţie asupra subdobânditorului (şi nu explică dreptul cumpărătorului intermediar la diferenţa de preţ, deşi în momentul evicţiunii nu avea nici un drept asupra lucrului), iar în cazul subdobânditorului cu titlu gratuit liberalitatea se reduce la diferenţa dintre preţul plătit de cumpărător şi sporul de valoare dobândit de lucru (vz. infra lit.d). După părerea noastră, în privinţa transmiterii garanţiei pentru evicţiune nu trebuie să se facă nici o deosebire între succesorul universal sau cu titlu universal (de ex., legatar universal) pe de o parte, şi succesorul cu titlu particular, pe de altă parte (de ex., cumpărător, donatar sau legatar cu titlu particular).

271 Vz. supra nr.27. Vz. şi A.Bénabent, op.cit., p.119-120, 135 şi 145-146 în privinţa obligaţiei de garanţie pentru vicii (când subdobânditorul poate cere vânzătorului iniţial preţul primit de acesta).

272 Creanţa de despăgubire ia naştere la data producerii evicţiunii (TS, col.civ., dec.nr. 1412/1958, în Repertoriu... 1952-1969, p.209); la data deposedării efective a cumpărăto-rului (D. Chirică, op.cit., p.77).

273 Datorită art.1344 cumpărătorul nu suportă riscul devalorizării monetare, fiind fără relevanţă acceptarea sau neacceptarea teoriei impreviziunii. Cu privire la această teorie, vz. Gr. Giurcă (I), Gh. Beleiu (II), Teoria impreviziunii - rebus sic stantibus - în dreptul civil, în Dreptul nr.10-11, 1993, p.29-36; C.E. Zamşa, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006. Vz. şi CSJ, s.com., dec.nr.591/1994, în Buletinul jurisprudenţei, 1994, p.243-245.

53

Page 54: Contracte Suport Drept III IV

valoarea fructelor culese şi păstrate de cumpărătorul evins) şi utile (acestea din urmă în limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.

31.2. Evicţiunea parţială. Dacă evicţiunea este numai parţială – are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de proprietate (lit.a şi b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit. c), – cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea275 vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri.

a) Dacă evicţiunea unei părţi a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluţiunea vânzării (art.1347 C.civ.). În acest caz, cumpărătorul restituie lucrul aşa cum a rămas după evicţiune, primind în schimb preţul şi despăgubiri la fel ca în cazul evicţiunii totale.

b) Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzării are dreptul la valoarea părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Vânzătorul nu se poate libera oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preţ, proporţională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare şi până la evicţiune (art.1348 C.civ.).

c) În cazul servituţilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluţiunea potrivit celor arătate (lit.a), cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condiţiile dreptului comun (art.1349-1350 C.civ.)276.

31.3. Prescripţia. Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie.

Termenul prescripţiei începe să curgă de la data producerii evicţiunii. Până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţională277 şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripţia nu curge împotriva celui care este împiedicat să acţioneze).

32. Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii. Regimul legal al garanţiei - numită garanţie de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenţia părţilor (art.1338 C.civ.). Garanţia agravată, micşorată sau înlăturată complet prin convenţia dintre părţi se numeşte garanţie convenţională (de fapt)278.

În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului - pentru fapte proprii, ale terţilor (de exemplu, pentru tulburări de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundaţie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitări. Menţionăm însă, că ele trebuie să fie expres prevăzute şi clar exprimate, deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanţiei de drept.

În ceea ce priveşte clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micşorare a garanţiei), legea prevede două limitări:

- Obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale279 nu poate fi nici înlăturată şi nici micşorată prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea clauzei (art.1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancţiunea nulităţii totale (a contractului).

În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanţie pentru fapte personale se admite totuşi, dacă vizează fapte anume determinate, săvârşite anterior încheierii contractului şi aduse la cunoştinţă cumpărătorului (de exemplu, un contract de locaţiune

274 Vz. C. Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al Băicoianu, op.cit., p.920; Cas.I, dec.nr. 107/1919, în C.civ.adnotat, p.460, nr.3.

275 Folosim noţiunea de „rezoluţiune” în sens larg, de desfiinţare a vânzării (“stricarea” - art.1347-1348 C.civ.), întrucât în caz de evicţiune vânzătorul nu şi-a executat obligaţia de garanţie (de ex., există un contract de locaţiune sau de arendare opozabil cumpărătorului, terţul a valorificat asupra lucrului un drept de abitaţie, de uzufruct, de servitute etc.).

276 Cu privire la aplicabilitatea art.1349 C.civ. nu numai în cazul servituţilor pasive vz. D.Cantacuzino, op.cit., p.663.

277 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.227.278 Pentru evitarea de confuzii este preferabilă folosirea termenului de garanţie convenţională. Vz.

M. Mureşan, op.cit., p.80-81.279 Vz. supra nr.28.

54

Page 55: Contracte Suport Drept III IV

încheiat, o servitute constituită etc.)280. În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conţinutul şi limitele dreptului transmis.

- Exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune (art.1340 C.civ.), el fiind deţinut fără cauză, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicţiunii sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).

II. Garanţia contra viciilor lucrului vândut

33. Noţiune. Aşa cum am văzut, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosinţa liniştită, dar şi utilă a lucrului. Astfel fiind, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus (art.1352 C.civ.).

Când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art.1352 C.civ., situaţia prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale; în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului; în schimb, în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare - deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului - şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului281. De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţie obligaţia de garanţie pentru vicii282.

280 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.226; C. Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit.,p.922.

281 Vz. şi C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.923; I.Zinveliu, op.cit., p.97. Acţiunea în anulare presupune un consimţământ viciat prin eroare substanţială sau dol (vz. Mazeaud, op.cit., p.803 nr.978), iar nu simple vicii ascunse.

Deosebirea semnalată se subliniază - corect - şi în practica judecătorească: “Între eroarea asupra substanţei şi viciile ascunse există însă o distincţie netă; eroarea asupra substanţei deschide calea acţiunii în anulare, care poate să fie exercitată chiar de vânzător atunci când ea priveşte substanţa prestaţiei proprii, în vreme ce viciile ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea contractului şi acţiunea în micşorarea preţului” (CSJ, s.civ., dec.nr.160/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.84-85). Menţionăm însă că în speţa dată - soluţionată corect în fond - nu a fost vorba nici de eroare asupra substanţei lucrului vândut şi nici de vicii ascunse, ci de neînţelegeri “asupra întinderii totale a terenului” vândut (ibidem), respectiv rămas în proprietatea vânzătorului, caz în care sunt aplicabile regulile speciale prevăzute în art.1326-1334 C.civ. (vz. supra nr.23.5.).

282 Este nevoie să accentuăm deosebirile ce există între viciile ascunse (redhibitorii) şi viciul de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului contractului, deoarece aceste două situaţii deseori sunt confundate. Astfel, chiar în ediţii oficiale ale Codului civil (din 1958 şi 1981) noţiunea de vicii redhibitorii din art.1359 este explicată printr-o notă ca fiind “vicii care determină anularea vânzării...” (vz. şi M.Cantacuzino, op.cit., p.664) deşi, în realitate, este vorba de acţiunea în rezoluţiune (respectiv, în reducerea preţului), iar cele două acţiuni trebuie să fie deosebite de acţiunea în anulare pentru viciul de consimţământ al erorii, întrucât şi regimul lor juridic este diferit; condiţiile intentării, efectele cât şi, în special, termenele de prescripţie (vz. Decr.nr.167/1958, art.3 şi 9, pe de o parte, şi art.5 şi 11, pe de altă parte).

În mod just, în practica judecătorească acţiunile intentate în baza art.1352 şi urm. C.civ. sunt calificate drept acţiuni în rezoluţiunea vânzării, iar nu acţiuni în anulare (vz., de ex., TS, col.civ., dec.nr.1186/1957, în CD, 1957, p.80; dec.nr.1/1967, în CD, 1967, p.86; dec.nr.1604/1989, cu Notă de Gh. Beleiu, S.Ştefănescu, în Dreptul nr.4-5, 1991, p.74 şi urm.). În schimb, constatarea faptului că

55

Page 56: Contracte Suport Drept III IV

Deoarece în cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumpărătorul - dacă nu se mulţumeşte cu reducerea preţului - poate cere rezoluţiunea contractului printr-o acţiune în garanţie numită redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua înapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.

34.Condiţii. a) Trebuie ca viciul să fie ascuns (art.1352 C.civ.); vânzătorul nu răspunde “de viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” (art.1353 C.civ.)283. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai în măsura în care cumpărătorul nu l-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască284, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător285. Viciul pe care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa286.

În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. “Lipsa de informare, de experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse”287.

b) Trebuie ca viciul (cauza defecţiunilor manifestate anterior) să fi existat în momentul încheierii contractului288 (chiar dacă predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite

motorul autoturismului nu este cel original, ci de alt tip, constituie nu un viciu ascuns, cum se consideră uneori (T.Jud. Braşov, dec.civ.nr.505/1981, în RRD nr.12, 1981, p.102), ci o eroare asupra substanţei lucrului. Vz. şi V.Stoica, C.Turianu, Obligaţia de garanţie contra viciilor bunurilor vândute de persoanele fizice, cu privire specială asupra autovehiculelor, în RRD nr.9-12, 1989, p.8-9.

283 În practica judiciară s-a decis că „o capacitate mai mică a bunului vândut decât cea stabilită nu constituie un viciu ascuns, iar eventualele vicii aparente, care au condus ulterior la reparaţia bunului, puteau fi sesizate prin diligenţele ce se impuneau la recepţia produselor; or, cumpărătorul a recepţionat bunul fără a formula obiecţiuni privind calitatea sau capacitatea acestuia” (ÎCCJ, s.com., dec.nr.2217/2005, în Buletinul Casaţiei nr.3/2005, p.14-15). Tot astfel, s-a decis că „din planşele fotografice depuse de reclamanţi la dosar a rezultat că aceştia puteau constata cu uşurinţă defecţiunile centralei termice sau a hidroforului, precum şi starea în care se aflau pereţii, instanţa constatând că reclamanţii, printr-o verificare atentă, puteau constata viciile calificate de aceştia ca fiind ascunse, cu atât mai mult cu cât anterior încheierii contractului au vizitat imobilul însoţiţi de o persoană calificată (TB, s. a V-a civ., dec.nr.1933/2002, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.94-98).

284 Sunt vicii ascunse acelea care “nu puteau fi constatate decât cu prilejul operaţiunilor de asamblare şi montare a mobilierului” (PAS, dec.nr.3843/1977, în RRD nr.5, 1978, p.65); “prin expertiza tehnică” (TS, s.civ., dec.nr.541/1973, în CD,1973, p.133) “printr-o analiză de laborator” (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.5/1983, în RRD nr.6, 1983, p.58); “În condiţiile unei temperaturi scăzute, care nu existau la data cumpărării” (TMB, s. a III-a civ., dec.nr.151/1990, în Dreptul nr.2, 1992, p.79). În schimb, dacă paltonul vândut prezintă degradări şi are aspectul unui palton folosit, vânzătorul nu răspunde, viciile fiind aparente (TMB, s.IV civ., dec.nr.155/1990, ibidem).

285 Cu privire la “obligaţia de informare” între părţile contractului de vânzare-cumpărare, care poate funcţiona nu numai în cazul profesioniştilor (comercianţi), dar şi în cazul vânzărilor ocazionale, încheiate între particulari, în limitele loialităţii şi bunei credinţe, vz. D.Chirică, Obligaţia de informare şi efectele ei în faza precontractuală a vânzării-cumpărării (în Revista de drept comercial nr.7-8, 1999, p.50-58); Idem, Contractele speciale civile şi comerciale, vol I, p.284-301.

286 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1186/1957, în CD, 1957, p. 80. 287 T.S., s.civ., dec.nr.183/1978, în CD, 1978, p.61; dec.nr.1936/1984, în RRD nr.7, 1985, p.68.

Potrivit unei alte păreri, deşi aprecierea se face in abstracto, ca tip de comparaţie urmează să fie luat în considerare “o persoană care dispune de aceleaşi cunoştinţe ca şi cumpărătorul” (Mazeaud, op.cit., p.805 nr.982). Considerăm că soluţiile admise în practica instanţelor noastre este mai judicioasă, deoarece natura ascunsă a viciului unui lucru este un element obiectiv şi nu poate depinde de calităţile personale ale cumpărătorului. Dacă constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), în practica noastră judecătorească se cere cumpărătorului să apeleze şi “la o persoană calificată şi, dacă nu o face, el este considerat în culpă” (dec. citate nr.183/1978 şi nr.1936/1984). Considerăm că o asemenea cerinţă, nefiind prevăzută de lege, nu constituie o condiţie a angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii. (Vz. şi TS,s.civ., dec.nr. 679/1986, în RRD nr.1, 1987, p.62-63 şi dec.nr. 1859/1988, în RRD nr.6,1989, p.66).

288 Vz. , de ex., TS, s.civ., dec.nr.541/1973 şi nr.1604/1989, mai sus citate; dec.nr. 885/ 1984, în CD, 1984, p.78; dec.nr.612/1985, în RRD nr.12, 1985, p.67. Vz. şi V.Stoica, C.Turianu, loc.cit., p.10-11; M.Mureşan, op.cit., p.92.

56

Page 57: Contracte Suport Drept III IV

ulterior contractării - deci când lucrul se strică, se defectează sau îşi pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare - vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de proprietate.

c) Trebuie ca viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenţiei sau să se micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare, încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanţa, la esenţa lucrului (ca la anularea pentru eroare)289.

** *

Toate cele trei elemente care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de cumpărător290.

Precizăm că răspunderea nu este condiţionată de cunoaşterea viciului de către vânzător (art.1354 C.civ.)291; numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoştinţă de existenţa viciului (art.1356-1357 C.civ.)292.

În condiţiile arătate, obligaţia de garanţie pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiţie, cu plata preţului în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare293, indiferent că lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie)294, cu două excepţii:

- nu există obligaţia de garanţie în cazul vânzării prin licitaţie publică (art.1360 C.civ.), care se face prin intermediul justiţiei;

- în cazul vânzării de drepturi succesorale - dacă nu s-a obligat să garanteze conţinutul universalităţii - vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (art.1399 C.civ.)295, nu şi de calitatea bunurilor din moştenire.

35. Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Dacă condiţiile arătate sunt întrunite, cumpărătorul are facultatea de a cere fie rezoluţiunea vânzării296, fie o reducere a preţului (art.1355 C.civ.), iar dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă şi daune-interese (art.1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

35.1. Dreptul de opţiune al cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea estimatorie. Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinaţiei sale normale. Totuşi, instanţa poate aprecia că dreptul de opţiune

289 Pentru angajarea răspunderii vânzătorului în condiţiile art.1352 şi urm. C.civ., nu trebuie ca viciul să “afecteze lucrul în esenţa lui”, cum se afirmă uneori (vz. TS, s.civ., dec.nr.541/1973 şi nr.885/1984 mai sus citate).

290 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.541/1973, loc.cit., p.135. Calitatea necorespunzătoare a lucrului trebuie să fie dovedită de cumpărător, cu acte opozabile vânzătorului. CSJ, s.com., dec.nr.777/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.450-451.

291 Prin derogare de la regulile generale aplicabile acţiunii în rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, acţiunea în garanţie pentru vicii - chiar şi cea redhibitorie - este admisibilă chiar dacă viciile nu sunt imputabile vânzătorului; dovada culpei vânzătorului nu condiţionează răspunderea lui pentru vicii.

292 Vz. infra, nr.urm.293 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1604/1989 mai sus citată.294 În cazul cumpărării unui lucru (de ex., autoturism) uzat, la un preţ redus, gravitatea viciului se

apreciază ţinând seama că partea “a cunoscut faptul că măcar o parte din piese sunt în stare de uzură avansată şi a acceptat să-l cumpere în aceste condiţii” (TS, s.civ., dec.nr.183/1978, loc.cit., p.60).

295 Vz. infra, nr.53.296 Pentru o analiză aprofundată a rezoluţiunii, vz. V.Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor

civile, Ed. All, Bucureşti, 1997.

57

Page 58: Contracte Suport Drept III IV

a fost exercitat abuziv297 şi să acorde numai o reducere din preţ, dacă viciul este de mică importanţă.

În cazul de admitere a acţiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie preţul şi cheltuielile vânzării298 suportate de cumpărător (art.1355 şi 1357). Dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acţiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor299.

În loc de rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preţ proporţională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Acţiunea specială de reducere se numeşte estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.

Cu toate că legea reglementează numai opţiunea între cele două acţiuni, în literatura de specialitate şi practica judiciară se întrevede şi posibilitatea “remedierii defecţiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, “când această reparare e posibilă şi când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporţionale cu valoarea lucrului”300 şi, adăugăm noi, o asemenea soluţie nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare nouă).

35.2. Acordarea de daune-interese. Spre deosebire de materia evicţiunii, în care şi vânzătorul de bună-credinţă poate fi obligat la plata daunelor-interese301, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedeşte, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii302) că vânzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut viciile lucrului - art.1356 C.civ.), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile şi deci datorate numai în caz de dol (art. 1085 C.civ.)303. Dacă el nu cunoaşte viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea preţului şi a cheltuielilor vânzării (art.1357 C.civ.)304.

Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea preţului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terţilor pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului lucrului etc.)305 trebuie să fie făcută de cumpărător.

Deşi art.1356 C.civ. vizează plata daunelor numai în cadrul acţiunii redhibitorii, ea se admite şi în cazul acţiunii estimatorii306.

35.3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credinţă poate fi obligat şi la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorită culpei cumpărătorului), vânzătorul nu răspun-de pentru vicii307 (art.1358 alin.2).

36. Termenul de intentare a acţiunilor. Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 “dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Rezultă deci că acţiunile redhibitorii sau estimatorii (ori în remedierea viciilor) pot fi intentate într-un termen

297 Vz. V.Stoica, C.Turianu, loc.cit., p.16-17.298 Vz. infra,, nr.43.299 La fel ca şi acţiunea în garanţie pentru evicţiune (vz. supra, nr.27).300 D.Cantacuzino, op.cit., p.664; vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1604/1989, loc.cit., p.75.301 Vz. supra nr.31.1. lit.d şi nr.31.2.302 Astfel, în cazul vânzătorului profesionist, ignoranţa se consideră (se prezumă) a fi culpabilă

(imperitia culpae adnumeratur) şi deci atrage răspunderea pentru vicii.303 Vz. Mazeaud, op.cit., p.810, nr.988.304 Dacă vânzătorul nu a cunoscut viciul, “cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării, dar nu

poate solicita daune” (T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.5/1983, loc.cit.).305 Dacă cumpărătorul nu poate dovedi alte pagube, în orice caz instanţa trebuie să-l oblige pe

vânzător la plata de dobânzi legale, la suma ce urmează a fi restituită (vz. T.Reg. Arad, dec.civ. nr.1580/1955, în LP nr.6, 1957, p.757), dacă nu se compensează cu valoarea folosinţei.

306 Vz. Mazeaud, op.cit., p.809,nr.988.307 Unii autori apreciază că, totuşi, cumpărătorul poate intenta o acţiune estimatorie, întrucât a plătit

un preţ mai mare pentru un lucru afectat de viciu (vz. Mazeaud, op.cit., p.809 nr.987; în sens contrar, D. Alexandresco, op.cit., p.234).

58

Page 59: Contracte Suport Drept III IV

de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credinţă, cunoscând viciile) în termenul general de prescripţie extinctivă308.

Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în cazul construcţiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare (art.11 alin.1-2 din Decretul nr. 167/1958)309.

Fără a intra în analiza controverselor privind natura juridică a termenului de 1 an, respectiv 3 ani310, menţionăm că în practică aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor ascunse şi, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare311. Astfel, de exemplu, s-a precizat că “dreptul material la acţiune privind viciile ascunse ale unei construcţii se prescrie într-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea construcţiei” (sublini-erea ns.)312. Tot astfel, termenul de un an “nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripţie pe lângă cel prevăzut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripţia, trebuie să aibă loc cel mai târziu într-un an de la predarea lucrului” (sublinierea ns.)313.

În sfârşit, precizăm că, dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie) în cadrul termenului de prescripţie, ele nu pot fi invocate pe cale de excepţie în cadrul acţiunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata preţului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorită caracterului imperativ al normelor care reglementează prescripţia extinctivă314.

37. Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii. Dispoziţiile de drept comun analizate privind existenţa, condiţiile, efectele şi întinderea obligaţiei de garanţie pentru vicii au caracter supletiv, părţile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului printr-o clauză expresă.

În ceea ce priveşte clauza de limitare sau de înlăturare a garanţiei pentru vicii, ea este valabilă şi deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă (nu a cunoscut viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoaşterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de

308 Dacă nu se dovedeşte că viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplică termenul de prescripţie de 6 luni (T.Jud. Timiş, dec.civ. nr.210/1985, în RRD nr.1, 1986, p.61); C.A.Buc., s.com., dec.nr.250/2001, în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.239-240.

309 Acţiunea nu poate fi respinsă ca prescrisă, în raport cu primele defecţiuni constatate, dacă ulterior se descoperă (bineînţeles, în termenul legal - n.ns.) şi alte defecţiuni în raport cu care pretenţiile apar formulate în termen (PAS, dec.nr.1826/1978, în RRD nr.11, 1978, p.72). Dacă actele de constatare a viciilor ascunse sunt succesive, dreptul la acţiune se naşte la data încheierii ultimului act de constatare (PAS, dec.nr.3048/1982, în RRD, nr.9, 1983, p.74) la data finalizării raportului comisiei tehnice (TS, s.civ., dec.nr.72/E/1986, în RRD nr.8, 1986, p.76).

310 Pentru amănunte vz. Gh. Beleiu, Prescripţia pentru viciile lucrului, în RRD nr.2, 1980, p.8-16; V. Pătulea, Corelaţia dintre termenele de garanţie şi cele de prescripţie a dreptului la acţiune, în cazul livrării unor produse sau executării unor lucrări necorespunzătoare, în RRD nr.6, 1985, p.3-13; P.Cosmovici, Prescripţia extinctivă, în “Tratat de drept civil”, vol.I, Partea generală, de colectiv, Edit. Academiei, Bucureşti, 1989, p.333 şi urm.; Gh. Beleiu, op.cit., 1998, p.249-250; M. Nicolae, Prescripţia extinctivă, p.512-519; vz. şi lucrările citate de autori. În dreptul francez termenele asemănătoare sunt calificate drept termene de decădere (prefixe). Vz. Mazeaud, op.cit., p.811-812, nr.989.

311 Vz. în acest sens şi D. Chirică, op.cit., p.84; G. Boroi, op.cit., p.228.312 TS., s.civ., dec.nr.541/1973, în CD, 1973, p.134. Vz. însă CSJ., s.civ., dec.nr. 46/1990, în care

termenele din art.11 par a fi calificate “termene de prescripţie pentru con-statarea viciilor ascunse”, care - spre deosebire de termenele de garanţie - sunt susceptibile de întrerupere şi suspendare (în Dreptul nr.9-12, 1990, p.245).

313 PAS, dec.nr.605/1974, în RRD nr.1, 1975, p.72; vz. şi dec.nr.2299/1973, în Revista de Drept Economic nr.1, 1974, p.100.

314 Vz. Gh. Beleiu, op.cit., 1998, p.230.

59

Page 60: Contracte Suport Drept III IV

cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea-credinţă a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare - totală sau parţială - nu ar putea fi invocată faţă de cumpărătorul de bună-credinţă, care nu cunoştea aceste vicii315.

Cu respectarea acestei condiţii (necunoaşterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanţiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanţiei, posibilitatea intentării numai a acţiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparaţiilor necesare etc.). Menţionăm că limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit). În acest sens, Decretul nr. 167/1958 precizează că prin dispoziţiile cu privire la data începerii curgerii prescripţiei, nu se aduce o atingere termenelor de garanţie, legale316 sau convenţionale (art.11 alin.3). În schimb, termenul de prescripţie însuşi (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin convenţia părţilor, o asemenea clauză fiind nulă (art.1 alin.3).

Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări (răspundere şi pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcţionare a motorului o perioadă determinată etc.). Precizăm însă, că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bună funcţionare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine - la expirare - încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă317. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de bună funcţionare în cadrul unui termen de garanţie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, să înceteze şi răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanţiei (şi pentru vicii aparente sau calităţi convenite) şi de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse)318.

§ 2. Obligaţiile cumpărătorului

38. Enumerarea. Cumpărătorul are două obligaţii principale: de a plăti preţul (A) şi de a lua în primire lucrul vândut (B). Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, el suportă şi cheltuielile vânzării319 (C). Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător (de exemplu, obligaţia de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosinţa lucrului

315 Deşi art.1354 vizează în mod direct numai clauza de înlăturare a garanţiei (“nu răspunde de vicii”), aceeaşi soluţie este admisă şi în cazul clauzei de limitare a răspunderii pentru vicii; dacă vânzătorul cunoştea viciile şi le-a tăinuit operează garanţia de drept comun.

316 Modificările legale ale garanţiei (inclusiv termenele de garanţie sau de valabilitate) pentru vicii - ascunse sau aparente – ale produselor vândute de unităţile comerciale se analizează la materia dreptului comercial. Vz. art.70-72 C.com.; OG nr.21/1992 (republicată 1994) privind protecţia consumatorilor aprobată şi modificată prin Legea nr.11/1994; HG nr.394/1995 privind obligaţiile ce revin agenţilor economici - persoane fizice sau juridice - în comercializarea produselor de folosinţă îndelungată, destinată consumatorilor; HG nr.665/1995 privind înlocuirea, remedierea sau restituirea contravalorii produselor care prezintă deficienţe de calitate; Legea nr.449/2003 privind vânzarea produselor şi garanţiile asociate, publicată ăn M.Of. nr. 812/18.11.2003 (art.26 din această lege prevede că la data intrării sale în vigoare – 1 ianuarie 2007 – se vor abroga HG nr.394/1995 şi HG nr.665/1995). Vz. şi OG nr.42/1995 privind producţia de produse alimentare destinate comercializării. Pentru obligaţia de garanţie contra viciilor în dreptul comercial, vz. St.D.Cărpenaru, op.cit., 1998, p.403-407; M.Mureşan, op.cit., p.98-101. Vz. şi HG nr.755/2003 privind organizarea şi funcţionarea Autorităţii Naţionale pentru Protecţia Consumatorilor şi HG nr.792/1997 pentru modificarea unor sancţiuni contravenţionale prevăzute în unele acte normative privind protecţia consumatorilor.

317 Vz., în acest sens, în materie comercială şi art.12 din OG nr.21/1992 şi art.10 din HG nr.394/1995.

318 În privinţa evoluţiilor recente ale garanţiei bunurilor vândute, precum şi pentru consideraţii de drept comparat în materie, vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.80-87.

60

Page 61: Contracte Suport Drept III IV

în condiţiile prevăzute în contract)320, aşa cum ele sunt în drept să modifice şi obligaţiile reglementate de lege.

A. Plata preţului

39. Locul şi data plăţii. Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (art.1361 C.civ.), cumpărătorul este obligat să plătească preţul la locul şi în momentul în care i se face predarea lucrului vândut (art.1362 C.civ.)321. Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte:

- conform regulilor generale în materie de obligaţii plata se face, în lipsă de stipulaţie contrară, la domiciliul debitorului (art.1104 C.civ.), iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea lucrului vândut (fie locul unde se afla în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului)322. Deci obligaţia de plată a preţului este portabilă. Dacă însă părţile au derogat de la regula executării concomitente a celor două obligaţii (de exemplu, au prevăzut ca plata preţului să aibă loc ulterior predării), art. 1362 “nu-şi mai are raţiune şi îşi reia aplicaţiunea art.1104 Codul civil, astfel că plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului” 323

(cumpărătorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex; - în dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de

vânzare numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât - în lipsă de stipulaţie expresă contrară - termenul prevăzut pentru predarea lucrului profită şi cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata preţului nu afectează obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale324.

Dacă părţile au stabilit un termen pentru plata preţului - vânzare pe credit - la scadenţă cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilităţii plăţii - art.1101 C.civ.), afară numai dacă înţelegerea dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la

319 Cu privire la obligaţia cumpărătorului de a suporta cheltuielile ridicării lucrului, vz. supra nr.23.4.

320 În cazul în care vânzătorul şi-a rezervat dreptul de a locui într-o parte din imobilul vândut, iar cumpărătorul nu respectă această clauză, vânzătorul poate cere rezoluţiunea contractului, chiar dacă ar fi posibilă obligarea cumpărătorului la respectarea clauzelor contractuale prin executare silită. (TS, s.civ., dec.nr.784/1992, în CD, 1982, p.61). După o altă soluţie, dacă vânzătorul a rezervat dreptul de abitaţie (viageră) şi cumpărătorul nu permite exercitarea acestui drept, vânzătorul nu poate cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutare de obligaţii, el având la dispoziţie pentru valorificarea dreptului, la alegere, o acţiune reală (confesorie) sau o acţiune personală în baza actului juridic care constituie titlul abitaţiei (CSJ, s.civ., dec.nr.1767/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.23-26). Pentru adoptarea acestei soluţii, juste în fond, nu era însă necesar să se considere că părţile au încheiat două acte juridice distincte, încorporate în acelaşi înscris (vânzare în plină proprietate, pe de o pate, şi constituirea dreptului de abitaţie, de pe altă parte), ci unul singur, prin care însă cumpărătorul nu a dobândit deplinătatea prerogativelor de proprietar (până la moartea titularului abitaţiei). Într-adevăr, obiectul vânzării îl poate constitui şi nuda proprietate, aşa cum îl poate constitui şi uzufructul, vânzătorul păstrând nuda proprietate. Şi preţul (unic) al vânzării se stabileşte şi se taxează fiscal în funcţie de prerogativele transmise (scăzându-se valoarea dreptului real rezervat).

321 Regula este aplicabilă şi în cazul vânzărilor comerciale. CSJ, s.com., dec.nr. 699/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.447-448.

322 Cu privire la locul predării vz. supra nr.23.3.323 Cas.I, dec.nr.354/1923, în C.civ.adnotat, p.473, nr.2.324 Vz. supra nr.23.2 şi infra,, nr.41 alin.1. Cu toate că art.1362 C.civ. vizează numai obligaţia de

plată a preţului în funcţie de momentul predării lucrului vândut, unii autori susţin simultaneitatea şi în sens contrar; dacă plata preţului “se face într-un viitor determinat, vânzătorul este şi el în drept să întârzie cu predarea până în ziua plăţii” (C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.926).

61

Page 62: Contracte Suport Drept III IV

diferite termene în mod fracţionat, prin prestaţii succesive325 (vânzare pe credit cu termene eşalonate de plată a ratelor de preţ).

În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipaţie (se prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa) însă dobânda stipulată va fi calculată şi datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcţie de data plăţii326 sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel (de exemplu, art.11 alin.2 din Decretul-lege nr.6/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie prevede recalcularea dobânzii în cazul plăţii anticipate a creditului).

Când cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicţiune, el are dreptul, conform art.1364 C.civ., să suspende plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune, afară de cazul în care s-ar fi stipulat că preţul se va plăti şi în astfel de împrejurări327.

40. Dobânda preţului. Potrivit art.1363 C.civ., cumpărătorul este obligat să plătească dobânda până la efectiva achitare a preţului în următoarele trei cazuri: dacă există convenţie în acest sens; dacă lucrul vândut şi predat este producător de fructe (civile sau naturale); în toate celelalte cazuri numai dacă şi din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare (iar nu neapărat prin chemare în judecată, cum prevede art.1088 C.civ. ca regulă generală pentru obligaţii băneşti)328.

41. Sancţiunea neplăţii preţului. În caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilităţi.

Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei, care este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acţiunea în plata preţului - având un asemenea obiect - are caracter personal şi se prescrie în termenul general de 3 ani.

Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunţând la această posibilitate, fie să invoce excepţia de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului), fie - dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut şi nu înţelege să invoce excepţia - să ceară rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului (inclusiv a dobân-zilor329), ambele aceste sancţiuni fiind indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligaţiei de plată a preţului asupra moştenitorilor cumpărătorului330 sau a creanţei asupra moştenitorilor vânzătorului).

Vânzătorul poate invoca excepţia de neexecutare (confundată cu dreptul de retenţie dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv (art.1322

325 TS a decis că plata preţului rămâne şi în acest caz o prestaţie unică (iar nu succesivă), plata în rate fiind numai o modalitate de executare, astfel încât termenul prescripţiei începe să curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate, chiar şi pentru ratele anterioare neplătite (s.civ., dec.nr.1927/1975, în Repertoriu…1975-1980,p.86). După părerea noastră, această soluţie nu este la adăpost de critică, întrucât termenele eşalonate de plată reclamă calcularea separată a prescripţiei pentru fiecare rată, pentru fiecare prestaţie succesivă (art.7 alin.3 şi art.12 din Decr.nr.167/1958). În alte cazuri de prestaţii afectate de termene succesive (despăgubiri periodice, dobânzi, penalităţii, chirii etc.), se aplică art.7 alin.3 şi art.12 din Decr.nr.167/1958 (vz. de ex., TS, s.civ., dec.nr.1137/1970, în CD, 1970, p.157-161; dec. nr.1889/1977,în RRD nr.4, 1978, p.63; dec.nr.1366/1981, în CD, 1981, p.121-122; vz. şi Gh. Beleiu, Probleme actuale în domeniul prescripţiei extinctive, în RRD nr.9, 1983, p.28, Şt. Răuschi, Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică, Iaşi, 1992, p.236-237, D. Chirică, op.cit., p.87.

326 Vz. Mazeaud, op.cit., p.823 nr.998.327 Pentru aplicarea în practică a art.1364 C.civ., vz. C.civ. adnotat, p.475-477. Poate fi vorba

despre orice pericol de evicţiune nu numai acţiune ipotecară sau în revendicare, afară numai dacă a cumpărat pe riscul său. Vz. şi D. Chirică, op.cit., p.89-91.

328 Numai în contractele comerciale, potrivit art.43 C.com., dobânzile sunt datorate de drept, din ziua exigibilităţii creanţei. (Vz. CSJ, s.com., dec.nr.257/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.460-462).

329 Vz. Cas.I, dec.nr.584/1924, în C.civ.adnotat, p.480, nr.14.330 Vz. Cas., S.U., dec.nr.2/1914, în C.civ.adnotat, p.479, nr.7.

62

Page 63: Contracte Suport Drept III IV

C.civ.). Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata preţului, se consideră că a renunţat la acest drept şi nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului (art.1025 C.civ.), întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauţiune că va plăti la termen (art.1323 C.civ.).

Rezoluţiunea contractului331 poate fi cerută de vânzător332 (art. 1365 C.civ.) potrivit regulilor generale333 (art.1020-1021 şi 1101 C.civ.), cu următoarele trei precizări:

- În materia vânzării de imobile instanţa nu poate acorda un termen de graţie dacă vânzătorul este în pericol de a pierde lucrul şi preţul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanţa poate acorda un singur termen de graţie la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plăteşte, se produce rezoluţiunea de drept a contractului (art.1366 C.civ.), fără punerea în întârziere334;

331 Pentru amănunte privind rezoluţiunea, vz. V.Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Ed. All, Bucureşti, 1997.

332 Vânzătorul nu poate fi obligat să ceară rezoluţiunea, dacă a optat pentru obligarea cumpărătorului la plata preţului (T.Jud. Timiş, dec.civ. nr.983/1977, în RRD nr.6, 1978, p.65). Pe de altă parte, faptul de a fi urmărit mai întâi plata preţului, nu-i răpeşte dreptul de a renunţa la acest mijloc de executare şi de a recurge la rezoluţiunea vânzării (Cas.I, dec.nr.186/1925, în C.civ.adnotat, p.480, nr.19) cât timp instanţa nu s-a pronunţat cu privire la prima cerere.

333 În caz de rezoluţiunea contractului – întrucât desfiinţarea lui este retroactivă – vânzătorul redobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenului trecut în proprietatea statului în temeiul art.30 din L. nr.58/1974 (abrogată prin Decretul-lege nr.1/1989). Vz. în acest sens, TS, s.civ., dec.nr.1835/1977, în CD, 1977, p.50; dec.nr.1830/1979, în CD 1979, p.69; dec.nr.486/1979, în RRD nr.8, 1979, p.52; dec.nr.2450/1984, în RRD nr.9, 1985, p.71; TJ Suceava, dec civ.nr.40/1985,cu Nota redacţiei, RRD nr.5, 1985, p.68-69; vz. Gh. Dobrican, Probleme legate de punerea în posesie asupra terenurilor aparţinând persoanelor cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii 18/1991, în Dreptul nr.8, 1994, p.25-27.

În prezent, titularul dreptului de folosinţă asupra terenului, proprietar al construcţiei (cumpărătorul sau vânzătorul redevenit proprietar ca urmare a rezoluţiunii) poate dobândi (redobândi) dreptul de proprietate asupra terenului şi prin ordin al prefectului (la propunerea primăriei) potrivit art.36 alin.2, 3 şi 6 din L.nr.18/1991 (republicată în 1998). În toate cazurile, numai proprietarul actual al locuinţei, titular al dreptului de folosinţă asupra terenului, poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenului în condiţiile art.36, nefiind aplicabile termenele şi procedura prevăzută de L.nr.18/1991. (Cu privire la jurisprudenţa în materie şi instanţa competentă a soluţiona plângerea împotriva deciziei prefecturii vz. CSJ, s.civ., dec.nr.2570/1993, în Buletinul jurisprudenţei 1993, p.122-125; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.230/1994, 237/1994, 366/1994 şi 308/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.547-550, 521-523, 523-524 şi 539-540; dec.nr.498/1994, în Dreptul nr.6, 1995, p.89; CSJ, s.civ., dec.nr.222/1994 în Dreptul nr.5/1995, p.82; CSJ, s. cont adm., dec.nr. 831/1994, în Dreptul nr.7/1995, p.90. Vz. şi C. Stoenescu, Interpretarea prevederilor art.35 din Legea nr.18/1991, în Dreptul nr.1, 1994, p.91-92). Potrivit practicii constante a instanţei supreme, în baza art.36 alin.3 din Legea nr.18/1991 se trece în proprietatea actualului proprietar al locuinţei nu terenul “necesar” (100 respectiv 250 mp.), ci terenul “aferent” construcţiei (casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum, dacă este cazul, curtea şi grădina din jurul acestora), preluat de stat în condiţiile art.30 din Legea nr. 58/1974. (CSJ., s.cont.adm, dec.nr.528/1996, 840/1996 şi 1448/1996, în Buletinul CSJ, p.511-512, 515-517 şi 531-533; idem dec.nr.35/1998, în Dreptul nr.11, 1998, p.147-148; idem dec.nr.754/1998, în Dreptul nr.12, 1998, p.153-154). Dacă terenul a fost atribuit în folosinţă în baza Legii nr.4/1973 pentru construirea unui garaj, iar nu locuinţă, titularul dreptului de folosinţă nu poate cere constituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 care, în art.36, vizează numai terenurile atribuite în folosinţă “în vederea construirii de locuinţe proprietate personală” (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.284/1997, în Buletinul CSJ 1997, p.235-237). Menţionăm că în cazul terenurilor proprietate de stat atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor se pot atribui în proprietate potrivit art.36 alin.2 din L.nr.18/1991 numai terenurile atribuite în folosinţă potrivit normelor legale în vigoare atunci (CSJ, s.cont adm., dec.nr.1019/1994, în Dreptul nr.9, 1995, p.19). Vz. şi M. Chelaru (I), C-L.Popescu, Modalităţi de executare silită a hotărârilor judecătoreşti de contencios administrativ privind terenurile ce fac obiectul Legii fondului funciar, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.68-77 şi lucrările citate de autori.

Pentru a nu reveni asupra acestei probleme, menţionăm că redobândirea operează, potrivit celor arătate, şi în caz de revocare a donaţiei. Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.III, nr.41 şi 44-50.

334 Vz. Cas.I, dec.nr.1072/1922, în C.civ.adnotat, p.482, nr.10.

63

Page 64: Contracte Suport Drept III IV

- Dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului (care operează numai în favoarea vânzătorului), ea se va produce fără intervenţia justiţiei (care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condiţiilor), însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului (art.1367 C.civ.)335, afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părţile ar fi renunţat şi la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad)336;

- Potrivit legii, “acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală”337 (art.1368 C.civ.)338, ceea ce înseamnă că urmăreşte - în ultimă instanţă - nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect retroactiv şi deci se răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. La acest principiu, legea aduce trei restricţii339 (art.1368-1369 C.civ.): a) rezoluţiunea rămâne fără efect în contra autorităţilor publice (cum ar fi în caz de expropriere sau rechiziţie); b) faţă de terţul adjudecatar în vânzări silite şi c) dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu este opozabil terţilor dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie opozabil terţilor) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător şi anume: dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terţului dobânditor (art.1369 C.civ. şi art. 19 pct.C lit.a) din Legea nr. 7/1996340); iar dacă lucrul vândut este un bun mobil, prin intentarea acţiunii în rezoluţiune în termen de 8 zile de la predare (art.1730 pct.5 C.civ.), prevăzut pentru exerciţiul acţiunii derivând din privilegiu.

B. Luarea în primire a lucrului vândut

335 Art.1367 C.civ. este aplicabil nu numai în materia vânzării de imobile, dar şi de mobile. Vz. Mazeaud, op.cit., p.829, nr.1011; D. Chirică, op.cit., p.97.

336 Pentru o ipoteză în care acţiunea în rezoluţiunea vânzării pentru neachitarea integrală a preţului a fost respinsă cu motivarea că pârâţii-cumpărători nu au fost puşi în întârziere înainte de introducerea acţiunii, iar pe parcursul procesului aceştia şi-au executat obligaţia, vz. C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.561/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.87-89.

337 Fiind o acţiune reală, este imprescriptibilă extinctiv (art.21 din Decretul nr. 167/1957). Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1343/1993, în Culegere TMB 1993-1997, p.285-286; P.Perju, Sinteza teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava în materie civilă, în Dreptul nr.5, 1995, p.50; D. Chirică, op.cit., p.94-95.

338 Contrar textului expres din C.civ. (art.1368), s-a hotărât că “acţiunea în rezoluţiune a unei convenţii referitoare la un imobil, pentru neexecutarea obligaţiei asumate de cealaltă parte, are caracter personal. Faptul că ea are ca obiect un bun imobil nu constituie o împrejurare de natură a schimba caracterul personal al unei creanţe într-un drept real, opozabil tuturor, care să poată fi valorificat şi împotriva altor persoane” (TS, s.civ., dec.nr.1753/1977, în RRD nr.4, 1978, p.62; vz. şi E. Safta-Romano, Examen al jurispru-denţei privitoare la acţiunea în rezoluţiune, în Dreptul nr.8, 1990, p.45; P.Vasilescu, Privire asupra situaţiei juridice a vânzătorului de bunuri mobile, în Dreptul nr.1, 1999, p.3-13). În realitate, acţiunea vânzătorului este personală numai dacă are ca obiect plata preţului, iar acţiunea în rezoluţiune pentru neplata preţului poate fi calificată drept personală numai dacă prin aceasta nu se urmăreşte redobândirea lucrului vândut, ci numai desfiinţarea contractului (de ex., transferul proprietăţii şi predarea lucrului urma să aibă loc ulterior - termen sau condiţie suspensivă). Într-o altă decizie, cu o soluţie calificată drept “surprinzătoare” (vz. V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol.I, Edit. Naţional, Buc., 1996, p.300), acţiunea a fost calificată mixtă, dar numai pentru ipoteza în care reclamantul urmăreşte, pe lângă dobândirea imobilului (acţiune reală) şi valorificarea unui drept personal ce decurge din contract, ca, de ex., plata unor sume de bani cu titlu de despăgubiri (acţiune personală), competenţa fiind determinată de cererea principală care are caracter real (TS, s.civ., dec.nr.44/1978, în CD, 1978, p.252; vz. şi D.Chirică, op.cit., p.94-95). Pentru amănunte privind aspectele procesuale ale acţiunii în rezoluţiune vz. V. Stoica, op.cit., p.121 şi urm.

339 În afară de restricţiile aplicabile în general rezoluţiunii pentru neexecutare.340 Potrivit art.55 alin.6 din Legea nr.7/1996, când în înscrisul doveditor al vânzării se învederează

că preţul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu, în folosul vânzătorului.

64

Page 65: Contracte Suport Drept III IV

42. Reguli aplicabile. Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul şi la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând şi cheltuielile ridicării de la locul predării341.

În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanţei obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancţiunea amenzilor civile, sau poate cere autorizarea instanţei să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găseşte (art.1121 C.civ.), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.

Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluţiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art.1010-1021 C.civ.). Dacă părţile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.

Prin derogare de la regula rezoluţiunii judiciare, în cazul produselor (care se deteriorează repede) şi a altor lucruri mobile (în special efecte şi acţiuni supuse fluctuaţiilor de valoare), având în vedere importanţa deosebită a respectării termenului de luare în primire, Codul civil prevede rezoluţiunea de drept a contractului şi chiar fără punerea în întârziere a cumpărătorului, dar numai dacă în contract s-a stabili termenul ridicării şi numai în favoarea vânzătorului (art.1370), dacă nerespectarea termenului de ridicare nu se datorează faptei sale342. Prin urmare, această rezoluţiune - cu efecte asemănătoare pactului comisoriu de ultim grad - operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării (cu care se asimilează convenţia tacită rezultând din uzuri343) şi numai în favoarea vânzătorului (care poate renunţa la beneficiul lui cerând executarea). Cumpărătorul nu ar putea invoca această rezoluţiune pentru a se libera de obligaţia de a plăti preţul. În schimb, nici vânzătorul - dacă a valorificat lucrul, vânzându-l unui terţ - nu ar putea reţine preţul încasat de la primul cumpărător344; ca urmare a rezoluţiunii restitutio in integrum. El are însă dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferenţa dintre preţul obţinut şi cel iniţial). În schimb, cumpărătorul nu ar putea pretinde diferenţa dacă vânzătorul a valorificat lucrul după rezoluţiunea de drept a contractului la un preţ mai mare; rezoluţiunea operează numai în folosul vânzătorului.

C. Suportarea cheltuielilor vânzării

43. Între părţi şi în raporturile cu terţii. În afară de cele două obligaţii analizate, conform art.1305 C.civ., cumpărătorul mai este obligat - în lipsă de stipulaţie contrară - să plătească, ca accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliară etc.)345. Dacă cumpărătorul pretinde că, deşi în actul ce constată condiţiile vânzării nu s-a stipulat nimic în această privinţă, totuşi înţelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înţelegeri netrecute în actul de vânzare346. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe bază de simple prezumţii347.

Subliniem că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile dintre părţi (vânzător-cumpărător şi succesorii lor în drepturi). În raport cu terţii, dispoziţiile art.1305 C.civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părţilor sau a uneia dintre ele cu terţe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul

341 Vz. supra nr.23.2.-23.4.342 Vz. şi D.Alexandresco, op.cit., p.237.343 Vz. Mazeaud, op.cit., p.836, nr.1025.344 Vz. dec.Cas. publicate în C.civ. adnotat, p.487-488, nr.1, 4 şi 5.345 Cheltuielile de radiere a inscripţiilor ipotecare sau alte garanţii reale (purga), fiind un accesoriu

al obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, sunt în sarcina vânzătorului (vz. Mazeaud, op.cit., p.833, nr.1018).

346 Vz. TS, s.civ., dec.nr.2459/1972, în Repertoriu... 1969-1975, p.128.347 Vz. Cas. S.U., dec.nr.1/1913, în C.civ.adnotat, p.410, nr.4.

65

Page 66: Contracte Suport Drept III IV

care a redactat contractul şi a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părţi, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului (art.1551 C.civ.)348.

Asemenea reguli, care guvernează raporturile vânzătorului şi cumpărătorului cu terţii, nu modifică însă reglementarea aplicabilă între părţi. În consecinţă, dacă una dintre părţi (contrar obligaţiilor contractuale dintre ele) plăteşte, în parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea acţiune în regres împotriva celeilalte părţi349, căci obligaţia ambelor părţi (de exemplu, obligaţia solidară a mandanţilor) este prevăzută numai în favoarea terţului. Relaţiile dintre părţi sunt cârmuite numai de clauzele contractuale şi de art.1305 C.civ.350

Secţiunea a III-aVarietăţi de vânzare

44. Precizări prealabile. Regulile analizate mai sus constituie dreptul comun în materia contractului de vânzare-cumpărare. Pentru unele varietăţi de vânzare însă, Codul civil sau alte acte normative prevăd anumite reguli speciale. Astfel sunt vânzările de bunuri care se fac dintr-un gen limitat (vânzarea după greutate, număr sau măsură), vânzările afectate de condiţie sau termen (vânzarea pe încercate şi vânzarea cu pact de răscumpărare), vânzările în care natura obiectului vândut determină unele reguli speciale (vânzarea unei moşteniri şi de drepturi litigioase)351.

§ 1. Vânzarea după greutate, număr sau măsură

45. Noţiune. Încheiere. Această varietate de vânzare (pe unitate de măsură) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) şi este necesar să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare fie pentru individualizarea cantităţii vândute din lot (de exemplu, se vând 100 kg cartofi cu 1,2 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea preţului (se vinde tot lotul cu 1,2 lei/kg)352.

348 Potrivit art.7 din Decretul nr.199/1955 asupra taxelor de timbru părţile erau, în raporturile cu statul, de asemenea, “solidar obligate la plata taxelor de timbru aferente unor convenţii”, astfel încât - în caz de preţ simulat, descoperit ulterior - organul financiar putea recupera diferenţa de taxe de la oricare dintre părţi, indiferent care dintre ele avea obligaţia suportării acestor cheltuieli. O reglementare identică era prevăzută şi în art.3 alin. 2 din OG nr.12/1998, prin care s-a abrogat - în ceea ce priveşte taxele de timbru - Decretul nr.199/1955. Însă, prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG nr.12/1998, art. 3 alin.2 din această ordonanţă a fost abrogat, astfel încât, în prezent, taxele de timbru pot fi pretinse de fisc numai de la partea obligată a suporta această cheltuială potrivit dreptului comun. Ca urmare a abrogării art.3 alin2 din OG nr.12/1998, implicit s-a abrogat şi art.4 alin.3 din Normele metodologice nr.618/1998 ale MJ pentru aplicarea OG nr.12/1998, prin care s-a prevăzut solidaritatea dacă părţile “nu convin altfel”. Această reglementare din Norme a fost oricum, fundamental greşită, căci părţile nu pot hotărî, ele, relaţiile financiare cu statul. Reamintim că OG nr.12/1998 (care a fost republicată în M.Of. nr.586/07.08.2002) va fi abrogată prin Legea nr.343/2006 la data de 1 ianuarie 2007.

349 Pentru amănunte vz. T.Jud. Sibiu, dec.civ. nr.95/1983, cu Notă de Gh. Brânduşea, în RRD nr.3, 1984, p.52-56; TS, s.civ., dec.nr.236/1986, în RRD nr.11, 1986, p.64.

350 Vz. şi T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.706/1982, în RRD nr.6, 1983, p.58.351 Pentru vânzarea către chiriaşi a locuinţelor construite din fondurile statului şi din fondurile

unităţilor economice sau bugetare de stat, vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.99-103, precum şi lucrările şi jurisprudenţa acolo citate.

352 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.193; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.898; R. Sanilevici, op.cit., p.23; I. Zinveliu, op.cit., p.108. După unii autori, dacă cântărirea, numărarea sau măsurarea cantităţii este necesară numai pentru determinarea preţului, vânzarea este cu grămada, deci translativă de proprietate şi de riscuri (vz. , nr.47), în caz de pieire putându-se pune numai problema nulităţii contractului din cauza imposibilităţii determinării preţului (Mazeaud, op.cit, p.737 nr.907; D. Chirică, op.cit., p.11-12; M.Mureşan, op.cit., p.61-62 nota de subsol nr.7 şi p.66). După părerea noastră, o dată ce preţul este stabilit pe unitate de măsură, iar nu global pentru toată grămada, prin definiţie nu mai poate fi vorba de vânzare cu grămada, ci de o vânzare după greutate,

66

Page 67: Contracte Suport Drept III IV

În ambele ipoteze, vânzarea este perfectă din momentul în care părţile au căzut de acord asupra lucrului şi asupra preţului şi deci în caz de neexecutare din partea vânzătorului cumpărătorul este în drept să ceară fie executarea contractului, fie rezoluţiunea cu daune-interese (art.1300 C.civ.).

46. Efecte. Până la cântărire, numărare sau măsurare proprietatea şi riscurile nu se transmit353, pentru că nu este individualizat lucrul vândut sau nu este determinat preţul, iar în caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibilă. Dacă pieirea este fortuită, vânzătorul nu va putea fi obligat să plătească daune-interese, dar nici nu va putea cere preţul (suportă riscul lucrului şi riscul contractului).

47. Delimitarea faţă de vânzarea cu grămada. Vânzarea după greutate, număr sau măsură nu trebuie să fie confundată cu vânzarea cu grămada (în bloc).

Această vânzare are ca obiect o cantitate determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-un hambar). În acest caz şi preţul este determinat global, pentru întreaga cantitate (art.1299 C.civ.)354.

Cu toate că este vorba de lucruri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate în momentul încheierii contractului, totuşi proprietatea şi riscurile trec asupra cumpărătorului din acel moment, deoarece obiectul vânzării (lucrul vândut şi preţul) este bine individualizat355.

§ 2. Vânzarea pe încercate

48. Noţiune. Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voinţă, în care se prevede condiţia suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător (art.1302 C.civ.). Dar el nu poate refuza obiectul pe simplul motiv că nu-i place; vânzătorul în acest caz poate cere expertiză. Deci lucrul poate fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător356 (în caz contrar condiţia ar fi pur potestativă şi vânzarea nulă în baza art.1010 C.civ.). Vânzătorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru încercare şi răspuns. În lipsa stipulaţiei apreciază instanţa357.

49. Efecte. Fiind vorba de o condiţie suspensivă, până la îndeplinirea condiţiei (răspuns pozitiv) - deşi contractul este încheiat din momentul realizării acordului de voinţă - riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului (proprietar sub condiţie rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiţie suspensivă nu este translativă de proprietate. După îndeplinirea condiţiei cumpărătorul devine proprietar al lucrului în mod retroactiv, adică din ziua încheierii contractului358.

50. Delimitarea faţă de vânzarea pe gustate. Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu “vânzarea” pe gustate. Sunt mărfuri (de exemplu, vinul), pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le cumpăra. Aceste “vânzări”, nu se socotesc încheiate359 decât după ce cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că îi convine (art.1301 C.civ.)360. El poate însă şi refuza pe simplul motiv că nu-i place.

număr sau măsură; quae ponderare, numerare, mensurare constant (care depinde de...).353 Întrucât vânzătorul rămâne proprietar, creditorii lui pot urmări marfa vândută până în momentul

cântăririi, numărării sau măsurării.354 “După art.1299 din Codul civil, vânzarea este cu grămada atunci când atât obiectul cât şi preţul

au fost determinate în mod global... când preţul este făcut pe unitate de măsură, nu poate fi vânzare cu grămada, ci o vânzare cu măsura...” (Cas.III, dec. din 13 oct. 1909, în C.civ. adnotat, p.406, nr.11; vz. şi Cas.III, dec. din 10 mart.1909 şi Trib. Bacău I, dec.nr.246/1915, ibidem, p.403 nr.4 şi p.406-407 nr.13). În sens contrar, în materie de recoltă viitoare, vz. C.Apel Galaţi, ibidem, p.403 nr.1-3. Cu privire la transferul proprietăţii în cazul lucrurilor viitoare vz. supra nr.2.5 lit.c şi nr.14.2.

355 Vz. şi M.Mureşan, op.cit., p.108 (preţ stabilit global).356 În cazul vânzării pe mostră, cumpărătorul poate refuza lucrul (poate cere înlocuirea lui sau

rezoluţiunea contactului) dacă nu corespunde mostrei. Vz. M.Mureşan, op.cit., p.110.357 Vz. şi I.Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, p.359-361.358 Vz. şi supra nr.2.5 lit.d.359 Înainte de gustare, vânzarea pe gustate ar putea fi analizată, cel mult, ca o promisiune unilaterală

de vânzare. Vz. Mazeaud, op.cit., p.747-748.360 Mărfurile din text sunt prevăzute exempli gratia.

67

Page 68: Contracte Suport Drept III IV

Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiţie, deoarece în acest caz condiţia care ar afecta vânzarea ar fi pur potestativă, şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea “vânzarea” pe gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatetea se transmite după individualizarea bunului.

§ 3. Vânzarea cu pact de răscumpărare

51. Vânzarea cu pact de răscumpărare este o vânzare supusă unei condiţii rezolutorii exprese care constă în facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind preţul şi cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operând cu efect retroactiv atât împotriva cumpărătorului (succesorilor lui în drepturi), cât şi împotriva terţilor dobânditori de drepturi asupra bunului vândut (cu rezerva art.1909-1910 C.civ. şi a uzucapiunii), numai fructele percepute până la răscumpărare nefiind supuse restituirii.

O asemenea vânzare (art.1371-1387 C.civ.) este nulă de drept (art.4 din Legea contra cametei din 1931) chiar dacă pactul de răscumpărare este încheiat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinţei părţilor, face parte integrantă din contract361. Bineînţeles, interdicţia privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu priveşte actele de retrocesiune prin care cumpă-rătorul unui bun, printr-un contract separat şi ulterior vânzării iniţiale, îl revinde fostului vânzător.

Vânzările cu pact de răscumpărare sunt interzise întrucât de cele mai multe ori ascund împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti (garantate real cu bunul respectiv), împrumutătorul impunând stipularea în contractul de vânzare-cumpărare, drept preţ, a unei sume disproporţionat de mari faţă de suma împrumutată, diferenţa reprezentând dobânda. În plus, dacă împrumutatul nu reuşeşte să plătească la termenul convenit suma trecută în contract drept preţ, pierde definitiv bunul respectiv pentru o sumă care, de regulă, este mult inferioară valorii lui. Dar, întrucât contractul este lovit de nulitate, împrumutatul redobândeşte bunul, urmând să restituie suma dovedită a fi fost împrumutată, cu dobânzile legale.

De exemplu, A doreşte să împrumute suma de 20 de mii de lei de la B, pentru o perioadă de un an. B este dispus să acorde acest împrumut, dar cu o dobândă de 150%/an, deci mult mai mare decât dobânda maximă admisă de lege. În plus, B doreşte ca împrumutul să fie garantat cu un bun, de exemplu o bijuterie în valoare de 60 de mii de lei, astfel încât, dacă la scadenţă A nu plăteşte, B să devină automat proprietar al bunului. Pentru a evita interdicţia împrumuturilor cămătăreşti, B impune încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare. Prin acest contract, A îi vinde lui B bijuteria pentru un preţ de 50 de mii de lei plătibili imediat, însă în realitate A primeşte doar 20 de mii de lei (30 de mii de lei reprezintă dobânda cămătărească). Vânzarea este încheiată sub condiţia rezolutorie a răscumpărării bunului de către A, în termen de un an, pentru un preţ de 50 de mii de lei. În consecinţă, dacă la scadenţă (adică la expirarea termenului de un an), A va plăti suma de 50 de mii de lei, B îi va restitui bijuteria, profitând astfel de dobânda cămătărească. Dimpotrivă, dacă la scadenţă A nu va reuşi să plătească suma de 50 de mii de lei, dreptul de proprietate al lui B asupra bijuteriei (care, prin ipoteză, are o valoare mult mai mare decât suma împrumutată) se consolidează.

Precizăm că vânzarea afectată de o condiţie rezolutorie este nulă de drept numai dacă reprezintă o vânzare cu pact de răscumpărare. În lipsa pactului de răscumpărare, condiţia rezolutorie (ca şi cea suspensivă) poate fi prevăzută în contract, potrivit regulilor generale. De exemplu, cumpărătorul îşi poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumpărat - în termenul şi condiţiile prevăzute în contract - în proprietatea vânzătorului, până la restituire suportând riscul pieirii fortuite în calitate de proprietar sub condiţie rezolutorie.

361 TS, col.civ., dec.nr.964/1955, în CD, 1955, p.61-63. Pentru analiza practicii judecătoreşti, bogată în materia vânzării cu pact de răscumpărare (simulată deseori sub forma unei vânzări “temporare”), vz. M.Niculescu, Consideraţii asupra modalităţilor de garantare imobiliară a împrumuturilor cămătăreşti, în Studia Unversitatis Babeş-Bolyai, Jurisprudentia, nr.1, 2000, p.84-96.

68

Page 69: Contracte Suport Drept III IV

În practica judecătorească recentă362, s-a statuat că din succesiunea actelor normative incidente în materie rezultă că, în prezent, legea română nu mai sancţionează cu nulitatea absolută încheierea contractelor de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare. Astfel, prin art. 4 din Legea asupra cametei din 22 aprilie 1931, au fost abrogate dispoziţiile din Codul civil care reglementau vânzarea-cumpărarea cu pact de răscumpărare, interzicându-se încheierea unor astfel de acte sub sancţiunea nulităţii absolute. Acest act normativ a fost abrogat prin art. 16 din Decretul-lege din 5 mai 1938 pentru stabilirea dobânzilor şi înlăturarea cametei, promulgat prin Decretul nr. 1700/1938, dar care în art. 13 a preluat măsurile ce fuseseră prevăzute în art. 4 din legea abrogată. Decretul-lege din 5 mai 1938 a fost abrogat prin Decretul nr. 311/1954 pentru stabilirea dobânzii legale, care nu mai conţine însă nici o dispoziţie expresă de interzicere a contractelor de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare.

Nemaiexistând interdicţia vânzării cu pact de răscumpărare, un asemenea act juridic va fi lovit de nulitate doar dacă se demonstrează – în condiţiile dreptului comun – existenţa unei cauze de nevalabilitate. Motivul nulităţii în cele mai frecvente cazuri va fi cauza ilicită sau imorală, în sensul că acela care a cumpărat bunul cu un preţ disproporţionat în raport de valoarea sa reală, a profitat de starea de constrângere în care s-a aflat vânzătorul, eludând totodată dispoziţiile imperative ale O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţii băneşti (aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 356/2002363).

Subscriem opiniei exprimate în doctrină în sensul că de lege ferenda se impune consacrarea expresă a interdicţiei legale a vânzării cu pact de răscumpărare sau cel puţin adoptarea unor norme juridice care să reglementeze riguros această instituţie.364

§ 4. Vânzarea unei moşteniri (de drepturi succesorale)365

52. Noţiune. Vânzarea (cesiunea) unei moşteniri (art.1399-1401 C. civ.) este un contract prin care titularul unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane366. Ea poate avea loc numai după deschiderea moştenirii. Moştenirea nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, nu poate fi înstrăinată (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimţământul persoanei despre a cărei moştenire este vorba (art.702 şi 965 alin.2 C.civ.), întrucât poate trezi dorinţa morţii (votum mortis) unei alte persoane.

Vânzarea are ca obiect moştenirea dobândită de vânzător: fie dreptul asupra unei universalităţi (patrimoniul persoanei decedate), dacă este singurul moştenitor, fie cota-parte indiviză asupra universalităţii, dacă sunt mai mulţi moştenitori (fracţiune de patrimoniu)367.

362 C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.3136/5.10.2000, în Dreptul nr.12, 2000, p.132-133.363 Publicată în M.Of. nr. 425/18.06.2002.

364 A se vedea A. Nicolae, N. Crăciun, Consideraţii asupra valabilităţii actuale a contractului de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare, în Dreptul nr.3/2001, p.17; O. Rădulescu, P. Rădulescu, A. Rădulescu, Vânzarea cu pact de răscumpărare, în Buletinul Notarilor Publici, nr.2/2001, p.18-19; I.R.Munteanu, Vânzarea cu pact de răscumpărare, în P.R. nr.1/2004, p.242 şi urm.; D.Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale (vânzarea şi schimbul), vol.I, p.308-309; I.Popa, Contractul de vânzare-cumpărare, p.368 şi urm.

365 Vz. şi I.Popa, Vânzarea unei moşteniri, în Dreptul nr.3/2005, p.136-147.366 Dacă dreptul asupra moştenirii înstrăinate este litigios, iar cumpărătorul (cesionarul) nu este un

comoştenitor, oricare dintre comoştenitorii litiganţi se poate substitui în drepturile cumpărătorului (poate răscumpăra dreptul înstrăinat), în condiţii prevăzute de lege pentru retractul litigios (vz. infra, nr.54-56). Dacă dreptul succesoral cedat nu este litigios, în dreptul nostru retractul succesoral nu poate fi exercitat. Vz. şi M. Eliescu, Transmiterea şi împărţeala moştenirii, Ed. Academiei, 1966, p.222.

367 În caz de vânzare a cotei succesorale cumpărătorul se subrogă în drepturile coindivi-zarului vânzător, (CSJ, s.civ., dec.nr.1199/1991, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.148-151). În acest caz, dreptul dobândit de cumpărător nu este supus condiţiei atribuirii bunului, la ieşirea din indiviziune, coindivizarului vânzător (cum greşit se arată în decizie - ibidem). Numai dacă vânzătorul înstrăinează întreaga moştenire, deşi are dreptul numai la o cotă-parte, sau un bun din moştenire, în materialitatea sa, vânzarea este afectată de condiţia atribuirii - la ieşirea din indiviziune - cumpărătorului, întrucât contractul reprezintă, în parte, vânzarea lucrului altuia (vz. supra nr.16.3). Vânzătorul cotei-părţi poate

69

Page 70: Contracte Suport Drept III IV

Dacă moştenitorul (moştenitorii în caz de pluralitate) înstrăinează drepturi (bunuri) determi-nate din moştenirea deschisă se aplică regulile generale ale vânzării, nefiind vorba de o moştenire, de drepturi asupra unei universalităţi368. Tot astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unui drept succesoral, căci – deşi este succesor – nu dobândeşte o universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate (avute în vedere de art.1399-1400 C.civ.), ci bunuri determinate369.

53. Efecte. Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moştenirii (respectiv, cota-parte); în consecinţă, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului fructele percepute, creanţele încasate sau preţul lucrurilor vândute din masa succesorală, dacă nu există o convenţie contrară (art.1400 C.civ.). Renasc prin efectul vânzării şi datoriile vânzătorului faţă de succesiune stinse prin confuziune.

În schimb şi cumpărătorul - deoarece dobândeşte în cadrul universalităţii şi pasivul moştenirii - este dator să restituie vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, în lipsă de convenţie contrară. Tot astfel, renasc prin efectul vânzării şi creanţele vânzătorului faţă de succesiune stinse prin confuziune (art.1401 C.civ.).

O precizare se impune însă în legătură cu datoriile moştenirii faţă de alţi creditori decât vânzătorul. Aceste datorii trec asupra cumpărătorului în cadrul universalităţii dobândite. Dar această transmitere nu produce efecte faţă de creditorii moştenirii pentru că cesiunea de datorie între vii (spre deosebire de creanţe) nu este admisă de Codul civil, iar debitorul nu poate să-şi substituie o altă persoană fără consimţământul creditorului (substituirea este prevăzută de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, când o altă soluţie nu este de conceput). În consecinţă, creditorii vor putea urmări pentru datoriile succesiunii pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesorale, dar nu şi calitatea sa de moştenitor (semel heres, sempel heres). Dacă a fost urmărit de creditorii moştenirii, vânzătorul se va putea întoarce împotriva cumpărătorului pe calea acţiunii în regres. Cumpărătorul va putea fi urmărit şi de creditorii succesiunii, dar numai pe calea acţiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct370.

În ce priveşte obligaţia de garanţie371, vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (al universalităţii sau al unei cote-părţi din universalitate), nu şi de conţinutul universalităţii transmise (garanţie de drept), garanţie care poate fi modificată prin convenţia dintre părţi (garanţie convenţională), specificându-se (în sensul agravării ei) cu amănuntul obiectele cuprinse în moştenire (art.1399 C.civ.)372. Iar exonerarea de garanţie (de exemplu,

însă garanta, printr-o clauză expresă, atribuirea unui bun (bunuri) cumpărătorului (de exemplu, la împărţeala prin bună învoială cu ceilalţi coindivizari).

368 Pentru o altă opinie, rămasă izolată, vz. I.Zinveliu, op.cit., p.119.369 Vz. şi M.Mureşan, op.cit., p.112. Datorită faptului că vânzarea are ca obiect, în acest caz, o

universalitate sau cotă-parte din universalitate, ea reprezintă un caz special în care cumpărătorul (sau dobânditorul în general, de exemplu, donatarul) - succesor cu titlu particular al vânzătorului (înstrăinătorului) - devine succesor universal sau cu titlu univer-sal al defunctului care a lăsat moştenirea în cauză.

370 “Cesiunea nu produce efecte directe împotriva creditorilor succesiunii; ei nu dispun de acţiune directă împotriva dobânditorului succesiunii; ei conservă drepturile lor împotriva moştenitorului”. Mazeaud, op.cit., p.685 nr.839. Pentru o soluţie contrară vz. E. Safta-Romano, op.cit., p.75; D.Chirică, op.cit., p.106; M.Mureşan, op.cit., p.106. Întrucât autorii acestei din urmă soluţii admit cesiunea de datorie pe calea vânzării de drepturi succesorale (act inter vivos), înseamnă că - în această concepţie - vânzătorul nu va putea fi urmărit de creditorul succesiunii pentru datoriile succcesorale (în mod asemănător se pune problema şi în materia cesiunii contractului de locaţiune, vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, Cap.IV, nr.17).

Noi continuăm a crede că debitorul nu poate să-şi substituie o altă persoană fără consimţământul creditorului (vz. şi Tratat 1996, p.84). Iar dacă creditorul consimte, se realizează o delegaţie perfectă (art.1133 C.civ.). În nici un caz vânzarea-cumpărarea (cesiunea) de drepturi succesorale - în sine - nu poate realiza o cesiune de datorie. Nu suntem în prezenţa unei transmisiuni pe cale succesorală.

371 Dacă înstrăinarea moştenirii se face cu titlu gratuit, se aplică regulile prevăzute pentru donaţii.372 Se pare că o asemenea garanţie convenţională (pentru evicţiune) a fost dedusă din “stabilirea

preţului vânzării” în funcţie de întinderea “drepturilor succesorale cumpărate” (T.Jud. Constanţa, dec.civ. nr.455/1973, în RRD nr.12, 1973, p.155-156). În orice caz, garanţia de drept nu ar putea

70

Page 71: Contracte Suport Drept III IV

pentru micşorarea drepturilor succesorale ale vânzătorului prin apariţia unui alt moştenitor) poate fi stipulată în limitele permise în materie de evicţiune (art.1339-1340 C.civ.)373, fiind aplicabile şi dispoziţiile care guvernează drepturile cumpărătorului evins (art.1341 şi urm.).

În sfârşit, precizăm că, dacă moştenirea cuprinde şi dreptul de proprietate asupra unui teren, contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică (art. 2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005)374 iar pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţi - în funcţie de natura drepturilor înstrăinate - dobândite (drepturi reale sau de creanţă) - este necesară îndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumpărătorului provenind din contract, iar nu “din succesiune”, în sensul art. 26 din Legea nr. 7/1996).

§ 5. Vânzarea de drepturi litigioase şi retractul litigios

54. Noţiune. Dreptul litigios, supus unei contestaţii judiciare, poate forma obiectul vânzării (cesiunii) indiferent că este un drept real sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate intelectuală sau drepturi succesorale (când între moştenitori există neînţelegeri cu privire la drepturile dobândite prin moştenire sau cu privire la masa de împărţit)375. Întrucât această vânzare are ca obiect şansele câştigării - pierderii procesului, contractul este aleatoriu (emptio-venditio spei), astfel încât - spre deosebire de cesiunea de drept comun comutativă (art.1392 C.civ.) - vânzătorul nu garantează existenţa dreptului cedat, căci aceasta ar fi echivalent cu garantarea câştigării procesului, ceea ce nu este posibil.

Menţionăm că, prin acte normative mai recente, s-a interzis vânzarea de drepturi litigioase având ca obiect anumite imobile:

- În conformitate cu dispoziţiile art. 44 din OUG nr. 40/1999, sunt interzise sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea sub orice formă [...] a bunurilor imobile - terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă - care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri. De exemplu, dacă proprietarul unui imobil naţionalizat îşi revendică în justiţie bunul preluat fără titlu de către stat, contractul de vânzare-cumpărare încheiat, pe perioada desfăşurării litigiului, între organul ce reprezintă statul şi chiriaş este lovit de nulitate absolută. Deci, şi în acest caz, vânzarea de drepturi litigioase este prohibită.

- Tot astfel, potrivit art.43 alin.2 din Legea nr.10/2001, sub sancţiunea nulităţii absolute este interzisă înstrăinarea în orice mod a imobilelor dobândite în baza Legii nr.112/1995 până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunilor formulate de persoanele îndreptăţite foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora, potrivit art.45. De exemplu, proprietarul unui bun preluat fără titlu valabil solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între organul ce reprezintă statul român şi chiriaş, cu nerespectarea dispoziţiilor legale.

- Potrivit art. 4 din Titlul X al Legii nr.247/2005, cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.

Dacă înstrăinarea nu este interzisă şi una dintre părţile litigante a vândut dreptul litigios, adversarul cedentului (pârât sau reclamant în proces)376 are posibilitatea de a elimina din

justifica soluţia adoptată (reducerea preţului în funcţie de suprafaţa de teren atribuită la partaj) şi nici răspunderea pentru stabilirea şi atribuirea loturilor la partajul succesoral.

373 Vz. supra nr.32.374 Vz. supra nr.2.4.375 Vz. M.Eliescu, op.cit., p.222; Cas.I, dec.nr.188/1916 în C.civ.adnotat, p.521 nr.35; TS, s.civ.

dec.nr.422/1976 în RRD nr.7, 1976, p.59.376 Dacă dreptul litigios cedat este o creanţă, “adversarul”- retractant nu poate să fie decât pârâtul.

El fiind debitor, nu poate să cedeze; deci reclamantul (creditor) nu poate deveni retractant. În schimb, în cazul altor drepturi litigioase oricare dintre părţile litigante poate exercita retractul litigios fiindcă legea nu distinge, iar ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus; de ex., reclamantul dintr-o acţiune în revendicare poate deveni retractant, dacă posesorul pârât cedează dreptul de proprietate pe

71

Page 72: Contracte Suport Drept III IV

proces pe cesionar377, plătindu-i suma cu care a cumpărat dreptul litigios împreună cu cheltuieli şi dobânzi (art.1402 C.civ.). Această operaţiune se numeşte retract litigios378 iar cel care îl exercită retractant. Dreptul la retractul litigios a fost creat de legiuitor pentru a preveni specularea drepturilor litigioase.

55. Condiţii. Pentru exercitarea retractului litigios se cer întrunite următoarele condiţii379:a) Să existe un proces început, dar neterminat asupra fondului dreptului (art.1403 C.civ.)380.

Procesul trebuie să fie în curs de judecată atât în momentul cesiunii381, cât şi în momentul exercitării retractului382. Un viitor (eventual) proces nu justifică exercitarea retractului litigios383, aşa cum el nu s-ar justifica nici după terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă şi irevocabilă (cu autoritate de lucru judecat)384, când dreptul nu mai este litigios. Totodată procesul trebuie să fie asupra fondului dreptului. De exemplu, dacă se referă la modul de compensare a două creanţe, care nu se contestă şi dintre care una este cedată, retractul nu poate fi exercitat385. Reprezentând o derogare de la dreptul comun, condiţiile retractului sunt supuse unei interpretări restrictive;

b) Cesiunea să fie făcută în schimbul unui preţ. În cazul donaţiei, schimbului, contractului de întreţinere etc., “numărarea preţului” prevăzut de art.1402 C.civ. nu are cum să se efectueze şi deci retractul nu poate fi exercitat;

c) Manifestarea voinţei de a exercita retractul litigios trebuie să fie însoţită de faptul material al plăţii preţului real al cesiunii, cu dobânzile aferente din ziua plăţii şi a cheltuielilor făcute de cesionar (art.1402 C.civ.);

d) Retractul litigios să fie exercitat înaintea instanţei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe cale extrajudiciară, printr-o notificare.

Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printr-o retrocesiune voluntară sau prin anularea cesiunii obţinute printr-o hotărâre ca urmare a unei acţiuni intentate posterior exercitării retractului, proces făcut de conivenţă (în complicitate) între cedent şi cesionar386.

În cazurile limitativ prevăzute de lege, retractul litigios nu se poate exercita:- când cesiunea s-a făcut către un comoştenitor sau coproprietar al dreptului cedat. În acest

caz cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii (proprietăţii comune);

care încearcă să-l valorifice în proces împotriva sa. Vz. în acest sens şi hotărârile publicate în C.civ.adnotat, p.519-520 nr.27; p.523 nr.50; D. Chirică, op.cit., p.108. Iar în cazul drepturilor succeso-rale litigioase, prin definiţie, este indiferent care dintre părţile litigante cedează dreptul. După o altă părere, pe care nu o putem împărtăşi, retractul nu poate fi exercitat decât de către pârât. Vz. hotărârile publicate ibidem, p.519 nr.22 şi 23; p.520 nr.31; p.522 nr.42; p.523 nr.52. Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.692.

377 Cu privire la persoanele care nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase vz. supra nr.10.6.378 Dacă se referă la un drept succesoral cedat (care trebuie să fie litigos, vz. supra nr.52), se

numeşte retract litigios succesoral. Dacă dreptul succesoral supus vânzării nu este litigios, în dreptul nostru retractul succesoral nu poate fi exercitat, aşa cum, de lege lata, nu poate fi exercitat nici de coproprietari dacă unul dintre ei înstrăinează cota-parte ideală din dreptul de proprietate nelitigios. (Cuvântul retract provine de la vb. lat. retracto, - are, a relua, a trage înapoi).

379 Vz. şi D.Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale (vânzarea şi schimbul), vol.I, p.115-120.

380 Vz. C.A. Braşov, s.civ., dec.nr.1383/2001, cu notă de T.C.Briciu şi M.Nicolae, în P.R. nr.5/2002, p.105–119; I.Popa, Vânzarea de drepturi litigioase – Retractul litigios, în P.R. nr.4/2004, p.201-216.

381 ? Vz. dec. publicate în C.civ. adnotat, p.518 nr.14, p.521 nr.35, p.525 nr.7.382 Vz. Cas.II, dec.nr.407/1925, ibidem p.523 nr.49; Cas.I, dec.nr.26/1919, ibidem, p.527-528,

nr.22; D. Chirică, op.cit., p.107.383 Spre deosebire de interdicţia din art.1309 C.civ., care se justifică şi în cazul unui proces

eventual (vz. supra nr.10.6), retractul poate fi exercitat numai dacă există proces sau contestaţie asupra fondului dreptului. Cas.I, dec.nr.135/1890, ibidem, p.526 nr.13. În sens contrar (şi proces viitor), dec.publicate ibidem, p.526 nr.8, 11 şi 12.

384 Vz. Cas.II, dec.nr.407/1924, ibidem, p.523, nr.49; Cas.I, dec.nr.388/1921, ibidem, p.521 nr.37.385 Vz. Cas.I, dec.nr.319/1889, ibidem, p.518, nr.6.; M.Mureşan, op.cit., p.117.386 Vz. Cas. I, dec.nr.362/1893 şi 490/1912, ibidem, p.518 nr.9 şi p.520 nr.30.

72

Page 73: Contracte Suport Drept III IV

- când cesiunea s-a făcut la un creditor spre plata creanţei (dare în plată);- când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios.

Legea se referă la ipoteza în care dreptul de creanţă litigios este garantat cu o ipotecă (privilegiu) ce grevează imobilul unui terţ (de exemplu, dobânditorul imobilului ipotecat) şi creditorul reclamant vinde creanţa litigioasă proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem; res non persona debet). În acest caz, debitorul pârât nu poate exercita retractul litigios, fiindcă proprietarul imobilului grevat cumpără creanţa ipotecară de la creditorul reclamant - chiar pe un preţ mai mic - nu în scopuri speculative, ci pentru a pune imobilul la adăpost de eventuala urmărire din partea creditorului reclamant (în ipoteza câştigării procesului)387.

56. Efecte. Prin efectul retractului litigios vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de retractant cu efect retroactiv, ca şi cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii. Prin urmare, dacă cesionarul (cumpărătorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu, ipotecă) în folosul altora (când dreptul litigios este real) sau dacă creditorii cesionarului ar fi înfiinţat poprire asupra creanţei cumpărate de debitorul lor, toate aceste acte rămân fără efect faţă de retractant (care nu poate fi obligat nici la despăgubiri sau la vreo altă plată)388, fiindcă cesiunea (vânzarea) dreptului litigios este desfiinţată faţă de el cu efect retroactiv (se produce rezoluţiunea cesiunii)389.

Pe de altă parte, prin efectul exercitării retractului litigios, se stinge procesul, întrucât retractantul - dobândind dreptul litigios înstrăinat de adversarul din proces - se substituie în drepturile cumpărătorului şi cumulează calităţile incompatibile de reclamant şi pârât.

În schimb, între cedent şi cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Între ei continuă să producă efecte cesiunea (vânzarea); cesionarul, dacă n-a plătit, rămâne debitorul preţului. Faţă de retractant însă, cedentul nu are nici o acţiune pentru plata preţului cesiunii (nici acţiune oblică) fiindcă, prin definiţie acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât i-a “numărat” preţul real al cesiunii şi accesoriile (art.1402 C.civ.).

Curtea Constituţională a fost sesizată cu excepţia de neconstituţionalitate a art. 1402 din Codul civil. În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate s-a susţinut că prevederile art.1402 din Codul civil ar reprezenta “o expropriere în interes privat sau echivalentul acesteia” ceea ce ar contraveni art. 41 alin.3 din Constituţie (actualmente art. 44 alin.3) potrivit căruia nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, art. 134 din Constituţie (în prezent, art.135 alin.1) potrivit căruia economia României este o economie de piaţă şi art.135 alin.(1) şi (6) din Constituţie (în prezent, art.136 alin.2 şi 5) care asigură ocrotirea proprietăţii şi garantează inviolabilitatea proprietăţii private.

În soluţionarea excepţiei, Curtea a arătat că prevederile constituţionale referitoare la instituţia de drept public a exproprierii nu sunt incidente în materia retractului litigios deoarece au în vedere raporturi între stat sau unităţile administrativ-teritoriale şi persoane particulare, iar nu raporturi stabilite între persoane private cum sunt cele la care se referă art.1402 din Codul civil.

De asemenea, Curtea a reţinut că retractul litigios, nu numai că nu contravine dispoziţiilor art.135 alin. (1) şi (6) din Constituţie (în prezent, art 136 alin.2 şi 5), ci că acesta a fost instituit de legiuitor spre a preveni specularea drepturilor litigioase. Dimpotrivă, textul de lege criticat ocroteşte drepturile cesionarului, de vreme ce art.1402 din Codul civil prevede că acesta va primi nu numai preţul real al cesiunii, ci şi cheltuielile şi dobânzile din ziua în care a cumpărat dreptul litigios.

În fine, Curtea a reţinut că art. 1402 din Codul civil nu este contrar cerinţelor economiei de piaţă, întrucât instituţia retractului litigios reglementată de acest text de lege nu este aplicabilă

387 Retractul litigios nu poate fi exercitat nici în materie comercială, dacă vânzarea (cesiunea) are ca obiect un drept litigios derivând dintr-un fapt de comerţ, obiectiv sau subiectiv (art.45 C.com.). Pentru amănunte vz. St.Cărpenaru, Drept comercial român, Edit. All, Bucureşti, 1998, p.421.

388 Vz. Cas.I, dec.nr.98/1895, ibidem, p.519 nr.18.389 M.Mureşan, op.cit., p.121.

73

Page 74: Contracte Suport Drept III IV

în materie comercială, aşa cum rezultă din prevederile art.45 din Codul comercial, potrivit cărora “Contractul litigios prevăzut de art.1402, 1403 şi 1404 din Codul civil nu poate avea loc în caz de cesiune a unui drept derivând dintr-un fapt comercial.”390

CAPITOLUL II

CONTRACTUL DE SCHIMB

1. Noţiune şi caractere juridice. Potrivit art.1405 C.civ. schimbul este un contract prin care părţile - numite copermutanţi - îşi dau respectiv un lucru pentru altul. Rezultă că schimbul, ca şi vânzarea, este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ şi consensual (art. 1406). De asemenea, schimbul este un contract translativ de proprietate391, dar - asemănător vânzării - poate mijloci şi transmiterea altor drepturi, reale sau de creanţă392. Dacă însă echivalentul este o obligaţie de a face sau de a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Echivalentul nu poate fi nici o sumă de bani sau creanţă bănească, caz în care contractul este de vânzare-cumpărare. Dar dacă ambele prestaţii au ca obiect o sumă de bani (inclusiv valută), nu mai avem vânzare (un lucru în schimbul preţului - art.1294 C.civ.), ci un contract de schimb393 (10 bancnote de 50 de lei, contra bancnotei de 500 de lei).

Cu toate asemănările existente între vânzare-cumpărare şi schimb, ele sunt contracte speciale (numite) distincte. Din punct de vedere juridic schimbul nu poate fi analizat ca o varietate de vânzare şi nici ca o dublă vânzare însoţită de compensarea preţurilor, deoarece înstrăinarea se face nu pentru preţ, ci pentru un alt lucru. Nefiind o dublă vânzare reciprocă, ci

390 Curtea Constituţională, dec. nr. 6 din 16 ianuarie 2001, publicată în M.Of. nr.154 din 29 martie 2001.

391 Prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate exclusivă, dar şi cota-parte indiviză dintr-un bun determinat. Vz. TMB, s.IV civ., dec.nr.141/1991, în Culegere TMB 1991, p.78.

392 Vz. supra cap.I nr.1. Pentru schimbul între drepturi de folosinţă vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, cap.IV, nr.6 alin.final şi nr.17 ultimele două alineate.

393 Vz. Mazeaud, op.cit., p.844, nr.1028.

74

Page 75: Contracte Suport Drept III IV

un contract special unic394, validitatea sau desfiinţarea schimbului va afecta ambele înstrăinări395 (de exemplu, în cazul evicţiunii unuia dintre bunurile schimbate).

Nu excludem nici posibilitatea unui schimb multilateral (de exemplu, triunghiular, în care A transmite un bun în proprietatea lui B în schimbul bunului primit de la C, care dobândeşte un alt bun de la B), caz în care convenţia este tot unică şi indivizibilă396.

2. Aplicarea regulilor de la vânzare. În ordine istorică, schimbul a fost primul contract prin intermediul căruia o persoană putea dobândi proprietatea unui lucru în schimbul proprietăţii altui lucru (trocul). O dată cu apariţia banilor (monezilor), importanţă primordială a căpătat vânzare-cumpărarea, regulile prevăzute pentru acest contract fiind extinse şi asupra schimbului, deosebirea dintre ele constând numai în natura contra-prestaţiei; emptio fit pretio, permutatio fit rebus397.

Astfel fiind, în Codul civil şi alte acte normative, pentru contractul de schimb sunt prevăzute numai câteva reguli speciale398, în rest schimbul fiind guvernat de regulile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare (art.1409 C.civ.)399. Bineînţeles, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura şi efectele schimbului, referitoare la consimţământ400, la capacitate401, la lucrul vândut (obligaţia reciprocă de predare şi de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii)402 etc., nu şi cele referitoare la preţ. Dacă însă valoarea bunurilor schimbate nu este egală şi echivalenţa se restabileşte prin plata unei sume de bani, numită sultă, pentru obligaţia de plată a sultei se aplică dispoziţiile privind plata preţului. În nici un caz, sulta nu poate întrece valoarea bunului schimbat, căci în acest caz operaţia nu ar mai fi schimb, ci o vânzare cu dare în plată accesorie plăţii preţului.

Iar unele reguli ale vânzării nu pot fi aplicate datorită faptului că în cazul schimbului fiecare dintre părţi este şi vânzător şi cumpărător. Astfel, nu poate fi aplicată regula suportării cheltuielilor contractului de către cumpărător (se suportă de ambele părţi în mod egal, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel) şi nici regula potrivit căreia clauzele neclare se interpretează în contra vânzătorului (în cazul schimbului se aplică regula generală: clauzele obscure se interpretează în favoarea debitorului).

3. Reguli speciale403. Potrivit art.1407 C.civ., dacă unul dintre copermutanţi dovedeşte că lucrul primit este proprietatea unui terţ, poate refuza predarea lucrului promis în schimb404, putând fi constrâns numai a întoarce pe cel primit. Rezultă implicit că schimbul lucrului altuia

394 Pentru o situaţie în care s-a făcut delimitarea între un contract de schimb şi o dublă vânzare reciprocă, a se vedea CA Suceava, s. civ., dec.nr.80/2000, citată (cu notă aprobativă) de P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava în domeniul dreptului civil şi procesual civil (semestrul I/2000), în Dreptul nr.12, 2000, p.84-85.

395 În cazul a două vânzări reciproce (fie şi urmate de compensarea preţurilor) regimul juridic va fi distinct, independent, nulitatea ambelor vânzări, pentru aceeaşi cauză intervenind numai dacă una dintre părţi a fost în eroare, crezând că încheie un contract de schimb. Vz. A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.157.

396 Ibidem.397 Sum, esse, fui, vb. lat., a fi, a exista, a fi caracteristic.398 Vz. infra nr.3-4.399 Prin urmare, în completarea regulilor speciale ale schimbului sunt aplicabile regulile vânzării,

deoarece legea aşa dispune, iar nu pentru că “din punct de vedere juridic schimbul are caracterul unei duble vânzări”, cum se afirma uneori (vz. TMB, s.a IV-a civ., dec.nr.141/1991, cit.supra).

400 Pentru o ipoteză în care s-a dispus anularea contractului de schimb încheiat în formă autentică pentru lipsa discernământului (constatată prin expertiză medico-legală) unuia dintre copermutanţi, a se vedea CA Bucureşti, s. a III-a civilă, dec.civ. nr. 3247/1999, în Culegere CAB 1999, p. 64-65.

401 Inclusiv condiţii de capacitate, de ex. interzicerea încheierii contactului între soţi (Cas.I, dec.nr.342/1885, în C.civ.adnotat, p.315, nr.4. Contra Cas.I, nr.183/1889, ibidem, p.315-316, nr.5). Vz. şi C.Leaua, Validitatea contractelor încheiate între soţi, în Dreptul nr.9, 1999, p.39.

402 Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.885/1984, în CD, 1984, p.77-79. Pentru acţiunea în rezoluţiunea contactului de schimb pentru neexecutare de obligaţii (nepredarea lucrului promis în schimb), ca acţiune reală imprescriptibilă vz. TMB, s.a IV-a civ., dec.nr. 1343/1993, în Culegere TMB 1993-1997, p.285-286 şi supra, cap.I, nr.41 alin.final.

403 Vz. şi C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. All, Bucureşti, 1997, p.120-122.404 Refuzul de predare reprezintă, în fond, o aplicaţie a excepţiei de neexecutare a contractului.

75

Page 76: Contracte Suport Drept III IV

este nul şi refuzul de predare nu este condiţionat de anularea contractului. În materie de vânzare, legea prevede numai posibilitatea suspendării plăţii preţului dacă există vreun pericol de evicţiune, dar numai până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau va da o cauţiune (art.1364), ceea ce nu se aplică la schimb.

În materie de schimb, potrivit art.1408 C.civ., copermutantul evins are alegere între două acţiuni:

a) acţiunea prin care cere daune - interese, reprezentând echivalentul valoric al lucrului primit din care a fost evins (asemănătoare acţiunii în garanţie pentru evicţiune în materie de vânzare) şi

b) acţiunea prin care cere întoarcerea lucrului său, reprezentând - în fond405 - o acţiune în rezoluţiunea contractului şi care prezintă avantajul (de care nu se poate bucura cumpărătorul) că îl pune la adăpost pe copermutantul evins de riscul insolvabilităţii cocontractantului său. Evident, ca urmare a rezoluţiunii contractului reclamantul trebuie să restituie şi el tot ce a primit în baza contractului şi de care nu a fost evins (de exemplu, suma de bani primită cu titlu de sultă)406.În sfârşit, trebuie precizat că un copermutant se bucură de privilegiul vânzătorului numai pentru garantarea creanţei de sultă, iar nu şi pentru garantarea altor obligaţii, fiindcă acest privilegiu nu este aplicabil decât în cazul obligaţiilor băneşti. În acest sens, art. 55 alin.(4) din Legea nr.7/1996 dispune că „În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară”, iar alin.(8) prevede că aceste dispoziţii „se vor aplica în mod corespunzător în cazul schimbului sau împărţelii, pentru diferenţa de valoare datorată în bani”.

4. Schimbul de imobile407. Întrucât imobilele (inclusiv terenurile) nu sunt scoase din circuitul civil, ele pot forma obiectul contractului de schimb, fie că se schimbă proprietatea a două imobile, cu sau fără sultă, fie că în schimbul transmiterii proprietăţii asupra unui imobil înstrăinătorul primeşte alte drepturi. Desigur, imobilele care nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi nici schimbate408, iar incapacitatea specială care nu permite cetăţenilor străini şi apatrizilor să “dobândească” dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel409, operează şi în domeniul schimbului. Celelalte drepturi reale asupra imobilelor, în măsura în care pot fi dobândite, pot forma şi obiectul schimbului.

Precizăm că prin acordul părţilor pot fi încheiate antecontracte de schimb (promisiune unilaterală sau bilaterală de schimb ori pact de preferinţă). Potrivit art. 5 alin.(2) din Titlul X – „Circulaţia juridică a terenurilor” - al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care

405 Copermutantul evins de lucrul primit în schimb (confiscat ca provenit din furt) are dreptul la restituirea lucrurilor date în schimb, cu toate că instanţa nu a dispus rezoluţiunea convenţiei (TMB, s.IV civ., dec.nr.487/1991, în Culegere TMB 1991, p. 78-79). Chiar dacă formal nu s-a dispus, restituirea implică rezoluţiunea, iar în materie de imobile ea urmează să fie pronunţată expres. Pentru amănunte privind garanţia împotriva evicţiunii în cazul contractului de schimb, vz. C.Toader, op.cit., p.122-126.

406 În practică s-a decis că nu se poate pronunţa rezoluţiunea contractului de schimb încheiat în anul 1955 şi având ca obiect un teren, cât timp evicţiunea pretinsă de reclamant nu a fost probată şi, oricum, termenul de prescripţie extinctivă s-a împlinit de mult. (C.A. Buc., s. a IV-a civ., dec.nr. 4018/2000, în SUBB nr.2-4, 2000, p. 214).

407 Pentru unele reguli speciale privind schimbul de terenuri din fondul forestier, vz.art.51 şi 55 din Codul silvic (Legea nr.26/1996).

408 Pentru bunurile care fac parte din domeniul public şi pentru terenurile şi construcţiile cu destinaţie de locuinţă, a căror “înstrăinare” (deci şi schimb) este interzisă temporar, vz. supra, cap.I, nr.13.1., 13.2. şi 54.

409 Vz. supra cap.I, nr.10.9.

76

Page 77: Contracte Suport Drept III IV

poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Această dispoziţie legală se aplică şi în cazul antecontractului de schimb.410

Articolul 2 alin.(1) din Titlul X al Legii nr.247/2005 (titlu prin care a fost abrogată Legea nr. 54/1998) prevede că terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Forma autentică cerută ad validitatem este aplicabilă, evident, şi în cazul contractului de schimb. În ipoteza în care copermutanţii sau unul dintre ei este persoană juridică publică (dar terenul care urmează să facă obiectul schimbului este proprietate privată, iar nu publică), contractul urmează să fie încheiat (în formă autentică) cu abilitările prevăzute de lege411. Astfel, de exemplu, dacă terenul (sau orice alt bun), obiect al contractului de schimb, face parte din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale, art. 123 alin.(2) din Legea administraţiei publice locale nr.215/2001 statuează că „Bunurile ce fac parte din domeniul privat sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel”. Tot astfel, alin.(4) al aceluiaşi articol (introdus prin art. I pct.102 din Legea nr.286/2006412) dispune că „Schimbul de imobile din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale se face în condiţiile legii, pe baza unui raport de evaluare, însuşit de consiliul local.”

Regulile care guvernează contractul civil de schimb sunt aplicabile şi în cazul în care, în interesul lucrărilor pentru protecţia şi ameliorarea solului, de regularizare a scurgerii apelor sau alte lucrări de interes comun, statul urmează să facă schimburi de terenuri cu proprietarii din perimetru. Şi aceste schimburi se pot face numai cu acordul proprietarilor prin act autentic (art.84 din Legea nr.18/1991). În caz de refuz, numai pentru o cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire, se poate recurge la exproprierea (nu schimbul) terenului necesar pentru executarea lucrărilor (art.44 alin.3 din Constituţie, Legea nr.33/1994, art. 83 alin.4 din Legea nr.18/1991, republicată)413.

Pentru toate ipotezele în care un teren se schimba cu un alt teren, art.12 alin. 4 din Legea nr.54/1998 preciza că fiecare teren dobândea situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuia, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor anterior şi legal constituite. Acest text de lege a fost abrogat prin Legea nr. 247/2005, el prezentând importanţă sub aspectul aplicării legii civile în timp.414 Deşi art. 12 alin.4 din Legea nr.54/1998 a fost abrogat, au rămas în vigoare, cu

410 Pentru o ipoteză interesantă în care părţile au încheiat un antecontract de schimb, iar instanţa a pronunţat, în conformitate cu art. 1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract autentic de schimb, vz. CA Bucureşti, s. a IV-a civilă, dec. nr. 1527/2001, în Culegere CAB 2001-2002, p. 75-80.

411 Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei nu poate aproba prin ordin schimbul de terenuri, ci doar să-l avizeze, în măsura în care coschimbaşii dovedesc existenţa titlului de proprietate (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.817/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.508-511). Dacă se dovedeşte că unul dintre coschimbaşi nu este proprietarul terenului dat în schimb, avizul poate fi retractat, deoarece schimbul lucrului altuia este nul (vz. nr.3) şi, în consecinţă, avizul este lipsit de obiect (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.756/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.437-439). Vz şi C.A.Buc., s a III-a civ., dec.nr. 1721/2000, cu nota aprobativă de F. Scrieciu şi notă critică de G. Florescu, în PR nr.3/2002, p.145-150. Apreciem că soluţia înfăţişată în nota critică este cea corectă, în sensul că, şi sub imperiul Legii nr.18/1991, pentru a strămuta proprietatea între copermutanţi (o persoană fizică şi o persoană juridică) este obligatoriu ca actul de schimb să fie încheiat în formă autentică, iar avizul Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei este o condiţie ce trebuie îndeplinită înainte de încheierea contractului în formă autentică.

412 Publicată în M.Of. nr. 621/18.07.2006.413 Art. 6 lit.b) din Legea minelor nr. 85/2003 (publicată în M. Of. nr. 197 din 27-03-2003) prevede

că dreptul de folosinţă a terenurilor necesare efectuării activităţilor miniere din perimetrul de explorare/exploatare se dobândeşte, în condiţiile legii, printre altele, prin schimbul de terenuri, însoţit de strămutarea proprietarului afectat şi de reconstrucţia clădirilor pe terenul nou-acordat, pe cheltuiala titularului care beneficiază de terenul eliberat, conform convenţiei încheiate între părţi. Un text identic există şi în Legea petrolului nr.238/2004 (publicată în M. Of. nr. 535/15.06.2004).

414 Pentru amănunte, a se vedea: Fr. Deak, op. cit., , 2001, Cap. II, nr. 4; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p.16; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, 1, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p.88-89; C. Toader, Drept civil. Contracte

77

Page 78: Contracte Suport Drept III IV

aplicabilitate în domeniul silvic, art 51 şi 55 din Codul silvic (Legea nr. 26/1996). Ambele texte prevăd că în cazul contractului de schimb fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, iar operaţiunea de înregistrare în evidenţele cadastrale revine fiecărei părţi pentru terenul primit, cu plata taxelor de timbru potrivit prevederilor legale. Dispoziţiile legale menţionate mai sus consacră cazuri de subrogaţie reală cu titlu particular415.

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

§ 1. Noţiunea contractului de locaţiune

1. Definiţie şi delimitare faţă de vânzare-cumpărare. Locaţiunea416 este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară417, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie (art. 1411 C.civ.).

Locaţiunea (deşi se poate spune că reprezintă o “vânzare” a folosinţei) se deosebeşte de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosinţă - ca drept de creanţă418 - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locaţiune este producător de fructe, locatarul dobândeşte proprietatea fructelor nu în virtutea locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei, locatorul fiind obligat să-i asigure folosinţa lucrului, nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe câmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci vânzare-cumpărare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci vânzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea

speciale, ediţia a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.108-109. 415 Pentru achiziţionarea unor terenuri, în numele statului, de către Regia Naţională a Pădurilor,

inclusiv prin intermediul unor contracte de schimb, a se vedea Metodologia de achiziţionare, prin cumpărare, schimb sau donaţie, de către autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură prin Regia Naţională a Pădurilor, a terenurilor ce pot fi incluse în fondul forestier proprietate publică a statului, aprobată prin HG nr.796/2002 (M. Of. nr.603/15.08.2002).

416 Noţiunea provine de la vb.lat. locare - a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există şi verbul conducere - a lua cu chirie, motiv pentru care contractul era denumit locatio-conductio. În limba română noţiunea de locaţiune se foloseşte atât pentru darea, cât şi pentru luarea în locaţiune.

417 În definiţia dată locaţiunii, C.civ. prevede că transmiterea folosinţei se face “pentru un timp determinat” (art.1411). În realitate, contractul se poate încheia şi fără precizarea termenului (pe timp nedeterminat), însă locaţiunea nu poate fi veşnică, perpetuă. (vz. infra nr.3). În schimb, lucrul care formează obiectul contractului trebuie să fie determinat. În caz contrar, înţelegerea poate constitui doar un antecontract (promisiune de locaţiune), care - în caz de nerespectare - se sancţionează cu plata de daune-interese. Vz. A.Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.200, nr.319.

418 Vz. infra nr.25.

78

Page 79: Contracte Suport Drept III IV

substanţei lucrului), deoarece folosinţa locativă nu poate să absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă419.

2. Varietăţile contractului de locaţiune. În Codul civil şi alte acte normative reguli speciale sunt prevăzute pentru locaţiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numită contract de arendare - şi pentru locaţiunea unor suprafeţe locative - numită contract de închiriere - motiv pentru care vom analiza aceste două varietăţi ale locaţiunii în două capitole separate (IV şi V).

Subliniem însă, că aceste contracte reprezintă numai varietăţi ale locaţiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel încât le sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la locaţiune, analizate în cadrul acestui capitol, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafeţelor locative şi arendarea bunurilor agricole nu prevăd norme speciale420.

Mai precizăm că, asemănător contractului de vânzare-cumpărare, părţile pot încheia, anterior locaţiunii, un antecontract de locaţiune (promisiune unilaterală sau bilaterală), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vânzare), ţinând însă seama că locaţiunea, deci şi antecontractul de locaţiune, este - în principiu - un act de administrare421.

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

3. Enumerare. Locaţiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii reciproce între părţi. Locatorul se obligă să asigure folosinţa vremelnică a lucrului închiriat, iar locatarul se obligă să plătească locatorului preţul locaţiunii.

Locaţiunea este un contract cu titlu oneros, în care ambele părţi contractante urmăresc un interes propriu patrimonial. În opoziţie cu împrumutul de folosinţă (comodat), care este un contract esenţialmente gratuit, locaţiunea este, dimpotrivă, prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.

Locaţiunea este un contract comutativ, în care existenţa şi întinderea obligaţiilor nu depinde de hazard şi deci nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţi.

Locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul - fie şi tacit - al părţilor (solo consensu), fără vreo formalitate422.

419 Pentru amănunte vz. şi M.Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.669-670; D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol.IV, Bucureşti, 1926, p.298; C.Hamangiu, I.Rosetti - Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti, 1929, p.955-956; Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol. .III, Paris, 1963, p.896-897, nr.1093 (în continuare “Mazeaud”, op.cit.).

420 Regulile locaţiunii de drept comun prevăzute de Codul civil se aplică şi concesionării, închirierii şi locaţiei gestiunii bunurilor ce aparţin societăţilor comerciale cu capital de stat şi regiilor autonome în măsura în care prin actele normative speciale (L. nr. 15/1990) nu se prevăd reguli speciale. C.S.J., s.com., dec. nr. 4454/1998, în Jurisprudenţa C.S.J. 1998, p. 373-374. Vz şi infra cap.IV nr.3.

421 Vz. infra nr.4.422 „Când între locator şi locatar nu a existat un contract scris şi semnat de ambele părţi, este în

afara oricărui dubiu că prin folosirea spaţiului comercial de către locatar şi prin achitarea chiriei între părţi au existat raporturi comerciale contractuale” (CSJ, s.com., dec.nr.876/2002, în Dreptul nr.3, 2004, p.265).

79

Page 80: Contracte Suport Drept III IV

În ceea ce priveşte însă proba contractului de locaţiune, dacă nu este constatat printr-un înscris423, prezintă oarecare greutăţi, fiind supus unui sistem mai riguros de dovadă decât celelalte contracte424. În această privinţă, legea distinge între următoarele situaţii:

a) Dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisă oricât de mic ar fi preţul (chiria) (art. 1416 C.civ.)425 şi chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă426.

b) Dacă contractul încheiat verbal este în curs de executare (ceea ce poate fi probat - în caz de executare contestată - cu început de dovadă scrisă completată cu martori şi prezumţii, iar nu prin simplul fapt al deţinerii lucrului)427 şi în lipsă de chitanţă există o contestaţie asupra preţului, locatarul (dacă nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiză pentru stabilirea preţului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina lui dacă evaluarea făcută de expert întrece preţul pe care el l-a arătat (art. 1417 C.civ.).

Dacă litigiul priveşte alte elemente ale contractului decât preţul (de exemplu, consimţământul locatorului la schimbarea destinaţiei bunului), se aplică regulile generale din materie de probe; în privinţa termenului însă, legea face trimitere la obiceiul locului şi stabileşte câteva prezumţii relative (art.1450-1452 C.civ.).

Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, în timp. Elementul “timp” este de esenţa locaţiunii. Locatorul asigură folosinţa lucrului până la încetarea locaţiunii, iar preţul este calculat după durata folosinţei şi timpul se are în vedere chiar dacă preţul s-a fixat în mod global.

În ceea ce priveşte durata contractului, ea poate fi şi nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică. Locaţiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinţă imobiliară) cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). În principiu, durata contractului se stabileşte liber, prin consim-ţământul părţilor. În anume domenii însă, legiuitorul intervine prin prorogări legale.

Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă temporară a lucrului închiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite este suportat de locator428.

§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

A. Capacitatea părţilor

4. Capacitatea de exerciţiu. Titlul locatorului. Atât locatarul cât şi locatorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute pentru a face acte de administrare, căci locaţiunea este, în principiu, un act de administrare429.

423 În practică s-a decis că procesul-verbal de predare-preluare a spaţiului comercial reprezintă o probă a folosinţei efective a spaţiului de către locatar, cât şi a recunoaşterii indirecte a valabilităţii contractului, cu clauze obligatorii pentru ambele părţi, încât, chiar dacă, la un moment dat, a operat o reziliere voluntară a contractului de închiriere, de vreme ce locatarul nu a eliberat spaţiul, el datorează despăgubiri (CSJ, s.com., dec. nr. 868/2002, în Dreptul nr.3, 2004, p.266).

424 Regulile excepţionale stabilite prin art.1416-1417 se aplică numai la locaţiunea de imobile. În cazul lucrurilor mobile se aplică regulile generale privitoare la probe. Aceste dispoziţii nu se aplică nici închirierilor comerciale, de ex., ale unui fond de comerţ.

425 Orice dovadă se admite dacă înscrisul a existat, dar nu poate fi prezentat întrucât s-a distrus fără culpa creditorului ori dacă a existat o imposibilitate, fie şi morală, de a preconstitui o dovadă scrisă (art.1198 C.civ.). În privinţa dovedirii locaţiunii de către terţi se aplică dreptul comun.

426 Vz. A.Bénabent, op.cit., p.207 nr.331.427 “A admite proba testimonială ca să se stabilească fapte de executarea contractului, ar fi a

admite... proba testimonială a închirierii înseşi, probă care este formal interzisă de lege”. Cas. S.U. dec.nr.7/1921, în C.civ.adnotat, p.552, nr.13. Vz. şi Cas.I, dec.nr. 407/ 1923, ibidem, p.553, nr.18.

428 Vz. infra nr.22.429 Fiind un act de administrare, oricare dintre soţi, în timpul căsătoriei, poate închiria un bun

comun, întrucât se prezumă că are şi consimţământul celuilalt soţ (art.35 C.fam.). Vz. TS, s.civ., dec.nr.534/1975, în CD, 1975, p.149. Vz. şi dec.nr.2437/1974, în RRD, nr.9, 1975, p.72. În practică s-

80

Page 81: Contracte Suport Drept III IV

În cazul imobilelor însă, dacă durata locaţiunii depăşeşte termenul de 5 ani, este considerată de lege ca act de dispoziţie şi, în consecinţă, părţile trebuie să aibă capacitatea, respectiv să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru a face acte de dispoziţie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.)430 în caz contrar, durata locaţiunii reducându-se la 5 ani, dar numai la cererea părţii incapabile.

Dat fiind faptul că locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locaţiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art. 1418 C.civ.) poate închiria valabil bunul deţinut cu titlu de uzufruct sau de locaţiune431. Bineînţeles, în cazul închirierii lucrului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil faţă de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii (de exemplu, este numai posesor de bună sau rea-credinţă), proprietarul nu va fi obligat să respecte locaţiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai dacă locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un moştenitor aparent), contractul poate produce efecte faţă de adevăratul proprietar432. Pe de altă parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepţia cazului când nu are prerogativa folosinţei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social în societate folosinţa unui lucru).

În sfârşit, dacă un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) închiriază bunul aflat în indiviziune, se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul dintre coproprietari433 ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri434.

B. Obiectul contractului

a decis că, în condiţiile în care potrivit dispoziţiilor art.111 lit.f) din Legea societăţilor comerciale nr.31/1990 adunarea generală a acţionarilor este aceea care hotărăşte închirierea, gajarea şi desfiinţarea uneia sau mai multor unităţi ale societăţii, este lovit de nulitate absolută (pentru nerespectarea unei dispoziţii legale imperative) contractul de închiriere încheiat fără o atare aprobare (C.A.Buc., s.com., dec.nr.1953/2000, în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.128-129).

430 Potrivit unei alte păreri, locaţiunea este act de dispoziţie dacă depăşeşte termenul de 3 ani (vz. de ex., C.Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile reale, Ed. Did. şi Ped. Bucureşti, 1970, p. 237-239; D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, 1997, p. 174; TS, s.civ., dec.nr.2437/1974, în RRD nr.9, 1975, p.72), deoarece peste 3 ani locaţiunea este supusă publicităţii imobiliare, iar art.1268 C.civ. a fost abrogat. Rezervele noastre faţă de această soluţie se explică prin faptul că publicitatea vizează numai opozabilitatea contractului, iar nu natura lui; art.1268 a fost abrogat o dată cu regimul dotal, dar termenul de 5 ani a rămas în vigoare întrucât un articol neabrogat (1419) face trimitere la el (acest termen de 5 ani se aplică şi în materie de uzufruct, vz. art.534 C.civ. şi infra nr. 23). În sensul că închirierea pe 5 ani este act de dispoziţie vz. CSJ, s.com., dec.nr.273/1993, în Dreptul nr.1,1994, p.93-94. Vz. şi E. Safta-Romano, Contracte civile, vol.I, Edit. Grafix, Iaşi, 1993, p.88; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ediţia 2, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.147.

431 Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, fiind drepturi strict personale, nu pot forma obiectul contractului (art.571 C.civ. şi art.4 din L.nr.319/1944), iar dreptul de abitaţie de drept comun numai în limita prevăzută de lege (art.572 alin.2 şi art.573 C.civ.). Nici comodatarul nu poate închiria. În practică s-a decis că procurarea folosinţei nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului; potrivit dispoziţiilor legale pentru încheierea validă a unui contract cu acest obiect nu aparenţa sau natura dreptului este esenţială, ci o situaţie de fapt constând în predarea bunului, menţinerea acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea neîmpiedicării folosinţei bunului pe toată durata contractului (CSJ, s.com., dec.nr.676/2000, în PR nr.4, 2001, p.95-97).

432 Vz. Mazeaud, op.cit., p.891, nr.1084; I. Rosetti-Bălănescu, Notă la dec.nr.41/1946 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în PR nr.4, 2001, p.236, precum şi jurisprudenţa acolo citată.

433 Vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol.I (Vânzarea-cumpărarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizată de L. Mihai, R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006,cap.I, nr.16.3 (în continuare „Fr.Deak, op.cit., 2006”).

434 Vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea Bucureşti, 1988, p.180; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p.173-174; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p.459-460. Dacă folosinţa a fost partajată, fiecare coproprietar poate închiria partea din bun pe care o are în folosinţă.

81

Page 82: Contracte Suport Drept III IV

5. Lucrul închiriat - total sau parţial - poate fi un lucru mobil sau imobil435, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate intelectuală)436, dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor. Înseamnă că obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile (individual determinate) după natura lor sau după voinţa părţilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă (art. 965 C.civ.). În caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Precizăm, de asemenea, că bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (art. 136 alin.(4) din Constituţie şi art.12 alin.6 şi art.14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia)437. Iar dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decât împreună cu imobilul de care este ataşat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile coproprietate forţată nu pot fi închiriate decât o dată cu bunul principal de existenţa căruia depinde şi coproprietatea forţată. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaţiune, titularul ei neputând asigura locatarului folosinţa bunului care formează obiectul dreptului său.

Evident, locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa lucrului şi prestare de servicii în privinţa personalului de deservire.În sfârşit, lucrurile cu regim special pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (de exemplu, armele numai în condiţiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor şi ale HG nr. 130/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 295/2004)438.

6. Preţul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei lucrului se numeşte chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc.) şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv.

435 Codul civil, în art.1416 şi urm., vizează locaţiunea de imobile. Întrucât aceste dispoziţii reprezintă aplicaţii ale dreptului comun în materie, ele guvernează şi locaţiunea de lucruri mobile, cu excepţia dispoziţiilor speciale referitoare la proba contractului (vz.supra nr.3), răspunderea pentru incendiu şi opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditorul imobilului (vz. infra nr.14 şi 24). De altfel, de lege ferenda se preconizează unificarea dispoziţiilor.

436 Pentru reglementările speciale în materie vz., de exemplu, Legea nr.64/1991 privind brevetele de invenţie; Legea nr.129/1992 privind protecţia desenelor si modelelor industriale; Legea nr.16/1995 privind protecţia topografiilor produselor semiconductoare; Legea nr. 84/1998 privind mărcile şi indicaţiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, în materia proprietăţii industriale, contractului de licenţă cu titlu oneros trebuie să i se aplice regulile prevăzute de Codul civil pentru locaţiune, dacă din voinţa părţilor nu rezultă altfel. Vz. pentru invenţii, A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul de proprietate industrială. Invenţia. Inovaţia , Universitatea din Bucureşti, Bucureşti, 1987, p.208. Tot astfel, potrivit art. 63 alin.2 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 285/2004), contractul de închiriere a unei opere este supus dispoziţiilor de drept comun privind contractul de locaţiune.

437 Scoaterea din circuitul civil a terenurilor care fac parte din domeniul public (art.5 alin.2 din L.nr.18/1991 republicată) vizează numai inalienabilitatea lor (vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.13). Terenurile din domeniul privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale pot fi date în locaţiune potrivit dreptului comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art.6). Pentru închirierea bunurilor aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale, vezi art.38 alin.5 lit.a) şi b), art. 95 alin.2 lit.g), art. 104 alin.4 lit.a) şi b) şi art. 125 alin.1 şi 2 din Legea administraţiei publice locale nr.215/2001 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 286/2006), iar pentru închirierea de terenuri din fondul forestier - art.57-59 din Codul silvic (L.nr.26/1996). Referitor la închirierea bunurilor proprietate publică sau privată a statului ori a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în administrarea zonelor libere, vz. HG nr.1669/2004, iar pentru aprobarea închirierii terenurilor din fondul forestier proprietate publică a statului şi aflate în administrarea Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva, în scopul înfiinţării şi funcţionării crescătoriilor de vânat şi a complexurilor de vânătoare, vz. HG nr.725/2005.

438 Vz. Fr. Deak, op.cit. , 2006, cap. I, nr.13.3.

82

Page 83: Contracte Suport Drept III IV

Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului439. Dar ea poate fi determinabilă, de exemplu, lăsată la aprecierea unui terţ (ales de către părţi sau de către persoana desemnată de părţi) sau să reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil)440.

Sub sancţiunea nulităţii, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune, ci un comodat, în măsura în care condiţiile de validitate a acestui contract sunt îndeplinite şi lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real). Potrivit art. 6 alin.3 din OG nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială441, este nul contractul de închiriere, având ca obiect un bun imobil, prin care părţile au convenit, printr-un act secret, să se plătească o chirie mai mare decât cea care se declară în actul autentic ce se înregistrează la organul fiscal teritorial.442

Preţul se fixează, de regulă, în bani. Dar - spre deosebire de vânzare - contractul rămâne locaţiune chiar şi în cazul în care chiria s-a fixat sub forma unei alte prestaţii443 (de exemplu, cotă-parte din fructe sau prestări de servicii). Regulile locaţiunii sunt aplicabile şi atunci când folosinţa unui lucru se transmite în schimbul folosinţei unui alt lucru444. Cu ajutorul regulilor care guvernează contractul de schimb nu pot fi soluţionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinţă.

Secţiunea a II-a

Efectele contractului de locaţiune

§ 1. Obligaţiile locatorului

439 În condiţii de inflaţie, în practica judecătorească se admite - în baza art.970 şi 981 C.civ. - recalcularea chiriei prevăzute în contract, în funcţie de rata inflaţiei, chiar dacă părţile nu au prevăzut în contract o clauză în acest sens (vz. de exemplu, CSJ, s.com., dec.nr.21/1994, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.230-231; idem, dec.nr.87/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.436-437). Această soluţie se justifică dacă sunt întrunite condiţiile impreviziunii (vz. D.Chirică, op.cit., p.182 şi lucrările citate de autor). Pentru o lucrare cu caracter monografic, vz. C.E. Zamşa, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006.

440 În practică s-a decis că este inadmisibilă cererea formulată de locatar prin care solicită ca instanţa să stabilească chiria, deoarece preţul locaţiunii nu poate fi stabilit decât prin acordul părţilor, conform dispoziţiilor art.948 C.civ. (C.A.Buc., s.com., dec.nr.2062/2000, în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.126-128). Uneori, chiria nu este stabilită prin acordul părţilor, ci printr-un act al unui organ de stat. De exemplu, potrivit art.16 din Legea nr.10/2001 (astfel cum a fost modificată prin OUG nr. 209/2005, aprobată, cu modificări, prin Legea nr.263/2006), în situaţia imobilelor necesare şi afectate exclusiv şi nemijlocit activităţilor de interes public, de învăţământ, sănătate ori social-culturale (menţionate în anexa nr. 2 la lege), foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, li se restituie imobilul în proprietate cu obligaţia de a-i menţine afectaţiunea pe o perioadă de până la 3 ani sau, după distincţiile făcute de lege, de până la 5 ani de la data emiterii deciziei sau a dispoziţiei. În perioada de 3 ani sau, după caz, de 5 ani noul proprietar va fi beneficiarul unei chirii în cuantumul stabilit prin hotărâre a Guvernului.

441 Republicată în M.Of. nr.586/07.08.2002. Legea nr.343/2006 a dispus abrogarea OG nr. 12/1998 cu începere de la 1 ianuarie 2007.

442 Pentru comentarii privitoare la această dispoziţie legală, vz. F.A. Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2003, p.303 şi urm.

443 Vz. şi Cas.I, dec.nr.560/1921, în C.civ. adnotat, p.538 nr.26.444 Vz. Mazeaud, op.cit., p.861-862 nr.1057 şi infra nr.17 alin. penultim.

83

Page 84: Contracte Suport Drept III IV

7. Noţiuni generale. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face)445. Pentru a asigura folosinţa lucrului, locatorul este obligat să predea şi să menţină lucrul în stare de întrebuinţare şi să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terţi şi din viciile lucrului.

8. Obligaţia de predare. Predarea (art. 1420 pct. 1) lucrului dat în locaţiune se poate cere la termenul convenit de părţi (imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) şi - în lipsă de stipulaţie contrară - la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării şi cu cheltuiala locatorului. În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul se poate adresa justiţiei, cerând predarea silită (dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se mulţumeşte cu invocarea excepţiei de neexecutare), iar instanţa îl poate obliga pe locator şi la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Lucrul, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca în materie de vânzare), ci într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 alin.1 C. civ.), locatorul fiind obligat - în lipsă de stipulaţie contrară - să efectueze toate reparaţiile (inclusiv cele locative) necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de către locatar şi chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparaţiile ar fi fost puse în sarcina locatarului (întrucât această clauză - dacă nu s-a prevăzut altfel - vizează reparaţiile necesare în cursul locaţiunii şi nu anihilează obligaţia locatorului de a preda lucrul în stare corespunzătoare folosinţei).446

9. Obligaţia efectuării reparaţiilor. Locatorul trebuie să menţină lucrul în stare de a servi la întrebuinţarea pentru care a fost închiriat (art. 1420 pct.2 şi 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaţii (reparaţii capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţi comune ale imobilului folosite de mai mulţi locatari). Locatorul nu trebuie să efectueze reparaţiile numite “locative”, care - din momentul predării - sunt în sarcina locatarului.

Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să reconstruiască imobilul care “a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” (art. 1439), în acest caz încetând contractul447.

Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile necesare în cursul locaţiunii, locatarul poate cere justiţiei: fie obligarea lui sub sancţiunea plăţii de amenzi civile, fie autorizarea de a le efectua în contul locatorului (art. 1077 C.civ.), reţinând cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 şi art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite că, în caz de urgenţă, reparaţiile pot fi efectuate şi fără autorizarea justiţiei448.

10. Obligaţia de garanţie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este ţinut locatorul se asemănă cu obligaţia de garanţie a vânzătorului, cu deosebirea că în caz de vânzare dreptul transmis şi

445 Dacă locatorul nu se obligă să asigure - ci numai tolerează - folosinţa lucrului de către altul (cu dreptul de a o întrerupe în orice moment), nu avem un contract de locaţiune (nici contract de comodat), ci o relaţie extrajuridică (numită în dreptul francez convention d’occupation précaire, vz. A.Bénabent, op.cit., p.194-195, nr.314), care poate fi întrerup-tă oricând, fără angajarea răspunderii (cu rezerva răspunderii delictuale pentru abuz de drept).

446 Neîndeplinirea de către locator a obligaţiei de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat, în baza art.1421 alin.1-2 raportat la art.981 C.civ., poate fi opusă acestuia de către locatar ca excepţie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, una dintre obligaţii constituind cauza juridică a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec.nr.920/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.147-149).

447 În cazul în care imobilul nu mai poate fi folosit din cauza gradului avansat de uzură, ceea ce ar necesita dărâmarea şi apoi reconstruirea imobilului, proprietarul nu mai are o atare obligaţie (TS, col.civ., dec.nr.272/1966, în JN, nr.6, 1966, p.170. Vz. şi Ş. Beligrădeanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrărilor efectuate de chiriaş în timpul locaţiunii, în RRD nr.5, 1974, p.31-32).

448 Vz. Mazeaud, op.cit., p.931 nr.1139.

84

Page 85: Contracte Suport Drept III IV

garantat este proprietatea, iar în caz de locaţiune dreptul transmis şi garantat este folosinţa liniştită şi utilă.449

În virtutea obligaţiei de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria sa faptă, 2) de la terţi şi 3) din viciile lucrului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinţei.

10.1. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C. civ. dispune că locatorul “nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat”, fie direct prin transformarea materială a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinaţiei. Dacă locatorul nu respectă această obligaţie, locatarul poate cere prin justiţie oprirea sau distrugerea schimbărilor.

Dat fiind faptul că locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare în tot cursul locaţiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, chiar dacă va fi lipsit în parte de folosinţa lucrului. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoacă reparaţiile făcute de locator. Însă reparaţiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate până la încetarea contractului. Pe de altă parte, legea dispune ca reparaţiile să fie făcute în cel mult 40 de zile. Dacă reparaţiile nu se efectuează în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporţională cu lipsa parţială a folosinţei. Iar dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului, atunci el (nu şi locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea folosinţei n-ar întrece 40 de zile (art. 1425 C.civ.).

10.2. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburarea de fapt450 şi cea de drept.

Art. 1426 C.civ. prevede că locatorul nu răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, în numele său personal, se poate apăra contra tulbură-rilor de fapt, şi anume, prin acţiunile posesorii451. În acest sens, C.proc.civ. permite folosirea acţiunilor posesorii nu numai de către posesori - care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul, “care deţine lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deţine” (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi acţiunile posesorii (deşi nu este

449 Pentru amănunte privind obligaţia de garanţie a locatorului vz. C.Toader, Evicţiunea în contractele civile, Ed. All, Bucureşti, 1997, p.159-186.

450 Considerăm că tulburarea locatarului printr-un act administrativ ilegal constituie tot o tulburare de fapt, el având posibilitatea să acţioneze în baza Legii contenciosului admi-nistrativ nr.554/2004, dacă se consideră vătămat în drepturile sale de locatar (art.1). Vz. A. Iorgovan, Noua lege a contenciosului administrativ. Geneză şi explicaţii, Ed. Roata, Bucureşti, 2004.

451 Dacă tulburarea de fapt a terţului este dăunătoare pentru locator, are şi el, evident, acţiune împotriva lui (de ex., în calitate de proprietar). Dreptul de a exercita acţiunile posesorii faţă de terţi este prevăzut, în mod expres, şi prin art. 12 lit. b) din OG nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing (republicată în M.Of. nr. 9 din 12.01.2000 şi modificată ulterior prin Codul fiscal, Legea nr.533/2004 şi Legea nr.287/2006), şi anume(art.12 lit.b)) în favoarea utilizatorului bunului, care nu este posesor, având drept de folosinţă în temeiul contractului de leasing încheiat cu proprietarul locator/finanţator (art.1 alin.1).

85

Page 86: Contracte Suport Drept III IV

posesor452, ci detentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosinţă împotriva terţilor453, cu condiţia ca agentul tulburător:

- să nu fie locatorul, adică “cel pentru care el deţine” şi faţă de care el poate acţiona sau se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;

- să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului454.

În practica instanţei supreme s-a decis că dreptul la acţiune pentru evacuarea terţului care nu invocă vreun drept locativ, ci are calitatea de simplu tolerat (în privinţa căruia se face dovada că are un comportament ce face imposibilă locuirea în comun) este conferit ca opţiune a locatarului prin art. 1426 C. civ., dispoziţie legală care completează prevederile Legii locuinţei nr.114/1996, conform art.72 din acest din urmă act normativ455.

În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin faptul exercitării de către un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.), asupra lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului456. În acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată) cu daune interese, fie o micşorare a chiriei proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese (art. 1427-1428 C.civ.). În ambele cazuri, locatorul va răspunde numai dacă a fost înştiinţat în timp util de ameninţarea evicţiunii (chemat în garanţie în procesul dintre locatar şi terţul evingător -

452 Întrucât locatarul nu este posesor, deţinând lucrul altuia sub nume precar (art.1853 C.civ.), nu poate dobândi proprietatea imobilului închiriat prin uzucapiune, câtă vreme detenţia precară nu a fost intervertită în posesiune propriu-zisă (de exemplu, primeşte cu bună-credinţă de la altul decât adevăratul proprietar cu titlu translativ de proprietate). C.S.J., SU, dec. nr. VIII/1999 în Juridica nr.1, 2000, p. 35-36. Vz. şi Nota redacţiei (ibidem ), în care se precizează că recursul în interesul legii soluţionat prin această decizie ar fi trebuit respins fiindcă “vizează o chestiune elementară care nu a constituit niciodată o problemă controversată”. Pentru acţiunile posesorii, vz. V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol.II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p.532-543; C. Bîrsan, op.cit., p.256-259; I. Adam, op.cit., p.586-592; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale I, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p.186-198.

453 Vz. şi C.S.J., s.civ., dec.nr.1592/1991, în Dreptul nr.6, 1992, p.83. Aşa cum se arată în această

decizie, locatarul trebuie să dovedească titlul în baza căruia deţine bunul şi faptul că nu a trecut un an de la deposedare. Considerăm însă, că locatarul nu trebuie să dovedească deţinerea de un an, întrucât dreptul lui la acţiune derivă din posesiunea exercitată (cel puţin un an, dacă este în complângere) de către locator (proprietar). Pentru soluţionarea conflictului cu un alt locatar vz.infra nr.25.

454 În speţa soluţionată prin dec.civ. nr. 831/1988 a T.Jud. Maramureş, acţiunea posesorie a locatarului - care a încheiat contractul de locaţiune cu fratele proprietarei -, acţiune intentată împotriva proprietarei, a fost respinsă cu motivarea că reclamantul nu a posedat terenul în litigiu “sub nume de proprietar” potrivit art.1847 şi art.1853 C.civ., chiar dacă el apărea înregistrat în registrul agricol. (Vz. în RRD nr.11, 1988, p.70). Această soluţie de respingere a acţiunii este, în fond, justă, însă motivarea în drept este greşită, deoarece acţiunea posesorie poate fi intentată şi de către un detentor precar, posesiunea sub nume de proprietar fiind prevăzută de articolele citate pentru dobândirea proprietăţii prin uzucapiune, ceea ce nu s-a pretins. În realitate, în speţă, acţiunea locatarului putea să fie respinsă cu motivarea că locatorul nu avea (se pare) nici un drept asupra terenului, drept care să-i confere posibilitatea închirierii (de ex., drept de uzufruct), iar tulburarea din partea proprietarei (pentru care contractul încheiat de fratele ei, fără nici o împuternicire, era o res inter alios acta) nu era o simplă tulburare de fapt, ci una de drept, caz în care locatorul urma să fie introdus în proces şi, dacă nu reuşea să apere folosinţa locatarului, să răspundă faţă de el pentru evicţiune (art.1427-1428 C.civ.), potrivit regulilor aplicabile în cazul tulburărilor de drept.

455Vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.109/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.387-389.

456 În acest sens, pentru ipoteza arendării, vz. P.Perju, Sinteză teoretică a jurispru-denţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava, în Dreptul nr.7, 1998, p.70-71, nr.15.

86

Page 87: Contracte Suport Drept III IV

art.60-63 C.proc.civ.). În caz contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului457 (exceptio mali processus).

Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului (inclusiv acţiunea posesorie) trebuie să fie îndreptată (instituţia procedurală de “arătare a titularului dreptului”- art. 64-65 C.proc.civ.) şi care este obligat să-i apere folosinţa.

Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terţului să se combine cu faptul personal al locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului l-a închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în virtutea obligaţiei sale de a se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosinţa lucrului458.

Când folosinţa locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terţ oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acţiune în despăgubire împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acţiune în garanţie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis, şi astfel, prin plafon, apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie459.

10.3. Viciile. Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, stricăciunile) ascunse460 ale lucrului care îi împiedică întrebuinţarea (art. 1422 C.civ.), de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor, infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie. Practica judecătorească stabileşte răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvârşire impropriu folosinţei, dar viciile ascunse micşorează atât de mult posibilitatea de folosinţă încât se poate prezuma că, în cunoştinţă de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preţ mai redus (locatorul nu răspunde însă pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa). Gravitatea viciilor se apreciază de instanţă.

Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a cunoscut viciile) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa lucrului este succesivă, spre deosebire de obligaţia de garanţie a vânzătorului care răspunde numai de viciile existente în momentul vânzării).

În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului461 cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ.). Daunele interese se acordă chiar dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totuşi, există deosebire între locatorul de bună-credinţă, care răspunde numai de daunele ce au putut

457 Vz. şi Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I nr.30. Pentru amănunte, vz. şi L.Mihai, Obligaţiile locatorului şi natura juridică a drepturilor corelative ale locatarului, în SCJ nr.1, 1986, p.12 şi urm.

458 Dacă o parte dintr-un imobil a fost dat în locaţiune pentru exercitarea comerţului sau a unei activităţi industriale, locatorul va fi garant pentru exercitarea unei activităţi similare de către el sau un alt locatar numai dacă s-a obligat, expres sau tacit, în acest sens. (Vz. I.Cantacuzino, op.cit., p.647. Pentru jurisprudenţa franceză vz. Mazeaud, op.cit., p.910 nr.1114). În caz contrar, vor fi aplicabile, dacă este cazul, regulile care guvernează activităţile comerciale.

459 În sensul că locatorul răspunde de tulburările suferite de locatar prin exercitarea, chiar abuzivă, de către un colocatar al unui drept locativ, vz. Mazeaud, op.cit., p.910-911 nr.1115. Nu împărtăşim această soluţie deoarece asemenea fapte - prin definiţie ilicite - nu-şi au izvorul în contractul încheiat cu locatorul. În sensul răspunderii exclusive a locatarului pentru robinetul lăsat deschis vz. T.Mun.Bucureşti, s.a III-a, dec.nr.99/1990 în Dreptul nr.3, 1992, p.67, iar pentru tulburarea locatarilor prin mijloace fonice (orchestră), vz. TJ Constanţa, dec.civ. nr.109/1992, în Dreptul nr.5, 1992, p.88-90.

460 Se admite că locatorul, asemănător vânzătorului, este garant numai pentru vicii ascunse, nu şi aparente, cu toate că în materie de locaţiune C.civ. nu a făcut această precizare (pentru vânzare vz. art.1352-1353).

461 În funcţie de natura şi gravitatea viciilor, instanţa poate respinge acţiunea în reziliere, acordând o reducere proporţională din preţ.

87

Page 88: Contracte Suport Drept III IV

fi prevăzute la încheierea contractului (art. 1085 C.civ.) şi locatorul de rea-credinţă, care răspunde şi de daunele imprevizibile.

Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului, dar fără daune-interese, căci este vorba de o cauză străină care nu poate fi imputată locatorului (art. 1082 C.civ.).

10.4. Modificarea obligaţiei de garanţie. Deoarece nu este reglementată prin norme imperative, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse poate fi modificată prin convenţia dintre părţi; agravată (de exemplu, şi pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată.

Limitarea sau înlăturarea garanţiei produce efecte numai dacă locatarul este de bună-credinţă (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut că viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau actelor săvârşite (art. 1339 C.civ.). Pe de altă parte, considerăm că înlăturarea obligaţiei de garanţie exonerează pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau parţială, a contractului; în măsura în care folosinţa nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsită de cauză (riscul contractului se suportă de debitorul obligaţiei imposibil de executat).

§ 2. Obligaţiile locatarului

11. Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei.462

Conform art. 1429 alin. 1 C.civ., locatarul trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului diligent şi prudent - culpa levis in abstracto) şi numai la destinaţia determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară etc.). De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei 463. Dacă în contract se menţionează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni464.

Dacă locatarul nu întrebuinţează lucrul - total sau parţial - potrivit destinaţiei sau efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise în lipsă de stipulaţie contrară în contract - lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinaţia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc.465. Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locaţiunii,

462 A se vedea L. Mihai, Obligaţiile locatarului în locaţiunea de drept comun, în SCJ nr. 3, 1987, p. 205-210.

463 Pentru discuţii, vz. Mazeaud, op.cit., p.920-921 nr.1126.464 Potrivit art. 64 din Legea locuinţei nr.114/1996, schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a

spaţiilor cu altă destinaţie situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. În vederea efectuării acestei schimbări, este necesar avizul favorabil al proprietarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării. Vz. şi art.11 din OG nr.85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

465 În cazul clădirilor colective - prin acordul de constituire a asociaţiei de proprietari -, poate fi prevăzută necesitatea acordului asociaţiei de proprietari la efectuarea unor asemenea lucrări. De exemplu, în art.4.6 din modelul de Acord de asociere prevăzut în Anexa nr.1 la Norma metodologică privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (aprobată prin HG nr.400/2003, cu modificările ulterioare) se menţionează că „orice instalaţie suplimentară faţă de cele cuprinse în cartea tehnică a construcţiei pe proprietatea comună, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer

88

Page 89: Contracte Suport Drept III IV

repunerea lucrului în starea iniţială, iar dacă nu o cere, locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului466.

Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar implică obligaţia de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simplă întreţinere), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului (enumerarea reparaţiilor locative din art.1447-1449 nu este limitativă). Reparaţiile - indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) - nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă majoră (art. 1448 C.civ.) ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcţie467. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.

Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 C.civ.), prin “persoanele familiei” înţelegându-se nu numai membrii propriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoanele tolerate, vizitatori etc.)468.

Toate reparaţiile privind părţile comune folosite de mai mulţi locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu dovedeşte că stricăciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari469.

Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, cerând efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

12. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ., locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stipulate470. În lipsă de stipulaţie contrară, plata se face - conform regulilor generale (art.1104C.civ.) - la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă) şi în caz de pluralitate de locatari obligaţia este conjunctă (divizibilă)471 dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract (art.1041 şi 1057-1058 C.civ.). În caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale, executarea silită sau rezilierea contractului în

condiţionat, instalaţii telefonice şi altele asemenea), pe pereţii exteriori ai clădirii, precum şi pe pereţii interiori ai spaţiilor comune sau străpungerea acoperişului se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi după obţinerea aprobărilor legale”. Vz. infra cap.IV nr.18, nota de subsol.

466 Pentru amănunte vz. şi Ş.Beligrădeanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrărilor efectuate de chiriaş în timpul locaţiunii, în RRD nr.5, 1974, p.34-39; D.Andrei, Dreptul la despăgubiri al constructorului locatar, în RRD nr.3, 1978, p.32-36; pentru practica judiciară vz. şi Plen TS, dec. de îndrumare nr.5/1975, în CD, 1975, p.35-36; TS, s.civ. dec.nr.1056/1976, în CD, 1976, p.88; dec.nr.202/1977, în CD, 1977, p.67; dec.nr.1455/1977, în CD, 1977, p.55; dec.nr.784/1979, în CD, 1979, p.86; dec.nr.1489/1981, în CD, 1981, p.87; dec.nr.316/1983, în CD, 1983, p.54; T.Jud.Timiş, dec.civ. nr.642/1983, în RRD nr.11, 1983, p.71; vz. şi infra nr. 13 alin. final. Termenul de prescripţie a dreptului locatarului de a cere contravaloarea lucrărilor de îmbunătăţire se calculează de la data expirării contractului de locaţiune, dată la care se naşte dreptul lui. CSJ, s.com., dec.nr.3896/1998 în Jurisprudenţa CSJ, 1998, p.371-373.

467 Vz. TS, s.civ., dec.nr.104/1981, în CD, 1981, p.85.468 Vz. şi I.Lulă, Observaţii asupra răspunderii pentru fapta altuia reglementată de art.1434 alin.2

din Codul civil, în Dreptul nr.7,2001, p.66-78.469 Pentru repartizarea între mai mulţi proprietari şi locatari a cheltuielilor pentru părţile de

folosinţă comună ale imobilului vz. infra cap.IV, nr.16 şi 20.470 Dacă nu s-a stipulat altfel în contract, taxa pe valoarea adăugată, aferentă chiriei pentru bunul

închiriat, se suportă de locator. CSJ, s.com., dec.nr.4268/1998, în Dreptul nr.10, 1999, p.146.471 În sensul că obligaţia lor ar fi solidară vz. E.Safta-Romano, op.cit., p.102.

89

Page 90: Contracte Suport Drept III IV

privinţa locatarului neplatnic472, beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct.1 C.civ.)473. Iar dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)474.

Chitanţele de plată a chiriei sunt opozabile terţilor chiar dacă nu au dată certă, iar chitanţele

date fără rezervă fac să se prezume plata pentru termenele anterioare. În schimb, cesiunea

sau chitanţa de plată a chiriei cu anticipaţie pe timp mai mare de 3 ani este supusă

publicităţii imobiliare (art.1394 C.civ. şi art.19 alin.1 pct.C lit.a) din Legea nr.7/1996).

Dacă lucrul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-l încunoştiinţează pe locatar , plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

13. Restituirea lucrului. După încetarea locaţiunii, locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut. Prin inventar trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. În lipsă de inventar prezumţia este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumţia fiind relativă poate fi combătută de locatar prin dovada contrară475 (art.1431 şi 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.).

Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acţiune personală (ex contractu) sau printr-o acţiune în revendicare (dacă are calitatea de proprietar). Acţiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva unui detentor precar (decât dacă detenţiunea locatarului a fost intervertită într-o posesiune utilă).

Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forţei majore sau cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului476 (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.

Dacă locatarul a făcut lucrări de construcţii sau plantaţii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fără dreptul de a cere modificarea chiriei dacă nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre părţi - în lipsă de convenţie - vor fi soluţionate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinţă, întrucât este un detentor precar477.

14. Răspunderea pentru incendiu478. Obligaţia de a întreţine şi a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de

472 Vz. infra nr.21.473 Pentru garantarea plăţii chiriei, C.civ. prevede obligaţia locatarului unei locuinţe de a mobila

îndeajuns casa, sub sancţiunea rezilierii contractului pentru neexecutarea acestei obligaţii (art.1446). Această garanţie a drepturilor locatorului nu are aplicabilitate în prac-tică. Pentru constituirea unui depozit de garanţie vz. însă infra cap. IV nr.10 alin. final.

474 În practică s-a decis că, în situaţia în care chiriaşul a părăsit imobilul închiriat înaintea expirării termenului contractual, iar cererea lui de reziliere a contractului a fost respinsă, locatorul este îndreptăţit la despăgubiri corespunzătoare diferenţei dintre chiria prevăzută în contract şi chiria redusă plătită de noul chiriaş, dar numai dacă dovedeşte existenţa unei asemenea diferenţe (CSJ, s.com., dec.nr.7729/2001, în Buletinul Jurisprudenţei 2001, p.335-336).

475 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, în RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, în CD, 1978, p.83.

476 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.637/1978 mai sus citată.477 Pentru lucrări de îmbunătăţire vz. supra nr.11.478 Potrivit art.9 din Legea nr.307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (M.Of.

nr.633/21.07.2006), la încheierea oricăror acte de transmitere temporară a dreptului de folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt obligate (sub sancţiunea amenzii contravenţionale - art. 44 pct. I lit. c) să prevadă expres în actele respective răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor.

90

Page 91: Contracte Suport Drept III IV

incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit479, forţă majoră sau dintr-un defect de construcţie ori prin comunicarea focului (fără greşeala sa), de la o casă vecină (art. 1435 C.civ.). S-a considerat că reglementarea cuprinsă în art. 1435 C.civ., reprezintă o aplicare a dreptului comun în materie de dovadă, în sensul că locatarul nu poate fi exonerat de răspundere decât dacă dovedeşte că distrugerea, totală sau parţială a lucrului, provine din caz fortuit sau forţă majoră480 (deci fără culpă din partea sa).

În orice caz, spre deosebire de condiţiile din epoca adoptării Codului civil, în condiţiile de azi agravarea răspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsă în baza art.1435 decât pentru cauza anonimă, orice cauză străină neimputabilă dovedită fiind exoneratoare de răspundere (art.1082-1083 C.civ.).

Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Deci răspunderea lor - întrucât este contractuală, iar nu delictuală - va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi - în afara împrejurărilor prevăzute de art. 1435 C.civ. - că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care o ocupă. Iar dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi exoneraţi de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.

Dacă locatorul-proprietar foloseşte şi el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată. Considerăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor în condiţiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exoneraţi de răspundere, ei trebuie să dovedească fie împrejurările prevăzute de art. 1435, fie că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă.

15. Apărarea contra uzurpărilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se înţelege orice atingere provenită de la un terţ asupra proprietăţii sau posesiei lucrului dat în locaţiune. Dacă locatorul nu are cunoştinţă de încercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-l înştiinţeze în termen util pentru a fi în măsură să se apere contra încercării de uzurpare (astfel încât locatorul să nu piardă nici acţiunea posesorie).

Dacă locatarul neglijează să-l informeze pe locator, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînştiinţării481.

Secţiunea a III-a

Contractul de sublocaţiune şi de cesiune a contractului

479 Dacă incendiul este provocat de un caz fortuit (scurtcircuit generat de metalizarea unei prize, confecţionată din bachelită), locatarul nu poate fi obligat la despăgubiri (T.Jud. Gorj, dec.civ. nr.342/1982, în RRD nr.12, 1982, p.62).

480 TS, s.pen., dec.nr.853/1973, în CD, 1973, p. 465. Pentru interpretările posibile ale art.1435 C.civ., vz. şi P.Anca, Notă sub dec. TS, s. pen., nr.853/1973, în RRD nr.10, 1974, p.59-62. În legătură cu soluţia adoptată de autor precizăm însă, că răspunderea locatarului pentru întregul prejudiciu cauzat locatorului prin incendiu nu este un argument convingător în sensul că această răspundere ar fi o răspundere delictuală cu caracter special, întrucât nu există nici un text care să limiteze răspunderea contractuală a locatarului la valoarea părţii din imobil deţinută cu chirie. Numai faţă de terţe persoane păgubite (de exemplu, vecinii imobilului sau colocatari), răspunderea locatarului are caracter delictual. Pentru amănunte, vz. şi L.Mihai, Răspunderea locatarului pentru incendiu, în RRD nr.3, 1984, p.27-30.

481 Locatarul (arendaşul) mai este obligat să suporte – asemănător cumpărătorului (vz. art.1305 C.civ. şi Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.43) – cheltuielile contractului. Cas.III, dec.nr.4/1910, C.civ adnotat, p.410 nr.3.

91

Page 92: Contracte Suport Drept III IV

16. Sublocaţiunea. În concepţia Codului civil, în principiu, locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile părţilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanţă)482. În acest sens, legea prevede expres şi posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinţă asupra unui terţ, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocaţiune (art. 1418 C.civ.)483.

Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii (prima prevăzută expres de lege, a doua subînţeleasă):

a) Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal. Această interdicţie transformă locaţiunea într-un contract încheiat intuitu personae. Interzicerea sublocaţiunii (în total sau în parte) - reprezentând o excepţie de la dreptul locatarului de a subînchiria - nu se prezumă, ci trebuie să fie stipulată expres (art. 1418 C.civ.). Pe de altă parte, clauza de interzicere a sublocaţiunii este supusă unei interpretări restrictive. De exemplu, dacă s-a interzis sublocaţiunea totală, este permisă cea parţială, iar dacă interdicţia este imprecisă (“nu se poate subînchiria”) ea se interpretează în sensul unei sublocaţiuni totale, cea parţială fiind permisă.

Deşi legea nu prevede expres, validitatea sublocaţiunii poate fi condiţionată (printr-o clauză din contractul principal de locaţiune) şi de consimţământul locatorului la încheierea contractului de sublocaţiune. Acest consimţământ poate fi dat în scris, dar şi verbal (nu se aplică art.1416 C.civ. care vizează proba contractului de locaţiune sau sublocaţiune) ori să rezulte din acte sau fapte concludente. În orice caz, refuzul locatorului de a consimţi la încheierea contractului de sublocaţiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.

Precizăm, de asemenea, că locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosinţă dacă sublocaţiunea (sau cesiunea) a fost interzisă, întrucât aducerea ca aport echivalează cu o sublocaţiune (sau cesiune). Iar dacă sublocaţiunea (cesiunea) a fost permisă numai cu consimţământul locatorului, aducerea ca aport va fi valabilă numai dacă locatorul consimte.

b) Sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinaţie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de întrecere).

În aceste limite, sublocaţiunea poate fi convenită în condiţii diferite faţă de contractul principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mică, durată mai scurtă etc.).

Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocaţiune (de cesiune) cu nerespectarea condiţiilor arătate, locatorul va putea cere prin justiţie executarea obligaţiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locaţiune (cu daune-interese) pentru neexecutarea de obligaţii (art. 1429-1430 şi 1439 alin.2 C.civ.), instanţa putând acorda locatarului un termen pentru a executa condiţiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinţei potrivit destinaţiei.

Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor arătate este valabilă şi produce efecte între părţi ca orice contract de locaţiune484. Întrucât locatorul nu este parte contractantă, sublocaţiunea nu produce efecte faţă de el (fiind o res inter alios acta); drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatarul principal rămân neatinse485. Rezultă că locatorul şi sublocatarul nu

482 Mortis causa se transmit nu numai drepturile, dar şi obligaţiile părţilor contractante, inclusiv cele rezultând din contractul de sublocaţiune sau de cesiune a locaţiunii.

483 Dreptul de a subînchiria este recunoscut chiar şi creditorilor locatarului (art.1730 C.civ.) pe calea acţiunii oblice.

484 Sunt aplicabile între părţile contractului de sublocaţiune inclusiv dispoziţiile privind tacita relocaţiune (vz. infra nr.20.1) sau încetarea contractului prin desfiinţarea sau desfacerea titlului locatorului (vz. infra nr.23). Dacă se desface contractul principal de locaţiune din culpa locatarului principal, sublocatarul îi va putea pretinde şi daune-interese.

485 De aceea locatarul răspunde pentru incendiul provocat de sublocatar (TS, s.pen., dec.nr.853/1973 cit. supra), cu drept de regres împotriva acestuia din urmă.

92

Page 93: Contracte Suport Drept III IV

au nici o acţiune directă unul împotriva celuilalt. Ei pot acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice (art. 974 C.civ.)486.

Deşi Codul nostru civil nu conferă locatorului o acţiune directă, în virtutea privilegiului său de locator (art.1730 C.civ.) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat, dar numai în limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut şi pentru chiria viitoare, chiar dacă chiria pentru viitor a fost plătită de sublocatar anticipat (art.591şi urm. C.proc.civ.). Aceste dispoziţii se explică prin faptul că existenţa privilegiului nu presupune existenţa unor raporturi juridice directe (şi deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoaşterea unei acţiuni directe între locator şi sublocatar).

17. Cesiunea. În condiţiile în care poate interveni sublocaţiunea487, este permisă şi cesiunea contractului de locaţiune de către locatar. Textul care permite, deopotrivă, cesiunea şi sublocaţiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - între cele două instituţii juridice488.

Cu toate acestea, în baza principiilor care guvernează cele două instituţii, se admite că - spre deosebire de sublocaţiune care este un nou contract de locaţiune (având ca obiect asigurarea folosinţei temporare, totale sau parţiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosinţă (adică o cesiune de creanţă cu titlu oneros - art. 1391 şi urm. C.civ.), de unde următoarele consecinţe:

- pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi (între care şi locatorul) cesiunea trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.)489;

- întrucât Codul civil nu cunoaşte cesiunea obligaţiilor, obiectul cesiunii îl formează nu contractul de locaţiune în întregul său, ci numai drepturile locatarului, care rămâne obligat în continuare faţă de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca şi sublocaţiunea, chiar dacă părţile s-au conformat obligaţiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptată de locator490. Bineînţeles, locatorul îl poate libera pe locatar491, caz în care cesiunea se dublează cu o delegaţie perfectă, confundată cu o novaţie prin schimbare de debitor. Iar dacă cesiunea este însoţită de o stipulaţie pentru altul în favoarea locatorului având ca obiect preţul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea acţiune directă împotriva cesionarului în calitate de terţ beneficiar492;

486 Codul nostru civil nu a reprodus art.1753 C.civ.fr. (sublocatarul nu este ţinut către proprietar decât până la concurenţa preţului sublocaţiunii), care a permis jurisprudenţei franceze să tragă concluzia unei acţiuni directe a locatorului împotriva sublocatarului (vz. Mazeaud, op.cit., p.889-890, nr.1082). În practică, s-a decis că sublocatarul, fie chiar de bună-credinţă, care a încheiat contractul de sublocaţiune cu o persoană ce nu era în realitate chiriaş principal, nu-l poate opune adevăratului proprietar. Sublocatarul nu are decât dreptul de a cere locatarului său să-i asigure folosinţa imobilului închiriat, iar în caz contrar să-l despăgubească (ÎCCJ, dec.nr.41/1946, în PR nr.4/2001, p.231-232).

487 Interdicţia de a subînchiria atrage după sine şi interdicţia de a ceda contractul, căci cesiunea produce efecte mai grave decât sublocaţiunea; cessio est maius sublocatio est minus. (Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.309). În schimb, interzicerea cesiunii nu se întinde şi asupra sublocaţiunii. Cel mult, s-ar putea susţine că interzicerea cesiunii vizează şi sublocaţiunea totală.

488 Pe această bază s-a susţinut că orice încercare de a găsi deosebiri de natură juridică între sublocaţiune şi cesiune este arbitrară şi inutilă. Numai întinderea operaţiei este deosebită, sublocaţiunea fiind parţială, iar cesiunea totală. (M.Cantacuzino, op.cit., p.672). În realitate însă, şi sublocaţiunea poate fi totală. Vz. şi E.Safta-Romano, op.cit., p.90-91.

489 Vz. şi C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec.nr.3240/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.56-58.

490 În acest din urmă caz, raporturile dintre părţi pot îmbrăca forma unei delegaţii imperfecte.491 În sensul liberării locatarului prin cesiunea notificată locatorului, indiferent de voinţa acestuia

din urmă, vz. D.Chirică, op.cit., p.184. Nu putem împărtăşi această soluţie deoarece cesiunea locaţiunii - spre deosebire de cesiunea de creanţă de drept comun - implică şi obligaţii, iar debitorul (chiriei) nu poate fi înlocuit fără consimţământul expres al creditorului. După cum s-a arătat, simpla notificare a cesiunii sau chiar autorizarea ei de către locator, nu atrage liberarea locatarului de obligaţii (A.Bénabent, op.cit., p.227-228 nr.350).

492 După unii autori, stipulaţia pentru altul este chiar implicită. Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.888 nr.1081.

93

Page 94: Contracte Suport Drept III IV

- întrucât contractul de cesiune este cu executare dintr-o dată (iar nu succesivă ca sublocaţiunea), locatarul-cedent garantează numai existenţa dreptului de folosinţă în condiţiile din momentul încheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu şi executarea obligaţiilor de către locator. În schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanţă, cesionarul are acţiune directă împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaţiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese493. În cazul sublocaţiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocaţiune numai în raport cu locatarul principal, care la rândul său poate acţiona împotriva locatorului;

- spre deosebire de sublocaţiune, care poate fi dovedită potrivit regulilor prevăzute de lege pentru contractul de locaţiune494, cesiunea este supusă regulilor vânzării-cumpărării de creanţe;

- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (în privinţa drepturilor); în schimb, sublocatarul poate dobândi drepturi diferite faţă de drepturile locatarului principal495, evident fără a contraveni condiţiilor din contractul principal;

- cedentul, fiind un vânzător, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucură locatarul principal care a consimţit o sublocaţiune.

În sfârşit, precizăm că regulile analizate urmează să fie aplicate şi în cazul în care dreptul de folosinţă se transmite în schimbul unui alt drept de folosinţă (dublă cesiune). Astfel, de exemplu, fiecare copermutant (cedent) rămâne obligat faţă de locatorul iniţial, dacă acesta nu a consimţit la liberarea debitorului (delegaţie perfectă). Aşa cum în cazul contractului de schimb se aplică regulile vânzării (în completarea regulilor prevăzute pentru contractul de schimb), în cazul schimbului de drepturi de folosinţă se aplică regulile cesiunii locaţiunii496.

Dacă schimbul drepturilor de folosinţă este reglementat prin norme speciale, se aplică, evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, în materia schimbului de locuinţe (art.33 din L. nr.114/1996) chiriaşii sunt liberaţi faţă de locatorii iniţiali, realizându-se nu numai o dublă cesiune, dar - ope legis - şi o dublă delegaţie perfectă (novaţie prin schimbare de debitor), dar numai cu avizul autorităţii care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinţei497.

Secţiunea a IV-aÎncetarea locaţiunii 498

18. Cauze de încetare. Pe lângă acordul de voinţă al părţilor (rezilierea convenţională), contractul de locaţiune încetează prin: a) denunţarea unilaterală; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului; f) în anumite condiţii şi prin efectul înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locaţiune.

În ceea ce priveşte transmisiunea mortis causa a lucrului dat în locaţiune, nici moartea locatorului şi nici aceea a locatarului nu atrage după sine încetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezultă că drepturile şi obligaţiile trec asupra moştenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular499), potrivit regulilor generale în materie de

493 Vz. infra nr.21.494 Vz. supra nr.3.495 Vz. Mazeaud, loc.cit.496 Vz. şi supra nr.6, alin. final.497 Vz. infra cap.IV nr.24-25.498 Referitor la soluţionarea pe cale de ordonanţă preşedinţială a litigiilor dintre locator şi locatar

(evacuarea) în condiţiile art.581-582 C.proc.civ., vz infra, cap.IV secţiunea a IX-a (nr.34), inclusiv notele de subsol de la această secţiune.

499 Întrucât legatarul cu titlu particular dobândeşte drepturile şi obligaţiile strâns legate de lucrul moştenit, este obligat să respecte locaţiunea, dar are şi dreptul de a pretinde chiria nu numai de la data decesului autorului, ci şi cea datorată anterior acelui moment, în limita termenului de prescripţie de 3 ani anteriori introducerii acţiunii (TS, s.civ., dec.nr.972/1981, în CD, 1981, p.132-134). Neîndoielnic,

94

Page 95: Contracte Suport Drept III IV

obligaţii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu excepţia cazului când părţile s-au înţeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaţiunii în funcţie de moartea locatorului) sau dacă moştenitorul uneia dintre părţi (dece-date) este cealaltă parte, caz în care obligaţiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau parţial (de exemplu, în caz de pluralitate de părţi obligate solidar - art.1048 C.civ.).

19. Denunţarea unilaterală. Dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, contractul ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz (art. 1436 alin.2 C.civ.).

Prin termenul de preaviz se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă se stabileşte în funcţie de natura lucrului şi după obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) şi are drept scop ca cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul a fost dat de locator).

Manifestarea de voinţă de a desface contractul (numită de lege “concediu”) este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar dacă n-a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.

Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunţare. Practic, trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea concediată refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătoreşti. În toate cazurile, “acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a contractului”, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului, aşa cum s-a decis, în mod constant, în practica judecătorească500.

Mai mult decât atât, în practică s-a decis că publicarea scoaterii la licitaţie, în vederea închirierii, a unui spaţiu deţinut de chiriaş, în baza unui contract de închiriere reînnoit prin tacita relocaţiune, constituie denunţarea contractului de locaţiune încheiat prin tacita relocaţiune, conform art.1436 alin.2 şi art.1437 C.civ.501

După expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin consimţământul ambelor părţi (nu prin simpla renunţare la efectele denunţării unilaterale).

20. Expirarea termenului. Dacă termenul locaţiunii a fost determinat prin convenţia părţilor sau, în lipsa clauzei, de lege (art.1450-1451 C.civ.) locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă (art. 1436 alin.1 C.civ.)502. Potrivit art. 110 alin.1 C.proc.civ., cererea pentru predarea unui imobil, la împlinirea termenului de locaţiune, poate fi făcută chiar înainte de împlinirea acestui termen.

contractul de locaţiune este opozabil nu numai succesorului universal sau cu titlu universal, dar şi legatarului cu titlu particular obligat să respecte contractul (care prin moartea locatorului a căpătat dată certă şi chiar dacă - fiind încheiat pe o perioadă mai mare de trei ani - nu a fost înscris, întrucât în materie de publicitate imobiliară dobânditorul pentru cauză de moarte - nefiind obligat a înscrie potrivit art.26 din L.nr.7/1996 - nu se poate prevala de lipsa înscripţiei) şi are dreptul de a pretinde chiria de la data deschiderii moştenirii, deoarece din acest moment a dobândit dreptul de proprietate (sau alt drept real) asupra bunului individual determinat. În ceea ce priveşte însă creanţele devenite exigibile anterior deschiderii moştenirii şi neplătite, soluţia dată de instanţa supremă este discutabilă, întrucât ele fac parte din masa succesorală şi se dobândesc de către succesorii universali sau cu titlu universal, dacă defunctul nu a dispus altfel prin legate cu titlu particular având acest obiect.

500 TS, s.civ., dec.nr.2628/1987, în CD, 1987, p.85; TB, s. a III-a civ., dec.nr.805/2006 (nepublicată).

501 CSJ, s.com., dec.nr.3807/2000, în Dreptul nr.10, 2001, p.200.502 Desfacerea contractului la expirarea termenului nu este o regulă imperativă. Astfel fiind, părţile

pot stipula necesitatea concediului şi pentru această ipoteză (cu termen de preaviz), caz în care contractul nu încetează prin efectul termenului stipulat, ci numai după expirarea termenului de preaviz. Pe de altă parte, oricare dintre părţi îşi poate rezerva dreptul de a denunţa contractul înainte de expirarea termenului, cu respectarea termenului de preaviz.

95

Page 96: Contracte Suport Drept III IV

20.1. Tacita relocaţiune (reconducţiune). Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice (deci cu permisiunea lui)503, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (art.1437 şi 1452 C.civ.).

Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune504, trebuie să fie îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului505, de exemplu, capacitatea părţilor contractante, (însă dovada relocaţiunii se poate face - cu martori şi prezumţii - prin proba rămânerii şi lăsării locatarului în folosinţa lucrului, iar nu prin înscrisul original, fie şi autentic, constatator şi doveditor numai al contractului iniţial506). În caz de pluralitate de părţi, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit al tuturor părţilor. De exemplu, dacă unul dintre locatori a anunţat concediul sau unul dintre locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre moştenitorii unicului locatar nu a continuat folosinţa lucrului, tacita relocaţiune nu poate opera.

Tacita relocaţiune - dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă - poate fi împiedicată numai prin anunţarea concediului (care în acest caz înseamnă nu denunţare, ci manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului)507.

Concediul trebuie să fie anunţat înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz508, căci fiecare dintre părţi cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din timp. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacită relocaţiune chiar dacă a continuat să

503 Refuzul locatorului împiedică relocaţiunea tacită. CSJ, s.com., dec.nr.913/1996, în Jurisprudenţa CSJ 1996, p.261-262. În lipsa împiedicării operează relocaţiunea tacită a fondului de comerţ deţinut de locatar după expirarea termenului contractual (CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998, cit. infra). Iar soluţia conform căreia relocaţiunea tacită nu operează în caz de neplată a chiriei pe perioada respectivă (CSJ, s.com., dec.nr. 1036/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.341-343; C.A.Buc., s.com., dec.nr.2004/2000, în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.87-88) este greşită. În realitate, relocaţiunea tacită operează prin folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual, iar în caz de neplată a chiriei se poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaţii (vz. nr.21) sau se poate denunţa unilateral contractul (vz. nr.19), locatarul datorând chiria până la restituirea lucrului. Vz. şi CSJ s.com., dec.nr.2606/1998, nr.3381/1998 şi nr.4268/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.366-371.

504 Dacă în contractul de locaţiune s-a prevăzut posibilitatea prelungirii efectelor con-tractului, pe un nou termen sau fără termen, raporturile dintre părţi continuă în baza contractului iniţial, iar nu în temeiul unui nou contract format prin tacita relocaţiune. Dacă însă, înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, părţile convin să-l “prelungească” pe o nouă perioadă, ele încheie de fapt un nou contract (relocaţiune expresă) şi trebuie să respecte condiţiile prevăzute de lege (capacitate, proba contractului etc.).

505 Astfel fiind, dacă închirierea are loc, potrivit legii, pe bază de licitaţie publică, tacita relocaţiune nu poate opera, simpla tolerare a folosinţei locatarului nefiind suficientă pentru încheierea unui nou contract, dacă legea nu prevede altfel. Dacă locatorul nu participă la licitaţie pentru încheierea legală a unui nou contract, instanţa dispune evacuarea. CSJ, s.com., dec.nr.770/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.439-440.

506 Vz. supra nr.3.507 Dacă locatorul şi-a manifestat intenţia de a nu reînnoi contractul, raportul de locaţiune încetează

la expirarea termenului. CSJ, s.com., dec.nr.569/1995, în Jurispruden-ţa CSJ 1995, p.303-306. Locatarul nu poate obţine recunoaşterea valabilităţii titlului de locaţiune ca urmare a tacitei relocaţiuni, dacă în însăşi cererea de chemare în judecată recunoaşte că locatorul exercită presiuni pentru evacuarea sa din spaţiu pe motiv că a expirat termenul contractului de închiriere (C.A. Buc., s. a III-a civ., dec.nr.2339/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.58-60).

508 În cazurile prevăzute de legea specială, concediul trebuie să fie dat cu termen de preaviz, de ex., art.7 alin.2 din Decretul nr.194/1980 privind folosirea fondului locativ de către persoanele juridice străine, reprezentanţele acestora şi persoanele fizice străine aflate pe teritoriul României (publicat în Buletinul Oficial nr. 51 din 24 iunie 1980, modificat prin Decretul nr.148/1990, publicat în M.Of. nr. 66 din 12.05.1990).

96

Page 97: Contracte Suport Drept III IV

folosească lucrul închiriat509 (art.1438 C.civ.), locatorul putând cere restituirea lui precum şi daune-interese510.

Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu chiria iniţială)511, dar se va considera încheiat fără termen512 (cu excepţia cazurilor când termenul este arătat de lege). Deci se prezumă că părţile n-au modificat nimic faţă de contractul iniţial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totuşi noua locaţiune ia naştere, în lipsă de stipulaţie expresă contrară, fără garanţiile din contractul iniţial, căci garanţiile trebuie prevăzute expres şi nu pot fi prelungite peste termenul stipulat513.

21. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaţiilor de către una dintre părţi dă dreptul celeilalte părţi de a cere - după punerea în întârziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locaţiune urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă (ţinându-se seama, dacă este cazul, şi de pactul comisoriu expres stipulat în contract).

Însă nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părţi de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie să fie cu privire la obligaţii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părţi. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinţă sau schimbarea destinaţiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.

Potrivit regulilor generale, instanţa nu este obligată să pronunţe rezilierea, putând acorda - după circumstanţe - termen de graţie (art. 1021 C.civ.). În caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile în materie.

22. Pieirea lucrului (art. 1423 şi 1439 C.civ.). Dacă pieirea este totală (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei), contractul este desfăcut de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizăm că prin pieire se înţelege nu numai distrugerea materială a lucrului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziţionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

509 Dacă locatorul a notificat “denunţarea” contractului, locatarul nu mai poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a făcut unele plăţi în contul chiriei şi a continuat folosinţa bunului. (CSJ, s.com., dec.nr.2916/1997, în Dreptul nr.6,1998, p.131-132). Chiar dacă continuă să folosească lucrul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune dacă locatorul nu pune în executare imediat hotărârea de evacuare, el având acest drept până la expirarea termenului de prescripţie a executării silite (art.6-7 din Decr.nr.167/1958).

510 Plata anticipată a chiriei, pe timp de 10 ani, făcută de locatar înaintea expirării termenului prevăzut în contract, dar după primirea notificării prin care locatorul îl anunţă că nu este de acord cu prelungirea locaţiunii şi solicită predarea terenului închiriat, nu are drept consecinţă menţinerea acelui contract (vz. CSJ, s.com., dec.nr.7560/2001, în Buletinul Jurisprudenţei 2001, p.336-338).

511 Locatarul va fi obligat la plată, în continuare, a chiriei, în conformitate cu clauzele din contractul expirat. CSJ, s.com., dec.nr.2606/1998, dec.nr.3381/1998 şi dec.nr. 4268/1998, cit. supra.

512 Dacă în contractul iniţial, încheiat pe doi ani, se prevede posibilitatea prelungirii locaţiunii la expirarea termenului convenit pentru un termen de încă doi ani, prin acordul comun al părţilor, dar acest acord nu intervine, însă locatarul continuă să folosească bunul, contractul se consideră reînnoit fără termen şi poate fi denunţat unilateral cu respectarea termenului de preaviz (art.1436 alin.2). PAS, dec.nr.1461/1971, în AS nr.5, 1971, p.102. Tacita relocaţiune se produce în condiţiile primului contract expirat, chiar dacă - după o perioadă de reînnoire tacită - părţile încheie un nou contract (expres) cu alte clauze. CSJ, s.com., dec.nr.4268/1998, în Dreptul nr.10, 1999, p.146.

513 Solidaritatea dintre mai mulţi locatari va exista şi în noul contract, deoarece nu este o garanţie propriu-zisă, ci o condiţie stipulată în primul contract (C. Hamangiu, I. Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.970). În practică, s-a decis că în cazul tacitei relocaţiuni locatarul nu poate fi obligat la plata penalităţilor de întârziere stabilite conform clauzei penale din contractul iniţial, deoarece noua locaţiune este lipsită de garanţiile şi sancţiunile din acest contract (CSJ, s.com., dec.nr.896/1999, în Buletinul Jurisprudenţei 1999, p.426; CSJ, s.com., dec.nr.2414/2003, în Dreptul nr.10, 2004, p.251). Totuşi, prin această din urmă decizie s-a statuat dreptul creditorului de a pretinde daune-interese moratorii.

97

Page 98: Contracte Suport Drept III IV

Contractul este desfăcut indiferent că pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă, căci locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă pieirea s-a produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune514, aplicându-se, în acest din urmă caz, teoria riscului contractului (locatarul neputând fi obligat la plata chiriei după momentul pieirii, iar dacă a plătit-o cu anticipaţie are dreptul să ceară restituirea).

Dacă lucrul a pierit numai în parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parţială) rezilierea este judiciară, locatarul putând cere, după împrejurări, fie o scădere de preţ, fie desfacerea contractului, dacă partea pierită din lucru este atât de însemnată (apreciază instanţa), încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimţit – iniţial – la încheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolvă la fel ca şi în cazul pieirii totale, adică după cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre părţi.

23. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. Dacă se desfiinţează sau se desface titlul locatorului în baza căruia consimţise la locaţiune, se desface şi contractul de locaţiune, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului. Astfel, de exemplu, dacă titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dacă este evins printr-o acţiune în revendicare ori dacă titlul locatarului principal s-a desfăcut prin expirarea termenului prevăzut în contract şi nu mai poate asigura sublocatarului (faţă de care el este locator) folosinţa lucrului etc.

Există însă şi excepţii de la această regulă. Astfel, contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rămân valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare515, chiar dacă uzufructul ar fi încetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.)516. Rămân valabile şi contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins, însă numai dacă contractul de locaţiune a fost încheiat cu bună-credinţă şi cu dată certă anterioară înscrierii somaţiei (art. 498 alin.2 şi 519 alin.1 C.proc.civ.). În practica judecătorească şi literatura de specialitate se mai admite o derogare importantă de la regula încetării contractului de locaţiune, ca urmare a desfiinţării titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent, potrivit căreia contractul de locaţiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real517, şi anume, în condiţiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.)518.

24. Efectele înstrăinării lucrului (imobilului) prin acte între vii. Conform art. 1441 C.civ., dacă locatorul vinde lucrul519 închiriat sau arendat, cumpărătorul - chiar dacă nu s-a obligat în acest sens - este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu condiţia să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă (art.1182 C.civ.)520, afară de cazul când desfacerea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune.

514 Dacă pieirea se produce în timpul relocaţiunii, chiria se plăteşte numai până la data producerii evenimentului (forţa majoră). PAS, dec.nr.3142/1979, în RRD nr.10, 1980, p.73.

515 Vz. supra nr.4.516 Dacă contractul a fost încheiat de uzufructuar în frauda drepturilor nudului proprietar (de ex.,

prevăzând sfârşitul uzufructului său, uzufructuarul încheie contractul de locaţiune la un preţ foarte mic) nudul proprietar poate invoca, la încetarea uzufructului, nulitatea (reducerea termenului) contractului (fraus omnia corrumpit).

517 Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.2437/1974, în Repertoriu…, 1969-1975, p.154; dec.nr. 2479/1983, în CD, 1983, p.69-71; dec.nr.442/1986, în CD, 1986, p.221-223. Cu privire la teoria moştenitorului aparent vz. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, nr.41.3 şi lucrările acolo citate. Vz. şi P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor judecătoreşti din circum-scripţia Curţii de Apel Suceava în materie civilă, în Dreptul nr.2, 1996, p.90-91.

518 Cu privire la art.1441 C.civ., vz. infra, nr.24.519 Se admite că dispoziţiile art.1441 sunt aplicabile numai în materia locaţiunii de imobile (vz.

supra, nr.5). De altfel, în cazul lucrurilor mobile aceste dispoziţii nici nu ar prezenta importanţă, întrucât ele se cumpără numai dacă sunt în posesia vânzătorului şi se predau cu ocazia încheierii contractului, astfel încât cumpărătorul se poate apăra împotriva oricăror pretenţii ca posesor de bună-credinţă (art.1909-1910 C.civ.).

98

Page 99: Contracte Suport Drept III IV

Rezultă că, în lipsă de stipulaţie contrară, contractul de locaţiune cu dată certă anterioară vânzării-cumpărării cu dată certă521 produce efecte şi este opozabil terţului dobânditor522 în condiţiile în care a fost încheiat şi fără modificările care nu sunt constatate prin înscris cu dată certă (de exemplu, modificarea termenului locaţiunii, renunţarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu etc.)523.

Dacă contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie să fie efectuate formele de publicitate imobiliară (art.19 alin.1 pct.C lit.a) din Legea nr.7/1996)524, înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpărare525 pentru a fi opozabil terţilor526. Dacă publicitatea nu a fost respectată, dar contractul de locaţiune are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vânzării (înscrierii), deoarece noul proprietar se poate aştepta să i se opună, pe acest interval de timp, contracte de locaţiune neînscrise, dar având dată certă.

Rezultă că vânzarea este o cauză de încetare a locaţiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă; dacă contractul are dată certă dar nu a fost supus publicităţii înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară, înstrăinarea va atrage încetarea locaţiunii după expirarea termenului de 3 ani. În aceste cazuri de neîndeplinire a condiţiilor prevăzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumpărătorului de bună-credinţă.

Cumpărătorul - în cazurile şi în măsura în care nu este obligat să respecte locaţiunea consimţită de vânzător (şi nici nu s-a obligat în acest sens prin contractul de vânzare-cumpărare sau prin înţelegere cu locatarul, cazuri în care locaţiunea îi este opozabilă chiar dacă nu ar fi îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obţine desfacerea contractului, trebuie să aducă la cunoştinţa locatarului concediul, respectând termenul de preaviz, şi aceasta chiar dacă desfacerea din cauza vânzării a fost stipulată în contractul de locaţiune (art. 1443 C. civ.). Înseamnă că desfacerea nu operează de drept, ci în condiţiile denunţării unilaterale a contractului încheiat pe timp nedeterminat. În aceste condiţii poate fi

520 Întrucât locaţiunea de imobile, chiar şi între comercianţi, este un contract civil, data certă trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute de legea civilă, nefiind suficientă trecerea într-un registru comercial. Contractul reînnoit prin tacita relocaţiune, neconstatat prin înscris cu dată certă, nu este opozabil dobânditorului. S-ar putea susţine opozabilitatea numai dacă contractul reînnoit ar fi dobândit dată certă prin moartea locatorului (înstrăinarea consimţită de succesorii săi în drepturi) sau dacă chitanţa de plată a chiriei ar fi dobândit data certă anterioară vânzării în condiţiile art.1182 C.civ. (Precizăm că, fără data certă, chitanţele de plată a chiriei sunt opozabile terţilor numai pentru dovada plăţii sumei arătate în chitanţă, nu şi a altor acte juridice, cum ar fi contractul reînnoit tacit).

521 În cazul locaţiunii, data certă este cerută de lege pentru ca dobânditorul să nu poată fi fraudat prin antedatarea contractului. În mod corespunzător, şi actul de dobândire trebuie să aibă dată certă, altfel dobânditorul nu poate invoca lipsa datei certe sau data ulterioară a locaţiunii. Fiind în discuţie numai data celor două acte, nu se cere respectarea formelor de publicitate imobiliară.

522 Subliniem că numai locatarul se bucură de un drept opozabil dobânditorului. Înstrăinătorul şi membrii săi de familie, nemaiavând titlu locativ sau de proprietate, precum şi orice alte persoane care ocupă imobilul fără titlu urmează să fie evacuate la cererea dobânditorului, necondiţionat de atribuirea unei alte suprafeţe locative (vz. TS, s.civ., dec.nr.1805/1981, în CD, 1981, p.103-104).

523 Dacă nu a fost interzis prin contractul principal, cumpărătorul este obligat să respecte şi sublocaţiunea (chiar fără dată certă), cât timp contractul principal pe care se bazează îi este opozabil (are dată certă). Tot astfel, şi cesiunea locaţiunii îi este opozabilă dacă a fost notificată locatorului-vânzător sau acceptată de acesta prin act autentic.

524 Vz. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.173.

525 Fiind vorba de publicitate imobiliară operează regula qui prior tempore potior iure (art.1295 alin.2 C.civ.).

526 Nerespectarea formelor de publicitate imobiliară nu atrage nulitatea contractului, dobânditorul având doar facultatea de a-l denunţa. Aşa fiind, se poate dovedi că între do-bânditor şi locatar a intervenit o înţelegere cu privire la respectarea contractului de loca-ţiune încheiat anterior vânzării (vz. TS, s.civ. dec.nr.1404/1977, în CD, 1977, p.41). Pen-tru regulile speciale de opozabilitate a contractelor de arendare vz. infra cap.V nr.4 şi 20.

99

Page 100: Contracte Suport Drept III IV

denunţat de către noul proprietar şi contractul de locaţiune care a fost încheiat de fostul proprietar fără termen527.

În toate cazurile de desfacere prin efectul înstrăinării - inclusiv clauză expresă în contractul de locaţiune de reziliere din cauza vânzării - locatarul este în drept să ceară despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulaţie expresă contrară (art. 1442 C.civ.). Până la plata daunelor locatarul are drept de retenţie, cât timp nu va fi despăgubit de locator sau eventual de cumpărător (art. 1444 C.civ), care însă va avea acţiune în regres împotriva locatorului528.

Mai menţionăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu are dată certă şi nu este înscris) dacă cumpărătorul cere529, căci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fără dată certă şi neînscris este numai a cumpărătorului (cu excepţia cazului când s-a prevăzut în contractul de locaţiune desfacerea lui în caz de vânzare, de drept sau la cererea locatarului). Întrucât prin efectul art.1441 C.civ. cumpărătorul se substituie în drepturile şi obligaţiile locatorului-vânzător de la data cumpărării (fără efect retroactiv), el are dreptul să pretindă şi chiria, dar numai de la această dată, neavând nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior şi neplătite, dacă aceste creanţe nu au făcut obiectul unei cesiuni sau subrogaţii speciale530 şi nici să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaţii în trecut.

Precizăm că regulile privitoare la efectele şi opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de cumpărător (inclusiv adjudecatar)531 sunt aplicabile şi în alte cazuri de înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii532, cu titlu particular, fie că sunt cu titlu oneros (schimb, contract de întreţinere, de constituire de uzufruct etc.), fie că sunt cu titlu gratuit (donaţie)533.

Art.1441 C.civ. a format obiectul controlului de constituţionalitate în urma unei excepţii în cadrul căreia autorul acesteia a pretins că textul ar încălca dispoziţiile art.16 alin.1 din Constituţie („Cetăţenii sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără privilegii şi

527 Vz. şi CSJ, s.com., dec.nr.78/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.498-500.528 Dreptul la despăgubiri al locatarului include şi valoarea investiţiilor făcute, drept opozabil şi

dobânditorului, care se prescrie numai după 3 ani de la încetarea locaţiunii. (Vz. TS, s.civ., dec.nr.1455/1977 mai sus citată; dec.nr.1056/1976, în CD, 1976, p.88. Pentru amănunte vz.şi D.Andrei, Dreptul la despăgubiri al constructorului locatar, în RRD nr.3, 1978, p.32 şi urm.). Vz. art.43 din O.U.G. nr.40/1999, art. 48 din Legea nr. 10/2001 (republicată) şi infra, cap.IV, nr.16 alin. final.

529 Dacă are interesul, dobânditorul poate invoca în acest sens chiar şi o locaţiune simulată (fictivă), constatată prin actul public, întrucât actul secret nu-i este opozabil (art.1175 C.civ.). Dacă preferă, el poate dovedi însă, prin orice mijloc de probă, caracterul simulat al locaţiunii, caz în care îi va fi inopozabil actul public, chiar cu dată certă (eventual şi înscris în cartea funciară).

530 Vz. Mazeaud, op.cit., p.893. În această lucrare se mai susţine că locatorul iniţial rămâne obligat faţă de locatar, care îi poate pretinde daune-interese dacă dobânditorul nu-şi execută obligaţiile. Nu putem împărtăşi această soluţie (de altfel nemotivată). O dată ce se admite că dobânditorul se subrogă - în virtutea legii - nu numai în drepturile, dar şi în obligaţiile locatorului-vânzător, nu se înţelege pe ce temei vânzătorul poate fi obligat la plata de daune-interese în caz de neexecutare a obligaţiilor de către dobânditor. De exemplu, locatarul suferă pagube din cauza neefectuării reparaţiilor capitale de către cumpărătorul-locator. Neavând obligaţia efectuării acestor reparaţii, vânzătorul nu poate fi obligat nici la plata daunelor-interese. Obligaţia de garanţie poate rezulta numai dintr-o dispoziţie legală sau clauză expresă din contract.

531 Regulile de opozabilitate ale locaţiunii (închirierii sau arendării) de imobile, încheiate anterior înscrierii somaţiei, sunt aplicabile şi în caz de vânzare la licitaţie, atât în raporturile cu creditorii urmăritori, cât şi în raporturile cu adjudecatarul. Iar chiriile sau arenzile plătite cu anticipaţie le sunt opozabile numai dacă sunt constatate prin act scris cu dată certă (art.498 şi 519 C.proc.civ.), iar plata cu anticipaţie pe timp mai mare de 3 ani este supusă publicităţii imobiliare (vz. supra nr.12). Cu toate că în noua reglementare opozabilitatea nu este condiţionată (expres) de buna-credinţă a părţilor, în caz de fraudă dovedită se aplică principiul “fraus omnia corrumpit”.

532 Pentru transmisiunea mortis causa, vz.supra nr.18, iar pentru schimbul de terenuri vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.II nr.4.

533 Vz., de exemplu, TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1945/1996, în Culegere TMB 1993-1997, p.26-27.

100

Page 101: Contracte Suport Drept III IV

fără discriminări”) deoarece nu îi apără pe chiriaşi şi împotriva terţilor care dobândesc imobilul prin deposedarea locatorului, spre exemplu prin evictiune. Curtea Constituţională a respins excepţia de neconstituţionalitate, motivând că prevederile art.1441 C.civ. îi ocrotesc pe toţi locatarii ce se află în situaţia în care bunul dat în locaţiune, în condiţiile cerute de lege, a fost dobândit de către un terţ, prin acte juridce între vii şi nu pot fi extinse altor categorii de locatari. De asemenea, s-a reţinut că, dacă s-ar susţine că prevederile art.1441 C.civ. se aplică şi altor categorii de locatari, ar însemna să se adauge la lege, atribuţie ce nu este de competenţa instanţei de contencios constituţional. Curtea a conchis că în toate situaţiile de încetare a contractului de locaţiune prin efectul înstrăinării bunului locatarul este îndreptăţit să solicite daune-interese de la locator, potrivit art.1442 C.civ., iar de aceste prevederi pot beneficia şi locatarii care nu sunt vizaţi de dispoziţiile art.1441 C.civ.534

Secţiunea a V-a

Natura juridică a drepturilor locatarului

25. Drept de creanţă. După cum am văzut, locaţiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaţionale. De aici rezultă că dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă.

În literatura de specialitate s-a susţinut însă că dreptul de folosinţă al locatarului ar fi un drept real535, în principal pentru următoarele motive: a) împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra prin acţiunea posesorie; b) în anumite condiţii (data certă a contractului şi, respectiv, îndeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucură de un drept de urmărire, ceea ce rezultă din opozabilitatea contractului faţă de terţul dobânditor (art.1441 C.civ.), precum şi faţă de creditorii urmăritori (dacă închirierea este anterioară înscrierii somaţiei – art. 498 alin.2 C.proc.civ.) şi de un drept de preferinţă, ceea ce rezultă din opozabilitatea contractului faţă de locatarii ulteriori ai aceluiaşi bun (chiar dacă aceştia ar fi obţinut anterior detenţia bunului); c) dacă termenul locaţiunii depăşeşte 3 ani, contractul este supus publicităţii. Iar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.

În realitate, dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă536, iar argumentele invocate în favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotărâtoare pentru următoarele considerente:

a) Acţiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci când deţinerea lucrului se exercită animus sibi habendi, dar şi de către detentorul precar537;

b) Opozabilitatea contractului faţă de dobânditor şi faţă de creditorii urmăritori este o simplă excepţie de la principiul relativităţii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, dacă dreptul de folosinţă locativă ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care să consacre excepţia. Pe de altă parte, art. 1441 C.civ. consacră nu o simplă opozabilitate a dreptului de folosinţă a locatarului; în lumina textului, de la data cumpărării, contractul de locaţiune produce efecte faţă de cumpărător ca şi cum ar fi fost parte contractantă, inclusiv cu privire la obligaţiile locatarului faţă de el.

În ceea ce priveşte opozabilitatea contractului faţă de locatarii ulteriori, problema este controversată, dar totodată şi independentă de soluţia adoptată în privinţa naturii dreptului locatarului.

534 Vz. Curtea Constituţională, dec.nr.549/2004, publicată în M.Of. nr.77/24.01.2005.535 Vz., de ex., M.B.Cantacuzino, op.cit., p.670, care susţine această soluţie în special în cazul

imobilelor.536 Vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.298; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu,

op.cit., p.966; Mazeaud, op.cit., p.827 şi urm.; I.Zinveliu, Contractele civile – instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p.175; D.Chirică, op.cit., p.175; E.Safta-Romano, op.cit., p.94; A.Bénabent, op.cit., p.187-188; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.166.

537 Vz. supra nr.10.2.

101

Page 102: Contracte Suport Drept III IV

Astfel, în concursul dintre doi locatari ai aceluiaşi bun, unii autori acordă preferinţă locatarului care a intrat mai întâi în folosinţa lui, chiar dacă are un titlu cu dată ulterioară538

(teoria “primului ocupant”).Împărtăşim soluţia contrară539, potrivit căreia, în conflictul dintre doi locatari urmează a se

aplica regulile opozabilităţii actelor juridice; contractul cu dată certă sau cu dată certă anterioară este opozabil locatarului care are un contract fără dată certă sau cu dată certă ulterioară (şi chiar înscris). Locaţiunea de peste trei ani este opozabilă locatarului ulterior după expirarea acestui termen numai dacă contractul a fost înscris. Într-adevăr, dacă contractul cu dată certă anterioară este opozabil dobânditorului de drepturi reale (art. 1441 C.civ.), cu atât mai mult trebuie să fie opozabil faţă de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosinţă. Iar teoria “primului ocupant” (deşi în materia drepturilor de creanţă – incorporale – posesiunea sau detenţiunea, în principiu, nu au relevanţă, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai în materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocată numai în lipsă de orice alt criteriu, în concursul dintre doi locatari cu contracte fără dată certă (şi deci inopozabile).

c) Deoarece dreptul este opozabil faţă de terţi, locaţiunea este supusă publicităţii imobiliare dacă depăşeşte 3 ani. Menţionăm că, dacă dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durată.

d) În sfârşit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinţă locativă nu a fost reţinut de legiuitor printre aceste drepturi.

Rezultă că dreptul de folosinţă al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanţă care se realizează prin intermediul locatorului (“îndatorat a asigura folosinţa […]” - art. 1411 C.civ.), deşi se exercită asupra unui lucru, presupunând un contact material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanţă (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinţă al locatarului prezintă unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilităţii, fapt pentru care se încadrează în categoria obligaţiilor opozabile terţilor (obligaţii in rem scriptae540)541.

Fiind un drept de creanţă542, are caracter mobiliar (chiar dacă are ca obiect un imobil)543, temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipotecă), poate fi transmis între vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanţă, iar mortis causa ca şi celelalte drepturi de creanţă.

538 Vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.298-299, şi p.355.539 Vz., de ex., Cas.I, dec.nr.112/1922 şi Cas.II, dec.nr.447/1924, în C.civ.adnotat, p.566-567, nr.36

şi 37. Vz. şi P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava în materie civilă, în Dreptul nr.5, 1995, p.50.

540 De la vb.lat., scribo, - ere, psi, -ptum, a face semn, a grava, a înscrie.541 Vz. T.R.Popescu, P.Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p.17;

T.Ionaşcu, S.Brădeanu, Drepturile reale principale, Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, p.17; C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1988, p.21-22; I.Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.66-68. I.Lulă, Privire generală asupra obligaţiilor propter rem, în Dreptul nr.8, 2000, p.9; C.Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, p.24-25; I.Adam, op.cit., p.28-29; V.Stoica, op.cit., p.123-126.

542 Dreptul de folosinţă locativă nefiind un drept absolut, instanţa îl poate obliga pe locatar să

permită proprietarului vizitarea locuinţei împreună cu persoanele care intenţio-nează să o cumpere (T.Jud. Bistriţa-Năsăud, dec.civ. nr.550/1976, în RRD nr.5, 1977, p.67).

543 Întrucât dreptul de folosinţă locativă are caracter mobiliar, face parte din fondul de comerţ (de ex., dreptul de folosinţă asupra localului în care se exercită activitatea comercială) şi poate fi transmis sau gajat în cadrul acestei universalităţi de fapt (Vz. O. Căpăţînă, Societăţile comerciale, Ed. Lumina, Bucureşti, 1991, p.164-169). Vz. şi Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice.

102

Page 103: Contracte Suport Drept III IV

CAPITOLUL IV

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

Secţiunea I Noţiuni introductive

1. Definiţia contractului de închiriere a locuinţei. Caractere juridice. Închirierea de locuinţe este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaş (sau locatar), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani numită chirie.

Ca şi locaţiunea, închirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosinţă temporară a locuinţei.

Rezultă că închirierea se deosebeşte de locaţiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinţa. Astfel fiind, închirierea de locuinţe nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locaţiune de drept comun. În consecinţă, contractului de închiriere îi sunt aplicabile dispoziţiile dreptului comun referitoare la locaţiune, în măsura în care legislaţia locativă nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinţei nr.114/1996).

2. Reglementare. Principalul act normativ în materia închirierii locuinţelor este Legea locuinţei nr.114/1996544, prin care s-a abrogat legislaţia locativă anterior în vigoare: Legea

544 Legea locuinţei nr.114/1996 a fost modificată şi completată prin OUG nr.40/1997, prin Legea nr.146/1997 şi prin Legea nr.196/1997 privind aprobarea (cu modificări) a OUG nr.40/1997, fiind republicată în temeiul art.II din Legea nr.196/1997. Textul republicat a mai fost modificat prin Legea nr.145/1999 pentru modificarea şi completarea Legii locuinţei nr.114/1996. Republicarea dispusă prin această din urmă lege nu a mai avut loc (!). Menţionăm că modificările şi completările dispuse prin OUG nr.44/1998 pentru modificarea Legii locuinţei nr.114/1996, OUG nr.215/1999 privind modificarea şi completarea unor reglementări referitoare la taxa pe valoarea adăugată, OUG nr.22/2000 pentru modificarea şi completarea Legii locuinţei nr.114/1996, OG nr.76/2001 pentru modificarea şi completarea Ordonanţei Guvernului nr.19/1994 privind stimularea investiţiilor pentru realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe, OUG nr.42/2005 privind instituirea unor măsuri de reorganizare a Casei de Economii şi Consemnaţiuni C.E.C. - S.A. în vederea privatizării nu vizează materia contractului de închiriere. Articolele la care se face referire în acest capitol fără alte indicaţii fac parte din Legea nr.114/1996 (republicată). Importante modificări privind regimul juridic al contractelor de închiriere au fost aduse şi prin OUG nr.44/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, modificată şi completată prin Legea nr.241/2001 şi modificată prin OUG nr. 68/2006 privind măsuri pentru dezvoltarea activităţii în domeniul construcţiilor de locuinţe prin programe la nivel naţional.

Alte acte normative cu incidenţă în materie sunt următoarele:- Norme metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinţei nr.114/1996,

aprobate prin HG nr.1275/2000;- Legea nr.406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de şef al

statului român şi HG nr.478/2006 privind atribuirea destinaţiei de reşedinţă, pentru persoanele care au avut calitatea de şef al statului român, unor imobile proprietate publică a statului, aflate în administrarea Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”;

-OG nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobată, cu modificări, prin Legea nr.234/2002;

- Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin HG nr.400/2003, modificate prin HG nr.1386/2003.

- Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal; - Legea nr. 562/2004 privind autorizarea instituţiilor publice din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate naţională de a vinde personalului propriu unele locuinţe de serviciu pe care acestea le au în administrare;

103

Page 104: Contracte Suport Drept III IV

nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietar şi chiriaşi, Hotărârea Consiliului de Miniştri nr.860/1973, precum şi orice alte dispoziţii contrare prevederilor din Legea nr.114/1996 (art.73). Continuă însă să fie aplicabile dispoziţiile existente în legi speciale545, potrivit cărora partea contractantă (chiriaşul sau locatorul)546 beneficiază de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative şi a celor conexe acestora) decât cele prevăzute de L.nr.114/1996 (art.71). În sfârşit, în completarea legislaţiei locative se aplică dispoziţiile Codului civil privind contractul de locaţiune (art.72).

3. Domeniu de aplicare. Dispoziţiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuinţă - definită de lege ca fiind “o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familiei” (art.2. lit.a) - inclusiv curtea şi grădina închiriată o dată cu suprafaţa locativă (art.21 lit.c.).

Aceste dispoziţii nu sunt aplicabile în ipoteza în care contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul închiriat pentru parcarea sau adăpostirea autovehiculului ori în alt scop, spaţiile comerciale sau cele având altă destinaţie decât aceea de locuinţă (pentru care se aplică dreptul comun, şi anume art.1410 şi urm. C.civ.). Legislaţia locativă nu este aplicabilă nici în cazul închirierii unei case de vacanţă, definită de lege ca “locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii” (art.2 lit. h). Aceasta, fiind destinată ocupării temporare de scurtă durată, în scop de odihnă şi recreere, iar nu “locuirii” cu caracter de continuitate, nu intră sub incidenţa legislaţiei locative. De altfel, dispoziţiile Legii nr.114/1996 vizează numai închirierea de “locuinţe”, iar nu şi de case de vacanţă547.

Legislaţia locativă este, evident, inaplicabilă în cazul suprafeţelor locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, pentru care există o reglementare specială. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, închirierea suprafeţelor locative vizate de acest act normativ (suprafeţe locative

- Legea recunoştinţei faţă de eroii-martiri şi luptătorii care au contribuit la victoria Revoluţiei române din decembrie 1989 nr.341/2004, cu modificările ulterioare, şi Norma metodologică de aplicare a Legii nr.341/2004 (aprobată prin HG nr.1412/2004);

- HG nr.60/2005 privind organizarea şi funcţionarea Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, cu modificările ulterioare;

- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945- 22 decembrie 1989, republicată în temeiul art. VII din titlul I al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, modificată prin OUG nr.209/2005 pentru modificarea şi completarea unor acte normative din domeniul proprietăţii;

- Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 498/2003, modificată şi completată prin HG nr.1385/2004;

- OUG nr.8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr.219/2004;

545 Pentru unele dispoziţii anterioare Legii nr.114/1996 cu incidenţă în materie vz. şi:- Decretul-Lege nr.24/1990 privind sancţionarea ocupării abuzive a locuinţelor din fondul locativ

de stat;- Legea nr.85/1992 (republicată în 1998) privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie

construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat;- HG nr.521/1992 privind realizarea, administrarea şi repartizarea fondului de locuinţe pentru

MApN, MI şi SRI şi HG nr.235/1998 privind extinderea prevederilor din HG nr.521/1992;- Legea nr.17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele

suprafeţe locative;- Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe,

trecute în proprietatea statului. - HG nr.20/1996 (republicată în 1997) pentru stabilirea normelor metodologice privind aplicarea

Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului.

546 Vezi, de exemplu, infra nr.42 alin. final.547 În sensul posibilităţii aplicării legii şi în cazul caselor de vacanţă, vz. F.Ţuca, Legea locuinţei

nr.114/1996 temei al legislaţiei locative, Edit. All, Bucureşti, 1997, p.60.

104

Page 105: Contracte Suport Drept III IV

cu destinaţie comercială, industrială, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispoziţiilor Legii nr.114/1996, ci pe criterii comerciale, de regulă prin licitaţie, în conformitate cu aceste reglementări548.

4. Scurte consideraţii de drept comparat. Fără a intra în amănunte, menţionăm că intervenţii legislative speciale referitoare la folosinţa locuinţelor - derogatorii de la dreptul comun în materie de locaţiune - întâlnim şi în legislaţia altor ţări cu veche tradiţie democratică, scopul declarat fiind protecţia chiriaşilor prin norme imperative, considerându-se că acest domeniu nu poate fi lăsat pur şi simplu la voia economiei de piaţă. Aceste măsuri de protecţie vizează, în special, stabilitatea dreptului de folosinţă al chiriaşului şi un oarecare control public asupra cuantumu-lui chiriei549, mai ales asupra măririi ei.

Astfel, în Franţa, începând din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinţa locuinţelor, scopul declarat fiind protecţia chiriaşilor. În acest sens, s-au luat măsuri ca:

să se asigure stabilitatea dreptului de folosinţă al chiriaşului după expirarea termenului prevăzut în contract, consacrându-se dreptul locatarului la reînnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi menţinut în folosinţă (droit au maintien dans les lieux), cu condiţia respectării obligaţiilor contractuale550, proprietarul având dreptul de a relua folosinţa (droit de reprise), numai dacă el, soţul lui, ascendenţii ori descendenţii lui sau ai soţului au nevoie de acea locuinţă şi numai dacă pun la dispoziţia locatarului o altă locuinţă în stare bună de locuire şi care corespunde necesităţilor sale personale ori familiale şi, dacă este cazul, profesionale şi posibilităţilor sale;

chiria să fie stabilită şi modificată pe parcursul executării contractului (indexată în funcţie de evoluţia preţurilor) numai potrivit criteriilor prevăzute de lege551.

În dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau împiedica reînnoirea după expirarea termenului stipulat decât dacă are nevoie de locuinţă pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc împreună cu ei. Ca o consecinţă a duratei “infinite” a contractului, chiria (stabilită iniţial prin liberă înţelegere dintre părţi552), poate fi revizuită periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate să publice aşa-numitele “tabele de chirie” (Mietspiegel) care reprezintă un fel de indexare maximă553.

548 Reglementarea concesionării, închirierii şi locaţiei gestiunii bunurilor ce aparţin societăţilor comerciale cu capital de stat şi regiilor autonome se completează cu dispoziţiile cuprinse în Codul civil (CSJ, s.com., dec.nr.4454/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p. 373-374. Vz. şi supra cap.III nr.2). Pentru amănunte, vz.: S.David, Contractul de închiriere şi contractul de locaţie a gestiunii, în Dreptul nr.10-11, 1991, p.32-42; D. Chirică, Regimul juridic aplicabil închirierii suprafeţelor locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în Dreptul nr.4, 1993, p.27-36; idem, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.213-219 şi Edit. Lumina Lex, 1997, p.198; CSJ, s.com., dec.nr.116/1992, în Dreptul nr.5-6, 1993, p.132; dec.nr.432/1991, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.495-498; dec.nr.122/1992, ibidem, p.493-494; CSJ, s.cont.adm., dec.nr.157/1992, ibidem, p.614-616; CSJ, s.cont., dec.nr.154/1993, în Jurisprudenţa CSJ 1993, p.243-245; dec.nr.71/1993, în Dreptul nr.9, 1993, p.78; dec.nr.276/1994, în Dreptul nr.12, 1994, p.77; CSJ, s.com., dec.nr.1302/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.432-434. Darea în locaţiune a unui imobil cu destinaţie comercială - care face parte din fondul de comerţ ca bun mobil incorporal - reprezintă o operaţiune supusă dreptului şi jurisprudenţei comerciale. CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.10/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.246-251; CSJ, s.com., dec.nr.481/1995 şi nr.665/1995, în Jurisprudenţa CSJ 1995, p.301-303 şi 306-308; I.Deleanu, Natura juridică a contractului de locaţiune încheiat între două societăţi comerciale, în Dreptul nr.7, 1994, p.37-44.

549 Vz., de ex., A.Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p. 242-243.550 În caz de vânzare a locuinţei de către proprietar, chiriaşul are şi drept de preempţiune.551 Vz. Henri et Léon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol.III, Paris, 1993, p.943-

985; Fr.C.Dutilleul, Ph. Delebécque, Contrats civils et commerciaux, Precis Dallos, Paris, 1991, p.264 şi urm.

552 Cu excepţia locuinţelor numite “sociale”. În celelalte cazuri, chiriaşii aflaţi în nevoie pot beneficia de alocaţia locativă.

105

Page 106: Contracte Suport Drept III IV

În Elveţia, ţară cu condiţii locative foarte bune, contractul de închiriere încetează la termenul prevăzut de părţi, dacă nu a intervenit reînnoirea expresă sau tacită a contractului. Dar chiar şi în această ţară, instanţa poate prelungi (chiar repetat) termenul locaţiunii la cererea chiriaşului554, dacă rezilierea ar crea greutăţi pentru el sau familia sa, afară numai dacă proprietarul are nevoie de locuinţă pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini)555.

Comparând dispoziţiile legislaţiei noastre locative cu legislaţia ţărilor la care ne-am referit, constatăm că - deşi ne-am confruntat şi ne confruntăm cu o criză acută de locuinţe - măsurile legislative existente în Franţa, Germania sau Elveţia nu se regăsesc în Legea nr.114/1996. Unele măsuri legislative s-au luat prin OUG nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe. Potrivit acestei ordonanţe, la expirarea termenului chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, iar în caz de vânzare a locuinţei el are drept de preempţiune556. În plus, potrivit OUG nr.68/2006 (care a modificat OUG nr.40/1999), în cazul chiriaşilor care au primit notificarea de la proprietari prin care au fost informaţi că nu li se reînnoiesc contractele de închiriere, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziţie, cu prioritate, o locuinţă din fondul destinat închirierii, inclusiv din fondul de locuinţe sociale, în termen de un an de la data cererii chiriaşului; locuinţele se pun la dispoziţie numai celor care îndeplinesc criteriile de acces stabilite în conformitate cu prevederile Legi locuinţei nr. 114/1996. Tot astfel, chiriaşii ale căror contracte de închiriere nu s-au reînnoit au prioritate la acordarea tuturor înlesnirilor prevăzute de legislaţia în vigoare pentru dobândirea unei locuinţe proprietate personală557.

În privinţa chiriei, măsurile de protecţie au vizat acele categorii de chiriaşi care au venituri reduse şi/sau care ocupă anumite suprafeţe locative558.

Menţionăm că intervenţiile legislative privind folosinţa suprafeţelor locative au fost posibile fără a contraveni dispoziţiilor constituţionale şi convenţiilor internaţionale la care România este parte. Astfel, Constituţia declară proprietatea privată inviolabilă, dar “în condiţiile legii organice” (art.136 alin.5). Iar art.44, garantând dreptul de proprietate, precizează: “Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege” (alin.1). Prin urmare, legea poate aduce limitări dreptului de folosinţă al proprietarului. În acest sens, şi Codul civil consacră dreptul proprietarului de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă “cu modificările stabilite de legi”(art.475) “în limitele determinate de lege” (art.480)559. Numai posibilitatea exproprierii este interzisă, în afara cauzelor de utilitate publică, precum şi cu dreaptă şi prealabilă despăgubire (art.44 alin.3 din Constituţie şi art. 481 C.civ.).

După cum se arată şi în decizia Curţii Constituţionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care să armonizeze drepturile fundamentale ale cetăţenilor (dreptul de proprietate şi dreptul la locuinţă), “este îndreptăţit, stabilind conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, să ţină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci şi de cele ale chiriaşilor, cărora trebuie

553 Pentru amănunte vz. Introduction au droit allemand, tome III, sous la direction de M.Fromont et A.Rieg, Ed. Cujas, 1991, p.103 şi urm.

554 Clauza contractuală prin care chiriaşul ar renunţa la dreptul de a cere prelungirea este nulă de drept.

555 Vz. art.267a-267f şi 290a din Codul elveţian al obligaţiilor, articole introduse în cod prin legile din 19 dec.1970 şi 30 iun.1972, prin care s-au luat măsuri împotriva abuzurilor în materie locativă, mai ales pentru localităţile cu lipsă mai mare de locuinţe şi de localuri comerciale. Prin Legea din 15 dec.1989 s-au luat şi măsuri împotriva stabilirii unor chirii excesive şi pentru indexarea lor numai în raport de indicele preţurilor de consum.

556 Vz. infra nr.13-13.2.557 Măsuri de protecţie a chiriaşilor au fost luate şi prin Legea nr.10/2001, precum şi prin OUG nr.

8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere (vz. infra, nr.10 şi 12).558 Vz. infra, nr.10.559 “Rezultă că, în conţinutul său, dreptul de proprietate nu este absolut, ci limitat de lege”,

I.Filipescu, V.D.Zlătescu, Dreptul civil constituţional român, în Dreptul nr.3, 1994, p.49. Vz. şi I.Filipescu, V.M.Ciobanu, Practica Curţii Constituţionale române privind garantarea proprietăţii, în Dreptul nr.2, 1995, p.11-14.

106

Page 107: Contracte Suport Drept III IV

să le asigure dreptul la o locuinţă, realizând astfel un echilibru între aceste comandamente constituţionale”560.

Limitările vizând folosinţa locuinţelor prevăzute de lege nu contravin nici convenţiilor internaţionale la care România este parte, convenţii care - potrivit art.20 din Constituţie - au prioritate faţă de legile interne.

Avem în vedere “Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale” şi protocoalele adiţionale la această convenţie, ratificate de România prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). În ordinea de idei analizată, art.1 din primul Protocol adiţional la Convenţie prevede: “Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor”561 (subl. ns. - Fr.Deak).

Secţiunea a II-aÎncheierea contractului de închiriere

§1. Contractul de închiriere ca temei juridic al folosinţei locuinţei.

5. Precizări prealabile. În vederea naşterii raporturilor de închiriere şi ocupării locuinţei de către chiriaş, deşi legea nu prevede expres562, este necesară încheierea contractului de închiriere; dreptul de folosinţă al locuinţei se naşte pe “data intrării în vigoare” a contractului (art.21 lit.i). Actele premergătoare încheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locaţiune, actul de repartizare a locuinţei sociale sau de necesitate ori a altor locuinţe din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.22 şi art.30 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000) ori alte acte563 - nu dau naştere raporturilor de închiriere şi, ca atare, nu îndreptăţesc pe chiriaş să ocupe suprafaţa locativă.

Urmează deci să analizăm problemele speciale, derogatorii de la locaţiunea de drept comun, care se pun în legătură cu încheierea contractului de închiriere (privind părţile contractante, forma şi obiectul contractului, termenul închirierii)564.

560 Vz. în M.Of., partea I, nr.100/1994, p.4. “Rezultă, deci, că pot fi stabilite prin lege anumite limite, îngrădiri fie în privinţa obiectului dreptului, fie în privinţa unor atribute ale dreptului, pentru apărarea intereselor sociale generale sau pentru apărarea drepturilor altor persoane. Esenţial este ca prin aceste restricţii stabilite de lege să nu se atingă fondul acestui drept, să nu se anihileze complet dreptul de proprietate. Altfel spus, aceste limite aduse dreptului de proprietate sunt supuse principiului proporţionalităţii înscris în art.49 alin.2 [în prezent, după republicare, art.53 alin.2] din Constituţie”. CC, dec.nr.19/1993 şi nr.36/1993, în Culegere CC 1992-1993, p.169, respectiv p.225.

561 Pentru o analiză aprofundată a dispoziţiilor Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, vz. C.Bîrsan, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Comentariu pe articole. Vol.I. Drepturi şi libertăţi, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005.

562 În art.14 din Legea nr.5/1973 s-a prevăzut expres că “Locuinţa poate fi ocupată numai după încheierea contractului de închiriere”. Menţionăm că, atunci când se solicită evacuarea unei persoane dintr-o locuinţă pentru lipsa titlului locativ, temeiul de drept al acţiunii este art.21 lit.i) din Legea nr.114/1996.

563 Nici menţiunile din buletinul de identitate privind domiciliul sau reşedinţa nu constituie titlu locativ. Mutaţia în buletin poate fi interpretată ca expresie a tolerării folosinţei. (Vz. TS, s.civ., dec.nr.94/1983, în CD, 1983, p.51-53).

564 Pentru locuinţele proprietatea statului sau a unităţilor economice cu capital de stat, vz. contractul-cadru (model) de închiriere, în anexa nr.8 la Normele metodologice.

107

Page 108: Contracte Suport Drept III IV

§ 2. Părţile contractante

6. Locatorul. Având în vedere ipoteza obişnuită (de eo quod plerumque fit), legea prevede că închirierea locuinţelor se face - în calitate de locator - de către proprietar (art.21), persoană fizică sau persoană juridică.

Deoarece contractul de închiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi încheiat şi de către titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanţă (de exemplu, locatar), dacă prerogativele pe care le are asupra lucrului îi conferă această posibilitate565, cu sau fără încuviinţarea proprietarului. În cazul locuinţelor proprietatea statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi încheiat de către persoana juridică ce are în administrare imobilul în cauză sau de către organul prevăzut de lege (de exemplu, regia autonomă care administrează locuinţele de protocol, primarul sau împuternicitul său în cazul locuinţelor sociale etc.)566.

Uneori, calitatea de locator o are asociaţia de proprietari. Astfel, potrivit art. 11 alin. 1 din OG nr.85/2001, închirierea sau folosirea de către persoanele fizice ori juridice a spaţiilor aflate în proprietatea comună a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosinţă, semnat din partea asociaţiei de proprietari de către preşedinte, pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectaţi.

7. Locatarul (chiriaşul). Persoana care încheie contractul în vederea dobândirii dreptului de folosinţă are calitatea de chiriaş, de titular al contractului de închiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.114/1996 şi art.12 din OUG nr.40/1999).

Evident, contractul de închiriere poate fi încheiat, în calitate de locatar, şi de mai multe persoane (de exemplu, soţi, fraţi, concubini etc.), caz în care ele devin cotitulare ale contractului de închiriere şi răspund de executarea obligaţiilor locative potrivit regulilor care guvernează obligaţiile cu pluralitate de subiecte, şi anume: în principiu, obligaţiile (de exemplu, de plată a chiriei, a despăgubirilor datorate pentru deteriorarea locuinţei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afară numai dacă în contract s-a prevăzut solidaritatea între debitori (art.1039 şi urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art.1058 C.civ.) ori este vorba de obligaţii care au un obiect indivizibil (art.1057 C.civ.,de exemplu, obligaţia efectuării reparaţiilor locative, folosirea locuinţei potrivit destinaţiei etc.).

Precizăm însă că dreptul locativ se dobândeşte nu numai de către titularul (titularii) contractului, dar şi de către alte persoane prevăzute în contract care urmează să locuiască împreună cu titularul (art.21 lit.k)567 în baza unui drept de folosinţă derivat din dreptul titularului contractului de închiriere. Mai mult decât atât, legea prevede în favoarea acestor persoane şi beneficiul continuării raportului de locaţiune chiar şi în lipsa titularului. Astfel, după cum vom vedea568, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau în cazul decesului acestuia, soţul (soţia) şi descendenţii sau ascendenţii care au locuit împreună cu titularul, precum şi alte persoane569 înscrise în contract, dacă au locuit cu titularul cel puţin un an, pot continua raporturile de locaţiune (art.27 din Legea nr.114/1996 şi art.12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de “continuarea” închirierii, efectele se vor produce în condiţiile şi pe perioada prevăzute în contract (cu drept de reînnoire a contractului potrivit legii).

565 Vz. supra cap.III nr.4. Vz. şi F.Ţuca, op.cit., p.61-62.566 Pentru închirierea de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”

a suprafeţelor locative aflate în patrimoniul acesteia, vz. HG nr. 60/2005. Vz. şi art.45 din O.U.G. nr.40/1999.

567 Vz. şi F.Ţuca, op.cit., p.62. Fiul major care se căsătoreşte şi pleacă din locuinţa părinţilor săi - fiind şi radiat din contractul de închiriere - pierde dreptul locativ avut în acest spaţiu. Revenirea lui în locuinţă îi conferă numai calitatea de tolerat. TMB, s.a III-a civ., dec.nr.715/1994, în Culegerea TMB 1993-1997, p.87-88. Soluţia se justifică şi în lumina Legii nr.114/1996.

568 Vz. infra, nr.33.569 Spre deosebire de legislaţia locativă anterioară (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte

speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p.185-187, nr.27-28), noua reglementare nu limitează drepturile locative la membrii familiei titularului de contract.

108

Page 109: Contracte Suport Drept III IV

Din art.27 al Legii nr.114/1996, mai rezultă că soţul (soţia), descendenţii şi ascendenţii dobândesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract570 (lit. a şi b), în schimb, „alte persoane” numai dacă au avut acelaşi domiciliu cu titularul contractului cel puţin un an şi numai dacă au fost înscrise în contract (lit. c)571, cu ocazia încheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune – în lipsă de stipulaţie contrară în contract – consimţământul locatorului la introducerea în locuinţă, în calitate de chiriaşi, a acestor din urmă persoane572. O dată ce subînchirierea este condiţionată de acordul proprietarului (art.26), nici dobândirea dreptului locativ de către aceste persoane - la încheierea contractului sau pe parcursul locaţiunii - nu poate avea loc fără consimţământul locatorului573.

În lumina celor arătate mai sunt necesare unele precizări referitoare la poziţia juridică a soţului titularului contractului de închiriere.

În dreptul comun, potrivit dispoziţiilor din Codul familiei, dreptul de folosinţă dobândit printr-un contract de locaţiune încheiat de unul dintre soţi este bun comun în ipoteza în care contractul s-a încheiat în timpul căsătoriei şi bun propriu dacă acesta s-a încheiat înainte de căsătorie574.

În privinţa contractului de închiriere a locuinţei (indiferent că este situată în mediul urban sau rural)575, concepţia legiuitorului este diferită. Astfel, în situaţia în care contractul de închiriere a fost încheiat numai de către unul dintre soţi - în timpul căsătoriei sau înainte de căsătorie - soţul lui poate deveni titular de contract576 (poate “continua închirierea”, contractul

570 Sub incidenţa legislaţiei anterioare s-a admis că persoana care, după încheierea căsătoriei, se mută în locuinţa celuilalt soţ, copiii care se nasc în locuinţă, sau, dacă sunt minori, introduşi în locuinţă ori adoptatul mutat la adoptator, dobândesc drepturi locative chiar dacă nu sunt nominalizaţi în contract. Vz., de exemplu, TS, col.civ., dec.nr.130/1966 şi nr.896/1966, în CD, 1966, p.105 şi 120; TS, s.civ., dec.nr.1042/1978, în CD 1978, p.82; idem, dec.nr.545/1970, în CD, 1970, p.201; “O dată cu intrarea unui soţ în locuinţa celuilalt soţ, titular al contractului de închiriere, el dobândeşte... prin efectul legii, calitatea de locatar cu drepturi proprii asupra locuinţei, chiar dacă nu este prevăzut nominal în titlul locativ...”, CSJ, s.civ., dec.nr.988/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.67-69. Pentru amănunte, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.186-187.

571 În practică s-a decis evacuarea norei titularului contractului de închiriere, în condiţiile în care aceasta a fost primită în spaţiu de socrul ei, având doar calitatea de tolerat pe timpul cât a durat căsătoria cu fiul titularului contractului de închiriere, fără a fi înscrisă în fişa locuinţei şi fără a dobândi drepturi locative proprii (C.A.Cluj, s.civ.,dec. nr.419/2002, în PR nr.6/2003, p.114-116).

572 În practică, s-a decis că includerea în fişa locativă a apartamentului închiriat a ginerelui, mamei şi nepoatei titularului contractului de închiriere, ulterior restituirii imobilului către foştii proprietari prin hotărâre judecătorească, nu este legală, întrucât aceste persoane nu făceau parte din categoria membrilor de familie, conform art.17 din Legea nr.114/1996 – potrivit cu care prin familie se înţelege soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor care locuiesc şi gospodăresc împreună – şi ca atare nu puteau dobândi drepturi locative. Dispoziţiile art.32¹ din OUG nr.40/1999, articol introdus prin Lega nr.241/2001 – potrivit cu care prin familie se înţelege soţul, soţia, copiii, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii acestora, dacă locuiesc şi gospodăresc împreună – care le sunt favorabile, nu retroactivează (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.1383/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.221-223).

573 Potrivit art.12 din OUG nr.40/1999, nici soţul (soţia) ori descendenţii care au locuit împreună cu titularul de contract nu pot beneficia de raporturile de închiriere decât dacă sunt menţionaţi în contract, ceea ce presupune consimţământul locatorului proprietar la introducerea în locuinţă a persoanei cu care se căsătoreşte titularul contractului sau a copiilor care se nasc după încheierea contractului de închiriere (!). Evident, aceste modificări ale legislaţiei (nejustificate) urmează să fie interpretate în lumina principiilor potrivit cărora domiciliul minorilor este la reprezentantul legal (art.14 din Decr.nr.31/1954), iar de natura (nu de esenţa) căsătoriei (art.26 din C.fam.) este locuirea împreună a soţilor.

574 Vezi, de exemplu, I.P.Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Ed.All, Buc., 1993, p.143.575 Legislaţia locativă anterioară în vigoare nu era aplicabilă în privinţa locuinţelor proprietate

particulară situate în mediul rural (art.62 din Legea nr.5/1973); ele se închiriau potrivit dreptului comun.

576 În dreptul francez, prin derogare de la principiul relativităţii contractelor, soţii sunt de drept cotitulari ai contractului de locaţiune (în privinţa locuinţei principale şi efective a soţilor), chiar şi

109

Page 110: Contracte Suport Drept III IV

de închiriere “se transferă” - art.27 din Legea nr.114/1996 şi art.12 din OUG nr.40/1999) numai în absenţa sau decesul titularului de contract577, asemănător altor persoane prevăzute de lege. Evident, dacă soţii sunt cotitulari de contract, cel rămas în locuinţă continuă folosinţa în această calitate.

§ 3. Forma contractului de închiriere

8. Caracterul consensual al contractului. Închirierea locuinţelor se face “prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale...” în maximum 15 zile de la data semnării, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.114/1996, art. 31 din Normele metodologice). Întrucât cerinţa formei scrise şi înregistrarea la organele financiare578

nu este prevăzută pentru validitatea actului (sub sancţiunea nulităţii absolute), trebuie să ajungem la concluzia că formalităţile sunt necesare numai ad probationem579.

Având în vedere dispoziţia citată - coroborată cu regulile din dreptul comun (art.1197-1198 şi 1416-1417 C.civ.) -, considerăm că, în lipsa probei scrise şi dacă nu s-a început executarea contractului (verbal încheiat), dovada cu martori nu poate fi admisă. În schimb, în situaţia în care contractul este în curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumţii dacă există un început de dovadă scrisă (de exemplu, chitanţe de plată a chiriei) 580

ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinţă. Iar când contractul încheiat verbal este în curs de executare şi, în lipsă de chitanţă, există neînţelegeri cu privire la chirie, ea urmează să fie stabilită prin expertiză (art.1417 C.civ.)581.

§ 4. Obiectul contractului de închiriere

9. Locuinţa închiriată. Aşa cum am precizat582, dispoziţiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai dacă lucrul închiriat este o locuinţă (camere de locuit, dependinţe şi alte dotări folosite în exclusivitate sau în comun), inclusiv curtea şi grădina aferente clădirii, ce se închiriază o dată cu suprafaţa locativă în exclusivitate sau, după caz, în folosinţa comună (art.21 lit. b şi c).

atunci când contractul a fost încheiat de către unul dintre ei înainte de căsătorie (art.1751 C.civ.fr., astfel cum a fost modificat prin Legea nr.4 august 1962). Vz. A.Bénabent, op.cit., p.229-230 nr.352.

577 Pentru ipoteza divorţului vz. infra nr.33.2.578 În dreptul francez se consideră că neînregistrarea la administraţia financiară atrage numai

sancţiuni fiscale. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1005-1006, nr.1243-1244; Ph. Malaurie, L.Aynès, Cours de droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1988, p.298-299, nr.633; A. Bénabent, op.cit., p.199 nr.317 şi p.206-207 nr.329.

579 În materie de locaţiune, numai arendarea este un contract solemn, forma scrisă şi înregistrarea la consiliul local fiind prevăzute de lege pentru “valabilitatea şi opozabilita-tea” contractului de arendare (art.6 din Legea arendării nr.16/1994). Vz. infra, cap. V nr.4. Pentru caracterul consensual al contractului de închiriere, vz. şi F.Ţuca, op.cit., p.65-66.

580 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1366/1971, în CD, 1971, p.96. În practica mai recentă s-a decis că inexistenţa unui înscris care să constate operaţiunea juridică realizată între părţi nu poate conduce la concluzia că nu s-au stabilit raporturi de locaţiune, întrucât în această materie forma scrisă este prevăzută doar ad probationem şi nu ad validitatem. Adeverinţele şi chitanţele emise de pârâtă o dată cu încasarea chiriei constiuie un început de dovadă scrisă care, coroborate cu declaraţiile date de martori, cu prezumţii rezultate din împrejurarea că reclamantul ocupă efectiv spaţiul în litigiu şi achită în mod regulat chiria, fac dovada raporturilor locative dintre părţi (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2918/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.120-122 şi C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.2318/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.132-136; TB, s. a IV-a civ., dec nr.490/2003, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.138-140).

581 Opozabilitatea contractului de închiriere faţă de terţi (în special faţă de dobânditorul imobilului închiriat) este guvernată - în lipsă de dispoziţii speciale (vz. art.21 din O.U.G. nr.40/1999) - de regulile dreptului comun (art.1441 C.civ.). Vz. supra cap.III nr.24.

582 Vz. supra nr.3. Pentru interdicţia închirierii imobilelor cu destinaţia de locuinţe litigioase vz. art.44 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost rectificat în M.Of. nr.282/18.06.1999).

110

Page 111: Contracte Suport Drept III IV

Locuinţa închiriată, anexele şi dotările aferente, cu inventarul corespunzător, trebuie să fie prevăzute în contract, precizându-se condiţiile de folosire a părţilor comune, inclusiv părţile aflate în coproprietate (proprietatea indiviză a locatorului cu alte persoane - art.21 lit. h şi j)583.

10. Chiria. Contractul de închiriere fiind un contract sinalagmatic şi cu titlu oneros, părţile trebuie să determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea în bani a chiriei plătite în natură), regulile de modificare a acesteia şi modul de plată (art.21 lit. d)584.Dacă folosinţa locuinţei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevăzută în mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de închiriere ci un comodat, în măsura în care condiţiile de validitate ale acestui contract sunt îndeplinite.

În ceea ce priveşte determinarea cuantumului chiriei, dispoziţiile legii sunt cât se poate de confuze. Astfel, potrivit art.31, “Chiria practicată pentru locuinţe va acoperi cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi”.

Nu se înţelege însă ce înseamnă - într-o terminologie legală - noţiunea de “chirie practicată”, denumită în alte articole (art.44 alin.2, art.46), “valoarea nominală a chiriei”. Pe de altă parte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei585, la care se adaugă însă şi un “profit negociat”, astfel încât - fără a defalca pe elemente componente - părţile vor negocia, în realitate, cuantumul total al chiriei. Această idee pare să fie avută în vedere şi prin referirea legii “la închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei” (art.2 lit. c). Prin urmare, chiria se stabileşte prin liberul acord dintre părţile contractante, cu excepţia locuinţelor pentru care prin lege specială se stabileşte nivelul maxim al chiriei, diferenţiat pe categorii de localităţi şi pe zone (art.32).

În acest sens, prin art. 26 din OUG nr. 40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001) s-a stipulat că pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia, pentru locuinţele de serviciu, locuinţele de intervenţie şi căminele pentru salariaţi ai societăţilor comerciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi ai regiilor autonome, chiria se stabileşte potrivit unui tarif de bază lunar (de exemplu, pentru suprafaţa locuibilă, un tarif de 2.000 lei vechi/mp)586, prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferenţiat pe categorii de localităţi şi pe zone (deci pentru suprafaţa locuibilă - între 7.000-1.000 lei vechi/mp). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau în mansarde aflate direct sub acoperiş, pentru locuinţele lipsite de instalaţii de apă, canal, electricitate sau construite din materiale de construcţii inferioare cum este paianta, tariful de bază se reduce cu procentele prevăzute de lege (între 10 şi 15%)587. Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele prevăzute la art. 26 din OUG nr. 40/1999 şi pentru terenul aferent acestora nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie (de exemplu, în ipoteza unei familii compuse din soţi şi 2 copii, care realizează un venit net lunar pe membru de familie de 500 de lei noi, chiria nu poate depăşi suma de 300 de lei noi). În cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie

583 Locatarul este îndreptăţit să folosească părţile comune care asigură exercitarea normală a dreptului asupra suprafeţei locuibile şi dependinţelor - cum ar fi intrările şi scara interioară, curtea necesară folosinţei locuinţei şi anexelor ei (nu şi pentru parcarea de autovehicule) - chiar dacă în contractul de închiriere nu este prevăzut acest drept. Vz. TS, s.civ., dec.nr.1598/1981, în CD, 1981, p.91; dec.nr.375/1972, în CD, 1972, p.129.

584 Ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile se pedepseşte ca evaziune fiscală, potrivit art.9 din Legea nr.241/2005 pentru prevenirea şi combaterea evaziunii fiscale.

585 Referitor la “recuperarea investiţiei în funcţie de durata normată”, menţionăm că în practica altor ţări se are în vedere acoperirea preţului locuinţei cu chiria calculată pe aproximativ 25 ani (mult mai puţin decât durata normată).

586 Tariful de bază se actualizează în funcţie de rata anuală a inflaţiei, prin hotărâre a Guvernului, până la 31 ianuarie a fiecărui an (art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999).

587 Pentru amănunte şi pentru calculul chiriei pentru dependinţe, curţi şi grădini şi pentru locuinţe sociale, vz. art.26-30 din OUG nr.40/1999, astfel cum au fost modificate prin Legea nr.241/2001.

111

Page 112: Contracte Suport Drept III IV

şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie (de exemplu, în cazul unei familii compuse din soţi şi 2 copii, care realizează un venit net lunar pe membru de familie de 1.000 de lei noi, chiria nu poate depăşi 1.000 de lei noi pe lună)588.

Modul de calcul al chiriei potrivit art. 26-31 din OUG nr.40/1999 nu a fost aplicabil în cazul locuinţelor proprietate particulară a persoanelor fizice şi juridice redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora în condiţiile Legii nr.112/1995 sau ai căror proprietari au fost recunoscuţi de justiţie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulară o dată cu privatizarea societăţilor comerciale care le deţineau în proprietate şi pentru care a operat prelungirea contractelor de închiriere (prorogarea legală)589 în condiţiile art. 2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinţe, chiria s-a stabilit prin negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract de închiriere590. Totuşi, în conformitate cu dispoziţiile art. 32 alin. 2 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001), dispoziţiile art.31 privitoare la limitarea chiriei la 15%, respectiv 25%, din venitul net lunar pe familie în cazul familiilor care realizau venituri reduse au fost aplicabile şi în cazul locuinţelor proprietate particulară ale persoanelor fizice şi juridice. În acest din urmă caz, în situaţia în care chiria era mai mică decât cea calculată pentru locuinţele proprietate de stat, proprietarul era scutit de impozitul pe clădire, teren şi venitul din chirie pentru imobilul în cauză, pe durata acelui contract de închiriere (art.34). Dacă negocierea între părţi nu dădea rezultate (de exemplu, proprietarul pretindea o chirie prea mare pentru a evita reînnoirea contractului de închiriere şi limitarea chiriei la 15% sau 25%, după caz, din venitul net lunar al familiei nu era aplicabilă), neînţelegerea cu privire la cuantumul chiriei se soluţiona de către judecătoria în a cărei rază teritorială era situată locuinţa (art. 42 din OUG nr. 40/1999).

Potrivit art. 13 alin.1 din Legea nr.10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de această lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr. 40/1999.591 Articolul 15 alin. 3 din Legea nr.10/2001 dispune că, pentru chiriaşii persoane fizice din imobilele restituite în

588 Potrivit art.18 alin.2 lit.g) şi art.19 alin.1 lit.o) din OUG nr.102/1999 privind protecţia specială şi încadrarea în muncă a persoanelor cu handicap (astfel cum a fost modificată), adulţii cu handicap accentuat sau grav şi persoanele care au în îngrijire, supraveghere şi întreţinere un copil cu handicap accentuat sau grav beneficiază de stabilirea chiriei, în condiţiile legii, pe baza contractelor de închiriere pentru suprafeţele locative cu destinaţie de locuinţă deţinute de stat sau de unităţile administrative ale acestuia, la tariful minim prevăzut de lege. Tot astfel, persoanele care au calitatea de Luptător pentru Victoria Revoluţiei din Decembrie 1989 şi urmaş de erou-martir (în accepţiunea Legii recunoştinţei faţă de eroii-martiri şi luptătorii care au contribuit la victoria Revoluţiei române din decembrie 1989 nr.341/2004) beneficiază de stabilirea chiriei la nivelul minim prevăzut de lege pentru locuinţele din fondul locativ de stat, dacă dispun de un venit lunar mai mic sau egal cu salariul mediu brut pe economie (art.5 alin.1 lit. b din Legea nr.341/2004).

589 Vz. infra, nr.12.590 Dispoziţiile art.26 şi 32 au fost criticate pentru neconstituţionalitate în faţa Curţii

Constituţionale. Autorii excepţiei de neconstituţionalitate au pretins că prin aceste dispoziţii s-a creat o discriminare între chiriaşii din imobilele retrocedate foştilor proprietari şi cei din imobilele aflate în continuare în patrimoniul statului, deoarece nivelul chiriei, în cazul celor din prima categorie, este stabilit prin negociere cu proprietarul particular, în timp ce pentru chiriaşii statului chiria este plafonată la nivelul tarifelor prevăzute în această ordonanţă. Curtea a respins excepţia, reţinând că textele de lege criticate nu contravin principiului egalităţii în drepturi consacrat prin art. 16 din Constituţie. În motivare s-a arătat că instituirea de regimuri juridice diferite în situaţii care impun rezolvări diferite nu poate fi apreciată drept o încălcare a principiului egalităţii în faţa legii, constitutivă de discriminare. Aşa se explică de ce în cazul chiriaşilor statului nivelul chiriei este stabilit prin act normativ, iar în cazul chiriaşilor din locuinţele retrocedate, prevalând principiul garantării dreptului de proprietate, îşi găseşte aplicare "negocierea" (CC, dec. nr.219/2003, publicată în M. Of. nr. 405/10.06.2003).

112

Page 113: Contracte Suport Drept III IV

natură, precum şi pentru cei din locuinţele proprietate de stat, ale căror venituri nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie. Chiriaşul este obligat să aducă la cunoştinţa proprietarului, în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărimea chiriei, sub sancţiunea rezilierii contractului.

În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai mare de 1 an, proprietarul poate cere mărirea chiriei (dacă nu s-a prevăzut contrariul în contract), motivată de efectuarea unor lucrări de reparaţii sau consolidări ale locuinţei sau clădirii ori de creşterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Precizăm că aceste dispoziţii referitoare la modificarea chiriei în cursul executării contractului vizează numai locuinţele proprietate particulară pentru care chiria se stabileşte prin acordul părţilor. În cazul locuinţelor pentru care chiria se stabileşte potrivit tarifului legal (art.26-31 din OUG nr. 40/1999) actualizarea chiriei în funcţie de rata anuală a inflaţiei se dispune prin hotărâre a guvernului (art.27 alin.2 din OUG nr. 40/1999).

În cazul familiilor cu venituri reduse, pentru calcului chiriei se ţine seama de „venitul net lunar pe familie”. Prin „familie”, în sensul OUG nr.40/1999 (noţiune aplicabilă şi contractelor de închiriere încheiate în temeiul Legii nr. 10/2001) se înţelege soţul, soţia, copiii, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii acestora, dacă locuiesc şi gospodăresc împreună.

În sfârşit, OUG nr. 40/1999 prevede că, la încheierea contractului, părţile pot conveni asupra constituirii unui „depozit de garanţie” pentru executarea obligaţiilor locative ale chiriaşului, suma stabilită neputând depăşi chiria aferentă pentru 3 luni la nivelul anului respectiv şi care se depune în contul proprietarului (particular - n.ns. Fr.D.), la banca indicată de acesta, restituindu-se chiriaşului după maximum 3 luni de la încetarea raporturilor de locaţiune, dacă nu are datorii izvorând din aceste raporturi592 (art.37-41 din OUG nr. 40/1999).

§ 5. Termenul închirierii. Dreptul la reînnoirea contractului şi dreptul de preempţiune al chiriaşului.

11. Termenul stabilit prin voinţa părţilor. Potrivit legii, contractul “va cuprinde [...] data intrării în vigoare şi durata” (art.21 lit. i). Rezultă că termenul pentru care se face închirierea este lăsat la aprecierea părţilor. Spre deosebire de unele legislaţii străine care prevăd o durată minimală pentru închirierile de locuinţe, Legea nr. 114/1996 nu stabileşte nici o limită (minimă sau maximă). Evident, potrivit dreptului comun, locaţiunea nu poate fi perpetuă, veşnică, ci se încheie pe o perioadă determinată (art.32 alin.1 din Normele metodologice).

În ipoteza în care contractul s-a încheiat pe o durată determinată, acesta va produce efecte până la expirarea termenului, dacă nu intervine prelungirea legală sau reînnoirea de drept a contractului593 şi cu rezerva schimbului obligatoriu.

591 De asemenea, OUG nr.94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, precum şi HG nr.1164/2002 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a OUG nr.94/2000 fac trimitere la prevederile legislaţiei privind protecţia chiriaşilor (OUG nr.40/1999).

592 Art.40 din ordonanţă pare să limiteze - în mod nejustificat - obligaţiile pentru care, în caz de neexecutare, suma depozitată “poate fi reţinută” de proprietar. De altfel, textul are o redactare cât se poate de confuză şi inexactă. De exemplu, reparaţiile şi înlocuirile pot fi necesare nu numai la “obiectele sanitare”; “lucrările de construcţii” nu “sunt în sarcina chiriaşului” (art.28 coroborat cu art.22 lit.d din Legea nr.114/1996); reparaţiile la părţile (“elementele”) de folosinţă comună în cazul imobilelor cu mai multe locuinţe nu sunt “lunare” şi, de regulă, sunt în sarcina proprietarului, iar nu a chiriaşului (vz. infra, nr.16).

593 Pentru amănunte vz. infra nr.12, 13, 13.1. şi 30.

113

Page 114: Contracte Suport Drept III IV

12. Prorogări legale594. Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinţă, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectele contractelor de închiriere, în măsura în care chiriaşul nu a pierdut dreptul de folosinţă pentru alte cauze legale decât expirarea termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale).

a) În acest sens, menţionăm că, potrivit Legii nr.17/1994 pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafeţe locative, contractele de închiriere, indiferent de proprietarul suprafeţei locative (precum şi de cele folosite de aşezămintele social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, sindicate şi alte organizaţii neguvernamentale), aflate în curs de executare (suprafaţa fiind ocupată de chiriaşi) la data intrării în vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioadă de 5 ani (art.1-2 şi 5)595. Nu au beneficiat de prorogarea legală (reînnoirea) contractelor de închiriere, chiriaşii care au schimbat în mod abuziv destinaţia spaţiului închiriat (de exemplu, în spaţiu comercial). În acest din urmă caz proprietarul-locator putea cere prin justiţie rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului (art.6 din Legea nr.17/1994).

Subliniem că prorogarea legală dispusă prin Legea nr.17/1994 nu a operat în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari particulari după 1 ianuarie 1990 (art.5.). Aceste contracte, precum şi cele încheiate în baza Legii nr.114/1996 produceau efecte numai în condiţiile şi termenul prevăzut în contract (cu excepţia unor locuinţe cu destinaţie specială pentru care operează unele reguli derogatorii)596.

b) O altă prorogare legală a fost dispusă prin Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de închiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s-au prelungit, de drept, pe o perioadă de 5 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii de restituire în natură a imobilului fostului proprietar sau altor persoane îndreptăţite (moştenitori sau rude până la gradul al doilea ale fostului proprietar în viaţă care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie în imobil)597. Prorogarea a avut aplicabilitate numai în cazul chiriaşilor care locuiau în acelaşi apartament cu persoana îndreptăţită la restituirea în natură a întregului apartament. Aceşti chiriaşi puteau fi evacuaţi mai devreme numai după acordarea efectivă a unei locuinţe corespunzătoare de către autorităţile publice sau de către proprietar (schimb obligatoriu).

Chiriaşii din imobilele ce nu s-au restituit în natură fostului proprietar sau moştenitorilor lui, care nu dispuneau de posibilităţi materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiau au continuat raporturile de închiriere, plătind chiria stabilită prin lege (vz. art.7 alin.1, art.5 alin.3 şi art.9 alin.7 din Legea nr.112/1995). Această din urmă prorogare - fiind fără termen - nu a urmat totuşi regimul juridic al denunţării unilaterale a contractului încheiat fără termen. Articolul 1436 alin.2 C.civ. se referă la lipsa termenului hotărât de către părţi sau avut în vedere de părţi la încheierea contractului, iar nu la intervenţii legislative dispuse ulterior

594 Prelungirea prin lege a contractelor de închiriere nu contravine dispoziţiilor constituţionale. În acest sens, vz. CC, dec.nr.30/1994, în M.Of. nr.100/18.04.1994; idem, dec.nr.42/1995, în M.Of. nr.191/23.08.1995 (sau în Jurisprudenţa CC 1992-1997, p.46 şi, respectiv, p.66.; vz. şi alte decizii în acelaşi sens la p.131-132 din culegerea menţionată).

595 Vz. şi supra, nr.3. Prorogarea în baza Legii nr.17/1994 a operat indiferent de proprietarul clădirii (TMB s. IV civ., dec.nr.710/1995, în Culegere 1993-1997, p.30-31), în măsura în care contractul a fost valabil încheiat (idem dec.nr.433/1997, ibidem, p.35-37) şi chiriaşul nu a pierdut dreptul de folosinţă (în speţă, prin părăsirea apartamentului - idem dec.nr.621/1996, ibidem, p.37), inclusiv în cazul contractelor de închiriere, accesoriu al contractului de muncă (idem, dec.nr.2234/1994, ibidem, p.354-355), precum şi în cazul garajelor care erau proprietate de stat la data intrării în vigoare a legii, chiar dacă ulterior au fost restituite fostului proprietar persoană fizică ( idem dec.nr. 1919/1997, ibidem, p.355-356). Contractul de închiriere prelungit prin Legea nr.17/1994 este opozabil şi donatarului imobilului (idem dec.nr.1945/1996, ibidem, p.26-27).

596 Vz. infra secţiunea a X-a.597 Nu au beneficiat de prorogarea legală şi puteau fi evacuaţi chiriaşii prevăzuţi la art.7 alin.3 lit.a-

d din Legea nr.112/1995.

114

Page 115: Contracte Suport Drept III IV

încheierii contractului. De altfel, imobilul rămânând în proprietatea statului, problema nu s-a pus şi nu se pune în practică.

c) Noi măsuri de prorogare legală (de prelungire sau de reînnoire) a contractelor de închiriere au fost luate prin OUG nr.40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată – cu modificări şi completări – prin Legea nr. 241/2001.

Astfel, contractele de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezăminte social-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte organizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii nr.17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a OUG nr.40/1999, s-au prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei, în aceleaşi condiţii, cu excepţia nivelului chiriei. Această prelungire a rămas valabilă şi în cazul redobândirii imobilelor respective de către foştii proprietari sau de moştenitorii acestora după intrarea în vigoare a ordonanţei (art.1 şi 7). Tot pentru o perioadă de 5 ani s-a prelungit durata contractelor de închiriere pentru garajele proprietate de stat (art.8).

În cazul locuinţelor redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora în condiţiile Legii nr.112/1995 sau ai căror proprietari au fost recunoscuţi de justiţie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulară o dată cu privatizarea societăţilor comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe, locuinţe de serviciu, cămine pentru salariaţi, aşezăminte social-culturale sau instituţii de învăţământ (după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr.17/1994), noua prorogare legală a operat, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 3 ani, respectiv 5 ani în cazul privatizării, calculat de la data intrării în vigoare a ordonanţei (art.2-6).

Întrucât în cazul redobândirii proprietăţii şi a privatizării s-a schimbat persoana locatorului, între noul proprietar şi chiriaş (sau fostul chiriaş, care a cumpărat locuinţa în baza Legii nr.112/1995, cumpărare desfiinţată prin hotărâre judecătorească la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanţă - art.6 din OUG nr.40/1999) s-a încheiat, la cererea chiriaşului, un nou contract de închiriere pe perioada prorogării legale, potrivit procedurii prevăzute în art.9-10 din OUG nr.40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar a atras prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere (chiriaşul neputând fi evacuat pentru neplata chiriei), dar cel mult până la expirarea termenului pentru care a operat prorogarea legală. În ipoteza în care chiriaşul a împiedicat încheierea noului contract, el putea fi evacuat necondiţionat (de atribuirea unei alte locuinţe) pe calea ordonanţei preşedinţiale (art.11).

În legătură cu prorogarea legală, art.13 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.241/2001) prevede 10 ipoteze în care prelungirea (reînnoirea) contractelor de închiriere nu a operat (de exemplu, chiriaşul sau membrii familiei sale erau proprietari ai unei locuinţe corespunzătoare nevoilor familiei598 ori au înstrăinat o asemenea locuinţă după 1 ianuarie 1990, în aceeaşi localitate; chiriaşul a refuzat nejustificat să preia locuinţa oferită în cadrul schimbului obligatoriu de locuinţă; a săvârşit anumite fapte ce contraveneau obligaţiilor locative599 etc.). Fără a intra în amănunte, menţionăm că la lit. a) din art.13 al

598 În practică, s-a decis că omisiunea cu bună-ştiinţă a beneficiarului contractului de a face cunoscut proprietarului, la data încheierii contractului de închiriere în temeiul OUG nr.40/1999, a faptului deţinerii în proprietate a unei alte locuinţe, proprietatea sa, îmbracă forma dolului prin reticenţă, potrivit art.960 C.civ., în scopul eludării impedimentului la încheierea unui astfel de contract, prevăzut de art.13 lit. b) din OUG nr.40/1999. În acest caz, proprietarul va avea la îndemână o acţiune în anularea contractului, potrivit textelor de lege sus-menţionate (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.1583/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.118-119).

599 Potrivit art.13 lit. h) şi i) din OUG nr.40/1999, prelungirea contractului de închiriere nu se aplică în situaţia în care chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori a înstrăinat fără drept părţi din acestea, precum şi în cazul chiriaşului care are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau care împiedică

115

Page 116: Contracte Suport Drept III IV

OUG nr.40/1999 se precizează că în cazul contractelor de închiriere având ca obiect locuinţe proprietatea persoanelor fizice - altele decât cele prevăzute la art. 2-7 (redobândite de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora ori dobândite prin privatizare) – prorogarea legală nu se aplică600.

d) Potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de această lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr.40/1999. Aceasta înseamnă că proprietarul va trebui să încheie cu chiriaşul un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, conform procedurii prevăzute de art.10-11 din OUG nr. 40/1999.601 Termenul de 5 ani curge de la data deciziei de restituire în natură a imobilului. În cazul în care chiriaşului i se pune la dispoziţie o altă locuinţă corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze, de îndată, locuinţa ocupată (art. 15 alin.1 din Legea nr. 10/2001).

Tot astfel, potrivit art. 13 alin.2 din Legea nr.10/2001, contractele de locaţiune pentru imobilele restituite în natură având destinaţiile arătate în Anexa nr.2 lit.b) pct.2 (adică imobile ocupate de sedii ale misiunilor diplomatice, oficiilor consulare, reprezentanţelor organizaţiilor internaţionale interguvernamentale acreditate în România şi imobile ocupate de personalul acestora) se prelungesc de drept pentru o perioadă de 3 ani cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului. De asemenea, contractele de locaţiune pentru imobilele restituite în natură având destinaţiile arătate în Anexa nr.2 lit.b) pct.1 (adică imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate) se prelungesc de drept pentru o perioadă de un an, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului.

Atât în ipoteza în care contractele se prelungesc de drept, cât şi în ipoteza în care proprietarul căruia i s-a restituit imobilul are obligaţia să încheie un nou contract de închiriere, eventuala neînţelegere între proprietar şi chiriaşi cu privire la cuantumul chiriei solicitate de către proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract. Litigiul cu privire la cuantumul chiriei urmează să fie soluţionat de către instanţa de judecată care, pe lângă dispoziţiile legale în materie (art.26 şi urm. din OUG nr.40/1999), va avea în vedere, în special, tipul locuinţei, veniturile nete ale familiei chiriaşului, chiria medie a pieţei libere practicată în zona în care se află locuinţa.

e) În fine, conform articolului unic alin. (1) din OUG nr.8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobată prin Legea nr. 219/2004, „Durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungeşte de drept pentru o perioadă de 5 ani”. Tot astfel, potrivit art. unic alin.(2) din OUG nr.8/2004 „Durata contractelor de închiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei

folosirea normală a locuinţei. Se justifică evacuarea chiriaşului dacă din probele administrate a rezultat că acesta face imposibilă convieţuirea în imobil, degradează locuinţa, nu contribuie la fondul de reparaţii al clădirii, ocupă abuziv părţi comune ale imobilului, refuză efectuarea dezinsecţiei şi reparaţia instalaţiilor sanitare (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2483/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.252-253).

600 Curtea Constituţională s-a pronunţat, în repetate rânduri, cu privire la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art.13 din OUG nr.40/1999. Aceste excepţii au fost respinse, cu motivarea că dispoziţiile legale criticate ocrotesc în mod egal pe proprietar şi pe chiriaş, stabilind, pe de o parte, în ce măsură proprietarul poate refuza, în mod justificat, prelungirea contractului, iar pe de altă parte, dând chiriaşului posibilitatea să îşi apere dreptul locativ în condiţiile în care nu i se poate reproşa vreo conduită culpabilă (vz., de exemplu, CC, dec. nr.192/2003, publicată în M. Of. nr. 539/28.07.2003).601 Vz. şi B.Blaj-Lanţoş, Momentul expirării duratei unor contracte de închiriere în lumina Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.40/1999, a Legii nr.10/2001 şi a Normelor metodologice de aplicare a acesteia din urmă, în Dreptul nr.11, 2003, p.86-90.

116

Page 117: Contracte Suport Drept III IV

ordonanţe de urgenţă, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungeşte, la cererea chiriaşilor, pentru o perioadă de 3 ani”.

După cum se poate observa, OUG nr. 8/2004 nu a mai prelungit durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe aflate în proprietate privată. De bună seama, legiuitorul a apreciat că o nouă prelungire a efectelor contractelor de închiriere ar fi adus o atingere gravă dreptului de proprietate, mai ales că existau situaţii în care unii proprietari au fost nevoiţi să accepte prorogarea contractelor de închiriere pentru perioada 1994-2004.

13. Dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere. Potrivit art.13 din Legea nr.114/1996 “în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual”. În lumina acestei dispoziţii, şi cu condiţia ca pentru contractele în cauză să nu fi operat prorogarea legală (cum au fost “contractele de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietari particulari după 1 ianuarie 1990” - art.5 din Legea nr.17/1994), la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosinţă al chiriaşului, instanţa urmând să dispună evacuarea lui, necondiţionat de atribuirea unei alte locuinţe. Potrivit textului citat, reînnoirea contractului putea interveni numai prin convenţia părţilor, înţelegerea lor în acest sens putând fi expresă, dar - potrivit dreptului comun în materie (art.1436-1438 şi 1452 C.civ.) - şi tacită, rezultând din folosinţa locuinţei de către chiriaş, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locaţiune prin anunţarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă relocaţiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul iniţial. Numai că această relocaţiune potrivit dreptului comun operează pe durată nedeterminată şi, ca atare, locatorul (oricare dintre părţi) poate denunţa unilateral contractul, cu singura condiţie a respectării termenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, după expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul să pună capăt raporturilor de închiriere oricând şi necondiţionat, cerând evacuarea chiriaşului602.

Prin derogare de la dispoziţiile de drept comun (Legea nr. 114/1996), în cazul contractelor de închiriere încheiate în temeiul OUG nr. 40/1999 s-a prevăzut dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere (relocaţiunea legală).

În acest sens, potrivit art.14 alin. (1) din ordonanţă, “La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanţe de urgenţă chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii”; de asemenea, potrivit alin. (4), “Sunt permise mai multe reînnoiri succesive”.

Prin urmare, chiriaşul se bucură de plin drept şi fără îndeplinirea vreunei formalităţi de dreptul la reînnoirea repetată a contractului de închiriere, drept care conferă chiriaşului o

602 Potrivit art. 32 alin.2 din Normele metodologice, „Cu cel puţin 30 de zile înainte de data încetării contractului de închiriere proprietarul poate face cunoscut chiriaşului, în scris, că nu are intenţia să prelungească contractul de închiriere în aceleaşi condiţii, comunicându-i şi eventualele modificări ale clauzelor acestuia. Dacă proprietarul nu va face această comunicare, contractul de închiriere se consideră menţinut în continuare în aceleaşi condiţii”. Dispoziţiile reproduse sunt ilegale şi, în consecinţă, nu pot produce efecte juridice, deoarece sunt derogatorii de la prevederile art.23 din Legea nr.114/1996 („În cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual”), încălcându-se astfel principiul ierarhiei actelor normative. De fapt, manifestarea de voinţă a proprietarului intervenită înainte de expirarea termenului contractual, în sensul de a nu reînnoi contractul de închiriere, are ca efect împiedicarea tacitei relocaţiuni; însă locatorul nu trebuie să respecte vreun termen de preaviz, pentru că ambele părţi cunoşteau perioada pentru care s-a încheiat contractul şi, prin urmare, puteau să îşi găsească din timp un alt contractant.

117

Page 118: Contracte Suport Drept III IV

folosinţă locativă - practic - viageră (netransmisibilă prin moştenire603), dacă nu a intervenit o cauză legală în prezenţa căreia proprietarul poate refuza reînnoirea contractului.

Înainte de a trece la analiza acestui drept al proprietarului, se mai pune întrebarea dacă dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere operează sau nu în cazul în care termenul contractual a fost prelungit de drept. Avem în vedere locuinţele redobândite de foştii proprietari (moştenitorii lor) sau care au devenit proprietate particulară prin privatizare (art.2-7 din OUG nr.40/1999). După expirarea termenului pentru care a operat această prorogare legală şi în lipsa unei noi prorogări legale chiriaşul va avea dreptul la reînnoirea de drept a contractului?

Răspunsul la această întrebare trebuie nuanţat, după cum urmează:a) În ipoteza în care imobilul a fost restituit proprietarului de drept al acestuia şi nu s-a

încheiat un contract de închiriere, dar proprietarul a fost obligat să respecte dreptul locativ al chiriaşului până la data de 8 aprilie 2004, la această dată contractul de închiriere încetează prin expirarea termenului, iar chiriaşul nu are dreptul la reînnoirea contractului.604 O asemenea soluţie se impune întrucât între proprietar şi chiriaş nu s-a încheiat niciun contract de închiriere şi, pe cale de consecinţă, nu avea ce anume să se reînnoiască. În plus, în privinţa contractelor pentru care a operat prorogarea legală până la data de 8 aprilie 2004, legiuitorul a prevăzut că se prelungeşte de drept doar durata contractelor de închiriere privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe şi garajele din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar nu şi durata contractelor de închiriere privind suprafeţe locative aflate în proprietate privată. Într-adevăr, dacă legiuitorul ar fi intenţionat ca reînnoirea contractelor de închiriere să opereze în toate ipotezele în care anterior a operat prorogarea legală, atunci nu ar mai fi fost necesară adoptarea OUG nr. 8/2004;

b) Dacă proprietarul şi chiriaşul au încheiat un contract de închiriere prin care au stabilit un alt termen decât termenul care expira la 8 aprilie 2004 (în sensul că termenul contractual a expirat mai înainte – de exemplu, în anul 2003 –, sau a expirat mai târziu – de exemplu, în anul 2007), contractul va fi guvernat de dispoziţiile dreptului comun (Legea nr.114/1996), chiriaşul neavând dreptul la reînnoirea contractului de închiriere. Această soluţie se impune întrucât art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999 consacră dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului, drept care se naşte la expirarea termenului de închiriere stabilit conform ordonanţei (adică 8 aprilie 2004). Dacă părţile au stabilit un alt termen, înseamnă că au apreciat că interesele lor sunt mai bine protejate prin încheierea unui contract de închiriere în condiţiile dreptului comun;

c) Dacă proprietarul şi chiriaşul au încheiat un contract de închiriere valabil până la data de 8 aprilie 2004, la expirarea termenului chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere, dacă nu intervine vreunul dintre motivele, prevăzute de art.14 alin.2 din OUG nr.40/1999, pentru care proprietarul poate refuza reînnoirea.

13.1. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reînnoirea contractului de

închiriere. Potrivit legii, proprietarul are acest drept în următoarele cazuri:a) Dacă “locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soţului,

părinţilor ori copiilor

603 Persoanele care au locuit efectiv cu titularul contractului de închiriere (dar nu sunt cotitulari) au vocaţie personală la continuarea (transferarea) contractului de închiriere (în condiţiile art.27 din Legea nr.114/1996 şi art.12 din OUG nr.40/1999; vz. infra nr.33), vocaţie independentă de vocaţia succesorală. Dreptul patrimonial de folosinţă locativă nu se transmite prin moştenire (vz. şi Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p.13 şi p.139). Astfel, moştenitorul legal sau testamentar care nu a locuit efectiv cu titularul, neavând drepturi locative, nu dobândeşte prin moştenire drept de folosinţă locativă asupra locuinţei ce a fost închiriată de defunct.604 TB, s a IV-a civ., dec. nr.533/2005 (nepublicată); TB, s. a III-a civ., dec. nr. 805/2006 (nepublicată); Jud.Sect.1 Buc., sent.civ. nr.2136/2006 şi sent.civ. nr.8795/2005, citate de C.Nica, Protecţia chiriaşilor. Jurisprudenţa în materia OUG nr.40/1999 şi a Legii nr.10/2001, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p.196-203.

118

Page 119: Contracte Suport Drept III IV

oricăruia din aceştia, numai dacă sunt cetăţeni români cu domiciliul în România” (art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999):

Prin „copii” legea vizează copiii (nu şi alţi descendenţi) proprietarului, ai părinţilor lui (deci fraţi-surori cu proprietarul, indiferent dacă sunt fraţi buni, consangvini sau uterini) şi ai soţului (soţiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie să fie dovedite de proprietarul care refuză reînnoirea contractului şi, în caz de neînţelegere, se apreciază de instanţă.

Persoana (persoanele) ale cărei nevoi locative au fost dovedite trebuie să ocupe locuinţa în termen de 60 de zile de la data părăsirii acesteia de către chiriaş şi pentru o perioadă care nu poate fi mai mică de un an de la data mutării efective în locuinţă (art.17 din OUG nr. 40/1999). În caz de nerespectare a acestei dispoziţii, considerăm că fostul chiriaş poate cere reînnoirea contractului (reocuparea locuinţei) şi/sau daune-interese potrivit dreptului comun.

b) Dacă “locuinţa urmează să fie vândută, în condiţiile prezentei ordonanţe” (art.14 alin.2 lit. b), deci cu respectarea procedurii prevăzute pentru exercitarea dreptului de preempţiune al chiriaşului (art.18-22)

În cele două cazuri enumerate la lit. a) şi b), proprietarul este obligat să îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3). Pe de altă parte, în aceste două cazuri de refuz, consiliile locale sunt obligate să le pună la dispoziţia chiriaşilor, cu prioritate, o locuinţă din fondul destinat închirierii, inclusiv din fondul de locuinţe sociale, în termen de un an de la data cererii chiriaşului; locuinţele se pun la dispoziţie numai celor care îndeplinesc criteriile de acces stabilite în conformitate cu prevederile Legii locuinţei nr. 114/1996(art.15 alin. 1 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006). Iar în ipoteza în care consiliul local nu a putut pune la dispoziţia chiriaşului o locuinţă corespunzătoare înăuntrul termenului de un an, contractul de închiriere se prelungeşte pentru o perioadă de 6 luni de la data expirării sale, fiind aplicabile şi prevederile privind schimbul obligatoriu de locuinţă (art.15 şi art.23-25 din OUG nr.40/1999).

Chiriaşii ale căror contracte nu s-au reînnoit pentru motivele prevăzute la art.14 alin.2 lit. a) şi b) au prioritate la acordarea tuturor înlesnirilor prevăzute de legislaţia în vigoare pentru dobândirea unei locuinţe proprietate personală (art.16 alin. 1 din OUG nr.40/1999, astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006). Nerespectarea ordinii de prioritate pentru chiriaşii menţionaţi mai sus atrage obligarea la plata unor despăgubiri echivalente cu dobânda corespunzătoare creditului.

Un text similar cu cel consacrat de art. 16 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 se regăseşte şi în art. 15 alin.5 din Legea nr.10/2001.

c) Proprietarul mai are dreptul să refuze reînnoirea contractului în ipoteza în care “chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv” (art.14 alin.2 lit.c din OUG nr.40/1999).

d) În sfârşit, dreptul proprietarului de a refuza reînnoirea contractului mai este recunoscut şi atunci când chiriaşul;: a subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprietarului; a schimbat total sau parţial destinaţia ori structura interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără aprobările legale; a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a înstrăinat fără drept părţi din acestea; are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei (art.14 alin.2 lit. d din OUG nr.40/1999).

În acest din urmă caz (enumerate la it.d), refuzul proprietarului de a reînnoi contractul trebuie să fie notificat chiriaşului cu cel puţin 60 de zile înainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3), dar nu este condiţionat de punerea la dispoziţia chiriaşului a unei alte locuinţe (art.15).

În toate cele patru cazuri (enumerate la lit. a, b, c şi d), dacă locaţiunea nu s-a reînnoit în condiţiile legii, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual şi, bineînţeles, să plătească atât chiria, cât şi cheltuielile pentru servicii şi întreţinere aferente perioadei cât a ocupat efectiv locuinţa (art.14 alin. 5).

119

Page 120: Contracte Suport Drept III IV

Încetarea contractului de închiriere cu obligaţia părăsirii locuinţei se produce, în toate cazurile, numai dacă proprietarul a notificat chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul prin executorul judecătoresc, în notificare indicându-se şi motivul refuzului, iar dacă drept motiv se invocă nevoile locative ale persoanelor prevăzute de lege (art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999) notificarea trebuie să indice numele, prenumele, cetăţenia, domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau afinitate ori calitatea de soţ a persoanei îndreptăţite (art.22 alin.1 şi 2 din OUG nr.40/1999). În lipsa notificării sau dacă notificarea este nulă pentru că nu îndeplineşte condiţiile arătate, ori pentru că nu a fost comunicată cu cel puţin un an, respectiv 60 de zile, înainte de expirarea termenului contractual, se produce reînnoirea contractului de închiriere (art.22 alin.3), încetarea lui putând interveni pentru cauzele prevăzute de Legea nr.114/1996605 sau, după expirarea termenului reînnoit, dacă proprietarul poate justifica motive legale (art.14 şi urm. din OUG nr.40/1999) pentru a refuza reînnoirea repetată a contractului de închiriere606.

13.2. Dreptul de preempţiune al chiriaşului. În cazul în care proprietarul aduce la cunoştinţă chiriaşului prin notificare - cu cel puţin un an înainte de expirarea termenului contractual - refuzul de a reînnoi contractul deoarece are intenţia de a vinde locuinţa (motiv de refuz pentru reînnoirea contractului, prevăzut în art.14 alin.2 lit. b), chiriaşul are un drept preferenţial de cumpărare a locuinţei la preţ egal (drept de preempţiune - art.18 alin.1 din OUG nr.40/1999)607. El are acest drept şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere (art. 21 din OUG nr.40/1999) şi deci problema refuzului de a reînnoi contractul încă nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriaşul are drept de preempţiune în toate cazurile în care proprietarul intenţionează să vândă locuinţa închiriată.

Subliniem însă că legea conferă chiriaşului un drept de preempţiune numai dacă proprietarul intenţionează să înstrăineze dreptul de proprietate (fie şi nuda proprietate) asupra locuinţei prin “vânzare”, iar nu şi prin alte acte juridice. Dacă dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmite pe altă cale (contract de donaţie, de întreţinere etc., inclusiv moştenire legală sau testamentară), chiriaşul nu are nici un drept special la cumpărarea locuinţei. În aceste cazuri, drepturile şi obligaţiile chiriaşului - inclusiv dreptul la reînnoirea contractului - nu suferă modificări din punct de vedere juridic, contractul de închiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 C.civ.) dacă a fost încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza transmiterii proprietăţii a fost prevăzută în contractul de închiriere (art. 21 din OUG nr. 40/1999). În fapt însă, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinţe juridice deosebite. De exemplu, noul proprietar poate dovedi că locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevăzute de lege, motiv pentru care poate refuza reînnoirea contractului de închiriere (art. 14 alin.2 lit. a din OUG nr. 40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de către proprietarul iniţial.

În toate cazurile în care proprietarul-locator refuză reînnoirea contractului de închiriere întrucât urmează să vândă locuinţa şi pentru a asigura chiriaşului posibilitatea exercitării dreptului de preempţiune, notificarea prealabilă a refuzului făcută de proprietar prin executorul judecătoresc trebuie să cuprindă, sub sancţiunea nulităţii absolute a notificării, preţul cerut pentru locuinţă şi are valoarea juridică a unei oferte de vânzare, irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere (art. 18 alin.2 din OUG nr. 40/1999).

Prin acceptarea expresă şi necondiţionată (fără propuneri de modificare) a ofertei de către chiriaş, notificată proprietarului în perioada valabilităţii ei, se încheie contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, potrivit dreptului comun. În ipoteza în care chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, sub condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se prelungeşte cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea-cumpărarea nu s-a perfectat, chiriaşul pierde dreptul de preempţiune (art.18

605 Vz. infra nr.29 şi urm.606 Vz. şi CC, dec. nr.512/2005, publicată în M. Of. nr.1085/02.12.2005.607 “Drept de preempţiune la cumpărarea locuinţei” (art.18 alin.1 şi 3) este o tautologie. Emptio

(sau emtio) -onis, cumpărare; prae înainte (cu întâietate).

120

Page 121: Contracte Suport Drept III IV

alin. 3). Exercitarea cu rea-credinţă a dreptului de preempţiune (de exemplu, chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, fără a face demersuri pentru obţinerea creditului, numai cu scopul prelungirii închirierii), atrage răspunderea lui civilă pentru daunele cauzate proprietarului (art.18 alin. 4).

În ipoteza în care chiriaşul nu acceptă oferta de vânzare, indiferent din ce cauză, iar proprietarul vinde locuinţa unui terţ, cumpărătorul este obligat să respecte contractul de închiriere, încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal teritorial (art.21), dar numai până la expirarea termenului contractual (la care se adaugă 30 de zile, reprezentând perioada în care i se pune la dispoziţie o altă locuinţă chiriaşului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevăzut de lege), dacă proprietarul-locator a notificat chiriaşului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere din cauza vânzării locuinţei (art.14 şi 15). Spre deosebire de alţi dobânditori ai locuinţei, faţă de care este opozabil şi dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere în condiţiile şi limitele prevăzute de lege, faţă de cumpărătorul locuinţei - dacă s-a respectat dreptul de preempţiune al chiriaşului - închirierea este opozabilă limitat, vânzarea reprezentând, prin ea însăşi, un motiv pentru refuzul de reînnoire a contractului.

Dar dacă locuinţa a fost vândută unui terţ în condiţii sau la un preţ mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta adresată chiriaşului, care nu a acceptat această ofertă, chiriaşul se poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării, în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare608. În acest scop, la mutarea din locuinţă, chiriaşul este obligat să comunice proprietarului-locator în scris, cu confirmarea de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-cumpărare, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a se subroga în drepturile cumpărătorului (art.19 din OUG nr.40/1999). Nu excludem nici posibilitatea dovedirii simulaţiei - de exemplu, vânzare fictivă sau declararea în contractul de vânzare a unui preţ mai mare decât cel plătit în realitate - cazuri în care (dacă se admite acţiunea în declararea simulaţiei) se produce reînnoirea contractului de închiriere, respectiv chiriaşul se va putea subroga, în condiţiile arătate, în drepturile cumpărătorului (art.14 şi 19 din OUG nr.40/1999).

Dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului trebuie să se exercite, în toate cazurile, potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă privind ofertele de plată şi consemnaţii, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc, pentru a constata primirea plăţii de către terţul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta de plată şi consemnarea au fost declarate valabile ţin loc de titlu de proprietate, pentru fostul chiriaş. Oferta de plată urmată de consemnaţiune, făcută de chiriaş pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevocabilă (art.20 din OUG nr.40/1999).

Prin efectul subrogării (substituirii) chiriaşului în drepturile cumpărătorului, aşa cum am văzut el devine proprietar al locuinţei, vânzarea iniţială desfiinţându-se faţă de chiriaş. Întrucât se produce o “subrogare” (iar nu dobândire de la cumpărător), desfiinţarea vânzării iniţiale va fi cu efect retroactiv (ca şi cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii), cu toate consecinţele corespunzătoare (admise şi în materie de retract litigios). Astfel, chiriaşul devine succesorul cu titlu particular al vânzătorului, care răspunde faţă de el (pentru evicţiune şi vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Iar în cazul în care cumpărătorul ar fi constituit drepturi în favoarea altora (de exemplu, ipotecă), aceste acte rămân fără efect faţă de chiriaşul dobânditor al locuinţei, ca provenind de la un neproprietar.

În schimb, între vânzător şi cumpărător (iniţial) contractul nu se desfiinţează cu efect retroactiv; când cumpărătorul nu a plătit (integral) preţul, acesta rămâne debitor faţă de

608 Asemănător retractului litigios (vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol .I (Vânzarea-cumpărarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizată de L. Mihai, R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureşti,, 2006, cap. I, nr.54-56), dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se exercită după vânzarea locuinţei (post rem venditam), spre deosebire de dreptul de preempţiune al chiriaşului care, după cum am văzut, se exercită înainte de vânzarea locuinţei unui terţ (ante rem venditam).

121

Page 122: Contracte Suport Drept III IV

vânzător, deoarece chiriaşul i-a plătit “preţul vânzării” (art.19 alin.1 din OUG nr.40/1999), iar nu preţul achitat de el.

În sfârşit, considerăm că dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului ar trebui să fie recunoscut nu numai în ipoteza vânzării “în condiţii sau la un preţ mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta adresată chiriaşului” (art.19 alin.1 din OUG nr.40/1999), dar şi în cazul vânzării cu nerespectarea dreptului de preempţiune şi fără notifi-carea ofertei chiriaşului. Însă această ipoteză nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege (care sunt de strictă interpretare) fiind sancţionată doar cu dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului de închiriere (art.22 alin. 3), cu opozabilitate faţă de terţul cumpărător.

Articolul 21 din OUG nr. 40/1999 a fost criticat sub cuvânt că ar fi neconstituţional. S-a susţinut că se încalcă dispoziţiile art. 44 alin. (2) din Constituţie referitoare la garantarea proprietăţii private, cu motivarea că dispoziţia legală este prohibitivă atât pentru proprietarul-vânzător, căruia îi impune anumite restricţii (afectându-i dreptul de a selecţiona cumpărătorul, deci indirect principiul libertăţii contractuale şi al autonomiei de voinţă), cât şi pentru prezumtivul cumpărător, obligat să aştepte hotărârea chiriaşului de a se prevala de dreptul său de preempţiune. Prin decizia nr. 398/2004,609 Curtea Constituţională a respins excepţia de neconstituţionalitate, reţinând că „susţinerile autorului excepţiei sunt neîntemeiate, întrucât prin reglementarea dedusă controlului proprietarul nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preţul vânzării şi de a vinde imobilul terţului care oferă un preţ mai mare, singura situaţie în care s-ar fi putut reţine că textul de lege criticat vine în coliziune cu norma constituţională de referinţă, prin restrângerea prerogativei de dispoziţie a dreptului de proprietate. Or, în condiţiile în care dreptul de preemţiune, precum şi cel de a se subroga cumpărătorului, recunoscute chiriaşului, operează exclusiv la preţ egal, deci doar în cazul în care proprietarul a înţeles să vândă unui terţ, deşi chiriaşul îi oferise acelaşi preţ - opţiune prin ea însăşi abuzivă şi lipsită de legitimitate -, consacrarea drepturilor menţionate prin lege, cu o evidentă finalitate de protecţie a interesului chiriaşului, lipseşte de orice temei critica de neconstituţionalitate”.

Potrivit art. 17 alin.1 din Legea nr.10/2001 locatarii imobilelor având destinaţiile arătate în Anexa nr.2 lit. a (cum ar fi imobile ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat, de unităţi sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public, de instituţii publice, de instituţii culturale) şi lit. b) pct.1 (imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate) au drept de preempţiune la cumpărarea acestora. În cazul în care contractele de vânzare-cumpărare se încheie cu încălcarea dreptului de preempţiune, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută a acelor contracte.

Tot astfel, potrivit art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinaţia de locuinţe, care nu s-au restituit persoanelor îndreptăţite şi au rămas în administrarea deţinătorilor actuali, pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preempţiune. În ipoteza în care dreptul de preempţiune este încălcat, sancţiunea care se impune este nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare pentru că nu se încalcă norme care protejează interese generale.

Atât în ipoteza prevăzută de art.17, cât şi în cea prevăzută de art. 42 alin.3, admiterea acţiunii în constatarea nulităţii absolute sau, după caz, a celei în anulabilitate nu va avea ca efect subrogarea locatarului în drepturile cumpărătorului, ci reîntoarcerea bunului imobil vândut în patrimoniul proprietarului. Ulterior, acesta poate relua vânzarea, cu respectarea dreptului de preempţiune, sau poate renunţa să mai vândă bunul imobil, fără ca în acest din urmă caz să fie sancţionat în vreun fel sau să poată fi obligat să vândă.

Secţiunea a III-a

Efectele contractului de închiriere

609 Publicată în M.Of. nr.1028/08.11.2004.

122

Page 123: Contracte Suport Drept III IV

§ 1. Obligaţiile locatorului (proprietarului)

14. Noţiuni generale. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure chiriaşului folosinţa liniştită şi utilă a lucrului în tot timpul locaţiunii. În acest scop, Legea locuinţei prevede expres obligaţia proprietarului de a preda locuinţa şi de a efectua reparaţiile necesare.

Potrivit dreptului comun în materie de locaţiune, locatorul are şi obligaţia să-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul îşi poate asuma şi alte obligaţii.

Subliniem că, potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislaţia locativă referitoare la obligaţiile proprietarului sunt imperative, neputând fi modificate prin convenţia dintre părţi. În acest sens, sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse în contract care “exonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale” (art.22 lit. d; vz.şi lit. a). De exemplu, dacă prin contract chiriaşul s-ar obliga să aducă locuinţa în stare normală de folosinţă sau să efectueze reparaţiile (o parte din ele) ce sunt prevăzute de lege în sarcina proprietarului, clauza ar fi nulă şi contractul urmează să producă efecte în condiţiile prevăzute de lege.

15. Predarea locuinţei. Locatorul (proprietarul) este obligat să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă (art.28 lit.a). În caz de nerespectare a acestei obligaţii chiriaşul poate cere, prin justiţie, predarea silită (dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se mulţumeşte cu invocarea excepţiei de neexecutare610), iar instanţa îl poate obliga pe locator şi la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Locuinţa trebuie să fie predată la termenul convenit (imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) şi “în stare normală de folosinţă” (art.28 din Legea nr.114/1996 şi art.1421 alin.1 C.civ.). În acest scop, locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile necesare, inclusiv cele locative care, după predare, deci pe parcursul executării contractului, sunt în sarcina chiriaşului. Spre deosebire de dreptul comun în materie de locaţiune, nici prin clauză contractuală expresă aceste reparaţii nu pot fi puse în sarcina chiriaşului. Legea declară nule de drept clauzele contractuale care “obligă chiriaşul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparaţie în sarcina proprietarului” (art.22 lit.a).

16. Efectuarea reparaţiilor. Pe parcursul executării contractului locatorul este obligat (art.28 lit. b, c, d):

să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;

să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.)611.

Tot în sarcina locatorului (proprietarului) sunt şi reparaţiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forţă majoră (de exemplu, un seism)612, întrucât este vorba de suportarea unor riscuri. În schimb, locatorul nu poate fi obligat să execute lucrări noi de

610 În practică, s-a decis că în sarcina locatorului subzistă obligaţia de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat, în baza art.1421 alin.1-2 raportat la art.981 C.civ. Neîndeplinirea acestei obligaţii poate fi opusă locatorului de către locatar ca excepţie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, ce-i incumbă, una constituind cauza juridică a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.920/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.147-149).

611 Vz. şi art.16 alin.1 din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari (anexa nr.2 la Legea nr.114/1996).

612 Vz. TS, s.civ., dec.nr.104/1981, în CD, 1981, p.84.

123

Page 124: Contracte Suport Drept III IV

investiţii sau să reconstruiască imobilul, ci numai să repare construcţia sau să înlocuiască instalaţiile existente613. Dacă lucrul “a pierit total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare”, contractul se desface de drept (art.1439 C.civ.).

În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, repartizarea cheltuielilor pentru părţile de folosinţă comună ale imobilului (fundaţie, acoperiş, scară, ascensor etc.) ce sunt în sarcina proprietarilor (locatorilor)614 se face proporţional cu suprafaţa locativă deţinută (suprafaţa construită a locuinţei aflate în proprietate exclusivă), deci proporţional cu cota-parte indiviză din părţile de construcţie şi instalaţiile ori dotările de folosinţă comună615 şi se suportă de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanţă faptul că unii dintre aceştia nu le folosesc sau că nu locuiesc în apartamentele respective616 şi indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situată locuinţa617.

În legătură cu efectuarea reparaţiilor ce sunt în sarcina locatorului Codului civil mai precizează că locatorul nu răspunde de stânjenirea folosinţei locatarului prin aceste reparaţii. Însă reparaţiile trebuie să aibă caracter urgent (neputând fi amânate până la încetarea contractului) şi să fie efectuate în cel mult 40 zile, sub sancţiunea reducerii proporţionale a chiriei (art.1425)618.

În cazul neîndeplinirii de către locator a obligaţiilor pe care le are cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de locatari, în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie. Chiriaşul va putea executa aceste lucrări dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai dacă locatorul, la sesizarea scrisă a chiriaşului, nu a luat măsuri de executare a lucrării în termen de 30 de zile de la data sesizării (art. 30 din lege şi art. 36 alin.1 şi 2 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000). Considerăm că, în caz de urgenţă, chiriaşul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparaţiilor efectuate, chiar dacă le-a efectuat înainte de expirarea termenului de 30 de zile619.

613 De ex., adaptarea antenei colective pentru un alt canal nu este în sarcina locatorului. Vz. TS, s.civ., dec.nr.2039/1975, în RRD nr.6/1976, p.49; TJ Cluj, dec.nr.451/1981, în RRD nr.6, 1982, p.90.

614 Pentru garantarea plăţii cheltuielilor comune ale clădirilor de către fiecare proprietar, legea prevede în favoarea asociaţiei de proprietari un privilegiu asupra apartamentului (altor spaţii) proprietatea debitorului precum şi asupra bunurilor mobile ale acestuia. (Pentru amănunte, vz. art. 351

din Legea nr.114/1996, introdus prin Legea nr.145/1999).615 În contractele tip de vânzare-cumpărare din fondul locativ de stat se utilizează formula “cota

indiviză de... % din suprafaţa de folosinţă comună a imobilului”. Cota- parte indiviză se calculează corespunzător raportului dintre suprafaţa locativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative al tuturor apartamentelor din imobil (art.35 din Legea nr.114/1996 şi art.3 lit.c şi d din anexa nr.2 a legii).

616 Locuirea şi folosirea interesează numai dacă este vorba de cheltuielile comune ce sunt în sarcina locatarilor din clădire, inclusiv proprietarii-locatari, de ex., cheltuielile aferente energiei electrice pentru funcţionarea ascensorului (forţa, vz. infra nr.20), spre deosebire de cheltuielile necesare pentru întreţinerea ori înlocuirea ascensorului sau altor părţi de construcţie şi instalaţii de folosinţă comună (coproprietate forţată şi perpetuă) ce se suportă de coproprietari, în această calitate, indiferent de calitatea lor de “locatari” (vz., de ex., TS, s. civ., dec. nr. 779/1976, în CD,1976, p.102; dec. nr. 247/1980, p.86). De asemenea, toţi proprietarii apartamentelor trebuie să contribuie la cheltuielile necesare pentru repararea acoperişului, tuturor faţadelor clădirii etc., indiferent de locul situării locuinţei, proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din imobil. TS, s.civ., dec.nr.852/1973, în Repertoriu… 1969-1975, p.94, nr.45; TJ Cluj, dec.civ.nr.242/1989, în RRD nr.7, 1980, p.70.

617 Vz. TS, s. civ., dec.nr. 507/1974, în CD, 1974, p.56-58. Comunitate forţată poate exista şi asupra unei instalaţii comune, afectată folosinţei a două (sau mai multe) clădiri învecinate ce nu aparţin aceloraşi proprietari (TS, s.civ., dec.nr.450/1974, în CD, 1974, p.58-60), caz în care cheltuielile comune pentru întreţinere, reparaţii şi înlocuire urmează a fi suportate de proprietari, de asemenea, proporţional cu cota-parte indiviză.

618 Pentru amănunte, vz. supra cap.III, nr.10.1.619 În dreptul comun se admite că, în caz de urgenţă, reparaţiile pot fi efectuate fără autorizarea

justiţiei (prevăzută de art.1077 C.civ.). Vz. Mazeaud, op.cit., p.931 nr.1139. În cazul clădirilor colective răspunderea pentru neefectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii la părţile şi instalaţiile comune ale clădirii revine nu numai proprietarului-locator, dar şi asociaţiei de proprietari, conform

124

Page 125: Contracte Suport Drept III IV

Dacă efectuarea reparaţiilor ce cad în sarcina proprietarului nu este posibilă prin simpla restrângere parţială a folosinţei, se poate dispune evacuarea temporară a locatarului, dacă i se pune la dispoziţie - pentru acest interval de timp - o suprafaţă corespunzătoare. Locatarul în nici un caz nu poate fi evacuat definitiv, căci conform art.1425 C.civ., în acest caz, numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului620.

Legea mai prevede dreptul chiriaşului la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative, drept opozabil, în caz de înstrăinare a locuinţei şi noului proprietar, garantat cu drept de retenţie asupra locuinţei până la achitarea integrală a despăgubirilor datorate (art. 43 din OUG nr. 40/1999)621.

Potrivit art. 48 alin. 1 din Legea nr.10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile622.

În cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine persoanei îndreptăţite (adică fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia). Iar în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare623. Valoarea despăgubirilor se stabileşte pe bază de expertiză, avându-se în vedere valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi.

Precizăm că, în ipoteza în care imobilul a fost preluat fără titlu valabil, dreptul la despăgubiri al chiriaşilor nu se poate exercita decât împotriva statului ori a unităţii deţinătoare, fără a deosebi dacă imobilul a fost restituit (pe cale administrativă sau judiciară) înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001 ori în temeiul acestei din urmă legi. Dintre actele normative care consacră regimul juridic al eventualelor despăgubiri la care sunt îndrituiţi chiriaşii ce au efectuat îmbunătăţiri la imobilele pe care le ocupă, numai Legea nr. 10/2001 face o diferenţiere între imobilele preluate fără titlu valabil şi, respectiv, cele preluate cu titlu valabil. Fiind singurul act normativ care reglementează în mod diferit problema despăgubirilor, Legea nr. 10/2001 consacră norme de generală aplicare, indiferent dacă imobilul a fost restituit în condiţiile dreptului comun sau în temeiul Legii nr. 10/2001. De altfel, ar fi total ilogic şi contrar art.16 din Constituţia României (care consacră egalitatea în

art.16 alin.1 din Regulamentul cadru al asociaţiilor de proprietari. Vz. F.Ţuca, op.cit., p.73.620 Vz. TS, col.civ., dec.nr.1911/1956, în CD, 1956, p.248; dec.nr.251/1961, în CD, 1961, p.352.621 În practică, s-a decis că termenul de prescriere a acţiunii în pretenţii introdusă de chiriaş

împotriva proprietarului, pentru plata valorii lucrărilor de îmbunătăţire a apartamentului, nu curge pe timpul cât chiriaşul locuia în apartament, deoarece îi profitau aceste lucrări în toată perioada în care a folosit apartamentul (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.20/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.259-261).

622 Articolul 48 alin.1 din Legea nr.10/2001 a fost criticat pe motiv că ar încălca dispoziţiile art.16 din Constituţie privind egalitatea în drepturi, susţinându-se că nu prevede un drept la despăgubiri şi pentru chiriaşii imobilelor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Excepţia a fost respinsă de Curtea Constituţională, care a reţinut că „în absenţa unei interdicţii exprese, aceşti chiriaşi au posibilitatea de a solicita şi obţine despăgubiri, potrivit dreptului comun, pentru sporul de valoare al imobilului rezultat din îmbunătăţirile necesare şi utile pe care i le-au adus. Chiar dacă temeiul unei asemenea pretenţii rezidă în instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, fiind deci extrinsec reglementării legale în discuţie, o asemenea împrejurare lipseşte de îndreptăţire critica de neconstituţionalitate ce i-a fost adusă” (CC, dec. nr.93/2004, în M. Of. nr. 243/19.03.2004).

623 În ipoteza în care proprietarul unui imobil preluat de stat fără titlu valabil este acţionat în justiţie pentru a suporta despăgubirile pentru sporul de valoare adus locuinţei de către chiriaş, acţiunea în pretenţii urmează a se respinge ca fiind introdusă împotriva unei persoane care nu are calitate procesuală pasivă (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.1323/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.254-255). Vz. şi Jud.Sect.1, sent. civ. nr.10038/2005 şi TB, s. a III-a civ., dec. nr.805/2006 (nepublicate).

125

Page 126: Contracte Suport Drept III IV

drepturi a cetăţenilor) ca în cazul unui imobil preluat fără titlu şi restituit potrivit dreptului comun eventualele despăgubiri să fie suportate de către adevăratul proprietar, în vreme ce dacă imobilul preluat fără titlu ar fi restituit în baza Legii nr.10/2001 despăgubirile să fie suportate de către stat.624

§ 2. Obligaţiile chiriaşului625

17. Folosirea locuinţei potrivit destinaţiei. În conformitate cu dreptul comun în materie de locaţiune, chiriaşul este obligat să folosească locuinţa potrivit destinaţiei şi ca un bun proprietar (art.1429 C.civ.). Astfel fiind, locuinţa nu ar putea fi folosită pentru exercitarea comerţului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc. Aşa cum am arătat626, se admite însă exercitarea de către chiriaş a unei profesiuni liberale (de exemplu, avocatură) sau chiar a unei meserii (de exemplu, croitor), cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului. Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei. Evident, în contract pot fi prevăzute clauze exprese prin care să se interzică, respectiv să se permită exercitarea unei profesiuni sau meserii. Dacă în contract se menţionează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.

În toate cazurile, dacă exercitarea unor îndeletniciri profesionale presupune schimbarea destinaţiei locuinţei sau a unei părţi din locuinţă se cere consimţământul expres al proprietarului, iar în cazul locuinţelor situate în clădiri colective se cere şi acordul asociaţiei de proprietari, precum şi avizul favorabil al proprietarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării (art.64)627.

Legea interzice nu numai schimbarea destinaţiei locuinţei fără acordul proprietarului, dar şi efectuarea oricăror modificări, chiar dacă ar fi de natură a aduce îmbunătăţiri locuinţei. Modificarea sau îmbunătăţirea locuinţei este permisă numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art.26)628 şi cu aprobările legale, dacă este cazul.

624 În acelaşi sens, F.A.Baias, în F.A.Baias, B.Dumitrache, M.Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr.10/2001 comentată şi adnotată, vol I, ediţia a II-a, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p.321-322; R.Popescu, R.Dincă, Incidenţa Legii nr.10/2001 asupra reglementării contractului de închiriere a locuinţei, în Dreptul nr.12, 2001, p.47-48; TB, s. a III-a civ., dec. nr.805/2006 (nepublicată).

625 Pentru obligaţiile chiriaşului, a se vedea şi dispoziţiile art.33-35 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr.114/1996.

626 Vz. supra cap.III nr.11.627 Schimbarea destinaţiei apartamentului de către proprietari sau chiriaşi se face numai pe baza

hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectaţi (art. 11 alin.2 din OG nr.85/2001). În plus, art. 6 alin.3 din HG nr.400/2003 prevede că schimbarea destinaţiei locuinţelor şi/sau a spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situate în clădiri colective, se poate face numai cu acordul proprietarului clădirii sau al asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se învecinează pe orizontală şi pe verticală, indiferent dacă proprietarul care intenţionează să facă această schimbare este sau nu este membru al asociaţiei de proprietari. Textul art.64 din Legea nr.114/1996 nu contravine dispoziţiilor constituţionale, având “menirea să excludă în viitor declanşarea unor conflicte locative ori chiar procese civile sau penale, care ar putea decurge din disconfortul, dezagrementele sau dezordinile datorate folosirii spaţiului de locuit în alt scop decât acela stabilit iniţial”. Dacă refuzul acordului sau avizului “are scop şicanator sau este chiar abuziv, cei îndreptăţiţi se pot adresa instanţei de judecată de drept comun, a cărei hotărâre va înlocui, dacă este cazul, refuzul respectiv”. CC, dec.nr.83/1999, în M.Of. partea I, nr.323/1999.

628 Pentru dreptul comun (şi practica judecătorească) în privinţa lucrărilor de mică însemnătate, care nu schimbă destinaţia locuinţei (instalarea telefonului, a antenei de televizor etc.), vz. supra cap.III nr.11. Menţionăm că, în cazul clădirilor colective, prin acordul de asociere a proprietarilor poate fi prevăzută necesitatea acordului asociaţiei de proprietari pentru orice instalaţie suplimentară faţă de cele cuprinse în cartea tehnică a construcţiei pe proprietatea comună, cum ar fi: fire electrice,

126

Page 127: Contracte Suport Drept III IV

Dacă locatarul schimbă în mod abuziv destinaţia locuinţei (de exemplu, în spaţiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaţii, chiriaşul neputând invoca nici beneficiul prorogării legale a contractului sau reînnoirea de drept, iar în cazul fondului locativ de stat persoana juridică ce exercită prerogativele proprietarului este obligată (nu numai îndreptăţită) să ceară instanţei rezilierea contractului şi evacuarea chiriaşului (art.6 din L.nr.17/1994, art.7 alin.3 lit.d din L.nr.112/1995 şi art.13 lit.g şi 14 lit.d din OUG nr. 40/1999)629.

18. Întreţinerea locuinţei. Locatarul trebuie să întreţină în bune condiţii locuinţa, întrucât la mutare trebuie să o predea în stare normală de folosinţă (şi de curăţenie), ţinându-se seama de starea în care a fost închiriată. În lipsă de act constatator (inventar) se prezumă (iuris tantum) că locuinţa a fost predată chiriaşului în stare normală de folosinţă (art. 1431-1432 combinat cu art.1421 C.civ. şi art.28 lit. a din L. nr.114/1996)630.

În vederea întreţinerii locuinţei, chiriaşul are următoarele obligaţii (art.29):a) să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi

instalaţii din folosinţa exclusivă;b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din

folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente;

c) să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună, pe toată durata contractului de închiriere;

d) să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia631.Potrivit art. 33 din HG nr. 1275/2000, proprietarul locuinţei poate verifica în prezenţa

chiriaşului modul în care acesta respectă obligaţiile asumate prin contract cu privire la folosirea şi la întreţinerea locuinţei. Verificarea locuinţei de către proprietar se face numai în zilele lucrătoare, între orele 7-20, şi va fi comunicată, în prealabil, în scris, chiriaşului. În timpul verificării locuinţei închiriate proprietarul poate fi însoţit de un reprezentant al asociaţiei de chiriaşi sau de alt chiriaş din imobil. Constatările făcute cu ocazia verificărilor vor fi consemnate într-un proces-verbal de constatare care va fi semnat de proprietar, de chiriaş şi de un reprezentant al asociaţiei de chiriaşi.

Potrivit art. 35 din HG nr.1275/2000, degradările produse la părţile comune ale imobilului din vina chiriaşilor se vor suporta fie de chiriaşul din vina căruia s-a produs degradarea (în cazul în care acesta a fost identificat) fie de toţi cei care au acces şi folosesc în comun bunul degradat (în situaţia în care nu s-a identificat persoana din vina căreia s-a produs degradarea). În situaţiile în care degradarea produsă nu este reparată într-un interval de 15 zile de la producere şi periclitează buna funcţionare a imobilului, proprietarul este în drept să stabilească măsurile pentru efectuarea reparaţiilor şi efectuarea cheltuielilor.

Spre deosebire de ipoteza neexecutării reparaţiilor ce sunt în sarcina proprietarului (art.30), în cazul neîndeplinirii de către chiriaş a obligaţiei de întreţinere legea nu prevede efectuarea lor de către proprietar în contul chiriaşului, deoarece inconvenientele lipsei de întreţinere (de

elemente de calorifer, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice etc. (vz. pct.4.6. din anexa nr.1 - cuprinzând modelul acordului de asociere a proprietarilor - la Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, aprobate prin HG nr.400/2003. Menţionăm că, în ceea ce priveşte acordul de asociere, prezentat ca model, conţinutul lui nu este obligatoriu sau limitativ (art.75 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.400/2003).

629 Potrivit art.20 alin.1 lit. d) din OUG nr.85/2001, constituie contravenţie (dacă nu este săvârşită în astfel de condiţii încât, potrivit legii penale, să constituie infracţiune) schimbarea de către proprietar sau de către chiriaş a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale.

630 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1481/1977, în RRD nr.2, 1978, p.52; dec.nr.637/1978, în CD, 1978, p.83.

631 Cu privire la reparaţiile necesare din cauza vechimii locuinţei, forţei majore, cazului fortuit, viciilor de construcţie sau din culpa locatorului, vz. supra cap.III nr.11.

127

Page 128: Contracte Suport Drept III IV

exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuinţei, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obligarea chiriaşului sub sancţiunea amenzilor civile prevăzute de art.5803 C.proc.civ.). În orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaţii (art.1439 alin.2 C.civ. şi art.24 lit.b din Legea nr.114/1996).

19. Plata chiriei. Legea locuinţei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei. În consecinţă, se aplică regulile din dreptul comun (obligaţia plăţii la termenele prevăzute în contract, la domiciliul debitorului; în caz de pluralitate de locatari obligaţia este conjunctă etc., dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel, de exemplu, plata la domiciliul locatorului, solidaritatea între debitori etc.)632. Menţionăm că Legea locuinţei (art.73) a abrogat HCM nr.860/1973 prin care au fost prevăzute majorări de întârziere în plata chiriei către stat. În consecinţă, daunele de întârziere (moratorii) se acordă, în toate cazurile, potrivit dreptului comun.633

În sfârşit, precizăm că, în măsura în care există criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din Legea nr.114/1996)634, chiria prevăzută în contract se recalculează ori de câte ori este rezultatul unei erori sau modificări ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferenţa de chirie rezultând din recalculare poate fi pretinsă de locator, respectiv de locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai înăuntrul termenului general de prescripţie (3 ani în urmă). Fiind vorba de prestaţii succesive, periodice, fiecare rată de chirie se stinge printr-o prescripţie deosebită635.20. Plata cotelor-părţi din cheltuielile comune. În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, chiriaşul este obligat să plătească în mod regulat cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligaţiile financiare, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă (anexa nr.2 la Legea nr.114/1996, art.3 lit. i), dacă aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului (art.24 lit. c), nefiind incluse în chirie. Este vorba de cheltuielile de întreţinere a părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună a

632 Pentru amănunte, vz. supra, cap. III, nr.12.633 În practică, s-a decis că, pentru neplata la termenele prevăzute în contractul de închiriere,

locatarul unui apartament aflat în administrarea unei primării datorează şi majorări de întârziere conform contractului încheiat în temeiul Legii locuinţei nr.114/1996, iar nu şi majorările ori penalităţile prevăzute de legislaţia fiscală (vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr. 5727/2005, în Dreptul nr. 6, 2006, p. 237).

634 Aceste criterii au fost stabilite prin OUG nr.40/1999 (art.26 şi urm., modificate prin Legea nr.241/2001).

635 Cu privire la rezilierea contractului pentru neplata chiriei, vz. infra nr.32, iar cu privire la problema recalculării chiriei prevăzute în contract, în funcţie de rata inflaţiei, vz. supra, cap.III nr.6.

128

Page 129: Contracte Suport Drept III IV

clădirii (de exemplu, ascensorul636) şi de cheltuielile pentru apă, canalizare, iluminat637,încălzire etc., inclusiv pentru formarea fondului de rulment638.

21. Obligaţii ce nu pot fi asumate de chiriaş. Potrivit art.22 din Legea nr.114/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere, care:

a) “obligă chiriaşul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparaţie în sarcina proprietarului”. Sunt avute în vedere, după cum am văzut, de exemplu, cheltuielile de reparaţii necesare în vederea predării locuinţei în stare normală de folosinţă;

b) “prevăd responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune”. Aşa cum am văzut, în cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, deteriorările aduse părţilor de folosinţă comună trebuie să fie reparate de locatarul în culpă, iar dacă acesta nu poate fi identificat, de către locatarii care au acces sau folosesc părţile comune (art.29 lit. b şi cap.C lit. b) liniuţa a II-a din contractul-cadru de închiriere cuprins în Anexa nr.8 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000.). În nici un caz chiriaşii nu sunt obligaţi solidar sau indivizibil să suporte aceste cheltuieli; obligaţia lor este conjunctă, proporţională cu valoarea locativă a părţii din imobil pe care o ocupă, (ca şi în materia pagubelor pricinuite clădirii de incendiu)639;

c) “impun chiriaşilor să facă asigurări de daune”. Înseamnă că locatarii nu pot fi obligaţi să încheie contracte de asigurare de bunuri (având ca obiect locuinţa închiriată) sau de asigurare de răspundere civilă (având ca obiect despăgubirile pentru prejudiciul de care chiriaşul răspunde faţă de locator), ambele aceste asigurări fiind asigurări de daune (contra pagubelor)640. După cum rezultă din textul legii, încheierea unor asemenea asigurări, nu poate

636 Potrivit art. 39 alin. 4 din HG nr. 400/2003, prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, pot să nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor locatarii, inclusiv proprietarii, care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. Iar în ipoteza în care clădirea are părţi şi instalaţii comune, situate la etajele superioare (băi, spălătorii, uscătorii etc.), aceşti locatari pot să nu contribuie la cheltuielile aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare (pentru amănunte, vz. art.39 alin.4 şi 5 din HG nr.400/2003). Pentru cheltuielile la ascensor ce sunt în sarcina proprietarilor, vz. supra nr.16.

637 Pentru clădirile folosite de mai mulţi proprietari şi locatari, normele de repartizare între ei a cheltuielilor comune de întreţinere şi reparaţii sunt stabilite în art. 3757 din HG nr.400/2003.

În cazul plăţii către unităţile furnizoare, a unor majorări sau penalizări pentru neachi-tarea în termenele legale a cheltuielilor comune, din cauza unor debitori restanţieri, sumele reprezentând majorările sau penalizările plătite vor fi recuperate de către asociaţie de la aceştia proporţional cu restanţele fiecăruia. Vz. TS, s.civ., dec.nr.962/1985, în CD, 1985, p.71; dec.nr.239/1987, în RRD nr.12/1987, p.69-70. Pentru amănunte vz. şi Ş.Beligrădeanu, Asociaţia locatarilor şi cheltuielile comune de folosinţă, întreţinere şi reparaţii, Ed. Şt. şi Encicl., Bucureşti, 1979.

În cazul încasării de la un locatar a unei sume mai mari decât cea datorată (calcularea greşită a cotelor), acţiunea în restituirea sumelor încasate pe nedrept se intentează împo-triva asociaţiei de locatari (care va defalca pe locatari), iar nu împotriva unităţii furnizoare (vz. TS, s.civ., dec.nr.35/1982, în CD, 1982, p.89).

638 Vz. art.24 din HG nr.400/2003.639 Vz. supra cap.III nr.14. Vz. şi F.Ţuca, op.cit., p.78. Nu este clară semnificaţia juridică a noţiunii

de “responsabilitate colectivă” din art.22 lit.b şi cap.D. din contractul-cadru de închiriere cuprins în Anexa nr.8 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.1275/2000. Se pare că redactorii legii nu au ţinut seama de faptul că închirierea locuinţei este un contract civil, iar în raporturile civile - dacă există o pluralitate de debitori - responsabilitatea lor poate fi conjunctă (divizibilă), solidară sau indivizibilă, dar niciodată “colectivă”. Iar solidaritatea sau indivizibilitatea (dacă nu este naturală) trebuie să fie prevăzută expres în contract sau de lege (vz. şi F.Ţuca, op.cit., p.67-68).

640 Vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XIII, nr.19. În materia asigurării de daune (contra pagubelor), în limita interesului - direct sau indirect - propriu (art.25 din Legea nr.136/1995 privind asigurările şi reasigurările în România), asigurarea poate fi încheiată nu numai de către proprietar, dar şi de către alte persoane, de exemplu, uzufructuarul, creditorul cu

129

Page 130: Contracte Suport Drept III IV

fi “impusă” chiriaşilor (nu pot fi obligaţi); ei au însă dreptul - şi, ca măsură de prevedere, este chiar indicat - să încheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate)641, pentru a se pune la adăpost de riscul suportării unor pagube mari, de exemplu, rezultând din incendiu, explozie etc.642;

d) “exonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale”. De exemplu, chiriaşul nu poate să suporte contravaloarea reparaţiilor care, potrivit legii (art.28), sunt în sarcina proprietarului;

e) “autorizează pe proprietar să obţină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere”. De exemplu, să găzduiască turişti, să facă depozitări etc., în spaţiul care formează obiectul contractului de închiriere.

Secţiunea a IV-aContractul de subînchiriere

22. Condiţii. Prin derogare de la dreptul comun în materie de locaţiune (art. 1418 C.civ.), chiriaşul poate subînchiria locuinţa deţinută numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1), respectiv, locator. Legea mai adaugă - din motive greu de înţeles - că subînchirierea este posibilă (cu acordul proprietarului) numai dacă nu a fost “interzisă prin contractul de închiriere principal”643. Considerăm că acordul proprietarului la subînchiriere reprezintă o revenire (modificare) a clauzei din contractul de închiriere principal.

Deoarece închirierea locuinţelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subînchiriere trebuie să fie dat în formă scrisă (art.26 alin.1), contractul de subînchiriere trebuie să fie încheiat tot în formă scrisă. Legea prevede şi necesitatea înregistrării contractului de subînchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce este posibil numai dacă a fost încheiat în formă scrisă.

În ipoteza în care chiriaşul subînchiriază fără acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea condiţiilor stabilite (de exemplu, pentru altă destinaţie decât locuinţă), locatorul poate cere prin justiţie executarea obligaţiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului de închiriere cu daune-interese, potrivit dreptului comun. În caz de subînchiriere fără acordul proprietarului, chiriaşul nu beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere (art. 14 alin.2 lit. d coroborat cu art.13 lit. f din OUG nr.40/1999).

Precizăm că regulile arătate privitoare la subînchiriere nu vizează ipoteza în care chiriaşul, fără a încheia un contract de subînchiriere, permite - dar fără a-şi asuma sau a avea vreo obligaţie juridică - ca alte persoane (rude, prieteni etc.) să se folosească temporar de locuinţa ce ocupă. Întrucât persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ şi pot fi evacuate oricând la cererea chiriaşului, folosinţa exercitată de către ele nu aduce atingere obligaţiilor contractuale.

garanţii reale, depozitarul (vz. Fr.Deak, op.cit., 2001, cap. XIII, nr.11), inclusiv locatarul (vz. Mazeaud, op.cit., p.926 şi p.1238 nr.1584).

641 Pentru dreptul francez în materie şi critica (justificată) a reproducerii trunchiate de către legiuitorul nostru a unei dispoziţii din legea franceză, vz. F.Ţuca, op.cit., p.69.

642 Dacă locatarul a încheiat un contract de asigurare de răspundere civilă (asigurare de risc locativ), iar proprietarul a încheiat o asigurare de bunuri (având ca obiect locuinţa închiriată), asigurătorul de responsabilitate va plăti despăgubirile în măsura în care se va stabili răspunderea locatarului (de ex., pentru incendiul produs). În cazul în care condiţiile răspunderii civile a locatarului nu sunt întrunite, despăgubirile urmează să fie plătite în baza asigurării de bunuri. În caz de responsabilitate a locatarului, asigurătorul de bunuri nu suportă paguba deoarece el se subrogă în drepturile asiguratului său (vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap.XIII, nr.36), putând recupera indemnizaţia de asigurare plătită asiguratului în baza asigurării de bunuri, de la persoana responsabilă (locatar), respectiv de la asigurătorul ei de responsabilitate.

643 Legiuitorul s-a inspirat din art.1418 C.civ., neobservând că acea dispoziţie, logică în contextul reglementării sublocaţiunii în C.civ., este anacronică în condiţiile în care, în toate cazurile, subînchirierea necesită acordul prealabil al locatorului.

130

Page 131: Contracte Suport Drept III IV

În orice caz, persoanele tolerate urmează să fie evacuate dacă locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi locuinţa644.

23. Efecte. Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor arătate este valabilă şi produce efecte între locatarul principal şi sublocatar ca orice contract de locaţiune, fiind aplicabile inclusiv dispoziţiile dreptului comun referitoare la tacita relocaţiune sau la încetarea contractului prin desfiinţarea sau desfacerea titlului locatarului principal.

Întrucât contractele de subînchiriere sunt guvernate de dispoziţiile dreptului comun privind încetarea contractului de locaţiune, sublocatarul nu beneficiază de eventuala prorogare legală sau reînnoire a contractelor de închiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevăzut în contract sau după denunţarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz) dacă sublocaţiunea s-a încheiat fără stipularea termenului ori dacă a operat relocaţiunea tacită (care este tot pe timp nedeterminat). Iar neplata chiriei dă dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subînchiriere în condiţiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art.24 lit.b).

Cu toate că sublocaţiunea se încheie cu acordul proprietarului (locatorului), contractul nu produce efect faţă de el. Nefiind parte contractantă, în privinţa lui contractul de sublocaţiune este o res inter alios acta; drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatarul principal rămân neatinse. În acest sens, legea prevede că “Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare”645 (art.26 alin.2). Pe de altă parte, “obligaţiile chiriaşului cu privire la întreţinerea şi repararea spaţiului închiriat se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei” (art.29 alin. final). Deşi legea nu prevede expres, este evident că locatarul rămâne obligat la plata chiriei şi la executarea tuturor celorlalte obligaţii contractuale. În acest sens, potrivit art. 34 din HG nr.1275/2000, pentru toate stricăciunile aduse locuinţei sau pentru daunele produse proprietarului de persoana care a subînchiriat locuinţa, titularul contractului de închiriere răspunde faţă de proprietar, potrivit legii.

Deoarece subînchirierea nu creează raporturi contractuale între locator şi sublocatar, ei nu au acţiune directă unul împotriva celuilalt, putând acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice (art.974 C.civ.), de exemplu, pentru încasarea chiriei datorată locatorului646.

Întrucât sublocatarul nu dobândeşte un drept propriu la folosinţă (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, o dată cu desfacerea sau desfiinţarea titlului celui ce a consimţit subînchirierea, încetează şi dreptul sublocatarului de a folosi locuinţa, care poate fi evacuat o dată cu locatarul principal (locator în contractul de subînchiriere), chiar dacă termenul subînchirierii n-a expirat încă. Subînchirierea nu constituie excepţie de la regula consecinţelor desfacerii (desfiinţării) titlului locatorului647.

În toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotărâre judecătorească (art.61).

Secţiunea a V-aSchimbul de locuinţe (voluntar)

24. Condiţii. Potrivit art.33 din L. nr.114/1996, “Titularii de contracte de închiriere pot face între ei schimb de locuinţe, cu avizul autorităţii care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinţei”.

În lumina textului de lege citat, schimbul poate avea loc între doi sau mai mulţi locatari din aceeaşi clădire, din clădiri diferite din aceeaşi localitate sau chiar din clădiri aflate în diferite

644 Toleratul nu poate dobândi mai multe drepturi decât cel care îl tolerează. (Vz. TS, col.civ., dec.nr.1660/1968, în RRD, nr.4, 1969, p.178-179).

645 Pe bună dreptate, sintagma “titlu de ocupare” a fost apreciată ca fiind “destul de bizară” (Vz. F.Ţuca, op.cit., p.86). Nici noţiunea de “a prevala” nu este fericit aleasă, ca terminologie juridică.

646 Vz., pentru contractul de sublocaţiune în dreptul comun, supra cap.III, nr.16.647 Pentru excepţii, vz. ibidem, nr.23.

131

Page 132: Contracte Suport Drept III IV

localităţi (de exemplu, în caz de mutări reciproce în diferite localităţi din cauza serviciului, din motive familiale etc.). În toate cazurile însă, înţelegerea dintre locatari referitoare la schimb nu produce efectele juridice ce îi sunt specifice (substituirea reciprocă în drepturi şi obligaţii), decât cu acordul (“avizul”) autorităţii care a aprobat închirierea (în cazul fondului locativ de stat), respectiv cu acordul proprietarului locuinţei care formează obiectul schimbului (în celelalte cazuri). Cu condiţia aprobărilor corespunzătoare, schimbul poate avea ca obiect şi locuinţe făcând parte din fondul de stat, pe de o parte, şi proprietate particulară, pe de altă parte. Legea nu distinge în această privinţă648.

25. Efecte. Contractul de schimb de locuinţe încheiat în condiţiile prevăzute de lege produce efectele unei duble cesiuni de creanţă, având ca obiect drepturile de folosinţă locativă649. Subliniem însă că, datorită consimţământului locatorului (prevăzut de lege pentru validitatea schimbului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor în cauză, dar şi obligaţiile lor, ei fiind liberaţi faţă de locatorii iniţiali. Cu alte cuvinte, prin schimbul de locuinţe - reglementat special de lege - se realizează nu numai o dublă cesiune, dar - ope legis - şi o dublă delegaţie perfectă (confundată cu novaţie prin schimbare de debitori).

Secţiunea a VI-aCesiunea contractului de închiriere

26. Aplicabilitate. Condiţii. Legea locuinţei nu prevede dispoziţii cu privire la cesiunea contractului de închiriere. Considerăm că tăcerea legii nu poate fi interpretată în sensul interzicerii unei asemenea operaţiuni juridice pentru următoarele motive:

în lumina principiului libertăţii contractuale, interdicţia încheierii unor acte juridice nu poate fi prezumată, ea trebuie să rezulte dintr-o dispoziţie expres prevăzută de lege;

potrivit art.72, dispoziţiile Legii nr.114/1996 se completează cu dispoziţiile Codului civil privind contractul de locaţiune. Or, Codul civil permite expres nu numai sublocaţiunea, dar şi cesiunea contractului de locaţiune (art.1418);

o dată ce legea specială permite sublocaţiunea, nu se întrevăd motive speciale pentru a considera interzisă cesiunea; efectele celor două contracte sunt - deşi nu identice - în orice caz foarte asemănătoare;

fiind permis schimbul de locuinţe, care produce efectele unei duble cesiuni de creanţă, nu poate fi considerată interzisă cesiunea simplă a contractului de închiriere.

În ceea ce priveşte condiţiile încheierii contractului de cesiune, în lipsă de reguli speciale, urmează a se aplica dreptul comun în materie650. Semnalăm însă o deosebire esenţială ce rezultă din coroborarea regulilor dreptului comun cu legislaţia locativă. Astfel, potrivit Codului civil cesiunea contractului de locaţiune este permisă în condiţiile în care este permisă şi sublocaţiunea. Înseamnă că şi cesiunea contractului de închiriere poate interveni numai în condiţiile în care este permisă subînchirierea, şi anume, cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1). Dacă legea specială prevede această condiţie pentru subînchiriere, cu atât mai mult ea se impune în cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decât sublocaţiunea (cessio est maius sublocatio est minus).

În plus, dacă locuinţa în cauză a fost închiriată cedentului cu aprobarea autorităţii (locuinţă din fondul de stat), în lumina art.33 din Legea nr.114/1996 - care reglementează schimbul de locuinţe - cesiunea va fi şi ea condiţionată de avizul autorităţii (consiliul local). Această condiţie prevăzută pentru schimbul de locuinţe se impune şi în materia cesiunii, deoarece schimbul se analizează tot ca o cesiune (dublă).

648 Cu privire la regimul juridic al unor locuinţe cu destinaţie specială, vz. infra, secţiunea a X-a.649 Vz. supra cap.III nr.17, in fine.650 Vz. supra cap.III nr.17.

132

Page 133: Contracte Suport Drept III IV

27. Efecte. În privinţa efectelor cesiunii, se aplică regulile dreptului comun651. Subliniem însă că, deşi locatorul şi-a dat acordul la încheierea contractului de cesiune, chiriaşul-cedent rămâne obligat în continuare faţă de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea specială nu prevede derogări în această materie. Bineînţeles, printr-o clauză expresă, locatorul îl poate elibera pe chiriaş (cedent) de obligaţiile locative (cesiune dublată de o delegaţie perfectă).

Secţiunea a VII-aSchimbul obligatoriu de locuinţe652

28. Noţiune. Aplicabilitate. Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogată în prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuinţă proprietate personală în care nu locuieşte, de a se muta în locuinţa proprietatea sa - fără ca aceasta să fi devenit liberă, fiind ocupată de chiriaş în baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui aşa-numit schimb obligatoriu (forţat) de locuinţe, cu condiţia punerii la dispoziţia chiriaşului a unei locuinţe corespunzătoare pentru închiriere; fie locuinţa oferită de proprietar, fie o altă locuinţă din fondul de stat653.

Dreptul proprietarului de a-l obliga pe chiriaş să schimbe locuinţa ocupată cu aceea oferită (la nevoie pe calea justiţiei) a fost reconfirmat şi prin art.5 din Legea nr.17/1994, dar numai în privinţa contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietarii particulari înainte de 1 ianuarie 1990654. În lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuinţe a devenit inaplicabil în cazul contractelor de închiriere încheiate după 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat nici prorogarea legală şi, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu).

După intrarea în vigoare a Legii nr.114/1996, prin care s-a abrogat Legea nr.5/1973, mutarea forţată a chiriaşilor în temeiul art.64 nu mai putea fi dispusă655 nici în cazul contractelor de închiriere încheiate înainte de 1 ianuarie 1990 şi pentru care a operat prorogarea legală. Ea putea interveni numai în cazurile în care, printr-o lege specială, se prevede dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu. De exemplu, în ipoteza locuinţei (apartamentului) trecut în proprietatea statului şi restituit în natură fostului proprietar (sau moştenitorului lui), care locuieşte în apartament împreună cu chiriaşi. În această ipoteză “evacuarea chiriaşilor şi punerea în posesie a proprietarilor se vor face numai după acordarea efectivă a unei locuinţe corespunzătoare de către autorităţile publice sau de către proprietar” (art.5 alin.3 din Legea nr.112/1995; vz. şi art.7 alin.3 lit. b).

Eliminarea instituţiei schimbului obligatoriu de locuinţă din legislaţia locativă - în condiţiile unor prorogări legale succesive sau de reînnoire legală a contractelor de închiriere - a reprezentat o lacună a Legii nr. 114/1996, mai ales că această instituţie nu contravine dispoziţiilor constituţionale: “Schimbul forţat, prevăzut de lege, între locuinţa ocupată de proprietar şi locuinţa proprietatea acestuia ocupată de chiriaş, nu este neconstituţional,

651 Vz. ibidem.652 În forma anterioară aprobării prin Legea nr.241/2001, capitolul II al OUG nr.40/1999 era

„Schimbul obligatoriu de locuinţă”. Legea nr.241/2004 a înlăturat termenul „obligatoriu” din titlul capitolului, însă acest termen a fost păstrat în cadrul art.23 alin.1 (!). Apreciem ca neinspirată înlăturarea cuvântului „obligatoriu”, deoarece în prezent se poate produce confuzie cu schimbul voluntar de locuinţă, reglementat de art.33 din Legea nr.114/1996. În plus, sintagma „schimbul obligatoriu de locuinţă” este cunoscută de multe decenii în doctrina şi jurisprudenţa românească şi nu conţine nimic infamant.

653 Pentru amănunte şi practica judecătorească în materie, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.229-233 nr.80-85.

654 Vz. ibidem, p.226 nr.77.4 şi p.227 nr.78.655 Vz., de exemplu, TMB s. a IV-a civ., dec.nr.2216/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.350-

351.

133

Page 134: Contracte Suport Drept III IV

reprezentând o reîntregire a atribuţiilor de proprietar, care operează sub autoritatea justiţiei”656.

Schimbul obligatoriu de locuinţă a fost reintrodus din nou în legislaţia locativă, ca reglementare generală, de principiu, prin art.23-25 din OUG nr. 40/1999. De asemenea, schimbul obligatoriu de locuinţă a fost reconfirmat prin art. 15 alin. 1 teza a II-a şi alin. 4 din Legea nr. 10/2001.

Potrivit art.23 alin.1 din OUG nr. 40/1999 “Proprietarii au dreptul să ceară şi să obţină mutarea chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă pe calea unui schimb obligatoriu”, cu singura condiţie de a i se pune la dispoziţie chiriaşului, în mod efectiv, cu contract de închiriere, o altă locuinţă corespunzătoare (art. 23 alin. 2, art. 24)657.

Pentru ca locuinţa pusă la dispoziţia chiriaşului să fie corespunzătoare, este necesară îndeplinirea următoarelor condiţii:

locuinţa oferită să fie situată în aceeaşi localitate. Dacă este situată în altă localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriaşului658;

locuinţa oferită să asigure exigenţele minimale prevăzute în Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 (ceea ce înseamnă, de exemplu, cel puţin 37 mp suprafaţă utilă în cazul în care familia chiriaşului este compusă dintr-o singură persoană, două camere şi o suprafaţă utilă minimă de 52 mp dacă familia chiriaşului este compusă din două persoane etc.).Sunt avute în vedere persoanele cu drepturi locative şi care locuiesc împreună cu titularul (art.21 lit. k din Legea nr. 114/1996), iar nu şi subchiriaşii sau persoanele tolerate;

dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie să fie de acord cu încheierea contractului de închiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul iniţial (după expirarea căruia chiriaşul va avea dreptul la reînnoirea contractului în condiţiile prevăzute de lege). Această condiţie operează, evident, şi în cazul în care locuinţa pusă la dispoziţia chiriaşului este proprietatea solicitantului schimbului;

în locuinţa oferită să i se asigure chiriaşului şi persoanelor cu care locuieşte împreună numărul de camere la care sunt îndreptăţiţi conform anexelor nr.1 şi 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o cameră în plus pentru anumite categorii de persoane)659;

locuinţa pusă la dispoziţie să nu fie insalubră şi nici lipsită de dependinţele strict necesare - bucătărie, baie, WC - prevăzute în contractul de închiriere a locuinţei din care urmează să se mute chiriaşul.

Potrivit legii, chiriaşul nu poate pretinde o suprafaţă locuibilă sau un număr de camere mai mare decât acelea pe care le deţine şi nici condiţii mai bune de locuit decât acelea pe care le

656 Vz. CC, dec.nr.44/1996, în M.Of. nr.345/17.12.1996.657 Curtea Constituţională a fost sesizată în repetate rânduri cu excepţia de neconstituţionalitate a

art. 23 din OUG nr.40/1999, autorii apreciind că s-ar încălca dispoziţiile art.16 din Constituţie privind egalitatea în drepturi. Excepţia a fost respinsă, reţinându-se că „Statul, chemat să medieze conflictul locativ dintre proprietarul persoană fizică şi chiriaş, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificării atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecţia celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigenţe rezonabile fără a căror satisfacere chiriaşul nu poate fi obligat să elibereze locuinţa” (vz., de ex., dec.nr.347/2002, dec nr.157/2003, dec. nr.263/2003, dec. nr.548/2004).

658 Dacă acordul s-ar cere şi în alte cazuri, schimbul nu ar mai fi “obligatoriu”, ci voluntar. Textul art. 23 alin.2 a fost publicat în M.Of. într-o formă greşită (vz. rectificarea textului în M.Of. nr.282 din 18.VI.1999, p.8) şi a fost modificat prin Legea nr.241/2001.

659 În anexele nr.1 şi nr. 2 la OUG nr.40/1999 sunt prevăzute anumite categorii de persoane care au dreptul la o cameră în plus. Acest drept le este conferit fie de calitatea pe care o au (de ex., membrii Academiei Române, judecătorii Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi ai Curţii Constituţionale, militarii cu gradul de general, profesorii din învăţământul superior etc.), fie de afecţiunile deosebit de grave de care suferă şi care trebuie dovedite cu certificat medical eliberat de instituţia medicală competentă, semnat de medicul de specialitate şi de conducătorul acelei instituţii.

134

Page 135: Contracte Suport Drept III IV

are în locuinţa din care urmează să se mute660. Chiriaşul nu va putea invoca, drept motiv al refuzului de a se muta, nici faptul că locuinţa oferită este situată într-un cartier periferic661, că este mai puţin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are curte ori datorită etajului la care se află locuinţa oferită în schimb. Chiriaşul nu poate refuza locuinţa oferită nici pentru lipsa garajului, chiar dacă locuinţa din care urmează să se mute are garaj (art.24)662.

Prin excepţie, potrivit art. 15 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, pentru persoanele cu handicap, pentru persoanele prevăzute în Legea nr. 42/1990 pentru cinstirea eroilor martiri şi acordarea unor drepturi urmaşilor acestora, răniţilor, precum şi luptătorilor pentru victoria Revoluţiei din Decembrie 1989663, în Legea nr.44/1994 privind veteranii de război, precum şi unele drepturi ale invalizilor şi văduvelor de război şi în Decretul–Lege nr.118/1990 privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura instaurată cu începere de la 6 martie 1945, precum şi celor deportate în străinătate şi constituite în prizonieri, la efectuarea schimbului obligatoriu locuinţa oferită trebuie să asigure condiţii de folosinţă similare celor existente în locuinţa deţinută.

Asigurarea unor condiţii de locuire similare presupune o anumită echivalenţă între locuinţa oferită şi aceea a cărei eliberare se cere în ceea ce priveşte statutul rezidenţial al zonelor în care se situează cele două locuinţe, accesul la utilităţi, un nivel de confort comparabil, existenţa anumitor dependinţe (şi altele decât cele strict necesare, cum ar fi scara de serviciu, curtea, garajul etc.) numărul şi distribuţia camerelor, amplasamentul locuinţei în cadrul imobilului din care face parte (de exemplu, etajul la care se află apartamentul664).

În sfârşit, ordonanţa precizează că litigiile dintre proprietari şi chiriaşi legate de schimbul obligatoriu de locuinţă sunt de competenţa judecătoriei în raza căreia se află imobilul (din care urmează să se mute chiriaşul), a cărei hotărâre poate fi atacată numai cu recurs, hotărârea

660 În practică, s-a decis că legea nu condiţionează efectuarea schimbului forţat de locuinţă de asigurarea unui spaţiu de locuit având acelaşi grad de confort cu acela din care se cere evacuarea. Proprietarul nu este ţinut să ofere chiriaşului spaţiul necesar hobby-ului său pentru a asigura păsărilor de rasă ale pârâtului condiţii optime de vieţuire (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.2590/2005, reprodusă la www.scj.ro).

661 În practică, s-a decis că potrivit art.24 alin.3 din OUG nr.40/1999 chiriaşul nu poate să invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul că locuinţa oferită este situată într-un cartier periferic, astfel că susţinerile sale privind vecinii pe care ar urma să-i aibă în noua locuinţă sunt lipsite de relevanţă (Jud.Sect.1.Buc., sent.civ. nr.3087/2004, nepublicată, citată de C.Nica, op.cit., p.376-378).

662 Prin numeroase decizii (vz., de ex., dec. nr.20/2002, dec. nr.157/2003, dec. nr.263/2003, dec. nr.548/2004), Curtea Constituţională a respins excepţiile de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art.23-25 din OUG nr.40/1999. S-a reţinut că împrejurarea că printre condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru efectuarea schimbului obligatoriu legiuitorul nu a inclus şi exigenţe cu privire la zona de amplasare şi la confort îşi are explicaţia în aceea că atari exigenţe nu pot fi considerate rezonabile, deoarece satisfacerea lor ar duce la conservarea unei situaţii privilegiate, cu caracter de excepţie, la care anumite categorii de persoane au avut acces în împrejurări şi din raţiuni conjuncturale şi, de aceea, calificarea lor ca drepturi câştigate nu este posibilă.

663 Legea nr.42/1990 a fost abrogată prin art. 17 din Legea nr.341/2004. De aceea, trebuie înţeles că art.15 alin.4 din Legea nr.10/2001 se referă la persoanele prevăzute în prezent de Legea nr.341/2004.

664 Vz. şi R.Popescu, R.Dincă, op.cit., p.46-47.

135

Page 136: Contracte Suport Drept III IV

instanţei de recurs fiind definitivă şi irevocabilă (art.25)665. Litigiile pot fi soluţionate numai pe calea dreptului comun, procedura specială a ordonanţei preşedinţiale nefiind admisibilă.666

În rezolvarea acestor litigii667, considerăm că instanţa poate avea în vedere şi soluţiile admise în practica judiciară şi literatura de specialitate sub incidenţa reglementării anterioare a schimbului obligatoriu de locuinţă668, în măsura în care nu contravin dispoziţiilor noii legislaţii locative.

Astfel, dacă locuinţa aparţine în coproprietate (indiviziune) mai multor persoane, schimbul trebuie să fie solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unităţii care administrează cota-parte indiviză a statului, dacă este cazul (de exemplu, locuinţa închiriată proprietatea soţilor a fost confiscată parţial)669. În cazul uzufructului, schimbul trebuie să fie solicitat de către nudul proprietar împreună cu uzufructuarul. Aceeaşi soluţie, pentru ipoteza dreptului de abitaţie. Schimbul poate fi solicitat chiar dacă locuinţa este ocupată numai în parte de către chiriaş.

Cât priveşte locuinţa oferită, suprafaţa minimală prevăzută de Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996 trebuie să fie raportată la întreaga suprafaţă locuibilă, iar nu la fiecare cameră şi persoană în parte (de exemplu, în cazul a două persoane suprafaţa este respectată dacă în locuinţa oferită sunt două camere de 17 şi 14 mp, iar nu de 18 si 12 mp, cum prevede Anexa nr. 1), diferenţele în plus şi în minus compensându-se. Din considerente de ordin moral, sanitar şi pedagogic, locuinţa oferită poate fi refuzată, chiar dacă acoperă suprafaţa minimală, în cazul în care persoane de sex diferit (cu excepţia soţilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma să locuiască în aceeaşi cameră, indiferent de mărimea ei. Dacă sunt mai multe persoane care locuiesc (legal) împreună, ele pot fi obligate să se mute în locuinţa oferită numai împreună.

665 Dispoziţia legală potrivit căreia hotărârea instanţei de fond poate fi atacată numai cu recurs (nu şi cu apel) a fost criticată pentru neconstituţionalitate, motivându-se că ar fi încălcate dispoziţiile art.16 din Constituţie privind egalitatea în drepturi. Prin numeroase decizii, Curtea Constituţională a respins excepţiile de neconstituţionalitate, cu următoarea motivare: „Norma cuprinsă în textul de lege criticat, potrivit căreia hotărârea judecătoriei poate fi atacată numai cu recurs, este aplicabilă tuturor litigiilor care au ca obiect schimbul de locuinţă prevăzut de ordonanţă, precum şi tuturor părţilor din aceste litigii, în egală măsură. Totodată Curtea reţine că egalitatea în drepturi nu împiedică stabilirea de către legiuitor a unor modalităţi diferite de îndreptare a hotărârilor judecătoreşti, în cazul unor litigii care, prin natura lor, sunt deosebite, ci, dimpotrivă, permite asemenea reglementări diferite. De altfel, jurisprudenţa Curţii Constituţionale, în deplin acord cu aceea a Curţii Europene a Drepturilor Omului, a stabilit în mod constant că, în sensul Constituţiei, principiul egalităţii nu poate conduce la uniformitate, la negarea dreptului la diferenţă de tratament juridic în cazul unor situaţii diferite” (dec. nr.61/2001, publicată în M. Of. nr. 226/4.05.2001). (În acelaşi sens, vz. idem, dec. nr.99/2000, dec. nr.102/2000, dec. nr.156/2001).

666 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2265/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.504-506.667 În practică, s-a decis că soluţionarea litigiilor existente între proprietar şi chiriaş privind

schimbul obligatoriu de locuinţe este o chestiune prejudicială formulării acţiunii în evacuare şi că numai în cadrul procesului privind schimbul obligatoriu instanţa este abilitată să stabilească, în funcţie de conduita părţilor, dacă există sau nu un refuz nejustificat al chiriaşului de a primi locuinţa oferită, respectiv dacă au fost respectate condiţiile impuse de OUG nr. 40/1999, iar nu în cadrul acţiunii în evacuare (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2150/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.46-48).

668 Pentru amănunte şi referiri concrete la practica în materie şi literatura de specialitate, vz. Fr.Deak, op.cit., 1996, p.229-233.

669 În practică, s-a decis că în ipoteza în care proprietarul nu a făcut dovada acordului celuilalt coproprietar pentru închirierea de către chiriaş a spaţiului oferit la schimb, nu a făcut dovada caracterului actual al ofertei, a faptului că locuinţa este liberă şi, având în vedere că locuinţa nu are baie şi că nu s-a precizat cuantumul chiriei pe care chiriaşul ar trebui să o plătească, nu se poate dispune evacuarea, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art.23 alin.2 şi art.24 din OUG nr.40/1999 (Jud.Sect.1.Buc., sent.civ. nr.4628/2006, nepublicată, citată de C.Nica, op.cit., p.370-371).

136

Page 137: Contracte Suport Drept III IV

Chiriaşul nu poate fi obligat la schimb dacă locuinţa oferită depăşeşte cu mult nevoile de locuit ale familiei, astfel încât chiriaşul ar fi expus la plata unei chirii şi cheltuieli de întreţinere prea împovărătoare, raportate la venitul pe care-l are. Deşi situarea locuinţei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art.24 alin.3), ea ar putea fi luată în considerare dacă, datorită vârstei sau sănătăţii deficitare, chiriaşul nu ar putea ocupa locuinţa, imobilul neavând ascensor sau dacă ascensorul funcţionează numai pentru urcare. Tot astfel, dacă dependinţele locuinţei oferite, prin amplasarea lor, sunt practic nefolosibile în raport cu starea sănătăţii chiriaşului.

În noua reglementare nu se determină suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de locuinţă.

Astfel, în reglementarea anterioară, schimbul obligatoriu era aplicabil numai în cazul proprietăţii personale (a persoanelor fizice). Articolul 23 din OUG nr.40/1999 nu prevede o asemenea limitare. În aceste condiţii, nu excludem posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului, inclusiv statul, mai ales că în noua legislaţie locativă nu se prevede posibilitatea mutării locatarilor din locuinţele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat (astfel cum prevedea art.25 din Legea nr. 5/1973, abrogată)670.

Tot astfel, în reglementarea anterioară, proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta în locuinţa sa împreună cu membrii familiei sale. În noua reglementare, nu se determină scopul pentru care proprietarul poate solicita schimbul obligatoriu. Apreciem că, totuşi, instanţa poate verifica - la cererea chiriaşului - motivul acţiunii reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimbul obligatoriu de locuinţă să nu fie exercitat în mod abuziv.

În sfârşit, legea nu determină cazurile în care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el are acest drept în cazurile expres prevăzute prin norme speciale. De exemplu, în cazul locuinţelor redobândite de foştii proprietari (moştenitorii lor) ocupate parţial de chiriaşi (art.5 din Legea nr. 112/1995) sau în cazul în care proprietarul refuză reînnoirea contractului de închiriere pentru că are nevoie de locuinţă ori pentru că intenţionează să o vândă şi consiliul local nu poate pune la dispoziţia chiriaşului o locuinţă corespunzătoare (art. 15 alin. 4 din OUG nr.40/1999). Tot astfel, art.15 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 stabileşte că se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani contractele de închiriere prevăzute la art. 6 din OUG nr. 40/1999, iar în cazul în care chiriaşului i se pune la dispoziţie o altă locuinţă corespunzătoare, acesta este obligat să elibereze de îndată locuinţa ocupată.

Însă, după părerea noastră, aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitată la cazurile expres prevăzute de lege. El poate fi solicitat de proprietar şi în alte cazuri în care termenul închirierii a fost prelungit de drept sau a operat reînnoirea legală a contractului, în ambele cazuri fără voia lui. În schimb, dacă locuinţa este ocupată de chiriaş în cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. De exemplu, dacă proprietarul a închiriat locuinţa pe un termen de 5 ani, nu ar putea solicita schimbul obligatoriu după 2 ani. În schimb, după expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu dacă a operat prelungirea (prorogarea) legală sau reînnoirea de drept a contractului de închiriere şi el nu a putut invoca motive pentru a împiedica prelungirea sau reînnoirea contractului (art.13-14 din OUG nr.40/1999).Schimbul obligatoriu este un corectiv la extinderea efectelor contractelor de închiriere peste termenul convenit.

Secţiunea a VIII-a

670 Totuşi: „În jurisprudenţa sa Curtea Constituţională a statuat în mod constant că instituirea de regimuri juridice diferite în situaţii care impun rezolvări diferite nu poate fi apreciată drept o încălcare a principiului egalităţii în faţa legii. Aşa se explică de ce în cazul chiriaşilor statului, unde protecţia socială se realizează şi prin reînnoirea contractului de închiriere, nu îşi găseşte aplicare schimbul obligatoriu de locuinţă, în timp ce în cazul chiriaşilor din locuinţele retrocedate, domeniu în care prevalează principiul garantării dreptului de proprietate, s-a impus consacrarea unui atare schimb” (CC, dec.nr.347/2002, publicată în M. Of. nr. 118/25.02.3003).

137

Page 138: Contracte Suport Drept III IV

Încetarea contractului de închiriere

29. Cauze de încetare. Legea locuinţei prevede încetarea contractului de închiriere prin: a) expirarea termenului stipulat; b) denunţarea unilaterală a contractului de închiriere de către chiriaş; c) rezilierea contractului în cazul neexecutării obligaţiilor sau săvârşirii de către chiriaş a unor fapte culpabile; d) decesul sau părăsirea locuinţei de către chiriaş.

În completarea dispoziţiilor din legislaţia locativă privitoare la încetarea contractului, se aplică, evident, dreptul comun în materie, cu deosebire cele vizând încetarea contractului de locaţiune prin pieirea locuinţei, prin desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului şi prin efectul înstrăinării locuinţei dacă nu sunt îndeplinite condiţiile de opozabilitate ale contractului faţă de dobânditor671. Evident, contractul poate înceta şi prin acordul părţilor.

Un alt caz special de încetare a contractului de închiriere a locuinţei este prevăzut de art. 44 alin. 1 din Legea nr. 10/2001. Astfel, persoanele cărora li s-a restituit în natură un imobil cu destinaţia de locuinţă şi care deţin cu chirie în aceeaşi localitate o locuinţă din fondul locativ de stat sunt obligate să pună la dispoziţia primăriei această locuinţă la data mutării efective în imobilul restituit. Locuinţele din fondul locativ de stat eliberate se constituie într-un fond locativ special destinat chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari.

30. Expirarea termenului. Potrivit dreptului comun, locaţiunea încetează la expirarea termenului stabilit de părţi, afară numai dacă a operat relocaţiunea tacită.672 În materia contractului de închiriere este posibil ca expirarea termenului să nu atragă încetarea raporturilor de închiriere, deoarece operează reînnoirea de drept a contractului de închiriere, iar în anumite cazuri şi condiţii prelungirea legală a termenului contractual (de exemplu, contractele prelungite în temeiul OUG nr.8/2004). Astfel fiind, prin derogare de la art.23 din Legea nr.114/1996 - care a prevăzut încetarea închirierii dacă părţile nu au convenit reînnoirea - în lumina dispoziţiilor din OUG nr.40/1999, închirierea încetează la expirarea termenului numai dacă proprietarul are motive legale să refuze reînnoirea contractului şi în cazurile în care prelungirea contractului nu operează (art.13 şi 14 alin.2)673.

Reamintim că închirierea nu produce efecte până la expirarea termenului în cazul schimbului obligatoriu de locuinţă, care poate fi cerut de proprietar anterior împlinirii termenului674.

31. Denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş. Prin derogare de la regulile dreptului comun în materie de locaţiune, chiriaşul (nu şi locatorul) are dreptul la “rezilierea”675

contractului de închiriere înainte de termenul stabilit, cu condiţia notificării prealabile (preaviz) într-un termen de minimum 60 de zile (art.24 lit. a din Legea nr. 114/1996).

Întrucât legea nu distinge, “termenul stabilit” poate fi termenul prevăzut în contractul iniţial ori în contractul reînnoit sau chiar termenul până la care operează prorogarea legală a contractelor de închiriere676. Evident, chiriaşul nu datorează daune-interese pentru denunţarea

671 Vz. supra cap.III, nr.22-24.672 În practică s-a decis că, în ipoteza în care în contractul iniţial de locaţiune era stipulat un pact

comisoriu de gradul al IV-lea (pentru cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria şi cheltuielile de întreţinere trei luni consecutiv) şi în cauză a operat tacita relocaţiune, în privinţa acestui nou contract sunt aplicabile dispoziţiile legale din materia rezilierii judiciare (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.5770/2004, în Dreptul nr.2, 2006, p.261-262). După cum se observă, instanţa supremă a considerat că pactul comisoriu de ultim grad are fizionomia unei garanţii şi nu poate produce efecte.

673 Vz. supra nr.12 şi 13.1.674 Vz. supra nr.28.675 După cum s-a observat (F.Ţuca, op.cit., p.91-92), utilizarea în lege a termenului de reziliere

pentru această ipoteză este neinspirată. În orice caz, desfacerea contractului prin voinţa unilaterală a chiriaşului nu urmează regimul juridic al rezilierii - sancţiune pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale.

676 Întrucât prelungirea (prorogarea) legală a contractelor de închiriere se face în interesul chiriaşului, el poate renunţa la acest beneficiu. Vz. TS, s.civ., dec.nr.1986/1976, în RRD nr.6, 1977, p.60.

138

Page 139: Contracte Suport Drept III IV

contractului înainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei până la expirarea termenului de preaviz, chiar dacă părăseşte locuinţa mai înainte.

Subliniem că locatorul nu are dreptul la denunţarea unilaterală a contractului înainte de termen. Numai în situaţia în care contractul ar fi pe durată nedeterminată, el poate fi denunţat unilateral de către oricare dintre părţi (art.1436 alin.2 C.civ.), deci şi de către locator, cu condiţia respectării termenului de preaviz (minimum 60 zile, potrivit art.24 lit. a)677.

32. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către chiriaş. Rezilierea contractului de închiriere înainte de termen poate fi dispusă în următoarele cazuri:

a) La cererea proprietarului, în cazul în care chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv (art.24 lit. b)678. Spre deosebire de legislaţia locativă anterioară (art.24 din Legea nr.5/1973), care condiţiona evacuarea de dovada relei-credinţe a chiriaşului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitării chiriei.679 Dacă neplata este fortuită, chiriaşul suportă riscul contractului (rezilierea lui) în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat. Proprietarul nu poate fi obligat să asigure folosinţa locuinţei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriaşul este insolvabil. Dar în ipoteza în care chiriaşul nu este în culpă (dovedeşte cauze străine neimputabile, art.1082-1083 C.civ.), el nu va putea fi obligat la plata de daune-interese.

Evident, instanţa sesizată poate acorda debitorului, după circumstanţe, un termen de graţie pentru plată (art.1021 C.civ.)680. În ipoteza în care dispune evacuarea, instanţa poate acorda un termen pentru executarea hotărârii, în condiţiile art. 262 C.proc.civ.681 Iar când chiriaşul îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege, acesta poate solicita consiliului local repartizarea unei locuinţe sociale682.

În situaţia în care chiriaşul a efectuat, în condiţiile prevăzute de lege, reparaţii ce sunt în sarcina locatorului, el poate reţine contravaloarea lor din chirie (operând compensaţia judecătorească, conform art.1143 şi urm. C.civ.) şi deci nu i se va putea imputa neplata chiriei care să justifice rezilierea contractului.

Menţionăm că OUG nr.40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotărâre judecătorească numai cu condiţia dovedirii relei-credinţe a chiriaşului

677 Vz. şi C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.793/2004, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.28-31. În această decizie s-a menţionat, în mod justificat, că o cerere de chemare în judecată pentru evacuare echivalează cu anunţarea concediului, în condiţiile unui contract de închiriere încheiat pe durată nedeterminată.

678 În situaţia în care chiria este plătită altfel decât lunar, locatorul trebuie să dovedească trei luni consecutive pentru care n-a încasat chiria. Vz. F.Ţuca, op.cit., p.92-93.679 Contrar dispoziţiilor art.24 lit.b) din Legea nr.114/1996, în practica instanţei supreme s-a decis că, în situaţia în care chiriaşa nu a dovedit rea-credinţă, făcând eforturi de a achita obligaţiile asumate prin contract, dar având venituri foarte mici, a întârziat cu plata chiriei o anumită perioadă de timp (13 luni), nu este vorba de culpă în sarcina acesteia pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate, astfel încât nu se impune aplicarea sancţiunii rezilierii contractului de închiriere (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.3068/2005, citată de C.Nica, op.cit., p.417-419). Vz., în acelaşi sens, şi ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.5770/2004, în Dreptul nr.2, 2006, p.261-262.

680 Vz. şi ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr. 665/2005, în Dreptul nr. 5, 2006, p. 268. Dacă în contract s-a prevăzut un pact comisoriu expres, se vor aplica regulile în materie, cu precizarea că rezilierea de drept a contractului în baza pactului comisoriu expres se va produce numai după neplata chiriei 3 luni consecutiv.

681 Potrivit art.262 C.proc.civ., în cazurile în care judecătorii pot da termen pentru executarea hotărârii, ei vor face aceasta prin chiar hotărârea care dezleagă pricina, arătând şi motivele pentru care au încuviinţat termenul. Într-o speţă, instanţa de recurs, reţinând că soluţia de reziliere a contractului de închiriere şi de evacuare a pârâtei este corectă, a apreciat asupra aplicabilităţii în cauză a dispoziţiilor art.262 C.proc.civ. În acest sens, s-a considerat că, faţă de vârsta pârâtei (75 de ani) şi faţă de împrejurarea că în situaţia executării imediate a hotărârii aceasta ar rămâne fără locuinţă în timpul iernii, se impune acordarea unui termen (30 aprilie) pentru ca pârâta să-şi poată rezolva situaţia locativă (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.19/2001, în PR 2/2001, p.157-158).

682 Vz. infra, nr.37.

139

Page 140: Contracte Suport Drept III IV

(art.35 alin. 6).683 Se pare că legiuitorul a avut în vedere soluţia ce a fost consacrată prin Legea nr.5/1973 (abrogată), uitând de soluţia pe care a adoptat-o prin Legea nr.114/1996. În orice caz, în condiţiile economiei de piaţă, condiţionarea evacuării de dovada relei-credinţe (culpă calificată, pe care creditorul trebuie să o dovedească) este greu de justificat, mai ales în cazul locuinţelor proprietate particulară, pentru care (în afara cheltuielilor de reparaţii) se plăteşte impozit pe clădire şi teren şi pe venitul din chirie (fie şi neîncasată, dar prevăzută în contract).

b) În mod asemănător cu cazul precedent se pune problema rezilierii contractului de închiriere înainte de expirarea termenului, la cererea asociaţiei de proprietari (de locatari), în cazul în care chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului (art.24 lit. c şi art.69 alin.3) 684 (Vz. şi art. 31 alin. 2 din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari685, precum şi art. 34 din HG nr.400/2003)686.

Legea vizează ipoteza clădirilor cu mai multe locuinţe (bloc de locuinţe), caz în care cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă, reprezintă cheltuieli comune (art.3 lit. i din anexa nr.2). În măsura în care aceste cheltuieli sunt, potrivit legii, în sarcina chiriaşului687, iar nu a proprietarului (art.22, 28 şi 29) - consumul de apă rece şi caldă, de gaze, de energie electrică la părţile de folosinţă comună, inclusiv la ascensor etc. - neplata cotei-părţi corespunzătoare pe o perioadă de 3 luni justifică rezilierea contractului de închiriere, la cererea asociaţiei688 obligată la plată faţă de creditorii serviciilor prestate. Spre deosebire de

683 Pentru o soluţie greşită, în sensul că art.35 din OUG nr.40/1999 se aplică în toate ipotezele în care se solicită evacuarea locatarilor, iar nu doar în acelea în care chiriaşul a fost obligat prin hotărâre judecătorească să plătească o chirie majorată, vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.3278/2005, reprodusă la www.scj.ro.684 Articolul 24 lit. c) a fost criticat pentru neconstituţionalitate, susţinându-se că ar fi încălcate dispoziţiile art.1 alin. (3), art.26 şi art.47 alin.(1) din Constituţie. Excepţia de neconstituţionalitate a fost respinsă, motivându-se că neexecutarea obligaţiei de plată a cheltuielilor comune de întreţinere, chiar dacă de sorginte contractuală, afectează interesele colectivităţii din care, independent de voinţa sa, locatarul face parte. Acestea impun şi justifică recunoaşterea calităţii procesuale active asociaţiei de proprietari, ca reprezentantă a respectivei colectivităţi, pentru promovarea acţiunii în rezilierea contractului de închiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat dă expresie principiului constituţional potrivit căruia cetăţenii trebuie să îşi exercite drepturile şi obligaţiile cu bună-credinţă, fără să încalce drepturile şi libertăţile celorlalţi (CC, dec. nr.123/2004, publicată în M.Of. nr. 342/20.04.2004).685 Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit. Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acţiunea este scutită de taxă de timbru. Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor”.686 „În cazurile în care unii proprietari sau chiriaşi nu respectă regulile şi obligaţiile adoptate de asociaţia de proprietari, în conformitate cu prevederile art.31 din Regulamentu-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr.2 la Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, aceştia pot fi acţionaţi în justiţie de către asociaţia de proprietari legal constituită, potrivit dreptului comun. Preşedintele asociaţiei de proprietari răspunde în faţa adunării generale de rezolvarea situaţiilor litigioase apărute în cadrul asociaţiei de proprietari”.

687 Vz. supra, nr.20. 688 Pentru neplata cheltuielilor de întreţinere locatorul nu poate cere rezilierea contractului de

închiriere, în acest caz dreptul la acţiune aparţinând asociaţiei de proprietari (ÎCCJ, s.civ. şi propr.int., dec. nr.665/2005, în Dreptul nr.5, 2006, p.268). Cu toate că asociaţia nu este parte contractantă (nu se cere acordul ei la închiriere), potrivit legii poate cere rezilierea contractului pentru neplată şi, evident, executarea obligaţiei cu daune-interese, dacă este cazul. Pentru o altă viziune în materia analizată, vz. F.Ţuca, op.cit., p.93-96.

140

Page 141: Contracte Suport Drept III IV

legislaţia anterioară, care condiţiona evacuarea, şi în acest caz, de reaua-credinţă a chiriaşului, în noua reglementare, cauza neachitării cotelor de întreţinere este indiferentă. Asociaţia (ceilalţi chiriaşi sau proprietari) nu poate fi obligată să suporte consecinţele insolvabilităţii chiriaşului689.

Avându-se în vedere dificultăţile pe care le au unii locatari în privinţa achitării cheltuielilor de întreţinere, prin art.61 din OG nr.5/2001 privind procedura somaţiei de plată690 s-a prevăzut că, în cazul creanţelor reprezentând obligaţii de plată a cotelor din cheltuielile comune faţă de asociaţiile de proprietari sau locatari, precum şi a cheltuielilor de întreţinere ce revin persoanelor fizice corespunzător suprafeţelor locative pe care le folosesc ca locuinţe, judecătorul, la cererea debitorului, va putea să dispună stabilirea unui termen de plată ori eşalonarea plăţii, ţinând seama de motivele temeinice invocate de debitor în ceea ce priveşte posibilităţile efective de plată.

c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat înainte de termen, în ipoteza în care chiriaşul nu a respectat alte clauze contractuale (art. 24 lit. b). Deşi legea specială nu precizează, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.), trebuie să fie vorba despre neexecutarea unor obligaţii principale, prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părţi (abuzul de folosinţă, schimbarea destinaţiei lucrului - art.1430 C.civ. - etc.).691 Poate fi vorba şi de neexecutarea obligaţiei de plată a preţului pentru consumul de apă, gaze, energie electrică etc., contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de clădiri comune) şi care, potrivit contractului de închiriere, trebuie să fie suportate de chiriaş, nefiind incluse în chirie.

d) Proprietarul poate cere rezilierea înainte de termen a contractului şi în cazul în care chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora (art.24 lit. b).

După cum s-a stabilit în practica judiciară - sub incidenţa vechii reglementări, identică, în fond, cu cea actuală - stricăciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici în raport cu valoarea suprafeţei locative nu pot fi considerate “însemnate” şi deci nu sunt de natură să justifice evacuarea692. În schimb, constituie stricăciuni însemnate modificările structurale ale locuinţei fără consimţământul proprietarului693.

Rezilierea contractului se justifică numai dacă stricăciunile sunt pricinuite, în mod culpabil, de chiriaş, de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art.1434 C.civ.), prin “persoanele familiei” înţelegându-se nu numai membrii propriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoane tolerate etc.). Evident, stricăciunile provenind din uzul normal al locuinţei, cauzate prin vechime sau forţă majoră (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcţie694, nu pot justifica rezilierea contractului.

Mai precizăm că - deşi legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului - ea poate avea loc, în clădirile cu mai multe locuinţe, şi la cererea asociaţiei, mai ales dacă stricăciunile sunt cauzate clădirii în care este situată locuinţa închiriată.

689 În sensul evacuării la cererea asociaţiei de locatari necondiţionat de dovada relei-credinţe, vz. TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.1740/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.353-354.690 Art.61 a fost introdus prin art. I pct.4 din OUG nr. 142/2002.691 Într-o speţă s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere pe motiv că locatarul nu a folosit în fapt locuinţa o perioadă de peste trei luni, iar în contract se prevăzuse că în acest caz locatorul poate cere rezilierea. Acţiunea a fost respinsă, cu motivarea că absenţa locatarului s-a datorat unei împrejurări deosebite – vătămarea gravă într-un accident de circulaţie petrecut în străinătate şi urmat de imobilizarea la pat a locatorului o perioadă îndelungată (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.5335/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.391-393).

692 Vz.TS, s.civ., dec.nr.1406/1971, în RRD nr.4, 1972, p.163.693 Vz.TS, col.civ., dec.nr.151/1958, în CD, 1958, p.188; TJ Braşov, dec.civ. nr.163/ 1977, în RRD

nr.9, 1977, p.61.694 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.104/1981, în CD, 1981, p.85.

141

Page 142: Contracte Suport Drept III IV

e) Articolul 24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea înainte de termen a contractului de închiriere, la cererea proprietarului, în cazul în care chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei (lit. b).

Deşi noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, considerăm că ea poate avea loc, în clădirile cu mai multe locuinţe, şi la cererea asociaţiei (art.24 din Legea nr.114/1996) sau chiar şi la cererea colocatarilor (coproprietarilor) lezaţi, cum s-a hotărât în lumina art.24 din Legea nr.5/ 1973695.

Având în vedere că dispoziţia citată nu diferă, în esenţă, de reglementarea anterioară, menţionăm unele soluţii adoptate în materie de practică judiciară.

Astfel, s-a hotărât că rezilierea contractului - urmată de evacuarea chiriaşului - poate fi dispusă numai dacă se dovedeşte că acesta împiedică efectiv normala folosinţă a locuinţei ori face imposibilă convieţuirea pentru ceilalţi locatari. Pentru o simplă stânjenire a convieţuirii696, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriaşului faţă de vecinii imobilului şi nu aceea faţă de locatarii acestuia, evacuarea nu poate fi dispusă697. Tot astfel, dacă neînţelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a cărui evacuare se cere. Precizăm, de asemenea, că această dispoziţie are în vedere persoane aflate în deplinătatea facultăţilor mintale. Faţă de bolnavii mintali care tulbură, în mod grav şi repetat, condiţiile normale de viaţă ori de muncă ale altora, evacuarea nu poate fi dispusă, faţă de aceştia putându-se lua măsuri de îngrijire medicală, inclusiv internarea pentru tratament698.

În cazul unei familii, deşi noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectivă, fiind supuşi evacuării şi cei ce locuiesc împreună cu persoana sau persoanele care fac imposibilă convieţuirea - colocatarii neputând invoca beneficiul contractului potrivit art.27 din Legea nr.114/1996699 - dacă, la rândul lor, manifestă o atitudine de acceptare a activităţii celui vinovat ori dacă nu iau, în raport de posibilităţi, măsurile ce se impun pentru a-l determina să revină la o comportare corespunzătoare.

Însă, ţinând seama că evacuarea constituie o sancţiune civilă pentru fapte culpabile şi dacă membrii familiei au luat măsuri, dar fără rezultat, ei înşişi fiind victimele comportării necorespunzătoare, măsura evacuării trebuie să se aplice numai faţă de locatarul culpabil (de exemplu, fiul major), nu şi faţă de alţi membri de familie (mama)700.

Se pune problema, dacă evacuarea individuală s-ar putea dispune şi în cazul soţilor? În practică, destul de frecvent, chiar unul dintre soţi cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convieţuirii. În această ipoteză, în principiu, nu se poate dispune o evacuare individuală, căci ar echivala, practic, cu o separare în fapt a soţilor, cu dezbinarea lor, ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii căsătoriei mai înainte de divorţ701. În astfel de cazuri, trebuie utilizate alte mijloace, mergând până la aplicarea unor sancţiuni penale. Numai în situaţia în care, epuizând aceste căi, se apreciază că nu există nici o posibilitate de curmare a situaţiei, iar unul dintre soţi, prin acte de violenţă, pune în pericol sănătatea sau chiar viaţa celuilalt soţ, se poate dispune evacuarea702. Dacă soţii se află în divorţ şi menţinerea traiului în

695 Vz. TJ Prahova, dec.civ. nr.597/1969, în RRD nr.6/1969, p.174; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.202/1990, în Dreptul nr.3, 1992, p.66-67.

696 Vz. T.reg.Timişoara, dec.nr.2002/1955, în RRD nr.3/1956, p.321-322.697 Vz. TS, col.civ., dec.nr.163/1956 şi dec.nr.1737/1956 în CD, 1956, vol. I, p.297-301; TMB, s. a

III-a civ., dec.nr.336/1994, în Culegere TMB 1993-1997, p.356-358.698 Vz. TS, col.civ., dec.nr.619/1955, în CD, 1955, p.168 şi dec.nr.876/1956, în CD, 1956, vol.I,

p.295; TS, s.civ., dec.nr.982/1985, în RRD nr.4/1986, p.65.699 Vz. infra nr.următor.700 TS, s.civ., dec.nr.1091/1972, în RRD nr.3/1973, p.157.701 TS, s.civ., dec.nr.272/1970, în CD, 1970, p.134; dec.nr.6/1971, în RRD nr.10/1971, p.

170;dec.nr.107/1973, în CD, 1973, p.149; dec.nr.1326/1976, în Repertoriu... 1975-1980, p.109; N.Pleşan, Notă, la dec.civ.nr.442/1971 a TJ Bistriţa-Năsăud, în RRD nr.6 1973, p.117-119; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.221/1984, în RRD nr.8/1984, p.62.

702 TS, s.civ., dec.nr.1861/1975, în Repertoriu... 1975-1980, p.109-110; TJ Maramureş, dec.civ. nr.1018/1976, cu Notă de P.Anca, în RRD nr.9/1978, p.44; TJ Constanţa, dec.civ. nr.813/1985, în

142

Page 143: Contracte Suport Drept III IV

comun este imposibilă, se poate admite, ca măsură vremelnică, în baza art.581 C.proc.civ., evacuarea unuia dintre ei703. Bineînţeles, colocatarii pot cere numai evacuarea colectivă, indiferent de raporturile dintre soţi704.

În legătură cu împiedicarea folosirii normale a imobilului, mai precizăm că evacuarea poate fi dispusă numai dacă faptele sunt săvârşite de chiriaşi. Dacă faptele sunt săvârşite de proprietar, devine aplicabilă dispoziţia prevăzută de art.36 din Legea nr.114/1996: “În cazurile în care, în clădirile de locuinţe, unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalţi chiriaşi sau proprietari, după caz, la solicitarea proprietarilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanţa va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului”705.

33. Lipsa chiriaşului titular de contract. Divorţul. Potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr.145/1999), în cazul părăsirii definitive a “domiciliului” (locuinţei) de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii locuinţei sau de la data înregistrării decesului706 ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinţei.707

Lipsa titularului de contract determină încetarea raporturilor de închiriere în condiţiile arătate numai dacă nu există nici o persoană cu drepturi locative care să solicite - în condiţiile prevăzute de lege - beneficiul contractului de închiriere, continuarea închirierii, prin substituire în drepturile şi obligaţiile titularului iniţial.

Problema atribuirii beneficiului contractului de închiriere se pune şi în caz de divorţ.33.1. Persoanele îndreptăţite să solicite beneficiul contractului de închiriere. În cazul

lipsei chiriaşului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor708) în drept a invoca beneficiul contractului este determinat de art.27 din Legea nr.114/1996. Astfel, dacă există persoane cu drepturi locative în locuinţa în cauză, închirierea continuă, la cerere, după caz:

a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul709;b) în beneficiul descendenţilor (copii, nepoţi etc.) sau al ascendenţilor (părinţi, bunici etc.),

dacă au locuit împreună cu acesta;

RRD nr.5/1986, p.77; TJ Maramureş, dec.civ. nr.937/1991, în Dreptul nr.6/1992, p.86-87. Vz. şi C.Turianu, Cu privire la dreptul unui soţ de a solicita în anumite situaţii evacuarea celuilalt soţ din locuinţa comună, în Dreptul nr.3/1993, p.42-45.

703 TJ Maramureş, dec.civ. nr.1103/1976, în RRD nr.9/1978, p.45; TJ Neamţ, dec.civ. nr.404/1981, în RRD nr.1/1982, p.55.

704 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1326/1976, în Repertoriu... 1975-1980, p.109.705 Proprietarul (coproprietarul) sau titularul unui alt drept real asupra locuinţei (uzufructuarul,

titularul dreptului de abitaţie etc.) nu poate fi evacuat în temeiul art.24, împotriva lui putând fi luate alte măsuri (executare silită, partaj, sancţiuni civile, administrative ori penale). Vz. de ex., TS, s.civ., dec.nr.271/1984, în RRD nr.8/1984, p.61; TMB, s. a IV-a civ., dec.nr.565/1994, în Culegere TMB 1993-1997, p.194.

706 Legea are în vedere – practic - moartea fizic constatată. În cazul declarării judecătoreşti a morţii, contractul încetează după expirarea termenului de 30 de zile de la părăsirea locuinţei. F.Ţuca, op.cit., p.98.707 În sensul că art. 27 din Legea nr.114/1996 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr.145/1999) nu contravine prevederilor constituţionale care garantează dreptul la liberă circulaţie, vz. CC, dec. nr.74/2000, publicată în M.Of. nr.350/27.07.2000.

708 Vz. şi supra, nr.7.709 Legea vizează ipoteza în care numai unul dintre soţi este titular de contract (de exemplu, a

încheiat contractul înainte de căsătorie). Dacă soţul rămas în locuinţă este cotitular de contract (vz.supra, nr.7), el continuă raporturile de locaţiune în această calitate.

Cu privire la art.12 din OUG nr.40/1999, care a reprodus cu unele modificări (nejustificate) art.27 din Legea nr.114/1996 - condiţionând şi drepturile locative ale soţului şi descendenţilor sau ascendenţilor de menţionarea lor în contractul de închiriere (ceea ce presupune consimţământul proprietarului la introducerea în locuinţă, în calitate de locatar, a soţului, respectiv a copilului minor, fie şi născut în locuinţă) -, vz. supra, nr.7 (în notă).

143

Page 144: Contracte Suport Drept III IV

c) în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.

Legea mai precizează că în cazul mai multor cereri beneficiul contractului se transmite prin hotărâre judecătorească. Înseamnă că noul titular de contract urmează să fie desemnat de instanţă, dar folosinţa locuinţei va putea fi continuată şi de către celelalte persoane care au locuit împreună cu titularul contractului (dacă nu intervin alte motive de încetare a dreptului locativ decât părăsirea definitivă a locuinţei sau decesul titularului iniţial de contract).

În toate cazurile, închirierea continuă în persoana noului titular de contract în condiţiile şi pentru perioada prevăzută în contractul iniţial. “Continuarea” închirierii nu are semnificaţia reînnoirii contractului, beneficiarul ei neputând dobândi - în lipsa unei înţelegeri speciale - mai multe drepturi decât avea titularul iniţial de contract. De exemplu, în cazul în care contractul a fost încheiat pe un termen de 5 ani, din care - după decesul titularului iniţial - au mai rămas 3 ani, la expirarea termenului încetează raporturile de locaţiune, dacă nu intervine reînnoirea contractului potrivit art.14 şi urm. din OUG nr.40/1999.

În situaţia în care persoanele rămase în locuinţă nu îndeplinesc condiţiile pentru a solicita beneficiul contractului de închiriere, întreprinderea care administrează fondul locativ va evacua acele persoane care ocupă spaţiul respectiv fără forme legale, pe baza hotărârii consiliilor locale ale municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, oraşelor şi comunelor. (art. 32 alin. 4 din HG nr. 1275/2000).

În legătură cu încetarea contractului de închiriere prin părăsirea definitivă a domiciliului sau prin decesul titularului de contract, mai sunt necesare unele precizări.

În primul rând, părăsirea locuinţei nu trebuie să fie confundată cu denunţarea unilaterală a contractului de către chiriaş, reglementată de art.24 lit. a din Legea nr. 114/1996710. Se pare că prin “părăsire” legiuitorul a avut în vedere situaţia în care titularul nu foloseşte locuinţa, dar totuşi nu doreşte rezilierea contractului. În această situaţie, locatorul (proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract după 30 de zile de absenţă, pot cere constatarea încetării contractului înainte de termen. În legislaţia anterioară instituţia era denumită “pierderea dreptului de folosinţă prin neuz”.

Pentru a opera încetarea, părăsirea trebuie să fie definitivă şi continuă, iar nu temporară şi sporadică. Pe de altă pare, părăsirea trebuie să fie nejustificată. În situaţia în care chiriaşul absentează de la domiciliu din motive temeinice (concentrare, detaşare, internare în spital, plecare pentru studii etc.), locuinţa nu poate fi considerată părăsită. În orice caz, probele administrate trebuie să fie concludente în sensul părăsirii definitive a locuinţei (de exemplu, mutaţia făcută în actul de identitate, mutarea gospodăriei etc.)711.

Potrivit art. 32 din HG nr. 1275/2000, dovada faptului că titularul contractului de închiriere nu mai locuieşte se face prin:

- relaţii luate de la asociaţiile de chiriaşi sau de proprietari;- extrase de pe listele de întreţinere;- relaţii luate de la serviciul de evidenţă a populaţiei din sectorul în care este situată

locuinţă, prin care se constată dacă titularul contractului de închiriere a solicitat o altă adresă de domiciliu.

În ceea ce priveşte încetarea contractului de închiriere prin decesul titularului de contract, reamintim că, potrivit dreptului comun, contractul de locaţiune nu încetează nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile şi obligaţiile rezultând din contract fiind transmise asupra moştenitorilor712.

Păstrând soluţia dreptului comun în cazul decesului locatorului (proprietarului), legea a adoptat o soluţie diferită pentru decesul chiriaşului titular de contract; contractul încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului. Rezultă că, în concepţia legii, închirierea este contractată în consideraţia persoanei chiriaşului (intuitu personae),

710 Vz. supra nr.31.711 Cu privire la teoria şi practica aplicării încetării dreptului de folosinţă prin neuz sub incidenţa

legislaţiei locative anterioare, vz. Fr.Deak, op.cit.,1996, p.215-217, nr.62-65.712 Vz. supra cap.III, nr.18.

144

Page 145: Contracte Suport Drept III IV

moştenitorii lui succedând în drepturi şi obligaţii numai pe perioada celor 30 de zile. Iar persoanele care beneficiază de continuarea închirierii au acest drept nu în calitate de moştenitori, ci în calitate de chiriaşi care au locuit împreună cu titularul de contract, deci indiferent dacă sunt sau nu moştenitorii persoanei decedate. De exemplu, este posibil ca defunctul să fie moştenit de un descendent - care face parte din prima clasă de moştenitori legali - (domiciliat în altă parte), iar beneficiul contractului să fie invocat de către un ascendent, care nu are calitatea de moştenitor cu vocaţie concretă, utilă (face parte din clasa a II-a de moştenitori legali), dar care a locuit împreună cu titularul de contract până la moartea acestuia.

33.2. Problema beneficiului contractului în caz de divorţ. Legea locuinţei nu prevede dispoziţii referitoare la beneficiul contractului de închiriere în caz de divorţ. OUG nr.40/1997 pentru modificarea şi completarea Legii locuinţei nr.114/1996 a introdus după art.27 un nou articol, potrivit căruia: “În caz de divorţ, dacă soţii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de închiriere privitor la locuinţă se atribuie soţului căruia i s-au dat în îngrijire copiii, iar în cazul când nu sunt copii, soţului care a obţinut divorţul”713. Însă textul a fost abrogat prin art. I pct.7 din Legea nr.196/1997 privind aprobarea OUG nr.40/1997. Numai că, prin abrogare, problema nu s-a rezolvat, instanţele judecătoreşti competente urmând să o soluţioneze în lumina textelor existente coroborate cu regulile dreptului comun.

În acest sens, după părerea noastră, trebuie să deosebim două ipoteze:a) Dacă ambii soţi sunt titulari de contract714 şi ei nu au convenit altfel - cu acordul

locatorului, dacă este cazul (de exemplu, locuinţă proprietatea persoanei fizice) - iar împărţirea locuinţei nu este posibilă în fapt, instanţa va putea atribui beneficiul contractului în favoarea soţului care are mai multă nevoie de locuinţă sau este mai îndreptăţit (de exemplu, în urma divorţului i s-au dat în îngrijire copiii, nu este vinovat de divorţ, nu are rude în stare să-i asigure locuirea fie şi temporară etc.).715

b) Dacă numai unul din soţi este titular de contract (de exemplu, a încheiat contractul înainte de căsătorie) el continuă raporturile locative şi după divorţ, urmând ca celălalt soţ - pierzând această calitate care îi conferea drepturi locative derivate din dreptul titularului de contract (art.17 şi 27) - să fie evacuat, neavând titlu locativ. Însă instanţa poate obliga pe soţul titular de contract - în executarea în natură a obligaţiei de întreţinere prevăzută de art.41-42 şi 93 din Codul familiei - să asigure celuilalt soţ şi copiilor care i-au fost încredinţaţi o suprafaţă locativă corespunzătoare în acea locuinţă sau în altă locuinţă. Dacă locuinţa care formează obiectul contractului de închiriere nu poate fi împărţită sau împărţirea nu ar fi indicată din cauza relelor comportări, se poate dispune, în mod provizoriu, evacuarea soţului titular de contract, până când el va asigura o altă locuinţă.

Aceste soluţii au fost adoptate de instanţa supremă în ipoteza locuinţei proprietatea unuia dintre soţi716, dar - având ca temei dreptul comun al relaţiilor patrimoniale dintre soţi şi foştii soţi şi întrucât în legislaţia locativă nu se dispune altfel - sunt aplicabile, în mod

713 Textul reproduce ad litteram art.22 alin.1 din Legea nr.5/1973 (abrogată prin art.73 din Legea nr.114/1996). Completarea Legii locuinţei cu această dispoziţie a fost apreciată ca fiind extrem de inspirată (vz. F.Ţuca, OUG nr.40/1997 pentru modificarea şi comple-tarea Legii locuinţei nr.114/1996 - comentată şi adnotată – Edit All, Bucureşti, 1997, p.14). Într-adevăr, atribuirea locuinţei în caz de divorţ este o problemă importantă, care ar trebui să fie reglementată prin lege. Numai că textul citat are ca temei concepţia legiuitorului din 1973, potrivit căreia soţii (ca şi ceilalţi membri de familie) au drepturi locative proprii (art.15 şi art.61-63) chiar în cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat de unul dintre ei înaintea căsătoriei. În schimb, noua lege conferă drepturi locative proprii numai dacă, în absenţa titularului de contract, în condiţiile legii “contractul de închiriere se transferă” asupra altei persoane, colocatar cu fostul titular (art.27). Soluţia pentru ipoteza divorţului ar urma să fie dată în concordanţă cu această nouă “concepţie”.

714 Vz. supra nr.7.715 Vz. şi T.Bodoaşcă, Contribuţii la studiul regimului juridic actual al drepturilor locative ale soţilor decurgând din închirierea unei locuinţe, în Dreptul nr.1, 2003, p.74 şi urm.

716 Vz. TS, dec. de îndrumare nr.5/1975 pct.8, în CD, 1975, p.30-31; TS, dec.nr. 548/ 1980, în RRD nr.12, 1980, p.58; idem, dec.nr.1308/1984, în RRD nr.6, 1985, p.66 etc.

145

Page 146: Contracte Suport Drept III IV

corespunzător, şi în cazul în care numai unul dintre soţi este titularul contractului de închiriere.

Pentru a nu mai reveni asupra problematicii soartei contractului de închiriere în caz de divorţ, menţionăm că soluţiile de principiu arătate sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi în cazul contractului de închiriere accesoriu la contractul (raportul) de muncă (locuinţă de serviciu)717. Precizăm însă că, în cazul locuinţei de intervenţie (şi de protocol), titularul dreptului de folosinţă nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.

Secţiunea a IX-aSoluţionarea litigiilor locative

34. Instanţa competentă. În conformitate cu art. 61 din Legea nr. 114/1996, “orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluţionează de către instanţele judecătoreşti”, competentă fiind instanţa în a cărei rază teritorială este situată locuinţa (art. 25 şi 42 din OUG nr. 40/1999). Litigiile urmează să fie judecate potrivit normelor de drept comun, nefiind aplicabile dispoziţiile Legii contenciosului administrativ sau alte jurisdicţii speciale. Legiuitorul a urmărit să instituie o competenţă şi o procedură unitare pentru judecarea oricăror litigii în legătură directă sau indirectă cu aplicarea Legii locuinţei718.

Instanţele de contencios administrativ sunt competente să soluţioneze contestaţiile împotriva hotărârilor consiliilor locale cu privire la listele de acordare a locuinţelor sociale (art. 21 alin. 3 din Normele metodologice), precum şi contestaţiile împotriva hotărârilor consiliilor locale privitoare la definitivarea listelor privind repartizarea locuinţelor cu chirie din fondul locativ de stat (art. 30 alin.5 din acelaşi act normativ).

Legea mai precizează că evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile, acesta fiind obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare (art. 25 din Legea nr. 114/1996 şi art.14 alin. 5 din OUG nr. 40/1999)719.

Instanţa urmează să dispună evacuarea printr-o hotărâre de drept comun, după ce a verificat îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege pentru încetarea dreptului de folosinţă al chiriaşului. De regulă, evacuarea nu poate fi dispusă pe cale de ordonanţă preşedinţială, de exemplu, pentru expirarea termenului contractual720 sau pentru ca locuinţa să fie ocupată de către proprietarul ei721. Menţionăm că acţiunea în evacuare reprezintă un act de administrare,

717 Vz. infra nr.41-43 şi 46-48.718 În acest sens, vz. TS, dec. de îndrumare nr.5/1975, pct.14; TJ Braşov, dec.civ. nr.427/1981, în

RRD nr.12/1981, p.101; TS, s.civ., dec.nr.965/1988, în RRD nr.3, 1989, p.68; idem, dec.nr.399/1992, în Dreptul nr.2, 1993, p.72; CS, s.civ., dec.nr.482/1994, în Dreptul nr.6, 1995, p.88.

719 Pentru o ipoteză în care evacuarea locuinţelor se poate realiza pe cale administrativă, a se vedea art. 32 alin. 4 din Normele metodologice, citat supra.

În situaţia în care locatarul continuă să folosească imobilul după expirarea termenului prevăzut în contractul de închiriere sau prorogat legal, evaluarea prejudiciului suferit de către locator se face ţinând cont de nivelul chiriei ce ar fi putut fi obţinută dacă, în condiţiile în care fostul locatar nu ar fi ocupat în mod abuziv imobilul, s-ar fi încheiat pe perioada în discuţie un contract de locaţiune de către locator, indiferent cu ce persoană. Acest nivel al chiriei se stabileşte pe piaţa liberă, în funcţie de chiriile practicate în zonă şi de caracteristicile imobilului în discuţie (Jud.Sect.1 Buc., sent.civ. nr.7282/2004, citată de C.Nica, op.cit., p.450-453).

720 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.654/1994, în Dreptul nr.12, 1994, p.63.721?? Vz. TS, s.civ., dec.nr.939/1973, în CD, 1973, p.322. Evacuarea pe cale de ordonanţă

preşedinţială poate fi dispusă, în afara cazurilor special prevăzute de lege (de exemplu, art.11-12 din OUG nr.40/1999), numai în mod excepţional, în condiţiile art.581-582 C.proc.civ. (Vz. CSJ, s.com., dec.nr.152/1993,în Dreptul nr.8, 1994, p.85; idem, dec.nr.217/1995, în Dreptul nr.2, 1996, p.113-114; CSJ, s.com., dec.nr.3047/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.286-287. Pentru condiţiile (restrictive) de admisibilitate a ordonanţei preşedinţiale în materie locativă vz. şi TMB s. a III-a dec.nr.220/1997, 376/1993 şi 870/1993; s. a IV-a, dec.nr.1351/1994, 6977/1994, 467/1997 şi 1717/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p.393-402; pentru amănunte vz. şi V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol.II, Edit. Naţional, 1997, p.490-503; G.Boroi, D.Rădulescu, Codul de procedură

146

Page 147: Contracte Suport Drept III IV

putând fi intentată de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soţi), iar calitate procesuală pasivă are orice persoană care ocupă imobilul722.

Secţiunea a X-aReguli derogatorii privind închirierea unor locuinţe

cu destinaţie specială

35. Precizări prealabile. Alături de normele generale aplicabile contractului de închiriere de locuinţe, analizate mai sus, Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind închirierea locuinţelor cu destinaţie specială, cum sunt: locuinţa socială, locuinţa de serviciu şi

civilă comentat şi adnotat, Edit. All, 1994, p.814-825, F.Ţuca, op.cit., p.102), de ex., în caz de ocupare abuzivă a locuinţei (TS, s.civ., dec.nr.262/1982, în CD, 1982, p.202-204), fără titlu legal (CSJ, s.com., dec.nr.79/1994, în Dreptul nr.12, 1994, p.70; idem, dec.nr.412/1994, în Dreptul nr.4, 1995, p.74). Pentru ipoteza evacuării vremelnice în cursul procesului de divorţ, vz. supra nr.32.

Precizăm că Legea nr. 114/1996 nu prevede calea evacuării administrative a persoanelor care ocupă fără contract de închiriere o locuinţă din fondul de stat. O astfel de cale este prevăzută de art. 32 alin.4 din Normele metodologice. Sancţiunea civilă a evacuării este însă dublată şi de o sancţiune penală; potrivit art. 1 din Decretul-Lege nr. 24/1990 pentru sancţionarea ocupării abuzive a locuinţelor din fondul locativ de stat (M. Of. nr. 10/15.01.1990), “Ocuparea unei locuinţe din fondul locativ de stat înainte de încheierea contractului de închiriere constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare de la 1 la 3 ani”. Pedeapsa nu se aplică, respectiv nu se execută dacă persoanele în cauză eliberează locuinţa din proprie iniţiativă (art. 3 alin. final). În practica judecătorească se dispune încetarea procesului penal şi în situaţia în care se restabileşte ordinea de drept prin încheierea contractului de închiriere între unitatea care are în administrare suprafaţa locativă şi inculpat (TJ Maramureş, dec.pen., nr.14/1991, cu Note de I.Chiş şi V.Pătulea, în Dreptul nr.6, 1991, p.63-64). Cu privire la încetarea procesului penal prin părăsirea locuinţei, vz. şi TJ Constanţa, dec.nr.645/1990, în Dreptul nr.4-5, 1991, p.84. S-a hotărât că, dacă ocuparea abuzivă a avut loc înainte de intrarea în vigoare a legii (15 ianuarie 1990), sancţiunea penală nu se aplică (TJ Dolj, dec.pen., nr.261/1991, citată de H.Diaconescu, Aplicarea legii penale în timp, în cazul infracţiunii de ocupare abuzivă a unei locuinţe, în Dreptul nr.9, 1992, p.31-33, autorul susţinând însă o părere contrară), dar se poate cere, evident, evacuarea pe calea acţiunii civile în justiţie.

Ocuparea locuinţei de către persoana tolerată sau de sublocatar (vz. supra, nr.22-23) nu intră sub incidenţa legii penale, deoarece există contract de închiriere între locator şi locatarul principal. În privinţa persoanei tolerate (fără drept locativ), în practică s-a decis că dreptul la acţiunea în evacuare a acesteia este conferit ca o opţiune pentru chiriaş, prin art. 1426 C.civ., dispoziţie legală care completează prevederile Legii nr. 114/1996, conform art.72 din acest din urmă act normativ (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.109/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.387-389). Nici rămânerea sublocatarului în locuinţă după încetarea efectelor contractului de sublocaţiune (în speţă, moartea locatarului principal) nu intră sub incidenţa legii penale, care vizează ocuparea, adică luarea în stăpânire a locuinţei după intrarea în vigoare a legii penale. La încetarea dreptului de folosinţă se poate însă cere evacuarea pe cale judecătorească (TMB, s.II pen., dec.nr.474/1993, cu Notă de D.Lupaşcu, în Dreptul nr.12, 1993, p.78-81. Pentru amănunte în legătură cu aspectele de drept penal, vz. şi A.Ungureanu, Opinii referitoare la interpretarea şi aplicarea Decretului-lege nr.24/1990 privind sancţionarea ocupării abuzive a locuinţelor din fondul locativ de stat, în Dreptul nr.8, 1994, p.43-50). S-a mai precizat că Decretul-lege nr.24/1990 este în vigoare şi în prezent, neavând un caracter temporar (CSJ, s.civ., dec.nr.2238/1993, în Culegere CSJ/1993, p.160-161; CC, dec.nr.100/1985, în Dreptul nr.7, 1996, p.111. Vz. şi Nota II, de V.Pătulea, ibidem, p.113-115). CSJ, s.com., dec.nr.3047/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.286-287.

Curtea Constituţională a fost sesizată cu privire la constituţionalitatea Decretului-lege nr.24/1990. Astfel, prin decizia nr.280/2001 (publicată în M. Of. nr. 28/17.01.2002) s-a reţinut că „Reglementarea prin lege specială a infracţiunii prevăzute la art. 1 din Decretul-lege nr. 24/1990 nu vizează ocrotirea proprietăţii publice sau private a statului, ci asigurarea efectivă a posibilităţii ca statul să pună la dispoziţie populaţiei, în condiţiile şi cu respectarea legii, locuinţele din fondul său locativ, corespunzător obligaţiilor sale constituţionale ce decurg îndeosebi din dispoziţiile art.43 [în prezent, art.47] privind nivelul de trai (locuinţa fiind un element esenţial al acestuia), precum şi din dispoziţiile de principiu ale art. 1 alin.(3) din Constituţie, referitoare la caracterul social al statului. Din această perspectivă este evident că pentru satisfacerea cerinţelor constituţionale statul este obligat şi îndreptăţit să impună o anumită disciplină a ocupării spaţiilor din fondul său locativ, inclusiv prin incriminarea

147

Page 148: Contracte Suport Drept III IV

de intervenţie, locuinţa de necesitate şi locuinţa de protocol. În cazul acestor locuinţe, urmează a se aplica, pentru fiecare în parte, regulile speciale prevăzute de lege, iar în măsura în care nu există reguli speciale, regimul juridic general al contractului de închiriere a locuinţei, completat cu regulile dreptului comun.

§ 1. Locuinţa socială

36. Noţiune. Constituie locuinţă socială locuinţa care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite dobândirea în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei (art.2 lit. c). Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale (art.39 şi pct. III.6 din anexă la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia) şi, ca atare, sunt inalienabile, dar pot fi închiriate (art.136 alin.4 din Constituţie, şi art.11 din Legea nr.213/1998), însă nu pot fi vândute chiriaşilor (art.47)723.

37. Persoanele îndreptăţite şi repartizarea locuinţelor sociale. Locuinţele sociale pot fi închiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni cu cel puţin 20% sub nivelul venitului net lunar pe membru de familie sau, după caz, pe persoană, stabilit conform prevederilor art. 8 alin.2 (art. 42)724. Nu pot beneficia de locuinţe sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care725: a) deţin în proprietate o locuinţă; b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe; d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă (art.48).

Locuinţele sociale se repartizează în vederea închirierii de către consiliile locale726

chiriaşilor prevăzuţi de art.15 din OUG nr.40/1999 (astfel cum a fost modificat prin OUG nr.68/2006) şi apoi, în ordinea de prioritate stabilită de ele, următoarelor categorii de persoane (îndreptăţite, potrivit art.42 şi 48): tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război,

ocupării lor abuzive. Ca atare, Curtea constată că în cauză nu au incidenţă, aşa cum susţine autorul excepţiei, dispoziţiile art.41 alin. (2) teza întâi [în prezent, art.44] din Constituţie şi, în consecinţă, excepţia de neconstituţionalitate ridicată urmează să fie respinsă”.

722 Vz., de exemplu, TMB, s. a III-a civ., dec.nr.363/1993, în Culegere TMB 1993-1997, p.351-353. În privinţa evacuării minorilor sub 14 ani, în practică s-a decis că aceste persoane nu pot sta personal în proces, ci prin reprezentanţii lor legali care sunt părinţii şi, numai în lipsa acestora, tutorele. Fiind reprezentat în proces de părintele său, nu se impunea instituirea tutelei sau a curatelei. Numai în situaţia în care minorul ar fi fost lipsit de ocrotire părintească s-ar fi impus instituirea tutelei sau, în cazul contrarietăţii de interese între minor şi reprezentantul său legal, desemnarea unui curator (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2406/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.571-572).

723 În practică, s-a statuat că locuinţa socială, închiriată cu această destinaţie, expres prevăzută în contract, nu poate fi vândută chiriaşului, chiar dacă a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii nr.114/1996, deoarece acest act normativ a definitivat regimul locuinţelor care deja aveau acest statut, în sensul că sunt exceptate de la vânzare (ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.4165/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.389-391).

724 Articolul 8 alin. 2 prevede că subvenţia se stabileşte în raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern. De exemplu, pentru anul 2006, prin HG nr.417/2006 s-a stabilit o subvenţie pentru persoanele care au un venit mediu net lunar pe membru de familie de până la 520 de lei. Rezultă că în anul 2006 au avut dreptul la închirierea unei locuinţe sociale familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar, realizat în ultimele 12 luni, de până la 416 lei noi.

725 Prin familie, în sensul art.48 al Legii nr.114/1996, se înţelege soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor care locuiesc şi gospodăresc împreună (art.17).

726 Vz. art.38 alin.6 lit.e) şi art.95 alin.2 lit. n) din Legea administraţiei publice locale nr.215/2001 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr.286/2006). Vz. şi art.14 din Legea nr.213/1998. Evident, închirierea nu se poate face prin licitaţie publică, ci în condiţiile legii speciale (vz. art.15 din Legea nr.213/1998).

148

Page 149: Contracte Suport Drept III IV

beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990727 şi ai Decretului-Lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii îndreptăţite728 (art.43)729.

La repartizarea locuinţelor sociale, numărul de camere ce pot fi atribuite este în funcţie de numărul persoanelor îndreptăţite: o persoană - 1 cameră, două persoane - 2 camere, trei persoane - 3 camere, patru persoane - 3 camere, cinci sau şase persoane - 4 camere, şapte sau opt persoane - 5 camere (anexa nr. 1 la Legea nr.114/1996, ultima notă la lit. B).

În practică, s-a decis că extinderea spaţiului locativ, la cererea chiriaşului, nu poate fi admisă în baza art. 43, deoarece de spaţiul devenit liber, având regim de locuinţă socială, beneficiază numai persoanele indicate în textul de lege menţionat730.

38. Încheierea contractului731 (părţile contractante, termenul şi chiria). Contractul de închiriere având ca obiect locuinţa socială se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită de acesta, cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local732.

Contractul se încheie pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaraţiei de venituri şi a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art. 44 alin.1).

Chiria prevăzută în contract nu trebuie să depăşească 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, calculată potrivit art.31, va fi subvenţionată de la bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale unde este situată locuinţa socială (art. 44 alin. 2)733.

Întrucât chiria este, în parte, subvenţionată, titularul contractului este obligat să comunice primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere. În caz de modificare a venitului, autoritatea administraţiei publice locale va modifica în mod corespunzător cuantumul chiriei şi al subvenţiei cuvenite proprietarului (unităţii administrativ-teritoriale, ca titular al domeniului public de interes local - art. 39 şi 45).

39. Rezilierea contractului. Legea precizează (art.46 lit. a) că rezilierea contractului având ca obiect locuinţa socială intervine, înainte de termenul stabilit, în condiţiile prevăzute la art. 24 (denunţarea contractului de către chiriaş, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel puţin 3 luni consecutiv etc.)734.

Deşi nu se prevede expres, locaţiunea încetează, şi în cazul locuinţei sociale, la expirarea termenului contractual, dacă nu intervine “prelungirea” (reînnoirea) contractului pe baza declaraţiei de venituri prevăzute de art.44 alin.1.

Drept cauze speciale de reziliere legea prevede două ipoteze.Potrivit art.45, se sancţionează cu rezilierea contractului necomunicarea, în termen de 30

de zile, a modificărilor produse în venitul net lunar al familiei.

727 Legea nr. 42/1990 a fost abrogată prin art.17 din Legea nr. 341/2004. De aceea, trebuie înţeles că art. 43 din Legea nr.114/1996 se referă la persoanele prevăzute în prezent de Legea nr. 341/2004.

728 Potrivit art.29 alin.1 din OG nr.44/2004 privind integrarea socială a străinilor care au dobândit o formă de protecţie sau un drept de şedere în România, precum şi a cetăţenilor statelor membre ale Uniunii Europene şi Spaţiului Economic European, „Autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a asigura, în limita resurselor disponibile, locuinţe sociale persoanelor care au dobândit o formă de protecţie în România şi care urmează să se mute în comunitatea respectivă, în aceleaşi condiţii ca şi cetăţenilor români, chiar dacă nu au stabilit domiciliul sau reşedinţa în localitatea respectivă”. Tot astfel, potrivit art.28 alin.1 lit.d) din Legea nr.360/2002 privind Statutul poliţistului, poliţistul are dreptul la locuinţă socială în condiţiile legii.

729 Pentru repartizare, vz. şi art.21-23 din Normele metodologice.730 Vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.1077/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005,

p.386-387.731 Vz. şi contractul-cadru pentru închirierea locuinţelor sociale şi a celor de necesitate (în anexa nr.

8 la Normele metodologice).732 În realitate, contractul nu se încheie “cu beneficiarii”, ci cu unul dintre ei, care devine titular al

contractului, ceilalţi beneficiari fiind însă nominalizaţi în contract, conform art. 21 lit. k.733 Vz. şi art.26 alin.3 din OUG nr. 40/1999 şi supra, nr.10.734 Vz. supra, nr.32.

149

Page 150: Contracte Suport Drept III IV

Iar conform art.46 lit. b, contractul se poate rezilia “în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20 % nivelul minim prevăzut la art.42 din prezenta lege735, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare”. Rezultă că depăşirea venitului care îndreptăţeşte la închirierea unei locuinţe sociale nu determină încetarea înainte de termen a contractului. Ea intervine însă, ca sancţiune civilă, pentru neachitarea chiriei nesubvenţionate.

La cele două cazuri de încetare a contractului se poate adăuga şi ipoteza în care, după încheierea lui, titularul sau membrii familiei dobândesc în proprietate (de exemplu, prin moştenire) o locuinţă736, dacă locuinţa în cauză poate fi ocupată de titular şi membrii familiei sale.

40. Alte reguli speciale. Legea interzice subînchirierea locuinţei sociale (art.49). Înseamnă că ea nu poate avea loc nici cu acordul locatorului.

Tot astfel, se interzice “transmiterea dreptului de locuire”, adică schimbul de locuinţe (chiar şi între persoane îndreptăţite la locuinţă socială) şi cesiunea contractului de închiriere.

Nerespectarea acestor interdicţii, precum şi schimbarea destinaţiei spaţiului închiriat, se sancţionează cu rezilierea contractului de închiriere şi cu suportarea eventualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz (art.49).

§ 2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

41. Noţiuni. Potrivit legii, este locuinţă de serviciu locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale (art.2 lit. d)737, iar locuinţă de intervenţie locuinţa destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice (art.2 lit. e) sau bugetare.

După cum rezultă din definiţiile legale, asemenea locuinţe (existente sau care se vor construi din fonduri bugetare sau ale agenţilor economici) se închiriază ca accesoriu al contractului (raportului) de muncă738. În ceea ce priveşte regimul juridic, există însă unele deosebiri între locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie.

735 Vz. supra nr.37.736 Vz. F.Ţuca, op.cit., p.100.737 Există mai multe acte normative care conferă dreptul la atribuirea unei locuinţe de serviciu. Cu

titlu de exemplu, menţionăm câteva dintre acestea:Potrivit art. 22 din OUG nr. 27/2006 privind salarizarea şi alte drepturi ale judecătorilor,

procurorilor şi altor categorii de personal din sistemul justiţiei (publicată în M. Of. nr. 314/7.04.2006, judecătorii, procurorii şi personalul asimilat acestora, precum şi magistraţii-asistenţi au dreptul la atribuirea unei locuinţe de serviciu dacă, în localitatea unde îşi desfăşoară activitatea, aceştia, soţul/soţia sau copiii aflaţi în întreţinerea lor nu beneficiază de locuinţă proprietate personală ori nu li s-a atribuit locuinţă de către autorităţile administraţiei publice locale.

Tot astfel, conform art. 28 alin.1 lit. d) din Legea nr. 360/2002 privind Statutul poliţistului (publicată în M. Of. nr. 440/24.06.2002), poliţistul are dreptul la locuinţă de serviciu, în condiţiile legii.

De asemenea, potrivit art. 38 alin. 1 din Legea nr.293/2004 privind Statutul funcţionarilor publici din Administraţia Naţională a Penitenciarelor (publicată în M. Of. nr. 581/30.06.2004, astfel cum textul a fost modificat prin art. I pct. 29 al OUG nr.47/2006), funcţionarii publici cu statut special au dreptul la atribuirea unei locuinţe de serviciu dacă, în localitatea unde îşi desfăşoară activitatea, ei sau soţul/soţia nu beneficiază de locuinţă în proprietate ori nu li s-a atribuit locuinţă de către autorităţile administraţiei publice locale.

738 Cu privire la autorizarea instituţiilor publice din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate naţională de a vinde personalului propriu unele locuinţe de serviciu pe care acestea le au în administrare, a se vedea, Legea nr. 562/2004 (publicată în M. Of. nr. 1169/9.12.2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.357/2006, publicată în M.Of. nr. 650/27.07.2004).

150

Page 151: Contracte Suport Drept III IV

42. Locuinţa de serviciu. Potrivit legii, condiţiile şi durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat între părţile contractante, accesoriu la contractul de muncă (art.51 alin.2). Rezultă că locuinţele de serviciu pot fi închiriate numai personalului unităţii, beneficiară a fondului739. La închirierea acestor locuinţe, numărul de camere ce pot fi atribuite este în funcţie de numărul persoanelor ce urmează să locuiască împreună cu titularul contractului de închiriere (anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996), la fel ca şi în cazul locuinţelor sociale740.

Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile Legii nr.114/1996 finanţate din bugetul de stat şi din bugetele locale, pot fi vândute în condiţiile legii, dar numai cu aprobarea Guvernului şi numai în situaţia în care activitatea care a generat realizarea locuinţelor respective s-a restrâns sau a încetat (art.53 alin. final şi art.29 alin.3 şi 4 din Normele metodologice)741.

Deoarece contractul de închiriere având ca obiect o locuinţă de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la contractul de muncă, o dată cu încetarea contractului de muncă încetează şi efectele contractului de închiriere, potrivit principiului accesorium sequitur principale742. În consecinţă, titularul contractului de închiriere poate fi evacuat necondiţionat de atribuirea unei alte locuinţe743.

O dată cu titularul contractului de închiriere urmează să fie evacuaţi şi membrii familiei sale (sau alte persoane care locuiau împreună cu titularul, fiind înscrise în contract), deoarece nu au drepturi locative proprii. Ei nu ar putea invoca beneficiul contractului de închiriere pentru a continua raporturile de locaţiune în condiţiile prevăzute de art.27 din Legea nr.114/1996 pentru ipoteza părăsirii definitive a locuinţei (sau decesul) titularului din contract744. Acest beneficiu ar putea fi invocat numai de către acel membru al familiei care are şi el calitatea de salariat al unităţii beneficiare a fondului, putând deveni - în această calitate - noul titular al contractului de închiriere745.

În legătură cu încetarea contractului de închiriere ca urmare a încetării raporturilor de muncă, s-a hotărât că rezilierea locaţiunii nu se produce de drept, unitatea putând permite folosirea în continuare a locuinţei în condiţiile tacitei relocaţiuni (art.1437 C.civ.), care este fără termen746. Această posibilitate de continuare a locaţiunii după încetarea contractului de muncă se poate dovedi utilă mai ales în cazul pensionării titularului de contract, precum şi - în folosul membrilor de familie - în cazul decesului acestuia. Spre deosebire de legislaţia locativă anterior în vigoare747, aceste două ipoteze de încetare a contractului de muncă nu au

739 Sub incidenţa legislaţiei locative anterior în vigoare, în practica judiciară s-a admis - în lipsă de solicitanţi din unitate - închirierea unor asemenea locuinţe persoanelor care nu lucrau în unităţile beneficiare ale fondului (CSJ, s.civ., dec.nr.1678/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.88), pe perioada cât locuinţa nu va fi necesară salariaţilor unităţii (TS, s.civ., dec.nr.1802/1986, în RRD nr.6, 1987, p.70).

740 Vz. supra nr.37 alin. final.741 Vz., de exemplu, HG nr.1359/2003 privind vânzarea de către Ministerul Apărării Naţionale a

locuinţelor de serviciu din localităţile în care unităţile militare au fost desfiinţate (publicată în M. Of. nr. 861/4.12.2003).

742 Pentru locuinţele de serviciu din fondul locativ al Ministerului Justiţiei, vz. art.15 din Regulamentul aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 927/2006 (publicat în M. Of. nr. 342/17.04.2006). De asemenea,. vz. şi art. 19 din Legea nr.340/2004 privind instituţia prefectului (publicată în M. Of. nr. 658/21.04.2004).

743 Vz. şi TB, s a III-a civ., dec. nr.1873/2000, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.148-150. Acţiunea în evacuare nu are caracterul unui litigiu de muncă, ci de litigiu civil (TJ Timiş, dec.civ. nr.1812/1975, în RRD nr.9, 1976, p.64).

744 Vz. supra, nr.33.745 În sensul continuării raporturilor de locaţiune în cazul soţilor salariaţi, când încetează contractul

de muncă numai al unuia dintre ei, vz. TS, s.civ., dec.nr.1901/1984, în CD, 1984, p.111-112; dec.nr.1276/1987, în RRD nr. 3/1984, p.64-65; TJ Maramureş, dec.civ. nr.194/1982, cu Note (critică) de I.Pop şi (aprobativă) de V.Pleşoianu, în RRD nr.11/1982, p.47 şi urm.; TJ Suceava, dec.civ. nr.521/1982, în RRD nr.2, 1983, p.60.

746 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.431/1994, în Dreptul nr.12, 1994, p.62-63. Vz. şi dec.nr. 1678/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.88; dec.nr.1946/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.89.

151

Page 152: Contracte Suport Drept III IV

fost avute în vedere în cadrul noilor reglementări, iar încetarea locaţiunii - fără circumstanţieri - apare, în aceste cazuri, ca fiind o soluţie mai greu de justificat748.

În practică s-a decis că în cazul în care, după desfacerea contractului de muncă, unitatea economică permite fostului său salariat să deţină, cu chirie, locuinţa de serviciu şi, ulterior, între părţi intervine un contract de închiriere în care nu se prevede că obiectul convenţiei are caracter de locuinţă de serviciu, contractul urmează a fi respectat, nemaifiind posibilă evacuarea fostului salariat pentru motivul că nu mai este salariatul unităţii şi că nu ar mai avea dreptul să deţină cu chirie locuinţa de serviciu în temeiul art. 51 din Legea nr.114/1996749.

O ipoteză specială privitoare la locuinţele de serviciu este reglementată de OUG nr. 80/2001 privind stabilirea unor măsuri pentru asigurarea, temporar, a locuinţelor de serviciu necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi instituţiilor publice.750 Astfel, sunt asimilate locuinţelor de serviciu locuinţele din fondul locativ aflat în administrarea Regiei Autonome "Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat" care, la cererea ministerelor, a celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale sau a instituţiilor publice interesate, după caz, cu acordul prealabil al Secretariatului General al Guvernului şi în limita fondului locativ existent, se închiriază persoanelor care ocupă funcţii de demnitate publică numite sau funcţii asimilate funcţiilor de demnitate publică, precum şi secretarilor generali, directorilor generali şi persoanelor care sunt încadrate pe funcţii din cabinetul demnitarului în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale şi instituţiilor publice.

Contractul de închiriere se încheie direct între Regia Autonomă "Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat", în calitate de locator, şi beneficiari, în calitate de locatari, pe o perioadă de un an, cu posibilitatea prelungirii. Nu beneficiază de astfel de locuinţe de serviciu persoanele care au domiciliul sau deţin în proprietate imobile cu destinaţia de locuinţă în municipiul Bucureşti. Chiria, cheltuielile de întreţinere a acestor locuinţe şi amortizarea bunurilor din dotarea lor se suportă de instituţiile publice în care îşi desfăşoară activitatea beneficiarii, în limita unei sume de 1.200 lei noi lunar.

Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calităţii care a determinat atribuirea locuinţei de serviciu. Aceste locuinţe nu pot fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare. Tot astfel, locuinţele nu pot fi subînchiriate de locatari, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere.

747 Potrivit art. 51 din Legea nr. 5/1973, abrogată, în caz de pensionare, locatarul care a lucrat în unitate cel puţin 10 ani avea dreptul să deţină locuinţa în continuare, iar în caz de deces al titularului contractului de închiriere, evacuarea membrilor de familie era condiţionată de atribuirea unei locuinţe corespunzătoare.

748 Există unele acte normative prin care se stabileşte că anumite categorii de persoane care s-au pensionat îşi păstrează dreptul de a ocupa o locuinţă de serviciu. De exemplu, art. 79 alin. (7) din Legea nr.303/2004 privind statutul judecătorilor şi procurorilor (republicată în M. Of. nr. 826/13.09.2005), prevede că în cazul pensionării pentru limită de vârstă, titularul contractului de închiriere şi, după caz, soţul ori soţia acestuia îşi păstrează drepturile locative pe tot parcursul vieţii.

Într-o speţă soluţionată de instanţa supremă s-a decis că fostul salariat, pensionat al inspectoratului de poliţie, nu poate fi evacuat din locuinţa de serviciu, atât pentru motivul că, la cerere, este îndreptăţit a i se vinde locuinţa, în temeiul art. 32 din Legea nr. 360/2002, drept reconfirmat prin Legea nr. 562/2004, cât şi pentru motivul că beneficiul contractului său de închiriere s-a prelungit de drept, ultima oară conform art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004, pe o perioadă de 5 ani (vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.477/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.382-384).

749 ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.302/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.380-382.750 Publicată în M. Of. nr. 313/12.06.2001, astfel cum a fost aprobată, cu modificări şi completări, prin Legea nr. 717/2001 (publicată în M. Of. nr. 803/14.12.2001) şi ulterior modificată prin Legea nr.181/2005 (publicată în M. Of. nr. 500/14.06.2005).

152

Page 153: Contracte Suport Drept III IV

Cu titlu de sancţiune, art. 6 alin. 3 din OUG nr. 80/2001 (introdus prin Legea nr.181/2005) prevede că, în cazul în care chiriaşul se adresează instanţelor judecătoreşti cu solicitarea de a cumpăra locuinţa, încetează de drept contractul de închiriere pentru acea locuinţă.

43. Locuinţa de intervenţie. În principiu, locuinţa de intervenţie urmează regimul juridic al locuinţei de serviciu (art. 54 alin. 1). Astfel fiind, locuinţa de intervenţie poate fi închiriată numai personalului unităţii, ca accesoriu la contractul de muncă (cu număr de camere determinat potrivit anexei nr. 1 la Legea nr. 114/1996) şi cu consecinţa încetării dreptului de folosinţă ca urmare a încetării raporturilor de muncă.

Comparativ cu locuinţa de serviciu, locuinţa de intervenţie prezintă şi unele particularităţi: În primul rând, se consideră locuinţă de serviciu numai locuinţa situată în incinta

unităţii ori în imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinată a servi ca locuinţă personalului (şi membrilor familiei) care îndeplineşte anumite atribuţii de serviciu ce necesită prezenţa în preajma locului de muncă751, cum ar fi locuinţele situate: în cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferată sau drumuri; în clădiri izolate ale staţiilor meteorologice sau depozitelor rezervelor de stat; în clădirile izolate în care se află cazat personalul care deserveşte instalaţiile sau reţelele de înaltă tensiune, releele de televiziune şi radio etc.752. În cazul locuinţei de intervenţie, închirierea se face nu numai în consideraţia raportului de muncă, dar chiar în consideraţia funcţiei îndeplinite de persoana încadrată în muncă.

În al doilea rând, locuinţa de intervenţie nu poate fi vândută chiriaşului (art.54 alin.3)753.

În sfârşit, precizăm că încetarea contractului de muncă atrage după sine, în toate cazurile (inclusiv pensionarea754), încetarea contractului de închiriere755. Ea intervine

751 Dacă închirierea locuinţei nu este legată cu necesitate şi în mod obiectiv de îndeplinirea obligaţiilor de serviciu ale locatarului în cadrul unităţii, nu s-ar putea considera că acea locuinţă are caracter de serviciu (de intervenţie, în terminologia Legii 114/1996) TS s.civ., dec.nr.439/1966, în JN nr.8/1966, p.165. Locuinţa nu poate fi calificată de “intervenţie”, dacă “nu este situată în incinta unităţii şi nici nu este legată nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de serviciu ale persoanei care o ocupă”. CSJ, s.civ.dec.nr.1946/1993, în Dreptul nr.7, 1994, p.89. Pentru modificarea (neinspirată) a terminologiei legale, vz.Fr. Deak, op.cit., p.182-183 nr.21-23

752 Casele parohiale au caracterul unor locuinţe de serviciu (de intervenţie, în noua terminologie) deoarece, potrivit Statutului pentru organizarea şi funcţionarea bisericii ortodoxe române, personalul bisericesc trebuie să locuiască în parohie (TS, s.civ., dec.nr.194/1974, în RRD nr.10/1974, p.68). Potrivit art.8 alin.2 lit.b) din Legea nr.384/2006 privind statutul soldaţilor şi gradaţilor voluntari, soldaţii şi gradaţii voluntari pot beneficia, în condiţiile stabilite prin ordin al ministrului apărării, de locuinţă de intervenţie, cu scutire de la plata chiriei. Tot astfel, potrivit art.52 din OG nr.64/2006 privind privind salarizarea şi alte drepturi ale funcţionarilor publici cu statut special din sistemul administraţiei penitenciare, funcţionarii publici cu statut special din sistemul administraţiei penitenciare care, potrivit reglementărilor specifice, sunt obligaţi să locuiască în locuinţele de intervenţie sunt scutiţi de plata chiriei. Locuinţe de intervenţie pot fi puse şi la dispoziţia personalului silvic (vz. OUG nr.59/2000), a celui din cadrul Jandarmeriei Române (vz. Legea nr.550/2004), Ministerului Administraţiei şi Internelor (vz. OUG nr.63/2003), Ministerului Apărării Naţionale (vz. Legea nr.346/2006) etc.

753 Actele prin care - abuziv sau din eroare - conducerea unităţii include suprafeţe locative în categoria celor de intervenţie (pentru a paraliza dreptul de cumpărare al chiriaşului) sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanţelor judecătoreşti. CSJ, Secţiile Unite, dec.nr.II din 29 sept. 1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.58-61; C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2822/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.82-84.

754 Vz.TS, s.civ.,dec.nr.1342/1970, în CD,1970, p.110 şi dec.nr.480/1971,în CD,1971, p.85.755 Dispoziţiile privitoare la încetarea dreptului de folosinţă a unei locuinţe de serviciu (de

intervenţie, după noua terminologie) se aplică inclusiv dacă între părţi nu a intervenit un contract de închiriere, iar contravaloarea locaţiunii nu a constat într-o sumă de bani, ci în unele servicii (convenţie de prestări de servicii în schimbul locaţiunii), pe care o persoană s-a obligat să le presteze pentru unitatea respectivă. TS, s.civ., dec.nr.1992/1980, în CD, 1980, p.79-80.

153

Page 154: Contracte Suport Drept III IV

chiar dacă titularul contractului de închiriere primeşte ajutor de şomaj sau alocaţie de sprijin.

§ 3. Locuinţa de necesitate

44. Noţiune. Este locuinţă de necesitate locuinţa destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari (art.2 lit. f)756.

În cazuri de extremă urgenţă, consiliile locale pot declara drept locuinţe de necesitate, locuinţele libere aflate în fondul de locuinţe sociale (art.56), caz în care închirierea va urma regimul juridic al locuinţei de necesitate (iar nu al locuinţei sociale).

45. Regim juridic757. Locuinţa de necesitate se atribuie pe baza hotărârii consiliului local (art.55 alin.3), numărul de camere fiind în funcţie de numărul persoanelor ce urmează să locuiască împreună cu titularul contractului de închiriere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996), la fel ca şi în cazul locuinţelor sociale758 (dar indiferent de venitul beneficiarului).

Contractul de închiriere se încheie de către primarul localităţii sau de către o persoană împuternicită de acesta. Închirierea are caracter temporar, deci contractul se încheie pe durată nedeterminată şi conferă drepturi locative până la înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabilă locuinţa ocupată anterior (art. 55 alin. 3). În cazul în care aceste efecte nu pot fi înlăturate (de exemplu, locuinţa a fost demolată în vederea realizării de lucrări de utilitate publică), considerăm că titularul contractului va beneficia de locuinţa de necesitate până la atribuirea unei alte locuinţe din fondul de stat. Evident, chiriaşul poate denunţa unilateral contractul (art.24 lit. a). În schimb, locatorul nu are acest drept (cu toate că locaţiunea nu s-a făcut pentru un timp determinat, ci fără termen, în sensul art.1436 C.civ.), deoarece rezilierea contractului la cererea lui este condiţionată de înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabilă locuinţa.

În privinţa locuinţei de necesitate, Legea nr.114/1996 nu prevede dispoziţii speciale referitoare la stabilirea şi plata chiriei sau executarea altor obligaţii contractuale. În schimb, art.25 din Normele metodologice prevede că prin hotărâre a consiliului local se va stabili dacă se subvenţionează chiria pentru locuinţele sociale, declarate ca locuinţe de necesitate conform art. 56 din Legea nr. 114/1996, şi categoriile de persoane beneficiare ale subvenţiei. Nivelul chiriei pe care o va plăti beneficiarul repartiţiei pentru o locuinţă de necesitate se stabileşte o dată cu încheierea contractului de închiriere. Pentru acoperirea de la bugetul local a diferenţei dintre chiria nominală a locuinţei şi cea plătită de beneficiarul repartiţiei, unităţile care administrează fondul locuinţelor de necesitate vor depune la consiliile locale situaţia privind justificarea sumelor necesare pentru acoperirea de la bugetul local a diferenţei până la valoarea nominală a chiriei aferente locuinţelor de necesitate.

§ 4. Locuinţa de protocol759

756 Vz. OG nr. 20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente (republicată în M. Of. nr. 665/23.10.2001) şi Norma metodologică de aplicare a OG nr. 20/1994, aprobată prin HG nr.1 364/2004 (publicată în M. Of. nr. 817/3.09.2004); OUG nr. 51/2002 privind măsuri pentru susţinerea şi urgentarea acţiunilor de reducere a riscului seismic al clădirilor de locuit multietajate, încadrate în clasa I de risc seismic şi care prezintă pericol public (publicată în M. Of. nr. 289(29.04.2002, aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 449/2002, publicată în M. Of. nr. 504/12.07.2002).

757 Vz. şi art. 20-28 din Normele metodologice.758 Vz. supra nr.37, alin.final.759 Vz. şi OG nr. 19/2002 privind unele măsuri pentru constituirea şi utilizarea fondului locativ de

protocol, proprietate publică a statului, şi pentru vânzarea unor imobile, proprietate privată a statului, aflate în administrarea Regiei Autonome "Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat" (publicată

154

Page 155: Contracte Suport Drept III IV

46. Noţiune. Feluri. Este locuinţă de protocol locuinţa destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora (art.2 lit. g)760. Lista imobilelor cu destinaţie de locuinţă de protocol şi condiţiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească se stabilesc prin hotărâre a Guvernului (art. 58 alin. 3)761.

Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului şi se administrează de către Regia Autonomă “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, care asigură evidenţa, întreţinerea, repararea şi conservarea lor, precum şi încasarea chiriei (art. 57 alin. 1-2)762.

Contractul de închiriere a locuinţei de protocol încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcţie a beneficiarului (art.60 alin.3), necondiţionat de atribuirea unei alte locuinţe. Persoana în cauză (împreună cu membrii familiei, dacă este cazul) se poate întoarce în locuinţa deţinută anterior, cu titlu de proprietate sau chiriaş. În acest sens, legea prevede că atribuirea unei locuinţe de protocol nu afectează drepturile locative deţinute de persoana îndreptăţită la locuinţă de protocol (art.60 alin.4). Înseamnă că mutarea în locuinţa de protocol, nefiind definitivă, nu are semnificaţia părăsirii locuinţei, în sensul art.27 din lege şi nu atrage încetarea contractului de închiriere. În consecinţă, se păstrează nu numai “drepturile locative”, dar şi obligaţiile contractuale. Teoretic, nu excludem posibilitatea subînchirierii locuinţei în condiţiile prevăzute de lege. Dacă beneficiarul locuinţei de protocol este proprietarul locuinţei deţinute anterior, el păstrează toate prerogativele şi obligaţiile care îi revin în această calitate.

Stabilind regimul juridic al locuinţelor de protocol, legea prevede unele reguli speciale, pe de o parte, pentru locuinţele de protocol calificate reşedinţe oficiale şi, pe de altă parte, pentru celelalte locuinţe de protocol (simple).

47. Locuinţa de protocol-reşedinţă oficială. Au dreptul la câte o locuinţă de protocol, ca reşedinţă oficială, preşedintele României763, preşedintele Senatului, preşedintele Camerei Deputaţilor şi primul-ministru. Aceste reşedinţe oficiale se atribuie de către Guvern şi sunt puse la dispoziţia persoanelor îndreptăţite, împreună cu dotările aferente, pe întreaga perioadă a exercitării funcţiei, de către RA “Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” (art. 58 alin. 1-2).

în M. Of. nr. 87/1.02.2002, aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 640/2002, publicată în M. Of. nr. 896/10.12.2002).

760 Vz. în acest sens şi art. 1 alin. 3 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat (republicată în M. Of. 267/15.07.1998).

761 Vz. HG nr. 561/1999 pentru aprobarea criteriilor de stabilire a imobilelor cu destinaţie de reşedinţe oficiale şi a celorlalte locuinţe de protocol (publicată în M. Of. nr. 341/19.07.1999, astfel cum a fost modificată şi completată prin HG nr. 1000/1999, publicată în M. Of. nr. 599/8.12.1999).

762 Vz. HG nr. 60/2005 privind organizarea şi funcţionarea Regiei Autonome "Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat" (publicată în M. Of. nr. 105/1.02.2005, cu numeroase modificări şi completări ulterioare).

763 Potrivit Legii nr. 406/2001 privind acordarea unor drepturi persoanelor care au avut calitatea de şef al statului român (publicată în M. Of. nr. 386/16.07.2001), persoanele care au avut calitatea de şef al statului român beneficiază pe durata vieţii de folosinţa gratuită a unei locuinţe de protocol, cu destinaţia de reşedinţă, care cuprinde şi un spaţiu cu destinaţia de cabinet de lucru, încadrat cu un post de consilier şi un post de secretar. Locuinţa de protocol nu poate fi reşedinţa pe care titularul a avut-o ca Preşedinte al României în funcţie. Membrii de familie ai titularului beneficiază de dreptul de folosinţă gratuită numai pe durata vieţii titularului şi vor elibera locuinţa în termen de 60 de zile. Vz. şi HG nr. 1214/2001 privind stabilirea modalităţilor de exercitare a drepturilor prevăzute de Legea nr. 406/2001 (publicată în M. Of. nr. 791/12.12.2001), precum şi HG nr.478/2006 privind atribuirea destinaţiei de reşedinţă, pentru persoanele care au avut calitatea e şef al statului român, unor imobile proprietate publică a statului, aflate în administrarea Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” (publicată în M. Of. nr. 348/18.04.2006).

155

Page 156: Contracte Suport Drept III IV

Contractul de închiriere pentru reşedinţele oficiale se încheie de către unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale instituţiilor în care îşi desfăşoară activitatea persoanele beneficiare (art. 60 alin. 1). Plata chiriei se face din bugetele Preşedinţiei României, Senatului, Camerei Deputaţilor sau Secretariatului General al Guvernului, după caz, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).

48. Locuinţa de protocol (de drept comun). Pot beneficia de locuinţă de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcţii publice: vicepreşedinţi ai Senatului şi ai Camerei Deputaţilor, miniştri de stat, miniştrii şi asimilaţii acestora, preşedinţii Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Curţii Constituţionale, Curţii de Conturi şi Consiliului Legislativ, precum şi avocatul poporului, pe durata exercitării funcţiei sau a mandatului (art.59 alin.1)764.

Atribuirea locuinţei de protocol se face prin decizie a primului-ministru şi numai dacă persoana solicitantă nu deţine, în localitatea în care îşi desfăşoară activitatea, o altă locuinţă care să corespundă condiţiilor stabilite prin hotărârea Guvernului pentru locuinţele de protocol (art. 59 alin. 2-3).

Contractul se încheie de către unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care, pe această bază, va putea ocupa locuinţa împreună cu membrii familiei (art.60 alin.2).

Potrivit art. 1 alin. 3 din Legea nr.85/1992, nu pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere locuinţele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcţii drept locuinţe pe durata exercitării funcţiei, chiar dacă acestea sunt scoase ulterior din evidenţa locuinţelor de protocol.

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE ARENDARE

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de arendare

§ 1. Noţiunea contractului de arendare

764 Astfel cum rezultă indirect din unele acte normative speciale, şi alte categorii de persoane decât cele nominalizate în Legea locuinţei nr. 114/1996 ar putea beneficia de locuinţe de protocol. Astfel, potrivit art. 52 din OG nr. 38/2003 privind salarizarea şi alte drepturi ale poliţiştilor (publicată în M. Of. nr. 65/2.02.2003, aprobată prin Legea nr. 353/2003, publicată în M. Of. nr. 519/18.07.2003), „Poliţiştii care, potrivit reglementărilor specifice, sunt obligaţi să locuiască în locuinţele e intervenţie, de serviciu ori de protocol sunt scutiţi de plat chiriei.” Prevederi identice sunt cuprinse, de asemenea, în art. 52 din OG nr. 64/2006 privind salarizarea şi alte drepturi ale funcţionarilor publici cu statut special din sistemul administraţiei penitenciare (publicată în M. Of. nr. 747/1.09.2006). Considerăm că, în realitate, aceste prevederi legale nu conferă dreptul la locuinţă de protocol, ci, pentru ipoteza că prin reglementări speciale cu putere de lege s-ar conferi un asemenea drept în beneficiul acestor categorii de persoane, ele nu vor fi obligate la plata chiriei. Soluţia se impune deoarece, în privinţa categoriei juridice „locuinţă de protocol”, prevederile Legii locuinţei nr. 114/1996 constituie norme speciale, pe când dispoziţiile menţionate din OG nr. 38/2003 şi din OG nr. 64/2005 au, la rândul lor, caracter de norme speciale numai cât priveşte plata chiriei de către categoriile de persoane la care se referă.

156

Page 157: Contracte Suport Drept III IV

1. Definiţie. Contractul de arendare765, varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care una dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de părţi.

2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendării nr.16/1994 (publicată în M.Of. nr. 91 din 7.04.1994 şi ulterior modificată prin Legea nr.58/1995,Legea nr.65/1998, OUG nr. 157/2002,766 Legea nr.247/2005, Legea nr.276/2005 şi Legea nr.223/2006 )767. Aceste dispoziţii se completează cu prevederile legislaţiei civile, în măsura în care acestea nu sunt contrare Legii nr.16/1994 (vz. art.26). Înseamnă că, în completarea dispoziţiilor speciale prevăzute de Legea nr. 16/1994, se aplică, în condiţiile arătate, “regulile particulare la arendare” prevăzute în Codul civil (art.1454 şi urm., care nu au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispoziţiile care guvernează locaţiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. În completarea acestor norme, se aplică regulile din partea generală a dreptului civil obligaţional (teoria generală a obligaţiilor civile). Precizăm că legile comerciale nu sunt incidente în materie, întrucât contractul de arendare are natură pur civilă768.

În scopul concentrării suprafeţelor agricole în exploataţii eficiente impuse de necesitatea modernizării agriculturii României şi compatibilizării acesteia cu agricultura din ţările membre ale Uniunii Europene, prin Titlul XI („Renta viageră agricolă”) al Legii nr. 247/2005769 a fost instituită renta viageră agricolă, adică suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile aflate în proprietatea sa. Potrivit legii, rentierul agricol este persoana fizică în vârstă de peste 62 de ani care deţine în proprietate până la 10 ha de teren agricol si care îl înstrăinează prin acte între vii sau arendează terenuri agricole după intrarea în vigoare a Legii nr.247/2005. Dovada arendării se face prin contractul de arendare, încheiat cu respectarea Legii nr.16/1994.

Cuantumul rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 50 euro/an pentru fiecare hectar arendat, iar pentru suprafeţele mai mici de 1 ha suma plătită va fi proporţională cu suprafaţa arendată.

Renta viageră agricolă este personală, netransmisibilă şi încetează în toate cazurile la data decesului rentierului agricol. În mod particular, în cazul arendării, renta viageră agricolă încetează în termen de 30 de zile de la data încetării contractului de arendare, dacă în acest interval de timp rentierul agricol nu face dovada încheierii unui nou contract de arendare.

Mai precizăm şi faptul că proprietarii căsătoriţi pot deveni rentieri agricoli şi prin arendarea terenurilor agricole care sunt bunuri comune, dacă cel puţin unul dintre ei are vârsta de 62 de ani.

765 Pentru amănunte privind contractul de arendare vz. şi Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Edit.Tehnică agricolă, Bucureşti, 1994; I.Adam (I), R.Popescu (II), Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, în Dreptul nr.6, 1995, p.11-26; L.Lefterache, C.M.Crăciunescu, Legea arendării, Ed. All, Bucureşti, 1997; V.V.Bică, Contractul de arendare, Ed. Cermaprint, Bucureşti, 2005.

766 OUG nr. 157/2002 a fost aprobată, cu modificări, prin L. nr.350/2003 (publicată în M.Of. nr. 526 din 22.07.2003).

767 În privinţa problemelor relative la administrarea societăţilor comerciale şi regimul concesionării sau arendării terenurilor proprietate publică şi privată a statului, aflate în exploatarea acestora, vz. Legea nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţia agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (publicată în M.Of. nr.299/7.06.2001, cu numeroasele modificări ulterioare)

768 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, Introducere, p.9-10. În acelaşi sens, C.A.Buc., s. a III-a civ., sent. nr.2A/2002, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.404-405.

769 Pentru aplicarea Titlului XI al Legii nr. 247/2005 a fost adoptat Ordinul comun nr.26503/1272/2005 al Ministrului Finanţelor Publice şi al Ministrului Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale (M.Of. nr. 1178/27.12.2005.

157

Page 158: Contracte Suport Drept III IV

§ 2. Caracterele juridice ale contractului de arendare

3. Caractere comune cu locaţiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesivă şi netranslativ de proprietate, ca şi locaţiunea. Tot astfel, este un contract prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerăm că poate fi recunoscut valabil ca un împrumut de folosinţă (comodat), dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate prevăzute de lege pentru comodat, la care se adaugă însă şi interdicţiile prevăzute de lege în materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit770.

4. Forma contractului. Spre deosebire de locaţiune, care este un contract consensual, cerinţa formei scrise fiind prevăzută numai ad probationem, arendarea este un contract solemn771. Potrivit art.6 din Legea nr.16/1994, “sunt valabile şi opozabile” numai contractele de arendare încheiate în scris (indiferent că înscrisul este autentic sau doar sub semnătură privată)772 şi înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la consiliul local (respectiv consiliile locale) în a cărei rază teritorială se află bunurile arendate773. Rezultă că, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisă şi înregistrarea ad validitatem, deci sub sancţiunea nulităţii absolute (vz. şi art.24 alin.1)774.

Astfel fiind, se pune întrebarea, ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise sau în cazul neînregistrării? Dacă contractul nu a fost pus în executare, nu se pun probleme; nici una dintre părţi nu poate emite pretenţii faţă de cealaltă parte.

Dar dacă contractul încheiat verbal sau neînregistrat a fost pus în executare (de ex., arendatorul a predat terenul arendat şi arendaşul a început să-l lucreze)? Întrucât contractul este nul şi nulitatea este imputabilă ambelor părţi, raporturile dintre ele nu pot fi soluţionate în conformitate cu dispoziţiile care guvernează arendarea, ci în lumina regulilor şi principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, îmbogăţire fără justă cauză etc.).

§ 3. Condiţiile de validitate ale contractului de arendare

770 Vz. infra nr.5-5.2.771 Cu privire la forma contractului s-a susţinut că arendarea “este în principiu şi poate fi considerat

un contract consensual, dar are şi caracterele unui contract solemn... el nu poate fi considerat ca având în întregime caracterul unui contract consensual”. (Fl.Scrieciu, op.cit., p.11). Este însă evident, că un contract nu poate fi calificat consensual dacă are caracterele unui contract solemn şi formele prevăzute de lege condiţionează validitatea lui. Tot astfel, contractul de arendare nu are caracter real, cum s-a susţinut (I.Adam, loc.cit., p.13).

772 Vz. D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Edit.Lumina Lex, 1997, p.200.773 Prin Legea nr.223/2006 pentru modificarea şi completarea Legii arendării nr.16/1994 (publicată

în M.Of. nr. 497/8.06.2006) a fost aprobat un contract-model de arendare, pentru a fi folosit de părţile contractante. Astfel cum se va arăta în continuare, acest contract-model conţine mai multe dispoziţii derogatorii de la normele consacrate de Legea nr.16/1994, precum şi unele inadvertenţe.

774 În dreptul francez, regulile privind forma şi dovada contractului de locaţiune se aplică şi în materie de arendare, iar neînregistrarea contractului la administraţia financiară atrage numai sancţiuni fiscale. Vz. H. şi L.Mazeaud, J.Mazeaud, Leçons de droit civil, vol.III, Paris, 1963, p.1005-1006, nr.1243-1244; Ph.Malaurie, L.Aynès, Cours de droit civil. Les contrats spéciaux, Paris, 1988, p.298-299, nr.633. În sensul că înregistrarea este cerută de lege numai pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi, vz. Gh. Beleiu, loc.cit., p.26; D.Chirică, op.cit., p.200-201. Împărtăşim această disociere între forma cerută pentru validitate şi pentru opozabilitate de lege ferenda; de lege lata însă, forma scrisă şi înregistrarea la consiliul local sunt prevăzute - cumulativ - atât pentru valabilitatea contractului, cât şi pentru opozabilitatea lui faţă de terţi (vz. art.6 alin.1 şi 4). Se pare că legiuitorul a urmărit instituirea unei evidenţe la consiliul local cu privire la toate exploatările agricole (de exemplu, în considerarea plăţii impozitului agricol, dacă va fi cazul - art.11).

158

Page 159: Contracte Suport Drept III IV

După cum am văzut, contractul de arendare trebuie să fie încheiat, ad validitatem, în forma scrisă şi înregistrat la consiliul local. Urmează să mai vedem ce condiţii prevede legea privitor la părţile contractante, obiectul contractului şi termenul arendării.

5. Părţile contractante. Potrivit legii, părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).

5.1. În calitate de arendator contractul poate fi încheiat de către proprietar, uzufructuar775

sau alt deţinător legal al bunurilor care formează obiectul contractului (art.2) şi care are dreptul la exploatarea agricolă a bunurilor respective şi are capacitatea, respectiv îndeplineşte condiţiile necesare pentru încheierea contractului de locaţiune776.

Precizăm că, spre deosebire de regulile aplicabile locaţiunii, arendaşul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sancţiunea nulităţii absolute, arendaşul nu poate subarenda, total sau parţial, bunurile agricole arendate, chiar dacă arendatorul ar fi de acord, fiind interzise şi oficiile de arendaşi (art.22)777.

Deşi legea nu prevede expres, interdicţia de a subarenda atrage după sine şi interdicţia de a ceda contractul de arendare, deoarece cesiunea (vânzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decât subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus)778. Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul între doi (mai mulţi) arendaşi, schimbul reprezentând în materie de locaţiune o dublă (multiplă) cesiune.

Din interzicerea subarendării mai rezultă că folosinţa bunurilor arendate nu poate fi adusă ca aport social într-o societate agricolă sau asociere simplă în agricultură, deoarece aducerea ca aport a folosinţei unui bun echivalează cu o sublocaţiune (sau cesiune)779. Din această cauză, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinţa bunului închiriat, dacă sublocaţiunea a fost interzisă prin contractul de locaţiune sau condiţionată de acordul locatorului780.

Rezultă că arendaşul, sub nici o formă, nu poate încheia un contract de arendare în calitate de arendator, acest contract fiind considerat încheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obligă pe arendaş să execute personal toate lucrările agricole; el poate contracta executarea unor lucrări cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii în agricultură şi poate încheia contracte de muncă cu salariaţi permanenţi sau sezonieri care se bucură de toate drepturile şi de protecţia socială prevăzute de legislaţia muncii (art.23).

775 Uzufructuarul poate arenda exerciţiul (emolumentul) dreptului său (art.534 C.civ.), evident pe durata uzufructului său (art.525 C.civ.) şi cel mult 5 ani după încetarea lui (art.534 combinat cu art.1268 C.civ.), timp în care arendarea este opozabilă proprietarului (vz. supra cap. III nr.4 şi nr.23).

776 Vz. supra cap. III nr.4.777 Din interzicerea subarendării şi a oficiilor de arendaşi rezultă că nu este permisă nici arendarea

generală, prin care arendaşul ar arenda un ansamblu de exploatări agricole, contractând cu subarendaşi fiecare exploatare (vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1006 nr.1246). Nu excludem însă posibilitatea arendaşilor de a se asocia (de ex., printr-un contract de societate civilă) în vederea executării unor lucrări agricole, dacă aportul lor social nu are ca obiect folosinţa bunurilor arendate, ci alte contribuţii (prestaţii în muncă, sume de bani pentru procurarea în comun de unelte agricole, animale proprietatea asociaţilor etc., vz. Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XII, nr.4). Nu credem că prin interzicerea oficiilor de arendaşi “legiuitorul a dorit să excludă asocierea în orice formă (oficii fiind o denumire generică) a arendaşilor” (Fl.Scrieciu, op.cit., p.57). Prin oficii de arendaşi legiuitorul a avut în vedere, probabil, arendarea generală şi oficiile de intermediere între arendatori şi arendaşi. Vz. şi V.V.Bică, op.cit., p.188-189.

778 Vz. supra, cap. III, nr.14.779 Codul rural francez permite aducerea ca aport într-o societate cooperatistă sau societate civilă

agricolă (vz. Mazeaud, op.cit., p.1036-1037, nr.1281 şi p.1001, nr.1233, lit.e). Considerăm că, în lipsa unui text expres permisiv şi în prezenţa interdicţiei privind subarendarea, soluţia din dreptul francez nu poate fi admisă în dreptul nostru.

780 Vz. supra cap. III, nr.16 lit. a.

159

Page 160: Contracte Suport Drept III IV

Interzicând expres subarendarea şi implicit cesiunea contractului de către arendaş, în mod excepţional, Legea nr.16/1994 - astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.65/1998 - permite cesiunea contractului de către arendaş (în calitate de cedent), dacă sunt îndeplinite două condiţii (art.211):

- există acordul scris al arendatorului;- cesiunea se face (în calitate de cesionar) soţului arendaşului, coparticipant la exploatarea

bunurilor agricole sau descendenţilor săi (unul sau mai mulţi) care au împlinit vârsta majoratului.

Întrucât cesiunea se face cu acordul (se subînţelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendaşului, dar şi obligaţiile lui, el fiind eliberat faţă de arendator. Aceasta înseamnă că cesiunea realizează şi o delegaţie perfectă (confundată cu novaţie prin schimbare de debitor)781.

În legătură cu calitatea de arendator, legea mai prevede că regiile autonome, institutele şi staţiunile de cercetare şi producţie agricolă care au în administrare terenuri proprietate publică nu pot da în arendă bunurile destinate exploatării agricole, menţionate la art.1 alin.(2), sub sancţiunea nulităţii absolute a actelor încheiate (art.4 alin.1).

Precizăm, de asemenea, că legea nu prevede pentru nimeni obligaţia de a încheia, în calitate de arendator, contract de arendare. În privinţa terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr.18/1991 prevede însă obligaţia cultivării lor (art.74). Astfel fiind, deţinătorii care, indiferent de cauză, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoiţi să-l arendeze, dacă nu au obligaţia legală de a-l cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 şi 49 din Legea nr.18/1991 republicată).

5.2. În calitate de arendaş782 - unul sau mai mulţi, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi încheiat numai de către persoane fizice care sunt cetăţeni români - indiferent dacă au domiciliul în ţară sau în străinătate - şi au pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoştinţe agricole şi reprezintă garanţiile solicitate de arendator. Atestatul se eliberează de organele abilitate de Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei (art.3)783.

Arendaşii, persoane juridice, trebuie să aibă naţionalitatea română şi sediul în România, inclusiv cele cu capital parţial sau integral străin, să aibă ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole şi să prezinte garanţiile solicitate de arendator (art.3 şi 31).784

Legea mai interzice funcţionarilor publici şi salariaţilor cu funcţii de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor şi staţiunilor de cercetare şi producţie agricolă care au în administrare terenuri agricole proprietate publică să ia în arendă orice fel

781 Pentru dreptul comun în materia cesiunii contractului de locaţiune, vz. supra cap. III, nr.17.782 Calitatea de arendaş o poate avea şi un coproprietar. Astfel, dacă coproprietarii (coindivizarii)

nu-şi reglează raporturile dintre ei potrivit regulilor aplicabile indiviziunii (când permisiunea ca bunul să fie folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are semnificaţia unei arendări), pot încheia între ei un contract de arendare, beneficiarul folosinţei adăugând la calitatea sa de coproprietar şi pe aceea de arendaş (vz. Ph.Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.191-292, nr.620), iar ceilalţi având faţă de el obligaţiile prevăzute de lege pentru arendatori.

783 Potrivit art. 3 alin. (2) şi (21) din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 276/2005 pentru modificarea art. 3 din Legea arendării nr. 16/1994 (M. Of. nr. 903/10.10.2005), arendaşii, persoane fizice, pot fi cetăţeni români sau cetăţeni străini. În cazul persoanelor fizice străine, atestatul va fi eliberat de autoritatea competentă din statul de origine sau de provenienţă. Trebuie menţionat faptul că prevederile art. 3 din Legea nr. 16/1994 referitoare la posibilitatea dobândirii calităţii de arendaş de către cetăţenii străini intră în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană.

784 Potrivit art. 3 alin. (3) din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 276/2005, arendaşii, persoane juridice, pot fi de naţionalitate română sau străină. Şi aceste prevederi referitoare la posibilitatea dobândirii calităţii de arendaş de către persoanele juridice străine intră în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană.

160

Page 161: Contracte Suport Drept III IV

de bunuri destinate exploatării agricole (art.18, astfel cum a fost modificat prin articolul unic pct. 23 din OUG nr. 157/2002, introdus prin Legea de aprobare nr. 350/2003. )785.

Tot astfel, potrivit art. 32 din OUG nr.59/2000 privind Statutul personalului silvic786, personalul silvic de teren - şefi district, ajutori şef district, brigadieri şi pădurari - are dreptul, pe durata angajării la o unitate silvică, să folosească gratuit un teren apt pentru culturi agricole - arabil sau fâneaţă - cu suprafaţa de maximum 5.000 m2, în limita terenurilor existente în fondul forestier, destinat unor asemenea culturi. Aceste terenuri nu pot fi arendate sau închiriate.

6. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate şi preţul plătit de arendaş, numit arendă.

6.1. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se înţeleg terenurile cu destinaţie agricolă (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi), păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajări piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă, precum şi animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole (art.1.)787.

Bunurile agricole care formează obiectul contractului trebuie să fie complet şi precis determinate (descrierea amănunţită a tuturor bunurilor arendate şi inventarul lor, planul de situaţie al terenurilor). Dacă nu se arendează toate bunurile agricole deţinute de arendator, trebuie să se specifice în contract suprafaţa de teren sau orice alt bun agricol ce se va reţine de acesta (art.5 lit. b şi f).

În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de arendare, bunurile menţionate trebuie să fie destinate exploatării (producţiei) agricole de către arendaş. Dacă folosinţa unor bunuri dintre cele prevăzute de lege se transmite cu titlu oneros în alte scopuri (de exemplu, terenul cu sau fără construcţie în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cărăuşie la construcţia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementărilor vizând arendarea (ci regulilor locaţiunii). Bineînţeles, nu constituie arendare nici contractul prin care deţinătorul bunurilor agricole execută lucrările agricole, cealaltă parte dobândind recolta realizată la preţul stipulat (vânzare-cumpărare de bunuri viitoare)788.

6.2. Arenda. Codul civil a lăsat la libera apreciere a părţilor stabilirea preţului arendării, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantităţi de produse agricole (parte de recoltă - art.1467) plătibilă în natură, în fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusă nici stabilirea arendei în parte în natură şi restul în bani (arendă mixtă).

Legea nr.16/1994, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.65/1998, lasă, de asemenea, la libera apreciere a părţilor stabilirea preţului arendării (cuantumul arendei în natură - determinată în cifre absolute, de exemplu, 1000 kg grâu pe hectar de teren arendat, sau determinată procentual din recoltă, de exemplu, 25 % din recolta realizată - sau în bani). Legea indică numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potenţialul de producţie al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizării, amenajările de îmbunătăţiri funciare sau rasa, vârsta, starea biologică în cazul efectivelor de animale etc.), care “pot fi” avute în vedere de către părţi la stabilirea arendei (art.13-14). Înseamnă că părţile

785 Interdicţia prevăzută de art.2 alin.2 din Legea nr.54/1998 (o familie nu putea dobândi în proprietate prin acte între vii teren agricol cu depăşirea limitei de 200 ha) nu a vizat contractul de arendare, acesta nefiind translativ de proprietate. Menţionăm că Legea nr.54/1998 a fost abrogată prin Legea nr.247/2005, iar incapacitatea specială de dobândire prin acte între vii a terenurilor agricole nu a mai fost menţinută.

786 Publicată în M.Of. nr. 238/30.05.2000 şi aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 427/2001.787 Vz. şi Fl. Scrieciu, op.cit., p.20-21.788 Vz. Fr.Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.2.5. lit.c şi nr.14.2.

161

Page 162: Contracte Suport Drept III IV

sunt libere să stabilească cuantumul arendei, neexistând vreo limită maximă (sau minimă) legală789.

7. Termenul arendării. Spre deosebire de locaţiunea de drept comun (care poate fi contractată fără precizarea termenului)790, durata arendării (data de la care începe şi data la care încetează) trebuie să fie determinată de către părţi în contract (art.2, 5 lit.d, şi art.7 alin.1). Dar Legea arendării, astfel cum a fost modificată, nu prevede o durată minimală (sau maximală) a termenului arendării. Deci părţile sunt libere să stabilească durata arendării, fără limitări legale. Considerăm că - deşi legea specială nu mai stabileşte o durată minimă - ea nu poate fi mai mică decât “timpul necesar ca arendaşul să culeagă fructele” (art.1462 C.civ.), de regulă, un an agricol (în cazul terenurilor).

Secţiunea a II-aEfectele contractului de arendare

§ 1. Dreptul de preempţiune al arendaşului.

8. Condiţii şi regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr.16/1994 şi art.5 din L. nr.54/1998, arendaşul, persoană fizică, avea drept de preempţiune, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.791

Prin Legea nr. 247/2005 au fost abrogate expres atât Legea nr.54/1998, cât şi art.9 din Legea nr.16/1994. Dispoziţiile legale prevăzute în textele menţionate mai prezintă importanţă doar sub aspectul aplicării legii civile în timp.

În art.8 lit.m) din contractul-model se prevede că arendaşul are dreptul de preempţiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului prevăzut prin prezentul contract. Rezultă că, în ipoteza în care părţile vor încheia contractul de arendare în forma înfăţişată în Anexa la Legea nr. 16/1994, arendaşul, persoană fizică sau persoană juridică, va avea dreptul de a fi preferat în cazul în care arendatorul vinde terenul arendat. Acest drept de preferinţă nu are o natură legală, ci una contractuală, părţile stipulând practic un pact de preferinţă. De asemenea, dreptul de preferinţă are ca obiect numai terenurile (nu şi alte bunuri agricole ce ar forma obiectul contractului) şi se aplică numai în ipoteza în care înstrăinarea se face prin vânzare, iar nu şi prin intermediul altor contracte translative de proprietate (contract de schimb, de întreţinere, de rentă viageră, de donaţie etc.).

§ 2. Suportarea riscurilor

9. Reglementare. Potrivit art.21 din Legea nr.16/1994: “În contractul de arendare, de comun acord, părţile contractante pot stabili cazurile şi limitele suportării daunelor produse de calamităţi naturale.

De asemenea, de comun acord pot să prevadă suportarea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă majoră”.

După cum se poate observa, prin cele două dispoziţii citate legea nu a rezolvat nimic în problema suportării riscurilor în materia contractului de arendare, prevăzând numai posibilitatea părţilor de a se înţelege în această privinţă, iar această posibilitate ar fi existat şi în lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie să se precizeze (prin norme supletive) cine suportă riscurile dacă contractul nu conţine clauze în această privinţă. În lipsa unor

789 În Franţa, cuantumul arendei (în natură sau în echivalent bănesc) trebuie să se înscrie între limita maximă şi minimă din producţie fixată prin hotărârea prefecturii, părţile având deci o libertate limitată în ceea ce priveşte stabilirea arendei. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1025-1028, nr.1266-1269. Pentru arenda fixată în cotă-parte din produsele realizate (métayage), vz. ibidem, şi p.1047, nr.1299; Ph.Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.322, nr.654.

790 Vz. supra cap. III, nr.1 şi nr.3 şi art.1463 C.civ.791 Pentru amănunte, vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, p. 280-281.

162

Page 163: Contracte Suport Drept III IV

asemenea norme în Legea nr.16/1994, problemele urmează să fie soluţionate în lumina principiilor şi reglementărilor legislaţiei civile, care completează dispoziţiile legii speciale (art.26).

Înainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologică. În art.21 alin.1 se face referire la calamităţi naturale, iar în alin.2 la cazuri fortuite şi de forţă majoră, ca şi cum ar fi două noţiuni distincte din punct de vedere juridic. În realitate, calamităţile naturale reprezintă şi ele cazuri fortuite sau de forţă majoră, în prezenţa cărora se pune problema suportării riscurilor. Iar această problemă vizează, în ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultând din pieirea totală sau parţială a unor bunuri datorată cazului fortuit ori forţei majore (deci fără ca una dintre părţi să săvârşească vreo faptă culpabilă care să-i angajeze răspunderea).

Se pare că legiuitorul, folosind o terminologie imprecisă, a avut în vedere, în cadrul a două alineate, cele două aspecte ale problematicii riscurilor, riscul lucrului (pieirea “bunurilor arendate”) şi, în parte792, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole datorată “calamităţilor naturale”), în ambele cazuri în mod fortuit.

10. Riscul lucrului, adică paguba rezultată din pieirea fortuită a bunurilor arendate (animale, construcţii, maşini şi utilaje etc.) se suportă, potrivit regulilor generale, de către proprietarul-arendator (res perit domino). Dacă contractul a fost încheiat în calitate de arendator de către un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu, uzufructuar), va suporta şi el riscul lucrului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului.

Deoarece bunurile arendate se găsesc în detenţiunea arendaşului, obligat să ia măsurile necesare pentru păstrarea lor în bune condiţii şi să le restituie la încetarea contractului, el va fi ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs fără culpă din partea sa (art.1431, 1434 C.civ.), adică din o cauză străină, care nu-i poate fi imputată (caz fortuit sau forţă majoră).

Dacă s-a dovedit că pieirea este fortuită, arendaşul nu suportă riscul lucrului, cu excepţia cazului în care lucrul a pierit după ce a fost pus în întârziere pentru neexecutarea obligaţiei de restituire la încetarea contractului şi nu reuşeşte să dovedească că lucrul ar fi pierit şi la arendator, dacă i s-ar fi restituit (ar.1074, 1082-1083 şi 1156 C.civ.).

11. Riscul contractului. În materie de arendare, problema privind riscul contractului (soarta obligaţiei arendaşului de a plăti arenda) se pune sub două aspecte (spre deosebire de alte contracte sinalagmatice cu executare succesivă, cum ar fi, de exemplu, antrepriza)793.

11.1. În caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, în calitate de debitor al obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendaşului executarea obligaţiei corelative, adică plata arendei.

Practic, în caz de pieire totală, contractul se desface de drept, iar în caz de pieire parţială, arendaşul poate cere, după împrejurări, fie o reducere proporţională din arendă, fie rezilierea judiciară a contractului dacă scopul pentru care s-a încheiat contractul nu mai poate fi realizat (art.1423 C.civ.)794.

11.2. Mai dificilă este problema în caz de pieire fortuită, totală sau parţială - nu a bunurilor arendate - ci a recoltei, a producţiei (grindină, brumă, inundaţie, incendiu etc.).

Dacă contractul nu conţine clauze în această privinţă şi dat fiind că Legea nr.16/1994 nu reglementează problema, ea urmează să fie soluţionată tot în lumina legislaţiei civile care completează materia (art.26), respectiv dispoziţiile din Codul civil referitoare la contractul de arendare.

11.2.1. Astfel, dacă arenda a fost stipulată sub forma unei cote-părţi din producţie, din recolta realizată (arendă procentuală, de exemplu, 30 % din recoltă), pierderea recoltei (neculese) se suportă proporţional de ambele părţi (art.1469, 1467 C.civ.). Deoarece arenda

792 Vz. infra, nr.11.2.793 Cu privire la suportarea riscurilor în materie de antrepriză, vz. infra cap. VI, nr.5-6.794 Pentru locaţiunea de drept comun vz. supra cap. III, nr.22.

163

Page 164: Contracte Suport Drept III IV

este procentuală, adică în funcţie de recolta ce se realizează, orice nerealizare (pieire) fortuită a recoltei se suportă proporţional de ambele părţi.

Dacă recolta a fost culeasă şi deci pieirea vizează nu recolta, ci produsele agricole culese, riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de către ambele părţi, proporţional, dacă arenda reprezintă o parte din producţie, în natură, deoarece şi arendatorul este coproprietarul produselor, atât înainte, cât şi după culegerea lor795. Dacă arenda se plăteşte nu în natură, ci în bani, arendatorul nu suportă riscul pieirii produselor după recoltare, pentru că nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind creditorul unei creanţe băneşti796.

11.2.2. În sfârşit, se pune întrebarea, cine suportă riscurile, dacă arenda a fost prevăzută de părţi (nu sub forma unei cote-părţi din producţie), ci într-o cantitate determinată de produse agricole (arendă fixă, determinată în cifre absolute, de exemplu, anual 1000 kg grâu pe hectar), ce urmează a fi prestată de arendaş în natură?

Potrivit Codului civil, în această ipoteză (arendare pe bani după terminologia codului, chiar dacă arenda se plăteşte în natură), riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regulă, de arendaş, deoarece cuantumul arendei (indiferent că se plăteşte în natură sau în echivalent bănesc) nu depinde de mărimea recoltei.

Prin derogare de la regulă, dacă contractul s-a încheiat pe un an şi, înainte de a fi fost culeasă797, a pierit cel puţin jumătate din recoltă (în raport de o recoltă mijlocie), arendaşul are dreptul să ceară o reducere proporţională din arendă (art.1458-1459).

Iar dacă contractul a fost încheiat pe mai mulţi ani şi a pierit, înainte de a fi fost culeasă, cel puţin jumătate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensaţiei între anii buni şi cei răi; arendaşul nu poate cere o scădere din arendă dacă pierderea s-a compensat prin precedentele recolte. Iar dacă anii precedenţi n-au produs excedente suficiente şi contractul rămâne în vigoare pentru viitor, instanţa poate acorda numai un scăzământ provizoriu, compensaţia (regularizarea) urmând a se face la finele contractului (art.1457)798.

12. Clauze contractuale privind suportarea riscurilor. După cum am văzut, părţile sunt libere să stabilească în contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art.21 din Legea nr.16/1994), de exemplu, arendaşul să-şi asume riscul cazurilor fortuite (art.1460 C.civ.).

Asemenea clauze trebuie să fie expres prevăzute şi clar exprimate, fiind de strictă interpretare. De exemplu, dacă una dintre părţi şi-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmează să fie interpretată în favoarea ei (art.983 C.civ.), ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare (grindină, brumă etc), nu şi la cele extraordinare (art.1461 C.civ.).

În privinţa suportării riscurilor, contractul-model conţine două clauze:- Articolul 6 alin. (5) prevede că nivelul arendei nu poate fi modificat ca urmare a unor

pierderi datorate unor factori naturali (calamităţi), iar arendaşul va acoperi pierderile prin asigurarea culturilor împotriva unor factori de risc. Rezultă că, în ipoteza în care părţile au încheiat contractul potrivit modelului prevăzut de lege, riscul pieirii recoltei din cauza unor calamităţi (grindină, inundaţii, îngheţ, brumă, incendiu, boli neobişnuite etc.) este suportat de către arendaş;

- Articolul 11 alin. (4) prevede că arendaşul este exonerat de la plata arendei în cazuri de forţă majoră (de exemplu: radiaţii, război, cutremure devastatoare, care afectează terenul arendat). Cu alte cuvinte, s-a considerat că riscul pieirii recoltei din cauza unor

795 Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1028, nr.1296.796 În cazul în care arenda a fost stabilită parte plătibilă în natură şi parte în bani, regulile arătate se

aplică în mod corespunzător (pentru partea de arendă în natură şi, respectiv, pentru partea stipulată în bani).

797 Vz. şi Cas.I, dec.nr.77/1925, în C.civ.adnotat, vol.III, p.642, nr.1. După culegerea recoltei, arendaşul singur suportă riscurile în calitate de proprietar. Arendatorul nu devine coproprietar (nu are dreptul la o cotă-parte din produse), fiind numai titularul unei creanţe (creditor) având ca obiect o cantitate determinată de bunuri generice, respectiv echivalentul lor în lei. Este considerentul care justifică dispoziţia art.1459 C.civ.

798 C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2443/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p. 94-95.

164

Page 165: Contracte Suport Drept III IV

evenimente cu totul excepţionale (care, de regulă, nu pot fi nici asigurate), urmează să fie suportat de ambele părţi contractante.

§ 3. Obligaţiile părţilor

13. Reglementare. Legea nr.16/1994 a consacrat puţine texte reglementării obligaţiilor părţilor în contractul de arendare. În completarea lor se aplică regulile de drept comun privind locaţiunea, ţinând seama, bineînţeles, de specificul raporturilor din materia arendării. În consecinţă, urmează să facem numai unele precizări.

14. Obligaţiile arendatorului. Potrivit art.8 alin.1 “arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul şi în condiţiile stabilite, să garanteze799 pe arendaş de evicţiune totală sau parţială şi să execute toate celelalte obligaţii asumate prin contract”.

Dacă la predare se constată că imobilul (terenul) arendat are o întindere mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micşorarea sau majorarea arendei numai în cazurile şi în condiţiile prevăzute de Codul civil la materia vânzării (art.1454 C.civ.)800.

Bunurile arendate trebuie să fie predate în stare corespunzătoare folosinţei, exploatării agricole, iar după predare arendatorul este obligat să efectueze acele reparaţii (lucrări) care nu sunt în sarcina arendaşului (de exemplu, reparaţiile capitale la construcţiile şi instalaţiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispoziţiile art.1425 C. civ.

Deşi legea specială nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evicţiune, dar şi pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care îi împiedică întrebuinţarea (art.1422 C.civ.).

Mai menţionăm că impozitele şi taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt în sarcina arendatorului (art.10).

15. Obligaţiile arendaşului. Potrivit art.8 alin.2 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 350/2003 de aprobare a OUG nr. 157/2002), “Arendaşul are obligaţia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, în condiţiile stabilite în contract, de a menţine potenţialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la încetarea contractului, de a cere acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiţii pe teren, de a plăti arenda la termenele şi în modalităţile stabilite, precum şi de a executa toate obligaţiile contractuale”. Neexistând diferenţe semnificative faţă de obligaţiile locatarului, urmează să facem numai unele precizări.

15.1. Obligaţia de a întrebuinţa bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciază după tipul abstract al omului prudent şi diligent (culpa levis in abstracto), ţinând seama şi de faptul că arendaşul este un profesionist (agricultor - vz. art. 3 şi 11). El trebuie să folosească bunurile arendate la destinaţia determinată în contract sau prezumată după circumstanţe (art.1429 pct.1 C.civ.), în astfel de condiţii încât să menţină potenţialul lor productiv. Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar (chiar dacă arendatorul este un uzufructuar sau alt deţinător legal) şi cu respectarea dispoziţiilor legale (art.20)801.

Potrivit art. 25² (introdus prin OUG nr. 157/2002, ulterior modificat prin Legea nr. 350/2003), nerespectarea prevederilor art. 20 din lege constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 10.000 de lei la 30.000 de lei. Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac (în condiţiile OG nr.2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 280/2002, cu modificările şi completările ulterioare) de persoanele împuternicite ale direcţiei generale pentru agricultură şi industrie alimentară. Arendatorul are dreptul la daune şi la restabilirea situaţiei anterioare802.

799 Precizăm că, referindu-se la obligaţia de garanţie a arendatorului, legea are în vedere garanţia ce incumbă locatorului, iar nu vânzătorului.

800 Vz. Fr.Deak, op.cit., 2006, cap. I, nr.23.5.801 Vz. şi Gr.Giurcă, Limitări ale dreptului de proprietate ca efect al aplicării Legii nr.18/1991, în

Dreptul nr.1, 1994, p.89-90; R.Popescu, loc.cit., p.22.802 Vz. şi V.V.Bică, op.cit., p.196-197.

165

Page 166: Contracte Suport Drept III IV

Arendatorul are dreptul de a controla oricând modul în care arendaşul administrează bunurile arendate (art.8 alin.3).

15.2. Plata arendei. Arendaşul trebuie să plătească arenda, în natură şi/sau bani, la termenele şi la locul de plată prevăzute în contract. Dacă locul plăţii nu este prevăzut, plata se face la domiciliul arendaşului, fiind cherabilă, iar nu portabilă (art.1104 C.civ.)803.

Potrivit art. 6 alin.5 (introdus prin OUG nr.157/2002 şi modificat prin Legea nr. 350/2003), contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract. Acest text de lege a fost criticat pentru neconstituţionalitate, considerându-se că ar contraveni principiului neretroactivităţii legii şi principiului egalităţii în drepturi, pe motiv că învesteşte contractul de arendare cu titlu executoriu. Prin decizia nr. 128/2006 a Curţii Constituţionale804, excepţia de neconstituţionalitate a fost respinsă, reţinându-se, printre altele, că executarea silită se poate face nu numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti învestite cu formulă executorie, ci şi în virtutea unui titlu executoriu prevăzut de lege.

15.3. Potrivit art. 5 alin.2 (introdus prin OUG nr. 157/2002 si modificat prin Legea nr. 350/2003), părţile vor include în contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor agricole, care sunt în sarcina arendaşului. Legea nu prevede o sancţiune anume pentru ipoteza în care arendaşul nu îşi îndeplineşte această obligaţie. Totuşi, dacă părţile vor încheia contractul de arendare potrivit modelului introdus prin Legea nr. 223/2006, art.8 lit.h) din contractul-model prevede că arendaşul are obligaţia să încheie contracte de asigurare a culturilor pe care le înfiinţează pe terenul arendat, în vederea recuperării daunelor produse de calamităţi naturale. În ipoteza neexecutării culpabile a acestei obligaţii, potrivit art. 9 din acelaşi contract-model contractul de arendare se consideră reziliat de drept fără intervenţia instanţei. În plus, art. 6 alin. 5 din contractul-model prevede că nivelul arendei nu poate fi modificat de arendator805 ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamităţi), iar arendaşul va acoperi pierderile prin asigurarea culturilor împotriva unor factori de risc806.

15.4. Restituirea bunurilor arendate. La încetarea contractului, arendaşul trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit conform inventarului (proces-verbal) făcut la predare, iar în lipsă se prezumă (iuris tantum) că le-a primit în bună stare (art.1431-1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.). Riscul pieirii fortuite, după cum am văzut, se suportă de arendator807. În caz de incendiu, arendaşul răspunde de pagubele cauzate clădirilor arendate, dacă nu dovedeşte o cauză exoneratoare de răspundere potrivit regulilor aplicabile locaţiunii (art.1435 C.civ).

Dacă arendaşul a făcut cheltuieli cu conservarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea bunurilor arendate – care, potrivit raporturilor contractuale dintre părţi, sunt în sarcina arendatorului - instanţa poate recunoaşte arendaşului un drept de retenţie (art.8 alin.4), adică dreptul de a

803 Potrivit art. 6 din contractul-model, plata arendei în natură se face imediat după recoltarea culturii, dar nu mai târziu de 45 de zile, iar plata arendei în bani se face direct la sediul arendaşului sau prin mandat poştal la adresa arendatorului, în termen de 45 de zile de la recoltarea produsului respectiv. Articolul 9 alin.2 dispune că pentru neplata la timp a arendei, arendaşul va plăti penalităţi pe fiecare zi de întârziere din suma datorată, al căror cuantum urmează să fie stabilit la încheierea contractului.

804 Publicată în M. Of. nr. 279/28.03.2006.805 Este evident că ne aflăm în prezenţa unei erori, forma corectă fiind aceea că „nivelul arendei nu

poate fi modificat de arendaş”, deoarece în cazul unor calamităţi arendatorul nu are nici un motiv să modifice nivelul arendei.

806 Potrivit art. 9 alin.2 din OG nr.43/2000 privind protecţia patrimoniului arheologic şi declararea unor situri arheologice ca zone de interes naţional (republicată în M.Of. nr.352/26.04.2005), proprietarii sau arendaşii de terenuri, persoane fizice sau juridice de drept privat, sunt îndreptăţiţi la plata unor despăgubiri pentru veniturile agricole nerealizate pe terenurile care fac obiectul săpăturilor arheologice pentru perioada în care se desfăşoară acestea, în cuantumurile şi în condiţiile stabilite prin metodologia aprobată prin hotărâre a Guvernului

807 Vz. supra nr.10.

166

Page 167: Contracte Suport Drept III IV

refuza restituirea bunurilor arendate la încetarea contractului, cât timp arendatorul nu va plăti sumele datorate808.

15.5. Alte obligaţii. Legea mai precizează că taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendare sunt în sarcina arendaşului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat să plătească impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilităţile de creditare şi impozitare prevăzute de lege (art.11)809.

Sunt aplicabile şi dispoziţiile Codului civil privind obligaţia locatarului de a apăra lucrul dat în arendă contra uzurpărilor810.

16. Sancţiunea neexecutării obligaţiilor. În caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către arendator sau arendaş, se aplică dreptul comun. În acest sens, legea specială precizează că oricare dintre părţi poate cere în justiţie, “în condiţiile legii”, rezilierea pentru neexecutare de obligaţii (principale - art.1439 alin.2 C.civ.) şi are la dispoziţie toate mijloacele juridice pentru apărarea drepturilor şi intereselor contractuale în legătură cu bunurile arendate (art.24). Deoarece legea prevede rezilierea prin justiţie, se pare că pactele comisorii exprese care ar avea ca efect rezilierea de drept, fără intervenţia justiţiei, nu pot produce efecte811.

Secţiunea a III-aÎncetarea contractului

17. Reguli de drept comun. Derogări. Aşa cum am văzut, în cazul neexecutării obligaţiilor se poate cere prin justiţie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. În caz de pieire - totală sau parţială - a bunurilor arendate, precum şi în cazul desfiinţării (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.

În schimb, denunţarea unilaterală (ca mod de încetare a contractului de locaţiune încheiat pe durată nedeterminată) nu este aplicabilă arendării, deoarece ea se încheie pe o durată determinată. Legea prevede însă că “prin acordul părţilor, contractul de arendare poate să înceteze şi înainte de a ajunge la termen” (art.12 alin.3). Este avută în vedere o înţelegere (mutuus dissensus) realizată pe parcursul executării contractului, iar nu posibilitatea denunţării unilaterale.

18. Moartea uneia dintre părţi. Reamintim că, în dreptul comun, locaţiunea nu încetează prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile şi obligaţiile părţii decedate trec asupra moştenitorilor ei, cu excepţia cazurilor în care din clauzele contractului rezultă o altă soluţie sau când partea decedată este moştenită de cealaltă parte, obligaţiile reciproce stingându-se prin confuziune812.

În urma modificării şi completării Legii arendării prin Legea nr. 65/ 1998, s-a adoptat o altă reglementare (cât se poate de confuză, neclară).

808 Pentru dreptul de retenţie, vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All, Bucureşti, 1992, p.385-387.

809 Vz., de exemplu, Legea nr. 454/2003 privind condiţiile generale pentru acordarea sprijinului financiar în agricultură şi silvicultură (M.Of. nr.829/22.11.2003). De menţionat că, potrivit art. 6 lit.e) din această lege, arendatorul terenurilor agricole nu poate beneficia de sprijin financiar în agricultură şi silvicultură.

810 Vz. supra cap. III, nr.15.811 Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1030, nr.1276. Potrivit unei alte păreri, “părţile au posibilitatea, şi în

cazul contractului de arendare, să renunţe la dreptul de a cere rezilierea sau să încheie pacte comisorii exprese”. V. Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Edit. All, 1997, p.141. În acest sens, art. 9 alin.1 din contractul-model prevede că „În caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept fără intervenţia instanţei”. Se pare că s-a dorit ca în contract să se stipuleze un pact comisoriu de penultim grad, fiind necesară punerea în întârziere.

812 Vz. supra cap.III nr.18.

167

Page 168: Contracte Suport Drept III IV

Astfel, potrivit art.251 alin.1 (astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 350/2003), “contractul de arendare poate continua în cazul decesului arendatorului sau al arendaşului. Pentru aceasta, moştenitorii majori ai arendaşului sau, după caz, moştenitorii proprietarului813

trebuie să comunice în scris intenţiile lor şi să obţină acordul scris al celeilalte părţi, în termen de 30 de zile de la data decesului”.

Din acest text pare a rezulta regula încetării arendării prin moartea oricăreia dintre părţi, afară numai dacă moştenitorii solicită în scris şi obţin acordul scris al celeilalte părţi (în termen de 30 de zile) în sensul continuării raporturilor de arendare. În plus, moştenitorii arendaşului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie să fie persoane majore; dacă moştenitorii sunt minori, contractul încetează prin deces. Această din urmă condiţie trebuia să fie prevăzută prin raportare nu la vârsta majoratului, ci la capacitatea de muncă şi cunoştinţele agricole ale moştenitorului814. În cazul decesului proprietarului, considerăm că vârsta moştenitorilor este indiferentă; dacă sunt minori sau persoane puse sub interdicţie vor consimţi la continuarea raporturilor de arendare cu abilitările prevăzute de lege (după cum sunt persoane lipsite de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, ţinând seama şi de faptul că arendarea este, în principiu, un act de administrare815).

Pentru cazul decesului arendaşului, legea mai prevede că, dacă sunt mai mulţi moştenitori, ei pot conveni să continue în comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau să desemneze pe unul dintre ei să continue exploatarea acestor bunuri. Dacă moştenitorii arendaşului nu se înţeleg, moştenitorii proprietarului pot să desemneze pe unul dintre urmaşii arendaşului, care îndeplineşte condiţiile prevăzute la art. 3 alin.2 şi 21 (adică să fie cetăţeni români şi să aibă pregătire de specialitate agricolă) să continue contractul de arendare. (art.251

alin.2).Legea mai prevede obligaţia moştenitorilor arendatorului, respectiv arendaşului decedat, ca

în termen de 30 de zile de la data decesului să înştiinţeze consiliul local unde contractul de arendare este înregistrat cu privire la noile părţi în contractul de arendare (art.251 alin.3).

19. Expirarea termenului. Problema încetării contractului la termenul stabilit necesită o analiză specială deoarece textele corespunzătoare din lege sunt neclare şi, practic, nu rezolvă problema.

“Art.12 - Contractul de arendare poate fi reînnoit potrivit înţelegerii părţilor şi cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Fiecare parte contractantă este obligată să înştiinţeze în scris cealaltă parte, cu cel puţin 3 luni înainte de expirarea contractului, despre intenţia sa de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul de arendare.”816

Primul alineat conţine o dispoziţie inutilă, cel puţin în parte; într-adevăr, în cazul în care contractul iniţial putea fi încheiat prin acordul părţilor şi cu respectarea legii, este evident că el poate fi şi reînnoit în aceleaşi condiţii (formă scrisă, înregistrare, durată şi arendă determinate etc.).

Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creează şi confuzii, cerând ambelor părţi să comunice în scris, cu 3 luni înainte de expirarea termenului contractual, intenţia “de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul”, fără a preciza ce se întâmplă dacă una dintre părţi comunică

813 Probabil din dorinţa de a se evita repetarea, s-a scăpat din vedere faptul că “arendatorul” nu se confundă totdeauna cu “proprietarul” ( a se vedea art. 2).

814 Vz. supra nr.5.2.815 Pentru amănunte, vz. supra cap. III, nr.4.816 În mod inexplicabil, în art. 7 lit.g) şi, respectiv, în art. 8 lit.j) din contractul-model se

menţionează obligaţiile ambelor părţi de a o încunoştinţa în scris pe cealaltă cu privire la intenţia de a reînnoi sau de a nu reînnoi contractul de arendare cu cel puţin un an înainte ca acesta să expire. Se pare că s-a avut în vedere forma legii de dinainte de modificarea intervenită prin Legea nr.350/2003. Oricum, se impune o îndreptare urgentă a unei asemenea erori, care, dacă părţile vor semna un contract de arendare în forma propusă prin contractul-model, poate genera probleme dificile în practică.

168

Page 169: Contracte Suport Drept III IV

intenţia de a reînnoi, iar cealaltă parte intenţia de a nu reînnoi contractul? Sau dacă nici una dintre părţi nu comunică nimic ori una face o comunicare, iar cealaltă parte nu-şi manifestă voinţa? Sau dacă manifestările de voinţă, fie şi convergente, au fost comunicate cu mai puţin de 3 luni înainte de expirarea termenului contractual?

Dacă legiuitorul a voit să deroge de la dispoziţiile clare ale Codului civil referitoare la tacita relocaţiune, trebuia să răspundă la aceste întrebări, întrucât în ipoteza opţiunilor convergente (de exemplu, părţile se înţeleg să reînnoiască contractul, indiferent că acordul se realizează cu un an înainte de expirarea termenului sau mai târziu, fie şi după expirarea termenului contractual) textul nici nu era necesar.

Prin urmare, ce se întâmplă dacă manifestările de voinţă (cu privire la soarta arendării după expirarea termenului contractual) lipsesc sau sunt divergente?

Este evident că reînnoirea contractului nu poate avea loc, în nici un caz, împotriva voinţei arendaşului. În schimb, ar fi fost indicat să se recunoască în favoarea lui şi în anumite condiţii un drept la reînnoirea contractului chiar dacă arendatorul şi-ar fi manifestat voinţa în sens contrar817. Numai că, un asemenea drept nu poate fi recunoscut în lipsa unei dispoziţii legale exprese.

Rezultă că, la expirarea termenului prevăzut, contractul încetează, dacă nu a fost reînnoit (fie şi cu mai puţin de 3 luni înainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor părţi contractante818. Mai mult decât atât, se pare că nu sunt aplicabile nici dispoziţiile din Codul civil referitoare la tacita relocaţiune819, deoarece contractul de arendare poate fi reînnoit, potrivit art.12 alin.1, numai în condiţiile legii speciale (formă scrisă, înregistrare etc.). Înseamnă că, după expirarea termenului, părţile nu mai au obligaţii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de către arendaş este lipsită de temei juridic, cu toate consecinţele prevăzute de lege pentru această situaţie (raporturi extracontractuale).

20. Efectele înstrăinării bunurilor arendate prin acte între vii. Opozabilitatea contractului de arendare. Existenţa contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate. Astfel fiind, se pune întrebarea: ce se întâmplă în caz de înstrăinare a bunurilor arendate de către arendatorul-proprietar?

Contractul de arendare va fi opozabil dobânditorului în condiţiile prevăzute de lege în materia locaţiunii de imobile820, cu deosebirea că, potrivit Legii nr.16/1994, sunt opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local (art.6 alin.4), indiferent de durata arendării.

În privinţa opozabilităţii contractului de arendare, art. 498 C.proc.civ. prevede că închirierile sau arendările, precum şi cesiunile de venituri făcute de debitor sau deţinător după data înscrierii somaţiei prin care i se pune în vedere debitorului că, dacă nu va plăti, se va trece la vânzarea bunului său imobil, nu vor fi opozabile creditorului urmăritor sau adjudecatarului. În schimb, închirierile sau arendările anterioare înscrierii somaţiei sunt opozabile, în condiţiile legii, atât creditorilor urmăritori, cât şi adjudecatarului.

CAPITOLUL VI

817 În dreptul francez, arendaşul are un drept special la reînnoirea contractului (droit de renouvellement du bail) chiar dacă arendatorul a anunţat concediul, afară de cazul în care acesta din urmă are dreptul de a relua (droit de reprise) bunul arendat pentru a-l exploata el personal sau un copil al său ori pentru a-şi construi o casă familială. Practic, observă autorii, arendaşul rămâne în folosinţă până la moarte sau până se hotărăşte să nu reînnoiască contractul (Mazeaud, op.cit., p.1040, nr.1287), dreptul lui fiind cvasi-perpetuu (Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.278, nr.606).

818 Reînnoirea convenită de părţi va produce efecte, evident, indiferent de data realizării acordului (cu 3 luni înainte de expirarea termenului sau mai târziu); termenul “cu cel puţin 3 luni înainte” nu poate fi interpretat decât ca o normă de recomandare.

819 Vz. şi R.Popescu, loc.cit., p.19.820 Vz. supra cap. III, nr.24. Pentru ipoteza schimbului, vz. şi Fr.Deak, op.cit., 2006, cap. II, nr.4,.

169

Page 170: Contracte Suport Drept III IV

CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de antrepriză

§ 1. Noţiunea contractului de antrepriză şi delimitarea lui faţă de alte contracte

1. Noţiune. În baza contractului de antrepriză, una dintre părţi, numită antreprenor821, se obligă să execute pe riscul său şi în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client822, în schimbul unui preţ.

Întrucât Codul civil defineşte antrepriza prin referire la un “preţ determinat” (art.1413), în cazul lucrărilor de mare amploare, contractul este nul dacă preţul nu este determinat sau cel puţin determinabil în momentul încheierii contractului, instanţa neavând dreptul să stabilească preţul, aşa cum nu este competentă nici să modifice preţul convenit de părţi823. În schimb, în cazul lucrărilor de mai mică importanţă, se admite că determinarea preţului nu condiţionează încheierea contractului, prezumându-se acceptarea de către client a preţului practicat de antreprenor, în caz de exagerare hotărând instanţa824. Aceasta spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, care este lovit de nulitate în lipsa preţului determinat sau determinabil în momentul încheierii contractului825.

În toate cazurile însă, preţul (stabilit într-o sumă de bani sau o altă prestaţie), este un element esenţial al antreprizei. În lipsa lui (serviciu gratuit), contractul nu mai este de antrepriză, ci un act dezinteresat (contract cu titlu gratuit), dar nu liberalitate, nefiindu-i aplicabile regulile speciale pentru această din urmă categorie de acte juridice (reducţiune, raport, revocare şi alte reguli caracteristice numai liberalităţilor).

Antrepriza prezintă o importanţă practică deosebită, întrucât pe baza acestui contract se execută lucrări de mare valoare şi importanţă (construire de clădiri, lucrări de instalaţii şi reparaţii la construcţii etc.) şi, mai frecvent, aşa-numitele prestări servicii (confecţionarea sau repararea obiectelor de uz personal ori de uz casnic etc.)826. Regulile referitoare la antrepriză

821 Codul civil foloseşte şi denumirea de lucrător, meseriaş, întreprinzător, arhitect (art.1478-1487). În literatura de specialitate se foloseşte, uneori, şi denumirea de locator (vz., de ex., D.Alexandresco, op.cit., p.374, deşi în dreptul roman calitatea de locator (în locatio operis faciendi) o avea clientul (care dă în antrepriză, remite – locat - materialele în vederea executării lucrării sau lucrul pentru reparare, transformare etc.), iar antreprenorul pe aceea de conductor.

822 Codul civil întrebuinţează denumirea de comitent (art.1479, 1481 C.civ. etc.), denumire ce nu trebuie confundată cu noţiunea de comitent în înţelesul art.1000 alin.3 C.civ.

823 În dreptul francez, în caz de instabilitate monetară, ca regulă generală în materie de antrepriză, se admite indexarea preţului, chiar dacă a fost stabilit global, pe întreaga lucrare. În cazul vizat de art.1484 C.civ. (edificiu construit după un plan stabilit cu clientul pe un preţ forfetar - vz. infra nr.22) nu se admite indexarea. Vz. Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.352; A.Bénabent, op.cit., p.331, nr.568.

824 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1083. Într-o speţă, acţiunea în plata preţului a fost admisă în limita sumei pretinse de reclamant, cu motivarea că muncile prestate ca îngrijitor de animale, plătite neîntrerupt timp de 8 luni de către pârât, au avut la bază o convenţie valabil încheiată, prin care părţile au stipulat plata unui preţ corespunzător obiceiurilor locului. Prin martori şi interogatoriul luat pârâtului, instanţa a stabilit cuantumul preţului (vz. Trib.Suceava, s.civ., dec. nr.1876/1998, citată de P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava în domeniile dreptului civil şi dreptului procesual-civil (semestrul II/1999), în Dreptul nr.9/2000, p.146-147).

825 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.19.826 Vz. şi R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1982, p.164;

I.Zinveliu, op.cit., p.297. Vz. şi V.Ursa, Necesitatea unei reglementări juridice unitare a prestărilor de servicii către populaţie, SCJ, nr.3, 1973, p.417 şi urm.; D.Gherasim, Executarea de lucrări şi prestarea de servicii pentru populaţie, Ed. Şt. şi Encicl., Bucureşti, 1982; F. Ţuca, C. Munteanu-Jipescu, Actualitatea contractului de antrepriza, în RDC nr.4/2002, p.68-90. Activitatea editurilor şi cea poligrafică se încadrează în rândul activităţilor industriale şi nu a celor de prestări de servicii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr. 347/1997 şi dec.nr.805/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.172-175, respectiv p. 190-192).

170

Page 171: Contracte Suport Drept III IV

se aplică - în lipsa unor reglementări speciale sau în completarea lor - şi lucrărilor (activităţilor) intelectuale, de exemplu, meditaţii, consultaţii profesionale, inclusiv juridice (date de notari publici, avocaţi - art.8-9 din Legea nr.36/1995 şi art.3 din Legea nr.51/1995 - mai puţin reprezentarea judiciară, care este o variantă de mandat827).

2. Deosebiri faţă de alte contracte. Datorită faptului că antrepriza se aseamănă cu anumite contracte, este necesar să o deosebim de aceste contracte (de muncă, locaţiune, vânzare, mandat şi depozit), întrucât regulile aplicabile sunt diferite (de exemplu, obligaţia de garanţie pentru vicii, răspunderea în caz de neexecutare, suportarea riscurilor etc.).

2.1. În baza contractului de muncă, salariul se plăteşte după cantitatea şi calitatea muncii depuse. În cazul antreprizei, se plăteşte numai rezultatul muncii antreprenorului, predat clientului828.

Salariatul îşi execută obligaţiile de serviciu fiind în dependenţă - subordonare juridică - totală faţă de angajator şi obligat să respecte regulile stabilite de acesta (regulament de ordine interioară, program de lucru etc.)829. Stabilindu-se un raport de prepuşenie, comitentul răspunde faţă de terţi pentru faptele persoanei încadrate în muncă (prepus), conform art.1000 alin.3 C.civ. În schimb, antreprenorul (care - spre deosebire de salariat - poate fi şi comerciant) se bucură de independenţă juridică cât priveşte modul de executare a lucrării în conformitate cu comanda primită de la client (proiecte, planuri, măsuri sau alte directive). În virtutea acestei independenţe830, el este liber să încredinţeze executarea efectivă (materială) a lucrării - sub îndrumarea sa nemijlocită, personală - unor lucrători, inclusiv subantreprenori831. El organizează munca după aprecierea sa şi, spre deosebire de contractul de muncă, o efectuează pe propriul său risc832. Întrucât antreprenorul păstrează toată independenţa în executarea lucrării şi între părţile contractante nu se creează raport de subordonare (prepuşenie), clientul nu răspunde de pagubele cauzate de antreprenor sau lucrătorii săi

827 Prin decizia nr.486/2003 (M.Of. nr.43/19.01.2004), Curtea Constituţională a statuat că activitatea avocaţilor se desfăşoară în baza unui contract de mandat ce împrumută elemente ale contractului de antrepriză. Vz. şi decizia CC nr. 81/1999 (M.Of. nr.325/8.07.1999). Vz. şi Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1073-1074, nr.1334-1335; Ph.Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.43 nr.46 şi p.235-236 nr.531; A.Bénabent, op.cit., p.282 nr.471. Menţionăm că, potrivit C.civ. (art.1413 art.1478 şi urm.), antrepriza are ca obiect o lucrare, în sens de prestaţii materiale. În prezent se admite aplicarea reglementării ca drept comun în materie şi în cazul unor prestaţii individuale, vorbindu-se de “dematerializarea” contractului (vz. ibidem).

828 Vz. şi TS, dec.nr.857/1959, în CD, 1959, p.94-98.829 Potrivit art.10 din Codul muncii, „Contractul individual de muncă este contractul în temeiul

căruia o persoană fizică, denumită salariat, se obligă să presteze munca pentru şi sub autoritatea unui angajator, persoană fizică sau juridică, în schimbul unei remuneraţii denumite salariu”. Pentru amănunte privind contractul individual de muncă, vz. A. Ţiclea, ş.a., Dreptul muncii., Ed. Rosetti, Bucureşti, 2004, p. 139 şi urm.

830 Antreprenorul îşi exercită activitatea independent, în condiţiile convenite, iar munca lui este concretizată în anumite obiecte sau presaţii, neavând deci ca obiect capacitatea de muncă folosită în procesul de producţie (Vz. TS, col.civ., dec.nr.912/1954, în CD, 1952-1954, vol.I, p.168-171; nr.501/1957, în CD, 1957, p.207-209; nr.857/1959, mai sus citată). Pentru motivele arătate, contractul privind executarea unor lucrări (de ex., picturi, lucrări de proiectare) de către un colaborator extern, inclusiv o persoană încadrată în muncă, care execută, în afara orelor ei de serviciu, o lucrare pentru o altă unitate, este un contract civil (TS, s.civ., dec.nr.465/1970, în CD, 1970, p.103-104; dec.nr.970/1969, în CD, 1969, p.96-98; dec.nr.2295/1974, în RRD nr.8, 1975, p.68 şi T.Jud. Caraş-Severin, dec.civ.nr.1290/1978, în RRD nr.6, 1979, p.44).

831 Vz, infra nr.14-15.832 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1627/1975, în RRD nr.3, 1976, p.62.

171

Page 172: Contracte Suport Drept III IV

terţilor833 şi, bineînţeles, nici de pagubele pe care le-ar putea suferi antreprenorul sau lucrătorii din cauza accidentelor survenite în cursul executării lucrării834.

2.2. Antrepriza se deosebeşte şi de locaţiune (locatio rei) prin faptul că preţul locaţiunii este determinat în raport cu durata folosinţei, iar contractul de antrepriză nu serveşte drept temei pentru folosinţa unui lucru. Antrepriza nu este o variantă a locaţiunii (cum apare în C.civ. - art.1410 şi urm.), ci un contract independent.

2.3. Când antreprenorul se obligă a procura pe lângă munca sa şi materialul necesar pentru confecţionarea lucrului care face obiectul contractului (art.1478 C.civ.) preţul stabilit cuprinzând şi contravaloarea materialului, operaţiunea juridică se aseamănă cu vânzarea unui lucru viitor, de confecţionat. În acest caz, contractul va fi calificat antrepriză, dacă din intenţia părţilor rezultă că procurarea materialului de către antreprenor nu constituie decât o clauză accesorie a contractului, al cărui obiect principal este realizarea lucrării, privită ca rezultat835. Dacă, din contră, materialul procurat de antreprenor este elementul esenţial al contractului, depăşind în mod vădit valoarea muncii, operaţia juridică trebuie calificată vânzare a unui lucru viitor.

În toate cazurile însă, aprecierea trebuie să fie făcută cu multă atenţie, nu prin compararea pur aritmetică a valorii celor două prestaţii. Astfel, de exemplu, în cazul reparaţiilor făcute la autovehicule, valoarea pieselor care se înlocuiesc nu trebuie să fie adăugată la valoarea materialelor folosite. Iar dacă materialele necesare executării lucrării sunt procurate de client sau dacă este vorba de executarea unor lucrări de construcţii836 pe terenul clientului (chiar cu materialele antreprenorului), contractul este, în toate cazurile, de antrepriză.

2.4. Antrepriza se deosebeşte şi de mandat, întrucât mandatul are ca obiect principal încheierea de către mandatar de acte juridice (cu terţe persoane) pe seama mandantului pe care, de regulă, îl reprezintă837, iar antrepriza are ca obiect o lucrare (prestaţii materiale sau intelectuale) efectuate de antreprenor pentru client, antreprenorul neavând putere de reprezentare. Din această cauză contractele încheiate de antreprenor cu terţii, în afara cazurilor prevăzute de lege838, nu produc efecte faţă de client. Pentru ca antreprenorul să-l reprezinte pe client (de exemplu, în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie), el trebuie să primească împuternicirea corespunzătoare din partea clientului, în baza unui contract de mandat separat.

2.5. În sfârşit, dacă materialele în vederea executării lucrării sunt procurate de client sau lucrarea se execută asupra unui lucru corporal predat antreprenorului, operaţia juridică se aseamănă şi cu depozitul, mai ales că, uneori, şi depozitarul efectuează anumite lucrări în vederea conservării lucrului depozitat. În aceste cazuri, fără a descompune operaţiunea juridică dintre părţi în două contracte distincte839, calificarea operaţiei trebuie să se facă după cum efectuarea lucrării sau păstrarea lucrului formează conţinutul principal al contractului. De altfel, răspunderea pentru păstrarea lucrului se angajează după aceleaşi reguli în ambele cazuri.

833 Vz. şi R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Univesitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1982, p.165; J.Manoliu, Şt. Răuschi, Drept civil. Contracte, vol.I, Universitatea “Al.I.Cuza” Iaşi, 1984, p.175; Mazeaud, op.cit., p.1073, nr.1333. Pentru un punct de vedere potrivit căruia, “în cazuri excepţionale”, clientul va putea fi ţinut să răspundă în baza art.1000 alin.3 C.civ., pentru faptele antreprenorului, vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.227.

834 Numai dacă se dovedeşte culpa clientului în producerea accidentului se poate angaja răspundea lui pentru pagubele suferite de lucrători. Cas.I, dec. din 9 sept.1911, în C.civ. adnotat, p.650, nr.3.

835 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, A.Băicoianu, op.cit., p.987.836 Vz. infra nr.12 şi urm.837 Vz. şi infra, Cap.VII, nr.2.838 Pentru acţiunea directă a lucrătorilor împotriva clientului, vz. infra nr.15.839 Descompunerea în două contracte este posibilă numai dacă este vorba de două obligaţii distincte

(mandat şi antrepriză), fără legătură între ele (vz. Mazeaud, op.cit., p. 1076-1077). În cazul executării lucrării cu materialul clientului sau asupra lucrului predat antreprenorului, obligaţia de a conserva lucrul şi de a executa lucrarea comandată sunt inseparabile.

172

Page 173: Contracte Suport Drept III IV

§ 2. Caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de antrepriză840

A. Caractere juridice

3. Enumerare. Antrepriza este un contract sinalagmatic (bilateral) cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă şi consensual841. Legea nu cere nici o formă specială pentru validitatea lui. Antrepriza este un contract consensual (iar nu real), chiar dacă lucrarea se execută asupra unui bun al clientului (reparaţii, transformări etc.), deoarece predarea bunului în vederea executării lucrării poate avea loc şi după încheierea contractului. Cât priveşte proba contractului, se aplică regulile de drept comun.

În principiu, antrepriza este un contract încheiat intuitu personae. Acest caracter vizează însă numai organizarea şi conducerea lucrării de către antreprenor. Antreprenorul va fi obligat să execute personal lucrarea numai dacă există clauză contractuală în acest sens sau rezultă din împrejurări (de exemplu, tabloul comandat unui pictor renumit, intervenţia chirurgicală contractată cu un medic etc.).

Cât priveşte proprietatea, dacă materialele sunt procurate de antreprenor, el rămâne proprietarul lor şi al lucrării până la terminarea ei, după care clientul poate obţine predarea silită, devenind proprietar842. Dacă materialele sunt procurate de client, el păstrează proprietatea lor (şi a lucrării) şi în cursul executării, creditorii antreprenorului neavând asupra lor drept de gaj general.

B. Condiţii de validitate

4. Capacitatea părţilor contractante. Deoarece în materia antreprizei sunt aplicabile regulile de drept comun privind condiţiile de validitate ale contractului (obiect, consimţământ, cauză etc.), urmează să facem numai o precizare referitoare la capacitatea de exerciţiu a părţilor contractante.

Clientul trebuie să aibă, respectiv să îndeplinească condiţiile prevăzute de lege pentru încheierea fie a actelor de administrare, fie a actelor de dispoziţie, după cum contractul reprezintă un act de administrare a patrimoniului (de exemplu, reparaţii curente la un imobil) sau un act de dispoziţie (de exemplu, construirea unei case).

În schimb, antreprenorul trebuie să aibă, în toate cazurile, capacitate deplină de exerciţiu. Întrucât antrepriza este un contract civil, iar nu de muncă, nu pot fi aplicate dispoziţiile privitoare la capacitatea minorului de a încheia un contract de muncă (art.10 din Decretul nr.31/1954 şi art.13 din Codul muncii843).

840 Pentru condiţiile speciale de încheiere a unui contract de lucrări (ca specie de contract de achiziţie publică),, vz. OUG nr.34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii (M.Of. nr.418/15.05.2006), aprobată, cu modificări, prin Legea nr.337/2006 (M.Of. nr.625/20.07.2006). Vz. şi HG nr.925/2006 pentru aprobarea normelor de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de achiziţie publică din OUG nr.34/2006 (M.Of. nr.625/20.07.2006). Potrivit art.4 din OUG nr.34/2006, „Contractul de lucrări este acel contract de achiziţie publică care are ca obiect: a) fie execuţia de lucrări legate de una dintre activităţile cuprinse în anexa nr.1 sau execuţia unei construcţii; b) fie atât proiectarea, cât şi execuţia de lucrări legate de una dintre activităţile cuprinse în anexa nr.1 sau atât proiectarea, cât şi execuţia unei construcţii; c) fie realizarea prin orice mijloace a unei construcţii care corespunde necesităţii şi obiectivelor autorităţii contractante, în măsura în care acestea nu corespund prevederilor lit. a) şi b)”.

Precizăm că regulile privind contractul de antrepriză se aplică în domeniul contractelor de lucrări, ca drept comun în materie, numai în măsura în care prin actele normative speciale nu se prevede altfel.

841 Contractul de lucrări (vz. nota de subsol precedentă) urmează să fie încheiat - ad validitatem - cu respectarea procedurii şi a formelor prevăzute pentru contractele de achiziţie publică.

842 Vz. infra nr.7.843 Potrivit art.13 din Codul muncii, persoana fizică dobândeşte capacitate de muncă la împlinirea

vârstei de 16 ani. Persoana fizică poate încheia un contract de muncă în calitate de salariat şi la

173

Page 174: Contracte Suport Drept III IV

Secţiunea a II-aReguli generale cu privire la contractul de antrepriză

§ 1. Problema riscurilor

5. Riscul lucrului. În materia contractului de antrepriză, potrivit regulilor generale, riscul pieirii fortuite a lucrului (materialelor) este suportat de proprietar (res perit domino).

În acest sens, art.1479 C.civ. prevede: “Când lucrătorul dă materia, dacă lucrul piere, fie în orice chip, înainte însă de a se fi trădat, dauna rămâne în sarcina sa [...]”. Această dispoziţie se explică prin faptul că, după cum am văzut, antreprenorul rămâne proprietarul materialelor până la predarea lucrării clientului şi suportă pagubele rezultate din pieirea lor, în calitate de proprietar.

Dacă materialele au fost procurate de client, în calitate de proprietar, el suportă riscul pieirii lor844. Deoarece însă materialele se găsesc în detenţiunea antreprenorului, care este obligat să ia toate măsurile necesare pentru păstrarea lor în bune condiţii, el va fi ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs fără culpă din partea sa845 (art.1480 C.civ.).

6. Riscul contractului este suportat, în toate cazurile, de antreprenor, deoarece s-a obligat pe riscul său (art.1479 şi 1481 C.civ.) şi este debitorul obligaţiei imposibil de executat (res perit debitori). Prin urmare, dacă executarea contractului (predarea lucrării executate) devine imposibilă datorită cazului fortuit sau forţei majore, antreprenorul nu are dreptul la plata preţului (remuneraţiei), căci nu a predat clientului rezultatul muncii sale846. Clientul va fi obligat să plătească preţul numai dacă a fost pus în întârziere în ceea ce priveşte obligaţia de a verifica (recepţiona) şi de a lua în primire lucrarea executată. Art.1481 C.civ. mai precizează că dacă lucrul a pierit din cauza unui viciu al materialelor procurate de client, antreprenorul are dreptul să pretindă plata preţului. În acest caz, de fapt, nu mai este vorba de riscuri (căci pieirea nu se produce dintr-un caz fortuit sau de forţă majoră), ci de suportarea pagubei rezultate din procurarea de către client a unor materiale necorespunzătoare847.

Dacă lucrarea executată, în parte sau total, a pierit fortuit, dar executarea ulterioară (de exemplu, reconstrucţia) n-a devenit prin aceasta imposibilă, antreprenorul suportă riscul

împlinirea vârstei de 15 ani, cu acordul părinţilor sau al reprezentanţilor legali, pentru activităţi potrivite cu dezvoltarea fizică, aptitudinile şi cunoştinţele sale, dacă astfel nu îi sunt periclitate sănătatea, dezvoltarea şi pregătirea profesională.

844 Vz. şi TS, col.civ., dec.nr.857/1959, în CD, 1959, p.97.845 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.987. Pornind de la ideea că

obligaţia de conservare a materialelor este o obligaţie de mijloace (de prudenţă şi diligenţă) - iar nu de rezultat (determinată) - unii autori consideră că clientul trebuie să dovedească culpa antreprenorului comisă în conservarea lucrului (vz., de ex., Mazeaud, op.cit., p.1087, nr.1350; R.Sanilevici, op.cit., p.168). Se consideră, nejustificat, după părerea noastră, că dacă o obligaţie este “de mijloace” şi nu “de rezultat”, această împrejurare prezintă relevanţă în ceea ce priveşte proba culpei (vz. CC, dec.nr.45/1995, în M.Of. nr.90 din 12 mai 1995). În realitate, culpa debitorului contractual este întotdeauna prezumată şi deci, pentru a fi exonerat, antreprenorul trebuie să dovedească - în ambele cazuri - existenţa unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art.1082-1083 C.civ.; vz. şi Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, 2001, cap. XI, nr.8). În sensul că prezumţia de culpă operează atât în cazul obligaţiilor “de rezultat”, cât şi în cazul celor “de mijloace”, vz. şi Fl. A.Baias, Principiile profesiei de avocat în lumina dispoziţiilor Legii nr.51/1995, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.35. Vz. şi D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Edit. Lumina Lex, 1997, p.247-248. Vz. şi A.Bénabent, op.cit., p.326 nr.557.

846 Vz. şi TS, col.civ., dec.nr.857/1959, mai sus citată; A.Bénabent, op.cit., p.341, nr.590.847 Pentru lucrări de construcţii, vz. însă şi infra, nr.16, şi, în special, art.23 lit.f din L.nr.10/1995

privind calitatea în construcţii.

174

Page 175: Contracte Suport Drept III IV

contractului în sensul că, deşi a executat lucrarea (sau o parte din lucrare) de două ori, clientul va fi obligat să plătească preţul numai o singură dată (cu excepţia celor două cazuri menţionate: punerea în întârziere a clientului şi viciile materialelor).

§ 2. Recepţia lucrării

7. Reguli generale. Clientul este obligat să recepţioneze şi să ia în primire lucrarea după terminarea ei integrală. În cazul unui lucru ce se măsoară sau care are mai multe bucăţi, recepţia se poate face şi pe părţi, iar părţile plătite de client se prezumă că au fost verificate, recepţionate (art.1482 C.civ.).

Dacă clientul nu-şi execută obligaţia de a recepţiona şi de a lua în primire lucrarea executată, se va putea angaja răspunderea lui potrivit dreptului comun (daune-interese pentru cheltuieli de depozitare, conservare etc.), iar instanţa va putea constata executarea lucrării potrivit clauzelor contractuale, cu toate consecinţele ce decurg din executare (de exemplu, posibilitatea de a cere plata preţului, suportarea riscurilor de către client etc.)848.

Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, clientul este obligat să plătească preţul stabilit o dată cu recepţionarea şi luarea în primire a lucrării849. În cazul lucrărilor mai însemnate, dacă în contract s-a prevăzut plata preţului pe măsura executării lucrării, clientul poate invoca exceptio non adimpleti contractus dacă antreprenorul nu-şi execută obligaţiile potrivit clauzelor contractuale. Iar dacă lucrarea este terminată, clientul poate cere instanţei constatarea executării ei şi predarea silită, în calitate de proprietar.

§ 3. Răspunderea antreprenorului

8. Răspunderea pentru neexecutare. În caz de neexecutare culpabilă a lucrării, antreprenorul răspunde faţă de client potrivit dreptului comun (clauza penală850, daune-interese, fiind posibilă şi obligarea antreprenorului la executarea lucrării sub sancţiunea plăţii amenzilor civile sau executarea în contul debitorului-antreprenor cu autorizaţia justiţiei etc.)851.

9. Răspunderea pentru viciile lucrării. Precizăm, în primul rând, că recepţia lucrării din partea clientului fără obiecţii şi rezerve - dacă nu a fost obţinută prin fraudă (fraus omnia currumpit) - echivalează cu descărcarea antreprenorului şi decade pe client din dreptul de a invoca ulterior viciile aparente ale lucrării. Pentru aceste vicii, răspunderea antreprenorului poate fi angajată numai dacă, potrivit legii sau contractului, el datorează garanţie, în cadrul termenului stabilit, pentru lucrarea efectuată.

848 Cu privire la posibilitatea antreprenorului de valorificare prin vânzare a bunurilor predate pentru executarea unor lucrări sau a obiectelor noi confecţionate şi neridicate în termen de un an de la data terminării lucrării, vz. Decr.nr.975/1965. Vz. şi D.Chirică, op.cit., p.253 şi lucrările citate de autor.

849 În practică s-a decis că, potrivit art.1086 C.civ., clientul beneficiar al contractului de antrepriză care nu respectă obligaţia de a plăti lunar contravaloarea lucrărilor executate trebuie să suporte dobânzile bancare aferente creditului contractat de antreprenor pentru desfăşurarea activităţii (CSJ, s.com., dec. nr.1097/2000, în Buletinul Jurisprudenţei 2000, p.410-411).

850 Penalităţile sunt datorate numai dacă există clauză contractuală în acest sens sau dacă sunt prevăzute în lege. Dacă penalităţile de întârziere au fost stabilite pe unităţi de timp (zi, decadă etc.), termenul de prescripţie se calculează pro rata temporis, deoarece creanţa clientului are de obiect prestaţii succesive (art.12 din Decr.nr.167/1958). Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.144/E/1985, în RRD nr.4, 1986, p.69. În practică s-a decis că, în ceea ce priveşte dobânda comercială reglementată de art.43 C.com., aceasta reprezintă pe de o parte o sancţiune aplicabilă debitorului obligaţiei de plată a unei sume de bani şi care întârzie această plată, iar pe de altă parte o despăgubire (daune-interese moratorii) pentru prejudiciul cauzat creditorului prin întârzierea obligaţiei de plată. Ca urmare, penalităţile stabilite prin contractul de antrepriză, pentru ipoteza întârzierii în plată, au acelaşi rol ca şi dobânda comercială şi, prin urmare, nu se pot cumula cu aceasta (vz. C.A.Piteşti, s.com. şi de cont.adm., dec.nr.33/2003, în PR nr.5/2003, p.11-112).

851 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.892/1972, în CD, 1972, p.122-125.

175

Page 176: Contracte Suport Drept III IV

Antreprenorul răspunde însă, în toate cazurile, pentru viciile ascunse ale materialelor procurate de el şi ale lucrării, după ce a fost recepţionată de către client 852 şi chiar dacă lucrarea nu a fost executată de către el personal (art.1487 C.civ.).

Conform art.5 din Decr.nr.167/1958, dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie. Dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplică termenul general de prescripţie.

Aceste termene de prescripţie încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predare (art.11 alin.1 din Decr.nr.167/1957), acest termen de un an putând fi modificat prin convenţia părţilor853 (garanţie convenţională).

§ 4. Încetarea contractului.

10. Cazuri particulare. Potrivit Codului civil, contractul de antrepriză încetează (“se desfiinţează”) prin moartea meseriaşului, arhitectului sau antreprenorului (art.1485). Întrucât contractul se formează intuitu personae - aptitudinile antreprenorului având importanţă, chiar dacă nu execută personal lucrarea - este firesc ca la moartea sa contractul să înceteze. Clientul este însă obligat să plătească moştenitorilor antreprenorului valoarea lucrărilor executate şi a materialelor pregătite, în proporţie cu preţul stabilit în contract, în măsura în care aceste lucrări şi materiale îi sunt folositoare (art.1486 C.civ.). În cazul în care contractul nu oferă elementele necesare, sumele de plătit se determină prin experţi854.

11. Reguli generale. În afară de aceste reguli speciale, cât priveşte încetarea contractului, se aplică regulile generale. De exemplu, ca orice contract sinalagmatic, antrepriza poate fi rezolvită la cererea uneia din părţi pentru neexecutarea obligaţiilor de către cealaltă parte. În caz de imposibilitate fortuită de executare, dacă ea este temporară, se suspendă executarea, iar dacă este definitivă, obligaţia se stinge, fiind aplicabilă teoria riscului contractului855. Dacă obligaţia antreprenorului este succesivă (de exemplu, lucrări de întreţinere) şi nu s-a prevăzut un termen, contractul poate fi denunţat unilateral de oricare dintre părţi, căci obligaţia nu poate fi veşnică.

Secţiunea a III-aReguli speciale privind antrepriza de construcţii856

852 Această răspundere subzistă chiar dacă, cu ocazia recepţiei, clientul renunţă la pretenţii. O asemenea renunţare nu poate să aibă de obiect decât vicii aparente, antreprenorul fiind ţinut să răspundă, în continuare, pentru viciile ce nu au putut fi cunoscute cu prilejul recepţiei, apărând ulterior acesteia (TS, s.civ., dec.nr.374/1974, în CD, 1974, p.81-82). Considerăm că această soluţie, pronunţată în materie de antrepriză de construcţii, este aplicabilă în orice antrepriză. Dacă părţile au stipulat în contract o clauză de limitare sau chiar de înlăturare a obligaţiei de garanţie pentru vicii, inclusiv viciile ascunse, antreprenorul va răspunde numai pentru dol (delictual). Cu privire la clauza de neresponsabilitate în materie de lucrări de construcţii, vz.infra nr.18.

853 Vz. R.Sanilevici, op.cit., p.118, şi Fr. Deak, op.cit., 2006, cap. I, nr.36-37. Dacă descoperirea viciilor s-a efectuat prin constatări succesive, dreptul la acţiune se naşte la data încheierii ultimului act de constatare (Vz. PAS, dec.nr.3048/1982, în RRD nr.9, 1983, p.74), la data finalizării raportului comisiei tehnice (TS, dec.nr.72/E/1986, în RRD nr.8, 1986, p.76). Vz. şi M. Nicolae, Prescripţia extinctivă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2006, p.512 şi urm.

854 Literatura de specialitate nu exclude posibilitatea continuării raporturilor contractuale cu moştenitorii antreprenorului, dacă părţile s-au înţeles astfel, iar obligaţiile antreprenorului nu sunt contracte strict intuitu personae. Vz. D.Chirică, op. cit., p.256; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale, p.210-211.

855 Vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.346-347, şi supra nr.6.856 Pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe (facilităţi în acest scop şi alte reguli), vz. Legea

locuinţei nr.114/1996 (republicată şi modificată ulterior); Legea nr.152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (M.Of. nr.265/16.07.1998), cu numeroase modificări ulterioare; Legea nr.15/2003 privind sprijinul acordat tinerilor pentru construirea unei locuinţe proprietate personală (M.Of. nr.34/22.01.2003); OUG nr.68/2006 privind măsuri pentru dezvoltarea activităţii în

176

Page 177: Contracte Suport Drept III IV

12. Noţiune. Cel mai cunoscut gen de antrepriză este antrepriza de construcţii; construire (reconstituire, consolidare, modificare, extindere etc.) de clădiri (edificii în terminologia C.civ.) şi alte imobile (construcţii de orice fel, cum ar fi căi de comunicaţie, dotări subterane, împrejmuiri etc.), precum şi lucrări de instalaţii şi reparaţii la construcţii, inclusiv activităţile de proiectare a lucrărilor de construcţii. În limbaj curent, prin antreprenor se înţelege persoana care se obligă să execute lucrări de construcţii, cu materiale proprii sau cu ale clientului857.

13. Autorizaţii. În toate cazurile, executarea (şi desfiinţarea) construcţiilor se poate face (începe)858 - cu excepţiile prevăzute de lege (de exemplu, reparaţii şi zugrăveli fără implicaţii asupra structurii de rezistenţă sau a aspectului arhitectural) - numai în temeiul şi cu respectarea autorizaţiei eliberate de preşedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al municipiului Bucureşti, de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, ai oraşelor şi comunelor, după caz, conform distincţiilor prevăzute de art.4 din Legea nr.50/1991859. Potrivit Legii nr.10/1995 privind calitatea în construcţii, act normativ de bază în materie860, autorizaţia de construire pentru lucrările prevăzute la art.3 lit.a)-e) din Legea

domeniul construcţiilor de locuinţe prin programe la nivel naţional (M.Of. nr.787/18.09.2006). Vz. şi F.Ţuca, Legea locuinţei nr.114/1996 temei al legislaţiei locative, Edit. All, 1997; idem, Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.40/1997 pentru modificarea şi completarea Legii locuinţei nr.114/1996 - comentată şi adnotată - Edit. All, 1997.

857 Potrivit dispoziţiilor Codului comercial, contractul de lucrări de construcţii încheiat de întreprinderile de construcţii este fapt de comerţ, fiind supus legii comerciale, chiar dacă cealaltă parte nu are calitatea de comerciant (art.3 şi 56). CSJ, s.com., dec.nr.174/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.508-509. În măsura în care legea comercială nu dispune, se aplică legea civilă (art.1 C.com.), de exemplu, dispoziţiile referitoare la contractul de antrepriză, legea comercială prevăzând unele dispoziţii numai referitoare la construirea de nave (art.491 şi urm. C.com.).

858 Dacă o persoană a început construcţia fără să solicite eliberarea autorizaţiei de construire, refuzul autorităţii publice de a-i elibera ulterior autorizaţia este legal (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.534/1997, în Jurisprudenţa CSJ 1997, p.136-137). Eliberarea autoriza-ţiei poate fi refuzată şi în cazul nerespectării de către solicitant a autorizaţiei iniţiale pentru lucrări de construcţii provizorii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.950/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p.118-121).

859 Pentru amănunte vz. L.nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii astfel cum a fost republicată în M.Of. nr.933/13.10.2004 şi modificată prin OUG nr. 122/2004, Legea nr. 119/2005, Legea nr. 52/2006şi Legea nr. 376/2006. În lipsa autorizaţiei, lucrarea nu va putea fi executată, respectiv va putea fi desfiinţată, aplicându-se şi alte sancţiuni prevăzute de lege (art.24 şi urm., vz. şi M.Duţu, G.Duţu, Consideraţii asupra specificului contravenţiilor la regimul de autorizare a construcţiilor, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.81-85; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale I, p.348-350). Autorizarea construcţiilor este un atribut exclusiv al organului administrativ, instanţa neputând emite o hotărâre care să ţină loc de autorizaţie de construire, dar poate obliga autoritatea administrativă să emită actul, potrivit art.11 din L.nr.29/1990 (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.692/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.637-638 cu Notă de C.L.Popescu, în Dreptul nr.12, 1995, p.68-72). Legea nr.29/1990 a fost abrogată prin Legea contenciosului administrativ nr.554/2004. Potrivit principiului revocabilităţii actelor administrative (vz., de ex., CSJ, s.cont.adm., dec.nr.128/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.384-386), autorizaţia poate fi modificată sau revocată (anulată) pe cale administrativă, cât timp raportul administrativ nu este dublat de un raport juridic civil (sau din alte domenii). După punerea în executare a autorizaţiei, actul iese din sfera de reglementare exclusivă a dreptului administrativ, neputându-se revoca pentru ilegalitate sau pentru oportunitate, întrucât şi-a produs efectele prin intrarea în circuitul altor raporturi juridice (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.315/1994, în Jurisprudenţa CSJ, 1994, p.537; C.A.Buc., s.cont.adm., dec. nr.31/2000, în Culegere de practică judiciară în materia contenciosului administrativ 1999-2002, p.21-23). Dacă autorizaţia a fost emisă prin încălcarea unei norme de drept imperative sau prohibitive ori a fost obţinută prin fraudă sau eroare dovedită (vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.125/1981, în CD, 1981, p.248; CSJ, s.civ., dec.nr.557/1990, în Dreptul nr.1, 1991, p.68), actul administrativ pus în executare (dublat de alt raport juridic) poate fi modificat sau anulat numai pe cale judecătorească (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.315/1993, cit.supra). Vz. şi CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.41/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.512-518.

860 Legea nr.10/1995 a fost modificată prin Legea nr.587/2002. Vz. şi regulamentele privind calitatea în construcţii aprobate prin HG nr.766/1997 (M.Of. nr.352 din 10 dec.1997), modificată prin HG nr.675/2002, HG nr.102/2003 şi HG nr.622/2004.

177

Page 178: Contracte Suport Drept III IV

nr.50/1991 se poate elibera861 numai pentru proiecte verificate de către specialişti verificatori de proiecte atestate, alţii decât specialiştii elaboratori ai proiectelor, fiind exceptate de la verificare proiectele clădirilor pentru locuinţe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparţin oraşelor, precum şi construcţii provizorii862, în privinţa cărora nu se aplică dispoziţiile Legii nr.10/1995 (art.2, 13 şi 39).

Pe de altă parte, lucrările de construcţii pot fi realizate numai de persoane fizice sau juridice autorizate. În toate cazurile, contractul urmează să fie încheiat în formă scrisă (cerută ad probationem).

Potrivit art. 9 din Legea nr.307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor863, la încheierea contractului de antrepriză, părţile sunt obligate să prevadă expres în actul respectiv răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor. Nerespectarea acestei obligaţii se sancţionează cu amendă contravenţională de la 100 la 500 de lei (art.44 pct. I lit. c)).

§1. Subantrepriza

14. Reguli aplicabile. În lipsă de stipulaţie contrară în contractul deantrepriză de construcţii864, antreprenorul are dreptul să încredinţeze executarea unor părţi din lucrare unor subantreprenori, încheind în acest sens, cu fiecare dintre ei (instalator, parchetar, electrician etc.), un contract de subantrepriză.

În raporturile dintre antreprenor şi subantreprenor, se aplică regulile prevăzute pentru antrepriză (art.1489-1490 C.civ.), subantreprenorul având - în cadrul acestor raporturi - rolul de antreprenor.

Deoarece subantreprenorii contractează numai cu antreprenorul, clientul nu are nici o acţiune contractuală împotriva lor. În schimb, antreprenorul răspunde contractual faţă de client pentru toate lucrările executate de subantreprenori, la fel cum răspunde şi de lucrările oricărei alte persoane pe care a folosit-o (art.1487 C.civ.).

Precizăm că, întrucât subantreprenorii nu au calitatea de prepuşi, antreprenorul nu răspunde în calitate de comitent (în baza art.1000 alin.3 C.civ ) pentru faptele lor ilicite cauzatoare de prejudicii terţilor (inclusiv clientului), tot aşa cum nici clientul nu răspunde pentru faptele antreprenorului sau subantreprenorului (ori antreprenorului de specialitate), faţă de terţii păgubiţi.

În sfârşit, subliniem că poziţia juridică a subantreprenorului nu trebuie să fie confundată cu aceea a antreprenorului de specialitate, care contractează anumite lucrări de specialitate direct cu clientul şi răspunde singur, în calitate de antreprenor, faţă de acesta pentru lucrările (partea din lucrări) care formează obiectul contractului.

Tot astfel, dacă mai mulţi antreprenori - coantreprenori - se obligă să execute o lucrare de ansamblu (complexă), contractând direct cu clientul, ei nu vor avea calitatea de subantreprenori, chiar dacă unul dintre ei are rolul de coordonator şi îi reprezintă pe ceilalţi în raporturile cu clientul în cursul executării lucrării865. Fiind antreprenori, fiecare va răspunde pentru partea de lucrare executată şi are dreptul la partea corespunzătoare din preţ, deoarece obligaţia civilă cu pluralitate de părţi este conjunctă (divizibilă), dacă în contract nu s-a prevăzut solidaritatea (iar obligaţia codebitorilor nu este comercială - art.42 C.com.) sau

861 Autorizaţia de construcţie nu poate fi eliberată cât timp situaţia juridică a terenului nu este definitivată (mai multe persoane au acte de proprietate). Vz. CSJ, s.cont.adm., dec.nr.92/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.421-423.

862 Garajele demontabile, cu caracter provizoriu, nu constituie construcţii (CSJ, s.cont.adm., dec.nr.259/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p.517-521).

863 Publicată în M.Of. nr.633/21.07.2006.864 Subantrepriza este posibilă şi în alte contracte de antrepriză, dar în mod obişnuit se practică

numai în domeniul antreprizei de construcţii.865 Vz. şi Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.351 nr.726.

178

Page 179: Contracte Suport Drept III IV

indivizibilitatea şi nici nu rezultă din natura prestaţiei care formează obiectul contractului (indivizibilitate naturală)866.

§ 2. Acţiunea directă a lucrătorilor

15. Noţiune. Efecte. Pentru ocrotirea lucrătorilor (zidari, lemnari şi alţi lucrători867) întrebuinţaţi la clădirea unui edificiu sau altă lucrare dată în antrepriză868, Codul civil prevede că ei pot reclama plata creanţelor lor de la client, dar numai în măsura în care acesta s-ar găsi dator către antreprenor în momentul cererii869 (art.1488).

Lucrătorii au deci o acţiune directă870 contra clientului, cu toate că raport juridic direct nu există între ei871 (este deci o dispoziţie derogatorie872 de la principiul relativităţii efectelor contractelor). În lipsa acestei dispoziţii, lucrătorii ar trebui să-l acţioneze pe client în calitate de creditori ai antreprenorului, adică pe calea acţiunii subrogatorii (oblice). Această acţiune are însă neajunsul de a-i pune pe reclamanţi în concurs cu ceilalţi creditori ai antreprenorului (de exemplu, furnizorii de materiale) ceea ce înseamnă că şi ei ar trebui să suporte consecinţele insolvabilităţii ori falimentului antreprenorului, proporţional cu valoarea creanţelor873.

Fiind o acţiune directă, starea de insolvabilitate sau falimentul antreprenorului nu se va răsfrânge asupra creanţelor lucrătorilor. Ei îl acţionează direct pe client şi, prin urmare, n-au a suporta concursul celorlalţi creditori ai antreprenorului (dacă aceştia n-au făcut o poprire asupra sumelor datorate de client în mâinile acestuia, înainte de intentarea acţiunii directe).

Această măsură de ocrotire se adaugă privilegiului imobiliar de care se bucură lucrătorii, precum şi antreprenorii de construcţii, pentru garantarea creanţelor neonorate de client (art.1737 şi 1742 C.civ.).

§ 3. Răspunderea antreprenorului pentru calitatea construcţiei874

866 Vz. şi infra nr.20 alin.2.867 Prin “alţi lucrători” urmează să înţelegem astăzi nu numai salariaţii antreprenorului care

desfăşoară o muncă manuală, dar şi orice alte persoane care au depus o muncă, fie şi intelectuală (de ex., inginerul constructor salariat al antreprenorului), titulare de creanţe rezultând din munca depusă, inclusiv micul subantreprenor care lucrează alături de proprii salariaţi şi care încearcă să-şi valorifice pe această cale contravaloarea muncii manuale sau intelectuale depuse, iar nu realizarea de beneficii (profituri) în calitate de comerciant (cum sunt, de ex., furnizorii de materiale).

868 Principial, nu ar fi exclusă aplicarea art.1488 C.civ. în orice antrepriză, dar practic, problema acţiunii directe se pune numai în materia antreprizei de construcţii.

869 În practică, s-a decis că lucrătorii întrebuinţaţi la o lucrare dată în subantrepriză pot reclama plata lor de la beneficiar, dar numai în măsura în care acesta s-ar găsi dator către antreprenor în momentul cererii. Beneficiarul este dator antreprenorului numai în măsura în care a confirmat situaţiile de lucrări întocmite şi, eventual, a încheiat procesul-verbal de recepţie finală (C.A.Buc., s.com., dec. nr.1872/2000, în Culegere de practică judiciară în materie comercială 2000-2001, p.131-133).

870 Vz. şi L. Pop, Acţiunile directe în dreptul privat, în Dreptul nr.5, 2006, p.9-32.871 Contractul de muncă dintre lucrător şi antreprenor creează raport juridic între ei, dar nu cu

clientul, astfel încât lucrătorul nu poate cere executarea contractului de muncă de la beneficiarul lucrării. (T.reg. Craiova, dec.civ. nr.416/1958, în LP nr.10, 97). Precizăm că angajarea forţei de muncă, fie şi a unei echipe de lucrători nu reprezintă contract de subantrepriză dacă contractul nu are ca obiect “luarea săvârşirii unei lucrări”, “facerea unui lucru” (art.1413 şi 1478 C.civ.).

872 Derogarea poate primi aplicare şi în favoarea lucrătorilor angajaţi de subantreprenor, care pot acţiona atât împotriva antreprenorului, cât şi împotriva clientului pentru sumele datorate de subantreprenor.

873 Pentru procedura reorganizării judiciare şi cea a falimentului, vz. Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenţei (M.Of. nr.359/21.04.2006).

874 Vz. şi F. Ţuca, Răspunderea civilă specifică a antreprenorilor de construcţii, în SUBB nr.1/2002, p.28-48. Această răspundere vizează raporturile clientului cu antreprenorul (inclusiv antreprenorii de specialitate sau coantreprenori) cu care a contractat direct lucrări de construcţii. Pentru lucrările executate de lucrători sau subantreprenori, faţă de client răspunde tot antreprenorul. În raporturile dintre antreprenor şi subantreprenori - în cadrul acţiunii în regres - se aplică însă toate

179

Page 180: Contracte Suport Drept III IV

16. Conţinutul şi termenul răspunderii. Codul civil prevede o singură regulă specială de răspundere pentru calitatea construcţiei: antreprenorul (arhitectul) de clădiri sau alte lucrări însemnate875 răspunde dacă construcţia se dărâmă în tot ori în parte sau ameninţă învederat dărâmarea (cu care se asimilează viciul care face imposibilă folosirea potrivit destinaţiei) din cauza unui viciu de construcţie sau al terenului876 într-un termen de 10 ani din ziua terminării (recepţiei) lucrării (art.1483)877.

Decretul nr.167/1958 a stabilit un termen de 3 ani878 de la predare pentru descoperirea viciilor unei construcţii (art.11 alin.2), deci a statornicit răspunderea antreprenorului pentru orice vicii ascunse, fără a modifica răspunderea pentru dărâmarea în baza art.1483 C.civ.

În sfârşit, prin art.29 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii879 s-a prevăzut răspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale construcţiei ivite în termen de 10 ani de la recepţia lucrării, iar pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi execuţie în vigoare la data realizării ei răspunderea “pe toată durata de existenţă a construcţiei” (ceea ce înseamnă, de regulă, câteva secole)880.

După cum rezultă din această reglementare specială, termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr.167/1958 (art.11 alin.2) pentru viciile ascunse ale construcţiei şi termenul de 10 ani prevăzut de C.civ. (art.1483) pentru ipoteza dărâmării, au fost înlocuite cu termenul de 10

regulile antreprizei de construcţii (art.1489-1490 C.civ.), inclusiv răspunderea pentru calitatea lucrărilor executate. Pentru o altă soluţie (art.1483 se aplică numai în favoarea clientului, nu şi a antreprenorului general), vz. Mazeaud, op.cit., p.1099-1100, nr.1366.

875 În legătură cu răspunderea specială a antreprenorului de construcţii, semnalăm că art.1483 C.civ. (spre deosebire de art.1792 C.civ. fr., care vizează numai “edificiile” construite) se referă şi la “facerea unui alt lucru însemnător” (“la fabricazione di un edificio o di altre opera notabile”, art.1639 § 1 din C.civ.italian atunci în vigoare). Astfel fiind, reglementarea este aplicabilă nu numai în cazul edificiilor (clădirilor) propriu-zise, dar şi în ipoteza altor lucrări de construcţii (ascensoare, instalaţii de încălzire, baraje şi diguri, piloni de teleferic, căi ferate etc.).

876 Cu toate că amplasamentul construcţiei este pus la dispoziţie de client, necorespunderea lui se asimilează viciului de construcţie, întrucât antreprenorul şi arhitectul sunt specialişti care trebuie să le examineze înainte de edificarea construcţiei, calitatea necorespunzătoare a terenului nefiind o cauză străină exoneratoare de răspundere (art.1082 C.civ.). În materie de construcţii, principial nu se poate admite exonerarea de răspundere a antreprenorului (arhitectului), dacă nu dovedeşte cauza care se situează dincolo de hotarele specialităţii sale. Astfel, antreprenorul nu poate invoca ordinele date de client sau materialele necorespunzătoare procurate de acesta, art.1481 C.civ. nefiind aplicabil, în privinţa materialelor, în domeniul antreprizei de construcţii. Vz. de ex., Cas.I, dec.nr.-355/1879, în C.civ.adnotat, p.661 nr.1; vz. şi p.662 nr.6 şi art.23 lit.a şi f din L.nr.10/1995.

877 Art.1902 C.civ., care stabilea - după părerea noastră (vz. Fr. Deak, Teoria contractelor speciale, Edit. Did. şi Ped., Bucureşti, 1963, p.174-177) - termenul de pre-scripţie a acţiunii în garanţie pentru dărâmare sau ameninţare de dărâmare, a fost abrogat prin art.26, coroborat cu art.5 şi 3 din Decr.nr.167/1958.

878 Cu privire la natura juridică a termenului de 3 ani, vz. Fr. Deak, op.cit., 2006, cap.I, nr.36.879 La data intrării în vigoare a legii au fost abrogate L.nr.8/1977 privind asigurarea durabilităţii,

siguranţei în exploatare, funcţionalităţii şi calităţii construcţiilor şi OG nr 2/1994 privind calitatea în construcţii şi orice alte dispoziţii contrare (art.41). OG nr. 25/1992 privind calitatea în construcţii, nefiind aprobată de Parlament, a încetat să producă efecte (art.114 din Constituţie în forma anterioară revizuirii), astfel încât nu a mai fost abrogată.

880 În privinţa actelor normative referitoare la calitatea în construcţii, vz. şi OG nr.20/1994 privind măsuri pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor existente (republicată în M.Of. nr.665/23.10.2001 şi modificată prin OG nr.62/2003, OG nr.14/2006 şi Legea nr.128/2006) şi Norma metodologică de aplicare a OG nr.20/1994 aprobată prin HG nr.1364/2001; HG nr.272/1994 pentru aprobarea Regulamentului privind controlul de stat al calităţii în construcţii (M.Of. nr.193/28.07.2004); HG nr.273/1994 privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora (M..Of. nr.193/28.07.2004), modificată prin HG nr.940/2006; Regulamentele privind calitatea în construcţii aprobate prin HG nr.766/1997 (M.Of. nr.352/10.12.1997), modificată prin HG nr.675/2002, HG nr.102/2003 şi HG nr.622/2004; Regulament de organizare şi funcţionare a Inspecţiei de stat în construcţii, lucrări publice, urbanism şi amenajarea teritoriului şi a inspecţiilor teritoriale din subordinea acesteia (M.Of. nr.247/22.09.1997).

180

Page 181: Contracte Suport Drept III IV

ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existenţă pentru viciile care afectează structura de rezistenţă a construcţiei de orice categorie (şi instalaţiilor aferente acestora) - indiferent de forma de proprietate sau destinaţie -, fiind exceptate însă clădirile pentru locuinţe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparţin oraşelor, precum şi construcţiile provizorii (art.2alin.2 din Legea nr.10/1995). Pentru aceste construcţii, exceptate de la prevederile Legii nr.10/1995, răspunderea antreprenorului urmează să fie angajată potrivit dreptului comun (C.civ. şi Decretul nr.167/1958).

În privinţa viciilor aparente ale lucrării, care în materie de antrepriză - ca de altfel şi în materie de vânzare - nu pot fi reclamate după recepţie (predare-primire), se angajează răspunderea antreprenorului numai dacă s-a stabilit un termen de garanţie. În acest sens, Legea nr.10/1995 prevede obligaţia executantului lucrărilor de construcţii “de a remedia, pe propria cheltuială, a defectelor de calitate, apărute din vina sa... în perioada de garanţie stabilită potrivit legii”(art.23 lit. k), fără a distinge după cum viciile sunt aparente sau ascunse.

17. Domeniu de aplicare. Reglementarea specială privind răspunderea antreprenorului (arhitectului) vizează numai raporturile lui cu clientul şi cu succesorii lui în drepturi (de exemplu, cumpărătorul construcţiei). Faţă de terţi (inclusiv locatarul construcţiei), pentru care contractul de antrepriză este o res inter alios acta, răspunderea antreprenorului pentru pagubele cauzate (de exemplu, prin ruinarea clădirii) poate fi angajată numai delictual (art.998-999 C.civ.). În schimb, terţii pot alege pe calea acţiunii împotriva proprietarului (clientului sau succesorilor lui) pe teren delictual (de exemplu, art.1002 C.civ.) sau contractual (de exemplu, locatarul), după caz. Dacă acţiunea a fost îndreptată împotriva clientului, el va avea acţiune în regres împotriva antreprenorului, în măsura în care acesta este responsabil pentru viciile lucrării care au determinat cauzarea prejudiciului881.

18. Clauze contractuale de modificare a răspunderii pentru calitatea construcţiei. Având în vedere faptul că prin instituirea unei răspunderi agravate a antreprenorului de construcţii sunt apărate nu numai interesele clientului, ci şi interese generale, publice, clauzele contractuale de limitare sau de înlăturare a acestei răspunderi nu pot fi admise. În orice caz, ele nu ar putea fi admise în privinţa viciilor care pot determina dărâmarea sau ameninţarea de dărâmare a construcţiei882 (rezistenţa).

Sunt permise, în schimb, clauze de agravare a răspunderii antreprenorului pentru vicii883.19. Termenul de prescripţie. Dreptul la acţiunea privitoare la viciile ascunse, inclusiv

viciile structurii de rezistenţă, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie prin împlinirea termenului general de prescripţie (art.5 din Decretul nr.167/ 1958), în ambele cazuri termenul prescripţiei începând să curgă de la data descoperirii viciilor în cadrul termenelor arătate884.

20. Răspunderea arhitectului. Răspunderea pentru vicii poate să revină nu numai antreprenorului care execută lucrarea, dar şi arhitectului (proiectantului)885. Problema împărţirii răspunderii între antreprenor şi arhitect se rezolvă în funcţie de clauzele din contract. Dacă arhitectul n-a făcut decât planurile construcţiei, fără a se ocupa de executarea lucrării, el va răspunde numai dacă se va dovedi că viciul construcţiei provine dintr-un viciu

881 Pentru o soluţie potrivit căreia antreprenorul răspunde atât faţă de terţi, cât şi în regres faţă de client, cu neluarea în considerare a termenului responsabilităţii sale contractuale pentru viciile construcţiei, vz. Mazeaud, op.cit., p.1103 nr.1371.

882 În dreptul francez se admite limitarea în timp a responsabilităţii, dacă termenul este suficient pentru verificarea solidităţii construcţiei. Vz. Mazeaud, op.cit., p.1105 nr.1376.

883 Vz. şi D.Chirică, op.cit., p.250.884 Vz. în acest sens şi P.Cosmovici, Consideraţii asupra răspunderii contractuale a

antreprenorului după recepţia lucrărilor de investiţii, Edit. Şt. şi Encicl., Bucureşti, 1979, p.158-159; Gh. Beleiu, Prescripţia pentru viciile construcţiei, în RRD nr.1, 1981, p.31.

885 Vz., art.22 şi 29 din L.nr.10/1995. Potrivit art.24 din L.nr.10/1995, “solidar cu proiectantul” răspund şi specialiştii verificatori atestaţi. Alţi factori care participă la realizarea lucrării (responsabili tehnici, experţi etc.) răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru calitatea construcţiei (art.24 şi art.28-29).

181

Page 182: Contracte Suport Drept III IV

al planului (proiectului), iar antreprenorul va răspunde pentru viciile de execuţie886. Dacă arhitectul a luat parte şi la ridicarea construcţiei sau viciile sunt determinate şi de viciile proiectului, el va răspunde alături de antreprenor887.

În acest din urmă caz, dacă daunele sunt suportate de unul dintre ei, solvens-ul va avea acţiune în regres împotriva celuilalt, proporţional cu gravitatea culpelor; în caz de egalitate, pentru jumătate. Aceste reguli urmează să fie aplicate, în mod corespunzător, şi dacă lucrarea a fost executată de doi sau mai mulţi coantreprenori, (inclusiv antreprenori de specialitate, dar nu subantreprenori) şi răspunderea lor nu este divizibilă.

21. Sarcina probei. Pentru angajarea răspunderii, clientul trebuie să dovedească numai existenţa viciului. În prezenţa acestei dovezi, culpa contractuală a antreprenorului (arhitectului) este prezumată, ei fiind obligaţi să dovedească existenţa unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art.1082-1083 C.civ.). Evident, culpa subantreprenorilor nu poate fi invocată drept cauză de exonerare, antreprenorul fiind responsabil contractual faţă de client şi pentru lucrările executate în subantrepriză (cu drept de regres în raport de culpa subantreprenorului). Subantreprenorul poate fi acţionat de către client numai delictual, ei nefiind legaţi prin raporturi contractuale.

§ 4. Modificarea preţului.

22. Preţ forfetar. Antreprenorul sau arhitectul care s-a angajat să execute o clădire (edificiu),888 după un plan stabilit cu clientul nu poate cere o sporire de preţ (nici cu titlu de îmbogăţire fără justă cauză), pe motiv că s-a mărit preţul muncii sau al materialelor, nici pe motiv că a efectuat modificări şi adăugiri la planul iniţial, dacă aceste modificări şi adăugiri nu au fost aprobate de client în scris şi modificările de preţ de asemenea stabilite cu clientul (art.1484 C.civ.)889. Întrucât lucrarea a fost contractată pe un preţ forfetar, global, antreprenorul, în schimbul unei sume dinainte determinată, este obligat să execute şi să predea lucrarea în condiţiile prevăzute în contract890, afară numai dacă dovedeşte acordul scris (nu şi

886 Potrivit art.74 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.50/1991, aprobate prin Ordinul Ministrului Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului nr.1430/2005 (M.Of. nr.825/13.09.2005), executantul (antreprenorul), în baza contractului de antrepriză încheiat cu beneficiarul, pentru asigurarea calităţii construcţiilor, care decurg urmare procedurii de autorizare, potrivit legii, are obligaţia să sesizeze investitorul cu privire la neconformităţile şi/sau neconcordanţele constatate în proiect, în vederea soluţionării lor de către proiectant.

887 Întrucât obiectul obligaţiei lor este invizibil - cel puţin sub raportul reparării în natură (de exemplu, consolidarea construcţiei) - clientul va putea cere reparaţie de la oricare dintre ei (art.1062 C.civ.). În sensul că răspunderea lor este solidară (cu toate că nu este prevăzută în contract sau de lege - n.ns), vz. J.Manoliu, Şt.Răuschi, op.cit., p.189.

888 Întrucât art.1484 C.civ. se referă la “edificiu”, construit “după un plan”, în cazul altor lucrări (de exemplu, instalaţii sau reparaţii la construcţii), nu excludem dovedirea modificărilor potrivit dreptului comun sau acordarea unui spor de preţ pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză. (Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1096 nr.1360. Pentru aplicarea art.1484 şi în cazul reparaţiilor vz. însă Cas.I, dec.nr.176/1982, în C.civ.adnotat, p.663 nr.6). În nici un caz, dispoziţiile art.1484 C.civ., nu sunt aplicabile în raporturile dintre antreprenor şi lucrătorii (inclusiv subantreprenorii) care nu s-au obligat “a da gata un edificiu”, contractând pe un preţ determinat (prelucrare, pe bucată sau măsură) numai anumite lucrări sau părţi componente ale edificiului (vz. şi Cas.I, dec.nr.381/1903, în C.civ.adnotat, p.664, nr.8).

889 Numai dacă schimbările şi modificările au fost ordonate de organe de stat competente, fiind obligatorii pentru antreprenor, el va avea dreptul să solicite sporirea preţului (TS, col.civ., dec.nr.1476/1958, în CD, 1958, p.106). Modificările de plan consimţite de mandatarul clientului peste limitele împuternicirii nu obligă pe clientul-mandant, dacă nu şi-a manifestat în mod clar voinţa de a le ratifica (Cas. III, dec.nr. 195/1914, C.civ.adnotat, vol.IV, p.30, nr.24. Vz. şi infra cap. VII, nr.17).

890 Preţul forfetar are putere de lege între părţi, instanţele nefiind în drept să acorde executantului un preţ mai mare, chiar dacă acest preţ răspunde unei valori superioare, stabilită pe bază de expertiză (T.Jud. Ilfov, s.civ., dec.nr.973/1978, în RRD nr.2, 1979, p.59). Totuşi, în practica instanţei supreme s-a decis că este admisibilă o acţiune a antreprenorului împotriva beneficiarului, întemeiată pe principiul

182

Page 183: Contracte Suport Drept III IV

început de dovadă scrisă) al clientului pentru modificările de plan şi acordul lui expres (dovedit potrivit dreptului comun) pentru majorarea preţului891.

23. Preţ de deviz. Întrucât “preţ determinat” (art.1413 alin.5 C.civ.) nu înseamnă cerinţa unei sume de bani fixe, invariabile, ci şi stabilirea criteriilor de determinare ulterioară a preţului892, părţile se pot obliga şi pe baza unui deviz, adică a unei preţuiri provizorii pe articole; această prevedere de cheltuieli se poate modifica după preţul materialelor şi/sau muncii şi mai ales prin adăugirea de lucrări suplimentare. Prin urmare, în această ipoteză, preţul este fixat articol cu articol, iar nu în bloc, fiecare porţiune a lucrării având preţul ei deosebit. Preţul total al lucrării va depinde de cantitatea lucrărilor efectiv executate şi nu va fi cunoscut şi stabilit decât după executarea integrală a lucrării.

CAPITOLUL VII

CONTRACTUL DE MANDAT

Secţiunea I

Mandatul cu reprezentare

§ 1. Noţiunea şi condiţiile de validitate ale contractului de mandat

1. Noţiune. Mandatul este un contract prin care o persoană, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei alte persoane, numită mandant, care îi dă această împuternicire şi pe care îl reprezintă (art. 1532 şi urm. C.civ.)893.

îmbogăţirii fără justă cauză, având ca obiect obligarea acestuia din urmă de a plăti lucrările de reparaţii suplimentare, peste cele care au făcut obiectul contractului de antrepriză şi a actelor adiţionale la acesta. Obligarea beneficiarului s-a dispus în ipoteza în care din expertiza tehnică efectuată în cauză a rezultat că necesitatea lucrărilor suplimentare executate alternativ cu cele contractate a fost determinată de erori evidente de calcul săvârşite de beneficiar la întocmirea caietelor de sarcini. S-a mai reţinut că aceste lucrări de reparaţii, suplimentare şi necontractate, erau necesare întrucât în lipsa executării acestora nu se puteau continua lucrările ce au făcut obiectul contractului de antrepriză, ceea ce ar fi condus la nefinalizarea şi nepredarea obiectivelor la termenul contractual. Ca atare, chiar dacă aceste lucrări suplimentare, a căror necesitate nu poate fi pusă în discuţie, au fost executate în lipsa acordului scris al beneficiarului şi nu au făcut obiectul unui act adiţional, nu se poate contesta faptul că beneficiarul şi-a sporit patrimoniul cu contravaloarea acestora şi, ca atare, se impune admiterea acţiunii pentru înlăturarea dezechilibrului creat între patrimoniul antreprenorului şi cel al beneficiarului. S-a conchis că singura cale de recuperare a contravalorii lucrărilor suplimentare de reparaţii efectuate era promovarea unei acţiuni întemeiate pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză, având în vedere că lucrările erau deja executate la data pronunţării hotărârilor, astfel încât, din moment ce beneficiarul a acceptat şi ulterior a confirmat executarea lucrărilor, este lipsit de temei a reţine că pentru recuperarea contravalorii acestora antreprenorul avea la dispoziţie încheierea unui nou contract de achiziţie. (Vz. ÎCCJ, s.com., dec. nr.5197/02.12.2004, în Dreptul nr.11,2005, p.267-268).

891 Vz. şi supra nr.1, nota de subsol nr.3.892 Preţul stipulat poate fi şi aleatoriu, de ex., o cotă de participare la beneficiu (Cas.IV, dec

nr.295/1943, în Practica..., vol.II, p.32).893 În măsura în care prin norme speciale nu se prevede altfel, regulile mandatului sunt aplicabile -

ca drept comun în materie de reprezentare - şi în lipsa contractului de mandat, în cazurile anume prevăzute de lege. De ex., în raporturile dintre soţi (art.35 alin.2 C.fam.), în raporturile dintre persoana juridică şi cei care alcătuiesc organele sale (art.36 din Decretul nr. 31/1954, iar în privinţa societăţilor comerciale art. 72 din Legea societăţilor comerciale nr. 31/1990, republicată în anul 2004), în materie de curatelă (art. 155 alin.1 C.fam.), în raporturile dintre lichidatori, pe de o parte, şi asociaţi sau fondatori, respectiv asociaţia sau fundaţia supusă lichidării, pe de altă parte, (art. 67 din OG nr.26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, aprobată prin Legea nr. 246/2005) etc. Pe de altă parte, regulile mandatului sunt aplicabile şi în cazul în care împuternicirea de a încheia acte juridice este prevăzută, cu titlu accesoriu, în cuprinsul unui alt contract (antrepriză, depozit, locaţiune etc.). De

183

Page 184: Contracte Suport Drept III IV

2. Deosebirea între mandat şi alte contracte înrudite. Deşi mandatul este, în principiu, un contract cu titlu gratuit, legea nu interzice ca mandatarul să fie remunerat, dacă există stipulaţie expresă în acest sens (art. 1534 C.civ.). Deci legiuitorul prezumă numai gratuitatea mandatului894 (caracterul gratuit nu este de esenţa, ci numai de natura contractului). Dacă mandatarul este un profesionist, prezumţia de gratuitate nu operează895, cuantumul remuneraţiei urmând a fi stabilit - în lipsă de stipulaţie şi criterii legale - de către instanţă, având în vedere natura şi volumul serviciilor prestate.

Prin faptul că mandatul poate fi cu titlu oneros, el se aseamănă cu contractul de muncă şi contractul de antrepriză. Principala deosebire constă în aceea că mandatul are ca obiect (principal) încheierea de acte juridice cu terţii şi, de regulă, mandatarul este reprezentantul mandantului, în timp ce contractul de muncă sau de antrepriză are ca obiect acte sau fapte materiale şi intelectuale prestate pentru cealaltă parte contractantă, iar salariatul, respectiv antreprenorul (arhitectul), nu are calitatea de reprezentant896.

Precizăm însă, că salariatul poate primi împuternicire de reprezentare din partea unităţii (de exemplu, pentru achiziţionarea de bunuri), în care caz va avea calitatea de mandatar 897, cel puţin în raporturile dintre el şi terţul contractant, precum şi între acesta din urmă şi mandant, chiar dacă în raporturile dintre mandant şi salariatul lui (mandatar), datorită raporturilor de muncă (raporturi de subordonare), regulile mandatului vor fi înlocuite - parţial - cu regulile aplicabile raportului de muncă (obligativitatea acceptării şi executării mandatului, răspunderea mandatarului faţă de mandant potrivit regulilor din dreptul muncii, iar nu din dreptul civil etc.)898. Tot astfel, antreprenorul poate fi împuternicit să încheie anumite acte juridice în numele clientului (de exemplu, să obţină avize sau autorizaţii din partea organelor competente).

Pe de altă parte, un liber profesionist care, de regulă, este un reprezentant (mandatar), nu întotdeauna va avea această calitate. De exemplu, avocatul care dă numai consultaţii juridice899 sau care acordă numai asistenţă juridică, fără puteri de reprezentare, are - în raporturile civile - de regulă, calitatea de antreprenor, iar nu de mandatar900.

exemplu, locatarul este împuternicit să contrac-teze, la nevoie, reparaţii care sunt în sarcina locatorului.

894 Pentru o aplicaţie mai recentă a acestei prezumţii relative, vz. C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.719/1999, în Culegere de practică judiciară civilă 1999, p.61-62.

895 În cazul mandatului conferit unei persoane în cadrul şi în limitele profesiunii sale, caracterul oneros al contractului este subînţeles, gratuitatea urmând a fi stipulată expres şi nu se prezumă chiar dacă mandatul este tacit (vz. Cas.I, dec.nr.296/1893, în C.civ.adnotat, vol.IV, p.12 nr.1; dec.nr.36/1990, ibidem, p.9 nr.22). Şi mandatul încheiat între persoane juridice - chiar dacă nu este un mandat comercial, neavând ca obiect o afacere comercială (art.374 şi urm. C.com.) - este, în principiu, cu titlu oneros, deşi guvernat de regulile prevăzute în Codul civil (vz. şi PAS, dec.nr. 2050/1961, în AS nr.5, 1971, p.67).

896 Vz. şi supra cap. VI, nr.2.4.897 În principiu, este valabil şi mandatul dat de o unitate unei persoane fizice care nu este salariatul

ei (T.Reg.Ploieşti, dec.civ. nr.667/1959, în LP nr.8, 1959, p.122). Iar în cazul salariatului care desfăşoară o activitate curentă de încheiere de acte juridice pe seama comitentului (de ex., casierul care încasează bani pentru primărie), existenţa împuternicirii se prezumă – cu consecinţa validităţii şi opozabilităţii actului încheiat faţă de comitent (mandant) – dacă nu se dovedeşte că persoana care a contractat cu salariatul a cunoscut sau trebuia să cunoască lipsa împuternicirii (revocarea mandatului, desfacerea contractului de muncă etc.).

898 În lumina acestor particularităţi, s-a susţinut că împuternicirea de reprezentare dată salariatului constituie un act unilateral de drept al muncii (vz. R.Roşca, Natura juridică a împuternicirii de reprezentare dată de conducătorul unităţii unei persoane încadrate în muncă, în RRD nr.8, 1982, p.13-14). Această calificare rezolvă însă problema numai parţial (în privinţa procurii), dar nu şi în privinţa efectelor mandatului (în legătură cu raporturile dintre terţul contractant şi mandant ori mandatar). De altfel, chiar şi în privinţa procurii, se pot ivi probleme pentru care legislaţia muncii nu oferă soluţii (de ex., interpretarea clauzelor neclare, vz. infra nr.6).

899 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1073-1074 nr.1334; Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.43 nr. 46 şi p.235-236, nr.531; supra cap. VI nr.1 alin. final.

184

Page 185: Contracte Suport Drept III IV

3. Forma mandatului901. Mandatul este, de regulă, un contract consensual, care ia naştere prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără a fi supus vreunei forme speciale. După cum s-a spus “mandatul poate fi dat în formă scrisă sau chiar verbală902 ori în mod tacit“ (art. 1533 C.civ.)903.

În practică, mandatul este constatat de obicei printr-un înscris numit procură sau împuternicire904.

Procura, ca negotium, este un act juridic unilateral (exprimând voinţa mandantului, oferta de mandat), iar ca instrumentum, este înscrisul în care se enumeră actele juridice ce urmează să fie îndeplinite de mandatar (procurator) în numele mandantului. Părţile redactează un înscris pentru ca terţii să fie în măsură să verifice puterile conferite mandatarului, precum şi limitele în care acesta poate contracta în numele mandantului.

Când actul juridic la care participă mandatarul în numele mandantului urmează să fie încheiat în formă solemnă (de regulă, autentică), atunci procura trebuie să fie dată şi ea în aceeaşi formă, deoarece procura (mandatul) formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat905 (regula simetriei formelor). Astfel, de exemplu, mandatarul împuternicit să înstrăineze sau să dobândească un teren (art.2 alin.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005) ori să încheie un contract de donaţie (art. 813 C.civ.) sau să constituie o ipotecă (art. 1772 C.civ.)906

etc., trebuie să înfăţişeze o procură (sau un contract de mandat) în formă autentică 907. Tot

900 În materie penală, distincţia poate să nu prezinte importanţă (de ex., pentru aplicarea art.254 şi 256 C.pen.). Vz. CSJ, s.pen., dec.nr.569/1990, în care avocatul este considerat mandatar, indiferent că are puteri de reprezentare sau numai de asistare (în Dreptul, nr.1, 1991, p.74-75). Vz., în acest sens, şi art.38 din L.nr.51/1995 privind organizarea şi exercitarea profesiei de avocat (republicată în anul 2001 şi modificată ulterior).

901 Pentru regulile speciale privind forma mandatului judiciar şi celelalte particularităţi ale reprezentării sau asistării judiciare, a se vedea dispoziţiile din codurile de procedură civilă şi de procedură penală.

Referitor la regulile de procedură civilă, inclusiv reprezentarea (sau asistarea) de către avocat a părţilor în procesul civil, în lumina L.nr.51/1995 (şi a Statutului profesiei de avocat) vz. V.M.Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol.I, Edit. Naţional, Bucureşti, 1996, p.337-348; G.Boroi, D.Rădescu, Codul de procedură civilă - comentat şi adnotat, Edit. All, Bucureşti, 1994, p.130-135; I.Leş, Tratat de drept procesual civil, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p.117-125; I.Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol I, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.563-576.

902 TS, s.civ., dec.nr.1841/1971, în Repertoriu..., 1969-1975, p.141.903 Mandatul tacit se întâlneşte în practică mai ales în cazul în care între părţi există o comunitate

de viaţă sau de interese (de ex., între părinţi şi copilul major; pentru soţi, vz. art.35 alin.2 C.fam.).904 În practică, în mod frecvent, se foloseşte şi denumirea de “delegaţie” (de exemplu, în cazul

reprezentării prin jurisconsult, denumirea fiind utilizată chiar şi în acte normative). Numai că această denumire poate crea confuzii, întrucât noţiunea de delegaţie are în dreptul civil o altă accepţiune (art.1132, 1133 C.civ.).

905 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.425; C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănesu, Al.Băicoianu, op.cit., p.1007.

906 În practica instanţei supreme s-a decis că „delegaţia” dată consilierului său juridic, de către conducerea băncii, pentru încheierea unui contract de ipotecă, reprezintă un mandat special valabil, în condiţiile art. 35 alin. 1 şi 2 şi art. 36 din Decretul nr.31/1954, precum şi art. 1532 şi 1533 C.civ. S-a considerat că prevederile art.1772 C.civ. au fost respectate, în sensul că ipoteca a fost constituită printr-un act autentificat, iar art.1536 C.civ. se referă la mandatul special pe care trebuie să-l aibă mandatarul care acceptă înfiinţarea unei ipoteci asupra imobilului proprietatea mandantului său şi nu la persoana care, în numele creditorului, acceptă garantarea plăţii unui debit prin constituirea unei ipoteci (vz. CSJ, s.com., dec. nr.5411/2000, în Buletinul Jurisprudenţei pe anul 2000, p. 423-424).

907 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.24/1972, în CD, 1972, p.102-105; T.Jud. Satu Mare, dec.civ. nr.118/1971, în RRD nr.1, 1972, p.152. Cu privire la mandatul verbal dat în vederea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în temeiul Legii nr.18/1991, vz. C.Roşu (I), M.Nicolae (II), Valabilitatea mandatului verbal şi a manda-tului tacit pentru cererea de stabilire a dreptului de proprietate în temeiul legii fondului funciar, în Dreptul nr.1, 1999, p.19-30.

Vânzarea-cumpărarea unui autoturism între persoane fizice se poate face în baza unui mandat (procură) dat sub semnătură privată, întrucât - potrivit părerii dominante în literatura de specialitate şi practicii constante a instanţelor judecătoreşti; vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,

185

Page 186: Contracte Suport Drept III IV

astfel, art.12 din Legea nr. 21/1991 a cetăţeniei române prevede că o cerere de acordare sau, după caz, de redobândire a cetăţeniei române se face personal sau, în cazuri temeinic justificate, prin mandatar cu procură specială şi autentică [...]908 şi va fi însoţită de acte care dovedesc îndeplinirea condiţiilor prevăzute de prezenta lege.

În literatura de specialitate şi în practica judiciară se consideră că mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procură autentică numai în cazul în care legea prevede o asemenea formă pentru validitatea actului juridic ce urmează să fie încheiat prin mandatar, nu însă şi atunci când acest act urmează să fie încheiat în formă autentică prin voinţa părţilor, fără ca legea să prevadă o atare cerinţă909. Însă, potrivit art.58 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr.36/1995, “părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică”, fără a distinge după cum forma autentică a actului ce urmează a fi încheiat prin mandatar este cerută de lege sau este hotărâtă numai de către părţi910.

Pe de altă parte, pentru unele operaţii juridice, legea prevede necesitatea unei procuri autentice indiferent de forma actului juridic ce urmează să fie încheiat de către mandatar, în numele mandantului. De exemplu, unităţile cu capital de stat şi cooperatiste pot face plăţi în numerar “numai persoanelor indicate în documente sau celor împuternicite de acestea pe bază de procură autentificată, specială sau generală”, cu excepţia retribuţiilor, burselor, ajutoarelor din fondurile de asigurări sociale, premiilor şi altor drepturi asimilate acestora, care pot fi plătite membrilor din familia titularului sau altui salariat din aceeaşi unitate, pe bază de “împuternicire” (procură) sub semnătură privată, vizată de şeful ierarhic al titularului drepturilor băneşti911.

Când mandatul este un contract consensual, consimţământul părţilor poate fi dat şi în mod expres, dar şi în mod tacit (art. 1533 C.civ.). Mandatul tacit rezultă din acele împrejurări de fapt care fac neîndoielnică intenţia părţilor. Oferta de mandat special912, în orice caz, trebuie

Vol. I (Vânzarea-cumpărarea. Schimbul), ed. a IV-a (actualizată de L. Mihai, R. Popescu), Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, cap. I, nr. 2.4 - acest contract este un contract consensual. Astfel fiind, mandantul personal sau reprezentantul său (împuternicit potrivit regulilor prevăzute pentru mandatul judiciar) poate cere prin justiţie constatarea transferării dreptului de proprietate asupra autoturismului în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat prin act sub semnătură privată de către mandatarul împuternicit tot astfel, urmând ca radierea – înmatricularea la organele administrativ – financiare să se facă în baza hotărârii judecătoreşti definitive.

908 Pentru alte ipoteze în care este impusă înfăţişarea unei procuri speciale şi autentice, vz. de exemplu: art.282 şi art.283 din OG nr.98/2000 privind unele măsuri pentru autorizarea operatorilor şi efectuarea înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (modificată şi completată prin OG nr.12/2003 şi Legea nr.266/2003); art.34 alin. 6 din Regulamentul privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor (aprobat prin HG nr.890/2005); art.14 alin.3 din Legea nr.85/2006 privind procedura insolvenţei; art.13 lit. a) din Norma nr.3/2006 privind autorizarea fondului de pensii facultative (aprobată prin Hotărârea nr.15/2006 a Comisei de Supraveghere a Sistemului de Pensii Private).

909 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1841/1971 mai sus citată. Vz. şi Mazeaud, op.cit., vol.II, p.61; Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.258; D.Chirică, op.cit., p.257.

910 Dacă formalitatea (fie şi autentificarea) este prevăzută de lege nu pentru validitatea actului, ci numai în scopul opozabilităţii faţă de terţi (de ex., acceptarea cesiunii de creanţă - art.1393 alin.2 – sau subrogarea solvens-ului în drepturile creditorului plătit), procura nu este supusă aceleiaşi formalităţi, căci actul (cesiunea sau subrogaţia etc.) este valabil, independent de opozabilitatea lui faţă de terţi (vz. Ph. Malaurie, L. Aynès, op.cit., p.259; vz., însă, art.58 din L.nr.36/1995 cit.supra). Se exceptează cazurile în care legea prevede expres, pentru efectuarea prin mandatar a unui act necesar în vederea opozabilităţii, cerinţa procurii autentice. De ex., mandatarul împuternicit să înscrie sau să radieze o ipotecă în evidenţele de publicitate imobiliară trebuie să înfăţişeze o procură autentică (art.1781 şi 1788 C.civ.; art.19-20 şi 25 din L. cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, republicată în anul 2006). Pentru problema formei prevăzute de lege ad probationem, vz. infra nr.4.

911 Art.22 din Regulamentul operaţiilor de casă ale unităţilor, aprobat prin Decr.nr. 209/1976.912 Vz. infra nr.6.

186

Page 187: Contracte Suport Drept III IV

să fie expresă. În schimb, acceptarea ofertei de mandat poate fi tacită, inclusiv în cazul mandatului special sau autentic, rezultând din executarea lui din partea mandatarului913.

Mandatul tacit nu trebuie să fie confundat cu mandatul aparent; în acest caz - deşi lipseşte voinţa mandantului de a fi reprezentat (mandatarul a depăşit împuternicirea sau mandatul a încetat anterior ori nici n-a existat în realitate)914 - terţii contractează cu credinţa scuzabilă şi legitimă (deci fără vreo culpă, dar nu neapărat eroare comună) că mandatarul aparent are puteri de reprezentare; cum s-a spus, “credinţa legitimă valorează titlu”. Astfel se întâmplă, de exemplu, în cazul revocării mandatului915, care nu a fost adusă la cunoştinţă terţilor (art. 1554 C.civ.), indiferent că mandantul a fost ori nu în culpă916 (dar nici complet străin de aparenţa creată). Buna-credinţă a terţului se prezumă potrivit regulilor generale (art.1899 alin.2 C.civ.).

Mandatul aparent produce efecte ca şi cum mandatarul aparent ar fi avut puteri de reprezentare; aşa cum există mandat fără reprezentare, se recunoaşte şi reprezentarea fără mandat. În consecinţă, terţul contractant de bună-credinţă poate acţiona (dar nu este obligat în acest sens) împotriva mandantului în baza actului încheiat cu mandatarul aparent, caz în care va fi obligat să execute şi obligaţiile asumate (de exemplu, când cere predarea lucrului vândut de mandatarul aparent, va fi obligat să plătească preţul). În schimb, persoana reprezentată fără voia ei poate acţiona împotriva terţului numai dacă a ratificat actul încheiat de mandatarul aparent, caz în care mandatul aparent se transformă cu efect retroactiv (de la data încheierii actului) într-un mandat de reprezentare de drept comun. În lipsa ratificării, mandatarul aparent răspunde faţă de mandant (cu care nu are raporturi contractuale) pe teren delictual sau ca un negotiorum gestor (art.987 şi urm. C.civ.), după cum a fost sau nu în culpă. Răspunderea mandatarului aparent poate fi angajată şi faţă de terţul contractant, dar numai extracontractual (delictual), deoarece nu a contractat în nume propriu917.

4. Dovada mandatului. Întrucât acceptarea mandatului poate fi dovedită (indiferent de valoare şi chiar dacă, sub sancţiunea nulităţii, procura trebuie să fie autentică), prin executarea lui de către mandatar (art. 1533 alin.2 C.civ.), problema se pune mai ales în legătură cu oferta de mandat şi cu acceptarea mandatului neexecutat.

Dacă mandatul este expres şi legea specială nu prevede altfel, dovada se face după regulile dreptului comun, atât între părţi, cât şi de către terţul care contractează cu mandatarul918 (nu şi de alţi terţi, pentru care mandatul este un simplu fapt juridic, putând fi dovedit prin orice mijloc de probă), deoarece validitatea contractului pe care îl încheie depinde de existenţa mandatului, formând un tot unitar cu acesta. Prin urmare, dacă actul în vederea căruia s-a dat mandatul expres are o valoare mai mare de 250 lei sau cerinţa formei scrise este prevăzută de

913 Acceptarea tacită rezultă, de regulă “din executarea de către mandatar a însărcinării” (CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, în Dreptul nr.1, 1992, p.106). Mandatul tacit trebuie probat, neputând fi prezumat, căci o astfel de prezumţie de mandat nu funcţionează decât în relaţiile dintre soţi şi numai cu privire la anumite acte juridice, în condiţiile art.35 C.fam. (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 4259/2000, în PR nr.1/2003, p.136-139).

914 Pentru deosebirea - nesemnificativă după părerea noastră - care se face în literatură între mandatul aparent şi mandatul aparent stricto sensu, vz. Mazeaud, op.cit., p.1116 -1117, nr.1391; D.Gherasim, Buna credinţă în raporturile civile, Ed. Academiei, Bucureşti, L.Aynès, op.cit., p.267-271.

915 Vz. infra nr.20.916 În doctrină, s-a exprimat şi părerea contrară, în sensul că aplicarea teoriei mandatului aparent

presupune culpa mandantului. A se vedea, D. Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1969, p. 90; Ş. Beligrădeanu, Reprezentarea aparentă şi consecinţele acesteia cu privire la clauza compromisorie, în Dreptul nr. 9/2001, p. 84-85. Nu putem împărtăşi o astfel de opinie faţă de dispoziţiile art.1554 din Codul civil care, pentru valabilitatea mandatului aparent, impun doar condiţia bunei-credinţe a terţului contractant.

917 Cu privire la mandatul aparent, vz. şi D.N.Ghişoiu, Obligaţiile mandatarului în contractul de mandat comercial, în RDC nr.7-8, 2000, p.185-188.

918 În scopul dovedirii mandatului, procura se reţine de casierul unităţii plătitoare, dacă mandatul este special (procuratio unicus rei - vz.infra, nr.6), iar dacă este general originalul procurii se restituie, reţinându-se o copie certificată de casier şi mandatar (art.22 din Regulamentul operaţiilor de casă ale unităţilor).

187

Page 188: Contracte Suport Drept III IV

lege indiferent de valoare (de exemplu, depozit voluntar - art.1597 C.civ.), dovada se va face prin înscris919, fiind aplicabile şi dispoziţiile privitoare la existenţa unui început de dovadă scrisă (art. 1197 C.civ.) şi la imposibilitatea - materială sau morală - de procurare a unei dovezi scrise (art. 1998 C.civ.), sau la interdicţia dovedirii prin martori împotriva ori peste cuprinsul înscrisului (art. 1191 alin.2 C.civ.). Precizăm însă, că formalitatea prevăzută de art.1180 C.civ. (“bun şi aprobat pentru...”) nu trebuie să fie îndeplinită, întrucât mandatul nu are ca obiect plata unei sume de bani sau o câtime oarecare de lucruri (ci încheierea de acte juridice); iar dacă mandatul este cu titlu oneros, deci un contract sinalagmatic, regula multiplului exemplar nu se impune în privinţa procurii, care nu cuprinde “o convenţie sinalagmatică” (art.1179 C.civ.), ci constată numai oferta de mandat920.

Alta este situaţia în ipoteza mandatului tacit, admis de legiuitorul nostru după modelul C.civ. italian (atunci în vigoare). Deoarece atât oferta, cât şi acceptarea mandatului tacit poate rezulta din împrejurări de fapt care fac neîndoielnică intenţia părţilor, dovada acestor fapte se poate face - atât de către părţi, cât şi de terţul care contractează cu mandatarul sau de alţi terţi - prin orice mijloc de probă admis de lege, indiferent de valoarea actului încheiat sau care urmează să fie încheiat de către mandatar921. Cerinţa dovezii scrise ar contraveni noţiunii de mandat tacit, căci mandatul scris este, prin definiţie, expres; or, potrivit C.civ., mandatul poate fi şi tacit (de exemplu, primirea de către o persoană a buteliei de aragaz în vederea reîncărcării la unitatea specializată)922. Prin urmare, în ipoteza mandatului tacit, C.civ. derogă de la regula simetriei formelor; mandatul poate fi tacit, în schimb pentru actul ce se încheie de către mandatar cu terţul, ad probationem se cere forma scrisă.

Dacă existenţa mandatului a fost dovedită, conţinutul şi întinderea împuternicirii se stabilesc prin interpretarea clauzelor contractuale, orice dovadă în acest scop fiind admisă potrivit dreptului comun, însă interpretarea trebuie să fie restrictivă (infra nr.6).

Dacă încheierea contractului de mandat nu poate fi dovedită, raporturile dintre părţi urmează a fi soluţionate potrivit regulilor gestiunii de afaceri sau îmbogăţirii fără justă cauză923.

5. Capacitatea părţilor. Mandantul trebuie să fie capabil de a contracta el însuşi actul de a cărui îndeplinire îl însărcinează pe mandatar. Deci capacitatea mandantului se apreciază în funcţie de natura actului juridic care urmează să fie încheiat prin mandatar (acte de conservare, de administrare, de dispoziţie)924. Prin derogare de la dreptul comun, anularea

919 Vz. Cas, I, dec.nr.11/1897, în C.civ. adnotat, p.9 nr.21. Deşi mandatul este un contract consensual, el este îngrădit în privinţa probei la existenţa unui înscris, atunci când actul pe care trebuie să-l încheie mandatarul este şi el supus aceleiaşi îngrădiri. T.Capitalei, s.civ., dec.nr.1201/1955, în LP nr.6, 1955, p.680-681. Vz. şi D.Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Edit. Ştiinţifică, Bucureşti, 1969, p.99-100. Cerinţa dovezii scrise vizează numai existenţa mandatului (procurii). Întinderea împuter-nicirii poate fi dovedită liber, inclusiv prin prezumţii. Vz. Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.259.

920 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1119 nr.1394. Pentru regulile de dovadă a mandatului, vz. şi A.Bénabent, op.cit., p.377-379.

921 Vz., în acest sens, dec. publicate în C.civ.adnotat, p.9-11 nr.15, 20, 23-28, 31-34, 38-39, 41; D.Chirică, op.cit., p.257.

922 Vz. CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.62-64.923 Vz. infra nr.17.924 În literatura de specialitate se susţine că, dacă mandantul se obligă să plătească o remuneraţie

mandatarului (mandat cu titlu oneros), el trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu (respectiv, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă să îndeplinească condiţiile prevăzute de lege pentru acte de dispoziţie, inclusiv autorizaţia autorităţii tutelare), chiar dacă actul care urmează să fie încheiat prin mandatar este un act de conservare sau de administrare. Vz. R.Sanilevici, Drept civil. Contracte, Universitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1982, p.210; J.Manoliu, Şt.Răuschi, Drept civil, vol.II, Contracte. Dreptul de autor, Universitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1985, p.5. Vz. şi Mazeaud, op.cit., p. 1120, nr.1396. În ceea ce ne priveşte, avem rezerve faţă de această susţinere, întrucât capacitatea cerută mandantului depinde nu de natura mandatului (cu titlu oneros sau cu titlu gratuit), ci de natura actului care urmează să fie încheiat prin mandatar.

Dacă acest act poate fi cu titlu oneros – fără a deveni prin aceasta un act de dispoziţie (de ex., contractul de antrepriză în vederea reparării acoperişului casei rămâne un act de administrare, chiar

188

Page 189: Contracte Suport Drept III IV

pentru lipsa capacităţii de exerciţiu a mandantului poate fi invocată şi de mandatar, pentru a nu fi expus răspunderii faţă de terţul cu care contractează şi care ar suferi pagube în urma anulării mandatului925.

În privinţa mandatarului se cere, în toate cazurile, capacitate deplină de exerciţiu. Numai trimisul (curierul), care este un simplu mesager (nuncius), iar nu reprezentant, poate fi o persoană chiar lipsită de capacitatea de exerciţiu, căci transmite doar declaraţia de voinţă a persoanei care l-a trimis, fiind suficient să aibă discernământul strict necesar pentru activitatea sa.

În schimb, mandatarul, care este un reprezentant, trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, căci în actele pe care le încheie în numele reprezentatului (mandantului) trebuie să exprime un consimţământ valabil, lipsa consimţământului sau viciile de voinţă fiind apreciate nu numai în persoana mandantului, dar şi în aceea a mandatarului926. Deoarece mandatarul are iniţiativă şi îşi manifestă personalitatea la încheierea actului cu terţul, trebuie să fie deplin capabil. Această soluţie rezultă, per a contrario, şi din art. 1552 pct.3 C.civ., care prevede că mandatul se stinge prin punerea sub interdicţie a mandatarului. Dacă mandatul încheiat cu un capabil de a contracta încetează datorită incapacităţii ulterioare a mandatarului927, un contract de mandat încheiat cu un mandatar incapabil sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă nu poate fi recunoscut valabil928.

Chiar dacă am recunoaşte ca valabil un contract încheiat cu un mandatar incapabil, acesta ar răspunde faţă de mandant (sau terţi) numai după regulile generale relative la obligaţiile incapabililor (în limita îmbogăţirii, art.1098 şi 1164 C.civ.).

6. Obiectul şi întinderea mandatului. Obiectul mandatului trebuie să fie determinat, posibil şi licit ca la orice contract. În toate cazurile, mandatul poate avea ca principal obiect numai încheierea de acte juridice de către mandatar (contracte sau acte unilaterale, cum ar fi denunţarea locaţiunii fără termen, acceptarea sau renunţarea la o moştenire etc.), actele materiale putând avea numai caracter accesoriu (de exemplu, verificarea bunului care urmează să fie cumpărat, preluarea bunului mobil care urmează să fie vândut etc.),929 iar actele juridice cu caracter strict personal (de exemplu, testament) nu pot fi făcute prin mandatar. Caracterul determinant, posibil şi ilicit al obiectului vizează, în principal, obiectul derivat al contractului de mandat, afectând – potrivit dreptului comun – validitatea lui (de exemplu,

dacă reparaţia se face cu titlu oneros şi, în consecinţă, nu necesită autorizaţia autorităţii tutelare prevăzută pentru actele de dispoziţie) – atunci şi mandatul poate avea acest caracter (desigur, sub rezerva leziunii, dacă minorul a încheiat mandatul fără încuviinţarea ocrotitorului legal, art.25 din Decr.nr.32/1954). După cum s-a spus, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă “poate da mandat altcuiva, în mod valabil, pentru încheierea acelor acte juridice, pe care, el însuşi le poate încheia personal şi singur; după cum, dacă există încuviinţarea prealabilă a ocrotitorului legal, poate da mandat şi pentru încheierea unui act juridic civil pentru care legea cerea o atare încuviinţare” (Gh. Beleiu, Drept civil. Persoanele, Universitatea din Bucureşti, 1982, p.120).

În sfârşit, menţionăm că, în lumina primei teorii, ar trebui să ajungem la concluzia contradictorie potrivit căreia încheierea mandatului cu titlu oneros (de ex. mandatarul este remunerat cu 10.000 de lei) – fiind un act de dispoziţie – necesită autorizaţia autorităţii tutelare, în schimb, pentru actul de administrare care urmează să fie încheiat prin mandatar cu titlu gratuit (de ex., reparaţii la imobil în valoare de 100.000 de lei), nu se cere o asemenea autorizaţie.

925 Vz. A.Bénabent, op.cit., p.375 nr.636.926 Vz. şi S.Ghimpu, S.Grosu, Capacitatea şi reprezentarea persoanelor fizice, Ed. Ştiinţifică,

Bucureşti, 1961, p.323; R.Sanilevici, op.cit., p.201-202; I.Zinveliu, op.cit., p.331; D.Chirică, op.cit., p.257-258. Cerinţa capacităţii de exerciţiu depline este preconi-zată şi de lege ferenda.

927 Vz. infra, nr.23.928 Potrivit unei alte păreri, este suficient ca mandatarul să aibă discernământ, căci actul pe care îl

încheie produce efecte numai faţă de cel reprezentat. Vz., de ex., D.Cosma, op.cit., p.96; E.Safta-Romano, op.cit., p.14-15.

929 “Primirea buteliei de aragaz cu scopul reîncărcării” a fost corect calificată mandat (CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991, cit.supra) dacă primitorul urma să contracteze cu prestato-rul de asemenea servicii, “lucrarea” nefiind executată de el; în acest din urmă caz ar fi fost vorba de un contract de antrepriză. Vz. şi D.Chirică, op.cit., p.246.

189

Page 190: Contracte Suport Drept III IV

mandatul este nul dacă actul ce urmează să fie încheiat – permis de lege – are ca obiect bunuri scoase din circuitul civil).

În ceea ce priveşte întinderea, mandatul poate fi special sau general (art.1535 C.civ.). Mandatul este special când se dă pentru o singură operaţie juridică (procuratio unicus rei) sau pentru anumite operaţii determinate, şi general când mandatarul primeşte împuternicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului (procuratio omnium bonorum)930.

Pentru actele de dispoziţie (inclusiv participarea la o licitaţie în numele şi pe seama mandantului931, încheierea unei tranzacţii932, ipotecarea unui imobil933, ridicarea unei sume de bani depuse în avans pentru achiziţionarea unui autoturism934 etc.), se cere un mandat special935 (art. 1536 alin.2 C.civ. şi art. 69 C.pr.civ.). Specializarea nu trebuie însă dusă la extrem, mandatul va fi cu suficienţă special dacă va indica natura operaţiei juridice şi obiectul ei936.

Actele de conservare sau de administrare pot fi încheiate de mandatar pe baza unui mandat general937.

Potrivit art. 1536 alin.1 C.civ., mandatul conceput în termeni generali (se are în vedere procura imprecisă) nu este valabil decât pentru actele de administrare (bineînţeles, şi de conservare). Înseamnă că puterile conferite mandatarului sunt supuse unei interpretări restrictive, ceea ce se explică prin grija legiuitorului faţă de interesele mandantului, care ar putea fi păgubit în cazul redactării imprecise, echivoce a procurii.

În toate cazurile, mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său (art.1537 C.civ.). Fie că este special sau general, mandatarul trebuie să se încadreze în limitele împuternicirii primite. De exemplu, mandatul special dat pentru vânzarea unor bunuri nu poate servi pentru vânzarea altora. Iar mandatul general circumscris la anumite acte de administrare nu îndreptăţeşte la săvârşirea altora. Spre deosebire de modelul său francez,

930 Vz. şi M.Duţu, Consideraţii referitoare la mandatul special, în Dreptul nr.4/2006, p.183-190.931 Vz. Cas.II, dec.nr.286/1903, în C.civ.adnotat, p.13 nr.2.932 Vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.415/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.245; CSJ, s.com.,

dec.nr.17/1998, în Dreptul nr.9/1998, p.141-142. Tranzacţia consimţită de însăşi partea interesată poate fi prezentată în instanţă de mandatarul ei cu procură generală, acesta putând cere şi pronunţarea unei hotărâri de expedient, căci actul de dispoziţie a fost săvârşit de titularul dreptului dedus judecăţii. Cas.II, dec.nr.4/1925, în C.civ.adnotat, p.14 nr.10; Cas.I, dec.nr.44/1888; ibidem, p.15-16 nr.4.

933 În practică, s-a decis că este lovit de nulitate absolută contractul de ipotecă semnat de către mandatar în temeiul unui mandat general, valabil pentru actele de administrare şi inapt a valida un act de înstrăinare (vz. ÎCCJ, s.com., dec. nr.5215/2004, în Buletinul Casaţiei nr.2, 2005, p. 22-23).

934 „Încasarea unei sume de bani nu poate fi apreciată ca un act de administrare obişnuit şi de aceea oferta de mandat nu poate fi presupusă. În absenţa dovezii unui mandat special care să permită eliberarea banilor altei persoane decât celei cu care a încheiat contractul, societatea pârâtă a săvârşit o faptă ilicită, cauzatoare de prejudicii în patrimoniul recurentului-reclamant” (C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec. nr. 4259/2000, în PR nr.1/2003, p.136-139).

935 Pentru renunţarea la un drept dedus judecăţii, fiind un act de dispoziţie, mandatarul trebuie să prezinte o procură specială (TS, s.civ., dec.nr.1396/1978, în RRD nr.3, 1979, p.60 şi dec.nr.2080/1978, în RRD nr.5, 1979, p.54; CSJ, s.com., dec.nr.17/1998, în Juris-prudenţa CSJ 1998, p.242-243). De asemenea, avocatul apelanţilor-pârâţi nu putea să renunţe la unul dintre motivele de apel doar pe baza „delegaţiei” avocaţiale de reprezentare, deoarece în temeiul acesteia se pot face doar acte procedurale pentru conservarea drepturilor părţii din proces, iar nu şi acte de dispoziţie (vz. C.A.Suceava, s.civ., dec. nr.830/2001, în Dreptul nr.3, 2002, p.153). Tot astfel, acceptarea succesiunii se poate face numai printr-un mandatar împuternicit special (TS, col.civ., dec.nr.778/1962, în CD, 1962, p. 162). Evident, şi renunţarea la o moştenire, fiind tot un act de dispoziţie, poate fi făcută numai în baza unui mandat special. Pentru forma ofertei de mandat special şi forma acceptării lui, vz. supra nr.3.

936 C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.1008; Cas.I, dec.nr.28/1903, în C.civ.adnotat, p.13 nr.1.

937 Întrucât intentarea unui proces referitor la folosinţa unei locuinţe - fie că se cere eva-cuarea, fie că se pretinde o sumă de bani cu titlu de chirie sau de daune - reprezintă un act de administrare ordinară, nu este necesară o procură specială, mandatarul legitimându-şi calitatea procesuală prin prezentarea unei procuri generale de administrare (T.Jud.Galaţi, dec.civ. nr.111/1972, în RRD nr.3, 1973, p.158).

190

Page 191: Contracte Suport Drept III IV

textul citat precizează însă că facultatea de a face o tranzacţie o cuprinde şi pe aceea de a face un compromis938, cu toate că în primul caz (tranzacţie) concesiile au consecinţe cunoscute, iar în cel de al doilea consecinţele sunt imprevizibile.

7. Actul cu sine însuşi şi dubla reprezentare (autocontractul)939. Mandatul în interes comun. În cazul în care mandatarul încheie actul juridic care formează obiectul mandatului cu sine însuşi (actul cu sine însuşi) sau cu o terţă persoană pe care tot el o reprezintă (dubla reprezentare), există pericolul neglijării intereselor mandantului, în primul caz, sau al unuia dintre mandanţi, în cel de al doilea. Bineînţeles, un asemenea pericol nu există dacă mandantul, respectiv mandanţii, fiind în cunoştinţă de cauză, convin să dea împuternicire mandatarului în acest sens ori atunci când clauzele actului sunt astfel precizate, încât este exclusă vătămarea intereselor mandantului (mandanţilor)940. În caz contrar, deşi C.civ. nu conţine o regulă generală şi expresă în această privinţă941, considerăm că mandantul poate cere anularea actului pentru dol prin reticenţă sau, mai larg, pentru violarea de către mandatar a obligaţiei de loialitate faţă de mandant942.

Actul cu sine însuşi şi dubla reprezentare nu trebuie să fie confundate cu mandatul în interes comun (procuratio in rem suam). În acest caz nu se pune problema nulităţii, întrucât mandatarul contractează cu un terţ pe care nu-l reprezintă, numai că – alături de mandant – este şi el cointeresat în încheierea actului care formează obiectul mandatului (de exemplu, este şi el coproprietar al bunului care urmează să fie vândut sau – fiind creditorul mandantului – urmează să îşi satisfacă propria creanţă din preţul obţinut în urma vânzării bunului).

Precizăm că mandatul în interes comun nu se confundă cu mandatul remunerat; în primul caz, mandatarul este cointeresat în încheierea actului care formează obiectul mandatului, cât timp, în cel de-al doilea caz, interesul lui rezidă în contractul de mandat care îl îndreptăţeşte la plata remuneraţiei, chiar dacă operaţiunea juridică în vederea căreia a fost conferit mandatul nu a putut fi realizată (art. 1548 C.civ.).

§ 2. Efectele contractului de mandat

938 Prin compromis, părţile convin ca litigiul ivit între ele să fie soluţionat pe calea arbitrajului (art.3432 C.proc.civ.). Vz. şi D.Chirică, op.cit., p.260-261.

939 Actul cu sine însuşi şi dubla reprezentare sunt cunoscute în literatura de specialitate sub denumirea comună de “autocontract”, întrucât contractul este încheiat “pentru două părţi diferite de voinţa unei singure persoane, care acţionează într-o dublă calitate”. D.Cosma, op.cit., p.83.

940 În scopul prevenirii pericolului vătămării intereselor mandantului, Regulamentul de punere în aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr.36/1995 (aprobat prin Ordinul ministrului Justiţiei nr.710/1995) prevede: “În cazul în care se autentifică procuri pentru încheierea unor acte de vânzare-cumpărare, iar cumpărătorul sau soţul acestuia are el însuşi calitate de mandatar al vânzătorului, notarul public va pretinde părţilor să înscrie în cuprinsul procurii toate clauzele contractului, inclusiv preţul” (art.67). Îndeplinirea acestor cerinţe în cazul actului cu sine însuşi poate fi verificată şi cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece “procurile folosite la autentificarea actelor rămân la dosar în original sau în copie legalizată” (art.68, astfel cum a fost modificat prin art.1 din Ordinul ministrului Justiţiei nr.1758/2004). Deşi textele citate vizează numai actul cu sine însuşi, notarul le poate avea în vedere şi în cazul dublei reprezentări.

941 Pentru o regulă specială de interdicţie în materia contractului de vânzare-cumpărare, vz. art.1308 pct.2 C.civ., potrivit cu care „Sub pedeapsă de nulitate, nu se pot face adjudecatari nici direct, nici prin persoane interpuse: mandatarii, ai averii ce sunt însărcinaţi să vânză”. În privinţa acestui text de lege, în practică s-a decis că art.1308 pct.2 C.civ. proteguieşte dreptul mandanţilor care au încredinţat anumite bunuri pentru a fi vândute, deci un interes particular şi nu unul general şi, în consecinţă, sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării acestei norme juridice nu poate fi decât nulitatea relativă a contractului (TB, s. a V-a civ., dec. nr.272/2002, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2000-2003, p.76-78).

942 Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1118, nr.1393; Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.261; A.Bénabent, op.cit.,p.383 nr.652; D.Cosma, op.cit., p.83-86; J.Manoliu, Şt.Răuschi, op.cit., p.7. În sensul validităţii actului cu sine însuşi şi a actului încheiat prin dublă repre-zentare vz. T.R.Popescu, P.Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Ştiinţifică, Buc., 1968, p.76. Vz. şi A.Pop, Gh.Beleiu, Drept civil. Teoria generală a dreptului civil, Universitatea din Bucureşti, 1980, p.342-343; D.Chirică, op.cit., p.261-262.

191

Page 192: Contracte Suport Drept III IV

8. Două categorii de efecte. Întrucât mandatarul este reprezentantul mandantului, contractul de mandat produce efecte nu numai între părţi (mandant şi mandatar), dar şi în privinţa terţului cu care se încheie actul juridic ce formează obiectul mandatului. Pentru alţi terţi, mandatul este o res inter alios acta.

A. Efecte între părţi

I. Obligaţiile mandatarului943

9. Îndeplinirea mandatului. Principala obligaţie a mandatarului este de a executa mandatul (art. 1539 C.civ.). Neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a acestei obligaţii fac ca mandatarul să fie răspunzător nu numai de dol (intenţie), dar şi de culpă simplă.

Precizăm că prin executarea mandatului nu trebuie înţeleasă neapărat încheierea actului proiectat (de ex., vânzarea bunului). Dacă mandatarul, cu toate diligenţele depuse, nu poate încheia actul juridic în condiţiile împuternicirii primite, răspunderea lui nu va fi angajată.

Diligenţa cerută mandatarului în îndeplinirea mandatului, inclusiv păstrarea (ca un depozitar) a sumelor de bani sau a altor bunuri primite de la sau pentru mandant944, va fi apreciată cu mai puţină rigurozitate dacă mandatul este cu titlu gratuit (art. 1540 C.civ.). În acest caz, culpa mandatarului se apreciază în concret (culpa levis in concreto), deci în funcţie de diligenţa pe care o depune în propriile sale treburi (art. 1599 C.civ.). Dacă mandatul este cu titlu oneros, răspunderea lui se va aprecia după tipul abstract (culpa levis in abstracto), al omului prudent şi diligent (bonus pater familias)945, adică după regula generală aplicabilă răspunderii contractuale (inclusiv prezumţia de culpă).

În ipoteza în care culpa mandatarului este stabilită, măsura răspunderii lui va fi dată - în ambele ipoteze - de paguba (întreagă) suferită de mandant din cauza neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligaţiei asumate. Mandatarul nu răspunde însă pentru neexecutarea obligaţiilor asumate de terţul contractant, dacă nu a comis o culpă în alegerea acestuia şi contractul de mandat nu prevede în sarcina lui o obligaţie de garanţie.

Precizăm că, dacă lucrul deţinut în baza mandatului piere fortuit, mandatarul nu răspunde, chiar dacă l-ar fi putut salva, sacrificând un bun propriu, întrucât art.1566 C.civ. (din materia comodatului) nu este aplicabil în materia mandatului.

Condiţiile răspunderii mandatarului pot fi modificate prin convenţia părţilor.10. Obligaţia de a da socoteală. Mandatarul trebuie să dea mandantului socoteală despre

îndeplinirea mandatului.În virtutea acestei obligaţii, mandatarul este dator să dea în primire mandantului tot ce i s-a

predat în puterea mandatului: – bunuri sau documente, primite de la mandantul însuşi sau de la terţi – în acest din urmă caz, chiar dacă bunurile primite (de ex., sumele încasate) nu s-ar cuveni mandantului (art. 1541 C.civ.), deoarece terţul păgubit va cere, dacă este cazul, restituirea plăţii nedatorate de la mandant946.

943 Vz. şi D.N.Ghişoiu, Obligaţiile mandatarului în contractul de mandat comercial, în RDC nr.7-8, 2000, p. 180-190.

944 T. Jud.Harghita a angajat răspunderea mandatarului pentru dispariţia sumelor ce i-au fost

încredinţate de mandant, întrucât s-a dovedit neglijenţa sa în păstrarea banilor (dec.civ.nr.157/1981, în RRD nr.11, 1981, p.48). Dar mandantul poate acţiona şi împotriva terţului care a sustras lucrul de la mandatar “deoarece, prin faptul că a dat mandat, nu se poate zice că s-a desesizat de dreptul său de proprietate” (Cas.I, dec.nr.154/1887, în C.civ. adnotat, p.20, nr.1). Pentru răspunderea mandatarului “datorită culpei sale”, în ceea ce priveşte păstrarea bunului primit de la mandant, vz. şi CSJ, s.civ., dec.nr.335/1991 cit. supra.

945 Vz. şi art.1600 C.civ.946 În practică, s-a decis că acţiunea prin care se solicită obligarea unei persoane de a plăti suma de

bani cu care s-a îmbogăţit fără justă cauză nu este admisibilă dacă reclamantul are, în temeiul art.1541 C.civ., posibilitatea de a exercita o acţiune izvorând dintr-un contract de mandat pe care l-a încheiat cu

192

Page 193: Contracte Suport Drept III IV

Sumele de bani cuvenite mandantului şi întrebuinţate de mandatar în folosul său sunt producătoare de dobânzi din ziua întrebuinţării, fără să fie nevoie de vreo punere în întârziere. Sumele nerestituite de mandatar, dar neîntrebuinţate de el, poartă dobânzi “din ziua când i s-au cerut acele sume” (art. 1544 C.civ.). Înseamnă că, prin derogare de la art. 1088 alin.2 C.civ., punerea în întârziere a mandatarului se poate face printr-o simplă notificare947 (nu neapărat prin acţiune în justiţie).

Întrucât dreptul la acţiune al mandantului pentru predarea sumelor de bani sau a altor bunuri primite de mandatar de la terţi în cursul executării mandatului nu se poate naşte de la data încheierii contractului de mandat (contra non valentem agere non currit praescriptio), prescripţia începe să curgă – potrivit art.7 alin.1 sau 3 din Decretul nr. 167/1958 – de la data încetării contractului, fie prin executarea lui948, fie prin alte moduri de încetare a raporturilor dintre părţi (cum ar fi şi expirarea termenului suspensiv prevăzut în contract)949.

În legătură cu începerea curgerii termenului de prescripţie de la data executării contractului, se pune problema stabilirii acestui moment, mai ales în cazul sumelor de bani ridicate de la CEC sau altă unitate bancară în baza unei “clauze de împuternicire”. Este unanim admis în literatura de specialitate şi în practica judiciară că o asemenea clauză reprezintă un mandat, o împuternicire dată de către titularul libretului beneficiarului clauzei, acesta din urmă având obligaţia să dea socoteală mandantului, inclusiv să remită sumele de bani ridicate şi neîntrebuinţate în interesul acestuia, dacă raporturile de mandat dintre ei nu sunt dublate de alte raporturi juridice (donaţie, plata unei datorii etc.). Astfel fiind, se pune întrebarea referitoare la momentul începerii curgerii termenului de prescripţie a acţiunii având ca obiect predarea sumelor de bani ridicate de la unitatea bancară. Întrucât problema nu poate fi soluţionată în baza art. 7 din Decretul nr. 167/1958, s-a adoptat soluţia aplicării art.8 alin.1 din acelaşi decret, respectiv calcularea prescripţiei din momentul în care titularul de libret (mandantul) a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba ce i-a fost pricinuită de mandatar prin ridicarea sumelor de bani şi nerespectarea obligaţiei de a da socoteală950.

În sfârşit, precizăm că problema prescripţiei, la care ne-am referit în rândurile de mai sus, vizează, evident, numai acţiunea personală a mandantului (derivată din contractul de mandat), iar nu acţiunea reală în revendicare intentată de mandant în calitate de proprietar (de exemplu, pentru restituirea lucrului individual determinat nevândut de mandatar sau pentru predarea lucrului cumpărat de el în numele şi pe seama mandantului) guvernată de regulile specifice acestei acţiuni reale951.

11. Obligaţii rezultând din substituirea unei terţe persoane. În principiu, mandatarul trebuie să execute personal însărcinarea primită, deoarece contractul de mandat este încheiat intuitu personae, având la bază încrederea mandantului în mandatar. În contractul de mandat se poate prevedea însă dreptul mandatarului de a-şi substitui o terţă persoană, trecându-i o parte sau toate drepturile ce-i sunt conferite de mandant.

În cazul când s-a făcut substituirea, mandatarul este obligat să răspundă de faptele substituitului, dar numai în următoarele cazuri:

pârâtul (vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.3374/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.313-315).

947 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.551-552. Contra D.Alexandresco, op.cit., p.430.

948 De ex., de la data când mandatarul a vândut garnitura de mobilă. T. Jud. Hunedoara, dec.nr.50/1986, în RRD nr.1, 1987, p.60.

949 Data de la care începe să curgă termenul de prescripţie extinctivă într-o acţiune în restituirea bunurilor deţinute în baza unui contract de mandat nu este data naşterii raportului de drept, ci data refuzului mandatarului de a restitui bunurile mobile la cererea mandantului (C.A.Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2339/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.60-61).

950 Pentru amănunte în legătură cu motivarea acestei soluţii, vz. Gh. Beleiu, Notă (explicativă) la dec.civ. nr.206/1987 a T.Jud. Constanţa, în RRD nr.2, 1988, p.38-42; vz. şi M.Nicolae, Prescripţia extinctivă, p.507.

951 Pentru corelaţia dintre acţiunea personală şi acţiunea reală, vz. şi Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, cap. IX, nr.9 şi cap. XI, nr.10.4.

193

Page 194: Contracte Suport Drept III IV

a) dacă a efectuat substituirea fără a fi avut acest drept952;b) dacă a fost autorizat (printr-o clauză expresă)953 să se substituie (fără arătarea persoanei)

şi a trecut puterile asupra unei persoane cunoscute ca incapabilă (nedestoinică) sau de insolvabilitate notorie - culpa in eligendo (art. 1542 alin.1 C.civ.). Dacă mandatarul a fost autorizat să se substituie (fără indicarea persoanei), va putea acorda acest drept şi substituitului (dar va răspunde faţă de mandant şi pentru alegerea făcută de substituit). Iar dacă mandatarul a fost autorizat să se substituie, cu arătarea persoanei, va răspunde numai dacă a trecut puterile asupra unei alte persoane; în acest caz, va răspunde în condiţiile substituirii fără drept.

În toate cazurile, mandantul are o acţiune directă contra substituitului (art. 1542 alin.2 C.civ.)954. În schimb, substituitul poate acţiona împotriva mandantului numai pe calea acţiunii oblice (art. 974 C.civ.), întrucât posibilitatea intentării unei acţiuni directe – derogatorii de la regulile generale – nu poate fi recunoscută în lipsa unei dispoziţii exprese a legii955. Dar dacă mandatarul a fost autorizat să-şi substituie o terţă persoană (cu sau fără arătarea persoanei), considerăm că substituitul poate acţiona împotriva mandantului în baza raporturilor directe pe care le are - prin intermediul mandatarului - cu mandantul. În acest caz, nu mai suntem în prezenţa unei “acţiuni directe” propriu-zise, căci aceasta vizează ipotezele lipsite de fundamentul raporturilor juridice directe. În privinţa acţiunii directe a mandantului, legea nu mai face această distincţie - conferind acţiune directă şi în lipsa autorizaţiei de substituire -, fiind fără relevanţă practică existenţa sau inexistenţa raporturilor juridice dintre mandant şi substituit.

În raporturile dintre mandatar şi persoana substituită se aplică regulile mandatului.12. Pluralitatea mandatarilor. Dacă împuternicirea a fost dată printr-un singur mandat

mai multor mandatari, nu există solidaritate între ei decât dacă solidaritatea s-a stipulat în mod expres (art. 1543 C.civ.)956. Fiecare mandatar poate însă executa mandatul singur, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract957.

II. Obligaţiile mandantului

13. Dezdăunarea mandatarului. Mandantul este obligat să restituie mandatarului toate cheltuielile (sumele avansate şi alte cheltuieli necesare şi utile) făcute cu ocazia executării mandatului (art. 1547 C.civ.). El nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă operaţia în vederea căreia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuată, şi nici să ceară reducerea lor pe motiv că ar fi fost exagerate, dacă mandatarului nu i se poate imputa nici o culpă (art. 1548 C.civ.)958.

952 Vz., în acest sens, şi TS., s.civ., dec.nr.60/1971, prin care se precizează că mandatarul răspunde de faptele persoanei substituite fără drept, tot aşa cum răspunde de faptele sale proprii (în Repertoriu... 1969-1975, p.140).

953 Dreptul de substituire trebuie să fie prevăzut în mod formal. Cas.I, dec.nr.52/1913, în C.civ.adnotat, p.18-19 nr.9. Cu privire la aplicabilitatea dispoziţiilor din C.civ. referitoare la substituire în materia contractului de expediţie a mărfurilor (în caz de substituire a expediţionarului printr-un înlocuitor) vz. O.Căpăţînă, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea generală, Edit. Lumina Lex, 1999, p.281-286.

954 Vz. şi L.Pop, Acţiunile directe în dreptul privat, în Dreptul nr.5, 2006, p.14-15.955 În sensul recunoaşterii dreptului substituitului la acţiunea directă, vz. J.Manoliu, Şt. Răuschi,

op.cit., p.8. Cu privire la limitele “bilateralizării acţiunii directe” vz. şi Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.255.

956 Dacă prejudicierea mandantului se datorează intenţiei (dolului) mandatarilor, răspunderea lor va fi delictuală şi deci solidară (art.1003 C.civ.).

957 În acest sens, pentru ipoteza pluralităţii de executori testamentari, vz. art.918 alin.1 C.civ. Pentru dezvoltări, vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p.286-287.

958 Cheltuielile folositoare mandantului sunt supuse restituirii, chiar şi în cazul în care culpa mandatarului a determinat revocarea mandatului.

194

Page 195: Contracte Suport Drept III IV

Mandantul trebuie să plătească şi dobânzi la sumele avansate de mandatar; aceste dobânzi curg, fără punere în întârziere, din ziua când mandatarul a făcut plata (art. 1550 C.civ.).

De asemenea, mandantul suportă şi pierderile suferite de mandatar cu ocazia îndeplinirii mandatului, dacă nu se i poate imputa vreo culpă (art. 1549 C.civ.). De exemplu, paguba rezultată din accidentul întâmplat cu ocazia diriguirii unor lucrări făcute pentru mandant959. Precizăm că instanţele (cu toată formularea largă a textului) trebuie să aibă în vedere numai pagubele suferite de mandatar – fără culpă din partea sa – care sunt “ocazionate”, adică în conexiune (nu neapărat legătură cauzală) cu activităţile desfăşurate de mandatar în executarea mandatului, iar nu şi alte pagube suferite fără legătură cu executarea mandatului.

14. Plata remuneraţiei. Când mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat să plătească suma stipulată (art. 1547 C.civ.), chiar dacă operaţia în vederea căreia a fost conferit mandatul nu a putut fi efectuată. Numai culpa mandatarului în îndeplinirea mandatului îl poate scuti pe mandant de plata remuneraţiei (art. 1548 C.civ.). Chiar dacă mandatul a fost executat după expirarea termenului stipulat, dar mandantul se foloseşte de actul încheiat, el este obligat să plătească remuneraţia, considerându-se că a renunţat implicit la termenul stipulat.

15. Solidaritatea mandanţilor. Când mai multe persoane au numit un mandatar pentru o afacere comună, fiecare dintre ele este răspunzătoare solidar pentru toate efectele mandatului. Solidaritatea este în acest caz legală (art. 1551 C.civ.).

16. Dreptul de retenţie al mandatarului. Printr-o interpretare largă a noţiunii de conexiune a datoriei cu lucrul (debitum cum re iunctum), se admite că mandatarul poate reţine lucrurile pe care le-a primit pentru mandant, până la achitarea cheltuielilor făcute pentru îndeplinirea mandatului, întrucât creanţele corelative sunt prilejuite de acelaşi raport juridic 960. Astfel fiind, dreptul de retenţie se poate recunoaşte şi pentru garantarea altor creanţe ale mandatarului faţă de mandant izvorâte din raporturile de mandat961.

B. Efectele faţă de terţi

17. Raporturile dintre mandant şi terţi. Ca urmare a actelor încheiate de mandatarul (sau substituitul său)962 reprezentant, între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe; în fapt, terţul tratează cu mandatarul, în drept, contractează cu mandantul. Mandantul, deşi absent, a fost reprezentat de mandatar şi, prin urmare, toate efectele legale active sau pasive ale actului încheiat de mandatar cu terţul se răsfrâng asupra mandantului; el devine personal creditorul, respectiv debitorul terţului ori titularul dreptului real dobândit prin actul încheiat, respectiv patrimoniul său va suferi modificarea rezultând din înstrăinarea sau constituirea dreptului real în favoarea terţului ori prin stingerea unui raport obligaţional963. Mandantul nu va fi obligat prin contractul (actul juridic) încheiat de mandatar în limitele împuternicirii

959 Vz. D.Alexandresco, op.cit., p.433.960 R.Sanilevici, Teoria generală a obligaţiilor, Universitatea “Al.I.Cuza”, Iaşi, 1976, p.324;

C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.385-386; M.-L. Ghinea, Unele probleme referitoare la dreptul de retenţie, în RRD nr.11, 1983, p.10.

961 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1131, nr.1412.962 Chiar dacă mandatarului nu i s-a conferit dreptul de substituire (dar substituirea nici n-a fost

interzisă expres), actul încheiat de substituit - în limita puterilor conferite prin mandat (Cas.II, dec.nr.209/1892, în C.civ.adnotat, vol.IV, p.28-29, nr.12) - produce efecte faţă de mandant (de ex., debitorul care a plătit substituitului va fi liberat; vz. Cas.III, dec.nr. 100/1915, ibidem, p.23-24, nr.3) întrucât substituitul îl reprezintă; faţă de mandant însă, pentru actele şi faptele substituitului va răspunde nu numai acesta, ci şi mandatarul iniţial (art.1540 şi 1542 C.civ.).

963 Întrucât în cazul unui contract de mandat raporturile juridice se stabilesc direct între mandant şi terţ, mandatarul nu poate fi obligat la plata către mandant a sumelor neîncasate de la terţ, ci numai la predarea a ceea ce a încasat în puterea mandatului (vz. C.A.Craiova, s.com., dec. nr.732/2001, în CJ nr.1/2002, p.101-102).

195

Page 196: Contracte Suport Drept III IV

primite, numai dacă poate invoca o cauză de nevalabilitate, inclusiv înţelegerea frauduloasă dintre mandatar şi terţ (fraus omnia corrumpit)964.

În schimb, actele încheiate de mandatar cu depăşirea împuternicirilor primite (de exemplu, acte de dispoziţie în baza împuternicirii primite pentru acte de administrare) fiind res inter alios acta, . nu obligă pe mandant dacă nu le-a ratificat965 expres sau tacit966 (art. 1546 C.civ.); ratificarea valorează mandat (retihabitio mandato aequiparatur)967 şi produce efecte retroactive între părţi şi succesorii lor (inclusiv terţul cu care a contractat mandatarul) de la data încheierii actului, iar faţă de (alţi) terţi de la data ratificării968. În lipsa ratificării şi dacă nu poate fi invocată ideea mandatului aparent969, actele excesive ale mandatarului obligă pe mandant numai în condiţiile gestiunii de afaceri, ceea ce presupune – printre altele – dovada utilităţii pentru gerat (mandant) a actului încheiat şi faptul că, prin contractul de mandat, nu s-a interzis depăşirea limitelor împuternicirii, căci gestiunea nu se poate face decât “fără cunoştinţa” (art. 987 C.civ.) geratului, iar nu împotriva voinţei lui970. În ipoteza în care condiţiile gestiunii de afaceri nu sunt îndeplinite (iar mandatarul a făcut cheltuieli, plăţi sau a suportat alte consecinţe ale depăşirii împuternicirii)971, mandantul va putea fi acţionat numai în limita îmbogăţirii sale (actio de in rem verso).

Dacă mandantul “nu este îndatorat pentru tot ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale” (art. 1546 alin.2 C.civ.), evident că el nu răspunde nici pentru actele sau faptele ilicite cauzatoare de prejudicii (delicte civile) săvârşite de mandatar cu ocazia îndeplinirii mandatului972 care, în orice caz, sunt “afară din limitele puterilor sale”. Nu se pot aplica în acest caz dispoziţiile privind răspunderea comitentului pentru faptele prepusului (art. 1000 alin.3 C.civ.)973, întrucât între mandant şi mandatar nu există un raport de subordonare

964 Faptul că mandatarul acţionează în numele şi pe seama mandantului nu înseamnă că este îndrituit să şi semneze actele cu numele mandantului (semnătură apocrifă), pentru că ar rezulta că mandantul a fost de faţă şi personal a încheiat actul, mandatarul fiind eliminat, deşi realitatea este exact invers, încheierea actului fiind făcută prin intermediul unui mandatar. Pentru amănunte, vz. V.Pătulea, Obligaţia de transparenţă în cazul mandatului cu reprezentare. Mandat exercitat prin semnătura apocrifă a mandantului, în Dreptul nr.3, 2006, p.93-96.

965 Întrucât ratificarea se face în baza art.1546 C.civ., ea nu este supusă condiţiilor prevăzute de art.1190 C.civ., fiind suficient să fi fost făcută în cunoştinţă de cauză, prin acte sau fapte din care rezultă neîndoielnic voinţa lui de a aproba actele mandatarului încheiate peste limitele mandatului (cum ar fi executarea voluntară - în tot sau în parte - a obligaţiilor).

966 “Dacă din atitudinea şi comportamentul mandantului se demonstrează că acesta a ratificat actele făcute de către mandatarul său, actele încheiate rămân valabile”, chiar dacă este vorba de acte de înstrăinare sau de ipotecare pentru care mandatul trebuie să fie special (CSJ, s.civ., dec.nr.1750/1994, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.143). Dacă mandatarul a depăşit limitele împuternicirii date de mandanţi prin aceea că a contractat cu o altă persoană juridică, însă mandanţii au ratificat tacit, dar neechivoc, actele astfel încheiate, această ratificare valorează mandat din punct de vedere juridic. Prin urmare, reclamanţii mandanţi sunt obligaţi faţă de terţul contractant în limitele mandatului ratificat (vz. C.A.Buc., s. a IV-a civ., dec nr.1890/2003, în Practică judiciară civilă 2003-2004, p.155-156).

967 În practică, s-a decis că, deşi la data introducerii acţiunii în revendicare – act de dispoziţie – mandatarul reclamanţilor avea numai procură generală de reprezentare în vederea administrării bunului, acţiunea nu va fi respinsă, ca fiind făcută în afara mandatului, ci i se va da curs dacă, între timp, chiar şi în mod tacit, mandantul confirmă actul respectiv de dispoziţie (acţiunea în revendicare), în sensul reglementat prin alin.2 al art.1546 C.civ. (vz. ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec. nr.2330/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.407-410). Până la ratificare, şi terţul contractant poate refuza executarea actului încheiat fără drept de mandatar, putând chiar să ceară anularea lui pentru a împiedica ratificarea. Vz. D. Alexandresco, op.cit., p.435.

968 Pentru amănunte cu privire la ratificare, vz. D. Cosma, op.cit., p.91-93.969 Vz. supra nr.3, şi infra nr.24, alin. final.970 Vz. şi C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p. 100 şi urm.971 Vz. şi infra, nr.18.972 Vz. şi C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.1012; S.Ghimpu, S.Grosu,

op.cit., p.349; J.Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.10; E.Safta-Romano, op.cit., vol. II, p.25; D.Chirică, op.cit., p.267.

196

Page 197: Contracte Suport Drept III IV

caracteristic raportului de prepuşenie974. În practica instanţei supreme s-a subliniat că raportul de la comitent la prepus, prevăzut de art. 1000 alin.3 C.civ., presupune o continuitate şi o permanenţă de serviciu a prepusului pentru comitent. Aceasta exclude raportul ce derivă din contractul de mandat, când răspunderea o are numai mandatarul975.

18. Raporturile dintre mandatar şi terţi. Întrucât mandatarul contractează în numele şi pe seama mandantului, nu se creează raporturi juridice între el şi terţii cu care contractează. Faţă de mandatar, actul încheiat în limitele împuternicirii nu produce efecte (neque nocere, neque prodesse potest). De exemplu, plata făcută pentru mandant, chiar dacă ar fi în tot sau în parte nedatorată, nu stinge obligaţia pe care o are mandatarul faţă de accipiens; pe de altă parte, el nu răspunde de executarea obligaţiilor asumate de terţ faţă de mandant.

În schimb, pentru actele sale excesive, mandatarul – obligat să cunoască limitele împuternicirii – este răspunzător faţă de terţi976, în sensul că este ţinut să le garanteze validitatea actelor, afară de cazul când a dat terţilor posibilitatea de a lua cunoştinţă de întinderea împuternicirii (art. 1545 C.civ.). Dacă terţii acceptă să contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului, se presupune că au luat asupra lor riscurile contractului încheiat în astfel de condiţii.

§ 3. Încetarea contractului de mandat

19. Enumerarea cazurilor particulare de încetare. În afară de cauzele generale de stingere a obligaţiilor contractuale (de exemplu, prin executare, prin expirarea termenului stipulat sau realizarea condiţiei rezolutorii, prin imposibilitatea fortuită de executare datorită pieirii bunului destinat vânzării sau altor cauze, prin rezoluţiunea titlului mandantului etc.), mandatul se stinge prin revocarea lui, prin renunţarea mandatarului şi prin moartea, punerea sub interdicţie ori insolvabilitatea sau falimentul uneia dintre părţi (art. 1552 C.civ.). Aceste cauze particulare de încetare se explică prin faptul că mandatul se încheie intuitu personae şi are la bază încrederea reciprocă dintre părţi, iar dacă aceste motivaţii încetează, nici contractul nu mai poate fi menţinut977.

20. Revocarea mandatului. Mandatul este, în principiu, revocabil; mandantul poate revoca (denunţa unilateral) mandatul oricând, chiar dacă este cu termen şi poate să-l constrângă pe mandatar a-i restitui procura (art.1553 C.civ.). În caz de pluralitate de mandanţi, revocarea se poate face numai prin consimţământul tuturor.

Facultatea de revocare unilaterală (ad nutum) există atât pentru mandatul cu titlu gratuit, cât şi pentru cel cu titlu oneros; legea nu face nici o distincţie în această privinţă. Dar dacă

973 Presupunând (deşi este greu de conceput) că mandantul ar fi dat împuternicire pentru săvârşirea de delicte civile, acesta ar răspunde în condiţiile art. 998-999 C.civ. (pentru faptă proprie), independent de calitatea sa de mandant. Chiar şi în ipoteza mandatarului - prepus (salariat), comitentul va răspunde pentru delictele civile ale acestuia săvârşite în cursul executării mandatului nu în virtutea raporturilor de mandat, ci independent de acesta, în calitate de comitent.

974 Pentru amănunte, vz. A.Bénabent, op.cit., p.370 nr.627 şi p.327 nr.632-644. În privinţa unui punct de vedere potrivit căruia din mandat se poate naşte un raport de prepuşenie în măsura în care prin contract se stabileşte o deplină subordonare a mandatarului faţă de mandat, acceptând să-şi desfăşoare activitatea sub directa autoritate, îndrumare, control şi supraveghere a mandantului, vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.227 şi lucrările acolo citate.

Întrucât mandantul recurge la serviciile mandatarului fie pentru că nu are posibilitatea să încheie personal actul juridic proiectat, fie pentru că nu are cunoştinţele necesare în acest scop, în practică nu se întâlnesc cazuri în care mandatarul să acţioneze sub directa îndrumare şi control al mandantului. De aceea, “aproape întotdeauna, pe teren contractual, iar nu pe teren delictual se pune problema responsabilităţii mandantului pentru faptele mandatarului” (Mazeaud, op.cit., vol.II, p.423 nr.478).

975 Col.pen., dec.nr.1181/1961 şi dec.nr.569/1962, nepublicate.976 Această răspundere va fi extracontractuală, căci mandatarul nu a înţeles să contracteze pentru el.

Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1133, nr.1415; Ph. Malaurie, L. Aynès, op.cit., p.261-262 şi 267; A. Bénabent, op.cit., p.393, nr.671.

977 Cu privire la caracterul intuitu personae al contractului de mandat, vz. şi dec. nr.643/2005 şi nr.47/2006 ale Curţii Constituţionale.

197

Page 198: Contracte Suport Drept III IV

mandatul este cu titlu oneros, mandatarul poate cere o indemnizaţie când revocarea ar fi intempestivă sau abuzivă978. Iar în cazul mandatului în interes comun979, dacă mandantul nu şi-a rezervat facultatea de revocare unilaterală, va fi obligat la despăgubiri, dacă nu justifică o cauză străină exoneratoare sau culpa mandatarului care îl determină să revoce mandatul980. Aceste din urmă reguli sunt aplicabile şi dacă în contractul de mandat s-a prevăzut o clauză de irevocabilitate981, întrucât mandantul nu poate fi reprezentat de către o persoană în care şi-a pierdut încrederea.

Revocarea poate fi expresă sau tacită.Revocarea expresă nu este supusă vreunei forme speciale982, dar manifestarea de voinţă

trebuie să fie neîndoielnică983.Revocarea nu este însă opozabilă terţilor decât după ce a fost adusă la cunoştinţa lor. Până

la notificarea984 revocării, mandantul va răspunde faţă de terţii de bună-credinţă (mandat aparent), însă cu dreptul de regres contra mandatarului incorect (art. 1554 C.civ.).

Revocarea tacită poate fi dedusă din orice împrejurări (acte sau fapte) care vădesc neîndoielnic intenţia mandantului985. Conform art. 1555 C.civ., numirea unui nou mandatar pentru aceeaşi operaţie juridică echivalează în mod implicit cu revocarea mandatarului precedent, din ziua când s-a notificat acestuia numirea noului mandatar (chiar dacă acesta din urmă nu acceptă oferta de mandat sau contactul este nul).

978 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.1012. Indemnizaţia se stabileşte de instanţă şi nu este necesar să coincidă cu remuneraţia prevăzută în contract. Evident, mandantul este obligat să restituie mandatarului şi cheltuielile făcute sau pierderile suferite până în momentul revocării (vz. supra nr.13), iar după revocare în condiţiile gestiunii de afaceri sau îmbogăţirii fără temei (vz. supra nr.17).

979 Vz. supra nr.7.980 În acelaşi sens, vz. J.Goicovici, Intuitus personae, element al cauzei şi obiectului contractelor,

în Dreptul nr.8, 2006, p.79-80. Potrivit unei alte păreri, în cazul mandatului în interes comun, “revocarea nu mai este posibilă de către mandant” (E. Safta-Romano, op.cit., p.26; M.D.Bocşan, Mandatul în interes comun, în Dreptul nr.2, 2001, p.64-71; I.Reghini, Observaţii privind mandatul civil în interes comun, în SUBB nr.2/2001, p.71-75). Din art.1553 C.civ. nu rezultă această concluzie. Acest articol (ca şi art.1556) derogă de la principiul forţei obligatorii a contractului (art.969), permiţând revocarea de către o parte (de ex., mandant), fără acordul celeilalte părţi (mandatar), inclusiv în cazul mandatului în interes comun (lex non distinguit). În schimb, în caz de pluralitate de persoane de o parte (de ex., mandanţi), revocarea trebuie să fie opera lor comună; în această privinţă, derogarea de la forţa obligatorie a contractului poate interveni numai “din cauze autorizate de lege” (art.969). Art.1553 nu vizează ipoteza persoanelor care constituie o parte. Deci revocarea trebuie să fie operă comună numai în caz de pluralitate de o parte, nu şi în raporturile uneia dintre părţi cu cealaltă parte (mandant şi mandatar, fie şi cu interese comune).

981 Vz. Cas.I, dec.nr.656/1925, în C.civ. adnotat, p.38 nr.7. Revocarea unilaterală se admite chiar dacă în contract s-a prevăzut o clauză de irevocabilitate sau mandatul este în interes comun. Numai că, în aceste cazuri, mandantul răspunde dacă nu dovedeşte forţa majoră sau culpa mandatarului. În cazul mandatului în interes comun, se poate dovedi şi stipularea în contract a facultăţii de revocare. Vz. şi Mazeaud, op.cit., vol.II, p.1134 nr.35; Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.251-252.

982 Practic, revocarea trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea încunoştiinţată refuză să dea o dovadă de primire, ea trebuie să fie expediată prin scrisoare recomandată sau făcută prin executorul judecătoresc.

983 Mandatul pentru vânzarea unui imobil - aflat în stare de indiviziune - dat coindiviza-rului se consideră revocat expres prin introducerea unei acţiuni de partaj de către mandant. TS, s.civ., dec.nr.872/1973, în CD, 1973, p.103-105. De acord cu soluţia în fond, se consideră că, în cazul dat, revocarea este tacită, nu expresă. Vz. D.Chirică, op.cit., p.268.

984 Cu toate că în textele legale (art.1554-1556 C.civ.) se foloseşte termenul de “notificare”, se admite că revocarea nu este supusă unei forme speciale şi deci se poate transmite nu numai printr-o notificare făcută prin executorul judecătoresc. Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.1013. Vz. şi nota anteprece-dentă.

985 Revocarea tacită produce efecte numai dacă a fost cunoscută de mandatar (vz. CSJ, s.civ., dec.nr.1226/1992, în Deciziile CSJ 1990-1992, p.64-66).

198

Page 199: Contracte Suport Drept III IV

Revocarea – atât expresă, cât şi tacită – produce efecte numai pentru viitor şi poate fi nu numai totală, dar şi parţială (de exemplu, mandatul dat pentru vânzarea casei şi autoturismului se revocă în privinţa casei).

21. Renunţarea mandatarului. Fără deosebire după cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, mandatarul poate renunţa la mandat, notificând mandantului renunţarea sa. El va răspunde însă dacă renunţarea este de natură să păgubească pe mandant, afară de cazul când dovedeşte că executarea în continuare a mandatului i-ar fi pricinuit lui însuşi o pagubă însemnată (art. 1556 C.civ.).

Posibilitatea renunţării – fiind şi ea de ordine publică – nu poate fi înlăturată printr-o clauză contractuală, dar poate fi condiţionată de un termen de preaviz.

22. Moartea unei părţi. De regulă, mandatul încetează prin moartea mandatarului sau mandantului (art.1552 pct.3 C.civ.).

Cu toate acestea, în caz de moarte a mandatarului, moştenitorii lui trebuie să-l înştiinţeze pe mandant şi până atunci să continue îndeplinirea mandatului, efectuând actele necesare apărării intereselor acestuia (art. 1559 C.civ.), dacă au avut cunoştinţă de existenţa şi persoana mandantului986.

În caz de deces al mandantului, mandatarul este ţinut să termine operaţiunea dacă întârzierea ar provoca pagube moştenitorilor mandantului (art. 1539 alin.2 C.civ.). Iar dacă nu a avut cunoştinţă de deces, actele încheiate cu terţii de bună-credinţă rămân valabile.

După moartea mandantului, obligaţia mandatarului de a da socoteală se execută faţă de moştenitorii defunctului. De exemplu, dacă în baza unei clauze de împuternicire (procură) mandatarul a ridicat (în timpul vieţii titularului) sume de bani din depunerile făcute de defunct la CEC sau la altă unitate bancară, el este obligat să dea socoteală moştenitorilor, dacă nu dovedeşte că mandatul a fost dublat de un act juridic care anihilează obligaţia de a da socoteală (de exemplu, donaţie).

Dispoziţiile legale referitoare la încetarea mandatului prin deces nefiind imperative, părţile pot stipula în contract o clauză derogatorie, stabilind condiţiile în care executarea contractului continuă după moarte. De exemplu, se poate conveni continuarea mandatului având un obiect determinat ( post mortem mandantis987), în măsura în care nu se contravine regulilor imperative, de exemplu, cele referitoare la rezerva succesorală. Moştenitorii au însă dreptul de a revoca mandatul, aşa cum pot hotărî şi continuarea mandatului.

23. Alte cauze de încetare. Punerea sub interdicţie, insolvabilitatea şi falimentul mandantului sau mandatarului fac ca mandatul să înceteze. În general, orice împrejurare provocând o incapacitate pune capăt mandatului (inclusiv încetarea existenţei unei persoane juridice), întrucât normele privind incapacitatea şi reprezentarea legală a incapabililor se opun continuării mandatului.

24. Efectele încetării mandatului. În caz de încetare a mandatului din orice cauză (iar nu numai prin revocare, cum prevede art. 1553 C.civ.), mandatarul este obligat să restituie mandantului procura primită (dacă este cazul) şi să-i predea orice alte acte (hotărâri judecătoreşti, titluri de proprietate etc.) sau bunuri primite în cursul executării mandatului988.

După încetarea mandatului, mandatarul nu mai poate acţiona în numele şi pe seama mandantului, cu excepţia prevăzută de art. 1539 alin. 2 C.civ.

986 Vz. C.Hamangiu, I.Rosetti - Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.1013.987 În cazul depunerilor bancare, împuternicirea dată mandatarului de a dispune de sumele aflate în

cont nu poate produce efecte după moartea mandantului. Mortis causa se poate dispune numai în condiţiile prevăzute de lege pentru transmisiunea succesorală, respectiv pentru testament (act unilateral, solemn, reguli speciale de capacitate etc.) - inclusiv clauza testamentară în cazul depunerilor la CEC - şi legale (capacitatea de a primi, reducţiunea în favoarea moştenitorilor rezervatari, revocarea judecătorească etc.). Vz. şi Fr.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, cap. XI, nr.24 şi nr.10.1. Pentru execuţiunea testamentară, vz. Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, p.275 şi urm., nr.176 şi urm.

988 Vz. însă supra, nr.16.

199

Page 200: Contracte Suport Drept III IV

Dacă mandatarul nu a cunoscut cauza care determină încetarea mandatului (de exemplu, moartea mandantului, numirea unui alt mandatar etc.), actele încheiate de el sunt valabile şi executorii în privinţa terţilor de bună-credinţă (art. 1557-1558 C.civ.).

De altfel, contractele încheiate cu terţii de bună-credinţă sunt valabile şi opozabile mandantului (în condiţiile mandatului aparent)989, chiar dacă mandatarul ar fi cunoscut cauza de încetare a mandatului (art. 1554 comb. cu art. 1558 C.civ.), mandantul fiind vinovat de încredinţarea puterii de reprezentare unei persoane care abuzează de ea990.

Secţiunea a II-aMandatul fără reprezentare. Contractul de interpunere

25. Noţiune. În unele cazuri, deşi mandatarul lucrează în interesul mandantului, încheie totuşi actul în numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant. În aceste situaţii, contractul încheiat între mandant şi mandatar se numeşte “mandat fără reprezentare”. Întrucât reprezentarea nu este de esenţa, ci numai de natura contractului de mandat, alături de mandatul fără reprezentare din dreptul comercial (contract de comision, de consignaţie, de expediţie) poate exista şi un contract civil de mandat fără reprezentare, cunoscut sub numele de contract de interpunere (prête-nom, împrumut de nume).

Contractul de interpunere este de fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane, un caz particular de interpunere de persoane991. Se recurge la această formulă juridică atunci când o persoană (mandantul) vrea să încheie un act juridic, dar în aşa fel încât persoana sa să nu fie cunoscută de terţi, cum ar fi: cocontractantul mandatarului ocult şi alţi terţi (creditori chirografari, rude cu vocaţie eventuală la moştenire, succesori cu titlu particular etc.) sau numai aceştia din urmă (cocontractantul fiind părtaş la simulaţie). În acest scop, mandantul dă un mandat unei alte persoane, care însă contractează în nume propriu şi nu în calitate de mandatar.

26. Natura juridică a contractului de interpunere. După cum am arătat, convenţia de prête-nom este considerată – potrivit unei păreri – un caz particular de simulaţie prin interpunere de persoane.

Alţi autori992 deosebesc simulaţia prin interpunere de convenţia de “prête-nom”, întrucât în acest din urmă caz cocontractantul mandatarului ocult (terţul cu care contractează) nu este părtaş la simulaţie; or, o veritabilă simulaţie – în această concepţie – presupune o convenţie secretă între părţile actului aparent (deci între aceleaşi persoane).

În ceea ce ne priveşte, considerăm că această diferenţiere nu este justificată993.În primul rând, nu se poate afirma că în cazul convenţiei de prête-nom cocontractantul

mandatarului ocult nu este (niciodată) părtaş la simulaţie. Sunt situaţii în care nu numai mandantul şi mandatarul ocult sunt părtaşi la simulaţie, dar şi persoana cu care acesta din urmă contractează. Astfel, de exemplu, în cauza soluţionată de instanţa supremă s-a făcut “dovada, cu prisosinţă, că toate părţile au fost în deplină cunoştinţă de cauză”, deci nu numai

989 Vz. supra, nr.3.990 Vz. şi Cas.II, dec.nr.544/1924, în C.civ. adnotat, p.42, nr.2.991 În acest sens, de ex., Mazeaud, op.cit., vol.II, p.741, nr.807 şi vol.III, p.1139, nr. 1430, Ph.

Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.242; R.Petrescu, Aspecte din practica Tribuna-lului Suprem referitoare la simulaţia în actele juridice, în RRD nr.1, 1976, p.35; D.Chirică, op.cit., p.271; F.A.Baias, Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, p.121-128. Vz. şi D.Cosma, op.cit., p.77, care dă contractului de interpunere calificarea de “o specie de simulaţie relativă”.

992 Vz. G.Marty, P.Raynaud, Droit civil, tom.II, vol.I, Sirey, 1962, p.244; T.R. Popescu, P.Anca, op.cit., p.125; D.Cosma, op.cit., p.397, G.Chivu, Notă la dec.civ. nr.1021/1973 a T.Jud. Cluj, în RRD nr.11, 1973, p.136; A.Pop, Gh.Beleiu, op.cit.,p.340. Vz. şi C.Stătescu, C.Bîrsan, op.cit., 1992, p.77; L.Pop, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Edit. Fundaţiei Chemarea, Iaşi, 1993, p.124-125.

993 După cum s-a observat, majoritatea doctrinei (franceze) refuză să facă distincţie între convenţia de prête-nom şi simulaţia prin interpunere de persoane. Vz. Ph. Malaurie, L.Aynès, op.cit., p.242; A.Bénabent, op.cit., p.411-412 nr.698-700.

200

Page 201: Contracte Suport Drept III IV

mandantul cumpărător şi “împrumutătoarea de nume” (mandatarul ocult), dar şi vânzătorul, care - fiind părtaş la simulaţie - nu mai avea calitatea de terţ faţă de această convenţie secretă994, ci aceea de parte, cu toate consecinţele care decurg din această calitate (dovada simulaţiei, raporturi contractuale cu mandantul potrivit regulilor de la mandatul cu reprezentare etc.). În asemenea situaţii, numai faţă de alte persoane interesate, care cu bună-credinţă se bazează pe aparenţa creată prin simulaţie (şi care vor avea calitatea de terţi), situaţia juridică reală - consacrată prin actul secret - va fi inopozabilă (art.1175 C.civ.).

În al doilea rând, mandatul simulat prin interpunere de persoane este o realitate care nu poate fi contestată, chiar şi în ipoteza în care cocontractantul mandatarului ocult nu este părtaş la simulaţie, adică nu cunoaşte faptul că persoana cu care contractează este în realitate un simplu mandatar. Numai că, în această ipoteză, va avea şi el calitatea de terţ faţă de actul secret, cu toate consecinţele care rezultă din această calitate995.

În sfârşit, convenţia de prête-nom se deosebeşte de simulaţia prin interpunere de persoane (deci este altceva) deoarece cocontractantul mandatarului ocult nu este părtaş la simulaţie, atunci în mod firesc se pune întrebarea: ce natură juridică va avea o asemenea convenţie, şi, mai ales, ce reglementare va guverna raporturile dintre părţi, dintre părţi şi terţi şi între aceştia din urmă? În lucrările autorilor care neagă calificarea de simulaţie a convenţiei de prête-nom nu găsim răspuns clar la aceste probleme.

În realitate, convenţia de prête-nom este o simulaţie prin interpunere de persoane, indiferent că persoana care contractează cu mandatarul ocult este sau nu este părtaş la simulaţie; în ambele cazuri, actul public consfinţeşte o situaţie juridică necorespunzătoare realităţii şi deci este simulat, supus regimului juridic prevăzut de art. 1175 C.civ. Numai că, în prima ipoteză, cocontractantul mandatarului ocult va avea calitatea de parte (fiind obligat, printre altele, să-şi procure o probă scrisă – contraînscris – pentru dovada simulaţiei996), iar în a doua ipoteză va fi un terţ care – alături de alte terţe persoane – va avea câştig de cauză dacă îşi întemeiază pretenţiile, cu bună-credinţă, pe actul aparent (cel încheiat cu mandatarul ocult).

27. Regim juridic. Convenţia de interpunere nu este prin ea însăşi ilicită997, dar, dacă a fost întrebuinţată în scopuri ilicite, pentru încălcarea sau eludarea unor dispoziţii legale imperative sau prohibitive (fraudă la lege), atât convenţia dintre mandant şi mandatarul ocult, cât şi actul încheiat cu terţul cocontractant vor fi nule. De exemplu, dacă mandantului personal îi era interzisă încheierea actului respectiv998.

Dacă nu suntem în prezenţa fraudei la lege, în cazul contractului de interpunere raporturile dintre mandant şi mandatar (persoana interpusă) se reglementează potrivit regulilor de la mandat999. Ca şi mandatarul cu reprezentare, persoana interpusă este obligată să predea mandantului tot ceea ce a primit în executarea mandatului1000. Dacă terţul este părtaş la

994 Vz.TS, s.civ., dec.nr.459/1977, cu Notă de C.Turianu, în RRD nr.5, 1978, p.50.995 Vz. infra nr.urm.996 Vz. TS, s.civ., dec.nr.459/1977, loc.cit.997 Vz., de ex., T.Jud. Cluj, dec.civ. nr.1021/1973, cu Notă de G.Chivu, loc.cit., p.133-139,

A.Ionaşcu ş.a. Contribuţia practicii judecătoreşti la dezvoltarea principiilor dreptu-lui civil român, II, Ed. Acad., Bucureşti, 1978, p.36-37.

998 Fiind vorba de simulaţie, potrivit regulilor aplicabile în materie, proba se poate face de către terţi prin orice dovezi, iar de către părţi prin contraînscris. “Dacă simulaţia a avut ca scop fraudarea legii, dovada fraudei se va putea face, chiar de părţi, potrivit principiilor ce decurg din coroborarea dispoziţiilor înscrise în art.1191, art.1198 şi art.1203 C.civ., prin orice mijloc de probă”. TS, s.civ., dec.nr.459/1977, loc.cit.

999 Această regulă este prevăzută expres în Codul comercial în materia contractului de comision (art.405 alin2), dar ea se impune şi în lumina principiilor care guvernează materia simulaţiei în acte juridice civile.

1000 Dacă mandatarul ocult recunoaşte drepturile mandantului (dobândite prin actul încheiat în numele său, dar pe seama acestuia din urmă), termenul prescripţiei nu va începe să curgă decât în momentul în care moştenitorii mandatarului vor invoca existenţa unor drepturi personale. (TS, s.civ., dec.nr.804/1970, citată de R.Petrescu, loc.cit., p.38-39). Dacă acţiunea mandantului în declararea simulaţiei nu are drept finalitate realizarea unui drept, ci este o acţiune în constatare, nu va fi supusă efectelor extinctive ale prescripţiei, potrivit principiului că aparenţa în drept poate fi înlăturată oricând,

201

Page 202: Contracte Suport Drept III IV

simulaţie, actul încheiat cu mandatarul va produce efecte şi faţă de el, în condiţiile regulilor aplicabile mandatului cu reprezentare.

În caz de neexecutare a obligaţiilor de către mandatarul ocult, mandantul poate intenta o acţiune în declararea simulaţiei pentru a înlătura aparenţa creată prin actul public (dar nereal), în condiţiile art. 1175 C.civ. În acest scop, este necesar să facă dovada simulaţiei prin actul juridic secret (real), - act scris sau început de dovada scrisă (art.1197 C.civ.)1001 – fiind aplicabile şi dispoziţiile art. 1198 C.civ., care permit utilizarea probei cu martori şi prezumţii, dacă a existat o imposibilitate (fie şi morală) de a-şi procura o dovadă scrisă1002.

Faţă de terţii de bună-credinţă, care nu cunosc realitatea, inclusiv cocontractantul care n-a fost părtaş la simulaţie, mandatarul apare ca adevăratul contractant şi va deveni personal creditor sau debitor ori titular al dreptului real. Între terţi şi mandant raporturi juridice nu se stabilesc. Ei pot acţiona unul împotriva altuia numai pe calea acţiunii oblice (subrogându-se în drepturile mandatarului) sau pot cere ca mandatarul să le cedeze acţiunea sa.

Cu condiţia dovedirii simulaţiei, terţul va putea acţiona împotriva mandantului şi în baza actului secret. Acest act însă nu poate fi invocat împotriva lui, dacă n-a participat la simulaţie şi a fost de bună-credinţă (art. 1175 C.civ.).

Raporturile dintre mandant şi mandatar, pe de o parte, şi raporturile lor cu terţii, pe de altă parte, se reglementează conform regulilor de la mandatul simulat şi în ipoteza în care - deşi mandantul n-a urmărit ca persoana sa să fie ascunsă faţă de terţi -, totuşi, mandatarul nu comunică terţilor contractanţi calitatea sa de reprezentant1003.

28. Inaplicabilitate. În cazul contractelor care se încheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guvernează contractul de interpunere de persoane nu sunt aplicabile. Contractul încheiat (valabil) în considerarea persoanei mandatarului fără reprezentare (de exemplu, cumpărare de case din fondul de stat, de arme, contractul de societate civilă etc.) produce efecte numai faţă de acea persoană care devine titulara drepturilor şi obligaţiilor rezultând din actul încheiat1004. Astfel fiind, mandantul nu devine proprietarul bunului dobândit, însă, ca efect al mandatului (şi dacă nu există impedimente legale), poate cere transferarea dreptului de proprietate asupra sa printr-un nou act de înstrăinare valabil, iar dacă, independent de voinţa mandatarului ocult, retransmiterea nu este posibilă, el poate fi obligat numai la restituirea sumelor plătite de mandant.

În schimb, s-a hotărât că în cazul încheierii contractului în calitate de dobânditor de către două persoane, deşi contractul s-a încheiat intuitu personae, se admite dovada simulării cumpărării de către unul dintre semnatari, preţul fiind plătit în realitate numai de către celălalt. Dovada se poate face prin contraînscris, iar dacă actul a fost încheiat prin fraudă, dol sau violenţă, ori dacă părţile au un început de dovadă scrisă, se admite şi proba testimonială, precum şi prezumţiile1005.

CAPITOLUL VIIIÎMPRUMUTUL DE FOLOSINŢĂ

(COMODATUL)

actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului (TS, s.civ., dec.nr.3009/1974, în RRD nr.7, 1974, p.59; R.Petrescu, loc.cit., p.39).

1001 Vz., de exemplu, CSJ, s.civ., dec.nr.463/1993, în Jurisprudenţa CSJ 1993, p.37-39.1002 Vz. L.Mihai, I.Chiriţă, Nota II la dec.civ. nr.608/1987 a T.Jud.Olt, în RRD nr.11, 1988, p.50-

57.1003 Şi în această situaţie - dacă mandatul a fost valabil încheiat, dar mandatarul refuză să-şi

execute obligaţiile faţă de mandant – acesta din urmă trebuie să intenteze o acţiune în declararea simulaţiei. Vz. M.Georgescu, Al. Oproiu, Notă (critică) la dec.civ. a T.Jud.Olt nr. 1327/1985, în RRD nr.2, 1987, p.48-51.

1004 TS, s.civ., dec.nr.201/1988, în RRD nr.10, 1988, p.65. Vz. şi dec.nr.1982/1974, în CD, 1974, p.76; dec.nr.1228/1978, în CD, 1978, p.69.

1005 TS, s.civ., dec.nr.2643/1974, în Repertoriu... 1969-1975, p.139.

202

Page 203: Contracte Suport Drept III IV

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate

ale împrumutului de folosinţă1006

1. Noţiune şi caractere juridice. Împrumutul de folosinţă (comodatul) este un contract prin care o persoană, numită comodant, remite spre folosinţă temporară unei alte persoane, numită comodatar, un lucru determinat cu obligaţia pentru acesta din urmă de a-l restitui în natură, în individualitatea sa (art.1560 C.civ.).

1.1. Comodatul face parte din categoria contractelor reale, pentru încheierea lui fiind necesară atât realizarea acordului de voinţă1007, cât şi predarea (tradiţiunea) lucrului care formează obiectul contractului. Obligaţia de restituire nu se poate naşte câtă vreme lucrul nu a fost efectiv predat. Numai în acele cazuri în care lucrul se află (indiferent cu ce titlu) în posesiunea sau în detenţiunea comodatarului, contractul real (de împrumut, depozit etc.) se poate încheia solo consensu (art.1593 alin.3 C.civ.)1008. De exemplu, dacă după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, lucrul este lăsat în folosinţa gratuită a vânzătorului (traditio brevi manu).

Subliniem că, în materia contractelor reale, predarea1009 este necesară pentru însăşi formarea contractului, ea nefiind o obligaţie izvorâtă din contract, cum se întâmplă în materia contractelor consensuale sau solemne (de exemplu, vânzare-cumpărare, donaţie etc.)1010.

Pe de altă parte, contractele reale pot fi precedate de o promisiune, de un antecontract (de comodat1011, de împrumut de consumaţie1012, de depozit etc.)1013, care se poate perfecta prin simplul consimţământ al părţilor şi creează obligaţia (de a face) de a încheia în viitor, în condiţiile stabilite, contractul real (de împrumut, depozit etc.). Fiind un antecontract, deci un

1006 De la commodum datum (commodum, -i, s.n., folos, interes).1007 Astfel fiind, încheierea contractului nu se poate realiza prin lăsarea animalului la pârât fără

acordul acestuia. În consecinţă, în caz de ucidere a animalului de către un urs pârâtul nu poate fi obligat (contractual) la plata de daune (T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.141/1987, în RRD nr.7, 1987, p.66).

1008 Cu privire la teoriile care neagă categoria contractelor reale sau care le încadrează printre contractele consensuale şi critica lor, vz. C.Stătescu, C.Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, ediţia VIII, Ed. All Beck, , 2002, p.30.

1009 Predarea lucrului, necesară în vederea încheierii contractului real (precedată, eventual, de un antecontract) se efectuează, în lipsă de alte dispoziţii, potrivit regulilor prevăzute pentru executarea obligaţiei de predare a vânzătorului (art.1315-1316 C.civ.).

1010 Pentru comparaţii între contractul de comodat, pe de o parte, şi contractele de donaţie, împrumut de consumaţie, depozit şi locaţiune, pe de altă parte, vz. şi C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediţia 2, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.242-243.

1011 Pentru amănunte în legătură cu antecontractul de comodat, vz. L.Mihai, C.Turianu, Notă la dec.nr.2705/1983 a TMB, în RRD nr.5, 1985, p.52-58.

1012 În raporturile cu unităţile bancare, antecontractul de împrumut de consumaţie poartă denumirea de contract de creditare (de deschidere de credit în cont curent, linie sau plafon de credit), care nu se confundă cu contractul de cont curent (vz. Cas.III, dec.nr.664/1935; Cas.II, dec.nr.612/1937; Cas.I, dec.nr.7/1946; Cas. III, dec.nr.33/1931, în Practica... vol.I, p.159-161), şi care se transformă în împrumut (contract real) din momentul virării efective sau predării sumelor de bani. Contractul de creditare (antecontract de împrumut de consumaţie) este un contract de drept privat, litigiile dintre părţi (neacordarea împrumutului, sistarea creditului, verificarea legalităţii clauzelor etc.), nefiind de competenţa instanţelor de contencios administrativ, ci de competenţa instanţelor de drept comun. TS, s.civ., dec.nr. 1020/1979, în CD, 1979, p.75; dec.nr. 1090/1979, în RRD nr.12, 1979, p.52; CSJ, s. de contencios administrativ, dec.nr. 30/1991, în Dreptul nr.5, 1992, p.84. Vz. şi G.Chivu, Contractul de împrumut în vederea construirii sau cumpărării de locuinţe proprietate personală, în revista Studia Napocensia, seria Drept, I, 1974, p.137-138.

1013 Dintre contractele reale numai darul manual nu este susceptibil de un antecontract (promisiune de dar manual). Dacă lucrul, care urmează să facă obiectul contractului, nu se predă efectiv, donaţia (oferta şi acceptarea) urmează să se realizeze în formă autentică (art.813 C.civ.), nemaifiind contract real (sub forma darului manual).

203

Page 204: Contracte Suport Drept III IV

contract nenumit, va fi guvernat nu de regulile aplicabile contractului real, ci de regulile generale, de exemplu, art.1191 şi urm. C.civ., în privinţa dovezilor, art.1075 şi urm. C.civ., în ceea ce priveşte răspunderea debitorului pentru neexecutare etc.

1.2. Comodatul este un contract esenţialmente gratuit (art.1561 C.civ.). Dacă s-ar stipula o contravaloare pentru folosinţa lucrului împrumutat, contractul s-ar transforma într-un contract de locaţiune de lucruri. Din caracterul esenţialmente gratuit al contractului mai rezultă o consecinţă: comodatarul nu este obligat să plătească nici contravaloarea uzurii lucrului rezultată din folosirea acestuia pentru destinaţia convenită. Gratuitatea contractului nu se opune însă stipulării în contract a unei sume de bani, care să reprezinte echivalentul uzurii suferite de lucru din cauza folosinţei1014. Suportarea contravalorii uzurii de către comodatar (în cazul lucrurilor susceptibile de uzură prin folosinţă) nu transformă comodatul într-un contract cu titlu oneros, ci reprezintă o concretizare a obligaţiei de restituire a lucrului în starea în care a fost predat. O asemenea stipulaţie este admisă implicit (şi într-o altă formă) prin art.1567 C.civ., care permite preţuirea lucrului în funcţie de valoarea din momentul contractării1015.

1.3. Comodatul este un contract unilateral, deoarece - din momentul încheierii - naşte obligaţii numai pentru comodatar. Contractul rămâne unilateral chiar dacă, ulterior încheierii, se nasc anumite obligaţii şi în sarcina comodantului (obligaţii postcontractuale) datorită unui fapt posterior şi accidental, care nu derivă din voinţa comună a părţilor (de exemplu, cheltuieli de conservare a lucrului), ci dintr-o cauză extracontractuală: gestiunea de afaceri, îmbogăţirea fără just temei, delictul civil1016.

2. Obiectul. Comodatul poate avea ca obiect numai lucruri nefungibile (individual determinate), întrucât urmează să fie restituite în natură, în individualitatea lor. Astfel fiind, pot constitui obiectul contractului lucrurile neconsumptibile a căror folosire nu implică, la prima întrebuinţare, consumarea substanţei ori înstrăinarea lor. În mod excepţional, şi lucrurile consumptibile potrivit naturii lor pot fi considerate prin voinţa părţilor nefungibile şi individual determinate. În aceste cazuri, lucrurile nu sunt folosite potrivit destinaţiei obişnuite, ci la o altă destinaţie (de exemplu, fructele sunt împrumutate pentru aranjarea unei expoziţii; ad pompam et ostentationem). În ipoteza în care contractul nu conţine clauze cu privire la folosirea de către împrumutat a lucrurilor consumptibile contrar destinaţiei obişnuite, se prezumă că ele sunt fungibile, deci împrumutul este de consumaţie. Dimpotrivă, dacă s-au predat cu titlu de împrumut lucruri neconsumptibile, contractul nu poate fi decât comodat; lucrurile neconsumptibile şi care sunt nefungibile (certe) potrivit naturii lor nu pot fi considerate de părţi ca fungibile şi consumptibile (generice), căci în acest caz s-ar schimba natura contractului. De exemplu, dacă bicicleta nu trebuie să fie restituită, ci se înlocuieşte cu alta sau cu un alt lucru, contractul nu mai este comodat, fiind aplicabile regulile specifice contractului de schimb1017.

1014 Vz. Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p.1149 (în continuare, “Mazeaud”, op.cit.).

1015 Vz. infra, nr.13.1016 Vz. infra, nr.16-17.1017 Astfel fiind, de lege ferenda, se preconizează regulile potrivit cărora ”Prin act juridic, un bun

fungibil prin natura sa poate fi considerat ca nefungibil” şi „Un bun consumptibil prin natura sa poate deveni neconsumptibil dacă, prin act juridic, i se schimbă întrebuinţarea”, nu şi invers (vz. art.419 şi 420 din Proiectul Codului civil aprobat de Senatul României la data de 13.09.2004, publicat de Editura CH Beck, Bucureşti, 2006, p.84).

204

Page 205: Contracte Suport Drept III IV

Obiectul contractului de comodat îl poate forma orice lucru - mobil sau imobil1018 - în măsura în care împrumutarea nu este interzisă prin norme speciale ori permisă numai în anumite condiţii1019. Chiar şi drepturile incorporale pot forma obiectul contractului (de exemplu, dreptul de proprietate industrială asupra invenţiei, mărcii, desenului/modelului industrial etc.1020) în măsura în care legea specială nu prevede altfel.

În privinţa bunurilor proprietate publică, art.136 alin.(4) din Constituţie prevede că „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică”1021. Tot astfel, împrumutarea cărţilor din biblioteci publice se face cu titlu gratuit1022. Legea administraţiei publice locale nr.215/2001 permite darea în folosinţă gratuită pe termen limitat, de către consiliile locale şi consiliile judeţene, a bunurilor mobile şi imobile proprietate publică sau privată locală ori judeţeană, după caz, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice (art.124)1023. Iar potrivit art.17 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, “Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice”1024.

1018 În privinţa imobilelor, din conţinutul art.1560 C.civ., s-a tras concluzia că nu ar putea forma obiectul contractului, “comodatul, în concepţia legiuitorului nostru limitându-se doar la bunurile mobile”, şi contractul care ar avea ca obiect folosinţa gratuită a unui imobil ar fi un contract nenumit, căruia îi sunt aplicabile, prin asemănare, regulile de la comodat (vz. V. Pătulea, Nota II la dec.civ. a T.Jud. Botoşani nr.224/1969, în RRD nr.1, 1971, p.118-119). În realitate, textul invocat nu justifică o asemenea concluzie, iar regulile de la comodat sunt aplicabile nu prin asemănare, ci pentru că înţelegerea privind folosinţa gratuită a unui imobil este un contract de comodat (vz. D. Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Buc., Ed. Ştiinţifică, 1969, p.120; P. Perju, Notă I la dec.civ. a T.Jud. Botoşani nr.224/1969, loc.cit., p.117-188), care poate avea ca obiect “orice bun” (vz. C. Hamangiu, I. Rosetti - Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti, 1929, p.1015; D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1926, p.442, D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p.207). De altfel, dacă ar fi un contract nenumit, în lipsa înţelegerii dintre părţi, s-ar aplica nu regulile prevăzute pentru comodat, ci “principiile generale, care cârmuiesc contractele şi obligaţiile” (C. Stătescu, C. Bîrsan, op.cit., p.41).

1019 De ex., potrivit art.40 alin.1 din Legea nr.295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor (publicată în M. Of. nr. 583/30.06.2004), „Persoana care deţine, în condiţiile prezentei legi, o armă de vânătoare o poate împrumuta titularului dreptului de a purta şi folosi o armă de vânătoare de acelaşi calibru, în vederea utilizării acesteia la vânătoare”.

1020 În privinţa reglementărilor speciale în materie, vz. - de exemplu - Legea nr.64/1991 privind brevetele de invenţie; Legea nr.129/1992 privind protecţia desenelor şi modelelor industriale; Legea nr.84/1998 privind mărcile şi indicaţiile geografice. Potrivit opiniei majoritare, în materia proprietăţii industriale, contractul de licenţă cu titlu gratuit este un contract de comodat întrucât întruneşte toate elementele esenţiale ale acestuia. Pentru invenţii, vz. A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul de proprietate industrială. Invenţia. Inovaţia , Universitatea din Bucureşti, Bucureşti, 1987, p.209. Cu referire la unele reguli speciale privind împrumutul unor opere, a se vedea art.144 din Legea nr.8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile conexe, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.285/2004, OUG nr.123/2005 şi Legea nr.329/2006.

1021 Uneori, darea în folosinţă gratuită se face printr-un act normativ (vz., de ex., HG nr.597/1991 privind transmiterea unui imobil proprietate de stat în folosinţa gratuită a Societăţii “Caritas” - Solidaritate Catolică - filiala Tulcea pe o durată de 10 ani; HG nr.1544/2006 privind darea în folosinţă gratuită Asociaţiei Criminaliştilor din România a unui imobil din domeniul privat al statului şi din administrarea Regiei Autonome "Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat").

1022 Potrivit art.6 alin.1 din Legea bibliotecilor nr.334/2002, în bibliotecile de drept public accesul la colecţiile şi bazele de date proprii este gratuit.

1023 Legea administraţiei publice locale a fost republicată în M. Of. nr. 123/20.02.2007.1024 Articolul 41 lit. a) din OG nr.26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii (publicată în M. Of. nr.

39/31.01.2000) (astfel cum acest text a fost modificat prin Legea nr.246/2005, publicată în M.Of. nr.

205

Page 206: Contracte Suport Drept III IV

Mai menţionăm că suprafeţele locative pot forma obiectul contractului de comodat în măsura în care, în lumina legislaţiei locative, locatarul are dreptul să subînchirieze, respectiv proprietarul să închirieze, şi sunt în drept să renunţe la chirie1025, caz în care contractul capătă caracterul unui comodat.

3. Dreptul transmis. În temeiul contractului, comodatarul dobândeşte numai dreptul de folosinţă, devenind un simplu detentor precar, obligat la înapoierea lucrului (art.1560 C.civ.). Pentru evitarea oricărei confuzii, legea precizează că proprietarul-comodant păstrează această calitate (art.1562 C.civ.), cu toate consecinţele ce decurg din calitatea de proprietar (de exemplu, cu privire la suportarea riscului pieirii fortuite, exercitarea acţiunii în revendicare sau a celei posesorii etc., această din urmă acţiune putând fi exercitată însă şi de către comodatar1026).

4. Capacitatea părţilor. Pentru încheierea contractului, atât comodantul, cât şi comodatarul trebuie să aibă capacitatea (respectiv să îndeplinească toate condiţiile legale) pentru a încheia acte de administrare1027. Deoarece contractul nu este translativ de proprietate, comodantul poate să nu aibă calitatea de proprietar. Astfel, de exemplu, comodantul poate fi un uzufructuar sau locatar, dacă potrivit legii sau convenţiei transmiterea folosinţei nu este interzisă1028. În schimb, comodatarul nu poate împrumuta lucrul, căci îl deţine numai pentru folosinţă proprie (“spre a se servi de dânsul” - art.1560 C.civ.), dacă părţile nu s-au înţeles altfel1029.

5. Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale (art.1191 şi urm. C.civ.), fiind suficient ca înscrisul sub semnătură privată, cerut ad probationem dacă valoarea lucrului depăşeşte 250 lei1030, să fie redactat într-un singur exemplar (pentru comodant), cerinţa multiplului exemplar fiind prevăzută numai pentru contractele sinalagmatice (art.1179

656/25.07.2005) conferă asociaţiilor şi fundaţiilor recunoscute prin hotărâre a Guvernului ca fiind de utilitate publică dreptul de a li se atribui în folosinţă gratuită bunuri proprietate publică. De asemenea, potrivit art. 52 alin.3 din Legea nr.346/2006 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Apărării (publicată în M.Of. nr. 654/28.07.2006), prin hotărâre a Guvernului sau prin ordin al ministrului apărării, după caz, se pot transmite imobile aflate în domeniul public ori privat al statului şi în administrarea sa, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, organizaţiilor neguvernamentale recunoscute prin hotărâre a Guvernului ca fiind de utilitate publică şi care îşi desfăşoară activitatea în domeniul apărării. Tot astfel, potrivit art.4 alin.2 din Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (republicată în M.Of. nr. 938/20.11.2006), monumentele istorice proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică, în condiţiile legii, cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor sau, după caz, al serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor; iar în actele de dare în folosinţă gratuită a monumentelor istorice se va menţiona regimul de monument istoric al imobilelor şi obligaţia protejării acestora potrivit legii (art. 5). Vz. şi art. 14 alin. (2) şi (5) din OG nr.124/1998 privind organizarea şi funcţionarea cabinetelor medicale (republicată în M. Of. nr. 568/1.08.2002)

1025 Vz., de ex., TS, s.civ., dec.nr.2282/1979, în Repertoriu... 1975-1980, p.118.1026 Vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. II (Locaţiunea. Închirierea

locuinţei. Arendarea. Antrepriza. Mandatul), ediţia a IV-a (actualizată de L. Mihai şi R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, Cap. III, nr.10.2.

1027 În acelaşi sens, vz. D. Chirică, op.cit., p. 207; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 263. Pentru o opinie potrivit căreia comodatul ar trebui supus, din punctul de vedere al comodantului, exigenţelor actelor de dispoziţie, mai ales dacă este pe durată mare şi, în special, când se pune problema contractului încheiat de tutore, minorul cu capacitate restrânsă, soţ pentru un bun comun, vz. C. Toader, op.cit., p.243, precum şi lucrarea acolo citată.

1028 Vz. Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. III, nr.4 şi nr.16-17.1029 Potrivit art.3 alin.3 din Legea nr.38/2003 privind transportul în regim de taxi şi în regim de

închiriere (publicată în M.Of. nr. 45/28.01.2003), serviciile publice de transport în regim de taxi sau de închiriere pot fi efectuate de către operatorul de transport cu autovehicule deţinute cu orice titlu, cu excepţia contractului de comodat.

1030 Pentru amănunte şi derogări vz. infra, Cap. IX, nr.3 (problema punându-se mai frecvent în practică în materia împrumutului propriu-zis).

206

Page 207: Contracte Suport Drept III IV

C.civ.). Întrucât lucrul împrumutat este individual determinat, nu se aplică nici dispoziţiile din art.1180 C.civ. referitoare la formula “bun şi aprobat”, textul vizând numai actele sub semnătură privată care au ca obiect sume de bani sau alte lucruri fungibile.

Faptul material al predării lucrului (nu şi negotium) poate fi dovedit prin orice mijloc de probă, indiferent de valoare1031.

Secţiunea a II-aEfectele contractului de comodat1032

§1.Obligaţiile comodatarului

6. Conservarea lucrului. Comodatarul are obligaţia de a se îngriji de conservarea lucrului împrumutat ca un bun proprietar (culpa levis in abstracto - art.1564 C.civ.) şi chiar mai bine decât de lucrurile sale, pe care este obligat să le sacrifice, la nevoie, în vederea conservării lucrului împrumutat (art.1566 C.civ.), întrucât contractul este încheiat în interesul său.

7. Folosirea lucrului potrivit destinaţiei. Comodatarul este obligat să întrebuinţeze lucrul numai la destinaţia determinată prin natura lui sau prin acordul părţilor, sub sancţiunea de a plăti daune-interese (art.1564 C.civ.) şi de a suporta riscul pieirii fortuite (art.1565 C.civ.) şi rezilierea contractului potrivit regulilor generale1033.

Bineînţeles, comodatarul nu răspunde de deteriorarea lucrului decurgând din întrebuinţarea lui normală şi fără culpă din partea sa (art.1568 C. civ.).

Comodatul fiind un contract unilateral, comodatarul nu este obligat să folosească lucrul; dacă s-a obligat în acest sens ori şi-a asumat alte obligaţii (reciprocitate de obligaţii), contractul urmează să fie calificat antrepriză, locaţiune sau alt contact.

Mai precizăm că folosinţa nu poate fi transmisă asupra unei alte persoane, indiferent cu titlu oneros (locaţiune) sau cu titlu gratuit (comodat), dacă această prerogativă nu a fost prevăzută expres în contract. În schimb, la nevoie, lucrul împrumutat poate fi dat în depozit, căci depozitarul nu se poate folosi de lucru, iar păstrarea în depozit nu contravine intereselor comodantului.

8. Suportarea cheltuielilor de folosinţă (de întreţinere). Comodatarul suportă cheltuielile necesare folosinţei lucrului (de exemplu, hrana calului împrumutat, reparaţiile locative ale casei etc.), neavând dreptul să ceară restituirea acestor cheltuieli (art.1569 C.civ.), care sunt un accesoriu al folosinţei (dacă nu s-a stipulat contrariul), iar nu echivalentul ei, pentru a transforma comodatul în locaţiune.

9. Restituirea lucrului. Principala obligaţie a comodatarului este de a restitui la scadenţă lucrul împrumutat în natura sa specifică (art.1560 C.civ.). În lumina acestei dispoziţii - conformă cu principiul executării în natură a obligaţiilor de a face - cât timp părţile nu se înţeleg altfel (transformând comodatul într-un alt contract prin novare de obiect), comodatarul nu poate oferi, iar comodantul nu poate cere un alt lucru sau echivalentul în bani a lucrului împrumutat, dacă restituirea în natură este posibilă. După cum s-a arătat, obligaţia de a face nu este o obligaţie alternativă1034. Chiar dacă lucrul împrumutat a fost deteriorat din culpa comodatarului1035, el este obligat să-l repare şi să-l restituie în natură1036, putându-se recurge la

1031 Vz. şi L. Mihai, C. Turianu, loc.cit., p.54.1032 Potrivit art.9 din Legea nr.307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor (publicată în M.Of.

nr.633/21.07.2006), la încheierea oricăror acte de transmitere temporară a dreptului de folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt obligate (sub sancţiunea amenzii contravenţionale – art. 44 pct. I, lit. c) să prevadă expres în actele respective răspunderile ce le revin în ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor.

1033 Vz. infra, nr.19.1034 Vz. D.M.Fruth-Oprişan, Executarea în natură a obligaţiei de a face, în RRD nr.8, 1986, p.11.1035 Cu privire la răspunderea comodatarului, vz. infra, nr.12.1036 Vz. şi CSJ, s.com., dec. nr.3568/2002, în RRDA nr.5, 2003, p.73-75.

207

Page 208: Contracte Suport Drept III IV

plata echivalentului numai “în ipoteza imposibilităţii de executare a reparării în natură”1037 sau dacă ambele părţi optează în acest sens ori comodantul dovedeşte că executarea în natură nu-i mai foloseşte.

Dacă lucrul împrumutat este producător de fructe (eventual şi peste necesităţile proprii ale comodatarului) şi părţile nu au convenit altfel, o dată cu lucrul comodatarul este obligat să restituie şi fructele (de exemplu, sporul natural al animalelor). El are însă dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea lor (art.484 C.civ.).

Comodatarul nu poate reţine lucrul în compensaţie invocând creanţa ce o are contra comodantului (art.1570 C.civ.), deoarece compensaţia operează când cele două datorii au ca obiect lucruri fungibile de aceeaşi specie (art.1145 C.civ.), or comodatul are ca obiect lucruri nefungibile.

În schimb, comodatarul are drept de retenţie până la plata cheltuielilor extraordinare, necesare şi urgente făcute pentru conservarea lucrului (art.1574 C.civ.) şi a despăgubirilor pentru pagubele provocate de viciile lucrului (art.1575 C.civ.), care sunt - după cum vom vedea1038 - în sarcina comodantului1039. Considerăm că şi fructele pot forma obiectul dreptului de retenţie până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea lor.

În toate cazurile, dreptul de retenţie poate fi exercitat numai pentru garantarea creanţelor comodatarului născute în legătură cu lucrul împrumutat (debitum cum re iunctum), nu şi pentru garantarea altor creanţe, fără legătură cu lucrul împrumutat, pe care el le-ar avea împotriva comodantului. Pe de altă parte, în perioada exercitării dreptului de retenţie, comodatarul nu mai poate folosi lucrul, întrucât retenţia nu-i conferă drept de folosinţă1040.

Atunci când comodatarul refuză fără temei restituirea lucrului, comodantul are drept de opţiune între două acţiuni:

- o acţiune reală în revendicare1041, care sancţionează dreptul său de proprietate şi prezintă avantajul că este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi împotriva terţelor persoane, cum ar fi cumpărătorul, depozitarul etc., (care o pot paraliza, dacă este cazul, numai prin invocarea uzucapiunii - în ipoteza imobilelor - sau a posesiunii de bună-credinţă, în cazul mobile-lor)1042, dar implică dovada, uneori dificilă, a dreptului de proprietate;

- o acţiune personală, care derivă din contract (ex contractu). Această acţiune prezintă avantajul pentru comodant că îl scuteşte de a mai face dovada dreptului său de proprietate. Simpla dovadă a contractului este suficientă pentru a justifica cererea de restituire. Ea poate fi şi este, de regulă, folosită în cazul în care comodantul nu este proprietarul lucrului împrumutat1043 (de exemplu, este un locatar). Dar această acţiune este supusă prescripţiei extinctive1044 şi nu poate fi intentată împotriva terţilor care ar deţine lucrul împrumutat1045.

10. Scadenţa obligaţiei de restituire. Comodantul nu poate cere restituirea lucrului înainte de împlinirea termenului stipulat sau - dacă nu s-a prevăzut un termen - înainte de a se fi îndestulat trebuinţa comodatarului ce s-a avut în vedere la încheierea contractului (art.1572

1037 T.Jud. Suceava, dec.civ. nr.475/1987, în RRD nr.4,1988, p.68. Vz. şi T.Jud. Timiş, dec.civ. nr.1573/1978, în RRD nr.5, 1979, p.50; T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, în RRD nr.2, 1983, p.59.

1038 Infra, nr.15-17.1039 Comodatarul se bucură şi de privilegiul celui ce a făcut cheltuieli pentru conservarea lucrului

(art.1730 pct.4 şi art.1737 pct.4-5 C.civ.).1040 Vz., în acest sens, TS, s.civ., dec.nr.528/1988, în RRD nr.2, 1989, p.67; CSJ, s.civ.,

dec.nr.1648/1990, în RRD nr.7-8, 1991, p.125.1041 Dacă lucrul împrumutat a fost deţinut fără temei de comodant, acţiunea în revendicare poate fi

intentată de către adevăratul proprietar (fiind aplicabil art.1610 C.civ. din materia depozitului, ca text de principiu). Iar în ipoteza în care comodantul-proprietar a transmis lucrul în proprietatea unei alte persoane (prin vânzare, donaţie etc.), acţiunea în revendicare poate fi intentată de noul proprietar.

1042 Comodatarul, fiind un simplu detentor precar, nu va putea invoca nici uzucapiunea, nici posesiunea de bună-credinţă. Aceeaşi situaţie o au şi succesorii lui universali sau cu titlu universal, dacă detenţiunea precară nu a fost intervertită într-o posesiune utilă.

1043 Vz. TS, s.civ., dec.nr.2300/1989, în RRD nr.8, 1990, p.78.1044 Vz. infra, nr.11.1045 Vz., în acest sens, pentru contractul de depozit, TS, s.civ., dec.nr. 1369/1969, în CD 1969, p.93.

208

Page 209: Contracte Suport Drept III IV

C.civ.). În cazul în care părţile nu au prevăzut un termen, iar lucrul este de o folosinţă permanentă, termenul restituirii urmează să fie stabilit de instanţă (chiar dacă în materia de comodat nu există un text expres în acest sens, asemănător art.1582-1583 C.civ. din materia împrumutului propriu-zis), căci folosinţa nu poate dura la infinit sau să depindă exclusiv de voinţa comodatarului, el fiind obligat să restituie lucrul (art.1560 C.civ.).

Pe de altă parte, considerăm că restituirea lucrului nu poate să depindă exclusiv nici de voinţa comodantului, dacă posibilitatea denunţării unilaterale nu a fost prevăzută în contract1046.

În ipoteza în care comodantul ar cădea într-o trebuinţă mare şi neprevăzută, instanţa poate, după împrejurări, să-l oblige pe comodatar la restituirea lucrului chiar înainte de expirarea termenului stipulat sau înainte de satisfacerea trebuinţelor sale (art.1573 C.civ.). Această regulă derogatorie se explică prin caracterul gratuit al comodatului.

11. Prescripţia acţiunii personale în restituire. În funcţie de scadenţa obligaţiei de restituire se rezolvă şi problema privind începutul cursului prescripţiei extinctive. Astfel, termenul general de prescripţie începe să curgă de la expirarea termenului convenit sau de la data îndestulării trebuinţei comodatarului ce s-a avut în vedere la încheierea contractului (art.7 alin.3 din Decretul nr.167/1958). Dacă lucrul este de folosinţă permanentă şi părţile nu au convenit un termen, prescripţia începe să curgă de la data încheierii contractului (art.7 alin.2 din Decretul nr. 167/1958)1047.

În cazul în care lucrul este de folosinţă permanentă, iar părţile nu au stipulat termenul restituirii, acesta fiind stabilit de instanţă (în cadrul acţiunii intentate înainte de împlinirea prescripţiei calculate de la încheierea contractului), prescripţia dreptului de a cere executarea silită, începe să curgă de la data rămânerii definitive a hotărârii sau, dacă instanţa a stabilit un termen ulterior, de la data împlinirii acelui termen.

12. Răspunderea comodatarului. Comodatarul răspunde pentru deteriorarea sau pieirea - în tot sau în parte - a lucrului, dacă nu dovedeşte că deteriorarea1048 ori pieirea s-a produs fortuit sau că deteriorarea este consecinţa folosirii potrivit destinaţiei şi fără culpă din partea sa (art. 1568 şi art.1082-1083 C.civ.). Prin urmare, sarcina probei incumbă comodatarului1049, iar nu comodantului, cum susţin adepţii diviziunii obligaţiilor în obligaţii de mijloace (de diligenţă şi prudenţă) şi obligaţii de rezultat (determinate)1050 şi care consideră că obligaţia comodatarului de a conserva lucrul este o obligaţie de mijloace (ceea ce se poate susţine), de unde însă nu se poate trage concluzia potrivit cu care comodantul trebuie să dovedească nu numai deteriorarea lucrului, dar şi culpa comodatarului.

Comodatarul răspunde şi pentru deteriorarea lucrului produsă de către persoana căreia, la rândul său, i l-a încredinţat, cu orice titlu. Fapta terţului nu constituie un caz fortuit, exonerator de răspundere pentru comodatar1051. Chiar şi în caz de pluralitate de comodatari, aceştia răspund solidar faţă de comodant1052. Cu atât mai mult, comodatarul răspunde dacă a încredinţat lucrul unei terţe persoane, fără ca aceasta să fie parte în contract şi fără să fi fost

1046 În sensul că denunţarea (rezilierea) unilaterală este posibilă (chiar şi fără clauză în acest sens) în toate cazurile în care părţile au convenit împrumutul fără limitare în timp vz. Mazeaud, op.cit., p.1152, nr.1450.

1047 Vz. I.M.Anghel, Notă critică la dec.civ. a T.Reg.Suceava, nr.29/1963, în JN nr.1, 1965, p.108. Pentru ipoteza în care, potrivit convenţiei, bunul urmează să fie restituit comodantului “la dorinţa sa”, s-a adoptat soluţia calculării termenului de prescripţie de la data cererii de restituire (TS, s.civ., dec.nr.2300/1989, cit. supra). Avem rezerve faţă de această soluţie, deoarece creditorii ar putea întârzia, cât ar dori, data de la care să înceapă curgerea termenului de prescripţie şi, practic, dreptul la acţiune să devină imprescriptibil, deşi, potrivit legii, “în obligaţiile care urmează să se execute la cererea creditorului (deci dorinţa lui - n.ns.) [...] prescripţia începe să curgă de la data naşterii raportului de drept” (art.7 alin.2 din Decr.nr.167/1958 şi numai acţiunea reală a comodantului este imprescriptibilă (vz. supra, nr.9, iar pentru amănunte, vz. şi infra, Cap. IX, nr.6).

1048 Cu privire la obligaţia reparării în natură, vz. supra, nr.9.1049 Vz. A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.262, nr.423.1050 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1151.1051 Vz. T.Jud. Neamţ, dec. civ. nr.403/1968, în RRD nr.2, 1987, p.59-60.1052 Vz. infra, nr.14.

209

Page 210: Contracte Suport Drept III IV

împuternicit în acest sens1053. Bineînţeles, comodatarul va avea acţiune în regres împotriva terţului, în baza raportului juridic încheiat cu acesta. Comodantul va putea acţiona împotriva terţului pe cale oblică, subrogându-se în drepturile comodatarului. Nu excludem nici posibilitatea intentării unei acţiuni delictuale, în calitate de proprietar al lucrului, în ipoteza în care condiţiile răspunderii sunt întrunite.

În caz de pieire, evaluarea lucrului se face după momentul în care se pronunţă hotărârea (valoarea actuală), astfel încât comodantul să-şi poată procura un alt lucru identic cu cel împrumutat1054, deducându-se echivalentul uzurii bunului survenită în intervalul de timp de la data împrumutării şi până la data pieirii lui1055.

13. Suportarea riscurilor de către comodatar. De regulă, riscul deteriorării sau pieirii fortuite este suportat de comodant în calitate de proprietar (res perit domino). Totuşi, riscurile sunt suportate de comodatar dacă:

- întrebuinţează lucrul contrar destinaţiei determinate prin natura lui sau prin convenţie 1056

(art.1565 C.civ.);- prelungeşte folosinţa după scadenţă1057 (art.1565 C.civ.)1058 şi nu dovedeşte că lucrul ar fi

pierit şi la comodant (art.1156 C.civ.);- ar fi putut salva lucrul împrumutat înlocuindu-l cu un bun al său sau dacă, ambele lucruri

fiind în pericol, a scăpat lucrul său lăsând să piară cel împrumutat (art.1566 C.civ.), indiferent de valoarea celor două lucruri;

- lucrul a fost evaluat în momentul contractării1059 (art.1567 C.civ.).Toate aceste dispoziţii cu privire la riscuri sunt supletive, putând fi înlăturate prin acordul

părţilor. De exemplu, comodatarul şi-ar putea asuma riscul tuturor cazurilor fortuite1060. În ipoteza evaluării lucrului în momentul contractării, “stipulaţia contrară” (art.1567 C.civ.) poate avea ca obiect fie riscurile, fie numai cuantumul despăgubirilor, textul rămânând aplicabil - în acest din urmă caz - în privinţa riscurilor1061.

1053 Vz. supra, nr.4.1054 Vz. şi M. Anghel, loc.cit., p.104; TS, s.civ., dec.nr.951/1984, în CD 1984, p.79-80. Soluţia

stabilirii valorii în funcţie de preţul zilei de la data pronunţării hotărârii a fost adoptată şi prin dec. col.civ. al TS, nr.391/1953 (în CD 1952-1954, p.57 şi cu Notă de C. Stătescu, în JN nr.1, 1954, p.123-124). Numai că, în speţă, contractul nu era de comodat, ci de împrumut propriu-zis, având ca obiect lucruri fungibile (o cantitate de coajă scoarţă de molid). Pentru împrumutul propriu-zis, vz. infra, Cap. IX, nr.7.

1055 Vz. D.Chirică, op.cit.,p.208-209.1056 “În cazul în care comodatarul a folosit autoturismul împrumutat în alt mod decât cel convenit,

el răspunde de stricăciunile cauzate autovehiculului din acest motiv”. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.585/1982, loc.cit. Vz. şi T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, în RRD nr.3, 1981, p.57.

1057 Vz. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, loc.cit.1058 Prin derogare de la regula dies non interpellat pro homine, aplicarea art.1565 C.civ. nu

presupune punerea în întârziere a comodatarului (încadrându-se în excepţia prevăzută de art.1079 alin.2 pct.1 C.civ.).

1059 În acest caz, dacă lucrul piere sau se deteriorează, fie şi fortuit, în aşa mod încât nu mai poate fi reparat, comodatarul este obligat să plătească valoarea la care a fost preţuit (T.Jud. Timiş, dec.civ. nr.1573/1978, loc.cit.). Dacă lucrul (mototriciclu) a fost evaluat în momentul contractării, comodatarul suportă riscul pieirii (sustragerea de către persoane neidentificate), chiar dacă nu se face dovada că el ar avea vreo culpă care să fi facilitat sustragerea. (TS, s.civ., dec.nr.951/1954, loc.cit.).

1060 Dacă, în temeiul unei convenţii asupra răspunderii, comodatarul plăteşte despăgubiri pentru avarierea autoturismului prin fapta unui terţ (caz fortuit), el se subrogă în drepturile comodantului (art.1108 pct.3 C.civ.). T.Jud. Cluj, dec.civ. nr.484/1974, în RRD nr.12, 1974, p.70.

1061 Astfel, de ex., în speţa soluţionată prin dec.civ. a TS nr.951/1984, mai sus citată, comodatarul a fost obligat numai la plata contravalorii lucrului de la data pronunţării hotărârii (13.258 lei) şi nu la valoarea la care a fost preţuit (17.250 lei). Întrucât reclamantul a cerut prin acţiune (vz. şi art.129 alin.6 C.proc.civ. potrivit cu care în toate cazurile, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii) numai contravaloarea lucrului de la data pronunţării hotărârii, înseamnă că - în raporturile dintre părţi, prin derogare de la art.1567 C.civ. - contravaloarea uzurii urma să fie suportată, potrivit regulii generale (vz. supra nr.1), de către comodant. Astfel fiind, nu împărtăşim părerea după care soluţia ar fi “eronată în ce priveşte stabilirea obligaţiei de restituire în raport cu reevaluarea bunului la data pronunţării hotărârii”. (E. Safta-Romano, Sinteză de practică judiciară

210

Page 211: Contracte Suport Drept III IV

14. Pluralitatea de comodatari. Dacă mai multe persoane au împrumutat acelaşi lucru, ele răspund solidar faţă de comodant pentru executarea obligaţiilor (art.1571 C.civ.). Este unul dintre cazurile de solidaritate legală pasivă. De exemplu, folosirea autoturismului pentru altă destinaţie şi timp mai îndelungat decât s-a convenit atrage răspunderea solidară a comodatarilor, cu toate că avarierea s-a produs din culpa unuia dintre ei1062. În cazurile prevăzute de art.1565-1567 C.civ.1063, ei suportă solidar riscul pieirii fortuite, chiar dacă nici unul dintre ei nu este în culpă.

Solidaritatea dintre comodatari poate fi înlăturată, total (în favoarea tuturor) sau parţial (în favoarea unuia ori unora dintre comodatari) printr-o clauză expresă contrară. Într-adevăr, dacă un creditor poate renunţa la solidaritate după naşterea obligaţiei (cu respectarea art.1049 şi 1054 C.civ.), nimic nu se opune ca această renunţare să fie consimţită în momentul încheierii contractului.

§ 2. Obligaţiile comodantului

15. Regula. Comodatul, fiind un contract unilateral, nu creează obligaţii decât în sarcina comodatarului. Dar în cursul executării contractului se pot naşte unele obligaţii extra-contractuale şi în sarcina comodantului.

16. Restituirea cheltuielilor de conservare. Comodantul este obligat să restituie cheltuielile făcute de comodatar în vederea conservării lucrului, în ipoteza în care cheltuielile au caracter extraordinar, necesar şi foarte urgent (art.1574 C.civ.). Cele trei condiţii trebuie să fie îndeplinite cumulativ. Dacă vreun element lipseşte, cheltuielile nu sunt supuse restituirii. De exemplu, cheltuielile care nu sunt necesare, deşi se dovedesc a fi utile.

În situaţia în care condiţiile sunt îndeplinite, obligaţia de restituire se naşte din gestiunea intereselor altuia (art.987 C.civ.), deoarece comodatarul îndeplineşte, fără însărcinare prealabilă, un act în interesul altei persoane, sau din îmbogăţirea fără justă cauză, dacă nu ar fi îndeplinite condiţiile gestiunii de afaceri.

Pe acelaşi temei, comodatarul poate cere restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor predate comodantului1064, dispoziţia art.484 C.civ. fiind aplicabilă nu numai în cazul posesorului (de rea-credinţă), dar şi al detentorului precar.

17. Plata despăgubirilor. Comodantul mai are obligaţia de a-l despăgubi pe comodatar pentru daunele provocate de viciile lucrului, dacă el avea cunoştinţă de ele şi nu le-a adus la cunoştinţa comodatarului (art. 1575 C.civ.), fiind deci în culpă. Pentru a evita aceste consecinţe, comodantul trebuie să dea instrucţiunile necesare folosinţei lucrului, dacă este cazul.

De asemenea, răspunderea comodantului va putea fi angajată în cazul stânjenirii comodatarului în folosirea lucrului de către terţul căruia comodantul i-a transmis dreptul de proprietate. Întrucât contractul de comodat nu este opozabil terţului dobânditor (art.1441 C.civ. vizează numai locaţiunea) şi comodantul nu şi-a asumat obligaţia de garanţie pentru evicţiune (caz în care ar răspunde contractual), răspunderea lui va putea fi angajată numai pe teren delictual, în condiţiile art.998-999 C.civ.1065.

§ 3. Stingerea efectelor comodatului

18. Prin restituirea lucrului. Raporturile contractuale încetează prin restituirea lucrului în stare corespunzătoare la termenul prevăzut în contract ori la termenul stabilit de instanţă sau după satisfacerea trebuinţelor comodatarului1066. În toate cazurile, comodatarul poate restitui

privind contractul de împrumut, în RRD nr.4, 1988, p.56).1062 Vz. T.Jud. Hunedoara, dec.civ. nr.969/1980, loc.cit.1063 Vz. supra nr.13.1064 Vz. supra nr.9.1065 Vz. L.Mihai, C.Turianu, loc.cit., p.55-56.1066 Vz. supra nr.10.

211

Page 212: Contracte Suport Drept III IV

lucrul şi înainte de scadenţă, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel (comodatarul obligându-se ca depozitar). Evident, efectele contractului încetează şi fără restituirea lucrului, în ipoteza în care comodatarul devine proprietarul lui prin cumpărare, moştenire etc., întrunirea calităţilor de creditor şi debitor în persoana sa stingând obligaţia prin confuziune.

19. Prin reziliere1067. În caz de nerespectare a obligaţiilor de către comodatar (de exemplu, întrebuinţarea lucrului în alte scopuri), comodantul poate cere rezilierea contractului conform regulilor generale, deşi contractul este unilateral (iar art.1020-1021 C.civ. vizează în mod direct numai contractele sinalagmatice) şi părţile nu au stipulat un pact comisoriu expres.

20. Prin moartea comodatarului. În caz de moarte a uneia dintre părţi, obligaţiile trec asupra succesorilor în drepturi, potrivit regulilor generale. Dar în situaţia în care contractul a fost încheiat în privinţa comodatarului, ţinându-se seama de persoana lui (intuitu personae), moştenitorii sunt obligaţi să restituie imediat bunul (art.1563 C.civ.), chiar dacă în contract s-a prevăzut un termen ulterior.

CAPITOLUL IX

ÎMPRUMUTUL DE CONSUMAŢIE(PROPRIU-ZIS)

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale împrumutului de consumaţie

(mutuum)1068

1. Noţiune şi caractere juridice. Împrumutul de consumaţie (împrumutul propriu-zis) este un contract prin care o persoană, numită împrumutător, transmite în proprietatea unei alte persoane, numită împrumutat, o câtime de lucruri fungibile şi consumptibile cu obligaţia pentru împrumutat de a restitui la scadenţă o cantitate egală de lucruri de acelaşi gen şi calitate (art. 1576 C. civ.).

Împrumutul de consumaţie – ca şi comodatul – este un contract real1069 şi unilateral (chiar dacă este cu titlu oneros, deoarece atât obligaţia de restituire, cât şi obligaţia de plată a dobânzilor incumbă împrumutatului), dar, spre deosebire de comodat, prezintă anumite caracteristici: obiectul contractului îl formează lucruri care sunt deopotrivă fungibile (de gen) şi consumptibile potrivit naturii lor1070; împrumutatul devine proprietar şi suportă riscurile (art. 1577 C. civ.); este, de regulă, un contract cu titlu gratuit, însă poate fi şi cu titlu oneros (art. 1587 C. civ.)1071.

1067 Cu privire la denunţarea (rezilierea) unilaterală, vz. supra nr.10.1068 De la termenul latin mutuum,-i, împrumut (cu schimbarea – mutuore – obiectului la restituire).1069 În cazul împrumuturilor băneşti predarea cu titlu de împrumut în vederea încheierii contractului

se poate face şi prin predarea titlului la purtător (de exemplu, obligaţiuni CEC sau carnet CEC la purtător) prin predarea carnetului nominalizat pe numele împrumu-tatului sau trecut la clauza de împuternicire, asemănător soluţiilor admise în practică în materia donaţiei sub forma darului manual (vz. infra, Cap. XIII nr.35). Esenţial este ca împrumutatul să poată dispune de sumele împrumutate din momentul acordării împrumutului. În practică, s-a decis că dovada contractului de împrumut se face în condiţiile art.1191 şi urm. C.civ. şi presupune probaţiunea atât a acordului de voinţă, cât şi a remiterii materiale a bunului împrumutat. În lipsa dovezilor privind existenţa unei convenţii de împrumut, nu prezintă relevanţă împrejurarea că preţul cu care pârâtul a achitat apartamentul ar proveni de la reclamanţi. (Vz. CSJ, s.civ., dec. nr.982/2002, în Dreptul nr.12, 2003, p.229-230).

1070 Vz. supra, Cap. VIII, nr.2.1071 Pentru deosebirile dintre contractul de împrumut, pe de o parte, şi contractul de joc sau

prinsoare, pe de altă parte, vz. I. Bunescu, I.-A. Bunescu, Notă la dec. nr.352/2003 a TB, s. a V-a civ., în Dreptul nr.4, 2005, p.294-301.

212

Page 213: Contracte Suport Drept III IV

2. Capacitatea părţilor. Deoarece contractul este translativ de proprietate, împrumutătorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru actele de dispoziţie1072 şi să fie proprietarul lucrului care formează obiectul contractului.

Împrumutatul trebuie şi el să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru acte de dispoziţie. Această cerinţă se explică prin pericolul la care se expune împrumutatul de a fi obligat – după consumarea lucrurilor împrumutate – să restituie din patrimoniul său o valoare echivalentă.

3. Dovada contractului1073 este supusă regulilor generale1074, astfel încât urmează să facem numai unele precizări în legătură cu principalele aspecte legate de aplicarea acestor reguli în materia împrumutului de consumaţie.

Astfel, dacă valoarea lucrului împrumutat – fără unirea lui cu dobânzile (art. 1192 C. civ.) – depăşeşte suma de 0.025 lei1075, dovada se poate face numai prin înscris autentic1076 sau prin înscris sub semnătură privată1077 (art. 1191 alin.1 C. civ.), deci nu prin alte înscrisuri sau martori ori prezumţii1078. Dovada cu martori este însă admisibilă dacă împrumutatul consimte la aceasta1079 sau dacă împrumutătorul dovedeşte că, în cazul dat, în momentul încheierii contractului a existat o imposibilitate (art. 1198 C. civ.), fie şi morală, de a se preconstitui un înscris sau o imposibilitate de a conserva înscrisul doveditor preconstituit. În literatura de specialitate şi practica judecătorească i se dă un înţeles larg noţiunii de imposibilitate morală de a se preconstitui un înscris1080 (de exemplu, în relaţiile dintre rude de sânge şi prin alianţă

1072 Chiar dacă este cu titlu gratuit, împrumutul nu este o liberalitate, ci un simplu act dezinteresat, deoarece împrumutatul este obligat la restituire. În consecinţă, în această materie nu sunt aplicabile incapacităţile speciale prevăzute pentru liberalităţi.

1073 Faptul material al predării lucrului poate fi dovedit cu orice mijloc de probă indiferent de valoare (vz. şi Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p. 1165, nr. 1466 – în continuare “Mazeaud”, op.cit.).

1074 Vz. în materie, de exemplu, A. Ionaşcu, Probele în procesul civil, Bucureşti, Ed. Ştiinţifică, 1969, passim; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală a dreptului civil, Tipografia Universităţii din Bucureşti, 1980, p. 517–551; I. Stoenescu, S. Zilberstein, Drept procesual civil. Teoria generală, Bucureşti, Ed. Didactică şi Pedagogică, 1983, p. 335–408: V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. II, Ed. Naţional, 1996, p. 146–216; O. Căpăţînă, Probele, în Tratat de drept civil, vol. I, Partea generală, Bucureşti, Ed. Academiei, 1989, p. 262–303; G. Boroi, Drept civil. Partea generală, ediţia a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, p.83-139; Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ediţia a VIII-a revăzută şi adăugită de M. Nicolae şi P. Truşcă, Bucureşti, Ed. Universul Juridic, 2003, p.113-127.

1075 Articolul 1191 C.civ. se referă la suma de 250 lei (vechi) iar, potrivit art. 5 alin. (5) din Legea nr. 348/2004 privind denominarea monedei naţionale (publicate în M.Of. nr. 664/23.07.2004), „Toate sumele în monedă veche prevăzute în actele normative emise anterior datei de 1 iulie 2005se înlocuiesc cu sumele în monedă nouă, prin împărţirea la 10.000.”

1076 “Actul autentificat de notarul public care constată o creanţă certă şi lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilităţii acesteia. În lipsa actului original, titlul executoriu îl poate constitui duplicatul sau copia legalizată de pe exemplarul din arhiva notarului public” (art. 66 din Legea nr.36/1995). În privinţa contractului de împrumut încheiat în formă autentică, în practică s-a decis că prezenţa părţilor în faţa notarului, conţinutul declaraţiilor lor, precum şi faptul că li s-a citit contractul anterior semnării reprezintă constatări personale ale funcţionarului public, care fac dovada până la înscrierea în fals, potrivit art.1773 C.civ., proba contrară, prin alte mijloace de dovadă (cum ar fi declaraţiile martorilor), nefiind admisibilă. (Vz. CA Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.425/1999, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999, p.44-45). Potrivit art.120 din OUG nr.99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului (publicată în M.Of. nr.1027/27.12.2006), „Contractele de credit, inclusiv contractele de garanţie reală sau personală, încheiate de o instituţie de credit constituie titluri executorii”.

1077 Înscrisul trebuie să emane, evident, de la împrumutat. (Vz. TS, s.civ., dec. nr. 690/1986, în CD 1986, p. 45–47).

1078 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 176.1079 Vz. TS, s.civ., dec. nr.196/1984, în RRD nr. 12, 1984, p. 71-72; CSJ, s.civ., dec. nr.1300/2003,

pe www.scj.ro.1080 Vz., pentru amănunte, A. Ionaşcu, op. cit., p. 197-203; O. Căpăţînă, op. cit., p. 293-294; G.

Boroi, op.cit., p.119; Gh. Dobrican, Notă la dec. TMB, s. a IV-a civ. nr. 1595/1990, în Dreptul nr.7-8,

213

Page 214: Contracte Suport Drept III IV

apropiate), fiind aplicabilă şi în cazul simulaţiei1081. Tot astfel, dovada cu martori şi prezumţii este admisibilă când există un început de dovadă scrisă, provenind de la împrumutat sau reprezentantul lui şi care face verosimil faptul pretins (art. 1197 C. civ.)1082.

Întrucât contractul are ca obiect o sumă de bani sau o câtime de lucruri fungibile şi este unilateral, înscrisul doveditor al contractului – pentru a avea deplină forţă probantă ca înscris sub semnătură privată – trebuie să fie scris în întregime de către împrumutat sau cel puţin acesta să adauge, la finele actului, cuvintele “bun şi aprobat” (unul sau altul din aceste cuvinte ori o formulă echivalentă), arătând în litere suma sau câtimea lucrurilor şi apoi să iscălească (art. 1180 C. civ.), cu singura excepţie a înscrisului autentic nul ca atare, dar valorând înscris sub semnătură privată, fiind semnat (art. 1172 C. civ.) şi când operează conversiunea înscrisului autentic într-un înscris sub semnătură privată1083. În caz de neconcordanţă între conţinutul actului şi cea arătată în “bun”, obligaţia se prezumă iuris tantum pentru cantitatea cea mai mică (art. 1181 C. civ.), potrivit regulii de interpretare a convenţiei în favoarea debitorului (art. 983 C. civ.)1084. În caz de nerespectare a formalităţilor prevăzute de art. 1180 C. civ., înscrisul este nul ca înscris sub semnătură privată1085, “nu are forţa probantă a înscrisului sub semnătură privată, ci valorează numai ca început de dovadă scrisă ce poate fi completat în dovedirea convenţiei cu alte mijloace de probă, inclusiv prin proba cu martori şi prezumţii”1086. Neregularitatea înscrisului se acoperă şi prin executarea voluntară a obligaţiei de către împrumutat, în limita acestei executări, ori prin recunoaşterea expresă sau tacită (rezultând din folosirea în justiţie a chitanţei de plată parţială eliberată de creditor din care rezultă restul datoriei) a obligaţiei de către împrumutat1087.

Este suficient ca înscrisul să fie redactat într-un singur exemplar (pentru împrumutător)1088, cerinţa multiplului exemplar (art. 1179 C. civ.) fiind prevăzută numai pentru contractele sinalagmatice (perfecte), iar nu şi pentru cele unilaterale cum este împrumutul1089.

În toate cazurile, instanţa chemată a se pronunţa în legătură cu dovada contractului de împrumut trebuie să manifeste o grijă deosebită pentru a stabili dacă actul încheiat, fie şi în formă autentică sau recunoscut de împrumutat, nu reprezintă un act simulat (încheiat, de exemplu, pentru fraudarea moştenitorului rezervatar)1090 sau nu ascunde acte sau fapte ilicite (ca, de pildă, perceperea de dobânzi peste limita maximă permisă de lege, plata unor datorii rezultate din jocuri de noroc etc.)1091. În asemenea situaţii urmează a se ţine seama şi de dispoziţiile art. 1203 C. civ. – prin derogare de la dispoziţiile restrictive ale art. 1191 alin. 2 C. civ. – care permit orice dovadă dacă se pune problema unei fraude la lege (de exemplu, prin

1991, p. 117-118. Pentru practica judiciară vz., de exemplu, TS, s. civ., dec. nr.196/1984, cit. supra; CSJ, s.civ., dec. nr.1030/1993, în Jurisprudenţa CSJ 1993, p. 147; dec. nr.1300/2003 cit. supra.

1081 Vz. V.M. Ciobanu, op. cit., p. 194, nota de subsol nr. 633.1082 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 187-195; O. Căpăţînă, op. cit., p. 292-293. Un început de dovadă

scrisă (chitanţă din care rezultă că reclamantul a primit de la împrumutat 3.000 de lei, iar pe chitanţă acesta a adăugat “rest 15.000 lei”) poate fi completată cu martori sau prezumţii. Vz. TJ Braşov, dec.civ. nr.1575/1981, în RRD nr. 11, 1982, p. 65.

1083 Vz. A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit, p. 530.1084 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 131-132; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 357; O. Căpăţînă,

op. cit., p. 285.1085 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 132. Vz. şi CSJ, s.civ., dec. nr.2816/2000, în PR nr.2, 2001, p.139-

141.1086 Vz. TS, s. civ., dec. nr.256/1987, în CD 1987, p. 78.1087 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 132-134; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 357.1088 Evident, nimic nu se opune ca părţile să redacteze mai multe exemplare, mai ales dacă

împrumutatul are şi el interes să dispună de o probă preconstituită.1089 Vz. TJ Alba, dec.civ. nr.432/1977, în RRD nr. 3, 1978, p. 62.1090 Vz., în acest sens, TJ Buzău, dec.civ. nr.1135/1983, cu Notă de E. Cîrcei, în RRD nr.2, 1985, p.

53-56.1091 Vz. TJ Braşov, dec. civ. nr.1311/1985, în RRD nr. 8, 1986, p. 71.

214

Page 215: Contracte Suport Drept III IV

camătă)1092, fraudarea legii printr-o cauză simulată ori a unei situaţii asimilate cu frauda la lege (precum falsitatea sau caracterul ilicit ori imoral al cauzei)1093.

În sfârşit, pentru a nu reveni asupra problemei dovezilor în materie de împrumut, menţionăm că regulile arătate sunt aplicabile şi în ceea ce priveşte proba executării obligaţiei de restituire de către împrumutat, adică în privinţa chitanţei liberatorii semnate de împrumutător (dacă nu există o imposibilitate – fie şi morală – de a se cere o asemenea chitanţă), cu particularitatea că art.1180 C.civ (formula “bun şi aprobat”) vizează numai naşterea obligaţiei (“o parte se obligă”), nu şi executarea ei1094. Se va ţine seama, evident, şi de regulile speciale referitoare la dovada plăţii (prezumţia absolută ori relativă de liberare a împrumutatului rezultând din restituirea voluntară a titlului de către împrumutător – art. 1138 C.civ. – sau menţiunile făcute de creditor pe titlul de creanţă – art. 1186 C.civ.)1095.

Secţiunea a II-aEfectele împrumutului de consumaţie

§ 1. Obligaţiile împrumutatului

4. Obligaţia de restituire. Principala obligaţie a împrumutatului este de a restitui la scadenţă lucruri de acelaşi gen, în aceeaşi cantitate şi de aceeaşi calitate (art.1584 C.civ.), indiferent de eventuala sporire sau scădere a valorii lucrurilor dintre momentul încheierii contractului şi acela al plăţii1096.

Împrumutatul este obligat să restituie lucrurile împrumutate chiar dacă această obligaţie nu ar fi prevăzută în înscrisul constatator al contractului, deoarece ea trebuie să fie subînţeleasă ca o consecinţă firească, o dată ce se dovedeşte că predarea s-a făcut cu titlu de împrumut1097.

5. Scadenţa obligaţiei de restituire. Împrumutătorul nu poate cere restituirea înainte de termen (art.1581 C.civ.)1098, iar în lipsa stipulării unui termen, instanţa va determina termenul

1092 Vz. TS, s. civ., dec. nr.1733/1978, în RRD nr.3, 1979, p. 59. În practică, s-a decis că, în situaţia în care cei ce invocă simulaţia sunt chiar părţi în contractul de împrumut ale cărui clauze sunt contestate, mai precis cele referitoare la cuantumul sumei împrumutate, pretinzând că actul ascunde un împrumut cu o dobândă cămătărească, dovada existenţei actului secret care modifică actul aparent nu poate fi făcută decât printr-un înscris care constată convenţia secretă şi care poartă numele de contraînscris, cu excepţia situaţiei când există un început de dovadă scrisă sau când producerea dovezii scrise este imposibilă. (Vz. CA Buc., s. a IV-a civ., dec. nr.134/2005, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 2005, p.537-539).

1093 Vz. T.R. Popescu, P. Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p. 70; D. Cosma, Teoria generală a actului juridic civil, Ed. Ştiinţifică, Bucureşti, 1969, p. 236; M. Georgescu, A. Oproiu, Notă critică la dec.civ. nr.397/1978 a TJ Olt, în RRD nr. 5, 1979, p. 29; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 367; V.M. Ciobanu, op. cit., p. 190.

1094 Vz. A. Ionaşcu, op. cit., p. 131; V.M. Ciobanu, op. cit., p. 169; O. Căpăţînă, op. cit., p. 286; G. Boroi, op.cit., p.102.

1095 Vz. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. All Beck, 2002, p. 334 - 335; I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 358.

1096 Refuzul de restituire nu poate fi calificat infracţiune (abuz de încredere), fiind o faptă de natură civilă. T.Reg. Bacău, dec.pen. nr.2113/1962, JN nr. 2, 1963, p. 150.

1097 TS, s. civ., dec. nr.722/1972, în CD 1972, p. 115. Întrucât lucrurile împrumutate trebuie să fie restituite (prin lucruri echivalente), transferul proprietăţii sumei împrumutate potrivit art. 1577 C. civ. are altă semnificaţie juridică decât noţiunea de “dobândire” (fără obligaţie de restituire) din Codul penal. TS, s. pen., dec. nr.1251/1983, în CD 1983, p. 208-209.

1098 În ipoteza în care contractul este anulat întrucât a fost încheiat prin manopere dolosive, restituirea poate fi cerută, evident, înainte de scadenţa obligaţiei (TJ Neamţ, dec.civ. nr.770/1982, în RRD nr. 9, 1983, p. 62), potrivit principiului restitutio in integrum, ca urmare a desfiinţării retroactive a contractului.

Precizăm că dispoziţiile art. 1573 C. civ. din materia comodatului (vz. supra, Cap. VIII, nr.10) nu se aplică în materia împrumutului de consumaţie. Se propune totuşi aplicarea acestei dispoziţii în cazul în care contractul este cu titlu gratuit, dispoziţia având la bază voinţa prezumată a împrumutătorului care face un serviciu gratuit de amiciţie. Vz. Mazeaud, op. cit., p. 1155.

215

Page 216: Contracte Suport Drept III IV

restituirii după împrejurări1099 (art. 1582 C. civ.); la fel şi în cazul când s-a stipulat că împrumutatul va plăti când îi va fi cu putinţă sau va avea mijloace (art. 1583 C. civ.)1100.

Art. 1583 este aplicabil şi în cazul în care părţile indică sursa materială a restituirii lucrurilor (sumei) împrumutate (de exemplu, prin vânzarea casei). O atare prevedere este calificată în literatura de specialitate drept un termen suspensiv incert, care se transformă de către instanţă, la cererea creditorului, într-un termen cert1101. După părerea noastră, califi-carea unei asemenea clauze drept un termen incert este discutabilă, deoarece termenul incert presupune un eveniment care este sigur că se va produce (fiind incertă numai data producerii lui); or, în cazul dat nu există această siguranţă (debitorul poate să nu vândă casa, proprietatea transmiţându-se prin moştenire). Astfel fiind, înclinăm să asimilăm ipoteza cu lipsa stipulării termenului de restituire (“va avea mijloace” - art.1583), când instanţa poate să dea împrumutatului un termen potrivit cu împrejurările (art.1582 C.civ.).

Considerăm că aceeaşi calificare (împrumut fără termen) şi aceeaşi dispoziţie este aplicabilă şi în cazul în care împrumutatul se obligă să restituie lucrurile când va voi (cum voluero)1102. Într-adevăr, în situaţia în care contractul s-ar considera nul în baza art.1010 C.civ. (condiţie pur potestativă din partea debitorului), împrumutatul ar fi obligat la restituire imediată, ceea ce contravine intenţiei părţilor.

6. Prescripţia acţiunii în restituire. În funcţie de scadenţa obligaţiei de restituire se rezolvă problema privind începutul cursului prescripţiei extinctive. Astfel, în cazul împrumutului cu termen, la expirarea termenului - când se naşte şi dreptul la acţiune al împrumutătorului - începe să curgă prescripţia (art.7 alin.1 şi 3 din Decretul nr.167/1958).

Mai dificilă este problema, dacă termenul restituirii nu a fost stipulat (art.1582 C.civ.) ori când s-a stipulat ca împrumutatul să plătească când va putea sau va avea mijloace (art.1583 C. civ.) ori când va voi sau se indică numai sursa restituirii. După cum am văzut, în toate aceste cazuri, pe de o parte, restituirea nu poate fi cerută imediat, iar, pe de altă parte, obligaţia de restituire există, termenul restituirii urmând a fi stabilit de instanţă.

Cu referire la ipoteza indicării numai a sursei restituirii, s-a susţinut că acţiunea prin care se solicită instanţei stabilirea termenului (cert) “precede, cu necesitate, acţiunea în pretenţii”, prima acţiune putând fi exercitată “oricând” (deci este imprescriptibilă), iar pentru cea de a doua prescripţia “începe să curgă de la data expirării termenului de plată stabilit de instanţă în temeiul art.1583 C. civ.”1103. După rămânerea definitivă a celei de a doua hotărâri, evident, începe curgerea termenului de prescripţie a dreptului de a cere executarea silită.

După părerea noastră, în toate ipotezele în care părţile nu au stipulat termenul restituirii, acesta urmând să fie stabilit de instanţă, problemele în discuţie urmează să fie soluţionate pe o cale mai simplă, mai operativă.

Astfel, trebuie avut în vedere faptul că, pentru stabilirea termenului restituirii, instanţa trebuie să verifice, pe baza probelor din dosar, existenţa obligaţiei de restituire, căci nu poate stabili termenul obligaţiei de restituire fără a constata existenţa obligaţiei. De aceea, nu vedem necesitatea şi oportunitatea unei a doua acţiuni în pretenţii, chiar dacă împrumutătorul nu a

1099 “În lipsa unui termen de restituire... împrumutătorul nu poate cere imediat restitu-irea...” (D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1926, p. 452) sau, mai exact spus, nu poate angaja răspunderea împrumutatului pentru nerestituirea la prima cerere.

Pe de altă parte, instanţa nu este în drept să considere creanţa neexigibilă şi, ca atare, să respingă acţiunea, ci este obligată să stabilească termenul restituirii (TJ Hunedoara, dec.civ. nr.732/1977, în RRD nr. 5, 1978, p. 58), chiar imediat (D. Alexandresco, op. cit., p. 452). La stabilirea termenului de restituire instanţa ţine seama de toate împrejurările cauzei, iar nu numai de situaţia împrumutatului, întrucât nu este vorba de acordarea unui termen de graţie (vz. Mazeaud, op. cit., p. 1154).

1100 Pentru plata de către împrumutat a datoriei cu anticipaţie, vz. infra, nr. 14.1101 Vz. A. Sitaru, D.A. Sitaru, Consideraţii referitoare la termenul incert într-o situaţie specială,

RRD nr. 7, 1983, p. 29-30; D. Chirică, op. cit., p. 216; I. Urs, Obligaţia de restituire a împrumutului de consumaţie oglindită în doctrină şi în practica judecătorească, în Dreptul nr.3, 2005, p.132-133.

1102 Vz. D. Alexandresco, op. cit., p. 452.1103 A. Sitaru, D.A.A. Sitaru, loc. cit., p. 31; D. Chirică, op. cit., p. 217; C. Toader, Drept civil.

Contracte speciale, ediţia 2, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p.255; I. Urs, loc.cit., p.134.

216

Page 217: Contracte Suport Drept III IV

cerut direct obligarea la executare. Stabilind termenul obligaţiei de restituire, instanţa obligă de fapt pe debitor la restituire. Înseamnă că de la data stabilită începe curgerea termenului de prescripţie, dar nu a acţiunii în pretenţii (a dreptului material la acţiune), ci a dreptului de a cere executarea silită1104, asemănător (dar nu identic, fiindcă termenul, în acest caz, este diferit ca natură juridică) situaţiei când “prin hotărâre s-a acordat un termen de graţie”1105.

Mai dificilă este problema prescripţiei în privinţa acestei acţiuni unice în justiţie; acţiunea este imprescriptibilă sau, dimpotrivă, este supusă dispoziţiilor art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958 care prevede că, în obligaţiile “al căror termen de executare nu este stabilit, prescripţia începe să curgă de la data naşterii raportului de drept”?

În favoarea soluţiei după care acţiunea (pentru stabilirea termenului, iar în concepţia noastră a acţiunii unice) poate fi intentată “oricând”, deci este imprescriptibilă, pledează argumentul că art.7 alin.2 “priveşte drepturile subiective născute dintr-un act juridic cu execuţie imediată” şi când “momentul naşterii dreptului la acţiune coincide cu momentul naşterii dreptului subiectiv”1106. Or, am văzut că în materie de împrumut, împrumutătorul nu poate cere restituirea imediată, căci aceasta ar contraveni scopului contractului, raţiunii pentru care legiuitorul legitimează asemenea raporturi juridice.

Pe de altă parte însă:– art. 7 alin. 2 se referă la obligaţiile al căror termen de executare nu este stabilit (sau care

urmează să se execute la cererea creditorului), necondiţionând incidenţa dispoziţiei de naşterea dreptului la acţiune, adică exact situaţiile vizate de art.1582-1583 C. civ. Suntem deci în situaţia “în care modalitatea-termen lipseşte cu desăvârşire dintr-un act juridic”1107;

– imprescriptibilitatea ar contraveni rostului prescripţiei de “mobilizare a titularilor drepturilor subiective să-şi valorifice drepturile lor într-un termen cât mai scurt... de vreme ce creditorul ar putea întârzia, cât ar dori, data la care ar cere executarea obligaţiei de la debitor”1108;

– în materia drepturilor de creanţă operează principiul prescriptibilităţii1109, excepţiile, puţine la număr, fiind prevăzute expres de lege şi nu vizează ipotezele în discuţie;

– este adevărat că împrumutătorul, pentru motivele arătate, nu poate cere imediat restituirea lucrului împrumutat, dar dacă a omis stipularea termenului în contract, poate cere instanţei, chiar imediat, în baza art. 1582-1583 C. civ., stabilirea termenului obligaţiei de restituire. În acest sens, se poate spune că momentul naşterii dreptului la acţiune coincide cu momentul naşterii dreptului subiectiv.

Pentru aceste motive, considerăm că prescripţia începe să curgă, în toate ipotezele vizate de art. 1582-1583 C. civ., de la data încheierii contractului, potrivit art.7 alin.2 din Decretul nr.167/19581110. Fără referire directă la această dispoziţie, soluţia a fost aplicată de instanţa supremă în cazul unor împrumuturi cu caracter repetat, succesive şi în care nu s-a prevăzut termenul restituirii, stabilind că prescripţia nu se raportează la data ultimului împrumut (împrumuturile neavând caracter de unicitate), ci se calculează “pentru fiecare împrumut de la data acordării lui”1111 (subl. ns. - Fr. D.). Deci restituirea se poate cere în termen de 3 ani de

1104 Dacă prin hotărâre s-a acordat debitorului un termen de executare, prescripţia dreptului de a cere executarea “va începe să curgă din momentul expirării termenului acordat”. I. Stoenescu, S. Zilberstein, Tratat de drept procesual civil, vol. II, T.U.B., 1981, p. 218.

1105 V.M. Ciobanu, Drept procesual civil, vol. II, Universitatea din Bucureşti, 1988, p. 131-132.1106 A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit., p.474, 475.1107 Ibidem, p. 475.1108 Ibidem, vz. şi P. Cosmovici, Prescripţia extinctivă, în Tratat de drept civil, vol. I, Partea

generală, Bucureşti, Ed. Academiei, 1989, p. 305.1109 Vz. A. Pop, Gh. Beleiu, op. cit., p. 445; P. Cosmovici, op. cit., p. 312-313.1110 În acest sens, dar pentru materia comodatului, vz. şi I.M. Anghel, Notă critică la dec.civ. a

T.Reg. Suceava, nr.29/1963, în JN nr.1, 1965, p. 108; E. Safta-Romano, Sinteză de practică judiciară privind contractul de împrumut, în RRD nr.4, 1988, p. 55; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.501-502.

1111 TS, s. civ., dec. nr. 690/1986, loc. cit., p. 47. Precizăm că, în speţă, reclamantul nu a cerut stabilirea termenului restituirii, ci direct obligarea debitorului la restituire, ceea ce însă nu schimbă

217

Page 218: Contracte Suport Drept III IV

la data încheierii fiecărui contract de împrumut (fără termen), ceea ce este în deplină concordanţă cu art. 3 şi 7 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958.

În sfârşit, menţionăm că - potrivit regulilor generale aplicabile şi în materie de împrumut - după împlinirea termenului de prescripţie obligaţia de restituire a împrumutatului subzistă ca o obligaţie civilă imperfectă, naturală1112. Ca atare, în caz de restituire benevolă a lucrului împrumutat, cu sau fără cunoaşterea împlinirii termenului de prescripţie, împrumutatul nu are dreptul să ceară înapoierea prestaţiei efectuate (art. 1092 alin.2 C.civ. şi art.20 alin.1 din Decretul nr.167/1958). Cu atât mai mult, este valabilă convenţia nouă prin care împrumutatul, după împlinirea termenului de prescripţie, se obligă să restituie lucrul împrumutat1113. O asemenea convenţie reprezintă o novaţie valabilă1114 a obligaţiei civile imperfecte, într-una perfectă1115, a cărei executare se poate obţine prin constrângere.

În materie de împrumut sunt aplicabile, evident, şi dispoziţiile referitoare la suspendarea sau întreruperea prescripţiei ori repunerea în termenul de prescripţie1116.

7. Răspunderea împrumutatului1117. Dacă la scadenţă, deşi în principiu genera non pereunt, împrumutatul este totuşi în imposibilitate de a restitui lucruri de aceeaşi natură, el va face plata în bani, după valoarea pe care o au lucrurile la termenul şi în locul unde urma a se face restituirea (art. 1585 alin.1 C.civ.), iar dacă termenul şi locul restituirii nu au fost determinate, după valoarea lucrurilor din momentul şi în locul încheierii contractului (art.1585 alin.2 C. civ.).

Observăm că reglementarea cuprinsă în art. 1585 C. civ. (fără corespondent în materie de comodat sau depozit), este derogatorie de la regulile generale ale răspunderii civile contractuale, putând avantaja, respectiv, dezavantaja pe una dintre părţi. De exemplu, dacă preţul lucrurilor de gen împrumutate a crescut, plata valorii lor după momentul termenului stipulat sau al încheierii contractului nu asigură împrumutătorului posibilitatea procurării altor lucruri asemănătoare (cantitativ şi calitativ) cu cele împrumutate. Astfel fiind, considerăm că textul urmează să fie interpretat şi aplicat restrictiv, numai în cazul executării obligaţiei de restituire (prin echivalent) la scadenţa stabilită în contract sau de instanţă. În caz de întârziere în executare, evaluarea daunelor-interese compensatorii urmează a se face, potrivit regulilor generale, după momentul în care se pronunţă hotărârea1118.

În caz de întârziere, împrumutatul datorează şi daune-interese moratorii (denumite “dobânzi” de legiuitor) potrivit regulilor generale, însă numai de la data “cererii prin judecată a împrumutului” (art. 1586 C. civ.)1119.

§ 2. Obligaţiile împrumutătorului

8. Răspunderea pentru vicii. În principiu, împrumutătorul nu are nici o obligaţie (pozitivă). Eventualele cheltuieli de conservare sunt în sarcina împrumutatului ca proprietar. Art. 1580 C. civ., care dispune că împrumutătorul este răspunzător (delictual) de daunele cauzate prin viciile ascunse ale lucrului - cunoscute de el şi necomunicate împrumutatului - la fel ca şi comodantul, este lipsit de importanţă practică, căci lucrurile fungibile şi consumptibile numai în mod excepţional pot provoca daune.

datele problemei analizate.1112 Vz. C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit.,1992, p. 13-14. 1113 Vz. I. Zinveliu, Gh.Gh. Ciulei, Notă la dec.civ. nr.1015/1979 a TJ Caraş-Severin, în RRD nr. 1,

1981, p. 55.1114 În sensul valabilităţii convenţiei, dar nu ca o novaţie, vz. ibidem.1115 Vz., în acest sens, C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 333; D. Chirică, op. cit., p. 217-218.1116 Cu privire la prescripţia dreptului la dobândă, vz. infra, nr. 13.1117 Cu privire la răspunderea împrumutatului în cazul împrumuturilor băneşti - cu sau fără dobândă

(convenţională) - vz. infra, nr. 12.1118 Vz., în acest sens, şi dec. col.civ. al TS, nr. 391/1953, loc. cit., şi cu Notă de C. Stătescu, în JN

nr. 1, 1954, p. 123-124; D. Chirică, op. cit., p. 218.1119 Vz. şi TS, s. civ., dec. nr.764/1988, în RRD nr. 2, 1989, p. 64.

218

Page 219: Contracte Suport Drept III IV

Secţiunea a III-aÎmprumutul cu dobândă

9. Noţiune. După cum am văzut, împrumutul de consumaţie poate fi nu numai cu titlu gratuit, dar şi cu titlu oneros. În acest caz, împrumutătorul pretinde de la împrumutat, pe lângă obligaţia de restituire, o prestaţie oarecare în schimbul transferării proprietăţii lucrului împrumutat, drept echivalent (preţ) al folosinţei lucrului (capitalului). Această prestaţie, numită dobândă, constă, de regulă, într-o sumă de bani şi reprezintă fructe civile produse de lucrul împrumutat (şi care nu se confundă cu dobânda moratorie datorată în caz de întârziere în executarea unei obligaţii băneşti, chiar dacă nu a fost prevăzută în contract, şi care are natura juridică a daunelor-interese). Împrumutul cu titlu oneros poartă denumirea de împrumut cu dobândă, cu privire la care - prin derogare sau în completarea regulilor prevăzute pentru împrumutul de consumaţie cu titlu gratuit - se aplică unele norme speciale cuprinse în Codul civil (art. 1587-1590) sau în alte acte normative (în special, OG nr.9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţii băneşti1120, aprobată, cu modificări, prin Legea nr.356/20021121).

În cazul împrumutului cu dobândă, contractul are un obiect dublu: lucrul împrumutat (numit în Codul civil capital) şi dobânda. Reamintim că, şi în acest caz, împrumutul este un contract unilateral, deoarece atât obligaţia de restituire a lucrului împrumutat, cât şi obligaţia de plată a dobânzilor incumbă împrumutatului.1122

10. Lucrul împrumutat. În cazul împrumutului de bani, la scadenţă trebuie să fie restituită suma împrumutată1123, indiferent de scăderea sau sporirea valorii banilor (principiul nominalismului monetar consacrat de art. 1578 C. civ.)1124, cu excepţia cazului când prin acte normative speciale se dispune altfel. Dacă schimbarea valorii monedei are loc după scadenţă şi după ce debitorul a fost pus în întârziere, se admite reevaluarea sumei împrumutate1125.

1120 Publicată în M.Of. nr. 26/25.01.2000. 1121 Publicată în M.Of. nr. 425/18.06.2002.1122 Pentru o reglementare specială privind regimul juridic al contractelor de credit pentru consum

destinate consumatorilor, persoane fizice, vz. Legea nr.289/2004 (publicată în M.Of. nr.611/06.07.2004) şi Norma Băncii Naţionale a României de aplicare a Legii nr.289/2004 (publicată în M.Of. nr.326/18.04.2005).

1123 În practică, s-a decis că, potrivit art.1578 C.civ., în cazul împrumutului de bani, la scadenţă trebuie să fie restituită suma împrumutată, iar creditorul nu poate fi obligat să primească o altă prestaţie decât aceea care i se datorează (art.1100 C.civ.). Părţile raportului juridic obligaţional ar fi putut să schimbe obiectul acestui raport printr-o convenţie anterioară plăţii (în caz de novaţie obiectivă) sau chiar în momentul plăţii (în caz de dare în plată). Neexistând consimţământul creditorului în acest sens, susţinerile debitorului că i-a oferit alte prestaţii în contul datoriei sunt lipsite de relevanţă. (Vz. CA Buc., s. a III-a civ., dec. nr.2364/2001, în Practică judiciară civilă 2001-2002, p.113-115).

1124 Vz. I. Albu, Probleme actuale privind obligaţiile civile pecuniare, în RRD nr. 8, 1983, p. 11-12; Idem, Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanţelor, indexarea convenţională a obligaţiilor pecuniare şi indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1, 1994, p. 49 (autorul admite indexarea convenţională şi reevaluarea judiciară a creanţe-lor, considerând că nominalismul monetar nu este de ordine publică). Vz. şi CSJ, s. com., dec. nr.21/1994, în Jurisprudenţa CSJ 1994, p. 230-231. Cu privire la admisibilitatea clauzelor de indexare, vz. A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p. 488 nr. 857, precum şi CSJ, s. civ., dec. nr.904/1992, în Dreptul nr. 11, 1992, p. 82, iar cu privire la actualizarea datoriei în raport cu indicele de devalorizare a monedei naţionale, vz. CSJ, s.com., dec. nr. 510/1998, în Dreptul nr. 9, 1998, p. 137-138 (sau în Jurisprudenţa CSJ 1998, p. 324-325) şi idem, dec. nr.2713/1998, în Jurisprudenţa CSJ 1998, p. 338-339. În sensul inadmisibilităţii actualizării sumei împrumutate, vz. TMB, s. a III-a civ., dec. nr. 2110/1997, în Culegere TMB 1993-1997, p. 27-28. Vz. şi G. Anton, Teoria impreviziunii în dreptul român şi în dreptul comparat, în Dreptul nr. 7, 2000, p. 24-37 şi lucrările citate de autor; C. Zamşa, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, passim.

219

Page 220: Contracte Suport Drept III IV

11. Dobânda. Pentru ca împrumutul să fie purtător de dobânzi (sub forma unei sume de bani sau a altor prestaţii sub orice titlu sau denumire, la care debitorul se obligă drept echivalent al folosinţei capitalului – art. 6 din OG nr. 9/2000), este nevoie de o clauză în acest sens3, iar dacă nu există clauză, dobânda nu este datorată de drept. Într-adevăr, potrivit art. 1587 C. civ., în cazul împrumuturilor de bani, producte sau alte bunuri mobile “se pot stipula dobânzi”; prin urmare, în lipsă de stipulaţie, împrumutul este cu titlu gratuit. Această soluţie rezultă şi din art. 2 din OG nr. 9/2000 potrivit căruia debitorul datorează dobânda numai “în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi...”.

Cu toate acestea, dacă împrumutatul plăteşte dobânzi fără să fi fost stipulate sau plăteşte dobânzi mai mari decât cele stabilite (dar fără a depăşi dobânda convenţională maximă permisă de lege – art. 5 alin. 1 din OG nr. 9/2000), el nu le poate nici repeti, nici imputa asupra capitalului (art. 1588 C. civ.). Această dispoziţie se explică prin recunoaşterea unei convenţii tacite, rezultând din plata făcută. Cu toată formularea categorică a dispoziţiei legale, se admite că restituirea poate fi cerută dacă împrumutatul dovedeşte că a plătit din eroare.1

Dacă părţile au stipulat dobânzi, fără să precizeze cuantumul lor, împrumutatul este obligat să plătească dobânda legală. Se poate prezuma că părţile au avut în vedere acest cuantum al dobânzii. Această soluţie poate fi aplicată şi în cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale, obligaţia este purtătoare de dobânzi, dar fără arătarea cuantumului acestora.

În prezent, în raporturile civile, dobânda legală se stabileşte la nivelul dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României, diminuat cu 20% (art.3 alin.3 din OG nr.9/2000)1126. Nivelul dobânzii de referinţă este cel din prima zi lucrătoare a anului, pentru dobânda legală cuvenită pe semestrul I al anului în curs, şi cel din prima zi lucrătoare a lunii iulie, pentru dobânda legală cuvenită pe semestrul II al anului în curs. Nivelul dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, prin grija Băncii Naţionale a României. În anul 2006 dobânda de referinţă publicată în Monitorul Oficial al României a fost de 7,5% pentru primul semestru şi de 8,5% pentru al doilea semestru. În anul 2007, dobânda de referinţă pentru primul semestru este de 8,75%.1127 Aceasta înseamnă că

1125 Vz. E. Safta-Romano, op. cit., p. 60; D. Chirică, op. cit., p. 219. Pentru recalcularea în raport cu indicele de inflaţie asupra sumei datorate plătite cu întârziere, vz. CSJ, s.com., dec. nr. 510/1998 şi dec. nr. 2713/1998, în Dreptul nr. 10, 1999, p. 150 şi p.149. În practica instanţei supreme, s-a decis că dispoziţiile art.1578 alin.2 C.civ., potrivit cărora, în cazul împrumutului în bani, la scadenţă trebuie să fie restituită suma împrumutată, indiferent de scăderea sau sporirea valorii banilor, nu sunt aplicabile atunci când nu a fost determinată convenţional o „epocă a plăţii”, iar debitorul, într-o perioadă previzibil inflaţionistă, profitând de nestipularea termenului de restituire, nu a achitat voit suma timp îndelungat, tocmai pentru a determina, prin neexecutarea obligaţiei, scăderea valorii banilor împrumutaţi. (Vz. CSJ, s.civ., dec. nr.2081/2002, în Dreptul nr.6, 2003, p.239; dec. nr.2082/2002, în PR nr.3, 2003, p.50-51). Pentru discuţii privind actualizarea creanţelor, vz. şi C. Alexandru, Discuţii privind actualizarea creanţelor pecuniare, în PR nr.6, 2002, p.225-245; D.-R. Răducanu, Reactualizarea creanţelor ca urmare a fluctuaţiilor monetare, în Dreptul nr.8, 2003, p.47-58; E. Chelaru, Forţa obligatorie a contractului, teoria impreviziunii şi competenţa în materie a instanţelor judecătoreşti, în Dreptul nr.9, 2003, p. 41-66, precum şi jurisprudenţa şi lucrările citate de autor.

3 Dobânda stabilită poate fi şi fluctuantă în limitele prevăzute în contract. Vz. CSJ, s.com., dec. nr. 1009/1998, în Dreptul nr. 9, 1998, p. 136.

1 Vz., de exemplu, D. Alexandresco, op. cit., p. 459; Mazeaud, op. cit., p. 1172. Spre deosebire de soluţia adoptată în această din urmă lucrare, D. Alexandresco nu condiţionează admiterea acţiunii de dovada caracterului gratuit al împrumutului (vz. ibidem). Într-adevăr, gratuitatea este prezumată (art. 1587 C. civ.).

1126Prin decizia nr.9/2002 (publicată în M.Of. nr.146/26.02.2002), Curtea Constituţională a statuat că dispoziţiile art.3 alin.3 din OG nr.9/2000, care prevăd stabilirea prin lege a nivelului dobânzii legale pentru obligaţiile băneşti, nu contravin în niciun fel principiilor economiei de piaţă şi nici rolului statului în asigurarea libertăţii comerţului şi a protecţiei concurenţei loiale.

1127 Vz. Circulara Băncii Naţionale a României nr. 1/2007 privind nivelul dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României valabil în luna ianuarie 2007 (publicată în M.Of. nr. 17/10.01.2007).

220

Page 221: Contracte Suport Drept III IV

dobânda legală în raporturile civile a fost de 6% pe an pentru semestrul I al anului 2006 (7,5% - 20% × 7,5%), de 6,8% pe an pentru al doilea semestru al anului 2006 (8,5% - 20% × 8,5%) şi de 7% pentru semestrul I al anului 2007 (8,75% - 20% × 8,75%).

Potrivit art. 5 alin.1 din OG nr. 9/2000, în raporturile civile dobânda nu poate depăşi dobânda legală cu mai mult de 50% pe an. Aceasta înseamnă că în anul 2006 dobânda convenţională maximă în raporturile civile a fost de 9% pe an pentru primul semestru (6% + 50% × 6%) şi de 10,2% pe an pentru al doilea semestru (6,8% + 50% × 6,8%). Pentru primul semestru al anului 2007, dobânda convenţională maximă în raporturile civile este de 10,5% (7% + 50% × 7%).

Articolul 5 alin.2 din OG nr. 9/2000 dispune că dobânda trebuie să fie stabilită prin act scris, în lipsa acestuia datorându-se numai dobânda legală.

Dacă prin convenţie s-a stabilit o dobândă mai mare decât dobânda maximă admisă, obligaţia de a plăti această dobândă este nulă de drept (art. 9 din OG nr. 9/2000). Nulitatea este însă doar parţială, respectiv pentru partea care depăşeşte dobânda maximă admisă; de exemplu, dacă pentru semestrul al doilea al anului 2006 s-a stabilit o dobândă de 15% pe an, obligaţia este lovită de nulitate absolută parţială, ceea ce înseamnă că se vor datora dobânzi, însă numai până la limita maximă de 10,2% pe an.3

Reglementarea actuală consacră posibilitatea plăţii anticipate a dobânzilor. Potrivit art. 7 din OG nr. 9/2000, plata anticipată a dobânzilor se poate efectua pe cel mult 6 luni. Dobânda astfel încasată rămâne bine dobândită creditorului, indiferent de variaţiile ulterioare.

Ca principiu, OG nr. 9/2000 interzice anatocismul (dobânda la dobândă). În mod excepţional, art. 8 alin. 2 dispune că dobânzile se pot capitaliza şi pot produce dobânzi în temeiul unei convenţii speciale, încheiate în acest sens, după scadenţa lor, dar numai pentru dobânzi datorate pe cel puţin un an1128.

În practica judecătorească s-a pus problema dacă este sau nu valabilă clauza penală cuprinsă într-un contract de împrumut prin care s-a stipulat că, în ipoteza în care împrumutatul nu va restitui la scadenţă suma de bani datorată, urmează să plătească şi penalităţi de întârziere, pe lângă dobânda contractuală stabilită sau dobânda legală. Soluţiile neunitare ale instanţelor judecătoreşti au determinat formularea unui recurs în interesul legii. Prin decizia nr.XI din 24.10.20051129, Secţiile Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie au decis admiterea recursului în interesul legii şi au statuat în sensul că o clauză penală prin care se stabileşte obligaţia restituirii la scadenţă a sumei împrumutate sub sancţiunea penalităţilor de întârziere, pe lângă dobânda contractuală convenită sau pe lângă dobânda legală, având o cauză nelicită, în raport cu dispoziţiile art.5 şi ale art.968 din Codul civil, contravine prevederilor legii. În motivarea deciziei s-a arătat că „Prevederile art.1 din Ordonanţa Guvernului nr.9/2000, astfel cum a fost aprobată prin Legea nr.356/2002, potrivit cărora «părţile sunt libere să stabilească, în convenţii, rata dobânzii pentru întârzierea la plata unei obligaţii băneşti», nu îngăduie decât practicarea de dobânzi limitate în raporturile civile, conform prevederilor art.5 alin.1 din aceeaşi lege, la posibilitatea de a depăşi dobânda legală cu cel mult 50% pe an. Rezultă deci că nu există temei legal care să permită stabilirea, în cadrul raporturilor civile, a altor dobânzi decât a celor convenite prin contract, al căror cuantum nu poate depăşi dobânda legală decât cu cel mult 50% pe an, sau de sancţiuni constând în penalităţi de întârziere”.

3 Petru detalii cu privire la sancţiunea aplicabilă în ipoteza stipulării unei dobânzi ce depăşeşte dobânda maximă admisă, vz. S. Diaconescu, Dobânda legală în lumina reglementărilor Codului civil şi a Ordonanţei Guvernului nr. 9/2000, în Dreptul nr.5, 2000, p. 31-32; C. Toader, op. cit., p.257; C. Macovei, op. cit., p.282.

1128 Vz. şi M. Dumitru, Cumulul dobânzii legale cu alte tipuri de daune în materia obligaţiilor băneşti, în Dreptul nr.12, 2006, p.29-32; C. Turianu, Discuţie pe tema constituţionalităţii prevederilor art. 1089 alin.2 din Codul civil: anatocismul, în Dreptul nr.1, 2007, p.134-138.

1129 Publicată în M.Of., Partea I, nr.123/09.02.2006 şi în Dreptul nr.5, 2006, p.228-231.

221

Page 222: Contracte Suport Drept III IV

11.1. Dovada plăţii dobânzilor se face potrivit dreptului comun, inclusiv prin prezumţia (absolută, respectiv relativă) de liberare a debitorului rezultând din remiterea voluntară a titlului (original sau a copiei legalizate a titlului) făcută de creditor debitorului (art. 1138 C. civ.). În materia dobânzilor, Codul civil prevede şi o regulă specială: dacă împrumutătorul eliberează o chitanţă de primire a capitalului, fără a face menţiune în privinţa dobânzilor, ele sunt prezumate a fi fost plătite (art.1590). Această dispoziţie se explică prin faptul că dobânzile pentru perioada expirată se plătesc cu întâietate sau o dată cu restituirea sumei împrumutate. Prezumţia de plată a dobânzilor rezultând din chitanţa de plată a datoriei principale este absolută1130.

Cu toate că art. 1590 C. civ. vizează în mod direct plata integrală a capitalului împrumutat, prezumţia urmează a fi aplicată şi în caz de plată parţială, dar cu următoarele precizări: în ipoteza în care chitanţa s-a dat, fără rezerve, pentru plata parţială a capitalului datorat, se prezumă plata dobânzii aferente capitalului achitat. În schimb, atunci când chitanţa este eliberată de creditor pentru primirea unei părţi din datorie (care constă din capital şi dobânzile aferente), urmează a se aplica regulile imputaţiei plăţii; suma plătită se impută, cu întâietate, asupra dobânzilor (art. 1111 C. civ.)1131.

12. Reguli speciale privind răspunderea împrumutatului pentru nerespectarea obligaţiilor civile în cazul împrumuturilor băneşti. În această privinţă se aplică dreptul comun din materia răspunderii contractuale cu următoarele particularităţi1132: daunele moratorii sunt echivalente cu dobânda legală; creditorul nu este obligat să dovedească paguba suferită1133 întrucât daunele moratorii sunt datorate, în această materie, independent de existenţa sau întinderea pagubei; punerea în întârziere a debitorului se poate face numai printr-o cerere de chemare în judecată, nu şi prin notificare (art. 1088 şi 1586 C. civ.)1134.

În legătură cu posibilitatea punerii în întârziere a împrumutatului numai printr-o cerere de chemare în judecată, se impun câteva precizări.

În primul rând, în obligaţiile băneşti, dobânda (moratorie) nu poate fi cerută decât pentru suma restantă la data introducerii acţiunii, chiar dacă partea din datorie achitată până în acel moment fusese plătită cu întârziere1135.

În al doilea rând, pentru a face să curgă dobânda moratorie este necesar ca ea să fi fost expres solicitată prin acţiune. Prin urmare, în situaţia în care creditorul - care are dreptul de a determina limitele acţiunii (art. 129 alin.6 C.proc.civ.) - a cerut prin acţiune numai suma împrumutată şi nerestituită la scadenţă, nu începe să curgă dobânda moratorie1136. Acordarea dobânzilor moratorii nu este însă condiţionată de stabilirea relei-credinţe a debitorului1137. Dar, fiind vorba de daune-interese (răspundere civilă contractuală), nerespectarea obligaţiei de plată trebuie să fie imputabilă debitorului, culpa lui fiind prezumată până la dovada contrară (art. 1082-1083 C.civ.). Însă dovada cauzei străine neimputabile debitorului îl exonerează pe debitor numai de plata dobânzilor moratorii, nu şi de obligaţia de restituire a sumei împrumutate. “La obligaţiile pecuniare, pentru a fi exonerat de obligaţia propriu-zisă, debitorul nu poate invoca niciodată cauze de exonerare de răspundere”1138.

În al treilea rând, în cazul împrumutului bănesc cu dobândă (convenţională sau prevăzută prin norme speciale), dobânda se acordă nu numai de la data cererii de chemare în judecată, ci

1130 Vz. Mazeaud, op. cit., p. 1172. Pentru soluţii contradictorii în practica judecăto-rească, vz. C. civ. adnotat, vol. VI, p. 61-62, nr. 4 şi 7.

1131 Vz. Cas. I, dec. nr. 29/1883 şi nr. 231/1885, C. civ. adnotat, vol. IV, p. 61, nr. 2 şi 3. Prezumţia de plată a dobânzilor prevăzută de art. 1590 C. civ. în materia împrumutului cu dobândă, se aplică, prin analogie, în toate cazurile în care urmează a se plăti o sumă de bani dintr-un alt contract, fiind identitate de raţiune. Cas. III, dec. nr. 1666/1935, în Practica... vol. II, p. 59.

1132 Vz. şi C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 306-307 şi supra nr. 7.1133 Vz. şi TS, s. civ., dec. nr. 1618/1976, în RRD nr. 3, 1977, p. 58.1134 Vz. şi CSJ, s. civ., dec. nr.513/1992, în Dreptul nr. 10, 1992, p. 88.1135 Vz. TJ Suceava, dec. civ. nr. 1190/1972, în RRD nr. 5, 1973, p. 140.1136 Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec. nr.593/1986, în RRD nr.10, 1986, p. 67.1137 Vz. TMB, s. a IV-a civ., dec. nr.1545/1985, în RRD nr. 9, 1985, p.72.1138 I. Albu, loc. cit., p. 11.

222

Page 223: Contracte Suport Drept III IV

şi pentru trecut, în virtutea convenţiei sau a legii speciale, întrucât reprezintă fructe civile, iar nu daune-interese pentru neexecutarea unei obligaţii băneşti1139. Numai că, în ipoteza unei dobânzi convenţionale sau legale mai mici decât dobânda legală, pentru trecut se va acorda această dobândă, iar de la data introducerii acţiunii dobânda moratorie legală (dacă prin norme speciale nu se prevede altfel)1140. Evident, dobânda moratorie legală (daune-interese pentru întârziere) nu se cumulează cu dobânda convenţională (sau legală) de natura fructelor civile. De exemplu, presupunând că dobânda legală este de 6% pe an, iar dobânda stabilită în contractul de împrumut este de 5% pe an, debitorul va fi obligat să plătească pentru trecut dobânda convenţională de 5%, iar de la data introducerii acţiunii dobânda de 6% (nu de 11%). Iar dacă dobânda convenţională coincide cu dobânda moratorie legală (de exemplu, ambele sunt de 6%), ea se va acorda o singură dată (necumulată).

Dobânda convenţională (de natura fructelor civile) prevăzută într-un contract de împrumut cu termen nu încetează a curge după expirarea termenului de plată (şi până la punerea în întârziere a debitorului printr-o cerere de chemare în judecată) căci “nu se poate admite ca un împrumut pentru care părţile au stipulat dobândă, să se transforme, în urma expirării termenului, într-un contract gratuit.“1141 Dar dacă dobânda a fost prevăzută numai pentru nerespectarea termenului de restituire, deci contractul este cu titlu gratuit şi dobânda convenţională are caracter moratoriu, trebuie admis - textele ne obligă (art. 1088 şi 1586 C. civ.) - că dobânda va fi datorată numai din ziua cererii de chemare în judecată şi în cuantumul prevăzut, însă cel mult dobânda maximă permisă de lege1142.

1139 Vz. TS, s. civ., dec. nr. 184/1978, în RRD nr. 7, 1978, p. 46.1140 Întrucât dobânda moratorie are natura juridică a daunelor-interese, calculul ei se poate face şi

asupra sumelor datorate pentru trecut cu titlu de dobânzi convenţionale neplătite la termen. Interdicţia anatocismului vizează calculul dobânzilor convenţionale (fructe civile) asupra unor sume datorate cu acelaşi titlu, iar nu dobânzile moratorii care se calculează asupra sumelor de bani scadente şi neplătite la termen (datorate de la data introducerii acţiunii).

1141 D. Alexandresco, op. cit., p. 455. Vz. şi C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti, 1929, p. 552 şi deciziile publicate în C. civ. adnotat, vol. IV, p. 58-59, nr. 3-7. Vz. şi P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava, în materie civilă, în Dreptul nr. 5, 1995, p. 45-46.

1142 Legea nr. 313/1879 pentru anularea clauzei penale (penalităţilor) din oarecare contracte dispune:

„Art. 1.- Clauza penală, aflată în contracte de împrumuturi sau de prestaţiuni în natură, este şi va rămâne anulată, oricare va fi data actului a cărui executare se cere, însă numai dacă termenul exigibilităţii creanţei va cădea în urma promulgării acestei legi.

Judecătorul, în caz de împrumut, va putea condamna numai la plata dobânzii prevăzută de art. 1589 din Codul civil sau, în caz de alte obligaţiuni, la daune-interese, conform art. 1084 din Codul civil.

Art. 2.- Dacă clauza penală nu va fi stipulată direct, ci va fi deghizată sub o altă formă sau va rezulta din condiţiunile actului, judecătorul va aprecia şi va putea anula din contract aceea ce ar avea caracterul de clauză penală, putând aplica, după caz, art. 1589 sau art. 1084 din Codul civil.

Art. 3.- La art. 1089 din Codul civil se adaugă următorul alineat: «Clauza prin care, de mai înainte si în momentul formării unei convenţii alta decât o convenţie comercială, se va stipula dobânda la dobânzile datorate pentru un an sau pentru mai puţin, ori mai mult de un an, sau la alte venituri viitoare, se va declara nulă»."

Interdicţia stipulării clauzei penale în contractele de împrumut, prevăzută de Legea nr. 313/1879, nu se referă la stabilirea prin convenţie a dobânzilor moratorii, care pot fi prevăzute cu condiţia să nu constituie o clauză penală deghizată (vz. D. Alexandresco, op. cit., vol. III, p. 271; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., vol. II, p. 553) şi să nu contravină reglementărilor din materia dobânzilor (de exemplu, sumă globală independentă de perioada întârzierii). În aceste condiţii, interzicerea dobânzilor moratorii convenţionale mai mici decât dobânda legală ar contraveni intereselor debitorului ocrotit de lege; în cazul coincidenţei, nulitatea clauzei nu ar produce, practic, nici un efect; iar dobânzile moratorii mai mari decât dobânda maximă permisă de lege ar reprezenta clauză penală interzisă. (În sensul nulităţii clauzei penale inserate în contractele de împrumut, vz. şi CSJ, s.civ., dec. nr.4592/1999, în Dreptul nr.12, 2000, p.131-132; CA Piteşti, s.civ., dec. nr.1981/2001, în SUBB nr.1, 2002, p.101; CSJ, s.civ., dec. nr.785/2003, în Dreptul nr.5, 2004, p.262-263; ÎCCJ, s.com., dec. nr.1839/2004, în Dreptul nr.11, 2005, p.266). Dobânda convenţională stipulată

223

Page 224: Contracte Suport Drept III IV

În al patrulea rând, precizăm că regula potrivit căreia dobânda moratorie se calculează de la data chemării în judecată, se aplică numai în cazul neexecutării obligaţiilor băneşti contractuale (daune-interese moratorii). În materia răspunderii civile delictuale (despăgubiri) debitorul este de drept în întârziere. Astfel, de exemplu, în cazul delictelor civile (infracţiuni) care au ca obiect material o sumă de bani, dobânzile curg de drept, de la data comiterii faptei, iar nu de la data cererii de chemare în judecată. În schimb, dacă obiectul infracţiunii nu este o sumă de bani, la despăgubirile stabilite ca echivalent al pagubei, dobânzile se datorează numai de la rămânerea definitivă a hotărârii, “când daunele s-au transformat într-o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, având ca obiect plata unei sume de bani producătoare de dobânzi legale până la completa ei achitare1143.

În sfârşit, precizăm că în caz de plată nedatorată accipiens-ul de rea-credinţă datorează dobânzi din ziua plăţii (art. 994 C. civ.), iar nu de la data rămânerii definitive a hotărârii1144. În schimb, accipiens-ul de bună-credinţă datorează dobânzi numai de la data intentării acţiunii în restituire, de la această dată namaiputând fi considerat de bună-credinţă.

13. Prescripţia dreptului la acţiune pentru plata dobânzilor. Dacă împrumutatul este obligat să plătească dobânzile prin prestaţii succesive - în lipsă de stipulaţie sau dispoziţie legală contrară prin prestaţii anuale, dacă dobânda stabilită este anuală1145 - dreptul la acţiune cu privire la fiecare din aceste prestaţii se stinge printr-o prescripţie deosebită (art. 12 din Decretul nr. 167/1958)1146, termenul calculându-se de la data exigibilităţii fiecărei rate de dobândă1147. După cum s-a observat, deşi dobânzile sunt pretenţii accesorii, momentul începerii cursului prescripţiei extinctive pentru acestea nu este legat de începutul prescripţiei dreptului la acţiune privind pretenţia principală1148. De altfel, principiul accesorium sequitur principale nici nu ar putea fi aplicat, întrucât dreptul la dobânzi nu se naşte o dată cu dreptul la creanţa principală, el având, în acest sens, o existenţă proprie (independenţa dreptului la dobânzi faţă de creanţa principală). Tot astfel, stingerea obligaţiei principale prin plată, dar

în contractele de împrumut este valabilă, evident, şi în cazul în care ea are natura juridică a fructelor civile (împrumut cu titlu oneros). Menţionăm că dispoziţiile Legii nr. 313/1879 nu au fost abrogate şi nu sunt neconstituţionale. (Vz. CC, dec. nr.524/1997, publicată în M.Of. nr. 125/25.03.1998; dec. nr.541/2006, publicată în M.Of. nr. 680/8.08.2006; dec. nr.676/2006, publicată în M.Of. nr. 915/10.11.2006; dec. nr. 890/2006, publicată în M.Of. nr. 54/24.01.2007).

1143 Vz., de exemplu, dec. de îndrumare a Plenului TS nr. 2/1972, în CD 1972, p. 23-26; s. civ., dec. nr.519/1973, în CD 1973, p. 179; s. pen., dec. nr.263/1977, în RRD nr. 11, 1977, p. 77; s. civ., dec. nr.1333/1980, în CD 1980, p. 84-86; Jud. Slobozia, sent.pen. nr.930/1988 cu Note de D. Niturad, D. Ciuncan, în Dreptul nr. 1, 1991, p. 60-64; pentru aplicarea dobânzii practicate de C.E.C., vz. TJ Bihor, dec.pen. nr.315/1991, în Dreptul nr. 12, 1991, p. 97-98.

1144 Vz. TS, s. pen., dec. nr.1384/1988, în RRD nr. 5, 1989, p. 65-66. Din conţinutul hotărârii publicate nu rezultă însă că unitatea obligată la restituire ar fi fost de rea-credinţă sau că, în persoana ei, ar fi fost îndeplinite condiţiile aplicării art. 998 C. civ., la care decizia face trimitere. Dar soluţia s-ar putea întemeia pe art. 1000 alin. 3 C. civ., caz în care dobânzile curg de drept nu numai împotriva autorilor faptei ilicite, dar şi împotriva unităţii care răspunde pentru faptele lor.

1145 Dobânda devine exigibilă din ziua expirării perioadei (de exemplu, anul sau luna) pentru care se datorează, cu excepţia cazului în care, în limita permisă de lege, s-a prevăzut plata anticipată a dobânzii.

1146 Vz. TS, s. civ., dec. nr.1366/1981, în CD 1981, p. 121-122; M. Nicolae, op.cit., p.590.1147 După o altă părere, prescripţia se calculează “separat, pentru fiecare rată zilnică în parte”,

întrucât sunt fructe civile care se dobândesc “zi cu zi (art. 525 C. civ.)”, deci nu lunar şi nici potrivit convenţiei dintre părţi (vz. C. Stătescu, Gh. Beleiu, Momentul începerii cursului prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune privind plata dobânzilor (II), în RRD nr. 1, 1983, p. 13). După părerea noastră (deşi dobânzile moratorii nu sunt fructe civile, ci daune-interese) se poate susţine că dobânzile (inclusiv cele moratorii) se dobândesc zi cu zi, dar numai în sensul că se calculează şi pentru o fracţiune din luna (sau anul) de întârziere (de exemplu, în cazul unei întârzieri de două luni şi 10 zile, dobânda se calculează pe zile pentru întreaga perioadă, iar nu numai pentru cele două luni pline). Dar prescripţia nu poate începe a curge înainte de exigibilitatea creanţei la dobândă; or, dobânzile nu devin exigibile zilnic. Dacă părţile au stipulat, de pildă, că dobânzile convenţionale stabilite se plătesc trimestrial sau anual, prescripţia trebuie să fie calculată separat pentru fiecare rată trimestrială, respectiv anuală, iar nu pe rate zilnice.

1148 Vz. C. Stătescu, Gh. Beleiu, loc. cit., p. 12-15; P. Cosmovici, op. cit., p. 330.

224

Page 225: Contracte Suport Drept III IV

fără plata dobânzilor, nu atrage după sine stingerea creanţei la dobânzi1149, cu excepţia cazului când din chitanţa de plată a datoriei principale rezultă prezumţia de plată a dobânzilor (art. 1590 C. civ.). Dar dacă împrumutătorul, în chitanţa eliberată, a făcut rezervă în privinţa dobânzilor, obligaţia accesorie nu se stinge o dată cu cea principală.

Independenţa creanţei având ca obiect dobânzile faţă de creanţa principală (capital) are însă numai caracter relativ; “o dată cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii” (art. 1 alin.2 din Decretul nr.167/1958). Astfel fiind, în situaţia în care creanţa principală s-a stins prin prescripţie deoarece acţiunea nu a fost intentată în cadrul termenului de trei ani de la scadenţă, pe cale accesorie se stinge şi dreptul la dobânzile convenţionale datorate pentru perioada de până la stingerea datoriei principale, chiar dacă pentru aceste dobânzi nu s-a împlinit încă termenul de prescripţie. Problema dobânzilor moratorii (datorate, în principiu, de la data cererii în justiţie), evident, nici nu se poate pune, întrucât dreptul la acţiune este prescris. După cum s-a hotărât, “prescripţia dreptului la acţiunea în realizarea acesteia (a creanţei principale - n. ns.) atrage şi prescripţia dreptului la acţiune pentru plata dobânzilor”1150. Evident, dreptul subiectiv al împrumutătorului supravieţuieşte atât în privinţa creanţei principale, cât şi a dobânzilor (obligaţie civilă imperfectă, naturală)1151.

În sfârşit, menţionăm că aceste reguli privitoare la prescripţie se aplică atât în cazul dobânzilor care au natura juridică a fructelor civile (împrumut cu dobândă), cât şi în cazul dobânzilor moratorii (daune-interese), cu deosebirea că, în cazul dobânzilor moratorii stabilite prin hotărârea definitivă a unui organ de jurisdicţie, la scadenţa fiecărei rate de dobândă începe curgerea termenului de prescripţie a dreptului de a cere executarea silită (iar nu a dreptului material la acţiune).

Secţiunea a IV-aStingerea împrumutului de consumaţie

14. Prin plată. Contractul de împrumut se stinge prin plata făcută la termenul prevăzut în contract sau stabilit printr-o hotărâre judecătorească ori la data plăţii efectuată de împrumutat de bunăvoie.

Întrucât termenul este stabilit, de regulă, în favoarea debitorului, plata se poate face în mod valabil şi înainte de termen. Dacă termenul convenţional a fost stipulat în interesul ambelor părţi, debitorul va putea face plata înainte de termen numai cu consimţământul creditorului. În cazul împrumutului cu dobândă se prezumă că termenul a fost stipulat în interesul ambelor părţi, dacă legea sau contractul nu prevede altfel. De exemplu, potrivit Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare1152, “Împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare” (art. 13 alin. 1).

15. Alte moduri de stingere. Împrumutul se poate stinge, potrivit dreptului comun, şi prin alte moduri de stingere a obligaţiilor (remiterea de datorie, confuziunea, darea în plată etc.), inclusiv compensaţia, el având ca obiect lucruri fungibile.

În caz de moarte a oricăreia dintre părţile contractante, drepturile şi obligaţiile rezultând din împrumut se transmit asupra moştenitorilor potrivit regulilor generale. Dar termenul

1149 Pentru supravieţuirea creanţei de dobânzi după plata despăgubirilor din domeniul răspunderii civile delictuale, vz. C. Stătescu, Gh. Beleiu, ibidem.

1150 TJ Hunedoara, dec. civ. nr.616/1981, în RRD nr. 2, 1982, p. 64. Vz. şi Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală, TUB, 1987, p. 293. Acţiunea pentru reclamarea capitalului produce întreruperea prescripţiei şi pentru acţiunea prin care se reclamă dobânzile datorate. Cas. I, dec. nr. 73/1934, în Practica... vol. II, p. 77.

1151 Vz. şi supra nr. 6 in fine.1152 Legea nr.190/1999 a fost publicată în M.Of. nr.611/14.12.1999 şi a fost modificată prin OUG

nr.201/2002 (publicată în M.Of. nr.956/27.12.2002) şi prin Legea nr.34/2006 (publicată în M.Of. nr.200/03.03.2006).

225

Page 226: Contracte Suport Drept III IV

restituirii poate fi stabilit în contract în raport cu moartea uneia dintre părţi (termen incert). Iar dacă împrumutul s-a acordat intuitu personae, fie şi cu termen, moartea împrumutatului atrage exigibilitatea datoriei.

Cât priveşte rezilierea contractului - înainte de scadenţă - pentru neexecutare (art. 1020-1021 C. civ.), ea poate fi admisă, inclusiv în materia împrumuturilor băneşti (deşi împrumutul - fie şi cu dobândă - este unilateral şi chiar dacă părţile nu au prevăzut un pact comisoriu expres)1153 ca sancţiune pentru neexecutare, dacă împrumutatul, în afara obligaţiei de restituire, îşi asumă şi alte obligaţii pe care nu le respectă. De exemplu, împrumutul este cu titlu oneros şi împrumutatul nu plăteşte dobânzile la termen sau dacă împrumutul s-a acordat (chiar cu titlu gratuit), dar cu un scop determinat şi împrumutatul foloseşte lucrul împrumutat cu nerespectarea destinaţiei ori nu prezintă garanţiile stipulate etc.1154

Dacă restituirea împrumutului se face potrivit contractului, în rate eşalonate în timp, considerăm că rezilierea contractului se poate cere în caz de neplată la termenele stipulate a ratelor:

– cu dobânzile aferente (dacă este cazul);– după punerea în întârziere a debitorului.În ceea ce priveşte creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, Legea nr. 190/1999

prevede rezilierea de drept a contractului după 30 de zile de la data punerii în întârziere a debitorului (notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc ori bancar), întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devenind exigibilă (art. 20). Executarea silită a obligaţiilor de plată ale împrumutaţilor se va face fără condiţionarea de atribuire a unui alt spaţiu de locuit. Dacă debitorul este o persoană fizică, instanţa poate acorda, în situaţii excepţionale, un termen de maximum 90 de zile, în care să-şi găsească o altă locuinţă (art. 22).

CAPITOLUL X

CONTRACTUL DE DEPOZIT

Secţiunea INoţiunea, caracterele juridice şi felurile contractului de depozit

1. Noţiune. Depozitul este un contract prin care o persoană, numită deponent, încredinţează un lucru altei persoane, numită depozitar, care se obligă să-l păstreze pe o perioadă determinată sau nedeterminată şi să-l restituie la cerere în natură.

După cum rezultă din această definiţie, dată în esenţă de însuşi Codul civil (art. 1591), scopul principal urmărit prin încheierea contractului este păstrarea (conservarea) lucrului depozitat în vederea restituirii lui în natură la cererea deponentului. În ipoteza în care scopul principal al contractului nu este conservarea lucrului, chiar dacă deţinătorul are o asemenea obligaţie, raporturile dintre părţi nu mai pot fi calificate ca raporturi de depozit, ci de vânzare-cumpărare, de antrepriză etc., eventual chiar raporturi derivând dintr-un contract nenumit1155.

1153 Cu toate că ambele contracte sunt, deopotrivă, unilaterale, D. Alexandresco nu este împotriva rezilierii comodatului pentru neexecutare (vz. op. cit., p. 445), dar în materia împrumutului propriu-zis admite rezilierea numai dacă părţile au prevăzut în contract un pact comisoriu expres (vz. op. cit., p. 448-451).

1154 Unii autori admit rezilierea fără nici o circumstanţiere, deoarece este o sancţiune echitabilă şi de o incontestabilă utilitate (vz. Mazeaud, op. cit., p. 1172-1173; A. Bénabent, op. cit., p. 489-490, nr. 860). Observăm totuşi că utilitatea rezilierii în cazul împrumutului de consumaţie se vădeşte numai dacă împrumutatul, în afară de restituirea lucrului împrumutat, îşi asumă şi alte obligaţii.

În sensul admiterii rezilierii împrumutului (cu sau fără pact comisoriu expres), vz. şi dec. publicate în C. civ. adnotat, vol II, p. 553-554 nr. 8, p. 562 nr. 30 şi p. 563 nr. 45 şi vol. IV, p. 54 nr. 1.

1155 Vz. infra, nr. 7.

226

Page 227: Contracte Suport Drept III IV

2. Caractere juridice. Depozitul este un contract real, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, unilateral sau sinalagmatic (bilateral) şi, în principiu, netranslativ de proprietate.

2.1. Depozitul este un contract real care se formează (se perfectează) numai prin şi din momentul predării (tradiţiunii) lucrului care formează obiectul contractului de la deponent la depozitar, cu excepţia cazului când lucrul se află deja, indiferent cu ce titlu, la depozitar (art. 1593 alin. 2 şi 3 C. civ.).

Pe de altă parte, predarea în sine nu este suficientă pentru încheierea contractului, fiind necesară, în acest scop, realizarea acordului de voinţe (art. 1595 C. civ.) în sensul încheierii contractului de depozit1156. Astfel, dacă una dintre părţi a avut în vedere încheierea unui contract de depozit, dar cealaltă parte a crezut că primeşte un împrumut sau un dar manual, regulile depozitului nu vor putea fi aplicate, raporturile dintre părţi - în lipsa realizării acordului de voinţe - fiind extracontractuale. Aceeaşi soluţie se impune şi dacă o persoană lasă la domiciliul unei alte persoane un obiect fără acordul sau chiar fără ştirea acesteia din urmă.

Contractul de depozit însă, ca şi alte contracte reale, poate fi precedat de o promisiune, de un antecontract de depozit, care se poate perfecta prin simplul consimţământ al părţilor1157.

2.2. Depozitul poate fi cu titlu gratuit1158 sau cu titlu oneros. Este eronată dispoziţia art.1593 alin.1 C.civ. potrivit căreia depozitul este esenţialmente gratuit, aceasta fiind contrazisă de art. 1600 pct. 2 C. civ., care se ocupă de ipoteza când depozitarul este remunerat. Prin urmare, depozitul este gratuit numai prin natura, iar nu prin esenţa sa1159. De aici concluzia că depozitarul care pretinde o remuneraţie (sumă de bani sau alt avantaj patrimonial) pentru serviciile prestate trebuie să dovedească stipularea şi cuantumul remuneraţiei. Dacă depozitarul desfăşoară activitatea de păstrare cu caracter profesional (nu ocazional), depozitul urmează să fie prezumat cu titlu oneros. Sechestrul judiciar este, de asemenea, cu titlu oneros (art. 1633 alin. 1 şi 3 C. civ.).

2.3. Depozitul cu titlu gratuit este un contract unilateral întrucât, din momentul încheierii sale, dă naştere la obligaţii numai în sarcina depozitarului. Depozitul rămâne un contract unilateral chiar dacă - ulterior încheierii sale - se nasc anumite obligaţii şi în sarcina celeilalte părţi (obligaţii postcontractuale) ca urmare a unui fapt posterior şi accidental, care nu derivă din voinţa comună a părţilor (de exemplu, pierderile suferite de depozitar din cauza viciilor lucrului depozitat), ci dintr-o cauză extracontractuală (delict civil sau gestiunea intereselor altei persoane1160), aceste obligaţii nefiind nici interdependente cu obligaţiile depozitarului.

Dacă depozitul este cu titlu oneros, întrucât părţile îşi asumă - din momentul încheierii contractului - obligaţii reciproce şi interdependente, raporturile dintre părţi vor fi guvernate de regulile aplicabile contractelor sinalagmatice.

Precizăm că şi antecontractul de depozit poate fi unilateral sau sinalagmatic (bilateral). Nici în acest din urmă caz însă, deponentul nu va putea fi obligat la încheierea contractului de depozit, dar va putea fi ţinut să plătească daune-interese pentru nerespectarea obligaţiei contractuale asumate. La fel, şi promitentul-depozitar răspunde, în ambele cazuri (antecontract unilateral sau sinalagmatic), inclusiv în ipoteza în care contractul proiectat este

1156 Articolul 1595 C. civ. („Depozitul voluntar se formează prin consimţământul celui ce dă şi celui ce primeşte lucrul în depozit”) nu poate fi interpretat izolat (pentru a se ajunge la soluţia caracterului consensual al contractului de depozit), ci în strânsă corelaţie cu art. 1593 alin. 2 care reclamă, pentru perfectarea contractului, tradiţiunea lucrului.

1157 Vz. supra, Cap. VIII, nr. 1.1.1158 Depozitul cu titlu gratuit este un contract dezinteresat, nefiindu-i aplicabile regulile specifice

liberalităţilor (reducţiune, raport, revocare etc.).1159 Se consideră că dispoziţia cuprinsă în art. 1593 alin. 1 C. civ. are caracter dispozitiv. Vz., de

exemplu, J. Manoliu, Şt. Răuschi, Drept civil, vol. II., Contracte. Dreptul de autor, Universitatea “Al. I. Cuza”, Iaşi, 1985, p.50. În sensul că depozitul poate fi şi cu titlu oneros, vz. de asemenea D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 224; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediţia 2, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 263; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 244.

1160 Vz. infra, nr. 11.

227

Page 228: Contracte Suport Drept III IV

cu titlu gratuit, pentru nerespectarea obligaţiei de a face asumată, el putând fi de altfel obligat şi la executarea în natură a acestei obligaţii, inclusiv prin intermediul condamnării la plata unei amenzi civile, potrivit art. 5803 C. proc. civ. 1161

2.4. Depozitul este un contract creator de raporturi de obligaţii între părţi. Prin încheierea acestui contract nu se transmite dreptul de proprietate şi nici chiar posesiunea lucrului asupra depozitarului1162. El devine un simplu detentor precar. În consecinţă, riscul pieirii fortuite a lucrului este suportat de deponent (res perit domino). Depozitarul suportă numai riscul contractului în calitate de debitor al obligaţiei (de păstrare) imposibil de executat din cauza şi din momentul pieirii lucrului (res perit creditori), neavând dreptul la remuneraţia stipulată în ipoteza în care contractul a fost încheiat cu titlu oneros.

3. Felurile contractului de depozit. Codul civil distinge două feluri de depozit: depozitul propriu-zis şi sechestrul (art. 1592). Acesta din urmă se deosebeşte de depozitul propriu-zis prin faptul că are ca obiect bunuri litigioase, inclusiv imobile, şi poate fi nu numai convenţional, dar şi judiciar1163.Depozitul propriu-zis, care este în toate cazurile convenţional şi poate avea ca obiect numai lucruri mobile nelitigioase, are trei variante: depozitul obişnuit, depozitul necesar şi depozitul neregulat. Deşi acesta din urmă nu apare în cadrul titlurilor secţiunilor Codului civil referitoare la contractul de depozit, existenţa lui, ca o varietate specială de depozit, este incontestabilă.

Urmează deci să analizăm, mai întâi, regulile aplicabile depozitului obişnuit (numit şi: „voluntar” – în opoziţie cu depozitul necesar; sau „regulat” – în opoziţie cu depozitul neregulat), aceste reguli reprezentând dreptul comun în materie de depozit, iar apoi regulile speciale aplicabile depozitului necesar şi celui neregulat. Întrucât dispoziţiile prevăzute pentru aceste din urmă varietăţi de depozit sunt speciale, ele au aplicabilitate restrânsă la ipoteza vizată de legiuitor, completându-se cu regulile depozitului obişnuit (voluntar), care este dreptul comun în materie.

1161 ? Conform prevederilor alin. (5) al art. 5803 C. proc. civ. (prevederi introduse prin Legea nr. 459/2006, publicată în M.Of. nr. 994/13.12.2006), „Pentru neexecutarea obligaţiilor prevăzute în prezentul articol nu se pot acorda daune cominatorii” (este vorba despre neexecutarea obligaţiilor de a face care presupun fapta personală a debitorului). Aşadar, prevederile menţionate ale alin. (5) au înlăturat aplicarea deciziei nr. XX din 12.12.2005 a ÎCCJ, Secţiile Unite (publicată în M.Of. nr. 225/13.03.2006) conform căreia şi după intrarea în vigoare a prevederilor art. 5803 C. proc. civ. era admisibilă obligarea la plata de daune cominatorii. Desigur însă că rămân valabile soluţiile pronunţate anterior datei de 12 ianuarie 2007 (când a intrat în vigoare Legea nr. 459/2006, care a introdus prevederile alin. (5) din art. 5803 C. proc. civ.), soluţii care – în concordanţă cu statuările cuprinse în dec. nr. XX din 12.12.2005 – au admis cererile de obligare la plata de daune cominatorii, iar hotărârile astfel pronunţate sunt susceptibile de executare silită, la cererea creditorului, în limita daunelor-interese dovedite.

Pentru o soluţie de inadmisibilitate a obligării la plata de daune cominatorii după intrarea în vigoare a prevederilor art.5803 C.proc.civ. (text introdus prin art. I pct.211 din OUG nr. 138/2000, publicată în M.Of. nr. 479/02.10.2000), vz. Curtea de Arbitraj Comercial Internaţional de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie a României, sent. nr.281/2001, în PR nr.1, 2002, p.170-171.

1162 Face excepţie numai depozitul neregulat, care este translativ de proprietate. Vz. infra, nr. 18.1163 Pentru sechestrul convenţional, care are aplicabilitate practică extrem de redusă, vz. art. 1627-

1631 C. civ., precum şi: Fr. Deak, St. Cărpenaru, Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de moştenire, Universitatea din Bucureşti, 1983, p.225; D. Chirică, op.cit., p. 242 – 243. Iar pentru sechestrul judiciar, vz. art. 598-601 C.proc.civ. şi art. 1632-1634 C.civ., precum şi: V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol.II, Ed. Naţional, Bucureşti, 1997, p.61-65; I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. II, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 374-378; I. Leş, Tratat de drept procesual civil, ediţia 3, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 181-183; G. Boroi, O. Spineanu-Matei, Codul de procedură civilă – adnotat, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 773-778; M. Tăbârcă, Drept procesual civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2005, p. 414-422. Prevederile art. 598 şi 600 C.proc.civ. nu încalcă dispoziţiile constituţionale referitoare la proprietatea privată (vz. CC, dec. nr. 59 din 17.02.2004, publicată în M.Of. nr. 203/19.03.2004).

228

Page 229: Contracte Suport Drept III IV

Secţiunea a II-aDepozitul obişnuit (voluntar)

§1. Condiţii de validitate. Dovada şi natura juridică a contractului de depozit obişnuit

4. Obiectul contractului. Potrivit Codului civil, depozitul propriu-zis nu poate avea ca obiect decât lucruri mobile (art.1593 alin.1), inclusiv animale (lăsate, de exemplu, în “pensiuni” pentru animale)1164. Dată fiind necesitatea tradiţiunii, aceste lucruri mobile trebuie să fie corporale. Totuşi pot forma obiectul contractului şi creanţele (bunuri incorporale) constatate printr-un titlu la purtător, asimilate lucrurilor mobile corporale1165. Sunt lucruri mobile corporale, evident, şi documentele materiale (de exemplu, acţiuni, testament), indiferent de drepturile (fie şi nominative) pe care le constată.

Întrucât depozitarul este obligat să restituie însuşi lucrul depozitat (art. 1604 alin.1 C. civ.), obiectul contractului trebuie să fie individual determinat, chiar dacă după natura lui ar fi un bun consumptibil şi fungibil.

5. Capacitatea părţilor. Pentru validitatea contractului se cere ca deponentul să aibă capacitatea, respectiv, să fie îndeplinite condiţiile legale pentru ca acesta să încheie acte de administrare, iar depozitarul trebuie să aibă capacitatea de a face acte de dispoziţie. Nulitatea relativă a contractului pentru incapacitate poate fi invocată - potrivit regulilor generale - numai de către partea incapabilă. Astfel, de exemplu, deponentul incapabil poate cere depozitarului executarea contractului.

Întrucât contractul de depozit dă naştere la obligaţii, de regulă, numai în sarcina depozitarului, art. 1598 C.civ. reglementează în mod special ipoteza depozitului făcut de o persoană capabilă către una incapabilă, şi anume într-o asemenea situaţie deponentul poate cere restituirea bunului cât timp se află în mâinile depozitarului incapabil1166, iar dacă nu mai este în mâinile lui (întrucât l-a înstrăinat, a pierit, l-a pierdut ori i s-a furat)1167, deponentul are acţiune (de in rem verso) numai în măsura îmbogăţirii depozitarului incapabil (de exemplu, preţul realizat în urma vânzării lucrului sau suma încasată drept indemnizaţie de asigurare - dacă bunul a fost asigurat - ori despăgubirea obţinută de la persoana responsabilă pentru pieire).

Codul civil mai cere ca depozitarea să fie făcută întotdeauna numai de către proprietarul lucrului depozitat sau pe baza consimţământului său expres (de exemplu, printr-un mandatar) ori tacit (art. 1596). Însă atât în literatura de specialitate, cât şi în practică se recunoaşte validitatea depozitului al cărui obiect îl formează lucrul altuia. De exemplu, uzufructuarul poate depozita lucrul asupra căruia poartă uzufructul sau creditorul gajist lucrul gajat, fără violarea vreunui principiu juridic; tot astfel - locatarul sau comodatarul unui lucru mobil1168.

1164 În schimb, încredinţarea unei persoane în viaţă (de exemplu, un copil) în grija unei alte persoane constituie un contract de antrepriză. Vz. A. Bénabent, Droit civil. Les contrats speciaux, ediţia 2, Ed. Montchrestien, Paris, 1995, p.417-418, nr. 711.1165 Titlurile la purtător şi biletele de bancă sunt asimilate cu bunurile corporale pentru că se pot transmite de la mână la mână. TS, s.civ., dec. nr. 1349/1972, în CD 1972, p.113. A se vedea şi C. Toader, op.cit., p. 276, precum şi lucrările acolo citate.

1166 Deşi acţiunea prin care se cere restituirea lucrului de la depozitarul incapabil este calificată prin art. 1598 C. civ. ca fiind o acţiune în revendicare, aceasta poate fi şi personală, derivând din principiul restitutio in integrum, potrivit căruia tot ce s-a prestat în temeiul unui act anulat trebuie să fie restituit. De altfel, în cazul depozitului făcut de un neproprietar poate fi intentată numai această din urmă acţiune.

1167 În caz de înstrăinare, deponentul poate acţiona şi împotriva dobânditorului, în măsu-ra în care acesta nu poate invoca dobândirea dreptului de proprietate prin faptul posesiunii de bună-credinţă (art. 1909-1910 C. civ.). Deponentul proprietar poate acţiona, evident, şi împotriva găsitorului lucrului sau hoţului, aceştia neputând invoca în apărare posesiunea de bună-credinţă.

1168 Dacă a fost împuternicit în acest sens, chiar şi depozitarul poate depune lucrul în mâinile altui depozitar (subdepozitar), răspunzând numai pentru alegerea subdepozitarului în cazul în care persoana acestuia nu a fost stabilită în contract. Atunci când substituirea a fost necesară ca urmare a unor împrejurări fortuite, depozitarul nu va fi răspunzător nici pentru persoana subdepozitarului, neavând

229

Page 230: Contracte Suport Drept III IV

De altfel, validitatea depozitului făcut de un neproprietar sau fără consimţământul proprietarului rezultă şi din dispoziţiile art. 1609-1610 C. civ. Înseamnă că art. 1596 C. civ. are numai semnificaţia inopozabilităţii depozitului faţă de proprietarul lucrului care nu a consimţit la încheierea contractului. De exemplu, în caz de revendicare a lucrului, proprietarul nu poate fi obligat la plata remuneraţiei prevăzute în contract. Întrucât el nu a consimţit, depozitul nu îl leagă; contractul produce însă efecte în raporturile dintre deponent şi depozitar.

6. Dovada contractului. Pe lângă predarea lucrului, se mai cere ca depozitul (acordul de voinţe dintre părţi) să fie constatat printr-un înscris (art. 1597 C. civ.). În literatura de specialitate şi practica judecătorească, această dispoziţie este interpretată în sensul că forma scrisă se cere ad probationem şi nu ad solemnitatem, dar indiferent de valoarea contractului. Înseamnă că înscrisul doveditor este necesar chiar dacă lucrul depozitat are o valoare care nu depăşeşte suma de 250 lei. Întrucât existenţa înscrisului nu afectează validitatea contractului şi din art.1597 C.civ. rezultă numai extinderea cerinţei formei scrise (prevăzute de art. 1191 C. civ.) la depozitul voluntar indiferent de valoare, proba contractelor poate fi făcută şi cu martori sau prezumţii dacă există un început de dovadă scrisă (art. 1197 C. civ.) sau a existat o imposibilitate (materială ori morală)1169 de a se procura o dovadă scrisă sau de a o conserva (art. 1198 C. civ.). Iar recunoaşterea (mărturisirea) părţii (art. 1204-1206 C. civ.) face inutilă administrarea altor probe1170. Dacă însă depozitarul, recunoscând depozitul, pretinde că a restituit lucrul, acţiunea deponentului - în lipsă de alte probe - urmează să fie respinsă, întrucât mărturisirea este indivizibilă (art. 1206 alin. 2 C. civ.), chiar dacă regula indivizibilităţii nu are caracter obligatoriu pentru instanţă.

Cerinţa formei scrise, în condiţiile arătate, vizează numai proba contractului de depozit, adică a remiterii şi deţinerii lucrului cu acest titlu. Se admite, în schimb, că remiterea lucrului - fiind un fapt juridic stricto sensu - poate fi dovedită cu orice mijloc de probă.

7. Natura juridică a depozitului obişnuit şi delimitarea lui faţă de alte contracte. Ceea ce caracterizează, în esenţă, depozitul obişnuit (precum şi pe cel necesar, nu însă şi pe cel neregulat) este scopul principal urmărit de părţi: păstrarea şi conservarea lucrului de către depozitar.

Prin acest element se deosebeşte depozitul de obligaţia de păstrare şi conservare ce incumbă vânzătorului atunci când bunul vândut, transmis în proprietatea cumpărătorului, nu se predă cu ocazia încheierii contractului (art. 1324 coroborat cu art. 1074 C. civ.) sau de

posibilităţi de liberă alegere (cu privire la depozitul necesar, vz. infra nr. 15-16). Problema dreptului de substituire în cazul în care depozitarul nu a fost împuternicit în acest sens şi nici nu s-a aflat în stare de necesitate este controversată. Întrucât contractul de depozit se încheie intuitu personae, alegerea persoanei depozitarului având o mare importanţă, considerăm că dreptul de substituire nu poate fi recunoscut dacă nu s-a prevăzut în contract (asemănător soluţiei admise în materie de mandat - vz. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol.II (Locaţiunea. Închirierea locuinţei. Arendarea. Antrepriza. Mandatul), ediţia a IV-a (actualizată de L. Mihai şi R. Popescu), Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006 (în continuare, Fr. Deak, op.cit., vol.II, 2006), Cap. VII, nr. 11). În consecinţă, depozitarul răspunde nu numai pentru alegerea sub-depozitarului, dar şi pentru toate faptele acestuia, la fel ca şi pentru faptele sale proprii (având acţiune în restituire împotriva lui). Deponentul nu are acţiune directă contractuală împotriva subdepozitarului, putând acţiona numai pe teren delictual şi în revendicare dacă este proprietar.

În acest context, semnalăm şi opinia potrivit căreia nu ar avea caracter intuitu personae contractul de depozit încheiat cu titlu oneros, deoarece în această situaţie calităţile personale ale depozitarului nu ar fi esenţiale pentru încheierea contractului câtă vreme răspunderea depozitarului remunerat pentru executarea obligaţiei de pază se face în raport cu omul prudent şi diligent (culpa levis in abstracto, iar nu culpa levis in concreto, ca la contractul de depozit cu titlu gratuit) (vz. C. Macovei, op.cit., p. 244). Nu putem împărtăşi această opinie, întrucât este evident că, în realitate, indiferent de criteriile la care se va recurge pentru stabilirea existenţei şi a întinderii răspunderii depozitarului, calităţile personale ale acestuia din urmă (inclusiv atunci când este vorba despre un depozitar persoană fizică ori juridică ce acţionează ca profesionist) nu îi sunt niciodată indiferente deponentului când încheie contractul cu un depozitar sau altul – iar legiuitorul nu putea să nu ţină seama de această realitate incontestabilă.

1169 Vz. şi supra cap. IX, nr.3.1170 Vz. L. Mihai, Notă II la dec.pen. nr.504/1983 a TJ Caraş-Severin, în RRD nr. 7, 1984, p. 44-46

şi lucrările citate de autor, inclusiv dec.pen. nr.11/1964 a T. Capitalei, col. II, în JN nr.11, 1964, p.173.

230

Page 231: Contracte Suport Drept III IV

obligaţia de păstrare şi conservare a cumpărătorului în cazul vânzării pe încercate (art. 1302 C. civ.) când lucrul i se predă în vederea încercării, deşi proprietatea nu se transmite cu ocazia încheierii contractului. În aceste cazuri, obligaţia de conservare este o obligaţie accesorie, fiind reglementată prin dispoziţiile prevăzute pentru vânzare. Nu excludem totuşi aplicarea normelor prevăzute pentru depozit, dar numai în lipsă de alte reglementări aplicabile vânzării.

În mod identic se rezolvă problema şi în cazul în care depozitarul este autorizat să folosească lucrul depozitat, existând asemănare cu împrumutul de folosinţă (comodat); dacă această folosinţă este accesorie conservării lucrului, contractul este un depozit, iar în caz contrar un împrumut de folosinţă1171.

Depozitul cu titlu oneros1172 se aseamănă şi cu contractul de antrepriză în cazul în care depozitarul efectuează anumite lucrări în vederea conservării lucrului. Şi în acest caz, natura juridică a contractului urmează să fie determinată după conţinutul lui principal: păstrarea lucrului, respectiv, efectuarea lucrării. În orice caz, raporturile dintre părţi nu trebuie să fie descompuse în două contracte distincte; numai în cazul depozitului asimilat celui necesar (hotelier) legiuitorul a disociat obligaţia de conservare aparţinând hotelierului de obligaţiile rezultând din contractul hotelier1173, pentru a supune obligaţia de pază şi conservare a hotelierului unor reguli mai severe de răspundere.

Mai dificilă este, în unele cazuri, delimitarea depozitului faţă de contractul de locaţiune. De exemplu, lăsarea unui autovehicul într-un garaj sau a unor lucruri într-un dulap metalic. Şi în aceste cazuri calificarea se face în funcţie de scopul principal al contractului. Astfel, de exemplu, predarea folosinţei unui garaj sau a unui dulap metalic însoţită de predarea cheilor este, neîndoielnic, o locaţiune, dacă locatorul nu-şi asumă obligaţia păstrării şi conservării lucrului. În schimb, plasarea unui autovehicul într-un garaj aflat sub supravegherea deţinătorului garajului este, evident, un depozit. Tot astfel, lăsarea autovehiculului într-un loc de parcare cu pază şi plată1174. Dacă taxa este stabilită numai pentru folosinţa locului de parcare, raporturile sunt de locaţiune. Iar dacă folosinţa este gratuită (de exemplu, parcare în curtea unui prieten), contractul este de comodat.

§ 2. Efectele contractului de depozit obişnuit (voluntar)

8. Precizări prealabile. Aşa cum am arătat anterior, depozitul obişnuit este un contract care creează între părţi, din momentul încheierii sale, numai raporturi de obligaţii1175.

Astfel, depozitarul este obligat - contractual - să păstreze (să conserve) lucrul depozitat şi să-l restituie la cererea deponentului, afară de cazurile în care, potrivit legii, el este obligat - extracontractual - să păstreze lucrul şi să-l restituie altei persoane1176. Depozitarul nu are nici o obligaţie dacă descoperă şi dovedeşte că el este proprietarul lucrului depozitat (art. 1617 C. civ.) sau dacă devine proprietar în cursul depozitului, când obligaţiile se sting prin confuziune.

1171 Pentru delimitarea depozitului neregulat faţă de împrumutul de consumaţie, vz. infra, nr.20.1172 Depozitul cu titlu gratuit nu poate fi confundat cu antrepriza, aceasta din urmă fiind un contract

cu titlu oneros. Vz. Fr. Deak, op.cit., vol.II, 2006, Cap. VI, nr.1.1173 Vz. Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Leçons de droit civil, vol. III, Paris, 1963, p.1149

(în continuare Mazeaud, op.cit.), p.1189, precum şi infra, nr.17.1174 Dacă întreprinderea hotelieră a încasat taxă de parcare şi de pază a autovehiculului, răspunde

pentru lucrurile furate de autori necunoscuţi din autovehicul (vz. TJ Caraş-Severin, dec.civ. nr.607/1985, în RRD nr.2, 1986, p.77).

În ipoteza în care autovehiculul a fost asigurat (de exemplu, contra furtului) şi asigurătorul a plătit indemnizaţia (despăgubirea) de asigurare, el se subrogă în toate drepturile asiguratului, având acţiunea în regres nu numai împotriva persoanei care a cauzat paguba, dar şi împotriva depozitarului, întrucât şi acesta este “răspunzător” (art.22 din Legea nr.136/1995 privind asigurările şi reasigurările în România) de producerea pagubei.

1175 Vz. supra, nr.2.4.1176 Vz. infra, nr.10.1.

231

Page 232: Contracte Suport Drept III IV

În cazul în care contractul este cu titlu oneros, deponentul este şi el obligat - contractual - să plătească remuneraţia convenită. Indiferent de natura contractului (cu titlu gratuit sau cu titlu oneros), deponentul mai poate avea două obligaţii extracontractuale: restituirea cheltuielilor făcute pentru păstrarea lucrului depozitat şi plata despăgubirilor pentru pagubele cauzate depozitarului de acel lucru.

Înainte de a trece la analiza obligaţiilor depozitarului şi deponentului, precizăm că adepţii diviziunii (clasificării) obligaţiilor în obligaţii de rezultat (numite şi obligaţii determinate) şi obligaţii de mijloace (numite şi obligaţii generale de prudenţă şi diligenţă)1177 consideră că obligaţia depozitarului de păstra lucrul depozitat este o obligaţie de mijloace, iar obligaţia de restituire o obligaţie de rezultat1178. Concluzia cea mai importantă, dar inexactă după părerea noastră, ce se trage din această clasificare, vizează repartizarea sarcinii probei: în cazul obligaţiilor de rezultat, creditorul trebuie să dovedească numai neobţinerea rezultatului, iar debitorul - pentru a nu răspunde - cauza străină exoneratoare; în cazul obligaţiilor de mijloace, pentru angajarea răspunderii debitorului (în ipoteza noastră, a depozitarului) sarcina probei revine în întregime creditorului (deponentului), care trebuie să dovedească faptul că debitorul nu s-a comportat cu prudenţa şi diligenţa de care era ţinut, fiind astfel responsabil1179.

În realitate, potrivit Codului civil, culpa debitorului contractual este prezumată în toate cazurile (prezumţie iuris tantum), el fiind ţinut să dovedească - pentru a fi exonerat de răspundere - intervenţia unei cauze străine care nu-i poate fi imputată (art. 1082-1083). Această regulă privitoare la repartizarea sarcinii probei se aplică, cu precizările legale impuse de natura depozitului, şi în privinţa obligaţiilor şi a exonerării de răspundere a depozitarului, indiferent că este vorba despre obligaţia de păstrare sau de restituire a lucrului depozitat. În plus, nici nu se înţelege cum ar putea deponentul – care nu este obligat (şi nici chiar îndreptăţit) să supravegheze modul în care depozitarul se îngrijeşte de păstrarea lucrului depozitat, neexistând între ei raporturi de prepuşenie - să dovedească faptul că depozitarul nu s-a comportat cu diligenţa şi prudenţa la care era ţinut1180. De altfel, chiar dacă depozitarul nu a depus diligenţa şi prudenţa necesare, el poate dovedi că aceasta s-a datorat unei cauze străine.

A. Obligaţiile depozitarului

9. Obligaţia de păstrare. Potrivit Codului civil, depozitarul trebuie să se îngrijească de paza lucrului depozitat cu aceeaşi grijă ca şi de propriul său lucru (art. 1599), obligaţia de păstrare, de conservare a lucrului fiind scopul principal al contractului. Prin urmare, dacă depozitarul nu a păstrat (conservat) lucrul, pentru a răsturna prezumţia de culpă (şi, în consecinţă, pentru a înlătura răspunderea) ce apasă asupra lui, acesta trebuie să facă dovada că a depus aceeaşi grijă în păstrarea lucrului depozitat (inclusiv avansarea cheltuielilor necesare în acest scop) ca şi în privinţa lucrurilor proprii şi că - deci – cauza străină (care a dus la pieirea, pierderea sau deteriorarea lucrului) nu îi este imputabilă. De exemplu, dacă aceleaşi

1177 Vz., de exemplu, Mazeaud, op.cit., vol.II, p.15-17; G. Marty, P. Raynaud, Droit civil, II, vol.I, Paris, 1961, p.8 şi 503, iar pentru observaţiile critice cu privire la această clasificare, p.504-505; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaţiile. Vol. I. Regimul juridic general, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2006, p. 62-32; L. Pop, Discuţii în legătură cu unele clasificări ale obligaţiilor după obiectul lor, în Dreptul nr. 8, 2005, p. 63-73. Cu privire la rezervele autorilor în privinţa acestei clasificări, vz. C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, ediţia a VIII-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p. 7-9; Fl.A. Baias, Principiile profesiei de avocat în lumina Legii nr. 51/1995, în Dreptul nr.10-11, 1995, p.35.

1178 Vz. Mazeaud, op. cit., vol.III, p.1184.1179 Vz. idem, vol.II, p.15-16.1180 Astfel se explică şi faptul că, în materia antreprizei, potrivit doctrinei şi jurispru-denţei, în caz

de pieire a materialelor procurate de client şi predate antreprenorului, sarcina probei cauzelor de exonerare revine, “uneori”, antreprenorului (vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1087-1088, nr.1350). De asemenea, vz. şi Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.5 in fine, precum şi A. Bénabent, op.cit., p.433-434, nr.737.

232

Page 233: Contracte Suport Drept III IV

cauze (molii, umezeală, furt) au pricinuit deteriorarea sau dispariţia nu numai a lucrului primit în depozit, ci şi a propriilor lucruri.

Culpa debitorului - prin derogare de la regulile generale ale răspunderii contractuale - se apreciază aşadar în concret, în funcţie de grija depusă în conservarea propriilor lucruri (culpa levis in concreto)1181, iar nu după tipul abstract al omului prudent şi diligent (bonus pater familias). Contractul cu titlu gratuit fiind încheiat în interesul şi din iniţiativa deponentului, nu i se poate pretinde depozitarului să păstreze lucrul depozitat cu mai mare grijă decât propriile lucruri. De aceea, dacă deponentul se aştepta ca bunul să fie păstrat în condiţii mai bune, trebuia să aleagă un om mai diligent.

În mod excepţional, culpa depozitarului se apreciază cu mai mare rigoare, după tipul abstract al omului prudent şi diligent, adică după regula generală aplicabilă răspunderii contractuale (culpa levis in abstracto) în următoarele cazuri (art. 1600 C. civ.):

– când iniţiativa contractului a fost luată de depozitar;– când depozitul este cu plată;– când depozitul s-a făcut numai în interesul depozitarului (de exemplu, este autorizat să se

servească în scopuri personale de lucrul depozitat)1182;– dacă s-a stipulat expres în contract ca depozitarul să răspundă pentru orice culpă.Această din urmă dispoziţie (art. 1600 pct. 4 C. civ.) se explică prin faptul că regulile

privitoare la răspunderea depozitarului sunt reguli supletive. Astfel fiind, părţile pot stipula şi o clauză de neresponsabilitate, caz în care depozitarul răspunde numai pentru dol sau culpa gravă asimilată dolului. O asemenea clauză de neresponsabilitate, precum şi clauza de atenuare a răspunderii trebuie însă să fie acceptate expres de deponent (şi dovedită de depozitar); clauza de neresponsabilitate afişată pe perete sau menţionată pe verso-ul recipisei de primire în depozit (acte unilaterale care pot fi ignorate de deponent), nu fac dovada atenuării sau exonerării de răspundere a depozitarului1183. În plus, o asemenea clauză de neresponsabilitate trebuie să nu fie abuzivă1184.1185

În legătură cu obligaţia de păstrare, Codul civil mai precizează că depozitarul nu răspunde niciodată de stricăciunile provenite din forţă majoră, afară de cazul când a fost pus în

1181 Grija cerută depozitarului cu titlu gratuit este identică în raport cu grija cerut mandatarului neremunerat (art. 1540 C. civ.). În schimb, răspunderea locatarului (art.1429 pct.1, 1431, 1432 şi 1434 C.civ.) şi a comodatarului (art. 1564 şi 1566 C.civ.) se apreciază mai sever, contractul fiind încheiat şi în interesul, respectiv, numai în interesul lor.1182 ? Nu ne aflăm în ipoteza pct. 3 al art. 1600, depozitul neîncheindu-se numai în interesul depozitarului atunci când o vitrină frigorifică a fost dată în custodia pârâtului care avea obligaţia de a expune produsele proprietarului-deponent în acea vitrină frigorifică şi de a le vinde, practicând un adaos comercial. De aceea, în speţă, culpa depozitarului trebuie apreciată în concret, în raport cu grija depusă pentru conservarea propriilor sale lucruri. Aşa fiind, trebuie respinsă acţiunea prin care reclamantul-deponent a solicitat obligarea depozitarului la plata contravalorii vitrinei frigorifice ce a fost distrusă ca urmare a unui incendiu provocat de un scurt circuit la tabloul de distribuţie electrică, în condiţiile în care în acelaşi incendiu au fost distruse şi bunurile aparţinând pârâtului-depozitar, inclusiv chioşcul în care se afla depozitată vitrina frigorifică. Vz. CA Braşov, s.com., dec. nr. 394/2000, în RDC nr. 1, 2002, p. 153-154.

1183 Vz. Mazeaud, op.cit., vol.III, p.1185. Pentru limitarea, pe cale legală, a răspunderii depozitarului în cazuri speciale, vz. Ş. Beligrădeanu, Răspunderea direcţiei regionale de căi ferate în cazul pierderii coletelor predate la depozitele de “bagaje de mână”, în Dreptul nr.1-2, 1990, p.34-40. Cu privire la răspunderea pentru pieirea bagajelor de mână lăsate în depozitul cărăuşului, vz. şi O. Căpăţînă, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea generală, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 225-226.1184 ? De exemplu, potrivit lit. h) din Anexa la Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori (republicată în M.Of. nr. 1014/20.12.2006), „Sunt considerate clauze abuzive acele prevederi contractuale care: [...] h) restrâng sau interzic dreptul consumatorului să pretindă despăgubiri în cazurile în care comerciantul nu îşi îndeplineşte obligaţiile contractuale”. 1185 ? A se vedea şi C. Toader, op.cit., p. 269 (precum şi lucrările acolo citate).

233

Page 234: Contracte Suport Drept III IV

întârziere pentru restituirea bunului depozitat (art. 1601)1186. Noţiunea de forţă majoră este folosită aici în sens larg, de cauză străină neimputabilă (art. 1082-1083 C. civ.), inclusiv cazul fortuit, riscul pieirii fortuite fiind suportat de deponent, potrivit regulilor generale (art. 1156)1187. Pe de altă parte, prin noţiunea de “stricăciuni” se înţelege nu numai deteriorarea , dar şi orice pieire fortuită - totală sau parţială - a lucrului, ceea ce rezultă şi din dispoziţiile art. 1606 C. civ. Iar suportarea riscurilor de către debitorul pus în întârziere, afară dacă dovedeşte că lucrul ar fi pierit şi la creditorul care ceruse restituirea, reprezintă tot aplicarea regulilor în materie, căci debitorul aflat în întârziere nu este lipsit de culpă (qui in mora est culpa non vacat, art. 1044 alin. 2, art.1074 alin. 2 şi art. 1156 alin. 1 C. civ.).

Mai dificilă este problema validităţii clauzelor de agravare a răspunderii în materie de depozit (asumarea riscului de către depozitar pentru cazuri fortuite şi forţă majoră). Din dispoziţiile Codului civil - care prevăd că depozitarul nepus în întârziere pentru restituire nu suportă “niciodată” riscurile (art. 1601), iar posibilitatea agravării răspunderii este prevăzută “pentru orice culpă” (art. 1600 pct. 4), nu şi cazul fortuit -, s-ar putea trage concluzia nevalidităţii clauzelor de agravare a răspunderii dincolo de ipoteza culpei. Cu toate acestea, având în vedere principiul că regulile răspunderii contractuale sunt supletive, iar riscul pieirii fortuite a unui lucru poate fi asumat de către debitor (art.1156 alin.2 C. civ.), înclinăm să admitem validitatea clauzelor de agravare a răspunderii debitorului şi pentru cazuri fortuite.

Obligaţia de păstrare asumată de către depozitar în condiţiile arătate, fie şi cu titlu gratuit, nu îl îndreptăţeşte să se servească de lucrul depus cu consimţământul expres sau tacit al deponentului (art. 1602 C. civ.). În caz de nerespectare a acestei prohibiţii, depozitarul va fi expus la plata daunelor interese.

Depozitarul, neputându-se folosi de lucrul depozitat, nu poate consuma nici fructele pe care le produce (art. 1608 C. civ.)1188.

10. Obligaţia de restituire. Depozitarul trebuie să restituie însuşi lucrul depozitat, în natură (art. 1604 alin.1 C.civ.), împreună cu fructele pe care le-a perceput (art. 1608 alin.1 C.civ.), nu însă şi fructele pe care putea să le perceapă dar pe care nu le-a perceput.

Restituirea în natură se face în starea în care se află lucrul în momentul restituirii, riscul pieirii sau degradării fortuite fiind, în condiţiile arătate, în sarcina deponentului (art.1605 C. civ.)1189. În caz de pieire fortuită - totală sau parţială - a lucrului, inclusiv pieirea pentru care se poate angaja răspunderea unei terţe persoane, depozitarul este însă obligat să predea deponentului suma de bani, de exemplu indemnizaţia de asigurare primită de la asigurător sau orice alt lucru primit drept despăgubiri (art. 1606 C. civ.) ori să-i cedeze acţiunea împotriva terţului.

În ipoteza neexecutării obligaţiei de restituire, depozitarul datorează daune-interese pentru repararea tuturor prejudiciilor suferite de deponent. Pentru stabilirea daunelor-interese,

1186 Articolul 1601 C.civ. nu are o aplicaţie restrânsă la ipoteza clauzei de responsabilitate a depozitarului pentru orice culpă (ipoteză prevăzută în art.1600 pct.4), cum se înţelege uneori (vz. I. Zinveliu, Contractele civile – instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia, p.243; J. Manoliu, Şt. Răuschi, Contracte., vol. I, Universitatea „Al. I. Cuza” Iaşi, 1984, p. 52). Dimpotrivă, deponentul nu suportă riscurile nici în celelalte ipoteze vizate de art.1600 C.civ., inclusiv ipoteza depozitului gratuit, încheiat din iniţiativa şi în interesul exclusiv al deponentului.

1187 Vz. supra, nr.2.4.1188 Articolul 1603 C.civ. mai prevede că depozitarul nu poate căuta a vedea lucrurile depozitate în

condiţii secrete. Această dispoziţie nu poate fi aplicată întocmai, întrucât prin acte normative speciale se interzice primirea în depozit a unor anumite categorii de lucruri (de exemplu, arme şi muniţii, produse şi substanţe stupefiante etc.), ceea ce presupune cunoaşterea de către depozitar a obiectului contractului. Secretul depozitului trebuie să fie păstrat numai faţă de terţe persoane necompetente. A se vedea şi C. Macovei, op.cit., p. 249.1189 ? Depozitarul nu răspunde pentru degradarea bunurilor perisabile (în speţă, piei de ovine), în condiţiile în care în contractul de depozitare nu s-a prevăzut nici o clauză cu privire la termenul de restituire sau la condiţiile în care bunurile trebuie să fie restituite iar la momentul depozitării bunurile nu au fost identificate sub aspectul calităţii. Vz. CSJ, s. com., dec. nr. 9/1999, în RDC nr. 9, 200, p. 133-134.

234

Page 235: Contracte Suport Drept III IV

reprezentând echivalentul lucrului depozitat, se are în vedere valoarea lui din momentul restituirii prin echivalent (valoarea din momentul pronunţării hotărârii), iar nu aceea din momentul constituirii depozitului. Astfel se face evaluarea, de exemplu, în caz de pieire a lucrului din cauze imputabile depozitarului sau în caz de înstrăinare fără drept a lucrului de către depozitar şi când lucrul nu poate fi revendicat de către deponent - deşi vânzarea lucrului altuia este anulabilă sau nulă - întrucât lucrul este deţinut de un posesor de bună-credinţă (art. 1909 C. civ.) sau fiindcă deponentul nu este proprietar. Iar dacă depozitarul a dat în locaţiune ori a împrumutat lucrul unei terţe persoane, deponentul îl poate revendica, depozitarul răspunzând faţă de deponent (şi – dacă este cazul - faţă de terţul contractant) pentru pagubele cauzate.

Atunci când depozitarul refuză, fără temei, să restituie lucrul, deşi acesta se află în detenţia sa, deponentul poate obţine executarea silită, potrivit regulilor aplicabile obligaţiei (de a face) de predare a unui lucru individual determinat.

În caz de moarte a depozitarului, obligaţia de restituire (şi de păstrare până la restituire) se transmite, în condiţiile arătate, în cadrul patrimoniului succesoral, asupra moştenitorilor. De la această regulă legea prevede însă o derogare: dacă moştenitorii vând lucrul depozitat cu bună-credinţă, socotind că face parte din masa succesorală, răspunderea lor se rezumă la restituirea preţului primit sau, dacă preţul nu s-a plătit, ei sunt obligaţi să cedeze deponentului acţiunile lor contra cumpărătorului (art. 1607 C. civ.).

10.1. Creditorul obligaţiei de restituire. Depozitarul este obligat să restituie lucrul deponentului, respectiv mandantului1190 (atunci când depozitarea s-a făcut în numele său de către mandatar)1191, sau persoanei indicate de deponent (art. 1609 C. civ.), neavând dreptul să pretindă ca deponentul să dovedească dreptul de proprietate asupra lucrului 1192. Cu toate acestea, dacă depozitarul descoperă că lucrul a fost furat şi află cine este adevăratul proprietar, el este obligat să-l anunţe să-şi valorifice drepturile într-un termen determinat şi îndestulător, iar dacă acesta nu-şi valorifică dreptul, depozitarul este liberat prin predarea lucrului în mâinile persoanei de la care îl primise (art. 1610 C. civ.). Aceste dispoziţii, deşi vizează numai ipoteza furtului, considerăm că urmează a fi aplicate şi în cazul în care lucrul a fost pierdut1193 (dar nu şi în cazul în care deponentul este un detentor precar, care a depozitat lucrul abuzând de încrederea proprietarului). Iar creditorii deponentului pot urmări lucrul depozitat potrivit dreptului comun în materie de executare silită.

În caz de moarte a deponentului, lucrul nu se poate restitui decât moştenitorilor (art.1611 alin.1 C.civ.), chiar dacă deponentul, pentru ipoteza morţii sale, l-a autorizat pe depozitar să restituie lucrul unei alte persoane. O asemenea clauză, fiind contrară dispoziţiilor exprese ale legii, este lovită de nulitate absolută. Prin această dispoziţie se apără interesele moştenitorilor rezervatari1194, care ar putea fi fraudaţi prin restituirea lucrurilor de valoare unei terţe persoane, aceasta beneficiind, în fapt, de o liberalitate pentru cauză de moarte, cu depăşirea cotităţii disponibile sau în limita ei, dar fără respectarea regulilor prevăzute de lege pentru testament (act unilateral, solemn, reguli speciale de capacitate) şi legate (capacitatea de a primi, revocarea judecătorească etc.)1195.

1190 Textul art. 1609 C.civ. este interpretat, uneori, în sensul că prin acela “în al cărui nume s-a făcut depozitul” este avut în vedere mandatarul, iar nu mandantul. Vz. I. Zinveliu, op.cit., p.245; J. Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.54.

1191 Codul civil are în vedere ipoteza în care împuternicirea mandatarului se mărgineşte la depozitarea lucrului. Dacă el are împuternicire şi pentru (sau numai pentru) luarea în primire a lucrului depozitat, depozitarul este liberat prin restituirea lucrului mandatarului (persoană “arătată spre a-l primi”).

1192 Vz., în acest sens, şi TS, s.civ., dec.nr.570/1973, în CD, 1973, p.100. Dacă suma de bani s-a depus în numele unei persoane juridice care nu avea existenţă legală în momentul depunerii, restituirea se face depunătorului personal. Cas.I, dec.nr.194/1902 şi nr. 354, 354 bis, 355/1914, în C.civ. adnotat, vol. IV, p.72, nr.1 şi 2.

1193 Vz,. în acest sens, şi I. Zinveliu, op.cit., p.245; D. Chirică, op.cit., p.230.1194 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1186.

235

Page 236: Contracte Suport Drept III IV

Dacă sunt mai mulţi moştenitori, restituirea se va face proporţional cu cota-parte din moştenire ce se cuvine fiecăruia, iar dacă lucrul depozitat este indivizibil, potrivit înţelegerii dintre ei (art.1611 alin. 2-3 C.civ.), în caz de neînţelegere hotărând instanţa.

În cazul pluralităţii de deponenţi, depozitarul este liberat prin restituirea lucrului unuia dintre ei numai dacă obligaţia este indivizibilă (indivizibilitate naturală sau convenţională) sau solidară între creditori (solidaritate activă).

În ipoteza în care deponentul a devenit incapabil (a pierdut capacitatea de a administra) după facerea depozitului, restituirea lucrului nu se poate face, în mod valabil, decât reprezentantului său legal (art.1612 C.civ.). Iar dacă depozitul a fost făcut de reprezentantul legal, dar în momentul restituirii funcţia sa a încetat, restituirea se face către persoana reprezentată sau către noul ei reprezentant (art.1613 C.civ.).

10.2. Locul restituirii. În lipsă de stipulaţie specială contrară, restituirea se face la locul unde lucrul se află depozitat (art. 1615 C. civ.). Iar dacă părţile au convenit asupra altui loc, cheltuielile de transport sunt în sarcina deponentului (art. 1614 C. civ.).

10.3. Termenul restituirii. Articolul 1616 C.civ. prevede că deponentul are dreptul să ceară restituirea oricând, chiar dacă s-ar fi stipulat un termen pentru restituire. Aceasta deoarece termenul se presupune stipulat în interesul deponentului. Dar dacă termenul a fost stipulat şi în interesul depozitarului (de exemplu, depozit remunerat în funcţie de durată sau depozitarul este autorizat să se servească de lucru în scopuri personale - art.1602 C.civ.), el are dreptul la remuneraţia stipulată sau la daune-interese pentru prejudiciul cauzat prin restituirea anticipată1196.

Depozitarul poate refuza restituirea lucrului numai dacă a fost înştiinţat pe cale legală că asupra acelui lucru s-au făcut forme de urmărire (poprire sau sechestru judiciar - art. 452-462 şi art.594 şi urm. C. proc. civ.; art. 1632-1634 C.civ.) sau că există opoziţie la restituirea lui din partea unui terţ care se pretinde a fi proprietarul lucrului (art. 1616 C. civ.). În aceste cazuri, lucrul rămâne mai departe în păstrarea depozitarului până la limpezirea drepturilor creditorilor deponentului sau a terţului, el fiind obligat, potrivit legii, extracontractual, să păstreze lucrul (şi dincolo de termenul prevăzut în contract) şi să-l restituie, respectiv să-l consemneze sau să-l vândă prin licitaţie publică, potrivit celor stabilite prin hotărârea instanţei. Depozitarul mai poate refuza restituirea dacă dovedeşte că el este proprietarul lucrului, caz în care se sting toate obligaţiile lui (art. 1617 C. civ.).

10.4. Acţiuni în restituire. Dacă depozitarul refuză, fără temei, să restituie lucrul depozitat, asemănător comodantului1197, deponentul poate intenta, la alegere, fie o acţiune personală, care derivă din contractul de depozit, fie o acţiune în revendicare, în calitate de proprietar1198.

1195 Vz. şi Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.22, precum şi Fr. Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, ediţia a III-a, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, Cap. XIII, nr.40.1.

1196 După părerea noastră, termenul nu poate fi stipulat în interesul exclusiv al depozitarului, cu consecinţa refuzului legal de restituire până la împlinirea lui. (În sens contrar, vz. I. Zinveliu, op.cit., p.246; J. Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.53). Dispoziţia le-gală (art. 1616 C.civ.) este categorică în sensul că deponentul poate cere restituirea înainte de termen. (Vz. şi Mazeaud, op.cit., p.1189). Deci termenul se consideră a fi stipulat în sau şi în interesul lui. Dacă este stipulat şi în interesul depozitarului, acesta nu poate totuşi să refuze restituirea, însă are dreptul la daune-interese pentru prejudiciul suferit prin nerespectarea termenului stipulat în contract. Vz. şi D. Chirică, op.cit., p.231-232, C. Toader, op.cit., p. 271, C. Macovei, op.cit., p. 252.

1197 Vz. supra, Cap.VIII, nr.9.1198 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1369/1969, în CD, 1969, p.93. Dreptul la acţiunea în revendicare a

deponentului-proprietar este prevăzut expres de art.1598 C.civ. în ipoteza depozitului făcut în mâinile unei persoane incapabile (vz. supra, nr.5).

Acţiunea în revendicare poate fi intentată şi de către proprietarul lucrului care nu are calitatea de deponent, depozitarul (sau succesorul său în drepturi) neputând paraliza această acţiune prin invocarea art. 1909 C.civ., fiind un simplu detentor precar, iar contractul de depozit este, pentru terţul proprietar, res inter alios acta.

În doctrină, a devenit controversată problema caracterului imprescriptibil sau prescriptibil al acţiunii în revendicare mobiliară, ca urmare a exprimării opiniei conform căreia această acţiune, atunci când are ca obiect un bun aflat în proprietate privată, este imprescriptibilă (vz. G. Boroi, Drept civil.

236

Page 237: Contracte Suport Drept III IV

Acţiunea personală, ex contractu, este supusă prescripţiei extinctive, şi anume în cadrul termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data împlinirii termenului de depozitare prevăzut în contract1199, iar dacă un asemenea termen nu a fost stabilit, prescripţia începe să curgă de la data naşterii dreptului la acţiune, care coincide cu momentul încheierii contractului (art.7 din Decretul nr.167/1958) (iar nu de la data refuzului de restituire a lucrului depozitat1200).

B. Obligaţiile deponentului

11. Obligaţii extracontractuale. Depozitul cu titlu gratuit, fiind un contract unilateral, nu dă naştere la obligaţii decât în sarcina depozitarului. Însă în cursul executării se pot naşte anumite obligaţii extracontractuale (din gestiunea intereselor altei persoane sau din îmbogăţirea fără just temei, respectiv din delict civil) şi în sarcina deponentului. Aşa se întâmplă atunci când depozitarul a făcut cheltuieli pentru păstrarea (conservarea) lucrului1201

sau a suferit pagube pricinuite de lucrul depozitat1202. În aceste cazuri, sumele cheltuite de el ori valoarea daunelor trebuie să fie restituite de deponent (art. 1618 C. civ.).

Partea generală. Persoanele, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p. 266). În sensul prescriptibilităţii înăuntrul unui termen de 30 ani, vz. Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2005, p. 260 şi M. Nicolae, Prescripţia extinctivă, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2004, p. 387-388.

1199 Cu toate că deponentul poate cere restituirea înainte de împlinirea termenului (vz. supra, nr.10.3), având deci dreptul la acţiunea în restituirea lucrului din momentul încheierii contractului, considerăm că termenul prescripţiei începe să curgă numai de la data expirării termenului de depozitare prevăzut în contract (art.7 alin.3 din Decretul nr. 167/1958). Obligaţia de restituire care rezultă din contractul de depozit cu termen de executare stabilit (fie şi în interesul exclusiv al deponentului) nu poate fi încadrată în rândul obligaţiilor “care urmează să se execute la cererea creditorului” (art. 7 alin. 2), cu consecinţa calculării termenului de prescripţie de la data încheierii contractului, deoarece – dacă termenul de depozitare convenit depăşeşte termenul general de prescripţie – o asemenea încadrare ar duce, contrar voinţei părţilor, la anihilarea dreptului la acţiune (în sens material) al deponentului, transformând obligaţia de restituire a depozitarului (mai ales dacă nu poate intenta nici acţiunea în revendicare întrucât nu este proprietar sau nu poate dovedi dreptul de proprietate) într-o obligaţie imperfectă, naturală. De exemplu, în cazul contractului de depozit cu titlu gratuit încheiat de persoana plecată cu misiune în străinătate pe termen de 4 ani (În acelaşi sens, vz. M. Nicolae, op.cit., p. 500-501. În sens contrar, vz. Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală, Universitatea din Bucureşti, 1986, p.320 şi idem, op.cit., 2005, p.281. Menţionăm că soluţiile din practica judecătorească citate de acest din urmă autor în aplicarea art. 7 alin. 2 nu se referă la ipoteza contractelor încheiate cu termen suspensiv. În sensul că prin obligaţii “care urmează să se execute la cererea creditorului” – art. 7 alin. 2 din Decretul nr.167/1958 – se înţelege şi obligaţiile afectate de un termen suspensiv prevăzut în interesul exclusiv al creditorului – dar fără vreo referire concretă la ipoteza depozitului –, vz. şi E. Lupan, Drept civil. Partea generală, Universitatea din Cluj-Napoca, 1987, p.198-299. Pentru calcularea termenului de prescripţie de la data încheierii contractului de depozit numai în ipoteza în care s-a prevăzut restituirea “la cererea” deponentului - deci fără stipularea termenului de restituire -, vz. Şt. Răuschi, Drept civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică, Universitatea “Al.I. Cuza”, Iaşi, 1986, p. 197).

1200 Vz. T. Municipiului Bucureşti, dec.nr.1172/1969, la care se face referire în dec.s.civ. a TS nr.1369/1969 mai sus citată.

1201 Potrivit art. 1618 C.civ. numai cheltuielile necesare (de conservare) sunt supuse restituirii. Cheltuielile utile pot fi reclamate numai în măsura îmbogăţirii deponentului, indiferent că sunt reclamate pe calea unei acţiuni de in rem verso sau printr-o acţiune din gestiunea de afaceri. Întrucât aceste acţiuni sunt extracontractuale (vz. în acest sens şi I. Zinveliu, op. cit., p.247; J. Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.55), ele pot fi exercitate şi împotriva proprietarului lucrului care nu a participat la încheierea contractului de depozit, dar beneficiază de aceste cheltuieli (vz. şi supra, nr.5 in fine). Precizăm, de asemenea, că deponentul nu datorează cheltuielile de păstrare dacă acestea au fost incluse în remu-neraţia stipulată sau dacă depozitarul a fost autorizat să se servească de lucrul depozitat în scopuri personale (vz. Mazeaud, op.cit., p.1187). Cheltuielile voluptuarii nu sunt supuse restituirii, dar depozitarul poate ridica adăugirile aduse lucrului, cu condiţia să nu-l vatăme.

În sfârşit, art. 1730 pct. 4 C. civ. stabileşte un privilegiu special mobiliar asupra „cheltuielilor făcute pentru conservarea lucrului” (vz. C. Toader, op.cit., p. 272).

237

Page 238: Contracte Suport Drept III IV

12. Plata remuneraţiei. În afară de cele două obligaţii extracontractuale, care se pot întâlni atât la depozitul cu titlu gratuit, cât şi la cel cu titlu oneros, în cazul în care părţile au convenit ca depozitarul să fie remunerat, când deci s-a încheiat un contract sinalagmatic, deponentul are obligaţia de a plăti depozitarului remuneraţia stipulată (sau stabilită de instanţă dacă el este un profesionist şi părţile nu se înţeleg asupra cuantumului ei).

13. Ridicarea lucrului. Deponentul este obligat să ridice lucrul depozitat de la locul restituirii la termenul convenit sau, în lipsă, la cel stabilit de instanţă la cererea depozitarului, sub sancţiunea plăţii daunelor-interese. Precizăm că, în caz de nerespectare a acestei obligaţii, depozitarul nu este îndreptăţit să vândă lucrul.

Considerăm însă că, pentru a fi liberat de obligaţia de păstrare, depozitarul poate face ofertă reală urmată de consemnaţie, potrivit dreptului comun (art. 1114-1121 C. civ. şi art. 586-590 C. proc. civ.)1203.

14. Dreptul de retenţie al depozitarului. Executarea obligaţiilor deponentului este garantată prin dreptul de retenţie, prevăzut expres de lege, pe care depozitarul îl are asupra lucrului depozitat. Fiind vorba de un debitum cum re iunctum, el poate refuza restituirea lucrului până la plata integrală a sumelor la care are dreptul din cauza depozitului (art. 1619)1204.

Cu toate că în materie de depozit legea nu face precizări exprese în acest sens (astfel cum face în materie de comodat - art. 1570 C. civ.), este evident că depozitarul nu poate reţine lucrul depozitat în compensaţie, întrucât acesta nu este fungibil şi de aceeaşi specie cu obiectul datoriei corelative (art. 1145 C. civ.).

Secţiunea a III-aDepozitul necesar

15. Noţiune şi domeniu de aplicare. Depozitul este necesar când deponentul, fiind sub ameninţarea unei întâmplări neprevăzute (chiar dacă nu era imprevizibilă) şi care reprezintă un pericol real (nu imaginar) - incendiu, cutremur ori alte evenimente de forţă majoră (art. 1620 C. civ.) -, este nevoit să încredinţeze lucrul său spre păstrare unei alte persoane, fără a avea posibilitatea să aleagă liber persoana depozitarului şi să întocmească un înscris constatator al contractului.

În determinarea întâmplărilor caracteristice depozitului necesar, Codul civil foloseşte în sens larg noţiunea de forţă majoră (incluzând şi cazul fortuit - casus -, de exemplu o îmbolnăvire subită), ceea ce rezultă, printre altele, din faptul că evenimentele sunt prevăzute numai exempli gratia1205

Depozitul necesar, precum şi cel asimilat depozitului necesar (calificat ca atare de lege, şi anume prin prevederile art.1623 C. civ.), având la bază consimţământul părţilor, este un

1202 Întrucât depozitul se face în (sau şi în) interesul deponentului, răspunderea lui delictuală nu este limitată la ipoteza când a avut cunoştinţă de viciile lucrului care au cauzat pagube depozitarului, spre deosebire de contractul de comodat (încheiat în interesul exclusiv al comodatarului) şi când comodantul răspunde numai de prejudiciile cauzate de viciile cunoscute ale lucrului şi neaduse la cunoştinţa comodatarului (art.1575 C.civ. Vz. supra, Cap. VIII, nr.17).

1203 Cu privire la dreptul comun în materie vz. C. Stătescu, C. Bârsan, op.cit., p.335-336; L. Pop, op.cit., 2006, p. 481-483.

1204 Precizăm că obligaţia de plată a remuneraţiei este o obligaţie contractuală şi, ca atare, neopozabilă proprietarului lucrului dacă acesta nu are calitatea de parte contractantă. În consecinţă, nici dreptul de retenţie nu-i poate fi opus pentru neplata remuneraţiei de către deponentul neproprietar. În schimb, pentru cheltuielile de care profită adevăratul proprietar (necesare şi utile), dreptul de retenţie este opozabil. Vz. D. Chirică, op.cit., p. 229-230.

1205 De exemplu, depozitarea făcută în momentul arestării neprevăzute a fost calificată ca depozit necesar. Vz. T. Capitalei, col.II pen., dec.nr.2893/1956, în LP nr.4/1957, p.436.

238

Page 239: Contracte Suport Drept III IV

depozit convenţional1206, raporturile dintre părţi fiind guvernate - în măsura în care legea nu prevede altfel1207 - de regulile depozitului obişnuit (art.1622 C. civ.).

16. Dovada contractului. Având în vedere caracterul necesar al contractului, depozitul se poate dovedi prin martori (art. 1621 şi 1198 pct. 2 C. civ.) şi orice alt mijloc de probă admis de lege, indiferent de valoarea lucrurilor depozitate, căci, datorită întâmplării neprevăzute, deponentul nu avea posibilitatea preconstituirii unei probe scrise. Precizăm că nu numai dovada predării şi a contractului propriu-zis este liberă, dar şi dovada naturii şi valorii lucrurilor depozitate.

17. Depozitul asimilat celui necesar (hotelier). Cu depozitul necesar este asimilat depozitul bunurilor aduse de călători în unităţile hoteliere1208. Călătorul îşi alege liber hotelul, însă este nevoit să aducă lucrurile sale la acel hotel şi deci depozitul are în acest caz caracter oarecum necesar.

Depozitul asimilat celui necesar este, de fapt, un accesoriu al contractului hotelier, al contractului de turism ori al altor raporturi juridice. Reglementarea acestui depozit, separat de raportul juridic al cărui accesoriu este, se impune totuşi, cel puţin pentru următoarele motive:

- interese generale reclamă, în acest domeniu, un regim juridic unitar, spre deosebire de regimul contractului principal, care poate fi diferit de la caz la caz şi guvernat de convenţia părţilor;

- regulile de dovadă aplicabile contractului principal nu pot fi extinse la dovada depozitului hotelier, călătorul fiind lipsit, prin natura lucrurilor, de posibilitatea preconstituirii unei probe scrise referitoare la depozitarea în hotel a bunurilor sale;

- responsabilitatea hotelierului în cadrul acestui depozit se impune să fie guvernată de reguli mai severe decât regulile generale ale responsabilităţii contractuale sau ale hotelierului ori unităţii de turism în cadrul acestor contracte hoteliere.

17.1. Domeniu de aplicare. Dispoziţiile prevăzute de Codul civil pentru hoteluri şi hanuri (art. 1623 şi urm.) sunt aplicabile şi camerelor din staţiuni balneo-climaterice, din case de odihnă sau de turism etc. După cum s-a precizat în practica judiciară referitor la camerele din staţiuni balneo-climaterice, condiţiile în care sunt folosite aceste camere sunt asimilate cu acelea în care sunt folosite camerele de hotel, întrucât beneficiarii biletelor de trimitere în staţiune sunt nevoiţi să-şi păstreze obiectele personale în camerele în care sunt cazaţi, administraţia având în depozit bunurile acestor beneficiari când ei lipsesc din cameră şi nu pot asigura personal paza acestor bunuri1209.1210

1206 În măsura în care starea de necesitate în care se află deponentul se încadrează în conceptul de violenţă - viciu de consimţământ, ea poate determina şi nulitatea contractului. În cazul depozitului necesar însă, deponentul (indiferent că este minor cu capacitate de exerciţiu restrânsă sau persoană majoră) nu are interesul să invoce această nulitate decât, eventual, pentru a fi exonerat de plata remuneraţiei (lezionare) convenite.

1207 Pentru regulile speciale, vz. în continuare nr. 16-17.3.1208 Prin unităţi hoteliere se înţelege nu numai hoteluri propriu-zise, ci şi alte „structuri de primire

turistice cu funcţiuni de cazare turistică” (de exemplu, hoteluri-apartament, moteluri, hanuri, vile turistice, vile-apartament, cabane, bungalouri, sate de vacanţă, campinguri, nave fluviale şi maritime folosite şi pentru cazare, pensiuni turistice şi pensiuni agroturistice şi alte unităţi cu funcţiuni de cazare turistică. Cu privire la conceptul şi categoriile de „structură de primire turistică”, vz. prevederile art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 privind organizarea şi desfăşurarea activităţii de turism în România (publicată în M.Of. nr. 309/26.08.1998), astfel cum au fost modificate prin art. I pct. 1 din Legea nr. 755/2001 pentru aprobarea OG nr. 58/1998 (publicată în M.Of. nr. 7/9.01.2002).

1209 TS, s.civ., dec.nr.1760-1975, în CD, 1975, p.77. Pentru răspunderea cărăuşului în mod asemănător cu aceea a hotelierului (depozit necesar), vz. O. Căpăţînă, Gh. Stancu, Dreptul transporturilor. Partea generală, Ed. Lumina Lex, 1999, p. 182.1210 ? De altfel, art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 include în enumerarea sa şi categoria „structurilor de primire turistice cu funcţiuni de tratament balnear”.

239

Page 240: Contracte Suport Drept III IV

În raporturile dintre bolnavi şi spitalul în care se află internaţi dispoziţiile de la depozitul asimilat celui necesar sunt aplicabile în ceea ce priveşte îmbrăcămintea pe care au trebuit să o depună la magazia spitalului în momentul internării lor1211.

Dispoziţiile privitoare la depozitul asimilat celui necesar pot fi aplicate şi în cazul restaurantelor sau altor unităţi de alimentaţie publică1212, cluburilor, cazinourilor, localurilor de spectacole, unor unităţi pentru prestări de servicii (de exemplu, de frizerie-coafură, fitness – aparţinând unităţilor cooperaţiei meşteşugăreşti sau altor unităţi comerciale), ştrandurilor, piscinelor, bibliotecilor şi altora asemenea1213 dar numai în privinţa lucrurilor depuse la garderobă, vestiare sau alte locuri destinate în mod special pentru paza lucrurilor1214. Aceste dispoziţii sunt aplicabile întrucât deponentul este nevoit să-şi lase anumite lucruri (palton, umbrelă etc.) în aceste locuri de depozitare1215.

În cazul închirierilor sau subînchirierilor de locuinţe, fie şi sub forma unor camere mobilate şi pe termen scurt, dispoziţiile privitoare la depozit nu sunt aplicabile. Raporturile dintre părţi sunt guvernate, în aceste cazuri, de dispoziţiile prevăzute pentru închiriere (locaţiune). În cazul în care locatarul ar lăsa în mod special în grija locatorului anumite bunuri, s-ar aplica dispoziţiile prevăzute pentru depozitul obişnuit.

17.2. Dovada. Depozitul asimilat celui necesar poate fi dovedit cu orice mijloc de probă, indiferent de valoarea bunurilor depozitate (art. 1198 pct. 2, 1621 şi 1623 C. civ.). Călătorul cazat la hotel1216, indiferent de durata mai scurtă sau mai lungă a cazării1217, trebuie să dovedească, în condiţiile arătate, că bunurile au fost aduse - de el însuşi sau de altul pentru el - în hotel (inclusiv dependinţele hotelului unde se lasă în mod obişnuit lucrurile celor cazaţi - de

1211 Vz. TJ Hunedoara, dec.civ. nr.409/1968, în RRD nr.1, 1969, p.155. De lege ferenda, se prevede expres aplicarea dispoziţiilor de la depozitul hotelier la depozitul bunurilor aduse în case de odihnă, cămine, spitale, băi publice, vagoane de dormit, nave sau aeronave şi alte asemenea, dar numai cu privire la bunurile care obişnuit se aduc în asemenea locuri. În cazul vestiarelor pentru personalul muncitor, obligaţia asigurării pazei revine unităţii în baza contractului de muncă (TJ Hunedoara, dec.civ. nr.517/1981, în RRD nr.12, 1981, p.101), dar litigiile se soluţionează potrivit regulilor depozitului asimilat celui necesar, întrucât legislaţia muncii nu conţine norme în această privinţă. Vz. şi E.Safta-Romano, op. cit., p.75; D. Chirică, op.cit., p.234.1212 ? Nu este vorba numai despre acelea enumerate în art. 2 lit. d) din OG nr. 58/1998 printre „structurile de primire turistice cu funcţiuni de alimentaţie publică”, ci despre orice fel de asemenea unităţi, chiar dacă nu au destinaţie turistică. 1213 ? Inclusiv „structurile de primire turistice cu funcţiuni de transport”: autocare, trenuleţe, ambarcaţiuni cu scop turistic etc. (art. 2 lit. d) din OG. nr. 58/1998).

1214 Faptul unui muzicant de a-şi lăsa instrumentul la plecarea din restaurant nu este de natură să atragă răspunderea unităţii în caz de furt, atât timp cât nu s-a constatat o culpă a organelor sau prepuşilor ei, iar muzicanţii nu erau obligaţi să-şi lase instrumentele, la plecare, în restaurant (TS, col.civ., dec.nr.67/1959, în Repertoriu... 1952-1969, p.386).

În caz de pierdere a fişei, depozitarul “nu răspunde faţă de cel care şi-a pierdut fişa, decât în situaţia în care pierderea este anunţată din timp, mai înainte ca bunurile să fi fost ridicate de la garderoba hotelului, de alte persoane” (TS, s.pen., dec.nr.673/1977, în RRD nr.11/1977, p.62).

1215 Unii autori încadrează aceste ipoteze la depozitul obişnuit (voluntar) prevăzut de art.1600 pct.1 C.civ. (Vz. Mazeaud, op.cit., p.1184-1185), în care răspunderea depozita-rului se apreciază mai sever (vz. supra, nr.9).

1216 Persoana care, fără a fi cazată, depozitează în hotel anumite lucruri nu beneficiază de dispoziţiile Codului civil referitoare la depozitul asimilat celui necesar.

1217 Vz. Mazeaud, op.cit., p.1191-1192.

240

Page 241: Contracte Suport Drept III IV

exemplu, pantofii sau lenjeria lăsată pe culoarul din faţa camerei)1218, că au fost degradate sau furate de acolo şi care era valoarea lor.

În privinţa valorii lucrurilor legea nu stabileşte limite, dar se admite că trebuie să fie vorba despre lucruri care, în mod obişnuit, se aduc în hotel. Lucrurile de valoare deosebită (sume mari de bani, titluri de valoare, bijuterii, obiecte de artă etc.) trebuie să fie depozitate în dulapuri metalice individuale („safe”- uri) aflate în însăşi camera de hotel ori la recepţia acestuia sau trebuie să fie încredinţate administraţiei hotelului1219.

17.3. Răspunderea depozitarului1220. Deoarece depozitul asimilat celui necesar este cu plată, răspunderea hotelierului este apreciată cu mai multă severitate, şi anume el răspunde de orice culpă (culpa levis in abstracto), ca şi în cazul depozitului obişnuit cu plată (art. 1600 pct. 2 C. civ.). Pe de altă parte, hotelierul răspunde pentru furtul sau stricăciunea - totală sau parţială - a lucrurilor călătorului săvârşite nu numai de prepuşii săi, dar şi de străinii care frecventează hotelul (art. 1624 C. civ.)1221, indiferent dacă au fost ori nu cazaţi acolo sau dacă au fost identificaţi ori nu1222, deoarece legea nu distinge în această privinţă1223.

Pentru faptul săvârşit de străini, hotelierul este exonerat de răspundere numai dacă dovedeşte (in exceptione reus fit actor) că a fost comis “cu mână înarmată sau în alt fel, cu forţă majoră” (art. 1625 C. civ.), de exemplu cu ocazia cutremurului, inundaţiei etc. Noţiunea de forţă majoră este folosită aici în sensul propriu-zis al cuvântului (vis maior, nu şi casus, deci numai cauză exterioară cu caracter extraordinar, imprevizibil şi de nebiruit)1224, ceea ce rezultă din exemplul utilizat de legiuitor şi regimul sever al responsabilităţii aplicat hotelierului.

Deşi legea nu precizează, este evident că hotelierul nu răspunde dacă paguba a fost cauzată de călător sau de persoana pentru care răspunderea îi revine acestuia însuşi (inclusiv vizitatorii lui). În caz de culpă comună, hotelierul urmează să fie exonerat parţial.

1218 Dispoziţiile privitoare la depozitul asimilat celui necesar sunt aplicabile şi în privinţa autovehiculului clientului (şi a lucrurilor care în mod obişnuit se lasă în autovehicul: scule, aparat de radio-casetofon etc.) parcat în garajul interior al hotelului. Considerăm însă că aceste dispoziţii nu sunt aplicabile în privinţa autovehiculului parcat în apropierea hotelului, chiar în locuri special amenajate, întrucât nu reprezintă “localul” (art.1623 C.civ.) hotelierului. (Pentru o interpretare mai largă a noţiunii de dependinţă, vz. Mazeaud, op.cit., p.1192). Dacă însă parcarea este cu plată (fie şi inclusă în preţul camerei de hotel) şi cu pază asigurată de hotelier, răspunderea acestuia se poate angaja în condiţiile prevăzute de lege pentru depozitul obişnuit cu plată. Vz. şi C. Toader, op.cit., p. 275, nota 4.

1219 De regulă, hotelierii aduc la cunoştinţă clienţilor prin afişe, pliante sau pe alte căi că beneficiază gratuit de păstrarea obiectelor de valoare prin depozitare în dulapuri metalice, individuale sau încredinţarea acestora administraţiei. Această dispoziţie nu are însă semnificaţia de a califica acest depozit ca fiind neremunerat, deoarece contravaloarea acestui serviciu este inclusă în preţul total al cazării.1220 ? Vz. şi C. Toader, op.cit., p. 275-276, cu privire la unele prevederi ale Convenţiei europene privind răspunderea hotelierilor pentru obiectele aduse de călători (STE 41/1962).

1221 Astfel, de exemplu, unităţile spitaliceşti răspund nu numai pentru furtul săvârşit de un prepus, ci şi chiar de către o persoană dintre cele internate în spital (TJ Hunedoara, dec. nr. 409/1968, mai sus citată).

1222 În literatura juridică de specialitate, această reglementare a fost calificată ca o formă a aşa-numitei răspunderi contractuale pentru fapta altuia. Vz. I. Lulă, I. Sferidan, Discuţii cu privire la răspunderea contractuală pentru fapta altuia, în Dreptul nr. 8/2005, p. 81.

1223 Această răspundere, instituită printr-un act normativ cu putere de lege, nu poate fi restrânsă, printr-un ordin ministerial, doar la ipoteza neasigurării de încuietori la uşi şi a furtului săvârşit de personalul hotelului. Răspunderea unităţii trebuie să fie angajată potrivit Codului civil (aşadar şi pentru furtul săvârşit de către străini – în afară de cel comis în condiţii de forţă majoră, art.1625 C.civ. -, inclusiv furtul săvârşit de o persoană neidentificată,astfel cum corect a decis TS, s.civ. prin dec.nr 1760/1975, mai sus citată). Vz. şi Fr. Deak, op.cit., 1978, p.246; Nota redacţiei la dec. TJ Maramureş, nr.311/1978, în RRD nr. 4, 1979, p.57.

1224 Pentru caracterizarea forţei majore drept un “eveniment extern, imprevizibil şi inevitabil”, “pe care partea nu o poate prevedea şi înlătura chiar dacă ar fi luat toate măsu-rile de prevenire”, vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1860/1986, în CD, 1986, p.49.

241

Page 242: Contracte Suport Drept III IV

Pentru lucrurile uitate în hotel, răspunderea hotelierului se apreciază cu mai puţină rigoare (nefiind exclusă aplicarea principiului culpei comune). Iar dacă, după ce a părăsit hotelul, călătorul a lăsat anumite lucruri în grija administraţiei, răspunderea hotelierului va fi angajată conform regulilor de la depozitul obişnuit.

În sfârşit, reamintim că toate clauzele prin care s-ar limita (restrânge) răspunderea hotelierului faţă de regulile prevăzute de lege trebuie să fie acceptate expres de călător şi dovedite de depozitar, potrivit regulilor generale aplicabile depozitului obişnuit (art. 1622 C. civ.)1225.

Secţiunea a IV-aDepozitul neregulat

§1. Depozitul neregulat de drept comun.

18. Noţiune, obiect şi efecte. Depozitul neregulat se caracterizează prin faptul că are ca obiect lucruri fungibile şi consumptibile, care nu trebuie să fie restituite în individualitatea lor, ci prin alte lucruri asemănătoare.

Subliniem că obiectul depozitului neregulat trebuie să fie nu numai fungibil, adică înlocuibil în executarea obligaţiei de restituire, dar, totodată, şi consumptibil după natura sa, întrucât lucrurile neconsumptibile (certe) după natura lor nu pot constitui obiectul unui depozit neregulat. Dacă, de exemplu, bicicleta predată se înlocuieşte - în executarea obligaţiei “de restituire” - cu alta sau cu un lucru de altă natură (bani sau alt lucru), contractul dintre părţi nu mai poate fi calificat depozit neregulat, ci este un alt contract (vânzare-cumpărare sau schimb). Rezultă că, asemănător împrumutului de consumaţie, depozitul neregulat poate avea ca obiect numai lucruri care sunt fungibile şi consumptibile după natura lor, spre deosebire de împrumutul de folosinţă (comodat) şi depozitul regulat care pot avea ca obiect şi lucruri consumptibile după natura lor, dar privite de părţi ca nefungibile.

Întrucât lucrurile depozitate nu trebuie să fie păstrate şi restituite în individualitatea lor, ci prin alte lucruri, depozitarul devine proprietarul lor, putând folosi, culege fructele şi dispune de ele, dar în calitate de proprietar suportă şi riscul pieirii ori degradării fortuite. La cerere1226

depozitarul este obligat să restituie lucruri de acelaşi gen, de aceeaşi calitate şi cantitate, inclusiv fructele percepute1227, deponentul fiind titularul unei creanţe.

Faţă de acţiunea în restituire a deponentului, depozitarul nu poate invoca în compensaţie creanţa pe care o are împotriva deponentului, chiar dacă aceasta ar avea ca obiect lucruri fungibile de aceeaşi specie (art. 1147 pct. 2 C. civ.). Nici dreptul de retenţie, de care se bucură depozitarul dintr-un depozit regulat, nu este aplicabil depozitului neregulat, căci depozitarul, în calitate de proprietar, suportă eventualele cheltuieli de conservare. Teoretic, s-ar putea recunoaşte acest drept în privinţa pagubelor suferite de depozitar din cauza depozitului (art. 1618-1619 C. civ.), dar lucrurile consumptibile, de regulă, nu sunt susceptibile de a cauza o pagubă.

Deoarece depozitul neregulat este translativ de proprietate, deponentul trebuie să fie proprietarul lucrurilor depozitate sau să fi acţionat cu împuternicire din partea proprietarului. În caz contrar, proprietarul poate revendica lucrurile depozitate dacă reuşeşte să le individualizeze şi dacă au fost furate sau pierdute. Însă depozitarul de bună-credinţă se poate

1225 Vz. supra nr.9, precum şi D. Alexandresco, op.cit., p.475. Sub acest aspect, în jurisprudenţa franceză s-a statuat că nu este suficientă existenţa unei formule de excludere a răspunderii hotelierului într-un pliant de bun-venit şi un afiş aşezate în camera de hotel, dacă nu s-a făcut dovada că această exonerare a şi fost cunoscută şi acceptată de către client (vz. Tribunalul Paris, dec. civ. din 5 ianuarie 1996, citată în Méga Code Civil, ediţia 6, Dalloz, Paris, 2005, p. 2248).

1226 Depozitarul este obligat să-şi execute obligaţia de restituire la cerere chiar dacă s-a stipulat un termen (vz. supra, nr.10.3.), afară de cazul când contractul dintre părţi se cali-fică, anume din cauza termenului stipulat, drept un împrumut de consumaţie (vz. infra, nr.20).

1227 Vz. Mazeaud, op. cit., p.1194.

242

Page 243: Contracte Suport Drept III IV

apăra prin invocarea excepţiei trase din art. 1909 C. civ., întrucât - spre deosebire de depozitarul dintr-un depozit regulat, care devine un simplu detentor precar - el este, prin definiţie, în calitate de proprietar, şi posesorul lucrurilor depozitate.

Codul civil conţine câteva dispoziţii privitoare la depozitul de bani. Astfel, se prevede că depozitarul, îndreptăţit să folosească suma (cum se întâmplă, de regulă, în cazul depozitului neregulat), trebuie să restituie suma depusă indiferent de sporirea sau scăderea valorii banilor (art.1604 alin.2 C.civ.)1228. Iar la plata dobânzilor depozitarul poate fi obligat numai după ce a fost pus în întârziere în privinţa obligaţiei de restituire a sumei de bani depuse (a capitalului) (art. 1608 alin.2 C. civ.), punerea în întârziere fiind posibilă însă doar printr-o acţiune în justiţie (art. 1088 alin. 2 C. civ.)1229. Prevederile alin. 1 ale art. 1608 C.civ. („Depozitarul trebuie să restituie fructele produse de lucrul depozitat şi culese de dânsul”) devin inaplicabile atunci când depozitarul este scutit în mod expres sau implicit de această obligaţie1230. O astfel de exceptare implicită există, de exemplu, în cazul depunerilor de sume de bani la bănci, ceea ce explică de ce băncile pot păstra fructele civile obţinute ca urmare a folosirii sumelor depozitate de clienţi (de exemplu, dobânzile încasate prin creditarea altor clienţi).1231

19. Dovada caracterului neregulat al depozitului. Având în vedere efectele speciale ale depozitului neregulat şi faptul că lucrurile fungibile şi consumptibile după natura lor pot forma şi obiectul depozitului obişnuit (iar în cadrul acestuia depozitarul este obligat să restituie “tot acel lucru ce a primit”- art.1604 alin.1 C.civ. -, nefiind îndreptăţit, de regulă, să se servească de el - art. 1602 C.civ.), cel care susţine caracterul neregulat al depozitului este obligat, în caz de îndoială, să-l dovedească. Precizăm că nu este vorba despre dovada depozitului însuşi, care se poate face numai prin înscrisuri (art. 1597 C.civ.), afară dacă depozitul este necesar (art. 1621 C.civ.)1232, ci de dovada faptului că lucrurile fungibile şi consumptibile după natura lor nu au fost considerate de părţi nefungibile (individualizate, de exemplu, prin împachetare) pentru a constitui un depozit obişnuit (regulat). Prin urmare, se admit orice mijloace de probă, inclusiv prezumţia rezultând din profesia depozitarului.

20. Delimitarea faţă de împrumutul de consumaţie. Puternice asemănări există între depozitul neregulat (mai ales dacă are ca obiect o sumă de bani) şi împrumutul de consumaţie; în ambele cazuri primitorul devine proprietar (cu toate consecinţele ce decurg de aici) şi nu este obligat să restituie lucrurile primite în individualitatea lor.

În principiu, delimitarea se face în funcţie de scopul principal urmărit de părţi: păstrarea lucrurilor în interesul deponentului (dreptul de folosinţă al depozitarului având caracter accesoriu) sau facerea unui serviciu pentru cel împrumutat care are nevoie să folosească lucrurile în cauză, în interes propriu. Drept criteriu suplimentar, ajutător urmează să fie avută în vedere stipularea în contract sau lipsa stipulării termenului la expirarea căruia se poate cere restituirea. Dacă s-a stipulat un termen de restituire (cu caracter obligatoriu pentru predător), se prezumă (iuris tantum) că părţile au avut în vedere un împrumut; dimpotrivă, dacă predătorul poate cere restituirea oricând (“la prima cerere”) prezumţia (tot iuris tantum) este că părţile au convenit un depozit, pentru care caracteristic este dreptul deponentului de a cere restituirea înainte de termen, chiar dacă depozitul s-a făcut pe timp determinat.

În general, fiind vorba de o chestiune de fapt (contractul dintre părţi fiind dovedit), se pot administra orice fel de probe admise de lege, lăsate la aprecierea instanţei.

1228 Această regulă urmează să fie aplicată chiar dacă depozitarul (fiind vorba de un depozit regulat) nu a fost îndreptăţit să folosească suma de bani individualizată şi privită de părţi ca nefungibilă, dar a folosit-o totuşi. Pentru principiul nominalismului monetar, vz. şi art.1578 C.civ. şi supra, Cap. IX, nr.10.

1229 Regula plăţii dobânzilor din ziua întrebuinţării sumelor de bani în scopuri personale, fiind specială mandatului (art.1544 C.civ.), nu poate fi aplicată în materie de depozit.

1230 Pentru o asemenea soluţie, în câmpul de aplicare a art. 1936 teza întâi din Codul civil francez (text căruia îi corespunde alin. 1 din art. 1608 C.civ.), vz. dec. din 18 martie 1993 a Tribunalului din Rennes (în Méga Code Civil, cit.supra, p. 2238-2239).

1231 În sens contrar, vz. C. Toader, op.cit., p. 281, nr. 275, lit. d). 1232 Nu excludem ipoteza ca depozitul neregulat să fie un depozit necesar.

243

Page 244: Contracte Suport Drept III IV

§ 2. Depunerile de sume de bani la bănci1233

21. Noţiune. Reguli generale. Contractul de depunere de sume de bani la bănci1234

constituie o varietate a contractului de depozit1235 neregulat1236 încheiat între bancă, în calitate de depozitar, şi o persoană fizică sau juridică, în calitate de deponent, prin care depozitarul se obligă să păstreze sumele de bani depuse şi să le restituie, la cerere1237, cu dobânzile aferente, dintr-o dată sau fracţionat, titularului depunerii sau reprezentantului său, iar în caz de deces al titularului persoană fizică, moştenitorilor acestuia ori de încetare a titularului persoană juridică, succesorilor patrimoniului acestuia.1238

1233 Potrivit art. 3 pct. 11 C. comercial, „operaţiunile de bancă şi schimb” constituie fapte obiective de comerţ. În consecinţă, particularităţile contractului de depozit asupra sumelor de bani la bănci ar trebui analizate în cadrul altor discipline decât dreptul civil (cu excepţia, de exemplu, a clauzei de împuternicire şi a clauzei testamentare) (vz., în acest sens, Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 415). Din punct de vedere didactic însă, a fost şi a rămas preferabilă studierea în ansamblu a acestei problematici în cadrul materiei dreptului civil, împreună cu analiza efectuată asupra depozitului neregulat de drept comun. (Pentru o asemenea abordare, vz. şi C. Macovei, op.cit., p. 257-260, precum şi - implicit - D. Chirică, op.cit., p. 236 şi urm. şi C. Toader, op.cit., p. 278).

În plus, a devenit actualmente necesar să se renunţe la analizarea contractului de depunere de sume de bani cu raportare exclusivă la situaţia Casei de Economii şi Consemnaţiuni (C.E.C.), aşa cum, - ţinându-se seama de realităţile unei economii caracterizate prin absenţa băncilor comerciale, când populaţia avea acces numai la C.E.C. (instituţie/organ de stat) - a trebuit să se procedeze anterior în literatura juridică de specialitate (inclusiv în ediţiile anterioare ale acestei lucrări). Într-adevăr, Legea nr. 66/1996 (republicată în M.Of. nr. 28/26.01.1999) a reorganizat Casa de Economii şi Consemnaţiuni în societate bancară pe acţiuni, iar conform art. 1 din OUG nr. 42/2005 privind instituirea unor măsuri de reorganizare a Casei de Economi şi Consemnaţiuni C.E.C. - S.A. în vederea privatizării (publicată în M.Of. nr. 463/1.06.2005) (aprobată prin Legea nr. 285/2005, publicată în M.Of. nr. 917/13.10.2005), „Casa de Economii si Consemnaţiuni C.E.C. - S.A. […], persoană juridică română de drept privat, este organizată şi funcţionează ca bancă în conformitate cu prevederile Legii nr. 58/1998 privind activitatea bancară, republicată, fiindu-i aplicabilă legislaţia în domeniul bancar, cu excepţiile prevăzute de prezenta ordonanţă de urgenţă.” Între timp, Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancară a fost înlocuită prin OUG nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului (publicată în M.Of. nr. 1027/27.12.2006), care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2007 şi constituie principalul act normativ în materie bancară. /1996.

Cu toate acestea, soluţiile reţinute în decursul timpului cu privire la depozitul de sume de bani la C.E.C. pot şi trebuie să fie valorificate în continuare – pentru identitate de raţiuni - în cadrul unei analize generalizate, în măsura în care aceste soluţii nu au avut în vedere reglementări aplicabile exclusiv C.E.C.

1234 Mutatis mutandis, regulile aplicabile depozitului de sume de bani la bănci funcţionează şi în cazul altor instituţii de credit la care, potrivit OUG nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului, este permisă efectuarea de depuneri de sume de bani.

1235 În sensul că depunerile la C.E.C. constituie o varietate a contractului de depozit, vz., de exemplu, TS, dec.nr.1298/1977, în CD, 1977, p.43; s.civ., dec.nr.1466/1982, în CD, 1982, p.135; dec.nr.2264/1984, în CD, 1984, p.95; dec.nr.483/1986, în CD, 1986, p.43; TJ Timiş, dec.civ. nr.1096/1978, în RRD nr.2, 1979, p.61. Casa de depuneri trebuie asimilată unui depozitar ordinar (forţat) căruia nu-i este îngăduit să invoce prescripţia. Cas. S.U.nr.13/1915, în Practica..., vol.II, p.78-79. Toate aceste soluţii sunt deopotrivă valabile şi în privinţa depunerilor de sume de bani la alte bănci decât C.E.C.

1236 Vz. şi J. Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.61; C. Uscătescu, M. Opriţă (I), Fl. Baias (II), În legătură cu depunerea unei sume de bani în cont curent personal la CEC în vederea cumpărării unui autoturism, în Dreptul nr.3, 1990, p.12-13 şi p.18; D. Chirică, Notă critică la dec.civ. a TJ Cluj, nr.423/1990, în Dreptul nr.1, 1991, p.49 şi 52; idem, op.cit.,p.237-238; E. Safta-Romano, op.cit., p.77.

244

Page 245: Contracte Suport Drept III IV

Depunerile se pot efectua şi instrumentul bancar corespunzător1239 se eliberează pe numele persoanei care efectuează depunerea sau pe numele altei persoane1240 (aceste categorii de persoane devenind titulari de depozit şi titulari exclusivi ai dreptului de dispoziţie asupra sumei depuse) ori la purtător (fără sau cu parolă), inclusiv pe obligaţiuni, care sunt instrumente de economisire “la purtător” (titluri la purtător)1241, spre deosebire de instrumentele de depozit în care se specifică numele titularului (care sunt titluri nominative).

În toate cazurile, banca se obligă să păstreze şi să restituie sumele de bani titularului de depozit, respectiv deţinătorului titlului la purtător. În cazul titlurilor nominative, depozitarul este obligat, după caz, să restituie sumele şi reprezentantului (împuternicitului) titularului de depozit sau, în caz de deces, moştenitorilor acestuia. Raporturile dintre depunătorul pe numele altuia şi titularul depozitului (şi anume, raporturi de donaţie, plata unei datorii, simulaţie prin interpunere de persoane, ofertă reală de plată urmată de consemnaţie etc.) sau dintre titularul de depozit şi reprezentantul său împuternicit să dispună de sumele depozitate (şi anume, raporturi de mandat ori reprezentare legală, donaţie, ofertă de plată a unei datorii etc.) nu influenţează raporturile dintre titular şi bancă născute ca urmare a depozitului.

După cum se subliniază în practica judecătorească, depunerile la bancă pe numele altei persoane dau naştere la două categorii de raporturi juridice distincte1242: un raport juridic între bancă, pe de o parte, şi titularul de depozit (inclusiv moştenitorii lui, în caz de deces) sau împuternicitul său, pe de altă parte (raport cârmuit de legislaţia specială privitoare la depunerile la bănci)1243, şi un alt raport juridic între deponent, titularul depozitului şi împuternicitul său (raport reglementat de Codul civil)1244. Aceste din urmă raporturi juridice,

S-a afirmat, în cadrul analizării contractului încheiat cu C.E.C. pentru depunerea de bani, că acest contract ar reprezenta “o specie distinctă de contract”, că ar fi “special, autonom şi distinct de celelalte contracte, cu care s-ar asemăna în parte”. Vz. N. Galaşiu, O. Reindl, Reglementarea juridică a depunerilor la CEC, în JN nr.6, 1965, p.84 şi I. Zinveliu, op.cit., p.254. În sens, contrar, vz. D. Chirică, op.cit., p. 237-238; C. Toader, op.cit., p. 278-279; T. Prescure, Despre condiţiile în care poate fi inserată o clauză testamentară într-un contract de cont de depozit de fonduri băneşti încheiat de Casa de Economii şi Consemnaţiuni (C.E.C. – S.A.) şi de alte bănci comerciale cu persoane fizice rezidente ori nerezidente”, în RRDA nr. 1, 2004, p. 20.

Menţionăm că băncile pot încheia şi contracte de depozit obişnuit (regulat), de exemplu, primirea spre păstrare de obligaţiuni, caz în care banca devine un simplu detentor precar, iar riscul pieirii este suportat de deponent, banca având obligaţia să dovedească lipsa culpei în condiţiile depozitului cu titlu oneros.

1237 Fiind vorba despre un contract de depozit, banca se obligă să restituie sumele la cerere chiar dacă depozitul s-a făcut pe termen (iar nu „la vedere”); sub acest aspect, reglementările în materie nu fac distincţie.

1238 Pentru analizarea contractului de depozit bancar (sub titulatura de „contract de depozit de fonduri”) din perspectiva dreptului bancar, vz. I. Turcu, Operaţiuni şi contracte bancare. Tratat de drept bancar, vol. 2, ediţia a V-a, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2004, p. 231-246. Acest contract mai poartă şi denumirea de „contract de cont de depozit de fonduri băneşti” (vz. T. Prescure, loc.cit.).

1239 În cazul C.E.C., se eliberează un „libret de economii”, denumire care, potrivit art. 9 din Legea nr. 66/1996, republicată, se poate folosi exclusiv de către C.E.C.

1240 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, în CD 1977, p.46.1241 În cazul unui instrument bancar “la purtător” sau “la purtător cu parolă”, titularul este persoana

care prezintă instrumentul şi, dacă este cazul, cunoaşte parola. În consecinţă, deţinătorul instrumentului se consideră a fi proprietarul sumelor înscrise în acesta. Vz. TJ Hunedoara, încheierea nr.1/1982, în RRD nr.5, 1982, p.58.

1242 Vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.2264/1984 şi nr. 483/1986, cit. supra.1243 Între deponentul pe numele altuia şi bancă nu se nasc raporturi juridice. Vz. TS, s.civ., dec.nr.

1298/1977, în CD, 1977, p.46.1244 În cazul depunerii de sume de bani pe numele unuia dintre soţi, sumele îşi vor păstra natura

juridică avută în momentul depunerii, adică - după caz - de bun comun sau de bun propriu, potrivit dispoziţiilor din Codul familiei. (Pentru amănunte, vz. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, ediţia a VII-a, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p.1100). În schimb, în raporturile cu banca se aplică reglementarea specială referitoare la depunerile de sume de bani la bănci , astfel încât titularul de depozit (care – potrivit regulilor emise de unele bănci - nu poate să fie decât o singură persoană) devine şi titularul dreptului de dispoziţie asupra sumelor depuse. (Pentru dobânzi, inclusiv sub formă

245

Page 246: Contracte Suport Drept III IV

precum şi hotărârile obţinute în cadrul litigiilor dintre părţi (de exemplu, plata făcută pe calea depunerii la bancă era nedatorată) sau dintre ele şi alte persoane nu sunt opozabile faţă de bancă atâta vreme cât opozabilitatea nu rezultă din actele efectuate în condiţiile prevăzute de reglementările speciale în materie (de exemplu, urmărirea depunerilor pentru creanţe născute din infracţiuni).

Dreptul de dispoziţie al titularului de depozit se întinde şi asupra dobânzilor acordate, inclusiv în cazul în care depunătorul este o altă persoană (care - eventual - a păstrat şi instrumentul bancar de depozit în posesia sa)1245, înscriindu-se şi la clauza de împuternicire1246, şi indiferent de modalitatea acordării dobânzilor: anuităţi sub formă de numerar (dobânzi propriu-zise), câştiguri (în numerar, în obiecte ori anumite prestaţii, de exemplu, excursii) sau în parte anuităţi în numerar şi în parte câştiguri.

Depunerile se restituie, la cerere, titularilor depunerilor sau reprezentanţilor legali ai acestora, iar în caz de deces al titularului - moştenitorilor.

Prin “reprezentanţi legali” trebuie să înţelegem nu numai pe reprezentanţii legali propriu-zişi (părinţi, tutori sau curatori), dar şi pe cei care, potrivit legii, reprezintă pe titular, cum este şi mandatarul împuternicit prin procură specială autentică sau sub semnătură privată legalizată de notar (în limitele stabilite prin actul de împuternicire) ori prin clauză de împuternicire1247.

Iar prin „moştenitori” trebuie să fie avuţi în vedere, deopotrivă, moştenitorii legali şi cei testamentari, adică rudele defunctului în grad succesibil şi soţul supravieţuitor, precum şi legatarii (universali, cu titlu universal ori cu titlu particular) desemnaţi prin testamentul (ordinar sau privilegiat) lăsat de către titularul de depozit (singurul care poate dispune mortis causa de sumele depuse), iar în caz de moştenire vacantă - statul. Moştenitorii îşi dovedesc calitatea lor potrivit dreptului comun.1248

22. Problema raporturilor dintre deponentul pe numele altuia şi titularul depozitului. În cazul în care deponentul efectuează depunerea pe numele unei alte persoane, în raporturile cu banca titularul de depozit devine, aşa cum am văzut, şi titularul dreptului de dispoziţie asupra sumei depuse, inclusiv dobânzile acordate indiferent sub ce formă.

Se pune însă problema raporturilor dintre deponent şi titularul de depozit (raporturi inopozabile băncii), care “dublează” raporturile de depozit, fundamentând efectuarea depunerii pe numele unei alte persoane. Aceste raporturi pot deriva dintr-o donaţie1249, din plata sau oferta de plată a unei datorii, din acordarea unui împrumut de consumaţie, din simulaţia prin interpunere de persoane1250 ori poate să fie vorba despre sume provenite dintr-o moştenire dobândită de titularul depozitului sau alte asemenea situaţii. În practică, problema se pune mai ales în cazul depunerilor făcute de părinţi (soţi) pe numele copiilor (minori sau majori), şi anume în cadrul împărţirii bunurilor comune dintre foştii soţi: sumele depuse pe numele copiilor se includ ori nu în masa de împărţit? Reducerea analizei la această ipoteză se explică, pe de o parte, prin frecvenţa relativ mare a depunerilor efectuate de părinţi în favoarea copiilor şi, pe de altă parte, prin faptul că în cazul depunerii efectuate de o persoană pe numele alteia - cu care nu se găseşte în raporturi de filiaţie - probarea raporturilor dintre ele se face relativ uşor, de exemplu, prin dovada datoriei pe care deponentul o are faţă de titularul de depozit sau prin chitanţa eliberată de acesta din urmă prin care se obligă la restituirea împrumutului etc. Chiar şi în cazul simulaţiei, părţile redactează de obicei un contra-înscris

de câştiguri, vz. infra, nr.23).1245 Vz. în acest sens TS, s.civ., dec. nr.1298/1977, loc. cit., p.48.1246 Vz. infra, nr.23.1247 Vz. infra, nr.23.1248 Cu privire la o deosebire faţă de dreptul comun (constând într-o formă specială de testament,

numită “clauză testamentară”), deosebire instituită prin reglementări anterioare referitoare exclusiv la C.E.C., vz. infra, nr.24.

1249 Vz. în acest sens, T.Ménesi (I), M. Georgescu, A. Oproiu (II), Cu privire la depunerea unor sume de bani pe librete de economii CEC pe numele altei persoane decât depunătorul, în RRD nr.5, 1985, p.38-43.

1250 Pentru noţiune, vz. Fr. Deak, op.cit., vol. II, 2006, Cap. VII, nr.26.

246

Page 247: Contracte Suport Drept III IV

prin care se dovedeşte între părţi natura adevărată a raporturilor dintre ele. În schimb, în cazul depunerilor făcute de părinţi pe numele copiilor asemenea dovezi, de regulă, nu există.

Pornind de la ideea că, de regulă, părinţii efectuează depunerea pe numele copiilor cu intenţia de a-i gratifica şi că aceste sume intră, din momentul depunerii, în patrimoniul copilului titular de depozit, problema s-a soluţionat în practica judecătorească în sensul că asemenea depuneri reprezintă donaţii1251 sub forma darului manual, pentru validitatea căruia nu se cere respectarea formei solemne1252. În consecinţă, sumele astfel depuse nu se includ în masa bunurilor comune supuse împărţelii dintre foştii soţi1253.

Pe măsura evoluţiei practicii judiciare, s-a simţit nevoia accentuării necesităţii administrării de probe spre a se stabili “intenţia şi scopul urmărit de depunători”, “voinţa reală a soţilor”1254

(dar manual sau alt scop). De altfel, nici în practica anterioară nu fusese contestată posibilitatea şi necesitatea administrării de probe în sensul dovedirii altui scop decât donaţia, depunerea pe numele altuia nefiind considerată ca făcând dovada absolută (prezumţie absolută) în sensul darului manual.

Se pune însă întrebarea, ce se întâmplă în situaţia în care, cu toate eforturile depuse de partea interesată, nu se pot prezenta probe din care să rezulte intenţia şi scopul urmărit, în special în cazul depunerilor făcute de părinţi pe numele copiilor. De exemplu, unul dintre soţi susţine că depunerea s-a făcut cu intenţia de a-l gratifica pe copil, iar celălalt afirmă contrariul, însă nici unul nu poate prezenta vreo dovadă în sprijinul afirmaţiilor făcute.

Pornind de la ideea că, în raporturile cu banca şi cu alte persoane străine de raportul de depozit dintre părţi, aceste sume au intrat în patrimoniul copilului, iar persoana interesată (părinte) nu poate înfăţişa probe în sensul că la temeiul depunerii se află alte raporturi (plata unei datorii, simulaţie sub forma trecerii fictive a sumei în patrimoniul titularului de depozit etc.), se impune concluzia că suma face parte din patrimoniul titularului de depozit şi că, deci, aceasta nu intră în masa bunurilor supuse împărţelii dintre foştii soţi. În asemenea situaţii, înclinăm să calificăm depunerea ca fiind un dar manual, aşadar o liberalitate (supusă reducţiunii, raportului etc. - dacă este cazul), calificare de natură a ocroti interesele altor persoane, ce ar putea fi lezate printr-o altă calificare insuficient dovedită sau nedovedită1255

23. Clauza de împuternicire. Această clauză a fost calificată drept un mandat pe care titularul depozitului nominativ îl dă unei persoane de a ridica suma de bani depusă1256. Mai

1251 Dacă liberalitatea (donaţia) prin depunerea pe numele copilului s-a făcut de unul dintre soţi, fără consimţământul celuilalt, contravaloarea sumei se include în masa bunurilor comune supuse împărţelii. Vz. TJ Cluj, dec.civ.nr.282/1989, în RRD nr.7, 1989, p.67.

1252 În sensul că darul manual se poate realiza sub forma depunerii pe numele altei persoane sau a transferării sumei de bani din contul bancar al unei persoane în contul bancar al altei persoane, vz. - de exemplu - TS, s.civ., dec.nr.647/1969, cu Notă de O. Gheorghiu, în RRD nr.4, 1973, p.150 şi urm.; dec.nr.757/1979, în CD, 1979, p.67-68; nr.2022/1981, în CD, 1981, p.156-159; nr.2264/1984, în CD, 1984, p.94-96; nr.1515/1986, în CD, 1986, p.93-98. În sensul că depunerea unei sume de bani sau transferarea ei pe numele altuia nu poate fi analizată (nici măcar cu titlu de prezumţie) ca dar manual, deoarece nu sunt întrunite elementele tradiţiunii, şi anume predarea-primirea materială a banilor, vz. V. Pătulea, Natura şi efectele juridice ale actelor de depunere de sume de bani pe librete de economii CEC întocmite pe numele altor persoane decât depunătorul, în RRD nr.5, 1982, p.13-14. Fără a intra în amănunte, problema depăşind cadrul lucrării de faţă, menţionăm că instanţa supremă are în vedere o accepţiune largă a noţiunilor de lucru corporal şi de tradiţiune. Vz. s.civ., dec.nr.647/1969 cu Notă de O. Gheorghiu, mai sus citată; dec.nr.1515/1986, loc.cit., p.95 etc., precum şi infra, Cap. XIII, nr.35.

1253 Vz. de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.757/1979 şi dec.nr.2022/1981, cit. supra; TJ Vaslui, dec.civ. nr.73/1977, în RRD nr.1, 1978, p.64; TJ Suceava, dec.civ. nr.1024/1979, în RRD nr.6, 1980, p.59; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.595/1981, în RRD nr.2, 1982, p.59; TJ Braşov, dec.civ. nr.1578/1981, în RRD nr.11, 1982, p.61.

1254 CSJ, completul de 7 jud., dec.nr.132/1991, în Dreptul nr. 6, 1992, p.84. Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.483/1986, loc.cit., p.43-44; dec.nr.1466/1982, loc.cit., p.136; nr.2264/1984, loc.cit., p.96.

1255 În sensul că auto-împuternicirea deponentului nu constituie, în sine, dovada unor alte raporturi juridice (de exemplu, simulaţie), vz. infra, nr.23.

1256 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1347/1972, în Repertoriu... 1969-1975, p.203; nr.1629/1976, în RRD nr.3, 1977, p.59; nr.1298/1977, în CD, 1977, p.46-47; nr.461/1987, nepublicată; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.508/1981, în RRD nr.12, 1981, p.101 etc. Vz. şi J. Manoliu, Şt. Răuschi,

247

Page 248: Contracte Suport Drept III IV

exact, clauza de împuternicire este o procură specială (act unilateral), care are la bază raporturile de mandat dintre părţi şi serveşte, în relaţia cu depozitarul, pentru dovada puterilor conferite mandatarului. Tot astfel, urmează a fi analizate şi împuternicirile conferite de titularul depozitului nominativ prin procură autentică sau sub semnătură privată, vizată de organele competente. În toate cazurile, pentru securitatea depunerilor la bancă, împuternicirea trebuie să fie dată în scris şi vizată de organul competent, chiar dacă ar fi vorba despre o valoare de sub 250 lei, deoarece în această materie, datorită normelor speciale, dovada cu martori a împuternicirii nu este admisibilă.

Întrucât mandatul se stinge la moartea mandantului (art. 1552 C. civ.), mandatarul poate ridica – în tot sau în parte – suma existentă în depozitul nominativ numai în timpul vieţii titularului de depozit sau, dacă este cazul, numai până la revocarea împuternicirii de către titular comunicată băncii. La data morţii titularului, mandatul încetează iar suma existentă în depozit la acea dată face parte din activul succesoral lăsat de titular, nemaiputând fi retrasă de persoana împuternicită1257.

Fiind vorba despre mandat, sumele ridicate aparţin mandantului şi deci persoana împuternicită trebuie să dea socoteală, la cerere, mandantului – iar în caz de moarte, moştenitorilor săi – de operaţiile efectuate şi să le remită sumele încasate, dacă nu au fost întrebuinţate în interesul celui căruia îi aparţineau1258.

Bineînţeles, obligaţia de a da socoteală şi de a remite sumele încasate în puterea mandatului (art.1541 C.civ.), cu dobânzi din ziua întrebuinţării lor de către mandatar în folosul său, respectiv de la data punerii în întârziere dacă nu le-a folosit (art. 1544 C. civ.)1259, vizează exclusiv raporturile dintre mandant şi mandatar, pentru bancă prezentând importanţă numai existenţa procurii nerevocate.

Dar - în afara raportului de mandat dintre părţi şi de efectele mandatului faţă de depozitarul sumelor, în conformitate cu voinţa reală a părţilor şi condiţiile concrete sub imperiul cărora s-a dat împuternicirea - clauza de împuternicire poate fi dublată şi de o donaţie (care se poate realiza în acest caz sub forma darului manual prin încasarea de către mandatar a sumei de bani de la bancă sau prin virarea ei în contul său propriu), împrumut, ofertă de plată a unei datorii sau alt act juridic1260 - la fel ca şi în cazul depunerii pe numele unei alte persoane1261, dar cu deosebirea că în această ipoteză raporturile de mandat sunt incontestabile şi operează atât faţă de bancă, precum şi între părţi, fiind în discuţie numai “dublarea” acestui raport juridic printr-un altul, acesta din urmă anihilând anumite efecte ale mandatului (de exemplu, plata datoriei anihilează obligaţia de a remite sumele ridicate de la bancă în limita datoriei plătite) şi care trebuie să fie dovedit de partea ce îl invocă.

Cu alte cuvinte, raportul de mandat dintre părţi – care fundamentează clauza de împuternicire sau procura dată sub altă formă – poate fi dublat de o donaţie (împuternicire dată donandi causa), de un antecontract de împrumut (credendi causa), de o ofertă de plată a

op.cit., p.63; T. Méneşi, loc.cit.,p.40; M. Georgescu, A. Oproiu, loc.cit., p.43; D. Chirică, op.cit., p.239.

1257 Vz. TS, s.civ., dec.nr.461/1987, mai sus citată; TJ Hunedoara, dec.civ. nr. 508/1981, loc.cit.1258 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, mai sus citată; nr.1635/1978, în RRD nr.3, 1979, p.53;

dec.nr.757/1979, în RRD nr.11, 1979, p.65; dec.nr.1309/1989, în Dreptul nr.4, 1990, p.66; TJ Hunedoara, dec.civ. nr.771/1978, în RRD nr.12, 1978, p.60.

1259 Dreptul la acţiune al mandantului împotriva mandatarului pentru reclamarea sumelor cuvenite lui din cauza mandatului se prescrie în termenul general de prescripţie (art. 3 din Decretul nr.167/1958), care începe să curgă de la data când mandantul-titular de depozit a cunoscut sau trebuia să cunoască ridicarea sumelor de către mandatar. Vz. TJ Constanţa, dec.civ. nr.206/1987, cu Notă explicativă de Gh. Beleiu, în RRD nr.2, 1988, p.38-42.

1260 Vz. TS, s.civ., dec.nr.461/1987, cit. supra.1261 Vz supra, nr.22. După cum rezultă din decizia CSJ, Secţiile Unite nr. I/1998, numai

“succesorii” beneficiază de repunerea în termen. (Vz. în Dreptul nr. 6, 1998, p. 128-130 sau în Buletinul CSJ 1998, p. 21-24), iar nu şi renunţătorii, care sunt străini de moştenire. (Vz. şi M. Nicolae, (II) Moştenitorii îndreptăţiţi să beneficieze de repunerea în termen în temeiul art. IV din Legea nr. 169/1997 pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar, în Dreptul nr. 6, 1998, p. 11, nota 15).

248

Page 249: Contracte Suport Drept III IV

datoriei mandantului faţă de mandatar (solvendi causa) sau de alt act juridic. Aceste raporturi nu sunt reglementate prin normele speciale care vizează depunerile de sume de bani la bănci, ci prin normele dreptului comun. Iar litigiile care s-ar ivi între părţi în legătură cu aceste raporturi urmează să fie soluţionate fără participarea băncii, deoarece pentru aceasta convenţia care dublează mandatul este o res inter alios acta... Pentru bancă prezintă importanţă numai existenţa procurii nerevocate, ea fiind obligată să execute dispoziţiile persoanei împuternicite.

Indiferent de raporturile care, eventual, dublează mandatul, considerăm că – aşa cum s-a stabilit în practica judecătorească – împuternicitul trebuie să fie calificat ca mandatar şi în cazul în care el este depunătorul sumei iniţiale şi se înscrie pe sine la clauza de împuternicire. Nu excludem însă posibilitatea ca între mandant şi mandatar să se dovedească – şi în acest caz – existenţa unor alte raporturi juridice, cum s-a susţinut în literatura juridică1262, dar calitatea de mandatar a persoanei împuternicite este indiscutabilă faţă de bancă. Faptul că mandatarul se auto-împuterniceşte nu influenţează raporturile dintre părţi, atâta vreme cât titularul nu a revocat împuternicirea – revocare ce este în puterea sa ca titular –, până în acest moment prezumându-se consimţământul său. Iar părintele care depune bani pe numele minorului sub 14 ani şi se auto-împuterniceşte va avea de asemenea calitatea de reprezentant, pe care oricum o avea în virtutea legii. Este adevărat că în acest caz el întruneşte mai multe calităţi1263

(depunător, acceptant al depunerii în numele minorului, mandatar în raport cu banca), dar pentru acest simplu motiv nu trebuie să punem la îndoială1264 faptul că sumele depuse pe numele minorului fac parte din patrimoniul acestuia. Nu credem că auto-împuternicirea constituie „o prezumţie că, în realitate, deponentul n-a voit să facă o liberalitate”1265. În majoritatea cazurilor soluţionate în practica judecătorească deponentul pe numele copilului s-a auto-împuternicit1266 şi, cu toate acestea, depunerea a fost calificată ca fiind dar manual1267

sau s-a dispus administrarea de probe din care să rezulte o eventuală altă calificare a raporturilor dintre părţi, instanţele neacordând nici o semnificaţie – sub acest aspect – auto-împuternicirii1268. Aşadar pentru dovada unui alt raport juridic sunt necesare alte dovezi (în orice caz şi alte dovezi) decât auto-împuternicirea.

În legătură cu clauza de împuternicire mai precizăm că mandatarul poate dispune nu numai de sumele depuse, dar şi de dobânzile acordate de bancă sub forma anuităţilor, ele fiind fructe civile. În schimb, în privinţa dobânzilor acordate de unele bănci, potrivit regulilor proprii, sub formă de câştiguri (în numerar, în obiecte sau în anumite prestaţii), clauza de împuternicire nu produce efecte, chiar dacă titularul clauzei este depunătorul sumei şi a păstrat instrumentul bancar de depozitare asupra sa1269. Într-adevăr, câştigurile nu urmează regimul depunerilor şi al dobânzilor acordate sub forma anuităţilor pentru că:

– nu sunt fructe (civile) care se produc în mod periodic şi fără scăderea sau consumarea sumelor depuse; câştigurile sunt întâmplătoare şi – asemănător productelor – consumă substanţa lucrului depozitat (de exemplu, potrivit regulilor proprii ale unor bănci, bunul câştigat poate să absoarbă şi suma depusă la bancă);

– câştigurile sunt un efect al contractului aleatoriu (de loterie) care se adaugă contractului de depozit, împuternicirea limitându-şi efectele la acest din urmă contract.

1262 Vz. V. Pătulea, loc.cit., p.15 şi urm.1263 Vz. V. Pătulea, loc.cit., p.15-16.1264 Vz. în acest sens, ibidem, p.20.1265 Ibidem, p.21. “Clauza nu poate fi interpretată, credem, în sensul unei prezumţii că depunerea nu

e o donaţie” (M. Georgescu, A. Oproiu, loc.cit., p.43).1266 Până la împlinirea vârstei de 14 ani, părinţii pot ridica sume de bani şi fără auto-împuternicire,

deoarece sumele depuse la bancă de părinţi sau de tutori pe numele minorilor se restituie părintelui sau tutorelui, până la împlinirea vârstei de 14 ani a minorului, iar peste această vârstă, minorului însuşi cu acordul părintelui sau tutorelui.

1267 Vz., de exemplu, TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, loc.cit., p.45; dec.nr.2264/1984, loc.cit., p.95-96.

1268 Vz.,de ex., TS, s.civ., dec.nr.1466/1982, loc.cit., p.136; dec.nr.483/1986, loc.cit., p. 44.1269 Vz. TS, s.civ., dec.nr.1298/1977, loc.cit., p.48, precum şi dec.nr.2135/1979, în CD, 1979,

p.143-145.

249

Page 250: Contracte Suport Drept III IV

Din cele arătate, rezultă că, în cazul depozitelor pentru care se acordă dobândă şi câştiguri, titularul clauzei de împuternicire poate dispune de dobânzile acordate sub forma anuităţilor (fructe), dar nu are drept de dispoziţie asupra câştigurilor (indiferent dacă sunt în numerar, în obiecte ori în anumite prestaţii).

Câştigul poate să urmeze regimul depunerii însăşi numai ca urmare a voinţei titularului de depozit1270, şi anume prin depunerea (virarea) în propriul depozit a sumei câştigate în numerar (sau a contravalorii în bani a câştigului în obiecte), fără revocarea clauzei de împuternicire1271.

În sfârşit, precizăm că, datorită specificului materiei, la moartea împuternicitului-mandatar încetează efectele clauzei de împuternicire, nefiind aplicabile dispoziţiile art.1559 C.civ., care permit moştenitorilor lui să continue îndeplinirea mandatului în măsura necesară apărării intereselor mandantului. Acest text poate fi aplicat numai în privinţa obligaţiei moştenitorilor mandatarului de a-l înştiinţa pe mandant despre moartea survenită, pentru ca acesta din urmă să poată lua măsurile necesare apărării intereselor (de exemplu, plata chiriei şi a cheltuielilor de întreţinere etc.), în funcţie de scopul urmărit prin stipularea clauzei de împuternicire.

24. Clauza testamentară. Este posibil ca în privinţa sumei de bani depuse la bancă titularul depozitului să instituie legate, care desigur, fiind acte juridice mortis causa, urmează să producă efecte după moartea acestuia.

24.1. Uneori, atunci când regulile proprii ale băncii permit efectuarea unei asemenea operaţiuni, legatul îmbracă forma aşa-numitei „clauze testamentare”, care este instituită de deponentul-legatar prin parcurgerea unei proceduri bancare (de obicei, cu ocazia constituirii depozitului). O asemenea clauză testamentară poate fi recunoscută ca valabilă numai dacă îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru transmisiunea succesorală, mai precis pentru testament, care este un act juridic solemn şi poate fi încheiat – sub sancţiunea nulităţii absolute – numai în formele prevăzute de lege (art. 800 şi art. 858-886 C. civ.). Aceasta înseamnă că ea poate fi calificată ca fiind un testament olograf în măsura în care este scrisă în întregime, datată şi semnată de mâna testatorului (art. 859 C. civ.)1272. 1273 Dimpotrivă, în ipoteza în care clauza testamentară nu îndeplineşte vreuna dintre aceste condiţii cumulative, aceasta va putea produce doar efectele limitate ale unui testament inform (obligaţie civilă imperfectă, naturală, care poate fi confirmată de bunăvoie de către succesorii universali sau cu titlu universal ai testatorului)1274.

24.2. O ipoteză specială este aceea a „clauzei testamentare” care a fost reglementată prin art. 19 din Statutul C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 privind organizarea şi funcţionarea C.E.C.1275, Statut care – prin efectul art. 11 din Legea nr. 66/1996 (devenit art. 8 după republicarea acesteia) – a ieşit din vigoare ca urmare a adoptării Statutului C.E.C. aprobat prin HG nr. 888/19961276. Potrivit acestui text din Statutul aprobat în anul 1958,

1270 Vz. I. Mihuţă, Probleme de drept din practica pe anul 1977 a Tribunalului Suprem în materie civilă, în RRD nr.6, 1978, p.32-34.

1271 În raporturile dintre soţi, atât dobânzile sub formă de anuităţi, cât şi câştigurile, deopotrivă, urmează regimul sumelor depuse, adică au natura juridică de bun comun sau de bun propriu, după cum suma depusă era bun comun sau propriu. (Pentru amănunte vz. I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, op.cit., p.127-130; V. Pătulea, loc.cit., p.16-18).

1272 Cu privire la condiţiile de validitate a testamentului olograf, vz. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, ediţia a II-a, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p. 184-192, nr. 112-118.

1273 Împrejurarea că formularul tipizat pentru constituirea depozitului bancar este completat cu scrierea de mână a deponentului nu satisface cerinţele art. 859 C.civ. (vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 407).

1274 Vz. Fr. Deak, op.cit., 2001, p. 415-416.1275 Publicat în B.Of. nr. 32/19.08.1958 şi abrogat prin art. 9 al Legii nr. 66/1996 privind

reorganizarea C.E.C. din România în societate bancară pe acţiuni (cit. supra). 1276 Publicat în M. Of. nr. 255/22.10.1996 şi ulterior abrogat prin HG nr. 1602/2002 pentru

aprobarea Statutului C.E.C. (publicată în M.Of. nr. 49/29.01.2003).

250

Page 251: Contracte Suport Drept III IV

titularul depunerii1277 avea dreptul să indice C.E.C.-ului persoanele1278 cărora urma să li se elibereze sumele depuse în caz de moarte a sa1279. În mod concret, aceasta însemna că, pe baza solicitării exprese a titularului libretului C.E.C., o asemenea clauză era înscrisă de către funcţionarul C.E.C. în libret şi în documentele interne aferente libretului (fişa de cont), iar titularul depozitului doar o semna.

Atât jurisprudenţa, cât şi doctrina au fost unanime în sensul că această clauză testamentară constituia o liberalitate pentru cauză de moarte, adică un legat cu titlu particular făcut prin testament (un testament olograf simplificat1280).1281 Aceasta fiind situaţia în privinţa formei ad validitatem a testamentului, s-a decis că în rest sunt aplicabile normele de drept comun privind condiţiile de fond (capacitatea1282, viciile voinţei, reducţiunea1283 etc.) prevăzute pentru liberalităţile testamentare.

Deşi aceste prevederi din Statutul C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 (act normativ cu putere de lege) au fost reluate în cuprinsul variantelor ulterioare ale Statutului C.E.C. aprobate succesiv prin HG nr. 888/1996 (în art. 22) şi HG nr. 1602/2002 (în art. 27 alin. 2) 1284,

1277 Se subînţelege, pe instrumente de economisire nominative. Vz. şi T. Prescure, loc.cit., p. 23.

1278 În cazul în care titularul a indicat în clauză testamentară mai multe persoane, “fiecare din ele va avea drept la o parte egală dacă dispunătorul nu a prevăzut anume altfel” (M. Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul RSR, Ed. Academiei, Bucureşti, 1966, p.229).

1279 Numai titularul libretului avea acest drept, chiar dacă o altă persoană făcuse depunerea pe numele său. Aceasta deoarece deponentul pe numele altuia, nefiind titularul sumei depuse, nu poate dispune de ea mortis causa sub nici o formă.

1280 Vz. M. Eliescu, op.cit., p.226-229 şi 235; C. Stătescu, Drept civil. Contractul de transport. Drepturile de creaţie intelectuală. Succesiunile, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1967, p.169; I. Zinveliu, Dreptul la moştenire în RSR, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1975, p.59; St. Cărpenaru, Dreptul de moştenire, Ed. Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1982, p.48; J. Manoliu, Şt. Răuschi, op.cit., p.64-65 D. Chirică, op.cit.,p.239-240. Fiind un legat cu titlu particular, suma de bani testată nu se include în masa bunurilor partajabile (vz. TS, s.civ., dec.nr.2252/1975, în CD, 1975, p.135-136) între succesorii universali sau cu titlu universal. Pentru amănunte vz. Fr. Deak, op. cit.,2002, p.201-205, nr.133-135.

1281 Clauza testamentară nu este o stipulaţie pentru altul. 1282 Dacă testatorul nu a avut capacitatea de a dispune prin testament (fiind lipsit de discernământ),

instanţa este datoare să anuleze actul (clauza testamentară) (vz. TS, s.civ., dec.nr.438/1989, în Dreptul nr.1-2, 1990, p.127-128). Potrivit dreptului comun, aplicabil şi clauzei testamentare, minorul care a împlinit 16 ani poate dispune prin testament, însă numai pentru o sumă care, împreună cu celelalte bunuri testate, să nu depăşească jumătate din ceea ce ar fi putut testa dacă ar fi fost major, adică jumătate din cotitatea disponibilă a averii (art.807 C.civ.); în caz contrar, toate legatele, inclusiv cel executat de C.E.C. în baza clauzei testamentare, sunt supuse - în raporturile dintre moştenitori - reducţiunii proporţionale.

1283 Fiind vorba despre un legat, problema raportului - aplicabil donaţiilor - nu se pune. Cu referire la aplicabilitatea reducţiunii în privinţa sumelor lăsate prin clauză testamentară, vz. şi M. Eliescu, op.cit., p.229-231; Gh. Brenciu, V. Panţurescu, Reductibilitatea legatelor al căror obiect este constituit de depunerile pe librete CEC asupra cărora defunctul titular a prevăzut o clauză testamentară, în RRD nr. 1, 1984, p.16-17.

1284 În prezent, se află în vigoare Statutul C.E.C. aprobat prin Ordinul nr. 979/2005 al Ministerului Finanţelor Publice (publicat în M.Of. nr. 635/19.07.2005), ordin emis în baza art. 5 alin. (1) din OUG nr. 42/2005 privind instituirea unor măsuri de organizare a Casei de Economii şi Consemnaţiuni C.E.C. - S.A. în vederea privatizării (publicată în M.Of. nr. 463/1.06.2005 şi aprobată prin Legea nr. 285/2005, publicată în M.Of. nr. 917/13.10.2005). De la data intrării sale în vigoare (19 iulie 2005), acest Statut a înlocuit Statutul C.E.C. aprobat prin HG nr. 1602/2002, şi anume în baza prevederilor art. 5 alin. (2) din OUG nr. 42/2005, potrivit cu care „Până la data îndeplinirii formalităţilor cerute de lege pentru intrarea în vigoare a statutului aprobat potrivit alin. (1), C.E.C. – S.A. îşi va desfăşura activitatea în conformitate cu prevederile Hotărârii Guvernului nr. 1602/2002 pentru aprobarea Statutului Casei de Economii şi Consemnaţiuni C.E.C. – S.A.”.

Statutul intrat în vigoare la 19 iulie 2005 nu mai conţine în cuprinsul său nici o prevedere referitoare la clauza testamentară. (Nu mai puţin, art. 2 stabileşte că va fi emis un Regulament de

251

Page 252: Contracte Suport Drept III IV

clauzele testamentare instituite1285 după ieşirea din vigoare a prevederilor Statutului C.E.C. din anul 1958 nu au mai putut produce efectele unui testament valabil, ci - cel mult - efectele limitate ale unui testament inform (obligaţie civilă imperfectă, naturală, care poate fi confirmată de bunăvoie de către succesorii universali sau cu titlu universal ai testatorului)1286. Într-adevăr, astfel cum s-a arătat în literatura juridică de specialitate1287, spre deosebire de Statutul C.E.C. aprobat în anul 1958 printr-un act normativ cu putere de lege, prevederile referitoare la clauza testamentară cuprinse în Statutele C.E.C. aprobate în anii 1996 şi 2002 pe cale de hotărâre de Guvern nu au mai putut deroga de la dispoziţiile art. 859 C.civ. referitoare la condiţiile cumulative de formă necesare pentru valabilitatea testamentului olograf1288.

24.3. În condiţiile în care actualmente clauza testamentară nu mai poate fi considerată ca un testament valabil încheiat în formă simplificată, este totuşi utilă evocarea soluţiilor şi opiniilor exprimate în decursul timpului cu privire la această instituţie juridică, deoarece (i) clauzele testamentare instituite sub regimul de aplicare a Statutului C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958 sunt şi rămân valabile şi în prezent1289, precum şi pentru că (ii) nu este exclusă reglementarea acesteia prin acte normative viitoare cu putere de lege, dându-se astfel curs unei propuneri de lege ferenda1290.

24.3.1. Astfel, s-a decis că, deoarece clauza testamentară este o liberalitate pentru cauză de moarte1291 (cu consecinţa că produce efecte numai la data decesului titularului de libret1292, spre deosebire de clauza de împuternicire, care la data decesului titularului încetează să-şi producă efectele), legatarul dobândeşte sumele de bani depuse numai din momentul morţii titularului de libret şi în cuantumul existent la acea dată (iar nu la data stipulării clauzei testamentare)1293, titularul libretului având dreptul în timpul vieţii să micşoreze (ceea ce echivalează cu o revocare voluntară tacită) sau să adauge alte sume ori să revoce legatul prin anularea clauzei testamentare sau printr-un alt testament (ordinar sau privilegiat)1294 şi fără a fi

funcţionare de către C.E.C.). 1285 Afirmaţia se referă - exclusiv – la clauzele testamentare instituite doar prin semnătura

titularului de depozit şi care nu sunt scrise şi datate în întregime de mână de către testator. Dacă însă - aşa cum s-a arătat supra, nr. 24.1. - regulile interne ale unei anumite bănci permit inserarea unei clauze bancare în cadrul procedurilor bancare înseşi (de exemplu, cu ocazia constituirii depozitului) prin scrierea, semnarea şi datarea de mână în întregime de către client, sunt îndeplinite condiţiile de formă solicitate de art. 859 C.civ. şi ne aflăm în prezenţa unui testament olograf valabil. (Sub acest din urmă aspect, vz. şi T. Prescure, loc.cit.).

1286 Aşa cum am arătat în analiza imediat anterioară (vz. supra, nr. 24.1) cu privire la clauza testamentară instituită în relaţia cu alte bănci decât C.E.C.

1287 Vz. T. Prescure, loc.cit., p. 22-23. 1288 Nefiind întrunite – adăugăm noi – nici condiţiile de formă ad validitatem pentru alte forme de

testament decât cel olograf. 1289 Ca şi orice alt act juridic mortis causa, clauza testamentară îşi produce efectele la data morţii

testatorului-deponent. 1290 Vz. T. Prescure, loc.cit.. p. 23. 1291 Întrucât este vorba, prin definiţie, despre o liberalitate, moştenitorul interesat (rezervatar) nu

trebuie să facă dovada titlului gratuit al dispoziţiei. (Vz. M. Eliescu, op.cit., p.227).1292 Vz. şi TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, în RRD nr.3, 1977, p.59.1293 Spre deosebire de titularul clauzei de împuternicire, legatarul beneficiază nu numai de

dobânzile, dar şi de câştigurile titularului; prin clauza testamentară se transmit toate drepturile, inclusiv cele aleatorii, rezultând din raportul de depozit. Dar dacă câştigul s-a realizat până la data deschiderii moştenirii, moştenitorii rezervatari vor putea cere includerea lui în masa de calcul a rezervei şi a cotităţii disponibile, aşa cum pot cere şi includerea sumei depuse (şi a dobânzilor) testate sub forma clauzei testamentare. Dacă libretul a ieşit câştigător după deschiderea moştenirii, numai suma depusă (soldul) şi dobânzile cuvenite până la data morţii titularului se includ în masa de calcul. Câştigul (şi dobânzile) cu dată ulterioară aparţin legatarului în virtutea drepturilor proprii dobândite la data deschiderii moştenirii.

1294 Revocarea poate fi şi tacită, rezultând din incompatibilitatea sau contrarietatea clauzei testamentare cu dispoziţiile dintr-un testament ulterior. Vz. M. Eliescu, op.cit., p.237.

252

Page 253: Contracte Suport Drept III IV

necesară respectarea unei simetrii a formelor testamentare. Bineînţeles, faţă de C.E.C. revocarea produce efecte numai din momentul înştiinţării sale de către titularul libretului1295.

Existenţa unei clauze testamentare cu privire la depunerile la C.E.C. nu înlătură dreptul titularului de a dispune de acele sume printr-un testament de drept comun (ordinar sau privilegiat). În acest din urmă caz, legatarul (universal, cu titlu universal sau cu titlu particular) îşi dovedeşte calitatea prin certificatul de moştenitor eliberat de notarul public sau prin hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă1296. Tot astfel se dovedeşte calitatea de moştenitor (legal) şi dacă titularul de libret nu a făcut testament, iar dacă moştenirea este vacantă, suma fiind moştenită de stat, cu certificatul de vacanţă a moştenirii.

În legătură cu drepturile dobândite prin clauză testamentară, se mai pune problema prescripţiei extinctive. Considerăm că, deoarece beneficiarul clauzei dobândeşte dreptul asupra sumei la data morţii testatorului, iar depunerile, dobânzile şi câştigurile sunt imprescriptibile (art. 4 alin. (1) din Legea nr. 66/1996, republicată), el poate cere oricând predarea sumei de la CEC1297.

24.3.2. În cazul depunerilor la C.E.C.1298, este posibil ca o persoană să fi fost desemnată ca titular atât al clauzei de împuternicire, cât şi al clauzei testamentare, deci să cumuleze calitatea de mandatar cu aceea de legatar cu titlu particular pentru sumele depuse pe libretul C.E.C. Un asemenea cumul de calităţi poate să fie avut în vedere de către instanţe - ca un element de fapt, de exemplu - pentru stabilirea naturii juridice a raporturilor care “dublează” raporturile de mandat dintre titularul libretului şi persoana împuternicită (donaţie, ofertă de plată a unei datorii etc.). Dar această interferenţă de fapt nu atrage după sine confundarea celor două clauze. După cum s-a subliniat în practica judecătorească, cele două clauze trecute în libretul CEC “reprezintă două acte juridice de natură şi cu efecte diferite”1299.

Rezultă că împuternicitul nu poate fi exonerat de obligaţia de a da socoteală moştenitorilor (fie şi nerezervatari) ai titularului de libret pentru sumele de bani ridicate în timpul vieţii acestuia numai în considerarea simplului motiv că este şi beneficiar al clauzei testamentare. O dată ce a ridicat sumele în timpul vieţii titularului, el a acţionat în calitate de mandatar şi datorează socoteală mandantului, cât timp acesta din urmă este în viaţă, şi moştenitorilor acestuia după moarte. Ca urmare a faptului că sumele de bani au fost ridicate în timpul vieţii titularului de libret, legatul rămâne fără obiect în privinţa sumelor ridicate, el producând efecte numai asupra soldului existent în depozit la data morţii testatorului titular de libret.

Dacă beneficiarul clauzei de împuternicire nu se poate prevala de clauza testamentară pentru a fi exonerat de obligaţia de a da socoteală moştenitorilor, cu atât mai mult el nu poate fi exonerat de această obligaţie în cazul în care, în baza clauzei de împuternicire (dar fără ca el

1295 În toate cazurile de ineficacitate a legatului (revocare, nulitate, caducitate, inclusiv reducţiune), câtă vreme nu a fost înştiinţat, depozitarul face o plată valabilă prin eliberarea sumei către beneficiarul clauzei testamentare, urmând ca persoanele îndreptăţite să ceară restituirea sumei - în tot sau în parte, după caz - de la legatar. Vz. şi M. Eliescu, op.cit., p.239-240.

1296 Vz. art. 88 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 (publicată în M.Of. nr. 92/16.05.1995).

1297 Aceeaşi soluţie urmează să fie aplicată şi în cazul dobândirii sumei de către alţi moştenitori ai titularului de libret care au acceptat moştenirea potrivit art. 700 C.civ.; în caz contrar, ei devin străini de moştenire, stingându-se titlul lor de moştenitor. Cu privire la dreptul de opţiune succesorală, vz. Fr. Deak, op.cit., 2002, p. 397-409, nr.262-267.

Dacă suma a fost testată cu titlu particular printr-un testament de drept comun (de care CEC nu avea cunoştinţă) şi a fost predată moştenitorilor universali sau cu titlu universal, legatarul poate cere predarea, în baza dreptului său de creanţă, în cadrul termenului general de prescripţie, potrivit dreptului comun. Vz., de exemplu, TS, s.civ.875/1969, în CD, 1969, p.157-158.

1298 Teoretic, problema se poate pune şi în cazul depunerilor la alte bănci decât C.E.C., şi anume în ipoteza în care „clauza testamentară” ar îndeplini condiţiile de formă cerute ad validitatem de art. 859 C.civ. pentru testamentul olograf.

1299 TS, s.civ., dec.nr.1629/1976, loc.cit.

253

Page 254: Contracte Suport Drept III IV

să fie înscris la clauza testamentară) ridică sumele depuse după moartea titularului de libret neadusă la cunoştinţa C.E.C.1300

Cu toate că principiul încetării efectelor clauzei de împuternicire la moartea titularului de libret a fost şi este recunoscut în literatura de specialitate şi aplicat în practică, în jurisprudenţă au existat şi unele inconsecvenţe. Astfel, într-o speţă pârâta înscrisă la clauza de împuternicire (iar nu şi la clauza testamentară) a încasat suma aflată în depozit după două zile de la decesul titularului de libret. Instanţa de fond şi de recurs au respins acţiunea moştenitorului prin care s-a solicitat restituirea sumei, cu motivarea că pârâta a cheltuit suma încasată de la C.E.C. pentru înmormântarea defunctului. Pe bună dreptate, s-a cerut casarea hotărârilor, întrucât calitatea de mandatară a pârâtei a încetat la moartea titularului de libret, cheltuielile suportate cu înmormântarea lui (care reprezintă pasivul succesoral) urmând a fi valorificate în cadrul cererii reconvenţionale. Instanţa supremă a respins însă recursul extraordinar cu motivarea că raporturile dintre titularul de libret şi beneficiarul clauzei de împuternicire nu sunt reglementate prin legislaţia CEC, ele găsindu-şi temeiul în dreptul comun, iar în cadrul procesului pârâta a dovedit că a folosit întreaga sumă de bani, potrivit înţelegerii cu titularul de libret, pentru înmormântare şi pomeniri, potrivit obiceiului1301.

Chiar dacă această soluţie este - în fond - justă, pentru că suma încasată folosită în întregime în scopul arătat, motivarea soluţiei nu este la adăpost de critică. Astfel, încetarea mandatului la moartea mandantului şi obligaţia mandatarului de a da socoteală mandantului, respectiv moştenitorilor săi este o regulă de drept comun, aplicabilă în raporturile dintre mandatar şi moştenitorii mandantului1302. În interesul securităţii depunerilor la C.E.C., această regulă urmează să fie aplicată consecvent şi deci acţiunea moştenitorului trebuia să fie admisă, aşa cum s-a cerut prin recursul extraordinar. Pe de altă parte, întrucât s-a dovedit folosirea integrală a sumei încasate de la C.E.C. în scopul arătat, trebuia să fie admisă şi cererea reconvenţională, deoarece cheltuielile de înmormântare reprezintă o sarcină a moştenirii care, potrivit dreptului comun, se suportă de moştenitori, ei realizând o îmbogăţire fără just temei prin suportarea lor de către o altă persoană. Prin urmare, în speţă recursul extraordinar ar fi trebuit să fie admis aşa cum a fost formulat, constatându-se compensarea judecătorească a sumei cerute prin acţiune cu cea pretinsă în cadrul cererii reconvenţionale.

25. Răspunderea depozitarului Potrivit dreptului comun, din momentul depunerii banilor, banca suportă riscul pieirii fortuite (calamităţi, furt etc.) şi răspunde de prejudiciile cauzate titularilor de depozit (în calitate de comitentă) în cazul eliberării sau înregistrării greşite, din culpa personalului său, a sumelor depuse. Astfel, de exemplu, banca urmează să răspundă în cazul în care suma depusă este eliberată – în cunoştinţă de cauză – mamei vitrege a titularului de depozit (fără ca ea să fi fost trecută la clauză de împuternicire)1303, soţului titularului de depozit sau oricărei alte persoane care, potrivit reglementărilor în materie, nu are dreptul să dispună de sumele depuse.

26. Confidenţialitatea depunerilor. Operaţiunile efectuate de bănci sunt confidenţiale. Astfel, potrivit art. 111 alin. (1) din OUG nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului1304, „Instituţia de credit este obligată să păstreze confidenţialitatea asupra tuturor faptelor, datelor şi informaţiilor referitoare la activitatea desfăşurată, precum şi asupra oricărui fapt, dată sau informaţie, aflate la dispoziţia sa, care privesc persoana, proprietatea, activitatea, afacerea, relaţiile personale sau de afaceri ale clienţilor1305 ori informaţii referitoare

1300 Nefiind înştiinţat, depozitarul nu răspunde pentru eliberarea sumelor.1301 Vz. S.civ., dec.nr.461/1987, mai sus citată.1302 După cum se subliniază în literatura de specialitate, titularul de libret nu poate dispune mortis

causa prin împuternicit. (Vz. M. Eliescu, op.cit., p.237). Deci ridicarea după moartea titularului de libret a sumei depuse nu poate avea loc, în mod legal, decât în temeiul moştenirii legale sau testamentare, inclusiv a clauzei testamentare.

1303 Vz. D. Chirică, Notă critică la dec.civ. a TJ Cluj nr.423/1990, în Dreptul nr.1, 1991, p.47-53.1304 Vz. supra, nr. 21.1305 Prin „client” se înţelege orice persoană cu care banca, în desfăşurarea activităţilor permise de

lege pentru aceasta, a negociat în vederea realizării unei operaţiuni bancare, chiar dacă respectiva

254

Page 255: Contracte Suport Drept III IV

la conturile clienţilor - solduri, rulaje, operaţiuni derulate -, la serviciile prestate sau la contractele încheiate cu clienţii.”1306

26.1. În principiu, date informative privind depunerile şi operaţiile efectuate se dau – în măsura în care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute şi furnizate - numai la solicitarea titularului depunerii1307 sau a moştenitorilor acestuia, inclusiv a reprezentanţilor legali şi/sau statutari, ori cu acordul expres al acestora (art. 113 alin. (2) lit. a) din OUG nr. 99/2006). Pentru identitate de raţiune, considerăm că se află în aceeaşi situaţie şi persoanele indicate prin clauza de împuternicire pentru operaţiunile efectuate de acestea.

26.2. De la această regulă1308 se poate deroga numai în cazurile şi condiţiile prevăzute expres de lege. Subliniem că, deşi – aşa cum se va arăta în cele ce urmează – prin acte normative relativ recente au fost stabilite din ce în ce mai multe asemenea derogări, confidenţialitatea rămâne principiul juridic în această materie, iar derogările (oricât de numeroase ar fi) constituie excepţii supuse interpretării restrictive.

26.2.1.Astfel, în primul rând, instituţiile de credit sunt obligate să furnizeze informaţii de natura secretului bancar, după începerea urmăririi penale împotriva unui client1309, la solicitarea scrisă a procurorului sau a instanţei judecătoreşti ori, după caz, a organelor de cercetare penală, cu autorizarea procurorului (art. 114 din OUG nr. 99/2006).1310 Subliniem că în această ipoteză procurorul, instanţa judecătorească (se subînţelege – penală) sau organul de cercetare penală nu trebuie să facă nici o altă dovadă decât aceea privitoare la începerea urmăririi penale împotriva unui client al acelei bănci (spre deosebire, după cum vom vedea de îndată, de alte situaţii de excepţie de la principiul confidenţialităţii).

26.2.2. În al doilea rând, conform art. 113 alin. (2) lit. b), d) şi e) din OUG nr. 99/2006, informaţii de natura secretului bancar pot fi furnizate şi în următoarele situaţii:    „b) în cazurile în care instituţia de credit justifică un interes legitim1311; […]   d) la solicitarea scrisă a soţului titularului de cont, atunci când face dovada că a introdus în instanţă o cerere de împărţire a bunurilor comune, sau la solicitarea instanţei;

operaţiune nu s-a finalizat, precum şi orice persoană care beneficiază sau a beneficiat în trecut de serviciile unei bănci. Vz. alin. (2) al art. 1 din OUG nr. 99/2006.

1306 Confidenţialitatea se aplică şi în privinţa dobânzilor, inclusiv a celor plătite sub formă de câştiguri, şi a oricăror alte operaţiuni efectuate pe numele depunătorilor, titularilor sau reprezentanţilor lor

1307 Informaţii de la bancă pot fi obţinute şi de către depunătorul pe numele altuia, dar numai pentru operaţiile efectuate de el. Asemenea informaţii pot fi necesare pentru dovedirea raporturilor cu titularul de libret, de exemplu pentru dovada plăţii sau a ofertei de plată făcute, prin depunerea pe numele altuia.

1308 Astfel cum rezultă din art. 112 al OUG nr. 99/2006, obligaţia de confidenţialitate îi este opozabilă nu numai băncii în calitatea sa de persoană juridică de drept privat, ci şi membrilor consiliului de administraţie, directorilor, angajaţilor acesteia, precum şi oricărei persoane care, sub o formă sau alta, participă la administrarea, conducerea ori activitatea băncii, inclusiv persoanelor care obţin informaţii din rapoarte (de exemplu, rapoarte de auditare) ori alte documente ale băncii. Această obligaţie dăinuie şi după încetarea activităţii acestor persoane la ori în legătură cu acea bancă.

1309 În comparaţie, reglementarea corespondentă anterioară (art. 52 alin. (1) din Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancară) nu menţiona în mod expres că începerea urmăririi penale trebuie să privească „un client”.

1310 Pentru identitate de raţiune, aceste dispoziţii legale referitoare la cauze penale sunt aplicabile şi în privinţa pretenţiilor civile derivând din infracţiuni, chiar dacă aceste pretenţii nu sunt valorificate în cadrul procesului penal, ci – printr-o acţiune separată – în faţa instanţei civile.

1311 Bunăoară, atunci când banca se află în situaţia de a se adresa organelor de stat competente pentru investigarea unor fapte care au produs prejudicii acesteia.

255

Page 256: Contracte Suport Drept III IV

   e) la solicitarea instanţei, în scopul soluţionării diferitelor cauze deduse judecăţii.1312” Ceea ce caracterizează acest grup de situaţii este că, de această dată, informaţiile pot fi furnizate de către bancă numai în măsura în care acestea „sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute ori furnizate”.

Observăm că reglementările citate răspund unor nevoi evidenţiate în decursul timpului de realităţile cu care s-a confruntat jurisprudenţa, facilitând dovada depozitului în raporturile dintre titularul acestuia şi terţi. Într-adevăr, sub imperiul unor reglementări mai riguroase în privinţa asigurării confidenţialităţii bancare decât cele cuprinse în art. 113 alin. (2) lit. b), d) şi e) din OUG nr. 99/2006 a fost necesar ca, pe baza principiilor juridice şi a corelării diverselor prevederi legale, să fie pronunţate soluţii şi exprimate opinii menite să atenueze această rigurozitate. Prezentarea succintă, în cele ce urmează, a acestor soluţii şi opinii poate să faciliteze aplicarea actualelor reglementări (îndeosebi a acelora stabilite prin lit. e) din textul legal citat) referitoare la excepţiile de la confidenţialitatea depunerilor de sume de bani la bănci.1313

Astfel, s-a statuat că în cauzele referitoare la moştenire, faţă de drepturile recunoscute de lege moştenitorilor asupra sumelor depuse la bănci, ei pot obţine informaţii fără ca prin aceasta să fie violat secretul depunerilor, întrucât obţinerea acestor informaţii este în interesul persoanelor care, pe această cale, devin titularii sumelor depuse de defunct, fiind însă obligaţi să-şi dovedească calitatea de moştenitori pe baza atestării acestei calităţi de către notar sau instanţele judecătoreşti. “Caracterul secret al operaţiilor C.E.C.1314 nu poate constitui piedică pentru titularul libretului şi nici pentru moştenitorii săi de a-şi valorifica drepturile lor asupra sumelor depuse”1315.

Însă, în ipoteza specială a existenţei valabile a unei clauze testamentare instituite sub imperiul Statutului C.E.C. aprobat prin Decretul nr. 371/1958, ceilalţi moştenitori decât beneficiarul clauzei testamentare nu îl mai reprezintă pe defunct în privinţa acestui legat cu titlu particular (care va trebui să fie plătit de către C.E.C. beneficiarului clauzei). Cu toate acestea, aceşti alţi moştenitori pot dovedi, potrivit dreptului comun, ineficacitatea – totală sau parţială – a legatului (nulitate, revocare printr-un testament ulterior – ordinar sau privilegiat –, caducitate ori reducţiune pentru depăşirea cotităţii disponibile)1316. În acest scop (de exemplu, pentru dovedirea depăşirii cotităţii disponibile), moştenitorii ar putea cere informaţii referitoare la cuantumul depunerii care formează obiectul clauzei testamentare (legatului cu titlu particular).

În toate cazurile, după moartea titularului de depozit se pot da informaţii numai cu privire la soldul existent la data încetării sale din viaţă, precum şi pentru operaţiile ulterioare decesului. Însă asupra operaţiilor efectuate de titularul depozitului în timpul vieţii acestuia nu se pot da informaţii1317. Soluţia se justifică prin ideea apărării memoriei titularului de depozit decedat şi care nu avea obligaţia să dea socoteală faţă de “viitorii moştenitori” nici în timpul vieţii sale1318.

1312 Este vorba, de această dată, despre (i) cauzele soluţionate de instanţele penale, în alte situaţii decât cele în care s-a început urmărirea penală împotriva unui client al băncii şi (ii) cauzele soluţionate de instanţele civile.

1313 Vz. şi infra, nr. 27. 1314 Afirmaţia este, desigur, valabilă şi pentru alte bănci decât C.E.C. 1315 TS, s.civ., dec.nr.1298/1972, în CD, 1972, p. 192. Potrivit acestei decizii, şi “instanţa poate să

ceară asemenea relaţii sau să desemneze ca expert un funcţionar din aparatul acestei instituţii, care are şi calitatea de expert contabil, spre a asigura păstrarea secretului fără a se prejudicia drepturile părţilor”.

1316 Pentru ineficacitatea legatelor, vz. Fr. Deak, op.cit., 2002, p. 231 şi urm., nr.154-173.1317 Refuzul băncii de a da informaţii asupra operaţiilor făcute de titular în timpul vieţii (sau asupra

altor operaţii) nu ar putea fi cenzurat de instanţele judecătoreşti pe calea contenciosului administrativ, banca fiind persoană juridică de drept privat, iar operaţiile de depunere contracte de depozit. Vz. şi TJ Timiş, dec.civ. nr.1096/1978, în RRD nr. 2, 1979, p.61.

256

Page 257: Contracte Suport Drept III IV

Alta trebuie să fie soluţia în privinţa operaţiilor efectuate de mandatarul titularului de depozit (desemnat prin clauză de împuternicire sau prin procură autentică ori sub semnătură privată, legalizată de notar)1319. Întrucât titularul de depozit are dreptul, potrivit legii (Codul civil sau alte acte normative cu caracter de lege), să-l oblige pe reprezentant să dea socoteală1320 – putând cere şi informaţii de la bancă în privinţa operaţiilor efectuate de acesta – iar acest drept al titularului se transmite la moartea moştenitorilor săi, aceştia trebuie să aibă şi ei posibilitatea obţinerii informaţiilor necesare cu privire la operaţiile efectuate. Prin urmare, dacă reprezentantul convenţional (mandatar) sau legal (părinte, tutore sau curator) refuză să ceară informaţii de la bancă, deşi are acest drept (în limitele operaţiunilor efectuate în baza împuternicirii, în primul caz, şi pentru toate operaţiunile din contul bancar de depozit al celui ocrotit, în cel de-al doilea caz), moştenitorii titularului de depozit trebuie să aibă şi ei acest drept, fiindcă au devenit, prin moştenire, titulari ai depozitului. Prin adoptarea acestei soluţii, nu se subminează, ci dimpotrivă, se întăreşte încrederea clienţilor în privinţa depunerilor la bănci, depunătorii având astfel siguranţa soluţionării legale a neînţelegerilor pe care ei sau moştenitorii lor le-ar putea avea cu persoanele indicate prin clauza de împuternicire ori cu alţi reprezentanţi convenţionali ori legali.

Bineînţeles, în raporturile dintre moştenitorii titularului de depozit, pe de o parte, şi reprezentanţii lui (din timpul vieţii), pe de altă parte, pot fi aplicate şi soluţiile din jurisprudenţă cu privire la dovada depunerilor de către persoanele care nu sunt titulare de depozit, dar care pretind anumite drepturi asupra sumelor depuse1321. Se impune însă luarea în consideraţie a unei deosebiri esenţiale între cele două categorii de persoane: moştenitorii sunt succesorii în drepturi ai titularului de libret şi, ca atare, sunt părţi în contractul de depozit, cu toate consecinţele ce decurg de aici; în schimb, persoanele care pretind – în raporturile cu titularul de libret – anumite drepturi asupra sumelor depuse nu sunt titulari de depozit şi nici nu vor dobândi vreun drept faţă de bancă (exceptând creanţele rezultând din infracţiuni).

26.2.3. În al treilea rând, conform prevederilor lit. c) din alin. (2) al art. 113 din OUG nr. 99/1996, informaţii de natura secretului bancar pot fi furnizate – de asemenea numai în măsura în care sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute – „la solicitarea scrisă a altor autorităţi sau instituţii ori din oficiu, dacă prin lege specială aceste autorităţi sau instituţii sunt îndrituite, în scopul îndeplinirii atribuţiilor lor specifice, să solicite şi/sau să primească astfel de informaţii şi sunt identificate clar informaţiile care pot fi furnizate de către instituţiile de credit în acest scop”. Iar în cererea scrisă adresată băncii trebuie să se precizeze temeiul legal al solicitării de informaţii, identitatea clientului la care se referă informaţiile confidenţiale ce se solicită, categoria informaţiilor solicitate şi scopul pentru care acestea se solicită.

În domeniul de aplicare a acestor prevederi ale lit. c) din textul legal citat pot fi identificate, cu titlu de exemplu, următoarele situaţii reglementate prin legi speciale:

a) Potrivit Legii nr. 78/2000 pentru prevenirea, descoperirea şi sancţionarea faptelor de corupţie1322, lege aplicabilă persoanelor prevăzute în art. 1 din acel act normativ (şi anume, persoane care exercită o funcţie publică, atribuţii de control, acordă asistenţă de specialitate cu privire la operaţiuni care antrenează circulaţia de capital, operaţiuni de bancă etc.), “Secretul bancar şi cel profesional, cu excepţia secretului profesional al avocatului exercitat în condiţiile legii, nu sunt opozabile procurorului, după începerea urmăririi penale, şi nici instanţei de judecată” (art. 26)1323;

1318 Donaţiile excesive care depăşesc cotitatea disponibilă şi donaţiile supuse raportului se dovedesc potrivit dreptului comun.

1319 Soluţia nu poate fi diferită nici în privinţa ocrotitorilor legali (părinţi, tutore sau curator), care răspund delictual, respectiv, potrivit regulilor mandatului pentru operaţiunile efectuate în numele şi pe seama titularului de depozit reprezentat sau pentru operaţiunile încuviinţate.

1320 Vz. supra, nr.23.1321 Vz. infra, nr.27.1322 Publicată în M.Of. nr. 219/18.05.2000

257

Page 258: Contracte Suport Drept III IV

b) Articolul 3732 alin. (3) teza întâi C. proc. civ.1324 dispune că “La cererea instanţei de executare sau a executorului judecătoresc instituţiile, băncile şi orice alte persoane sunt obligate să-i comunice, de îndată, în scris, datele şi informaţiile necesare realizării executării silite, chiar dacă prin legi speciale se dispune altfel.”1325;

c) Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 656/2002 pentru prevenirea şi sancţionarea spălării banilor1326, Oficiul Naţional de Prevenire şi Combatere a Spălării Banilor poate cere anumitor persoane juridice şi fizice, printre care figurează şi instituţiile de credit, datele şi informaţiile necesare îndeplinirii atribuţiilor acestui Oficiu, inclusiv aşadar date şi informaţii referitoare la depozitele bancare;

d) Articolul 53 din Codul de procedură fiscală1327 dispune că băncile sunt obligate să comunice bilunar organelor fiscale, prin Ministerul Finanţelor Publice, lista titularilor persoane fizice, juridice sau orice alte entităţi fără personalitate juridică ce deschid conturi, forma juridică pe care aceştia o au şi domiciliul sau sediul acestora.

27. Dovada depunerilor. În raporturile cu banca, dovada depunerilor trebuie să fie făcută prin prezentarea instrumentului bancar (de exemplu, contractul de deschidere a contului de depozit iar în cazul C.E.C. aşa-numitul „libret de economii”) sau prin indicarea numărului acestuia ori a altor elemente strict necesare identificării depozitului1328.

În raporturile dintre titularul de depozit şi alte persoane interesate problema este şi mai dificilă în practică, întrucât informaţii în legătură cu depunerile pot fi cerute numai cu titlu de excepţie de către anumite persoane ori organe,în condiţii restrictive. Se pune deci problema dovedirii depunerilor de către aceste persoane (terţi în raport cu contractul de depozit) care solicită recunoaşterea anumitor drepturi asupra sumelor depuse (de exemplu, soţul sau concubinul titularului de depozit).

Este evident că, în caz de litigiu, proba certă a depunerilor la bancă se poate face numai cu înscrisuri emanând de la aceasta (extras de cont, libret, relaţii date de bancă la solicitarea titularului etc.). Reamintim că în procesele de împărţire a bunurilor comune ale soţilor banca trebuie să furnizeze informaţii de natura secretului bancar, „în măsura în care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute”, la solicitarea scrisă a soţului titularului de depozit (sau la cererea instanţei), atunci când se face dovada că s-a introdus în justiţie o acţiune pentru împărţirea bunurilor comune (art. 113 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului).1329 Iar în alte categorii de cauze (penale ori civile), dacă titularul de depozit (sau alte persoane îndreptăţite a obţine informaţii de la bancă) refuză să administreze aceste dovezi, instanţa se va putea adresa direct băncii în temeiul prevederilor lit. e) din textul menţionat.1330 În acest context, precizăm că, în lipsa acestor reglementări de exceptare de la principiul confidenţialităţii depunerilor de sume de

1323 Prevederile art. 26 sunt reproduse astfel cum au fost modificate prin art. I pct. 21 din Cartea II, Titlul I din Legea nr. 161/2003 privind unele măsuri pentru asigurarea transparenţei în exercitarea demnităţilor publice, a funcţiilor publice şi în mediul de afaceri, prevenirea şi sancţionarea corupţiei (publicată în M.Of. nr. 279/21.04.2003). Pentru amănunte, vz. şi art. 23-25 şi 27 din Legea nr. 78/2000, cu modificările şi completările ulterioare.

1324 Text introdus prin art. I pct. 141 din OUG nr.138/ 2000 (publicată în M.Of. nr. 479/2.10.2000), aprobată prin Legea nr. 219/2005 (publicată în M.Of. nr. 609/14.07.2005).

1325 Iar alin. (4) al acestui text legal precizează că instanţa de executare şi executorul judecătoresc sunt obligaţi să asigure secretul informaţiilor primite, dacă legea nu prevede altfel.

1326 Publicată în M.Of. nr. 904/12.12.2002. Textul legal citat a fost modificat şi completat prin Legea nr. 230/2005, publicată în M.Of. nr. 618/15.07.2005. Vz. şi art. 3, 5 alin. (2)-(4), 7, 8 şi 14 din Legea nr. 665/2002.

1327Publicat în M.Of. nr. 863/26.09.2005.1328 “În consecinţă, în măsura în care se face dovada că partea vătămată căreia i s-au furat libretele

C.E.C. nu mai are posibilitatea să-şi recupereze sumele pe care le-a depus, neputând prezenta nici un element de identificare a libretului, inculpatul trebuie obligat la despăgubiri echivalente sumelor depuse şi care nu mai pot fi recuperate”. TJ Suceava, dec.pen. nr.488/1987, în RRD nr.6, 1988, p.71.

1329 Vz, supra, nr. 26.2.2.

258

Page 259: Contracte Suport Drept III IV

bani, instanţele judecătoreşti, atunci când în speţă era necesară identificarea unor eventuale depuneri la bancă, soluţionau litigiul pe baza probelor propuse de părţi1331, inclusiv proba cu martori1332, a căror apreciere se făcea ţinând seama şi de refuzul nejustificat al pârâtului de a prezenta probele scrise certe (extras de cont, libret, relaţii date de bancă la solicitarea sa etc.) a căror administrare nu putea avea loc decât cu acordul lui1333.

1330 Ibidem. Şi în această ipoteză informaţiile vor fi furnizate numai „în măsura în care acestea sunt justificate de scopul pentru care sunt cerute”.

1331 Refuzul titularului de libret nu poate fi socotit ca o dovadă deplină asupra existenţei depunerii la bancă şi asupra cuantumului acesteia, urmând să fie completat şi cu alte probe. Vz. TS, s.civ., dec.nr.945/1972, în CD, 1972, p.202-204.

1332 Vz. E. Kiraly, Notă critică la dec. civ. a TJ Bihor, nr.798/1972, în RRD nr.7, 1973, p.151-152.1333 Vz. TS, s.civ., dec.nr.322/1979, în CD, 1979, p. 264; dec. nr.330/1981, în CD 1981, p.154.

259