Metodologia reconcilierii valorii finale prin aplicarea elementelor de logic neclar

Autor: Ion SNCHETRUConductor tiinific: conf. univ., dr. Tatiana SANDUA

Universitatea Tehnic a Moldovei

Abstract: Aceast lucrare reprezint o analiz a metodologiei de reconciliere n procesul evalurii i a problemelor care apar la diferite etape ale acesteaia. Este prezentat aplicarea practic a metodei de determinare a valorii finale obinute prin cele trei abordri, bazat pe elemente de logic neclar prin intermediul funciilor de apartenen.

Cuvinte cheie: abordare, reconciliere, incertitudine, logic neclar, funcie de apartenen, grad de veridicitate, valoare final.

Evaluare bunurilor imobile reprezint un proces complex de abordare a valorii prin intermediul pieii, cheltuielilor i a veniturilor generate de bun cu scopul de a determina valoarea de pia a acestuia. Una din cele mai dificile etape ntmpinate de evaluator este reconcilierea valorilor obinute prin cele trei abordri.Etapa reconcilierii reprezint revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i estimarea valorii de pia [1].n esen valorile obinute prin cele trei abordri ar trebuie s conduc la un rezultat identic, ns partea practic a problemei relev cazuri n care valoarea obinut printr-o abordare ntrece de cteva ori celelalte valori, acest lucru fiind cauzat att de imposibilitatea considerrii tuturor factorilor ce acioneaz asupra valorii ct i de erorile msurrilor economice. La momentul actual problemele de baz pe care le ntlnesc evaluatorii n procesul reconcilierii valorii finale ale bunului imobil sunt urmtoarele: 1) Diferenele considerabile ntre valorile obinute prin cele trei abordri.2) Lipsa unei metodologii de ponderare a rezultatelor.3) Incertitudinea datelor utilizate n procesul evalurii.4) Subiectivitatea rezultatului final.Conform legislaiei n vigoare valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Literatura de specialitate evideniaz patru metode de ponderare: 1) metoda qualimetric;2) metoda ierarhiilor; 3)metoda expert 4)metoda logicii neclare. n practic utilizarea metodelor se reduce la sintetizarea opiniilor evaluatorilor, iar utilizarea metodelor sofisticate cum ar fi analiza ierarhiilor nu ntotdeauna duce la rezultat veridic. Admiterea erorilor diminueaz calitatea rezultatului final acest lucru simindu - se considerabil n cazul obiectelor cu o valoare sporit. Ca soluie poate fi utilizarea metodei logicii neclare ce ne permite determinarea att a rezultatului final ct i gradul de veridicitate atribuit acestuia.Avantajul metodei const n lipsa necesitii justificrii ponderii rezultatelor. Se presupune c au fost utilizate toate posibilitile i nu este acordat avantaj niciunei metode n particular, fapt ce exclude subiectivizmul [2]. Metoda logicii neclare presupune determinarea valorii finalea bunului imobiln baza construirii funciilor de apartenen n conformitate cu limitele valorice ale preurilor identificate pe pia a bunurilor imobile similare. Metoda a fost elaborat de doc. .. n baza elementelor de logic fuzzy definite n 1965 de prof. L.Zadeh de la Universitatea Californiei din Berkeley [3]. Aplicarea metodei presupune unele supoziii:1) conform opiniei evalutorului rezultatul evalurii prin fiecare abordare este veridic, ns se presupune c valoarea final este cuprins n limita diapazonului probabil de variaie al preurilor imobilelor similare.2)diferena valorilor obinute prin cele trei abordri este cauzat de algoritmul diferit i de factorii utilizai n cadrul abordrilor i nicidecum de determinare a valorilor din viziunea cumprtorului sau vnztorului.3) rezultatele obinute prin cele trei abordri pot fi reprezentate n form de funcii de apartenen.Funcia de apartenen asociaz unui element x un grad de apartenen la o mulimea neclar A considernd c acest element poate aparine unei mulimi n grade diferite (x), generndu-se o flexibilitate a nterpretrii situaiilor. Selectarea funcie de apartenen depinde de gradul de complexitate a analizei efectuate. n practic este preferabil aplicarea funciilor de apartenen triunghiulare [4].Algorimul metodei logicii neclare presupune determinarea pragurilor de pre maxim i minim a bunurilor imobile similar, selectarea funciei de apartenen, construirea graficului funciei de apartenen, calculul matematic a gradului de veridicitate, calculul valorii finale (tabelul 2).Tabelul 1. Date iniiale utilizate n calculNr.IndicatorSimbolValoare, lei

1Abordarea costurilorVc3 180 000

2Abordarea comparativ a vnzrilorVp4 500 000

3Abordarea veniturilorVv2 600 000

4Preul minim identificatVmin2 080 000

5Preul maxim identificatVmax4 700 000

6Rezultatul minimA2 600 000

7Rezultatul maximB4 500 000

Gradul de veridicitate i rezultatul final este determinat dup formula:

(1)

(2) Tabelul 2. Calculul valorii de pia a bunului imobilNr.IndicatorSimbolGradul de apartenen

1Funcia de apartenen a abordrii costurilorFc01,000

Vc2080 0003180 0004700 000

2Funcia de apartenen a abordrii vnzrilor comparabileFp01,000

Vp2080 0004500 0004700 000

3Funcia de apartenen a abordrii veniturilorFv01,000

Vv2080 0002600 0004700 000

4Funcia de apartenen a rezultatului evaluriiFv00,600

V2080 0003482 7434700 000

Rezultatele obinute permit de a afirma cu sigurana de 60 % c valoarea final a bunului imobil este de 3482743 lei, iar odat cu micorarea diapazonului dintre intervalul maxim i minim al preului gradul de veridicitate va crete.Astfel n concluzie aplicarea metodei permite obinerea unui rezultat veridic n condiiile respectrii unor condiii limitative, dar care totui necesit o analiz detaliat reieind din experiena evaluatorului.Arta evalurii presupune utilizarea unei metodologii justificate, analiza unor date veridice i actuale, efectuarea calculelor corecte i capacitatea evaluatorului de a de a argumenta i a convinge toate prile cointeresate n corectitudinea rezultatelor evalurii.

Bibliografie

1) Hotrrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003, MO art.1006 nr. 177 15.08.20032) , .. . 3, , 2010, .29-32. 3) , .., , .. , . 12, , 2012, . 6-20. 4) Colhon, M. Elemente de logic Fuzzy. Craiova, 2012, p. 49-53.