INTRODUCERE

Cultivarea pământului a fost prima activitate umana care a deschis dramul vieţii economice. Nevoile economice precum si condiţiile de mediu impun adaptarea formei de utilizare a pamantului la un moment dat. Cultivarea solului de-a lungul a 10 000 de ani de agricultura a imbracat forme dintre cele mai variate, datorita marii diversităţi a condiţiilor de clima si relief, dar si a celor tehnice, sociale si economice pe care le oferea locul si timpul la momentul respectiv.

Aceasta mare diversitate se poate incadra totuşi in trei mari sisteme de utilizare a pământului evoluind de la cea extensiva spre raţionala pentru a ajunge la cea intensiva. 1

Apariţia arendăşiei in agricultura este caracteristica tuturor tarilor europene, determinata de dezvoltarea relaţiilor marfa-bani si de incapacitatea stapinului feudal de a adapta economia marelui domeniu la producţia pentru piaţa. Relaţiile economice, sociale, politice, mult asemănătoare, din Moldova si Tara Romaneasca, ii obliga pe cercetători sa abordeze simultan analiza diferitelor probleme de istorie din cele doua principate. Ca obiect de cercetare, arendăşia, este un fenomen deosebit de vast prin multitudinea problemelor ce le ridica in strinsa conexiune cu evoluţia generala a societăţii de la feudalism la capitalism.

In aceasta lucrare am incercat sa analizezm condiţiile generale si cauzele imediate care au dus la apariţia arendăşiei in agricultura si am urmărit amploarea pe care o capata fenomenul de la primele sale manifestări pina la Regulamentul Organic. Am exemplificat contractele si termenele de arendare, arenda, arendaşii, exploatarea moşiilor de către arendaşi, relaţiile de producţie (plecând de la servitutiile dreptului de stapinire asupra pământului, apoi asupra obligaţiilor unor categorii social-fîscale prestate in beneficiul arendaşului), participarea arendaşului in procesul de producţie, legătura lui cu piaţa, investiţiile arendaşului.

Prin arendare am înţeles concesionarea condiţionată, prin clauze contractuale, a dreptului de exploatare a moşiei, pe termen limitat, in schimbul plaţii unei arenzi prestabilite, de obicei exprimata in bani, achitata anual, cu anticipaţie.

Marele jurist A. Radulescu, propunând arendarea moşiilor la ţărani ca mijloc pentru îmbunatatire a situaţiei economice, se ocupa in studiul amintit de istoria dreptului de protimisis ce l-au avut locuitorii la arendarea moşiei, la sfârsitul secolului al XVIII-lea si începutul celui următor.2

Fondul funciar a fost considerat întotdeauna ca element esenţial al avuţiei naţionale a fiecărei tari. Dezvoltarea economica a satelor^ a determinat scoaterea din circuitul agricol a unor mari suprafeţe de teren, facîhdu-se risipa de pamânt ceea ce a impus autorităţilor sa ia masuri de stopare a acestui fenomen, iar specialiştilor sa ceara tot mai hotărât stabilirea unui preţ al pământului agricol si silvic, pentru a permite unităţilor economice sa înscrie in contabilitate alături de celelalte mijloace de producţie.

Primul care a calculat valoarea pământului pentru a determina avuţia naţionala a fost W. Petty in anul 1664. El pornea in calculele sale de la concepţia ca valoarea pământului nu este altceva decât renta "cumpărata" cu anticipaţie pentru un anumit număr de ani.In România primul care a realizat o evaluare a terenurilor agricole a fost Mihai Serban in anul 1914, pornind de la teza ca valoarea pamatului este diferita in funcţie de regiune, calitate, situaţie economica si dimensiunea proprietăţii. El a utilizat doua criterii:- pentru proprietăţile mai mari de 20 de hectare a luat ca baza decalcul arenda stabilita la nivel de judeţ pe care a inmultit-o cu 20 de ani.

Aceasta valoare a multiplicat-o cu suprafaţa terenului agricol, obţinând astfel valoarea totala a pământului apartinind acestei forme de proprietate.1 Viorica PANA, "Pamintul si folosirea lui in agricultura", Editura Ceres, 1994, pag.5-7.

2 Ioana CONSTANTINESCU, "Arendăşia in agricultura Tarii Romaneşti si a Moldovei pina la Regulamentul Organic", Editura Academiei, 1985, pag. 8-9.

- pentru proprietăţi mai mici de 20 de hectare a luat ca baza decalcul preţul cu care Casa Rurala vindea pamântul către ţărani.

Valoarea fondului funciar al Vechiului Regat a fost stabilita de Mihai Serban la 7,6 milioane lei.In 1915 I.M. Angelescu calculează si el valoarea fondului funciar al tarii, dar criteriul utilizat

este venitul net plus produsul pe hectar pe care la capitalizat cu rata de 5%. Valoarea fondului funciar astfel obţinută a fost de 19,1 milioane lei pentru România Mica.

Cea mai completa si complexa evaluare a fondului funciar a fost făcuta in anul 1939 de M. Georgescu. El utilizează doua metode de calcul: prima metoda porneşte de la venitul mediu impozabil preluat din statistica impozitelor directe din 1930, impozite diferenţiate pe categorii de folosinţa (considera impozitul 5% din valoarea medie a unui hectar de teren). a doua metoda utilizează preturile diferitelor categorii stabilite de Cornateanu in 1935, dar majorează valoarea lor cu 10% pentru capreturile crescuseră.

In 1990, Institutul de Economie Agrara din cadrul Academiei de Ştiinţe Agricole si Silvice din România, a calculat valoarea pământului agricol al tarii cu ajutorul unei formule proprii având la baza venitul net multiplicat. Criteriul cel mai veridic al rentei funciare capitalizate este:

V/ha = Rxl00/CcV/ha reprezintă valoarea unui hectar de teren. R reprezintă renta funciara anuala pe hectar. Cc reprezintă coeficientul de capitalizare (aproximativ egal cu rata dobinzii).

Capitolul 1

1. Curente doctrinare

Dupã cãderea comunismului, relatiile agrare românesti cu referire la dimensiunea exploatatiilor agricole au evoluat pe douã trasee distincte, dar contrare.

Primul traseu s-a desfãsurat pe vectorul reformelor agrare, care au avut ca obiectiv principal constituirea si reconstituirea dreptului de proprietate funciarã privatã si aavut ca efecte desfiintarea prin lichidare a fostelor unitãti cooperatiste (Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar), restructurarea unitãtilor de stat (Legea nr. 1/2000) si reactivarea exploatatiilor mici, de tip familial.

Cel de-al doilea traseu, opus primului, a vizat cresterea dimensiunii exploatatiilor mici, ca necesitate obiectivã impusã de procesul de performare si eficientizare a activitãtii agricole. Circumscris acestui traseu, politicã agrarã s-a concentrat pe o paletã largã de activitãti pe piata funciarã, în cadrul cãreia o atentie deosebitã s-a acordat arendãrii, acceptatã de teoria economicã drept o formã clasicã de exploatare în antreprizã.

Reactivarea arendãrii, la pragul anului 1994 (Legea nr. 16/1994 privind arendarea bunurilor agricole) a fost consideratã ca „un fenomen economic normal” (Otiman,2002).

Arendarea este o alta forma principala de „ marfalitate” a pamantului si segment al pietei funciare. Ea reprezinta o tranzactie contractuala incheiata intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de terenuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea suprafetelor de teren pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti, denumit arenda. Prin arendare, are loc un transfer partial de proprietate asupra terenurilor arendate de la arendator catre arendas, respectiv posesiunea si folosinta. In teoria economica arenda este definita ca „suma de bani rezultata din incasarile totale pe care arendasul o plateste arendatorului, ca pret pentru obtinerea temporara a dreptului de folosinta asupra pamantului”.

1.1. MICA ARENDĂŞIE (ARENDĂŞIA CLĂCĂŞEASCĂ)

In condiţiile de dominaţie a economiei feudale, luarea in arenda a moşiei de către clăcaşi, reprezintă răscumpărarea băneasca a tuturor obligaţiilor feudale. Luind in arenda moşia, clăcaşii nu mai sunt supuşi la claca si dijma pe termenul convenit prin contract. Ei au dreptul de a vinde băuturi in sat, de a exploata pe cont propriu morile si celelalte insatalatii si surse de venit ale moşiei.Clăcaşii arendări isi asumau o serie de obligaţii:

sa păstreze hotarele moşiei; sa se judece pe spezele lor pentru restabilirea acestora când erau

încălcate de vecini; sa păzească pădurea, sa nu se taie; sa întreţină în buna stare clădirile si instalaţiile de pe moşie, iar atunci

când li se permitea sa construiască, la sfârşitul termenului de arendare,construcţiile rămâneau pe seama stăpânului fără a fi despăgubiţi deinvestiţiile făcute.Aceste clauze le întâlnim in orice contract de arendare, colective sau individuale si erau menite

sa conserve si sa sporească sursele de venit ale moşiei. Un alt mobil al arendăşiei clacasesti, valabil după 1780 in Tara Romaneasca, 1-a constituit incercarea clăcaşilor de a conserva obiceiul pământului pe moşiile unde sarcinile feudale erau mai reduse decât Pravliniceasca Condica. Arendăşia clacaseasca apare deci ca expresie a luptei impotriva creşterii exploatării prin aplicarea legii si ştergerea obiceiului.

Luarea in arenda a moşiilor de către săteni era determinata si de cauze de natura economica in vederea extinderii gospodăriilor lor atât sub influenta pieţei cit mai ales ca urmare a ingustarii dreptului lor de folosinţa asupra moşiei pe care locuiau.

Arendăşia ţărăneasca este intâlnita înca din prima jumătate a secolului al XVIII-lea. Cele mai vechi documente cunoscute care o atesta datează din 1704 in Tara Romaneasca si 1727 in Modova. Ea apare si este frecvent documentata pe parcursul intregii perioade abordate pe moşiile mănăstireşti din regiunea de munte, unde condiţiile naturale făceau dificila perceperea clacii si a dijmei in natura si unde relaţiile producătorilor cu piaţa le inlesneau posibilitatea plaţii unei sume drept arenda.

In Moldova, in comparaţie cu Tara Romaneasca, dreptul de protimisis3 la arendare este legiferat mai târziu, abia in ultimii ani ai secolului al XVIII-lea sau in primii ani ai secolului următor.

Extinderea in timp si spaţiu a arendărilor de moşii către clăcaşi a avut o serie de consecinţe economice si sociale. Clăcaşi ca producători direcţi au posibilităţi sa realizeze pe cont propriu un venit prin munca lor care astfel ar fi fost însuşit de arendaşul interpus intre ei si stăpânul moşiei. In felul acesta creste puterea lor economica, deci si posibilitatea cu care uneori isi susţin si câstigă dreptul de arendare in fata autorităţii de stat. Satul arendaş capătă autonomie economica si o mai buna organizare, cointeresarea deschide câmp larg iniţiativei mici, face ca productivitatea muncii sa crească, legătura cu piaţa se intensifica, stratificarea economica si sociala se adânceste.

Legea protimisisului clăcaşilor la arendare a contribuit in mare măsura la raspândirea arendăşiei clacaşeşti si a servit drept arma in lupta împotriva abuzurilor si samavolniciilor comise de arendaşi. Creşterea arenzilor, incit sa depăşească puterea de plata, iar pe de alta parte pauperizarea ţărănimii care o face insolvabila, ca si concurenta pe care o exercita arendaşii tot mai puternici deţinători de capital, au limitat aria de răspândire a sistemului de arendare către producătorii direcţi ducând in cele din urma aproape la dispariţia lui.

Dreptul de protimisis al clăcaşilor la arendare, deşi legat de caracterul feudal al proprietăţii asupra pământului, a favorizat in mare măsura răspândirea arendăşiei clăcăşeşti, fenomen ce ducea la destrămarea relaţiilor de producţie feudala. Arendăşia către obştea clacaseasca a rămas insa o simpla experienţa a societăţii de la sfârşitul secolului al XVIII-lea si începutul celui de-al XlX-lea, ponderea capitalurilor deţinute de marii arendaşi, cu care producătorii direcţi nu au putut concura, ca si celelalte condiţii amintite mai sus au hotărât o alta cale de dezvoltare a arendăşiei in agricultura.

In lupta pentru arendare dintre micii producători si marele arendaş a învins, aceasta din urma victorie coincide cu noile condiţii si sensuri de dezvoltare a societăţii.

1.2. MAREA ARENDASIE

Arendarea moşiilor către persoane deţinătoare de capital venite din afara obstei clăcăşeşti ce se interpun in relaţiile dintre stapânii de pamânt si producători, se dovedeşte o constanta a structurilor agrare romaneşti pe o distanta de aproape doua secole.

Prin arendare, stăpânul conceda arendaşului dreptul de exploatare a mosiei condiţionat si pe termenul stabilit in schimbul unei arenzi, de cele mai multe ori exprimata in bani, alteori in bani si produse. Tranzacţia se încheia pe baza de contract scris, de obicei întocmit in doua exemplare, unul iscălit de stapân sau de reprezentantul acestuia, dat arendaşului, celalalt, de arendaş, dat stăpânului.

1.2.1. CONTRACTELE DE ARENDARE

La început contractele aveau o formulare rudimentara, luau aspectul unor chitanţe "zapise", cu funcţia numai de a adeveri ca a fost "vândut" sau "cumpărat", pe un anume teren, venitul unei moşii fără sa formuleze clauze.

Cu timpul, contractele luau forma, in terminologia epoci, a unor "zapise de învoiala" incluzând clauze bilaterale, care stabileau obligaţiile si drepturile către parţi.

3 PROTÍMISIS s. v. întâietate, precădere, preponderență, primat, primordialitate, prioritate.

In ultimii ani ai secolului al XVTII-lea, apare chiar termenul de "contract" odată cu pătrunderea in limba si a altor neologisme ce marchează transformările in sens modera petrecute in societate.

In Moldova, contractele erau mai elaborate, mai sistematic redactate, de obicei clauzele erau formulate de ponturi având până la 20-22 astfel de "ponturi".

In Tara Romaneasca, sistemul de arendare dobândeşte un suport juridic, mai ales in 1776 prin dispoziţia domneasca care spunea ca fiecare act de arendare sa fie înregistrat in condica isprăvniceasca de judeţ, la fel ca orice alt act de vânzare sau zălogire de bunuri imobile, in caz contrar contractul era declarat fără valoare.4

1.2.2. TERMENUL DE ARENDAREEra clauza nelipsita din orice contract de arendare. Atât in Moldova, cit si in Tara Romaneasca,

arendările se incheiau pe termen foarte scurt, de regula pe trei ani, mai rar pe cinci ani si un singur an si numai cu totul excepţional pe termen mai lung de 10, 20 sau mai mulţi ani. Termenul de arendare poate fi insa, prelungit prin reinnoirea contractului, cu clauza pusa de arendaş ca la expirarea contractului sa fie preferat la rearendare in caz de concurenta, acceptind sa plătească suma oferita de concurenta. Mulţi arendaşi reuşeau sa păstreze 15 - 20 de ani sau chiar toata viata moşia, iar după moarte sa fie preluata de familia arendaşului prin reinnoirea contractului.

In general stapinul moşiei era interesat sa incheie un contract pe termen scurt pentru a păstra un control permanent asupra creşterii veniturilor moşiei, a valorii ei. Termenul scurt dădea stapânului posibilitatea sa urce preţul arenzi, pe de-o parte inglobând la timp sporul de valoare ce-1 câstiga moşia, pe de alta, pentru a impune noi condiţii. Contractele menite sa-i asigure creşterea in continuare a venitului moşiei, reuşind in acelaşi timp sa intretina concurenta intre arendaşi.

Arendaşul era interesat sa incheie contractul pe un termen cit mai lung, asigurând continuitatea, valorificarea mai complexa a resurselor moşiei, cit si amortizarea si fructificarea sumelor băneşti investite. Arendarea pe termen lung mai prezenta avantajul recuperării eventualelor pierderi si dădea răgaz incasari banilor imprmutati sătenilor sau altor datorii si obligaţii neprestate la vreme.

Arendarea pe termen scurt descuraja celelalte investiţii si a dus la intensificarea exploatării sociale, arendaşul cautând ca pe aceasta cale sa scoată maximum de cisting posibil in limita de timp acordat. In schimbul dreptului de exploatare a moşiei arendaşul se angaja prin contract la plata unei arenzi.5

1.2.3. ARENDA SI ARENDAŞII

Arenda este renta funciara, iar după unii autori reprezintă expresia economica prin care se realizează dreptul de proprietate asupra pământului. Arenda reprezintă in cea mai mare măsura capital comercial.

In majoritatea cazurilor banii arenzii provin din operaţii comerciale. Pentru cei mai mulţi arendaşi, arendăşia nu inseamna o intreprindere de producţie ci una comerciala. Cu banii arenzii se cumpăra venitul moşiei.

Arenda poate fi socotita ca renta feudala, dar ea incorporează si parte din dobinda banilor investiţi in clădiri si alte imbunatatiri aduse moşiei si uneori poate include si o parte din profitul arendaşului, ca si parte din produsul necesar al gospodăriei clacasesti.

Cuantumul arenzii era determinat direct sau indirect, intr-o măsura mai mare sau mai mica, de acţiunea convergenta a mai multor factori care determina si formarea preţului moşiei. Intre arenda si preţul moşiei fiind relaţie directa, volumul obligaţiilor locuitorilor fata de arendaş, numărul si valoarea

4 Ioana CONSTANTINESCU, "Arendăşia in agricultura Tarii Romaneşti si a Moldovei pina la Regulamentul Organic",

Editura Academiei, 1985, pag. 69-78.

5 Ioana CONSTANTINESCU, "Arendăşia in agricultura Tarii Romaneşti si a Moldovei pina la Regulamentul Organic', Editura Academiei, 1985, pag. 79-80.

construcţiilor si instalaţiilor, suprafaţa si felul moşiei, suprafaţa cultivabila, felul culturilor pe asa numita rezerva, inventarul apartinind stapinului transmis arendaşului, preţul produselor agricole, preţul foitei de munca angajate, preţul utilajului agricol, al seminţelor.

Cuantumul arenzii mai depindea de legea cererii si ofertei in materie de arendare si de fluctuaţia monedei. In raport cu preţul moşiei arenda era de zece ori mai mica, spre sfârşitul perioadei.

In urma evaluării unor moşii amintite in actele de vinzare-cumparare, in care preţul orientativ al moşiei era calculat inmultind suma arenzii anului in curs cu zece. Intilnim cazuri in care arenda era de 3, 4, 5, 6 %, dar si de 15 -20% din preţul moşiei.

Economistul Nicolae Sutu aprecia ca preţul pământului reprezenta de 15 ori venitul anual. Creşterea arenzii era insa limitata de anumite praguri, unul dintre acesta fiind legea profitului arendaşului, profit care trebuia sa fie cel puţin egal cu dobinda banilor avansaţi ca arenda, plus salariul ce l-ar fi obţinut ca administrator de moşie pentru ca arendaşul sa fie interesat in plasarea capitalului sau in sectorul agricol.6

2. Eficienta in plan economic si social

Dupã cãderea comunismului, relatiile agrare românesti cu referire la dimensiunea exploatatiilor agricole au evoluat pe douã trasee distincte, dar contrare.

Primul traseu s-a desfãsurat pe vectorul reformelor agrare, care au avut ca obiectiv principal constituirea si reconstituirea dreptului de proprietate funciarã privatã si aavut ca efecte desfiintarea prin lichidare a fostelor unitãti cooperatiste (Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar), restructurarea unitãtilor de stat (Legea nr. 1/2000) si reactivarea exploatatiilor mici, de tip familial.

Cel de-al doilea traseu, opus primului, a vizat cresterea dimensiunii exploatatiilor mici, ca necesitate obiectivã impusã de procesul de performare si eficientizare a activitãtii agricole. Circumscris acestui traseu, politicã agrarã s-a concentrat pe o paletã largã de activitãti pe piata funciarã, în cadrul cãreia o atentie deosebitã s-a acordat arendãrii, acceptatã de teoria economicã drept o formã clasicã de exploatare în antreprizã.

Reactivarea arendãrii, la pragul anului 1994 (Legea nr. 16/1994 privind arendarea bunurilor agricole) a fost consideratã ca „un fenomen economic normal” (Otiman,2002).

Arendarea este o alta forma principala de „ marfalitate” a pamantului si segment al pietei funciare. Ea reprezinta o tranzactie contractuala incheiata intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de terenuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea suprafetelor de teren pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti, denumit arenda. Prin arendare, are loc un transfer partial de proprietate asupra terenurilor arendate de la arendator catre arendas, respectiv posesiunea si folosinta. In teoria economica arenda este definita ca „suma de bani rezultata din incasarile totale pe care arendasul o plateste arendatorului, ca pret pentru obtinerea temporara a dreptului de folosinta asupra pamantului”.

Ponderea terenurilor arendate difera de la o tara la alta. In UE, ponderea terenurilor arendate este cuprinsa intre 4% in Grecia si 68% in Belgia, ponderea medie fiind de 33%. In SUA, arendasii exploateaza una din patru ferme.

In toate tarile occidentale, arendarea este reglementata prin legi speciale sau norme cu putere de lege. Fiecare stat reglementeaza arendarea tinand seama de specificul tarii respective. Ca atare, exista deosebiri privind drepturile si obligatiunile partilor contractuale, durata arendarii, nivelul arendei.

Referitor la durata arendarii, legislatia din diferite tari ofera o mare varietate de reglementari. In Belgia, de pilda, unde arendarea continua sa joace un rol important, legea din 1988 stabileste durata

6 Ioana CONSTANTINESCU, "Arendăşia in agricultura Tarii Romaneşti si a Moldovei pina la Regulamentul Organic", Editura Academiei, 1985, pag. 80.

contractului de arendare la cel putin 9 ani. Sunt tari in care durata contractului de arendare se stabileste prin negocierea libera dintre parti.

Un punct nodal al tranzactiilor dintre proprietari si arendasi il constituie arenda pe care arendasul se obliga sa o plateasca arendatorului. Ea are un continut complex, fiind formata din renta, amortismentul pentru investitiile realizate de arendator si dobanda la capitalul investit. . Deci, renta este mai mica decat arenda, sau cel putin egala cu aceasta, iar relatiile dintre ele s-ar putea exprima astfel:

A=R+I; A=R, in care:A-arenda;R-renta funciara;I-dobanda la capitalul investit.

Marimea arendei este, in ultima instanta rezultatul confruntarii dintre arendatori si arendasi. Arendasul nu va plati mai mult pentru 1 ha de teren arabil decat poate castiga din cea mai buna cultura pe care o va realiza de pe el. La randul sau, proprietarul va arenda pamantul respectiv unui fermier numai daca este sigur ca nu poate obtine un pret mai bun de la alt utilizator. El va incerca intotdeauna sa obtina maximum de avantaj net din arendarea terenului. Cand se reinnoieste contractul de arendare, proprietarul pamantului cere de obicei aceeasi sporire a arendei, ca si cum ameliorarile ar fi fost facute toate cu capitatul sau propriu. In unele tari, partile contractante sunt libere sa stabileasca arenda; in altele legislatia prevede anumite niveluri.

Nivelul arendei este diferit de la tara la tara, aflandu-se sub incidenta unui complex de factori, ca si renta, care constituie componenta principala a arendei.

In 1998, renta (arenda) la hectarul arabil exprimata in ECU-euro era in Olanda 338, in Danemarca 298, in Austria 243, in Belgia 178 si in Franta 128. Datele statistice arata ca arenda manifesta o tendinta de crestere.

*Arendarea in Romania

Dupa evenimentele din decembrie 1989, prin reconstituirea si constituirea dreptului de proprietate privata asupra pamantului ca efect al aplicarii Legii fondului funciar nr.18 din 1991, s-au creat premisele arendarii pamantului si a altor bunuri agricole. Ea se desfasoara in conditii schimbate fata de cele din trecut: nu este cauzata de existenta unor mari proprietati funciare, ci, dimpotriva, de proprietatea reconstituita sau constituita pana in 10 ha, pe baza legii nr.18/1991, limita urcata ulterior pana la 50 ha, pe baza Legii pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr.18/1991 si ale Legii nr.169/1997; cei care dau suprafete de teren in arenda sunt micii proprietari, de regula neagricultori sau agricultori in varsta.

Arendarea suprafetelor de teren si a altor bunuri agricole este reglementata de Legea arendarii nr.16/1994, modificata si completata in 1998. Potrivit legii, arendarea se face prin contract scris intre arendator si arendasi, contract care, pentru valabilitate si opozabilitate, se inregistreaza la Consiliul local in a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate.

Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Arendasii persoane fizice pot fi cetateni romani, indiferent daca au domiciliul in tara sau strainatate, cu conditia sa aiba pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator, iar arendasii persoane juridice pot fi persoane juridice romane, cu sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, cu conditia sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.

Legislatia privind arendarea prevede si o serie de restrictii sau incapacitati care vizeaza persoanele care nu pot lua in arenda bunuri agricole si persoanele juridice care nu pot da in arenda asemenea bunuri. Astfel, nu pot da in arenda bunuri agricole regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare agricole, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat si nu pot lua in arenda bunuri agricole functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale persoanelor juridice mentionate.

Nu pot lua, de asemenea, in arenda terenuri agricole, agentiile economice cu capital majoritar de stat, prestatorii de servicii, rezultati din transformarea fostelor statiuni de mecanizare a agriculturii, respectiv societatile comerciale pe actiuni AGROMEC. Interdictia inceteaza in cazul in care capitalul de stat nu mai este majoritar.

Un loc aparte in reglementarile privind arendarea se refera la obligatiile si drepturile arendatorului si ale arendasului. Arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala, respectiv sa-i asigure exploatarea linistita si utila a bunului agricol arendat, sa primeasca bunurile arendate la incetarea contractului de arendare si sa indeplineasca toate celelalte obligatii asumate prin contract, iar arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate celelalte obligatii contractuale.

Arendatorului ii revine obligatia de a plati impozitele si taxele pentru bunurile arendate, iar arendasului –obligatia de a plati impozitele pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate.

Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza bunurile arendate si, evident, de a primi pretul arendarii; la randul sau, arendasul beneficiaza, in calitate de producator agricol, de facilitati de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare; de asemenea, arendasul persoana fizica are dreptul de preemptiune (dupa coproprietari si proprietarii vecini) in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor arendate din extravilan.

Referitor la durata contractului de arendare, respectiv la stabilirea datei la care produce efecte si a celei la care efectele inceteaza sa se produca, in forma sa modificata si completata. Legea arendarii stipuleaza ca durata arendarii se stabileste de catre parti. Contractul poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor; poate fi cesionat de catre arendasi sotului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai care au implinit varsta majoratului (cu acordul scris al arendatorului); poate continua in cazul decesului arendatorului sau arendasului (caz in care mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti); poate sa inceteze inainte de a ajunge la termen daca partile convin cu privire la rezilierea contractului.

In tara noastra, daca initial Legea arendarii nr.16/1994 prevedea limite minime si maxime pentru arenda, plata ei putandu-se face in natura, in bani sau in natura si in bani, potrivit intelegerii partilor contractante, in forma modificata si completata, plata arendei se face potrivit intelegerii patilor contractante si se executa la termenele si locul stabilit in contract.

Elementele in functie de care trebuie sa se stabileasca arenda, pentru fiecare categorie de folosinta, sunt: suprafata, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul de accesabilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de centrul administrativ, amenajarile de imbunatatiri funciare, tipul plantatiilor pomiviticole, varsta, starea tehnica si biologica etc.

Rolul si importanta arendãrii în vederea cresterii dimensiunii exploatatiilor agricole

Arendarea clasicã, asa cum s-a manifestat ea în perioada ante si interbelicã, când a înregistrat maximum de intensitate, se desfãsura schematic, pe formula unei piramide cu vârful în sus (Figura 1).

( Figura 1) Schema arendãrii în perioada ante si interbelicã.

Arendatorul, pozitionat în vârful piramidei, se identifica cu proprietarul de mosie. Acesta încredinta terenul agricol, spre exploatare, unuia sau mai multor arendasi, fiind constrâns de „absenta capitalului si a activului de exploatare”(Otiman, 2002).

Arendasul, pozitionat pe linia de mijloc, era o persoanã dinamicã, cu pregãtire profesionalã corespunzãtoare în domeniul agricol si bun manager. În plus, multi arendasi erau proprietarii unor mijloace tehnice, de regulã moderne, de exploatare a pãmântului.

Subarendatorii, situati la baza piramidei, erau tãranii fãrã pãmânt sau cu pãmânt putin, dar care dispuneau de brate de muncã, animale de muncã si inventar agricol simplu, fapt care dãdea garantie arendasului de a subarenda una sau mai multe parcele de teren de dimensiuni diferite.

Arendasul, ca verigã intermediarã între proprietar si subarendasi, stabilea, în bunã parte, regulile de pe piata de arendare. Comportamentul arendasului determinat de motivatii economice si sustinut de pozitia de lider pe piata de arendare, „a dobândit conotatii negative ”(Otiman, p. 858).

În plus, arenda avea un caracter împovãrãtor asupra tãranilor, greu de suportat, deoarece ea trebuia sã satisfacã cerintele, constant crescãtoare, ale arendasului, cât si ale proprietarului de mosie.

În prezent, arendarea se desfãsoarã tot dupã schema piramidei, dar cu vârful în jos (Figura 2) ceea ce presupune cã:_ gospodãriile tãrãnesti, din subarendãtori, constrânsi de lipsa factorilor de productie, au devenit arendatori, chiar dacã terenurile încredinþate spreexploatare sunt de dimensini mici si foarte mici;_ arendasii, persoane fizice sau juridice, preiau spre exploatare nu o mosie în trup compact, ci o puzderie de parcele, de foarte putine ori grupate, si dispun de capital de exploatare, precum si de cunostinte profesionale si aptitudini manageriale;_ proprietarii de mosii au dispãrut, ca efect al reformelor agrare înfãptuite în agricultura româneascã pânã la pragul anului 1948.

Arendator

Arendasi

SubarendatoriGospodarie taraneasca(GT)

GT1 GT2 GT3.......................GTn

Arendatorii

Figura 2. Schema de functionare a arendãrii conform Legii nr. 16/1994Comparând cele doua scheme, rezultã atât asemãnãri, cât si deosebiri. Principalele asemãnãri

constau în faptul cã arendasul îsi mentine pozitia de lider pe piata de arendare în ambele situatii. Pe fond, existã diferente semnificative între piata de arendare ante si interbelicã si cea din prezent, diferente determinante, în primul rând, de schimbarea pozitiei gospodãriilor tãrãnesti si, în al doilea rând, de rolul pe care arendasul îl are în domeniul concentrãrii suprafetelor agricole, în cadrul noilor relatii agrare.

Dezvoltarea arendãrii terenurilor agricole în tara noastrã, în ultima perioadã a fost posibilã datoritã, în principal, urmãtoarelor avantaje:_ faciliteazã formarea de exploatatii agricole de dimensiuni mari, cu costuri investitionale minime în actiunile de tranzactionare a terenurilor agricole;_ reprezintã o alternativã pentru exploatarea terenurilor de acei proprietari care din motive obiective (vârsta înaintatã, rezidenta urbanã, precaritatea factorilor de roductie etc.) nu pot lucra terenurile de care dispun;_ nu afecteazã regimul proprietãtii funciare, atât în timpul derulãrii contractului si nici dupã încetarea acestuia.

În acelasi timp, intensificarea actiunilor de arendare pe piata funciarã întâmpinã cu urmãtoarele restrictii:_ puterea economicã scãzutã a persoanelor tinere din mediul rural dispune sã arendeze terenuri agricole, dublatã de lipsa comportamentului competitiv depiatã al acestora;_ gradul ridicat de fragmentare si parcelare a proprietãtii funciare tãrãnesti, precum si dificultãtile întâmpinate în procesul de comasare a parcelelor;_ numãrul mare al populatiei rurale ocupate în agriculturã si dependenta alimentarã de proprietatea funciarã;_ promovarea interesului pe termen scurt, datã fiind durata minimã si relativ micã, de numai 5 ani, a contractului de arendare;_ caracterul instabil marcat de nenumãrate completãri, întârzieri sau reveniri în cadrul juridic ce reglementezã aceastã activitate.

Arendarea poate contracara efectele negative de pe piata funciara generate de:- concentrarea excesiva, prin incredintarea spre exploatare a terenurilor de la marea proprietate

funciara catre mica exploatatie agricola. Aceasta formula a fost caracteristica perioadei ante- si interbelica;

Gospodarie taraneasca(GT)GT1 GT2 GT3.................GTn

Arendasi

- pulverizarea proprietatii, care impune un traseu invers de arendare, fata de cel precedent de la mica proprietate funciara catre exploatatia agricola mijlocie sau mare. Este situatia intalnita in prezent in agricultura romaneasca.Privitor la dimensiunea pietei de arendare, datele oferite de Recensãmântul General Agricol

relevã faptul cã, în anul 2002, din suprafata agricolã totalã, exploatatã, terenurile arendate, în regim oficial de contractare, reprezentau 11%, din care aproape 5% (760.185 ha) erau terenuri lucrate în arendã, iar peste 6% (999.322 ha) erau suprafete lucrate în regim mixt: arendã si în regie proprie.

Aceeasi sursã de date mentioneazã si formele neoficiale de arendare, care reprezintã, din totalul suprafetelor exploatate, tot în 2002, aproximativ 5% pentru „luatul în parte” si 2% pentru terenurile exploatate „cu titlu gratuit”(Giurcã et al., 2004).

Sursele de date din sistem oficial sau semioficial nu oferã însã informatii complete, fapt pentru care este dificil sã se aprecieze dimensiunea realã a pietii arendãrii.

Comparativ cu unele tãri europene precum Belgia si Franta, unde ponderea terenurilor exploatate prin arendare depãseste 50% (Otiman, 2002), arendarea în tara noastrã este de aproape 5 ori mai micã, ca proportie în total suprafatã exploatatã.

Arenda, ca pret al bunului arendat, ar trebui sã satisfacã, în egalã mãsurã, interesele celor doi parteneri de piatã: arendatori si arendasi.

În acest spirit, legiuitorul a considerat necesar sã vinã în întâmpinarea negocierilor cu un set de norme metodologice, stiintific fundamentate, dar fãrã caracter obligatoriu, de determinare a arendei. Interesul si importanta pe piata arendãrii a acestor norme a fost minim. Cauzele constau în oferta încã mare de teren spre exploatare. Superioritatea ofertei rezultã din constrângerile la care sunt supusi proprietarii de terenuri (rezidenti) în alte localitãti, vârsta înaintatã, precaritatea factorilor de productie).

Sondajele statistice relevã cã arenda, în medie, este de 600 kg/râu/ha (sau în produse echivalent grâu), ceea ce reprezintã circa 1/5 din productia medie pe hectar, iar valoric 1,8-2,4 milioane lei/ha (în conditiile când pretul de piatã al grâului a fost de 3.000-4.000 lei/kg).

Dacã presupunem cã întreaga proprietate funciarã a unei gospodãrii tãrãnesti este arendatã (media acesteia pe tarã fiind de 2,4 ha) si o multiplicãm cu echivalentul valoric al arendei la hectar (1,8-2,4 milioane lei), rezultã cã veniturile totale din arendarea terenului sunt de aproximativ 4,3 -5,8 milioane lei/anual pe o familie de proprietari funciari, venituri care sunt nesemnificative, comparativ cu cheltuielile necesare sustinerii unui trai decent.

Din aceste calcule simple, evident demonstrate de relatiile economico-sociale din rural, rezultã caracterul nestimulativ al arendei pentru proprietar, nu prin cuantumul sãu pe hectar, ci prin mãrimea veniturilor totale obtinute de o familie, ca urmare a dimensiunii reduse fie a exploatatiei, fie a parcelelor arendate.

Modalitati de calcul al arendei

a) Calcularea arendei pe baza potentialului de productie al terenului. Pentru determinarea potentialului lor de productie, terenurile se clasifica in functie de sol, relief, clima, apa freatica, pe baza notelor de bonitare naturala, in cinci clase de calitate si fiecare clasa de calitate se imparte in trei categorii, in functie de gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de depozitare si valorificare a produselor sau de gara, de calitatea drumurilor etc.

Calitatea si categoria terenurilor agricole se stabilesc de organele abilitate – Institutul de Cercetari pentru Pedologie si Agrochimie si oficiile judetene pentru studii pedologice si agrochimice.

b) Calcularea arendei ca procent din productia obtinuta la hectar pe baza traditiei locale. Este forma cea mai raspandita in conditiile actuale: de regula, marimea arendei este intre 1/5 si 1/3 din recolta. Riscul este impartit intre arendator si arendas, fapt care convine ambelor parti in conditiile de incertitudine care caracterizeaza productia noastra agricola, ale slabei dominatii a producatorului asupra fortelor naturii. O astfel de stabilire a arendei este mai putin stimulativa pentru obtinerea unor randamente inalte.c) Calcularea arendei ca o cantitate fixa de produse la hectar. De regula, marimea ei oscileaza la grau in jurul a 600 kg la hectar. Riscul este asumat in intregime de arendas. Fiind singurul beneficiar al depasirii randamentelor luate in calcul la stabilirea arendei, arendasul este stimulat sa imbunatateasca activitatea de productie si economica.d) Calcularea arendei in functie de profit. Este putin folosita. Partile contractante sunt reticente fata de o asemenea calculare a arendei, in principal datorita dificultatilor care apar in definirea si masurarea profitului, precum si datorita starii de nesiguranta a realizarii de profit in perioada de criza pe care o traverseaza agricultura si economia noastra.

In conditii normale, din profitul brut, arendasului ar trebui sa-i revina pentru capitalul investit un profit aproximativ egal cu profitul mijlociu pe economie, iar arendatorului, un profit reprezentand renta propriu – zisa, precum si, daca este cazul, dobanda la capitalul incorporat in terenul arendat.

Sistem logistic si institutional

LEGEA ARENDARII NR.16/1994

ART. 1 Bunurile agricole pot fi arendate in conditiile legii. Prin bunuri agricole care pot fi arendate, se intelege terenuri cu destinatie agricola, si anume: terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi -, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

ART. 2 Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole, pe o durata determinata si la un pret stabilite de parti. ART. 3 Arendarea se face prin contract scris incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole pe de o parte si arendas pe de alta parte. Partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Arendasul, persoana fizica, trebuie sa fie cetatean roman cu domiciliul in Romania, sa prezinte garantiile solicitate de arendator. Arendasul, persoana juridica, trebuie sa aiba nationalitate romana, sediul in Romania si obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole.

ART. 5 Contractul de arendare va cuprinde: a) partile contractante si domiciliul sau sediul acestora; b) obiectul contractului, complet si precis determinat; obiectul contractului trebuie sa cuprinda descrierea amanuntita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora si planul de situatie al terenurilor; c) obligatiile fiecareia dintre parti, expres si complet mentionate; d) durata arendarii; e) arenda, modalitatile si termenele de plata a acesteia; f) raspunderile fiecarei parti; orice suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de catre proprietar, uzufructuar sau detinator legal se vor specifica separat in contract; g) alte clauze convenite de parti si permise de lege.

ART. 6 Contractul de arendare se intocmeste in scris, cite un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local. Cind bunurile arendate sint situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, inregistrarea si depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala este situat bunul arendat. Taxele de redactare si inregistrare a contractului de arenda sint in sarcina arendasului. Sint valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, in conditiile prezentei legi.

ART. 7 Durata arendarii trebuie sa prevada data la care incepe si data la care inceteaza, conform contractului. Durata arendarii nu poate fi mai mica de 5 ani. In cazul plantatiilor de vita de vie, de pomi, de arbusti fructiferi, de hamei si duzi in declin, durata arendarii poate fi mai mica de 5 ani in functie de starea plantatiei si, respectiv, de durata de exploatare ramasa. Pentru suprafetele de teren mai mici de 1 ha, a caror dare in arenda este justificata de lipsa temporara a mijloacelor de productie materiale si financia re, de absenta din localitate sau de motive de sanatate, durata arendarii poate fi sub 5 ani.

ART. 8 Cel care da in arenda este obligat sa predea bunurile arendate la termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partia la si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract. Arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in

conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractuale. Cel care da in arenda are dreptul de a controla oricind modul in care arendasul administreaza bunurile arendate. La incetarea contractului, se poate recunoaste arendasului, prin hotarire judecatoareasca, un drept de retentie cu privire la contrapretentiile sale fata de cealalta parte, izvorite din contract.

ART. 9 Arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vinzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Dreptul de preemptiune se exercita in conditiile legii.

ART. 10 Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sint in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau detinatorului legal.

ART. 11 Arendasul este considerat agricultor; impozitele datorate de el pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate se platesc potrivit dispozitiilor legale. Arendasul, in calitate de producator agricol, beneficiaza de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de actele normative in vigoare.

ART. 12 Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi. Fiecare parte contractanta este obligata sa incunostinteze in scris pe cealalta parte, cu cel putin 1 an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul de arendare. Prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen. ART. 13 Plata arendei se face in natura, in bani sau in natura si in bani, potrivit intelegerii partilor contractante, si se executa la termenele si locul stabilite in contract.

ART. 14 Elementele de stabilire a arendei pentru fiecare categorie de folosinta a terenului pot fi: suprafata, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul de accesibilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea cladirilor, amenajarile de imbunatatiri funciare sau alte dotari. In cazul terenurilor plantate cu vita de vie, pomi, arbusti fructiferi, hamei si duzi, arenda se poate stabili tinindu-se seama si de tipul de plantatie, virsta, soi, starea tehnica si biologica. In cazul efectivelor de animale, arenda se poate stabili in functie de specie , rasa, virsta, starea biologica, potentialul de productie si starea sanitaraveterinara a acestora.

ART. 15 Arenda in natura se stabileste intr-o cantitate determinata de produse agricole, cuprinsa intre un minim si un maxim de productie. Produsele prin care se plateste arenda se stabilesc de parti in funtie de specificul activitatii agricole si de zona respectiva. Termenele si locul de plata a arendei in natura se stabilesc de parti, tinindu-se seama de felul produselor si de specificul obtinerii lor.

ART. 16 Arenda in bani va consta din echivalentul in lei al produselor stabilite conform prevederilor art. 15 din prezenta lege si se va plati la termenele stabili te si la preturile practicate pe piata locala la data platii.

ART. 20 Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar si cu respecatrea dispozitiilor legale in vigoare.

ART. 21 In contractul de arendare, de comun acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale. De asemenea, de comun acord pot sa prevada

suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.

ART. 22 Nu sint permise oficii de arendasi. Subarendarea totala sau partiala este interzisa. Orice act de subarendare este nul.

ART. 23 Salariatii permanenti sau sezonieri folositi de arendasi se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii in vigoare.

ART. 24 Contractele de arendare incheiate cu incalcarea prevederilor prezentei legi sint nule sau anulabile. Oricare dintre partile contractante poate cere in justitie rezilierea contrac tului de arendare pentru cauze de neindeplinire a obligatiilor de catre cealalta parte, in conditiile legii. Litigiile sint de competenta instantelor judecatoresti sau pot fi solutionate, cu acordul partilor, si prin arbitraj. Partile contractante au la dispozitie toate mijloacele juridice pentru apararea drepturilor si intereselor lor legitime contractuale, in legatura cu bunurile arendate.

Legea 65/1998 pentru modificarea si completarea Legii arendãrii nr. 16/1994

Art. I. - Legea arendãrii nr. 16/1994, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 91 din 7 aprilie 1994, se modificã si se completeazã dupã cum urmeazã:1. Articolul 2 va avea urmãtorul cuprins: „Art. 2. - Prin arendare se întelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt detinãtor legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o duratã determinatã si la un pret stabilite de pãrti.“ 2. Articolul 3 alineatul (1) va avea urmãtorul cuprins: „Art. 3. - (1) Arendarea se face prin contract scris, încheiat între arendator, pe de o parte, si arendas, pe de altã parte. Pãrtile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.“ 3. Articolul 3 alineatul (2) va avea urmãtorul cuprins:„(2) Arendasii, persoane fizice, pot fi cetãteni români, indiferent dacã au domiciliul în tarã sau în strãinãtate.“ 4. La articolul 3, dupã alineatul (2) se introduce alineatul (21) cu urmãtorul cuprins: „(21) Persoanele fizice prevãzute la alineatul precedent trebuie sã aibã pregãtire de specialitate agricolã, practicã agricolã sau un atestat de cunostinte agricole si sã prezinte garantiile solicitate de arendatori. Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei.“ 5. Articolul 3 alineatul (3) va avea urmãtorul cuprins:„(3) Arendasii, persoane juridice, pot fi persoane juridice române, cu sediul în România, inclusiv cele cu capital partial sau integral strãin.“ 6. La articolul 3, dupã alineatul (3) se introduce alineatul (31) cu urmãtorul cuprins: „(31) Persoanele juridice prevãzute la alineatul precedent trebuie sã aibã ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sã prezinte garantiile solicitate de arendator.“ 7. Articolul 4 alineatul (2) se abrogã. 8. Articolul 5 litera f) va avea urmãtorul cuprins: „f) rãspunderile fiecãrei pãrti; orice suprafatã de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de cãtre arendator se va specifica separat în contract;“ 9. Articolul 7 va avea urmãtorul cuprins: „Art. 7. - Durata arendãrii se stabileste de cãtre pãrti în contractul de arendare.“ 10. Articolul 8 alineatul (1) va avea urmãtorul cuprins: „Art. 8. - (1) Arendatorul este obligat sã predea bunurile arendate în termenul si în conditiile stabilite, sã garanteze pe arendas de evictiune totalã sau partialã si sã execute toate celelalte obligaþii asumate prin contract.“ 11. Articolul 8 alineatul (3) va avea urmãtorul cuprins: „(3) Arendatorul are dreptul de a controla oricând modul în care arendasul administreazã bunurile arendate.“ 12. Articolul 10 va avea urmãtorul cuprins: „Art. 10. - Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sunt în sarcina arendatorului.“ 13. Articolul 13 va avea urmãtorul cuprins: „Art. 13. - Plata arendei se face potrivit întelegerii pãrtilor contractante si se executã la termenele si la locul stabilite în contract.“ 14. Articolele 15, 16, 17 si 19 se abrogã. 15. Dupã articolul 21 se introduce articolul 211 cu urmãtorul cuprins:„Art. 211. - Cu acordul scris al arendatorului, arendasul poate sã cesioneze contractul de arendare

sotului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenþilor sãi care au împlinit vârsta majoratului.“ 16. Dupã articolul 25 se introduce articolul 251 cu urmãtorul cuprins: „Art. 251. - (1) Contractul de arendare poate continua în cazul decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori trebuie sã comunice în scris intentiile lor si sã obtinã acordul scris al celeilalte pãrti, în termen de 30 de zile de la data decesului. (2) Mostenitorii arendasului pot conveni sã continue în comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot sã desemneze pe unul dintre ei sã continue exploatarea acestor bunuri. În lipsa acordului, fiecare dintre mostenitori poate cere judecãtoriei în a cãrei razã teritorialã se aflã bunul agricol ca, prin ordonantã presedintialã, sã desemneze pe unul dintre ei pentru continuarea contractului de arendare. (3) Mostenitorii arendatorului ori ai arendasului, dupã caz, la data rãmânerii definitive sau irevocabile a hotãrârii judecãtoresti, au obligatia sã încunostinteze consiliul local cu privire la noile pãrti în contractul de arendare.“

Art. II. - Legea arendãrii nr. 16/1994, cu modificãrile si completãrile ulterioare, precum si cu cele aduse prin prezenta lege, se va republica în Monitorul Oficial al României, Partea I, dându-se articolelor si alineatelor o nouã numerotare. Aceastã lege a fost adoptatã de Camera Deputaþilor si de Senat în sedinta comunã din 25 februarie 1998, cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (1) si ale art. 76 alin. (2) din Constitutia României.

Legea 58/1995 pentru modificarea si completarea articolului 25 din Legea arendãrii nr. 16/1994

1. Alineatul 1 se modificã si va avea urmãtorul cuprins: „Persoanele fizice, cãrora le-a fost stabilitã calitatea de actionar în baza prevederilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, pot opta, pânã la data de 1 octombrie 1995, pentru calitatea de locator, în conditiile legii.“2. Dupã alineatul 1 se introduce un nou alineat, cu urmãtorul cuprins:„Societãtile comerciale agricole vor încunostinta în scris, pânã la data de 1 septembrie 1995, pe actionarii care nu si-au manifestat optiunea în sensul prevederilor alin. 1, despre termenul limitã pentru comunicarea optiunii.“ 3. Alineatele 2, 3 si 4 ale articolului 25 devin alineatele 3, 4 si 5 ale aceluiasi articol.

Capitolul 2

RENTA FUNCIARA

Renta funciara este una din cele mai importante categorii economice ale economiei pentru ca de ea depind in cea mai mare măsura acţiunile de politica agrara si agricola care se iau atât de stat cit si de producătorii agricoli.

Renta funciara reprezintă un venit pe care ii primeşte posesorul pământului si/sau producătorul agricol pentru ca dispune sau utilizează unul din cei trei factori principali ai procesului de producţie. Acest venit este o parte din plusprodus, din plusvaloare, avind aceeaşi provenienţa ca si profitul sau dobinda, adică partea ce ramine din valoarea produsului după ce s-au scăzut toate costurile necesare de obţinerea produsului respectiv, precum si profitul aferent capitalului utilizat. Cu alte cuvinte renta funciara reprezintă un venit suplimentar obţinut de producătorii agricoli care dispun de resurse naturale ce au un caracter limitat in condiţiile unei oferte rigide sau foarte puţin elastice de produse agricole.

Renta funciara ca si alte forme de renta apare datorita limitării resurselor naturale si a situaţiei de monopol asupra pământului in care se găsesc diferiţii agenţi economici.

Aceasta situaţie determina o oferta rigida sau foarte puţin elastica de produse agricole ceea ce- permite agentului economic sa impună preţul de vânzare care este superior preţului de echilibru.

Renta funciara are astfel doua forme de manifestare: - forma materiala - reprezintă o cantitate mai mare de produse obţinute si o calitate superioara, la unitatea de

suprafaţa de unii producători agricoli in raport cu alţi producători agricoli. Exclusivitatea unor produse agricole, detinind astfel monopolul asupra acestora.- forma

economica - adică forma băneasca ce este generata de oferta redusa de produse agricole care permite stabilirea unui preţ de vânzare cu mult peste costurile de producţie sau astfel spus peste un preţ care sa asigure un profit normal.

In agricultura, mai mult decât oricare ramura a economiei, factorii naturali au o influenta hotaritoare asupra activităţii economice. Pe termen lung cererea de produse agricole creste, dar pe termen scurt chiar si mediu ea este rigida sau foarte puţin elastica. Aceasta cerere trebuie satisfăcuta cantitativ, sortimental si calitativ, insa oferta este condiţionată de factorii naturali care sunt restrictivi, iar cantităţile de produse obţinute sunt de regula sub nivelul cererii.

Existenta unei cereri de produse nesatisfacute in condiţiile unor factori naturali limitativi generează situaţii de monopol natural pentru posesorii lor.

In acest caz proprietarii acestor bunuri pot impune pieţei preturile dorite, dobândind un supraprofit, o renta care va fi cu atât mai mare cu cit produsul agricol va fi mai rar. In anumite perioade poate apare si un monopol artificial, datorita unor condiţii de producţie mai avantajoase sau de poziţie fata de piaţa, ceea ce face ca deţinătorul acestui monopol sa impună preţul pieţei la produsul respectiv si sa-si însuşească un supraprofît. Acest supraprofit se obţine atâta timp cit cererea pentru produsul respectiv este mai mare decât oferta, adică pina la apariţia si a altor agenţi economici care valorifica acelaşi produs. Condiţiile climatice si tehnice pot genera si un monopol intimplator asupra unui produs, supraprofitul întâmplător poate fi obţinut când se introduce in cultura un soi sau hibrid nou cu calităţi deosebite.

Producătorul va impune un preţ de monopol datorita ofertei foarte mici in raport cu cererea. In agricultura se creează un venit net suplimentar permanent care se transforma in renta funciara. Apariţia venitului net suplimentar este determinat de existenta unor condiţii a căror acţiune conduce la separarea rentei funciare in doua mari parti: renta absoluta si renta diferenţiata.

Condiţiile care determina producerea rentei funciare isi are originea in insasi trasaturile specifice, in particularităţile agriculturii ca ramura a producţiei materiale si a economiei naţionale.

Capitolul 3.

CONTRACTUL DE ARENDARE

3.1. NOŢIUNEA CONTRACTULUI DE ARENDARE

Contractul de arendare este o varietate a contractului locatiune, este un contract prin care una din parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendaş, bunuri agricole in vederea exploatării pe o durata determinata in schimbul unui preţ numit arenda, stabilita in produse agricole si care se prestează in natura sau prin echivalentul lor in bani.

Definirea contractului de arendare este data de insusi articolul 2 din Legea arendării: "Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal de bunuri agricole si arendaş, pe o durata determinata si la un preţ stabilit de parti".

Contractul de arendare conform Legii arendării este o varietate a contractului de locatiune, in sensul ca arendarea reprezintă locatiunea fondurilor rurale, art 1413 Cod Civil.22 Bunurile agricole care pot forma obiectul contractului de arendare sunt enumerate in art. 1, aliniat 2 din Legea 16/1994: terenuri agricole productive, pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii de hamei si duzi, păşunile impadurite, terenurile ocupate cu construcţii si instalaţii agrotelinice, amenajările piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care deservesc nevoile producţiei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru producţia agricola, precum si animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.7

3.2. CONŢINUTUL CONTRACTULUI DE ARENDARE

Contractul de arendare cuprinde: părţile contractante, numele, prenumele si domiciliul pentru persoanele fizice, denumirea si

sediul pentru persoanele juridice. obiectul contractului, complet si precis determinat, obiectul contractului trebuie sa cuprindă

descrierea amănunţita a tuturor bunurilor arendate, inventarul acestora si planul de situaţii al terenurilor.

obligaţiile fiecăreia dintre parti, expres si complet menţionate. durata arendării. arenda, modalităţile si termenele de plata a acesteia. răspunsurile fiecărei parti, orice suprafaţa de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de

către proprietar, uzufructuar sau deţinător legal se vor specifica separat in contract. alte cauze convenite de parti si permise de lege24, cum ar fi cele referitoare la cazurile si

limitele suportării daunelor produse de calamităţile naturale, ori cele referitoare la suportarea pierderilor in caz de pieire totala sau parţiala a bunurilor.8

3.4. SUPORTAREA RISCULUI

Potrivit art 24 din Legea 16/1994: "In contractul de arendare, de comun acord, părţile contractante pot stabili cazurile si limitele suportării daunelor produse de calamităţi naturale. De asemenea de comun acord pot sa prevadă suportaiea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţa majora.9

7Dan CHIRICA, "Drept civil, Contracte speciale", Editura Lumina Lex, 1997, pag. 199. 8 Dan CHIRICA, "Drept civil, Contracte speciale" Editura Lumina Lex, 1994, pag 2009 Francisc DEAK, "Tratat de drept civil, Contracte speciale", Editura Actami, Bucureşti, 1996, pag. 242.

Practica judiciara si doctrina asimilează cazului fortuit sau de forţa majora si calamităţile naturale, asa incit sub acest aspect, articolul mai sus citat este o confuzie terminologica.10

3.4.1. RISCUL LUCRULUI ARENDATPaguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate se suporta, potrivit regulilor generale

de către proprietarul arendator (res perit domino) si respectiv, corespunzător dreptului real cel are asupra bunului arendat, arendatorul neproprietar. Arendaşul fiind doar posesor al lucrurilor arendate/pierite, va fî ţinut sa facă dovada ca pieirea nu este datorata culpei sale ci unei cauze străine ce nu-i poate fî imputata. Prin excepţie, daca arendaşul a fost pus in intirziere, in legătura cu executarea obligaţiei sale de a restitui bunurile primite spre arendare si acestea intre timp au pierit, el va suporta riscul survenit, sub rezerva ca va putea face dovada ca bunurile respective ar fî pierit si daca se aflau la arendator.

3.4.2. RISCUL CONTRACTULUIRiscul contractului are in vedere soarta obligaţiei arendaşului de a plaţi arenda in cazul in care a

intervenit un caz fortuit sau de forta majora. in caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, in

calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat, care nu mai poate cere arendaşului executarea obligaţiei corelative, adică plata arendării.11

intr-o imprejurare de forta majora sau de caz fortuit, piere recolta neculeasa, părţile vor suporta pierderea proporţional, indiferent daca arenda trebuie plătită in natura sau in bani, daca părţile nu au convenit altfel. Soluţia este aplicabila in cazul in care arenda a fost convenita sub forma unei cote parti din producţie.

daca ceea ce piere este insasi recolta culeasă deja, riscul va fî suportat de proprietarul produselor (arendaş) iar daca arenda a fost stabilita procentual si de către arendator proporţional intrucit si el este coproprietar al recoltei pierite.

daca arenda urma sa fie plătită in echivalent lei, calculat in raport de o anumita cantitate de produs, cel care va suporta riscul pieirii produselor, in raport cu care se calculează arenda in lei, va fi arendaşul in calitatea sa de proprietar al produselor pierite si pentru ca banii sunt bunuri de gen si fungibile.

daca arenda era fixata sub forma unor cantităţi fixe de produse, ea urmind sa fie plătită, ca atare sau in echivalent lei (de exemplu) arenda s-a fixat la cantitatea de 5000 kg de cartofi la hectar ) si recolta piere, riscul pieiri fortuite a acestei va fi suportat de arendaş, intrucit cuantumul arenzii nu depinde de cuantumul recoltei.

daca contractul a fost incheiat pe mai mulţi ani si recolta a pierit, inainte de a fi culeasă, cel puţin jumătate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensaţiei intre anii buni si cei rai, arendaşul nu poate cere o scădere din arenda daca pierderea s-a compensat prin precedentele recolte, daca in anii precedenţi nu au produs excedente suficiente si contractual ramine in vigoare pentru viitor, instanţa poate acorda numai un scazamint provizoriu,compensaţia urmind a se face la finele contractului.Soluţiile mai sus prezentate sunt date de Codul civil, referitoare la arendare, insa ele au o natura

supletiva, părţile avind libertatea contractuala sa convină orice alte clauze, care nu aduc atingere normelor de ordine publica si bunelor moravuri, inclusiv sa convină exonerarea de răspundere, in anumite situaţii sau agravarea răspunderii in alte cazuri.

3.5. RĂSPUNDEREA PÂRTILOR

10 Titus PRESCURE, "Curs de drept civil, Contracte speciale", 1998, pag. 112.11 Francisc DEAK, " Tratat de drept civil, Contracte speciale". Editura Actami, Bucureşti, 1996, pag.243.

3.5.1. IN CAZUL ARENDAŞULUI răspunderea pentru nerestituirea bunurilor agricole arendate la incetarea contractului; răspunderea pentru degradări sau distrugeri ale bunurilor arendate; răspunderea pentru nementinerea potenţialului de producţie al bunurilor agricole; răspunderea pentru pierderea totala sau parţiala a bunurilor agricole; răspunderea pentru neplata preţului, respectiv a arendei; răspunderea pentru daune si speze in cazul in care nu 1-a înştiinţat pe

arendator despre încercarea de uzurpare conform art 1433 Cod Civil; răspunderea pentru pagubele produse de incendii, daca nu probează ca incendiul s-a produs prin

caz fortuit sau forţa majora, art 1435 Cod Civil.

3.5.2. IN CAZUL ARENDATORULUI răspunderea pentru nepredarea către arendator a bunurilor agricole

stabilite in contract; răspunderea pentru evictionare totala sau parţiala; răspunderea pentru schimbarea folosinţei agricole a terenului arendat; răspunderea pentru daune in cazul in care nu a apărut contrauzurparilor bunul arendat, in cazul

in care arendaşul 1-a anunţat pe arendator despre uzurpare in termen conform art 1433 Cod Civil74.

3.6. ELEMENTE DE DREPT COMPARAT PRIVIND ARENDAREA IN EUROPA SI CANADA

In toate tarile occidentale din Europa in special dar si in Canada si alte tari au fost adoptate legi speciale privind arendarea bunurilor agricole. Fiecare stat fiind liber sa-si stabilească norme cu putere de lege, privind arendarea, chiar daca este membra in Comunitatea Europeana, in funcţie de specificul fiecărei tari, de economie si de tradiţii. In tari ca Franţa, Belgia, Olanda, Italia, Spania, Portugalia si Canada reglementările in materie au caracter interventionist. In tari ca Germania, Anglia si Grecia reglementările sunt mai liberale, lasind o libertate mai mare pârtilor in contractul de arendare. Legislaţia specifica din Danemarca si Irlanda obliga pe proprietar sa-si exploateze terenurile agricole si limitează dreptul de arendare a acestora.

In Spania, Germania prin norme legale se specifica practicarea unor arende juste si echitabile, preţul arenzii pentru fiecare caz in parte stabilindu-se de autorităţile publice sau instanţele de judecata.

In Franţa, Portugalia si Olanda normele legale stabilesc ele mecanismele si procedurile administrative pentru a fixa limitele arendei intr-o categorie minima si maxima de produse agricole cu produse de preferinţa, de exemplu: griu.

In Italia prin lege este interzisa subarendarea si cesiunea contractului de arendare.In Portugalia transmiterea contractului se poate face numai către cooperativa agricola.In Franţa, contractul poate fi cedat urmaşilor arendaşilor cu acordul proprietarului in lipsa

acestuia prin autorizarea tribunalului.In Canada in cazul unor litigii legea prevede obligativitatea includerii in contractul de arendare a

unei clauze de arbitrare, iar litigiul se soluţionează de un arbitru. In Franţa funcţionează tribunale paritare iar in Germania tribunale agricole.

In Canada, legea arendării prevede clauze care trebuie cuprinse in mod obligatoriu in contractul de arendare:

- numele si adresa proprietarului si arendaşului;- descrierea exacta a proprietăţii arendate;- durata incheierii;- o clauza de revedere periodica a condiţiilor de baza;- suma si data plaţii arendei, pentru plata cu intirziere a arendei trebuie

prevăzuta o clauza de penalizare, iar la intirzierea cu peste doua lunirezilierea contractului;

- responsabilitatea pentru plata impozitului;- drepturi, responsabilităţi si compensaţii pentru îmbunatatirea a bunurilor

rurale;- o clauza care sa preintimpine subarendarea bunurilor rurale;- restricti si responsabilităţi;- contractul trebuie sa specifice practicile de producere si deciziile de

organizare care trebuie sa fie aduse la indeplinire de arendaş;- menţinerea nivelului de fertilitate a solului;- arbitrajul;

Orice neintelegere nu se poate soluţiona pe cale amiabila, trebuie mai intri soluţionat printr-o clauza de arbitrare, de o terţa parte si apoi daca este cazul, la tribunal,

Legea arendei din Canada prevede ca proprietarul care arendează trebuie sa se intereseze de cinstea si nivelul de cunoştinţe profesionale ale arendaşului.

Un alt aspect si o cerinţa esenţiala care este prevăzuta in lege, condiţiile de echitate pentru amindoi (arendaş si proprietar).

Părţile sa aibă in vedere ca nevoile si interesele oamenilor se schimba in funcţie de condiţiile economice si sociale din agricultura. Contractul trebuie făcut pe durata destul de mare pentru a permite arendaşului sa adopte practici de producţie fata de bunul arendat.12

Capitolul 4.

12 Florin SCRIECIU, " Arendarea bunurilor agricole", Editura Tehnica Agricola, 1994, pag. 58-63

ROLUL SI LOCUL CONTRACTULUI DE ARENDARE IN CADRUL ECONOMIEI DE PIAŢA

Rolul si locul contractului de arendare in mecanismul economiei pe piaţa este foarte bine precizat si scos in evidenta in folosirea pământului atât intensiv cit si extensiv.

Utilizarea intensiva a pământului presupune organizarea producţiei agricole, capabile sa sporească suprafaţa recoltata in raport cu cea cultivabila astfel incit producţia bruta obţinută la hectar sa fie cit mai mare in vederea asigurării necesarului de produse agricole. Prin contractul de arendare, arendaşii au posibilitatea sa-si realizeze printr-o infuzie masiva de factori de producţie material, o creştere a fertilităţii naturale a solului, in condiţiile puterii economice a tarii.

Utilizarea extensiva a pământului se caracterizează prin axarea arendaşului pe fertilitatea naturala a solului, prin neutralizarea intregii suprafeţe cultivabile, iar acesta poate asigura necesarul de produse agricole, la o rentabilitate superioara datorita volumului redus al cheltuielilor materiale si de munca vie.

Din cele analizate mai sus este important ca arendaşul sa apeleze la fertilitatea naturala a solului nu la factori de intensificare pentru a sporii randamentul la hectar. Se poate stabili un sistem de indicatori care sa caracterizeze modul de folosire al pământului.

Utilizarea raţionala a pământului inseamna îmbinarea culturilor intensive si extensive in vederea asigurării necesarului de produse agricole, cu un spor de factori de producţie sau forţa de munca care sa determine creşterea fertilităţii naturale a solului si obţinerea unei rentabilităţi care sa permită dezvoltarea producţiei agricole.

Pamantul este utilizat intensiv când următorii indicatori îndeplinesc condiţiile date: suprafaţa cultivata ce revine pe locuitor este mai mica decât suprafaţa medie necesara pentru

durata unei persoane adulte. Specialiştii spun ca este de aproximativ 0,40 variind de la tara la tara reducându-se in funcţie de dezvoltarea tehnicii agricole. In tara noastră daca o zona dispune de pamint agricol mai puţin decât cifra stabilita pentru suprafaţa ce asigura hrana unei persoane exista doua posibilităţi.

arendaşul sau proprietarul de pamint sa investească sume mari de capital pentru a sporii randamentul la hectar pentru a asigura cuantumul alimentar si

a rentabilizării producţiei agricole, trebuie sa realizeze o cultura care sa permită acoperirea consumului populaţiei fara cheltuieli materiale mari si un profit substanţial.

Un alt indicator presupune ca suprafaţa sa fie mai mare decât cea cultivabila sau altfel spus raportul dintre suprafaţa recoltata si cea cultivabila sa fie mai mare decât 1.

Ponderea suprafeţei irigate in total teren cultivat trebuie sa fie mai mare de 20% pentru a se putea crea condiţii necesare utilizării culturilor duble, succesive etc.

Un indicator al utilizării intensive a pământului este gradul de ocupare al forţei de munca in agricultura. Ponderea plantelor industriale legumele, cartofi, culturile cu un grad ridicat de intensivitate, trebuie sa depăşească cel puţin 10% din suprafaţa cultivata. De exemplu in China aceasta pondere este de 37% iar in Egipt de aproape 60%.

Prin contractul de arendare trebuie sa se aibă in vedere utilizarea raţionala a pământului care poate fi caracterizata cu următorii indicatori:

suprafaţa cultivabila pe locuitor sa fie aproximativ egala cu suprafaţanecesara pentru asigurarea hranei unei persoane adulte.

raportul intre suprafaţa recoltata si suprafaţa cultivabila este aproximativagal cu 1.

producţia bruta recoltata raportata la suprafaţa cultivabila este aproximativ

egala cu raportul dintre aceeaşi producţie si suprafaţa recoltata. gradul de ocupare al forţei de munca ar putea fi intre 60 - 80 %.

Următorii indicatori caracterizează utilizarea extensiva a pământului: suprafaţa cultivabila pe locuitor este mai mare decât suprafaţa necesara

pentru asigurarea hranei unei persoane adulte. raportul intre suprafaţa recoltata si cea cultivata este mai mic ca 1 ceea ce

inseamna ca o parte din pamint rarnine necultivat. producţia bruta recoltata ce revine pe hectarul cultivabil este mai mica decât

cea ce revine pentru hectarul recoltat. gradul de ocupare al forţei de munca este redus sub 60%.

Arendarea paminturilor trebuie făcuta cu respectarea acestor indicatori si a altora care trebuie luaţi in considerare ce caracterizează utilizarea lui pe diferite regiuni, pentru ca in condiţii concrete de timp si loc sa se asigure necesarul de produse agricole.13

Contractul de arendare reprezintă o varietate a contractului de locatiune, la art 25 din Legea arendării persoana fizica acţionar la o societate comerciala poate opta sa devină locator si daca incheie contractul de locatiune (arendare) devine locator - arendator. Elementul cel mai important in contractul de arendare încheiat in condiţiile art 25 din Legea arendării ii constituie arenda.

13 Viorica PANA, " Pamintul si folosirea lui in agricultura", Editura Ceres, 1994, pag. 139-143.

CONCLUZII

Marele om de stat, Mihail Kogalniceanu, care a elaborat prima lege agrara din România, caracteriza acea etapa care se potriveşte si acum "suntem in mijlocul luptei, lupta in trecut si viitor, lupta dintre societatea veche si intre societatea moderna, aceasta stare de lucruri a făcut din toate chestiunile o arma de război. Cum dar si chestiunea rurala de care sunt legate atâtea mari interese sa nu fi devenit ea, in miinîle partidelor, o grozava maşina de atac sau de apărare". Inainte de 1989 nu exista unitate, fie de stat sau cooperatista, fara ca inginerul agronom sa nu ştie intregul proces tehnologic.

Prin aplicarea legii 18/1991 a fondului funciar, aproximativ 80% din suprafaţa agricola a tarii a revenit proprietarilor particulari, iar restul de 20% aparţine domeniului plublic si privat al statului.Din lipsa mijloacelor de producţie, de credite, capital, aproximativ 4 000 000 hectare teren agii col sunt disponibile pentru arendare. Timp de patru deceni arendarea bunurilor agricole a fost interzisa, este necesar punerea in drepturile sale a acestei instituţii la fel ca in celelalte tari dezvoltate.Legea arendării cuprinde unele norme de ordine publica, astfel ca nu se poate deroga de la aceasta prin conventiuni intre particulari, conform art. 5 din Codul Civil.

În concluzie, arenda ca actiune de piatã funciarã si-a demonstrat rolul în cresterea dimensiunii exploatatiei agricole numai prin caracterul restrictiv al factorilor de productie la nivelul arendatorilor, care au substituit gospodãriile tãrãnesti. Dupã anul 2007, arendarea îsi poate dovedi eficacitatea în acest domeniu, numai dacã politica agrarã va sustine într-o manierã europeanã veniturile agricultorilor.

Bibliografie:

1. Viorica PANA, " Pamintul si folosirea lui in agricultura", Editura Ceres, 19942. Florin SCRIECIU, " Arendarea bunurilor agricole", Editura Tehnica Agricola, 19943. Titus PRESCURE, "Curs de drept civil, Contracte speciale", 19984. Francisc DEAK, " Tratat de drept civil, Contracte speciale". Editura Actami, Bucureşti,

19965. Dan CHIRICA, "Drept civil, Contracte speciale", Editura Lumina Lex, 19976. Ioana COMSTANTINESCU, "Arendăşia in agricultura Tarii Romaneşti si a Moldovei

pina la Regulamentul Organic", Editura Academiei, 19857. Dimitrie ALEXANDRESCO, "Explicatiunea teoretica si practica a dreptului civil roman

in comparaţie cu legile vechi si cu principalele legislatiuni străine", voi IX, Editura Tipografiei, Bucureşti, 1906.

8. Viorica PANA, "Pamintul si folosirea lui in agricultura", Editura Ceres, 19949. BUSUIOCESCU, "Sistemele de arendare aplicate pe moşiile Academiei Romane",

Editura Librăriile SOCEC & COMP si Librăria Naţionala, Bucureşti, 1911

10. Nastase Mircea, „ Dimensiunea optima a exploatatiilor agricole”, Editura Chrater B, Bucuresti, 1997 11. Popescu Gabriel, „Probleme de politica agrara”, Editura ASE, Bucuresti, 2001 12. Popescu Marin, „Lectii ale tranzitiei-Agricultura-1990-2000”, Editura Expert, Bucuresti, 2001 13. Zahiu Letitia „Structurile agrare si viitorul politicilor agricole”, Bucuresti, 2003

Legea 18/1991 legea fondului funciar ;Legea 1/2000 restructurarii unitãtilor de stat ;Legea 16/1994 legea arendarii ;Legea 65/1998 privind modificarea si completarea Legii arendãrii nr. 16/1994 ;