CMUB-constructiiNr. Crt.Denumire elementPensiuneCladire birouri1Suprafata tern mp3673672Arie CONSTRUITA desfasurata mp8708703Arie utila mp6906904Chirie euro mp21.0155VBP14,49010,3506Grad de ocupare60%80%7VBE8,6948,2808Cheltuieli exploatare3,6518289VNE5,0437,45210RATA DE CAPITALIZARE8.02%8.02%11Valoarea proprietatii62,87492,9183,236,7704,783,403753,965

teren cmub COMPARATIEI PE PIATAANEXA 1.CMUB TEREN - TEHNICA COMPARATIEI VANZARILORNr. Crt.Denumire element de comparatieSubiectComparabila 1Comparabila 2Comparabila 3Provenienta informatii comparabileOituz22 decembrieNicolae titulescu9 maiPret vanzare - euro100,152168,00050,025Drepturi proprietate transmiseliberaliberaliberaliberaPret corectat100,152168,00050,025Conditii de finantarela piatala piatala piatala piataPret corectat100,152168,00050,025Conditii de vanzareindependentindependentindependentindependentCorectie000Pret corectat100,152168,00050,025Conditii ale pieteila data evaluariila vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabala vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabala vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabaCorectie-5%-5%-5%-5007.6-8400-2501.25Pret corectat95,144159,60047,524LocalizareOituz 17mai slabasimilarasimilaraCorectie0%15%0%0239400Pret corectat95,144183,54047,524Cai de acces, parcareparcare proprie cu garajparcare proprieparcare proprie cu garajparcare proprieCorectie0%20%0%0367080Pret corectat95,144220,24847,524Suprafata teren proprietate mp367,47321350115Corectie5%5%-40%Pret corectat99,902231,26028,5144757.2211012.4-19009.5Suprafata construita desfasurata total mp1017.064931143650Corectie0%0%0%000Pret corectat99,902231,26028,514Destinatie, stare constructiecurti constructiicurti constructiicurti constructiicurti constructii-25063,260-21,511Corectie0%0%0%Pret corectat99,902231,26028,514Utilitatienergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonCorectie0%0%0%Pret corectat99,902231,26028,514100,152168,00050,025Corectie totala neta-25063,260-21,511Corectie totala brutade verificatde verificatde verificatde verificatNumar corectii423Valoare proprietate - euro231,260Valoare proprietate - leiEuro/mp660.744

COMPARATIEI PE PiataANEXA 2. METODA COMPARATIEI DIRECTE SPATII COMERCIALENr. Crt.Denumire element de comparatieSubiectComparabila 1Comparabila 2Comparabila 3Provenienta informatii comparabileOituzZona ultracentrala bacauZona mioritaZona ultracentralaPret vanzare - euro416,000264,000210,000Drepturi proprietate transmiseliberaliberaliberaliberaPret corectat416,000264,000210,000Conditii de finantarela piatala piatala piatala piataPret corectat416,000264,000210,000Conditii de vanzareindependentindependentindependentindependentCorectie000Pret corectat416,000264,000210,000Conditii ale pieteila data evaluariila vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabala vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabala vanzare, relativ actuala in conditiile pietei actuale, cu oferta generoasa si cerere slabaCorectie0%0%0%000Pret corectat416,000264,000210,000LocalizareOituz 17similaramai slabasimilaraCorectie0%20%10%05280021000Pret corectat416,000316,800231,000Cai de acces, parcareparcare proprieparcare proprieparcare proprieparcare proprieCorectie0%20%10%06336023100Pret corectat416,000380,160254,100Suprafata teren proprietate mp367,4717520055Corectie30%30%90%Pret corectat540,800494,208482,790124800114048228690Suprafata construita utila total mp69016018650.3Corectie40%40%80%216320197683.2386232Pret corectat757,120691,891869,022Destinatie, stare constructiecurti constructiicurti constructiicurti constructiicurti constructii341,120427,891659,022Corectie0%10%10%Pret corectat757,120691,891869,022Utilitatienergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonenergie electrica, apa, canalizare, incalzire cu CT proprie, telefonCorectie0%10%5%Pret corectat757,120761,080912,473416,000333,189253,451Corectie totala neta341,120427,891659,022Numar corectii267Valoare proprietate - euro757,120Valoare proprietate - leiEuro/mp3785.6

COSTANEXA 3. ABORDAREA PRIN COST - METODA COSTULUI UNITARNR. CRT.DENUMIRE OBIECTIVPROPRIETATE IMOBILIARA HALA DEPOZIT+BIROURI1LocalizareMunicipiul Bacau2An PIF2005Destinatie actualaPensiune si alimentatie publicaStare generala actualafoarte bunaFundatiiBetonStructura de rezistentaBeton armatRegim de inaltimeS+P+2E+MSuprafata desfasurata870.33ZidarieBCAPeretirigipsPardoseli in general dingresie, parchet, mochetaAcoperissarpanta din lemn cu invelitoareTamplariealuminiu cu geam termopanFinisajesuperioare (zugraveli lavabile)Instalatii tehnologice - utilitatiapa-canaldagrupuri sanitaredatermica-incalzireda, CT combustibil cu gazventilatie6 unitati aer conditionatenergie electricadaADEPRECIERE CUMULATAELEMENTE DE DEPRECIERE110,6801UZURA FIZICA RECUPERABILADEFICIENTEFINISAJE66,4082UZURA FIZICA NERECUPERABILAVIATA SCURTAplacaje, tamplarie, anvelopa, compartimentari, invelitoriinstalatii tehnologice, aparate utilitati44,2723UZURA FIZICA NERECUPERABILAVIATA LUNGAfundatii structura de rezistenta,zidarrii4NEADECVARI FUNCTIONALE RECUPERABILEDEFICIENTE,ADAUGIRIDEFICIENTE, INLOCUIRI,MODERNIZARI5NEADECVARI FUNCTIONALE NERECUPERABILEDEFICIENTE6NEADECVARE FUNCTIONALA NERECUPERABILASUPRADIMENSIONARE7DEPRECIERE ECONOMICAEXTERNACRIZA FINANCIARABDATELE DE BAZA PRIVIND CALCULUL DE EVALUAREDimensiunea luata in calcul (Ad-mp, H-m...)Valori unitare (lei\mp...)Val. Totala lei1Valoare de inlocuire unitara (lei\mp Ad) pentru Ad total2Constuctii (structura inchideri, acoperis, etc)870.332543.42,213,597.323COST DE INLOCUIRE DE NOU brut 15.09.20102,213,597.324DEPRECIEREA CUMULATA TOTALA110,679.875COST DE INLOCUIRE DE NOU NET 30.08.20102,102,917.466VALOARE ESTIMATA ROTUNJITA LEI2,102,917.467VALOARE ESTIMATA ROTUNJITA EURO489,768.14TERENValoare teren (CMBU)euro231,260Valoate totalaeuro721,028.54

orior:

CAPITALIZAREA VENITURILORANEXA 4. ABORDARE PE BAZA VENIT - CAPITALIZAREA VENITURILORNR. CRT.DENUMIRE ACTIVEU.MPROPRIETATE IMOBILIARA Pensiune si alimentatie publicaLocalizareOituz 17VENITURI1tarif lunar chirie proprietateEURO14,4902curs de schimbeuro\lei4.2943venituri din chiriilei746,589VENIT BRUT POTENTIALLEI746,589GRAD DE OCUPARE%60%VENIT BRUT EFECTIVLEI447,953CHELTUIELI1impozit pe proprietatelei22,3982asigurarelei11,199Total Cheltuieli fixelei33,5961reparatii-intretinerelei22,3982diverselei134,386Total cheltuieli variabilelei156,784TOTAL CHELTUIELI EXPLOATARElei190,380VENIT NET EXPLOATARElei257,573Rata capitalizare%8.02%VENITURI CAPITALIZATELEI3,211,634VALOARE PROPRIETATE3,211,634748,109

RATA CAPITALIZAREANEXA 5. RATA DE CAPITALIZARENr. Crt.DenumireComparabila 1Comparabila 2Comparabila 31CHIRIE ANUALA - vbp106,32964,781134,1482Grad de ocupare80.00%90.00%75.00%3VBP106,32964,781134,148VENIT BRUT EFECTIV85,06358,303100,6111Cheltuieli FIXE exploatare1,7011,1662,0121.1impozit8515831,0061.2asigurari8515831,0062Cheltuieli variabile7,6565,2479,0552.1reparatii si intretinere3,4032,3324,0242.2diverse2,5521,7493,0182.3fond RK1,7011,1662,012TOTAL CHELTUIELI9,3576,41311,0672179.5841493.912577.96VENIT NET DIN EXPLOATARE75,70651,89089,544PRET VANZARE944,460901,5301,133,352RATA CAPITALIZARE8.02%5.76%7.90%RATA DE CAPITALIZARE PROPUSA8.02%pret vanzare220,000210,000264,000suprafata desfasurata1,2001,3001,500chirie lunara euro mp212suprafata utila1,0801,1701,350