contractul de vânzare
Post on 16-Feb-2016
43 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
CONTRACTUL DE VÂNZARE
1.1. Noţiune şi caracterele juridice
Potrivit art. 1650 Cod civil ”vânzarea este contractul prin care vânzătorul
transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui
bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.”
Doctrina de specialitate a definit contractul de vânzare întocmai ca şi
legiuitorul, cu următoarele precizări:
transmiterea dreptului de proprietate este de natura contractului de
vânzare şi nu de esenţa lui; ceea ce înseamnă că, prin contractul de
vânzare se poate transmite, fie un alt drept real (de exemplu, dreptul de
uzufruct, dreptul de superficie), fie un drept de creanţă (de exemplu,
cesiunea de creanţă);
vânzarea poate să aibă ca obiect unul sau mai multe bunuri corporale sau
incorporale, ori o universalitate juridică (de exemplu, în cazul vânzării
unei moşteniri) sau o universalitate de fapt (de exemplu, vânzarea unui
fond de comerţ).
Nu pot face obiectul unei vânzări următoarele drepturi:
- drepturile "intuitu personae" (de exemplu, dreptul la pensie, dreptul la
întreţinere etc.);
- drepturile patrimoniale cu caracter strict personal (de exemplu, dreptul
de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul real de uz).
Având în vedere aceste precizări, considerăm că vânzarea- poate fi definită
ca fiind acordul de voinţă care se realizează între două părţi, numite vânzător şi
cumpărător, prin care, vânzătorul se obligă, în principal, să transmită dreptul de
proprietate şi să predea lucrul vândut, iar cumpărătorul se obligă să plătească preţul
lucrului.
Cadrul legal al contractului de vânzare este Codul civil art. 1650-1762, şi
diferite legi speciale în domeniu.
1.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare
Contractul de vânzare este un contract sinalagmatic (bilateral) perfect,
existând o reciprocitate a obligaţiilor ce incumbă ambelor părţi.
Vânzătorul are obligaţia de a transmite dreptul de proprietate, de a preda
lucrul vândut şi de a-l garanta pe cumpărător pentru evicţiune, pentru viciile
lucrului cât şi pentru buna funcţionare a acestuia,(art. 1672 şi 1716-1718, C.civ.)
iar cumpărătorul are obligaţia de preluare a bunului, de a plăti preţul şi, de regulă,
de a suporta cheltuielile vânzării (art. si art. 1666, C. civ.).
Între aceste obligaţii care aparţin părţilor contractante există o
interdependenţă reciprocă.
Fiind un contract bilateral se vor aplica efectele specifice acestei categorii de
contracte, respectiv: rezoluţiunea sau rezilierea contractului, excepţia de
neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) şi riscul contractual.
Contractul de vânzare este un contract cu titlu oneros, ambele părţi
urmărind realizarea unui avantaj material (patrimonial) şi anume, vânzătorul
urmăreşte să primească preţul, iar cumpărătorul să primească bunul în schimbul
prestaţiei sale de plată a preţului.
Contractul de vânzare este un contract comutativ deoarece ambele părţi
cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor pe care le au încă din momentul
încheierii contractului.
Contractul de vânzare este, de regulă, un contract consensual, se încheie
în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără îndeplinirea vreunei
formalităţi sau predarea bunului vândut (art. 1674 C. civ.).
Regula enunţată comportă următoarele excepţii:
- vânzarea de terenuri se face numai în formă autentică conform Legii nr.
18/1991 modificată şi republicată. În lipsa formei autentice contractul va
fi lovit de nulitate absolută.
Forma autentică este impusă de legiuitor numai în cazul "înstrăinării"
terenurilor, respectiv în cazul transmiterii dreptului de proprietate, ceea ce
înseamnă că, teoretic această formă nu se impune în cazul transmiterii unui
dezmembrământ al dreptului. Cu toate acestea, pentru evitarea unor eventuale
viitoare litigii, în practică, vânzarea unui drept de uzufruct, de exemplu, se face tot
prin înscris autentic;
- forma autentică nu este necesară în cazul înstrăinării construcţiilor.
Evident, dacă odată cu clădirea se înstrăinează şi terenul, construcţia fiind un
accesoriu al terenului, regimul ei va urma regimul juridic al "principalului". Cu
alte cuvinte contractul de vânzare privind terenul şi construcţia se va încheia în
formă autentică1.
Contractul de vânzare este, în principal, un contract translativ de
proprietate.
1În legătură cu vânzarea automobilelor (folosite), în prezent nu se mai cere forma autentică. Vânzarea se perfectează prin completarea contractului tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele de poliţie (vezi Hotărârea Guvernului nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului şi Instrucţiunile nr. 290/2802/1189). Dacă, în fapt vânzarea s-a făcut pe baza unui înscris sub semnătură privată şi vânzătorul refuză să se prezinte la organul competent pentru a semna contractul, cealaltă parte poate să ceară instanţei judecătoreşti să constate existenţa contractului de vânzare şi pe baza hotărârii judecătoreşti, să se efectueze radierea din registrul auto a fostului proprietar (vânzătorul) şi înmatricularea autoturismului pe numele actualului proprietar (cumpărătorul).
Dreptul de proprietate se transmite de la vânzător la cumpărător în momente
diferite în funcţie de natura bunului vândut:
- Dacă bunul este individual determinat (bun cert) dreptul de proprietate se
transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, chiar dacă
bunul nu a fost predat şi preţul nu a fost plătit (art. 1674 C. civ.).
Riscul pieirii bunului cât timp acesta nu a fost predat, conform art. 1274 C.
Civ, rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a
fost transferată dobânditorului.
În această situaţie, vânzătorul nu mai are dreptul la primirea preţului, iar în
cazul în care l-a primit va trebui să-l restituie.
În cazul în care cumpărătorul este pus în întârziere va prelua şi riscul pieirii
fortuite a bunului. El va suporta acest risc chiar dacă dovedeşte că bunul ar fi pierit
şi în situaţia în care predarea s-ar fi înfăptuit la timp.
Aceste norme nu sunt consacrate de lege ca fiind imperative, astfel încât
părţile pot să deroge de la ele prevăzând dispoziţii contrare.
- Dacă bunul este determinat prin caractere generice (bun de gen) dreptul
de proprietate se transmite în momentul individualizării bunului prin
cântărire, măsurare, numărare, operaţiune care se face de regulă, în
momentul predării lui.
Riscul pieirii fortuite aparţine vânzătorului care va trebui să predea
cumpărătorului un bun de aceeaşi calitate şi cantitate cu cel care a pierit ("genera
non pereunt")2.
- În cazul vânzării de bunuri viitoare (de exemplu, o recoltă viitoare)
dreptul de proprietate se transmite în momentul realizării, iar în cazul
2 C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Bucureşti, 1997, pag. 685; Smaranda Angheni, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Oscar Print, Bucureşti, 1995, pag. 79-80.
recoltei viitoare, proprietatea se va transmite fie în momentul când
aceasta este gata de adunat fie, în momentul individualizării;
- În cazul vânzării afectate de termen sau de condiţie, dreptul de
proprietate se va transmite în momentul împlinirii termenului (de
exemplu, la 30 septembrie 2000) sau dacă se realizează condiţia (de
exemplu, dacă vânzătorul se mută din Bucureşti va vinde maşina
cumpărătorului);
- În cazul vânzării unui teren, dreptul de proprietate se transmite în
momentul întocmirii contractului în formă autentică. Lipsa formei
autentice atrage după sine nulitatea absolută a contractului încheiat.
Codul civil prevede cu privire la opozabilitatea vânzării în art. 1675 că în
anumite cazuri prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât după
îndeplinirea formalităţilor de publicitate respective.
În cazul vânzării de imobile (terenuri, construcţii) dreptul de proprietate
trebuie să fie înregistrat (înscris) în registrul de publicitate imobiliară, respectiv în
cartea funciară. Conform art. 27 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului funciar,
înregistrarea este necesară pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţele persoane,
modificată şi republicată.
Dacă dreptul de proprietate nu a fost înscris în cartea funciară, pentru terţele
persoane ea nu există. În ipoteza vânzării succesive a aceluiaşi bun imobil, va fi
protejat acel dobânditor care a făcut primul înscrierea dreptului în cartea funciară.
Lipsa înscrierii în cartea funciară nu poate fi invocată de partea contractantă
care a înstrăinat bunul (vânzătorul) şi de succesorii ei universali sau cu titlu
universal.
Totodată, lipsa transcrierii nu poate fi invocată nici de dobânditorul ulterior
al bunului care a avut cunoştinţă de faptul că nu s-a făcut înscrierea dreptului în
cartea funciară de către proprietarul anterior (art. 30, 33, 34 şi 37 din Legea nr.
7/1996, modificată şi republicată).
Terţii de bună credinţă care au dobândit un imobil printr-un contract de
vânzare (sau alt act cu titlu oneros) şi s-au încrezut în cele înscrise în cartea
funciară pot opune dobânditorului anterior dreptul pe care l-au dobândit şi l-au
însuşit.
1.3. Condiţiile de validitate a contractului de vânzare
1.3.1. Capacitatea juridică a părţilor
În principiu, sunt aplicabile condiţiile esenţiale de validitate a convenţiilor
cu precizările speciale prevăzute în art. 1180-1181 C. civ.
Cu privire la capacitatea de folosinţă, potrivit dispoziţiilor art. 1652 din
Codul civil, regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepţia. Pot cumpăra
sau vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege.
Cazurile de incapacitate de folosinţă sunt expres şi limitativ prevăzute în
lege şi "sunt calificate în doctrina de specialitate ca fiind incapacităţi speciale" iar
în practica judiciară ca fiind "prohibiţii sau interdicţii de a cumpăra"3.
1.3.2. Incapacităţile speciale (interdicţiile)
Se grupează în două categorii:
- interdicţii legate de persoana care vinde şi cumpără sau care cumpără;
3Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, Decizia nr. 2524/1993, în Revista “Dreptul” nr. 12/1994, pag. 60.
- interdicţii stabilite în funcţie de natura bunurilor sau de destinaţia lor
(interdicţii de a vinde ce ţin de inalienabilitatea bunului).
Interdicţiile legate de persoane pot fi, la rândul lor, interdicţii generale şi
interdicţii speciale.
Interdicţiile generale de încheiere a contractului de vânzare privesc:
a) Mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă; art 1654,
alin (1) lit. a C. civ.) excepţia prevăzută la art. 1.304 alin. (1), respectiv
contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare rămâne aplicabilă;
Această interdicţie se bazează pe faptul că, în principiu, o persoană nu poate
să acţioneze, în acelaşi timp în numele vânzătorului, dar şi în interes propriu.
De la acest principiu există şi excepţii, respectiv instituţia mandatului cu sine
însuşi, care este admis de legiuitor în măsura în care nu sunt lezate interesele
mandantului (reprezentantului). De exemplu, dacă preţul de vânzare a bunului este
stabilit chiar de mandant (reprezentant), cumpărătorul (mandatarul) nu ar avea
cum să lezeze interesele vânzătorului.
În acest sens, art. 1654, alin (1) prevede în această materie următoarele:
”Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuşi, în nume propriu, este anulabil
numai la cererea reprezentatului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost
împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de
interese.”
Sancţiunea care poate fi aplicată efectelor contractului de vânzare- încheiat
prin încălcarea dispoziţiei prevăzută în art. 1654 civ. este nulitatea relativă.
Rămâne la aprecierea mandantului sau statului dacă solicită anularea contractului
de vânzare încheiat.
b) Părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezintă; (art. 1654, alin (1) lit.b C.civ).
Această interdicţie este prevăzută de legiuitor în scopul ocrotirii intereselor
persoanelor aflate sub tutelă de actele abuzive ale tutorelui, părintelui, curatorului
sau administratorului provizoriu care ar fi interesaţi într-o asemenea operaţiune
prin stabilirea unui preţ mai mic decât s-ar cuveni vânzătorului.
În cazul nerespectării dispoziţiei cuprinsă în art. 1654, lit.b C. civ.,
contractul de vânzare va fi lovit de nulitate relativă. fiind vorba de interesele unei
categorii de persoane ocrotite de legiuitor prin instituţia tutelei, respectiv prin
ocrotirea părinţilor, curatelă sau de către administratorul provizoriu. În acest caz,
nulitatea poate fi invocată de persoana interesată.
c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă,
executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa
condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect
bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o
supraveghează.(art. 1645, alin (1) lit. c).
Persoanele amintite mai sus sunt incapabile de a cumpăra, direct sau prin
persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică.
Sancţiunea prevăzută de lege în cazul nerespectării acestei dispoziţii este
nulitatea absolută a contractului de vânzare.
Persoanele amintite mai sus nu pot, de asemenea, să vândă bunurile proprii
pentru un preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori
exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui
administrare o supraveghează, după caz.
În acelaşi timp, este interzisă şi încheierea contractelor în care, în schimbul
unei prestaţii promise de persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1) lit. a-c, cealaltă
parte se obligă să plătească o sumă de bani.
Se observă aşadar că legiuitorul în cuprinsul Noului Cod Civil a stabilit pentru
anumite persoane determinate şi interdicţia de a vinde pe lângă cea de a cumpăra.
d) Sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii,
executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în
insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi
litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei
circumscripţie îşi desfăşoară activitatea (art. 1653 C.civ)
Cu titlu de excepţie, acelaşi articol la aliniatul 2 prevede că această operaţiune
juridică poate avea loc în următoarele situaţii: a) cumpărarea drepturilor
succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la comoştenitori sau
coproprietari, după caz; b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării
unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios; c) cumpărarea
care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu
care există dreptul litigios.
Dreptul litigios este definit ca fiind acel drept pentru care există un proces
început şi neterminat cu privire la existenţa sau întinderea sa.
e) Persoanele insolvabile sau mai curând în incapacitate de plată nu pot
cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaţie publică (art. 535
C.pr.civ.). Interdicţia vizată de textul de lege citat se referă doar la imobile
căci în privinţa bunurilor mobile, vânzarea lor la licitaţie se face "pe bani
gata" deci o persoană care nu are lichidităţi (sume de bani) nu poate
cumpăra asemenea bunuri.
Interdicţii speciale de încheiere a contractului de vânzare comercială
Aceste interdicţii sunt prevăzute în legi speciale (Legea nr. 31/1990,
republicată).
Asociaţii cu răspundere nelimitată fie că sunt asociaţi în societăţile în nume
colectiv, fie că sunt comanditaţi în societăţile în comandită simplă şi în comandită
pe acţiuni nu pot realiza activităţi concurente de natura celor ale societăţii.
Temeiul legal este în principal, art. 82 din Legea nr. 31/1990, republicată, în
conformitate cu care:
- asociaţii nu pot lua parte, ca asociaţi cu răspundere nelimitată, în alte
societăţi concurente sau având acelaşi obiect de activitate; nici să facă
operaţiuni în contul lor sau al altora, în acelaşi fel de comerţ sau într-unul
asemănător, fără consimţământul celorlalţi asociaţi;
- consimţământul se socoteşte dat dacă participarea sau operaţiunile fiind
anterioare actului constitutiv au fost cunoscute de ceilalţi asociaţi şi
aceştia nu au interzis continuarea lor;
- în caz de încălcare a prevederilor alin. 1 şi 2 societatea, în afară de
dreptul de a exclude pe asociat, poate să decidă că acesta a lucrat în
contul ei sau să ceară despăgubiri;
- acest drept se stinge după trecerea a 3 luni din ziua când societatea a avut
cunoştinţă, fără să fi luat vreo hotărâre.
Interdicţii stabilite în funcţie de natura bunurilor sau de destinaţia lor vor fi
analizate la obiectul contractului, respectiv, lucrul vândut.
În privinţa capacităţii de exerciţiu, vânzarea este un act de dispoziţie pentru
ambele părţi ceea ce înseamnă că ambele trebuie să aibă capacitate de exerciţiu
deplină.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu sau cu capacitatea de exerciţiu
restrânsă vor încheia acte de vânzare numai prin reprezentatul legal sau cu
încuviinţarea prealabilă a acestuia. În caz contrar, contractul de vânzare va fi lovit
de nulitate relativă, ceea ce înseamnă că reprezentantul legal poate să confirme
ulterior contractul încheiat.
1.3.3. Consimţământul părţilor
În practica dreptului comercial încheierea unui contract de vânzare- este
precedată, uneori, de aşa numitele negocieri sau tratative prealabile.
În această fază debutantă a afacerilor, viitorii parteneri contractuali se
întâlnesc pentru a discuta posibilitatea perfectării unui contract de vânzare- în
condiţiile propuse de fiecare parte.
Din punct de vedere juridic, în principiu, aceste negocieri sau tratative nu au
forţă juridică deci nu creează obligaţii pentru partenerii săi ceea ce înseamnă că ei
nu vor fi ţinuţi să perfecteze contractul. Oricare dintre negociatori se poate retrage
de la “masa tratativelor” fără a exista posibilitatea pentru celălalt partener de a-l
trage la răspundere.
În mod excepţional, dacă fapta de renunţare sau de retragere a unui partener
de la afaceri poate fi calificată ca delict civil evident, se pot aplica dispoziţiile
legale privind răspunderea delictuală (art. 1357 şi urm. C. civ.) ştiut fiind că trebuie
dovedite elementele acesteia: fapta ilicită, prejudiciul, legătura de cauzalitate dintre
faptă şi prejudiciu şi vinovăţia făptuitorului care, după părerea noastră, trebuie să
constea sub forma intenţiei.4
Încheierea contractului de vânzare, deci realizarea acordului de voinţă este
precedată uneori de unele acte juridice prealabile, respectiv:
- promisiunea unilaterală de vânzare;
- promisiunea bilaterală de vânzare;
- pactul de opţiune;
- dreptul de preemţiune.
Vom analiza în continuare aceste aspecte specifice privind consimţământul.
Promisiunea unilaterală de vânzare
Promisiunea unilaterală de a vinde este un antecontract spre deosebire de
oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral, prin care o persoană se
obligă faţă de alta să-i vândă în viitor un anumit bun.
Această operaţiune juridică se caracterizează prin următoarele trăsături:
- este un antecontract de vânzare care conţine obligaţia vânzătorului (de
facere) de a încheia contractul de vânzare;
- cumpărătorul are un drept de creanţă, respectiv de opţiune de a cere
promitentului să încheie contractul.
Aşadar, promisiunea unilaterală de vânzare conţine obligaţii, doar pentru
vânzător şi drepturi pentru cumpărător, cu excepţia cazului când beneficiarul
(cumpărător) se obligă să plătească o sumă de bani. În cazul în care promitentul
refuză să încheie contractul, beneficiarul promisiunii are dreptul de a-i solicita
despăgubiri (daune-interese). Promisiunea unilaterală de a vinde încetează la
4 Droit des affaires, Memento pratique, Editura Francis Lefevre, 1995, pag. 320; Pentru amănunte privind negocierea, Ion Turcu, Liviu Pop, Contractele comerciale, Formare şi executare, vol. I, Editura Lumina Lex, 1997, pag. 59-72.
expirarea termenului prevăzut pentru opţiune şi, în lipsa unei termen, la expirarea
termenului general de prescripţie.
De asemenea, conform art. 1669, alin (4) C. civ. în cazul promisiunii
unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca
promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un
drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.
În lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de
vânzare reprezintă un avans din preţul convenit.
Acest act juridic nu se confundă cu scrisoarea de intenţie care, de regulă, nu
are forţă juridică.
Promisiunea bilaterală de vânzare
Promisiunea bilaterală de vânzare este un antecontract prin care ambele părţi
atât vânzătorul cât şi cumpărătorul s-au obligat reciproc să încheie în viitor
contractul de vânzare în condiţiile stabilite şi cu îndeplinirea formalităţilor
prevăzute de lege. De exemplu, dacă se vinde un teren, contractul se va întocmi în
formă autentică, iar dreptul de proprietate transmis cumpărătorului se va înscrie
în cartea funciară pentru opozabilitate faţă de terţi.
Prin antecontractul de vânzare dreptul de proprietate nu se transmite în
patrimoniul cumpărătorului. În consecinţă, dacă vânzătorul nu-şi îndeplineşte
obligaţia de a vinde sau înstrăinează bunul unei alte persoane, cumpărătorul nu-i
poate cere predarea bunului ci numai daune-interese (despăgubiri).
Vânzarea făcută unui terţ este, în principiu, valabilă. Excepţie există numai
în cazul dovedirii fraudării intereselor beneficiarului şi complicitatea terţului
dobânditor.
În ipoteza în care bunul nu a fost înstrăinat de către vânzător, deci se mai
află în patrimoniul lui, cumpărătorul poate să-l acţioneze în judecată şi să-i
pretindă executarea obligaţiei asumată prin antecontract, respectiv de a perfecta
contractul. Obligaţia promitentului fiind o obligaţie "de a face" acesta poate fi
constrâns la executarea ei prin obligarea la plata daunelor cominatorii (amenzi
civile pentru fiecare zi de întârziere), socotite până în momentul perfectării
contractului.
O altă soluţie care ar putea fi pronunţată este ca, în temeiul art. 1669 C. civ.
instanţa de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare chiar
dacă Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat5.
Hotărârea judecătorească are efect constitutiv cu privire la dobândirea de
către cumpărător a dreptului de proprietate, efect care se produce de la data
rămânerii definitive a acesteia.
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul
trebuia încheiat.
Pactul de opţiune (art. 1668 C.civ)În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui bun
individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau,
după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate dispune de bunul care
constituie obiectul pactului.
Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opţiune se
notează în cartea funciară.
5E. Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în Revista “Dreptul” nr. 9/1993; Ion Popa (I), Flavius Baias (II), Efectele juridice ale antecontractului de vânzare-cumpărare a unei construcţii în condiţiile abrogării Decretului nr. 144/1958, în Revista “Dreptul” nr. 7/1994, pag. 24-34; Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 2614/1991, în Revista “Dreptul” nr. 8/1992, pag. 80; Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 222/1993, nr. 879/1993; nr. 2339/1993, în Jurisprudenţa Curţii Supreme de Justiţie, 1993, pag. 41-46, pag. 48-53, nr. 1448/1993 în Revista “Dreptul” nr. 7/1994, pag. 76-77.
Dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de
opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada
comunicării sale către cealaltă parte.
Răspunderea promitentului faţă de beneficiar intervine numai în cazul când
nu-i acordă preferinţă încheind contractul de vânzare cu o terţă persoană. De
regulă, răspunderea vânzătorului promitent este angajată faţă de beneficiarul
promisiunii numai în privinţa daunelor-interese. Contractul de vânzare încheiat cu
terţa persoană rămâne, în principiu, valabil exceptând frauda beneficiarului
promisiunii şi complicitatea terţului achizitor ("fraus omnia corrumpit").
Manifestarea de voinţă a părţilor, condiţiile consimţământului valabil
exprimat sunt guvernate de dispoziţiile din dreptul comun (art. 1182 - 1224 C.
civ.).
În ideea realizării celerităţii (rapidităţii) operaţiunilor de afaceri, instanţele
judecătoreşti au admis că există contract de vânzare dacă din cuprinsul facturii
rezultă calităţile de vânzător şi cumpărător, obiectul vânzării şi preţul6.
De asemenea, dacă cumpărătorul a preluat marfa prin delegatul ei, a acceptat
facturile şi nu a formulat obiecţiuni privind cantitatea sau calitatea mărfii înseamnă
că şi-a manifestat voinţa în sensul încheierii contractului de vânzare, refuzul de
achitare a preţului fiind în acest caz nejustificat7.
În privinţa viciilor de consimţământ se impun câteva precizări în legătură cu
dolul.
În privinţa dolului prin reticenţă nici acesta nu poate să aibă ca efect în toate
cazurile anularea contractului de vânzare. Acest lucru s-ar putea întâmpla numai în
6 Tribunalul Municipiului Bucureşti, Secţia comercială, decizia nr. 181/18.02.1993, în Culegere de practică judiciară comercială 1990-1998, Editura All Beck, 1999, pag. 326. 7 Tribunalul Municipiului Bucureşti, Secţia comercială, decizia nr. 2151/27.05.1997, în Culegere de practică judiciară comercială 1990-1998, op. cit., pag. 327-328.
cazul când vânzătorul şi numai el avea posibilitatea să cunoască defecţiunile de
calitate ale mărfurilor vândute şi nu le-a adus la cunoştinţa cumpărătorului. Şi în
acest caz rămâne la aprecierea judecătorului dacă există dol ca viciu de
consimţământ, care să aibă ca efect anularea contractului ori este vorba despre
obligaţia vânzătorului de garanţie pentru viciile lucrului, vicii ascunse cu viclenie,
unde, evident, nu se mai pune problema anulării contractului ci a răspunderii
vânzătorului pentru viciile (defecţiuni de calitate) ale bunului vândut (art. 1707 –
1715 C. civ.).
Cu toate acestea, concepţia asupra dolului a fost substanţial modificată în
ultimele decenii în ţările cu economie de piaţă dezvoltată, avându-se în vedere
reglementările adoptate în ideea protecţiei consumatorilor.
1.3.4. Obiectul contractului de vânzare
Obiectul contractului este reprezentat de obligaţiile (prestaţiile) la care s-au
obligat părţile contractante. Obligaţiile părţilor se referă la bunuri (lucruri)
corporale, respectiv, lucrul vândut şi preţul.
Aşadar, vânzătorul are obligaţia de a preda lucrul vândut iar cumpărătorul
trebuie să plătească preţul.
Atât lucrul vândut cât şi preţul trebuie să îndeplinească condiţiile prevăzute
de lege, în caz contrar contractul urmând să fie lovit de nulitate.
Lucrul vândut
Potrivit dispoziţiilor Codului civil şi, după caz, a legislaţiei speciale (de
exemplu, Legea nr. 18/1991) lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele
condiţii:
Prima condiţie este ca lucrul să fie în circuitul civil general (în comerţ).
Potrivit art. 1657 C. civ., pot fi vândute bunurile care se află în comerţ
("in commercio"). Conţinutul acestor dispoziţii dau expresie principiului
liberei circulaţii a mărfurilor (bunurilor).
De la acest principiu există şi excepţii, care vizează numai contractele
translative de proprietate, cum ar fi: contractul de vânzare, contractul de schimb
etc. Bunurile scoase din circuitul civil (extra commercium) nu pot face obiectul
acestor contracte. Prohibiţia înstrăinării unui bun nu poate fi stabilită pe cale
convenţională, prin voinţa omului. Aşa numitul "pactum de non aliendo" reprezintă
o gravă atingere adusă principiului liberei circulaţii a bunurilor.
În mod excepţional, o asemenea înţelegere (pact) care apare sub forma unei
clauze contractuale ar putea fi valabilă dacă are natura garantării executării unei
obligaţii. Până în momentul îndeplinirii obligaţiei, se poate interzice înstrăinarea
bunului.
Interdicţia (prohibiţia) vânzării bunurilor scoase din circuitul civil poate fi
absolută sau relativă.
Prohibiţia este absolută în cazul când bunurile prin natura lor sau prin
determinarea legii sunt de uz sau de interes public şi din acest motiv sunt
inalienabile.
Prin natura lor sunt inalienabile aşa numitele "res communis" bunuri care nu
sunt susceptibile de apropriaţiune ele aparţinând obştei (colectivităţii). Astfel, sunt
res communis: aerul, razele soarelui, apa mării sau râul curgător, etc.
Prin dispoziţia legiuitorului sunt inalienabile şi insesizabile (nu pot fi
urmărite pentru realizarea creanţelor) bunurile care fac parte din domeniul public al
statului (de interes naţional sau local).
Deşi nu pot fi vândute aceste bunuri pot fi date în administrare sau pot fi
concesionate instituţiilor publice, regiilor autonome etc.8.
Bunurile din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-
teritoriale sunt supuse dispoziţiilor din dreptul comun, dacă prin lege nu se prevede
altfel.
De exemplu, vânzarea bunurilor care aparţin domeniului privat al
unităţilor administrativ-teritoriale se face cu respectarea Legii administraţiei
publice locale, respectiv a Legii nr. 69/1991, modificată şi republicată. În cazul
ignorării acestor dispoziţii sancţiunea va fi nulitatea absolută a contractului de
vânzare încheiat.
Prohibiţia înstrăinării poate fi şi relativă în cazul bunurilor care nu sunt
inalienabile dar care nu pot fi vândute numai de către anumite persoane şi în
anumite condiţii, adică au o circulaţie restrânsă. Precizăm că, aceste bunuri pot fi
concesionate, închiriate etc. Este vorba de bunuri a căror producere şi circulaţie
este monopol de stat cum sunt: armele, tutunul, substanţele, stupefiantele etc. şi
care pot fi vândute persoanelor fizice sau juridice autorizate, pe bază de licenţă9.
În privinţa bunurilor care fac parte din patrimoniul cultural-naţional, arătăm
că acestea pot fi înstrăinate, dacă nu aparţin domeniului public. Potrivit Ordonanţei
Guvernului nr. 68/1994 privind protejarea patrimoniului cultural-naţional, aceste
8Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 779/1993, în Jurisprudenţa Curţii Supreme de Justiţie 1993, pag. 129-131; Secţia contencios administrativ, decizia nr. 152/1994, în Revista “Dreptul” nr. 6/1995, pag. 93; I. Adam, Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, în Revista “Dreptul” nr. 12/1994, pag. 11-14. 9A se vedea, Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat.
bunuri pot fi scoase din ţară numai pe baza adeverinţei eliberată de Oficiul local
pentru patrimoniul cultural naţional.
A doua condiţie pe care trebuie să o îndeplinească lucrul vândut este ca el
să existe în prezent (la momentul încheierii contractului) sau să poată
exista în viitor.
Dacă în momentul încheierii contractului bunul pierise vânzarea contractului
nu produce niciun efect, potrivit art. 1659 C. civ., deoarece lipseşte obiectul.
Dacă în momentul încheierii contractului bunul există în parte, cumpărătorul
are următoarele posibilităţi:
- să ceară anularea vânzării;
- să ceară reducerea corespunzătoare a preţului.
Vânzarea este valabilă dacă bunul va exista în viitor (de exemplu: o recoltă
viitoare, o construcţie etc.).
Precizăm însă că o moştenire viitoare nu poate face obiectul contractului de
vânzare.
În cazul nerealizării lucrului viitor, contractul rămâne valabil, vânzătorul
urmând să răspundă pentru neexecutarea obligaţiilor.
A treia condiţie este generală, comună tuturor contractelor, respectiv
bunul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit, posibil, moral.
În cazul nerespectării acestor condiţii sancţiunea va fi nulitatea absolută a
contractului încheiat.
A patra condiţie este aceea referitoare la calitatea vânzătorului, de a fi
proprietarul lucrului vândut.
Noul Cod Civil reglementează în art. 1683 situaţia în care vânzătorul vinde
lucrul altuia, adică atunci când nu este proprietarul bunului care face obiectul
contractului de vânzare.
Dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat,
acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este
obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către
cumpărător.
Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de
către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice
alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra
bunului.
Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se
strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către
vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.
În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate
către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea
preţului, precum şi, dacă este cazul, daune-interese.
Atunci când un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu
asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărător, acesta din urmă
poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului
proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în
cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea
întregului bun.
Ca o particularitate legea prevede că cumpărătorul care la data încheierii
contractului cunoştea că bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului nu poate să
solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare.
În doctrina de specialitate şi în practica judecătorească s-a pus problema
vânzării lucrului altuia în cazul unui bun aflat în indiviziune (pe cote-părţi sau în
devălmăşie).
Dacă un coindivizar, fără consimţământul celorlalţi înstrăinează bunul în
materialitatea lui teoretic nu se pune problema vânzării bunului altuia pentru că şi
el avea o cotă ideală asupra acelui bun. Contractul de vânzare va fi menţinut numai
dacă, în urma partajului, bunul respectiv cade în lotul atribuit vânzătorului. În
ipoteza în care bunul este atribuit altui coindivizor, vânzarea va fi nulă, vânzătorul
urmând să răspundă faţă de cumpărător pentru evicţiune. Dacă se vinde doar cota
ideală nu trebuie să se ceară consimţământul celorlalţi coindivizari.
Doctrina şi practica în materie comercială, la care s-au adăugat de curând
noile prevederi legale ale Codului Civil sunt uniforme în a accepta ideea
valabilităţii vânzării lucrului altuia, considerându-se, pe bună dreptate, că suntem
în prezenţa unei obligaţii de “facere” a vânzătorului de a procura lucrul vândut de
la proprietar şi de a-l preda cumpărătorului10.
Preţul
Preţul reprezintă unul din elementele esenţiale ale contractului şi principala
contraprestaţie a cumpărătorului.
Un contract de vânzare este valabil încheiat dacă preţul îndeplineşte
următoarele condiţii:
constă în sume de bani. Un contract este calificat contract de vânzare dacă în schimbul prestaţiei pe
care o face cumpărătorul, vânzătorul primeşte de la acesta o sumă de bani. Dacă
vânzătorul acceptă un alt lucru sau un serviciu, contractul nu mai poate fi calificat
contract de vânzare ci, după caz, contract de schimb, dare în plată etc.
a) Determinarea preţului. Principiul libertăţii stabilirii preţului
10 Francisc Deak, Contracte civile şi comerciale, Ed. Actami, 1996, pag. 42-43.
Libertatea de voinţă a părţilor care este principiul fundamental în formarea
contractului îşi pune amprenta şi asupra determinării preţului contractual.
Principiul libertăţii stabilirii preţului este prevăzut în mod expres în
Hotărârea Guvernului nr. 206/1993, potrivit căreia, preţurile şi tarifele se stabilesc
şi se adaptează de către agenţii economici, indiferent de forma de organizare şi
titularul dreptului de proprietate, prin negociere cu beneficiarii.
Acelaşi act normativ prevede excepţii de la principiul libertăţii stabilirii
preţului, excepţii justificate de existenţa monopolului de stat asupra unor bunuri ca:
electricitatea, gazele naturale etc.11.
Preţurile referitoare la materiile prime de bază, energie electrică şi produse
energetice nu vor fi mai mari decât cele de pe pieţele internaţionale, în condiţii de
livrare şi de parametrii calitativ comparabili.
Cu toate acestea, legea impune agenţilor economici în cauză anumite
obligaţii legate de transparenţa preţurilor şi a tarifelor care se caracterizează în
îndatorirea furnizorului de a notifica beneficiarilor intenţia de majorare a preţurilor
cu cel puţin 30 de zile înainte de aplicare, sancţiunile fiind prevăzute de Hotărârea
Guvernului nr. 55/1994 sau a aduce la cunoştinţa beneficiarilor şi a consumatorilor
preţurile, tarifele şi caracteristicile calitative şi de confort ale produselor şi
serviciilor prin cataloage sau liste de preţuri şi tarife, prin marcare, etichetare sau
inscripţionare a preţurilor.
Agenţii economici nu au dreptul de a modifica în mod unilateral preţurile
negociate12.
11 A se vedea art. 1 alin. 2 şi 3 din Hotărârea Guvernului nr. 206/1993, publicată în Monitorul Oficial nr. 136 din 28 iunie 1993. 12 Art. 4 din Hotărârea Guvernului nr. 206/1993; a se vedea art. 5 şi 6 din Legea nr. 21/1996 – Legea concurenţei, prin care se interzice impunerea direct sau indirect a preţurilor de monopol şi de dumping ori a altor condiţii contractuale neloiale.
În majoritatea cazurilor determinarea preţului se face de către părţi în
momentul încheierii contractului (art. 1660 C. civ.).
Lipsa determinării exprese a preţului
Noul Cod Civil aduce importante completări în privinţa preţului
reglementând în mod distinct situaţia când preţul nu este determinat într-un mod
expres.
Art. 1664 prevede că preţul vânzării este suficient determinat dacă poate fi
stabilit potrivit împrejurărilor.
În acelaşi timp, se prevede că atunci când contractul are ca obiect bunuri pe
care vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă că părţile au avut în vedere
preţul practicat în mod obişnuit de vânzător.
De asemenea, în lipsă de stipulaţie contrară, vânzarea unor bunuri al căror
preţ este stabilit pe pieţe organizate este presupusă a se fi încheiat pentru preţul
mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piaţa cea mai apropiată de locul
încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ţine seama de ultima
zi lucrătoare.
Preţul poate fi determinat şi de o terţă persoană numită arbitru arătată în
contract sau nominalizată ulterior.
Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la persoana desemnată ca arbitru,
nominalizarea acesteia se va face de către instanţa de judecată.
În dreptul civil, dacă părţile nu se învoiesc cu privire la alegerea arbitrului
contractul va fi lipsit de un element esenţial, respectiv, preţul, iar vânzarea nu va fi
valabilă. Preţul stabilit de arbitru nu poate fi contestat de părţi.
Noul Cod Civil prevede în cuprinsul său anumite dispoziţii relevante pentru
situaţia când preţul este determinabil prin prisma anumitor împrejurări.
Astfel, în art. 1661 se stabileşte că vânzarea făcută pe un preţ care nu a fost
determinat în contract este valabilă dacă părţile au convenit asupra unei modalităţi
prin care preţul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plăţii şi care
nu necesită un nou acord de voinţă al părţilor.
Atunci când persoanele astfel desemnate nu determină preţul în termenul
stabilit de părţi sau, în lipsă, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, la
cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei de la locul încheierii contractului
va desemna, de urgenţă, în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert
pentru determinarea preţului. Remuneraţia expertului se plăteşte în cote egale de
către părţi.
Dacă preţul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea
contractului, vânzarea este nulă, afară de cazul în care părţile au convenit un alt
mod de determinare a preţului.
Determinarea preţului în funcţie de greutatea lucrului vândut
Art. 1663 din Codul Civil prevede situaţia în care determinarea preţului se
face în funcţie de greutatea lucrului vândut.
În acest caz, la stabilirea cuantumului său nu se ţine seama de greutatea
ambalajului.
b) Clauze contractuale privind preţul
Indexarea preţului
Părţile contractante au posibilitatea ca, în cuprinsul contractului să prevadă o
clauză prin care preţul care se va plăti va depinde de un anumit indice convenit de
către părţi, denumit “moneda de cont a contractului”. Suma de bani pe care o va
plăti cumpărătorul va depinde de valoarea indicelui convenit de părţi, indice care
va determina o variaţie a preţului în sensul majorării sau micşorării lui.
Revizuirea preţului
Părţile au posibilitatea să prevadă o clauză de revizuire a preţului.
Potrivit clauzei de revizuire a preţului, părţile stabilesc la momentul
încheierii contractului un anumit preţ care va putea fi revizuit ulterior.
În măsura în care nu există clauză contractuală de revizuire a preţului
vânzătorul nu poate cere recalcularea acestuia motivând că, după încheierea
contractului reevaluând mărfurile a constatat că, de fapt, cumpărătorul îi mai
datorează o diferenţă de preţ13.
Revizuirea preţului apare în contract mai cu seamă sub forma clauzei de
reactualizare a preţului în funcţie de evoluţia cursului valutar. O asemenea clauză
este perfect valabilă în condiţiile în care între momentul realizării acordului de
voinţă al părţilor şi momentul executării obligaţiei de plată a preţului există o
perioadă mai mare de timp, în care poate să apară o fluctuaţie a preţului aceluiaşi
produs în funcţie de evoluţia cursului valutar.
Modificarea preţului potrivit clauzei de revizuire sau de reactualizare nu se
poate face în mod unilateral de vânzător, mai cu seamă că, de regulă, preţul este
majorat.
Într-una din speţele soluţionate de Curtea Supremă de Justiţie, instanţa
supremă a constatat că deşi prin contract părţile au prevăzut posibilitatea
renegocierii preţului, aceasta nu s-a produs, încât în lipsa acordului beneficiarului
13 Curtea Supremă de Justiţie, Secţia comercială, decizia nr. 1085/3 iulie 1996, în “Buletin Economic Legislativ” nr. 1-2/1999, pag. 99.
furnizoarea nu putea cere preţul majorat ci numai preţul prevăzut iniţial în
contract14.
Cu toate acestea, reactualizarea preţului în funcţie de indicele de inflaţie a
monedei de plată operează independent de existenţa vreunei clauze contractuale, în
cazul în care cumpărătorul nu şi-a executat obligaţia de plată a preţului la termenul
sau la termenele stipulate în contract. În acest caz fiind vorba de răspundere
contractuală, evident că debitorul trebuie să acopere paguba produsă vânzătorului,
în integralitatea ei or, prin devalorizarea monedei de plată, evident se creează o
pagubă în patrimoniul vânzătorului.
Clauza de rezervă a proprietăţii (pactum reservati dominii)
Această clauză contractuală însoţeşte uneori o altă clauză contractuală,
respectiv clauza de plată a preţului în rate. Potrivit clauzei de rezervă a proprietăţii
vânzătorul va transmite dreptul de proprietate asupra lucrului vândut la momentul
achitării ultimei rate a preţului datorat de cumpărător.
Valabilitatea acestei clauze este, în prezent, indiscutabilă atâta vreme cât, pot
exista vânzări privind bunuri de gen sau ale lucrului altuia. În toate aceste cazuri
transferul proprietăţii se face ulterior realizării acordului de voinţă.
Această stipulaţie nu poate fi însă opusă terţilor decât după îndeplinirea
formalităţilor de publicitate cerute de lege, după natura bunului.
Efectele juridice ale clauzei de rezervă a proprietăţii
Din momentul realizării acordului de voinţă, cumpărătorul dobândeşte doar
dreptul de folosinţă asupra bunului cumpărat devenind un detentor precar până la
momentul achitării integrale a preţului când se va transmite proprietatea. În
cazul neachitării ratelor, vânzătorul are facultatea de a opta între acţiunea personală
14 Curtea Supremă de Justiţie, Secţia comercială, decizia nr. 356 din 3 februarie 1998, în R.D.C. nr. 3/1999, pag. 133.
privind plata preţului, acţiune care izvorăşte din contract şi acţiunea reală în
revendicarea lucrului deţinut de cumpărător.
Riscul pieirii fortuite a bunului vândut aparţine vânzătorului, potrivit regulii
“res perit domino” cu excepţia cazului când în contract s-a prevăzut altfel.
În cazul pagubelor cauzate de lucrul cumpărat unei terţe persoane va
răspunde cumpărătorul care are posesia şi folosinţa lucrului.
Vânzarea este opozabilă terţilor ca orice fapt juridic, ştiut fiind că o
convenţie este opozabilă terţilor ca fapt juridic şi nicidecum ca act juridic.
Vânzarea cu plata preţului în rate
Vânzarea cu plata preţului în rate poate fi calificată ca o vânzare pe credit,
preţul fiind fracţionat şi plătibil la diferite intervale de timp. În momentul încheierii
contractului se achită un avans (parte din preţ) după care sunt evaluate ratele în
cote progresive egale sau regresive. Creditul poate fi acordat de către vânzător sau
de o terţă persoană.
Este important de reţinut că, la preţul convenit se adaugă dobânda şi
cheltuielile accesorii vânzării.
Dreptul de proprietate şi riscurile pieirii fortuite se transmit de la vânzător la
cumpărător în momentul încheierii contractului de vânzare.
În situaţiile în care există preţuri legale pentru anumite categorii de produse,
părţile contractante trebuie să se supună dispoziţiilor legale. Dacă în contract este
stabilit un alt preţ clauza va fi nulă şi înlocuită cu cea legală privind preţul
produselor respective.
Dacă în contract lipseşte clauza cu privire la preţ acesta va fi lovit de nulitate
absolută.
O altă condiţie pe care trebuie să o îndeplinească preţul este ca el să fie
sincer şi serios
Preţul este sincer dacă el corespunde realităţii. Dacă preţul este fictiv
(simulat) contractul este nul ca vânzare dar poate fi valabil ca o donaţie deghizată,
în măsura în care sunt îndeplinite condiţiile legale în materia donaţiei.
Dacă preţul este deghizat numai parţial, singura problemă este aceea
referitoare la fraudarea fiscului.
Dispoziţiile legale în materie fiscală pot fi nesocotite în privinţa plăţii unei
taxe de autentificare mai mici, decât taxa datorată potrivit preţului real încasat. De
asemenea, în cazul declarării veniturilor pentru impozitarea globală potrivit
contractului de vânzare dacă vânzătorul declară un preţ mai mic decât cel real
încasat fraudează astfel, dispoziţiile legale în materie de impunere fiscală.
Preţul este serios dacă nu este derizoriu adică să existe o vădită disproporţie
între valoarea bunului vândut şi preţul stabil. Nu este mai puţin adevărat că preţul
nu reflectă totdeauna valoarea bunului. Preţul poate fi mai mare sau mai mic decât
aceasta în funcţie de înţelegerea părţilor dar în nici un caz nu poate fi derizoriu.
Dacă preţul nu îndeplineşte condiţiile referitoare la "sinceritate" şi
"seriozitate", contractul va fi lovit de nulitate absolută. Ca şi în cazul neîndeplinirii
celorlalte condiţii, cu privire la preţ şi de această dată contractul poate fi valabil ca
şi contract de donaţie, dacă sunt respectate dispoziţiile legale privitoare la
liberalităţi în general, şi la donaţii, în special.
1.4. Interpretarea clauzelor contractului
În materia interpretării clauzelor unui contract se aplică dispoziţiile art. 1268
C. civ., potrivit căruia, clauzele îndoielnice (neclare) într-un contract se
interpretează în sensul ce se potriveşte cel mai bine naturii şi obiectului
contractului, ţinând seama, între altele, de natura contractului, de împrejurările în
care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior de părţi, de sensul atribuit în
general clauzelor şi expresiilor în domeniu şi de uzanţe.
Această regulă nu se aplică în privinţa contractului de vânzare deoarece,
potrivit art. 1671 C. civ. clauzele neclare se interpretează totdeauna împotriva
vânzătorului deci în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor încheiate cu consumatorii şi contractelor de adeziune.
Această regulă derogatorie de la dreptul comun în materia interpretării
contractului se aplică numai în subsidiar, în măsura în care instanţa de judecată nu
poate să stabilească adevărul în funcţie de celelalte reguli de interpretare existente
în dreptul comun.
1.4.1. Obligaţiile vânzătorului
De regulă, vânzătorul are două obligaţii principale: să predea cumpărătorului
lucrul vândut şi să-l garanteze pentru evicţiune pentru viciile lucrului şi pentru
buna funcţionare a acestuia.
În privinţa transmiterii dreptului de proprietate acesta este un efect firesc al
contractului de vânzare care se produce din momentul realizării acordului de
voinţă, cu excepţia cazului când transferul proprietăţii se va face în momentul
individualizării bunului vândut, la împlinirea unui termen, la realizarea unei
condiţii sau când se autentifică contractul. După caz, părţile pot conveni şi asupra
altor obligaţii ale vânzătorului, cum ar fi suportarea cheltuielilor vânzării etc.
Obligaţia de predare a lucrului vândut
Cadrul conceptual al obligaţiei de "predare"
Prin "predare" se înţelege obligaţia vânzătorului de a pune la dispoziţia
cumpărătorului bunul vândut în aşa fel încât cumpărătorul să intre în detenţia
bunului. Executarea obligaţiei de predare nu se confundă cu obligaţia de
transmitere a dreptului de proprietate şi nici a posesiei. Cumpărătorul este
proprietar şi deci posesor al bunului din momentul realizării acordului de voinţă
chiar dacă nu a intrat încă în detenţia lucrului ("corpore alieno").
Obiectul predării şi conformitatea bunului predat
Vânzătorul trebuie să predea cumpărătorului obiectul (lucrul) prevăzut în contract,
(1685 C. civ.) prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună
cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi
neîngrădită a posesiei.
Dacă bunul este individual determinat acesta se va preda în starea în care se
află la momentul realizării acordului de voinţă ("în momentul vânzării") iar dacă
bunul este determinat prin caractere generice (bun de gen) se va preda în starea
existentă în momentul individualizării lui prin cântărire, măsurare, numărare etc.
În cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare
chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară
numai dacă lotul era anume prevăzut în convenţie.
Dacă bunul vândut este un imobil mai cu seamă teren, predarea imobilului se
face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri ale
vânzătorului.
Dacă bunul vândut este un bun mobil, predarea se poate face fie prin
remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document
sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment.
Articolul 1691 Cod. Civ. reglementează situaţia în care intervine un
dezacord între vânzător şi cumpărător cu privire la calitatea bunului care face
obiectul contractului de vânzare.
Astfel, în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe
care vânzătorul i l-a pus la dispoziţie, preşedintele judecătoriei de la locul prevăzut
pentru executarea obligaţiei de predare, la cererea oricăreia dintre părţi, va
desemna de îndată un expert în vederea constatării.
Prin aceeaşi hotărâre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.
Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli
însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în
condiţiile stabilite de instanţă.
Hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în executare
celeilalte părţi sau reprezentantului său, dacă unul dintre aceştia se află într-o
localitate situată în circumscripţia judecătoriei care a pronunţat hotărârea. În caz
contrar, hotărârea va fi comunicată în termen de 3 zile de la executarea ei.
Locul predării
În lipsa unei stipulaţii exprese în contract, predarea se va face la locul
situaţiunii bunului vândut, în momentul încheierii contractului (art. 1689 C. civ.).
Aşadar, în lipsa unei prevederi exprese contractuale sau a situaţiunii bunului
într-un anumit loc, plata este cherabilă.
Data predării
Lucrul vândut se predă la termenul stabilit în contract şi, în lipsa unui
termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit.
Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul
vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui termen, părţile
sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen.
Modul de executare a obligaţiei de predare
Predarea presupune ca vânzătorul să îndeplinească anumite fapte prin care să
pună la dispoziţia cumpărătorului lucrul vândut. În funcţie de natura bunului,
obligaţia de predare se consideră executată fie prin predarea cheilor apartamentului
sau a autoturismului, fie prin remiterea titlului de proprietate sau de creanţă etc.
Vânzătorul este obligat la daune-interese dacă aduce prejudicii cumpărătorului prin
nepredarea la timp a lucrului.
În legătură cu obligaţia de predare a lucrului vândut, Codul civil (art. 1688)
prevede că predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie
prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi
permite cumpărătorului preluarea în orice moment. Coroborând dispoziţiile legale
în materie civilă şi comercială se poate afirma că pot exista trei forme de predare a
bunurilor mobile:
- predarea reală;
- predarea consensuală;
- predarea simbolică.
Predarea reală se realizează prin transferarea posesiei materiale a
lucrului. Problema de drept şi de interpretare a textului art. 1688 C. civ.
este următoarea: în cazul contractului de transport, predarea de către
vânzător a mărfurilor vândute cărăuşului înseamnă îndeplinirea obligaţiei
de predare către cumpărător şi este o predare reală.
Se impun a fi făcute două precizări:
- în primul rând, predarea mărfurilor cărăuşului are efect în privinţa
transmiterii dreptului de proprietate şi a riscului pieirii fortuite către
cumpărător chiar, dacă, cumpărătorul nu a intrat încă în posesia
mărfurilor;
- în schimb, şi în al doilea rând, nu se poate afirma că predarea reală a
mărfurilor s-a realizat faţă de cumpărător, atâta timp cât acesta nu se află
încă în posesia lui. Este posibil ca, din motive obiective sau care ţin de
culpa cărăuşului ori a vânzătorului însuşi, mărfurile să nu mai ajungă la
cumpărător şi iată, deci că nu se poate vorbi despre o predare reală.
Predarea consensuală există ori de câte ori din motive diferite, în
momentul vânzării nu poate interveni predarea materială, de exemplu, în
cazul fructelor neculese, a bunurilor viitoare în general sau, când,
cumpărătorul deţine bunul în calitate de sechestru judiciar. Până la
expirarea duratei sechestrului nu se poate pune problema că el deţine
bunul în calitate de cumpărător. Deci nu există încă predarea “reală”;
Predarea simbolică. În dreptul comercial pot exista diferite forme de
predare simbolică datorită existenţei titlurilor reprezentative de mărfuri:
recipisele de depozit, conosamentul etc. Expedierea mărfurilor vândute
însoţite de titlurile de credit reprezentative poate să însemne o predare
simbolică.
În cazul bunurilor imobile, art. 1687 Cod. Civ. prevede că predarea
imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice
bunuri ale vânzătorului.
Obligaţii accesorii predării
În ipoteza în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii
contractului, vânzătorul are obligaţia de a conserva (păstra) lucrul, până la
împlinirea termenului de predare sau îndeplinirea unei condiţii ori formalităţi.
Evident ne referim la situaţiile când dreptul de proprietate s-a transmis în
patrimoniul cumpărătorului.
Vânzătorul este obligat să păstreze bunul în schimb, cheltuielile făcute cu
depozitarea vor fi suportate de cumpărător.
Cheltuielile legate de predarea bunului
Potrivit art. 1666 C. civ., cheltuielile de predare sunt în sarcina vânzătorului
iar cele de preluare, în sarcina cumpărătorului, dacă nu există stipulaţiune
contrarie. Părţile contractante pot stabili şi altfel adică, fie ca ambele cheltuieli
(de predare şi de preluare) să fie în sarcina vânzătorului, fie în sarcina
cumpărătorului.
Dacă în contract nu s-a prevăzut o clauză privind suportarea cheltuielilor
vânzării, se aplică dispoziţia prevăzută în art. 1666 alin (3) potrivit căreia, în
absenţa unei clauze contrare, cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului
sunt în sarcina cumpărătorului.
Sancţiunea nerespectării obligaţiei de predare
Conform art. 1694 Cod civ. dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de
un termen şi, după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanţiile
acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul poate suspenda executarea
obligaţiei de predare cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că va
plăti preţul la termenul stabilit.
Dacă însă, la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea
insolvabilitatea cumpărătorului, atunci acesta din urmă păstrează beneficiul
termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat în mod substanţial.
1.4.2. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune în dreptul civil
Potrivit art. 1695 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe
cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea
netulburată a bunului vândut.
Evicţiunea intervine în cazul în care o terţă persoană sau vânzătorul însuşi
pretinde că are un drept asupra bunului vândut.
Aşa cum rezultă din art. 1706 C. civ., obligaţia de garanţie contra evicţiunii
există nu numai faţă de cumpărător, ci şi faţă de orice dobânditor subsecvent al
bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului rezultând din fapte personaleSediul materiei este art. 1695 C. civ. potrivit căruia, vânzătorul este obligat
să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii, garanţia fiind datorată şi
împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă
acestea s-au ivit ulterior vânzării. De exemplu, vânzătorul şi-a rezervat dreptul de
uzufruct, de servitute etc. asupra bunului vândut, fie îl deposedează pe cumpărător
de o parte din terenul vândut.
Indiferent că este o tulburare de drept sau de fapt, cumpărătorul se poate
apăra printr-o excepţie personală numită "excepţia de garanţie".
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune din partea vânzătorului există
indiferent de momentul apariţiei cauzei de evicţiune, înainte sau după încheierea
contractului.
Dacă vânzătorul vinde de două ori acelaşi imobil, va răspunde faţă de
primul cumpărător dacă cel de-al doilea şi-a transcris titlul în cartea funciară.
Totodată, obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului se transmite şi
moştenitorilor acestuia.
Părţile pot conveni să extindă sau să restrângă obligaţia de garanţie. Acestea
pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii.
Stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este restrânsă sau
înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, cu excepţia
cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii.
Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el
răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori
de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a
ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiunea care rezultă din
fapta unei terţe persoane
Vânzătorul răspunde pentru evicţiunea care provine din fapta terţei persoane,
dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
- fapta terţei persoane să fie o tulburare de drept;
- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;
- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
a) Fapta terţei persoane să fie o tulburare de drept
Există tulburare de drept, ori de câte ori terţa persoană revendică de la
cumpărător bunul vândut considerând că are un drept legitim asupra lui. Dacă
există tulburare de fapt, cumpărătorul se poate apăra singur prin intermediul
acţiunilor posesorii.
Terţa persoană poate invoca că are asupra bunului vândut un drept real,
respectiv: drept de proprietate, uzufruct, servitute fie, un drept de creanţă, de
exemplu, locatarul care opune cumpărătorului dreptul de folosinţă (ca drept de
creanţă) asupra bunului pe care îl deţine pe baza contractului de locaţiune
încheiat cu fostul proprietar (vânzătorul).
În ipoteza în care cumpărătorul nu cunoştea faptul că bunul cumpărat era
închiriat evident că vânzătorul va răspunde pentru evicţiune.
b) Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării
Vânzătorul răspunde faţă de cumpărător dacă evicţiunea are o cauză
anterioară vânzării.
Când cauza evicţiunii este ulterioară, cumpărătorul în calitate de proprietar
se poate apăra singur, cu excepţia cazului când evicţiunea ulterioară momentului
vânzării provine din fapta proprie a vânzătorului (de exemplu, vânzătorul vinde a
doua oară acelaşi bun unei alte persoane).
În cazul uzucapiunii începută înaintea vânzării şi continuată după încheierea
contractului de vânzare, vânzătorul nu răspunde pentru evicţiune deoarece
cumpărătorul avea posibilitatea să întrerupă cursul prescripţiei achizitive.
c) Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător
Obligaţia de garanţie pentru evicţiune există numai dacă în momentul
cumpărării, cumpărătorul nu a cunoscut faptul că o terţă persoană are un drept
asupra lucrului cumpărat. În ipoteza în care cumpărătorul a cunoscut cauza
evicţiunii practic el şi-a asumat riscul pierderii sau afectării dreptului său de
proprietate. Sarcina probei aparţine vânzătorului.
Modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie a vânzătorului pentru
evicţiune
Pentru ca vânzătorul să răspundă el trebuie să fie introdus în proces (art.1705
C. civ.); în caz contrar, vânzătorul poate opune cumpărătorului "excepţia
procesului rău condus". Această excepţie este grefată pe acţiunea principală a
cumpărătorului prin care solicită rezoluţiunea totală sau parţială a contractului de
vânzare şi obligarea vânzătorului la plata de daune-interese.
Efectele obligaţiei de garanţie pentru evicţiune art. 1695 – 1706).
Evicţiunea poate fi totală sau parţială.
a) Evicţiunea totală
Cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul
bun, cât şi restituirea preţului şi repararea prejudiciului suferit.
În cazul evicţiunii totale, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului
preţul primit de la acesta chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat din caz fortuit
sau din vina cumpărătorului, cu excepţia foloaselor percepute de cumpărător de pe
urma distrugerii bunurilor (de exemplu, dacă cumpărătorul a încasat indemnizaţia
de asigurare).
Dacă însă cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate
bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare acestui
beneficiu.
Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare, din orice
cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării,
sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii.
Cumpărătorul are dreptul să pretindă vânzătorului valoarea fructelor pe care
le-a predat terţului evingător, fructe percepute după ce a luat cunoştinţă de
adevăratul proprietar pentru că din acel moment el este considerat de "rea-
credinţă". Până la acea dată se aplică dispoziţia prevăzută în art. 948 C. civ.,
potrivit căreia dobânditorul de "bună-credinţă" păstrează fructele.
Deşi trebuie să restituie fructele terţului evingător faţă de vânzător,
cumpărătorul rămâne de "bună-credinţă" aşa încât are dreptul la restituirea
fructelor.
Cumpărătorul are dreptul să pretindă şi daune-interese (despăgubiri) în baza
art.1702 civ., având în vedere următoarele reguli:
- Vânzătorul are dreptul la valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost
obligat să le restituie celui care l-a evins;
- În aceelaşi timp, ca urmare a evicţiunii vânzătorul va trebui să restituie şi
cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a
evins, precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului; (taxă
de autentificare, taxă de timbru etc.)
- De asemenea, se vor restitui şi cheltuielile încheierii şi executării
contractului de către cumpărător;
- Vânzătorul va suporta şi pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de
către cumpărător din cauza evicţiunii.
De asemenea, vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă
să i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările
efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt
adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile.
Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului,
el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea
şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare.
Deşi obligaţia de restituire a cheltuielilor necesare şi utile aparţine terţului
evingător totuşi vânzătorul răspunde faţă de cumpărător în calitate de garant al
terţului15.
b) Evicţiunea parţială
În cazul evicţiunii parţiale cumpărătorul pierde o fracţiune (parte) din lucrul
cumpărat, fie o cotă ideală din dreptul de proprietate (1/3; 1/6 etc.) fie că terţa
persoană şi-a valorificat un drept cu privire la lucru (de exemplu, un drept de
abitaţie, superficie, servitute etc.).
În aceste ipoteze, în care intervine evicţiunea parţială, cumpărătorul are un
drept de alegere care constă fie, în rezoluţiunea contractului de vânzare, fie în
menţinerea contractului dar cu obligarea vânzătorului la plata de despăgubiri.
Rezoluţiunea vânzării intervine în cazul în care evicţiunea unei părţi din
lucru sau drept este atât de importantă că dacă ar fi ştiut, cumpărătorul n-ar fi
cumpărat.
În acest caz, cumpărătorul restituie lucrul aşa cum a rămas după evicţiune
primind în schimb preţul plus, despăgubiri ca şi în cazul evicţiunii totale (art. 1700
C. civ.).
15C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Editura All, 1997, pag. 563.
În cazul în care evicţiunea parţială nu atrage rezoluţiunea contractului,
vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu
valoarea părţii de care a fost evins şi, dacă este cazul, să plătească daune-interese.
Contractul de vânzare poate fi menţinut şi în cazul valorificării de către
terţul evingător a unor drepturi reale: servituţi, uzufruct, dar cumpărătorul are
dreptul la daune-interese, în condiţiile dreptului comun.
Cu titlu de noutate, Noul Cod civil la art. 1704 prevede posibilitatea
înlăturării evicţiunii de către cumpărător. Textul legal amintit prevede că,
”atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o
sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanţiei,
în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda
legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului
dat, precum şi, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente”.
Modificări convenţionale ale obligaţiei de garanţie a vânzătorului pentru
evicţiune
Clauzele de agravare a răspunderii vânzătorului nu sunt limitate de legiuitor.
Practic, părţile contractante pot să prevadă în contract că vânzătorul va răspunde şi
pentru expropriere sau alte cauze care au ca efect pierderea dreptului
cumpărătorului asupra lucrului cumpărat.
Clauzele de exonerare de răspundere a vânzătorului sunt, admise cu
următoarea observaţie:
Stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este restrânsă sau
înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, cu excepţia
cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii.
1.4.3. Obligaţia de garanţie pentru viciile lucrului vândut
Vânzătorul este obligat de a asigura cumpărătorului utila folosinţă a lucrului
Potrivit art. 1707 C. civ., vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale
lucrului în sensul că dacă ar fi ştiut de existenţa lor nu ar fi cumpărat sau ar fi
cumpărat la un preţ mai mic.
Aşadar, potrivit dispoziţiilor din dreptul civil, vânzătorul răspunde pentru
viciile ascunse ale lucrului ştiut fiind că viciile aparente trebuie să fie “observate”
de cumpărător în momentul predării-preluării bunului vândut.
Viciile lucrului se deosebesc de viciile de consimţământ, respectiv eroare
asupra calităţilor substanţiale ale obiectului contractului (“error in substantium”).
În cazul viciului de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra lucrul
dorit sancţiunea fiind anularea contractului, în schimb, în cazul viciilor lucrului,
cumpărătorul a cumpărat lucrul dorit dar este în imposibilitate de a-l folosi datorită
existenţei acestor vicii.
Sancţiunile aplicabile în cazul viciilor lucrului pot fi: rezoluţiunea
contractului de vânzare, printr-o acţiune în garanţie numită acţiune redhibitorie 16,
viciile fiind numite "vicii redhibitorii"; reducerea (micşorarea) preţului cu o parte
proporţională viciilor lucrului, printr-o acţiune numită acţiune estimatorie;
înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii; rezoluţiunea
vânzării.
Dacă numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii şi acestea
pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanţa dispune
rezoluţiunea, contractul se desfiinţează numai în parte.
16 T.S. col. civ. dec. nr. 1604/1989 în Revista “Dreptul” nr. 4-5/1991, pag. 74 şi urm.; pentru acţiunea în anulare, a se vedea Valeriu Stoica, Corneliu Turianu, Obligaţia de garanţie contra viciilor bunurilor vândute de persoane fizice, cu privire specială asupra autovehiculelor, în R.R.D. nr. 9-12/1989, pag. 8-9.
Vânzătorul răspunde pentru viciile lucrului dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii:
a) viciul lucrului să fie ascuns (art.1707 C. civ.). Este ascuns acel viciu care,
la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un
cumpărător prudent şi diligent.
Dacă viciile sunt aparente vânzătorul nu răspunde căci cumpărătorul avea
posibilitatea să le observe. Legiuitorul nu prevede obligaţia pentru cumpărător de a
apela la o persoană calificată pentru constatarea viciilor aparente ale lucrului 17 deci
posibilitatea constatării viciilor se apreciază "in abstracto" deci cumpărătorul
vigilent şi prudent care s-ar afla într-o asemenea situaţie;
b) viciul ar fi existat în momentul încheierii contractului. Vânzătorul
răspunde faţă de cumpărător numai dacă viciul exista la data predării bunului,
altfel, pentru viciile ulterioare acestui moment răspunde cumpărătorul în calitate de
proprietar, mai precis suportă paguba;
c) viciul lucrului să fie grav, adică defecţiunile de calitate sunt atât de
importante căci îl pun pe cumpărător în imposibilitatea de a folosi bunul sau îi
micşorează substanţial valoarea.
Cele trei condiţii privind răspunderea vânzătorului pentru viciile lucrului
trebuie să fie dovedite de către cumpărător.
Precizări complementare
- viciul lucrului nu trebuie să fi fost cunoscut de vânzător, dar întinderea
răspunderii acestuia diferă în funcţie de faptul dacă a cunoscut sau nu
acest fapt;
17T.S., S. civ., dec. nr. 679/1986 în R.R.D. nr. 1/1987, pag. 62-63; dec. nr. 1859/1988 în R.R.D. nr. 6/1989, pag. 66.
- obligaţia de garanţie pentru vicii există la orice vânzare (vânzare sub
condiţie, vânzare cu plata preţului în rate, vânzarea de drepturi
litigioase);
- în cazul vânzării unei moşteniri, vânzătorul răspunde pentru calitatea sa
de moştenitor nu şi pentru viciile lucrurilor care fac parte din masa
succesorală;
- obligaţia de garanţie pentru viciile lucrului nu exista în cazul vânzării
prin licitaţie publică, care se face prin intermediul instanţei de judecată
(art. 1707 alin. (5) Cod civil).
Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru viciile lucrului
Cumpărătorul are un drept de opţiune între acţiunea redhibitorie şi acţiunea
estimatorie (actio estimatoria sau quanti minoris), cât şi posibilitatea de a cere
reducerea corespunzătoare a preţului.
În cadrul acţiunii redhibitorii, cumpărătorul solicită instanţei de judecată
rezoluţiunea contractului de vânzare.
În ipoteza admiterii acţiunii vânzătorul este obligat să restituie
cumpărătorului preţul şi cheltuielile făcute cu încheierea contractului de vânzare,
întocmai ca şi în cazul evicţiunii totale (art. 1700 C.civ).
În cazul în care cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acţiunea redhibitorie poate
fi intentată şi de subdobânditor.
Prin acţiunea estimatorie cumpărătorul poate cere reducerea preţului
proporţională cu micşorarea valorii lucrului. Valoarea lucrului se va stabili prin
expertiză de specialitate, estimându-se viciile, importanţa lor şi în ce măsură ele
pot fi remediate de cumpărător, pe cheltuiala vânzătorului.
1.4.4. Obligarea la plata de daune-interese
Dacă în cazul evicţiunii vânzătorul răspunde pentru daune indiferent că este
de "bună" sau de "rea" credinţă, în cazul viciilor lucrului, vânzătorul răspunde
pentru daune numai dacă a fost de "rea credinţă" dacă este de bună credinţă va
restitui numai preţul şi cheltuiala vânzării.
Riscul pieirii lucrului afectat de vicii (art.1713 C. civ.)
Pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forţă majoră, nu îl împiedică
pe cumpărător să obţină aplicarea măsurilor prevăzute de lege, respectiv:
înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului
vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii, reducerea corespunzătoare a
preţului, rezoluţiunea vânzării.
Prescripţia dreptului la acţiune pentru intentarea acţiunii în garanţie pentru viciile lucrului
Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le
aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu
împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere rezoluţiunea
contractului.
În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil
corporal, termenul este de două zile lucrătoare.
Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele încep să curgă din ziua
în care cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului.
Pentru construcţii (art. 29 din Legea nr. 10/1995 modificată şi republicată,
privind calitatea în construcţii) termenul este de 10 ani.
În vânzările comerciale de bunuri de la piaţă la piaţă, denunţarea viciilor
trebuie să se facă în termen de două zile de la predare-primire dacă sunt vicii
aparente şi în termen de două zile de la descoperire, dacă sunt vicii ascunse.
Descoperirea viciilor nu se confundă cu prescripţia dreptului la acţiune, care
este termenul general de 3 ani.
Modificări convenţionale ale obligaţiei de garanţie pentru viciile lucrului
Clauza contractuală privind limitarea sau înlăturarea obligaţiei de garanţie
pentru viciile lucrului, a vânzătorului este valabilă, dacă acesta a fost de bună-
credinţă.
Limitarea răspunderii poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului de
descoperire a viciilor, fără să afecteze termenele de prescripţie legale.
Clauza de agravare nu comportă limitări dar nu trebuie să afecteze termenele
legale pentru reclamarea viciilor ascunse.
Garanţia pentru buna funcţionare (art. 1716 – 1718 Cod.civ.)
În afară de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru
un timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei
defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa.
Dacă reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul
stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască
bunul vândut. În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata
maximă a reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat
repararea bunului.
Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu
împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit
în schimbul înapoierii bunului.
Garanţia nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a
produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat
bunul.
Sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie, cumpărătorul trebuie să
comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie.
1.5. Obligaţiile cumpărătorului
1.5.1. Obligaţia de plată a preţului (art. 1719 C. civ.)
Una din obligaţiile principale ale cumpărătorului este obligaţia de plată a
preţului, preţ care constă în plata unei sume de bani.
Locul şi data plăţii
Plata preţului se face la locul în care bunul se afla în momentul încheierii
contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă dacă nu s-a prevăzut altfel în
contract (art.1720 civ.).
Această dispoziţie este consonantă cu noile dispoziţii ale Codului civil în
materie de stingere a obligaţiilor, astfel, conform art. 1494 ”obligaţiile băneşti
trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plăţii”,
aşadar plata în lumina noilor modificări legislative este portabilă.
Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa unei
stipulaţii contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa
acestora, la locul destinaţiei.
Trebuie spus că voinţa părţilor este suverană în privinţa locului şi datei plăţii
preţului, dispoziţiile Codului civil fiind supletive. Plata preţului se face integral,
potrivit principiului indivizibilităţii plăţii.
Plata preţului se poate face în rate (pe credit) dar şi în acest caz plata preţului
este o prestaţie unică, plata în rate fiind o modalitate de executare, deci nu este o
vânzare succesivă. Astfel, termenul de prescripţie pentru plata preţului începe să
curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate şi pentru ratele
neplătite anterior. Cumpărătorul poate face plata şi anticipat însă dobânda va fi
calculată şi datorată până la termenul prevăzut în contract cu excepţia cazului când
vânzătorul consimte recalcularea ei în funcţie de data plăţii.
Excepţia poate fi stabilită printr-un act normativ, de exemplu, în cazul
vânzării locuinţelor construirea din fondurile statului către populaţie, potrivit art.
11 alin. 2 din Decretul nr. 61/1990, dobânda se va recalcula în funcţie de rata
inflaţiei, sau potrivit Legii nr. 112/1995 modificată şi republicată, privind
reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe trecute în
proprietatea statului. Dacă plata preţului s-a făcut prin virament bancar dovada
se va face numai prin extras de cont bancar.
Obligarea cumpărătorului la plata dobânzilor
Conform art. 1721, în cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este
ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă
bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu
produce fructe, însă îi procură alte foloase.
În cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere
cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi
nici nu a preluat bunul.
Sancţiunea neplăţii preţului (art. 1724 C. civ.)
Neexecutarea obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător dă dreptul
vânzătorului să aleagă între:
- executarea în natură (forţată) a obligaţiei de către cumpărător, acţiunea
putând fi intentată în termenul general de prescripţie de 3 ani; De
asemenea, vânzătorul are deschisă în instanţă calea acţiunii prin care
solicită daune interese.
- invocarea excepţiei de neexecutare a contractului dacă vânzătorul însuşi
nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului vândut;
- rezoluţiunea contractului şi daune interese în condiţiile art.1724 şi 1727
C. civ. şi ale legislaţiei speciale.
În privinţa acţiunii în rezoluţiunea vânzării prezintă următoarele
particularităţi:
a) este o acţiune reală (art. 1729, 909, 910 C. civ.) şi deci efectele ei se vor
produce şi cu privire la subdobânditorii de drepturi asupra aceluiaşi bun
cu excepţia autorităţilor publice care dobândesc bunul prin expropriere
sau alt mod de dobândire a proprietăţii de stat (publice); cu excepţia
terţului adjudecatar în cazul vânzării silite şi cu excepţia terţilor
dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut care şi-au conservat
dreptul pentru a fi opozabil terţilor (cu excepţia cazului când vânzătorul
şi-a păstrat privilegiul său de vânzător adică şi-a înscris dreptul în cartea
funciară, potrivit Legii nr. 7/1996).
b) acţiunea în rezoluţiune nu se va promova în cazul în care, în contract
există un pact comisoriu expres cu sau fără punere în întârziere a
cumpărătorului, ipoteză în care, evident contractul se desfiinţează de
drept prin îndeplinirea condiţiei rezolutorie;
c) Atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil şi s-a stipulat că în
cazul în care nu se plăteşte preţul la termenul convenit cumpărătorul este
de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească şi după
expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din
partea vânzătorului.(art.1728 Cod civ.)
d) Atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu
a plătit preţul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării,
să declare rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea
bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului
şi nu a suferit transformări.
În acest caz, dacă acţiunea în restituire nu a fost introdusă în condiţiile
stabilite de acesta, vânzătorul nu mai poate opune celorlalţi creditori ai
cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a contractului pentru
neplata preţului
1.5.2. Obligaţia de primire a lucrului vândut
Luarea în primire a lucrului se va face la locul şi la termenul la care
vânzătorul era obligat să-l predea, cumpărătorul urmând să suporte şi cheltuielile
ridicării bunului de la locul predării.
În ipoteza în care cumpărătorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de ridicare a
bunului cumpărat, vânzătorul are următoarele posibilităţi:
- să ceară instanţei de judecată ca pârâtul (cumpărător) să ia în primire
bunul cumpărat sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii (amenzi
civile) pentru fiecare zi de întârziere;
- să depoziteze bunul la el sau în alt loc, pe cheltuiala cumpărătorului (art.
1726 C. civ.);
- să vândă în condiţiile legii bunul care face obiectul contractului de
vânzare
1.5.3. Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării
Potrivit art. 1666 C. civ., cumpărătorul, în lipsa de stipulaţiune contrară, este
obligat să suporte cheltuielile vânzării (taxa de autentificare, taxa de timbru,
onorariul notarului public sau taxa de publicitate imobiliară).
Măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina
vânzătorului, iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina
cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel.
Faţă de terţele persoane, în special faţă de stat, părţile contractante răspund
în mod solidar, cu privire la obligaţia de achitare a taxelor de timbru şi de
autentificare.
Aşadar, dispoziţia cuprinsă în art. 1666 C. civ. şi prevederile contractuale se
referă doar la efectele acestei obligaţii între părţile contractante.
Legiuitorul a protejat interesele statului, în sensul că, indiferent de
înţelegerea părţilor sau de dispoziţia art. 1666 C. civ. Oricare dintre părţile
contractante poate fi urmărită pentru achitarea sumelor datorate statului.
1.6. Varietăţi ale contractului de vânzare
1.6.1. Vânzarea după greutate, număr sau măsură
Obiectul contractului În cazul vânzării după greutate, număr sau măsură obiectul îl formează
bunuri de gen dintr-un lot determinat dintr-un gen limitat şi este absolut necesar a
se proceda la individualizarea bunurilor prin cântărire, măsurare, numărare (de
exemplu, se vând 500 kg de mere a 1 leu/kg) sau individualizare prin determinarea
preţului (de exemplu, se vinde tot lotul de cereale cu 1000 lei). În ambele situaţii
de individualizare a bunurilor de gen, vânzarea este perfectă din momentul
realizării acordului de voinţă (art.1674 C. civ.).
Efectele contractului
Efectele contractului, respectiv, dreptul de proprietate şi riscul pieirii fortuite
se transmit după individualizarea bunurilor fie prin cântărire, măsurare fie, prin
determinarea preţului.
Vânzarea după greutate, număr sau măsură se deosebeşte de vânzarea cu
grămada (în bloc) (art. 1679 C. civ.):
în cazul vânzării în bloc, obiectul contractului este o cantitate determinată
de bunuri dintr-o masă unică (de exemplu, se vinde porumbul din
hambarul X) preţul fiind determinat global pentru întreaga cantitate (art.
1679 Cod civil);
individualizarea bunurilor se face în momentul încheierii contractului;
efectele contractului în privinţa transmiterii dreptului de proprietate şi a
riscului pieirii fortuite se produc din momentul realizării acordului de
voinţă, dată la care se individualizează bunurile vândute.
1.6.2. Vânzarea pe încercate
Potrivit art. 1681 C. civ. vânzarea pe încercate este o varietate a contractului
de vânzare, în care realizarea acordului de voinţă este supus (afectat) unei condiţii
suspensive a încercării bunului de către cumpărător. Pentru determinarea calităţilor
bunului trebuie efectuată o expertiză căci altfel realizarea acordului de voinţă ar
depinde în exclusivitate de voinţa (plăcerea) cumpărătorului, situaţie în care s-ar
pune problema validităţii unei asemenea condiţii, fiind condiţie pur potestativă
supusă nulităţii, potrivit 1403 C. civ.
Până în momentul realizării condiţiei suspensive dreptul de proprietate şi
riscul pieirii fortuite a bunului rămâne la vânzător. În momentul realizării condiţiei,
cumpărătorul devine proprietarul bunului cumpărat, cu efect retroactiv.
Dacă durata încercării nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel,
condiţia se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că
bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului.
Vânzarea pe încercate nu se confundă cu vânzarea pe gustate.
În cazul vânzării pe gustate (art. 1682 C. civ.) contractul nu se consideră
încheiat decât după ce cumpărătorul a gustat bunul şi este de acord să-l cumpere, în
schimb în cazul vânzării pe încercate contractul se încheie dar este afectat de o
condiţie suspensivă de realizarea căreia depinde transmiterea dreptului de
proprietate de la vânzător la cumpărător, inclusiv riscul pieirii fortuite a bunului.
1.6.3. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare
Natura juridică
Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este una dintre instituţiile care au
suferit modificări spectaculoase prin prisma Noului Cod Civil.
Dacă până în prezent această formă de vânzare era interzisă şi sancţionată
într-un mod energic, acum este posibilă însă cu respectarea anumitor cerinţe
impuse de lege.
Vânzarea cu pact de răscumpărare este o vânzare afectată de o condiţie
rezolutorie expresă care constă în facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a
relua (de a se înapoia) lucrul vândut, restituind preţul şi cheltuielile făcute de
cumpărător.
Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare
de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Exercitarea opţiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai
dacă acesta restituie cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile pentru încheierea
contractului de vânzare şi realizarea formalităţilor de publicitate.
Exercitarea opţiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a
cheltuielilor pentru ridicarea şi transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum
şi a celor utile, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare.
În cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit, condiţia
rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul
cumpărătorului se consolidează.
Efecte juridice
Restituirea către vânzător a bunurilor răscumpărate are efect retroactiv, în
sensul că operează în privinţa cumpărătorului, a succesorilor în drepturi ai
cumpărătorului şi a terţilor dobânditori, reţinându-se doar fructele. Se exceptează
situaţiile în care terţul dobânditor invocă uzucapiunea pentru imobile sau posesia
de bună-credinţă în materia bunurilor mobile.
Cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător
înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu
mai mult de 3 ani din momentul exercitării.
Vânzătorul care intenţionează să exercite opţiunea de răscumpărare trebuie să
îi notifice pe cumpărător, precum şi pe orice subdobânditor căruia dreptul de
opţiune îi este opozabil şi faţă de care doreşte să îşi exercite acest drept.
În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze
sumele menţionate mai sus, la dispoziţia cumpărătorului sau, după caz, a terţului
subdobânditor, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de
răscumpărare.
În cazul vânzării cu opţiune de răscumpărare ce are ca obiect o cotă dintr-un
bun, partajul trebuie cerut şi în raport cu vânzătorul dacă acesta nu şi-a exercitat
încă opţiunea.
Vânzătorul care nu şi-a exercitat opţiunea de răscumpărare în cadrul
partajului decade din dreptul de opţiune, chiar şi atunci când bunul este atribuit, în
tot sau în parte, cumpărătorului.
Consecinţe
În cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru
vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul
răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare.
Prevederile menţionate se aplică şi vânzărilor în care vânzătorul se obligă să
răscumpere bunul vândut.
Legiuitorul admite şi contractul privind retrocedarea bunului către vânzător
dacă, cumpărătorul bunului printr-un contract separat şi ulterior vânzării îl revinde
vânzătorului.
De asemenea, sunt admise condiţiile rezolutorii şi suspensive prin care
cumpărătorul se obligă faţă de vânzător să-i restituie bunul cumpărat într-un
anumit termen.
top related