Ajustarea TVA pentru imobile achizitionate inainte si dupa aderarea la UE //

Ajustarea taxei pentru imobile achizitionate inainte de data aderarii

Conform art. 161 din Codul fiscal, TVA achitata pentru constructia, achizitia, transformarea sau modernizarea de bunuri imobile, operatiuni efectuate inainte de data aderarii, pentru care persoana impozabila si-a exercitat dreptul de deducere integral sau partial, se ajusteaza daca bunurile imobile sunt utilizate la sau dupa data aderarii in operatiunile scutite prevazute la art. 141 alin. (2) lit. e) si f) din Codul fiscal.

Conform art. 83 din Normele de aplicare a Titlului VI din Codul fiscal, perioada de ajustare este de 5 ani, pentru constructia, achizitia, transformarea sau modernizarea de bunuri imobile efectuate inainte de data aderarii.

Sunt avute in vedere acele transformari sau modernizari efectuate inainte de data aderarii si care depasesc 20% din valoarea bunului imobil sau a partii acestuia, exclusiv valoarea terenului, rezultata dupa operatiunile de transformare sau modernizare.

Ajustarea taxei pentru imobile achizitionate dupa data aderarii

Dupa data aderarii sunt aplicabile doar dispozitiile art. 149, in sensul ca ajustarea se va aplica oricarei achizitii de bunuri imobile construite, transformate sau modernizate dupa data aderarii daca persoana impozabila a avut dreptul de deducere integral sau partial al taxei.

Pentru bunurile achizitionate, transformate sau modernizate dupa data aderarii, perioada de ajustare este de 20 de ani. Si in acest caz vor fi avute in vedere doar transformarile sau modernizarile care depasesc 20% din valoarea imobilului inregistrata in evidenta contabila la data achizitiei.

In situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta, situatie reglementata prin art. 149 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal, ajustarea taxei deduse initial se efectueaza o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, incluzand anul in care apare obligatia ajustarii. Perioada de ajustare este de pana la o cincime sau, dupa caz, o douazecime pe an din valoarea taxei deduse initial, fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunurile de capital isi inceteaza existenta.

Casarea unui bun de capital inainte de expirarea duratei normale de functionare a acestuia nu este considerata livrare catre sine, dar se aplica prevederile referitoare la ajustare, daca bunul isi inceteaza existenta, in cadrul perioadei de ajustare. Aceleasi prevederi se aplica si in cazul casarii unui bun de capital dupa expirarea duratei normale de functionare, dar in cursul perioadei de ajustare.

Exemplul nr. 1:

O persoana impozabila cumpara o cladire pentru activitatea sa economica la data de 23 iulie 2007. La 1 august 2009, aceasta persoana se decide sa isi utilizeze cladirea integral in scop de locuinta sau pentru operatiuni scutite fara drept de deducere.

Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2007 si pana in anul 2026 inclusiv.

Ajustarea trebuie sa se efectueze o singura data pe perioada ramasa (2009-2026) si persoana respectiva trebuie sa restituie 18 douazecimi din TVA dedusa initial.

Daca ulterior cladirea va fi din nou utilizata pentru operatiuni cu drept de deducere, se va realiza ajustarea o singura data pentru perioada ramasa, in favoarea persoanei impozabile, conform art. 149 alin. (4) lit. c) din Codul fiscal. Numarul ajustarilor poate fi nelimitat, acesta depinzand de modificarea destinatiei bunului respectiv in perioada de ajustare, respectiv pentru operatiuni care dau sau nu drept de deducere.

Exemplul nr. 2:

O persoana impozabila inregistrata in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal detine un hotel care a fost cumparat in anul 2007 si a dedus TVA de 6 milioane lei pentru cumpararea acestui imobil.

In anul 2010, la parterul hotelului se amenajeaza un cazinou care ocupa 30% din suprafata cladirii. Activitatea de jocuri de noroc fiind scutita de TVA fara drept de deducere, persoana impozabila trebuie sa ajusteze taxa dedusa initial, proportional cu suprafata ocupata de cazinou.

Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu incepere de la 1 ianuarie 2007 si pana la finele anului 2026.

Ajustarea trebuie sa se efectueze o singura data, la schimbarea destinatiei unei parti din cladire, astfel:

a) pentru 2007, 2008, 2009, persoana impozabila nu ajusteaza taxa dedusa initial, aferenta acestor ani, care reprezinta 300.000 lei x 3 ani = 900.000 lei;

b) pentru perioada ramasa 2010 – 2026 = 17 ani, taxa se ajusteaza astfel: – 5.100.000 lei x 30% = 1.530.000 lei – taxa nedeductibila, care se inscrie in decontul de taxa pe valoarea adaugata din perioada fiscala in care apare modificarea de destinatie. In situatia in care partea alocata cazinoului de 30% din cladire se mareste sau se micsoreaza, se fac ajustari suplimentare in plus sau in minus conform aceleiasi proceduri.

Exemplul nr. 3:

O persoana impozabila inregistrata in scopuri de taxa conform art. 153 din Codul fiscal inchiriaza in cursul anului 2007 o cladire care a fost cumparata in cursul aceluiasi an si a dedus TVA de 9 milioane lei aferenta bunului cumparat. In cursul anului 2007, o parte din bunul imobil este inchiriat in regim de scutire conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, respectiv 50% din suprafata bunului imobil.

Persoana impozabila a efectuat urmatoarea ajustare in anul 2007:

9.000.000 : 20 = 450.000; 450.000 x 50% = 225.000 lei, taxa de ajustat aferenta anului 2007, care s-a inscris in decontul din decembrie 2007 la rubrica corespunzatoare cu semnul minus.

In anul 2008, persoana impozabila trebuie sa efectueze urmatoarea ajustare: 225.000 x 19 = 4.275.000 lei, care se va inscrie in decontul lunii decembrie cu semnul minus.

Daca, incepand cu data de 1 ianuarie 2008 si pana in anul 2026 inclusiv, se va modifica suprafata inchiriata in regim de scutire in plus sau in minus, de fiecare data se vor efectua ajustari ale taxei, o singura data in decontul lunii in care a aparut fiecare modificare. (Actualizare Consilier TVA mai/iunie 2008)

TVA fara probleme. Pentru siguranta si buzunarul dumneavoastra!

Folositi acum, gratuit, timp de 14 zile, peste 700 de pagini continand subiecte de cel mai mare interes privind noul sistem de aplicarea a TVA: comentarii, exemple de calcul, atentionari, recomandari, formulare ale unor documente importante pentru contabilitatea firmei dvs.

Va ofera suportul legislativ ce sta la baza unei activitati sigure, lipsite de orice stres. Corect, rapid, profesionist! Clic aici pentru exemplarul dumneavoastra gratuit!

// Livrarea unei constructii. Cu sau fara TVA? //

Doriti sa vindeti o constructie. Este o operatiune scutita de TVA? Cand se aplica scutirea de taxa? In ce conditii se efectueaza ajustarea taxei?

1. Cand se aplica scutirea de taxa?Ca regula generala, livrarea unei constructii este scutita de taxa. Totusi, prin exceptie de la aceasta regula, scutirea de taxa nu se aplica pentru livrarea unei constructii noi. Asadar, in momentul livrarii unei constructii trebuie sa incadram corect cladirea ca fiind noua sau veche.

2. Ce reprezinta o cladire noua?Livrarea unei constructii noi inseamna: livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari a constructiei, in cazul constructiilor noi care nu provin din constructii transformate;livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei utilizari a constructiei, in cazul constructiilor noi care provin din transformarea unora vechi.Data primei ocupari este data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a acesteia. In cazul unei constructii realizate in regie proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia bunul este inregistrat in evidentele contabile drept activ corporal fix.

O constructie care nu a fost ocupata va fi considerata o constructie noua pana la data primei ocupari, chiar daca livrarea intervine inainte de aceasta data.

O constructie noua cuprinde si orice constructie transformata, astfel incat structura, natura ori destinatia sa au fost modificate sau, in absenta acestor modificari, in cazul in care costul transformarilor, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

In cazul acestor constructii, data primei utilizari este data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de receptie definitiva a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei constructii, data primei utilizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia, cu valoarea transformarii respective, este majorata valoarea activului corporal fix.

Terenul pe care este construit un bun imobil, inclusiv terenul aferent unui bun imobil, urmeaza regimul bunului imobil, daca sunt proprietati indivizibile.

De retinutOrice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunii de livrare a unei cladiri.

3. Cum optam pentru taxare?Optiunea de taxare a operatiunii de livrare a unei cladiri se notifica organelor fiscale locale pe formularul prezentat in anexa nr. 3 la Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal. Aceasta optiune se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. Optiunea se poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri.

ImportantChiar daca depunem cu intarziere notificarea, Fiscul nu ne va anula optiunea de taxare depusa.

Notificarea trebuie sa o transmitem in copie si cumparatorului, pentru ca acesta sa-si poata exercita dreptul de deducere a taxei.

4. Cand si cum efectuam ajustarea taxei?Avem obligatia sa efectuam ajustarea taxei in doua situatii, astfel: ajustare in favoarea noastra in cazul in care: - aplicam regimul de taxare in momentul vanzarii bunului (asadar ne exercitam optiunea de taxare prin depunerea notificarii);- nu am avut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei bunului;- bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare;

ajustare in favoarea statului in cazul in care: - aplicam regimul de scutire in momentul momentul vanzarii bunului (asadar nu ne exercitam optiunea de taxare prin depunerea notificarii);- am avut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei;- bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare. ConcluzieAlegerea metodei de taxare a unui bun imobil implica o analiza fiscala profunda, deoarece ajustarea taxei se poate face fie in favoarea noastra, fie in favoarea statului. Avand in vedere ca sumele vehiculate sunt destul de mari, analiza devine chiar necesara. Calculul este cu atat mai dificil cu cat trebuie sa avem in vedere atat calitatea cumparatorului final (daca acesta este sau nu platitor de TVA), pentru ca pretul oferit sa fie mai atractiv decat alte oferte, cat si

valoarea ajustarii pe care trebuie sa o efectuam. Nu intotdeauna optiunea de taxare a unei operatiuni este dezavantajoasa pentru noi.

Acte normative aplicabile:Art. 141 alin. (2) litera f) si art. 141 alin. (3) din Codul fiscalPct. 37, 39 alin. (4), (6) si (7) la Titlul VI Taxa pe valoarea adaugata dinNormele metodologice de aplicare a Codului fiscal(Taxe si Impozite Actual nr. 21/august 2008)