Vanzarea de bunuri imobile si mobile preluate prin transfer

Intrebare:

Societatea X (platitoare de TVA) achizitioneaza, in bloc, la licitatie, bunuri imobile (cladiri, terenuri, instalatii si echipamente tehnologice) cu TVA 0, conform art. 128, alin. (7) din Codul Fiscal, in luna ianuarie 2013. In luna februarie 2014 vinde o parte din cladiri si terenuri societatii Y, platitoare de TVA. Cum se intocmeste factura din punctul de vedere al TVA?

Raspuns:

Desi nu se precizeaza in intrebare, se poate considera ca societatea de la care au fost preluate, prin transfer, bunurile imobile si mobile la care faceti referire, a fost o persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA care a exercitat dreptul de deducere a TVA la momentul achizitiei sau productiei acestora. In acest context trebuie retinut faptul ca beneficiarul transferului de active preia toate drepturile si obligatiile cedentului cu privire la TVA.

In acest sens, aduc drept argument prevederile art. 128 alin. (7) din Codul fiscal "Transferul tuturor activelor sau al unei parti a acestora, efectuat cu ocazia transferului de active sau, dupa caz, si de pasive, indiferent daca este realizat ca urmare a vanzarii sau ca urmare a unor operatiuni precum divizarea, fuziunea ori ca aport in natura la capitalul unei societati, nu constituie livrare de bunuri daca primitorul activelor este o persoana impozabila. Primitorul activelor este considerat a fi succesorul cedentului in ceea ce priveste ajustarea dreptului de deducere prevazuta de lege." Astfel, pentru indeplinirea acestei obligatii, cedentul trebuie sa transmita succesorului sau o copie a registrului bunurilor de capital din care sa rezulte cel putin urmatoarele informatii:- data achizitiei, constructiei, modernizarii si transformarii bunului imobil;- suma TVA pentru care s-a exercitat dreptul de deducere;- perioada de ajustare;- ajustari efectuate anterior. Deci, factura pentru vanzarea bunurilor imobile (constructii si terenuri) poate fi emisa:- fie prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f). In situatia in care bunurile respective au fost achizitionate/modernizate/transformate dupa data de 31.12.2006, trebuie efectuata ajustarea sumei TVA deduse pentru o perioada de 20 de ani. Ajustarea se efectueaza pentru perioada ramasa din perioada totala de ajustare de 20 de ani, de exemplu pentru o perioada de 13 ani daca bunul imobil a fost construit in anul 2007. In acest context, am in vedere prevederile art. 149, astfel:- alin. (2) lit. b) "Taxa deductibila aferenta bunurilor de capital, in conditiile in care nu se aplica regulile privind livrarea catre sine sau prestarea catre sine, se ajusteaza, in situatiile prevazute la alin. (4) lit. a) - d): …. b) pe o perioada de 20 de ani, pentru constructia sau achizitia unui bun imobil, precum si pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat." - alin. (3) lit. d) "Perioada de ajustare incepe: …d) de la data de 1 ianuarie a anului in care

bunurile sunt folosite pentru prima data dupa transformare sau modernizare, pentru transformarile sau modernizarile bunurilor de capital prevazute la alin. (2) lit. b), a caror valoare este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil transformat sau modernizat, si se efectueaza pentru suma taxei deductibile aferente transformarii sau modernizarii, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformari sau modernizari, platita ori datorata inainte de data aderarii, daca anul primei utilizari dupa transformare sau modernizare este anul aderarii sau un an ulterior aderarii.". - fie prin aplicarea regimului normal de taxare dupa depunerea notificarii la organul fiscal competent conform posibilitatii reglementate prin art. 141 alin. (3).   In situatia in care atat terenul cat si constructia respectiva sunt inregistrate in cartea funciara la acelasi numar cadastral, la vanzarea bunului imobil format din cele doua elemente, respectiv teren si constructie, trebuie sa aveti in vedere prevederile cuprinse la punctul 37 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 141 alin. 2 lit. f):- daca valoarea terenului este mai mica decat valoarea constructiei, terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei. Astfel, poate fi aplicat regimul de scutire fara drept de deducere a TVA, dar cu obligatia ajustarii sumei TVA pentru o perioada de 15 ani in situatia in care bunul imobil a fost utilizat in regim normal de taxare timp de 5 ani (2009, 2010, 2011, 2012 si 2013);- daca valoarea cladirii este mai mica decat valoarea terenului, constructia urmeaza regimul terenului. Daca terenul are o valoare mai mare decat valoarea cladirii, vanzarea bunului imobil format din teren si constructie se efectueaza prin aplicarea regimului normal de taxare atat pentru terenul construit cat si pentru terenul liber de constructii (daca este cazul).- daca terenul si constructia au valori egale, regimul corpului funciar care urmeaza a fi vandut se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare, caz in care se are in vedere suprafata construita, desfasurata a constructiei. Toate aceste detalii legate de valoare si de suprafata se preiau din raportul de expertiza care trebuie intocmit inainte de incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare a corpului funciar in totalitatea sa, inscris la acelasi numar cadastral.  In functie de informatiile preluate din acest raport se aplica tratamentul fiscal corect asa cum este reglementat prin art. 141 alin. 1 lit. f) si punctul 37 din normele de aplicare ale acestuia.

Astfel, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect la momentul vanzarii, este necesar un raport de expertiza din care sa rezulte toate detaliile necesare incadrarii corecte a fiecarui element care formeaza bunul imobil in ansamblul sau: teren si constructie. La momentul vanzarii trebuie sa  analizati daca sunt aplicabile prevederile alin. (6) ale punctului 37 din normele de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal din care rezulta urmatoarele aspecte fiscale:- la momentul vanzarii de catre proprietar, incadrarea unui teren la teren construibil sau teren cu alta destinatie rezulta din certificatul de urbanism;- se considera ca are loc vanzarea unui teren construibil daca livrarea terenului pe care se afla o constructie are loc ulterior livrarii constructiei sau independent de livrarea constructiei, livrarea fiind realizata:- fie de persoana care detine titlul de proprietate asupra constructiei;

- fie de alta persoana care detine doar titlul de proprietate asupra terenului. Pentru terenurile construibile se aplica, obligatoriu, regimul normal de taxare. Notiunea de "teren construibil" este definita prin articolul 141 alineatul 2 litera f) punctul 1 "teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;". Incadrarea unui  teren drept teren construibil la momentul vanzarii acestuia de catre proprietar rezulta din certificatul de urbanism. Acest aspect este reglementat in mod expres prin normele de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, la punctul 37 alin. (6).

Factura poate fi emisa prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere in situatia in care terenul respectiv nu se incadreaza in categoria terenurilor construibile.

Referitor la bunurile mobile, factura se emite, obligatoriu, cu aplicarea regimului normal de taxare prin colectarea TVA, aplicand cota standard de 24%.