studiu de oportunitate - consiliul judetean sibiu · tabel 1 evoluţia demografică a judeţului...

Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a

Judeţului Sibiu

Studiu de oportunitate în vederea concesionării unui teren proprietate publică a judeţului Sibiu

3

Abrevieri

AACR Autoritatea Aeronautică Civilă Română

AIS Aeroportul Internaţional Sibiu

ANAP Agenția Naționalǎ de Achiziții Publice

CJ Consiliul Judeţean

CU Certificat de Urbansim

HCJ Hotǎrârea Consiliului Judeţean

HG Hotǎrâre de Guvern

MPGT Masterplan general de transport

OUG Ordonanțǎ de Urgențǎ

PDA Pista de decolare-aterizare

PUG Plan Urbanistic General

PUZ Plan Urbanistic Zonal

RACR Reglementări Aeronautice Civile Române

SF Studiu de Fezabilitate

UTR Unitate Teritorială de Referinţă


4

Cuprins 1. Introducere ................................................................................................................................................... 6

2. Contextul Studiului de oportunitate ........................................................................................................... 9

2.1. Date generale ....................................................................................................................................... 9

2.2. Cadrul legislativ .................................................................................................................................. 24

2.3. Factori interesați ................................................................................................................................ 25

2.4. Relația investiției propuse cu strategiile şi politicile relevante .......................................................... 31

3. Descrierea bunului care urmează să fie concesionat ................................................................................. 35

4. Analiza concesiunii din punct de vedere tehnic ......................................................................................... 40

5. Analiza concesiunii din punct de vedere economico-financiar .................................................................. 50

5.1. Analiza economico - financiarǎ .......................................................................................................... 50

5.2. Redeventa și durata concesiunii ........................................................................................................ 56

6. Aspecte de mediu și sociale ........................................................................................................................ 58

7. Aspecte legale şi instituționale. Procedura pentru atribuirea contractului ............................................... 61

8. Concluzii...................................................................................................................................................... 65

Anexe .................................................................................................................................................................. 68


5

Tabele și figuri

Tabel 1 Evoluţia demografică a judeţului Sibiu în perioada 2012-2017 ............................................................. 10

Tabel 2 Mișcarea migratoare a populaţiei în perioada 2008-2017 în judeţul Sibiu (total și pe medii) .............. 10

Tabel 3 Evoluţia resursei de muncă existente (comparativ la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu).......... 11

Tabel 4 Evoluţia populaţiei active din judeţul Sibiu în perioada 2008-2017 (mii persoane) .............................. 11

Tabel 5 Rata de ocupare a resurselor de muncă în judeţul Sibiu (2008-2017) ................................................... 11

Tabel 6 Repartizarea populaţiei ocupate în judeţul Sibiu, pe ramuri economice............................................... 12

Tabel 7 Evoluţia ratei șomajului în judeţul Sibiu (2008-2018) ............................................................................ 12

Tabel 8 Caștigul salarial net în judeţul Sibiu, comparativ cu media naţională.................................................... 13

Tabel 9 Intreprinderi active (date comparative la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu) ........................... 13

Tabel 10 Evoluţia întreprindereilor active din judeţul Sibiu (2009-2017) ........................................................... 14

Tabel 11 Evolutia numărului de turiști în judeţul Sibiu (2008-2017) .................................................................. 16

Tabel 12 Evoluţia numărului de pasageri și mișcări aeronave în Aeroportul Internaţional Sibiu ....................... 19

Figura 1 Planuri de încadrare cu identificarea parcelei care constituie obiectul studiului .................................. 6

Figura 2 Transport aerian cargo înregistrat în principalele aeroporturi din România, după cantitatea de

mărfuri (2018) ..................................................................................................................................................... 21

Figura 3 Transportul de marfă aerian în 2016-2018 și primul trimestru 2019, pe luni ...................................... 21

Figura 4 Evoluţia traficului de pasageri și mărfuri în principalele aeroporturi din România (2018 faţă de 2017,

în procente)......................................................................................................................................................... 22

Figura 5 Plan de sitauție faza PUD (PUD Extindere și modernizare aeroport Sibiu SC PRO &DES SRL) .............. 32

Figura 6 Propunere R.A. Aeroport Internaţional Sibiu pentru zonarea aeroportului. ........................................ 34

Figura 7 Clasificarea aeroporturilor din România conform Masterplanului general de transport ..................... 34

Figura 8 Localizarea parcelei studiate în raport cu zonele de servituți civile specifice ........................................ 41

Figura 9 Grafic al suprafeţelor de obstacolare pentru zonele I și II ..................................................................... 43

Figura 10 Poziţia parcelei studiate în raport cu pista aeroportului .................................................................... 44


6

1. Introducere

Consiliul Judeţean Sibiu deține o parcelă de teren, în suprafațǎ de 27.267 mp, cod cadastral

128475, care include și o suprafaţă de 2.975 mp construcţii în prezent dezafectate, aflate în

administrarea Aeroportului Internaţional Sibiu. Parcela este parte a incintei Aeroportului

Internaţional Sibiu. Tinând cont de perspectivele de dezvoltare ale aeroportului și obiectivele

strategice de dezvoltare ale judeţului, Consiliul Judeţean Sibiu intenţionează concesiunea

terenului și clădirilor aferente acestuia. Extrasul de carte funciară aferent bunului a cărui

concesiune face obiectul prezentului studiu se regăsește în Anexa nr. 1

Parcela este evidenţiată în planurile de mai jos :

Figura 1 Planuri de încadrare cu identificarea parcelei care constituie obiectul studiului


7

In urma propunerilor primite de la un număr de patru investitori, Consiliul Judeţean Sibiu a

contractat realizarea prezentului Studiu de oportunitate, în baza prevederilor OUG nr. 54/2006

privind concesiunea de bunuri. Propunerile sunt prezentate succint în secţiunea 2.3.1.

În concordanțǎ cu deciziile Consiliului Judeţean Sibiu, prezentul studiu analizeazǎ opțiunile

(funcţiunile propuse) aferente concesiunii bunului identificat, astfel încât concesiunea

rezultatǎ sǎ fie realizabilǎ şi fezabilǎ, atât din punct de vedere tehnic, cât şi din punct de

vedere economic legal și să respecte normele de protecția mediului

În realizarea prezentului studiu au fost realizați urmǎtorii paşi:

- Analizarea propunerilor de investiţii primite de către Consiliul Judeţean

Sibiu/Aertoportul Internaţional Sibiu de la diverși investitori și identificarea funcţiunilor

propuse ;

- Analiza altor documente relevante existente

- Studierea pieței în vederea stabilirii ipotezelor pentru fundamentarea economică a

concesiunii ;

- Evaluarea imobiliară a terenului și clădirilor aferente

- Întâlniri și discuţii periodice între elaboratorii Studiului şi reprezentanții Consiliului

Judeţean și Aeroportului Internaţional Sibiu pentru stabilirea de comun acord a

ipotezelor de lucru;

- Studierea datelor statistice necesare.


8

Scopul şi obiectivele Studiului de fundamentare

Conform prevederilor art. 10 din OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune

de bunuri proprietate publică, și a normelor metodologice de aplicare aprobate prin HG nr.

168/2007, studiul de oportunitate reprezintă documentul care stă la baza iniţiativei de

concesiune din partea unei autorităţi contractante, în urma înregistrării interesului unui/unor

investitori.

A) Din punct de vedere legal, studiul de oportunitate privind iniţiativa concesiunii trebuie sǎ

conținǎ, conform OUG 54/2006, art 10, cel puțin urmǎtoarele:

a)descrierea şi identificarea bunului care urmează să fie concesionat;

b)motivele de ordin economic, financiar, social şi de mediu, care justifică realizarea concesiunii;

c)nivelul minim al redevenţei;

d)procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune şi justificarea alegerii

procedurii;

e)durata estimată a concesiunii;

f)termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesionare;

g)avizul obligatoriu al Oficiului Central de Stat pentru Probleme Speciale şi al Statului Major

General privind încadrarea obiectului concesiunii în infrastructura sistemului naţional de

apărare, după caz; - nu este cazul

h)avizul obligatoriu al structurii de administrare/custodelui ariei naturale protejate, în cazul în

care obiectul concesiunii îl constituie bunuri situate în interiorul unei arii naturale protejate,

respectiv al autorităţii teritoriale pentru protecţia mediului competente, în cazul în care aria

naturală protejată nu are structură de administrare/custode.- nu este cazul

Acceste elemente sunt analizate în cadrul studiului dupǎ cum urmeazǎ:

Obiective urmǎrite Secțiuni dedicate

Descrierea bunului Fundamentarea concesionării din punct de vedere tehnic

Cap. 3 Cap. 4

Fundamentarea concesionării din punct de vedere economico-financiar

Cap. 5.1

Fundamentarea sociala si de mediu a concesiunii

Cap. 6 Cap. 7

Nivelul minim al redeventei Cap. 5.2.

Procedura utilizata și justificarea acesteia Cap. 8

Durata estimată a concesiunii Cap. 5.2.


9

Termenele de realizare Cap. 8

Avizele necesare Nu sunt necesare cele două avize - vezi Anexa nr. 3 pentru amplasarea

celor mai apropiate arii de importanţă comunitară – distanţa fată de acestea nu impune vreun aviz din partea custozilor sau administratorilor acestora

- in urma demersurilor CJ Sibiu, s-a constatat că avizul Statului Major nu este necesar

B) Stabilirea obiectivelor entitǎții contractante cu privire la concesiune din punctul de

vedere al al obiectivelor de dezvoltare la nivelul Judeţului. Acestea vor urmǎri în

special:

- Dat fiind amplasamentul bunului care urmează să fie concesionat, studiul include analiza tehnico-economicǎ a opțiunilor posibile de concesiune, astfel încât decizia de concesiune (destinaţia viitoarelor investiţii) să poatǎ fi luatǎ pentru opțiunea cea mai bunǎ posibilǎ pentru Consiliul Judeţean și interesele socio-economice ale judeţului

- Cerințe/limitări definite de reglementările existente; - Interferenţe cu activitatea curentă a aeroportului - Cerințe privitoare la eventualele studii și avize ulterioare necesare pentru investitor

2. Contextul Studiului de oportunitate

2.1. Date generale

Judeţul Sibiu este situat în centrul ţării, în partea de sud a Transilvaniei, străjuit de munţii

Făgărașului, Cibinului și Lotrului, la o distanţă de 273 km de București. Judeţul se întinde pe o

suprafaţă de 5432 km2, ceea ce reprezintă 2,3 % din teritoriul ţării, fiind invecinat cu judetele

Alba, Brasov, Mures, Valcea , Arges

Organizarea administrativ teritoriala include: 2 municipii (Sibiu si Medias), 9 orase (Agnita,

Avrig, Cisnadie, Copsa Mica, Dumbraveni, Miercurea Sibiului si Ocna Sibiului, Saliste si Talmaciu)

si 53 comune.

Având în vedere amplasarea sa geografică, precum şi cadrul natural deosebit, Sibiul reprezintă

unul din locurile de intersecţie a numeroase rute de transport, precum și o locaţie turistică

recunoscută.


10

Judeţul Sibiu a înregistrat în anul 2017 o populaţie de 400.028 locuitori, din care 261.315 în

mediul urban și 138.713 în mediul rural. În ultimii ani, tendinţa de evoluţie demografică a fost

de relativă stagnare, cu o ușoară tendinţă crescătoare, așa cum se vede în tabelul de mai jos :

Tabel 1 Evoluţia demografică a judeţului Sibiu în perioada 2012-2017

Sursa: Directia Judeteana de Statistică Sibiu – Anuar Jud Sibiu ed. 2018

Aceste date, corelate cu scăderea în general a populaţiei României, arată faptul că judeţul Sibiu

este un judeţ cu potential, care atrage forţa de muncă. De asemenea, Municipiul Sibiu este

unul din orasele cu o evolutie pozitiva a migratiei fortei de munca, fiind atractiv pentru

populatia din judetele invecinate, in special Judetele Valcea si Arges

Conform unui studiu realizat de Colliers in perioada 2010-2015, Judetul Sibiu este pe locul 5

privind atractia populatiei din alte judete, dupa Bucuresti, Timis, Cluj si Iasi, datorita conditiilor

de trai oferita: venituri, mediu inconjurator, petrecerea timpului liber , etc.

Miscarea migratoare a populatiei in perioada 2008-2017 se prezintă după cum urmează:

Tabel 2 Mișcarea migratoare a populaţiei în perioada 2008-2017 în judeţul Sibiu (total și pe medii)


Cu toate acestea, conform analizei realizata de Directia Jideteana de Statistica Sibiu ,se

estimeaza ca populatia judetului se va reduce pana in 2050 cu valori intre 15,8 mii persoane si

75 mii persoane, in principal datorita ratei reduse a fertilitatii.


11

Resursele de munca existente la nivelul Judetului Sibiu au urmat trendul descrescator din

perioada 2013-2017 inregistrat si la nivel de tara insa scaderea a fost usor mai redusa, 9,7%

Sibiu versus 11,2% per total tara.

Tabel 3 Evoluţia resursei de muncă existente (comparativ la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu)

=mii persoane=

2013 2014 2015 2016 2017

TOTAL tara 13997,9 12597,7 12481,1 12562 12432,5

Sibiu 282,3 255,2 253,7 256,5 254,7

Sursa:INS

Populatia activă din judeţul Sibiu a crescut cu cca 6% in perioada 2018-2019 .

Tabel 4 Evoluţia populaţiei active din judeţul Sibiu în perioada 2008-2017 (mii persoane)


Rata de ocupare a resurselor de munca din judeţul Sibiu este prezentată în tabelul de mai jos,

aratand o creștere cu 10,1% a gradului de ocupare în ultimii zece ani pentru care există date

agregate (2008-2017), sustinuta si de dezvoltarea mediului economic si cultural Tabel 5 Rata de ocupare a resurselor de muncă în judeţul Sibiu (2008-2017)


In ceea ce priveste repartizarea populatiei ocupate pe ramuri ale economiei nationale,

industria (extractiva si prelucratoare) detine ponderea principala , urmata de agricultura,

comert si construcţii.


12

Tabel 6 Repartizarea populaţiei ocupate în judeţul Sibiu, pe ramuri economice


Rata somajului în judeţ are o valoare foarte scăzută, tendinţa ultimilor ani (după un vârf în anul

2009) fiind de scădere accentuată (de la 8,3% în 2009 la 2,4% în 2017). La finalul anului 2018,

rata șomajului a scăzut la o valoare foarte mică, de 1,8%).

Tabel 7 Evoluţia ratei șomajului în judeţul Sibiu (2008-2018)


Castigul salarial net comparativ la nivel national și în judeţul Sibiu ne arată un câștig salarial în

judeţ ușor mai mic decât media naţională. Totuși, se remarcă faptul că în ultimii ani decalajul

între media naţională și cea pe judeţ s-au redus.

3.1

8.3

5.8

4.3 4.5 4.8 4.63.7 3.4

2.41.8

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

rata somaj (%)


13

Tabel 8 Caștigul salarial net în judeţul Sibiu, comparativ cu media naţională

=lei=

Ani

2008 2013 2014 2015 2016 2017 2018

TOTAL tara 1309 1579 1697 1859 2046 2338 2.957

Sibiu 1230 1543 1616 1822 2046 2315 2.771

Sursa: INS

In prezent, judeţul Sibiu cunoaște o evoluţie ascendentă din punct vedere demografic,

susţinută în principal de migratia pozitiva a populatiei și în special a populaţiei active.

Dezvoltarea economică cunoscută în ultimii ani, creșterea numărului locurilor de muncă,

cresterea nivelului de trai prin atractia de industrii creative cu valoare adaugata , dezvoltarea

turismului, atat de entertainement cât și de afaceri , viaţa culturală, reprezintă factori care

pot susţine în continuare o evoluţie ascendentă a numărului populaţiei din judeţ. Tendinţa

este de creștere a populaţiei active, necesitatea forţei de muncă fiind din ce în ce mai

evidentă prin migraţia din judeţele învecinate.

Economia

In Judeţul Sibiu functionează 11.412 intreprinderi active, la nivelul anului 2017, tendinţa fiind

crescătoare, după cum se vede în tabelul comparativ de mai jos:

Tabel 9 Intreprinderi active (date comparative la nivel naţional și la nivelul judeţului Sibiu)

2015 2016 2017

TOTAL Romania 513,850 527,792 553,796

Sibiu 10,399 10,846 11,412

Sursa: INS


14

Sursa : https://www.topfirme.com/judet/sibiu/

Evoluţia întreprinderilor active din judet este pozitivă în perioada 2010-2017, creșterea

inregistrandu-se atat in cazul companiilor mici, cat si a celor mari si mijjlocii ; acest fenomen

este rezultatul diversificării activităţilor desfășurate în Judeţul Sibiu, precum și al atragerii unor

investitori straini. Este de remarcat mai ales creșterea numărului de companii mari în ultimii

zece ani, acestea necesitând forţă de muncă numeroasă.

Tabel 10 Evoluţia întreprindereilor active din judeţul Sibiu (2009-2017)

Judeţul est eunul din judeţele cu cel mai remarcabil potenţial de dezvoltare economică,

avantajat şi de poziţionarea sa pe Coridorul IV Paneuropean şi beneficiind de un modern

Aeroport Internaţional.

Sibiul primește una din cele mai mari rate de investiții străine din Romania. Industriile clasice

ale orașului fiind industria constructoare de mașini (Bilstein Compa), industria confecțiilor

(Mondex, Mondostar, Andu), industria produselor alimentare (Scandia, Amylon) și industria de

rechizite școlare (Flaro), constructii (Con-A, Con Confort) . In ultimii ani au fost deschise câteva

fabrici noi de componente electrice și electronice (Continental, Kuhnke Relee, Haartmann),

de rulmenți (SNR Rulmenți), de air bag-uri (Takata Petri) și de curele de transmisie,

echipamente electrotehnice si electronice (investiție a companiei germane Siemens).

Totodata , o serie de companii din industria Industria IT si de Servicii si-au deschis filiale si in

Sibiu : iQuest, NTT Data, Visma, etc

În Sibiu își are sediul Bursa Monetar Financiară și de Mărfuri, instituție emblematică pentru

mediul economic și de afaceri românesc. Toate companiile bancare și de asigurări majore

prezente în România au o filială sau o sucursală în oraș.

Zona de vest a orasului , unde se afla si Aeroportul Sibiu, este una din cele mai importante zone

industriale, aici avand sediul companii multinationale printre care : Marquardt, Takata,

Kendrion Automotive, Harting Romania, BrandlRo, SNR Rulmenti, Phoenic Mecano, Guhring

SRL, Grupo Antolin Sibiu, Bellarma , etc, cu peste 12000 angajati

Totodata, piaţa de real estate a urmat același trend:

➢ piață rezidențială a crescut semnificativ în ultimii ani creșterea segmentului de profil

fiind în principal o consecință a dezvoltării înregistrate în sectoarele industrial și a

componentelor auto. Numărul de unități rezidențiale livrate în interiorul orașului a

cunoscut o creștere semnificativă, de la aproximativ 300 de locuințe în 2015 la

https://www.topfirme.com/judet/sibiu/

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bilstein

https://ro.wikipedia.org/wiki/Scandia

https://ro.wikipedia.org/wiki/Rulment

https://ro.wikipedia.org/w/index.php?title=Bursa_Monetar_Financiar%C4%83_%C8%99i_de_M%C4%83rfuri_Sibiu&action=edit&redlink=1


15

aproximativ 1.000 în 2016 si 2017 si peste 2.ooo in 2018, în timp ce în Șelimbăr și

Cisnădie sunt livrate, anual, minimum 700-800 de noi unități”, arată un studiu al

Coldwell Banker România.

➢ oferta totală de spații de retail din Sibiu era la începutul anului 2018 de 79.100 de

metri pătrați (Sibiu Shopping City, deținut de NEPI Rockcastle), reprezentând o

densitate medie, de 537 de metri pătrați la 1.000 de locuitori, potrivit unui studiu al

Cushman & Wakefield Echinox. Acesta va fi extins în anii urmatori cu încă 16.900 de

metri pătrați.

➢ datorita locatiei si legaturilor rutiere cu restul tarii, Sibiul este o zona atractivă pentru

dezvoltatorii de spaţii logistice, stocul de spaţii logistice fiind de 146 mii m.p (conform

CBRE) , cei mai mari dezvoltatori din tara avand proiecte operaţionale sau în curs de

dezvoltare,: CTP , VGP, Zacharia, Pal-EX

Produsul intern brut al judeţului Sibiu este intr-o evoluţie pozitivă în ultimii ani, așa cum arată

cifrele de mai jos :


Pentru anul 2019-2020 sunt anuntate noi investitii :

➢ Compania elvețiană Jaeggi Industries va investi 139,2 milioane de lei pentru

extinderea capacității de producție la Cristian, județul Sibiu. În aceasta se produc

schimbătoare de căldură. Jaeggi produce sisteme industriale de refrigerare.

➢ Swoboda Sibiu dorește, la rândul său, extinderea capacității de producție pentru

senzori în industria auto. Valoarea ajutorului de stat aprobat este de 17 milioane de

lei.

➢ CTP va incepe dezvoltarea parcului logistict CTP Park 2, cu 13.200.m.p.

Turismul

Sibiul este una din locaţiile turistice cele mai apreciate din România. Atracţiile culturale, cadrul

natural deosebit, peisajul natural, moștenirea istorică, precum și relansarea turismului în zonă

ca urmare a declarării în 2007 a Municipiului Sibiu Capitală Culturală Europeană au dus la o

dezvoltare spectaculoasă a activităţii turistice.


16

Tabel 11 Evolutia numărului de turiști în judeţul Sibiu (2008-2017)


Numarul unitatilor de cazare a crescut cu peste 120% in ultimii 10 ani, efectul dezvoltarii

economice si culturale al orasului, impactul semnificativ avandul evenimentele din 2007, cand

Sibiul a fost Capitala Culturala Europeana.

In Municipiul Sibiu sunt peste 35 de hoteluri și pensiuni în Sibiu. Printre cele mai cunoscute se

număra: Ramada 4*, Împăratul Romanilor3*, aflate în centrul orașului. Lanțul Continental

deține 2 hoteluri în municipiu, unul dintre ele având brand-ul Continental Forum, Hotel

Hilton 4*; Hotel Casa Luxemburg 3*; Hotel Libra 4*; Hotel Continental Forum 4*; Hotel Casa

Moraru 4*; Hotel Ibis Sibiu 3*; Hotel Parc 3*; Hotel Silva 4*; Hotel Am Ring 4*; Hotel Ana 3*;

Hotel Roberts 4*; Hotel Golden Tulip Ana Tower 4*;

In ceea ce priveste Oferta de spatii pentru organizarea de targuri si expozitii in Judeţul Sibiu si

imprejurimi , aceasta este destul de redusa, in conditiile unei cereri in crestere, majoritatea

evenimentelor de acest fel fiind organizate in Sali de evenimente cu destinatii mixte. Cele mai

relevante sunt:

https://ro.wikipedia.org/wiki/Hotel_Hilton

https://ro.wikipedia.org/wiki/Hotel_Hilton


17

Sala Transilvania

Capacitate – 1.850 persoane

Imobilul este destinat in principal activitații sportive, târguri și expoziții, concerte si spectocole

Redal Events Ballrom (Redal Expo ) Capacitate -1.000 persoane. Suprafata expozitionala modulara de 3.100 m.p. Utilizata atat ca sala de evenimente cat si sala de expozitii

O serie de conferinte, tirguri si expozitii de anvergura mai redusa sunt organizate in cadrul

salilor de conferinte/ evenimente din cadrul hotelurilor mari : Ramada, Ibis, Ana Dome sau

Centrul de Afaceri Sibiu, insa acestea au capaciltate mai redusa – 200-300 persoane.

Trebuie sa mentionam faptul ca Municipiul Sibiu abunda de evenimente artistice, evenimente

de afaceri, politice si sociale, targuri si expozitii.

Principalele Targuri organizate in Municipiul Sibiu amintim:

Targul Imobiliar,constructii si amenajari Sibiu, care anul acesta a avut a 5-a editie ;

Salonul de mobila Sibiu ;


18

Expo Plast -expozitie internationala de produse, echipamente si tehnologii pentru industria

de prelucrare a materialelor plastice;

Automotive expo;

Expo IT

Sibiu Weddings Day ;

Gusturile Iernii- targ de gastronomie;

Look Fashion Festival

Transilvania Tatoo Expo

Expo Tricotex- targ de imbracaminte si incaltaminte.

De mentionat ca nici judetele din vecinatate (Alba, Valcea, etc) nu dispun de un Centru

expozitional adecvat, funcţional, targurile si expozitiile organizandu-se in salile de evenimente

din Sibiu sau la Casa de cultura .

Sibiul găzduiește, de asemena, si o serie de festivaluri , in top 20 festivaluri din tara

regasindu-se :

FITS (Festivalul Internațional de Teatru de la Sibiu) cel mai mare festival de teatru din tara

care se desfasoara in luna iunie pe parcusul a 10 zile;

ASTRA (Festivalul Internațional de Film documentar), care se desfasoara in luna octombrie

a fiecarui an;

Sibiu Jazz Festival – care se desfasoara in luna mai;

Transportul

Sibiul este unul dintre cele mai importante noduri de cale ferată din Transilvania. Există cinci

stații în raza sa: Gara Mare, Gara Mică (Halta Sibiu), Sibiu Triaj, Turnișor, Halta Ateliere Zonă,

precum și un important depou pentru locomotive diesel.

Totodata Sibiul este străbătut de Coridorul 4 European, drumul european E68/E81 (drumul

național DN1). Prin judeţ trece Autostrada A1 (care leaga Sibiul de Timișoara) si următoarele

căi rutiere:

1. E68 (Ungaria) – Nădlac – Arad – Deva – Sebeș – Miercurea Sibiului – Sibiu – Brașov

2. E81 (Ucraina) – Halmeu – Livada – Satu Mare – Zalău – Cluj – Turda – Sebeș – Miercurea

Sibiului – Sibiu – Pitești – București – Constanța.

La care se adauga drumurile nationale : DN1, DN 7 si DN!$

Sibiul este foarte bine conectat cu reţele de autocare și microbuze care fac legătura cu

aproape toată țara și cu spațiul Uniunii Europene.Programul acestora este extrem de bine

https://ro.wikipedia.org/wiki/Gara_Sibiu

https://ro.wikipedia.org/wiki/Ungaria

https://ro.wikipedia.org/wiki/N%C4%83dlac

https://ro.wikipedia.org/wiki/Arad

https://ro.wikipedia.org/wiki/Deva

https://ro.wikipedia.org/wiki/Sebe%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Miercurea_Sibiului

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bra%C8%99ov

https://ro.wikipedia.org/wiki/Ucraina

https://ro.wikipedia.org/wiki/Halmeu

https://ro.wikipedia.org/wiki/Livada

https://ro.wikipedia.org/wiki/Satu_Mare

https://ro.wikipedia.org/wiki/Zal%C4%83u

https://ro.wikipedia.org/wiki/Cluj

https://ro.wikipedia.org/wiki/Turda

https://ro.wikipedia.org/wiki/Sebe%C8%99



https://ro.wikipedia.org/wiki/Pite%C8%99ti

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bucure%C8%99ti

https://ro.wikipedia.org/wiki/Constan%C8%9Ba


19

organizat, existând chiar mai multe curse zilnice pentru unele destinații (Transmixt, Atlassib,

Vest, Q7, Amad, Kessler). Principala companie care operează din Sibiu este Atlassib, care deține

și una din autogările orașului (Autogara Turnișor).

Judeţul Sibiu dispune de un aeroport internațional de unde se efectuează curse zilnice

către Germania, Austria, Spania, Marea Britanie. Aeroportul a încheiat un amplu proces de

modernizare care permite primirea aeronavelor medii curier de categoria C.

Aeroportul International Sibiu

Aeroportul Sibiu este principalul punct de trafic aerian situat in centrul geografic al Romaniei,

una din cele mai diverse si prospere regiuni din Sudul Transilvaniei, deservind Judetul Sibiu si

alte judete importante precum Alba, Mures, Covasna, Harghita, Brasov, Arges, Valcea si

Hunedoara.

In perioda 2009-2018, traficul de pasageri derulat prin Aeroportul Sibiu s-a triplat, iar numarul

de aeronave care tranziteaza aeroportul a crescut cu cca. 34%

Tabel 12 Evoluţia numărului de pasageri și mișcări aeronave în Aeroportul Internaţional Sibiu

Sursa: https://www.sibiuairport.ro/ro/info/statistici-trafic-aerian/

Conform celor mai recente date statistice pentru anul 2018 prezentate de Airports Council

International Europe – ACI EUROPE în raportul publicat în luna februarie 2019, Aeroportul

Internațional Sibiu s-a clasat pe poziția 3 în topul aeroporturilor din Europa cu trafic sub 5

milioane de pasageri pe an care au înregistrat cele mai mari creșteri de trafic în 2018, și pe locul

al doilea în cadrul aeroporturilor regionale , cu o creștere de 32,2% . (sursa : https://www.aci-

europe.org/policy/position-papers.html?view=group&group=1&id=11)

Pentru 2019 se estimeaza un trafic de cca 800-850 mii pasageri, iar cresterile ulterioare

estimate sunt de cca 6% /an .

In prezent pe aeroportul Sibiu opereaza 5 companii de transport aerian: Tarom, Wizz Air,

BlueAir, Luthansa si Austrian Airlines

Aeroportul din Sibiul este al 5-lea aeroport din ţară, dupa București, Cluj-Napoca, Timișoara și

Iasi, deservind și judeţele din vecinătate: Alba, Vâlcea. Conform Masterplanului General de

Transport al României, Aeroportul Internaţional Sibiu este clasificat ca aeroport regional.

https://ro.wikipedia.org/wiki/Atlassib

https://ro.wikipedia.org/wiki/Aeroportul_Interna%C8%9Bional_Sibiu

https://ro.wikipedia.org/wiki/Germania

https://ro.wikipedia.org/wiki/Austria

https://ro.wikipedia.org/wiki/Spania

https://ro.wikipedia.org/wiki/Marea_Britanie

https://www.sibiuairport.ro/ro/info/statistici-trafic-aerian/

https://www.aci-europe.org/policy/position-papers.html?view=group&group=1&id=11



20

Principalii concurenţi sunt: Aeroportul International Cluj Napoca (170 km de Sibiu), Aeroportul

International Timisoara (270 km de Sibiu) si Aeroportul International Craiova (224 km de Sibiu).

Din 2014, Aeroportul din Sibiu este certificat ca agent cargo de catre Ministerul Transportului,

evolutia existenta/estimata a transportului Cargo conform Planului de administrare a

Aeroportului Sibiu.

Activitatea de transport cargo

Avand in vedere pozitia cheie pe care o detine in zona Aeroportul Sibiu, una din direcţiile

potenţiale de dezvoltare este cea de dezvoltare a activităţii de transport cargo, care ar asigura

consolidarea pozitiei pe piata traficului aerian intern si international, si cresterea accesibilitati

acestuia pentru companiile din regiune

Potenţiala arie de deservire pentru activitatea de transportului cargo ar reprezenta-o judeţele :

Arges, Alba, Brasov, Cluj, Hunedoara, Mures , Sibiu si Valcea. Cu toate acestea, trebuie ţinut

cont de proximitatea Aeroporturilor Timișoara și Cluj faţă de o parte din aceste judeţe

(Hunedoara, Alba, Mureș), cu bune conexiuni rutiere. De asemenea, judeţul Vâlcea este în

prximitatea Bucureștiului, cu o bună conexiune rutieră spre acesta, iar judeţul Brașov are în curs

de realizare propria infrastructură aeroportuară.

Romania se situează în ultima jumatate a clasamentului din Europa , din punct de vedere al

volumului de marfa transportat pe cale aeriana, insa cu o tendinta de crestere a acestuia –

indiciu al faptului că piaţa potenţială neexploatată poate fi încă suficient de mare.


21

Cele mai reprezentative companii de curierat rapid au prezenta pe principalele aeroporturi din

România, respectiv București, Timișoara și Cluj, acestea fiind UPS, TNT, FedEx, DHL , Urgent

Carcus, DPD, GLS Romania, etc

Transportul de marfuri realizat in 2018 in principalele aeroporturi din România, conform ACI

EUROPE, se prezintă după cum urmează :

Figura 2 Transport aerian cargo înregistrat în principalele aeroporturi din România, după cantitatea de mărfuri (2018)

Sursa : ACI EUROPE

Tendinţele la nivel european (aeroporturile Uniunii Europene) arată în ultimii ani o tendinţă de

decelerare a dezvoltării transportului de marfă aerian.

Figura 3 Transportul de marfă aerian în 2016-2018 și primul trimestru 2019, pe luni

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000

Bucuresti

Cluj

Timisoara

Trafic transport cargo (tone) in primele trei aeroporturi din Romania

Tone


22

Sursa : ACI_EUROPE (https://www.aci-europe.org/policy/position-

papers.html?view=group&group=1&id=11)

La nivel continental, pentru anul 2018, a fost înregistrată o dezvoltare de doar 1,8% în

aeroporturile Uniunii Europene în 2018 , faţă de 6,1% transport de pasageri1. Această tendinţă

continuă și în 2019 (scădere de 2,6% pentru cargo faţă de 4,1% pentru pasageri, deși în ţările

Europei de Est și Sud dezvoltarea este mai mare decât în restul Europei2 conform datelor

parţiale existente pentru 2019).

Datele privitoare la evoluţia transportului aerian de marfă al principalelor aeroporturi din

România care oferă astfel de servicii în prezent (București Otopeni, Aeroportul Internaţional

Cluj și Aeroportul Internaţional Timișoara) arată următoarea evoluţie în 2018 faţă de 2017 :

Figura 4 Evoluţia traficului de pasageri și mărfuri în principalele aeroporturi din România (2018 faţă de 2017, în procente)

1 ACI_EUROPE-Airport Traffic Report (December, Q4, H2 & Full Year 2018), pag. 2,3. Sursa: https://www.aci-

europe.org/policy/position-papers.html?view=group&group=1&id=11

2 ACI_Europe Press release Q1 passenger traffic up +4.4%, freight down -1.8% (14 May 2019)






23

Sursa : ACI Europe

Se poate constata o creștere foarte mare a traficului aerian, atât prin număr de pasageri, cât și

prin cantitatea de marfă transportată în cadrul Aeroportului Internaţional Timișoara, o creștere

moderată a Aeroportului București Otopeni (care oricum deţine, cantitativ, cea mai mare parte

a traficului aerian cargo din România), precum și o ușoară scădere a transportului de marfă la

Aeroportul Internaţional Cluj.

La nivelul Aeroportului Sibiu, cantitatea de marfa transportata este foarte mică in principal

datorita lipsei infrastructurii necesare.

Beneficiarii serviciilor vor fi o parte din firmele mari din industria prelucratoare, cu precadere

din sectoarele componentelor auto , electronice si electrocasnice, farmaceutice, companiile de

transport, logistica, curierat rapid si case de expeditii , printre companiile ţintite fiind :

- Companii din Sibiu : companiile din Parcul Industrial Vest Sibiu, Continental, Marquardt,

Takata, Siemens, Polisano, TAS, Mewa ;

- Bosh RExtroh- Blaj (Jud. Alba) ; Star Transmision – Sebes (Jud. Alba)

- Autoliv , Schaeffer Romania- Brasov ;

- Benchmarks electronics – Ghimbav

- Kromberg Medias, etc

Conform unui studiu de oportunitate realizat de PWC in iunie 2015, se estima un potential de

crestere a transportului cargo pe Aeroportul din Sibiu de pana la 1.400 tone in 2021, aceasta

in conditiile dezvoltarii unui terminal cargo cu facilităţile necesare.

-5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Buc OTP

Aeroportul Int Cluj

Aeroportul Int Timisoara

cresterea traficului de marfuri in principalele aeroporturi concurente (2018 fata de 2017, in procente)

Marfa Pasageri


24

2.2. Cadrul legislativ • Legea nr. 350/2001 republicată – privind amenajarea teritoriului şi urbanismul;

• Legea nr.22/2007 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului

nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică;

• Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, republicată, cu modificările şi

completările ulterioare;

• Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ;

• Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările

ulterioare;

• Legea nr. 273/2006 privind finanţele publice locale, cu modificările şi completările

ulterioare;

• Legea nr. 211/2011 privind regimul deșeurilor, republicată, cu modificările și


• OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate

publică;

• OUG nr. 195/2005 privind Protecția Mediului, cu modificările și completările ulterioare;

• HG 168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a a Ordonanței de

urgență a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri

proprietate publică

• HG nr. 856/2002 privind evidența gestiunii deșeurilor și pentru aprobarea listei

cuprinzând deșeurile, inclusiv deșeurile periculoase, cu modificările și completările

ulterioare;

• HG 321/2005 privind evaluarea și gestionarea zgomotului ambiental cu modificările și


• Hotârâre nr. 525 din 27 iunie 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de

urbanism, republicată ;

• Ordinul ministrului sănătăţii nr.119/2014 pentru aprobarea Normelor de igienă şi

sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei cu modificări și completări

ulterioare;

• Ordin 735/2015 - pentru aprobarea Reglementărilor aeronautice civile române privind

siguranț stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a

documentațiilor tehnice aferente obiectivelor din aceste zone sau din alte zone în care

pot constitui obstacole pentru navigația aeriană și/sau pot afecta siguranța zborului pe

teritoriul și în spațiul aerian al României RACR-ZSAC ediția 1/2015;

• Ordin 1453/2018 pentru modificarea Reglementărilor aeronautice civile române privind

siguranțd stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a




25

teritoriul și în spațiul aerian al României RACR-ZSAC ediția 1/2015, aprobată prin Ordinul

Ministerului Transporturilor nr 735/2015;

• RACR – ZSAC, ediția în vigoare – Reglementare aeronautică civilă română privind

stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile și a condițiilor de avizare a



teritoriul și în spațiul aerian al României;

• RACR – AVZ, ediția în vigoare - Reglementare aeronautică civilă română privind emiterea

avizelor la documentațiile tehnice aferente obiectivelor din zone cu servituți

aeronautice civile sau din alte zone în care pot constitui obstacole pentru navigația

aeriană sau pot afecta siguranța zborului pe teritoriul și în spațiul aerian al României.

• SR 10009/2017 - Acustică, limite admisibile ale nivelului de zgomot din mediul ambient;

• Regulamentul (UE) 2018/1139 al Parlamentului European și al Consiliului din 4 iulie 2018

privind normele comune în domeniul aviației civile și de înființare a Agenției Uniunii

Europene pentru Siguranța Aviației, de modificare a Regulamentelor (CE) nr. 2111/2005,

(CE) nr. 1008/2008, (UE) nr. 996/2010, (UE) nr. 376/2014 și a Directivelor 2014/30/UE și

2014/53/UE ale Parlamentului European și ale Consiliului, precum și de abrogare a

Regulamentelor (CE) nr. 552/2004 și (CE) nr. 216/2008 ale Parlamentului European și ale

Consiliului și a Regulamentului (CEE) No 3922/91 al Consiliului;

• Regulamentul nr. 139 / 2014 al Comisiei de stabilire a cerințelor tehnice și a procedurilor

administrative referitoare la aerodromuri.

2.3. Factori interesați Propunerile investitorilor interesaţi de concesiunea terenului care face obiectul studiului,

conform informaţiilor furnizate de Consiliul Judeţean Sibiu sunt:

2.3.1.1. Propunere 1 - concesiune teren investitor A

(Opţiune 1 – Centru expoziţional și incubator de afaceri)

Rezumat

Investitorul A a înaintat, în data de 19.06.2018, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea

privind iniţierea concesiunii pentru un teren de 27.500 mp și clădire (constructie hangar si

celula alarmare, suprafata construita 2.975mp) aflate în zona Aeroportului Sibiu.


26

Destinaţia este un centru integrat de afaceri si evenimente, care va avea in componenta

suprafete de expozitie si targuri, sali de evenimente publice si private, birouri, spatii comerciale

si spatii de servicii, incubator de afaceri centrat pe IT si economie/industrii creativ/e.

Componentele principale ale centrului integrat de afaceri vor fi:

◼ Centru de afaceri si evenimente

◼ Incubator de afaceri pentru IT, economie creativa si economie digitala;

◼ Servicii complementare (servicii de afaceri, servicii comerciale, spatii comerciale, etc.);

◼ Parcare (450-500 locuri in faza de maturitate a proiectului).

Valoare estimată investiţie

Costuri preliminare:

◼ Realizare incubator afaceri,S+P+E, suprafata la sol 800-1000mp, valoare investitie

900.000-1.200.000 euro;

◼ Reabilitare hangar, structuri adiacente, demolari si reechipari: 700.000-850.000 euro;

◼ Parcari, amenajare teren, alte cheltuieli: 500.000 euro

Timp estimat de realizare a investiţiei – 1 an pentru centru expoziţional, 1,5 ani de la aprobarea

AC pentru incubator de afaceri

Justificare solicitant:

Necesitatea atragerii populatiei tinere din alte zone ale tarii , generata de evolutia in

scadere a natalitatii in judetul Sibiu , estimandu-se o scadere a populatiei in viitor.

Necesitatea atragerii unor investitii cu valoare adaugata mare; cererea de forta de

munca in excedentara, cee ace nu va permite atragerii unor afaceri mari in viitor , motiv

pentru care focusul trebuie orientat spre dezvoltarea unor afaceri cu valoare adaugata

mare care folosesc un numar redus de lucratori.

Pornind de la cele prezentate, in strategia judetului a fost inclus ca obiectiv strategic

promovarea si devoltarea unei economii moderne si competitive prin „cresterea

competivitatii economice a judetului prin valorificarea mai buna a potentialului

judetean, prin stimularea inovarii si economiei orientate spre cunoastere, prin

dezvoltarea unor instrumente specifice (parcuri industriale, depozite agroalimentare,

infrastructura de afaceri de transfer tehnologic, clustere, retele de afaceri, centre de

cercetare stiintifica” si prin crearea unui mediu atractiv pentru investitori.

Consiliul Judeţean și-a însușit această propunere prin HCJ nr. 163/2018

2.3.1.2 Propunere 2 - concesiune teren Investitor B


27

Opţiune 2 – Terminal cargo și alte servicii cu specific aeronautic

Rezumat

Investitorul B a inaintat in data de 10.06.2018, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea

privind iniţierea concesiunii pentru un teren de 27.500 mp și clădire (constructie hangar si

celula alarmare, suprafata construita 2.975mp) aflate în zona Aeroportului Sibiu.

Destinatia este o baza (homebase) pentru aeronave si hub logistic (air-cargo), care va avea in

componenta:

◼ Spatii de hangarare;

◼ Terminal air-cargo;

◼ Baza mentenanta aeronave;

◼ Unica reprezentanta nationala pentru Textron Aviation (Cessna);

◼ Scoala de zbor/pilotaj dotata cu simulator;

◼ Scoala de cursuri de pregatire Cabin Crew;

◼ Zona aer liber de distractie pentru copii si tineret cu specific de aviatie;

◼ Airport hotel pentru gazdurire piloti, cabin crew, pasageri, dotat cu sala de conferinte si

sali de clasa pentru pregatirea teoretica a pilotilor si cabin crew

Valoare estimată investiţie

7.000.000-10.000.000 euro, pentru:

◼ Renovarea si punerea in functiune a cladirilor;

◼ Amenajarea terenurilor, asfltarea/amenajarea platformei exterioare;

◼ Amenajare homebase aeronave, mentenanta si air-cargo;

◼ Extinderea scolii de zbor si achizitionarea de aeronave suplimentare;

◼ Amenajare zona aer liber pentru copii si tineret cu specific de aviatie;

◼ Construire airport hotel

Fundamentarea economica- social- strategica:

- polul de productie al Sibiuliui se afla pe platforma de vest , in zona Aeroportului Sibiu;

- un loc important in Sibiu il are industria de productie si furnizare piese pentru domeniul

automotive; acesti producatori avand nevoie de un hub pentru transportul de marfa pe

cale aeriana (termenul de transport dfiind uneori de 2-3 ore; exemblu DB- Schenker);

- deficitul de piloti comerciali existent la nivel Mondial;

- pregatirea pilotilor si a echipelor de cabina va duce la atragerea de tineri din alte zone al

tarii asigurand cresterea competivitatii economice a judetului;


28

- aircargo-ul va permite asigurarea unui mediu atractiv pentru investitori , reprezentand

un beneficiu mare pentru producatorii din zona Sibiu;

- transporturi corporate pentru companiile din zona

Timp estimat de realizare a investiţiei - 5-10 ani

2.3.1.3 Propunere 3 – dezvoltare Investitor C

Opţiunea 3 – Dezvoltare servicii comerciale aeroport

Rezumat

Investitorul C a inaintat in data de 17.05.2019, către Regia Autonoma Aeroportul International

Sibiu, propunerea privind iniţierea colaborarii intr-un proiect de dezvoltare urbana care vizeaza

23 hectare din zona aeroportului Sibiu.

Acesta ar cuprinde:

◼ Extinderea planificata a aeroportului din Sibiu;

◼ Un mall de dimensiuni mari (35.000 mp) conectat de terminalul aeroportului;

◼ Business center;

◼ 1-2 hoteluri (6 etaje si 4 etaje);

◼ Un club pentru fitness si SPA;

◼ Centru pentru expozitii si conferinte (22.000 mp);

◼ Centru de informare turistica – THIS IS ROMANIA;

◼ Terminal bus (amplasat sub mall);

◼ Centru pentru petrecerea timpului liber;

◼ Parcare supraetajata cu aproximativ 1500 locuri


29

Indicatorii tehnici propusi

Edificarea proiectului presupune si relocarea unei parti din infrastructura suport aferenta

terminalului aeroportului , relocarea temporara sau definitiva a parcarii, constructia unei noi

infrastructuri pentru terminalul de autobuz .

Valoare estimată investiţie – nu este precizată

Timp estimat de realizare a investiţiei/perioadă propusă de operare– nu este precizat

Justificare solicitant:


30

- Cresterea traficului aeroportului datoriat functiunilor propuse;

- Dezvoltarea zonei

Notă : Această propunere va fi tratată în limitele obiectivelor stabilite, contractual, de prezentul

studiu. Este important de observat că propunerea excede limitele stabilite prin obiectivele

prezentului studiu în sensul :

- Suprafeţei pe care investitoul dorește să o ocupe

- Posibil și asupra tipului de concesiune (fiind posibilă necesitatea unei concesiuni de

lucrări și/sau servicii, respectiv parteneriat public-privat).

2.3.1.4 Propunere concesiune servicii Investitor D

Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare

Rezumat

Investitorul D a inaintat in data de 28.01.2019, către Consiliul Judeţean Sibiu, propunerea

privind iniţierea serviciilor de exploatare a Aeroportului Sibiu, care constau in servicii principale

catre companii aeriene (protectie navigatie aeriana, alocare sloturi orare, supervizare la sol,

handling) si in servicii secundare, catre pasageri (operarea spatiilor comerciale din incinta

aeroportului, asistenta pasageri).

Valoare estimată investiţie – nu este precizată

Timp estimat de realizare a investiţiei/perioadă propusă de operare (dacă este cazul) : nu este

precizat

Notă : Această propunere va fi tratată în limitele obiectivelor stabilite, contractual, de prezentul

studiu. Este important de observat că propunerea excede limitele stabilite prin obiectivele

prezentului studiu în sensul tipului de concesiune, investitorul având în vedere concesionarea

mai multor activităti de exploatare specifice, ceea ce, conform propunerii, se încadrează în sfera

concesiunii de servicii, ceea ce excede obiectivelor prezentului studiu.

Date fiind propunerile existente, rezentul studiu analizează destinaţiile posibile ale terenului

care face obiectul studiului, urmărind identificarea avantajelor socio-economice și de mediu

pentru fiecare tip de funcţiune, precum și constrângerile de ordin tehnic, legal și de mediu

existente.


31

2.4. Relația investiției propuse cu strategiile şi politicile relevante

Documente relevante la nivel judeţean

Prezentul studiu de oportunitate trebuie să aibă în vedere prevederile Strategiei de

dezvoltare a județului pentru perioada 2012-2020, revizuită, actualizată, și completată.

Printre obiectivele strategiei de dezvoltare în domeniul Dezvoltării Economice pag 13 ,,

1.4 Facilitatea dezvoltării unui centru expozițional -lângă Aeroportul Internațional Sibiu pentru

intensificarea schimburilor economice, dezvoltarea mediului de afaceri, iar la pag 14 la

Infrastructură Generală ,, 2.2 Dezvoltarea activităților Aeroportului Internațional Sibiu pe

traficul de călători, inclusiv pentru transportul de mărfuri tip Cargo’’

De asemenea trebuie menționat că în perioada 2006-2009 conform aceleiași strategii a

fost implementat un proiect de aproximativ 75.000.000 euro pentru extinderea și modernizarea

Aeroportului, realizat în parteneriat între Consiliul Județean Sibiu și Consiliul Local Sibiu (pag 51

din Strategia de Dezvoltare a județului Sibiu perioada 2012-2020)

Proiectul a cuprins:

-realizarea unui terminal de pasageri nou și modern structurat pe două nivele cu

suprafață de 6200 mp și o capacitate de procesare de 300 pax/h/fiecare flux de îmbarcare

intern și internațional;

-extinderea pistei de decolare/aterizare la 3 km, astfel încât aeroportul să permită

operarea și cu aeronave de dimensiuni mai mari;

-construcția unui nou turn de control, dotat cu aparatură de ultimă generație care să

garanteze siguranța traficului aerian și să controleze mișcarea de aeronave în jurul aeroportului;

-construcția altor clădiri pentru deservirea aeroportului;

-echiparea și dotarea aeroportului cu echipamente și utilaje aeroportuare performante

și sporirea măsurilor de securitate.

O altă direcție de dezvoltare considerată pentru următorii ani este cea a operațiunilor

cargo, poziția aeroportului și dinamica economică în regiune permițând exploatarea

potențialului acestui sector. Odată cu proiectul de extindere și modernizare s-a pus un accent

sporit și pe realizarea unei strategii comerciale pentru dezvoltarea traficului de pasageri și a

celui de mărfuri ale aeroportului.


32

Figura 5 Plan de sitauție faza PUD (PUD Extindere și modernizare aeroport Sibiu SC PRO &DES SRL)

Conform PUD ,, Extindere și modernizare aeroport Sibiu’’ din anul 2006, majoritatea investițiilor

erau concentrate în partea centrală a aeroportului la sud de terminalul vechi și în partea vestică

a amplasamentului ( turn de control, stație PSI, catering), fară a cuprinde și suprafața de teren

studiată prin prezentul studiu de oportunitate.

De asemenea trebuie luată în considerare viziunea pe termen mediu și lung a RA

Aeroport Internațional Sibiu, exprimată prin Conducerea Executivă și prin Consiliul de

Administrație prin adresa 3233/24 sept 2018 înaintată către Consiliul Județean Sibiu.

Luându-se în considerare faptul că în perioda 2008-2017 rata de creștere anuală a

traficului de pasageri la nivelul României a fost de 9,2 %, iar la nivelul județului Sibiu a fost de

15,2 %, coroborat cu creșterea de trafic la nivel Europei pentru următorii 20 de ani este de 3,7

% și a traficului de pasaageri cu 6 % anual în următoarele decade ar conduce la nivelul

aeroportului din Sibiu la un trafic de aproximativ 2890 mii pasageri (anul 2040), față de 800-850

estimați pentru 2019.


33

În contextul menționat anterior pentru a se asigura condiții necesare de operare vor fi

necesare investiții care să conducă la:

A1. Dezvoltarea capacității de procesare a pasagerilor prin construirea unui terminal nou

sau extinderea actualului terminal;

A2 Dezvoltarea suprafețelor de mișcare, respectiv a sistemului de căi de rulare, a

numărului de poziții de parcare pentru aeronave, în vederea optimizării capacității de operare și

a corectării neconformităților constatate în procesul de certificare al aeroportului;

A3 Extinderea suprafețelor destinate parcărilor de autovehicule, concomitent cu

asigurarea separării între categorii de utilizatori;

A4. Realizarea unei remize pentru parcare și mentenanță utilajelor și echipamentelor de

aeroport;

A5 . Realizarea unei remize pentru Serviciile de salvare și stingere a incendiilor

aparținând aeroportului;

A6. Realizarea unor spații administrative adaptate numărului de persoane care își

desfășoară activitatea pe aeroport;

A7. Dotarea cu echipamente de aeroport.

De asemenea sunt necesare spații pentru accesul unor investiții private în următoarele domenii

de activitate:

B1 . Terminal Cargo ( în configurația optimă este necesară asigurarea accesului direct

în zona de securitate cu acces restricționat)

B2. Terminal mentenanță aeronave, este necesar să permită accesul la suprafețele de

mișcare pentru a asigura deplasarea aeronavelor către această facilitate;

B3.Facilitate catering;

B4. Depozit combustibil aviație;

B5. Alte activități cu potențial economic (Hotel/ Centru de afaceri).

De asemenea, R.A. Aeroportul Sibiu a propus o zonare (inclusiv pentru dezvoltarea ulterioară)

a terenurilor aferente aeroportului, zonare transmisă către CJ Sibiu în 21.02.2019, parcela care

constituie obiectul studiului de oportunitate fiind încadrată ca „centru de afaceri/hotel”, așa

cum se vede din figura de mai jos (parcela care constituie obiectul studiului este identificată ca

parcela 11):


34

Figura 6 Propunere R.A. Aeroport Internaţional Sibiu pentru zonarea aeroportului.

Documente relevante la nivel naţional

Masterplanul General de transport

Conform Masterplanului General de Transport, cap. 7, a fost realizată o ierarie a aeroporturilor din România. Clasificarea aeroporturilor data de Masterplan este:

Aeroport Internațional Major Aeroport Hub Internațional Aeroport Regional Aeroport Regional Mic

Aeroportul Sibiu este clasificat ca aeroport Regional. Harta aeroporturilor din România în funcţie de clasificarea lor este prezentată mai jos : Figura 7 Clasificarea aeroporturilor din România conform Masterplanului general de transport


35

Sursa: MGPT

De asemenea, același document prognozează tranziţia viitoare (fără a preciza un orizont de timp) a AeroportuluiSibiu de la categoria Regional la categoria International Direcţiile de dezvoltare propuse de Aeroport în cadrul Masterplanului sunt următoarele :

• Dezvoltarea unui nou terminal de pasageri

• Extensia căii de rulare

• Analiza fezabilităţii dezvoltării unui terminal cargo Programul de dezvoltare propus de Masterplan după metodologia Ministerului Transportulurilor propune următoarele investiţii :

• Realizarea/extinderea terminalului de pasageri cu o suprafață de min. 460 m

• Reabilitarea PDA compatibilizarea cu celelalte suprafețe de mișcare

• Asigurarea infrastructurii, echipamentelor și utilajelor de asistență a navigației, securitateși siguranță conform standardelor MPGT

• Asigurarea conectivității aeroportului conform cerințelor MPGT

3. Descrierea bunului care urmează să fie concesionat


36

Descriere generală

Terenul care face obiectul concesiunii este situat în partea estică a Aeroportului

Internațional Sibiu, suprafața acestuia fiind de 27.267 mp, conform extrasului de carte funciară

nr 128475 a Municipiului Sibiu. Pe această suprafață de teren există o suprafață construită la sol

de 2975 mp, construcție compusă din hangar și celulă de alarmă. Numărul cadastral al

construcției este 128475-C1. Terenul este în proprietatea domeniului Public al Județului Sibiu

conform HGR 978/2002. Conform HCJ Sibiu 59/2003 terenul este dat în administrare R.A

Aeroportul Internațional Sibiu. Suprafața face parte dintr-un teren de 2084171 mp, înregistrat

în CF sub A1, nr cadastral 121006 aflat în proprietatea publică a statului a județului Sibiu și

administrat de către Aeroportul Internațional Sibiu.

Construcţia este realizată cu structură din stălpi de beton armat prefabricaţi, pereţi de

închidere din zidărie de cărămidă, acoperiş tip terasă cu luminatoare zenitale de tip shed.

Zona este inclusă în PUG Sibiu ca Unitate Teritorială de Referință ”Ta - ZONĂ DE CIRCULAȚIE

AERIANĂ ȘI AMENAJĂRI AFERENTE”. POT și CUT aferente acestei zone nu sunt specificate cu

claritate în textul RLU. Se cunoaște că regimul de înălțime permis este de P+3E+M – cu

variantele aferente. Înălțimea maximă admisă a clădirilor în zonă este specificată la 20 m (la

coamă) și la 16 m (la atic sau la cornișa superioară).

R.A. Aeroportul Sibiu în propunerea de zonificare a aeroportului și a terenurilor aferente

aeroportului, zonare transmisă către CJ Sibiu în 21.02.2019, parcela care constituie obiectul

studiului de oportunitate este încadrată ca „centru de afaceri/hotel”, așa cum se vede din figura

3 (parcela care constituie obiectul studiului este identificată ca parcela 11).

Evaluare imobiliară

În luna mai 2019, în vederea realizării prezentului Studiu de oportunitate, s-a realizat o

evaluare a terenului de către SC CAPRICORN ART SRL în vederea stabilirii valorii de piață a

imobilului teren de 27267 mp, clădiri de 2975 mp ( hangar cu anexe și pavilion celulă alarmă)

situat în municipiul Sibiu, șoseaua Alba Iulia nr 73. Raportul integral de evaluare imobiliară se

găsește în Anexa nr. 2

Imobilul teren de 27.267 mp este situat administrativ în Sibiu, Şoseaua Alba Iulia Nr. 73.

Imobilul este amplasat la sud de aliniamentul străzii (în trecut DN1) - la care, conform planului

topografic, prezintă un front la stradă de 113,29 m (conform măsurătorilor topografice).

Terenul imobilului are o formă neregulată, dar ar putea fi înscris cu aproximaţie într-un

poligon de forma unui trapez. La DN 1/Șoseaua Alba Iulia este dispusă o latură scurtă a

acestuia, de 113,29 m, iar laturile lungi, compuse din segmente frânte, cumulează circa 242 m

adâncime, spre zona de sud. Latura posterioară (din sud) are 85,06 m.

Suprafaţa rezultată din planul anexat la extrasul de CF este de 27.267 mp.


37

Incinta are și un acces lateral dinspre vest, în partea sa sudică, cu intrare la drumul de incintă al

hangarului, dintr-un drum de serviciu incintă, modernizat, care străbate incinta aeroportului.

Pe teren se află edificate un grup de 2 clădiri, una din acestea reprezentând ansamblul clădirii

hangarului cu anexele sale funcționale, iar a doua având destinaţie de clădire administrativă cu

destinație de corp de gardă (unitate pază și intervenții aeroport, respectiv celulă alarmă). În

incintă se mai află alei şi platforme asfaltate şi betonate, cu ieșire la drumul lateral menționat

mai sus.

Toate aceste clădiri și amenajări exterioare se află amplasate în zona de sud a ansamblului

incintei, care poate fi considerată de circa 11.470 mp, în timp ce partea de nord, aliniată la

stradă (Șoseaua Alba Iulia) având 15.800 mp este liberă de construcții.

Se constată în fapt că zona de accesare a hangarului este orientată spre sud, respectiv spre

aeroport, pe frontul sudic aflându-se și ușile de acces ale clădirii.

Reţelele de utilităţi care au fost funcţionale în trecut pe acest amplasament (apă,

canalizare, energie electrică) în prezent nu mai sunt utilizabile sau au fost dezafectate. Reţeaua

de termoficare, vizibilă suprateran, mai există fizic, dar este scoasă din funcţiune şi trebuie

demontată.

Terenul este integral împrejmuit, cu o împrejmuire din gard metalic din plasă şi stâlpi

metalici care este comună cu cea a Aeroportului Sibiu.

Terenul este plan, fără pantă, fiind situat pe un platou superior nordic faţă de albiile

majoră şi minoră ale Râului Cibin, având o perspectivă frumoasă spre sud, spre Munţii Făgăraş

şi munţii Cibinului.

Hangarul cu două zone anexe, a fost edificat în anul 1981 are regim de înălțimea parter,

cu suprafața construită totală nominală de 2735 mp ( 1805 mp suprafață construită hală și 2

anexe cu suprafața construită de 465 mp). Clădirea este realizată pe o structură masivă din

beton armat prefabricat (cadre cu stâlpi pe fundații izolate din beton armat tip ”pahar”, cu

grinzi longitudinale) și respectiv cu acoperișul realizat din planșeu terasă compus din chesoane

profil U, de 18 m deschidere și 1,50 m lățime, alternând cu zone de luminator metalic cu sticlă

armată (la 2 chesoane s-a dispus un luminator din tâmplărie metalică cu sticlă armată). Aceste

elemente de închidere planșeu acoperiș sunt așezate pe cele trei aliniamente de grinzi

longitudinale. Soluția constructivă adoptată pentru această hală asigură pe timp zilei o

iluminare naturală ambientală deosebit de bună și un confort interior sporit.

Zonele anexe ale clădiri hangarului sunt două clădiri parter, de o parte și de alta (la est și

la vest de hala hangarului). Clădirile au fost destinate funcțiunilor logistice auxiliare ale

hangarului, respectiv: magazii, diverse (materiale, piese de schimb, utilaje de întreținere),

ateliere de reparații/întreținere, vestiare și grupuri sanitare personal, birouri, zone de racorduri

utilități (inclusiv tablouri electrice). Clădirile au dimensiunile nominale de circa (7,15 x 65,0) x


38

465 mpSc, pentru fiecare parte a halei hangarului, suprafața lor nominală fiind de 930 mpSc.

Suprafața utilă totală estimată a acestor spații este de circa 790 mpSu.

Clădirea în ansamblul ei nu prezintă nici un fel de semne de deteriorare a structurii de

rezistență.

Spațiile ansamblului clădirii hangarului cu anexele aferente au finisaje interioare și

exterioare inferioare, de tip industrial (tencuieli gletuite cu zugrăveli în culori de var, pardoseli

din beton armat sclivisite, padoseli interioare din mozaic la anexe, placaje din faianță veche la

grupurile sanitare. Unele spații au fost dotate cu tâmplării PVC, dar și acestea sunt relativ vechi

(circa 15 -20 ani).

Starea tehnică a finisajelor este bună-satisfăcătoare.

Clădire celulă de alarmă ( corp de gardă -pază și intervemție) a fost edificată în anul

1965 are regim de înălțime parter, cu suprafața construită totală nominală de 240 mp și este

compusă dintr-un singur corp în formă de L cu o funcțiune unitară și cu o compartimentare care

rezultă din schița pusă la dispoziție de administrator. Clădirea este amplasată la vest de clădirea

ansamblului hangarului, fiind destinată funcțiunii logistice de adăpostire / permanență a

personalului de gardă care asigura paza zonei adiacente a aeroportului și intervențiile în caz de

alarmă. Clădirea este realizată pe structură cu pereți de zidărie de cărămidă pe fundații

continue din beton, cu planșeu peste parter din lemn și acoperiș tip șarpantă din lemn cu

învelitoare din țiglă. Starea tehnică a clădirii este satisfăcătoare, pereții din zona de sud

prezentând crăpături serioase la ziduri, care însă având în vedere regimul parter al clădirii nu

prezintă pericol iminent de prăbușire, dar necesită reparații.

Clădirea nu mai are nici un fel de scurgeri pluviale (jgheaburi și burlane) iar țigla

învelitorii necesită revizuire completă.

Spațiile clădirii celulei de alarmă au finisaje interioare și exterioare inferioare (tencuieli

drișcuite cu zugrăveli în culori de var la pereți și tavane, pardoseli din beton sclivisite sau din

dușumea, dar și pardoseli din parchet – toate în mare parte deteriorate), unele pardoseli au

fost desfăcute; s-a turnat ulterior în loc șapă de ciment, după anul 2004.

Starea tehnică a finisajelor este în cel mai bun caz satisfăcătoare.

Platformele și imprejmuirile -suprafața totală a platformelor betonate este de circa 3725

mp. Platformele sunt realizate în zone pătrate de circa (3,50 x 3,50) m, pentru asigurarea de

rosturi de tasare și a evitării apariției de crăpături în platformele de beton, din tasări diferite în

timp. Se constată că în prezent platformele și aleile de pe incintă sunt parțial acoperite, în

zonele de rosturi de execuție, de vegetație parazită care nu a mai fost îndepărtată prin

întreținere periodică, dar structural aceste amenajări sunt corespunzătoare.


39

Împrejmuirile incintei sunt realizate din stâlpi metalici, pe fundații din beton, și cu

panouri din plasă de sârmă. Circa jumătate din lungimea totală a împrejmuirilor de 730 ml, este

împrejmuire nouă, iar în rest este o împrejmuire veche.

Vechimea ponderată avută în vedere pentru împrejmuiri este de circa 15 ani.

Inventarul supraedificatelor şi bilanţul suprafeţelor este următorul:

Hală hangar (1) Sc = 1.805 mp

Anexe funcțiuni diverse (2, 3) Sc =930 mp

Pavilion celulă alarmă (4) Sc =240 mp

Total clădiri Sc = 2.975 mp

Platforme și drumuri betonate (5) Sc = 3.728 mp

Împrejmuiri plase metalice (6) L =730 m

Componenţa şi conformaţia construcţiilor și amenajărilor este redată în Anexa nr. 2 (planşe,

documentație cadastrală, fişe de evaluare cu bilanţurile spaţiilor, documentaţie fotografică).

Expertul evaluator a notat următoarele observaţii:

a) Se constată că suprafeţele construite la sol (Sc) ale clădirilor, indicate în documentaţiile

topografice şi de inventar anexate sunt diferite față de situaţiile constatate de expert în

expertiza de evaluare. Bilanţul iniţial al suprafeţelor construite a fost adnotat, din acest motiv,

de expertul tehnic evaluator. Este indicată efectuarea unei verificări în acest sens la demararea

proiectelor de investiții.

b) Este indicată efectuarea (de către viitorul investitor) a unor relevee complete și exacte ale

tuturor spaţiilor clădirilor evaluate, întrucât planșele și schițele puse la dispoziție de

administratorul imobilului sunt diferite față de datele din extrasul de CF.

DATE C.F.: C.F. 128475 – Sibiu

A1 Nr. Cad/Nr. Top. 128475– Teren de construcţii de 27.267 mp

A1.1 Nr. Cad 128475-C1 Construcţii compuse din hangar și celulă

alarmă, de 2.975 mp

De asemenea

- În fapt pe teren se află două clădiri (hangarul cu anexe și respectiv pavilionul cu celula

de alarmă) și nu una singură (C1), așa cum este notat în CF.

- 2) Bilanţul suprafeţelor construite la sol, al suprafeţelor construite desfăşurate şi cel al

suprafeţelor utile este necesar a fi verificat, conform situaţiei din teren. Suprafeţele


40

construite la sol indicate în raportul de evaluare de faţă de către expertul tehnic sunt

uşor diferite faţă de suprafeţele indicate în documentaţia topografică şi de CF, și

respectiv de datele primite de la administratorul imobilului. Au fost luate în calcul

suprafețele clădirilor așa cum sunt acestea notate în CF.

Din informaţiile şi datele aflate la dispoziţia evaluatorului, rezultă că, la data evaluării,

proprietatea imobiliară nu este supusă vreunei constrîngeri de ordin juridic sau de altă natură,

care să afecteze dreptul de proprietate.

1) Se cunoaşte faptul că zona amplasamentului ansamblului imobilului este înscrisă în

cadrul PUG SIBIU ca zonă cu destinaţie transport aerian și cu servitute aeronautică, fără a avea

specificate cu claritate constrângerile urbanistice (POT, CUT, retrageri de la fronturi). Au fost

luate în calcule valorile convenționale ale terenurilor similare din zonă.

2) Terenul imobilului evaluat are o suprafață în surplus în zona de nord, cu deschidere la

Șoseaua Alba Iulia, suprafață care permite edificarea unui obiectiv nou de investiții. Suprafața

posterioară (sud), cu clădirile existente, poate fi utilizată având în vedere reabilitarea acestora.

3) Suprafețele construite ale clădirilor existente au fost luate în calcule astfel încât să

corespundă cu suprafețele notate în CF.

Evaluarea imobiliară completă a bunului care face obiectul prezentului Studiu se

regăsește în Anexa nr. 2. Evaluarea, realizată de expert evaluator ANEVAR, a

concluzionat faptul că valoarea bunului care urmează să fie concesionat este de

2.751.260 Euro, din care 2.134.525 Euro valoarea terenului, respectiv 616.735

Euro valoarea construcţiilor existente pe teren.

4. Analiza concesiunii din punct de vedere tehnic

Pentru a analiza fezabilitatea tehnică a funcţiunilor din propunerile primite de

dezvoltare a parcelei cu suprafață de 27267 mp este important de precizat restricțiile care sunt

impuse de reglementările aeronautice în domeniu precum si reglementările din domeniul

urbanistic. Este important de precizat faptul că aceste limitări reprezintă limitări impuse de

diferitele reglementări aplicabile, fezabilitatea unei soluţii tehnice specifice putând fi stablită

după realizarea unui concept clar de investiţie și a unor studii de fezabilitate.

Limitări din punctul de vedere al reglementărilor aeronautice

Din punct de vedere al reglementărilor aeronautice s-a luat în considerare studiul

privind Stabilirea zonelor cu servituți aeronautice civile specifice/particulare asociate

aerodromului și mijloacelor CNS și meteorologice deținute/operate de Aeroportul Internțional


41

Sibiu executat de SC GAUSS SRL3. În acest studiu sunt delimitate zonele de servituți aeronautice

de înălțime (LRSB) conform RACR-ZSAC ediția 1/2015. Terenul studiat corespunde zonei II,

caracterizată prin suprafață conică, din care se exclude Zona I. Zona II se desfășoară de la

marginea benzii pistei, în toate direcțiile la 4500 m, exclusiv Zona I , având lățimea benzii pistei

de 150 m stânga/dreapta față de axul pistei. Înălțimea marginii exterioare: 30 m față de cota

aerodromului 463 m (pantă 1:150 de la marginea benzii pistei, spre exterior).

Figura 8 Localizarea parcelei studiate în raport cu zonele de servituți civile specifice

Concluziile studiului menționat anterior sunt concretizate în cerințe necesare a fi

respectate pentru edificarea de construcții în zonele cu servituți aeronautice stabilite pentru

Aeroportul Internațional Sibiu.

Edificarea unei construcții se face, conform Legii nr. 50/1991, cu completările și

modificările ulterioare, pe baza unei autorizații de construire, emisă în condițiile legii de

autoritățile publice locale competente. Eliberarea autorizației de construire se face pe baza mai

multor documente între care se regăsesc Certificatul de Urbanism (CU) precum și avizele și

acordurile stabilite prin CU. Autoritățile publice locale competente sunt obligate să solicite

avizul AACR pentru obiectivele noi care penetrează suprafețele zonelor de referință, așa cum

sunt ele definite în RACR-ZSAC și pentru cele situate în zona sau suprafața de protecție a

mijloacelor CNS și meteo.

Conform RACR-ZSAC art. 4.4. „În interesul siguranței zborului, în zonele cu servituți

aeronautice civile asociate aerodromurilor pentru avioane, realizarea de obiective noi este

permisă numai cu avizul AACR”. Obiectivele permise în zona I de referință sunt descrise la art.

4.4.1, cele permise în zona II de referință sunt descrise la art. 4.4.2., cele permise în zona III de

referință sunt descrise la art. 4.4.3., iar cele în zona IV de referință sunt descrise la art. 4.4.4..

3 Menţionăm faptul că studiul citat se află în faza de avizare la Autoritatea Aeronautică Civilă Română ( AACR)


42

Obiectivele permise în zonele cu servituți civile aeronautice asociate mijloacelor CNS și meteo

sunt descrise la art. 4.6.

Pentru obiectivele situate în exteriorul zonelor de referință, care satisfac cel puțin o condiție

dintre cele enumerate la art. 4.8, este necesară solicitarea avizului AACR.

Conform art 4.4.2 RACR-ZSAC 2015

(1) în zona II, în interiorul infrastructurii aeroportului este permisă amplasarea unor

construcții noi cu avizul AACR după cum urmează:

-a) sisteme rutiere (pistă de decolare-aterizare, căi de rulare, platforme):

-b) clădiri (aerogară, hangar, ateliere, depozite) și amenajări diverse ( împrejmuire,

parapete antizgomot);

-c) instalații aeroportuare diverse, inclusiv stâlpi pentru iluminatul platformei;

-d) instalarea sau modernizarea de mijloace CNS și meteorologice;

-e) modernizarea și/sau dezvoltare de aerodrom/aeroport;

-f) alte obiective cu destinație aeronautică sau conexă.

(2) În zonele limitrofe aerodromului/aeroportului (terenuri exterioare şi adiacente

perimetrului infrastructurii de aerodrom/aeroport) este permisă amplasarea unor construcții

noi cu avizul AACR după cum urmează:

-a) clădiri (locuinţe, depozite, hoteluri), structuri diverse (piloni, coşuri de fum, sonde,

turbine eoliene) care depăşesc înălţimea admisibilă;

-b) construcţii sau structuri metalice de mari dimensiuni (pereţi şi/sau învelitori

metalice, împrejmuiri metalice, panouri publicitare metalice);

-c) construcţii, structuri diverse care nu depăşesc înălţimea admisibilă, dar constituie

obstacole locale semnificative pentru navigaţia aeriană;

-d) pasaje rutiere supraînălţate;

-e) obiective care atrag şi favorizează concentrarea păsărilor sau animalelor sălbatice

(unităţi de morărit, silozuri, depozite, magazii, gropi de gunoi, decantoare, iazuri

piscicole/luciuri de apă rezultate în urma excavărilor controlate);

(la 02-02-2017 Litera e) din Alineatul (2), Subunctul 4.4.2., Punctul 4.4., Capitolul IV a fost

modificată de Punctul 8, Articolul I din ORDINUL nr. 33 din 16 ianuarie 2017, publicat în

MONITORUL OFICIAL nr. 95 din 02 februarie 2017)

-f) staţii radio (radiodifuziune, TV);

-g) staţii de comunicaţii (telefonie celulară, radiorelee, translatori;


43

-h) activităţi/surse producătoare de perturbaţii în funcţionarea mijloacelor CNS sau

meteorologice (acţionări electrice de forţă, sudură electrică);

-i) activităţi/surse potenţiale de incendiu, explozie (staţii de alimentare şi/sau depozite

de combustibili, aplicaţii pirotehnice);

-j) utilizarea de dispozitive cu fascicul laser sau de surse de lumină orientate în sus

(sisteme de iluminat, firme/reclame luminoase);

-k) lansare de focuri de artificii, înălţare de lampioane, baloane sau rachetomodele;

-l) instalare sau modernizare de mijloace CNS şi meteorologice;

-m) modernizare şi/sau dezvoltare de aerodrom/aeroport;

-n) deschidere, dezvoltare şi/sau modernizare de heliporturi, terenuri de aviaţie

generală sau de lucru aerian permanente;

-o) trasee pentru autostrăzi/şosele naţionale, căi ferate, conducte magistrale, linii

electrice aeriene magistrale, reţele de radiorelee;

-p) alte obiective care afectează sau pot afecta siguranţa zborului.

Conform Easy Acces Rules for Aerodromes (Regulation EU 139/2014 ) la capitolul

Coverage Areas for Terrain and Obstacle data Provision este prezentat un grafic al suprafețelor

de obstacolare pentru Zona 1 și Zona 2. Acest grafic este prezentat în cele ce urmează.

Figura 9 Grafic al suprafeţelor de obstacolare pentru zonele I și II (sursa : Easy Acces Rules for Aerodromes (Regulation EU 139/2014 )


44

Pentru calcularea înălțimii maxime de obstacolare s-a luat în considerare următoarele

elemente :

-cota terenului (elevația) parcelei care face obiectul concesiunii;

-cota pistei (elevația) în partea mediană și distanța de la mijlocul pistei până la

punctele de pe parcelă unde s-a dorit calcularea înălțimii maxime de obstacolare;

-panta suprafeței de obstacolare față de suprafața normală a terenului trebuie să

fie de 1,2%.

Figura 10 Poziţia parcelei studiate în raport cu pista aeroportului

Pentru cele patru puncte marcate în figura de mai sus de pe parcela indicată s-a calculat

distanța în linie dreaptă până în partea mediană a pistei aeroportului, iar pe baza distanței și a

cotei (elevației) punctelor 1,2,7,8 s-a determinat înălțimea de obstacolare care conform

calculelor este următoarea:

-pentru punctul 1-Hobstacolare=13,25 m;

-pentru punctul 2-Hobstacolare =12,96 m;

-pentru punctul 7-Hobstacolare=9,07 m;

-pentru punctul 8-Hobstacolare =8,54.

Punctele 1,2,7,8 sunt perimetrale parcelei studiate respectându-se planul de situație al

parcelei aferente extrasului de carte funciară.

Limitări existente din punct de vedere urbanistic


45

De asemenea, din punct de vedere urbanistic trebuie menționat că imobilul este

încadrat într-o zonă (UTR - Unități Teritoriale de Referință) cu destinaţie specială de tip ”Ta –

Circulație aeriană și amenajări aferente” - iar schimbarea acestei categorii de utilizare în orice

altă activitate de tip lucrativ va putea fi efectuată numai prin elaborarea unui PUZ. POT și CUT

aferente acestei zone nu sunt specificate cu claritate în textul RLU. Se cunoaște că regimul de

înălțime permis este de P+3E+M – cu variantele aferente. Înălțimea maximă admisă a clădirilor

în zonă este specificată la 20 m (la coamă) și la 16 m (la atic sau la cornișa superioară). Aceste

înălţimi trebuie însă luate în considerare în coroborare cu limitările care asigură conformarea cu

standardele aeronautice, menţionate mai sus. Regimul nu poate depăși niciuna din următoarele

configurații: S+P+3+M, S+P+3+R, S+D+3+M, S+D+P+2+R, (semnificația prescurtărilor S-subsol, D-

demisol, P-parter, M- mansardă, R – nivel retras)

De menționat că înălțimea maximă a clădirilor va fi stabilită ulterior obținerii Avizului

Autorității Aeronautice Civile Române, care va impune restrucții legate de înălțime tinând cont

de existența culoarului de zbor, și de înălțimile de obstacolare pe amplasamentul studiat.

Indicatorii maximali de utilizare ai terenului vor fi stabiliți prin documentația de

urbanism PUZ ce va fi întocmită pentru regelemetarea zonei.

Imobilul analizat şi identificat în cadrul documentaţiei de faţă a făcut parte iniţial din

Unitatea Specială de Aviaţie Sibiu (Baza de Elicoptere) a Ministerului Apărării Naţionale. Zona

are și în prezent un statut de „Zonă cu activităţi de Transporturi aeriene speciale” în cadrul PUG

SIBIU 2009/2011.

În cazul elaborării PUZ se vor respecta următoarele condiții:

-teritoriul ce urmează se fie reglementat prin PUZ va fi suficient de mare pentru a fi

relevant înevaluarea impactului urbanistic și funcțional al intervenției. Se recomandă ca

teritoriu minim de reglementări teritoriului adiacent căilor majore de circulație care servesc pe

cel puțin două laturi zona studiată. Este interzisă limitarea teritoriului PUZ la terenul care

generează PUZ;

-se vor include servituți stabilite prin PUG, precum și cele apărute ulterior sau a căror

necesitate reiese din intervenția care generează PUZ;

-se vor include reglementările PUG pentru zona în cauză spre a fi preluate și detaliate de

PUZ. Obiectivele de utilitate publică și dotările de interes public vor fi preluate în mod

obligatoriu în PUZ, detaliate și reglementate.

Modificările zonelor de protecție sau a zonelor de siguranță a infrastructurii aeriene se vor

actualiza în baza de date a administrației publice și a instituțiilor cu responsabilități de avizare și

aprobare a documentațiilor tehnice.

Prin reglementări cu caracter definitiv specificat în cadrul prezentului regulament nu se admit

derogări prin intermediul PUZ sau PUD.


46

Plan Urbanistic Zonal trebuie să cuprindă teritoriul adiacent căilor majore de circulaţie care

servesc pe cel puţin două laturi zona studiată. Conform regulamentului este interzisă limitarea

teritoriului PUZ la terenul care generază PUZ.

Din punct de vedere funcțional utilizările permise sunt destul de limitate, Planul Urbanistic

General permite următoarele funcțiuni:

• Aeroport;

• Gară de persoane;

• Autogară;

• Staţie intermodală;

• Staţie a trenului urban;

• Parcaje publice multietajate subterane şi/sau supraterane;

• Parcaje publice de tip park&ride;

• Depou pentru vehiculele tranportului public;

• Servicii aferente infrastructurii de transport public: alimentaţie publică, comerţ,

informare şi eliberare tichete, spaţii de aşteptare etc.

Conform HG 525/1996 art 16 se vor respecta servituțile și interdicțiile, temporare sau definitive,

generate de obiectivele de utilitate publică, conform PUG.

Utilizările admise in prezent prin PUG:

• construcții, instalații și amenajări aferente traficului aerian, unități de întreținere și

depozitare aferente traficului aerian.

• Terminale de persoane sau bunuri, depozite .

• Funcțiuni aferente infrastructurii de transport public.

În această situaţie, așa cum s-a menţionat în paginile anterioare, pentru alte funcţiuni

prevăzute în opţiunile prezentate va fi necesară realizarea unui PUZ care să permită și

funcţiunile respective.


47

Din punct de vedere tehnic, opţiunile analizate prezintă următoarele caracteristici/limitări:

Funcţiuni analizate (în funcţie de propunerile de investiţii primite)

Caracteristici/limitări

Opţiunea 1 – Centru expoziţional /centru de afaceri

- Clădirile vor trebui să respecte limitările de înălţime date de reglementările aeronautice și urbanistice

- Este necesară rezolvarea accesului în incinta centrului, fără perturbarea activitătii și reglementărilor de siguranţă aeronautică

- În cazul re-utilizării structurii existente pentru realizarea centrului expoziţional se recomandă realizarea unei expertiza tehnice a structurii existente de către investitor.

- Este conformă utilizării parcelei propuse de R.A. Aeroport Internaţional Sibiu, conform propunerii înaintate CJ Sibiu (vezi Anexa nr. 4)

- Din punct de vedere funcțional, opţiunea nu corespunde funcțiunilor permise prin intermediul PUG, ca urmare, considerăm că această investiție ar fi posibilă în varianta în care prin Realizarea unui Plan Urbanistic Zonal se propune schimbarea Unității teritoriale de referință și atribuirea unui UTR special pentru acest program de arhitectură. Schimbarea funcţiunilor permise prin PUG se poate realiza printr-o exceptare faţă de prevederile PUG. Este necesar PUZ

- Suprapunerea propunerii pe sit-ul analizat: propunerea vizează strict terenul analizat - Coroborarea scopului investiţiei cu direcţia de dezvoltare solicitată: propunerea este

relevantă pentru necesităţile şi obiectivele Aeroportului Sibiu, respectiv ale judeţului. -

Opţiunea 2 – Terminal transport cargo Suprafaţa necesară:

• Această opţiune vizează mai multe tipuri de investiţii cu caracter aeronautic, principalele investiţii vizate fiind școală de pilotaj, hub logistic și terminal cargo, precum și alte servicii cu specific aeronautic. Aceste investiţii presupun alocarea unor suprafețe de teren suficient de mari pentru:

• realizarea spațiilor de depozitare marfă, gararea aeronavelor pentru a fi descărcate și eventual staționarea acestora pe o perioadă mai mare de timp;

• realizarea accesului pentru tiruri în vederea transportul mărfurilor dinspre și spre terminal cargo și spațiu de parcare a acestora;

• realizarea accesului tirurilor din Drumul Național spre terminal cargo. Se va rezolva problema accesului (benzi de accelerare, decelerare, eventual un sens giratoriu pe DN );

• realizarea serviciilor vamale pentru mărfurile transportate, servicii de securitate a mărfurilor,


48

manipularea mărfurilor transportate, etc.

• asigurarea serviciilor aferente aeronavelor dirijarea spre zona de garare, alimentarea cu carburant a aeronavelor, asistenta P.S.I. pe toata perioada de încărcare, descărcare a mărfurilor, igenizarea aeronavelor, eventuale lucrări de mentenanță;

• staționarea aeronavelor se va face pe un apron (suprafață betonată situată în proximitatea terminalului cargo) care trebuie să fie suficient de mare cu fundație rezistentă și conectată la pista principală prin calea de rulare;

De asemenea, sunt aspecte de ordin tehnic care trebuie realizate, dar care nu pot face obiectul concesiunii terenului studiat și a căror modalitate de rezolvare (investiţională și legală trebuie clarificată):

• realizarea unei conexiuni a pistei principale a Aeroportului Internațional Sibiu cu terminalul cargo prin construirea unei căi de rulare care să fie suficient de lată, fundație rezistentă pentru a permite accesul aeronavelor în zona cargo;

• în cazul parcelei studiate pentru realizarea terminalului cargo se va depăși limitele acestei parcele având în vedere că trebuie realizată calea de rulare și apronul pentru staționarea aeronavelor. Suprafața de teren este destul de restrânsă;

• pentru ieșirea aeronavelor din zona terminalului cargo se poate utiliza calea de rulare existentă aferentă terminalului de pasageri (în cazul în care apronul terminalului cargo va fi adiacent apronului terminalului de pasageri) sau se poate construi o cale de rulare adiacentă între pista principală și terminal cargo;

• Corespondeţa propunerii din punct de vedere funcţional cu utilizările admise prin PUG: - parţial, partea de extindere a Aeroportului şi pe partea de transport cargo, este permisă de regulamentul de urbanism, partea de servicii şi comerţ conexe aeroportului este în concordanţă cu prevederile PUG. Partea de şcoală de piloltaj şi personal pentru aeronave nu corespunde prevederilor PUG. Este necesar PUZ


• Opţiunea se bazează pe Propunerea nr. 3 existentă și depășește atât suprafaţa de teren studiată, cât și obiectul concesiunii (concesiunea de teren). Propunerea acoperă investiţii pe o suprafaţă mult mai mare decât cea care face obiectul studiului, iar activităţile propuse interferează cu cele ale aeroportului, ceea ce recomandă mai degrabă studierea acestei oportunităţi din perspectiva unui parteneriat public- privat sau a unei concesiuni de lucrări și, eventual, servicii.

Deși propunerea excede obiectul studiului de oportunitate, au fost analizate propunerile aferente parcelei studiate, rezultînd următoarele:

- Regimul de înălţime propus trebuie revizuit pentru a fi în acord cu reglementările urbanistice


49

și aeronautice aplicabile; - Trebuie rezolvată problema accesului în incintele respective (probabil direct din drumul

naţional) astfel incât activitatea economică să se poată desfășura, iar activitatea aeroportului, inclusiv elementele de siguranţă și securitate aeroportuară să nu fie afectate;

- Din punct de vedere al reglementărilor PUG, este viabilă în varianta în care funcțiunile dominante se încadrează în prevederile PUG din punct de vedere funcțional, iar cele de Business center, centru expozițional și cazare, vin ca funcțiuni secundare, complementare celor care sunt permise prin regulament și deservesc funcțiune și ajută dezvoltarea aeroportului. Propunerea acestora este dezvoltată pe o zonă mult mai mare decât strict terenul care urmează a fi concesionat, ca urmare este posibilă realizarea acesteia prin etapizare in cadrul PUZ.

- propunerea limitează destul de mult alte extinderi eventuale ale aeroportului

Opţiunea 4 – Dezvoltare servicii aeroportuare - Propunerea nr. 4 nu conţine elemente precise care să definească exact tipul de activităti desfășurate. Ca și concluzii generale:

- Trebuie respectate reglementările urbanistice și aeronautice - In funcţie de funcţiunile precise propuse, trebuie reglementat accesul la viitoarele investiţii

astfel încât concesionarul să își poată desfășura activitatea, iar activitatea și standardele de siguranţă șî securitate ale aeroportului să nu fie perturbate.


50

5. Analiza concesiunii din punct de vedere economico-financiar

5.1. Analiza economico - financiarǎ

Propunerile au fost analizate tinand cont de 3 elemente:

A. Beneficiile reale aduse Judeţului Sibiu;

B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati;

C. Termenul estimat de implementare ;

D. Puncte slabe/aspect negative

5.1.1.Opţiunea 1 - Centru expozitional si Incubator de afaceri

A. Beneficii aduse zonei:

Investitia propusa de Investitorul A e complexa si va aduce duble benefici, respectiv:

Prin Centrul de expozitii si evenimente va asigura:

cresterea turismului de afaceri in Judeţul Sibiu prin organizarea unor targuri, expozitii si

conferinte nationale si internationale pe diferite domenii: productie, constructii, IT,

servicii;

cresterea veniturilor aeroportului Sibiu, prin cresterea numarului de pasageri

sustinerea dezvoltarii mediului de afaceri existent prin extinderea relatiilor de afaceri,

networking, dobandirea de know-how prin relationarea cu companii similare din alte

regiuni;

dezvoltarea/cresterea afacerilor locale adiacente: unitati de cazare (hoteluri, apart-

hoteluri, etc); unitati de alimentatie publica si alte unitati de comert, agentii de

publicitate, agentii de turism, etc

cresterea turismului pentru entertainement, prin :

- organizarea in cadrul centrului a unor evenimente de interes regional: concerte,

spectacole, expozitii de arta;

- extinderea sederii in zonă pentru participantii la conferinte/targuri in scopuri de

entertainement;

clientii Centrului vor fi atat companiile din judetul Sibiu, dar si din judetele invecinate

care nu dispun de Centre similare, respective: judetul Alba (municipiul Alba Iulia si

Sebes, fiind la maxim 60 km ), accesul fiind facil datorita autostrazii.

Constructia unui incubator de afaceri, va permite


51

dezvoltarea industriilor cu valoarea adugata mare, in special IT, care va asigura :

• retentia populatiei tinere , si crestere migratiei populatiei tinere inspre Sibiu, din

alte judete prin sustinerea dezvoltaii unor afaceri inovative, interesante care pot

asigura angajatilor un salariu peste medie si conditii de viata competitive;

• cresterea nivelului de trai in zona, cresterea salariilor , care va duce la dezvoltarea

celorlalte sectoare: comert si servicii;

• cresterea interesului pentru facultatile din cadrul universitatii “Lucian Blaga”,

prin diversificarea activitatilor practice, dar si datorita cresterii probabilitatii de a

gasii un serviciu dupa terminarea facultatii.

Diverificarea economiei locale si regionale;

Atragerea de investitori care sa asigure dezvoltarea business-urilor inovative; odata cu

cresterea acestorea, ca efect in lant va fi:

• sustinerea comertului si serviciilor din zona;

• cresterea cererii de spatii de birouri si locuinte si astfel dezvoltarea companiilor

de constructii, comert cu materiale de constructii si amenajari , etc;

• dezvoltarea unor afaceri mici, adiacente

realizarea unui hub de productie IT , care sa asigurea suportul tehnic si pentru

modernizarea sistemelor de administratie publica.

B. Investitiile adiacente necesare a fi efectuate de catre autoritati

Intreaga investitie va fi suportata de concesionar neexistând risc financiar pentru

autorităţi.

C. Termenul estimat de implementare.

- Pentru Centrul de expozitii- cca 1 an de la data semnarii contractului de

concesiune;

- Pentru Incubatorul de afaceri- cca. 1-1,5 ani de la data obtinerii Autorizatiei de

construire

D. Puncte slabe/aspecte negative

in cazul Incubatorului de afaceri, apropierea de aeroport, poate prezenta un

dezavantaj datorita zgomotului.

Alte aspecte

Locatia propusa este propice dezvoltarii unui Centru expozitional , datorita

invecinarii cu Aeroportul Sibiu, dar si accesului facil dispre judetele Cluj, Alba, si de la

autostrada ;

Pentru Centrul expozitional, cladirea deja exista, necesitand doar reparatii si

amenajari, ceea ce reduce semnificativ timpul cu darea in folosinta a acesteia


52

Atat in Sibiu, cat si in judetele incevinate Alba, Valcea, chiar si in Cluj nu exista

Centre expozitionale, in general, targurile/conferintele organizandu-se in zone

adaptate (Sali de evenimente din hoteluri sau individuale, sali de sport, etc), ori in

ultimii aani se observa o crestere a intereseului pentru aceste manifestari.

Edificarea Incubatorului de afaceri poate fi sustinut si prin diferite Proiecte de

finantare cu fonduri nerambursabile.

5.1.2 Opţiunea 2 - Terminal cargo - Baza pentru aeronave si hub logistic (aircargo) pentru

zona centrala

A.- Beneficii aduse zonei:

Pe partea de transportui marfa si mentenanta aeronave

• Cresterea numarului de transporturi aeriene de marfa;

• Satisfacerea novoilor de transport ale unor companii locale si astfel cresterea

contributiei la securizarea afacerilor locale;

• Cresterea atractivitatii Judeţului fata de investitorii straini.

• Cresterea veniturilor aeroportului, prin sustinerea cresterii numarului de zboruri si

asigurarea unor servicii suplimentare ;

• Cresterea atractivitatii zonei pentru potentiali investitori care au nevoie de asigurarea

unor transporturi rapide de marfa;

• Parteneriatul semnat cu Textron Aviation (producătorii Cessna) pentru mentenanta

aeronave, ar putea sustine cresterea numarului de aeronaave care tranziteaza

Aeroportul Sibiu’.

Prin scoala de zbor Sibiul va deveni o noua destinatie pentru tinerii care vor sa devina piloti

sau sa faca parte din Cabin Crew;

Constructia Hotelului va sigura cresterea veniturilor Municipiului (prin taxe și impozite),

Judeţului si aeroportului in cazul stabilirii unor parteneriate;


Intreaga investitie va fi suportata de Concesionar insa Aeroportul Sibiu cel ma probabil va

trebui sa asigure infrastructura necesara pentru funcţionalizarea traficului cargo (vezi în

acest sens și concluziile capitolului anterior).

C. Termenul estimat de implementare- 5-10 ani


53


Proiectul presupune realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul

aeroportului , dar si a unor investitii de catre Aeroport, ceea ce ar putea intarzia

semnificativ darea in folosinta a terminalului air-cargo, al spatiilor de hangarare si al

bazei de mentenanta avioane;

Termenul mai lung de implementare – ar fi necesară impunerea unui termen de

realizare care să fie în concordanţă cu obiectivele de dezvoltare pe termen mediu ale

aeroportului; o perioadă foarte lungă de timp pentru realizarea investiţiei poate

duce la pierderea unor potenţiale avantaje concurenţiale (de exemplu dezvoltarea

Aeroportului Brașov)

Tendinţele europene privind traficul cargo

Concurenţa la nivel naţional (în special aeroporturile Cluj și Timișoara, aflate la

distanţe relativ mici și cu bune conexiuni rutiere către Sibiu).

Impactul relativ scăzut al celorlalte tipuri de servicii propuse (în afara terminalului

cargo) propuse raportate la obiectivele de devoltare ale Aeroportului și ale judeţului.

Alte aspecte

Locatia propusa este propice functiunilor propuse , datorita zonei preponderent

industriale si accesului facil catre autostrada;

Functiunile propuse sunt corelate cu activitatea aeroportuara derulata in zona.;

5.1.3 Opţiunea 3 - dezvoltare servicii comerciale aeroport

A. Beneficii aduse zonei:

1. Cresterea traficului aeroportului si dezvoltarea acestuia datorita functiunilor

propuse (comert, servicii, petrecere a timpului liber), imbunatatirea serviciilor de

transport care asigura legatura cu restul Judeţului Sibiu;

2. Proiectul in sine va contribuii la imbunatatirea arhitecturii zonei , si dezvoltarea

zonei prin atragerea unor companii de IT/servicii in cladirile de birouri ;

3. Cresterea turismului de afaceri în judeţul Sibiu prin organizarea unor targuri,

expozitii si conferinte nationale si internationale pe diferite domenii: productie,

constructii, IT, servicii;

4. Sustinerea turismului prin centrul de informare “This is Romania”

5. Asigurarea mediului dezvoltarii mediului de afaceri existent prin extinderea relatiilor

de afaceri, networking, dobandirea de know-how prin relationarea cu companii

similare din alte regiuni;



54

Proiectul se bazeaza pe intentia autoritatilor de extindere a activitatii Aeroportului.

Realizarea Proiectului presupune si relocarea unei parti din infrastructura suport

aferenta terminalului aeroportului , relocarea temporara sau definitiva a parcarii,

constructia unei noi infrastructuri pentru terminalul de autobuz .

C. Termenul estimat de implementare- termen mediu -lung


Proiectul presupune realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul

aeroportului , si a unor investitii semnificative ;

Termenul lung de implementare;

O parte din functiunile propuse (SPA , entertainement) se potrivesc mai putin zonei .

In cazul cladirilor de birouri , apropierea de aeroport, poate prezenta un dezavantaj

datorita zgomotului.

O mare parte din funcţiunile propuse nu se regășesc în strategia judeţului sau a

aeroportului (centru spa, mall, etc).

Alte aspecte

Pentru anumite functiuni (hotel, centru expozitional), locatia este potrivita și este

corelată cu obiectivele de dezvoltare ale judeţului

Obiectul investiţiilor excede prezentul studiu

Pentru a patra opţiune, datorită datelor de intrare extrem de sumare, nu se poate face o analiză

economică propriu-zisă prividn avantajele și dezavantajele acesteia.

De mentionat faptul ca in toate cazurile este necesara elaborarea unui PUZ , terenul fiind

incadrat in Zona UTR – Unitati Teritoriale de referinta, cu destinatie speciala Ta-Circulatie

aeriana si amenajari.

Concluzii privind motivele economice ale unei concesiuni a terenului studiat, pe tipuri de

utilizări viitoare al terenului, din punctul de vedere al concedentului :

Avantaje Dezavantaje

Opţiunea 1 Centru Expozitional si Incubator de afaceri

(+)Impactul asupra zonei este cel mai ridicat in principal datorita Centrului expozitional, prin: o cresterea numarului turistilor ; o cresterea vanzarilor de servicii de cazare,

alimentatie si a comertului ; o sustinerea dezvoltarii afacerilor locale prin

importul de know how si extinderea relatiilor

(-) in cazul Incubatorului de afaceri, apropierea de aeroport poate prezenta un dezavantaj datorita zgomotului


55

de afaceri o infintarea/dezvoltarea unor afaceri noi cu

valoare adaugata in cadrul Incubatorului de afaceri;

o cresterea populatiei tinere ; o cresterea nivelului de trai (+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea numarului pasagerilor ; o cresterea veniturilor din activitate comerciala (+) Termenul de implementare redus, mai ales pentru prima parte a Proiectului- Centrul expozitional, unde termenul este de cca. 1 an, avand in vedere faptul ca imobilul exista deja; (+) Efort financiar zero din partea autoritatilor (+) Investitia propusa a fost inclusa in strategia de dezvoltare a Judeţului Sibiu.

Opţiunea 2 – terminal cargo Baza pentru aeronave si hub logistic (aircargo)

(-)Impactul mai redus asupra zonei : o acoperirea cererii de servicii de transport ale

unor companii locale (Zona Sibiu, Alba) o sustinerea mediului de afaceri local si

atragerea de noi investitori care au nevoie de servicii de transport aeriene;

o în afara investiţiilor aflate în directă legătură cu transportul aerian cargo, celelalte funcţiuini propuse au un impact redus asupra dezvoltării socio-economice a judeţului

(+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea numarului de transporturi aeriene

de marfa; o extinderea serviciilor care pot fi accesate in

zona Aeroportului : mentenanta nave ; air-cargo ; scoala de pilotaj si cabin crew ;

o servicii cazare pentru echipajele de zbor si pasageri

o cresterea veniturilor din activitate comerciala (+) Functiunile propuse sunt corelate cu activitatea aeroportuara derulata in zona, si cu necesitatile de dezvoltare ale Aeroportului (+) în cee ace privește partea de terminal cargo, Investitia propusa a fost inclusa in strategia de dezvoltare a Judeţului Sibiu.

(-) Termenul de implementare – 5-10 ani (-) Implicatii financiare autoritati – se impune analiza investiţiilor care este necesar să fie realizate în afara terenului care urmează să fie concesionat, astfel incât terminalul cargo să devină funcţional (-) Este posibil ca terenul propus spre concesiune să nu asigure suprafata necesara desfasurarii tuturor activitatilor propuse : air cargo care presupune si un spatiu de depozitare ; mentenanta aeronave, scoala pilotaj. (-) concurenţa : existenţa a două aeroporturi relativ apropiate și cu foarte bune conexiuni rutiere cu Sibiul, care déjà au dezvoltate servicii cargo semnificative (Timișoara și Cluj)

Optiunea 3 (-)Impactul mai redus asupra zonei : (-) Regimul de inaltime propus pentru


56

Dezvoltarea de servicii commerciale aeroport

o cresterea numarului turistilor ; o dezvoltarea zonei o cresterea turismului de afaceri ; o dezvoltarea mediului de afaceri local ; o cresterea veniturilor din turism si comert

(+) Impactul asupra Aeroportului Sibiu : o cresterea traficului aeroportului si

dezvoltarea acestuia datorita functiunilor propuse (conferinte, cladiri de birouri));

o acces facil spre celelalte zone ale judeţului Sibiu

o cresterea veniturilor din activitatea de comert ;

unele cladiri nu corespunde cu indicatorii zonei (-) Implicatii financiare semnificative din partea Aeroportului sibiu , Proiectul necesitand realizarea unor modificari de infrastructura in cadrul aeroportului , si a unor investitii semnificative ; (-)Termenul lung de implementare; (- ) In cazul cladirilor de birouri , apropierea de aeroport poate prezenta un dezavantaj datorita zgomotului.

5.2. Redeventa și durata concesiunii

În stabilirea unei redevențe minime pentru terenul în suprafață de 27.267 mp și clădirilor

existente pe acesta ( Hală hangar cu suprafața construită de 1.805 mp; Anexe funcțiuni diverse

cu suprafață de 930 mp si Pavilion celulă alarmă cu suprafață construită de 240 mp) s-au luat în

considerare premisele unei potențiale vânzări a acestuia cu plata în 40 ani, aceasta fiind

stabilită întrucât reprezintă perioada minimă pentru amortizarea clădirilor) , respectiv:

✓ s-a estimat o valoare de piață pentru teren și imobilele existente pe acesta de 2.751.260

Eur (conform evaluării imobiliare din Anexa nr. 3), din care :

- 2.134.525 Eur valoare teren ;

- 616.735 Eur valoare clădiri cu amenajări exterioare

✓ o perioadă de plată, de 40 de ani la care se adaugă o dobândă anuală calculată în

funcție de dobânzile de referință BNR aferente lunii mai 2019.

Ținând cont de variantele diferite propuse pentru valorificarea terenului și imobilelor

concesionate, s-a mers pe o singură variantă de calcul a redeventei prin luarea în considerare a

indicilor BNR.

S-a luat în considerare pentru varianta aleasă dobânda de referință la facilitatea de

depozit.


57

Astfel redevența rezultată este :

Dobanda de

referinta facilitatea de depozit

Valoare piata teren+cladiri existente EUR 2,751,260

Rata anuala % 1.50%

Perioada an 40

VAN EUR 4,402,016

Redeventa anuala minima EUR 110,050

Redeventa propusa EUR 110,050

Totodata, având în vedere rentabilitatea proiectului, se poate lua în considerare și varianta în

care valoarea redevenței se determină prin raportare la profitul operațional net, respectiv un

procent de 1% din acesta, rezultat din exploatarea proprietații concesionate, dar nu mai puțin

de redevența minimă propusă.

De menționat și faptul că în varianta de calcul a redevenței propuse, se respectă prevederile

art.17 din Legea 50/1991, care prevede „ Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește,

după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau

a consiliului local, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al

terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente ”.

Valoare evaluata (Eur)

Perioada de recuperare (ani)

Total (teren+cladiri) 2,751,260 25.0

Teren 2,134,525 19.4

Cladiri 616,735 5.6


58

6. Aspecte de mediu și sociale

Sub aspectele de mediu s-au analizat propunerile de dezvoltare care au fost propuse

pentru această parcelă de teren astfel încât impactul asupra componentelor factorilor de mediu

să fie cât mai redus.

De asemenea s-a analizat și modalitatea de relaționare a propunerilor de dezvolatare cu

funcționalitatea aeroportului, luându-se în considerare cele mai optime/fezabile variante.

Opţiunea 1 – Centru expoziţional/Incubator de afaceri

Luând în considerare cele propuse se pot estima anumite forme de impact în faza de

funcționare a amplasamentului atât asupra mediului cât și asupra stării de sănatate a celor care

vor desfășura activități în infrastructura creată. Dintre aceste forme de impact amintim

-gestionarea neadecvată a deșeurilor menajere generate din activitatea de pe acest

amplasament ;

-evenimentele publice și private implică intensificarea traficului auto și creșterea

nivelului de emisii atmosferice. De asemenea crește nivelul de zgomot asociat traficului auto cu

potențial impact asupra personalului care desfășoara activitatea în zona birourilor,

incubatorului de afaceri și zona IT;

-activitatea aeroportului prin traficul desfășurat poate fi considerată o sursă de zgomot

cu potențial impact asupra stării de sănătate a celor care își vor desfășura activitatea în această

locație.

-impact asupra solului prin acoperirea suprafețelor de teren cu suprafețe betonate. Se

estimează un număr maxim de parcări (450-500 locuri de parcare, în faza finală de maturitate a

proiectului); realizarea spațiilor de parcare implică și preluarea apelor pluviale potențial

contaminate cu hidrocarburi, direcționarea acestora spre un decantor/separator produse

petroliere care în cazul unei funcționări normale contaminează factorul de mediu apă.

Dintre aspectele pozitive ale implementării prezentei propuneri se pot aminti următoarele:

-consolidarea clădirii existente, făra demolarea ei, fapt ce implică generarea unor

cantități reduse de deșeuri de construcții/demolări;

-amenajarea suprafețelor de teren rămase libere ca și spații verzi.

-realizarea unui spațiu de utilitate publică care să corespundă atât nevoilor cetățenilor

din jud Sibiu, dar și să se integreze în nevoile funcționale ale aeroportului.

De asemenea trebuie avut în vedere din punct de vedere urbanistic că imobilul ce

urmează a se construi pe amplasament are nevoie de un regim de înălțime maxim de 13,5 m în

partea nordică a amplasamentului și de 8,5 m în partea sudică a amplasamentului. În planul de

afaceri (proiecție strategică) se precizează la cap IV Date financiare de natură preliminară că se


59

va realiza,, un incubator de afaceri S+P+E suprafață la sol 800-1000 mp. Pentru această

investiție trebuie solicitat aviz de la Regia Autonomă Autoritatea Aeronautică Civilă Român

Opţiunea 2 – Terminal cargo și alte servicii cu specific aeronautic

Aceasta opţiune necesită analiza, suplimentar faţă de concesiunea terenului, a asigurării

conectivităţii pistei și a aeroportului la investiţiile care urmează să fie realizate. Este necesar să

se realizeze căi de legătură între pista principală a aeroportului și zona de hangare, terminal air

cargo, baza mentenanță aeronave. De asemenea nu există date referitoare la echipamentele

care să deservească activitatea terminalului cargo. Analizând propunerile investitorului se poate

estima în faza de realizare a investiției un impact asupra factorilor de mediu și asupra stării de

sănătate a populației prin următoarele

-suplimentarea traficului în zona parcelei studiate (atât cel auto, cât și al

aeronavelor care necesită încărcarea/descărcarea mărfurilor, rezultat suplimentarea nivelului

de zgomot în zona studiată);

-activitățile de mentenanță aeronave de asemenea produc creșterea nivelului de

zgomot ;

-funcționarea hotelului poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate

explotării infrastructurii aeroportului, de funcționarea obiectivelor propuse spre realizare

-generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri periculose-uleiuri,

vopsele,lubrefianți) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme

specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a

solului și apei freatice subterane

-realizarea spațiilor asfaltate/betonate cu un grad de acoperire mare cu impact

asupra dezvoltării vegetației.


Propunerea 3 are un plan mai elaborat de dezvoltare a aeroportului internațional Sibiu care

implică un areal mare și care excede obiectul prezentului studiu de oportunitate. Dintre aceste

investiții care sunt propuse pentru dezvoltare menționăm:

-A shopping mall și terminal ptr autobuze;


60

-A1 spațiu de expozițional ,,This is Romania’’

-B-centru de congres și spațiu expozițional;

-C-Incubator (park de afaceri);

-D-Hoteluri;

-E-Centru Medical, Fitness &SPA;

-F-Clădirea Vamală;

-G-Infrastructură aeroportuară;

-H1, H2 -Parcarea aeroportului;

-I -expansiunea aeroportului.

Pentru terenul studiat se propune realizarea unor corpuri (C1, C2, C3, C4) care au

regimul de înălțime diferite cele mai reduse ca înălțime sunt în partea sudică spre pistă unde

este propusă clădirea C4 cu 4 etaje, la nord în ordine C3 cu 9 etaje, C2 cu 7 etaje, C1 cu 10 etaje.

Aceste clădiri sunt destinate ca spații de birouri. La est de aceste corpuri se desfășoară o zonă

hotelieră cu etajele ( 6 F+4 F).

De asemenea, se poate estima în faza de realizare a investiției un impact asupra factorilor de

mediu și asupra stării de sănătate a populației prin următoarele:

• funcționarea centrului de afaceri (bussines park) unde preponderent sunt birouri,

activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii

aeroportului;

• de asemenea poziționarea centrului medical, centru spa în partea sudică a parcelei

implică în perioada de funcționare/exploatare un impact asupra personalului și asupra

pacienților prin zgomotele și vibrațiile determinate de funcționarea aeroportului;

• poziționarea hotelului în partea estică a parcelei implică un impact asupra turiștilor în

perioada de funcționare (zgomote și vibrații) care ar putea reduce confortul acestora;

• generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri medicale periculoase din activitatea

medicală) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme

specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o

contaminare a solului și apei freatice subterane.

De asemenea trebuie precizat că lucrările propuse nu vor ține cont de infrastructura existentă

(hangar, anexe funcțiuni diverse, pavilion celulă alarmă), aceste vor fi demolate în perioada de

implementare, generându-se deșeuri din demolări care trebuie gestionate corespunzător.



61

Propunerea 4 vizează dezvoltarea serviciilor Aeroportului Internațional Sibiu. Deși datele

privind funcţiunile viitoare sunt limitate, având în vedere că nu sunt prezentate propuneri de

dezvoltare noi, impactul asupra factorilor de mediu și asupra stării de sănătate a locuitorilor din

proximitatea aeroportului este redus.

7. Aspecte legale şi instituționale. Procedura pentru atribuirea contractului

Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică, denumit în continuare contract

de concesiune, este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică,

denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite

concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a

unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe.Fac obiectul contractului de

concesiune bunurile care sunt proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale.

Redevenţa obţinută prin concesionare se face venit la bugetul de stat sau la bugetele

locale, după caz. Modul de calcul şi de plată a redevenţei se stabileşte de către ministerele de

resort sau de alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale ori de către

autorităţile administraţiei publice locale.

Concesionarea are loc la inițiativa concedentului și trebuie să fie fundamentată din

punct de vedere economic, financiar, social și de mediu.

La baza concesionării stă efectuarea studiului de oportunitate, care trebuie sa cuprindă, în

principal, următoarele elemente:

- Descrierea și identificarea bunului care urmează să fie concesionat;

- Motivele de ordin economic, financiar, social și de mediu, care justifică realizarea

concesiunii;

- Procedura utilizată pentru atribuirea contractului de concesiune și justificarea alegerii

procedurii;

- Durata estimată a procedurii;

- Termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesiune;

Principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt:

- transparenţa - punerea la dispoziţie tuturor celor interesaţi a informaţiilor referitoare la

aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune;

- tratamentul egal - aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către autoritatea

publică, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune;


62

- proporţionalitatea - presupune că orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie

să fie necesară şi corespunzătoare naturii contractului;

- nediscriminarea - aplicarea de către autoritatea publică a aceloraşi reguli, indiferent de

naţionalitatea participanţilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune, cu

respectarea condiţiilor prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România este parte;

- libera concurenţă - asigurarea de către autoritatea publică a condiţiilor pentru ca orice

participant la procedura de atribuire să aibă dreptul de a deveni concesionar în

condiţiile legii, ale convenţiilor şi acordurilor internaţionale la care România este parte.

Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt următoarele:

1. licitație – procedura la care persoana fizică sau juridică interesată are dreptul de

a depune ofertă;

2. negocierea directă – procedura prin care concedentul negociază clauzele

contractuale, inclusiv redevența, cu unul sau mai mulți participanți la procedura

de atrbuire a contractului de concesiune;

1. Licitație – în cazul acestei proceduri concedentul are obligația să publice în Monitorul

Oficial al României, într-un cotidian de circulație națională și într-un cotidian de

circulație locală anunțul de licitație, care se trimite cu 20 de zile calendaristice înainte de

data limită pentru depunearea ofertelor.

Concedentul are obligația de a pune documentația de atribuire la dispoziția persoanei

interesate cât mai repede posibil, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 4 zile

lucrătoare de la primirea unei solicitări din partea acesteia, acest termen aplicându-se și

solicitărilor de clarificări.

Această procedură se poate desfășura doar în cazul în care, în urma publicării anunțului

de licitație, au fost depuse cel puțin 3 oferte valabile. În cazul în care nu au fost depuse

cel puțin 3 oferte valabile, concedentul este obligat să anuleze procedura și să

organizeze o nouă licitație.

Pregătirea documentației de atribuire

Transmiterea spre publicare a unui anunţ de concesionare (T0)

Depunerea ofertelor (T0+20 de zile)

Evaluarea ofertelor (nu existǎ termen legal) – doar în cazul în care au fost depuse minim 3 oferte valabile

Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (nu existǎ termen legal)

Semnarea contractului (nu existǎ termen legal) T1

Anularea procedurii – în cazul în care nu au fost depuse 3 oferte valabile

Publicare anunț de atribuire în Monitorul Oficial al României T1+20

Se estimează următorul calendar pentru realizarea procedurii de licitaţie:


63

2. Negocierea directă – concedentul are dreptul de a aplica această procedură numai în

situația în care, după repetarea procedurii de licitație, nu au fost depuse cel puțin 3

oferte valabile. Anunțul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puțin 10 zile

calendaristice înainte de data limită pentru depunerea ofertelor.

Concedentul are obligația de a pune documentația de atribuire la dispoziția persoanei

interesate cât mai repede posibil, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 2 zile

lucrătoare de la primirea unei solicitări din partea acesteia, acest termen aplicându-se și

solicitărilor de clarificări.

Concedentul derulează negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofertă valabilă.

Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenței.

Concedentul poate ține seama și de alte criterii precum:

- capacitatea economico-financiară a ofertanţilor;

- protecţia mediului înconjurător;

- condiţii specifice impuse de natura bunului concesionat.

Concedentul are obligaţia de a stabili oferta câştigătoare pe baza criteriului/criteriilor de

atribuire precizate în documentaţia de atribuire.

Concedentul are obligaţia de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României,

Partea a VI-a, un anunţ de atribuire a contractului de concesiune, în cel mult 20 de zile

calendaristice de la finalizarea oricăreia dintre procedurile de atribuire a contractului de

concesiune prevăzute de prezenta ordonanţă de urgenţă nr. 54/2006.

Contractele de concesiune a terenurilor de orice natură vor fi înregistrate de către

concesionar în registrele de publicitate imobiliară sau în Cartea funciară.

1 luna •Publicarea unui anunt de concesiune

2 luni

•Pregatirea si depunerea ofertelor (inclusiv marje de timp pentru eventuale prelungiri ale termenului de depunere/o perioada mai lunga de pregatire a ofertelor fata de minimul prevazut de lege, data fiind complexitatea ofertelor

2 luni •Evaluarea ofertelor

2 luni• Desemnarea castigatorului si semnarea contractului de concesiune


64

Transmiterea spre publicare a unui anunţ de negociere directă (T0) – doar în cazul în care după reluarea procedurii de licitație nu au fost depuse 3 oferte valabile

Depunerea ofertelor (T0+10 de zile)

Evaluarea ofertelor (nu existǎ termen legal)

Etapă de negociere cu fiecare ofertant care a depus ofertă valabilă

Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (nu existǎ termen legal)

Semnarea contractului (nu existǎ termen legal) T1

Publicare anunț de atribuire în Monitorul Oficial al României T1+20

Se recomandă utilizarea procedurii de licitaţie, în vederea asigurării unui acces cât mai larg al

potenţiali investitori. Doar în cazul în care nu se depun minim 3 oferte nici după reluarea

lictiaţiei, conform legii, se recomandă realizarea negocierii directe.

1 luna • Publicarea unui anunt de concesiune

2 luni • Pregatirea si depunerea ofertelor

1 luni

• Evaluarea ofertelor si negocierea cu fiecare ofertant care a depus oferta valabila

1 luni

• Desemnarea castigatorului si semnarea contractului de concesiune


65

8. Concluzii

Ca urmare a analizei din prezentul studiu, propunerile investitorilor au fost analizate din perspectiva tehnică, ecnomico-financiară, de mediu/socială, astfel încât să se poată stabili oportunitatea concesiunii pentru

fiecare opţiune în parte, formulându-se recomandări pentru funcţiunile care pot constitui obiectul investiţiilor pe care concesionarul terenului le poate realiza . Studiul de oportunitate arată faptul că terenul și

clădirile aferente acestuia pot fi concesionate din punct de vedere economic, tehnic, social, de mediu și legal.

Evaluarea bunului, realizată de expert evaluator ANEVAR, a concluzionat faptul că valoarea bunului care urmează să fie concesionat este de 2.751.260 Euro, din care 2.134.525 Euro valoarea terenului, respectiv

616.735 Euro valoarea construcţiilor existente pe teren

Pornind de la valoarea estimată a terenului si perioada de amortizare a construcţiilor, se propune o durată a concesiunii de 40 de ani, cu o redevenţă de minim 1% din profitul operational net anual rezultat din exploatarea investiţiilor, dar nu

mai mică decat valoarea minimă de 110.050 Eur ( valoarea redevenței);

În ceea ce privește funcţiunile viitoarelor investiţii realizate de către investitori asupra terenului , studiul a analizat aspectele tehnice, socio-economice, de mediu și legale și a identificat următoarele aspecte

relevante și constrâgeri:

Optiuni funcţiuni viitoare (pe baza propunerilor existente)

Aspecte tehnice Aspecte socio-economice Aspecte de mediu și legale Recomandări

Opţiunea 1- Centru Expoziţional și incubator de afaceri

- Investitorul ar trebui să aibă în vedere utilizarea structurilor existente, care pot fi reabilitate

- se va realiza reconversia unei zone neexploatate în prezent (structura existenta se degradează în timp, ceea ce va crea un potenţial pericol)

- nu este afectată activitatea aeroportuară

- este în conformitate cu zonarea propusă de Aeroportul Internaţional Sibiu

Constrângeri:

- Este necesară realizarea unui PUZ pentru funcţiunile propuse , PUG neincluzând în prezent aceste funcţiuni

- Suprafaţa parcelei permite realizarea unei astfel de investiţii

Răspunde unei necesităţi a judeţului, obiectivelor Strategiei de dezvoltare a judeţului și a unei nevoi identificate de administratorul actual al terenului (Aeroportul Internaţional Sibiu) fără ca riscul investiţiei și operării să fie la autoritatea locală, care nu are ca scop lucrativ gestionarea de infrastructuri de afaceri. Găsește o utilizare unui teren în prezent nefolosit Pentru incubator de afaceri trebuie avută în vedere reducerea pe cât posibil a perturbării activităţii de business de zgomotul specific zonei. Concurenţa este extraordinar de mică pentru acest segment de servicii, cererea fiind mare.

Aspecte de mediu: - evenimentele publice și private

implică intensificarea traficului auto și creșterea nivelului de emisii atmosferice. De asemenea crește nivelul de zgomot asociat traficului auto cu potențial impact asupra personalului care desfășoara activitatea în zona birourilor, incubatorului de afaceri și zona IT;

- impact asupra solului prin acoperirea suprafețelor de teren cu suprafețe betonate. Se estimează un număr maxim de parcări (450-500 locuri de parcare, în faza finală de maturitate a proiectului); realizarea spațiilor de parcare implică și preluarea apelor pluviale potențial contaminate cu hidrocarburi, direcționarea acestora spre un decantor/separator produse petroliere care în cazul unei funcționări normale contaminează factorul de mediu apă.

- funcționarea incubatorului de afaceri unde preponderent sunt birouri, activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului;

Cu limitările menţionate, acest tip de investiţie poate face obiectul unei concesiuni a bunului studiat.


66

Aspecte legale: - acest timp de funcţiune poate fi

realizat în cadrul concesiunii de teren atata timp cât se respectă cerinţele legale de urbanism, aeronautica, etc.

Opţiunea 2 - Terminal cargo și hub logistic

Cel puţin pentru partea de terminal cargo, este un obiectiv de investiţii care corespunde obiectivelor de dezvoltare ale judeţului precum și ale Aeroportului (deși Aerpoprtul Internaţional Sibiu vizează alte zone pentru dezvoltarea terminalului cargo). Constrângeri

- Este foarte posbilă necesitatea unei suprafeţe mai mari pentru realizarea unui astfel de terminal

- Este puţin plauzibilă asigurarea funcţionalitătii unui terminal cargo doar prin concesiunea unui teren, fiind necesare investiţii realizate în afara perimetrului terenului (de ex. cale de rulare între pistă și terminal)

- Pentru realizarea tuturor funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG prevâzând în prezent o parte din funcţiunile propuse pentru parcela studiată

- din punct de vedere economic trebuie avute în vedere investiţiile necesare care trebuie realizate de aeroport sau de un investitor privat, dar în afara parcelei care constituie obiectul studiului de oportunitate (de ex. cal de rulare pentru aeronave de la pista până la terminal). Aceste investiţii trebuie analizate în raport cu tendinţele pieţei europene de transport marfă, respectiv concurenţa directă existentă. De asemenea, în perspectiva unor investiţii care trebuie realizate și de autorităti, este necesară analiza atentă a amortizării acestora Termenele de realizare trebuie să vizeze un orizont de timp mediu (nu foarte lung)

Aspecte de mediu: - suplimentarea traficului în zona

parcelei studiate (atât cel auto, cât și al aeronavelor care necesită încărcarea/descărcarea mărfurilor, rezultat suplimentarea nivelului de zgomot în zona studiată);

- funcționarea hotelului poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului, de funcționarea obiectivelor propuse spre realizare;

- generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri periculose-uleiuri, vopsele,lubrefianți) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a solului și apei freatice subterane

- realizarea spațiilor asfaltate/betonate cu un grad de acoperire mare cu impact asupra dezvoltării vegetației.

Aspecte legale: - nu există impedimente legale pentru

realizarea acestui tip de funcţiuni însă este foarte posibil ca acest tip de funcţiune să nu poată face obiectul unei concesiuni a bunului studiat. Astfel, în cazul în care investiţia necesită o suprafaţă mai mare de teren și/sau realizarea de investiţii și de către autorităţi este necesară clarificarea suprafeţei de teren pe care se va realiz investiţia și tipul de concesiune necesar

- data fiind interferarea activităţii de transport cargo cu activitatea curentă aeroportuară și necesitatea corelării unor servicii se recomandă analiza unei concesiuni de lucrări/servicii, respectiv partneriatul public-privat

Din funcţiunile propuse, pentru această opţiune, terminalul cargo este relevant pentru Judeţ și pentur aeroport. Dată fiind suprafaţa necesară și investiţiile suplimentare necesare care depășesc perimetrul terenului care urmează să fie concesionat, precum și serviciile realizate în comun cu Aeroportul, este mai degrabă recomandată concesiunea de lucrări/servicii sau parteneriatul public privat. Este foarte posibil ca o simplă concesiune a terenului studiat să nu poată asigura funcţionalitatea unui terminal cargo. Aceasta ar putea fi posibilă doar prin asumarea clară de către Aeroport a investiţiilor proprii pe care le va realiza pentru asigurarea funcţionalităţii terminalului, dar și a modalităţii legale de colaborare cu viitorul operator al terminalului.


67

pentru acest tip de dezvoltare.

Opţiunea 3 – Dezvoltarea de servicii comerciale aeroport (Cladiri cu birouri, centru medical si SPA)

- Pentru partea de investiţie aferentă centrului de afaceri corespunde obiectivelor de devoltare ale aeroportului.

Constrângeri: - Pentru realizarea tuturor

funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG neincluzind aceste funcţiuni

- Este necesară respectarea regimului de înălţime prevăzut de PUG și de reglementările aeronautice

- Suprafaţa terenului vizat de investiţii excede obiectul studiului de oportunitate

Toate funcţiunile propuse vizează o extindere și o dezvoltare de proporţii a întregului aeroport, deci impactul economic excede obiectul prezentului studiu de oportunitate. În ceea ce privește investiţiile vizate pentru terenul vizat de studiul de oportunitate (centru de afaceri) acestea pot avea de suferit în urma zgomotului aferent activităţii aeroportuare. De asemenea, alte dezvoltări prevăzute (de ex. centru spa) pot să se dovedească nerentabile, datorită amplasamentului (aeroport) Este necesară clarificarea termenului de realizare a investiţiei

- funcționarea centrului de afaceri (bussines park) unde preponderent sunt birouri, activitatea poate fi afectată de zgomotele și vibrațiile datorate explotării infrastructurii aeroportului;

- de asemenea poziționarea centrului medical, centru spa în partea sudică a parcelei implică în perioada de funcționare/exploatare un impact asupra personalului și asupra pacienților prin zgomotelor și vibrațiile determinate de funcționarea aeroportului;

- generarea unor categorii de deșeuri (deșeuri medicale periculoase din activitatea medicală) care trebuie gestionate corespunzător, eliminare prin firme specializate/autorizate. În caz de negestionare corespunzătoare pot genera o contaminare a solului și apei freatice subterane.

Aspecte legale: - Acest tip de investiţie nu poate face

obiectul prezentului studiu de oportunitate, întrucât vizează investiţii pe o suprafaţă care excede cu mult bunul studiat și interferează cu serviciile aeroportuare.

Investiţia propusă excede obiectul studiului de oportunitate, investiţiile fiind propuse pe un areal mult mai mare. De asemenea, dată fiind complexitatea activitătilor și interferenţa cu serviciile gestionate în prezent de aeroport se recomandă analiza oportunitătii unui eventual parteneriat public-privat sau a unei concesiuni de lucrări și servicii și eventual revizuirea unor anumite funcţiuni nepotrivite (de ex. centru SPA si medical)


- Pentru realizarea tuturor funcţiunilor propuse este necesară realizarea unui PUZ, PUG neincluzind aceste funcţiuni

Nu există suficiente date pentru o analiză economică a funcţiunilor propuse

Având în vedere lipsa unor propuneri concrete de dezvoltare a parcelei care face obiectul studiului de oportunitate nu s-au putut face o analiza a impactului asupra mediului și asupra stării de sănătate a populației.

Investiţiile propuse nu sunt definite clar. Așa cum sunt prezentate exced obiectul prezentului studiu de oportunitate, fiind mai degrabă obiectul unei concesiuni de servicii și lucrări. Nu se pot emite recomandări din punct de vedere al protecției mediului și stării de sănătate a populației.


68

Anexe Anexa nr. 1 Extras de carte funciară și documente cadastrale privind bunul care urmează să fie

concesionat

Anexa nr. 2 Evaluarea imobiliară a terenului

Anexa 2.1 Raport de evaluare

Anexa 2.2. Anexe la raportul de evaluare

Anexa nr.3 Arii protejate învecinate

Anexa nr.4 Zonare aeroport adresa nr. 589/21.02.2019 a R.A. Aeroport Internaţional Sibiu

către Consiliul Judeţean Sibiu.

studiu de oportunitate - consiliul judetean sibiu · tabel 1 evoluţia demografică a judeţului...

Documents