spaþii de retail dupã mall-urile din bucureºti ... · 100.000 locuitori). din acest motiv vedem...
TRANSCRIPT
Un val de optimism pare cã inundã piaþa spaþiilor
de retail. Dezvoltatorii anunþâ noi proiecte
într-un ritm cel puþin similar celui de anul trecut
iar perspectivele par tot mai roz. Pânã chiar la o
potenþialã supraofertã de spaþii în urmãtorii doi
ani în oraºe ca Timiºoara ºi Braºov.
Agenþii imobiliari sunt de pãrere cã dezvoltarea
de noi proiecte este dictatã de cererea clienþilor:
retaileri ºi cumpãrãtori. Iar perspectivele sunt
bune pentru dezvoltatorii de spaþii de retail atât
timp cât indicatorii economici aratã creºterea
consumului ºi a încrederii investitorilor în piaþa
localã.
În ultimii doi ani mai mult de 50 de branduri noi
au deschis primele magazine în þara noastrã,
printre acestea fiind: Michael Kors, Lego, Pepco,
Marks&Spencer Food, Sport Vision, Buzz,
Sportisimo, English Home, Roche Bobois ºi Casa
Convenienza.
”În continuare, pe mãsura livrãrilor de centre
noi, ne aºteptãm ca noi branduri sã intre pe
piaþã, pe lângã cele anunþate deja: grupul H&M a
anunþat intrarea cu brandul COS, Forever21 vor
intra cu primul magazin în ParkLake Plaza”,
spune Bogdan Petcu, senior consultant Knight
Frank.
Þara noastrã a înregistrat anul trecut cea mai
mare creºtere a vânzãrilor din comerþul cu
amãnuntul din Uniunea Europeanã – 8.9%.
Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ
Echinox, este de pãrere cã România va
continua sã reprezinte o destinaþie
interesantã pentru retailerii internaþionali
care vizeazã pieþe noi pentru extinderea
operaþiunilor lor în Europa. Mediul politic ºi
economic stabil, creºterea veniturilor,
reducerea impozitelor ºi stimularea implicitã
a consumului, ºi nu în ultimul rând,
dimensiunea pieþei locale sunt câteva dintre
motivele care stau la baza deciziilor
brandurilor noi de a intra în România.
Sunt anunþate pentru anul acesta livrãride circa 200.000 mp spaþii de retailStocul de spaþii retail din România va creºte anul
acesta cu aproximativ 200.000 mp, conform
proiectelor în curs de dezvoltare sau anunþate a
fi livrate. Acestea se vor adãuga stocului actual
de 3,3 milioane mp înregistrat la finalului anului
trecut.
Creºterea prognozatã este generatã atât de
proiecte noi, cât ºi de extinderi ale centrelor
existente, fiind similarã celei înregistrate anul
trecut, când au fost livrate proiecte cu suprafaþã
totalã de 170.000 mp, spune Liana Dumitru,
associate director retail agency Colliers
International.
Capitala rãmâne principala atracþie pentru
retaileri, astfel cã aproape jumãtate din stocul
total care va fi livrat în 2016, circa 95.000 mp vor
fi concentranþi în proiectele din Bucureºti:
Parklake Plaza 70.000 mp dezvoltat de Sonae
Sierra/Caelum ºi Veranda Mall Obor 25.000 mp
dezvoltat de Prodplast Imobiliare.
La finalul anului trecut stocul de spaþii
comerciale din Bucureºti a depãºit cu puþin
pragul de 1 milion mp în 30 de proiecte, ceea ce
reprezintã 541 mp la mia de locuitori. Livrãrile
anunþate pentru acest an vor duce valoarea la
mia de locuitori la 592. Spre comparaþie în Praga
acest indicator este de 645 mp/1.000 locuitori iar
în Varºovia este de 667 mp/1.000 locuitori, spune
Bogdan Petcu.
Proiectele noi anunþate vor dubla sauchiar tripla stocul din Timiºoara ºi BraºovAtractive pentru retaileri rãmân ºi oraºele mari
din þarã, aproape în toate fiind anunþate noi
livrãri: Constanþa (extinderea centrului City
Park), Timiºoara (extinderea Timiºoara Shopping
City), Craiova (lansarea noului concept al Mercur
Shopping Center în urma procesului de
renovare), Braºov (extinderea Coresi), Cluj
(livrarea proiectului Platinia).
Braºov ºi Timiºoara, douã dintre cele mai mari
oraºe din România înregistrau pânã anul trecut
printre cele mai scãzute stocuri de centre
comerciale moderne din þarã, deºi indicatorii lor
economici susþin dezvoltarea de astfel de
proiecte.
În ultimii ani sustenabilitatea acestor indicatori a
convins investitorii imobiliari sã dezvolte
proiecte acolo. Astfel, proiectele noi anunþate
vor dubla sau chiar tripla stocul din Timiºoara ºi
Braºov.
Sustenabilitatea proiectelor depinde de
capacitatea dezvoltatorilor de a se diferenþia ºi
de a oferi cel mai bun mix de retaileri ºi de
facilitãþi de petrecere a timpului liber. Deºi s-au
anunþat foarte multe proiecte, dezvoltatorii sunt
încã precauþi astfel cã cel mai probabil nu toate
investiþiile anunþate vor fi ºi finalizate, ceea ce nu
va duce la o supraofertã pe aceste pieþe, este de
pãrere Adelina Opriþa, consultant Retail Agency
JLL.
Dintre oraºele din provincie, Timiºoara pare sã
atragã cel mai mare interes din partea
investitorilor imobiliari, în urmãtorii doi ani fiind
anunþate pentru livrare trei proiecte ce vor
aduce încã 160.000 mp de retail, însemnând
aproape 40% din totalul livrãrilor anunþate pentru
25
Spaþii de retail
Dupã mall-urile din Bucureºti, dezvoltatorii vorajunge ºi la parcuri de retail în oraºele terþiare
Piaþa imobiliarã
Bogdan Gubandru, Business Development Manager DTZ Echinox
Liana Dumitru, associate director retail agencyColliers International.
urmãtorii doi ani.
“Din analiza noastrã, dacã toate proiectele
anunþate vor fi livrate anul viitor, Timisoara se va
confrunta cu un surplus de 50.000 mp non food
retail pe care va trebui sã îl absoarbã în urmãtorii
ani”, spune Liana Dumitru, associate director
retail Agency Colliers International.
Cu livrãrile de spaþii de retail anunþate pentru
urmãtorii doi ani Timiºoara ar urca în clasamentul
oraºelor pe locul 2, dupã Capitalã, deºi stocul ar
reprezenta undeva la 20% din totalul
Bucureºtiului. Însã cota la mia de locuitori ar
depãºi cota Capitalei, ajungând la o valoare de
circa 711 mp/1000 locuitori, subliniazã Bogdan
Petcu.
ªi Braºovul este activ pe acest segment
înregistrând o livrare importantã în 2015 - Coresi
Shopping Resort - ºi un nou proiect ce urmeazã
sã fie dezvoltat de cãtre israelienii de la AFI. Cu
aceste livrãri Braºovul se apropie ºi el de
Bucureºti la cota de mp la mia de locuitori, cu o
valoare de 534 mp/ 1000 locuitori.
Chiriile se vor menþine, dar va apãrea opresiune pentru creºterea lor
Valoarea chiriilor diferã în funcþie de o serie de
factori precum oraºul ºi puterea de cumpãrare,
accesibilitatea proiectului ºi numãrul de
vizitatori, dar ºi caracteristicile specifice ale
spaþiului (suprafaþa, poziþia în cadrul centrului
comercial, proximitatea faþã de ancore sau
scãrile rulante etc).
În Bucureºti, chiriile medii pentru un spaþiu de
100 mp cu o locaþie bunã într-un centru
comercial performant sunt între 55 - 65
euro/mp/lunã.
Pentru locaþiile prime chiria este de 60 - 70
euro/mp/luna (locaþie prime înseamnã cea mai
buna locaþie de 100 mp într-un centru comercial
dominant),
Pentru restul þãrii, în oraºele cu peste 250.000
locuitori, chiriile medii în proiectele dominante
pentru un spaþiu bine localizat de 100 mp se
încadreazã în intervalul 30 - 40 euro/mp/lunã ºi
coboarã spre 15 - 20 euro/mp/lunã în oraºele mai
mici.
Pentru spaþiile comerciale stradale nivelul
chiriei se situeazã în intervalul 50 - 60
euro/mp pentru spaþiile prime cu suprafaþa
de 100 mp.
Pentru parcurile de retail chiria medie este de 8,5
euro/mp/luna ºi s-a menþinut constantã în
ultimele 12 luni.
În perioada urmãtoare agentii imobiliari nu se
aºteaptã la modificãri semnificative ale chiriilor.
Însã, vânzãrile în creºtere ale retailerilor se vor
reflecta în chiria procentualã în cazul
magazinelor performante, este de pãrere Liana
Dumitru.
Þinând cont de faptul cã majoritatea centrelor
comerciale dominante din Bucureºti ºi din þarã
au o rata de ocupare de aproape 100%, cã
retailerii existenþi, mai ales cei de fashion,
înregistreazã creºteri considerabile ale vânzãrilor
ºi cã noi retaileri vizeazã centrele dominante
pentru deschiderea primului magazin, “ne
aºteptãm la o presiune ascendentã anul acesta
asupra nivelului mediu de închiriere”, spune
Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ
Echinox.
Viitorul este al parcurilor de retail înoraºele terþiare
Odatã ce Bucureºtiul ºi oraºele mari din þarã vor
fi acoperite, atenþia dezvoltatorilor se va
îndrepta spre urmãtorul palier: oraºele medii ºi
mici unde încã mai este loc pentru dezvoltarea
de proiecte de retail.
Dat fiind costul de construcþie mai mic în cazul
proiectelor de tip „retail park”, acestea sunt o
soluþie preferatã de dezvoltatori mai ales în
oraºele mici, unde puterea de cumpãrare este
mai redusã ºi nivelul chiriilor pe care retailerii le
pot plãti este mai mic, spune Liana Dumitru .
“Ca ºi în alte þãri din Europa Centralã ºi de Est
(de exemplu Polonia), parcurile de retail de
dimensiuni reduse ar putea deveni formatul
26 ARENA Construcþiilor nr. 2 / 2016
Adelina Opriþa, consultant Retail Agency JLL.
Piaþa imobiliarã
Mihaela Gãlãþanu, head of research DTZ Echinox
Pentru spaþiile comerciale de 100 mpsit u ate la parterul centrelor comercialedin Bucureºti, chiriile medii sunt:
Ø între 50 - 60 euro / mp / luna pentru centrele
dominante;
Ø între 30 - 45 euro / mp / luna pentru centrele
secundare;
Ø între 20 - 25 euro /mp / luna pentru centrele
terþiare.
Pentru spaþiile comerciale de 100 mpsit u ate la parterul centrelor comercialedin oraºele regionale, chiriile medii sunt:
Ø între 30 - 35 euro / mp /luna pentru centrele
dominante din oraºele principale;
Ø între 20 - 25 euro /mp /luna pentru centrele
dominante din oraºele secundare;
Ø între 12 - 18 euro /mp /luna pentru centrele
dominante din oraºele terþiare.
Sursa: DTZ Echinox
preferat al dezvoltatorilor”, apreciazã Bogdan
Gubandru, Business Development Manager DTZ
Echinox.
ªi Adelina Opriþa este de pãrere cã interesul
dezvoltatorilor se îndreaptã cãtre oraºele din
eºalonul doi, de dimensiuni medii (pânã în
100.000 locuitori). Din acest motiv vedem
proiecte finalizate ºi anunþate în Târgu-Jiu, Deva,
Severin, Piatra Neamþ sau Satu Mare.
ªi Craiova poate constitui un punct de interes,
subliniazã Bogdan Petcu.
Un mix de succes este HoReCa la parterulclãdirilor de birouriTot mai mulþi dezvoltatori preferã proiectele cu
funcþiuni mixte. Facilitãþile ºi serviciile din
imediata apropiere cresc considerabil
atractivitatea unei clãdiri de birouri sau a unui
ansamblu rezidenþial.
Ansamblurile rezidenþiale de mari dimensiuni,
care creeazã comunitãþi, sunt prevãzute cu spaþii
de retail, pentru a atrage cumpãrãtori ºi pentru a
oferi facilitãþi locatarilor. Este o practicã utilizatã
de mulþi ani de cãtre dezvoltatorii de locuinþe,
foarte apreciatã de potenþialii cumpãrãtori.
Potenþialii chiriaºi ai clãdirilor de birouri sunt
interesaþi din ce în ce mai mult ºi de facilitãþile de
retail pe care le oferã o clãdire (restaurante, sãli
de sport, cafenele, magazine etc.), subliniazã
Adelina Oprita.
În Bucureºti sunt numeroase proiecte care
prevãd spaþii de retail destinate în principal
operatorilor de food sau servicii ºi care rãspund
nevoilor chiriaºilor/ ocupanþilor acestor clãdiri. În
unele cazuri sunt create galerii comerciale cu un
mix diversificat de retaileri.
“Este o tendinþã favorabilã atât locatarilor, cât ºi
retailerilor, în cazul în care ansamblurile sunt
destul de mari pentru a justifica prezenta spaþiilor
de retail. Cei mai frecvenþi retaileri în cazul
spaþiilor de birouri sunt cantinele, bãncile, clinicile,
farmaciile, iar în cazul spaþiilor rezidenþiale
supermarketurile”, spune Bogdan Petcu.
Existã o tendinþã în acest sens deoarece aceste
spaþii corespund standardelor actuale de
siguranþã ºi sunt mai uºor de autorizat decât cele
vechi. Un mix de succes este HoReCa la parterul
clãdirilor de birouri, spune Bogdan Gubandru.
Pentru operatorii din acest segment clãdirile de
birouri asigurã o masã criticã de clienþi la care
operatorii au acces direct. Mixul HoReCa la
parterul proiectelor rezidenþiale poate întâmpina
restricþii din partea locatarilor (zgomot, miros,
ore de funcþionare, aprovizionare).
Centrul istoric, Magheru ºi Calea Victoriei vor redeveni atractive pentru retaileridupã consolidarea clãdirilor În perioada urmãtoare vom asista la un proces
de reconsolidare intensã a clãdirilor cu probleme
atât în zona Centrului Vechi, cât ºi pe alte artere
ale Bucureºtiului unde existã în prezent clãdiri
vechi cu risc seismic ridicat, apreciazã Liana
Dumitru.
Chiriaºii acestor clãdiri au început deja procesul
de relocare, însã majoritatea opteazã pentru o
soluþie de spaþiu în aceeaºi zonã pentru a
beneficia în continuare de imaginea creatã ºi
pentru a-ºi pãstra clienþii existenþi, prin urmare
nu este aºteptatã o migrare masivã a retailerilor
din aceste zone.
“Calea Victoriei rãmâne în continuare o zonã
destinatã brandurilor premium de fashion ºi
estimãm cã va atrage în continuare interesul
retailerilor internaþionali datoritã imaginii
consacrate ºi a fluxului existent de clienþi atras
de segmentul brandurilor de lux”, mai spune
Liana Dumitru.
În funcþie de specificul fiecãrui magazin,
alternativele pot fi reprezentate de centrele
comerciale, de parterul clãdirilor rezidenþiale noi
livrate sau din parcurile de birouri. Pe de altã
parte, proprietarii spaþiilor se vor conforma
noilor reglementari ºi vor începe lucrãrile de
consolidare pentru a readuce spaþiile la o formã
acceptabilã pentru piaþã, crede Bogdan Petcu,
senior consultant Knight Frank.
La rândul sãu, Adelina Oprita, consultant retail
agency JLL, este de pãrere cã zonele care au
suferit cele mai mari schimbãri în Capitalã -
centrul istoric ºi marile bulevarde Magheru ºi
Calea Victoriei - vor redeveni atractive pentru
retaileri în momentul în care se vor face investiþii
în consolidare ºi implementarea unor mãsuri de
siguranþã, dar ºi când va exista un plan al
autoritãþilor pentru crearea unui mix de retail
stradal atractiv.
Între timp retailerii îºi pot îndrepta atenþia cãtre
alte zone ale Bucureºtiului potrivite pentru tipul
lor de business precum Dorobanþi, Decebal, zona
Unirii.
O serie de afaceri s-au mutat din astfel de spaþii
în urma deciziei de a nu se mai desfãºura
activitãþi comerciale în clãdiri cu risc seismic.
“Aceastã reglementare a venit ca o normalizare
a lucrurilor. Aºteptãm reacþia autoritãþilor ºi
implicarea acestora în consolidarea unor astfel
de clãdiri sau susþinerea proprietarilor care fac
consolidãri/ renovãri pentru redarea unor clãdiri
cu personalitate circuitului economic/ de
business. Magazinele/ afacerile care s-au mutat
din aceste locatii au ales fie proiecte noi (cladiri
noi sau renovate) fie centre comerciale sau
mediul online”, spune Bogdan Gubandru,
Business Development Manager DTZ Echinox. n
27
Proiecte anunþate cu livrare în 2016 ºi 2017: Proiect Oras Dezvoltator GLA (mp) Livrare
1 ParkLake Plaza BucurestiCaelum De vel op ment /Sonae Si erra
70.000 2016
2 Timisoara Shop ping City Timisoara NEPI 55.900 2016
3 Mega Mall Satu Mare Satu Mare NEPI 27.000 2016
4 Ve randa Mall Obor Bu cha rest Prodplast Imobiliare 25.000 2016
5 Shop ping City Piatra Neamt Piatra Neamt NEPI 25.000 2016
6 City Park (extindere) Constanta NEPI 20.500 2016
7 Platinia Shop ping Cen ter Cluj - Napoca Platinia 13.000 2016
8 Mercur (renovare) Craiova Companie locala 20.000 2016
9 Timisoara Centrum Timisoara Al pha Group In vest ments 65.000 2017
10 AFI Pal ace Brasov Brasov AFI Eu rope 45.000 2017
11 Timisoara Plaza Timisoara Plaza Cen ters 39.800 2017