PUBLICITATEA IMOBILIARA

Capitolul I Noiuni generalePublcitatea imobiliar reprezint un ansamblu de mijloace prevzute de lege, prin care se asigur evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementat nu numai naterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci i protecia, ocrotirea i garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobilar se urmrete protejarea securitii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile.Literatura juridic a definit securitatea static ca fiind ocrotirea drepturilor existente n prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamic a fost definit ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobndesc n viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului i autonomiei de voin a prilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimmntului prilor, prin realizarea acordului de voin al acestora, fr a fi necesar ndeplinirea unei formaliti suplimentare ori remiterea material a bunului. Chiar dac actul juridic nu produce efecte fa de teri n sensul c, pe de o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe de alt parte terii nu pot fi obligai printr-un act juridic la a crui ncheiere nu au participat totui acetia vor avea obligaia de a rescpecta existema lor ca realitate social i juridic a situaiilor juridice create prin voina prilor care au participat la ncheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.Prin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul rnd, s se asigure certitudinea constituirii i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunotina persoanelor interesate a situaiei juridice a bunurilor asupra crora poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit transmisiunile succesive, care urmresc fraudarea intereselor terilor. n al doilea rnd, se urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor imobile, eviden tehnic, economic i juridic, care s permit utlizarea i exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri. n al treilea rnd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere permanent a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i taxare, pentru a evidenia permanent situaia juridic a imobilelor. n al patrulea rnd, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor care ar dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane pot verifica i se pot informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe care sunt interesate s le dobndeasc.Funcia esenial a sistemelor de publicitate imobiliar este aceea de informare a terilor, astfel nct orice persoan interesat s poat avea posibilitatea de a lua cunotin despre un act sau fapt juridic, despre o sitaie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei realiti juridice.

Capitolul II Sistemele de publicitate imobiliarEvoluia istoric i politic a teritoriilor romneti a influenat sistemele de publicitate imobiliar utilizate pe acest teritoriu. Crile de eviden funciar se nchid pe msur ce se ntocmesc noi cri funciare sau pe msur ce se gsesc ori s-au gsit cele originale disprute.2.1.Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuniSistemul de publicitate imobilar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni a fost reglementat de Codul civil i de Codul de procedur civil, fiind aplicat n Muntenia, Oltenia, Moldova i Dobrogea. Acest sistem a fost meninut pn n anul 1996, cnd a fost adoptat Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996.Efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar se realiza n dou registre, respectiv unul de transcripiuni, n care se transcriau actele constitutive sau translative de drepturi reale i unul de inscripiuni, pentru inscripiia privilegiilor sau ipotecilor. Transcrierea se realiza n registrul de transcrieri i consta n copierea integral a actului prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar. n funcie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate n:1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum i tranzaciile privind proprietatea i alte drepturi reale;2) actele prin care se renuna la drepturile reale imobiliare;3) hotrrile judectoreti de expropriere i ordonanele de adjudecare, precum i alte hotrri cu efect atributiv de drepturi;4) cesiunile de venituri pe o durat mai mare de 2 ani, contractele de locaiune pe o durat mai mare de 3 ani, actele i hotrrile prin care se constata o chitan de chirie pe doi ani viitori.Nu erau supuse transcrierii, ntre altele, transmisiunile succesorale, actele de partaj, hotrrile judectoreti declarative de drepturi, dobndirea drepturilor reale prin uzucapiune, dobndirea acelorai drepturi prin accesiune imobiliar, transmisiunile efectuate prin efectul legii. Transcrierea nu produce efecte juridice ntre pri, ci reprezenta numai un simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele nsele. ntre pri i fa de succesorii acestora actul juridic i producea efecte din momentul ncheierii. Aveau calitate de teri, n materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu particular iar nu i creditorii chirografari ai nstrintorului.2.2.Sistemul de publicitate a crilor funciareSistemul real de publicitate al crilor funciare, a fost reglementat n a doua jumtate a secolului XIX n legislaia austriac i ungar, iar apoi i prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare, aplicabil n Transilvania, Banat, Criana, Maramure i Bucovina. Sistemul de publicitate imobiliar al crilor funciare este recunoscut ca un sistem complex, complet i eficient, permind permanent cunoaterea exact a situaiei juridice a imobilului. Sistemul este real, avnd la baz identitatea topografic a imobilelor, nscrierile fcndu-se pe imobile i nu pe proprietari, fiecare imobil avnd o carte funciar n care se evideniaz situaia material i juridic a bunului. Dei Decretul-legenr.115/1938a fost conceput ca o lege care s i gseasc o aplicare general, la nivelul ntregii ri, astfel nct s fie realizat unificarea legislaiei crilor funciare i nlocuirea reglementrilor fragmentare cu o alt reglementare, unitar, complet i modern, totui, acest act normative nu a putut fi pus n aplicare dect n regiunile de carte funciar. Legea nr.7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare, prin care s-a realizat un sistem unic i unitar de publicitate imobiliar, bazat pe cartea funciar, a avut ca model Decretul-legenr.115/1938sub aspectul principiilor i instituiilor.Fiecare imobil avea cartea sa funciar, n care erau trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean2.3.Sistemul de publicitate imobiliar reglementat de dispoziiile Legii nr.7/1996, modificatPrin Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, au fost puse bazele unui sistem real i unic de publicitate imobiliar, cu aplicabilitate pe ntreg teritoriul rii, care a nlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliar existente anterior. Reglementarea general privind organizarea cadastrului i principiile care guverneaz aceast activitate este coinut de Legea nr.7/1996, republicat, n Titlul I Regimul general al cadastrului i publicitii imobiliare. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. Cadastrul general se ntocmete pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, costrucia i proprietarul.Prin imobil, n sensul legii se desemneaz una sau mai multe parcele alturate, cu sai fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. Potrivit dispoziiilor art. 42-43 din Legea nr.7/1996, republicat, imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri, dezlipiri ori prin mrimea sau micorarea ntinderii acestuia. n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar ntr-alta, sau renscrieri, dac, dezlipindu-se o parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor.Prin parcel se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul, care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului imobiliar n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv.

Bibliografie:Legea nr. 7 / 1996 modificataM.Miclea, Mic lexicon de cadastru si carte funciara, Ed. All Beck, Bucuresti.2006