reconcilierea rezultatelor

7/23/2019 Reconcilierea Rezultatelor

http://slidepdf.com/reader/full/reconcilierea-rezultatelor 1/5

Cap. 11 RECONCILIEREA REZULTATELOR

11.1 Generalită i

O evaluare este efectuată pentru a răspunde la î ntrebarea clientului referitoare la o proprietate

imobiliară. Pentru a răspunde la î ntrebare, evaluatorul urmează un proces de evaluare. În cursul acestui proces,

evaluatorul:

1⇒ identifică, adună şi analizează date generale şi specifice;

2⇒ determină cea mai bună utilizare a proprietă ii;

3⇒ aplică metodelor de evaluare: compara ia directă, costul şi randamentul î n concordan ă cu scopul evaluării şidatele disponibile.

De regulă, se aplică mai multe metode şi fiecare metodă are ca rezultat o anumită valoare.Prin urmare, dacă au fost folosite mai multe metode, evaluatorul trebuie să reconcilieze cel pu in două

valori.

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a

valorii.

Pregătindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o revedere a î ntregii evaluări,asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice, ra ionamentul şi logica aplicate, au condus la

judecă i consistente.

Datele sunt revăzute pentru a se asigura că ele sunt autentice, pertinente şi suficiente. Evaluatorultrebuie să examineze diferen ele î n rezultatele diferitelor metode, să aplice teste de rezonabilitate şi coeren ăşi să rezolve orice aspecte inconsistente, cum ar fi:

1⇒vârsta efectivă a clădirii folosită î n metoda costului şi starea tehnică eviden iată;

2⇒starea tehnică utilizată ca bază pentru corec ia chiriilor, cheltuielilor şi v

ânzărilorproprietă ilor comparabile î n metoda compara iei directe şi î n metoda de randament;

3⇒ rezultatele din fiecare metodă corespund cu cea mai bună utilizare a proprietă ii.

Toate calculele matematice trebuie verificate, poate chiar de o altă persoană. Chiar erorilene î nsemnate pot distruge î ncrederea clientului î n lucrarea de evaluare. În final, se analizează ra ionamentulde-a lungul procesului de evaluare, cum ar fi:

1- metodele aplicate iau î n considerare toate datele disponibile şi duc sistematic la concluzii logice ce seleagă direct la scopul evaluării;

2- evaluarea răspunde cerin elor de rezolvare a problemei clientului.

11.2 Rela ia cu procesul de evaluare şi cu pia a

Rezolvarea diferen elor î ntre diferite proceduri de evaluare pot depinde de diferen e subtile î nobiectivele evaluării sau obiectul evaluării. De exemplu, dacă un evaluator estimează valoarea de

1



pia ă a unei clădiri turn, destinată birourilor, fie terminată şi ocupată sau terminată dar neocupată, contribu iareprezentată de gradul de ocupare stabilizat trebuie ponderat cu aten ie î n fiecare metodă.

În toate evaluările şi mai ales î n cele cerute de cazuri î n litigiu, trebuie reexaminată defini ia valorii estimate, şi

anume:1⇒ clientul a solicitat valoarea exprimată î n cash sau finan are echivalentă;

2⇒ clientul a solicitat pre ul cel mai probabil sau cel mai mare pre obtenabil pe pia a liberă;

3⇒ clientul a solicitat valoarea pentru toate utilizările la care se poate adapta proprietate sau numai cea maibună utilizare.

Evaluatorul poate fi solicitat să răspundă la î ntrebări referitoare la poten ialii utilizatori aiproprietă ii, cum ar fi:

1⇒ valoarea de investi ie ca parte dintr-un ansamblu imobiliar să fie reconciliată cu o estimare a valoriide pia ă pentru un cumpărător tipic;

2⇒ valoarea intrinsecă a unei clădiri administrative să fie reconciliată cu estimarea valorii de pia ă pentru o

ipotecă;

3⇒ valoare de asigurare să fie reconciliată cu valoarea de pia ă a contribu iei clădirii asigurate lavaloarea proprietă ii.

Evaluatorul trebuie să re ină că orice client care caută o opinie profesională, deseori vrea să stie şi pece se bazează acea opinie. În procesul de evaluare, evaluatorul trebuie să folosească cantitatea de informaii pe care participan ii pe pia ă o consideră adecvată pentru rezolvarea problemei de evaluare date.Procesul de evaluare este o colec ie de unelte disponibile, din care evaluatorul alege pe cele mai potrivitepentru un caz dat.

Metodele de evaluare ce nu sunt importante pentru o anumită lucrare, pot fi utile la reconciliere.

Toate estimările utilizate î n aplicarea metodelor de evaluare trebuie să corespundă cu percep iile pie ei.Concluzia evaluării trebuie să reflecte valoarea de pia ă şi datele analizate trebuie să fundamenteze opiniafinală a evaluatorului, dar datele singure nu produc o estimare a valorii. Combinând analiza datelor cucalificarea profesională şi experien a, evaluatorul poate să ra ioneze corect şi să emită o opinie valabilă referitor la valoare.

Dacă î n estimarea valorii de pia ă, datele de pe pia ă nu sunt suficiente, nu există altă solu ie

decât de a ne baza pe opinia unui evaluator impar ial care are o calificare şi experien ă

corespunzătoare.

11.3 Principiile şi criteriile de analiză a rezultatelor

În analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluareşi concluziile sale respectă următoarele principii:

Valoarea este o predic ie. Evaluatorul va reexamina rezultatele cât este posibil de obiectiv şi se va î ncredin a că rezultatele reprezintă o previziune realistă a comportamentului for elor ce fac pia

a.Valoarea este subiectivă. Valoarea unei anumite proprietă i imobiliare poate fi diferită pentru diferi i cumpărători,

datorită unor motive emo ionale sau că este o investi ie particulară sau altor

2



cerin e. Desi o anumită proprietate se tranzac ionează î ntre doi indivizi particulari, pentru motive foarte personale şisubiective, pia a este alcătuită din suma acestor decizii subiective.

Evaluarea este comparare. Analiza rezultatelor ce duc la estimarea finală a valorii, trebuie să ia î n

considera ie o mul ime de compara ii efectuate î n decursul procesului de evaluare şi nu o selec ie arbitrarăşi inconsistentă de componente par iale î n cadrul fiecărei metode. Compararea este fundamentală pentru î ntregul proces şi prin urmare este necesară o mare grijă la selec ia şi utilizarea tranzac iilor comparabile.

Orientarea pe pia ă. În analiza finală, evaluarea trebuie să reflecte pia a. Folosirea f ără discernământ a formulelor financiare sau a criteriilor de compara ie, care nu reflectă gândirea participan ilorpe pia ă şi f ără verificarea şi testarea ipotezelor î n raport cu comportarea pie ei este pur şi simpluinacceptabilă.

Datele de pia ă nu pot fi considerate niciodată ca o supralicitare î n estimarea finală a valorii.

Mai mult decât oriunde, î n procesul de evaluare î n analiza rezultatelor, evaluatorul se bazează peexperien a profesională, expertiză şi judecată,. El va pondera semnifica ia relativă, aplicabilitatea şifundamentarea fiecărui rezultat şi se va baza mai mult pe metoda cea mai adecvată naturii evaluării. Sunt lua i î n vizor to i factorii şi sunt referi i la problema clientului, care î n ultimă instan ă, direc ionează analizaevaluatorului.

Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală

a valorii, fundamentată ş

i semnificativă

,sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informa ii.

11.3.1 Adecvarea

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, scopului şi utilizării

evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietă ii imobiliare şi viabilitatea pie

ei.

Desi estimarea finală a valorii este bazată pe metodele care sunt cele mai aplicabile, opiniaevaluatorului nu este î n mod necesar identică cu valoarea ob inută prin metoda cea mai aplicabilă. Dacă două metode sunt aplicabile î ntr-o evaluare, estimarea finală a valorii poate fi mai aproape de o valoare decât decealaltă. De exemplu, să presupunem că valoarea ob inută prin capitalizarea profiturilor e mai mică decât prinmetoda compara iei directe. Dacă participan ii pe pia ă sunt î n primul rând interesa i î n poten ialul de a produceprofit, estimarea finală va fi mai apropiată de valoarea dată de capitalizarea profiturilor. Pentru un alt tip deproprietate, cum ar fi o locuin ă ocupată de proprietar, metoda compara iilor directe ar putea avea o relevan ă primordială. Criteriul adecvării poate fi folosit şi pentru a judeca relevan a fiecărei proprietă i comparabile şi afiecărei corec ii f ăcute î n aplicarea metodei compara iei directe.

11.3.2 Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de î ncrederea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuateşi de corec iile aduse pre urilor de vânzare a proprietă ilor comparabile.

Numărul de proprietă i comparabile, numărul de corec ii şi corec iile absolute şi nete, pot sugera preciziarelativă a unei anumite aplica ii a metodei. Dacă sunt disponibile multe proprietă i comparabile care şi par că seconformează unui model real al pie ei imobiliare, se poate ob ine o precizie mai mare decât cu alte metode şievaluatorulse va baza mai mult pe metoda compara iei directe. Mai mult, evaluatorul poate extrage date privindveniturile şi cheltuielile, precum şi rata de

3



capitalizare pentru aceste proprietă i şi î n acest caz poate să atribuie o mai mare precizie şi î ncredere metodei capitalizăriiprofiturilor şi mai pu in metodei costului.

Dacă trebuie f ăcute mai pu ine corec ii la una sau două proprietă i comparabile, decât altele, atunci evaluatorul

poate atribui o mai mare precizie şi pondere rezultatelor ob inute cu mai pu ine corec ii, mai ales dacă mărimea corec iiloreste aproximativ la fel.

La acelasi număr de corec ii se acordă o pondere mai mare rezultatelor ob inute cu o corec ie absolut mai mică.

În unele cazuri, o corec ie mare poate fi mai precisă şi mai fundamentată pe pia ă decât multecorec ii mici.

De regulă, corec ia totală netă este un indicator mai nesigur pentru precizie şi nu se poate conta pe faptul că impreciziile î n corec iile pozitive şi negative se compensează.

11.3.3 Cantitatea informa iilor

Adecvarea şi precizia influen ează calitatea şi relevan a rezultatelor unei metode. Ambelecriterii trebuie studiate î n raport cu cantitatea informa iilor eviden iate de o anumită tranzac ie

comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar şi datele care î ndeplinesc criteriile de adecvare şiprecizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informa ii. În termeni statistici,intervalul de î ncredere î n care va fi valoarea reală, va fi î ngustat de informa iile suplimentaredisponibile.

Indiferent de cantitatea de informa ii disponibile, responsabilitatea evaluatorului depăseste manipulareadatelor numerice. În fine, desi datele tranzac iilor comparabile pot fi precise şi adecvate, acestea se referă laevenimente ce au avut loc î nainte de data evaluării. Aceste date ce reflectă trecutul sunt relevante î n măsura î ncare pot ajuta evaluatorul să estimeze beneficiile anticipate viitoare aduse de proprietate şi valoarea prezentă aacestor beneficii. Datele pie ei sunt importante; ele ar trebui să ajute, dar să nu afecteze analizele evaluatorului.

11.4 Estimarea finală a valorii

Într-un raport de evaluare, estimarea finală a valorii poate fi exprimată ca o singură cifră, un interval de valori

sau î n ambele moduri. Tradi ional, o estimare exprimată ca o singură valoare se numeste estimare punctual ă şi reprezintă cea mai bună estimare a evaluatorului.

Estimarea punctuală trebuie să fie rotunjită, astfel î ncât ea să reflecte gradul de precizie asociatcu o anumită evaluare şi totusi, deseori î n rapoartele de evaluare această rotunjire exprimă o preciziemai mare decât este fundamentat de procesul de evaluare.

Exprimarea printr-un interval de valori, reflectă intervalul dat de rezultatele ob inute prindouă sau mai multe metode.

Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Deşi este o concluzie impar ială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată pe o analiză a tuturor informa iilor relevante, rămâne totuşi o opinie.Ea reprezintă percep ia evaluatorului referitor la cel mai probabil pre obtenabil î ntr-o tranzac ie obiectivă.

Un interval larg nu este util clientului; el doreşte o valoare sau un interval garantat.

4



În loc de o singură valoare, un evaluator poate exprima un interval de probabilitate care să sugereze un nivel de î ncredere sau optimismul sau pesimismul asociat cu valoarea estimată.

Definirea termenilor cheie

Valoarea finală estimată

Intervalul de valori sau valoarea ob inută î n finalul reconcilierii indica iilor de valoare şi trecut î n raportulevaluării.

Estimarea punctuală

Indica ia de valoare finală, trecută ca cifră î n bani. Estimarea punctuală este privită ca cel mai probabil număr,dar nu singurul posibil, şi este deseori necesar î n scopul estimării compensărilor.

Intervalul de probabilitate

Nivelul de confiden ă asociat cu o anume valoare estimată sau cu un set de valori estimate.

Interval de valori

Intervalul î n care poate fi valoarea finală estimată a proprietă ii.

Reconcilierea

Ultima fază a oricărei evaluări î n care rezultatele metodele alternative sunt analizate pentru a ajunge la o valoarefinală.

Criterii de reconciliere

Criteriile ce dau posibilitatea unui evaluator să formuleze o concluzie fundamentată,argumentată î n legătură cu valoarea finală estimată. Indica iile de valoare sunt testate pentru adecvareametodelor şi corec iilor f ăcute; precizia datelor şi calculelor şi suficien a numărul de informa ii.

Rotunjirea

Exprimarea unei cantită i ca număr aproximativ – de exemplu, aproximarea cu o zecimală.

Concluzia evaluatorului poate fi rotunjită pentru a reflecta lipsa preciziei asociată cu faptul căvaloarea este o opinie.

5

reconcilierea rezultatelor

Documents