raport de evaluare p+1e cumpana

8/3/2019 Raport de Evaluare P+1E Cumpana

1/39

Universitatea Ovidius, Facultatea de Constructii, Specializarea Inginerie siManagement in Constructii

Student

Raport de evaluareLocuinta rezidentiala Parter +1 Etaj


2/39

1

Cuprins

1. Generalitati 31.1.Prezentarea evaluatorului 31.2.Prezentarea clientului . 3

1.3.Scopul raportului de evaluare . 31.4.Ipoteze si conditii limitative .. 4

2. Prezentarea proprietatii ce urmeaza a fi evaluata .. 52.1.Prezentare din punct de vedere juridic 52.2.Amplasament . 52.3.Date caracteristice . 62.4.Descrierea proprietatii ... 7

3. Aspecteeconomice .. 83.1.Analiza pietei imobiliare . 8

3.2.Principalele proiecte derulate de administratia locala in ultimii ani ... 103.3.Proiecte de perspectiva pentru Consiliul Local Cumpana .. 10

4. Cea mai buna utilizare ... 114.1.Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber ... 124.2.Cea mai buna utilizare a terenului construit 12

5. Metode deevaluare a proprietatii .. 135.1. Abordarea prin cost .... 13

5.1.1. Costul de inlocuire/reconstructie .. 135.1.2. Metode de estimare a costului .. 13

5.1.3. Deprecierea cumulata .. 165.2. Abordarea prin comparatia vanzarilor 21

5.2.1. Generalitati 215.2.2. Relatia cu principiile evaluarii ..... 215.2.3. Aplicabilitatea si limitele metodei 215.2.4. Etapele procedurii . 215.2.5. Elemente de comparatie . 225.2.6. Identificarea si cuatificarea corectiilor . 225.2.7. Tipuri de corectii .. 225.2.8. Ordinea corectiilor 235.2.9. Alegerea valorii finale .. 23

5.2.10. Aplicatie . 235.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor . 275.2.1. Generalitati ... 275.2.2. Venituri viitoare 275.2.3. Estimarea cheltuielilor .. 275.2.4. Capitalizarea directa 27


3/39

2

6. Metode deevaluare a terenului .. 296.1.Metoda comparatiei directe . 296.2.Metoda capitalizarii rentei funciare . 31

7. Reconcilierea rezultatelor ... 327.1.

R

econcilierea rezultatelor pentru teren

... 327.2.Reconcilierea rezultatelor pentru proprietatea imobiliara ... 32

8. Anexe ... 33


4/39

3

1. Generalitati1.1.Prezentarea evaluatorului

Prezentul raport de evaluare a fost realizat de catre Mototolea Minodora, autorizat nr. 8302,lucrarea fiind efectuata in cadrul activitatii de consultanta pe care o desfasor ca persoana fizica

autorizata.Datele de identificare ale evaluatorului

Adresa: Jud. Constanta, Mun. Constanta, Bulevardul Alexandru Lapusneanu, nr.165, Bl. LT7,Sc. A, Ap. 29

Telefon: 0727827624

1.2.Prezentarea clientuluiBeneficiarul prezentului raport de evaluare este domnul Popescu Ion, persoana fizica cu

domiciliul in Constanta, strada Soveja, nr. 118, bloc DR35, sc. B, ap. 7, et.2, posesor al CI seriaKT, nr. 123452, eliberat in data de 20.01.2000 de catre Politia Mun. Constanta, CNP1860119140023.

Identificarea proprietatii imobiliareProprietatea imobiliara de evaluat, locuinta rezidentiala, este amplasata in Jud. Constanta,

comuna Cumpana si apartine d-lui Popescu Ion.Identificarea drepturilor de proprietate

Drepturile de proprietate avute in considerare:y dreptul deplin de proprietate asupra terenului in suprafata de 300 mp, situat in Jud. Constanta,

comuna Cumpanay dreptul deplin de proprietate asupra locuintei rezidentiale construite pe terenul mentionat mai

sus, avand 134.55 mp.

1.3.Scopul raportului deevaluareScopul prezentului raport de evaluare este estimarea valoarii de piata a proprietatiiimobiliare la data de 3 noiembrie 2008, pentru a fi data spre vanzare.Definitia valorii:

Conform prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare precum si StandardelorA.N.E.V.A.R. valoarea de piata se defineste astfel: Valoarea de piata este suma estimata pentrucare proprietatea va fi schimbata, la data evaluarii, intre un comparator decis si un vanzatorhotarat intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketingcorepunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si faraconstrangeri.

Data evaluariieste 21 mai 2010, aceasta fiind data intocmirii prezentului raport si data lacare valoarea estimata este valabila.

Data inspectiei cladirii: 15 mai 2010Valoarea estimata este exprimata in lei si in echivalentul euro la cursul 1 = 4,2225 lei.Clauze de nepublicare:

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate nici incluse ntr-un document destinat publicrii fr acordul n scris i prealabil al evaluatorului.


5/39

4

1.4.Ipoteze si conditii limitativeA. Acest raport de evaluare a fost elaborat pe baza urmatoarelor ipoteze si a altor ipoteze

care apar in cursul raportului:1. Nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a

consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si

proprietatea poate fi vanduta, daca nu se specifica altfel;2. Proprietatea este evaluata ca libera de orice sarcini, daca nu se specifica altfel;3. Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competenta a proprietatii;4. Informatile furnizate sunt considerate a fi autenticem dar nu se da nici o garanyie asupra

preciziei lor.5. Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din

acest raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate.6. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile, subsolului sau structurii ce ar

avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentruasemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesarepentru descoperirea lor.

7. Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile localesi republicane privind mediul inconjurator, in afara de cazurile cand neconcordantele suntexpuse, descrise si luate in considerare in raport.

8. Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiileurbanistice, in afara cazului cand neconformitatea a fost identificata, descrisa si luata inconsiderare in raport.

9. Se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documentesolicitate de autoritati legale sau administrative, locale sau nationale, sau reinnoite pentru oricaredin utilizarile pe caree se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului.

10. Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrisesi nu exista aalte servituti, altele decat cele descrrise in raport.

B. Acest raport de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:1. Orice proportie din evaluarea totala estimata in acest raport, intre teren si constructie,

este aplicabila numai pentru utilizarea luata in consideratie. Valorile separate pentru teren si pentru constructie nu pot fi utilizate in alte evaluari, si daca sunt utilizate, valorile nu suntvalabile.

2. Detinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia, nu da dreptul de a-l publica.3. Potrivit scopului acesteo evaluari, evaluatorul nu ar fi solicitat sa acorde consultanta

ulterioara sau sa depuna marturile in instanta, in afara cazului cand aceasta a fost convenita, scrissi in prealabil.

4. Continutul acestui raport, atat in totalitate sau in parte (in special concluziile, identitateaevaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatiipublice, stiri sau prin alte medii de informare fara aprobarea scrisa si prealabila a evaluatorului.

C. Ipoteze si conditii limitative suplimentare:1. Orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietatii considerate in intregime si

orice divizare in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare, in afara cazurilor canddivizarea a fost evidentiata in raport.

2. Constructiile se considera ca au fost executate si sunt conforme cu planurile deconstructie la care s-a facut referire in raport.


6/39

5

3. Evaluatorul presupune ca cititorul sau utilizatorul acestui raport are la dispozitie copiiale planurilor constructiilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea.

4. Previziunile sau estimarile de exploatre continute in raport sau bazate pe conditiileactuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila incontinuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

2. Prezentarea proprietatii ce urmeaza a fi evaluata2.1.Prezentare din punct devedere juridic

Aspecte juridice

Diagnosticul juridic implica investigarea unor aspecte juridico-legale si consta in douaetape:

y Solicitarea documentelor legale,care in prima faza conditioneaza inceperea procesului deevaluare si in a doua faza permitea evaluarea proprietatii.

y Analiza documentatiei puse la dispozitie.Drepturile de proprietate evaluate sunt:

- dreptul deplin de proprietate asupra terenului in suprafata de 300mp, situat in judetulConstanta, Comuna Cumpana;

- dreptul deplin de proprietate asupra locuintei rezidentiale construite pe terenul mentionat maisus, avand parter + etaj.Respectivele drepturi de proprietate sunt depline si nu s-au identificat nici un fel de servituti

care ar greva proprietatea.Domeniul evaluarii se refera la procesul de culegere, confirmare si raportare a informatiilor

si datelor ce privesc strict drepturile de proprietate mentionate mai sus. Responsabilitatileevaluatorului se limiteaza la acest domeniu al evaluarii.

2.2.AmplasamentProprietatea imobiliara de evaluat, Locuinta rezidentiala P + 1E, este amplasata la adresa:

str. Padova, nr. 7, comuna Cumpana, jud. Constanta si apartine d-lui Popescu Ion.Respectiva proprietate mobiliara compusa din teren suprafata de 315 mp (real masurat si

conform actelor), astfel cum se mentioneaza in actele de cadastru ale imobilului (nr. cadastralprovizoriu 4302) si locuinta rezidentiala alcatuita din parter + 1 etaj, executata in conformitate cuCertificatul de Urbanism si Autorizatia de Construire, in perioada 2007 2008. Terenul esteplan, fara denivelari si impedimente de relief care sa-i afecteze functionalitatea si utilizarea.

Vecinataile proprietatii sunt:S DrumN Chicheanu MariaE Vasilica Alina

V Toma AndreiAmplasamentul nu este grevat de servituti sau restrictii.Proprietatea analizata dispune de o serie completa de utilitati, proprietatea conformandu-se

exigentelor actuale in materie de confort.Descrierea utilitatilor:

y alimentarea cu apa se realizeaza prin racordarea constructiei la reteaua de apa existenta astrazii;


7/39

6

y evacuarea apelor uzate menajere se realizeaza prin racordarea printr-un camin debransamente la reteaua de canalizare menajera existenta a strazii;

y evacuarea apelor pluviale este asigurata prin intermediul burlanelor la sol si colectarea lorprin intermediul unor receptoare pluviale la reteaua de canalizare pluviala existenta a strazii;

y alimentarea cu caldur se realizeaz cu centrala termica proprie. Nu exist surse depoluare a aerului datorate arderii combustibililor;

y instalatia de apa rece si calda a proprietatii se prezinta in buna stare si este realizata dinmateriale moderne;

y instalatia de energie electrica a proprietatii este alimentata la tensiunea de 220V;y proprietatea deine telefon, retea de televiziune prin cablu si retea de internet prin fibra

optica.Elementele specifice proprietatii, conform P.E. sunt:

- suprafata terenului, conform actelor = 315 mp;- suprafata construita = 134.55 mp;- suprafata desfasurata = 269.1 mp;- suprafata utila = 228.7 mp;-

constructiile au gradul I de rezistenta la foc;- constructiile sunt de clasa IV de importanta;- constructiile sunt de categoria C de importanta;- zona de seismicitate cu o acceleratie = 0.16 g;- perioada de colt Tc = 0.7 s;- terenul de fundare este loess; se gaseste la o adancime de -1.0 m de la cota terenului natural;- presiunea conventionala de calcul a terenului in gruparea fundamentala = 120 kPa;- nivelul apei subterane 5-6 m.2.3.Date caracteristice

Situare geografica: Comuna Cumpana este situata in Sud-Estul Romaniei, in Podisul

Topraisar, la Sud-Vest de orasul Constanta, la o distanta de 5 km;Suprafata: 4 842 haSuprafata intravilan: 1 009 haSuprafata extravilan: 3 833 haCuprinde 2 sate: Cumpana si StrajaPopulatia: 14 000 locuitoriClima: temperat continentala, temperatura medie anuala este de 12,3o; veri uscate sisecetoase si ierni blandeFlora si fauna sunt specifice reliefului de podis(vegetatie formata din stepa si silvostepa sifauna formata din rozatoare si pasari)Forma de reliefcare predomina este podis tabular

Comuna Cumpana este sezata intr-una din cele mai framantate provincii romanestiDobrogea, pamant cuprins intre Dunare si Mare, ca un urias debarcader batut de vanturile sivalurile Marii Negre, situata la Sud-Vest de orasul Constanta, la o distanta de 5 km. ComunaCumpana este o asezare preponderent agrara. In momentul de fata comuna Cumpana este intr-ocontinua dezvolatare, Primaria Cumpana oferind spre concesiune terenuri, in vederea dezvoltariiunei zone de mica industrie, cu diferite obiecte de activitate: tipografie, fabrica de mobila,fabrica de procesare a mierii de albine, depozite, hale de productie, statii ITP, parcuri auto, etc.

Calea de acces in localitate este reprezentata de drumul national Constanta - Negru Voda.


8/39

7

Relieful se prezinta sub forma unui podis tabular Podisul Topraisar, care cuprindepartea de Est si Sud a judetului Constanta. Asezat pe vechi formatiuni sarmatiene si cuaternare, peste care s-a format relieful actual, constituit din straturi de loes consolidat de ape, au datnastere unor soluri cernozomice, carbonatice care in anii mai ploiosi sunt foarte roditori, fiindindicate pentru cultura cerealelor si legumelor. Podisul are aspectul unei campii ondulate,

fragmentata in vai inguste seci, avand directia generala de scurgere de la Vest la Est.Teritoriul comunei Cumpana este asezat pe cumpana de ape la cota medie de aprox. 62metri, de unde s-a dat si numele localitatii. In aceasta zona nu sunt ape cu debit permanent, doarvai uscate cu ape din ploi si zapezi. Un izvor foarte mic intalnim in partea de Est a satului, ce sescurge printr-o vale ingusta numita Derea, denumire ce ii provine de la cuvantul turcescDere parau zona aceea fiind locuita in special de turci. Adancimea apei freatice era de 10 12 m. in campia ondulata chiar mai mult.

Odata cu construirea canalulul Dunare Marea Neagra, adancimea s-a modificat, in unelezone apa s-a ridicat la 5 6 m. si in altele a coborat la 15 16 m.

2.4.Descrierea proprietatiiL

ocuinta rezidentiala existenta pe amplasament este executata in perioada 2007 2008,lucrarile fiind executate pentru structura de rezistenta, in antrepriza, de catre o societate deconstructii specializata, iar lucrarile de finisaje si instalatii, partial in antrepriza si partial in regieproprie.

Dimensiunile locuinteicare cuprinde Parter + Etaj sunt urmatoarele:- Suprafata construita = 134.55 mp;- Suprafata desfasurata = 269.1 mp;- Suprafata utila = 228.7 mp;

Alte dimensiuni conform planselor din proiect anexate:- Latimea constructiei = 10.65 mp;- Lungimea constructiei = 16.30 mp;-

Cota

0.00 la 50 cm peste cota terenului sistematizat;- Cota planseului peste parter = 2.70 m;- Cota planseului peste etaj = 5.40 m;- Cota la coama acoperisului = 7.65 m;

Incaperile locuinteisunt:y La parter: living, dining, bucatarie, camara, centrala termica, vestibul, hol si garaj.y La etaj: 3 dormitoare, 3 dressinguri, 2 bai, chicineta si hol.

Se anexeaza plansele din proiectul de executie:- Plan parter - Scara 1:100- Plan etaj Scara 1:100- Plan fatada frontala si posterioara Scara 1:100- Plan sectiune transversala Scara 1:75

Structura de rezistenta a locuintei este urmatoarea:Fundatii continue din beton armat, sub forma de talpi, asezate pe un strat de 5 cm grosime de

beton de egalizare, peste terenul de fundatie. Peste talpile fundatiei, executate la -1.55 m s-auexecutat corpurile verticale ale fundatiilor din beton simplu, peste care s-a executat cuzinetul debeton armat.

Suprastructura locuintei este executata din zidarie de blocuri ceramice cu goluri de 37.5 cmgrosime la exterior si de 25 cm grosime la interior, consolidata cu stalpisori din beton armat,


9/39

8

dispusi la colturi si in dreptul tuturor intersectiilor cu peretii interiori, plansee din beton armat cereazama prin intermediul unor centuri din beton armat pe zidurile exterioare si interioare, cubuiandrugi din beton armat prevazuti in toate golurile de usi si ferestre. Accesul intre nivele serealizeaza printr-o scara de beton armat, incastrata cu balustrada metalica ornamentala.

Tamplaria exterioara este executata din profile P.V.C. si geamuri termopan, iar tamplaria

interioara este din lemn de stejar, executata la comanda.Pardoselile sunt din parchet de stejar in spatiile de locuit si gresie de import in spatiile decirculatie si incaperile umede (bai, spatii de depozitare).

Placajele sunt cu faianta colorata si cu desene in bai si bucatarie.La exterior constructia este finisata cu tencuieli decorative pentru exterior si placaj din

caramida la soclu, iar la interior cu zugraveli cu vopsea lavabila si finisaje ceramice in spatiileumede. Finisajele sunt de grad superior.

Acoperisul este executat din sarpanta de lemn si invelitoare din tigla ceramica tip Lindab.Starea tehnica este foarte buna.Toate incaperile si spatiile existente au utilitate functionala.

3. Aspecteeconomice3.1.Analiza pietei imobiliare

In 2009, economia romaneasc a inregistrat prima scadere semnificativa din ultimii nouani, ajungand de la +8% la -7,1%.

Potrivit studiilor de piata, anul trecut economia romaneasca s-a prabusit din cauzascaderilor inregistrate in dou sectoare de importan major: construciile i comerul, care ausczut cu 13,6%, respectiv 11,2% fa de 2008.

Sute de mii de oameni au intrat n omaj, antierele au fost abandonate, iar piaamaterialelor de construcii aproape c s-a njumtit.

Pe tipuri de construcii, cea mai mare scdere a volumului de lucrri, de 13,3%, a fost

nregistrat de cldirile rezideniale. Comparativ cu decembrie 2008, volumul lucrrilor deconstrucii a sczut n decembrie 2009 cu mai bine de 13 procente.Volumul de lucrri a sczut cu 40,9% n cazul cldirilor rezideniale, cu 16,3% n cazul

cldirilor nerezideniale, n timp ce construciile inginereti au nregistrat o scdere de doar0,4%. n plus, investiiile n domeniul construciilor au sczut cu 12,6%.

n mod firesc, a urmat o perioad foarte grea pentru piaa imobiliar. n 2009, cerereasolvabil de locuine, birouri, spaii comerciale i terenuri a fost mai slab ca n anii precedeni imult mai mic dect oferta.

Anul trecut, piaa imobiliar a nregistrat schimbri notabile: locuinele s-au ieftinit iarprogramul Prima cas a fost lansat.

In 2010 ne confruntam cu o stagnare a cererii de locuine, iar preurile nu s-au modificat

substanial. Pe de alt parte, piaa imobiliar a fost influenat anul acesta de mai muli factori, precum noua lege a TVA, care a intrat n vigoare la 1 ianuarie 2010, prin care ANAF a cerutplata retroactiv a TVA de ctre persoanele fizice care au derulat tranzacii imobiliare cu caracterde continuitate din 2002 ncoace. Astfel, multe persoane se afla n imposibilitate de plat, fapt acondus la executarea silit. Acest lucru a afectat n mod direct sistemul bancar, din cauza scderiisemnificative a valorii bunurilor folosite ca garanie pentru credite.

Primele semne de nviorare a pieei imobiliare sunt asociate cu reluarea finanrii imbuntirea situaiei economice", citeaza Mediafax. Segmente precum terenurile i investiiile


10/39

9

depind n foarte mare msur de condiiile de finanare. Tranzaciile pe segmentul rezidenialsunt influenate att de condiiile de finanare ct i de veniturile populaiei. Prin urmare, nu seasteapta o mbuntire a situaiei pieei imobiliare autohtone mai devreme de a doua jumtate aanului 2011.

Piata imobiliara din Constanta este practic paralizata din cauza crizei financiare si

economice, spun reprezentantii agentiilor imobiliare. Acestia afirma ca numarul tranzactiiloroperate de agentiile de specialitate sunt in scadere cu aproximativ 70% fata de perioada similaraa anului trecut. Acest fapt nu s-a produs nu att din cauza vnztorilor, ct a cumprtorilor,crora oferta le copleete puterea financiar.

Dei preurile au continuat s scad n prima parte a anului n curs, ele nu au atins nivelulnregistrat n 2006. Mai mult ca sigur o mare parte din cei care ar dori s achiziioneze o locuinateapt ca preurile s revin la acele valori, ns nu exist nicio certitudine n acest sens.

In centrul orasului Constanta pretul unui teren pe bulevardul Mamaia ajunge laaproximativ 1000 euro/mp iar anul trecut in aceeasi perioada pretul era de aproximativ1500 euro/mp. Aceasta scadere a urmat trendul descrescator al tuturor bunurilor imobiliare

cumparatorii ajungand chiar sa negocieze preturile. Aceasta situatie este caracterizata ca fiindpiata cumparatorului. Pretul terenurilor de pe coasta Marii Negre a scazut si el considerabil.Cea mai mare cerere si una din cele mai bune oferte este Costinestiul. Agentia imobiliara ArcadaEuro care are puncte de lucru in toate localitatile din zona costiera afirma ca in Costinesti suntloturi intravilane si extravilane cu preturi cuprinse intre 5 - 200 /mp, cel mai mare pretajungand pe prima linie a marii. In orasul Constanta, majoritatea cererilor de teren intravilan siextravilan sunt concentrate atat asupra terenurilor situate la iesirile din oras cat si asupra satelordin jurul acestuia mai exact Cumpana, Lazu, Navodari, Valu Traian, Mihail Kogalniceanu. Inultimii ani, pe piata imobiliara, au aparut mai multe cartiere rezidentiale si noi blocuri de locuit,pretul acestora oscilind intre 5001000 /mp construit. Vanzarile unor apartamente in astfel decomplexe au scazut simtitor iar cei care totusi mai vand au scazut preturile astfel incat sa sepoata incadra in limitele impuse de programul Prima casa.

In ultimii doi ani, in comuna Cumpana au fost scoase spre vanzare de catre ConsiliulLocal 87 de loturi de teren de cate 500 mp si 96 loturi spre concesiune. Pentru vanzarea loturilorde teren s-a realizat licitatie publica, iar pretul de pornire a fost de 8-10 dolari fara TVA, pretstabilit in urma unei evaluari realizate de Primarie. Terenul a fost adjudecat cu sume cuprinseintre 15 si 24 dolari. In ceea ce priveste concesiunea, pretul a fost de 3.000 de lei pe mp, pe operioada de 49 sau 99 de ani, in functie de durata existentei constructiei, cu drept de cumparare aterenului concesionat la pretul stabilit de evaluator. Pentru a opri traficul de terenuri, ConsiliulLocal a adoptat o hotarare care interzice, timp de cinci ani, instrainarea terenurilor adjudecate lalicitatia cu vanzare cumparare si, timp de 10 ani, a terenului initial concesionat si ulteriorcumparat.

Deoarece Primaria nu mai detinea teren pentru a-l scoate la licitatie sau concesionare, in2004, printr-o hotarare a Consiliului Local, au fost introduse in intravilan, pe cheltuialaadministratiei publice locale, aproximativ 90 de hectare. Loturile erau situate la intrarea si laiesirea din localitate, de-a lungul soselei Constantei, si apartineau proprietarilor din Cumpana.

Aceasta initiativa a avut ca scop dezvoltarea de noi cartiere in localitate, lucru care dealtfel s-a si intamplat. Planul Urbanistic General al comunei impune in aceasta zona constructii


11/39

10

cu parter si un etaj, cu trama stradala bine delimitata, care sa permita amplasarea locuintelor intr-un spatiu aerisit, dar si efectuarea lucrarilor de infrastructura.

Primaria mai lucreaza la un alt proiect, intitulat cartierul Parcul Verde. Proiectul a fostinaintat Ministerului Transporturilor, la Compania Nationala de Investitii si cuprinde locuinte detip ANL. Complexul va cuprinde 64 de apartamente in doua blocuri si locuinte cu parter si un

etaj.L

ocuinte se vor ridica pe un numar de 47 loturi de teren de cate 500 mp, care au fost dejalicitate si adjudecate in totalitate, cu un pret maxim de aproximativ 24$. Cartierul va beneficia side o baza sportiva.

3.2.Principalele proiecte derulate de administratia locala in ultimii aniIn dezvoltarea socio-economica a comunei Cumpna, un rol hotarator l-au avut

autoritatile locale, care au inteles ca numai prin imbunatatirea infrastructurii si crearea unui cadrupropice activitatilor economice se poate atinge performanta.

In acest sens, au fost alocate importante fonduri de la bugetul local si au fost atrasefinantari guvernamentale si externe necesare procesului de modernizare a localitstii.

Printre principalele proiecte derulate de administratia locala in ultimii ani se mai numara:

- reciclarea la cald a carosabilului drumului comunal DC 1 A pe o distanta de 7 km sipietruirea a 16 drumuri;- reabilitarea strazilor comunale si amenajarea drumurilor agricole;- extinderea retelei de energie electrica in noile cartiere cu 20 de km precum si a retelei dealimentare cu apa potabila si canalizare cu 24 de km;- extinderea sistemului de iluminat public cu 31 de km;- infiintarea mai multor asociatii agricole necesare bunei coordonri acestui sector economic;- deschiderea primei Academii CISCO din mediul rural dobrogean, a carei investitie a fostposibila cu sprijinul conjugat att al locuitorilor cat si al administratiei locale;- infiintarea Scolii de Balet Nicolae Spirescu prima scoala de balet din mediul rural.- infiintarea Telecentrului in cooperare cu USAID - Agentia Statelor Unite Pentru DezvoltareInternational;

3.3.Proiecte de perspectiva pentru Consiliul Local CumpanaIn perspectiva, Consiliul Local Cumpna are in derulare importante proiecte intre care se

poate mentiona:- construirea unei centuri de legtur pe malul stang al Canalului Dunre Marea Neagrpentru fluidizarea traficului rutier;- racordarea imobilelor la reteaua de distributie a gazelor naturale precum i concesionarea, prinlicitatie - de locuri pentru construirea de locuinte.- repunerea in functiune a statiei de pompare a apelor uzate proiect finalizat in luna mai 2008;- amenajarea vii de derea pentru colectarea apelor pluviale;- amenajarea si intretinerea rampei de deseuri menajere;- impadurirea terenurilor degradate in lungul Canalului Dunare Marea Neagra.- constructia pietei agroalimentare;- infiintarea de pensiuni turistice;- realizarea zonei de agrement pe malul Canalului Dunare-Marea Neagra;- dezvoltarea sectoarelor de IMM uri si servicii;- infintarea de ferme agrozootehnice;- extinderea retelei de canalizare;


12/39

11

- extinderea retelei de alimentare cu energie electrica;- alimentarea cu gaze naturale;- modernizarea drumurilor in intravilan;- extindere alimentare cu apa in zonele nou parcelate;- extindere zona intravilan si realizare PUG;

- zonarea teritoriului pe criterii de urbanism si domenii de activitate;- dezvoltarea zonei de locuinte sociale;- constructii de locuinte tip ANL , care se vor da in folosinta la sfarsitul anului 2008;- reabilitarea cladirii Caminului Cultural;- modernizarea stadionului din localitate;- infiintarea si dotarea centrului de primire in regim de urgenta a persoanelor aflate in dificultate;- constructia sediului propriu pentru Muzeul Satului;- derularea de parteneriate si colaborari cu mass-media in desfasurarea festivalurilor de folclor, a

festivalurilor de muzica usoara si dansuri;- atestarea compartimentului de asistenta sociala pentru prestarea autorizata de servicii sociale;- derularea de parteneriate cu diverse ONG uri pentru rezolvarea cazurilor medico-sociale din

localitate;- continuarea si dezvoltarea programelor pentru integrarea sociala a rromilor;- dezvoltarea activitatilor in domeniul societatii civile;- derularea programelor de initiere in utilizarea computerului a copiilor cu dizabilitati.- constructie Campus Ssolar - Scoala de Arte si Meserii;- constructtie sediu 2 nivele Primarie, proiect ce se va finaliza in luan octombrie 2008;- constructia unei noi gradinite;

Potrivit, autoritatilor locale, mai sunt inca multe probleme si multe lucruri de realizat inCumpana, insa cu timpul ele isi pot gasi rezolvarea prin efortul conjugat al tuturor locuitorilor.

La nivelul administratiei publice locale, s-au luat masuri de intarire a capacitatiiintitutionale prin: crearea de servicii specilizate in concordanta cu normele Uniunii Europene sicerintele noii Strategii de Dezvoltare, asigurarea spatiului, a dotarilor si resurselor umane care sa preia problemele administratiei locale in beneficiul comunitatii, promovarea facilitatilor legalpermise in scopul atragerii capitalului investitional autohton si extern.

Toate acestea, vor contribui la dezvoltarea localitatii, cuprinzand planul economic, socialsi cel cultural, permitand astfel situarea comunei la nivel de localitate limitrofa municipiuluiConstanta, un mic orasel in apropierea principalului port de la Marea Neagra, aflat la jumatateadistantei dintre statiunea Mamaia si restul statiunilor de pe litoralul romanesc si cu iesire laCanalul Dunare - Marea Neagra.

4. Cea mai buna utilizareCea mai buna utilizarea poate fi definita astfel:U

tilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizicposibila, fundamentata adecavt, fezabila financiar si are rezultat cea mai mare valoare.Cea mai buna utilizarea a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru

criterii, si anume sa fie:- Permisa legal;- Posibila fizic;- Fezabila financiar;- Maximum productiva.


13/39

12

4.1.Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind libery presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilory trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si toate utilizarile potentiale

Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuala.Aproape orice cladire poat fi demolata (exceptie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta se face

cand ea nu mai adauga valoare terenului.Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci evaluatorul trebuiesa determine tipul si caracteristicile constructiei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cate etaje,ce dimeniuni si utilitati; care va fi chiria si nivelul cheltuielilor de exploatare; cat va costaconstructia.

Exista doua moduri pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber,si anume:

- estimarea valorii separate a terenului;- identificarea tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.

Amplasamentul terenului respectiv, astfel cum s-a prezentat in prima parte a Raportlui deevaluare, se afla intro zona de locuinte rezidentiale, ceea ce il recomanda pentru constructia din

zona, astfel:Utilizarea A pentruconstruirea unei locuinte tip vila cu D+P+2E, cu garaj, avand o valoarede piata de 500 000 euro, inclusiv terenul;

Utilizarea B pentru construirea unei locuinte individuale tip P+E, cu garaj, avand o valoarede piata de 300 000 euro, inclusiv terenul.

Terenurile libere comparabile s-au vandut in zona cu 100 000 euro.Astfel:

Utilizare A Utilizare B

Valoare de piata (euro) 500 000 350 000Cost constructie(euro) -320 000 -229 000P

rofit antreprenor (euro) -60 000 -40 000Valoare reziduala teren (euro) 120 000 81 000

Rezulta ca Utilizarea Aeste cea mai buna utilizare a terenului.

4.2.Cea mai buna utilizare a terenului construitAcest aspect analizeaza utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie

de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat.In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul

trebuie sa considere orice modernizare, refunctionlizare ce este in concordanta cu preferintele sicerintele pietei.

Cladirea existenta ramane in continuare cu utilizarea de locuinta, astfel ca cea mai bunautilizare se bazeaza pe situatia in care se pot maximiza beneficiile sau veniturile pe care le poateproduce proprietatea.

Se considera ca locuinta respectiva se inchiriaza ca locuinta cu chirie de 1 750/luna,respectiv se inchiriaza ca sediu de firme cu 5/mp/luna intrucat in zona s-au aratat interesate oagentie imobiliara si un birou notarial. Gradul de ocupare, in ambele cazuri este de 90%.


14/39

13

Utilizare ca locuinta (existenta) Utilizare ca birouri (cu reconversie)

VBE = 1750 x 12 luni x 0.9 = 18 900 Se scad cheltuielile de exploatare:

a) Fixe:- Impozit proprietate 1% = 189 - Asigurare 0.6% = 114 Total = 303

b) Variabile: Se suporta de chirias = 0c) Rezerva pentru reparatii capitale = 200

Reconversie = 0VNE = 18 900 - 503 = 18 397 Rata de capitalizare = 12%

VBE = 5/mp x 269 mp x 12 luni x 0.90 = 14 526Se scad cheltuielile de exploatare:

a) Fixe:- Impozit proprietate 1% = 145 - Asigurare 0.6% = 87 Total = 232

b) Variabile: Se suporta de chirias = 0c) Rezerva pentru reparatii capitale = 200

Reconversie = 5 000 VNE = 14 526 - 432 - 5000 = 14 094 Rata de capitalizare = 12%

Valoarea proprietatii imobiliare:18 397 / 0.12 = 153 308

Valoarea proprietatii imobiliare:14 094 / 0.12 = 117 450

Rezulta ca cea mai buna utilizare este de locuinta.

5. Metode deevaluare a proprietatii5.1.Abordarea prin cost

In abordarea prin costuri este determinat costul de reconstructie sau de inlocuire al claditii siamenajarii terenului la data evaluarii impreuna cu o estimare valorica a pierderilor/ deprecierilorce au avut loc datorita uzurii fizice, neadecavrii functionale si conditiilor externe.

La costul ramas se adauga valoarea estimata a terenului.Totalul reprezinta valoarea indicata de abordarea prin costuri.

5.1.1. Costul de inlocuire/ reconstructieCostul de reconstructie reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la

data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, aceleasinormative de constructie, aceeasi arhitectura, aceleasi planuri, aceeasi calitate de manopera,ingloband toate deficientele, supradimensionarile cladirii analizate.

Costul de inlocuire reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la dataevaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materialemoderne, normative actualizate, arhitectura actuala, planuri actualizate.

5.1.2.Metode deestimare a costului

a) Metoda comparatiilor unitare

Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar pe unitatea de suprafata sau de volum.Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preturile de contract. Se va lua in consideratie evolutia preturilorintre data contractului (sau executie) si data evaluarii.

Daca proprietatile comparabile sunt localizate pe alte piete, evaluatorul va face o corectiepentru localizare.

Costul unitar depinde de dimensiunea si anume scade cu cresterea suprafetei sau avolumului cladirii. Costurile ar trebui impartite pe categoriile generale de constructie si separat


15/39

14

pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor il va ajuta pe evaluatorle efectuarea corectiilor ce apar din cauza existentei sau absentei acestor elemente deosebite.

b) Metoda costurilor segregateIn aceasta metoda se utilieaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si

exprimate in unitati de masura adecvate.Se calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materile utilizate in constructie plusmanopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metrupatrat de suprafata.

Regia si profitul constructorului poate fi inclus in costul unitar sau poate fi calculat separat.Costurile indirecte, de regula se calculeaza separat.

Daca este bine pusa la punct, metoda costurilor segregate poate inlocui o expertizarecantitativa completa si duce la o estimare precisa a costului de reconstructie sau de inlocuire, cuun efort considerabil mai mic.

Nr.

Crt.Denumirea lucrarii U.M.

Cantitate/Mp

Ad

Costuri totale inRON pe Pondere in

total costU.M. Mp Ad0 1 2 3 4 5 61 Excavatii mc 0.59 26.15 15.428 0.5412 Umpluturi si compactari mc 0.11 97.26 10.698 0.3753 Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.34 93.83 31.9 1.1184 Beton armat mc 0.257 1363.12 350.322 12.2875 Beton simplu mc 0.148 446.267 66.047 2.3166 Scari si podeste din beton ml 0.157 95.3 14.962 0.5247 Zidarii mc 0.456 310.94 141.788 4.9738 Inchideri si compartimentari mp 0.27 71.187 19.22 0.6749 Termoizolatii pod mp 0.427 19.63 8.382 0.294

10 Tamplarie lemn mp 0.126 555.418 69.98 2.45411 Tamplarie din P.V.C. armat mp 0.214 1000.75 214.16 7.51112 Geamuri termopan mp 0.214 314.6 67.32 2.36113 Pardoseli din beton simplu mp 0.174 51.26 8.919 0.31314 Pardoseli din parchet mp 0.34 59.22 20.135 0.70615 Pardoseli din gresie glazurata mp 0.204 153.02 31.216 1.09416 Tencuieli interioare gletuite mp 4.3 39.404 169.43 5.94217 Zugraveli interioare superioare mp 3.46 15.848 54.834 1.92318 Placaje cu faianta la interior mp 0.124 99.948 12.393 0.43519 Vopsitorii interioare mp 0.6 43.269 25.96 0.9120 Tencuieli exterioare mp 0.785 307.415 241.32 8.46421 Placaje exterioare mp 0.079 205.88 16.264 0.57

21 Sarpanta lemn mp 0.427 1620.98 692.158 24.27723 Invelitoare tabla Lindab,

inclusive asterealamp 0.762 122.52 93.36 3.274

24 Jgheaburi si burlane ml 0.14 185.02 25.9 0.90825 Alte lucrari de constructii % 2.00 0 48.04 1.68526 Coloane si legaturi sanitare ml 0.813 12.859 10.454 0.36727 Obiecte si armaturi sanitare lei 21812.7 103.87 103.87 3.64328 Bransament electric lei 1500 27.17 27.17 0.953


16/39

15

29 Cabluri,conductori,tevi electrice ml 3.05 4.51 13.755 0.48230 Coloane si legaturi de incalzire ml 0.643 16.827 10.819 0.37931 Corpuri de incalzire kg 2.43 14.95 36.328 1.27432 Alte instalatii comune % 8 0 16.19 0.56833 Diverse,organizare,proiectare % 7 0 182.4 6.397

TOTALLEI/MP 2851.122 100.00TOTAL /MP 773.96

1 = 3,6838 LEI

Cost de reconstructie

Nr.Crt.

Denumirea lucrarii U.M.Cost total lucrari

(RON) Ad=269.10mp0 1 2 31 Excavatii mc 4151,6752 Umpluturi si compactari mc 2878,832

3 Hidroizolatii si lucrari aferente mp 8584,294 Beton armat mc 94271,655 Beton simplu mc 17773,256 Scari si podeste din beton ml 4026,2747 Zidarii mc 38155,158 Inchideri si compartimentari mp 5172,1029 Termoizolatii pod mp 2255,59610 Tamplarie lemn mp 18831,6211 Tamplarie din P.V.C. armat mp 57630,4612 Geamuri termopan mp 18115,8113 Pardoseli din beton simplu mp 2400,103

14 Pardoseli din parchet mp 5418,32915 Pardoseli din gresie glazurata mp 8400,22616 Tencuieli interioare gletuite mp 45593,6117 Zugraveli interioare superioare mp 14755,8318 Placaje cu faianta la interior mp 3334,95619 Vopsitorii interioare mp 6985,83620 Tencuieli exterioare mp 64939,2121 Placaje exterioare mp 4376,64221 Sarpanta lemn mp 186259,723 Invelitoare tabla Lindab, inclusive astereala mp 25123,1824 Jgheaburi si burlane ml 6969,6925 Alte lucrari de constructii % 12927,56

26 Coloane si legaturi sanitare ml 2813,17127 Obiecte si armaturi sanitare lei 27951,4228 Bransament electric lei 7311,44729 Cabluri,conductori,tevi electrice ml 3701,47130 Coloane si legaturi de incalzire ml 2911,39331 Corpuri de incalzire kg 9775,86532 Alte instalatii comune % 4356,72933 Diverse,organizare,proiectare % 49083,84


17/39

16

TOTAL COSTURI DIRECTE 767236,9COSTURI INDIRECTE (onorarii verific. Proiect, studiu geo,asigurare riscuri, cheltuieli administrative) 6 % 46034,21

PROFITUL ANTREPRENORULUI 4 % 30689,47COST TOTAL DE RECONSTRUCTIE 843960,58COST UNITARDE RECONSTRUCTIE 3136,23COST TOTAL DE RECONSTRUCTIE () 229100,54COST UNITARDE RECONSTRUCTIE (/mpAd) 851,36

c) Metoda devizelorEste metoda cea mai completa si precisa, in care se face un calcul ce reflecta cantitatea si

calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necasara. Apoi se adaugacheltuielile conexe, regia si profitul.

5.1.3.Deprecierea cumulata

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietatii imobiliare din orice cauza. Este

diferenta dintre costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.Deprecierea poate rezulta din uzura fizica, neadecvare functionala, din cauze externe

(economica).Se considera o cladire rezidentiala care are 269,10 mp arie desfasurata si 156 mp arie ce se

poate inchiria. Cladirea este amplasata pe un teren de 315 mp.

Costuri directe (manopera, materiale,echipamente, regie si profitul constructorului)

Excavari si pregatire terenFundatiiPereti exteriori

Structura acoperisInvelitoareStructura cadreStructura plansePardoseliTavanePereti despartitoriZugraveli (interior, exterior)Instalatii apa, canal, gazeAccesorii apa, canal, gazeInstalatii electrice

Accesorii electriceVentilatie si A/CAccesorii ventilatie si A/CTOTAL COSTURIDIRECTE

Costuri indirecteProfitul promotoruluiCostul total de reconstructie

Costul unitar de reconstructie (pe mp AD)

2763 280

37 292

6 8041 753

13 7139 0474 1963 853

23 310875

3 9721 4954 592

2 3906 1803 325

126 353

21 30019 000166653

619


18/39

17

Uzura fizica este evidentiata in rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura,etc.

a)Uzura fizica recuperabila se cuantifica prin costul de readucere a elementului laconditia de nou, sau ca si nou. Se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehniceeste mai mic decat cresterea de rezulata.

Se impune refacerea in intregime a zugravelilor (interioare si exterioare). Costul derefacere depaseste costul curent din cauza manoperei suplimentare si a pregatirilor ce nu apar lao constructie noua.

Cost de

reconstructie

Cost de

eliminare

Valoare

ramasa

Tavane(reparatie) 3 853 750 3 103Zugraveli (refacere integrala) 875 1 050 0TOTAL uzura fizica recuperabila 1 120

b)Uzura fizica nerecuperabila se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot ficorectate in prezent din motive practice sau economice, pentru elemente cu viata scurta, pentruelementele cu viata lunga.

Un element cu viata scurta este acela cu o durata de viata economica mai mica decatdurata ramasa de viata economica a intregii cladiri.

Costul de reconstructie.Uzura fizica nerecuperabila.

Elemente cu viata scurta

Cost de

reconstructie

ramas

Varsta

scriptica

ani

Durata de

viata fizica

ani

Raport

aplicat

la cost

Uzura

fizica

nerecuperabila

Pardoseli 4 196 7 10 7/10 2 937

Tavane 3 103 5 15 5/15 1 034Zugraveli 0 NOU 5 0 0Accesorii apa, canal 1 495 10 20 10/20 748Accesorii electrice 2 390 8 10 8/10 1 912Accesorii ventilatie 3 325 10 15 10/15 2 217TOTAL 14 419 8 848

Un element cu viata lunga este o componenta a cladirii care este de asteptat sa aiba odurata ramasa de viata economica ca si intreaga constructie.

Costul de reconstructie.Uzura fizica nerecuperabila.

Elemente cu viata lungaCost de reconstructie 166653

Minus costul de reconstructie al:y elementelor fizice recuperabiley elementelor fizice nerecuperabile cu viata scurta - 1 625-14 419

Cost de reconstructie a elementelor cu viata lunga 150609

Varsta scriptica 10Durata de viata fizica 75


19/39

18

Raportul aplicat de cost 10/75TOTAL uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata

lunga20081

Neadecvarea functionala este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de conceptie

sau proiectare a cladirii. Poate fi cauzata si de schimbarile in timp referitoare la aspectul cladirii,material sau standarde de constructie (grad seismic, izolatie termica).

c) Neadecvarea functionala recuperabilaSe cunatifica prin costul de inlocuire si poate fi impartita in trei categorii:

y deficienta ce necesita adaugiri care se masoara prin cat de mult costul de adaugiredepaseste costul elementului daca el ar fi fost instalat chiar in timpul constructiei;

y deficienta ce necesita inlocuire sau modernizare ce este masurata ca fiind costulelementului minus uzura fizica deja aplicata la elementul existent (valoarea ramasa), plus costulde a demonta elementul existent plus costul de instalare a elementului modern (inlocuitor).

ysupradimensionarea care este masurata ca fiind costul de reconstructie al elementuluiminus orice uzura fizica deja alicata, minus costul de demontare minus valoarea reziduala dacaexista. O supradimensionare este recuperabila daca la data evaluarii corectarea este fezabilaeconomic, daca nu este o uzura nerecuperabila.

Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are compartimentarea executata dupanecesitatile unor birouiri.

Mobilierul din cladire in valoare de nou de 2000 sunt demodate si trebuie modernizate.Costul de demontare a mobilierului vechi este de 150 si costul de instalare a mobilierului noueste 300 .

Cladirea are o suprafata de 21 mp aferent unui vechi garaj. Cererea de birouri indicatransformarea spatiului. Aceasta supradimensionare este considerata recuperabila daca valoareaobtinuta in plus prin transformare depaseste costul transformarii.

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala recuperabila.

Deficiente ce necesita adaugiri

Cost recompartimentare a strcuturii existente 1 950Minus costul de compartimentare a structurii existente daca s-ar ficonstruit la data evaluarii

1 500

Pierderea in valoare 450

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala recuperabila.

Deficiente ce necesita inlocuiri sau modernizari

Cost al mobilierului deja existent, inclus in estimarea de cost 2 000

Minus uzura fizica deja aplicata -1 600Minus valoarea recuperabila 0Plus cost de demontare 150Plus cost de instalare echipament nou 300Pierderea in valoare 850


20/39

19

Cost de reconstructie. Neadecavre functionala recuperabila.

Supradimensionare

Cost de eliminare a garajului 350Minus valoarea reziduala 0Total cost de eliminare 350

Castig potential in profit net (21 mp x 5 /mp x 12 luni) 1260Pierdere in valoare 910

d) Neadecvarea functionala nerecuperabilaNeadecvarea functionala datorita unei deficiente ce nu e inclusa in estimarea costului de

nou, dar ar trebui inclusa, este cuantificata ca pierderea de profit net, datorata deificientei,capitalizata cu rata de capitalizare acordata cladirii, minus costul elementului daca el a fost inclusin estimarea costului.

Uzura finctionala datorata unei deficiente ce este inclusa in estimarea costului de nou,dar nu ar trebui a fie inclusa, este cuantificata ca fiind costul curent de nou minus uzura fizica

aplicata anterior, minus valoarea adaugata.Uzura functionala datorata unei supradimensionari este masurata prin costul dereconstructie a componentei supradimensionate minus orice uzura fizica deja plicata, plusvaloarea prezenta a oricarui cost datorat supradimensionarii, minus orice valoare adaugata (cumar fi o chirie mai mare).

Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are sistem de stingere incendii. Alte cladiri invecinatate, au asemenea sisteme. Analiza de piata arata o diferenta de 1.73 /mp de spatiu utilliber de inchiriat, intre caldiri care au si cele care nu au sistem de stingere incendii. Costul de ainstala un sistem de stingere incendii aste 2000 .

Cladirea administrativa a fost proiectata sa aiba 2 nivele, dar s-a construit numait numai1.Nu este fezabil economic sa se mai adauge un nivel. Costul structurii pentru o cladire noua cu 2

nivele ar fi de 19 000 , in timp ce structura pentru o cladire noua cu un nivel ar costa 15 000 .

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala nerecuperabila.

Deficiente.

Pierdere estimata de profit net 465Rata de capitalizare a cladirii 10,5 %Pierdere de profit/rata de capitalizare 4 429Minus costul care e inclus in estimarea de cost de nou 2 000Neadecvare functionala nerecuperabila estimata 2 429

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala nerecuperabila.

Supradimensionare.Cost de reconstructie curent al supradimensionarii 4 000Minus uzura fizica deja aplicata (10/75) 533Subtotal 3 467Plus valoarea actualizata a costurilor suplimentare 0Minus valoarea adaugata 0Neadecvare functionala nerecuperabila estimata 3 467


21/39

20

e) Deprecierea din cauzeexterne (economica)In metoda costului deprecierea externa se ataseaza cladirii. Prin urmare, evaluatorul

trebuie mai intai sa estimeze profitul atribuit cladirii si apoi pierderea de profit imputabila cladiriieste capitalizata cu rata de capitalizare a claditrii pentru a obtine deprecierea externa.

Cladirea administrativa este in apropierea unui santier si in zilele cu vant, vecinatatea si

proprietatea se parfuiesc. Cladirile administrative situate mai departe nu sunt afectate si au unprofit anual de 50 225 . Cladirea evaluata are o pierdere anuala de 1950 .

Depreciereexterna

Profit net etimat anual neafectat de uzura externa dupa ce uzurafizica si functionala recuperabila au fost eliminate

48 275

Minus profit net anual curent dupa ce uzura fizica si functionalarecuperabila au fost eliminate

50 225

Pierderea estimata de profit anual datorata influentelor externe 1 950Pierderea de profit datorata cladirii (proportoa cladire de 76,3 %) 1 488Rata de capitalizare pentru cladiri (R b) 10,5 %

Pierdere neta capitalizata la cladire 14 171Depreciereexterna aplicabila cladirii 14 171

f) Deprecierea totalaDaca se evalueaza cladirea, in cazul ca este inchiriata trebuie sa se faca o corectie ce tine

cont de diferenta intre chiria incasata si chiria de pe piata la cladiri comparabile. In cazul de fata,se presupune ca pentru inca sase ani chiria este de 17 000 /an, iar chiaria pe piata este de19 000 /an. Valoarea pierderii se obtine prin actualizarea pierderii anuale cu o rata de 12 %, petimp de 6 ani (rata este cea asteptata de investitorii de pe piata imobiliara) = 6 000 .

Metoda costului. Valoarea folosind costul de reconstructie

Cost de reconstructie 166 653Uzura fizica recuperabilaUzura fizica nerecuperabila, elemente viata scurtaUzura fizica nerecuperabila, elemente viata lungaSUBTOTAL

1 1208 84820 08130 049

Neadecvare functionala recuperabila, deficiente, adaugiriNeadecvare functionala recuperabila, deficiente, inlocuiriNeadecvare functionala recuperabila, supradimensionareSUBTOTAL

450850910

2 210Neadecvare functionala nerecuperabila; deficienteNeadecvare functionala nerecuperabila, supradimensionare

SUBTOTAL

2 4293 467

5 896Depreciere externaTOTAL DEPRECIERE ACUMULAT

14 17152 326

Valoarea ramasa a cladirii 114 327Valoarea terenului 84 500Valoarea proprietatii imobiliare libere 198 827Corectie datorita diferentei de chirie -6 000


22/39

21

Valoarea proprietatilor imobiliare inchiriate 192 827ROTUNJIRE 193 000

5.2.Abordarea prin comparatia vanzarilor

5.2.1.GeneralitatiUtilizeaza rationamentul prin care estimarea valorii de piata se face prin analiza pietei pentru

a gasi proprietati similare tranzactionate, ale caror preturi de vanzare se compara si se corecteazain functie de caracteristicile principale ale acestora si cele ale proprietatii subiect.

Aceste caracteristici sunt analizate pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturilede vanzare a proprietatilor comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemenarile si diferentele intre proprietati si tranzactii,care influenteaa valoarea.

Premiza majora este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cupreturile unor proprietati competitive/ comparabile.

5.2.2.Relatia cu principiileevaluariiOferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea pentru o

proprietate este mare, preturile tind sa creasca.Principiul substitutiei arata ca valoarea unei proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi

platit pentru a a chizitiona o proprietate cu utilitate si atractivitate similara. Fortele cererii siofertei de pe piata tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodata, ci acesta seschimba continuu.

Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toate influenteleexterne semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face proprietatilor competitivepentru comparabilitate.

5.2.3.Aplicabilitatea si limitele metodeiEste aplicabila la toate tipurile de proprietati cand exista suficiente tranzactii recente, cu date

sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. Daca numarul tranzactiiloreste insuficient, aplicarea metodei este limitata.

Metoda da, de regula, indicatii referitoare la valoarea de piata in avaluarea proprietatilorimobiliare ce nu sunt cumparate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Metoda poate dacele mai bune indicatii privind valoarea si in cazul unor proprietati industriale sau comercialeexploatate de proprietar.

Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele slabeale proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate.

5.2.4.Etapele proceduriiEtapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:yCercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile,localizarea si zonarea;

yVerificarea informatiilor prin confirmarea ca datelor obtinute sunt reale si corecte si catranzactiile au fost obiective;


23/39

22

yAlegrea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize compaarative pefiecare criteriu;

yCompararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand elementele decomparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile;

yAnaliz rezultatelor evaluarii si stabilirea la o valoare sau la o marja de valori (interval).5.2.5.Elemente de comparatieFiecare diferenta importanta intre proprietatea analizata si proprietati comparabile (ce ar

putea influenta valoarea) e considerata ca element de comparare.Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare proprietate comparabila

pentru a face proprietatile echivalente la pret.In metoda comparatiei directe sunt 10 elemente de comparatie de baza:

ydrepturile de proprietate transmise;yconditiile de finantare;yconditiile de vanzare;ycheltuieli imediate dupa cumparare;y

conditiile pietei;ylocalizarea;ycaracteristicile fizice;ycoracteristicile economice;yutilizarea;ycomponente non-imobiliare ale valorii.

5.2.6.Identificarea si cuantificarea corectiilorTehnicile de identificare si cuatificare a corectiilor se clasifica in 2 categorii:a) Cantitative: - analiza pe perechi de date;

-analiza statistica;-analiza grafica;-analiza evolutiei;-analiza costurilor;-analiza a datelor secundare.

b) Calitative: - analiza comparatiilor relative;-analiza clasamentului;-interviuri personale.

5.2.7.Tipuri de corectiiCorectiile se aplica tranzactiilor comparabile fie ca procenraj (corectie procentuala), fie ca

valoare absoluta. Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nutrebuie sa inlocuiasca judecata evaluatorului. Evaluarea are si un aspect creativ in careevaluatorii isi folosesc puterea de judecata in analiza si interpretarea datelor cantitative.

Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se face asupra acestuipret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.

Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare ce se aduna sau se scad la pretultranzactiei comparabile.


24/39

23

5.2.8.Ordinea corectiilorOrdinea in care se aplica corectiile la tranzactii comparabile este determinata de datele de pe

piata si analiza pe care o face evaluatorul. Corectiile procentuale care se aplica preturilor unortranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, avand invedere elementele de comparatie.

5.2.9.Alegerea valorii finaleEste ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valori rezultate si trebuie

exprimata o opinie privind valoarea care ar conduce la pretul cel mai probabil. Aceasta opiniepoate fi exprimata intrun interval de valori sau ca o singura valoare.

Este important ca evaluatorul sa ia in considerare punctele tari si punctele slabe ale fiecaruirezultat. Raportul de evaluare trebuie sa evidentieze clar rationamentul prin care evaluatorul aajuns la concluzie.

5.2.10.Aplicatie analiza pe perechi de dateProprietatea evaluate este o casa de locuit unifamiliala cu 269,10 mp suprafata utila

situate pe un teren de 315 mp. Are 5 camere, 3 dormitoare, 2 grupuri sanitare, are cameredecomandate si nu are terasa. Se vor analiza 5 proprietati comparabile care sunt amplasate inaceeasi vecinatate cu proprietatea evaluate.

Proprietatea A este o casa de 263 mp, situate pe un teren de 315 mp, are cameredecomandate si nu are terasa. Are 5 camere, 3 dormitoare, 2 G.S. A fost vanduta cu 2 saptamaniinainte de data evaluarii cu suma de 308 000, cu o finantare favorabila fata de conditiile pietei,ceea ce a condus la un pret cu 5 500 mai mare.

Proprietatea B este o casa de 295 mp, situate pe un teren de 450 mp, are cameredecomandate si nu are terasa. Are 6 camere, 3 dormitoare, 2 G.S. A fost vanduta cu 1 lunainainte de data evaluarii cu suma de 320 500, cu o finantare favorabila fata de conditiile pietei,ceea ce a condus la un pret cu 5 500 mai mare.

Proprietatea C este o casa de 271 mp, situate pe un teren de 314 mp, are cameresemidecomandate si are terasa. Are 5 camere, 3 dormitoare, 2 G.S. A fost vanduta cu un aninainte de data evaluarii cu suma de 288 000, cu finantare in conditiile pietei.

Proprietatea D este o casa de 294 mp, situate pe un teren de 448 mp, are cameredecomandate si are terasa. Are 6 camere, 3 dormitoare, 2 G.S. A fost vanduta cu un an inainte dedata evaluarii cu suma de 313 000, cu finantare in conditiile pietei.

Proprietatea E este o casa de 270 mp, situate pe un teren de 312 mp, are cameresemidecomandate si nu are terasa. Are 5 camere, 3 dormitoare, 2 G.S. A fost vanduta cu un aninainte de data evaluarii cu suma de 287 500, cu finantare in conditiile pietei.

Proprietatile sunt prezentate in Anexe (Capitolul 8)

Justificarea corectiilor:

1. Drepturi de proprietate transmiseDreptul de proprietate este deplin asupra tuturor proprietatilor analizate.2. Corectia pentru conditiile de finantareCorectia pentru conditiile de finantare, de 5 500 , se face pe baza datelor furnizate de

vanzatori si cumparatori si se estimeaza avantajul financiar obtinut de cumparator, care de fapts-a compensat prin cresterea pretului de vanzare.


25/39

24

3. Corectia pentru conditii de vanzareNu este cazul pentru proprietatea analizata.4. Corectia pentru conditii ale pietei (momentul vanzarii)Proprietatile comparabile A si C difera numai prin conditiile de finantare si conditiile

pietei. Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare, diferenta de pret se justifica numai

prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel:(302 500288 000)/ 140 000 = 5 %5. Corectia pentru localizare

Nu este cazul pentru proprietatea analizata.6. Corectia pentru dimensiuniDiferenta in dimensiuni intre perechea de proprietati comparabile B si D poate fi

atribuita unei camere in plus, pe care perechea A, C, E nu o are. Diferenta ce rezulta este:315 000 302 500 = 12 500 7. Corectie pentru camere decomandateComparatia intre A si E arata ca diferenta datorata camerelor decomandate poate fi

estimata astfel:

302 500 301 875 = 625 8. Corectia pentru terasaCorectia pentru terasa se calculeaza coparand C cu E:303 025 302 500 = 525 In final se calculeaza suma algebrica a corectiilor (valoarea neta) si suma valorilor absolute

a corectiilor(valoarea bruta). Se atribuie o pondere mai mare proprietatii comparabile carenecesita corectii mai putine. Proprietatea comparabila A se aseamana cu proprietatea analizatadin multe puncte de vedere, diferenta reiesind din conditiile de finantare reprezentand o corectiede 5 500. Deci se alege valoarea de piata pentru proprietatea de evaluat valoarea de 313 500 .


26/39


27/39

Grila datelor de piata

Analiza datelor pe perechi. Casa de locuit

Element de comparatie Deevaluat A B C

Pret de vanzare 313 500 320 500 288 000 1. Drepturi de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin Corectie pentru drepturi de proprietate transmise 0 0 0

Pret corectat 313 500 320 500 288 002. Conditii de finantare Sub piata Sub piata La piataCorectie pentru finantare -5 500 -5 500 0

Pret corectat 313 500 315 000 288 003. Conditii de vanzare Independent Independent Independent Corectie pentru conditii de vanzare 0 0 0

Pret corectat 313 500 315 000 288 004. Conditii ale pietei 2 saptamani 1 luna 1 an Corectie pentru conditii ale pietei 0 0 + 5 %

Pret corectat 313 500 315 000 302 40

5. L

ocalizare Similara Similara Similara Corectie pentru localizare 0 0 0 Pret corectat 313 500 315 000 302 40

6. Arie utila (mp) 269,1 263 295 271 Corectie pentru dimensiuni 0 0 -12 500 0

Pret corectat 313 500 302 500 302 407. Camere decomandate Da Da Da NuCorectie pentru camere decomandate 0 0 0 + 625

Pret corectat 313 500 302 500 303 028. Terasa Nu Nu Nu Da Corectie pentru terasa 0 0 0 - 525

Pret corectat 313 500 313 500 302 500 302 50

Corectie toatala neta 5 500 18 000 14 50Corectie toatala neta (% pret de vanzare) 1,75 % 5,95 % 4,79 % Corectie totala bruta 5 500 18 000 15 55Corectie totala bruta (% pret de vanzare) 1,75 % 5,95 % 5,14 %

Nr. corectii 1 2


28/39

27

5.3.Abordarea prin capitalizarea veniturilor5.2.1.Generalitati

Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii. Premisa de baza este relatia direct proportionala intre capacitatea de a genera profit si valoarea uneiproprietati.

Factori esentiali de influenta:y

Previzionarea si anticiparea schimbariiy Cererea si ofertay Substitutiay Echilibruly Factori externi5.2.2.Venituri viitoare

Veniturile rezultate din detinerea unui drept intro proprietate imobiliara generatoare devenituri includ:

y dreptul de a primi profitul generat in perioaada de detinere;y venitul din revanzarea proprietatii la finele perioadei de investitie.Astfel se disting:y Venitu brut potential (VBP)y Venitul brut efectiv (VBE)y Venitul net din exploatare (VNE)y Cash-flow ul disponibil inainte de impozitare (CFB)y Cash-flow ul net dupa impozitare (CFN)y Valoarea terminala/ reziduala (VT)5.2.3.Estimarea cheltuielilor

Estimarea cheltuielilor reprezinta o analiza detaliata a cheltuielilor anuale acazionate deexploatarea unei proprietati. Cheltuielile de exploatare reprezinta toate cheltuielile necesare pentru mentinerea proprietatii in conditii normale de functionare si de generare a veniturilorestimate.

Este foarte important ca evaluatorul sa descrie fiecare categorie de cheltuieli analizate pentrua se evita neintelegeri sau confuzii.

Cheltuieli fixe: impozitul p cladiri, taxe, asigurari.Cheltuieli variabile:y cheltuieli de management si administratie;y comisioane inchiriere;y utilitati (electricitate, gaz, apa, canalizare, incalzire);y aer conditionat;y curatenie, amenajari, reparatii;y salarii;y intretinerea spatiilor de parcare;y diverse: securitate si paza, aprovizionare.5.2.4.Capitalizarea directa

1. Generalitati

Este o metoda de evaluare bazata pe venit, prin care venitul anual estimat se converteste invaoarea proprietatii. Convertirea se realizeaza intro singura etapa, fie divizand venitul printrorata adecvata de capitalizare, fie multiplicand venitul respectiv cu un factor corespunzator.


29/39

28

Capitalizarea directa se bazeaza pe:y VBP, VBE, VNE, profit net;y venitul aferent creditului ipotecar;y venitul generat de teren;y venitul generat de cladiri.Rata de capitalizare utilizata, care trebuie sa corespunda fluxului selectat, poate reprezenta:y rata generala de capitalizare (Ro);y

rata de capitalizare aferenta ipotecii (R

m);y rata aferenta capitalului propriu (Re);y rata specifica terenului (Rl);y rata specifica cladirii (Rb).Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care: gradul de risc,

atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitiialternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si aferta si de capital depe piata, nivelurile de impozitare, etc.

2. Estimarea ratei de capitalizare

Orice interes intro proprietate imobiliara care genereaza un flux din exploatare poate fievaluat prin capitalizarea directa. Interesul care se evalueaza cel mai des este dreptul deproprietate complet, care include toate atributele specifice.

Formula care se aplica in acest caz de evaluare este:

Evaluatorul poate estima rata generala de capitalizare (Ro) prin mai multe procedee.Modalitatea aleasa va depinde de cantitatea si calitatea datelor disponibile.y preluarea ratei din tranzactii comparabile;y preluarea factorului multiplicator al castigului efectiv utilizat in tranzactii comparabile;y analiza pe componente ale invetitiei ipoteca si capital propriu;y analiza pe componente ale investitiei teren si cladiri;y formula de acoperire a datoriei.

Preluarea ratei de capitalizare din tranzactii comparabile:

Se considera ca locuinta se inchiriaza in totalitate unei firme pentru sediu de birouri, cu ochirie lunara de 5/mpAu; cladirea se inchiriaza nemobilata, iar cheltuielile de exploatare,conform contractului, se suporat de chirias.

Gradul de ocupare este de 90%.Rezulta:Venitul brut efectiv, VBE este:VBE = 269 mpAu x 5/mpAu x 12 luni x 0,90 = 14 526

Se scad:y Cheltuieli fixe:

-Impozit pe proprietate 1% = 145 -Asigurare 0,6% = 87

TOTAL = 232 y Cheltuieli variabile:

-Se suporta de chirias = 0y Rezerve pentru reparatii = 200

TOTAL CHLTUIELI = 432


30/39

29

Revine:VNE = VBE Cheltuieli de exploatare = 14 526 432 = 14 094

Rata de capitalizare este determinata cu relatia:

Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre proprietatile similare

folosite la metoda comparatiei. Astfel s-au identificat proprietatile:Proprietatea A este o proprietate cu o arie utila de 263 mp, o valoare de piata de

160 000 iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 5 /luna. Venitul net anual dinexploatare al acestei proprietati este de 13 775 .

Proprietatea B este o proprietate cu o arie utila de 295 mp, o valoare de piata de172 500 iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 4,5 /luna. Venitul net anual dinexploatare al acestei proprietati este de 13 916 .

Proprietatea C este o proprietate cu o arie utila de 271 mp, o valoare de piata de140 000 iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 4,5 /luna. Venitul net anual dinexploatare al acestei proprietati este de 12 759 .

Proprietatea D este o proprietate cu o arie utila de 294 mp, o valoare de piata de

165 000 iar valoarea chiriei lunare pe mp de arie utila este de 5 . Venitul net anual dinexploatare al acestei proprietati este de 15 425 .

Proprietatea A B C D

Pret 313 500 302 500 302 500 315 625Venit net operare 13 775 13 916 12 759 15 425Ro rezultata 4,39 % 4,6 % 4,22 % 4,89 %

Deoarece proprietatea A se aseamana din cele mai multe puncte de vedere cu proprietateasubiect vom considera o rata de capitalizare de 8,61%.

Astfel rezulta ca valoarea proprietatii prin capitalizare directa este:

6. Metode deevaluare a terenuluiSe solicita evaluarea unui teren intravilan situat in comuna Cumpana, judetul Constanta, in

suprafata de 315 mp.In acest sens se recomanda utilizarea a minim 2 metode dintre care cu relevanta metoda

comparatiei directe si metoda capitalizarii rentei funciare.

6.1.Metoda comparatiei directe

In zona de amplasare a proprietatii am gasit disponibile date comparabile din tranzactiilede terenuri libere, pe piata locala. Asa incat terenul de evaluat se compara cu un numar de 3loturi comparabile, astfel:

A. LOTNR. 1. Teren liber, suprafata de 410 mp, cu deschidere la strada de 18 ml, vandutcu 9 luni inainte de data evaluarii, cu suma de 82 500 , in conditiile pietei.

B. LOTNR. 2. Teren liber, suprafata de 324 mp, cu deschidere la strada de 20 ml, vandutcu 1 luna inainte de data evaluarii, cu suma de 84 500 , in conditiile pietei.

C. LOTNR. 3. Teren liber, suprafata de 360 mp, cu deschidere la strada de 20 ml, vandutcu 2 luni inainte de data evaluarii, cu suma de 92 300 , in conditiile pietei.


31/39

30

In analiza drepturilor de proprietate transmise, conditiilor de finantare, restrictiilor legalenu este cazul sa se discute pentru proprietatea analizata.

Corectia pentru conditiile pietei intre perechea de proprietati comparabile A si B poatefi atribuita trendul de crestere a preturilor pentru o perioada de 9 luni pentru terenurile din zonade amplasare a proprietatii analizate. Diferenta ce rezulta este:

84 500 82 500 = 2 000 Corectia pentru suprafata terenurilor rezulta din compararea perechii B si C, astfel:

Valoare: 92 300 84 500 = 7 800 Suprafata: 360 324 = 36 mpValoare pe mp: 7 800/ 36 = 216 /m

Corectia pentru deschiderea la strada si forma terenurilor rezulta din compararea grupeiA si C: 82 580 63 980 = 18 600

In analiza caracteristicilor fizice se grupeaza comparabilele A si C rezultand un plus devaloare pentru A, materializata astfel: 82 580 18 600 = 18 600 .

Corectia pentru accesul la proprietate rezulta ca un minus de valoare pentru proprietateaB luata in comparatie cu proprietatea C, astfel:

84 500 82 580 = 1 920 Deoarece asupra proprietatii B nu s-a facut nici o corectie, motivat si de faptul ca este

cea mai recenta tranzactie se alege valoarea de 84 500 pentru proprietatea analizata.

Elemente de comparatie Deevaluat A B C

Pret de vanzare 82 500 84 500 92 3001. Drepturi de proprietate transmise Deplin Deplin Deplin DeplinCorectie pentru drepturi de proprietate 0 0 0 0

Pret corectat 82 500 84 500 92 3002. Conditii de finantare La piata La piata La piata La piataCorectie pentru conditii de finantare 0 0 0 0

Pret corectat 82 500 84 500 92 3003. Restrictii legale Nu Nu Nu NuCorectie pentru restrictii legale 0 0 0 0

Pret corectat 82 500 84 500 92 3004. Conditiile pietei 9 luni 1 luna 2 luniCorectie pentru conditiile pietei + 2000 0 0

Pret corectat 84 500 84 500 92 3005. Localizarea Central Similara Similara SimilaraCorectie pentru localizare 0 0 0

Pret corectat 84 500 84 500 92 3006. Suprafata mp 315 410 324 360Corectie pentru suprafat - 20 520 0 - 9720

Pret corectat 63 980 84 500 82 5807. Carcateristici fizice: forma si

deschidere la stradaDreptunghi20 ml

Dreptunghi18 ml

Dreptunghi20 ml

Dreptunghi20 ml

Corectie pentru carcateristici fizice + 18 600 0 0Pret corectat 82 580 84 500 82 580

8. Acces Stradal Stradal Stradal StradalCorectie pentru acces 0 0 0

Pret corectat 82 580 84 500 82 580Corectie totala neta 80 0 - 9 720Corectie totala neta (% pret de vanzare) 0,1 % 0 11,77%Corectie totala bruta 41 120 0 9 720Corectie totala bruta (% pret de vanzare) 49,79 % 0 11,77%

Numar corectii 3 0


32/39

31

6.2.Metoda capitalizarii rentei funciareSe considera ca terenul se inchiriaza in totalitate unei firme, cu o renta funciara lunara de

1 /mp, conform rentei practicate pe piata locala. Terenul se inchiriaza liber iar cheltuielile deexploatare, conform contractului de inchiriere, se suporta de chirias. Gradul de ocupare este de100%.

Rezulta:

Venitul brut potential, VBP este:VBP = 315 mp x 1/mp x 12 luni = 3 780 Venitul brut efectiv, VBE este:

VBE = 315 mp x 1/mp x 12 luni x 1,00 = 3 780 Se scad:

Cheltuieli fixe:y Impozit pe proprietate 2% = 75,6 y Asigurare 0,6 % = 226,8

Total = 302,4 Cheltuieli variabile:

Se suporta de chirias = 0Rezerve pentru amenajare teren = 50

TOTAL CHELTUIELI = 352,4 Devine:

VNE = VBE Cheltuieli de exploatare = 3 427,6 Rata de capitalizare este determinata cu relatia:

C = VNE/ Pret vanzare

Pentru determinarea ratei de capitalizare s-au folosit date despre loturile similare folositela metoda comparatiei. Astfel sunt:

A. LOTNR. 1. Este o proprietate de 410 mp, o valoare de piata de 82 500 iar valoarearentei lunare pe mp este de 1 . Venitul net lunat din exploatare al acestei proprietati este de4 476,4 .

B. LOTNR. 2. Este o proprietate de 324 mp, o valoare de piata de 84 500 iar valoarearentei lunare pe mp este de 1 . Venitul net lunat din exploatare al acestei proprietati este de3 526,96 .

C. LOTNR. 3. Este o proprietate de 360 mp, o valoare de piata de 92 300 iar valoarearentei lunare pe mp este de 1 . Venitul net lunat din exploatare al acestei proprietati este de3 492,4 .

Proprietatea A B C

Pret 82 500 84 500 92 300Venit net din exploatare 4 476,4 3 526,96 3 492,4Rata de capitalizare 5,43 % 4,17 % 3,78 %

Deoarece proprietatea B se aseamana din cele mai multe puncte de vedere cu proprietateasubiect vom considera o rata de capitalizare de 4,17 %.

Astfel rezulta ca valoarea proprietatii prin capitalizare directa este:


33/39

32

7. Reconcilierea rezultatelorReconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finala a

valorii. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Desi este o concluzie impartiala, experta sirezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante,ramane totusi o opinie. Ea reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pretobtenabil intro tranzactie obiectiva.

Argumentele ce au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privindvaloarea sunt:y Valorile au fost exprimate tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in

prezentul raport;y Valorile propuse se refera in principal la constructii sau la terenuri aflate in proprietatea

persoanelor fizice;y Valorile orientative se refera la plata integrala cash la data vanzarii si tine seama de cea mai

buna utilizare a proprietatilor;y Valorile orientative unitare au fost estimate astfel incat sa fie respectate observatiilestatistice

de pe piata bunurior imobile;y Valorile de piata reprezinta predictii;y

Valorile estimate nu tin seama se responsabilitatile de mediu;y Valoarea in general este subiectiva;y Evaluarea este o opinie asupra unei valori;y Valorile determinate in raport nu includ o eventuala T.V.A.7.1.Reconcilierea rezultatelor pentru teren

Metoda comparatiei directe

V1 = 84 500

Metoda capitalizarii rentei funciare

V2 = 82 200 Valoarea V1, este determinata prin metoda comparatiei directe, cu terenuri comparabile,

pe baza informatiilor de piata.Valoarea V2, este determinata prin metoda capitalizarii directe. Pe baza capitalizariivenitului rezultat din inchirierea terenului, cu o renta funciara comparabila cu informatiile de pepiata pentru alte proprietati imobiliare.

Avand in vedere cele prezentate mai sus, astazi 3 Noiembrie 2008, se recomanda cavaloarea de piata a terenului, valoarea obtinuta prin metoda comparatiei directe de 84 500 .

7.2.Reconcilierea rezultatelor pentru proprietatea imobiliaraMetoda costurilor (reconstructiei)

V1 = 313 600

Valoarea V1, care este valoarea determinata prin metoda costurilor, respectiv costul dereconstructie a proprietatii imobiliare, diminuat cu deprecierea cumulata. Este rezultatul pe bazapreturilor actuale ale materilalelor de constructie si instalatii, manopera si a deprecierilor fizice side functionalitate.

Metoda comparatiei directe

V2 = 313 500

Valoarea V2, care este valoarea determinata prin metoda comparatiei directe, cu proprietatiimobiliare comparabile, pe baza informatiilor de piata, din Municipiul Constanta.

Metoda de randament

V3 = 313 781


34/39

33

Valoarea V3 este determinata prin metoda de randament (capitalizare directa) pe bazacapitalizarii venitului rezultat din inchirirerea locuintei in intregime, ca sediu de birouri, cu ochirie comparabila cu informatiile de pe piata pentru alte proprietati imobiliare.

Analizand datele obtinute, astazi 21 mai 2010, se recomanda ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare locuinta rezidentiala sa se aleaga drept valoarea obtinuta prin metodacomparatiei directe, si anume V2 care reprezinta 313 500 .


35/39

34

8. AnexeProprietatea A


36/39

35

Proprietatea B


37/39

36

Proprietatea C


38/39

37

Proprietatea D


39/39

Proprietatea E

raport de evaluare p+1e cumpana

Documents