raport de evaluare · 2014. 11. 24. · raport de evaluare – sc marele zid srl În faliment /...

Nr. 163 din 07.11.2014

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate de tip:Bunuri mobile Adresa :loc. Iași, str. Stejar nr.41, jud. Iași Solicitant : SOLVENS S.P.R.L. – Vaslui Proprietar : SC MARELE ZIDSRL

Datele, informațiile şi conținutul prezentului raport sunt confidențiale şi nu pot fi copiate în parte sau în totalitate sau

transmise unor terți fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului solicitantului, proprietarului.

Noiembrie - 2014

Mun. Bârlad, str. Ștefan cel Mare, nr. 9, 731005, Jud. Vaslui; Nr. O.R.C. J37/86/2002; C.I.F: RO 14510760

Tel: 0335.88.37.37 Fax: 0335.88.37.38 E-mail: [email protected] www.auditexpertcont.ro

Membru Corporativ ANEVAR

Certificat nr. 0002 / 01.01.2014

Raport de evaluare – SC MARELE ZID SRL În faliment / Bankruptcy / En Faillite

2

TRIBUNALUL VASLUI Dosar nr. 11464/99/2013 DEBITOR: S.C. MARELE ZID S.R.L.

Către, Solvens S.P.R.L. – Vaslui

Vă înaintăm raportul de evaluare solicitat, pentru evaluarea patrimoniului societății debitoare S.C. MARELE ZID S.R.L. cu sediul social în localitatea Iași, str. Stejar nr.41, jud. Iași, înmatriculată la Registrul Comerțului Oficiul Vaslui sub numărul J22 /440 /2006, CUI 18417796, reprezentata prin lichidator judiciar SOLVENS S.P.R.L.cu sediul în localitatea Iaşi, str. Armeană, nr. 11, Jud. Iaşi.

1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Obiectul raportului de evaluare:bunurile de patrimoniu ale SC MARELE ZID SRL;

Drept de proprietate evaluat: drept deplin;

Adresa proprietății imobiliare subiect: loc. Iași, str. Stejar nr.41, jud. Iași;

Solicitantul raportului de evaluare: SOLVENS S.P.R.L.. –având sediul în Iaşi, str. Armeană,

nr. 11, Jud. Iaşi

Destinatarul raportului de evaluare: SOLVENS S.P.R.L. – Iași

Scopul evaluării: evaluarea pentru valorificarea bunurilor de patrimoniu ale debitoarei SC

MARELE ZID SRL

Tipul valoriiestimate: valoarea de piață.

Baza legala: Dosar nr. 11464/99/2013

Legea 85/2006 și modificări ulterioare privind procedura insolvenței

Data evaluării: 07.11.2014.

Opinia finală asupra valorii:

VALOAREA DE PIAŢĂ A BUNURILOR DE PATRIMONIU

VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE

DOUĂMIITREI SUTE ȘAPTESPREZECE MII LEI

2.317 lei, echivalenta522 €

la un curs de schimb valutar de 4,4360Lei/Euro, comunicat de către BNR pentru data de07.11.2014. Raportul a fost elaborat pe baza Standardelor ANEVAR* în vigoare la data întocmirii raportului.

*ANEVAR – AsociațiaNațională a Evaluatorilor Autorizați din România, www.anevar.ro

Data: 07.11.2014 Cu stimă,

S.C. Audit Expertcont S.R.L. Bârlad

Membru corporativ ANEVAR


3

Mențiuni:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipoteze,condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi sunt valabile în condițiilemenționatela data evaluării;

Valoarea a fost fundamentată în funcție de cantitatea de informație disponibilă, în condițiile actuale ale pieței imobiliare, informațiilorobținute de la administratorul special al SC MARELE ZID SRL, respectiv de la reprezentanțiiAdministratorului SOLVENS S.P.R.L.;

Valoarea nu ţine seama de responsabilitățile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerințele legale;

Valoarea este corespunzătoare stării fizice de la data inspecției, pe parcursul procesului de tranzacționare/lichidareputându-se acumula deprecieri suplimentare;

Cursul valutar utilizat la conversii este de 4,4360lei/€;

Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea de asigurare;

Detaliile privind metodologia de evaluare sunt prezentate în raportul de evaluare.


4

2. SFERA MISIUNII DE EVALUARE

2.1 Identificarea şi competența evaluatorului

Societatea comercială Audit Expertcont S.R.L. cu sediul social în municipiul Bârlad, str. Stefan cel Mare nr.9, judeţul Vaslui, înmatriculată la Registrul Comerțului Oficiul Vaslui sub numărul J37/86/2002, CIF RO14510760, membru corporativ ANEVAR certificat nr. 0002 din 01.01.2014 prin Munteanu Ciprian Costel, Expert Evaluator Autorizat Proprietăți Imobiliare Bunuri Mobile si Evaluarea Întreprinderii având legitimație nr.14417, valabilă 2014, desfășoarăactivități de evaluare din anul 2007.

Societatea este certificată ISO 9001:2008 începând cu anul 2011, având asigurare profesională nivel IV, cu un nivel de acoperire de 150.000 EUR, prin care este asigurată activitatea fiecărui evaluator, încheiată prin ANEVAR la Allianz Țiriac Asigurări S.A.

Pe lângă activitatea curentă, de evaluare a garanțiilor bancare pentru diverse instituții bancare, cu care este în relație contractuală, realizează rapoarte de evaluare pentru executări silite, pentru societăților aflate în procedură de reorganizare judiciară sau faliment, respectiv pentru raportare financiară.

Prin contractele de colaborare încheiate atât cu persoane fizice cât şi cu persoane juridice, membri ANEVAR, societatea şi-a extins aria de acoperire către toate județele din Zona Moldovei.

Având în vedere cele menționate mai sus, se poate trage concluzia că societatea comercială Audit Expertcont S.R.L. Bârlad are competința necesară întocmirii raportului de evaluare solicitat.

Prin prezenta, evaluatorul declară faptul că deține cunoștințele şi experiența necesare efectuării în mod competent a lucrării de evaluare a proprietății imobiliare subiect şi poate oferi o evaluare obiectivă şi imparțială.

La data acestui raport, subsemnatul a îndeplinit cerințele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România privind instruirea profesională continuă

2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat

Prezentul raport de evaluare se adreseazăAdministratorului judiciar Solvens S.P.R.L. – Iași, în calitate de solicitant, fiind întocmit în conformitate cu solicitarea de evaluare formulata de acesta.

Destinatarul raportului de evaluare este Solvens S.P.R.L. – Iași.

2.3 Obiectul şi scopul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie bunurile de patrimoniul al SC MARELE ZID SRL.

Scopul evaluării îl reprezintă evaluare pentru procedura de insolvență al debitoarei SC MARELE ZID SRL.

Conform Standardelor ANEVAR în vigoareSEV – 220 , C1, „Mașinile, echipamentele şi instalațiile reprezintă active corporale care sunt deținute de o entitate pentru a fi utilizate în producția de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative şi care se preconizează să fie utilizate pe o perioadă de timp.”

GME 620:”Bunurile mobile reprezintă o categorie largă de bunuri. Pornind de la conceptul cunoscut de proprietate imobiliară se poate defini conceptul de proprietate


5

mobiliară, concept care se referă la toate drepturile, interesele şi beneficiile ce derivă din dreptul de proprietate asupra bunurilor, altele decât proprietatea imobiliară.

Obiectele proprietății mobiliare pot fi denumite bunuri mobile. Bunurile mobile includ elemente corporale şi necorporale care nu reprezintă proprietate imobiliară. O categorie importantă a bunurilor mobile o reprezintă mașinile, echipamentele şi instalațiile. Clasificarea unui bun mobil ca mașină, echipament sau instalație se face în baza raționamentului profesional, pornind de la înțelegereafuncționalității şi a destinației bunului respectiv.

Nu trebuie confundat conceptul de mașini, echipamente şi instalații cu cel de bunuri mobile. Conceptul de bunuri mobile este mai larg, incluzând în afara mașinilor, echipamentelor şi instalațiilor şi alte categorii de bunuri, cum ar fi stocurile sau obiectele de colecție.”

2.4 Tipul valorii estimate

Tipul valorii care urmează a fi estimată într-o misiune de evaluare este stabilit în funcţie de obiectul şi scopul evaluării. Concret, pentru tipul de proprietate analizat s-a estimat valoarea de piață a bunurilor.

Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, de tipul bunurilor şi de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR(SEV), împreună cu Ghidurile metodologice de evaluare(GME)– ediţia 2014:

SEV 100 – Cadru general;

SEV 101 – Termeni de referință ai evaluării;

SEV 102 – Implementare;

SEV 103 – Raportare;

SEV 220 – Mașini, echipamente și instalații

GME 620 – Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor

Având în vedere că metodologia aplicată a ţinut seama de respectarea tuturor prevederilor existente, referitoare la dezvoltarea viitoare a pieţei imobiliare şi factorii de prudențăasumaţi în aplicarea metodelor, s-a putut proceda la estimarea unei „valori de piaţă” utilizabile pentru scopul exprimat (vânzare), definită conform Standardelor de Evaluare ANEVAR – ediția 2014:

SEV100– Cadrul General: „Suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere.

2.5 Data evaluării. Data inspecției

Data evaluării*la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator este 07.11.2014.

Data inspecțieiproprietățiirealizată de evaluator a fost 26.08.2014.

* Opinia finală asupra valorii proprietății subiect are o valabilitate redusă în timp din cauza schimbărilor inevitabile care survin pe piața imobiliară şi în economia unei țări, factori cu impact asupra valorii.

2.6 Moneda în care se exprimă valoarea estimată

Opinia finală asupra valorii este prezentată în Lei şi în Euro.


6

Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii este de 4,3947Leipentru un Euro, curs comunicat de către BNR pentru data de 07.11.2014, data evaluării.

2.7 Amploarea investigațiilor. Inspecțiaproprietății.

Inspecțiaproprietății a fost realizată de către evaluator Munteanu Ciprian Costel la data de 26.08.2014 în prezențaadministratorului SC MARELE ZID SRL si al reprezentanțilorAdministratorului SOLVENS S.P.R.L.La această dată evaluatorul a procedat la inspectarea bunurilor identificându-lepe baza documentelor puse la dispoziție de către proprietar/solicitant, ocazie cu care a preluat şi fotografiat (atașate în Anexă) aspecte ce pun în evidentă starea bunurilor la data evaluării.Au fost inspectate echipamentele, instalațiile și celelalte bunuri de patrimoniu ce fac obiectul prezentului raport de evaluare.

2.8 Natura şi sursa informațiilor utilizate în evaluare

La baza efectuării evaluării au stat:

- documentele puse la dispoziție de reprezentantul administratorului judiciar(fotocopii); - constatările realizate cu ocazia inspecției (menționate la descrierea bunurilor); - informațiile privind nivelul prețurilor practicate pe piață, preluate de pe internet (site-uri

de specialitate); Fata de aceste surse de informații, exista următoarele rezerve: - Posibilități reduse de inspecție a proprietăților imobiliare tranzacționate; - Date incomplete siparțialverificabile. Informațiile utilizate au fost: A. Informații puse la dispoziția evaluatorului de către client/proprietar: - Datele de identificare ale bunurilor evaluate – serii, numere de înmatriculare,împreună cu

reprezentantul S.C. MARELE ZIDS.R.L. - Documente care atestă situația juridică a bunurilor supuse evaluării – acte de proprietate. - Gradul de utilizare si modul de exploatare al bunurilor - Istoricul bunurilor - Scopul evaluării B. Informații la care are acces evaluatorul - Date privind piața locală - Baza de date a evaluatorului - Standardele de evaluare – ANEVAR 2014 - Bibliografie de specialitate.

2.10 Ipoteze și condițiilimitative generale

La baza evaluării au stat o serie de ipoteze/ipoteze speciale, asumate de către evaluator pe durata realizării evaluării şi raportării valorii, prezentate în cele ce urmează:

Ipoteze:

Prezentul raport este întocmit la cererea solicitantului/proprietarului și în scopul precizat;

Raportul de evaluare a fost realizat în ipoteza în care dreptul de proprietate este valabil, tranzacționabil și neafectat de nici o sarcină;

Informațiile furnizate de terțe părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe;


7

Evaluatorul nu a verificat în mod special autenticitatea actelor și documentațiilor prezentate și nu a făcut alte investigații privind statutul juridic al bunurilor;

Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării bunurilor, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului;

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru factorii economici, fizici și de altă natură, care pot apărea ulterior evaluării și care pot modifica valoarea bunurilor, față de opiniile prezentate în acest raport;

Evaluatorul a inspectat personal bunurile, în limita posibilităților de deplasare și a orizontului vizual;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

Metodele de evaluare au fost aplicate în limita informațiilor obținute de pe piața locală de oferte/tranzacții cu proprietăți similare sau comparabile, din diverse surse;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, el nefiind responsabil pentru lipsa altor informații care pot influența valoarea și care nu au fost puse la dispoziție de către beneficiar;

Evaluarea a fost făcută pentru toate bunurilepatrimoniale supuse procedurii de lichidare la momentul inspecției, in ipoteza legalității complete a edificării lor si a obligațiilor legale ce ii revin proprietarului;

Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Rezultatele și informațiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut întotdeauna integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la estimările evidențiate.

Condiții limitative:

Informațiile considerate se bazează pe valorile înscrise în documentele puse la dispoziția evaluatorului de către solicitant/proprietar;

Bunurile au fost estimate ținând cont de informațiile obținute de evaluator de la proprietar, fiind considerate de buna credință.Estimare realizată in ipoteza respectăriiobligațiilor legale ce ii revin proprietarului, acesta urmând a efectua toate demersurile necesareintrării in legalitate deplina.

Valorile estimate în euro sunt valabile atât timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii şi ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ;

Angajarea în evaluare şi onorariul pentru această lucrare nu depind de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabilă clientului; În nici un caz, cuantumul despăgubirilor ce ar putea fi datorate de evaluator în baza răspunderii civile ca urmare a nerespectării sau a îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor prevăzute în prezentul contract nu poate depăși onorariul încasat. Evaluatorul nu va fi ținut răspunzător pentru eventuale daune cauzate clientului sau oricărui terț ca urmare a folosirii informațiilor cuprinse în rapoartele întocmite de evaluator. În nici un caz, sumele ce urmează a fi plătite cu titlu de despăgubire nu pot depăși suma ce urmează a fi plătită cu titlu de tarif pentru serviciile prestate;

Evaluatorul a obținutinformații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ardovedi a fi incorecte;


8

Evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generate de elemente ascunsecare afecteazăbunurile evaluate;

2.9 Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Clientul autorizează în mod expres Evaluatorul să dezvăluie unei terțe părți informațiile legate de evaluare (evaluări), inclusiv informațiile care pot fi considerate confidențiale, după cum Evaluatorul consideră necesar pentru a răspunde sau a se apăra împotriva unor amenințări sau acțiuni în justiție.

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului si asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator si beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentruniciun alt scop decât cel declarat

2.10 Declarație de conformitate

Declaraţie

Prin prezenta, evaluatorul declară faptul că analizele, opiniile şi concluziile sale, precum şi raportul de evaluare au fost efectuate în conformitate cu standardele în vigoare la data evaluării, şi anume: Standardele de Evaluare ANEVAR(SEV) ediţia 2014, elaborate de către Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) şi adoptate de către ANEVAR, împreună cu Ghidurile metodologice de evaluare (GME) ediţia 2014, elaborate de către ANEVAR.

De asemenea, evaluatorul declară faptul că a respectat Codul de etică al profesiei de evaluator.

Data:07.11.2014

Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimație 14417

ec. Munteanu Ciprian-Costel

3. IDENTIFICAREA BUNURILOR

3.1 Prezentare generală Bunurile patrimoniale ce fac obiectul prezentului raport de evaluare constau din obiecte

folosite pentru desfășurarea activității comerciale ale firmei – restaurant.

3.2Date despre localizare

Bunurile de patrimoniu din lista de inventar de la data 25.07.2014se aflau si au fost identificate la data inspecției la sediul firmei si la punctele de lucru ale acesteia din jud. Iași.

3.3Situația juridică


9

A fost evaluat dreptul absolut de proprietate asupra bunurilor descrise mai sus, aflate în patrimoniulSC MARELE ZID SRL, având sediul social în localitatea Iași, str. Stejar nr.41, jud. Iași, înmatriculată la Registrul Comerțului Oficiul Vaslui sub numărul J22 /440 /2006, CUI 18417796.

Dreptul de proprietate reiese din faptul ca bunurile evaluate sunt înscrise in patrimoniul societățiisi se regăsesc in înregistrările contabile si in listele de mijloace fixe.

Administratorul judiciar al SC MARELE ZIDSRL a pus la dispoziția evaluatorului fotocopii după:

Proces verbal de inventariere si de predare a bunurilor aparținând SC MARELE ZID SRLîncheiat în data de 25.07.2014 cu anexă;

Sentință civilă nr. 860 din 23.04.2014

3.4 Descrierea bunurilor

Conform procesului verbal de inventariere, bunurile inventariate sunt într-o stare avansată de degradare (ciobite, sparte, mucegăite, putrezite, rupte, aparatura electrică este ruginită, dezasamblate, desperecheate, inutilizabile, etc.) fiind depozitate încă din luna noiembrie 2007 într-un beci și într-un subsol de bloc, locațiile fiind umede, degradarea bunurilor fiind completă astfel încât datorită specificului în domeniul în care ar putea fi folosite respectiv alimentație publică aceasta nu mai este posibil, bunurile având doar valoare de material refolosibil.

Bunurile conform anexei nr.1 la procesul verbal sunt urmatoarele: Bunuri aflate in Iași, str. Armeana nr. 11, jud. Iași

Denumire U.M. nr. Buc

1 Frigider buc. 1

2 Expresor cafea buc. 1

3 Centrala Vaillant buc. 1

4 Evantai mare buc. 2

5 Cuptor cu microunde buc. 1

6 Aparat aer conditionat buc. 1

7 Parte componenta aer conditionat buc. 2

8 Polonic mare buc. 2

9 Ornamente chinezesti buc. 4

10 Casa de marcat buc. 2

11 Suport servetele buc. 10

12 Paie pentru suc set 1

13 Bluze chinezesti buc. 5

14 Sorturi albastre buc. 2

15 Linguri mari buc. 4

16 Lumanari rosii cutie 6

17 Fete de masa buc. 2

18 Tavi rotunde buc. 4

19 Tavi patrate buc. 4

20 Brelocuri punga 1

21 centrala termica buc. 1

22 Unitate calculator buc. 1

23 Chiuveta buc. 1

24 Seif buc. 1

25 Sistem audio LG buc. 1

26 Boxe buc. 4

27 Fier de calcalt buc. 1

28 Tastaturi buc. 2

29 Modem buc. 1

30 Calculator de birou buc. 1

31 Boxa mica buc. 1

32 Prelungitoare buc. 2

33 Cesti de cafea buc. 7

34 Filtru cafea buc. 1

35 Pahare buc. 18

36 Suporturi farfurii verde buc. 10

37 Tigai WOK buc. 5

38 Cleste bucatarie buc. 1

39 Suport meniu Heineken buc. 8

40 Sita bucatarie mare buc. 1


10

41 Cuier metalic mare buc. 1

42 Tigai buc. 2

43 Oale buc. 2

44 Fund bucatarie buc. 5

45 Oala inox buc. 1

46 Tigaie cu fund dublu buc. 1

47 Monitor calculator buc. 1

48 Bibeloruri cutie 1

49 Polonic buc. 3

50 Cupe inghetata buc. 2

51 Capac inox buc. 2

52 DVD buc. 1

53 Vaza flori buc. 1

54 Masa inox buc. 1

55 Mese buc. 8

56 Scaune buc. 41

Bunuri aflate in Iași, str. Sărărie nr. 135, jud. Iași


1 Naveta Coca Cola buc. 4

2 Farfurii mari galbene buc. 57

3 Furculite buc. 12

4 Cutite buc. 23

5 Lingurite buc. 1

6 Tavi plastic buc. 2

7 Farfurii albastre cu alb buc. 40

8 Farfurii albe simple buc. 62

9 Farfurie visinie buc. 1

10 Furculite mici buc. 62

11 Farfurii caramizii buc. 40

12 Farfurii albe mici buc. 40

13 Set cafea caramiziu buc. 1

14 Farfurii diferite dimensiuni buc. 7

15 Boluri mici buc. 14

16 Boluri diferite dimensiuni buc. 2

17 Cesti cafea buc. 12

18 Meniuri buc. 4

19 Castronase buc. 29

20 Ceainic buc. 1

21 Cani sticla buc. 8

22 Halbe 400 ml buc. 9

23 Pahare 200 ml buc. 11

24 Pahare 150 ml buc. 20

25 Pahare 400 ml (Stela Artois) buc. 8

26 Scrumiere buc. 5

27 Naveta Carlasberg buc. 1

28 Naveta Ciuc buc. 1

29 Naveta Silva buc. 2

30 Naveta Stela Artois buc. 1

31 Naveta Skol buc. 1

32 Naveta Tuborg buc. 3

33 Sticla vin Feteasca Alba buc. 1

34 Sticla vin Merlot buc. 1

Bunuri aflate in Iași, str. Ștefan cel Mare, jud. Iași


1 Scaune buc. 12

4. ANALIZA PIEŢEI

Piața imobiliară cat si cea a bunurilor mobile este formată dintr-un grup de persoane sau de firme aflate în contact în vederea efectuării de tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Conceptul de piață implică capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții.


11

In funcţie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul si vârsta participanţilor la piaţa pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restricţii privind proprietăţile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de pieţe (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, Ia rândul lor, pot fi împărţite in pieţe mai mici, specializate, numite sub-pieţe, acesta fiind un proces de segmentarea a pieţei si dezagregare a proprietăţii.

Atractivitatea bunurilor trebuie analizata şi sub aspectul avantajelor şi dezavantajelor unui bun second-hand fata de unul nou. In acest sens trebuie menționate avantajele şi dezavantajele acestor 2 categorii, care pentru cumpărătorii informați constituie un aspect decizional in alegerea lor.

Marele avantaj in favoarea bunurilor second-hand este costul redus de achiziție (pe lângă faptul că bunurile noi au preturi mult mai mari, acestea se depreciază foarte puternic in primi doi ani (scăzând cu cca. 30-40% din preţul de nou), imediat după achiziţie valoarea acestora scăzând in medie cu 15-20%). In plus datorita preturilor mult mai mici, se poate evita accesarea finanţărilor care aduc prin intermediul dobânzilor şi comisioanelor costuri in plus la achiziţie (pe lângă preţul ofertat de dealer). Tot legat de acest aspect trebuie menţionat ca inclusiv costurile cu asigurarea sunt mai reduse.

Cel mai important dezavantaj este faptul ca in general aceste bunuri nu dispun sau sunt ieșite din garanţia oferită de producător. De aici apar o serie de aspecte îndoielnice: nu ai acces la un istoric real al bunului. al incidentelor in care a fost implicat. Acestea pot dispărea (sau reduce) daca achiziţia se face de la dealeri autorizaţi care oferă garanţie (însa de obicei sub perioada data de producător). Un alt dezavantaj ar fi faptul că după o anumita perioada, costurile de întreţinere cresc: e mult mai probabil ca un bun second să aibă nevoie de reparaţii care nu ar fi fost necesare unuia nou.

Cererea de bunuri similare La momentul actual cererea este redusa (cu trend descădere: reprezentanții dealerilor au

declarat vânzări de utilaje noi cel puțin înjumătățite pentru anul 2013 (comparativ cu 2008 si 2009).

Oferta de bunuri similare Oferta de nou vine din partea producătorilor si a dealerilor autorizați – piață marcată de

reduceri de preturi (in medie cu 20-30%). Oferta second-hand vine in cea mai mare parte din partea persoanelor juridice si fizice însă un

fenomen întâlnit din ce in ce mai des in ultimul an este faptul ca oferta de utilaje second-hand se regăsește şi în Show Room-uriledealerilor autorizați – piață marcată de preturi în scădere continuă datorita pe de-o parte a scăderii preturilor la utilajelor noi şi pe de alta parte a lipsei banilor, lipsa generată in contextul actual de criza economica.

La momentul actual oferta este peste medie. Echilibrul pietei Vânzările în România continuă să scadă în continuare. Cele mai drastice scăderi s-au simtit pe

piata de nou însă nici pe piata second-hand nu putem spune că scăderea este una redusă. Vârful vânzărilor pe ambele segmente a fost in 2008. Începând cu ultimul trimestru al anului 2008, mai exact cu luna octombrie, piata de utilaje a intrat în colaps, vânzările reducându-se drastic pana la 20% / luna fata de aceeași perioada din 2008. Acest aspect s-a mentinut şi anul acesta si estimam ca se va menținesi in viitor.

Criza economica a adus odată cu ea si beneficii pentru cumpărători (in special pentru cei care dispun de lichidităti) prin prisma preturilor mult reduse fară de perioada anterioara, deci se poate spune ca la momentul actual piata este una a cumpărătorului.


12

5. APLICAREA ABORDĂRILOR DE EVALUARE

5.1. Evaluarea bunurilor și echipamentelor.

Condiții de funcționare, măsurători: Evaluatorul nu a efectuat o expertiză tehnică. Aspectele tehnico-economice se bazează exclusiv pe informațiile furnizate de către

administrator special al SC MARELE ZID SRL şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; Astfel, conform informațiilor primite de la proprietar (în calitatea sa de administrator, utilizator şi bun cunoscător al bunurilor supuse evaluării) bunurile subiect, au o stare tehnică normală vechimii, utilizării şi mentenanței istorice, sunt complete şi integral funcționale, fiind evaluate în această stare.

Se presupune ca bunurile se conformează tuturor reglementarilor si restricțiilor de funcționare; cele care se vor dovedi nefuncționale fiind schimbate de distribuitor conform clauzelor de garanție din contractul de mentenanță.

Prezentul raport de evaluare nu exprima nici o opinie cu privire la condițiile unei bune funcționari/utilizări; in cazul in care analize ulterioare ar releva defecte care pot afecta valoarea, concluziile prezentului raport își pierd valabilitatea;

Evaluatorul nu își asuma responsabilitatea pentru contaminări sau efecte asupra mediului. Metodologia de calcul a valorii Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piațăașa cum a fost ea definita

mai sus. In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2014, in vederea determinării valorii de piață pentru aceste tipuri de bunuri, poate fi adecvată o singura abordare si anume:

Abordarea prin cost. Etape parcurse: documentarea, pe baza unei liste de informații furnizate de către client; inspecțiasi stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; deducerea si estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina

seama la derularea tranzacției; analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluării; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii

bunurilor mobile; reconcilierea rezultatelor si opinia finala asupra valorii determinate. Procedura de evaluare este realizata in conformitate cu standardele, recomandările si

metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR. Abordarea prin metoda costurilor Abordarea prin cost este bazată pe afirmația că un compărător prudent şi informat ar plăti

pentru un bun cel mult costul de producție al unui înlocuitor cu aceeași utilitate. Acest principiu este cunoscut ca principiul substituției.

Metoda costului presupune ca valoarea maximă a unui bun pentru un compărător cunoscător este suma care este necesară curent pentru a cumpăra ori a construi un bun nou cu utilitate echivalentă. Când bunul nu este nou, costul curent brut trebuie modificat pentru toate formele de depreciere care i se pot atribui bunului, până la data evaluării.


13

In forma cea mai simplă, metoda costului poate fi reprezentată după cum urmează: Cost brut – Depreciere = Valoare Baza metodei costului este costul de înlocuire net. În cea mai simplă formă a sa, abordarea prin cost reprezintă costul curent (ca şi cum ar fi nou),

minus deprecierea din orice cauze: fizice, funcționale, economice. Evaluatorul identifică proprietatea care trebuie evaluată, estimează costul curent de înlocuire /

reproducție de nou şi scade deprecierea totală, care face bunul mai puținatrăgătorfață de situația când ar fi fost nou.

Costul de înlocuire brut pentru echipamente s-au obținut din informații furnizate de societățile si furnizorii de bunuri similare.

Forme (tipuri) de depreciere: 1. Uzura (deteriorarea) fizică 2. Depreciere funcțională 3. Depreciere externa Uzura fizică Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare ori de utilitate a unui bun mobil datorită uzării ori

expirării duratei de viață utilă, cauzată de utilizare şi stricăciuni, deteriorări, expunere la diverse elemente, suprasolicitare si factori similari.

Deprecierea funcțională Deprecierea funcțională reprezintă pierderea în valoare sau utilitate a unui bun mobil, cauzată

de ineficiența ori nepotriviri în însăși bunul când este comparat cu o proprietate înlocuitoare mai eficientă şi mai puțin costisitoare, pe care tehnologia modernă a dezvoltat-o. Mai simplu spus, pierderea în valoare este cauzată de condiții din interiorul proprietății.

Deprecierea externa Deprecierea externă reprezintă pierderea în valoare ori utilitate a unei proprietăți cauzată de

factori externi proprietății (cum ar fi preturi crescute la materii prime, muncă ori utilități) fără o creștere în prețul produsului.

Valoarea determinată prin această metodă presupune continuitatea utilizării bunului potrivit scopului pentru care a fost proiectat si construit.


14

6. OPINIA FINALĂ ASUPRA VALORII Valoarea de piață este o reprezentare a prețului agreat de vânzător si cumpărător în

condițiile definiției valorii de piață. Conceptul de valoare de piață presupune un preț negociat într-o piață deschisă si competitivă; în lipsa existentei unei astfel de piețe, valoarea obținută prin tranzacție va fi diferită de valoarea de piață, în măsura în care condițiile concrete de tranzacționare diferă de cele descrise în definiția valorii de piață. În acest context, în procesul de evaluare, evaluatorul a fost nevoit să întreprindă o cercetare adecvată si relevantă, pentru ca valoarea recomandată să fie calificată ca fiind normală si rezonabilă pentru scopul dorit.

Având în vedere scopul raportului, această estimare trebuie percepută de destinatar așa cum este definită în literatura de specialitate. Ea este o concluzie imparțială, rezonabilă, bazată pe analiza tuturor informațiilor relevante, cunoscute. Ea rămâne totuși o opinie si reprezintă percepția evaluatorului referitor la cel mai probabil preț optenabil în cadrul unei tranzacții.

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora şi informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării, în opinia evaluatorului, valoarea estimată pentru proprietatea imobiliară analizată, va trebui să țină seama de valoarea obținută prin metoda costurilor. Astfel, în opinia evaluatorului, valoarea de piață a bunurilor analizate,este următoarea:

VALOAREA DE PIAŢĂ A BUNURILOR DE PATRIMONIU

VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE

DOUĂMIITREI SUTE ȘAPTESPREZECE MII LEI

2.317 lei, echivalenta522 €

la un curs de schimb valutar de 4,4026 LEI/Euro, comunicat de către BNR pentru data de 07.11.2014.

Data:07.11.2014

Evaluator, membru titular ANEVAR, nr. legitimaţie 14417

ec. Munteanu Ciprian-Costel


15

7. ANEXE

A. Fișă de calcul al costului de înlocuire net (CIN)

B. Oferte

C. Fotografii ale bunurilor

D. Documente


16

A. Fișă de calcul al costului de înlocuire net (CIN)

Bunuri aflate in Iași, str. Armeana nr. 11, jud. Iași


VALOARE DE ÎNLOCUIRE

Deteriorare FIZICA

Depreciere FUNCTIONALA

Depreciere EXTERNA

COST DE INLOCUIRE NET

1 Frigider buc. 1 719,90 lei 75% 539,93 15% 27,00 50% 76,49 76,49 lei 17,24 €

2 Expresor cafea buc. 1 179,77 lei 75% 134,83 15% 6,74 50% 19,10 19,10 lei 4,31 €

3 Centrala Vaillant buc. 1 1.967,74 lei 75% 1.475,81 15% 73,79 50% 209,07 209,07 lei 47,13 €

4 Evantai mare buc. 2 26,00 lei 75% 19,50 15% 0,98 50% 2,76 5,53 lei 1,25 €

5 Cuptor cu microunde buc. 1 229,00 lei 75% 171,75 15% 8,59 50% 24,33 24,33 lei 5,48 €

6 Aparat aer conditionat buc. 1 1.199,00 lei 75% 899,25 15% 44,96 50% 127,39 127,39 lei 28,72 €

7 Parte componenta aer conditionat buc. 2 50,00 lei 75% 37,50 15% 1,88 50% 5,31 10,63 lei 2,40 €

8 Polonic mare buc. 2 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 5,31 lei 1,20 €

9 Ornamente chinezesti buc. 4 26,00 lei 75% 19,50 15% 0,98 50% 2,76 11,05 lei 2,49 €

10 Casa de marcat buc. 2 525,00 lei 75% 393,75 100% 131,25 50% 0,00 0,00 lei 0,00 €

11 Suport servetele buc. 10 6,99 lei 75% 5,24 75% 1,31 50% 0,22 2,18 lei 0,49 €

12 Paie pentru suc set 1 23,39 lei 75% 17,54 100% 5,85 50% 0,00 0,00 lei 0,00 €

13 Bluze chinezesti buc. 5 55,00 lei 75% 41,25 15% 2,06 50% 5,84 29,22 lei 6,59 €

14 Sorturi albastre buc. 2 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 5,31 lei 1,20 €

15 Linguri mari buc. 4 2,00 lei 75% 1,50 15% 0,08 50% 0,21 0,85 lei 0,19 €

16 Lumanari rosii cutie 6 15,00 lei 75% 11,25 15% 0,56 50% 1,59 9,56 lei 2,16 €

17 Fete de masa buc. 2 75,00 lei 75% 56,25 15% 2,81 50% 7,97 15,94 lei 3,59 €

18 Tavi rotunde buc. 4 20,00 lei 75% 15,00 15% 0,75 50% 2,13 8,50 lei 1,92 €

19 Tavi patrate buc. 4 20,00 lei 75% 15,00 15% 0,75 50% 2,13 8,50 lei 1,92 €

20 Brelocuri punga 1 5,90 lei 75% 4,43 15% 0,22 50% 0,63 0,63 lei 0,14 €

21 centrala termica buc. 1 1.999,00 lei 75% 1.499,25 15% 74,96 50% 212,39 212,39 lei 47,88 €

22 Unitate calculator buc. 1 356,00 lei 75% 267,00 100% 89,00 50% 0,00 0,00 lei 0,00 €

23 Chiuveta buc. 1 210,00 lei 75% 157,50 75% 39,38 50% 6,56 6,56 lei 1,48 €

24 Seif buc. 1 160,00 lei 75% 120,00 15% 6,00 50% 17,00 17,00 lei 3,83 €

25 Sistem audio LG buc. 1 160,00 lei 75% 120,00 15% 6,00 50% 17,00 17,00 lei 3,83 €

26 Boxe buc. 4 10,00 lei 75% 7,50 15% 0,38 50% 1,06 4,25 lei 0,96 €

27 Fier de calcalt buc. 1 100,00 lei 75% 75,00 15% 3,75 50% 10,63 10,63 lei 2,40 €

28 Tastaturi buc. 2 35,00 lei 75% 26,25 15% 1,31 50% 3,72 7,44 lei 1,68 €

29 Modem buc. 1 100,00 lei 75% 75,00 15% 3,75 50% 10,63 10,63 lei 2,40 €

30 Calculator de birou buc. 1 7,90 lei 75% 5,93 15% 0,30 50% 0,84 0,84 lei 0,19 €

31 Boxa mica buc. 1 10,00 lei 75% 7,50 15% 0,38 50% 1,06 1,06 lei 0,24 €

32 Prelungitoare buc. 2 30,00 lei 75% 22,50 15% 1,13 50% 3,19 6,38 lei 1,44 €

33 Cesti de cafea buc. 7 9,90 lei 75% 7,43 15% 0,37 50% 1,05 7,36 lei 1,66 €

34 Filtru cafea buc. 1 99,20 lei 75% 74,40 15% 3,72 50% 10,54 10,54 lei 2,38 €

35 Pahare buc. 18 3,60 lei 75% 2,70 15% 0,14 50% 0,38 6,89 lei 1,55 €

36 Suporturi farfurii verde buc. 10 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 26,56 lei 5,99 €

37 Tigai WOK buc. 5 44,99 lei 75% 33,74 15% 1,69 50% 4,78 23,90 lei 5,39 €

38 Cleste bucatarie buc. 1 14,00 lei 75% 10,50 15% 0,53 50% 1,49 1,49 lei 0,34 €

39 Suport meniu Heineken buc. 8 18,00 lei 75% 13,50 15% 0,68 50% 1,91 15,30 lei 3,45 €

40 Sita bucatarie mare buc. 1 30,00 lei 75% 22,50 15% 1,13 50% 3,19 3,19 lei 0,72 €

41 Cuier metalic mare buc. 1 125,00 lei 75% 93,75 15% 4,69 50% 13,28 13,28 lei 2,99 €

42 Tigai buc. 2 50,00 lei 75% 37,50 15% 1,88 50% 5,31 10,63 lei 2,40 €

43 Oale buc. 2 40,00 lei 75% 30,00 15% 1,50 50% 4,25 8,50 lei 1,92 €

44 Fund bucatarie buc. 5 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 13,28 lei 2,99 €

45 Oala inox buc. 1 50,00 lei 75% 37,50 100% 12,50 50% 0,00 0,00 lei 0,00 €

46 Tigaie cu fund dublu buc. 1 50,00 lei 75% 37,50 75% 9,38 50% 1,56 1,56 lei 0,35 €

47 Monitor calculator buc. 1 200,00 lei 75% 150,00 15% 7,50 50% 21,25 21,25 lei 4,79 €

48 Bibeloruri cutie 1 7,50 lei 75% 5,63 15% 0,28 50% 0,80 0,80 lei 0,18 €

49 Polonic buc. 3 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 7,97 lei 1,80 €

50 Cupe inghetata buc. 2 16,18 lei 75% 12,14 15% 0,61 50% 1,72 3,44 lei 0,78 €

51 Capac inox buc. 2 25,00 lei 75% 18,75 15% 0,94 50% 2,66 5,31 lei 1,20 €

52 DVD buc. 1 109,90 lei 75% 82,43 15% 4,12 50% 11,68 11,68 lei 2,63 €

53 Vaza flori buc. 1 18,00 lei 75% 13,50 15% 0,68 50% 1,91 1,91 lei 0,43 €

54 Masa inox buc. 1 970,00 lei 75% 727,50 15% 36,38 50% 103,06 103,06 lei 23,23 €

55 Mese buc. 8 207,00 lei 75% 155,25 15% 7,76 50% 21,99 175,95 lei 39,66 €

56 Scaune buc. 41 127,00 lei 75% 95,25 15% 4,76 50% 13,49 553,24 lei 124,72 €

Valoare totala bunuri: 1.891 lei 426 €


17

Bunuri aflate in Iași, str. Sărărie nr. 135, jud. Iași



Deteriorare FIZICA


Depreciere EXTERNA


1 Naveta Coca Cola buc. 4 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 13,18 lei 2,97 €

2 Farfurii mari galbene buc. 57 5,30 lei 75% 3,98 15% 0,20 50% 0,56 32,10 lei 7,24 €

3 Furculite buc. 12 2,50 lei 75% 1,88 15% 0,09 50% 0,27 3,19 lei 0,72 €

4 Cutite buc. 23 6,00 lei 75% 4,50 15% 0,23 50% 0,64 14,66 lei 3,31 €

5 Lingurite buc. 1 2,50 lei 75% 1,88 15% 0,09 50% 0,27 0,27 lei 0,06 €

6 Tavi plastic buc. 2 18,00 lei 75% 13,50 15% 0,68 50% 1,91 3,83 lei 0,86 €

7 Farfurii albastre cu alb buc. 40 4,42 lei 75% 3,32 15% 0,17 50% 0,47 18,79 lei 4,23 €

8 Farfurii albe simple buc. 62 5,30 lei 75% 3,98 15% 0,20 50% 0,56 34,91 lei 7,87 €

9 Farfurie visinie buc. 1 5,30 lei 75% 3,98 15% 0,20 50% 0,56 0,56 lei 0,13 €

10 Furculite mici buc. 62 2,50 lei 75% 1,88 15% 0,09 50% 0,27 16,47 lei 3,71 €

11 Farfurii caramizii buc. 40 5,30 lei 75% 3,98 75% 0,99 50% 0,17 6,63 lei 1,49 €

12 Farfurii albe mici buc. 40 5,30 lei 75% 3,98 15% 0,20 50% 0,56 22,53 lei 5,08 €

13 Set cafea caramiziu buc. 1 9,90 lei 75% 7,43 15% 0,37 50% 1,05 1,05 lei 0,24 €

14 Farfurii diferite dimensiuni buc. 7 5,00 lei 75% 3,75 15% 0,19 50% 0,53 3,72 lei 0,84 €

15 Boluri mici buc. 14 2,00 lei 75% 1,50 15% 0,08 50% 0,21 2,98 lei 0,67 €

16 Boluri diferite dimensiuni buc. 2 2,00 lei 75% 1,50 15% 0,08 50% 0,21 0,43 lei 0,10 €

17 Cesti cafea buc. 12 9,90 lei 75% 7,43 15% 0,37 50% 1,05 12,62 lei 2,85 €

18 Meniuri buc. 4 18,00 lei 75% 13,50 15% 0,68 50% 1,91 7,65 lei 1,72 €

19 Castronase buc. 29 5,00 lei 75% 3,75 15% 0,19 50% 0,53 15,41 lei 3,47 €

20 Ceainic buc. 1 35,00 lei 75% 26,25 15% 1,31 50% 3,72 3,72 lei 0,84 €

21 Cani sticla buc. 8 3,50 lei 75% 2,63 15% 0,13 50% 0,37 2,98 lei 0,67 €

22 Halbe 400 ml buc. 9 4,99 lei 75% 3,74 100% 1,25 50% 0,00 0,00 lei 0,00 €

23 Pahare 200 ml buc. 11 3,60 lei 75% 2,70 75% 0,68 50% 0,11 1,24 lei 0,28 €

24 Pahare 150 ml buc. 20 3,60 lei 75% 2,70 15% 0,14 50% 0,38 7,65 lei 1,72 €

25 Pahare 400 ml (Stela Artois) buc. 8 4,99 lei 75% 3,74 15% 0,19 50% 0,53 4,24 lei 0,96 €

26 Scrumiere buc. 5 3,00 lei 75% 2,25 15% 0,11 50% 0,32 1,59 lei 0,36 €

27 Naveta Carlasberg buc. 1 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 3,29 lei 0,74 €

28 Naveta Ciuc buc. 1 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 3,29 lei 0,74 €

29 Naveta Silva buc. 2 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 6,59 lei 1,49 €

30 Naveta Stela Artois buc. 1 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 3,29 lei 0,74 €

31 Naveta Skol buc. 1 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 3,29 lei 0,74 €

32 Naveta Tuborg buc. 3 31,00 lei 75% 23,25 15% 1,16 50% 3,29 9,88 lei 2,23 €

33 Sticla vin Feteasca Alba buc. 1 14,03 lei 75% 10,52 15% 0,53 50% 1,49 1,49 lei 0,34 €

34 Sticla vin Merlot buc. 1 11,51 lei 75% 8,63 15% 0,43 50% 1,22 1,22 lei 0,28 €

Valoare totala bunuri: 265 lei 60 €

Bunuri aflate in Iași, str. Ștefan cel Mare, jud. Iași



Deteriorare FIZICA


Depreciere EXTERNA


1 Scaune buc. 12 127,00 lei 75% 95,25 15% 4,76 50% 13,49 161,93 lei 36,50 €

Valoare totala bunuri: 162 lei 37 €

Centralizator valoare Bunuri de Patrimoniu SC MARELE ZID SRL

Total bunuri str. Armeana 1.891 lei 426 €

Total bunuri str. Stefan cel Mare 162 lei 37 €

Total bunuri str. Sararie 265 lei 60 €

Total Patrimoniu SC MARELE ZID SRL 2.317 lei 522 €


18

B. Oferte


19


20


21


22


23


24


25


26


27


28


29


30


31


32


33


34

C. Fotografii ale bunurilor


35


36


37

raport de evaluare · 2014. 11. 24. · raport de evaluare – sc marele zid srl În faliment /...

Documents