promisiunea de vanzare civil. contracte

7/15/2019 Promisiunea de Vanzare civil. contracte

http://slidepdf.com/reader/full/promisiunea-de-vanzare-civil-contracte 1/7

Promisiunea de vanzare

Notarea in Cartea Funciara

Atunci cand promisiunea are ca obiect vanzarea unui drept real asupra unui imobil,

ea este supusa notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti, si anume fata de

tertii dobanditori ai bunului sau a altor drepturi asupra acestora de la promitent. Regimul

notarii este stabilit de art. 906 din Codul Civil:”Sub sanctiunea respingerii cererii de notare,

promisiunea supusa inscrierii trebuie sa prevada termenul in care urmeaza a fi incheiat

contractul”.

Natura juridica a termenului

Este un termen extinctiv in care beneficiarul poate pretinde promitentului sa incheie

contractul promis. Termenul pana la care urmeaza a fi incheiat contractul este termenul

pana la care poate fi indeplinita conditia pur potestativa. Beneficiarul trebuie sa-si exprime

dorinta de a incheia contractul, sub sanctiunea decaderii.

Daca partile nu au prevazut termenul pana la care urmeaza a se incheia contractul

promis, art. 1412 da raspunsul. Daca obligatia presupune un termen si nu exista nicio

conventie prin care acesta sa poata fi determinat instanta de judecata poate sa fixeze

termenul. Cererea pentru stabilirea termenului este supusa prescriptiei care incepe sa curga

de la data incheierii contractului. Art. 1415 spune ca cererea privind stabilirea termenului se

solutioneaza potrivit regulilor aplicate ordonantei prezidentiale. Ordonanta se solutioneaza

de urgenta si cu precadere. In consecinta, termenele de judecata se stabilesc la intervale

scurte, inclusiv in cursul vacantei judiciare. Instanta nu poate amana pronuntarea decat cu

cel mult 24 de ore si trebuie sa motiveze hotararea sa in termen de 48 de ore. Hotararea

data in prima instanta este susceptibila numai de recurs, nu si de apel. In cazuri de urgenta,

ea poate fi pronuntata chiar si fara citarea partii.

Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in ante-contract,ori in lipsa

termenului,termenul va fi cel stabilit prin hotarare judecatoreasca, si intr-un interval de cel

mult 6 luni dupa expirarea acestui termen. Daca imobilul a fost adjudecat, in cazul unei

vanzari silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului,

promisiunea se radiaza din oficiu, de catre cartea funciara la expirarea termenului de 6 luni.

Pentru a se impiedica radierea, beneficiarul trebuie sa ceara anterior expirarii termenului sa

fie notata in cartea funciara, actiunea pe care a introdus-o pentru pronuntarea unei hotarari

care sa tina loc de contract, caz in care radierea este amanata pana la data la care partea

interesata solicita efectuarea operatiunii care ca deveni necesara in urma solutionarii

definitive a litigiului privind pronuntarea hotararii care tine locul de contract.



Pactul de optiune

Contractul prin care o parte, numita “promitent” se angajeaza fata de celalalta partenumita “beneficiar” sa mentina la dispozitia sa o oferta irevocabila pentru o anumita

perioada de timp. Daca oferta are ca obiect un contract de vanzare , atunci vom discuta de

un pact de optiune de vanzare. Consimtamantul pe care promitentul il da cu privire la pactul

de optiune priveste si oferta pe care promitentul se angajeaza sa o mentina. In consecinta,

spre deosebire de promisiunea unilaterala pentru care consimtamantul este diferit de

consimtamantul la contract promis. In cazul pactului de optiune, consimtamantul

promitentului la pact este dat si pentru contractul care face obiectul pactului. In incheierea

acelui contract nu presupune o noua manifestare de vointa din partea promitentului. In

schimb, beneficiarul isi rezerva dreptul de a accepta sau nu oferta irevocabila mentinuta depromitent in favoarea sa, iar acest drept se numeste drept de optiune. Spre deosebire de

dreptul beneficiarului unei promisiuni de a contracta, care este un drept de creanta, dreptul

beneficiarului in pact de optiune este un drept potestativ, in sensul ca prin manifestarea

unilaterala de vointa, beneficiarul poate modifica o situatie juridica ce il afecteaza pe

promitent. Daca el isi exercita optiunea in sensul acceptarii ofertei, prin aceasta promitentul

devine vanzator, iar beneficiarul cumparator. Daca el isi exercita optiunea in sensul

respingerii ofertei,atunci contractul de vanzare nu se incheie si bunul ramane in patrimoniul

promitentului.

Pactul nu se confunda nici cu simpla oferta irevocabila, deoarece, pe cand oferta e si

revocabila, este un act juridic unilateral, pactul este un contract, beneficiarul fiind de acord

ca la dispozitia sa sa fie mentinuta oferta irevocabila facuta de promitent si uneori

obligandu-se la o contra-prestatie. Poate fi un contract sinalagmatic.

Ca si promisiunea unilaterala, pactul trebuie sa cuprinda toate elementele

contractului care face obiectul pactului(art. 1278,alin.3).

Spre deosebire de promisiunea unilaterala, atunci cand legea impune o anumita

conditie de forma pentru contractul ce urmeaza sa fie incheiat prin acceptarea pactului decatre beneficiar, aceasta conditie de forma se aplica si pactului de optiune insusi. Actul de

exercitare a optiunii de catre beneficiar prin acceptarea ofertei mentinute de promitent este

si el supus conditiilor de forma impuse de lege pentru validitatea contractului ce a facut

obiectul pactului. Acceptarea este supusa formei autentice(art. 1278,alin.5).

Potrivit art. 1688,alin. 1, cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare

asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii

optiunii sau dupa caz aceea a expirarii termenului de optiune, nu se poate dispune de bunul

care constituie obiectul pactului. Partile pot deroga de la acest articol, dar trebuie sa o facain mod expres. In cazul in care partile nu au derogat de la acest text, pactul de optiune



antreneaza fie si implicit o clauza de inalienabilitate in legatura cu bunul ce face obiectul

contractului pentru care s-a facut pactul, ceea ce antreneaza aplicarea art. 627-629 referitor

la clauza de inalienabilitate.Pactul nu poate fi sanctionat prin pronuntarea unei hotarari

judecatoresti care sa constituie consimtamantul promitentului, intrucat indiferent de

conduita promitentului dupa incheierea pactului, beneficiarul poate forma contractul ce faceobiectul pactului prin actul sau bilateral, de vreme ce nu este necesar un nou consimtamant

al promitentului, rezulta ca nu este necesara nici inlocuirea lui.

Ca si promisiunea, pactul presupune, cu necesitate, existenta unui termen, si anume

termenul in care oferta facuta de promitent ramane irevocabila si in care contractul se poate

forma prin ridicarea optiunii de catre beneficiar. Acest termen este unul de decadere pentru

dreptul potestativ al beneficiarului, astfel incat daca oferta nu a fost acceptata pana la

expirarea lui, contractul care face obiectul pactului nu se poate forma. Daca partile nu au

stabilit termenul, ca si in cazul promisiunii unilaterale, oricare dintre ele se poate adresa

instantei de judecata pentru ca aceasta sa stabileasca in functie de imprejurarile relevante.

Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune privind contracte care au ca obiect

transferul ori constituirea unor drepturi reale ori imobiliare este supus notarii in cartea

funciara pentru opozabilitate fata de terti.

In temeiul art. 1906, alin.1 din Codul Civil, daca termenul pactului nu a fost

determinat ,cartea funciara respinge cererea de notare. Solutia nu este expresa.

Si in cazul pactului de optiune, Biroul de carte funciara are o obligatie de radiere din

oficiu a pactului astfel notat. Aceasta obligatie se aplica insa daca pana la expirarea

termenului de optiune beneficiarul nu solicita pe baza declaratiei de optiune si a dovezii

comunicarii sale catre promitent intabularea dreptului care urmeaza a fi dobandit prin

contractul pentru care s-a facut pactul.

In legatura cu momentul radierii este o diferenta. In cazul pactului de optiune, cand

expira termenul, radierea este obligatorie.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare

Este contractul prin care fiecare dintre parti se obliga catre cealalta sa incheie un

contract de vanzare. In acest caz, prin contract se naste pentru fiecare dintre parti obligatia

de a incheia in viitor contractul promis. Acestei obligatii ii corespunde un drept de creanta

obisnuit, iar natura obligatiei este aceea de a face. Este necesar ca drepturile de creanta ale



partilor sa fie afectate de un termen extinctiv, pana la care oricare dintre ele ii poate

pretinde celeilalte sa incheie contractul promis. In situatia in care contractul are ca obiect

drepturi tabulare(drepturi reale imobiliare), stabilirea termenului este necesara si pentru

notarea in cartea funciara a dreptului de creanta al promitentului cumparator. De aceea,

daca partile nu au stabilit prin contractul de promisiune termenul in care va fi incheiatcontractul promis oricare dintre ele va putea cere instantei de judecata sa fixeze acest

termen in functie de imprejurarile de fapt relevante la data incheierii promisiunii. In cazul in

care obligatia de a incheia contractul promis a devenit exigibila si unul dintre promitenti

refuza sa isi execute aceasta obligatie, celalalt promitent poate solicita instantei de judecata

sa pronunte o hotarare care sa substituie contractul promis. Dreptul la actiune cu privire la

obtinerea unei asemenea hotarari se prescrie in termen de 6 luni de la data la care

contractul trebuia incheiat.

Promisiunea unilaterala, pactul si promisiunea sinalagmatica se mai numesc si ante-

contracte. Daca o parte a platit anumite sume, aceste sume se considera ca avans din pretul

vanzarii care face obiectul ante-contractului.

Dreptul de preemtiune

Acest drept confera titularului sau posibilitatea de a cumpara un bun cu prioritatefata de alte persoane. Din punctul de vedere al principiului libertatii contractuale, dreptul de

preemtiune are un caracter exceptional, intrucat el presupune o limitare a libertatii

vanzatorului de a-si alege co-contractantul. Din punct de vedere al prerogativelor

proprietarului de a dispune juridic de bunurile sale, dreptul de preemtiune constituie o

exceptie, intrucat el nu poate stabili liber in favoare cui sa dispuna de aceste bunuri.

Deoarece sunt exceptionale aceste 2 aspecte, dispozitiile legale si stipulatiile contractuale

prin care se stabilesc dreptul de preemtiune sunt supuse unor stricte interpretari si aplicari.

Noul Cod Civil cuprinde o reglementare generala a acestui drept in art. 1730-1740.

Aceste texte nu se refera la un drept de preemtiune anume;ele nu instituie un drept de

preemtiune, ci stabilesc numai regimul juridic general al oricarui drept de preemtiune in

legatura cu care legea sau stipulatiile contractuale prin care a fost instituit nu prevad alte

reguli. Exista doua drepturi de preemtiune, si anume:

1.Potrivit art. 1746, terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se

pot vinde cu respectarea a dreptului de preemtiune a coproprietarilor sau

vecinilor. Instituie un drept de preemtiune,iar cu privire la regimul juridic nu ne

spune decat un singur lucru.



2.Art. 1849 spune ca arendasul are drept de preemtiune cu privire la bunurile

agricole arendate. El nu vizeaza numai terenurile agricole, ci si bunurile agricole.

In principiu, dreptul de preemtiune prevazut de noul cod se exercita dupa incheierea

unui contract de vanzare in legatura cu bunul cu privire la care a fost instituit. Pentru

respectarea dreptului un asemenea contract trebuie incheiat sub conditia suspensiva aneexercitarii dreptului de preemtiune de catre titularul sau. Odata ce contractul a fost

incheiat, elementele esentiale ale acestuia trebuie comunicate preemtorului, care are la

dispozitie un termen in care sa decida daca isi va exercita sau nu dreptul de preemtiune in

legatura cu contractul ce i-a fost comunicat. In lipsa unor prevederi ori stipulatii speciale,

acest termen este de 10 zile daca bunul este un mobil si de 30 de zile daca bunul este imobil.

In cazul in care preemtorul decide sa isi exercite preemtiunea in legatura cu contractul ce i-a

fost comunicat el trebuie ca in termenele mentionate sa comunice vanzatorului decizia sa

precum si dovada consemnarii pretului contractului. Aceasta a 2a cerinta, referitoare la

consemnarea contractului se aplica si atunci cand prin contractul incheiat cu tertul,vanzatorul i-a acordat acestuia unul sau mai multe termene de plata. Aceste termene nu vor

profita preemtorului, care este obligat ca la exercitarea preemtiunii sa plateasca pretul

integral. Datorita acestei cerinte se poate considera ca exercitarea unui drept de preemtiune

conferit prin lege este un act juridic real.

In cazul in care dreptul de preemtiune se exercita, contractul incheiar intre vanzator

si tert nu produce niciun efect cu o singura exceptie, si anume vanzatorul este obligat sa il

despagubeasca pe tertul de buna-credinta pentru evictiunea cauzata lui prin exercitarea

dreptului preemtorului. Evictiunea este orice tulburare suferita de cumparatorul in exercitiul

dreptului de cumparare.

In cazul in care dreptul de preemtiune s-a nascut prin conventie, el este supus

inscrierii in cartea funciara, pentru opozabilitatea fata de terti. In cazul in care s-a produs o

asemenea notare, cumparatorul bunului isi poate inscrie dreptul in cartea funciara insa

numai sub conditia suspensiva ca in termen de 30 de zile de la comunicarea catre preemtor a

incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemtorul sa nu notifice biroului de carte funciara

dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului. In cazul in care preemtorul face o

asemenea notificare de termen, atunci dreptul cumparatorului se radiaza, preemtorul fiind

in schimb inscris ca titular al dreptului ce a facut obiectul contractului. Daca preemtorul nu

face notificarea in termen, inscrierea dreptului cumparatorului se consolideaza iar notarea

dreptului de preemtiune se radiaza.

Caracterele juridice

1. Este un drept patrimonial, deoarece este evaluabil in bani.

2. Este un drept potestativ. Intrucat in exercitarea sa preemtorul poate ca fiind

manifestarea sa de vointa exprimata in formele cerute de lege sau de contract,

inclusiv in forma reala, sa schimbe o situatie juridica care afecteaza pe vanzator si

pe cumparator. In sensul desfiintarii contractului dintre acestia si incheierii unui

nou contract, in care el preia pozitia cumparatorului , pozitie ce ii confera

raporturi juridice cu vanzatorul. Se subroga in drepturile cumparatorului.



3. Pentru ca este un drept potestativ, daca a fost instituit prin conventie, dreptul de

preemtiune este temporar, pentru ca prin conventie nu se pot institui limitari

perpetue ale dreptului de proprietate. In consecinta, potrivit art. 1740, ca regula,

dreptul conventional de preemtiune este viager si se stinge la moarta

preemtorului. Partile pot deroga de la regula, prevazand un alt termen. Dacaacest alt termen este mai lung de 5 ani, durata lui se reduce de drept la 5 ani de la

data constituirii. E posibil ca in acei 5 ani, dreptul sa nu fie exercitat niciodata.

Pentru a se putea exercita este nevoie de un contract.

4. Dreptul de preemtiune este incesibil, nu poate fi cedat. Dreptul conventional de

preemtiune este considerat intuitu personae si in principiu el nu poate fi cedate

prin acte intre vii, iar pentru cauza de moarte poate fi transmis mostenitorilor

numai daca partile au derogat de la caracterul viager. Dreptul legal este instituit

de lege in considerarea unei anumite calitati(calitatea de co-proprietar; de

arendas; de stat). Astfel, dreptul nu poate fi transmis decat impreuna cu aceastacalitate, numai in masura in care aceasta calitate poate fi transmisa.

5. Dreptul este indivizibil, in sensul ca nu poate fi exercitat decat in legatura cu

intreg bunul care a facut obiectul contractului pentru care se doreste a fi

exercitat.

Dreptul de preemtiune in anumite situatii speciale

1. Vanzarea silita a bunului in legatura cu care se exercita dreptul.Preemtorul

trebuie sa participie la licitatia publica si sa ofere un pret cel putin egal cu cel mai

mare pret oferit in cadrul acestei licitatii.

2. Pe langa bunul in legatura cu care s-a instituit preemtiunea prin acelasi contract

se mai vand si alte bunuri ale vanzatorului pentru un singur pret. In aceasta

situatie, de regula, dreptul se poate exercita valabil daca preemtorul ofera o

parte din pretul vanzarii direct proportionala cu valoarea bunului ce face obiectul

acestui drept.

3. Mai multi titulari ai dreptului de preemtiune cu privire la acelasi bun doresc sa-si

exercite dreptul de preemtiune in legatura cu acelasi contract. Pentru aceasta

situatie, pentru prima oara in legislatia noastra, a fost introdusa regula

concursului intre preemtori si anume art. 1734. In situatia mentionata,

vanzatorul va incheia contractul cu: a.titularul dreptului legal de preemtiune,

daca acesta se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de

preemtiune;b. titularul dreptului legal de preemtiune ales de vanzator daca

acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemtiune;

daca bunul este imobil, cu titularul dreptului convetional de preemtiune care a

fost mai intai inscris in cartea funciara;c. atunci cand el se afla in concurs cu alti

titulari de drept de preemtiune;d. cu titularul avand data certa cea mai veche,

daca acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de

preemtiune.



Contractul de arvuna

Este contractul accesoriu prin care o parte la un contract principal da celeilalte parti

la acest contract principal unul sau mai multe bunuri fungibile in scopul executarii

contractului principal sau al posibilitatii de a-l denunta.

Caractere juridice:

1. Este un contract accesoriu, incheiat pentru a se permite denuntarea unui alt

contract principal.

2. Este un contract real, deoarece se incheie valabil numai prin remiterea bunurilor

fungibile care formeaza obiectul sau.

3. Este un contract unilateral, pentru ca genereaza obligatii numai in sarcina partii

care a primit bunurile fungibile la data incheierii contractului.Functiile contractului de arvuna

1. Asigura executarea contractului principal-arvuna confirmatorie.

2. Permite denuntarea contractului principal-arvuna penalizatoare.

Arvuna confirmatorie este reglementata prin art. 1544. Ea reprezinta functia de

drept comun a arvunii. In cazul in care contractul principal a fost executat, daca el a fost

executat de partea care a primit arvuna ea trebuie imputata asupra prestatiilor sale. Daca a

fost executata de cel care a dat arvuna, aceasta are dreptul ca arvuna sa-i fie restituita. Cel

care a dat arvuna nu-si executa obligatiile din contractul principal si nu are o justificare

pentru aceasta neexecutare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului,retinand arvuna. Daca cel care a primit-o nu-si executa obligatiile din contractul principal,

cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului solicitand dublul arvunei daca partile

nu au prevazut un alt multiplu.

In toate cazurile, creditorul obligatiei neexecutate poate opta si pentru a cere

executarea silita in natura a obligatiei respective si pentru a cere aplicarea regimului de

drept comun al rezolutiunii cu daune interese pentru prejudiciul cauzat efectiv prin

desfiintarea contractului ca efect al unei neexecutari de catre cealalta parte.

promisiunea de vanzare civil. contracte

Documents