1

Nota de fundamentare a proiectiei bugetare

pentru exercitiul financiar 2020

Practic S.A.

2

Cuprins

1. Prognoze indicatori macroeconomici .......................................................................................................................... 3

1.1. Concluzii privind impactul indicatorilor macroeconomici asupra activitatii societatii Practic S.A. in anul

2020..................................................................................................................................................................................... 8

2. Piata imobiliara ........................................................................................................................................................... 10

2.1. Oferta ................................................................................................................................................................... 10

2.2. Cererea ................................................................................................................................................................. 12

2.3. Analiza de piață pe segmente de chiriasi pe retail stradal in 2020 ................................................................. 13

2.3.1. Sectorul bancar .............................................................................................................................................. 13

2.3.2. Jocurile de noroc: pariuri sportive & cazinouri ............................................................................................. 14

2.3.3. Sectorul Farmaceutic ..................................................................................................................................... 14

2.3.4. Supermarketuri .............................................................................................................................................. 15

3. Nivelul Chiriilor .......................................................................................................................................................... 17

3.1. Randamente (prime yields) ................................................................................................................................ 18

3

1. Prognoze indicatori macroeconomici

• FMI a revizuit în scădere estimarea privind creșterea comerțului global cu 0,9 puncte procentuale, la 2,5% în 2019.

Comerțul ar urma să se redreseze și să crească cu 3,7% în 2020, cu aproximativ 0,2 puncte procentuale mai puțin

decât în precedenta prognoză.

• „Principalul factor de risc la adresa economiei mondiale îl reprezintă evoluțiile adverse – escaladarea tensiunilor

comerciale între SUA și China, noi tarife vamale în sectorul auto și un Brexit dezordonat – care ar putea reduce

încrederea, investițiile, ar putea disloca lanțurile de furnizare și ar putea încetini semnificativ economia mondială

față de valoarea de referință”, apreciază FMI.

• Zona euro încetinește la nivel economic, mai ales ca urmare a plasării Germaniei la limita recesiunii, după o

contracție importantă în industrie, unde scăderea sectorului auto are prim planul. Dar chiar și în această conjunctură

externă nefavorabilă, țările din ECE au menținut rate bune de creștere, peste potențial, ca urmare a diversificării

structurii economiilor din ultimul deceniu.

• Rata anuala de crestere a economiei Romaniei a fost revizuita pentru anul 2019 de la 3,1% la 4%, iar pentru anul

2020, in scadere, in jurul valorii de 3.5%, potrivit ultimelor declaratii ale reprezentantilor FMI pentru Romania din

luna august 2019.

• Prognoza de inflatie pentru sfarsitul anului 2020 a fost ajustata la 3.8%, cu 0.4% puncte procentuale sub estimarea

din august conform declaratiilor guvernatorului BNR Mugur Isarescu. Pentru sfarsitul anului 2020 rata anuala a

inflatiei este prognozata la 3.1%, in scadere cu 0.3 puncte procentuale.

4

Proiecţia inflaţiei anuale a preţurilor IPC şi intervalul de incertitudine asociat

• Comisia Naţională de Prognoză estimeaza un curs de schimb mediu leu/euro pentru anul 2019, de 4,74 lei/euro

si 4,71 lei/euro pentru anul 2020 astfel cum reiese din “Prognoza pe termen mediu 2018 – 2022, varianta de

primavara”.

Sursa: Comisia Nationala de Prognoza

• Previziuni evolutie curs de schimb euro / leu in 2020:

5

Sursa: https://walletinvestor.com/forex-forecast/eur-ron-prediction

• Având în vedere perioada electorală, există riscul unor noi stimulente fiscale sau al revenirii asupra unor politici

structurale care ar reduce şi mai mult competitivitatea României. În prezent, noua lege a pensiilor reprezintă un risc

semnificativ pe termen mediu la adresa stabilităţii fiscale. Pe plan extern, principalul risc îl reprezintă o încetinire

peste aşteptări a pieţei externe, care ar deteriora şi mai mult un deficit de cont curent deja mare şi ar agrava presiunile

de finanţare, arată raportul.

• In conformitate cu “Programul de guvernare 2018-2020” al guvernului demis, salariul minim brut lunar pe

economie urmeaza sa creasca de la 2.080 lei in anul 2019 pentru personalul fara studii superioare la 2.260 lei in

anul 2020, iar pentru personalul cu studii superioare de la 2.350 lei in anul 2019 la 2.620 lei in anul 2020. Pentru

sectorul constructiilor, respectiv codurile CAEN mentionate in OUG 114/2018 cu actualizarile efectuate in anul

2019 pe coduri CAEN, salariul minim se mentine la 3.000 lei brut.

• Salariul minim brut pe țară urmează să crească de la 1 ianuarie 2020, decizia în acest sens urmând să fie luată până

la finele lunii noiembrie 2019, a declarat ieri, 11 noiembrie, șeful Cancelariei prim-ministrului Ludovic Orban, însă

acesta n-a detaliat cât de mare va fi majorarea.

• Conform unui sondaj recent al Consiliului Național al IMM-urilor, majoritatea întreprinderilor mici și mijlocii

sunt împotriva majorării salariului minim (deși multe spun că ar suporta o creștere cu doar 50 de lei), în timp ce

Blocul Național Sindical cere o majorare de până la 2.495 de lei.

• Studiul PayWell efectuat de PwC, care analizeaza nivelurile salariale si politicile de remunerare ale companiilor

private din diverse domenii de activitate, arata cresteri salariale cu aproximativ 10% ale salariilor angajatilor din

mediul privat in anul 2019 fata de anul anterior, pe fondul deficitului de forta de munca, dar si a evolutiei salariilor

din sectorul public si al deciziilor guvernamentale privind salariul minim pe economie.

• In acelasi timp, datele I.N.S. arata ca salariile angajatilor romani au crescut cu 14% in ultimul an, venitul mediu

salarial depasind 3.000 lei in luna august 2019; se estimeaza cresteri salariale de cel putin 10% si in 2020 atat

datorita faptului ca exista in continuare o cerere mare de candidati, cat si datorita ofertelor generoase din mediul

privat, pe fondul deficitului de forta de munca.

• Pe piata muncii se observa o crestere a ponderii tichetelor de valoare in totalul pachetelor salariale, de la 7% spre

14%, cu accent pe tichetele de vacanta, culturale, avand in vedere ca aceste bonuri de valoare sunt supuse doar

6

impozitului pe venit, conform www.wall-street.ro. In plus, in acest moment exista un proiect de lege prin care se

solicita cresterea valorii tichetelor de masa de la 15,18 lei/tichet la 20 lei/tichet.

• Rata somajului se estimeaza ca va inregistra in 2020 o valoare de 3,0%, conform Comisiei Naţională de Prognoză,

varianta de primavara 2019 si INS

• Deficitul de forta de munca din Romania , atat calificata, cat si necalificata, va continua sa puna presiune pe

angajatori, in conditiile mentinerii unui nivel ridicat de emigratie catre tari dezvoltate economic din Europa si

America de Nord, mult superior reintoarcerii in tara a unora dintre specialistii educati in afara tarii si maririi

contingentelor de forta de munca non-UE de catre statul roman la care entitatile economice pot apela. In plus, acestia

sunt canalizati in special catre industria hoteliera si cea a constructiilor.

• Pe de alta parte, graba de a creşte veniturile populaţiei spre nivelurile ţărilor dezvoltate din UE a provocat,

prin consum şi dezechilibre macroeconomice, presiuni inflaţioniste care afectează, de fapt, veniturile în termen real.

Inflația subminează și competitivitatea, iar descreșterea investițiilor publice și private a slăbit perspectivele de

creștere economică pe termen lung.

Aceste aspecte sunt subliniate atat in raportul FMI din august 2019, cat si in rapoartele periodice ale BNR.

• Dobanda de politica monetara a BNR-ului a fost mentinuta in anul 2019 la nivelul de 2,50%. Pentru anul 2020 se

estimeaza ca nivelul mediu al dobânzii de politica monetară va fi tot de 2,50%.

• Ratele dobanzilor EURIBOR 1M, 3M, 6M estimam ca se vor mentine negative si in anul 2020, asa cum s-au

inregistrat si in anul 2019, cu valori in jur de (0,131)- (0,158).

• Estimare costuri cu utilitatile in 2020 pe baza datelor oferite de ANRE si de catre alte organisme ale statului:

- crestere de 10% - 15% a pretului la energie electrica

- crestere de 7% - 10% a pretului la gaze naturale

- crestere de 5 - 10% a pretului la apa

- crestere de 25-30% a costului cu serviciile de salubritate

7

• Taxele pe proprietate:

- 1,5% impozitul pe cladiri in Bucuresti. Avand in vedere ca la 31.12.2019 societatea efectueaza reevaluarea

proprietatilor si la nivel de persoane fizice referinta pentru stabilirea impozitului va fi de 1.060 lei/mp este posibil

ca aceasta valoare sa fie luata in calcul si pentru raportarea in scop fiscal, impusa de autoritati;

- impozitul pe teren, indiferent daca este liber de constructii sau nu, este diferentiat in functie de zona de incadrare

aprobata prin hotararile Consiliilor Locale Municipale. Pentru Practic S.A. se aplica in principal tarifele aferente

zonelor A si B ale Capitalei, iar tarifele pe mp vor creste in anul 2020 comparativ cu anul 2019 (ex. zona A va

creste de la 1,0488 lei/mp la 1,097 lei/mp, iar zona B va creste de la 0,8709 lei/mp la 0,911 lei/mp).

• Guvernul a stabilit o serie de criterii cumulative pe baza cărora se poate dispune oprirea funcționării ori utilizării

clădirilor și spațiilor amenajate în clădiri, cu aria de desfășurare mai mare de 200 mp, având destinația de comerț,

cultură și turism. Reglementările sunt incluse în HG nr. 915/2015, în vigoare din 4 noiembrie 2017, ce vizează atât

clădirile și spațiile autorizate din punct de vedere al securității la incendiu, cât și pe cele care nu sunt autorizate.

• Cotele de TVA aplicabile in anul 2020:

Cota generala de TVA, aplicabila de la 01.01.2020 19%

Servicii de alimentare cu apa si canalizare, livrare de

apa pentru irigatii in agricultura

9%

Produse alimentare, servicii hoteliere, turistice, de

restaurant, medicale

5%

Carti, activitati culturale si sportive, intrari la muzee si

expozitii

5%

Vanzarile de locuinte cu o valoare de pana la 450.000

lei, prima vanzare efectuata de o persoana fizica

5%

Vanzari de proprietati intre persoane juridice

impozabile in sfera TVA

Taxare

inversa

Valorificarea deseurilor de lemn, metal, hartie Taxare

inversa

Vanzarea de echipamente electronice in valoare de

minim 22.500 lei pe o facture, in conditiile art. 331 Cod

fiscal

Taxare

inversa

• Alte masuri fiscale cu impact in anul 2020:

- impozitul pe dividende se va mentine la 5%;

- proiectul privind modificarea Legii societatilor comerciale nr.31/1990 si a Legii contabilitatii nr. 82/1991 prin care

se accentueaza obligatia entitatilor economice ca valoarea capitalurilor proprii sa nu se situeze la mai putin de 50%

din capitalul social. Societatile care timp de doi vor fi considerate neperformante prin prisma activului net vor fi

dizolvate la solicitarea ANAF. Pe baza situaţiilor financiare anuale, Ministerul Finanţelor Publice întocmește, până

la finalul anului următor celui pentru care s-au întocmit situațiile financiare anuale, lista societăților al căror activ

net s-a diminuat la mai puţin de jumătate din valoarea capitalului social subscris, pe care o publică pe pagina sa de

internet. Informațiile cuprinse în listă vor fi transmise, în format electronic, Oficiului Naţional al Registrului

Comerţului, în vederea înregistrării în registrul comerțului”, se precizează concret în proiectul de OUG. Aceasta nu

este singura modificare care vizează performanța financiară a companiilor. Noile prevederi propuse de Executiv în

acest proiect de OG introduc și o obligație nouă pentru companiile al căror activ net este mai mic decât jumătatea

din valoarea capitalului social, forțându-le să își majoreze capitalul social cu datoriile pe care entitatea le are către

asociați. Entitatile care nu vor respecta noua obligație vor fi sancționate de ANAF, proiectul de ordonanță

8

introducând amenzi de la 5% la 10% din suma reprezentând valoarea datoriilor care nu au fost convertite în acțiuni,

deși ar fi trebuit. Ordonanța mai stabilește că amenda nu va putea fi mai mică de 5.000 de lei și că va fi achitată de

administrator/reprezentantul legal al societății sau altă persoană care se face responsabilă de nerealizarea

procedurilor legale.

1.1. Concluzii privind impactul indicatorilor macroeconomici asupra activitatii societatii Practic S.A. in anul 2020

- Cursul de schimb valutar pe care il propunem la intocmirea bugetului pe anul 2020 este de 1 euro = 4,80 lei.

- Intrucat majoritatea spatiilor comerciale sunt situate in sectorul 6 (cartierele Militari, Drumul Taberei si Crangasi),

acestea trebuie privite ca sursa de venituri prin prisma comertului de proximitate (bacanii, magazine vanzare legume

fructe, supermarket-uri, farmacii) si asigurarea unor categorii de servicii specifice structurii populatiei (bancare,

coafura-frizerie, curatatorie, pariuri sportive etc) .

- Practic S.A. are in proprietate si imobile cladiri de birouri de clasa B si C, situate in sectoarele 1 si 2, inchiriate in

special catre institutii ale statului: institutii de invatamant, culturale etc.

- Din analiza proiectiilor facute de Comisia Nationala de Prognoza, consumul individual efectiv al gospodariilor

exprimat in procente fata de perioada corespunzatoare a anului anterior va avea o tendinta relativ constanta, de la

6.1 % in 2019 si 6.0 % in 2020.

- Vanzarile realizate si raportate de catre Mega Image, Profi si Carrefour, chiriasi care reprezinta aproximativ 30%

din cifra de afaceri a societii Practic, s-au situat pe un trend ascendent in perioada 2015 - 2019, pentru spatiile

comerciale inchiriate de la Practic SA (“same stores”).

- Estimam ca la Practic S.A. structura / mixul de chiriasi nu se va modifica semnificativ in anul 2020, iar vanzarile

realizate de acestia vor avea valori comparative fata de anul 2019, prin urmare nu vom inregistra fluctuatii

semnificative in ceea ce priveste cuantumul veniturilor realizate si a ritmului de incasare ale acestora.

- Ne vom confrunta cu urmatoarele solicitari din partea chiriasilor, dintre care unele ar putea prelungi perioada de

negociere:

• Obtinerea acordului de functionare de la asociatiile de proprietari;

• Rezolvarea solicitarilor din partea asociatiilor de proprietari (ex. taxa reclama luminoasa);

• Lucrari de amenajare si imbunatatire a spatiilor (schimbarea fatadelor; renovarea spatiului conform

solicitarii chiriasului);

• Dotarea spatiilor comerciale sau de birouri cu aparate de aer conditionat, sisteme de incalzire independente

de cele comune, contorizarea individuala a consumurilor de apa si caldura etc.;

• Obtinerea Autorizatiei de Securitate la Incendiu;

• Perioada fara plata a chiriei pentru deschiderea activitatii (1-6 luni);

• Posibilitatea de a subînchiria o parte din spațiu sau de a reduce suprafața închiriată;

• Chiriile sa fie stabilite in lei;

• Chiriile să fie stabilite fara orice alt fel de ajustari (BNR+2%, HICP etc);

• Reesalonari la plata chiriei comparativ cu termenele contractuale;

• Reduceri de chirie sau chirii sezoniere în cursul anului, luând în considerare sezonalitatea / specificul

activitatii comerciale desfasurate;

• Posibilitatea de încetarea anticipată a contractelor de inchiriere, cu o notificare de 30 - 60 de zile.

- In privinta lucrarilor la infrastructura rutiera, vor incepe lucrarile de supralargire pe Prelungirea Ghencea. Acestea

lucrări vor duce la schimbarea traficului pietonal si auto din zona, iar micii afaceristi vor resimti scaderi in vanzari,

fapt ce va provoca cresterea numarului de spații comerciale vacante.

9

- De asemenea, avand in vedere ca micii contribuabili (cu accent pe afaceri de familie) vor continua sa reprezinte

aproximativ 22% din totalul cifrei de afaceri al societatii Practic, in contextul obligaţiei de a-si majora capitalul

social cu imprumuturile acordate de asociati si/sau sa-si imbuntateasca performantele economice, astfel incat

capitalurile proprii sa nu mai fie negative in proportie mai mare de 50% din capitalul social, exista pentru o parte

dintre acestia un risc de amenzi si chiar de incetare a activitatatii desfasurate.

- La elaborarea “cash-flow”-ului s-a utilizat un grad de recuperare a chiriilor de 99% si o pro-rata la deductibilitatea

TVA-ului de 58%.

- Rata dobanzii bancare pentru imprumutul contractat de la BLOM Bank France se va mentine la nivelul anului 2019

– 3,75% pe an ca urmare a inregistrarii si in anul 2020 a unei rate negative a indicelui euribor 3M. Procentul de

3,75% reprezinta minimul dobanzii negociate cu creditorul bancar.

- Problematica identificarii si pastrarii unei forte de munca care sa corespunda cerintelor de mentinere si dezvoltare

a activitatii economice a societatii, in contextul penuriei de forta de munca calificata, precum si cresterea salariului

minim brut pe economie impun actualizarea grilei de salarizare utilizata in societate.

Si in anul 2020 se considera ca salariul minim pe economie este si salariul minim brut negociat la nivel de Practic

S.A., in lipsa unui CCM aplicabil.

- Provizionul constituit in anul 2015 pentru imobilul situat in Bd. Maresal Averescu nr. 52 , in suma de 3.179.715

lei, se va mentine, intrucat probabilitatea de transfer a dreptului de proprietate de la promitentul-vanzator Miu

Margareta catre promitentul-cumparator Practic S.A. este redusa in cursul anului 2020 avand in vedere ca litigiul

introdus de societatea impotriva promitentei- vanzatoare Miu Margareta prin care solicitam instantei sa pronunte o

hotarare care sa tina loc de act de vanzare – cumparare si care formeaza obiectul dosarului nr.36218/3/2017 nu se

va solutiona irevocabil pana la finele anului in curs;

- Vor fi continuate proiectele de investitii la Practic S.A. incepute in anii 2018-2019 si vor fi demarate si alte proiecte.

In acest sens au fost alocate resurse financiare necesare efectuarii de studii de specialitate, de fezabilitate,

documentatii tehnice in vederea obtinerii de CU, autorizatii de constructii, PUZ-uri, organizare de santier pentru

demararea proiectelor noi sau modelarea unor imobile existente etc pentru terenurile situate str. Th. Pallady nr. 44E,

Bd. Primaverii nr. 1 , Poiana Mica, jud. Brasov si imobilul situat in str. Toamnei nr. 103.

- Finantarea activitatilor enumerate mai sus se poate asigura din resurse proprii in anul 2020. In cazul in care ritmul

lucrarilor va depasi posibilitatile financiare pe termen scurt ale societatii, se va angaja un credit bancar dedicat.

- Pentru terenul situat in str. Biserica Amzei nr. 23 A s-a demarat inca din trimestrul IV al anului 2018 procesul de

autorizare in vederea amenajarii unei parcari cu plata, care sa devina functionala in semestrul I 2020 si sa genereze

venituri incepand cu luna iulie 2020.

- Intocmirea documentatiei tehnice de arhitectura faza P.Th. si / sau depunerea dosarelor completate cu documentele

solicitate de Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta Bucuresti, in vederea obtinerii Autorizaţiilor de securitate la

incendiu pentru 13 spatii comerciale si imobilele situate in str. Gen. Ch. Tell 22, aflate in proprietatea Practic S.A.,

in afara celor autorizate si avizate sau in curs de autorizare pana la finele anului 2019. Selectia s-a efectuat avand

in vedere prevederile Legii 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările şi completările

ulterioare si HG 571/2016 privind aprobarea categoriilor de construcţii şi amenajări care se supun avizării şi/sau

autorizării privind securitatea la incendiu, respectiv spatiile situate la adrese colective (parter de blocuri) cu aria

desfăşurată mai mare sau egală de 200 mp si spatiile individuale cu aria desfăşurată mai mare sau egală de 600 mp,

solicitarile chiriasilor si capacitatea financiara si de timp a societatii si prestatorilor angajati in acest proiect;

- Incasarea de dividende pentru investitiile financiare efectuate in anii anteriori in societatea Piata Obor, Market and

Complex Comercial S.A.

10

2. Piata imobiliara

2.1. Oferta

Fondul de spatii comerciale moderne (galerii comerciale, malluri, etc) va ajunge la sfarsitul lui 2019 la peste 3.800.000

mp la nivel national, iar in Bucuresti la 1.200.000 mp. conform datelor furnizate de firma de consultanţă imobiliară

CBRE in “H1 2019 Report”.

Pentru 2020 se estimeaza ca se vor mai adauga la nivel national aproximativ 214.000 mp. Din aceasta suprafata, 20.000

mp vor fi in Bucuresti unde se va finaliza extinderea Colosseum Retail Park programata initial pentru 2019. Promenada

11

Mall şi AFI Palace Cotroceni vor intra si ele ȋn proces de extindere in incercarea de a creste oferta de retail si de

divertisment.

Spre deosebire de piata mallurilor de pana acum, unde centrele se concentrau pe spatiile de retail, pe magazine, viitoarele

centre vor miza mai mult pe petrecerea timpului liber, pentru a atrage si “retine” cat mai mult clientii in mall.

Dezvoltatorii de centre comerciale investesc tot mai mult in spatiile comune, unde clientii isi pot petrece timpul liber si

solicita chiriasilor sa deschida concepte noi si deosebite, cu un accent tot mai mare pe experienta oferita clientilor. Zona

de entertainment si evenimente devine astfel o ancora in centrul comercial atat pentru cumparatori, cat si pentru viitorii

chiriasi. De cealalta parte, cu toate ca pana acum hipermarketul era considerat cel mai important chirias, suprafata alocata

acestuia incepe sa se micsoreze.

Conform CBRE suprafata ancorei FMCG (hipermarket sau supermarket) incepe sa se reduca in functie de operator, iar

sistemul self paying si tehnologizarea in interiorul spatiilor comerciale prinde din ce in ce mai mult teren. Faptul ca

ancorele FMCG sunt de acord sa isi reduca spatiul ocupat daca viitorul mix de chiriasi este unul optim, este o decizie

tactica pentru a putea face parte din strategia de optimizare a proiectului in care se afla. Chiriasii de centre comerciale

isi modifica acum conceptele si sunt atenti inclusiv la dezvoltarea de retail park-uri, intrucat disponibilitatea spatiilor

este redusa.

Centrele comerciale isi mentin pozitia de lider ca si cel mai dezvoltat format de retail acestea fiind si pe lista tinta a

comerciantilor, deoarece ofera un pachet integrat de shopping si distractie aflate in acelasi loc.

12

Analistii celor mai importante agentii imobiliare (CWEchinox, Colliers International, CBRE) au estimat pentru Bucuresti

o suprafata totala de spatii comerciale stradale de circa 950.000 – 1.200.000 mp. Potrivit acestor estimari, Practic SA

detine o cota de piata de aproximativ 3-4%.

In 2020 numarul total de spatii comerciale stradale disponibile in Bucuresti va suferi ușoare creșteri în furnizarea de noi

spații disponibile. Acestea vor consta în principal din spatii comerciale stradale la parterul noilor cladiri de birouri, dar

si din spatii comerciale obtinute din reconversia apartamentelor situate la parter de bloc de catre proprietari.

2.2. Cererea

Opt retele internationale de supermarketuri si hipermarketuri controleaza peste 20% din comertul cu amanuntul din

Romania. Acesta este un sector care include toate companiile care activeaza in comertul cu amanuntul, fie ca este vorba

de retail cu carburanti, cu produse alimentare, electro-IT, bricolaj sau medicamente.

Kaufland, Lidl si Carrefour Romania, care au mai putin de 500 de magazine impreuna, controleaza 10% din tot comertul

cu amanuntul, semn ca aceasta industrie este puternic polarizata si totodata puternic concentrata la varf, arata datele

platformei de analiza a companiilor Confidas.ro.

Jucatorii straini din comertul alimentar deschid an de an 250-300 de magazine, in special pe format mic, dar nu numai.

La polul opus, micii comercianti dau faliment sau inchid chioscurile si magazinele pe care le detin. Astfel, cota de piata

a jucatorilor straini in comertul alimentar creste constant.

La fel se intampla si la nivelul intregii industrii a comertului cu amanuntul, unde cei mari devin si mai mari. Acest lucru

nu este specific doar pietei locale, ci si altor tari, dat fiind ca jucatori mari si mai ales cei care au sustinerea unui grup

strain dispun de sume mari pentru investii in acest tip de afacere. Astfel, ei isi continua expansiunea si, implicit, cresterea

acestei industrii.

13

Spre exemplu, doar in comertul alimentar retelele straine au circa 60% din piata, iar specialistii spun ca loc de crestere

exista inca, dat fiind ca in Occident cota de piata a acestor companii ajunge la 80-85% din piata. Daca acest lucru se va

intampla si in Romania, atunci si contributia lor la cifra de afaceri totala a comertului cu amanuntul ar putea creste,

conform ZF.

În privinta spatiile comerciale stradale, acestea au fost ocupate in mare parte de agentii de pariuri sportive, minimarketuri,

magazine confectii “second-hand” si farmacii.

În general, comercianții cu amănuntul vor căuta spatii comerciale cu suprafete mici (50 - 80 mp), cu trafic pietonal intens

si vizibilitate foarte buna (intersectii, piețe alimentare etc.).

2.3. Analiza de piață pe segmente de chiriasi pe retail stradal in 2020

2.3.1. Sectorul bancar

Sistemul bancar romanesc cuprinde 34 de banci, dintre care mai mult de jumatate au o cota de piata de sub 1%. Cele mai

mari banci din Romania controlau la finalul anului trecut 85% din activele totale din sistemul bancar. Cea mai mare

institutie de credit bancar a devenit Banca Transilvania, care are o cota de piata dupa active de 16,5%, in timp ce B.C.R.,

care este a doua clasata dupa acest criteriu, detine o cota de piata mai mare de 15%.

“Procesul de consolidare a sectorului bancar prin fuziuni şi achiziţii a continuat, iar premisele de accentuare a acestui

proces se menţin, în contextul intensificării competiţiei, a nevoii de acoperire a costurilor operaţionale, inclusiv prin

majorarea cotei de piaţă deţinute şi a deciziilor la nivel de grup de renunţare la anumite pieţe. Pe fondul optimizării

cheltuielilor operaţionale şi al stimulării digitalizării activităţii bancare ca alternativă la agenţiile fizice, numărul de

unităţi teritoriale şi de angajaţi bancari s-a redus, se arată în raportul B.N.R. asupra stabilităţii financiare.

Fata de varful din 2008 se constata ca 18.323 de salariati au plecat din sistem, scaderea fiind de 25,6%. Totodata, 2.341

unitati bancare s-au inchis in aceasta perioada, ajustarea fiind de 35,7%. Se poate observa ca odata cu disparitia mai

multor banci din statistici, o treime din sucursale s-au inchis si un sfert din angajati au plecat. De exemplu, numai in

prima parte a anului B.C.R. a inchis la nivel national 78 de agentii. Inchideri de agentii au operat si B.R.D. si Raiffeisen

Bank.

Strategiile de restructurare a retelelor de agentii si sucursale vor continua in concordanta cu nivelul cererii de servicii

bancare, tendinta fiind de a avea un personal cat mai redus sau chiar fara a folosi personal pentru anumite tipuri de

tranzactii, mizand in special pe digitalizare, aceasta si in contextual cresterii nivelului de educatie tehnica si economica

a populatiei.

B.C.R. a lansat o platforma digitala pentru credite ipotecare care permite incarcarea documentelor online direct in

aplicatie, de pe telefon sau calculator, obiectivul fiind simplificarea si reducerea duratei procesului de cumparare a unei

locuinte. Intr-un an B.C.R. anticipeaza ca mai mult de jumatate din imprumuturile ipotecare noi sa fie accesate prin

aceasta aplicatie, fara a mai fi necesara prezenta la banca in aceasta faza. Banca viitorului va fi una dominata de

inteligenta artificiala – chatbotii (software programat sa poarte o conversatie in scris), in contextul in care autonomia va

fi un punct central in viitor. O banca moderna are nevoie de acesti asistenti virtuali. (sursa Zf Bankers Summit).

Progresele tehnologice şi răspândirea automatizărilor vor genera cea mai mare reducere a numărului de angajaţi

înregistrată vreodată de industria bancară americană, conform unui studiu Wells Fargo & Co, citat de Bloomberg.

Companiile din industria financiară cheltuie anual circa 150 de miliarde de dolari în dezvoltarea noilor tehnologii, mai

mult decât orice altă industrie. Scopul investiţiilor masive derulate de grupurile financiare este de a-şi reduce costurile

pe termen lung, în contextul în care, în prezent, jumătate din cheltuielile unei bănci sunt reprezentate de remuneraţiile

angajaţilor. Angajaţii care urmează să fie afectaţi vor fi atât cei din back office şi sucursale, cât şi cei din call center şi

corporate, astfel încât numărul celor afectaţi de concedieri poate varia între 20% şi 33% din totalul angajaţilor.

14

Joburile din tech, vânzări şi consultanţă vor avea cel mai puţin de suferit. „Vor fi schimbări dramatice în punctele de

lucru cu publicul, atât interne, cât şi externe. (…) Vedem deja semne de schimbare în ceea ce priveşte chatboţii. Unii

oameni nu au idee că discută cu un robot IA pentru că tot ce fac este să răspună la întrebări”, spune Michael Tang, unul

dintre consultanţii principali în serviciile de inovare financiară la nivel global, în studiul realizat pentru Wells Fargo.

Analistul s-a alăturat şefilor de bănci şi firmelor de consultanţă care încearcă să prezică reduceri masive de personal în

industria bancară în toiul procesului de automatizare. Bancherii şi comercianţii sunt, din punct de vedere istoric, cele

mai valoroase active ale firmelor de finanţe, iar numărul acestora urmează să se reducă cu aproape o treime, odată cu

progresele robotizării, declara McKinsey & Co. (ZF)

Si ING Bank are in plan extinderea in continuare a serviciilor digitale si dezvoltarea pe mobil a serviciilor bancare.

Astfel, se urmareste reducerea utilizarii numerarului in tranzactii pentru imbunatatirea ratei de adoptie a cardului bancar

si crearea unor aplicatii mobile ING destinate operatiunilor bancare, conform reprezentantilor ING Bank. Banca olandeza

si-a conturat strategia pe piata locala inca de la finalul anului trecut, care se bazeaza pe conceptul de digitalizare. Primul

pas major in aceasta directie a fost transformarea sucursalelor ING in unitati de tipul self-service, prin care operatiunile

de baza precum cele desfasurate la casierie au fost eliminate. Ultimul serviciu pe care ING il va introduce in viitorul

apropiat este posibilitatea de a retrage numerar fara card, prin generarea unui cod din aplicatia de mobil a bancii care

este valabil 15 minute, insa aceasta optiune este valabila doar la bancomatele ING (conform ZF).

In perspectiva, restructurarea va continua si ca o consecinta a digitalizarii, care intra din ce in ce mai mult pe taramul

bankingului, dar si consolidarea sistemului bancar autohton se va manifesta in continuare in conditiile in care mai exista

banci, in special cele cu o cota de piata de sub 1%, care isi cauta cumparatori, costurile pentru mentinerea pe piata fiind

mari.

2.3.2. Jocurile de noroc: pariuri sportive & cazinouri

In ultima perioada cele mai multe provocări pe care le-a înfruntat industria au provenit mai mult din zone colaterale

legislaţiei specifice. Spre exemplu, conformarea operatorilor la Regulamentul General de Protecţia a Datelor,

transpunerea pe plan naţional a Directivei CE 849/2015, respectiv proaspăta Lege 129/2019 privind prevenirea şi

combaterea spălării banilor, măsurile fiscale instituite prin OUG 114/2018, precum şi impunerea restricțiilor în zona

publicităţii şi a marketingului. Se mai poate adauga pe această listă noi proiecte legislative de limitare a activităţii

operatorilor de jocuri de noroc aflate, în prezent, în dezbatere în Parlament şi care generează un nivel mare de

impredictibilitate.

Ordonanța OUG 114/2018 a avut impact în mod special asupra sectorului de slot-machines și de jocuri de noroc la

distanță. La slot-machine s-a mărit cu 1.000 de euro taxa anuală pe aparat, respectiv de la 3.000 la 4.000 de euro, ceea

ce este la limita suportabilității. La online s-a introdus taxa de 2% pe depozitele jucătorilor, ceea ce a creat un mic conflict

între organizatori în sensul că unii din aceștia, care au produse mai slabe și mai puțin competitive pe piață, au decis să

suporte din buzunar această taxă, iar alții, cu produse bune, care sunt siguri că vine clientul la ei pentru produsele pe care

le au, iau de la jucători. Cel mai probabil, vom vedea o polarizare și mai mare a industriei de slot-machines, cu reducerea

numărului de organizatori, atât prin ieșirea de pe piață a unora, dar si prin fuziuni sau achiziții.

Datorita schimbarilor legislative deschiderile de noi locatii nu vor mai fi o prioritate pentru marii jucatori (Superbet,

Stanleybet, Fortuna). Acestia se vor axa mai mult pe optimizarea agentiilor existente si pe inchiderea acelora care nu se

vor ridica la nivelul asteptarilor.

Cel mai mare operator din acest domeniu de activitate este Bonus Grup (World Game), urmat de Admiral (Novomatic)

si MaxBet.

2.3.3. Sectorul Farmaceutic

Retailul farmaceutic românesc, o piaţă totală de peste 3,6 miliarde de euro anual, este în plin proces de consolidare, mai

ales după ce anul trecut doi jucători internaţionali au cumpărat unele dintre cele mai mari lanţuri - Sensiblu (cumpărat

de Penta Investments) şi Help Net (Phoenix Group). Deşi puţin probabil, nu este exclus ca în viitorul apropiat să mai

apară tranzacţii şi la vârful sectorului. De regulă, astfel de investitorii preferă să intre în piaţă prin achiziţia unui jucător

de la vârf, top 3 sau top 5“, conform BT Capital Partners.

15

Potrivit analistilor, motoarele de creştere ale pieţei de retail farma sunt evoluţia economică pozitivă şi îmbătrânirea

populaţiei.

La nivel national functioneaza peste 8.100 de farmacii, potrivit datelor de la Statistica, dintre care circa 2.000 sunt in

portofoliul primelor cinci retele nationale, care controleaza fiecare cateva sute de unitati. Fata de acum 10 ani, numarul

farmaciilor a crescut cu 25%, potrivit calculelor ZF pe baza datelor publice. Cei mai mari jucatori din aceasta industrie

sunt Catena, Sensiblu si Help Net. In ceea ce priveste numarul de unitati, retailul farmaceutic atinge un nou record, in

contextul in care piata este marcata de achizitii si tranzactii atat la nivel national, intre cei mai mari jucatori, cat si la

nivel regional.

In prima parte a anului viitor Dr. Max va intra pe piata prin rebranduirea tuturor farmaciilor Punkt.

Conform wall-street.ro, o schimbare importanta s-a produs in procesul de autorizare al unei farmacii. Acum autorizarea

se face mai intai la Directia Sanitara si apoi la Ministerul Sanatatii, ceea ce a marit termenul de autorizare a unei farmacii

cu aproape o luna. Acest lucru va avea un impact asupra afacerilor farmaciilor.

Farmacistii independenti din piata incearca sa se mentina si se concentreaza pe zonele de nisa pentru a atrage clienti.

Astfel lanturile locale de farmacii au dezvoltat si zona de magazine cu produse destinate exclusiv copiilor, mizand astfel

pe o nisa cu potential de crestere, iar vanzarile aduse de aceste unitati variaza de la 4% la 50%, potrivit calculelor ZF in

cazul a trei branduri locale de farmacii.

Cei mai mari retailer din piata nu au dezvoltat insa zona de nisa pentru copii, cu o singura exceptie – Farmacia Tei.

(Sursa ZF)

Vânzările online de medicamente fără prescripție sunt acum la un nivel insignifiant, dar pot ajunge la 10% din piață în

următorii 3-5 ani, conform analizelor specialistilor din piata farma. Nu există, în schimb, date oficiale despre numărul

total de farmacii online deschise, de când legea permite să se întâmple asta, conform - ContentSpeed, (companie

specializată în crearea de software pentru comerțul online) pentrut Profit.ro.

Pe aceasta platforma au fost lansate șase farmacii online, iar alte opt sunt în lucru. "Însă numărul solicitărilor pentru

astfel de proiecte a crescut vertiginos, peste 30 de farmacii dorind să-și înființeze și acest canal de vânzare", conform

ContentSpeed.

Nu s-au produs încă modificări în structura marilor lanțuri de farmacii. Cele care aveau un site de prezentare încă nu par

să-și fi adăugat componenta de vânzări online. O farmacie online, în conformitate cu noua legislație, implică multiple

dezvoltări tehnice, iar avizele care pot fi solicitate au termen de răspuns de 30 de zile lucrătoare de la depunerea online

a tuturor actelor necesare. Cel mai mare jucător din farma online, Farmacia Tei, raporta că a încheiat anul 2018 cu o cifră

de afaceri de 447 milioane lei (96 milioane euro), din care 5 milioane de lei au reprezentat vânzările online – adica doar

1,2% din totalul vanzarilor. Există, însă, și farmacii cu un singur punct de lucru fizic și o farmacie online, pentru care

vânzările prin site reprezintă peste 60% din cifra de afaceri. "Media va fi probabil undeva la 10% din totalul vânzărilor

în următorii 3-5 ani. Însă, dacă vorbim de un volum, acest procent de 10% va reprezenta mult din totalul vânzărilor din

eCommerce-ul autohton. Potrivit rezultatelor studiului Pharma & Hospital Report, Cegedim Customer Information,

retailul farmaceutic a înregistrat în prima parte din 2019 vânzări în valoare de 4,12 miliarde de lei (870 milioane de

euro), în creștere cu 22,3% față de aceeasi perioada din 2018. (sursa Profit.ro) https://www.profit.ro/stiri/calcule-pana-

la-10-din-vanzarile-de-medicamente-fara-prescriptie-vor-fi-online-in-3-5-ani-19060508

2.3.4. Supermarketuri

Supermarketurile si proximitatea castiga de cativa ani tot mai mult teren de piata odata cu modificarea comportamentului

de consum al romanilor, care merg mai des la magazine, indeosebi pentru cumparaturi mai mici si pentru produse de

folosinta imediata, precum fructe, legume sau alte alimente proaspete. In anii de boom economic, hipermarketurile erau

formatul preferat al consumatorilor locali, care mergeau la sfarsit de saptamana la shopping. In ultimii ani, insa, pariul a

16

fost pe magazine mici, uneori de 100-200 mp, pentru care se gasesc mai usor spatii la parterul blocurilor sau al cladirilor

de birouri.

Astazi, comerţul modern local, o piaţă de 11-12 mld. euro anual şi peste 3.000 de magazine sub mai multe formate, este

terenul de luptă a zece jucători, iar dintre aceştia şase au ales să meargă cu magazinele în mallurile şi centrele comerciale

din România. Discounterul german Lidl, lanţurile de tip cash & carry Selgros şi Metro şi retailerul Profi sunt cei care au

făcut excepţie. Magazinele de tip cash & carry, spre deosebire de lanţurile de supermarketuri, hipermarketuri, magazine

de discount şi proximitate, nu se adresează clientului final, ci micilor comercianţi şi jucătorilor HoReCa, astfel că este

justificată absenţa lor din malluri. În ceea ce priveşte discounterul german Lidl, acesta preferă să meargă pe terenuri

proprii cu magazine independente, aceasta fiind politica germanilor până acum.

In Romania mai bine de jumatate din populatie locuieste in mediul rural, cea mai mare pondere din Europa. In acest

context, in continuare 40% din comert este detinut de micii chioscari, de antreprenorii din comertul traditional, restul

fiind disputant de cele 10 retele straine.

Tranzitia catre comertul modern se simte, iar trendul va continua. In ceea ce priveste comportamentul de consum, s-a

mai remarcat un focus al consumatorilor pe pret, dar si o deschidere catre tehnologie.

In Romania, decizia Auchan de a-si diversifica formatele a venit intr-o perioada in care alti competitori facusera deja

acest lucru. Spre exemplu, conationalii de la Carrefour sunt retailerul care acopera deja aproape toate segmentele de

piata. Retailerul francez a intrat pe piata locala acum mai bine de un deceniu cu formatul de hypermarket. Pana acum

mai bine de doi ani acesta a fost singurul format cu care Auchan activa local. Surse din piata afirma ca Auchan are

planuri importante in Romania pe segmentul magazinelor mici, mai exact peste 500 de unitati in total. O parte dintre

acestea vor fi magazine independente, dupa modelul celor inaugurate in 2017 ca urmare a preluarii retelei locale OK

Supermarket. Acestea vor putea fi deschise de la zero sau rebranduite ca urmare a unor preluari. Expansiunea rapida se

va face insa pe segmentul de benzinarii, prin parteneriatul cu Petrom, retailerul francez va deschide magazine de

proximitate MyAuchan in toate statiile Petrom din Romania, urmand a extinde astfel proiectul pilot inceput acum doi

ani.

Tendinta reducerii suprafetelor este urmata si de alti marii reteilari, astfel incat de la o suprafata medie de 600 mp in

2001 au ajuns la o suprafata medie de 315 mp in 2018, conform info ZF despre cum a evoluat reteaua de magazine Profi,

prezentata mai jos:

An Numar

magazine

Suprafata neta

a retelei (mii mp)

Suprafata medie

per magazine (mp)

2001 5 3.000 600

2007 44 22.000 500

2009 67 35.000 522

2010 82 39.000 475

2011 108 50.000 463

2012 149 67.000 450

2013 207 87.000 420

2014 274 112.000 409

2015 367 143.000 390

2016 500 183.000 366

2017 692 231.000 334

2018 924 291.000 315

De altfel, suprafata medie a magazinelor retelei se afla pe un trend descendent de mai multi ani, urmand astfel directia

pietei de comert alimentar in ansamblul sau. Aceasta din urma se schimba in functie de modificarile comportamentului

de consum, dupa cum am precizat anterior.

17

Casa de Comerţ Agroalimentar "Unirea" şi-a propus să înfiinţeze la nivel naţional o reţea de 60 de magazine care sa

comercializeze produse tradiţionale provenite de la micii producători români. Primele “alimentare de stat” s-au deschis

in Bucuresti si Sibiu, conform businessmagazin.ro.

Retailerul belgian Mega Image a inaugurat MegaStreetFood, un food court integrat in magazinul din Barbu Vacarescu,

care are o suprafata de 300 mp. Aici a atras patru restaurante cu specific international. Astfel, Mega Image intra prin

acest proiect intr-o zona in care pariaza in general pe spatiile comerciale mari (500-1.000 mp).

Carrefour este jucatorul din comertul modern local care acopera cele mai multe formate. In ultimii ani compania a deschis

20-30 de magazine noi, majoritatea pe format mic. Se accelereaza expansiunea, dar asta pentru ca atentia se concentreaza

pe magazine mai mici. Carrefour va continua expansiunea pe toate formatele, chiar daca focusul va fi pe Supeco si pe

proximitate. Magazinele Supeco sunt un concept hybrid intre cash& carry si discounter, au o suprafata ce variaza intre

1.500 si 2.000 mp. Acest format a fost initial implementat in orasele medii din tara, dar acum s-a orientat si catre centrele

urbane mari, cum ar fi Bucuresti, Iasi sau Cluj.

Romanii cheltuie o cotă importanta din bugetul lunar pe produse alimentare, prin urmare estimam ca acest segment va

rămâne principalul motor al pieței cu amănuntul, iar supermarket-urile vor continua să isi dezvolte rețelele si în 2020.

3. Nivelul Chiriilor

• Nivelul chiriilor va fi influentat în principal de:

- Mediul politic;

- Situatia economica;

- Politica fiscala;

- Mixul de chiriasi si gradul de neocupare;

- Vadul, suprafata, vizibilitatea, modul de compartimentare si accesibilitatea spatiilor ofertate;

- Asociatiile de proprietari;

- Clasa de risc seismic in care sunt incadrate cladirile in sunt amplasate spatiile comerciale;

- Existenta autorizarii ISU;

- Oferta noua de spatii comerciale din zona (in special formele moderne de comert: galerii comerciale, mall-

uri etc);

- Investiile de efectuat in amenajarea spatiului inchiriat;

- Politica de creditare;

- Nivelul de consum si obiceiurile de consum;

• În acest moment nu există o zonă pietonală comercială în Bucureşti, motiv pentru care nu avem o alinere a preţurilor

aşa cum se întâmplă pe zona de retail de obicei. În ultimul deceniu, chiriile spaţiilor comerciale stradale au variat

foarte mult, unele zone crescând ca pret pe mp, altele scăzând substantial. • La nivel micro (străzi) am putea vedea atât corecții ascendente cat și descendente pe termen scurt, în funcție de zonă

și evenimente temporare:

- Consolidarea și izolarea termică a clădirilor;

- Lucrări publice pe rețelele de apa si canalizare, NetCity, rețele de gaz, termoficare și electricitate;

- Lucrari la infrastructura rutiera (supralargiri de strazi) etc.

• Forecast chirii lunare / mp in 2020 conform Practic SA:

- 5 - 15 euro / mp locatii periferice sau izolate aflate in plan secundar sau in zone paupere

- 20 - 30 euro / mp pentru străzi principale și bulevarde

- 40 - 60 euro / mp pentru “prime locations”: Victoria, Magheru, Dorobanti, Piata Unirii

18

Sursa: Knight Frank

3.1. Randamente (prime yields)1

1 Sursa: Colliers International

19

20