Universitatea Lucian Blaga Sibiu Facultatea de drept Simion BarnuiuCentru Tutorial Miercurea-Ciuc

Publicitate JuridicConsideraii privind principiul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciar i principiul opozabilitii nscrierii n cartea funciar n dreptul actual

Conf. Univ. dr. Gina Orga Dumitriu

Stundent:Szlasy Ferenc Anul II

Noiuni Introductive

n Romnia pentru a realiza o situaie evident i lizibil legat de imobile, s-a realizat un sistem real de publicitate, unic pentru ntreaga ar. Acest sistem real de publicitate este realizat cu cri funciare a cror baz tehnic o vor constitui documentele cadastrale ale localitilor. Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localiti alcatuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raza teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. Cartea funciar este alctuit din titlu indicnd numele localitii unde se afl imobilul, precum si un numr unic pentru a identifica imobilul respectiv n sistem. Acest titlu este alctuit din trei pri:1. Prima parte este destinat indentificrii imobilului printr-o descriere:Descrierea respectiv va conine numrul de ordine i cel cadastral al imobilului, suprafaa, destinaia, categoria de folosiin i dac este cazul, construcii aflate pe imobilul. 2. Partea a doua conine informaii privind dreptul de proprietate:Partea sus menionat va conine numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, strmutrile proprietii i orice alte modificri legate de titlu3. Partea a treia conine nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarciniPartea asta refer la dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servitutile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani.nscrierea n cartea funciar

nscrierea n cartea funciar conine mai multe sensuri: n sens larg se refer la toate meniuni nscrise n cartea funciar, n sens restrns nseamn ntabularea, n alte cuvinte registrarea, nscrierea provizorie i notarea. Intabularea este o nscriere definitiv, n sensul c odata ce o fost admis cererea de nscriere , efectele intabulrii se produc instantanea i deplin, pe data nregistrrii cererii de nscriere, fr a mai fi nevoie de aducerea la ndeplinire, respectiv de svrsirea unei proceduri compemetatoare din partea aceluia cruia s-a savrsit intabularea. nscrierea drepturilor reale n cartea funciar se va face pe baza actului prin care s-au constituit sau transmis, care poate fi nlocuit de hotrrea judectoreasc, definitiv i irevocabil sau de decizia autoritii administrative.

Efectul constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea funciar

La introducerea n carea funciar se nate un efect de o nsemntate deosebit n sfera drepturilor reale imobiliare, poart denumirea de efect constitutiv sau atributiv de drepturi al nscrierilor n cartea funciar. Acest efect asociat crilor funciare a nscut de multe ori dispute n jurispruden i doctrin. Publicitatea reprezint acea modalitate prin care anumite informaii sunt aduse la cunotina persoanelor interesate. Tot astfel, publicitatea imobiliar reprezint totalitatea mijloacelor juridice prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil. O modalitate prin care se realizeaz publicitatea imobiliar este reprezentat de sistemul crilor funciare. Printre numeroasele funcii pe care le poate ndeplini un sistem de publicitate, precum cea de informare, de opozabilitate, probatorie, etc., poate fi identificat i funcia constitutiv sau translativ, care este ndeplinit i de sistemul de publicitate imobiliar prin intermediul crilor funciare. Astfel, n temeiul acestei funcii, constituirea sau transmiterea drepturilor reale este condiionat de ndeplinirea anumitor formaliti corespunztoare. n sistemul nostru de drept, formalitile menionate se concretizeaz n nscrierea n cartea funciar. Acest efect constitutiv apare doar n cazul ntabulrii sau nscrierii provizorie a imobilului n carea funciar, nu i n cazul notrii altor drepturi, fapte sau raporturi juridice. ntabularea este o nscriere necondiionat n opoziie cu nscrierea provizorie care necesit justificare ulterioar. Putem observa c efectul constitutiv se produce retroactiv de la data nscrierii, asta nsemnnd c nscrierea provizorie a unor drepturi condiionale poate fi considerat o nscriere ce se poate transforma retroactiv n intabulare. Astfel, prin acest efect asociat crilor funciare, drepturile reale imobiliare se nasc, sunt modificate, se transmit, sau se sting doar din momentul nregistrrii cererii de nscriere, iar nu la momentul ncheierii actului autentic notarial, a comunicrii hotrrii judectoreti definitive sau de la data ncheierii oricrui alt act ce poate sta la baza nscrierii drepturilor reale, conform dispoziiilor legale. Trebuie amintit faptul, c aceasta ntrziere dobndirii a unui drept real exist doar n cazul bunurilor imobile, nu i celor mobile, pentru a cror transmitere valabil, este suficient consimmntul prilor contractante. Exist o controversaie major legat de dobndirii dreptului real meionat mai sus, anume existena a unui drept real anterior nscrierii n cartea funciar. Considernd c pna la data nscrierii n cartea funciar nu putem vorbi despre inexistena dreptului de proprietate deoarece ntre cele dou pari situate n cazul respectiv exist un contract valabil. Acest drept temporar poate fi numit un drept personal de crean. Putem descoperii i excepie legat de modul asta de dobndire, explicat n Art. 26 Decretul lege nr 115/1938:Drepturile reale se vor dobndi fr nscriere n cartea funciar din cauz de moarte, accesiune, vnzare silit, i expropriere; titularul nu va putea ns dispune de ele prin carte funciar, dect dup ce s-a fcut nscrierea. Decretul arat existena posibilitii a unei cri funciare incomplete i incoerente. Dac exist doar nscrierea n cartea funciar fr a avea titlul n baza cruia trebuie nscris dreptul, atunci nscrierea este lipsit de efecte juridice.

Principiul opozabilitii nscrierii n cartea funciar

Opozabilitatea ca termen nseamn o caracteristic a informaiei care, odat ce a fost adus la cunotina publicului n modurile prevzute de lege, se prezum a fi cunoscut de ceiinteresai. Opozabilitatea este obinut, de cele mai multe ori, prin nscrierea informaiei n registre deschise spre consultare public inute fie de persoane private sub supravegherea i controlul unei autoriti publice, fie de autoriti publice. Art. 17 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicat i modificat concretizeaz: Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden a cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai unitate administrativ-teritorial, n scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, dup caz, al opozabilitii fa de teri a acestor nscrieri.Caracterul constitutiv al nscrierii n cartea funciar constituie, aa cum am artat mai sus, o excepie de la principiul consensualismului, care guverneaz ncheierea actelor juridice civile, inclusiv a celor care au ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale asupra imobilelor. Motivul pentru care legiuitorul a neles s reglementeze aceast excepie, const n necesitatea unei securizri suplimentare a tranzaciilor care au ca obiect imobilele. Numeroasele fraude constatate n practic au determinat intervenia legiuitorului care, prin modificrile produse, a ncercat s limiteze aceste nclcri ale legii. Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale opozabile terilor i fr nscriere n cartea funciar (cele din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti) se vor nscrie n prealabil, daca titularul ntelege sa dispuna de ele.Sanciunea nerealizrii publicitii prin nscriere n cartea funciar este inopozabilitatea fa de teri. n cazul menionat e posibil invocarea inopozabilitii dac anumit condiii sunt ndeplinite: s fie ter fa de actul juridic n cauz; s nu fie responsabil pentru neefectarea publicitii; s fi dobndit dreptul de la acelai autor ca si cel mpotriva cruia se invoca lipsa publicitatii; s nu fie dobnditor de rea-credin.Cu privire la nscrierile actelor i faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor, aflate n legatur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, acestea au un efect de opozabilitate fa de teri.

Concluzie

n concluzie eu consider principiile enumerate obgligatorii deoarece n prerea mea cadastrul general este un sistem obligatoriu de eviden tehnic, care asigur unitatea economic si juridic deoarece furnizeaz documentele care dau sigurana tranzaciilor care au loc pe piata bunurilor imobile. Prin reintroducerea acestei instituii, se aduce un argument solid n favoarea existenei obligaiei de a da, care poate duce n mod implicit la transformarea vnzrii ntr-un act obligaional.

Bibliografie:1. Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara vol. I. Introducere n publicitate imobiliar, Editura Universul juridic, 20062. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 20083. Codul Civil4. Legea nr. 7/1996