1

EVALUAREA EVALUAREA PENTRU PENTRU

GARANTAREA IMPRUMUTULUIGARANTAREA IMPRUMUTULUI

SCOPUL EVALURIISCOPUL EVALURII

- Evaluare pentru garantare imprumuturi bancare- Evaluare pentru impozitare- Evaluare pentru raportare financiara- Evaluare pentru vanzare-cumparare- Evaluare pentru fuziuni- Evaluare pentru lichidare- Evaluare pentru asigurare- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor- Evaluare pentru expropriere- Evaluare pentru aport in natura

2

CConditii genonditii geneerale de preselectare a rale de preselectare a bunurilor pentru admiterea in garantiebunurilor pentru admiterea in garantie:

sa aiba capacitatea de a fi valorificate; sa poata fi asigurate;

sa se afle n circuitul civil si asupra acestora sa se poata constitui sarcini.

Documente de proprietatepentru apartamente n blocuri:

contract de vnzare-cumprare ncheiat cu o unitate de stat contract de construire ncheiat cu o firm de construcii contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form

autentic notarial certificat de motenitor care s ateste faptul c apartamentul

a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n

urma unui proces de divor, partaj etc., n baza creia a fost atribuit dreptul de proprietate i posesie actualului proprietar

3

Documente de proprietatepentru terenuri:

contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul

certificat de motenitor care s ateste faptul c proprietatea a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire mpreun cu actele defunctului

hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n urma unui proces de divor, partaj, etc., n baza creia a fost atribuit dreptul de proprietate i posesie actualului proprietar

titlu de proprietar eliberat de Comisia Judeean de Stabilire aDreptului de Proprietate a Terenurilor (aceste titluri s-au eliberat proprietarilor ce i-au redobndit terenurile n baza legii fondului funciar nr 18/1991)

Documente de proprietatepentru terenuri si constructii:

contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul i construcia

certificat de motenitor care s ateste faptul c proprietatea a fost dobndit de actualii proprietari prin motenire mpreun cu actele defunctului

contract de vnzare-cumprare sau act donaie n form autentic notarial prin care s-a dobndit terenul i autorizaia de construire i certificatul de urbanism, ambele eliberate de Primrie, pentru construcie

hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil pronunat n urma unui proces de divor, partaj, etc., n baza creia imobilul a fost atribuit n deplin proprietate i posesie actualului proprietar

4

Pentru imobile nationalizate restituitefostilor proprietari

hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil

dispoziia Primriei de restituire a imobilului proces-verbal de predare a imobilului

eliberat de Serviciul Executori Judectoreti

Standard Standard InternaionalInternaional de de AplicaieAplicaienn EvaluareEvaluare IVA 2:IVA 2:EvaluareaEvaluarea pentrupentru garantareagarantareamprumutuluimprumutului ((RevizuitRevizuit nn 2007)2007)

5

Scopul standardului IVA 2

ofera instruciuni evaluatorilor care elaboreaz rapoarte de evaluare pentrugarantarea mprumuturilor;

ofera cadrul n care evaluatorii pot face evaluri pentru instituiile de creditare i alteinstituii care ofer finanri, care trebuie garantate cu active corporale, att pentru creditele destinate persoanelor fizice, ct i ntreprinderilor/entitilor.

Definitii

ValoareaValoarea de de piapia. Suma estimat pentrucare o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu predeterminat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prileimplicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (IVS 1, paragraful 3.1).

6

IpotecaIpoteca.. Plasarea unei proprieti dreptgaranie pentru rambursarea unui credit, cu clauza de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, de ctre debitor, creditorul poate n mod legal sexecute garania.

Proprietate specializat. O proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreagantreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea saudin alte caracteristici.

7

ProprietProprietii generatoaregeneratoare de de afaceriafaceri. Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia, avnd n vedere potenialul lor de a genera profit.

ValoareaValoarea de de garantaregarantare a a credituluicreditului ipotecaripotecar. Valoarea proprietii, determinat printr-o estimareprudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pebaza aspecteloraspectelor mentenabilementenabile pepe termentermen lung ale lung ale proprietproprietiiii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. n estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu se iau n considerare elementespeculative. Valoarea de garantare a credituluiipotecar fundamentat ntr-o manier clar itransparent. (Aceast definiie este preluat din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European).

8

AplicareAplicare

Pentru efectuarea evalurilor, conforme cu acestStandard i cu Principiile de evaluare general acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii srespecte toate seciunile din Codul Deontologic IVS, referitoare la etic, competen, prezentareainformaiilor i raportare.

n efectuarea evalurilor proprietilor ale crorrezultate vor fi utilizate pentru garantareamprumuturilor, evaluatorii vor estima n mod normal valoarea de pia a activelor acestora, n conformitatecu aceste Standarde Internaionale de Evaluare.

Cnd circumstanele, reglementrile i legile conin sau solicit devieri de la valoarea de pia, i numai n aceste circumstane, evaluatorii vor aplica alte definiii ale valorii i procedurilor care ar fi adecvate.

Aceast deviere va fi menionat clar i va fi explicat n raportul sau n certificarea evalurii, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o explicaie a motivelor pentru aceast deviere. Dac exist o diferen substanial ntre valoarea de pia a proprietii i un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport sau certificat i discutat cu clientul.

9

Rapoartele i estimrile evalurilor clare, obiective, pertinente i inteligibile sunt importante pentru toate evalurile n care mprumuturile trebuie garantate prin active ale proprietii.

n efectuarea evalurilor proprietilor nscopul garantrii mprumuturilor, evaluatorii vor prezenta valoarea de piaa acestor proprieti, n conformitate cu aceste Standarde Internaionale de Evaluare.

10

Raportul de evaluare elaborat pentru garantarea mprumuturilor nu va fi n mod necesar identic cu un raport de evaluare pentru scopuri de raportare financiar.

Ipotezele pe care se bazeaz evaluarea pot fi diferite:principiul de baz al multor evaluripentru raportarea financiar l reprezintipoteza continuitii activitii entitii.

Comentarii

trebuie identificata, n mod clar, proprietateacare va servi drept garanie. Dac existcombinri de proprietate imobiliar i bunurimobile, este necesar o atenie sporitpentru a distinge cele dou tipuri de proprietate.

11

1. Investiiile imobiliare

se evalueaz n mod individual. este ns posibil ca instituiile de creditare s

doreasc s cunoasc valoarea unei proprieti, ca fcnd parte dintr-un portofoliu de proprieti (trebuie prezentat clar diferena dintre valoarea proprietii individuale, n ipoteza c aceasta se vinde individual i valoarea ei, ca parte a unui portofoliu).

dei evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare i a vandabilitii proprietii pe durata creditului, n sfera evalurii nu intr consultana privind aspecte legate de evolutia pietei, abilitatea chiriaului de a-i respecta obligaiile viitoare etc.

2. Proprieti ocupate de proprietar

Trebuie evaluate n ipoteza unei proprietilibere (neocupat)

Dei proprietarul ocupant este participant pe pia, n evaluare, nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei.

12

3. nchirieri ntre pri asociate saun legtur

Daca proprietatea oferit drept garanie estenchiriat unei pri aflate ntr-o relaie cu creditoruleste nevoie de precauie.

Dac evaluatorul consider c nchirierea creaz nacest caz un flux de venituri mai favorabil fa de celobtenabil printr-o tranzacie neprtinitoare, cum ar finchirierea ctre o ter prte, creditorul va fiavertizat i este posibil ca acea proprietatenchiriat, oferit drept garanie, s nu fie adecvat.

4. Stimulente de vnzare

Vnztorii de proprieti i, n special, antreprenoriide proprieti imobiliare, ofer adesea stimulentecumprtorilor. Exemple: garaniile privind venitul din nchiriere, contribuirea la costurile de mutare sau de echipare ale cumprtorului sau furnizarea de bunurimobile, cum ar fi mobilierul sau echipamente.

Valoarea de pia nu ia n considerare preurilemajorate datorit unor consideraii sau concesiispeciale (IVS 1, paragraful 3.2.1). n aceste cazuri, este oportun ntiinarea creditorului despre efectulpe care stimulentele oferite l au asupra preurilorcurente de vnzare.

13

5. Proprieti specializate

Proprietile specializate care, prin definiie, au o vandabilitate limitat i valoarea este derivat din valoarea total a ntreprinderii pot fi inadecvate ca garanii distincte pentru mprumuturi.

Dac acestea sunt considerate garanii pentru un mprumut individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizri n ipoteza unei proprieti vacante i a explicrii complete a tuturor ipotezelor.

Evaluarea unei proprieti specializate poate fi necesar n cazul ncare proprietatea este parte a unei ntreprinderi care i continuactivitatea. Creditorul ar trebui atenionat c evaluarea estedependent de o rentabilitate continu sau de continuitatea exploatrii. Dac valoarea determinat pe ipoteza unei proprieti vacante estepotenial mai mic, acest lucru trebuie adus n atenia creditorului.

6. Proprieti generatoare de afaceri

Hotelurile, alte ntreprinderi de agrement, sunt evaluate de regul n conformitate cu estimarea atent a unui nivel fundamentat al veniturilor rezultat din realizri sau previziuni, excluznd orice fost autorizat i destinat exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe baza profitabilitii, dar excluznd orice fond comercial personal.

n asemenea cazuri, creditorul trebuie s fie atenionat de diferena semnificativ n valoare ce ar putea s existe ntre continuarea exploatrii i una din situaiile:

14

7. Proprieti n dezvoltare

Proprietile deinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru dezvoltare cu cldiri nespecializate, trebuie evaluate prin luarea n considerare a drepturilor i reglementrilor de dezvoltare existente i poteniale.

Orice ipoteze cu privire la planificarea urban i ali factori importani trebuie s fie rezonabile i trebuie enunate explicit n raportul sau certificatul de evaluare.

estimarea raional a perioadei de timp necesar dezvoltriicare se va derula de la data evalurii. n aceast analiz va fireflectat efectul cerinelor suplimentare de dezvoltare asupracosturilor i veniturilor, folosind, cnd este cazul, actualizareaacestora la valoarea prezent/actualizat;

s anticipeze, pe ct posibil la data evalurii, comportamentulpieei pe durata perioadei de dezvoltare;

s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de riscasociat dezvoltrii; i

s ia n considerare i s dezvluie orice relaii specialecunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.

15

8. Active epuizabile

Exemplu: minele, cariere - Trebuie bine cunoscuta cantitatea activelor epuizabile i de programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.

Un contract de nchiriere, n care chiria contractual este mai mare dect chiria de pia sau economic, poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuit acestui factor scade pe msur ce durata de nchiriere descrete.

Metoda adecvat de evaluare a proprietilor n dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al proprietii, la data evalurii i de msura n care proprietatea poate fi vndut sau nchiriat, nainte de finalizarea dezvoltrii.

Metoda trebuie discutat i convenit cu creditorul nainte de nceperea evalurii.

16

Vnzarea forat sau perioadele de vnzare cu marketing limitat

Unele instituiile de credit pot solicita evaluri pentru vnzri foratesau lichidri sau impun un timp limitat pentru vnzarea garaniei.

Deoarece impactul unei astfel de constrngeri asupra preuluiobtenabil, va depinde de circumstanele n care are loc vnzarea, estenerealist ca evaluatorul s fac supoziii asupra preului obtenabil, frs cunoasc motivele constrngerii sau circumstanele n care proprietatea va fi oferit spre vnzare.

Pe baza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativ, ns creditorul ar trebui atenionat asupra faptuluic opinia IVA 2, Evaluarea pentru garantarea mprumutuluievaluatorului este valabil numai la data evalurii i c aceasta arputea fi nereal pentru o eventual executare a garaniei, n cazul ncare condiiile de pia i circumstanele vnzrii pot fi diferite.

Evaluatorul trebuie s aib grij:

s in cont de diferenele de timp dintre data finalizrii dezvoltrii i data evalurii. Efectul dezvoltrii asupra costurilor i veniturilor, va fi efectuat folosind actualizarea la valoare prezent;

s evidenieze, n mod corespunztor, schimbrile de pia anticipate n timpul perioadei de dezvoltare rmase;

s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de risc asociat dezvoltrii i

s ia n considerare i s arate orice relaii speciale cunoscute dintre prile implicate n dezvoltare.

17

Evaluatorul trebuie s fie contient de faptul c evalurile pentru garantarea mprumutului au un anumit grad de risc n cazul n care nenelegerile i/sau erorile pot degenera n litigii ntre creditor i evaluator.