evaluare spatiu comercial

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Cladire birouri/ Spatiu comercial Bd. Carol I

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu

Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012

Parafa: Nr. 10786 valabila 2012

Firma: SC TRIFU IMOB SA

Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti

Strada: Veteranilor Nr. 6

Telefon: 0721544760

E-mail: [email protected]

2.Client: Persoana fizica: John Doe

Adresa: Orasul: Bucuresti

Strada: Partzanilor Nr. 1

Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Cladire de birouri si spatii comerciale in regim de P+5E

Proprietari: John Doe asupra intregii cladiri

Adresa proprietatii: Bucuresti, Bulevardul Carol I, Nr.61 .

4. Declararea valorii

Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii:

14.850.000 EUR (65.000.000 RON)

mailto:[email protected]

5. Ipoteze si conditii limitative

Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul precizat. Nu este permisa

folosirea raportului de catre o terta persoana fara obtinerea, in prealabil a acordului scris al

clientului, autorului evaluarii si evaluatorului verificator, asa cum se precizeaza mai jos. Nu se

asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluarii si

celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube

suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor intreprinse

pe baza acestui raport de evaluare.

Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situatia in care conditiile de piata,

reprezentate de factorii economici, sociali si politici, raman nemodificate in raport cu cele

existente la data intocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie

proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt

cunoscute de catre evaluator. In acest sens se precizeaza ca nu au fost facute cercetari specifice la

arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca

nu exista datorii care au legatura cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata sau

inchiriata. In cazul in care exista o asemenea situatie si este cunoscuta, aceasta este mentionata in

raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala

(titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementarile privind

documentatiile de urbanism, legile de constructie si regulamentele sanitare, iar in cazul in care nu

sunt respectate aceste cerinte, valoare de piata va fi afectata.

Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schita din raportul de evaluare prezinta

dimensiunile aproximative ale proprietatii si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa

vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (masuratori de cadastru,

expertize) acestea vor avea prioritate.

Daca nu se arata altfel in raport, se intelege ca evaluatorul nu are cunostinta asupra starii

ascunse sau invizibile a proprietatii (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si

structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de functionare, fundatia,

etc.), care pot majora sau micsora valoarea proprietatii. Se presupune ca nu exista astfel de

conditii daca ele nu au fost observate, la data inspectiei, sau nu au devenit vizibile in perioada

efectuarii analzei obisnuite, necesara pentru intocmirea raportului de evaluare. Raportul de

evaluare prezentat nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau raport detaliat al starii

proprietatii, astfel de informatii depasind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului.

Evaluatorul nu ofera garantii explicite sau implicite in privinta starii in care se afla proprietatea si

nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situatii si a eventualelor lor consecinte si nici

pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

Evaluatorul obtine informatii, estimari si opinii necesare intocmirii raportului de evaluare,

din surse pe care le considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma

responsabilitatea in privinta acuratetei informatiilor furnizate de terte parti.

Continutul acestui raport este confidential pentru client si destinatar si autorul nu il va

dezvalui unei terte persoane, cu exceptia situatiilor prevazute de Standardele Internationale de

Evaluare si /sau atunci cand proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de catre clientul

numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client si in scopul precizat in raport.

Consimtamantul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din

urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi

utilizata in orice scop de catre orice persoana, cu exceptia clientului si al destinatarilor care au

fost precizati in raport. Consimtamantul scris si aprobarea trebuie obtinute inainte ca raportul de

evaluare (sau oricare parte a sa) sa poata fi modificat sau transmis unei terte parti, inclusiv altor

creditori ipotecate, altii decat clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,

publicitate, relatii publice, informatii, vanzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este

destinat asiguratorului proprietatii evaluate, iar valoare prezentata in raportul de evaluare nu are

legatura cu valoarea de asigurare.

6.Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara cladire de birouri/ spatiu comercial

situata in Bulevardul Carol I, Nr.61, Bucuresti, sector 3, intersectia cu Strada Latina. Proprietatea

se compune din cladire de birouri P+5E. Terenul aferent proprietatii este de 1200 mp cu o

deschidere la Bulevardul Carol I de 15m.

7. Scopul evaluarii

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prezentate mai

sus in vederea vanzarii acesteia. Prezentul raport de evaluare se adreseaza persoanei fizice John

Doe in calitate de client.

8. Bazele Evaluarii

Metodologia de calcul a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii

evaluate si de prevederile Standardelor Internationale de Evaluare – IVS, si anume IVS 1

„Valoarea de piata – baza de evaluare” si IVS 3 „Raportarea evaluarii”.

9. Tipul valorii estimate

Metodologia aplicata a luat in considerare toate posibilitatile de dezvoltare viitoare a

proprietatii (cladire de birouri si teren aferent) si s-a putut estima valoarea de piata a proprietatii,

asa cum este ea definita in standardele ANEVAR similare cu standardele internationale de

evaluare IVS 1:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va putea fi

schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu

un pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile

implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin comparatie si prin metode bazate

pe venit.

Abordarea prin comparatie se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu

proprietati similare care au fost tranzactionate, luand in considerare o serie de criterii de

comparatie, in functie de care se realizeaza corectii ale valorilor.

Abordarea pe baza de venit este importanta pentru proprietatile care sunt cumparate si

vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri, daca exista informatii de

piata credibile pentru sustinerea elementelor analizate.

10. Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si in EUR, pentru expimarea in EUR

utilizandu-se cursul de schimb comunicat de BNR la data evaluarii, si anume 1EUR = 4.3753

RON la 10.01.2013.

11. Descrierea proprietatii imobiliare

Proprietatea imobiliara cladire de birouri evaluata in prezentul raport este situata in Bd.

Carol I, Nr.61, Bucuresti, sector 3.

Cladirea este amplasata in Bucuresti, relativ central, concret in apropierea pietei

Universitatii. Decizia investitorilor a fost construirea unei cladiri de birouri clasa A, intr-o zona

de clasa A minus, ceea ce ofera clientilor un spatiu aproape de centru cu un cost relativ scazut.

Cladirea este construita pe un teren de 1200 mp cu deschidere spre Bd. Carol I si este

format din parter si cinci etaje.

12. Evaluarea proprietatii imobiliare

Cea mai buna utilizarea este definita astfel: utilizarea probabilă raţională şi utilizarea

legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată

adecvat, realizabilă financiar şi care rezultă într-o valoare maximă.

A) Cea mai buna utilizarea a terenului considerat a fi liber – Nu este cea a terenului liber

pentru ca valoarea de piata proprietatii imobiliare este superioara valorii de piata a

terenului liber.

VPtl < VPpi

B) Pentru proprietatea imobiliara analizata se considera cea mai buna utilizare a terenului

construit în doua variante posibile:

Varianta 1 - Utilizarea actuala a proprietăţii imobiliare cladire de birouri si spatii

comerciale parter.

Varianta 2 – Utilizarea proprietăţii imobiliare ca imobil de locuinţe.

Ambele destinaţii sunt fizic posibile, fiind necesare anumite costuri de conversie pentru

varianta 2. De asemenea, ambele variante de utilizare sunt permise legal, având avizele necesare,

fezabile financiar şi profitabile în condiţiile unei exploatări corecte.

12.1 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda comparatiei

Metoda comparatiei directe este o metoda prin care se estimeaza valoarea unei proprietati

similare tranzactionate sau oferite spre tranzactionare recent aplicand corectiile necesare aferente

elementelor de comparatie alese ca reprezentative.

Premiza majora de la care se porneste in aplicarea metodei este ca valoarea de piata a

unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si

comparabile.

Pentru efectuarea analizei s-a studiat piata imobiliara cu specific asemanator proprietatii

de evaluat. S-au cercetat preturile, la oferte de vanzare, amplasamentul, starea si dimensiunile

proprietatii, precum si aspecte particulare ale fiecarei proprietati luate in considerare ca si

element comparabil.

In tabelul urmator se pot observa corectiile efectuate pentru a estima valoare de piata a

imobilului:

Nr. crt.ELEMENTE DE COMPARAŢIE SUBIECT

PROPRIETĂŢI IMOBILIARE COMPARABILE1 2 3

0 Preţ total (EUR) 27000000 19800000 20200000 Preţ vânzare

(EURO/mp) 3600 2475 3880 Tipul ofertă ofertă oferta Corectie % -20% -20% -20% Corecţie (EUR) -5400000 -3960000 -4040000 PREŢ CORECTAT

(EURO) 21600000 15840000 161600001 Dreptul de proprietate

transmis integral integral integral integral Corecţie (EUR) 0 0 0

PREŢ CORECTAT (EURO) 21600000 15840000 16160000

2 Condiţii de finantare numerar numerar numerar numerar Corectie (EUR) 0 0 0


3 Condiţii de vânzare independent independent independent independent Corectie (EUR) 0 0 0


4 Condiţii de piaţă (data) prezent prezent prezent prezent Corectie % 0% 0% 0% Corecţie (EUR) 0 0 0


5 Localizare Bd. Carol I Alba Iulia. Unirii Unirii Piata Rosetti

Corectie % -10% -10% -15% Corecţie (EUR) -2160000 -1584000 -2424000


Caracteristici fizice

6Vechime construcţie uzare fizica

An 2010 2008 2009 2010

Corectie - depreciere fizica %

0% 0% 0%

Corecţie (EUR) 0 0 0


7 Aria utilă (Au) mp 5600 7500 8000 5200

Diferenţă arie utilă -1900 -2400 400

Corectie (%) -24% -30% 8% Corecţie (EUR) -4665600 -4276800 1098880


8 Finisaje SUPERIOARE SUPERIOARE SUPERIOARE SUPERIOARE

Corecţie (EUR) 0 0 0


9 Acces la proprietate 1 stradă rond 1 stradă 1 stradă Corectie % -5% 0% 0%

Corecţie (EUR) -738720 0 0


10 Utilitati toate toate toate toate Corecţie 0 0 0


Corecţie totală (EUR) -12960000 -9820000 -5365000

Corecţie totală % -59% -60% -27%

VALOAREA PROPUSĂ EUR 14834880 Curs 1EUR=4.3753RONVALOAREA PROPUSĂ lei 64907050.46

Rotunjit:65000000

RON 14850000 EUR

Explicatia corectiilor:

- Intrucat piata vanzarilor de imobile cu scopul de spatii comerciale/cladiri de birouri este o

piata restransa mi-am permis sa las o marja de negociere a cumparatorului de pana la

20% din pretul afisat de cele 3 proprietati comparabile.

- In cazul criteriilor 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 nu au fost nevoie de corectii deoarece cladirile sunt

similare.

- Am efectuat corectii in cazul localizarii proprietatilor comparabile intrucat se afla in zone

intens circulate, cu vad mai bun si in principiu cu o pozitionare strategica foarte buna

pentru activitatile ce se pot de catre firmele care inchiriaza spatii in cladirile acestea.

- Au fost efectuate si corectii cu privire la suprafata utila astfel incat cladirile comparabile

sa fie ajustate la suprafata imobilului de evaluat.

- Ultima ajustare a fost efectuata la nivelu accesului pe proprietate si a fost scazut pretul cu

5% pentru prima cladire comparabila fiindca aceasta fiind pozitionata intr-un rond

faciliteaza accesul in incinta acesteia.

12.2 Evaluarea proprietatii imobiliare prin metoda capitalizarii venitului

Suprafata terenului (mp) 1200Suprafata inchiriabila (mp) 5600Chirie lunara(EUR/luna) la 11EUR/luna 61600Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 739200Total VBP (EUR/an) 739200Grad de ocupare 95%Venituri brute efective -VBE (EUR/an) 702240Cheltuieli de exploatare anuale 12% 84268.8Venit net din exploatare - VNE (EUR/an) 617971.2

Rata de capitalizare-c 8.90%Valoarea de piaţă prin capitalizarea directă-VNE/c (EUR) 6943497Valoare de piaţă (rotunjit) 6950000

Din pacate la acest calcul ne-a iesit o valoare foarte mica, probabil un semn ca spatiile comerciale au un pret prea mic pentru inchiriat. Pretul ar trebui sa fie mai mult decat dublu pentru a ajung in jurul valorii pe care am concluzionat-o prin evaluarea prin metoda comparatiei.

evaluare spatiu comercial

Documents