Download - 9 Eval Despagubiri
-
EVALUAREA DESPAGUBIRILOR IN CADRUL EXPROPRIERII TERENURILOR
AGRICOLE
CRISTINA BURLACU, MAASecretar general ANEVAR
-
OBIECTVALOARE DESPAGUBIRESURSE DE INFORMATIIBAZA LEGALAMETODOLOGIA EVALUARII
CUPRINS
-
OBIECTProprietate imobiliara de tip teren
arabil in extravilan - supusa exproprierii pentru cauza de utilitate publica.
Terenul trebuie incadrat in clase de calitate (puncte de bonitare, productii medii anuale).
-
VALOAREA DE DESPAGUBIRE
Valoarea de despagubire se compune din:
- valoarea de piata a proprietatii imobiliare (valoarea reala)
- prejudiciul cauzat proprietarului expropriat sau altor persoane indreptatite
-
SURSE DE INFORMATIISituatii operative privind suprafetele de
teren ce urmeaza a fi expropriate;Documentatii cadastrale;Studii pedologice si de bonitare teren
(tip sol, mod de folosinta, calitate teren);Productii medii, pe culturi si zone,
calitatea graului (cultura reprezentativa pentru evaluare);
-
BAZA LEGALA Legea nr. 33/27.05.1994, privind exproprierea
pentru cauza de utilitate publica Legea nr. 16/1994; Legea nr. 65/1998 Legea arendarii Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata Legea nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile
lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale HGR 941/2004, pentru aprobarea Normelor metodologice
de aplicare a Legii nr. 198/2004 Preturile de vanzare cu amanuntul, minime si maxime, ale
principalelor produse agricole si alimentare Evaluari agricole, MAA-ANCA (Agentia Nationala de
Consultanta Agricola), editia 2002 Productia de cereale paioase Productii medii (Kg/ha), pe culturi si zone
-
METODOLOGIA EVALUARIIEvaluarea se realizeaza pentru starea
de fapt a proprietatii expropriate existenta la data declararii utilitatii publice si pentru categoria de folosinta de la acea data.
Se va efectua in principal o evaluare administrativa avand la baza principiile exproprierii pentru utilitate publica declarate prin legislatia specifica nationala.
-
METODOLOGIA EVALUARIILa estimarea (calcularea) cuantumului
despagubirilor, se va tine seama de :pretul cu care se vand, in mod
obisnuit, proprietati imobiliare de acelasi fel in zona;
daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane indreptatite.
-
METODOLOGIA EVALUARIIPRINCIPII UTILIZATEse tine seama de valoarea estimativa
a recoltei neculesepartea de teren ramasa
neexpropriata isi micsoreaza valoarea, ca o consecinta a reducerii suprafetei si a formei de exploatare a parcelei
-
METODOLOGIA EVALUARII daca partea de imobil ramasa in urma
exproprierii nu mai prezinta interes pentru proprietar - prin forma si dimensiuni, se va proceda la majorarea suprafetei expropriate cu acel rest de teren
in cazul exproprierii partiale, daca partea de imobil ramasa neexpropriata va dobandi un spor de valoare ca urmare a lucrarilor ce se vor realiza, se va putea propune o reducere numai a daunelor
-
METODOLOGIA EVALUARII evaluarea terenului se face corespunzator
categoriei de folosinta, clasei de calitate, localizarii fata de intravilanul localitatii, importanta economica si destinatia terenului
potentialul de productie se clasifica in functie de sol, relief, clima, apa freatica, etc. Potentialul de productie al terenurilor agricole se apreciaza pe baza notelor de bonitare naturala (puncte) pentru arabil, pentru 5 clase de calitate.
-
METODOLOGIA EVALUARIIClasele de caliate sunt :Clasa I : 81-100 puncteClasa II : 61-80 puncteClasa III : 41-60 puncteClasa IV : 21-40 puncteClasa V : 1-20 puncte
-
METODOLOGIA EVALUARIIFiecare clasa de calitate se imparte in 3
categorii :Categoria A sol uniform, cu forme si dimensiuni
optime pentru mecanizare, grupate, cu acces usor si distanta mica ;
Categoria B sol moderat uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, cu acces mediu si distanta medie ;
Categoria C sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari .
-
METODOLOGIA EVALUARIIEvaluarea terenurilor porneste de la
valoarea de randament , ce se fundamenteaza pe bonitarea terenurilor si pe evaluarea venitului net, in raport de clasele de calitate.
Productia potentiala este exprimata conventional in grau, considerat produs de referinta.
Valoarea unui punct de bonitare poate fi estimata ca egala cu 40 Kg grau.
-
METODOLOGIA EVALUARIIPentru alte produse decat grau, se
folosesc coeficienti de convertibilitate, astfel:
Grau : 1,00Orz : 1,10 Porumb : 1,30 Floarea soarelui : 0,40 Sfecla de zahar : 7,00 Cartofi de toamna : 5,00
-
METODOLOGIA EVALUARII
Costul lucrarilor de exploatare este estimat la 60% din venitul brut si productia secundara este estimata la
67 % din productia principala.
Durata de viata activa a unei generatii este de cca. 20 30 ani.
-
METODOLOGIA EVALUARIIFormula de calcul a Valorii de randament a terenului este:
VTA = [VP (CP+K1+K2+K3+K4+K5)] x 25 ani
-
METODOLOGIA EVALUARIIVTA = valoarea terenului arabil, in extravilan, in
regim natural, de baza, dupa venit net (lei/ha) terenuri cu urmatoarele calitati :
teren plan, cu o panta de max. 5% teren amplasat in limita a max. 2 Km de la
marginea localitatii teren limitrof unui drum practicabil in toate
anotimpurile teren amplasat astfel incat latura cea mai mare
sa fie min. 300 ml apa freatica situata la o adancime mai mare de 2
ml
-
METODOLOGIA EVALUARIIVP = valoarea productiei brute,
principale si secundare, la produsul etalon grau (lei/ha)
VP = PM x PV , unde VP = valoarea productiei (lei/ha)PM = productia medie, principala (Kg/ha)PV = pretul de valorificare a graului (lei/kg), functie de cotatia bursiera
-
METODOLOGIA EVALUARIICP = cheltuieli generale de productie
(lei/ha)K1-K5 = coeficienti pentru corectia
cheltuielilor de productie, terenuri cu alte caracteristici, astfel :
K1 = 5% pentru teren cu panta 6-12% K2 = 10% pentru teren cu panta > 12% K3 = 1% pentru fiecare Km in plus peste limita de 2 Km K4 = 5% pentru terenuri ce nu sunt limitrofe unui drum
modernizat K5 = 5% pentru terenuri situate in panta > 6% si care nu au latura
de min. 300 ml
-
METODOLOGIA EVALUARIIValoarea de randament a terenurilor se
corecteaza prin intermediul unor coeficienti si note, functie de :
- dotarea tehnico-edilitara a zonei, categoria localitatii, functiile economice si caracteristicile sociale ale zonei, pozitia terenului fata de accesul la reteaua de transport, potentialul turistic al zonei, restrictii de folosire, etc.: coeficient de corectie a valorii de baza a terenului
- coeficienti de corectie a valorii terenurilor agricole, altele decat arabil : arabil 1,0; pasune = 0,9; faneata = 0,9; livada clasica = 1,5; livada intensiva = 2,0; vie hibrida = 1,0; vie nobila = 2,5; neproductiv (balti, stufaris, ape) = 0,25
- coeficient de refacere a prejudiciului suferit, M = 2,5
-
METODOLOGIA EVALUARIIFormula de calcul a valorii de
despagubire esteVDTA = VTA x (1+N) x M , unde
VDTA = valoarea de despagubire a terenului agricol
1+N = coeficient de corectie a valorii de baza a terenului
N = suma notelor acordate pe baza de criterii de departajare a terenurilor (anexa 1)
M = coeficient de refacere a prejudiciului suferit
-
METODOLOGIA EVALUARIIB. Pentru stabilirea pretului pamantului
sunt necesare 2 elemente de baza: profitul agricol (partea din profit ce
corespunde pamantului, respectiv renta/ arenda)
dobanda normala (curenta) la capitalul imprumutat
Profitul agricol este in functie de fertilitate si/sau productivitate.
-
METODOLOGIA EVALUARIIPentru determinarea pretului
pamantului se ia in calcul NUMAI acea parte din profit care corespunde pamantului, ca mijloc de productie, NU intregul profit agricol; aceasta parte este, de fapt, renta / arenda.
Se utilizeaza productiile medii pe ultimii 4-5 ani.
-
METODOLOGIA EVALUARIIEvaluarea terenurilor agricole prin aceasta
metoda are la baza urmatoarele elemente : categoria de folosinta la data preluariiclasa de calitate, functie de nota de
bonitare / productia medierenta funciara ce corespunde pamantului,
ca mijloc de productie, de 17%rata normala a dobanzii pe piata bancara,
apreciata ca fiind de 10%pretul mediu al graului
-
METODOLOGIA EVALUARIIRenta funciara are la baza potentialul de
productie al solului, stabilit functie de nota de bonitare in conditii naturale, pentru folosinta arabil si calculat pentru cultura de grau, pentru productia medie pe ultimii 4-5 ani.
Formula de calcul este VTA = ( PM x PV ) x 17% x 100 / 10 , unde
-
METODOLOGIA EVALUARII VTA = valoarea unitara a terenului PM = productia medie (nr. puncte de
bonitare/ha x 40Kg grau/punct), Kg/ha PV = pret valorificare grau, de 4.500 lei/Kg PM x PV = valoare productie, lei/ha (PM x PV) x 17% = renta funciara, lei/ha 100/10 = rata dobanzii
-
Formula de calcul a valorii de despagubire esteVDTA = VTA x (1+N) x M , unde
VDTA = valoarea de despagubire a terenului agricol
1+N = coeficient de corectie a valorii de baza a terenului
N = suma notelor acordate pe baza de criterii de departajare a terenurilor
M = coeficient de refacere a prejudiciului suferit
METODOLOGIA EVALUARII
-
METODOLOGIA EVALUARII
CONCLUZII:A. Metoda se bazeaza pe potentialul productiv
al pamantului
B. Metoda se bazeaza pe randamentul
economic efectiv obtenabil
-
METODOLOGIA EVALUARII Suma de despagubire totala este:
VD = ( Steren x VUB x CI ) + PI SVD = valoarea de despagubire totalaSteren = suprafata terenului expropriat (inclusiv suprafetele majorate)VUB = valoarea unitara de baza (in lei, la un curs mediu BNR)CI = coeficient de corectie unitara, de individualizare a terenului expropriatPI = prejudiciu individual (suferit numai de catre expropriat)S = sporuri de valoare
-
METODOLOGIA EVALUARIIMajorare suprafeta expropriata, ca urmare
a rezultarii unui rest de teren inutilizabil Corectii unitare de individualizare ( CI ) :1. Retele de transport2. Echipare tehnico-edilitara3. Caracteristici ameliorative4. Plantatii existente5. Separarea (ruperea) proprietatii
-
METODOLOGIA EVALUARII Despagubiri in sume fixe ( PI ): 1. Constructii de orice fel2. Recolte neculese3. Rest de teren inutilizabil4. Drepturile altor persoane indreptatite
Sporuri de valoare (S), ca urmare a lucrarilor ce se vor realiza asupraterenului neexpropriat
EVALUAREA DESPAGUBIRILOR IN CADRUL EXPROPRIERII TERENURILOR AGRICOLECUPRINSOBIECTVALOAREA DE DESPAGUBIRESURSE DE INFORMATIIBAZA LEGALAMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARII METODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARIIMETODOLOGIA EVALUARII