Facultatea de drept “Simion Bărnuţiu” Sibiu

Contractul de arendare

Coordonator:Lect.Univ.Dr. Adrian Circa

Student:Nicolae Andreea-MădălinaAnul II,Grupa 1

2014

1. Definiţie Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaţiune, care se particularizează

prin obiectul său ce constă în exploatarea unor bunuri agricole. Ţinând cont de cele arătate, putem defini contractul de arendare ca fiind acel contract în temeiul căruia o parte, numită arendator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită arendaş, folosinţa temporară a unor bunuri agricole în schimbul unui preţ numit arendă.

2. Caracterele juridice ale contractului de arendare

a) Contract sinalagmatic. Contractul de arendare dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente între părţi, arendatorul obligându-se să asigure folosinţa vremelnică a bunului arendat, iar arendaşul să plătească preţul arendei.

b) Contract cu titlu oneros. Fiecare dintre părţi urmăreşte un folos patrimonial propriu în schimbul folosului procurat celeilalte părţi. Mai mult decât atât, contractul de arendare este un contract esenţialmente cu titlu oneros1.

c) Contract comutativ. Arendarea are caracter comutativ şi nu aleatoriu. Existenţa şi întinderea obligaţiilor este cunoscută de la început, ele nu depind de hazard.

Chiar dacă s-ar putea invoca unele riscuri de pierdere în funcţie de recoltele obţinute, care pot fi mai mari, sau mai mici, sau chiar distruse în întregime fără culpa arendaşului, obligaţiile părţilor sunt determinate sau cel puţin determinabile, încă de la încheierea contractului.

d) Contract translativ de folosinţă. Prin contractul de arendare nu este cedată decât folosinţa temporară a bunurilor agricole ce fac obiectul contractului2. Nu se transmit, indiferent de persoana arendatorului (proprietar, uzufructuar, alt deţinător legal de bunuri agricole), decât două din atributele dreptului de proprietate şi anume usus şi fructus (iar nu şi abusus), care trec în patrimoniul arendaşului transformate în drept de creanţă3 .

e) Contract solemnActualul Cod civil a preluat concepţia Legii nr. 16/1994, prevăzând în art. 1.838 C. civ.

forma solemnă a contractului de arendare, printr-o normă cu următorul conţinut: „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.” Rezultă că forma scrisă a contractului este cerută pentru valabilitatea contractului şi nu pentru dovada lui, ceea ce face din acest contract unul solemn.

Un exemplar al contractului trebuie depus de arendaş la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. Dacă bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate. Neîndeplinirea acestei formalităţi nu afectează valabilitatea contractului dar este sancţionată cu amendă.

f) Contract intuitu personae. Această trăsătură a contractului de arendare se deduce din prevederile art. 1.850 C. civ., care instituie drept cauză de încetare a contractului moartea arendaşului, dar şi din dispoziţiile art. 1.846 C. civ. care prevăd că arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare doar soţului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau

1 R. Popescu, Contractul de arendare, în Dreptul nr. 6/1995, p. 17; Gh. Beleiu, Contractul de arendare, în Dreptul nr. 6/1995, p. 24.

2 R. Popescu, op. cit., p. 19.3 Gh. Beleiu, Contractul de arendare, p. 25.

descendenţilor săi care au împlinit vârsta majoratului, doar cu acordul scris al arendatorului, precum şi ale art. 1.847 C. civ., care interzic intermedierea în materie de arendare şi subarendarea totală sau parţială, sub sancţiunea nulităţii absolute a unor astfel de contracte.

g) Contract cu executare succesivă. Elementul timp este de esenţa locaţiunii în general, deci şi contractul de arendare va trebui să fie încheiat pe o anumită perioadă de timp. Eliminându-se prevederile referitoare la durata minimă de arendare, s-a urmărit ca durata arendării să fie lăsată la libera înţelegere a părţilor contractante. În stabilirea duratei arendării, criteriul voinţei părţilor trebuie corelat cu dispoziţiile art. 1.837 C. civ.: „Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractual”.

3.Condiţiile de validitate ale contractului de arendare

Capacitatea părţilorContractul de arendare nefiind decât o specie a locaţiunii de drept comun, va fi considerat şi

el act de administrare dacă s-a încheiat pe o perioadă mai mică de 5 ani, respectiv act de dispoziţie dacă s-a încheiat pe un termen mai mare de 5 ani. Regulile privind capacitatea părţilor de a contracta vor fi diferite, deci, după cum contractul de arendare va fi privit ca un act de dispoziţie, sau ca un act de administrare.

a) În toate cazurile când arendarea constituie act de dispoziţie arendatorul şi arendaşul vor trebui să aibă capacitate deplină de exerciţiu. Minorii sub 14 ani şi interzişii judecătoreşti vor putea încheia un astfel de act prin reprezentanţii lor legali, iar minorii cu capacitate de exerciţiu restrânsă pot încheia actul cu încuviinţarea ocrotitorilor lor legali şi, în ambele cazuri, a instanţei de tutelă.

b) Atunci când contractul de arendare este privit ca un act de administrare, minorul sub 14 ani şi interzisul judecătoresc vor putea încheia astfel de contracte tot prin reprezentanţii lor legali, iar minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă va putea încheia personal actul, dacă nu este lezionar4.

Nerespectarea regulilor privind capacitatea de exerciţiu atrage nulitatea relativă a contractului5.

Arendatorul. Părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice. Pot avea calitatea de

arendator, proprietarul, uzufructuarul sau orice alt deţinător legal de bunuri agricole. În privinţa proprietarului, nu se pun probleme deosebite deoarece atributele dreptului de proprietate îi conferă acestuia posibilitatea de a transmite folosinţa unor bunuri agricole pe o durată determinată.

Nudul proprietar nu poate fi arendator deoarece este lipsit de atributul folosinţei bunului6. Totuşi, chiar şi nudul proprietar poate încheia un contract de arendare cu respectarea însă a drepturilor celui care are folosinţa bunului ce va face obiect al contractului. Astfel, numai după ce drepturile acestuia din urmă asupra bunului se vor fi stins, proprietarul este în măsură să asigure arendaşului folosinţa bunului, iar contractul de arendare sa-şi producă efectele.

Amintim că bunurile aflate în stare de coproprietate pot fi date în arendă cu respectarea regulilor speciale prevăzute de art. 641 C. civ. Astfel, potrivit alineatului 1 al articolului

4 Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2007, p. 355.

5 Idem, p. 360.6 R. Popescu, op. cit., p. 20.

menţionat, încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.

Uzufructuarul, având dreptul de a se folosi de bunul ce constituie obiect al uzufructului precum şi de a-i culege fructele, poate transmite dreptul său de folosinţă, poate deci încheia un contract de arendare în calitate de arendator.

Dreptul uzufructuarului de a încheia contracte de arendare este recunoscut şi de art. 715 C. civ. în termenii următori: „(1) Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct”.

În ceea ce priveşte durata contractelor de arendare făcute de uzufructuar în cursul uzufructului, textul de lege aplicabil este art. 715 alin. (2) C. civ. care prevede că: „Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului”.

Arendaşul. Poate avea calitatea de arendaş atât o persoană fizică, cât şi o persoană juridică.

Arendaşii, persoane fizice, pot fi cetăţeni români sau cetăţeni străini. Aceştia nu trebuie să mai facă dovada, ca sub regimul Legii nr. 16/1994, că au pregătire de specialitate agricolă sau un atestat de cunoştinţe agricole ori de practică agricolă. Arendaşii, persoane juridice:

- pot fi de naţionalitate română sau străină;- trebuie să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole.

Incapacităţi speciale. Art. 1.784 C civ., aplicabil şi în materie de arendare, instituie unele incapacităţi speciale făcând trimitere la dispoziţiile legale privind incapacităţile în materie de vânzare. Astfel, sunt incapabili de a încheia contracte de arendare, în mod direct sau prin persoane interpuse, sau chiar prin licitaţie publică:

- mandatarii pentru bunurile care sunt însărcinaţi să le administreze;- părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care

le reprezintă; - funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte

asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile arendării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.

Pentru primele două categorii de interdicţii sancţiunea este nulitatea relativă, iar pentru ultima dintre cele menţionate, nulitatea absolută.

Obiectul obligaţiilor din contractul de arendareContractul de arendare este şi el, ca şi contractul de locaţiune, un contract având un obiect

dublu: bunurile arendate şi arenda (preţul).1. Bunurile ce pot fi arendate. În raport de dispoziţiile art. 1.836 C. civ., pot constitui obiect

al contractului de arendare bunurile agricole, de orice fel. Aceste bunuri pot fi:1) terenurile cu destinaţie agricolă: terenurile agricole productive (arabile, viile, livezile,

pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi), păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajări piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumuri tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc

nevoilor producţiei agricole, terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.

2) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole;

3) bunurile imobile, altele decât cele de la pct. 1, care prin natura lor sunt destinate exploatării agricole;

4) bunurile mobile, altele decât cele de la pct. 2, sau bunuri mobile prin anticipaţie, în măsura în care sunt destinate exploatării agricole.

Bunurile ce pot face obiect al contractului de arendare trebuie să fie complet şi precis determinate (descrierea amănunţită a tuturor bunurilor arendate şi inventarul lor). iar dacă nu se arendează toate bunurile agricole deţinute de arendator, trebuie să se specifice în contract suprafaţa de teren sau orice alt bun ce se va reţine de către acesta.

.Obiectul obligaţiilor părţilor trebuie să fie determinat şi licit. Sancţiunea nerespectării condiţiile de valabilitate ce trebuie să le îndeplinească obiectul contractului de arendare şi obiectul obligaţiilor ei este nulitatea absolută7.

În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de arendare, bunurile menţionate trebuie să fie destinate exploatării agricole de către arendaş.

2. Arenda. Reprezintă preţul pe care arendaşul îl plăteşte arendatorului în schimbul folosinţei temporare

a bunului ce face obiect al contractului de arendare. Arenda trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă, sub sancţiunea nulităţii

absolute. Nivelul arendei, modalităţile de plată şi termenul plăţii se stabilesc de către părţi în momentul încheierii contractului de arendare.

Arenda trebuie să fie reală (sinceră), adică părţile să nu o fi stabilit în mod fictiv, ci în scopul de a fi plătită, respectiv primită şi să fie serioasă, adică să nu fie derizorie.

Stabilirea preţului arendării este lăsată la libera apreciere a părţilor. Ea poate fi fixată fie sub forma unei sume de bani, fie în natură, sub forma unei cantităţi de produse, de fructe, fie şi în natură şi în bani.

. Consimţământul şi cauza

Cauza contractului de arendare nu ridică probleme speciale, fiind aplicabile regulile dreptului comun. Referitor la consimţământ, doar forma de manifestare a acestuia ridică unele probleme deosebite.

Forma contractului de arendareDupă cum s-a arătat deja, în legătură cu caracterele juridice ale contractului de arendare,

acesta este un contract solemn, întrucât necesită o anumită formă pentru manifestarea valabilă a consimţământului. Dispoziţiile legale în materie sunt cuprinse în art. 1.838 C civ. care prevăd: „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Nerespectarea formei scrise a contractului atrage sancţiunea nulităţii absolute a acestuia.Legea prevede obligaţia părţilor de a înregistra contractul într-un registru special ţinut de

secretarul consiliului local. Nu se prevede un termen în care să se îndeplinească obligaţia de înregistrare a contractului, dar se instituie această obligaţie sub sancţiunea „unei amenzi civile

7 Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, p. 223.

stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere”. Înseamnă că obligaţia de înregistrare trebuie îndeplinită imediat după încheierea contractului.

Interdicţia subarendării şi cesiunii Art. 1.847 C. civ. prevede expres că sunt interzise oficiile de arendaşi şi subarendările totale

sau parţiale.Din interzicerea subarendării rezultă că8:- folosinţa bunurilor arendate nu poate fi adusă ca aport într-o societate agricolă sau asociaţie

simplă în agricultură, deoarece aducerea ca aport a folosinţei unui bun echivalează cu o subarendare.

- este interzisă şi cesiunea contractului de arendare al arendaşului. Dacă este interzisă subarendarea, care reprezintă cedarea folosinţei asupra bunului agricol, cu atât mai mult este interzisă cesiunea contractului de arendare, care reprezintă însăşi vânzarea drepturilor arendaşului (cessio est maius, sublocaito est minus).

- astfel fiind nu se poate admite nici schimbul între doi sau mai mulţi arendaşi, schimbul reprezentând, în materie de arendare, o dublă (multiplă) cesiune.Efectele contractului de arendare

Obligaţiile arendatorului

1. Obligaţia de predareArendatorul este obligat să predea bunurile arendate la termenul şi condiţiile stabilite.Obligaţia de predare se referă la bunurile ce formează obiectul contractului de arendare şi

care trebuie să fie complet şi precis determinate. Bunurile (împreună cu toate accesoriile lor) trebuie, ca şi în cazul locaţiunii de drept comun, predate într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia au fost arendate, respectiv într-o stare corespunzătoare exploatării agricole. Aceasta înseamnă că, în lipsă de stipulaţie contrară, arendatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile necesare în acest scop (inclusiv cele locative) înainte de preluarea bunului de către arendaş şi chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparaţiile ar fi fost puse pe seama arendaşului, pentru că această clauză, în lipsă de stipulaţie contrară, vizează toate reparaţiile necesare în cursul locaţiunii şi nu anihilează obligaţia arendatorului de a preda bunurile în stare corespunzătoare folosinţei.

Predarea lucrului arendat se poate cere la termenul convenit de către părţi (imediat, dacă nu s-a prevăzut un termen) şi în lipsă de stipulaţie contrară, la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării şi cu cheltuiala arendatorului.

În cazul nerespectării obligaţiei de predare a bunului către arendator, arendaşul poate cere:- executarea silită a contractului;- rezilierea contractului.

2. Obligaţia de întreţinere a bunului arendat în stare de folosinţă. Arendatorul are îndatorirea de a efectua toate reparaţiile necesare, în tot timpul arendării,

dacă în cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparaţii pentru a putea fi folosit în scopul pentru care a fost arendat.Este vorba de o obligaţie cu caracter continuu în baza căreia arendaşul trebuie, pe tot parcursul arendării, să efectueze reparaţiile necesare pentru menţinerea bunului în starea de a fi folosit conform scopului arendării. Arendatorul nu trebuie să efectueze micile reparaţii,

8 Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 168.

numite locative, care sunt puse în sarcina locatarului şi care sunt cele care rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.

Pentru ca arendatorul să-şi poată îndeplini obligaţia de efectuare a reparaţiilor la care este obligat, în baza art. 1.801 C. civ. arendaşul are obligaţia de înştiinţare a arendatorului despre nevoia de reparaţii. Arendaşul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată arendatorului necesitatea efectuării acestor reparaţii.

Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei. Arendaşul poate folosi în caz de neîndeplinire a obligaţiei menţionate, acţiunile contractuale obişnuite, respectiv poate cere în justiţie executarea forţată a obligaţiei, poate cere despăgubiri, sau poate apela la acţiunea în reziliere pentru neexecutarea obligaţiei.

3. Obligaţia de garanţie. Arendatorul este obligat să garanteze pe arendaş de evicţiunea totală sau parţială a bunului arendat.

Arendatorul va fi obligat, deci, să-l garanteze pe arendaş atât contra evicţiunii, cât şi de„utila folosinţă” a bunului, deci contra viciilor şi va răspunde pentru tulburările provenite, din fapta proprie, din fapta terţilor şi pentru viciile lucrului, în aceleaşi condiţii ca cele arătate mai sus referitor la contractul de locaţiune.

Obligaţiile arendaşului1. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în arendă. Arendaşul este obligat să ia în primire

bunul ce a format obiectul contractului de arendă. Obligaţia trebuie executată la termenul stabilit în contract, mai precis la momentul în care arendaşul predă bunul.Neîndeplinirea acestei obligaţii dă locatorului dreptul să ceară rezilierea contractului.

2. Obligaţia de plată a arendei. Plata arendei reprezintă cea mai importantă obligaţie a arendaşului, prin arendă înţelegându-se preţul pe care acesta îl plăteşte arendatorului în schimbul folosinţei temporare a bunului luat în arendă.

Părţile pot conveni ca plata arendei să se facă:- în natură;- în bani;- în bani şi în natură. În caz de pluritate de arendaşi, obligaţia este conjunctă (divizibilă) dacă solidaritatea sau

indivizibilitatea nu rezultă din contract9.În cazul nerespectării obligaţiei de plată a arendei, arendatorul poate cere, conform regulilor

generale:- executare silită;- rezilierea contractului cu daune-interese.3. Obligaţia de a folosi bunurile arendate cu prudenţă şi diligenţă Arendaşul trebuie să utilizeze întotdeauna lucrul luat în arendă ca un bun proprietar şi

conform destinaţiei avute în vedere la încheierea contractului, respectiv în scopul exploatării agricole. Vinovăţia lui sub aspectul neîndeplinirii acestei obligaţii se apreciază după tipul abstract al omului diligent şi prudent (culpa levis in abstracto), aşa cum rezultă din normele de ordin general ale art. 1.480 C. civ.

Dacă arendaşul nu întrebuinţează bunul – în tot sau în parte – potrivit destinaţiei sale sau efectuează transformări neautorizate arendatorul are dreptul să opteze între:

9 Vezi şi Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 150.

- a solicita daune-interese;- a cere repunerea lucrului în situaţia anterioară10;- a cere rezilierea contractului şi eventual daune-interese.

Obligaţia de a întrebuinţa bunul ca un bun proprietar implică şi obligaţia de a întreţine lucrul, pe tot timpul contractului de arendare, în stare de întrebuinţare aşa cum a fost predat. Cade astfel în sarcina arendaşului şi obligaţia de a efectua toate reparaţiile mici (locative).

Dacă însă degradarea lucrului se datorează culpei arendaşului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative11.

Folosirea bunului ca un bun proprietar şi conform destinaţiei sale12 mai impune arendaşului şi obligaţia de a nu schimba categoria de folosinţă a terenului decât cu acordul prealabil dat, în scris, de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare (art. 1.839 C. civ.). 4. Obligaţia de restituire a bunurilor luate în arendă. La încetarea contractului arendaşul trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit, conform inventarului făcut la predarea bunurilor..

Obligaţia de restituire vizează chiar bunurile date în arendă. Totuşi, atunci când obiect al contractului de arendare a fost un anumit număr de animale sau păsări, având în vedere durata contractului de arendare, părţile pot conveni că pot fi restituite alte animale cu aceleaşi condiţii morfoproductive, de vârstă şi rasă cu cele care au fost arendate, iar dacă efectivele de păsări şi animale sunt mai mari, ca urmare a reproducerii, arendaşului nu-i revine obligaţia restituirii peste numărul pe care l-a primit.

În caz de nerestituire a bunului arendat, arendatorul,poate cere executarea silită a obligaţiei de restituire, deoarece prin ipoteză, contractul este încheiat în formă autentică, iar potrivit normelor generale din materia locaţiunii contractul încheiat în formă autentică constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire a bunului la încetarea contractului prin expirarea termenului [art. 1.809 alin. (2) C. civ.].

Dacă bunul a pierit din cauze neimputabile arendaşului, acesta nu poate fi obligat la restituire.

Problema îmbunătăţirilor efectuate de arendaş. Dacă pe parcursul arendării, arendaşul a efectuat lucrări autonome sau adăugate asupra bunului luat în arendă, aceste lucrări devin, prin accesiune, proprietatea arendatorului. În raport de faptul că arendatorul este un detentor precar, el nu are dreptul să facă lucrări autonome sau adăugate fără acordul proprietarului, astfel că în lipsa acordului acestuia este considerat de rea-credinţă.

Ca urmare, ţinând cont de dispoziţiile art. 1.823 C. civ. arendatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata arendării şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât într-o singură situaţie şi anume dacă arendaşul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului. Mai mult decât atât, în ipoteza în care lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al arendatorului, acesta poate opta pentru obligarea arendaşului la repunerea

10 A se vedea în acest sens art. 1.031 NCPC.11 Fr. Deak, Tratat de drept civil… 2001, p. 149: arendaşul are această obligaţie şi dacă întârzie să facă reparaţiile locative şi

acest fapt provoacă stricăciuni mai importante.12 Este avută în vedere atât schimbarea totală a destinaţiei cât şi schimbarea parţială dacă este de natură să aducă prejudicii

arendatorului. Posibilitatea arendatorului de a cere rezilierea contractului nu este condiţionată de vreo daună pe care să i -o fi adus schimbarea destinaţiei lucrului. Este suficient să existe pericolul producerii unei astfel de daune datorate respectivei schimbări a destinaţiei lucrului.

bunului în starea iniţială, caz în care poate pretinde şi despăgubiri pentru orice pagubă pe care arendaşul ar fi cauzat-o bunului prin efectuarea lucrărilor.

Problema dreptului de retenţie al arendaşului. Normele generale din materia locaţiunii, prevăd că locatarul, în cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, nu are dreptul la despăgubiri pentru lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul nu poate invoca, în acest caz, dreptul de retenţie. Acest text legal este aplicabil şi contractului de arendare. Ca urmare, câtă vreme arendaşul nu poate obţine contravaloarea lucrărilor adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata arendării, nu se pune problema să poată invoca un drept de retenţie. El ar putea invoca un astfel de drept doar în condiţiile reglementărilor de ordin general din materia obligaţiilor, dacă a efectuat astfel de lucrări cu acordul proprietarului sau are un drept de creanţă rezultat din executarea unor lucrări care erau în sarcina arendatorului.

În toate cazurile, pentru ca dreptul de retenţie să fie invocat împotriva arendatorului, se cere ca bunul referitor la care se invocă să fie proprietatea exclusivă a acestuia.

Dreptul de retenţie nu conferă arendaşului posesia bunului, el fiind un simplu detentor precar, astfel că arendaşul nu mai are dreptul la fructe şi nici nu poate invoca deţinerea sa pentru dobândirea, prin uzucapiune, a dreptului de proprietate.

Obligaţia de a asigura bunurile arendateObligaţia de a asigura bunurile agricole are în vedere doar asigurarea recoltei şi a animalelor,

pentru celelalte bunuri agricole asigurarea nefiind obligatorie. De asemenea, se observă că asigurarea are în vedere doar riscul rezultat din calamităţi naturale nu şi din alte motive, cum ar fi, spre exemplu, furtul, acţiunea unui terţ etc.

Neîncheierea asigurării dă dreptul arendatorului la rezilierea contractului. În cazul în care nu optează pentru rezilierea contractului, arendaşul este ţinut să repare prejudiciul produs arendatorului prin neîncheierea asigurării.

Suportarea riscurilor în contractul de arendareÎn ceea ce priveşte riscul lucrului se aplică regulile generale. Riscul lucrului. Paguba rezultată din pieirea fortuită a bunurilor arendate (animale,

construcţii, maşini şi utilaje) se suportă potrivit regulilor generale, de către proprietarul arendator (res perit domino). Dacă contractul a fost încheiat în calitate de arendator de către o persoană care nu este titulară a dreptului de proprietate, riscul va rămâne în sarcina proprietarului, potrivit regulii generale, deşi se va răsfrânge şi asupra arendatorului.

Riscul contractuluiRiscul contractului priveşte soarta obligaţiei arendaşului de a plăti arenda şi această

problemă se pune sub două aspecte:a) În caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de către

arendator, care devine debitor al unei obligaţii imposibil de executat, respectiv cea de asigurare a folosinţei bunurilor şi, ca urmare, nu mai poate cere arendaşului executarea obligaţiei corelative.

În caz de pieire parţială, potrivit aceluiaşi articol, arendaşul poate cere fie reducerea proporţională a arendei, fie rezilierea contractului, dacă scopul pentru care s-a încheiat contractul nu mai poate fi realizat.

b) Pieirea fortuită a recoltei (grindină, brumă, inundaţie, incendiu etc

1. Dacă arenda a fost prevăzută de părţi într-o cantitate determinată de produse sau în bani, riscul pieirii fortuite va fi suportat, în principiu, de către arendaş, deoarece cuantumul arendei nu depinde de mărimea recoltei.

Totuşi arendaşul va avea dreptul să ceară o reducere proporţională de arendă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii (art. 1.841 C. civ.):

- pieirea recoltei este urmarea unui caz fortuit sau de forţă majoră;- pieirea recoltei să fi avut loc înainte de culegerea ei, în caz contrar riscul va fi suportat de

arendaş ca proprietar al produselor obţinute (res perit domino);- să fi pierit cel puţin ½ din recoltă (în raport cu o recoltă mijlocie);- contractul de arendare să nu se fi încheiat decât pe un an.

2. Dacă plata arendei urmează să se facă sub forma unei cote-părţi din producţie sau într-o sumă de bani determinată în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea recoltei se suportă proporţional de ambele părţi;

- această soluţie se aplică numai în cazul recoltei care nu a fost culeasă încă, astfel că orice pieire fortuită a recoltei se suportă de ambele părţi;

- dacă recolta a fost culeasă (pieirea vizează nu recolta propriu-zisă, ci produsele agricole culese) şi plata urma să se facă în natură, riscul va fi suportat de ambele părţi, proporţional. Dacă totuşi arendaşul, în acest caz, întârzie predarea arendei, arendatorul nu va mai suporta riscul pieirii recoltei culese afară de situaţia în care se va dovedi că recolta ar fi pierit chiar dacă predarea se făcea la timpÎncetarea contractului de arendare

Contractul de arendare poate înceta pentru cauzele generale de încetare a contractului dar şi pentru unele cauze speciale.

1. Expirarea termenului. Fiind un contract încheiat pe durată determinată, contractul de arendare poate înceta prin trecerea termenului pentru care a fost încheiat dacă nu intervine reînnoirea de drept a acestuia în condiţiile art. 1.848 C. civ.

Textul menţionat prevede că dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat, în scris, cocontractantului, refuzul de reînnoire a contractului, această reînnoire operează de drept. Ca urmare, expirarea termenului duce la încetarea contractului de arendare doar dacă una dintre părţi şi-a manifestat în scris şi într-un anumit termen, intenţia de a nu continua raporturile contractuale. Această comunicare trebuie făcută cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului contractual, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. Lipsa comunicării scrise a intenţiei de a nu reînnoi contractul ca şi comunicarea tardivă a acestei intenţii au drept consecinţă reînnoirea de drept a contractului pentru aceeaşi durată şi în aceleaşi condiţii. Nu mai este deci nevoie de un nou consimţământ, reînnoirea contractului operând în virtutea legii de îndată ce condiţiile ei sunt îndeplinite.

2. Acordul părţilor. Prin acordul părţilor, contractul de arendare poate să înceteze şi înainte de ajungerea la termen.

Deci, dacă părţile convin să pună capăt contractului de arendare înainte de a se ajunge la termenul stipulat, ele sunt libere să facă acest lucru. Este avută în vedere o înţelegere a părţilor (mutuus dissensus) realizată pe parcursul executării contractului13 deoarece denunţarea

13 Vezi Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 183.

unilaterală nu poate duce la încetarea contractului câtă vreme contractul se încheie pe durată determinată.

3. Rezilierea pentru neexecutarea obligaţiilor. Oricare dintre părţile contractante poate cere în justiţie rezilierea contractului de arendare pentru neîndeplinirea obligaţiilor de către cealaltă parte, în condiţiile legii. Este o aplicaţie particulară a regulii de la locaţiunea de drept comun potrivit căreia în situaţia în care „fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii”.

4. Pieirea bunurilor arendate. Sub acest aspect este aplicabil art. 1.818 C. civ., alin. (1) care prevede că „Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept.

(2) Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

Dacă lucrul a pierit deci în totalitate, arendatorul nemaifiind în măsură să asigure arendaşului folosinţa bunului arendat şi nefiind nici obligat să-l înlocuiască, contractul va înceta14. După cum am arătat şi în materie de locaţiune, prin pieirea lucrului se înţelege nu numai distrugerea materială a acestuia, ci şi orice imposibilitate de a fi folosit (de exemplu, rechiziţionare, expropriere sau confiscare).

Dacă bunul arendat a pierit în parte, imposibilitatea folosirii bunului conform destinaţiei sale fiind numai parţială, arendaşul va putea cere fie o scădere a arendei, fie desfiinţarea contractului. Această desfiinţare va fi pronunţată dacă partea distrusă din bunul arendat este atât de importantă încât se poate prezuma că fără acea parte arendaşul n-ar fi consimţit iniţial la încheierea contractului

5. Desfiinţarea titlului arendatorului. Dacă titlul arendatorului este desfiinţat, este firesc ca şi contractul încheiat în baza acestui

titlu să aibă aceeaşi soartă deoarece arendatorul nu mai poate asigura arendaşului folosinţa bunului şi nu mai are motiv să încaseze arenda.

De aceea art. 1.819 C. civ. stabileşte regula că desfiinţarea dreptului ce permitea locatorului asigurarea folosinţei bunului, duce la încetarea de drept a contractului de locaţiune.

Printre excepţiile de la această regulă amintim:- contractele de arendare de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt

opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin deces sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.

- potrivit art. 1.760 C. civ. privitor la efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare „vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării”.

- în situaţia prevăzută de art. 817 C. pr. civ., arendările anterioare notării urmăririi silite imobiliare sunt opozabile, în condiţiile legii, atât creditorilor urmăritori, cât şi adjudecatarului.

- în situaţia în care arendaşul a fost de bună-credinţă la încheierea contractului de arendare încrezându-se în faptul că titlul arendatorului este real, contractul va produce efecte şi după desfiinţarea titlului arendatorului, pe durata convenită de părţi, dar nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului arendatorului.

6. Situaţia înstrăinării bunului arendat prin acte între vii

14 Vezi Fr. Deak, op. cit., vol. II, p. 175.

Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor. Respectarea contractului de arendare de către dobânditorul imobilului este, deci, supusă unei

duble condiţii:1. îndeplinirea unor cerinţe de publicitate, astfel: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, arendarea să fi fost notată în cartea

funciară, indiferent de durata ei; b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, data certă a arendării să fie anterioară

datei certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate,arendaşul să fi îndeplinit aceste

formalităţi; d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa

arendaşului.2. în contractul de arendare să nu existe o clauză referitoare la încetarea arendării ca urmare a

înstrăinării bunului. Dacă există o astfel de clauză, dobânditorul nu mai este obligat să respecte arendarea decât pe durata termenului de preaviz.

Încetarea arendării în caz de înstrăinare. În situaţia în care părţile convin ca arendarea să înceteze în cazul înstrăinării bunului dat în

locaţiune, atunci contractul încetează şi dobânditorul bunului nu este obligat să respecte arendarea. Noul Cod civil nu are în vedere doar înstrăinarea prin vânzare, ci orice act juridic ce are ca efect transmiterea bunului către o altă persoană, cum ar fi contractul de întreţinere, contractul de donaţie, contractul de rentă viageră etc.

Dobânditorul poate obţine încetarea arendării, chiar dacă contractul a fost notat în cartea funciară sau chiar dacă au fost îndeplinite celelalte formalităţi de publicitate prevăzute de art. 1.811 C. civ., dacă s-a prevăzut că înstrăinarea bunului va duce la încetarea contractului.

Raporturile dintre locatar şi dobânditor. Prin înstrăinarea bunului dat în arendă dobânditorul se subrogă în drepturile înstrăinătorului

arendator. Ca urmare, în situaţia în care arendarea nu încetează ca efect al înstrăinării bunului, noul proprietar dobândeşte drepturile şi obligaţiile fostului arendator, dar numai de la data transmiterii proprietăţii bunului. El nu poate pretinde însă să–i fie plătită lui arenda neachitată înainte de dobândirea bunului. Acest lucru ar putea interveni doar dacă arendatorul iniţial i-a cedat creanţa sa împotriva arendaşului. În aceeaşi logică, dobânditorul nu poate să ceară rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligaţii în trecut.7. Moartea, incapacitatea sau falimentul arendaşului. După cum s-a arătat în cazul locaţiunii de drept comun, moartea părţilor nu atrage încetarea contractului. Dispoziţiile speciale în materie de arendare relevă însă faptul că aici soluţia este diferită. Astfel potrivit art. 1.850 C. civ. contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului. Deci, moartea arendaşului va duce la încetarea contractului.

Bibliografie

Gheorghe Comăniţă, Ioana-Iulia Comăniţă, Drept Civil-Contracte Civile Speciale, Editura Universul Juridic, 2013

Liviu Stănciulescu, Curs de Drept Civil.Contracte, Editura Hamangiu, 2012