www.bizlawyer.roUn proiect al Bullet Media & 648 Group2012-12-29 12:52:52

Anul cu cele mai multe tranzactii de pre-închiriere de spatii cu destinatie de birouri.

Piata închirierilor a fost dominata de sectorul IT&C

Anul 2012 a fost anul cu cele mai multe tranzactii de pre-închiriere de spatii cu destinatie de birouri, de la

începutul crizei si pâna în prezent.

Cu toate acestea, stocul total de spatii de birouri livrate în 2012 nu a depasit, cu cei aproximativ 92.000 de metri

patrati livrati în piata, nivelul înregistrat la sfârsitul anului 2011, care a fost considerat anul cu cel mai scazut

volum de livrari dupa 2004.

Pentru urmatorii doi ani sunt anuntate noi livrari care vor însuma circa 140.000 mp, dezvoltate în zonele de

centru-nord si vest ale Capitalei, astfel încât si numarul tranzactiilor de pre-închiriere va creste. În piata se

remarca, deja, o tendinta de consolidare si extindere a companiilor multinationale care se va concretiza prin

închirierea unor spatii în proiecte noi, localizate în zone usor accesibile.

Cele mai importante cladiri de birouri livrate în 2012 au fost Bucharest Tower Center (21.300 mp), sediul

UniCredit Tiriac (15.000 mp) si prima faza din AFI Business Park, care cuprinde o suprafata închiriabila de 13.700

mp.

,,Faptul ca Bucurestiul are un spatiu de birouri de doua milioane de metri patrati raportat la 2,5 milioane de

persoane, comparativ cu Praga care are trei milioane metri patrati de spatiu de birouri pentru 1,3 milioane de

oameni, ne arata ca Bucurestiul are un potential mare de crestere. În plus, vedem o tendinta a companiilor de IT de

a-si reloca si consolida o parte din operatiuni în România', a precizat David Hay, CEO AFI Europe România, la

deschiderea oficiala a AFI Park 1.

Austriecii de la S+B Gruppe AG au adus, pe piata Capitalei, peste 2.750 metri patrati de spatii de birouri si 1.200

mp spatii comerciale în cladirea Magheru One, printr-o investitie totala de circa 20 de milioane de euro.

Achizitionarea, de catre NEPI, a City Business Centre (CBC) Timisoara a reprezentat singura tranzactie reper din

oras si prima cladire de birouri de clasa A tranzactionata în afara Bucurestiului. Deal-ul consta în preluarea a trei

cladiri existente, precum si cumpararea în avans a altor doua cladiri din proiect care urmeaza sa fie construite.

Suprafata închiriabila totala a proiectului va fi de 45.000 de metri patrati, iar valoarea acestuia a fost estimata la

circa 80-90 de milioane euro.

Toamna anului 2012 a adus pe piata imobiliara din România compania suedeza Skanska care a achizitionat un

page 1 / 3

www.bizlawyer.roUn proiect al Bullet Media & 648 Group2012-12-29 12:52:52

teren de 15.000 de metri patrati pe care va dezvolta proiectul de birouri Green Court Bucharest. Proiectul include

trei cladiri de birouri, ce vor avea o suprafata închiriabila totala de 52.000 de metri patrati. Skanska este si

antreprenor general, iar constructia este de asteptat sa înceapa în primul trimestru al anului 2013.

'Ţinând cont ca proiectele anuntate în ultimele luni vor începe sau au început recent procesul de pre-închiriere,

competitia se va accentua în zona Floreasca - Barbu Vacarescu. Livrarea acestor dezvoltari este planificata pentru

2013 - 2015, perioada în care o mare parte a contractelor existente vor ajunge la maturitate', a spus Viorel Opait,

director la Colliers International România.

Piata închirierilor a fost dominata de sectorul IT&C. Acest sector a detinut în 2012, peste 56% din volumul total de

spatii închiriate.

Rata medie de neocupare a spatiilor de birouri la nivelul Capitalei a ramas constanta în semestrul al II-lea al anului

2012, fiind de 17,5%. Rata reala este, însa, cu 1-2% mai mare din cauza spatiilor disponibile pentru sub-închiriere.

Spre finalul anului 2012, chiriile au ramas la un nivel constant pentru cladirile de birouri situate în locatiile de

business premium ale Capitalei, fiind cuprins între 18,5-19,5 euro/mp/luna. În zonele semi-centrale, nivelul

chiriilor au variat între 13 si 16 euro/mp/luna, iar în zonele de business de la periferia Bucurestiului s-au înregistrat

valori mai scazute, cuprinse între 9 si 12 euro/mp/luna. În 2012, o crestere usoara a chiriilor a fost înregistrata în

zona centrala a Capitalei si în centru - nord.

Durata medie a contractelor de închiriere - un criteriu important pentru investitorii aflati în cautarea de solutii

pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului, a fost influentata, în 2012, de incertitudinea economica si de

instabilitatea din piata de închirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durata de trei ani sau cu

optiune de iesire din contract (break-option) au devenit o practica des întâlnita în piata, ceea ce afecteaza

atractivitatea cladirilor de birouri ca produs de investitii. Pe masura ce economia se stabilizeaza, chiriasii vor fi din

nou dispusi sa încheie contracte pe termene mai lungi, setând astfel premisele pentru un interes crescut din partea

investitorilor si pentru reluarea activitatii în piata. Majoritatea investitorilor (si a bancilor) sunt interesati de

contractele de închiriere semnate pentru o perioada de minimum 5 ani, fara break-option. Pentru a atrage interesul

investitorilor, aceasta ar trebui sa devina regula în piata locala de birouri. În lipsa unor date comparabile suficiente,

evaluarea randamentelor de investitii continua sa se bazeze pe estimari în functie de dinamica cererii si a ofertei.

În ceea ce priveste stocul total de spatii industriale moderne, acesta a ajuns în România la aproximativ 1,5 milioane

de metri patrati, din care circa 900.000 mp sunt concentrati în Capitala.

În primul semestru din 2012 nu au fost finalizate noi spatii industriale si logistice în Bucuresti, volumul acestora

ridicându-se, în trimestrul III, la 15.000 mp, reprezentând extensia depozitului companiei de logistica DSV în

cadrul parcului logistic West Park, situat la 13 km de Bucuresti, pe Autostrada A1 Bucuresti - Pitesti.

În 2012, volumul închirierilor a atins un nivel de aproximativ 46.000 mp în Bucuresti. Spre comparatie, pe tot

parcursul anului 2011, în Bucuresti a fost închiriat cel mai mare volum de spatii industriale din perioada de criza

(începând cu anul 2008) - 110.000 de metri patrati.

Lista celor mai semnificative tranzactii include 15.000 mp situati în cadrul parcului logistic detinut de Portland

Trust închiriati de DSV, si 5.000 mp în Phoenix Logistics Park (Aviva), închiriati de catre DB Schenker.

Comparativ cu 2011, când volumul închirierilor a atins cel mai înalt prag din 2008, în primele noua luni ale acestui

an tranzactiile au scazut la nivelul înregistrat în 2009, comparabil cu anul 2004, când chiriasii au fost extrem de

precauti.

'Desi contextul acestui an a fost unul deosebit de provocator, am remarcat recent interesul a numeroase companii

din diferite sectoare - logistica, retail, telecom si farmaceutic - de a se extinde sau de a patrunde pe piata din

România. Suntem, asadar, optimisti ca anul 2013 va aduce o dinamizare în ceea ce priveste cererea de spatii

page 2 / 3

www.bizlawyer.roUn proiect al Bullet Media & 648 Group2012-12-29 12:52:52

logistice si industriale', a declarat Rodica Târcavu, director al Departamentului Industrial din cadrul DTZ Echinox.

Rata de neocupare pentru depozite industriale si logistice de clasa A situate în Bucuresti a ramas constanta în

primele noua luni ale anului 2012. Drept urmare, spre finalul anului 2012, rata de neocupare pentru proprietatile

premium situate în Bucuresti s-a încadrat în valori cuprinse între 10 si 13%.

În orase precum Timisoara, Arad si Ploiesti, cunoscute ca fiind cele mai importante centre logistice, rata de

neocupare ramâne înca ridicata, situându-se la valori între 13 si 15%.

Pentru depozitele de clasa B chiriile solicitate variaza între 2,5 si 3 euro/mp/luna, remarcându-se o mai mare

flexibilitate a proprietarilor de spatii logistice în relatia cu acele companii care si-au restrâns activitatea sau si-au

redus considerabil costurile operationale.

În 2012, multe fonduri de private equity active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene - devenite, pe

parcursul anilor, principalii jucatori din piata - fie au ajuns la finalul mandatului sau si-au atins tinta de investitii si

au iesit de pe piata locala pentru a strânge noi capitaluri. Fondurile cu capital privat vor reveni pe piata în 2013 cu

resurse proaspete, dar si cu mandate de investitii extinse la nivel regional, ceea ce va antrena România în

competitie directa cu alte tari pentru atragerea investitorilor imobiliari.

page 3 / 3