sc lido salidosa.ro/images/18/11/26/strategie de dezvoltare lido sa.pdf · 3 1.2. descrierea ideii...
Post on 02-Jan-2020
1 Views
Preview:
TRANSCRIPT
- SC LIDO SA -
Bd. Poligrafiei, Nr. 75, Et. 1, Cam. 14, Sector 1
J40/224/1991 CUI: 1573677
Data: 21.11.2018
STRATEGIA DE DEZVOLTARE A
SOCIETATII LIDO SA
Bucuresti, 2018
1
Cuprins
I. Descrierea Ideii de Afaceri
1.1. Descrierea Acţionariatului
1.2. Descrierea ideii
1.3. Locaţia şi facilităţile oferite de aceasta
II. Descrierea serviciilor sau a produselor
2.1. Descrierea serviciilor
2.2. Analiza CAB (caracteristici-Avantaje-Beneficii)
2.3. Strategia de produse viitoare
III. Analiza Pieţei
3.1. Analiza Concurenţială
3.2. Analiza publicului ţintă
3.3. Analiza pieţei/industriei
IV. Descrierea strategiilor de implementare/lansare
4.1. Obiectivul din punct de vedere financiar
4.2. Planul de acţiune
2
Capitolul 1. Descrierea ideii de afaceri
1.1. Descrierea acţionariatului
Societatea Lido SA are un capitalul social in valoare de 1.238.142,5, lei, impartit in
12.381.425 actiuni, a 0,1 lei pe actiune, conform datelor transmise de catre Depozitarul Central SA.
Acesta are urmatoarea structură la data de 19.10.2018:
ACTIONAR Numar Actiuni Procent (%)
1 Statul Român prin Ministerul Turismului 5.307.705 42,8683
2 Union International Center 1.316.149 10,63
3 Persoane fizice 3.298.482 26,1574
4 Persoane juridice 2.459.089 20,3443
TOTAL 12.381.425 100%
Repartizarea grafica a structurii actionariatului LIDO SA
BROADHURSTINVESTMENTS LTD.
IBC MODERN S.R.L.
S.I.F. TRANSILVANIA
MINISTERUL TURISMULUI
Alti Actionari
NOVA GROUP I.R. S.A.
UNION INTERNATIONALCENTER
3
1.2. Descrierea ideii
Un concept neobișnuit apărut acum aproximativ 10 ani și dezbătut până în prezent,
coworking-ul este unul dintre sectoarele cu cea mai rapidă creștere pe piața imobiliară comercială.
În câțiva ani după ce conceptul a început să se extindă, industria a crescut până la punctul de a
pune la dispoziție mai mult de 11.000 de spații de muncă partajate în întreaga lume. În timp ce
marile piețe de coworking din SUA și Marea Britanie încep să prezinte semne de maturitate, cererea
în orașele secundare și piețele emergente indică creșteri de peste 100% pentru centrele de
coworking.
INTRODUCERE
Companiile încearcă în mod constant să găsească modalități de a spori productivitatea la
locul de muncă și de a promova sănătatea lucrătorilor. Modificarea designului unui birou este o
modalitate de a influența aceste atribute. Întreprinderile folosesc din ce în ce mai mult spații de
birouri "concepte deschise" pentru a spori oportunitățile de interacțiune socială, ceea ce se crede ca
duce la inovație și la îmbunătățirea procesului decizional.
Conceptul de birouri deschise, „open plan offices” sau „open offices” reprezintă ansambluri
de mobilier cu sau fără delimitări fizice (pot exista birouri private închise destinate întâlnirilor), cu
spații comune destinate socializării, schimbului de idei și cooperării.
Cladirile de birouri au fost concepute în mod tradițional cu birouri închise care prioritizează
intimitatea și nu încurajează colaborarea. Cu toate acestea, în ultimul deceniu a existat o trecere de
la acest design. Prin existența unor spații mai colaborative și a unui aspect deschis care încurajează
comportamentul social, angajații au mai multe oportunități de a-și spori interacțiunea cu colegii.
Cercetările din domeniu au identificat
cresterea popularității spațiilor de lucru
deschise ca fiind una dintre cele mai rapide din
Statele Unite, având valori în valoare de 27 de
milioane de metri pătrați în 2016. În Statele
Unite, analiza Brookings recentă a constatat că
numărul investitorilor a crescut de la 16 la 170
de programe între 2008 și 2014. În Marea
Britanie, un alt studiu a constatat că numărul
acestora a crescut de la 18 la 59 de programe între 2010 și 2014. Alte locuri, cum ar fi Singapore și
Spania, raportează rate similare de creștere pentru aceste categorii de hub-uri de business.
4
Argumentul principal pentru un birou
în plan deschis este îmbunătățirea
comunicării și a schimbului de cunoștințe
între lucrători și, prin urmare, promovarea
performanței. Reconfigurarea este, de
asemenea, mai ușoară, iar managerii sunt
capabili să supravegheze în permanență
activitățile personalului lor, fără restricția
pereților și ușilor.
Sistemul de inchiriere ”birou cu ora”
poate oferi o mai mare flexibilitate in
activitatea de birou. Acest concept este destinat în primul rând antreprenorilor, cărora le oferă un
birou pentru realizarea activităților de zi cu zi, dar și un
sprijin și resurse pentru evoluție. Si pentru ca, de cele
mai multe ori, dezvoltarea afacerii implica o oarecare
mobilitate, această soluție vine in intampinarea nevoilor
de business cu posibilitatea inchirierii unui birou doar
pentru o singură oră, un interval orar sau o perioadă
definită.
CARACTERISTICI
Mobilitate
Ajutat de dispozitive fără fir, instrumente de rețea
socială și videoconferințe, angajații de astăzi pot
lucra de oriunde, oricând. În orice zi, în orice
spațiu cu un birou tipic, mulți lucrători sunt în
afara locului de muncă, lăsând birourile
neocupate. În consecință, amenajarea de birouri
temporare a devenit normă în multe clădiri. Acest
lucru a permis companiilor să crească numărul de
persoane care lucrează în birou fără a fi nevoie să
aloce mai mult spațiu pentru posturile de lucru.
5
Interacţiune
Conform teoriilor manageriale moderne,
angajații au mai multă productivitate și mai
multă satisfacție atunci când pot interacționa
liber cu altcineva într-un cadru creativ și
motivațional. Dincolo de sălile tradiționale de
întâlniri oficiale, birourile de astăzi includ spații
comune informale, precum cafenele sau saloane,
dedicate incurajării întâlnirior întâmplătoare și
interacțiunilor ocazionale.
Structura spațiului de lucru și a tipurilor de comunicare la locul de muncă are un efect pozitiv
asupra confortului, sănătății, satisfacției și productivității lucrătorilor din birouri. Proiectarea unui loc
de muncă inovator oferă, de asemenea, o stare de spirit mai bună pentru lucrătorii care apreciază
aspectul atractiv și libertatea de a alege o stație de lucru și o comunicare sporită între colegi,
conform studiilor din domeniu. Beneficiile interacțiunii sociale se extind în spațiul virtual; rețelele
sociale pot avea, de asemenea, beneficii pozitive pentru lucrători. S-a demonstrat că rețeaua socială
îmbunătățește moralul angajaților, crește productivitatea și are ca rezultat inovatia. Prin urmare,
rețelele sociale oferite de conceptul de birou deschis oferă o bună alternativă pentru întreprinderile
care nu dispun de mijloacele de a-și reproiecta spațiul fizic de birou.
Flexibilitate
Libertatea de a călători și de a
colabora generează o nevoie mai mare de
aranjamente flexibile. La fel și ritmul de
schimbare a afacerilor de astăzi.
Organizațiile trebuie să poată adapta
corespunzător spațiile de lucru. Uneori
denumite "interioare agile"(eng. „Agile
interiors”), aceste spații pot fi reconfigurate
relativ rapid și ușor, iar angajatorii
transformă spațiile în zone de întâlnire
informală și interacțiune sau zone de lucru.
6
Deschidere
Interacțiunea și flexibilitatea
sporită la locului de muncă din
secolul al XXI-lea se reflectă și în
utilizarea sporită a sticlei, a spațiilor
expansive, a iluminării integrate și
a plafoanelor monolitice. Designerii
încearcă să creeze spații inspirate
care reflectă energia și deschiderea
organizației. De fapt, multe
companii își văd spațiul de birou ca
o modalitate de a-și promova brandul și valorile vizitatorilor și potențialilor angajați.
Durabilitate
Masa termică este doar o fațetă a
unei tendințe mai profunde față de
durabilitate și un impact mai redus asupra
mediului. Pe masura ce nivelul de
conștientizare a standardelor de
construcție și a sistemelor de rating
energetic al cladirilor de birouri au intrat
în atentia publicului, unii dezvoltatori si
arhitecti au împins construirea clădirilor
ecologice dincolo de performanță
energetică. Un număr tot mai mare de
designeri analizează acum impactul
ecologic al unei clădiri asupra întregului
său ciclu de viață, inclusiv mediul interior. Studiile arată că spațiile prietenoase acustic, cu iluminare
confortabilă și temperaturi optime, sporesc bunăstarea, productivitatea și satisfacția angajaților,
ceea ce reduce la rândul lor, absenteismul și fluctuația personalului. Dar nu este întotdeauna ușor
să echilibrăm nevoile acustice ale unui spațiu cu cerințele de eficiență a încălzirii, răcirii și energiei.
7
Posibilități de reconformare
Tendințele prezentate mai sus nu sunt rezervate numai pentru clădirile noi. De exemplu, prin
renovarea și îmbunătățirea structurilor actuale de birouri, companiile pot găzdui mai mult personal,
mai confortabil, fără a fi nevoiți să se mute în spații mai mari. Acest lucru contribuie la reducerea
costurilor, la creșterea flexibilității operaționale și la
satisfacerea așteptărilor angajaților. Într-o
economie în declin, proprietarii de clădiri sunt, de
asemenea, dornici să renoveze proprietățile lor
existente. Este o modalitate de a menține
competitivitatea activului lor - de a contracara
scăderea valorii de închiriere și de a crește rata de
neocupare. Pe lângă preferarea spațiilor mai
moderne și de calitate, chiriașii de astăzi sunt
foarte sensibili la costurile de funcționare ale
birourilor. Un spațiu recondiționat care oferă costuri
reduse de energie datorită utilizării mai bune a
masei termice va fi mai atractiv pe piață.
CONCLUZII
Prin analiza spațiilor de lucru deschise în cadrul biroului, au fost găsite multe beneficii ale
unui mediu colaborativ și social pentru angajați. Aceasta include îmbunătățirea comunicării și a
schimbului de cunoștințe, îmbunătățirea sănătății mentale și fizice, reducerea stresului și scăderea
numărului de zile de concediu medical. Aceste beneficii pentru sănătate și bunastare in general, se
traduc direct în productivitate și, astfel, beneficii financiare pentru compania în sine. Deși
dezavantajele ar putea include distragerea atenției și pierderea intimității, acest lucru poate fi
depășit prin implementarea unui model hibrid cu spații comune și spații private pentru o muncă mai
silențioasă. Modelul hibrid ar asigura că angajații au spații pentru interacțiunea socială și
confidențialitatea pentru concentrare, lucruri pe care angajații le apreciază. Spațiile de lucru
deschise nu sunt doar o ajustare a biroului comun, ci și o bază în domeniul științei și beneficiilor
reale pentru sănătate. Pe măsură ce cererea lucrătorilor pentru creșterea sustenabilității crește,
încurajăm companiile să implementeze strategii de proiectare care facilitează interacțiunea socială
și, prin urmare, toate beneficiile care vin împreună cu aceasta.
Organizațiile multinationale se grăbesc să implementeze spații de birouri deschise în
speranța păstrării talentelor, încurajând colaborarea inter-funcțională, sporind expunerea la diferite
tipuri de expertiză și accelerând creativitatea și inovația. S-a descoperit că succesul birourilor
8
deschise are legătură cu modul în care oamenii simt despre spațiu - ceva numit identitate de loc -
ca și cu spațiul propriu-zis. Atunci când identitatea locului este mai mare, angajații declară mai mult
angajamentul în munca lor, mai multă comunicare cu colegii lor și o legătură mai puternică cu
compania. Organizații precum Google, Facebook, IBM și Microsoft au dedicat milioane de dolari
redesenării spațiilor de lucru, înlocuind cabinele și birourile tradiționale private cu spații deschise
mari, spații de echipă mai mici pentru activități colaborative și casete pentru conversații private.
Mobilierul este reglabil astfel încât să poată fi mutat și modificat pentru a răspunde nevoilor unui
angajat și pentru a se adapta nevoilor de lucru în continuă schimbare. Speranța este că aceste
spații vor spori schimbul de idei, vor accelera luarea deciziilor și vor motiva angajații, conducând în
cele din urmă la produse și servicii mai inovatoare.
9
1.3. Locaţia şi facilitaţile oferite de aceasta
In vederea realizarii unui studiu cat mai cuprinzator, reprezentantii societatii au solicitat mai
multe oferte in cladiri de birouri din diferite zone ale Capitalei, in vederea analizarii acestora si a
gasirii unei locatii care sa corespunda cerintelor necesare dezvoltarii unei investitii intr-un proiect ce
are ca obiect amenajarea unui etaj dintr-o cladire de birouri, intr-un spatiu de birouri deschis,
modern si care sa vina in intampinarea antreprenorilor aflati mereu in miscare, a liber
profesionistilor ce doresc o locatie adecvata intalnirilor si a persoanelor deschise spre noi colaborari.
Aspectele avute in vedere s-au referit, fara a se limita, la usurinta cu care spatiul poate fi
amenajat si reamenajat intr-o maniera cat mai facila, gradul de iluminare naturala, facilitatea
implementarilor noilor tehnologii (echipamente wireless, prize modulare, tehnologii de siguranta),
sisteme de climatizare ajustabile, bioeficienta, costuri si amplasament.
In urma analizei, au fost obtinute 4 oferte care corespund in masuri variabile aspectelor
avute in vedere pentru prezentul plan de afaceri:
1. Cladirea International Business Center SRL – Bd. Carol I, Sector 2, Bucuresti.
Cladirea este amplasata in zona ultracentrala a Bucurestiului, avand in vecinatate statia de
metrou Universitate, precum si statii STB ce fac legatura cu multe zone ale Capitalei.
International Business Center Modern dispune
de 9.918 mp spatii de birouri cu posibilitatea
amenajarii flexibile, in functie de necesitati. Spatiile de
birouri inchiriate pot avea dimensiuni de la 60 la 800
mp pe nivel.
Cladirea dispune de o parcare exterioara in
imediata apropiere a cladirii avand in total peste 60 de
locuri de parcare.
La etajul 2 al cladirii sunt amenajate sala de
conferinta Millenium (max. 150 persoane) si sala de
conferinta Cristal (max. 35 persoane) unde se pot
organiza sedinte de consiliu, seminarii, conferinte de
presa, prezentari diverse, etc.
Dintre facilitatile acestei locatii, se remarca:
finisajele superioare interioare si exterioare, aer
conditionat, acces permanent, paza permanenta a
cladirii cu personal specializat, detectori de fum si
10
sistem de alarma, tavane casetate suspendate, mocheta, ascensoare de persoane si de marfa,
centrala termica proprie, generator electric, parcare cu paza permanenta.
Dintre chiriasii reprezentativi ai centrului de afaceri putem mentiona: Bursa de Valori Bucuresti,
Depozitarul Central S.A.
In cadrul cladirii International Business Center este propusa spre inchiriere o suprafata de cca.
1.100 mp. reprezentand doua etaje ale cladirii, in urmatoarele conditii financiare:
1) Chiria lunara pentru spatiile de birouri este de 11 Euro/mp.+ TVA (usor negociabil).
2) Taxa de Mentenanta-intretinere lunara este de 3,50 Euro/mp. + TVA in sistem Open-Book adica
cu regularizare trimestriala in functie de costurile reale (include toate costurile de functionare ale
cladirii si utilitatile, exceptand energia electrica care se consuma de chirias pe fiecare etaj in parte si
care este contorizata si platita separat).
3) Chiria pentru un loc de parcare este de 90 Euro/loc parcare/luna + TVA (inchirierea locurilor de
parcare este optionala).
2. Excelsior Center Office Building – Str. Academiei, nr. 28-30, Sector 1, Bucuresti
Excelsior Center este situat în zona
ultracentrala a orasului, la numai câteva minute de
mers pe jos de Piața Universității. Zona este
excelent deservită de toate tipurile de mijloace de
transport în comun, inclusiv stația de metrou
Universitate de pe linia M2, care leagă zonele nord-
sud ale orașului. Datorită locației sale centrale zona
oferă ocupanților numeroase facilități și facilități.
Aeroporturile internationale (Baneasa, Henri
Coanda / Otopeni) se afla la o distanta de 10-15
minute cu masina, in functie de timpul zilei si de
trafic. În împrejurimi sunt disponibile o gamă largă
de hoteluri: Novotel, Hilton, Radisson, Continental
și InterContinental.
Dintre facilitatile acestei locatii, mentionam:
aerul contiditionat, tavane suspendate, detectoare
de fum, mocheta, receptie, sistem de securitate,
fibra optica, sprinklere, etc.
11
In urma vizionarii spatiului, reprezentantii Excelsior Center au transmis urmatoarea oferta:
- Suprafata spatiu cu destinatie birouri = 812.44 mp
- Chirie spatiubirouri/mp = 14 euro/mp
- Suprafata terasa = 31.85 mp
- Chirie terasa/mp = 5 euro/mp
- Total chirie spatiu/luna = 11.533,41 euro
- Tarif servicii intretinere/mp/luna = 4 euro/mp
- Cost intretinere/luna = 812.44 mp*4 euro = 3.249,76 euro
- Garantie = 3 luni chirie+3 luni intretinere+TVA = 52.775,92 euro
- La semnarea contractului se achita chiria pentru prima luna de contract, in avans si garantia.
- Pentru inchirierea spatiilor de parcare subteran tariful este de 150 euro/loc de parcare/luna
- Termenul de inchiriere este de minim 3 ani de zile.
- Spatiul poate fi pus la dispozitie la data semnarii.
3. Hyperion Towers, Voluntari, jud. Ilfov.
Hyperion Towers se află în zona cu
cea mai rapidă dezvoltare din Bucuresti, pe
Bulevardul Pipera, care a fost recent
reabilitat și lărgit. Fiind la cateva minute de
mers cu masina catre centrul orasului si
catre principalele centre comerciale,
cladirile ofera de asemenea servicii de
transport cu autobuzul pentru chiriasi de la
statia de metrou Aurel Vlaicu, linia de
metrou M2 care face legatura cu centrul
orasului. Facilitati: -fatada cladirii nou
reconditionata - 6 lifturi disponibile si 2
lifturi de serviciu - balcoane spatioase la fiecare etaj - mecanism de deshidere a geamurilor - sistem
CCTV - 24/7 paza si protectie - 435 parcari subterane - sistem VRV de racire si incalzire a spatiilor -
generatoare care asigura 100% din energia necesara a cladirilor.
In urma discutiilor purtate cu reprezentantii Hyperion Towers, a rezultat urmatoarea oferta:
- Spatiu de birouri cu o suprafata inchiriabila cu suprafata neta de covor de 717 mp si
aproximativ 80 mp de spatii comune, in total 797 mp (inclusiv pro-rata zonelor comune).
- 5 locuri de parcare
12
- 5 (cinci) ani fix de durată de închiriere. Părțile sunt de acord și confirmă irevocabil faptul că
termenul este indisolubil.
- 7,5 EUR/mp/lună (plus TVA) din zona închiriabilă (cu factor de adăugare inclus) pentru
Spații, supusă indexării.
- Parcare subterană Chirie: 50 EUR / loc / luna (plus TVA)
- Echivalent cu ponderea proporțională a chiriașului în funcționarea și întreținerea clădirii
(adică taxele generale de întreținere, taxe de administrare, asigurări, proprietăți și impozite
similare pe terenuri și clădiri etc.). În plus, chiriașul va plăti pentru toate utilitățile (costurile
de încălzire, electricitatea de joasă tensiune, apa etc.) consumate de acesta și utilitățile din
zonele comune, care vor fi măsurate direct sau facturate pe baza unei alocări pro-rata. Taxa
de serviciu pentru primul an este estimată la 2,5 EUR mp/lună (plus TVA), pe baza unui
calcul deschis. Taxa de service va fi supusă reconcilierii la sfârșitul anului cu costurile reale
suportate și o astfel de taxă de serviciu va servi drept estimare pentru anul următor.
4. Blue Gate Offices
Descriere a principalelor caracteristici ale cladirii:
Zona de amplasare a imobilului si adresa
acestuia:
Imobilul este amplasat in zona A (conform ierarhizarii
pentru impozitarea operatiunilor notariale privind
instrainarea imobilelor); zona are acces la Lacul Baneasa
si se afla in proximitatea spatiilor de birouri Petrom City,
City Gate, World Trade Center, Bucharest Business Park;
accesul la mijloacele de transport in comun:
proprietatea este conectata la liniile de autobuze nr. 331
si 112 (doua minute de mers pe jos pana la statie), la
liniile de troleibuze nr. 65 si 86 (5 minute de mers pe
jos pana la statie); statia de metrou cea mai apropiata
este Jiului aferenta magistralei nr 4 Gara de Nord — Lac
Straulesti; magistrala M6, Gara de Nord — Aeroport
Henri Coanda Otopeni, va avea statiile Pajura si
Expozitiei in proximitatea imediata (la nivel de cateva
minute de mers pe jos) a cladirii Blue Gate;
Suprafata utila necesara pentru birouri, spatii pentru activitati cu publicul, arhiva curenta si alte
facilitati (holuri, grupuri sanitare, etc): 3.478,46 mp;
13
Anul edificarii constructiei: 2013;
Imobilul dispune de 2 lifturi de persoane si un lift pentru transport de marfa;
Imobilul poseda rampa de acces pentru persoanele cu disabilitatii motorii, unghiul de inclinare
corespunzand normativelor in vigoare;
Imobilul dispune de lumina naturala corespunzatoare muncii de birou. Lumina artificiala este
asigurata cu becuri economice si indeplineste parametrii necesari pentru conditiile de munca in
birou in conformitate cu normele europene (exemplificativ — Normativ NP 061-02):
a) Luminozitate pentru birouri de minimum 500 lucsi/mp;
b) Luminozitate pentru coridoare, grupuri sanitare, arhiva, spatii de depozitare de minim 100
lucsi/mp
Imobilul detine parcare proprie amenajata: Numarul de locuri de parcare Subteran (Si + S2): 36
locuri de parcare Suprateran: 6 locuri de parcare;
Imobilul dispune de sistem P.S.I. conform autorizatie nr. 1690/13/SU-B1 din 22.07.2014;
sistemul PSI este dotat Cu hidranti, sisteme de sprinklere si senzori de fum si freon;
Imobilul nu prezinta degradari structurale, este finisat la exterior, are in dotare grupuri sanitare,
este racordat la retelele de energie electrica, apa, canalizare, telefonie si internet prin tubete
Netcity cu multipli furnizori (INES, RCS & RDS, TELEKOM, VODAFONE etc.), dotat cu sistem de
climatizare (incalzire & racire) tip VRV marca
DAIKIN;
Imobilul dispune de 3 sali pentru sedinte Si terasa
circulabila la ultimul nivel (et 6); Imobilul dispune de
certificat de performanta energetica clasa A; imobilul
este inclus in catalogul cladirilor verzi, editia 2014,
intocmit de Romania Green Building Council
(www.construction21.eu);
Imobilul dispune de toate documentele si instalatiile
necesare obtinerii autorizatiei de functionare;
Imobilul nu prezinta risc seismic;
Imbilul dispune de sisteme pentru control acces,
antiefractie si supraveghere video pentru cladire si
paliere;
Instalatii de incalzire: Instalatia de incalzire /
climatizare este tip VRV, marca DAIKIN; instalatia de
incalzire dispune de panouri solare pentru furnizarea
apei calde la grupurile sanitare si chicinete;
14
Imobilul detine retea interioara de alimentare cu energie electrica in pardoseala;
Imobilul dispune de sisteme speciale de ignifugare + senzori de incendiu; Lifturile, doua la
interior pentru persoane si unul la exterior pentru marfa, marca THYSSENKRUPP; Gradul de
finisare al imobilului:
OFERTA INITIALA DE INCHIRIERE
- Perioada minima de inchiriere: 24 luni
- Suprafata inchiriabila: etaj 2 - open space, compus din cca. 370mp spatiu birouri/mocheta si
73mp spatii comune
- Costul chiriei lunare: 15EURO + TVA/mp suprafata inchiriabila
- Cost intretiere/utilitati: 2,50EURO + TVA/mp suprafata inchiriabila
- Garantie: contravaloarea a 3 luni de chirie in urmatoarele variante:
Achitat integral prin ordin de plata
- Modalitatea de plata a chiriei: integral, o luna in avans, platibila in prima zi bancara a lunii in
curs.
15
Capitolul 2. Descrierea serviciilor /produselor
2.1. Descrierea Serviciilor
Spațiile de coworking sau hub-urile, așa cum sunt deseori numite în Regatul Unit, sunt spații
de birouri împărțite pentru a crea o senzatie de comunitate în rândul membrilor. Setarea este, de
obicei, relaxată și deschisă. Spațiile sunt concepute pentru a încuraja interacțiunea și a induce un
sentiment de comunitate. Cele mai multe includ facilități, săli de întâlniri, unele birouri private și
zone de relaxare. Costul se bazează pe frecvența utilizării și este vândut ca pachet de scurtă dutata,
lunar sau pe termen lung.
Serviciile oferite in cadrul acestor afaceri includ, pe lângă birourile comune și birouri private,
săli de întâlniri, personal și facilități comune, termeni flexibili de închiriere (de obicei, cel puțin un
an, deși unele sunt mai scurte) și spațiu pentru cinci până la 40 de angajați. Ele sunt adesea situate
în clădiri de birouri premium pe care chiriașii nu și-o pot permite altfel. Cele mai multe sunt
concepute pentru a evita o atmosferă profesională, ci mai degraba degajată.
Birourile virtuale oferă chiriașilor o suită de servicii, incluzând o adresă de corespondență
profesională, un răspuns telefonic, echipament de birou și întâlnire de tip drop-in și un spațiu de
birou. Acestea sunt adesea asociate cu suite executive, dar nu necesită utilizatorilor să semneze un
contract de leasing. Membrii sunt, de obicei, antreprenori, întreprinderi mici, persoane independente
și, din ce în ce mai mult, angajați ai organizațiilor mijlocii și mari.
Având în vedere clientela variata, precum și stilul de lucru și nevoile de confidențialitate,
aspectul spațiului de colaborare va fi diferit. Liberii profesionisti individuali prețuiesc flexibilitatea și
de obicei lucrează în zone comune. Startup-urile, sau cei care caută un mediu liniștit, de obicei
optează pentru un birou privat. Există, de asemenea, categorii de profesioniști care tin ocazional
întâlniri și negocieri cu clienții, au nevoie de o sală de conferințe cu instrumente de proiectare și flip
chart-uri. Opțiunea cea mai sigură oferă diferite medii de lucru în planul de afaceri al societatii,
inclusiv birouri mobile și dedicate, birouri private și săli de întâlniri. În acest fel, pot fi atrasi oameni
cu cerințe și așteptări diferite.
Spațiile de birouri deschise sunt compuse din:
Birou Instant
Un birou instant are toate facilitatile unui birou
obisnuit, diferenta fiind ca poate fi inchiriat imediat si
administrarea o face o companie specializata.
Serviciile disponibile intr-un birou instant sunt de
la secretariat, servicii de operare a biroului si pana la
16
inregistrarea sediului social, servicii de videoconferinte avansate si birou virtual.
Săli de ședință
Administratorul ofera suport tehnologic si administrativ:
Telefon – cu posibilitate de organizare de teleconferinte
Proiector, laptop
Internet/ Wi-Fi
Sprijin IT
inchiriere de proiectoare
Servicii de receptie
Accesorii de birou – birotica completa
Whiteboard (tabla), flipchart
Birou part-time
Spațiu de birou rentabil cu flexibilitate de
utilizare, oricand clientul are nevoie, închirierea
spațiului necesar cu posibilitatea de extindere pe
măsură ce afacerea o solicită.
Clientul are posibilitatea de a alege pachetul de 5
zile, 10 zile sau utilizare nelimitată pe lună, intr-o
cladire de birouri, mobilata modern, cu acces gratuit
la un pachet de servicii diversificat, (cameră comuna
cu pana la 12 statii de lucru) sau in birou individual.
In costul pentru pachetul part-time, sunt cuprinse urmatoarele facilitati :
– Mobilier complet (birou, scaun, cuier, cos
de gunoi);
– Acces bucatarie (cafea, ceai, apa, zahar );
– Mentenanta (apa, energie electrica, gaze );
– Personal pentru curatenie zilnica;
– Support IT;
– Conexiune internet;
17
2.2. Analiza CAB (Caracteristici-Avantaje-Beneficii)
Caracteristici Avantaje Beneficii
Domeniu de afaceri
nou
Concurenta redusa
Atractivitate mare, datorata
flexibilitatii caracteristice
Demararea unei investitii in
acest domeniu poate insemna un
plus fata de competitia ce se va
contura in viitor
Domeniu flexibil si
usor adaptabil
Datorita spatiului deschis
amplu, exista posibilitatea
reamenajarii si a reconfigurarii
spatiilor destinate zonelor de
lucru/recreere
Spatiu deschis, dinamic,
modular, flexibil
Pe langa inchiriere, se pot obtine
venituri din alte servicii
complementare (Sali de
conferinta, sedinte si
evenimente corporate)
Posibilitati de
intretinere si
mentenanta facile
Spatiul poate fi administrat
prin intermediul unui personal
minim sau a unor produse de
software personalizate
Costurile necesare unui personal
numeros pot fi taiate si
redirectionate in idei de
automatizare a accesului, a
platilor si a securitatii.
Atractivitate si
usurinta de
colaborare cu alte
domenii
Promovare indirecta facuta in
cadrul intalnirilor tinute de
chiriasi
Crestere continua datorata
fluxurilor de vizitatori,
potentiali viitori chiriasi, etc.
Atragerea comunitatilor de
business
Coworking
Colaborare
Schimb de idei
18
2.3. Strategia de produse viitoare
In functie de viteza dezvoltarii proiectului, se poate merge in cadrul aceluiasi domeniu, fara
investitii majore, cu diverse posibilitati de a crea produse conexe domeniului.
Astfel, datorita specificului, se poate reconfigura un spatiu in vederea amplasarii unor sali de
sedinte destinate inchirierii separate, in vederea realizarii unor venituri suplimentare. In functie de
spatiul disponibil, se poate avansa spre amenajarea de spatii destinate unor evenimente de
amploare mai mare, data fiind amplasarea in zona de nord a Capitalei, o zona in care cererea este
in crestere.
De asemenea, datorita proximitatii fata de DN1 si Aeroportul International Henri Coanda –
Otopeni, se pot organiza evenimente din categoria M.I.C.E. (Meetings Incentives Conventions
Exhibitions), domeniu care a devenit o parte importantă a turismului corporate, în multe cazuri fiind
lansate pachete speciale pentru oamenii de afaceri.
19
Capitolul 3. Analiza pieţei
3.1 Analiza Concurenţială
In Romania, pe piata de coworking, exista un numar redus de prestatori de servicii, cu
precadere in Bucuresti, Cluj Napoca si Timisoara, acest domeniu de afaceri fiind in stadiul de
inceput. Dintre cele mai importante hub-uri, enumeram:
A. Regus
Regus oferă flexibilitate prin cele 3.000 de adrese de co-working în întreaga lume. În
România este în prezent cel mai mare furnizor de astfel de servicii, cu șapte centre de business care
oferă spații de co-working în București.
Regus oferă clienților posibilitatea de a opta pentru abonamente standard, care sa le permita
acces in zonele de Business Lounge / zonele de co-working in functie de nevoi: cateva ore sau zile
pe luna sau access nelimitat. Contractele se pot incheia pe termen scurt dar si pe termen lung.
De asemenea, Regus pregătește implementarea acestui concept și în alte mari orașe din
România, precum Cluj-Napoca, Iași și Timișoara, intenționând ca în 2018 să atingă și un număr de
minim nouă astfel de locații în București.
Tip de clienți: Persoane mereu în mișcare, care lucrează într-un domeniu activ, de vânzări,
antreprenori, care au nevoie să fie în mai multe puncte din oraș într-o singură zi, dar și oameni care
nu au nevoie de un birou permanent, ci doar de câteva ore pe zi la pachet cu toate facilitățile
incluse fără bătăi de cap în ceea ce privește administrarea unui spațiu de birou. O altă categorie de
clienți ai spațiilor de co-working Regus sunt aceia care utilizează o singură locație ca birou fix, drept
mod de a eficientiza costurile pe termen lung.
Suprafața totală (m2): Centrele de business Regus au între 1400 și 2700 mp din care 10-20%
reprezintă zona de co-working.
Număr total desk-uri: 20-60 în funcție de locație.
Numărul sălilor de ședințe: 2-4 în funcție de locație.
Preț per desk: de la 249 lei/lună (fără desk dedicat dar cu acces în toate cele 7 locații din București)
până la 1600 lei/lună (desk dedicat).
Servicii incluse: internet, acces bucătărie/cafea, suport administrativ (inclusiv recepție),
toate utilitățile, curățenie, securitate, acces la sala de ședințe.
Ore de deschidere: 09:00-18:00 (fără desk dedicat) și 24/7 (abonament desk dedicat)
20
B. Commons
Spațiul de coworking se întinde pe o suprafață de 650 metri pătrați, are facilitățile unui birou
modern: săli de ședință și de conferințe, cameră de training, vestiare, spații de tip lounge, terasă,
bucătărie, internet de mare viteză, printing. În plus, este adaptat nu doar nevoilor profesionale, ci și
unei nevoi de confort, relaxare și stare generală de bine.
Pachetul de intrare în cadrul Commons Lounge pornește de la 18 euro/zi și ajunge la 190 de
euro/lună sau 1.900 de euro, prețul pentru un abonament anual. Lounge-ul oferă membrilor acces
24 din 24 de ore, 7 zile din 7, în cadrul spațiului de lucru, aceștia bucurându-se de flexibilitate totală
în ceea ce privește programul de lucru.
Commons Lounge se dorește a fi un spațiu alternativ de lucru: antreprenorii care lucrează de
acolo au toate facilitățile unui birou (internet de mare viteză, săli de conferințe, imprimante
performante), într-o formă inedită și modernă (de exemplu, în zona de open space sunt cabine care
seamănă cu cele telefonice, în care poți purta liniștit o conversație, fără a fi deranjat de colegi).
C. Impact Hub
Impact Hub Bucharest dispune de birouri dedicate pentru echipe de 4 - 9 persoane, 68 de
locuri în zona de co-working și zona de evenimente până la o suprafață totală de 570 de mp. Cele 3
săli de evenimente sunti dotate cu tot ceea ce le trebuie atât pentru întâlniri și workshop-uri, cât și
pentru conferințe cu 150 de participanți. Spațiile comune, dedicate comunității, însumează peste
400 de mp și includ sală de întâlniri, cabine de Skype, bucătărie, zone de relaxare și întâlniri
informale și o terasă exterioară.
Este situat pe Splaiul Unirii 165, Piața Timpuri Noi, Clădirea 2, etajul 1. Spațiul măsoară
1600mp, costul pentru o zi întreagă este de 120 RON, iar pe o lună întreagă, full time, este de 1100
RON.
D. Techhub
Acesta este un coworking de nișă, gândit pentru dezvoltatori de aplicații, programatori, start-
up-uri din sfera tehnologiei, antreprenori etc. TechHub București are parteneriate strategice cu
companii si programe precum Bitfedender, CyberGhost, EY Romania, Société Générale, Orange –
Fab România. Rețeaua TechHub face parte din programul Google for Entrepreneurs.
Dispune de toate facilităție enumerate anterior, de la locația centrala, la Universitate, într-o clădire
nouă de birouri, la networking de calitate, acces la sute de evenimente anuale organizate în spațiile
proprii, și prețuri avantajoase în pachete diferite:
- Coworking 95 € pentru program full time, luni – vineri, 9-18;
- Resident 150 € cu acces 24h/7z;
21
- Team - birouri private si sediu social / punct de lucru incepand de la 1400 €.
Toate tipurile de membership TechHub includ acces gratuit la programele/evenimentele de
suport pentru antreprenori dezvoltate de TechHub si acces gratuit in toate spatiile din reteaua
globala TechHub.
3.2 Analiza publicului ţintă – antreprenori imm, firme, freelanceri
În cazul în care firma are ca scop vânzarea de produse/servicii către alte firme, tabelul se
poate modifica cu date informative despre potenţialele firme.
Public ţintă
Demografice
Care este segmentul de varsta al
cumparatorului
Segmentul de varsta
cuprins intre 25-40 de ani,
Sex: - Nespecificat
Zona de provenienta (rural/urban)
- Urban (Bucuresti,
Ilfov)
- Rural
- International
Domenii profesionale:
IT, marketing, Freelanceri,
consultanta, publicitate,
industrii creative, relatii
publice, design, etc.
Cum ati descrie comportamentele publicului
tinta, obiceiuri, caracterisitici? obiceiuri,
caracterisitici?
Persoane mereu în
mișcare, care lucrează într-
un domeniu activ, de
vânzări, antreprenori, care
au nevoie să fie în mai
multe puncte din oraș într-
o singură zi, dar și oameni
care nu au nevoie de un
birou permanent, ci doar
de câteva ore pe zi la
pachet cu toate facilitățile
incluse fără bătăi de cap în
ceea ce privește
administrarea unui spațiu
de birou.
Din ce orase provin:
Clienti internationali
Bucuresti
Ilfov
22
3.3 Analiza pieţei/industriei
A. Necesarul pieţei
Conceptul de coworking ia amploare în România atât datorită dezvoltării industriei IT&C, dar
și schimbărilor în ceea ce privește modul de lucru al noilor generații, spre exemplu, care preferă
flexibilitatea, nu depind de un birou fix și de un program bine stabilit.
B. Creşterea pieţei
Un studiu realizat în vara acestui an de compania imobiliară Cushman & Wakefield Echinox
arată că operatorii de spaţii de coworking au ȋnchiriat ȋn prima jumătate a acestui an spaţii de
birouri de aproape 20.000 de metri pătraţi în clădiri existente sau aflate ȋn dezvoltare ȋn Bucureşti,
avȃnd o pondere de 13,4% ȋn volumul total de tranzacţii, estimat la aproximativ 150.000 de metri
pătraţi. Aceste spații sunt ocupate atât de start-up-uri, de liberi profesioniști, cât și de angajați ai
unor companii care le pot oferi acestora posibilitatea de a lucra dintr-un alt birou, situat mai
aproape de casă, pentru a reduce timpul petrecut în trafic.
C. Trendurile pieţei
Tendințele sunt favorabile: creșterea chiriilor și dorința de a atrage tinerii antreprenori duc la
creșterea spațiilor de coworking. Datorită schimbărilor culturale la nivel mondial, cum ar fi conceptul
de <shared economy>, a dezvoltării tehnologice ce permite angajaților să lucreze din orice loc din
lume, și generației Y care vrea să aibă o experiență diferită de viață și de muncă decât generațiile
anterioare, se observa o transformare foarte mare, de la spații de birouri tradiționale, la cele
flexibile, bazate pe tehnologie.
Coworking-ul este segmentul cu cea mai rapidă creștere din domeniul imobiliar din ultimii
ani, chiar mai rapidă decât era preconizat în urmă cu cinci ani. Cererea de spații de coworking
crește în fiecare zi, și conform firmelor de consultanță precum C&W, CBRE sau JLL, acest segment
va atinge aproximativ 30% din stocul global de birouri până în 2030.
23
Capitolul 4. Descrierea strategiilor de
implementare / lansare
4.1 Obiectivul din punct de vedere financiar
Blue Gate Offices
Data Disponibilitate 01.01.2019
Termenul propus (luni) 60
Data Incepere Contract 01-Jan-19
Data Expirare Contract 01-01-24
Suprafata Inchiriabila Birouri 443.00
Parcari Interioare 4
Parcari Exterioare -
Suprafata Depozitare -
Chirie Birouri 69.00 RON
Chirie Parcare Interioara - RON
Chirie Parcare Exterioara - RON
Chirie Depozitare Rate - RON
Taxa Mentenanta 9.20 RON
Nr. Posturi de Lucru 44.3
Venit per Post 1,610.00 RON
Venit lunar / post de lucru la maturitate 53,492.25 RON
Servicii Aditionale 26,746.13 RON
Venit Lunar Total 80,238.38 RON
Costuri Centru
Amenajare + Mobilier 509,450.00 RON
Cost Marketing si Management 12,035.76 RON
Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) 3,310,151.38 RON
Venit Total 60 luni 4,814,302.50 RON
*Pentru calcul, a fost avut in vedere un curs valutar 1EUR=4,6RON
Blue Gate
OpEx Zone/Locuri de parcare Cost/buc Cost lunar Cost Trimestrial Cost Anual
Chirie Birouri 443 69,00 RON 30.567,00 RON 91.701,00 RON 366.804,00 RON
Chirie Parcare Interioara 4 - RON - RON - RON - RON
Chirie Parcare Exterioara 0 - RON - RON - RON - RON
Chirie Depozitare 0 - RON - RON - RON - RON
Chirie Totala 30.567,00 RON 91.701,00 RON 366.804,00 RON
Taxa Mentenanta 443 9,20 RON 4.075,60 RON 12.226,80 RON 48.907,20 RON
Costuri Marketing si Management 12.035,76 RON 36.107,27 RON 144.429,08 RON
Costuri Operationale Totale 46.678,36 RON 140.035,07 RON 560.140,28 RON
CapEx
Fit out 1.150,00 RON - RON 443 509.450,00 RON
Stimulente
Chirie Gratuita - RON - RON - RON
Contributie Amenajare - RON - RON - RON
Contributie totala - RON
Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV
Chirie Birouri 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 1.834.020,00 RON 2.569.596,83 RON
Parking Rent - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Chirie Depozitare - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Chirie Totala 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 1.834.020,00 RON 1.445.443,28 RON
Taxa Mentenanta 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 244.536,00 RON 342.612,91 RON
MMO 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 722.145,38 RON 1.011.778,75 RON
Costuri Operationale Totale 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 2.078.556,00 RON 1.638.169,05 RON
Fit out - Renovare - RON 509.450,00 RON - RON - RON - RON - RON 509.450,00 RON 469.539,17 RON
Other Relocation Costs - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Cheltuieli Capital - RON 509.450,00 RON - RON - RON - RON - RON 509.450,00 RON 469.539,17 RON
Chirie Gratuita - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Contributie proprietar - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Total Stimulente - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON
Total 560.140,28 RON 1.069.590,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 3.310.151,38 RON 2.676.851,51 RON
24
Obiective
In realizarea unui model de business pentru proiectul de coworking s-a pornit de la ofertele
pe care reprezentantii societatii le-au primit in urma cererilor formulate.
La realizarea previziunilor financiare s-au adaugat unele costuri, pe langa costurile de
inchiriere, fiind adaugata o estimare de cost de fit out (250 euro/mp) ce include si mobila, o
estimare de venit pe stație de lucru, etc.
Costul de fitout (furnizarea echipamentului necesar pentru un spatiu, in acest caz o cladire
de birouri, în special decorarea finală, finisajele și mobilierul) ales este unul ieftin de realizat, in
comparatie cu cele „executive” sau „mid range”, acesta fiind pretabil si pentru companiile cu un
buget restrâns, fiind un plan larg deschis, cu birouri mobilate folosind stații de lucru economice sau
renovate. Birourile deschise contribuie la economisirea costurilor pentru aprobările autorităților,
împărțirea birourilor, serviciile de pompieri (PSI), vopsirea și aerul condiționat. În mod tradițional,
acestea sunt practice și, deseori, nu au o recepție desemnată.
O amenajare în plan deschis cu câteva birouri ar include în mod normal:
Un mediu de lucru în plan deschis
birouri mici
Stații de lucru cu partiții
Instalare mai rapidă
Spațiu flexibil de birou flexibil
Lumina naturala
Capacitate sporită
Beneficiile costurilor
In realizarea modelului au fost adaugate costurile de Marketing si Management care in cazul
operatorilor traditionali sunt undeva la 15% din venituri, conform specialistilor, acelasi procent fiind
aplicat si in realizarea acestor calcule.
A fost estimat un numar de posturi de lucru calculand 70% din suprafata inchiriabila (ptr a
estima suprafata utila), si s-a calculat cu o ratie de 1 post de lucru la 7mp utili.
Costul final estimat rezultat a ajuns la aproximativ 350 euro/post la International Business
Center Modern SRL si 400 Euro/post la Excelsior Center.
25
4.2. Planul de acţiune
La baza acestui plan de afaceri au stat discutiile purtate de conducerea executiva a societatii
impreuna cu membrii Consiliului de Administratie al Lido SA, pe baza carora s-au conturat pasii
necesari demararii unei strategii de dezvoltare a societatii, transpusa in prezentul document. In
vederea atingerii obiectivelor prezentate mai sus, este necesara stabilirea unor etape:
A. Vanzarea unui pachet minoritar din participatiile aflate in portofoliul societatii
aflate la alte societati din Romania, care sa asigure o finantare a proiectului de
500.000 euro in conditiile pietei reglementate si in conditii de transparenta si
concurenta, astfel incat, in urma vanzarii sa se pastreze calitatea Lido SA de
actionar semnificativ la acestea.
B. Exploatarea eficienta a activelor detinute de societate: Inchirierea Vilei Anunciata
situata in Eforie Sud (durata – 2 luni), anularea contractului de folosinta gratuita a
terenului din Bd. Carol I, Nr. 34-36 aferent International Business Center Modern
SRL (litigiu pe rol - durata estimata 2 ani)
C. Cautarea celei mai bune variante de inchiriere - Identificarea unei oferte fezabile –
In urma obtinerii finantarii se vor renegocia ofertele primite, va mai fi analizata
piata imobiliara la momentul respectiv, urmand a fi selectata oferta cea mai
avantajoasa pentru societate.
D. Extinderea obiectului de activitate conform ideii de afaceri mentionate la pct. 2.2.
Odata cu extinderea activitatii, va fi completat obiectul de activitate al societatii, cu
urmatoarele coduri CAEN:
Activitate principala:
- 6820 - inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate
Activitati secundare suplimentare:
- 7733 – Activitati de inchiriere si leasing cu masini si echipamente de birou (inclusiv
calculatoare)
- 8211 Activitati combinate de secretariat
26
- 8219 Activitati de fotocopiere, de pregatire a documentelor si alte activitati
specializate de secretariat Aceasta clasa include o gama variata de activitati de copiere,
pregatire a documentelor si activitati specializate de secretariat.
- 8220 Activitati ale centrelor de intermediere telefonica (call center)
- 8299 Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi n.c.a.
- 7830 Alte servicii de furnizare a fortei de munca
- 6820 - inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate
Extinderea obiectului de activitate necesita modificarea Actului Constitutiv al societatii si eliminarea
ca activitate principala a codului CAEN 7911 Activitati ale agentiilor turistice aceasta ramanand ca
activitate secundara.
E. Amenajarea spatiului si promovarea acestuia conform proiectului intocmit de catre
project manajer.
F. Demararea activitatii la locatia amenajata si identificarea posibilitatilor de
dezvoltare( incheiere de contracte de folosinta tip abonament, incheierea de
parteneriate cu alte societati din domeniul respectiv sau conexe, etc).
SC LIDO SA
Director General
Papuc Leonard Florian
27
ANEXA 1.1
Excelsior Center
Data Disponibilitate 01.01.2019
Durata chirie propusa (luni) 60
Data Incepere Contract 1 Ian 2019
Data Expirare Contract 01-01-24
Suprafata Inchiriabila Birouri 812.44
Parcari Interioare 8
Parcari Exterioare -
Terase 31.85
Chirie Birouri € 14.00
Chirie Parcare Interioara € 150.00
Chirie Parcare Exterioara € -
Terase Rental Rate € 5.00
Taxa Mentenanta € 4.00
Nr. Posturi de Lucru € 81.24
Venit per Post € 400.00
Venit lunar / post de lucru la maturitate € 24,373.20
Servicii Aditionale € 2,437.32
Venit Lunar Total € 26,810.52
Costuri Centru
Fit out + Mobilier € 203,110.00
Cost Marketing si Management € 4,021.58
Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) € 1,403,394.88
Venit Total 60 luni € 1,608,631.20
Anexa 1.2
Excelsior
OpEx Areas/Parking Places Unit Cost Monthly Cost Quarterly Cost Annual Cost
Chirie Birouri 812,44 14,00€ 11.374,16€ 34.122,48€ 136.489,92€
Chirie Parcare Interioara 8 150,00€ 1.200,00€ 3.600,00€ 14.400,00€
Chirie Parcare Exterioara - -€ -€ -€ -€
Chirie Depozitare 32 5,00€ 159,25€ 477,75€ 1.911,00€
Chirie Totala 12.733,41€ 38.200,23€ 152.800,92€
Taxa Mentenanta 812 4,00€ 3.249,76€ 9.749,28€ 38.997,12€
Costuri Marketing si Management 4.021,58€ 12.064,73€ 48.258,94€
Costuri Operationale Totale 20.004,75€ 60.014,24€ 240.056,98€
CapEx
Fit out + Mobilier 250 812,44€ 203.110,00€
Income
Chirie Gratuita 0 -€ -€
Contributie Amenajare -€ -€ -€
Contributie totala -€
Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV
Chirie Birouri 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 682.449,60€ 537.857,92€
Parking Rent 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 72.000,00€ 56.745,25€
Chirie Depozitare 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 9.555,00€ 7.530,57€
Chirie Totala 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 764.004,60€ 602.133,74€
Taxa Mentenanta 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 194.985,60€ 153.673,69€
MMO 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 241.294,68€ 190.171,19€
Costuri Operationale Totale 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 958.990,20€ 755.807,43€
Fit out - Renovare -€ 203.110,00€ -€ -€ -€ -€ 203.110,00€ 187.198,16€
Cheltuieli Capitale -€ 203.110,00€ -€ -€ -€ -€ 203.110,00€ 187.198,16€
Chirie Gratuita -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Contributie proprietar -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Total Stimulente -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Total 240.056,98€ 443.166,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 1.403.394,88€ 1.133.176,78€
28
ANEXA 2.1
International Business Center Modern
Data Disponibilitate 01.04.2019
Durata chirie propusa (luni) 60
Data Incepere Contract 1 Ian 2019
Data Expirare Contract 01-01-24
Suprafata Inchiriabila Birouri 1,100.00 Parcari Interioare - Parcari Exterioare -
Suprafata Depozitare -
Chirie Birouri € 11.00 Chirie Parcare Interioara € - Chirie Parcare Exterioara € - Chirie Depozitareal Rate € -
Taxa Mentenanta € 3.50
Nr. Posturi de Lucru € 110.00 Venit per Post € 350.00
Venit lunar / post de lucru la maturitate € 28,875.00 Servicii Aditionale € 2,887.50 Venit Lunar Total € 31,762.50
Costuri Centru
Fit out + Mobilier € 275,000.00 Cost Marketing si Management € 4,764.38
Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) € 1.517.862,50
Venit Total 60 luni € 1,905,750.00
Anexa 2.2
IBC Modern
OpEx Areas/Parking Places Unit Cost Monthly Cost Quarterly Cost Annual Cost
Chirie Birouri 1.100 11,00€ 12.100,00€ 36.300,00€ 145.200,00€
Chirie Parcare Interioara - -€ -€ -€ -€
Chirie Parcare Exterioara - -€ -€ -€ -€
Chirie Depozitare - -€ -€ -€ -€
Chirie Totala 12.100,00€ 36.300,00€ 145.200,00€
Taxa Mentenanta 1.100 3,50€ 3.850,00€ 11.550,00€ 46.200,00€
Costuri Marketing si Management 4.764,38€ 14.293,13€ 57.172,50€
Costuri Operationale Totale 20.714,38€ 62.143,13€ 248.572,50€
CapEx
Fit out 250,00€ - 1.100 275.000,00€
Incentives
Chirie Gratuita 0 -€ -€
Contributie Amenajare -€ -€ -€
Contributie totala -€
Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV
Chirie Birouri 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 726.000,00€ 1.017.179,37€
Parking Rent -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Chirie Depozitare -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Chirie Totala 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 726.000,00€ 572.181,23€
Taxa Mentenanta 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 231.000,00€ 323.647,98€
MMO 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 285.862,50€ 400.514,38€
Costuri Operationale Totale 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 957.000,00€ 754.238,89€
Fit out - Renovare -€ 275.000,00€ -€ -€ -€ -€ 275.000,00€ 253.456,22€
Other Relocation Costs -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Cheltuieli Capitale -€ 275.000,00€ -€ -€ -€ -€ 275.000,00€ 253.456,22€
Chirie Gratuita -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Contributie proprietar -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Total Stimulente -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€
Total 248.572,50€ 523.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 1.517.862,50€ 1.232.991,47€
top related