raluca comanescu a stat de vorba cu dan ioan popp, ceo impact sa

Nr. 122 i 24 februarie 2009 i 3,5 rON

6 4 2 1 8 4 7 0 0 0 0 8 6 22100

ROMÂnia

|n vReMe de cRiz~ManageRi

cuM atac~ {efii cOMpaniilOR ROMåne{ti

actuala peRiOad~ ecOnOMic~ dificil~

vali

mir

ea

/ v

ista

24 februarie 2009 l BUSINESSWEEK

15

BUSINESS WEEK

IntervIu

Impact este printre primii dezvoltatori din sectorul imobiliar românesc, cu [tate vechi \n business.

Popp crede c` prima solu]ie pe care guvernan]ii ar trebui s` o adopte este aceea de a aduce capital, \ntre 10-15 miliarde de euro. “Costul neaducerii banilor este mult mai mare decât costul aducerii. Te cost` câteva sute de mili-oane aceste miliarde care trebuie aduse, dar, dac` nu sunt aduse, economia intr` \n colaps [i te \ntoarce \napoi, nu [tiu dac` cu 10 sau 20 de ani \n urm`. E greu de simulat ce o s` se \ntâmple”.

RalUca com~NEScUAvem o criz`. Cum o gestion`m? Care sunt solu]iile pentru sectorul imobiliar?

DaN IoaN PoPPDiscu]ia este destul de dificil`, pentru c`, de fapt, subiectul este foarte \ntortocheat. Este ca un ghem pe care cineva l-a de[irat, l-a amestecat [i acum spune: pune-l \napoi. Sau descurca]i-v`. Este \nceputul unor rea[ez`ri [i \ntr-un fel, din motive lesne de \n]eles, suntem tenta]i s` facem referire la modelele pe care le cunoa[tem. S` construim a[a cum ne-am obi[nuit. S` se rea[eze lucrurile a[a cum erau. Eu nu cred c` va mai fi a[a. De fapt, \ntreb`rile referitoare la subiectul pia]` sunt legate de ni[te efecte, iar efectele sunt consecin]a unor cauze. Noi trebuie s`

Dan Ioan PoPP, Ceo ImPaCt Sa

de raluCa Com~neSCu

BUSINESSWEEK l 24 februarie 2009

16

Po}I S~ fI SuPer De{tePt, SuPerman, Po}I S~ aI{I CaPItalul t~u, Dar DeCIzIIle tale nu maI auefeCt. Pentru C~ e{tI |n aCeSt ConglomeratCare |}I Poate DISIPa efortul

vorbim mai \ntâi de cauze, iar acestea sunt foarte profunde [i sunt dincolo de pia]a imobiliar`. Sunt legate, pân` la urm`, de macroeconomie, de capitalul circulant, de valoarea banilor. Banii au valoare nu \n sine, ci ca urmare a sentimentelor noastre fa]` de ei. Via]a merge \nainte, ritmul nostru este acela[i, dar de fapt suntem atât de afecta]i \n deciziile noastre de zi cu zi de lipsa banilor. Nu este un lucru care s` ne priveasc` doar pe noi. Pe de o parte este vorba despre stat [i de modul \n care vede sistemul de impozitare, apoi este vorba despre cantitatea de bani autohton`, care nu prea este, pentru c` noi ca români nu suntem capitali[ti, nu de]inem capital. Atunci trebuie s` fie vorba despre bani din afar`. Dar care bani? C` nu mai sunt. {i chiar dac` ar fi, \i ]inem acas`, de ce s` \i d`m acolo? {i uite a[a dai dintr-una \n alta [i, f`r` s` vrei, dintr-o chestiune punctual` ajungi la o chestiune global`. C`tre asta s-a \ndreptat economia. O globalizare care este terifiant`. Nu ne mai prive[te doar pe noi. Ce se \ntâmpl` acolo, \ntr-un fel sau altul, se transmite c`tre noi. Iar asta e partea cea mai trist`. Pentru c` po]i s` fii super de[tept, Super-man, po]i s` ai [i capitalul t`u, dar deciziile tale nu mai au efect. Pentru c` e[ti \n acest conglomerat, care sub o form` sau alta, \]i poate disipa efortul.

Globalizare, dar ne putem referi totu[i [i la pia]a local`?Revenind cu picioarele pe p`mânt românesc, aici exist` o parti-cularitate. Este ca la tsunami. {ocul care ajunge la tine depinde unde se afl` obstacolele [i \n ce con de umbr` intri. Dac` ai norocul s` nu fi foarte expus, foarte legat, atunci acel tsunami te ocole[te. Nu spun c` nu te love[te, dar nu te love[te n`praznic. {i, din acest punct de vedere, economia româneasc` a fost [i este \ntr-un con de umbr`, iar [ocurile nu sunt directe. De ce trebuie s` fim mai optimi[ti decât al]ii? E ca \n povestea cu “f`-]i curaj, c` oricum te tai”. Sunt discutabile avantaje precum faptul c` nu suntem mari exportatori, c` nu avem o investi]ie str`in` foarte mare care dac` s-ar retrage ar l`sa foc [i pârjol. Acestea erau \nainte mari dezavantaje, mai nou s-au transformat \n mari avantaje. Din acest punct de vedere, cred c` cel mai mare pericol este de fapt lipsa acut` a capitalului. La \ntreb`ri de genul cum o s` fie [i cât o s` fie cre[terea, sunt oarecum uimit de optimismul unora. Poate asta e politica ve[tii proaste. Au spus c` nu o s` fie 8%, c` o s` fie 5%, ca nu o s` fie 5%, c` o s` fie 3%, dup` care 2,5%, apoi 1%. Acum au spus c` o s` fie -2% sau -3%. Dup` p`rerea mea, sc`derea o s` fie [i mai mare [i este legat` tocmai de aceast` lips` de capital pe care, dac` nu ]i-l aduce altul, trebuie s` ]i-l aduci singur. Guvernan]ii no[tri, inclusiv gu-vernatorul Is`rescu, sunt \ntr-o ipostaz` pe care nu cred c` [i-au dorit-o [i la care nici nu s-au gândit vreodat`. Nu trebuie s` fie buni gospodari, ci s` fie proactivi. S` fie inventivi [i s` g`seasc` c`i prin care s` fac` rost de acest capital. |n esen]`, suntem \ntr-o competi]ie. Exist` resurse, dar pe ele se bate toat` lumea [i atunci trebuie s` vii cu avantaje [i s` nu fii ultimul. Ideea este c`, pe de o parte, guvernan]ii trebuie s` \[i \n]eleag` foarte bine rolul [i s` \l [i joace, [i, pe de alt` parte, juc`torii s` \ncerce s` fie inovatori. Altfel spus, oamenii trebuie s` uite de bani. Sectorul privat trebuie s` g`seasc` sisteme [i \n afara banilor.

Pute]i s` exemplifica]i?O s` râde]i de mine, dar de exemplu sistemul cooperatist este un sistem \n afara banilor. Sistemul chibu]ului a func]ionat [i a generat mare prosperitate \n Israel. Exist` sisteme de \ntrajutorare, catolice, occidentale care func]ioneaz` de 200 de ani. Altfel spus, exist` sisteme, schimburi economice de servicii care pot s` fie \n afara banilor. Sigur c` aceste sisteme pot s` fie puternic deranjante pentru bancheri, \n esen]` st`pânii banilor. Dar sunt altfel de economii [i este clar c` ace-le economii sunt mult mai greu de fiscalizat, pentru c` ajungi la altceva. Noi la istorie am \nv`]at de tribut \n miere, \n grâu, dar nu \n bani. {i erau imperii care tr`iau din chestiunea asta, nu din bani. Au fost imperii minunate care nu au tr`it pe sistem fiscal, pe bani.

Proprietate sau chirie? Spre care trend se merge?Un mod interesant de a trece aceast` criz` este \nchirierea. |ntr-un sens dac` vre]i habsburgic, Maria Tereza a fost unul dintre marii investitori \n imobiliare. Ea a f`cut zeci de mii de locuin]e destinate \nchirierii. Toata lumea \[i permite o cas`? Gre[it. Nu este corect. Nu avem acest capital. Eu am f`cut un calcul. România ar trebui s` aib` un PIB cam de cinci ori mai mare la pre]urile de ast`zi ca realmente acest vis s` se \mplineasc`. Ar trebui s` fim de cinci ori mai harnici, s` fim de cinci ori mai bine cota]i. Este o himer` faptul c` se viseaz` [i c` lucrul acesta este \ntre]inut \n ultima vreme. Pe vremuri era altfel, 90% din România era chiria[`. {i era o problem`? Ne era r`u? Era foarte bine.

Chiria este o form` de a-]i ar`ta o mai mare grij` fa]` de orice. Fa]` de viitorul t`u, fa]` de mediu, fa]` de o eroziune a capitalului. Exist` atâtea locuin]e. De ce s` le d`râm`m ca s` construim altele? Mai ales dac` nu avem resurse. Nu degeaba 60% dintre nem]i stau cu chirie [i cred c` sunt mai capitali[ti ca noi. Nu [tiu dac` ei \[i doresc cu aceea[i ardoare cu care \[i dore[te românul o cas`, dar lucrul acesta este legat [i de h`rnicia pe care nu ]i-o manife[ti stând neap`rat \n acela[i loc. H`rnicia, sau cât de proactiv e[ti \nseamn` c` e[ti capabil s` te mu]i din loc \n loc. Dac` ai o cas`, nu prea mai faci lucrul `sta. Asta e gospod`ria mea, `sta e universul meu [i devii mai mioritic. Solu]ii sunt.

Solu]ii de ie[ire din impas?Prima solu]ie este aceea ca guvernan]ii s` \[i asume rolul de a aduce capital. Altfel spus, de a se \mprumuta. România proba-bil are nevoie s` injecteze \n economia real` \n propor]ie egal` cel pu]in cu ce a f`cut Germania. Dac` ei injecteaz` cam 300 de miliarde [i raportul dintre economia noastr` [i cea german` este de 1 la 20, \nseamn` c`, guvernan]ii no[tri trebuie s`

BUSINESS WEEK

24 februarie 2008 l BUSINESSWEEK

injecteze \ntre 10 [i 15 miliarde de euro. Banii trebuie adu[i \n România pe diverse c`i - guvernamental, prin b`nci, prin \mprumut privat etc. Costul neaducerii banilor este mult mai mare decât costul aducerii. Te cost` câteva sute de milioane aceste miliarde care trebuie aduse, dar, dac` nu sunt aduse, economia intr` \n colaps [i te \ntoarce \napoi, nu [tiu dac` cu 10 sau 20 de ani \n urm`. E greu de simulat ce o s` se \ntâmple.

A doua chestiune este legat` de inova]ie. Inova]ia trebuie \ntr-un fel stimulat` [i premiat`. Trebuie s` gândim la nivel structural. Nu [tiu cum se poate premia inova]ia, probabil cu scutirea pentru profitul reinvestit [i probabil prin redistribui-rea acestor bani \n economia real`. |n esen]`, banii despre care vorbim pot s` fie direc]iona]i c`tre stimularea cererii sau c`tre stimularea ofertei. |n economiile superdezvoltate, cum nu este România, trebuie stimulat` cererea pentru c` exist` supraproduc]ie [i nu are cine s` cumpere. |n cazul României, trebuie f`cut de la caz la caz. Trebuie v`zut care sector este mai pu]in dezvoltat [i acela trebuie stimulat. Iar când stimulezi cererea sau oferta trebuie s` te ui]i cu foarte mare aten]ie cui dai acei bani. |i dai agentului primar sau autorit`]ii. Dac` vorbim despre revigorarea reziden]ialului [i ne referim la ofert` \nseamn` c` pot s` m` duc la agentul primar, adic` la stat (vezi ANL, ceea ce se [i \ntâmpl` azi cu cele 118 milioane destinate revigor`rii ANL-ului). Se poate merge [i mai jos de nivelul statului, la nivelul agen]ilor [i stimularea lor prin comenzi. Urm`torul nivel este cel mai de jos, \n care pur [i simplu \l premiezi pe cel care investe[te. Acestea ar fi mecanis-mele pentru stimularea ofertei. Stimularea cererii po]i s` o faci

la nivelul cet`]eanului prin scutirea de impozite sau oferindu-i o prim`. Eu nu spun nimic nou. Acestea sunt metode analizate [i realizate prin anii ‘60, ‘70, ‘80 cu mai mari

sau mai mici succese de la stat la stat.

Ce se poate face pe celelalte segmente ale pie]ei imobiliare?Terenurile nu au nici o [ans`. Ele pot s` scad` foarte mult anul acesta. Tranzac]iile vor fi atât de rare, \ncât nu vei avea referin]`. |n 2007 au fost 100.000 de tranzac]ii la terenuri, \n 2008 au fost mai pu]ine. Anul acesta cred c` 10% din aceast` cifr` este mult. Nu cred c` vor fi 10.000 de tranzac]ii cu terenuri.Din punctul de vedere al retailului [i al pie]ei de office, ele vor da sentimentul unei maturiz`ri, dar de fapt nu este o maturizare, ci o \nghe]are. M` a[tept s` apar` c`derile, ceea ce pân` acum nu s-a \ntâmplat. Lucrurile sunt legate. Puterea de cump`rare a româ-nilor va sc`dea. Oamenii consum` din dou` motive: pentru c` au cu ce sau pentru c` vor s` arate c` au. Acest lucru nu se va mai \ntâmpla. Probabil c`, \n primul trimestru al anului acesta, vor ap`rea primele semne \n acest sens. |ncas`rile din ce \n ce mai mici pe retail se vor reflecta \n chirii, care vor sc`dea. |n mod sigur la jum`tatea anului o s` constat`m sc`deri pe pia]a chiriilor la retail. Vor fi de fapt dou` fenome-ne: sc`dere [i absen]`. Vor fi foarte multe spa]ii goale

care din punct de vedere al investitorului e o pierdere de dou` ori: unu - \i scade chiria, doi - \ncaseaz` zero.

|n materie de birouri, va fi acela[i lucru. Orice companie, când te ui]i la rubrica cheltuieli, te ui]i unde e cel mai u[or s` tai. Te ui]i la personal [i prima victim` este angajatul, iar cea de-a doua victim` este chiria. M` a[tept la sc`deri mai ales \n zonele necentrale. |n centru nu se simte criza, e altfel decât \n rest.

|n materie de logistic`, pia]a nu a fost foarte dezvoltat`, nu am avut juc`tori foarte serio[i. Criza \i atinge [i pe ei, dar mai pu]in. Nu s-au dus foarte \n sus ca s` aibe de unde s` coboare, la ei probabil efectele vor fi cele mai sc`zute.

Vor mai sc`dea pre]urile locuin]elor noi anul acesta?Va sc`dea pre]ul locuin]elor care nu au ajuns la costul final. Dar ro-mânii vor \n mare parte locuin]e la cheie. Deci nu vor fi prea multe tranzac]ii la costuri mai mici. Pre]urile locuin]elor noi, la cheie, anul acesta nu vor sc`dea foarte mult [i paradoxal este c` vom asista la un proces invers. |ntrucât num`rul celor care \ndr`znesc [i au capacitatea s` continue proiecte va sc`dea, [i oferta va sc`dea, [i este posibil s` vedem spre sfâr[itul anului sau \nceputul anului viitor un fenomen de cre[tere a pre]ului. Dac` \ns` cererea nu poa-te alimenta [i sus]ine aceast` nevoie, atunci pre]ul nu o s` creasc`. Dac` b`ncile vor face ceva, va fi un fenomen de reechilibrare. Oricum, una peste alta, tendin]a este de calmare, de sc`dere. Prea mult entuziasm ne-a dus la aceste pre]uri [i este clar c` ne apropi-em de un punct de echilibru mai jos decât cel din 2007-2008, care \n esen]` trebuie s` fie sustenabil de c`tre economia real`, de c`tre puterea de cump`rare a cet`]eanului. êva

li m

ire

a /

vis

ta

oprirea construc]iilor ar putea duce din nou la cre[terea pre]urilor