Contracte Speciale

fContractul de locatiune Contractul de locatiune este acel contract prin care o persoana (locator) se obliga sa asigure unei alte persoane (locatar) folosinta temporara a unui bun determinat sau sa faca ceva in schimbul unui pret.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune sunt consensual, sinalagmatic, oneros, comutativ si temporar.

Caracterele juridice ale locatiunii de lucruri

a) Este un contract consensual, ceea ce inseamna ca se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, verbal sau scris.

b) Este un contract cu titlu oneros. In schimbul folosintei lucrului, se plateste un pret care, ca si la vinzare, nu trebuie neaparat sa fie determinat in contract, fiind suficient sa fie si determinant. In absenta pretului, ne vom afla in prezenta unui imprumut de folosinta (comodat). Chiar cind ar exista pretul, dar ar fi neserios, conventia va fi un comodat. De regula, pretul este stabilit de parti, dar nimic nu le poate impiedica sa apeleze si la ajutorul unui tert. Desi s-a considerat de un autor ca pretul locatiunii de lucruri nu poate fi stabilit decit in bani,^1) alti autori au fost de parere ca pretul poate fi si in produse. Pretul se poate stabili global sau fractionat. El se calculeaza in raport de durata folosintei bunului.

c) Este un contract sinalagmatic. Contractul naste obligatii in sarcina ambelor parti. Locatorul trebuie sa puna la dispozitie locatarului lucrului si sa-l garanteze pe locatar de evictiune si vicii ascunse. Locatarul, la rindul sau, trebuie sa foloseasca lucrul ca un bun fata de familie si sa plateasca pretul. Regulile aplicabile contractelor sinalagmatice se aplica si acestui contract; se va putea invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), in caz de neexecutare a obligatiei; se va putea cere rezolutiunea judiciara .

d) Contractul este cu executare succesiva. Intr-adevar, durata folosintei lucrului este de esenta locatiunii. S-a considerat ca sint "valabile locatiunile cu perioade succesive si care pot fi remnoite dupa facultatea uneia sau celeilalte parti sau a amindurora impreuna". Mai mult, s-a considerat ca este posibila si stipularea unei clauze care sa cuprinda o conditie potestativa.

Locatiunea poate avea loc si pe o perioada nedeterminata, situatie in care locatorul va pune capat contractului atunci cind va crede el de cuviinta. Dar locatiunea nu va putea fi perpetua. Legea interzice expres locatiunile ereditare (cunoscute sub denumirea de emfiteoza, embatic sau besman). Prevederea cuprinsa in art. 1415 alin. 1 Cod civil nu mai este aplicabila, deoarece pamintul care alcatuia obiectul locatiunilor respective a fost expropriat in folosul embaticarilor, prin art. 7 al Legii pentru reforma agrara din 14 iulie

e) Obiectul locatiunii de lucruri il pot forma toate bunurile aflate in circuitul civil (mobile sau imobile; corporale sau incorporale; prezente si viitoare).

II.Efectele contractului de locatiune

1.Obligatiile locatorului

a)Obligatia de a preda bunul inchiriat sau arendat locatarului

Predarea bunului presupune si predarea tuturor accesoriilor acestuia. Locul predarii este cel unde se afla bunul inchiriat sau arendat, doar daca partile n-au convenit altfel.

Daca locatorul ar refuza predarea bunului, locatarul va putea cere justitiei fie obligatia la predare, fie rezolutiunea contractului pentru neexecutare. Cum obligatia de predare este indivizibila, daca locatarul moare, atunci un mostenitor nu va putea preda doar partea sa, ci va trebui sa predea intreg bunul.

Cind refuzul de predare a bunului l-ar prejudicia pe locatar, atunci locatarul va putea fi obligat si la plata despagubirilor civile. Daca predarea s-a facut cu intirziere, s-a considerat ca locatarul poate cere o diminuare de pret, proportional cu lipsa de folosinta.

Impiedicarea predarii bunului din caz fortuit (care s-a realizat dupa incheierea contractului), locatarul este in drept sa ceara rezolutiunea contractului.

Care va fi situatia cind locatorul inchiriaza bunul la doua persoane diferite? Deoarece consideram ca dreptul locatarului este personal, va trebui sa fie preferat locatarul al carui contract are o data certa anterioara.

b)Obligatia locatorului de a mentine lucrul potrivit destinatiei

Obligatia locatorului de a mentine lucrul in stare de a servi potrivit destinatiei pentru care a fost inchiriat sau arendat

Exceptind reparatiile locative, care cad in sarcina locatarului sau arendasului, locatorul are obligatia de a face reparatiile necesare la bunul mobil sau imobil inchiriat sau arendat. Numai astfel se va putea asigura locatarului folosinta bunului.

In cazul in care reparatiile necesare nu vor fi efectuate de locator, atunci ele vor putea fi executate de locatar, pe socoteala locatorului. Desigur, refuzul executarii reparatiilor necesare poate justifica promovarea unei actiuni in rezilierea contractului de locatiune .

Cind lucrul se afla intr-un grad avansat de uzura, fapt care impune demolarea si reconstruirea lui, proprietarul nu mai are obligatia efectuarii lucrarii, deoarece contractul a incetat.^1)

c)Obligatia de garantie

Aceasta obligatie a locatorului o vom examina sub trei aspecte: garantarea locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat; garantarea pentru viciile ascunse; garantarea impotriva tulburarilor care provin de la locator sau de la terti.

a) Garantarea locatarului pentru pierderea bunului inchiriat sau arendat (art. 1423 si 1439 pet. 1 C.civ.). Vom distinge dupa cum pierderea lucrului este totala sau partiala. In primul caz, contractul de locatiune se va desfiinta de drept, deoarece lipseste obiectul. Pentru ca legea nu distinge, desfiintarea contractului va avea loc indiferent daca pieirea bunului este fortuita sau consecinta culpei locatorului. Daca pieirea este urmarea fortei majore, locatorul nu va datora daune-interese. Despagubirile vor fi datorate atunci cind pieirea lucrului este culpabila locatorului.

Este posibil ca pieirea totala a bunului inchiriat sau arendat sa fie urmarea faptei locatarului. In acest caz, locatarul are obligatia sa plateasca chiria pe perioada pina la o noua reinchiriere a bunului (art. 1453 Cod civil).

b) Garantarea locatarului impotriva viciilor ascunse ale bunului inchiriat sau arendat (art. 1422 Cod civil). Locatorul are obligatia sa-l garanteze pe locatar atit pentru viciile ascunse, cit si pentru stricaciunile bunului care lezeaza intrebuintarea lui normala. Ca si in cazul vinzarii, va trebui garantat nu numai cind viciul ascuns impiedica total folosinta bunului, ci si atunci cind viciul ii diminueaza intrebuintarea. Solutia se impune, deoarece este de presupus ca, daca locatarul ar fi cunoscut viciul ascuns, n-ar fi incheiat contractul de locatiune.

Locatarul poate renunta expres sau tacit la garantie.

Daca datorita viciilor locatarul a suportat un prejudiciu, el va trebui despagubit. Deoarece contractul de locatiune contine o conditie rezolutorie tacita, cind viciile ascunse fac bunul impropriu folosintei, locatarul va putea cere rezilierea contractului. Dimpotriva, daca viciile nu sint grave, locatarul nu va putea pretinde decit o diminuare a pretului.

c) Garantarea pentru evictiune. Locatorul este obligat sa garanteze atit pentru faptele personale, cit si pentru faptele tertilor, prin care s-ar tulbura pasnica folosinta a lucrului.

Garantarea locatarului pentru faptele personale. Locatarul este obligat sa se abtina de la orice fapta prin care ar tulbura folosinta lucrului. In timpul locatiunii, locatorul nu poate schimba forma bunului inchiriat sau arendat (art. 1424 C.civ.). Desigur, nimic nu-l impiedica pe locator sa faca unele schimbari, daca acestea nu-l afecteaza pe locatar.

In cazul in care modificarile facute de locator iI stinjenesc pe locatar, acesta va putea solicita justitiei sa dispuna sistarea lucrarilor, iar daca au fost facute, locatorul sa fie obligat sa le ridice.

Daca unele reparatii sint urgente si nu se mai poate astepta sfirsitul contractului, locatorul este in drept sa le execute. Cind reparatiile ar depasi perioada de 40 de zile, locatarul va putea pretinde o diminuare a pretului.

Garantarea impotriva faptelor provenite din partea tertilor. Daca tulburarea provine de la un tert, vom distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept. Tulburarea de fapt poate proveni dintr-un delict sau cvasidelict al tertului, prin care este impiedicata folosinta linistita a bunului. Locatorul nu garanteaza pentru tulburarile de fapt, situatie in care tertul va putea fi urmarit direct de locatar in numele sau personal.

In cazul tulburarii de drept, tertul pretinde un drept asupra bunului inchiriat sau arendat (de exemplu, considerindu-se proprietar asupra imobilului il cheama in judecata pe locatar, pentru a fi evacuat).

Tertul poate invoca nu numai un drept de proprietate, dar si un drept de uzufruct, uz sau abitatie.

In procesul in care tertul il declanseaza impotriva locatarului, acesta va trebui sa-l introduca in proces pe locator, pentru a-l garanta de evictiune. Cind locatarul a fost evins, atunci locatorul este obligat sa-l despagubeasca.

Important de retinut este faptul ca evictiunea sa fie generata de o cauza anterioara contractului de locatiune, deoarece, daca ar proveni dintr-o cauza posterioara, nu va mai exista obligatia de garantie din partea locatorului. Desi pentru evictiunea care provine din cauze posterioare contractului nu exista obligatia de garantie, daca locatarul pierde folosinta bunului, el va putea pretinde sa i se restituie pretul sau acesta sa fie diminuat. Tulburarea din partea tertului va trebui sa fie adusa imediat la cunostinta locatorului, deoarece, in caz contrar, acesta nu va putea fi obligat la despagubiri.

Cind evictiunea este totala, se produce rezilierea contractului de locatiune, iar locatarul este scutit de a mai plati pretul. Dimpotriva, daca evictiunea este partiala, in raport de imprejurari, locatarul va putea sa pretinda rezilierea contractului sau o diminuare a pretului. Daca evictiunea l-a prejudiciat pe locatar, el va putea cere si daune-interese.

d)Obligatia locatorului sa restituie cheltuielile facute de locatar

Obligatia locatorului sa restituie locatarului cheltuielile efectuate de acesta la bunul inchiriat

Desigur, nu este vorba de plata contravalorii acelor reparatii care cadeau in sarcina locatarului. Daca insa locatarul a executat lucrarile care cadeau in sarcina locatorului, atunci cheltuielile suportate vor trebui restituite. I se vor restitui si cheltuielile utile, cu exceptia celor voluptorii.

Jurisprudenta a stabilit ca, atunci cind "lucrarile de sporire a confortului au fost facute de chirias, fara autorizarea proprietarului, iar acesta, desi initial nu a inteles sa le retina, totusi la sfirsitul locatiunii si le insuseste, imbogatindu-se fara just temei, fostul locatar are dreptul sa pretinda valoarea investitiilor, acest drept fiind opozabil si proprietarului care a dobindit imobilul ulterior".^1) Totusi, cind lucrarile de sporire a confortului s-au facut fara aprobarea prealabila a locatorului, iar acesta nu doreste sa le retina, chiriasul nu va mai putea recupera cheltuielile, "ci va putea fi obligat ca, la incetarea locatiunii, sa le ridice si sa aduca locuinta in starea ei anterioara, platind eventual si despagubiri, dar fara a i se putea pretinde o majorare de chirie pentru sporul de confort".^2) Daca in urma sporului de confort realizat de locatar, locatorul pretinde o chirie majorata, acesta nu mai poate reveni ulterior asupra manifestarii de vointa; locatarul va putea deci solicita cheltuielile facute cu lucrarile care au dus la marirea confortului.

2.Obligatiile locatarului

a)Obligatia de a folosi bunul inchiriat conform destinatiei

Obligatia de a folosi bunul inchiriat sau arendat conform destinatiei sale si ca un bun proprietar (art. 1429 Cod civil)

Folosirea bunului inchiriat ca un bun proprietar consta in faptul ca locatarul trebuie sa intrebuinteze bunul ca si cum ar fi al sau. Trebuie sa-l conserve si sa-i perceapa fructele. Daca spatiul va fi inchiriat in scopuri comerciale, trebuie sa nu fie tulburata linistea colocatarilor din imobil. Daca se abuzeaza de locuinta, locatorul poate cere repararea prejudiciului .

Folosirea bunurilor inchiriate conform destinatiei lor este valabila atit la bunurile mobile, cit si la cele imobile (in acest caz, regula este valabila atit la constructii, cit si la terenuri). Este posibil ca partile sa fi omis sa precizeze in contract destinatia bunului inchiriat; in acest caz, "se va lua in consideratie destinatia care dupa imprejurari au avut-o partile in vedere la incheierea contractului". La aprecierea imprejurarilor se vor avea in vedere natura si destinatia anterioara a bunului inchiriat, obiceiurile locului, profesiunea locatarului etc.

Cu consimtamintul locatorului, locatarul va putea efectua unele schimbari ale destinatiei bunului inchiriat. Consimtamintul poate fi expres sau tacit. Schimbarea destinatiei bunului de catre locatar permite locatorului sa solicite rezilierea contractului de locatiune; dar chiar daca nu s-ar face schimbari, ci ar fi folosit bunul intr-un alt mod, tot e posibila rezilierea.

Va fi mai antrenata raspunderea locatarului in cazul distrugerilor provocate de membrii familiei sale sau de catre sublocatari.

Instantele judecatoresti au insistat asupra necesitatii existentei acordului tuturor colocatarilor la efectuarea unor lucrari, in interiorul locuintei, totusi au considerat ca judecatorul va putea incuviinta acele lucrari care nu lezeaza drepturile locative ale colocatarilor, dar permit o folosire mai lesnicioasa a spatiului de locuit.^1)

Instanta suprema a mers si mai departe, considerind ca judecatorul va putea incuviinta neamplasarea unei dependinte in cadrul apartamentului, atunci cind s-ar permite prin aceasta o folosire mai buna a dependintei de catre toti locatarii.^2)

b)Obligatia de a nu schimba forma bunului

Nu numai locatorul este obligat sa respecte forma bunului inchiriat, dar si locatarul, pentru a-l putea remite, la incetarea contractului, in starea in care a fost primit. Consideram ca aceasta obligatie este strins legata de cea privind folosirea bunului conform destinatiei sale initiale. Astfel, pe terenul inchiriat, nu se vor putea face constructii sau plantatii .

c)Obligatia de a intretine bunul in stare de functionare

Obligatia de a intretine bunul in stare de intrebuintare, asa cum a fost predat de locator la incheierea contractului

Locatarul va trebui sa faca reparatiile necesare in cursul contractului. In caz de conflict, instanta va stabili care reparatii trebuie efectuate de locator si care de locatar. Art. 48 alin. 1 din Legea nr. 5/1973 obliga pe chiriasi la intretinerea si repararea elementelor de constructii si instalatii din interiorul unei locuinte, precum si a partilor de folosinta comuna ale cladirii si anexelor acesteia. Cind reparatiile au devenit necesare din culpa locatarului, acesta este obligat sa le execute. Sub acest aspect, art. 48 alin. 2 din Legea nr. 5/1973 dispune ca chiriasii au obligatia de a repara si inlocui elementele de constructii si instalatii deteriorate prin folosirea lor necorespunzatoare. Daca reparatiile au devenit insa necesare printr-un caz de forta majora, ele vor trebui executate de locator (art. 1448 Cod civil).

Daca locatarul refuza sa execute reparatiile care cad in sarcina sa, instanta judecatoreasca il va putea obliga sa le efectueze, determinind si valoarea lor; in subsidiar, se va putea recunoaste proprietarului, cind locatarul refuza, sa execute el insusi reparatiile in contul si pe cheltuiala locatarului.^1)

d)Obligatia de a plati chiria

Una din obligatiile principale ale locatarului este plata chiriei la termenele stabilite in contract. Plata se va face locatorului sau mandatarului acestuia. Cind inchirierea sau arendarea s-a facut la mai multe persoane, din partea acestora va exista solidaritate in ce priveste plata chiriei. Daca proprietarul vinde imobilul, iar noul proprietar nu incunostiinteaza pe locatar, va fi valabila plata facuta de acesta vechiului proprietar.

Omisiunea stabilirii termenelor de plata a chiriei in contract, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului (de exemplu, plata se va face la Sf. Gheorghe). Plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (fiind, deci, cherabila), iar daca dupa incheierea contractului debitorul isi schimba domiciliul, plata se va face la noul sau domiciliu. Desigur, partile pot decide ca plata prevazuta sa fie portabila sau sa se faca intr-un alt loc.

Dovada platii chiriei se va face potrivit regulilor generale de drept.

Problema platii pretului la contractul de locatiune a facut obiectul unei vaste jurisprudente atit in trecut, cit si in prezent. Cele mai frecvente probleme au aparut in aplicarea prevederilor Legii nr. 5/1973. Neplata la termen a chiriei in cazul contractului de inchiriere a locuintelor din fondul locativ de stat atrage majorari de intirziere, atunci cind neplata chiriei este urmarea unui fapt culpabil al locatarului.

Termenul in care se poate solicita plata chiriei restante este de trei ani si "fiecare rata se stinge printr-o prescriptie deosebita, iar data la care incepe sa curga termenul de prescriptie este aceea la care rata respectiva a devenit exigibila". Daca sotii sint despartiti in fapt, iar unul din ei a parasit irevocabil domiciliul conjugal, declaratia data de sotul respectiv, in sensul ca renunta la dreptul sau locativ, este valabila si s-a considerat ca "ar fi inechitabil ca in asemenea situatii sa continue a plati chirie numai pe motiv ca este titularul contractului de inchiriere asi ca inca nu a divortat de celalalt sot". O asemenea renuntare nu este interzisa de codul civil sau de Legea nr. 5/1973. Locatarul va putea recurge la consemnarea chiriei la CEC, doar daca proprietarul refuza incasarea sumei. El are insa obligatia sa comunice proprietarului depunerea sumei in contul debitului, deoarece, in caz contrar, se va considera ca locatarul nu si-a satisfacut obligatia contractuala referitoare la plata chiriei. Neplata chiriei sau a cotei-parti din cheltuielile ce-i revin, cu rea credinta, atrage evacuarea locatarului din imobil (art. 24 alin. 1 lit. d din Legea nr. 5/1973).

Locatarul are posibilitatea sa retina din chirie contravaloarea lucrarilor executate in contul proprietarului, fara a mai fi necesar sa se adreseze justitiei; daca va fi chemat in judecata de proprietar pentru plata chiriei restante, locatarul va putea opune, in vederea compensarii, sumele investite in lucrarile de imbunatatire a imobilului, cu aprobarea proprietarului, fara a trebui sa mai introduca o cerere reconventionala.

Locatarului ii incumba obligatia de a face proba platii chiriei.^1)

e)Obligatia de a pastra bunul impotriva uzurparilor

Pe linga obligatia de a conserva bunul, locatarul va trebui nu numai sa-l instiinteze pe locator de uzurparile care au loc asupra bunului, dar sa si apere bunul impotriva uzurparilor. Prin uzurpare vom intelege nu numai luarea in posesie, integral sau partial, de catre un tert, a bunului inchiriat, dar si tulburarile de drept. Aducerea la cunostinta se va putea face in scris sau verbal.

f)Obligatia de a mobila locuinta inchiriata(art. 1446 Cod civil)

Textul urmareste sa asigure privilegiul proprietarului asupra bunurilor mobile ale chiriasului (art. 1730 Cod civil). S-a considerat insa ca dispozitia cuprinsa in art. 1446 Cod civil ar constitui o garantie excesiva a dreptului proprietarului, neputindu-se admite rezilierea contractelor de locatiune pentru lipsa unor garantii indestulatoare ale platii chiriei.

g)Obligatia de a nu parasi imobilul

Din interpretarea art. 1429 Cod civil, rezulta ca locatarul nu poate parasi imobilul inchiriat inainte de expirarea contractului. Potrivit art. 19 al legii nr. 5/1973, lipsa din locuinta mai mult de sase luni atrage evacuarea locatarului; aceasta prevedere speciala nu este declt reflectarea obligatiei locatarului de a nu parasi locuinta.

Absentarea de la locuinta (exceptind cazurile prevazute de lege) mai mult de sase luni atrage pierderea dreptului locativ. Dar pentru acest drept, este necesar ca locatarul sa fi abandonat locuinta. Absenta sa aiba un caracter continuu si definitiv. Parasirea efectiva si definitiva a locuintei, fiind o chestiune de fapt, va putea fi dovedita prin orice mijloc de proba.

Cind copilul se casatoreste si paraseste locuinta parintilor mutindu-se la locuinta celuilalt sot inseamna "ca a renuntat implicit, dar neechivoc, la dreptul locativ avut in familia parintilor si ca a intervenit o pierdere ireversibila a acestuia".

Pierde dreptul locativ cel care a incheiat un contract de inchiriere, dar nu l-a valorificat, ceea ce inseamna ca nu mai are nevoie de locuinta.

h)Obligatia de a plati cheltuielile contractului

In absenta unei clauze contrarii, locatarul are obligatia de a suporta cheltuielile necesare incheierii contractului (taxe de timbru, de transcriere etc.). Dimpotriva, impozitele si celelalte taxe datorate statului vor fi platite de locator.

i)Obligatia restituirii bunului

La expirarea contractului, locatarul este obligat sa restituie locatorului bunul inchiriat sau arendat cu toate accesoriile lui. Exceptind situatia cind bunul s-ar fi degradat datorita vechimii sau fortei majore, locatarul va raspunde pentru degradarile care ii sint culpabile.

Vom distinge dupa cum luarea in primire a bunului de catre locatar s-a facut sau nu in baza unui inventar. Cind s-a intocmit inventarul, bunul va trebui restituit in starea in care a fost primit. in absenta inventarului, va actiona prezumtia ca locatarul a primit bunul in stare buna.^1)

Cheltuielile necesare efectuate de locatar in timpul locatiunii vor trebui restituite de locator. Cind locatarul a ridicat constructii sau a facut plantatii pe terenul locatorului, daca nu s-a convenit nimic de catre parti, atunci constructiile si plantatiile vor deveni proprietatea locatorului, in virtutea dreptului la ascensiune (art. 494 Cod civil).

Obligatia de restituire va inceta in situatia in care bunul a pierit din forta majora.

PAGE 6