Tema: CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE PLAN

Introducere

1.1. Concepte privind contractul de locaiune.1.2. Caractere juridice ale contractului de locaiune.1.3. Conditii de validitate ale contractului de locaiune.ConcluziiINTRODUCERE

Contractele de locaiune dau natere la obligaii att fa de locatar ct i fa de locator; fiecare din pri avnd clare sarcinile ce li se cuvin n derularea contractului.

Avnd n vedere c acest contract nu este translativ de proprietate obligaiile prilor sunt diferite de celelalte contracte.

Locaiunea reprezint o vnzare a folosinei i se deosebete de contractele de vnzare-cumprare prin faptul c se transmite numai dreptul de folosin ca drept de crean asupra lucrului, nu un drept real.

Chiar dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-i asigure numai folosina lucrului, nu i dobndirea proprietii fructelor.

Locaiunea este un contract prin care o persoan , numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial a unui bun n schimbul unei sume de bani sau alte prestaii, numit chirie.

1 Concepte privind contractul de locaiune.Prin locatiune intelegem acel contract prin care o persoana, numita locator, se asigure celeilalte parti, locatar, folosinta temporara, totala sau partiala a unui bun neconsubtibil, individual determinat, n schimbul unei sume de bani sau altei prestaii numite chirie.

Cunoscut nc din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de locatiune astfel cum a fost reglementat n Codul civil mbrac trei forme:

1. locatio rerum ( punerea la dispoziie a unui bun);

2. locatio operarum ( prestarea de servicii);

3. locatio operis faciendi ( realizarea unei lucrari).

i n concepia legiuitorului de la 1864 s-a pastrat aceast mprie, motiv pentru care Codul civil, Capitolul VIII, se refera n articolele 875-910 la patru feluri de locaiuni.

Locaiunea (dei se poate spune c reprezint o vnzare a folosinei) se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosint asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete praprietatea asupra fructelor nu n virtutea locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul fiind obligat s-I asigure folosina lucrului, nu i dobndirea proprietii fructelor.Mai precizm c, asemnator contractului de vnzare-cumparare, prile pot ncheia, anterior locaiuni, un antecontract de locaiune ( promisiune unilateral sau bilateral), guvernat de reguli generale aplicabile contractelor, innd ns seama c locaiunea, deci i antecontaractul de locaiune, este n principiu un act de administrare.2 Caracterele juridice ale contractului de locaiune.Contractul de locaiune se caracterizeaz prin urmatoarele trasturi:

a) este un contract translativ doar de folosin.Spre deosebire de contractul de vnzare cumparare, locaiunea nu transmite un derpt real, ci doar un un drept de crean, constnd n folosina unui bun neconsuptibil.

Dac bunul nchiriat este fugifer, locatarul dei are dreptul de a culege fructele, acesta reprezint doar un accesoriu al folosinei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaiune este doar deteniunea precar, motiv pentru care locatarul nu va putea dobndi proprietatea bunului prin uzucapiune.b) este un contract cu titlu oneros i cumulativ . Ambele parti contractante urmaresc s obin pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul s obin chiria, iar locatarul, folosina bunului; existena i ntinderea obligaiilor estet cunoscut de ele de la ncheierea contractului;c) este un contract sinalagmatic (bilateral), ntruct d natere la drepturi i obligaii n sarcina ambelor par;

d) este un contract consensual care se ncheie prin acordul prilor (solo consensu), far vreo formalitate.e) este un contract de executare succesiv, n timp. Elementul de timp este de esena locaiunii. Locatorul asigur folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii, iar preul este calculat dup durata folosinei.

Condiii de validitate.

Ca orice convenie, locaiunea trebuie s ndeplineasc, ad validatem, cerinele privind consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza. Datorit particularitilor, evideniate att n doctrin, ct i n practica judectoreasc, ne vom opri la cteva precizri privind capacitatea de a contracta i obiectul (lucrul nchiriat i preul) contractantului.a) Capacitatea prilor. Att locatarul, ct i locatorul trebuie s aib capacitatea, respectiv s ndeplineasc condiiile cerute pentru a face acte de administrare ( locaiunea fiind, n principiu, un act de administrare).

n principiu, locaiunea este un act d administrare, motiv pentru care prile contractante trebuie s aib capacitatea de a ncheia asemenea acte ( este suficient capacitatea de exerciiu retras a minorului ntre 14-18 ani, cu ncuviinarea prealabil a reprezentantului legal).

Dac ns contractul privete un imobil iar durata ncheierii este mai mare de 5 ani, este considerat act de dispoziie i ca atare se impune cerina capacitii depline de exerciiu a prilor.

b) Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa. In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Precizam, de asemenea, ca bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale. Tot astfel, bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputand asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in conditiile legii speciale (de exemplu, armele numai de catre persoane in drept sa le detina).

2. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).

Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta.

ConcluziiContractul de locaiune sau naimeala, dupa cum era denumit n dreptul romanesc vechi, a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au ncheiat,dup schimb i vnzare-cumparare.

Contract de locatiune a cptat un rol important i, n consecin este frecvent ntlnit, locaiunea este "unul din contractele care exercit cea mai mare nrurire asupra prosperitii publice". Contractul de locaiune este acordul de voin prin care o persoan numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane numite locatar folosina temporar a unui bun determinat sau a unui serviciu, n schimbul unui pre proporional cu durata contractului.

Obiectul locaiunii l constituie, lucrurile sau lucrrile (prestrile de servicii), din acest punct de vedere distingem ntre: locaiunea de lucruri (locatio rei) i locaiunea de lucrri (locatio operarum).

n ceea ce privete caracterele juridice ale contractului de locatiune conchidem c contractul de locatiune de lucruri este un contract: sinalagmatic (bilateral), care da nastere la drepturi si obligatii reciproce intre parti;cu titlu oneros, in care fiecare parte urmareste obtinerea prestatiei cocontractantului; comutativ (si nu aleatoriu), fiecare dintre parti cunoscand in momentul incheierii contractului care sunt obligatiile si intinderea acestora; consensual, care se incheie prin simplul acord de vointa al partilor, fara ca legea sa ceara o anumita forma pentru validitate; Forma scrisa este insa folosita pentru a raspunde necesitatilor probatorii in caz de litigiu privind incheierea sau executarea contractului de locatiune, cu executare succesiv, este un contract creator de raporturi obligationale, si nu un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale cum este contractul prin care se creeaza un drept de uzufruct, de uz ori habitatie.In consecinta, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, si nu un drept real de folosinta (cum ar fi dreptul de uzufruct).

Bibliografia: