Cap. 8 ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILORMetoda compara iei directe utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii de pia se face prin analizarea pie ei pentru a gsi propriet i similare i comparnd apoi aceste propriet i cu cea n evaluare. Estimarea chiriei pe pia , a costurilor, uzura i al i parametrii ai valorii, pot fi ob inu i prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate n metoda compara iei directe pentru a determina corec iile ce trebuie fcute la pre urile de vnzare a propriet ilor comparabile.Premiza major a metodei compara iei directe este aceea c valoarea de pia a unei propriet i imobiliare este direct n rela ie cu pre urile unor propriet i competitive i comparabile.Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferen ele ntre propriet i i tranzac ii, care influen eaz valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferen ele n drepturile de proprietate evaluate, motiva ia cumprtorilor i a vnztorilor, condi iile de finan are, situa ia pie ei la momentul vnzrii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice i caracteristicile economice, dac propriet ile produc venituri. Criteriile de compara ie sunt testate fa de datele pie ei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare i cum afecteaz ele valoarea.8.1 Rela ia cu principiile evaluriiOferta i cererea pie ei sunt constituite de vnztori i cumprtori, iar dac cererea pentru o proprietate este mare, pre urile tind s creasc. Deplasrile n oferta unor propriet i mbunt ite, sunt deseori n urma deplasrilor n cerere, deoarece oferta este creat de noile construc ii ce necesit timp de realizare i este micsorat de transformarea pentru alte utilizri, n timp ce cererea ce trebuie satisfcut se poate schimba rapid. Analiza pie elor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrat pe cerere, dar trebuie avut n vedere i oferta.Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea n vedere numrul de utilizatori poten iali a unui anumit tip de proprietate imobiliar, puterea lor de cumprare, gusturile i preferin ele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera propriet ile existente nevndute sau libere, precum i propriet ile ce sunt n construc ie, transformare sau planificate a fi construite. Modificrile n oricare din aceste elemente pot duce la varia ia pre urilor propriet ii analizate i a propriet ilor comparabile.Principiul substitu iei aplicat la metoda compara iei directe, arat c valoarea unei propriet i tinde s fie dat de pre ul ce ar fi pltit pentru a achizi iona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune c metoda compara iei directe este mai pu in adecvat dac nu exist pe pia propriet i de substitu ie.For ele cererii i a for ei de pe pia tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodat, ci acesta se schimb continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este c rela ia dintre teren i construc ii i rela ia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca proprietatea s reflecte valoarea de pia real.Evaluatorul va analiza mprejurimile propriet ii evaluate pentru a identifica toate influen ele externe semnificative i care se reflect n corec iile pe care le face propriet ilor competitive pentru comparabilitate. Dou propriet i imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de pia mult diferite dac una din propriet i are mprejurimi mai pu in atractive. Factori precum: condi iile1de iluminat a strzilor, facilit ile de transport, protec ie adecvat din partea poli iei, respectarea reglementrilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimenta ie public, trebuie lua i n considerare de evaluator pentru a determina dac ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.8.2 Aplicabilitatea i limitele metodeiMetoda compara iei directe este aplicabil la toate tipurile de propriet i imobiliare cnd exist suficiente tranzac ii recente, cu date sigure care s indice caracteristicile valorii sau tendin ele de pe pia .Dac n schimb numrul de tranzac ii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitat. De exemplu, metoda compara iei directe se aplic rareori la propriet i cu destina ie special, pentru c pe pia (chiar dac e ntins geografic) se vnd pu ine asemenea propriet i.Metoda d, de regul, indica ii de prim mn, referitoare la valoarea de pia n evaluarea propriet ilor imobiliare ce nu sunt cumprate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuin pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indica ii privind valoarea unor propriet i industriale sa comerciale exploatate de proprietar.Schimbarea rapid a condi iilor economice i a legisla iei, pot limita aplicabilitatea metodei compara iei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementrilor de urbanism, existen a i costulfinan rii, restric iile de construire i de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat, un numr mic de vnzri comparabile recente, fapt ce reflect impactul unor asemenea schimbri pe un anumit interval de timp. n plus, infla ia rapid poate pune sub semnul ntrebrii corec iile fcute de evaluator.Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei compara iei directe, evaluatorul trebuie s verifice datele de pia ob inute i s n eleag deplin caracteristicile de comportament al cumprtorilor i al vnztorilor implica i n tranzac iile imobiliare. El va fi circumspect fa de informa iile oferite de ter i. n acelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, dac evaluatorul se bazeaz numai pe date statistice, fr a lua n considerare motivarea pr ilor aflate n tranzac ie.Este absolut necesar ca evaluatorul s identifice i s analizeze punctele tari i punctele slabe ale propriet ii, din datele prelucrate i din analizele comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar i opiniile trebuie s fie scrise n raportul de evaluare. La analiza rezultatelor ob inute prin aplicarea metodei compara iei directe, dar i la analiza final a rezultatelor, trebuie s se exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate i a concluziilor privind valoarea.Metoda compara iilor directe constituie o parte esen ial a procesului de evaluare, chiar cnd aplicabilitatea ei este limitat. De multe ori datele necesare n aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura func ional, etc.) se ob in printr-o tehnic de analiz comparativ.8.3 Datele necesare i sursele de informa iiPentru a aplica metoda compara iei directe, evaluatorul culege date despre tranzac ii, contracte, oferte, refuzuri, op iuni i liste de propriet i imobiliare, considerate competitive i comparabile cu proprietatea evaluat.2La nceput, evaluatorul cerceteaz cu aten ie pre urile, drepturile de proprietate transmise, condi iile de finan are, motiva ia vnztorilor i cumprtorilor i data efecturii tranzac iilor. Apoi analizeaz n detaliu fiecare amplasament, starea fizic i func ional i caracteristicile economice.Sursele primare de informa ii sunt cele legate de publicitatea imobiliar, publica iile periodice cu subiect imobiliar i discu iile cu pr ile n tranzac ie, angaja ii lor, avoca i, consilieri, agen i de intermediere, administratori imobiliari, proprietari i promotori. Informa iile din alte surse ter e trebuie privite cu aten ie pentru c ar putea fi n favoarea unei anumite pr i implicate n tranzac iile imobiliare i nu totdeauna au obiectivitatea necesar.Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura i tipul propriet ii evaluate i trebuie s cuprind suficiente propriet i comparabile tranzac ionate ntr-un trecut nu prea ndeprtat. Propriet ile imobiliare au pia local, regional, na ional sau interna ional.Pre urile de vnzare reflect o serie de factori care influen eaz mai mult sau mai pu in valoarea propriet ii; pentru a determina influen a relativ a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative i calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativ relativ, analiza evolu iei, analiza datelor n perechi, analiz statistic i grafic, analiza sensibilit ii. Dac nu exist suficiente date pentru a fundamenta o analizcantitativ, evaluatorii analizeaz rela iile calitative prin compara ie direct a datelor de pia i analiza evolu iei pie elor.Dup ce au fost adunate i analizate datele de pia , ele pot fi ordonate n mai multe moduri. O metod obisnuit este s fie aranjate pe o gril de date. Fiecare diferen important ntre proprietatea analizat i propriet i comparabile ce ar putea influen a valoarea e considerat ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rnd pe gril i pre urile totale sau unitare ale propriet ilor comparabile sunt corectate ca s reflecte valoarea acestor diferen e.Corec iile fcute, reflect procesul de gndire i judecat efectuat de un cumprtor, nainte de a face oferta de cumprare sau nainte de a cumpra.8.4 ProceduraEtapele procedurii de baz n aplicarea metodei compara iei directe sunt:Cercetarea pie ei pentru a ob ine informa ii despre tranzac ii de propriet i imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluat n ceea ce priveste tipul de proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;Verificarea informa iilor prin confirmarea c datele ob inute sunt reale i corecte i c tranzac iile au fost obiective;Alegerea unor criterii de compara ie relevante i elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;Compararea propriet ilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliznd elementele de compara ie i ajustarea adecvat a pre ului de vnzare a fiecrei propriet i comparabile sau dac nu e posibil compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.3Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau la o marj de valori. ntr-o pia nedecis i foarte dinamic, o marj de valori poate fi o concluzie mai bun dect o singur valoare.Criterii de compara ieFiecare pre de vnzare ar trebui exprimat func ie de niste criterii de compara ie adecvate, adic niste componente ale propriet ii imobiliare definite n scopul compara iei. Alegerea lor depinde de scopul evalurii i de natura propriet ii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza pre ului pe camer, dar i pe baza pre ului pe mp construit.Propriet ile industriale i depozitele se analizeaz pe baza pre ului pe mp sau m cub. Hotelurile de regul sunt analizate n pre pe camer; restaurantele, teatrele, bisericile, slile polivalente n pre /loc; terenurile de golf n pre /hectar i gaur; campingurile n pre pe lot; terenurile de tenis n pre /teren sau pe numr de membri; debarcaderele n pre pe dan; service auto n pre /loc de repara ii. Pentru case de locuit unitatea tipic de compara ie este pre ul total sau pre ul pe mp util.Aplicarea mai multor criterii de compara ie pot duce la rezultate diferite i evaluatorul trebuie s analizeze i s explice diferen ele. Acest lucru l va ajuta s aleag cele mai adecvate criterii de compara ie pentru situa ia dat. Este util, dac sunt suficiente date, s se fac analize statistice, pe baza criteriilor pentru a ob ine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.Criterii de compara ie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se ajusteaz, dar evaluatorul trebuie s analizeze cauzele diferen elor aprute la diferite propriet i i va alege acele valori care sunt cele adecvate i fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluat.8.4.2 Elemente de compara ieElementele de compara ie sunt caracteristici ale propriet ilor i tranzac iilor imobiliare care au consecin varia ii ale pre urilor pltite pe pia a imobiliar.Evaluatorul ia n considerare i compar toate diferen ele rezonabile ntre propriet ile comparabile, diferen e care le influen eaz valoarea. Cercetarea pie ei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea propriet ilor imobiliare este deosebit de sensibil.Pe baza acestor diferen e se fac ajustri ale pre urilor pentru fiecare proprietate comparabil pentru a face propriet ile echivalente la pre ul unitar sau la pre ul total, dar metoda trebuie aplicat uniform pe toat durata analizei. Totodat, evaluatorul trebuie s aib grij ca ajustrile datorate unei diferen e s fie fcute o singur dat.n metoda compara iei directe sunt nou elemente de compara ie de baz:drepturile de proprietate transmise;condi iile de finan are;condi iile de vnzare;condi iile pie ei;localizarea;4caracteristicile fizice;caracteristicile economice;utilizarea;componente non-imobiliare ale valorii.Desi n majoritatea cazurilor aceste nou elemente acoper to i factorii semnificativi, se pot considera i alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restric ii guvernamentale, condi ii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de compara ie se pot mpr i n subcategorii pentru a face analiza mai specific.8.4.2.1 Drepturi de proprietate transmiseO tranzac ie este ntotdeauna axat pe dreptul de proprietate transmis. Cnd este vorba de vnzarea unei propriet i nchiriate, evaluatorul va face corec iile care s reflecte diferen a ntre propriet ile nchiriate cu chiria pie ei i cele nchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pie ei, iar durata rmas a nchirierii afecteaz aceste corec ii.Etapa preliminar n procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat i odat acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pie ei. Evaluatorul trebuie s stabileasc precis i drepturile de proprietate transmise n tranzac iile comparabile selectate pentru analiz.8.4.2.2 Condi iile de finan arePre ul tranzac iei pentru o proprietate imobiliar poate fi diferit de cel al unei propriet i identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.n cazurile cnd cumprtorul ob ine din partea vnztorului o finan are sub pre urile pie ei el va plti probabil un pre mai mare pentru proprietatea achizi ionat.O corec ie pe motive de finan are poate sau nu s includ o corec ie pentru condi iile de vnzare.Defini ia valorii de pia recunoaste termenii de plat ca fiind plat integral cash. De multe ori reducerea determinat prin calculele de actualizare nu este recunoscut integral pe pia , pentru c atunci condi iile de vnzare pot eviden ia alte interese non-economice din partea cunprtorilor sau vnztorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie s foloseasc cu aten ie calculele de echivalen cash i s re in c n final corec ia este cea dedus din datele de pe pia .Cumprtorii de propriet i imobiliare se oblig n mod constient la:suma investit n active;plata periodic a creditului plus dobnzile.Astfel, componentele creditului variaz cu rambursarea mprumutului i cu costul creditului.La analiza datelor n perechi se combin, de obicei, calculele de actualizare cu corec iile datorate condi iilor de vnzare atipice.58.4.2.3 Condi iile de vnzareAjustrile pentru condi iile de vnzare de regul reflect motiva ia cumprtorului i a vnztorului i n multe cazuri condi iile de vnzare influen eaz semnificativ pre ul de vnzare. De exemplu, o vnzare poate fi sub pre ul pie ei dac vnztorul are nevoie imediat de bani sau un cumprtor va oferi un pre mai mare pentru o proprietate ce a apar inut cndva familiei sale.Dac se descoper condi ii de vnzare neobisnuite ntr-o tranzac ie, aceasta ar putea s fie folosit ca o proprietate comparabil numai cu precau ii deosebite, iar condi iile speciale trebuie eviden iate n raportul de evaluare.8.4.2.4 Condi iile pie eiTranzac iile comparabile ce au avut loc n alte condi ii ale pie ei dect cea evaluat la data evalurii, necesit ajustri pentru toate diferen ele ce influen eaz valoarea. O ajustare normal pentru condi iile pie ei se refer la diferen a ntre momentele tranzac iilor. Cauzele pot fi: infla ia i percep ia investitorilor privind schimbarea condi iilor pie ei.Schimbrile n condi iile pie ei pot fi i modificarea legilor privind taxele i impozitele, procesul de ob inere a autoriza iilor de construc ie i fluctua iile cererii i ofertei. Uneori efectele acestor factori se combin cu influen e ce se adun sau se compenseaz.Desi ajustrile pentru condi iile pie ei se refer deseori la timp, nu timpul este cauza, ci schimbrile pie ei ce au aprut de-a lungul timpului.Ca moment de referin trebuie luat cel al ncheierii contractului i nu cel al nceperii negocierilor.Mrimea ajustrii se estimeaz prin analiza mai multor tranzac ii ce au aprut n jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiv a reflectrii n pre a schimbrii condi iilor pie ei.8.4.2.5 LocalizareaAjustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de amplasare ale propriet ilor comparabile difer fa de cele ale propriet ii evaluate.Diferen ele prea mari impun eliminarea din rndul propriet ilor comparabile.Ajustrile se exprim de regul procentual i reflect cresterea sau descresterea n valoare a unei propriet i, datorate amplasrii ntr-o zon.Chiar i n aceeasi zon apar diferen e; de exemplu, o cas cu vedere la parc i alta pu in mai departe. Evaluatorul trebuie s sesizeze c pia a recunoaste c o loca ie e mai bun dect alta din diferite motive.6n absen a unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferen e n localizarea a dou propriet i de altfel complet comparabile, poate fi echivalent cu diferen a n valoarea terenului corespunztoare celor dou propriet i. Evaluatorul trebuie s fie atent i s evite ajustarea pentru aceeasi influen asupra valorii, cum ar fi localizarea i caracteristicile fizice.8.4.2.6 Caracteristicile fiziceFiecare diferen ntre carateristicile fizice ale propriet ilor comparabile i proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ i ajustare. Diferen ele fizice nseamn diferen e n dimensiunile cldirii, calitatea construc iei, stilul arhitectural, materiale de construc ie, vrsta, condi ia, utilitatea func ional, dimensiunile terenului, atractivitatea i alte avantaje. Condi iile de mediu trebuie luate n considerare i sunt foarte importante.Cstigul sau pierderea n valoare prin prezen a sau absen a unui element nu sunt de regul egale cu costul instalrii sau demontrii elementului. Uneori cumprtorii nu vor s plteasc un pre mai mare pentru un anumit element sau avantaj n plus. La fel existen a unui avantaj suplimentar poate adauga o valoare mai mare dect costul de ob inere a avantajului.8.4.2.7 Caracteristicile economiceCaracteristicile economice includ toate atributele unei propriet i imobiliare care afecteaz profitul net. Acest element de compara ie este de regul aplicat propriet ilor productoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, condi iile de nchiriere, data expirrii contractului de nchiriere, op iunile de rennoire i clauzele de nchiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investi ii.Evaluatorul trebuie s fie atent ca diferen ele datorate drepturilor de proprietate transmise sau schimbrii datorate condi iilor de pia , s nu fie atribuite caracteristicilor economice.8.4.2.8 UtilizareaEvaluatorul trebuie s eviden ieze orice diferen ntre utilizarea existent sau cea mai bun utilizare a unei propriet i imobiliare comparabile i utilizarea propriet ii evaluate.n evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importan i n determinarea celei mai bune utilizri.O diferen n utilizrile permise n dou zone, nu necesit neaprat o ajustare dac loturile au aceeasi utilizare. Cnd pre urile de vnzare sunt exprimate unitar (pre /mp), pot exista totusi diferen e datorate cerin elor de clasificare zonal. De exemplu, din cauza diferen elor n cerin ele de parcare sau de amenajare peisagistic, costul de mbunt ire a amplasamentului este diferit desi loturile au aceeasi cea mai bun utilizare. Aceste diferen e trebuie luate n considerare.8.4.2.9 Componente non-imobiliare ale valorii7Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalit ii cldirii, afacerea ce are loc n cldire i alte elemente care nu costituie pr i ale propriet ii imobiliare, dar fac parte din pre . Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. n multe cazuri via a economic, riscul de investi ie asociat, rata de fructificare, garan ia pentru asemenea componente non-imobiliare difer de cele ce se refer la componentele imobiliare.Mobila, inventarul i echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de elemente ce definesc personalitatea.8.4.3. Identificarea i cuantificarea corec iilorTehnicile de identificare i cuantificare a corec iilor se clasific n dou categorii:cantitative:analiza pe perechi de date;analiza statistic;analiza grafic;analiza evolu iei;analiza costurilor;analiz a datelor secundare.calitative:analiza compara iilor relative;analiza clasamentului;interviuri personale.Primul pas n analiza comparativ este de a identifica care elemente de compara ie influen eaz valoarea pe pia a specific. Fiecare din elementele de compara ie importante trebuie s fie ncercat prin una sau mai multe din tehnicile men ionate mai sus, pentru a stabili dac este sau nu necesar o corec ie. Evaluatorul trebuie s fie atent i s nu presupun c un element de compara ie influen eaz valoarea pn cnd pia a nu a indicat aceast influen .8.4.3.1 Tehnicile cantitativeAnaliza pe perechi de date este un proces n care dou sau mai multe tranzac ii sunt comparate pentru a ob ine o indica ie privind mrimea corec iei ce se refer la o singur caracteristic. Ideal, tranzac iile comparate sa fie identice sub toate aspectele, cu excep ia elementului analizat. Totusi, acest caz este foarte rar i deseori, evaluatorul trebuie s analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.8Desi analiza pe perechi de date este teoretic corect, ea este uneori nepractic, din cauza insuficien ei datelor privind propriet i similare.Analiza statistic a datelor de pe pia include analiza prin regresie i inferen . Regresia liniar sau multipl, reprezint a tehnic extrem de util i este limitat numai de numrul de elemente sau factori ce influen eaz pre ul.Analiza grafic este o variant a analizei statistice n care evaluatorul ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arta cum vede pia a varia iile n elementele de compara ie.Analiza evolu iilor este aplicabil cnd exist un volum mare de informa ii de pe pia i este n special util cnd sunt pu ine date de tranzac ii comparabile, dar sunt multe date referitoare la propriet ile cu mai pu ine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pie ei la anumite elemente de compara ie.Analiza costurilor utilizeaz costurile estimate de autorit i pentru taxe de construc ie sau impozit pe propriet i ca baz pentru corec ii. Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea corec ii sunt rezonabile i aproximeaz asteptrile pie ei.Analiza datelor secundare este o metod de determinare a corec iilor bazat pe date ce nu se refer direct la propriet ile comparabile, ci descriu pia a imobiliar n general.8.4.3.2 Tehnicile calitativeAnaliza compara iilor relative este studiul rela iilor indicate de datele pie ei fr a recurge la cuantificare. Mul i evaluatori utilizeaz aceast tehnic pentru c ea reflect natura imperfect a pie elor imobiliare. Pentru a aplica aceast tehnic, evaluatorul analizeaz tranzac ii comparabile, n scopul de a determina dac acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fa de proprietatea evaluat.Analiza clasamentului este o variant a analizei compara iilor relative prin care tranzac iilecomparabile sunt incluse ntr-un clasament n ordine ascendent sau descendent a atractivit ii Apoi, evaluatorul analizeaz pozi ia propriet ii evaluate n acest clasament.Interviuri personale eviden ieaz opiniile unor indivizi cunosctori n materie i participan i pe pia a imobiliar. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare i nu trebuie utilizate ca unice criterii de estimare a corec iilor.8.4.3.3 Analiza comparativAnaliza comparativ este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaz fie analiza pe perechi de date sau analiza compara iilor relative. n analiza comparativ, cele dou tehnici pot fi utilizate separat sau n combina ie.Procesul analitic are patru etape:9Identificarea elementelor de compara ie ce afecteaz valoarea tipului de proprietateevaluat;Compararea atributelor fiecrei propriet i comparabile cu cele ale propriet ii evaluate i aprecierea diferen elor pentru fiecare element de compara ie (cantitativ i calitativ). Fiecare corec ie trebuie explicat adecvat, astfel ca oricine altcineva s n eleag ra ionamentul;Ob inerea corec iei nete pentru fiecare tranzac ie comparabil i aplicarea ei asupra pre ului (sau chiriei);Efectuarea unei compara ii globale a propriet ilor comparabile corectate sau clasificate i extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.5. Tipuri de corec iiCorec iile ob inute prin tehnici cantitative se aplic tranzac iilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolut.Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corec ie, dar matematica nu trebuie s nlocuiasc judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului i a programelor mbunt esc viteza i precizia calculelor, dar estimarea valorii de pia nu e determinat numai de niste calcule precise. Evaluarea are i un aspect creativ n care evaluatorii si folosesc puterea de judecat n analiza i interpretarea datelor cantitative.Corec ia procentual este utilizat pentru a reflecta modificrile n condi iile pie ei i diferen ele de localizare.Evaluatorul trebuie s fie constant n modul de exprimare a rela iei ntre proprietatea comparabil i cea evaluat i ea trebuie fcut ntr-o manier ce corespunde modului cum este perceput de pia .ntruct este cunoscut numai pre ul tranzac iei comparabile, corec ia se face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii propriet ii evaluate.Corec ia absolut se calculeaz n unit i monetare ce se adun sau se scade la pre ul tranzac iilor comparabile.8.6 Ordinea corec iilorOrdinea n care se aplic corec iile la tranzac iile comparabile este determinat de datele de pe pia i analiza pe care o face evaluatorul evaluatorul. n Tabelul 4.1.1. se arat un model ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura secven de aplicare; pia a este cea care indic o anumit secven .Corec iile procentuale care se aplic pre urilor unor tranzac ii comparabile, reflect superioritatea sau inferioritatea propriet ii comparabile, avnd n vedere elementele de compara ie.Tabelul 1.Ordinea corec iilor10Corec ii dateCorec ii ale pre uluiElement de compara ietranzac iilor comparabilede pia (euro)Pre de vnzare100.000- Corec ie pentru dreptul de proprietate transmis+ 5%+ 5.000Pre corectat105.000- Corec ie pentru condi ii de finan are- 2%- 2.100Pre corectat102.900- Corec ie pentru condi ii de vnzare+ 5%+ 5.145Pre corectat108.045- Corec ie pentru condi ii de pia + 5%+ 5.402Pre corectat113.447- Corec ii pentru: localizare+ 3%+ 3.403 caracteristici fizice- 5%- 5.672 caracteristici economice- 5%- 5.672 utilizare+ 2%+ 2.269 componente non-imobiliare+ 3%+ 3.403- Valoarea estimat111.178Instrumentul de lucru pentru efectuarea corec iilor este grila de pia care reprezint un tablou ce are pe linii elementele de compara ie, pe prima coloan proprietatea evaluat iar pe celelalte coloane, propriet ile comparabile. Uneori pentru fiecare element de compara ie se aloc dou linii: una pentru comparare i alta pentru corec ie.n partea de jos a grilei exist o sec iune de analiz a rezultatelor cu dou linii: total corec ii exprimate absolut i procentual din pre ul de vnzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzac iilor fat de proprietatea evaluat i s selecteze valoarea final. Tranzac iile care necesit cele mai mici corec ii vor avea ponderea cea mai mare n alegerea valorii finale. n acelasi timp, ponderea va reflecta i ncrederea pe care o are evaluatorul n datele privind tranzac iile comparabile.8.7 Alegerea valorii finaleAlegerea valorii este ultima faz n analiz, n care apar dou sau mai multe valori rezultate i trebuie exprimat o opinie privind valoarea care ar conduce la pre ul cel mai probabil (vezi defini ia valorii de pia ).11Aceast opinie poate fi exprimat ntr-un interval de valori sau ca o singur valoare. Este important ca evaluatorul s ia n considerare punctele tari i punctele slabe ale fiecrui rezultat, examinnd siguran a i adecvarea informa iilor de pe pia care au stat la baza valorii, precum i tehnica aplicat. Raportul de evaluare trebuie s eviden ieze clar ra ionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.n metoda compara iei directe, alegerea valorii poate include dou nivele de analiz. Primul nivel nseamn ob inerea unei valori din corec ia pre urilor a dou sau mai multe tranzac ii comparabile, considernd un singur criteriu de compara ie (exemplu: pre /mp). Al doilea nivel este analiza valorilor ob inute, considernd mai multe criterii de compara ie.n procesul de alegere a valorii sunt dou elemente extrem de importante:Primul const n faptul c evaluatorul trebuie s fie sigur c valoarea estimat este n concordan cu scopul evalurii i este corelat cu valorile ob inute prin alte metode. Aici se va da o mare aten ie corelrii datei evalurii cu data pentru care sunt disponibile informa iile de pe pia .Al doilea element const n faptul c evaluatorul trebuie s in cont n mod esen ial de diferen ele n drepturile de proprietate transferate n tranzac iile comparabile. De cele mai multe ori aceste diferen e duc la excluderea tranzac iilor din rndul celor comparabile i orice neglijen n analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.12