2012 [Type the company name]

Andrea Szoke

[DREPT CIVIL CONTRACTE SPECIALE]

CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VNZARE

SECIUNEA 1. NOIUNI GENERALE

1. NOIUNE Art. 1650 NCC: (1) Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s

transmit comprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc.

(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

- prile unui contract de vnzare: vnztorul i cumprtorul; - efectul principal transmiterea proprietii supra unui bun ori, dup caz, promisiuni

de a transmite n viitor proprietatea sau oricare dezmembrmnt al dreptului de proprietate (excepie dr. de uz i de abitaie, care nu pot fi cedate), precum: superficia, uzufructul, servituile, sau oricare alt drept real ori de crean care prin natura sa este cesibil;

- transmiterea drepturilor care fac obiectul contractului de vnzare se face, n toate situaiile, cu titlu oneros, contra unei sume de bani numite pre;

- art. 1651 NCC regulile privind obligaiile vnztorului se vor aplica, n mod corespunztor i obligaiilor celor care nstrineaz anumite drepturi prin intermediul altor contracte, dac din reglementrile aplicabile acelui contract sau obligaiilor n general nu rezult contrariul;

- n anumite limite, reglementrile NCC n materie de vnzare constituie dreptul comun i pentru alte contracte translative de drepturi;

- nu se confund cesiunea unor drepturi cu cea a vnzrii unor drepturi =>

cesiunea = modalitate de transmitere a unui drept de la o persoan la alta, care are n vedere ntotdeauna un drept sau bun incorporal (ex.: o crean, un drept asupra unui fond de comer, un drept de autor);

- cesiunea unui drept atunci cnd se face cu titlu oneros, n schimbul unui pre, trebuie calificat ca fiind o specie a vnzrii, avnd un obiect special.

2. TRSTURILE CONTRACTULUI DE VNZARE (1)Caracter sinalagmatic

- obligaiile vnztorului i obligaiile cumprtorului sunt interdependente i reciproce fiecare dintre ele avndu-i cauza juridic n cealalt;

- efect dreptul prii care i-a executat propriile obligaii de a cere celeilalte pri s fac acelai lucru sau s cear rezoluiunea contractului;

- dac o parte cere celeilalte pri s-i execute obligaia, fr ca aceasta s i-o fi executat pe a ei, aceasta din urm poate s opun excepia de neexecutare a contractului;

- art. 1556 Atunci cnd obligaiile nscute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre pri nu execut sau nu ofer executarea obligaiei, cealalt parte poate, ntr-o msur corespunztoare, s refuze executarea propriei obligaii, afar de cazul n care din lege, din voina prilor sau din uzane rezult c cealalt parte este obligat s execute mai nti.

- n caz de neexecutare culpabil de ctre debitor a obligaiilor sale contractuale, creditorul obligaiilor neexecutate, dac nu opteaz pt. a cere executarea silit, are dreptul s cear rezoluiunea contractului, precum i daune-interese.

(2) Caracterul oneros - fiecare dintre pri urmrete s i satisfac un interes patrimonial; - vnztorul s obin preul, iar cumprtorul s obin bunul sau dreptul potrivit. (3) Caracterul consensual

- un contract este contract este consensual atunci cnd pentru validitatea lui este necesar doar simplul acord de voin al prilor;

- art. 1674 NCC Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.;

(4) Caracterul solemn

- trebuie s rezulte expres dintr-o dispoziie legal derogatorie de la dreptul comun ex.: n cazul contractelor de vnzare de imobile construcii si/sau terenuri ori pentru nstrinarea unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate;

- regula n materie este consensualismul excepiile trebuie strict reglementate de lege;

- prile pot conveni ca s dea validitate acestuia numai dac este ncheiat n form autentic, fr ca lipsa formei s atrag nulitatea absolut fiind doar o cerin convenional.

(5) Caracterul translativ

- reiese din urmtoarele prevederi: - art. 1673 NCC (1)Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea

bunului vndut.; (2) Odat cu proprietatea cumprtorul dobndete toate drepturile i aciunile accesorii

ce au aparinut vnztorului.; (3) Dac legea nu dispune altfel, dispoziiile referitoare la transmiterea proprietii se

aplic n mod corespunztor i atunci cnd prin vnzare se transmite un alt drept dect dreptul de proprietate.

- n materia strmutrii proprietii imobilelor, un astfel de efect se va putea produce doar cu respectarea dispoziiilor legale privind crile funciare;

- drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului care a justificat nscrierea (nscrisuri autentice notariale, hotrri judectoreti definitive, certificat de motenitor sau alt act emis de autoritile administrative atunci cnd lega prevede astfel);

- aceste reguli se aplic bunurilor individual determinate; - n cazul bunurilor de gen care se vnd dup greutate, numr sau msur la

data exprimrii acordului de voin, proprietatea acestora nu se poate transmite, n lips de stipulaie contrar, dect n momentul n care se individualizeaz prin msurare, predare, cntrire, numrare sau alt modalitate impus de natura bunului;

- pn n momentul efecturii operaiunilor de individualizare a bunurilor vndute, riscul este n sarcina vnztorului cumprtorul poate s solicite, n caz de neexecutare culpabil a obligaiei de predare a bunului, fie predarea silit a acestuia, fie rezoluiunea contractului, cu obligarea la despgubiri;

- n cazul vnzrii n bloc sau cu grmada i pentru un pre unic i global proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate;

- rezerva proprietii prevede posibilitatea ca vnztorul, printr-o stipulaie special,

s i rezerve dreptul de proprietate pn la plata integral a preului, chiar dac bunul a fost predat cumprtorului;

- aceast stipulaie nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate, dup natura bunului;

- transmiterea proprietii bunului vndut este doar de natura contractului i nu de

esena lui. (6) Contractul de vnzare reprezint dreptul comun n materie de contracte

translative de drepturi 3. REGLEMENTRI SPECIFICE UNOR TIPURI DE VNZRI

1. Vnzarea de bunuri viitoare - n lipsa unor prevederi contrare, contractele pot purta i asupra unor bunuri viitoare; - vizeaz ipoteza n care, la data ncheierii contractului, bunul nici nu exist; - transferul proprietii se face abia dup ce bunul va lua fiin; - n privina construciilor viitoare, vor fi aplicabile dispoziiile privind crile funciare cu

privire la transferul proprietii; - un bun se consider a fi realizat la data la care devine apt de a fi folosit conform

destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul; - n cazul unor bunuri viitoare de un gen limitat cumprtorul dobndete

proprietatea la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute; - dac bunul sau genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce niciun efect,

devine caduc; - excepie situaia cnd nerealizarea bunului sau genului limitat se datoreaz culpei

vnztorului dei contractul devine caduc, vnztorul va putea fi obligat s plteasc daune-interese la cerea cumprtorului;

- dac bunul viitor inclusiv cel de gen limitat se va realiza doar parial cumprtorul are dreptul de a cere rezoluiunea contractului ori meninerea acestuia i reducerea corespunztoare a preului;

- dac nerealizarea parial se datoreaz culpei vnztorului, n caz de rezoluiune a contractului sau meninere a sa cu reducerea corespunztoare a preului, cumprtorul are dreptul de a solicita daune-interese compensatorii;

- cumprtorul care i-a asumat n mod expres riscul nerealizrii bunului sau genului limitat va fi obligat s plteasc preul convenit.

2. Vnzarea bunului pierit n ntregime sau n parte - dac un bun individual piere n ntregime la momentul vnzrii va avea drept

consecin caducitatea contractului respectiv, acesta rmnnd fr niciun efet; - dac bunul a pierit doar n parte la momentul vnzrii, dar cumprtorul nu a

cunoscut aceast mprejurare la acel moment, ci ulterior, el este n drept s cear anularea vnzrii (nulitatea relativ) ori meninerea ei cu reducerea corespunztoare a preului.

3. Vnzarea cu grmada - presupune vnzarea unor anumite cantiti de bunuri de gen, individualizate, numai

prin locul unde se afl stabilindu-se c se vnd fie toate acele bunuri, fie doar o parte din ele;

- o astfel de vnzare este translativ de proprietate nu doar din momentul individualizrii bunurilor prin cntrire, numrare, ci n momentul legrii acordului de voin al prilor;

- proprietatea este strmutat de la vnztor la cumprtor, cu toate consecinele ei, prin efectul consimmntului, conform dreptului comun;

- natura vnzrii cu grmada a unor bunuri aflate ntr-un anumit loc , dar al cror pre urmeaz s fie stabilit numai dup ce se va ti cantitatea exact a acestora n acest caz se aplic regulile de la vnzarea prin msurare i cntrire, nu de la vnzarea cu grmada.

4. Vnzarea pe gustate - chiar dac ntre pri s-a realizat un acord de principiu cu privire la obiectul vnzrii i

la pre contractul nu se va ncheia dac cumprtorul care a gustat nu a declarat c accept produsul;

- art. 1682 NCC vnzarea sub rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului se ncheie numai dac acesta a fcut cunoscut acordul su n termenul convenit ori statornicit prin uzane;

- dac un astfel de termen nu exist sau nici nu este consacrat de uzane se consider c s-a dat acceptul de ctre cumprtor, dac, n interval de 30 de zile de la predarea bunului, acesta nu l-a declarat ca necorespunztor;

- dac bunul suspus gustrii se afl la cumprtor i acesta nu se pronun n niciun fel la expirarea termenelor convenite sau stabilite de uzane ori de lege se consider ncheiat vnzarea la expirarea termenului;

- cnd cumprtorul, dup gustare, declar c nu accept produsul respectiv vnzarea nu se realizeaz ntruct este inexistent, pt. c este supus unei condiii potestative a gustrii din partea cumprtorului i nu o condiie suspensiv cum este la vnzarea pe ncercate vnztorul nu l poate constrnge pe cumprtor s accepte vnzarea.

5. Vnzarea pe ncercate - tipul de vnzare a crei ncheiere este supus unei condiii suspensive

ncercarea lucrului de ctre cumprtor; - naterea vnzrii depinde de realizarea condiiei suspensive ca bunul ncercat s

corespund n mod obiectiv cerinelor calitative ale cumprtorului; - dac cumprtorul dup ncercarea bunului, declar c l accept vnzarea se va

considera perfectat cu efect retroactiv de la data realizrii acordului de voine; - art. 1681 NCC vnzarea este pe ncercate atunci cnd se ncheie sub condiia

suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei bunului potrivit naturii sale.

- prile pot stabili un termen de ncercare nuntrul cruia cel care vrea s cumpere este obligat s dea un rspuns favorabil sau nu;

- n lipsa unui astfel de termen convenional sau dac din uzane nu rezult altfel, condiia suspensiv se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu declar n termen de 30 de zile de la predare, c bunul nu este corespunztor;

- este instituit o prezumie relativ legal dac prin contractul de vnzare s-a prevzut c bunul vndut urmeaz a fi ncercat, se prezum c vnzarea ncheiat este una pe ncercate;

- dac n urma ncercrii, cumprtorul apreciaz c bunul nu corespunde dorinei sale (n mod obiectiv) vnzarea nu se perfecteaz cumprtorul nu a fost niciodat proprietarul bunului ncercat;

- dac cumprtorul accept bunul vnzarea are loc cu efect retroactiv, de la data ncheierii acordului de voin;

6. Vnzarea pe baz de mostr sau model - n cazul acestui tip de vnzare transferul proprietii are loc la momentul predrii

bunului; - prile contractante au convenit ca marfa ce face obiectul vnzrii s fie conform

unei probe sau unei mostre; - natura juridic este una pur i simpl pt. c dei prile au neles s determine

obiectul contractului folosind ca etalon o mostr sau o prob, nu nseamn c au neles s condiioneze contractul lor de un eveniment viitor i incert sub aspectul producerii;

- sarcina probei confirmrii mrfii predate cumprtorului revine vnztorului; - ori de cte ori marfa vndut nu este conform cu mostra, cumprtorul are dreptul s

cear nlocuirea mrfii sau s cear rezoluiunea contractului. 7. Vnzarea bunului altuia - art. 1683 Dac la data ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat,

acesta se afl n proprietatea unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su la cumprtor.;

- modalitile de ndeplinire a obligaiei de transmitere a dreptului de proprietate pot fi: fie prin dobndirea de ctre vnztor a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc direct sau indirect care procur cumprtorului proprietatea bunului vndut;

- momentul la care se strmut proprietatea este momentul dobndirii bunului de ctre vnztor ori la momentul ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar;

- dac vnztorul nu poate ndeplini obligaia de la transmite proprietatea asupra lucrului vndut, cumprtorul poate opta pentru: rezoluiunea contractului, restituirea preului primit i eventuala obligare a vnztorului la plata de daune-interese;

- sanciunea nendeplinirii acestei obligaii nu este nulitatea contractului, ci rezoluiunea cu toate efectele sale;

- dac un singur coproprietar al unui bun comun a vndut unui ter ntreg bunul i ulterior nu poate transmite proprietatea ntregului bun, aa cum s-a angajat prin contract cumprtorul poate cere: reducerea preului proporional cu cota primit, n mod legal; rezoluiunea contractului numai sub condiia s se fac dovada c, dac ar fi tiut c vnztorul nu este deplin proprietar, nu ar fi cumprat ntregul bun + daune-interese compensatorii n ambele situaii.

- dac cumprtorul tia la momentul ncheierii contractului c vnztorul nu este proprietarul bunului n totalitate, nu este n drept s solicite restituirea cheltuielilor referitoare la lucrrile autonome ori voluptuare.

Principalele soluii jurisprudeniale date nainte de intrarea n vigoare a NCC (1) cnd vnzarea se ncheie de pri cu rea-credin, ambele tiind c bunul

aparine altuia - vnzarea era nul absolut pe motiv de cauz ilicit; - nici intabularea n cartea funciar nu confer validitate principiul publicitii apr doar

cumprtorii de bun-credin; (2) cumprtorul este de bun-credin - opereaz sanciunea nulitii relative eroarea cumprtorului ci privire la calitatea

vnztorului; - dreptul la aciune aparine numai cumprtorului vnzarea poate fi validat de adevratul

proprietar sau poate fi consolidat prin dobndirea proprietii de ctre vnztor; - adevratul proprietar are la ndemn aciunea n revendicare care poate fi paralizat prin

invocarea uzucapiunii (pt. mobile sau imobile); - vnzarea este valid dar rezolubil poate fi desfiinat la cererea cumprtorului pe temeiul

pactului rezolutoriu tacit cuprins n orice convenie sinalagmatic;

(3) cnd se transmite un bun aflat n indiviziune de ctre un singur coindivizar

fr acordul celorlali sau cnd se transmite un bun aflat n proprietate comun n devlmie de ctre un so fr acordul celuilalt so

- vnzarea de ctre un singur coindivizar a ntregului bun este valabil dar sub condiia rezolutorie ca bunul respectiv s nu cad la partaj n lotul coindivizarului nstrintor;

- ceilali coindivizari au dreptul s crear doar partajul; - nu pot cere anularea contractului (fa de ei care sunt teri) i nici nu au dreptul de a

introduce aciunea n revendicare; - dac la partaj bunul cade n lotul coindivizarului nstrintor vnzarea se consolideaz

cu efect retroactiv ca urmare al efectului declarativ al partajului; - n caz contrar vnzarea se rezoluioneaz pt. nendeplinirea obligaiei de transfer a

proprietii; - n cazul nstrinrii unui bun codevlma fr acordul celuilalt so (CF) pentru

nstrinarea bunurilor mobile funciona prezumia acordului tacit al celuilalt so, care putea fi nlturat prin dovada contrar;

- excepie de a aceast prezumie o constituiau bunurile imobile pt. care legea cere consimmntul expres i al celuilalt so soul care nu i-a dat consimmntul la vnzare putea cere constatarea nulitii sau s confirme vnzarea;

(4) dac la data vnzrii, vnztorul era proprietar, dar ulterior titlul de proprietate

este anulat - ex.: situaia nstrinrii unui imobil atribuit unei persoane prin hotrre judectoreasc

de partaj, care ulterior este desfiinat, imobilul atribuindu-se altui copartajant; - dac bunul nstrinat este mobil, cumprtorul fiind de bun-credin este proprietarul

definitiv al bunului; - dac bunul este imobil i sunt ndeplinite condiiile uzucapiunii, cumprtorul poate

pstra bunul; - chiar dac, nu sunt ndeplinite condiiile uzucapiunii, dar cumprtorul a fost de bun-

credin, vnzarea este valabil pe motiv de echitate pt. c att vnztorul, ct i cumprtorul au fost ntr-o eroare comun i invincibil, care a creat o aparen n drept, n sensul c vnztorul este proprietarul bunului vndut o astfel de eroare poate crea un drept subiectiv recunoscut de lege;

- fostul proprietar are doar un drept la dezdunare, din partea vnztorului devenit neproprietar ca urmare a desfiinrii titlului n baza cruia s-a fcut nstrinarea;

8. Vnzarea n sistem autoservire Momentul transferului dreptului de proprietate 3 categorii de opinii: (1) se aplic regula de drept comun dreptul de proprietate asupra bunurilor de gen i

fungibile se transmite prin intermediul contractului de vnzare din momentul individualizrii bunurilor prin alegerea i punerea lor n co, chiar dac preul nu a fost pltit;

- soluia este necorespunztoare dac cumprtorul intenioneaz s i le nsueasc pe nedrept sustrgndu-se de a obligaia de plat a preului, vnztorul nu va putea solicita tragerea la rspundere penal ci doar o rspundere civil pt. acoperirea pagubei (obligarea la plata preului, dobnzi);

(2) prile trebuie considerate c au convenit implicit o amnare a efectului translativ al contractului (contractul e valabil ncheiat de la momentul alegerii mrfii i aezarea n co) proprietatea se strmut de la vnztor la cumprtor n momentul n care este pltit preul pn atunci cumprtorul este un simplu detentor precar, vinovat de furt dac nu pltete preul;

(3) contractul se ncheie numai n momentul plii preului la cas numai n acest moment consimmntul cumprtorului este clar i neechivoc manifestat, iar transferul proprietii asupra bunului opereaz doar n acel moment.

SECIUNEA A II A CONDIIILE DE FOND CERUTE DE LEGE PENTRU NCHEIEREA CONTRACTULUI DE VNZARE

- contractul de vnzare necesit ntrunirea tuturor condiiile generale de validitate a

oricrei convenii art. 1179 NCC: capacitatea prilor de a contracta; consimmntul prilor; obiectul contractului s fie determinat i licit; cauza s fie licit i moral.

- condiii de fond intrinseci in de esena fiecrui contract; - n anumite situaii, pt. validitatea contractului trebuie respectate i unele condiii de

form i abilitare: necesitatea obinerii unei autorizaii; ncheierea contractului n form autentic; acordarea unui drept de preemiune.

- contractul se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, dac legea nu impune o anumit formalitate pentru ncheierea sa valabil;

- dac legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de lege.

1. CAPACITATEA PRILOR DE A CONTRACTA - aptitudinea persoanelor fizice sau juridice de a ncheia personal sau prin

reprezentare un contract civil;

- regula este capacitatea de a contracta; - art. 1180 NCC Poate contracta orice persoan care nu este declarat incapabil

de lege i nici oprit s ncheie anumite contracte. Reguli principale:

- nu au dreptul s ncheie contracte dou categorii de persoane: minorii fr capacitate de exerciiu i cei pui sub interdicie judectoreasc + categoria pers. juridice care nu au capacitatea de exerciiu necesar funcionrii lor legale;

- nu au capacitatea de a contracta nici persoanele fizice care, dei capabile, le este ngrdit acest drept printr-o dispoziie legal expres (art. 53 CR) + persoanele juridice care dei au capacitate de exerciiu legal dobndit, le este interzis s ncheie anumite categorii de contracte;

- art. 1652 NCC: Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege.. Incapacitatea de a contracta: - situaie de excepie, trebuie prevzut expres de lege; - scopul unei incapaciti:

aprarea intereselor materiale ale minorului; aprarea moralei publice; aprarea intereselor terilor;

- incapacitile care au ca scop ocrotirea unui interes public sunt sancionate cu nulitatea absolut;

- incapacitile care au ca scop ocrotirea unui interes personal sau chiar al unui grup mai restrns sunt sancionate cu nulitatea relativ;

- incapacitile reglementate de lege n materia contractului de vnzare sunt incapaciti de exerciiu ale unor drepturi nu incapaciti de folosin;

Incapaciti de a cumpra: - art. 1533 alin. (1) NCC sub sanciunea nulitii absolute judectorii,

procurorii, grefierii, executorii judectoreti, avocaii, notarii publici i practicienii n insolven nu pot cumpra direct sau prin persoane interpuse drepturi litigioase, care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea;

- drepturi litigioase = categoria de drepturi, indiferent de natura lor, cu privire la care exist un litigiu referitor la fondul lor, indiferent n ce faz se afl acel litigiu, cu excepia fazei de executare silit;

- NCC definete dreptul litigios ca fiind atunci cnd exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena i ntinderea sa;

Excepii de la aceast interdicie: - cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la

comotenitori sau coproprietari, dup caz; - cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut

nainte ca dreptul s fi devenit litigios; - cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n

legtur cu care exist dreptul litigios; - art. 1654 NCC sunt incapabile de a cumpra direct, sau prin persoane

interpuse, chiar i prin licitaie public, urmtoarele categorii de persoane: - mandatarii pt. bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd, cu excepia prevzut

de art. 1304 alin. (1), viznd actul cu sine nsui i dubla reprezentare; [nulitate relativ] - prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu pt. bunurile persoanelor

pe care le reprezint; [nulitate relativ] - funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii,

precum i alte asemenea persoane care ar putea avea influen n condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz [nulitate absolut];

Incapaciti de a vinde: - persoanele prevzute la art. 1654 alin. (1) (mandatarii, prinii, tutorele, curatorul,

funcionarii publici, judectorii sindici etc.) nu pot s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz;

- aceast interdicie vizeaz bunurile proprii ale categoriilor de persoane n cauz, care vnd contra unui pre obinut de la ele ca o contraprestaie a vnzrii, exploatrii sau supravegherii de ctre ele a unui bun, patrimoniu al altei persoane, caz n care ar putea exista tentaia de a obine suma necesar a fi pltit ca pre n detrimentul celei ale crei interese trebuie s le apese i promoveze;

-1655 alin. (2) interdicia se aplic i contractelor n care, n schimbul unei prestaii promise de persoanele n cauz, cealalt parte se oblig s plteasc o sum de bani;

- sanciunea aplicabil nclcrii acestor prevederi este nulitatea relativ interesul ocrotit este unul individual/particular;

- niciuna dintre persoanele incapabile de a vinde sau de a cumpra, nu au calitatea procesual activ de a introduce aciuni n nume propriu sau n numele persoanei ocrotite n anularea vnzrii realizate cu nclcarea incapacitilor precizate.

Incapaciti speciale de a vinde - nu sunt instituite incapaciti speciale propriu-zise de a nstrina anumite bunuri, ci

doar interdicii temporare de nstrinare a unor categorii de bunuri; 1. Legea 18/1991 persoanelor crora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra

unor suprafee de teren nu au avut dreptul s le nstrineze prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor n care s-a fcut nscrierea proprietii sanciunea: nulitatea absolut a actelor de nstrinare (chiar prin simulaie);

2. Legea 112/1995 chiriaii crora li s-au vndut apartamentele n care locuiau nu au avut dreptul de a le nstrina timp de 10 ani de la data cumprrii;

- ambele texte de lege au fost abrogate prin Legea 71/2011; - natura juridic a acestei interdicii 2 preri:

(1) interdicie in rem stabilit n considerarea bunului se transmite motenitorilor; (2) interdicie in personam stabilit n considerarea persoanei nceteaz la

moartea proprietarului, n considerarea cruia a fost instituit; 3. interdicia de nstrinare a bunurilor proprietate public ale statului i unitilor

administrativ teritoriale aceste bunuri pot fi nstrinate, dac statul apreciaz c nu mai sunt necesare uzului sau interesului public i sunt introduse n domeniul privat circuitul civil general;

- nu este vorba despre o incapacitate a statului de a vinde ci de scoaterea bunurilor respective din circuitul civil general;

4. Legea nr. 550/2002 privind vnzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor de prestri servicii, aflate n administrarea consiliilor judeene sau locale, precum i celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local aceste spaii cumprate n condiiile prezentei legi nu pot fi nstrinate ntre vii timp de 3 ani de la data dobndirii;

5. incapacitatea de a vinde i de a cumpra de care erau lovii soii nu mai este prevzut de NCC!!

2. CONSIMMNTUL PRILOR - art. 1204 NCC consimmntul dat la ncheierea contractului de vnzare nu trebuie

s fie viciat (eroare, dol, leziune) trebuie s fie serios,liber i exprimat n cunotin de cauz;

- serios = este dat cu intenia de a se obliga dpdv juridic; - liber = nu este afectat de vreun viciu de consimmnt; - exprimat n cunotin de cauz = eman de la o persoan care are discernmntul

actelor i faptelor sale; - lipsa discernmntului nulitatea relativ; - lipsa consimmntului nulitatea absolut; - reglementarea din noul cod civil prevede viciile de consimmnt atrag nulitatea

relativ a actelor ncheiate n condiii de viciere a consimmntului NOU este admisibil adaptarea contractului:

n cazul n care o parte este ndreptit s invoce anulabilitatea contractului pentru eroare, dar cealalt parte declar c dorete s execute contractul aa cum acesta fusese neles de partea ndreptit s invoce anulabilitatea contractul se consider ncheiat aa cum l-a neles aceasta din urm;

2.1 Pactul de opiune - art. 1278 NCC (1) Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de

propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert irevocabil;

- pactul de opiune= este o convenie unilateral prin care una dintre pri se oblig irevocabil fa de cealalt parte ca, atunci cnd aceasta din urm se va decide s contracteze cu autorul ofertei sau s refuze s contracteze, aceasta este inut s i respecte declaraia de voin;

- pactul trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s-l ncheie pt. ca acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare din partea beneficiarului opiunii;

- dac nu au stabilit un termen pentru acceptare poate fi stabilit de instana de judecat printr-o ordonan preedinial, cu citarea prilor;

- contractul respectiv se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin;

- att pactul de opiune ct i declaraia de acceptare, trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie;

- pactul de opiune nu este un act unilateral ci o promisiune de a contracta este un contract prin care una dintre pri se oblig pentru un anumit termen s respecte i s dea eficien opiunii celeilalte pri creia i se recunoate dreptul de a accepta sau refuza oferta de a contracta;

2.2 Promisiunea de a contracta - promisiunea de a contracta spre deosebire de pactul de opiune, este o promisiune

sinalagmatic, reciproc, de a ncheia n viitor un anumit contract; - trebuie s conin toate clauzele contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea

contracta; - n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese;

- n cazul refuzului de a ncheia contractul promis, partea care nu este n culp poate fi ndreptit s cear instanei de judecat competente s pronune o hotrre care s in loc de contract cnd natura contractului o promis o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt ndeplinite;

- aceast prevedere nu este aplicabil n cazul n care contractul promis este unul real (depozit, mprumut);

- dac aceste cerine nu sunt ndeplinite (natura contractului nu o permite sau cerinele pentru validitatea acestuia nu sunt ndeplinite) partea care nu este n culp nu poate beneficia dect de daune-interese.

2.3 Pactul de opiune privind contractul de vnzare - art. 1688 NCC n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra

unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, cea a expirrii termenului de opiune, nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. bunul este indisponibilizat temporar;

- indisponibilizarea nu este aplicabil dac obiectul contractului l constituie bunuri de gen;

- dac pactul are ca obiect drepturi tabulare exist obligaia de a-l nota n cartea funciar pentru a deveni opozabil terilor;

- dreptul de opiune se radiaz din oficiu, dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre partea advers.

2.4 Promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare - cnd una dintre prile promisiunii bilaterale de vnzare, refuz ncheierea contractului

promis i sunt ndeplinite cerinele legale pentru ncheierea contractului n cauz, cealalt parte poate solicita instanei de judecat s pronune o hotrre care s in loc de contract;

- dreptul la aciune al persoanei care dorete ncheierea contractului, se prescrie n termen de 6 luni de la data la care prile i-au promis c vor ncheia contractul;

- dac obiectul material al promisiunii unilaterale de cumprare este un bun individual determinat i nainte ca promisiunea s fie executat, creditorul nstrineaz bunul sau constituie un drept real asupra lui, obligaia promitentului se consider stins caducitatea promisiunii unilaterale de cumprare;

- sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit;

- promisiunea de a contracta, avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau alt drept n legtur cu acesta, poate fi notat n cartea funciar cu condiia ca promitentul s fie nscris n cartea funciar ca titular al dreptului care face obiectul promisiunii i antecontractul s conin un termen pentru ncheierea contractului;

- notarea se poate face oricnd n termenul convenit pentru ncheierea contractului, dar nu mai mult de 6 luni de la expirarea lui;

- n 6 luni de la expirarea scadenei obligaiei promise prin antecontract se va putea cere radierea notrii.

2.4 Pactul de preferin

- contractul prin care una dintre pri (proprietarul unui bun) se angajeaz fa de o alt

persoan, numit beneficiar, care accept aceast promisiune, s o prefere n condiii egale de pre, dac se va hotr s vnd;

- pactul de preferin se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare pt. c dreptul beneficiarului de a cere s i se respecte dreptul de a fi preferat, se nate doar la momentul n care promitentul se hotrte s vnd la promisiunea unilateral de vnzare, dreptul beneficiarului de a i se respecta promisiunea fcut, se nate cnd acesta se hotrte s cumpere bunul respectiv;

- aceste pacte de preferin sunt izvorul juridic al dreptului convenional de preemiune drepturi de preemiune convenionale;

- sanciunea nerespectrii pactului de preferin obligarea promitentului la plata de daune-interese, ori n caz de fraud, constatarea nulitii absolute a vnzrii pe motiv de cauz ilicit.

2.5 Promisiunea unilateral de a cumpra - promitentul se oblig fa de proprietarul unui bun, c l va cumpra atunci cnd

acesta se va hotr s vnd; - condiiile de validitate i efectele acesteia sunt identice cu cele de la promisiunea

unilateral de vnzare; - pactele de opiune i promisiunile unilaterale de a vinde i/sau de a cumpra sunt

instituii identice, purtnd denumiri diferite. 2.6 Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare - are ca obiect principal o obligaie de a face de a ncheia un contract de vnzare i

nu o obligaie de a transfera dreptul de proprietate; - consimmntul dat nu este suficient pentru a transmite dreptul de proprietate

consimmntul trebuie dat din nou n momentul ncheierii contractului propriu-zis; - se mai numete antecontract sau contract provizoriu; - n temeiul principiului conversiunii actelor juridice, vnzarea-cumprarea

imobilelor ncheiat fr respectarea cerinelor impuse de lege (autorizaia administrativ prealabil i ncheierea contractului n form autentic) nu este lovit de nulitate ci este valabil ca promisiune sinalagmatic de a se ncheia un contract n viitor cnd se vor respecta toate condiiile cerute de lege;

- antecontractul trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form ale oricrui contract pentru a fi valabil ncheiat;

- ad probationem ncheiat n form scris; - dac una dintre pri nu-i ndeplinea, din propria culp, obligaia asumat prin

antecontract, cealalt parte putea cere rezoluiunea antecontractului, cu daune-interese sau executarea lui (ncheierea contractului de vnzare-cumprare necesar transferului dreptului);

- pentru a se putea pronuna rezoluiunea, partea care i-a executat obligaia sau este gata s i-o execute, trebuie s dovedeasc ca cealalt parte nu i-a respectat propriile obligaii ce i reveneau dac termenul pentru perfectarea actului este depit, nu este motiv de rezoluiune, dac nu s-a prevzut c nerespectarea termenului constituie condiie rezolutorie;

- dac bunul promis se mai afla n patrimoniul vnztorului se putea solicita fie obligarea promitentului vnztor la ncheierea contractului, sub sanciunea daunelor-

interese cominatorii i a amenzilor civile, fie pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract;

- transferul dreptului de proprietate opera fie de la data autentificrii sau de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti care ine locul unui astfel de act;

- aciunea n executarea antecontractului era prescriptibil n termen de 3 ani (D.167/1958), termen care ncepea s curg de la data:

expirrii termenului limit prevzut de pri pentru ncheierea contractului; de la data ncheierii antecontractului, dac nu a fost prevzut vreun termen

limit; de la data restituirii/solicitrii restituirii prestaiilor fcute anticipat de pri

(predarea bunului/plata unui avans) - pentru ca aciunea s fie admisibil, trebuiau ndeplinite urmtoarele condiii:

antecontractul s fie valabil ncheiat; dovada antecontractului s se fac potrivit dreptului comun; s existe un refuz nejustificat al uneia dintre pri de a-i da consimmntul la

autentificarea actului de vnzare;

partea care promoveaz aciunea n justiie s-i fi ndeplinit obligaiile din antecontract;

promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului, promitentul-cumprtor s nu fie incapabil de a dobndi bunul la data pronunrii hotrrii.

- acest antecontract se poate utiliza i n materie mobiliar, ori de cte ori, prile interesate nu vor putea sau nu vor vrea s ncheie un contract propriu-zis, la un anumit moment sau cu privire la un anumit bun;

- situaia n care un antecontract este admisibil i util prilor: contractul de vnzare a unor bunuri mobile din patrimoniul naional; contractul de vnzare a unor bunuri mobile cu circulaie restrictiv reglementat; contractul de schimb al unor astfel de bunuri; contractul de donaie; contractul de ntreinere i cel de vnzare cu clauz de ntreinere.

Situaia n care antecontractul este ncheiat numai de ctre unul dintre soi

n calitate de promitent vnztor cu privire la un bun comun: - n cazul n care soul pred provizoriu i folosina imobilului cellalt so este n

drept s solicite anularea antecontractului, deoarece este mpiedicat n exercitarea tuturor atributelor conferite de dreptul de proprietate;

- n cazul nstrinrii definitive a imobilului, fr consimmntul celuilalt so, contractul va fi lovit de nulitate, pentru c nu opereaz prezumia de mandat tacit.

Situaia n care promiteni-cumprtori sunt ambii soi i acetia i

partajeaz bunurile nainte de ncheierea contractului promis - bunul n cauz nu intr la partaj, deoarece nu intr n comunitatea matrimonial a

soilor; - intr la partaj dreptul de crean pe care soii l-au dobndit n temeiul antecontractului

asupra vnztorului promitent.

SECIUNEA A III A OBIECTUL CONTRACTULUI DE VNZARE

- orice contract de vnzare are ca obiect operaiunea pe care prile intenioneaz s o realizeze prin ncheierea contractului;

- obiectul generic operaiunea de vnzare, respectiv aceea de transmitere a unui drept real sau de crean, contra unei sume de bani;

- obiectul obligaiilor pe care prile i le asum una fa de cealalt se refer la prestaiile specifice pe care i le datoreaz, cu privire la anumite bunuri n materialitatea lor.

1. BUNUL SAU LUCRUL VNDUT - art. 1567 NCC orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este

interzis sau limitat prin lege, prin convenie sau prin testament; - orice bun poate fi vndut cu excepia acelora care prin lege ori act juridic bilateral

sau unilateral sunt scoase din circuitul civil definitiv sau temporar; - scoaterea definitiv a unui bun din circuitul civil se poate face numai prin lege

(bunurile proprietate public aparinnd domeniului public al statului sau al unitilor administrativ teritoriale);

- Legea 18/1991 i Legea 112/1995 au introdus o interdicie temporar de nstrinare pe o perioad de 10 ani;

- nu se afl n circuitul civil: aerul, lumina soarelui care nu a aparin nimnui, dar se afl n uzul tuturor (res communis);

- unele bunuri dei se afl n circuitul civil, au un regim special de circulaie ex. bunurile care constituie monopol de stat (armamentul, muniiile, medicamentele care conin stupefiante), metalele preioase, obiectele de cult;

- bunul care se afl n circuitul civil trebuie s aib caracter licit s nu fie interzis de lege;

- exist situaii cnd prin limitri convenionale sau ori unilaterale, proprietarul bunului

poate limita dreptul su dac printr-o astfel de manifestare de voin nu ncalc ordinea de drept i bunele moravuri; limitri voluntare sau convenionale ale dreptului de proprietate;

- art. 626 NCC Prin convenie sau prin testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim.

- excepie alin. (2) Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de acel bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune.;

- nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum pn la proba contrar;

- chiar dac este instituit o astfel de clauz de inalienabilitate, nu mpiedic transmiterea acelui bun pe cale succesoral (testamentar sau legal);

- clauza de inalienabilitate pentru a fi opozabil trebuie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul;

- dac a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului;

- sanciunile care se pot aplica nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor;

- att nstrintorul ct i terul n favoarea cruia s-a instituit interdicia de nstrinare, n cazul n care se ncheie de ctre dobnditor un act subsecvent de nstrinare a bunului n cauz cu nclcarea interdiciei respective pot cere anularea actului subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei;

- regimul juridic al instituiei nu pot fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.

- bunul trebuie s existe n materialitatea sa la momentul vnzrii; - dac bunul care face obiectul material al contractului de vnzare a pierit n ntregime

contractul ncheiat nu mai produce niciun efect, devine caduc; - dac bunul respectiv a pierit doar n parte, dac cumprtorul nu cunotea respectiva

mprejurare poate cere anularea vnzrii sau meninerea contractului cu reducerea corespunztoare a preului, n msura n care bunul poate fi folosit;

- pot face obiectul vnzrii i bunurile viitoare cumprtorul dobndete

proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat, dac acel bun este o construcie trebuie avute n vedere i dispoziiile de carte funciar;

- bunul trebuie s fie determinat sau determinabil; - presupune identificarea precisa a obiectului material al contractului de vnzare; - o vnzare al crui obiect este imprecis sau nedeterminat este nul absolut; - condiia determinabilitii obiectului presupune posibilitatea individualizrii la

momentul transferului dreptului de proprietate sau al cel al predrii prin elemente suficiente de identificare care s nlture orice echivoc n aceast privin;

2. PREUL VNZRII

- al doilea obiect material derivat al obligaiilor care se asum n cadrul vnzrii; - preul are trei caliti: (1) Preul s fie stabilit n bani - aceast condiie trebuie ndeplinit n mod obligatoriu dac n locul bunului vndut

se d ca pre altceva dect bani, contractul va fi de schimb sau de ntreinere; - dac vnzarea unui bun se face n scopul de a stinge o datorie mai veche a

vnztorului fa de cumprtor operaiunea va fi o dare n plat, nu o vnzare; (2) Preul trebuie s fie determinat sau determinabil

- preul determinat = acel pre stabilit de pri n mod neechivoc prin prevederile contractuale;

- prile pot conveni ca preul s fie determinat de ctre una sau mai multe persoane preul este astfel determinabil vnzarea este valabil sub o condiie suspensiv, odat ce persoanele respective stabilesc preul vnzarea este valabil cu efect retroactiv de la data ncheierii acordului de voin;

- terii desemnai au calitatea de mandatari ai prilor o dubl reprezentare mandatul nu poate fi revocat dect cu acordul prilor;

- vnzarea unui bun cu preul n rate se face la un pre determinat proprietatea asupra bunului se transmite la data ncheierii contractului, n lipsa unei prevederi contrare, iar preul se pltete conform nvoielii prilor, la intervale de timp restabilite;

- n cazul transferului unui bun n schimbul unei rente viagere preul este nedeterminat (nu se tie ct timp va tri creditorul);

- preul determinabil = nu se stabilete ntr-un cuantum precis la ncheierea contractului, el se determin ulterior dar nu mai trziu la data expirrii scadenei obligaiei de plat (ex.: preul unei anumite piee dintr-o anumit zi);

- art. 1661 Vnzarea fcut la un pre care nu a fost determinat n contract este valabil dac prile au convenit asupra unei modaliti prin care preul poate i determinat ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu necesit un nou acord de voin al prilor.;

- noul cod civil prevede posibilitatea prilor de a lsa problema stabilirii preului ntr-un

contract de vnzare, n sarcina uneia sau mai multor persoane, special desemnate n acest scop, prin acordul prilor;

- dac acestea nu determin preul n termen de cel mult 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la locul ncheierii contractului, va desemna de urgen, prin ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului;

- dac preul nu a fost stabilit ntr-un termen de un an de la data ncheierii contractului, contractul este nul pentru lipsa unui element esenial, excepie dac chiar i dup expirarea termenului, prile de comun acord vor decide cu privire la o alt modalitate de determinare a preului;

- un contract nu poate fi ncheiat dac prile las la latitudinea oricreia dintre ele dreptul de a stabili preul;

- n niciun caz instana de judecat nu poate stabili ea nsi preul sau s indice persoana terului care s determine preul n lipsa acordului prilor.

(3) Preul trebuie s fie serios - preul este serios dac constituie o cauz suficient pentru vnztor s transmit

dreptul de proprietate asupra bunului vndut; - atunci cnd preul nu este derizoriu, cnd nu este att de disproporionat n raport cu

valoarea real a bunului nct s de constate c n realitate nu avem pre exist o donaie direct, nu o vnzare, dac intenia vnztorului a fost de-al gratifica pe cumprtor i dac s-au respectat i celelalte condiii cerute de lege pentru validitatea unei donaii;

- seriozitatea preului poate fi dovedit cu orice mijloc de prob; - vnzarea este anulabil cnd preul este att de disproporionat fa de valoarea

bunului, nct este evident c prile nu au dorit s ncheie o vnzare; (4) preul nu trebuie s fie fictiv - nu a fost convenit cu intenia de a fi pltit; - vnzarea este anulabil atunci cnd preul este stabilit fr intenia de a fi pltit nu

este nulitate absolut, ci nulitate relativ confirmabil; Moduri de determinare a preului n anumite situaii: - cnd preul se determin n funcie de greutatea lucrului vndut la stabilirea

preului nu se ine seama de greutatea ambalajului; art. 1664 lipsa determinrii exprese a preului: - preul vnzrii este suficient de determinat dac poate fi stabilit potrivit mprejurrilor; - cnd contractul are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se

prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de ctre vnztor;

- n lipsa unei stipulaii contrate , vnzarea unor bunuri al cror pre este stabilit pe pieele organizate este presupus c s-a ncheiata la preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul ncheierii contractului;

Cheltuielile vnzrii: - art. 1666 NCC :

dac nu s-a convenit altfel, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina cumprtorului;

msurarea, cntrirea, i cheltuielile de predare a bunului sunt n sarcina vnztorului, iar cele de preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel;

dac prile nu au convenit contrariul, cheltuielile operaiunilor de plat a preului sunt n sarcina cumprtorului.

Cheltuielile predrii: - dac bunul trebuie transportat dintr-o parte n alta, n lipsa uzanelor sau a unei

stipulaii contrare, vnztorul trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala cumprtorului;

- vnztorul se va considera liberat de aceast obligaie din momentul n care a predat transportatorului ori expeditorului bunurile vndute;

- cheltuielile de transport sunt n sarcina cumprtorului.

SECIUNEA A IV A CAUZA N CONTRACTUL DE VNZARE

- este motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul; - obligaia fr cauz sau cu o cauz ilicit sau fals nu poate avea niciun efect; - cauza n materia contractului de vnzare reprezint scopul direct sau indirect pentru

care fiecare parte i asum obligaiile caracteristice: vnztorul s transmit proprietatea sau oricare alt drept n schimbul preului obinut, cumprtorul s plteasc preul n schimbul bunului cumprat;

Condiii pentru validitatea cauzei: (1) cauza s existe - existena cauzei se prezum pn la proba contrar; - contractul este valabil chiar i atunci cnd cauza nu este prevzut expres. (2) cauza s fie licit - cauza este ilicit cnd este contrar legii i ordini publice; - frauda la lege cauza este ilicit i atunci cnd contractul este doar mijlocul pentru

a eluda aplicarea unei norme legale imperative; - prile concep contractul pe care l ncheie ca pe un mijloc licit prin care urmresc s

evite aplicarea dispoziiilor imperative incidente ntr-o anumit materie scopul este unul fraudulos, dar mijlocul utilizat aparent este licit;

- i contractul ncheiat n scopul fraudrii unei anumite legi, prin cauza sa, devine nul absolut.

(3) cauza trebuie s fie moral - cauza este imoral cnd este contrar bunelor moravuri;

Sanciune lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului (nulitatea relativ), excepie situaiile n care contractul a fost greit calificat i cnd un astfel de contract va putea produce alte efecte;

- cauza ilicit i imoral atrag nulitatea absolut n situaia n care un astfel de caracter este comun voinei tuturor prilor contractului;

- chiar dac cauza ilicit sau imoral nu este comun tuturor prilor contractului ca intenie i dorin, dar cealalt parte cunotea caracterul ilicit ori imoral, sau chiar dac nu l cunotea, dar dup mprejurri, trebuia s-l cunoasc nulitatea contractului va fi tot una absolut (consecin a necesitii de a sanciona reaua credin la ncheierea contractelor).

SECIUNEA A V A CONDIIILE DE FORM CERUTE PENTRU NCHEIEREA CONTRACTULUI DE

VNZARE

- art. 1240 voina de a contracta poate fi valabil exprimat verbal sau n scris; - voina poate fi manifestat i printr-un comportament, care potrivit legii, conveniei

prilor, practicilor statornicite ntre acestea sau al uzanelor, nu las nicio ndoial asupra inteniei de a produce efecte juridice corespunztoare (voin tacit);

- regula libertatea formelor de ncheiere a contractelor; - forma scris se poate realiza sub modalitatea actului sub semntur privat sau a

celui autentic avnd fora probant prevzut de lege; - dac legea cere o anumit form pentru ncheierea valabil a unui contract,

nerespectarea acesteia atrage nulitatea absolut a contractului respectiv; - dac prile unui contract neleg s cear o anumit form pe care legea nu o

prevede, chiar dac aceast form nu este respectat, contractul va fi totui valabil sub aspectul formei;

- principiul simetriei orice modificare a unui anumit contract se poate realiza n mod valabil, doar dac se respect condiiile de form cerute pentru ncheierea lui;

- n cazul contractelor prin care se constituie sau se strmut drepturi reale, cu excepia celor strict prevzute de lege, drepturi care trebuie nscrise n cartea funciar, acele contracte trebuie ntocmite n form autentic sub sanciunea nulitii absolute;

Condiii de form extrinseci:

necesitatea formei autentice;

necesitatea unor aprobri/acorduri prealabile; acordarea i exercitarea unui drept de preemiune.

1. FORMA ELEMENT CARE CONDIIONEAZ VALIDITATEA VNZRII

- contractul de vnzare este prin excelen un contract consensual excepiile trebuie prevzute n mod expres de lege;

- contractele prin care se strmut sau se constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar trebuie ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute;

- contractul de vnzare avnd ca obiect un teren, cu sau fr construcii, era i sub imperiul vechiului cod civil un contract solemn ce trebuie ncheiat n form autentic, sub sanciunea expres a nulitii absolute;

- dispoziiile legale n vigoare se aplic pentru toate drepturile reale, nu numai pentru dreptul de proprietate.

3. APROBAREA/ACORDUL PREALABIL PENTRU NSTRINAREA VALABIL A

UNOR BUNURI

- actuala legislaie conine prevederi care condiioneaz validitatea vnzrii unor categorii de bunuri de obinerea unei aprobri, autorizaii prealabile sau avize;

- autorizaii judectoreti cele pe care trebuie s le dea instanele de tutel, minorilor;

- acordul prealabil constituie o cerin de validitate (de existen) a unui act juridic; - lipsa acordului prealabil ncheierii unui contract de vnzare are ca efect chiar

inexistena i nu nulitatea actului respectiv; - aprobarea propriu-zis manifestarea de voin a unui organ superior al

administraiei de stat, determinat de lege, prin care acesta ncuviineaz un act deja emis de un organ inferior, act care fr manifestarea de voin ulterioar, nu ar putea produce efecte juridice conform legii;

- n acest caz avem 2 acte: actul de baza ce se aprob i actul de aprobare; - lipsa aprobrii organului competent atrage nulitatea actului juridic, absolut sau

relativ, dup natura interesului ocrotit; Exemple de situaii n care legea cere obinerea unui acord prealabil, aprobare,

autorizaii sau aviz: a) legea 15/1990 nstrinarea bunurilor imobile cu o valoare mai mare de 10

milioane lei, aparinnd regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort; b) legea 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din

fondurile statului i fondurile unitilor economice bugetare de stat, pn la rambursarea integral a preului locuinelor vndute n condiiile legii, nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea prealabil a unitii respective-vnztoare;

- autorizaia prealabil are natura juridic a unui acord prealabil necesar pentru naterea i existena valabil a contractului de vnzare;

c) cazurile reglementate de art. 145 alin (1) i (3) respectiv art. 146 alin (2) NCC instana de tutel acord tutorelui autorizarea de a ncheia un anumit act de dispoziie (unul de vnzare sau de cumprare), numai dac actul rspunde unei nevoi sau prezint un folos nendoielnic pentru minor;

- n caz de vnzare, autorizarea va arta dac vnzarea se va face prin acordul prilor, prin licitaie public sau n alt mod;

- tutorele nu poate fr avizul consiliului de familie i autorizarea instanei de tutel, s fac acte de nstrinare, precum i s ncheie n mod valabil orice alte acte ce depesc dreptul de administrare;

- minorul care a mplinit vrsta de 14 ani ncheie acte juridice cu ncuviinarea scris a tutorelui sau, dup caz, a curatorului;

- actul care urmeaz s fie ncheiat de ctre minorul care a mplinit 14 ani face parte din categoria acelora pe care tutorele nu le poate dace dect cu autorizarea instanei de tutel i cu avizul consiliului de familie;

- autorizaia instanei de tutel are natura juridic unei autorizaii judectoreti, act juridic de a crei existen depinde nsi naterea valabil a contractului de vnzare;

d) legea 190/1999 pn la rambursarea integral a creditului ipotecar pentru investiii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi nstrinat numai cu acordul prealabil, n scris, al creditorului ipotecar;

- contractele ncheiate cu nerespectarea acestei dispoziii sunt lovite de nulitate absolut;

- biroul de cadastru i de publicitate imobiliar va nota din oficiu interdicia de nstrinare.

4. DREPTUL DE PREEMIUNE - dreptul de preempiune este acel drept civil subiectiv conferit de lege anumitor

categorii de persoane de a cumpra cu prioritate un bun, atunci cnd proprietarul su s-a hotrt s-l nstrineze sau s-l valorifice prin alte contracte stabilite de lege, la pre i n condiii egale cu terii;

- natura juridic de crean: pentru c este un drept precontractual, exist nainte de ncheierea contractului;

real: pentru c confer titularului su un drept de urmrire a bunului vndut cu nerespectarea dreptului de preempiune, prin intermediul unei aciuni n anularea contractului de vnzare, drept de urmrire care este un atribut specific drepturilor reale;

1. Reglementri ale dreptului de preemiune: (1) acordarea i exercitarea dreptului de preemiune la cumprarea terenurilor din

extravilanul localitilor legea nr 18/1991 nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor.

- putea fi exercitat n urmtoarea ordine de preferin legal: coproprietarilor;

proprietarii vecini;

arendaul persoan fizic sau juridic. - pentru exercitarea dreptului de preemiune de ctre cei ndreptii, vnztorul trebuia

s nregistreze oferta de vnzare a terenului agricol la consiliul local; - ca urmare a afirii ofertei, titularii dreptului de preemiune trebuiau s se pronune n

scris asupra exercitrii dreptului n termen de 45 de zile de la data afirii ofertei de vnzare, n care se arta i preul oferit;

- dac n termenul prevzut de lege i exercitau dreptul de preemiune mai multe persoane ndreptite din aceiai clas, vnztorul era n drept s aleag pe unul dintre ofertani;

- dac preul de cumprare oferit de oricare dintre ofertani nu era convenabil vnztorului, acesta putea s vnd terenul oricrei alte persoane;

- sanciunea nerespectrii dreptului era anulabilitatea contractului de nstrinare; - termenul de 45 de zile instituit de lege pentru ca cei preferai s-i manifeste opiunea

echivala cu o ofert cu termen legal de rspuns retragerea acesteia nainte de expirarea termenului putea da natere la obligaia extracontractual de dezdunare a persoanelor pgubite.

(2) Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public; - lucrrile de utilitate public n vederea crora s-a fcut exproprierea nu au fost

executate, iar expropriatorul dorete s nstrineze bunul respectiv, fostul proprietar are un drept de preempiune la dobndirea acelui bun la un pre ce nu poate depi despgubirea acordat, actualizat;

- expropriatorul are obligaia de-al ntiina pe fostul proprietar de intenia de vnzare, acesta avnd un termen de 2 luni pentru a-i exprima opiunea;

(3) Dreptul de preemiune al statului la cumprarea documentelor ce fac parte din Fondul Arhivistic Naional.

(4) Dreptul de preempiune al membrilor asociai la cumprarea aciunilor dobndite

de asociaiile salariailor i membrilor conducerii societilor care se privatizeaz. (5) Dreptul de preemiune al statului n cazul n care persoanele fizice sau juridice de

drept privat au n proprietate bunuri culturale mobile clasate n tezaur i doresc s le vnd.

- nerespectarea dispoziiilor atrage nulitatea absolut a vnzrii. 2. Specificul dreptului de preemiune, n reglementarea NCC - art. 1730 n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de

preemiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun. - normele de drept comun din aceast materie au caracter supletiv i sunt aplicabile

numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel; - dreptul de preemiune poate avea un izvor legal sau contractual; - titularul acestui drept se numete preemptor i are facultatea de a pretinde titularului

unui drept supus vnzrii s-i vnd cu prioritate lui, n raport cu alte persoane; - caracterele dreptului sunt indivizibilitatea i incesibilitatea; - un astfel de drept nu poate fi divizat ntre mai muli creditori i nici nu poate face

obiectul vreunei transmisiuni prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte; - incesibilitatea pentru cauz de moarte este valabil doar la dreptul de preempiune

convenional dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei cnd a fost constituit pentru un anumit termen n acest caz se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost constituit pe un termen mai lung;

- odat ce titularul dreptului de preempiune a respins oferta de vnzare, acesta i pierde dreptul de a-i mai exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus preemptorul este deczut din dreptul de preempiune;

- oferta de vnzare trebuie considerat refuzat dac, n cazul vnzrii de bunuri mobile, nu a fost acceptat expres sau implicit n termen de 10 zile sau n termen de 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile termenul curge de la data comunicrii ofertei ctre preemptor;

Condiiile i procedura de exercitare a dreptului de preempiune de ctre teri:

- vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter (i terul poate face notificarea);

- notificarea trebuie s fie clar, precis i s conin urmtoarele elemente: numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul;

- dup primirea notificrii, preemptorul are opiunea de a alege ntre a-i exercita dreptul de preempiune sau de a nu face acest lucru;

- dac intenioneaz s-l exercite, va comunica ctre vnztor acordul su de a ncheia contractul de vnzare sau terului (dac acesta l-a notificat);

- confirmarea trebuie nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului; - termenele nluntrul crora poate fi exercitat dreptul de preemiune sunt: 10 zile

pentru bunuri mobile, 30 de zile pentru bunuri imobile termenul curge de la data recepionrii notificrilor;

- vnztorul nu este obligat s-l notifice pe preemptor nainte de ncheierea contractului cu terul poate ncheia mai nti contractul cu terul sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor;

Efectele exercitrii preemiunii: - art. 1733 prin exercitarea preemiunii contractul de vnzare se consider ncheiat

ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul contractul cu terul se desfiineaz retroactiv;

- vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea dreptului de preemiune;

- clauzele cuprinse n contractul ncheiat cu terul pentru a mpiedica preemiunea nu produc efecte fa de preemptor;

Concursul ntre mai muli preemptori: Dac mai muli titulari i-au exercitat preemiunea asupra aceluiai bun, contractul de

vnzare se consider ncheiat: - cu titularul dreptului legal de preemiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai

unor drepturi convenionale de preemiune; - cu titularul dreptului legal de preemiune ales de ctre vnztor, cnd acesta se afl

n concurs cu ali titulari ai dreptului legal de preemiune; - cnd bunul supus vnzrii este un imobil, cu titularul dreptului de preemiune care a

fost nscris mai nti n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai dreptului convenional de preemiune;

- dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preemiune avnd dat cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preemiune;

- orice clauz contrar acestor prevederi este considerat nescris; Exercitarea dreptului de preemiune cnd exist o pluralitate de bunuri vndute: - atunci cnd preemiunea se exercit cu privire la un bun cumprat de un ter

mpreun cu alte bunuri vndute pentru un pre global, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporional din pre;

- atunci cnd s-au vndut i alte bunuri care nu erau supuse dreptului de preemiune, bunuri care nu puteau fi separate de cele supuse preemiunii, preemptorul nu-i va putea exercita dreptul de preemiune dect dac va consemna preul pltit de ter pentru toate bunurile vndute.

Publicitatea legal a dreptului de preemiune asupra unui imobil: - doar dreptul de preemiune convenional se noteaz n cartea funciar; - dac notarea s-a fcut deja, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terul

care a dobndit sub condiie suspensiv s i poat nscrie n cartea funciar dreptul obinut n baza contractului ncheiat cu proprietarul;

- nscrierea sub condiie suspensiv se poate face sub condiia negativ ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar consemnarea preului la dispoziia vnztorului;

- aceast comunicare fcut biroului de carte funciar nlocuiete comunicarea de acceptare a vnzrii ctre vnztor ori ctre ter, avnd aceleai efecte;

- dac comunicarea este fcut de preemptor n termenul legal, va putea cere radierea nscrierii dreptului terului i nscrierea dreptului su;

- dac preemptorul nu face notificarea n termenul legal, dreptul de preemiune convenional se stinge i trebuie radiat din oficiu din cartea funciar.

SECIUNEA A VI A EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE

Contractul de vnzare d natere la dou categorii de obligaii corelative:

ale vnztorului; ale cumprtorului;

- aceste obligaii sunt interdependente i reciproce, fiecare din ele constituind cauza

juridic a celeilalte; - trebuie s fie exercitate simultan: partea care nu i ndeplinete o obligaie nu este n

drept s-i pretind celeilalte s i execute ea mai nti obligaia corelativ, dac nu au convenit un asemenea mod de executare;

- efectul cel mai pregnant translativ de drept de proprietate ori a oricrui alt tip de drept care poate face obiectul vnzrii.

1. OBLIGAIILE VNZTORULUI

Vnztorul are urmtoarele obligaii principale: (1) s transmit proprietatea bunului vndut, dup caz, dreptul vndut; (2) s predea bunul; (3) c l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii i viciilor bunului;

- clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune;

(1) Obligaia de a transfera dreptul vndut

Este o obligaie esenial, NCC prevede urmtoarele reguli: - vnztorul este obligat s transmit, dup caz, fie dreptul de proprietate asupra

bunului care face obiectul material al vnzrii, fie orice alt drept real sau de crean care face obiectul juridic al contractului;

- odat cu dreptul de proprietate transmis, cumprtorul va dobndi toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului n legtur cu dreptul de proprietate;

- dispoziiile referitoare la transmiterea proprietii se vor aplica n mod corespunztor i n cazul transmiterii altor drepturi care pot face obiectul vnzrii

- n lipsa unor dispoziii legale contrare sau clauze contractuale, proprietatea asupra

bunurilor vndute se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit;

- transferul dreptului de proprietate este att un efect al legii ct i a contractului de vnzare dac prile stabilesc alte norme i condiii pentru transferul dreptului de proprietate dreptul nu se va transmite automat, prin efectul legii, ci doar prin acordul de voin al prilor;

- contractul de vnzare produce n principiu efecte relative (doar ntre prile contractante i avnzii lor cauz) trebuie ndeplinite anumite formaliti de publicitate legal pentru a-l face opozabil terilor este vorba de bunuri precum: bunurile imobile, aciuni emise de societile comerciale pe aciuni, prile sociale emise de societile comerciale cu rspundere limitat i alte categorii de bunuri cu un regim special de publicitate (navele, aeronavele, autoturismele);

- strmutarea proprietii asupra bunurilor imobile drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea; efect translativ de drepturi al nscrierii n cartea funciar;

- pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, chiar din momentul legrii

acordului de voin, fr nicio alt modalitate, trebuie ntrunite trei condiii: (1) la momentul ncheierii acordului de voin, vnztorul trebuie s fie proprietarul

bunului ce se vinde; (2) prile s nu fi convenit ca transferul dreptului de proprietate s se fac la o dat

ulterioar ncheierii contractului vnzare afectat de un termen suspensiv sau care depinde de o anumit prestaie a uneia dintre pri;

(3) bunul ce face obiectul material al vnzrii s fie individual determinat. Suportarea riscurilor

- proprietarul suport riscul pieirii fortuite; - riscul contractului sinalagmatic este suportat de debitorul obligaiei imposibil de

executat, dac prile contractante nu au derogat de la aceste prevederi; - art. 1274 RISCUL N CONTRACTUL TRANSLATIV DE PROPRIETATE: ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului

obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului; n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la

contraprestaie, iar dac a primit-o este obligat s o restituie; creditorul obligaiei de predare a bunului, dac este pus n ntrziere de ctre

debitorul acelei obligaii, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, neputndu-se exonera, chiar dac ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp.

- cu privire la nscrierea n cartea funciar vnztorul are obligaia de a cere pe

cheltuiala sa, radierea dreptului de proprietate precum i a altor drepturi accesorii acestuia nscrise n favoarea sa asupra imobilului vndut, dac urmare a vnzrii acele drepturi se vor stinge.

(2) Obligaia de a preda lucrul vndut - predarea se face prin punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun

cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei;

- dac bunul predat este un imobil predarea se realizeaz prin punerea la dispoziia cumprtorului liber de orice alte bunuri ale vnztorului;

- se fa putea face i simbolic prin remiterea cheilor; - dac bunul predat este un mobil se poate realiza n fapt prin remiterea bunului sau

prin remiterea titlului reprezentativ (ex. o recipis de depozit) sau a altui document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment;

Coninutul i ntinderea obligaiei de predare: - predarea are n vedere i toate accesoriile bunului vndut i toate lucrurile destinate

folosinei sale; - vnztorul este obligat s predea vnztorului toate titlurile i documentele referitoare

la proprietatea ori la folosina bunului;

- dac bunurile care fac obiectul vnzrii sunt unele de gen i acestea pier n totalitate, vnztorul nu este liberat de obligaia de predare, cu excepia situaiei n care lotul de bunuri de gen era individualizat prin contract;

- bunul trebuie predat la locul unde se afl n momentul ncheierii contractului

dac nu exist stipulaii contrare; Starea pe care trebuie s o aib bunul vndut la momentul predrii: - bunul trebuie predat n starea n care se afl la momentul ncheierii contractului; - cumprtorul este obligat ca, imediat dup preluarea bunului, s verifice starea

bunului potrivit uzanelor; - dac n urma verificrii va constata vicii aparente trebuie s l informeze de ndat

pe vnztor dac nu face acest lucru se consider c vnztorul i-a ndeplinit obligaia de predare a bunului n starea n care se afl;

- dac ulterior predrii se constat existena unor vicii ascunse, vnztorul va rspunde conform prevederilor legale.

- dezacordul asupra calitii dac cumprtorul contest calitatea sau starea

lucrului care i-a fost pus la dispoziie de ctre vnztor preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre pri, va desemna de ndat un expert n vederea constatrii;

- se va putea dispune sechestrul bunului sau depozitarea acestuia

(indisponibilizarea bunului); - dac pstrarea bunului n condiiile menionate ar putea produce mari pagube uneia

sau alteia dintre pri se poate dispune vnzarea pe cheltuiala proprietarului, care poate fi cumprtorul sau vnztorul, n condiiile stabilite de instan;

- hotrrea de vnzare trebuie comunicat nainte de punerea ei n executare, ctre cealalt parte, care nu este proprietar, dac unul dintre acetia locuiesc n raza judectoriei care a pronunat hotrrea;

- dac niciuna dintre pri nu locuiete n raza respectiv termenul de comunicare a hotrrii va fi de 3 zile de la executarea hotrrii;

- NCC instituie o norm supletiv permite prilor s convin ca fructele produse

de bunul vndut s fie percepute de vnztor; - n lipsa unei stipulaii exprese cu privire la acestea, ele se cuvin cumprtorului din

ziua dobndirii proprietii; - momentul la care trebuie predat bunul vndut prile pot stabili momentul la

care se nate obligaia de predare; - n lipsa unei stipulaii contrare, obligaia de predare se nate i devine scadent

numai la momentul la care cumprtorul a pltit preul; - vnztorul nu poate fi obligat, n principiu, s-i ndeplineasc obligaia de predare

pn cnd cumprtorul nu pltete preul, dac prile nu au convenit un termen de predare a bunului astfel nct vnztorul la solicitarea de predare a bunului i poate opune cumprtorului excepia de neexecutare a contractului;

- astfel se instituie o derogare de la principiul simultaneitii prestaiilor asumate de prile contractelor sinalagmatice;

- exist o prezumie legal i relativ dac din anumite mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul ncheierii contractului bunul nu va putea fi predat dect dup trecerea unui anumit termen, se consider c prile au convenit acel moment al predrii.

- refuzul de a preda bunul dac vnzarea este afectar de un termen i, dup vnzare, cumprtorul devine insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat vnztorul este n drept s suspende executarea obligaiei de predarea pe toat durata intervalului de timp n care cumprtorul nu acord garanii suficiente c va plti preul integral, la termenul stabilit (n cazul contractelor avnd un anumit termen de plat a preului, posterior scadenei obligaiei de predare a bunului);

- n cazul n care vnztorul cunotea la momentul ncheierii contractului starea de insolvabilitate a cumprtorului nseamn c i-a asumat consecinele acesteia cumprtorul este ndreptit s pstreze beneficiul termenului;

- beneficul nu va fi acordat dac starea de insolvabilitate cunoscut de vnztor se va agrava n mod substanial.

(3) Obligaia de a conserva bunul pn la predare

- aceast obligaie se bazeaz pe faptul c cumprtorul a neles s cumpere bunul n starea n care se afl la momentul ncheierii contractului;

- vnztorul, pn la momentul predrii are obligaia de-al pstra cu grij evitnd orice stricciune;

- dac nu-i ndeplinete o astfel de obligaie de rezultat va rspunde i pentru cea mai uoar culp culpa se prezum n sarcina sa;

- exonerarea de rspundere pentru nendeplinirea sau pentru ndeplinirea necorespunztoare a obligaiei de conservare a bunului vndut se face pentru for major, fapta creditorului, fapta unui ter;

- sau dac cumprtorul a fost pus n ntrziere s preia lucrul cumprat, dar nu i-a ndeplinit aceast obligaie la timp i a intervenit faptul prejudiciant.

(4) Obligaia de informare a cumprtorului de ctre vnztor - temei explicit legal OG nr. 21/1992 privind protecia consumatorilor, OG nr.

52/1997 privind regimul juridic al francizei, Legea nr. 449/2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate acestora, Legea nr. 297/ 2004 privind piaa de capital;

- temei implicit art. 1170 NCC: Prile trebuie s acioneze cu bun-credin att la negocierea i ncheierea contractului, ct i pe tot timpul executrii sale.;

- obligaia de informare poate fi una precontractual de-al ajuta pe cumprtor s-i formeze si s-i exprime un consimmnt n cunotin de cauz cu privire la caracteristicile bunului ce va fi cumprat;

- poate fi i contractual nscut dintr-un contract aflat n executare i care are ca finalitate informarea cumprtorului asupra condiiilor n care trebuie utilizat bunul cumprat;

- se consider c exist o obligaie legal de informare att din partea cumprtorului ct i din partea vnztorului, care exist n general n orice contract de vnzare;

- obligaia de informare obligaia de consiliere care revine vnztorilor profesioniti care vnd unor necunosctori, bunuri de nalt tehnicitate i sunt datori s informeze cumprtorul spre a-i orienta corect decizia;

- fundamentul juridic este acela al incidenei dolului prin reticen ca viciu de consimmnt precum i culpa delictual;

Coninutul concret al obligaiei de informare: - modul i condiiile n care trebuie folosit bunul cumprat; - eventualele contraindicaii;

- limitele performanelor pe care le poate avea bunul cumprat i eventualele riscuri pe care le comport utilizarea lui;

- s l avertizeze pe cumprtor dac, constat c, fa de inteniile acestuia, bunul pe care dorete s-l cumpere nu este adecvat.

- natura juridic a rspunderii vnztorului n caz de nendeplinire sau ndeplinire

necorespunztoare a obligaiei de informare suport 2 opinii: (1) contractual deoarece este o obligaie de mijloace i neexecutarea ei

conduce la executarea defectuoas a contractului (2) delictual deoarece este o obligaie de rezultat, iar debitorul trebuie s o

realizeze efectiv i n caz de litigiu, s fac dovada c a furnizat n mod complet i exact informaiile necesare.

- sanciunile n caz de nerespectare a obligaiei de informare nulitatea relativ

a contractului ncheiat prin vicierea consimmntului cumprtorului pe calea dolului prin reticen i solicitarea de daune-interese compensatorii;

- sau vnztorul poate fi obligat s ndeplineasc obligaia de informare, salvnd contractul de la anulare;

- o alt sanciune ar putea fi obligarea vnztorului s rspund el i nu cumprtorul, fa de teri n cazul n care a vndut un bun periculos i nu l-a informat n mod corespunztor pe cumprtor despre pericolele pe care le prezint structura acelui bun.

- obligaia vnztorilor de a-i informa pe cumprtori cu privire la preurile

produselor oferite spre vnzare este o obligaie precontractual, subsumat obligaiei generale de informare, fiind o msur de protecie a consumatorilor n faa pericolului de viciere a consimmntului cu privire la cuantumul preurilor;

- n caz de nerespectare a acestei obligaii, vnztorii vor suferi sanciuni administrative, iar dac un anumit cumprtor face dovada existenei unui prejudiciu direct ce rezult din nendeplinirea sau ndeplinirea necorespunztoare a acestei obligaii, se va antrena rspunderea delictual a acestuia, datorit caracterului precontractual al obligaiei.

(5) Obligaia de garanie contra eviciunii Precizri prealabile - temeiul juridic al acestei obligaii izvorte din obligaia vnztorului de a transfera

cumprtorului, dreptul de proprietate (sau alt drept) asupra bunului vndut i de a i-l pune la dispoziie prelungire n timp a acestei obligaii;

- cumprtorul trebuie s fie protejat de tulburarea n folosina lucrului, dobndit prin contract, de ctre vnztor sau de ctre un ter;

- natura juridic a eviciunii este o garanie, o obligaie a crei nclcare se sancioneaz, chiar independent de culpa debitorului contractual, chiar dac vnztorul a fost de bun-credin;

- eviciunea const n pierderea de ctre cumprtor a posesiei sau a dreptului de proprietate asupra lucrului, n tot sau n parte, prin nlturarea sau mpiedicarea lui de la exercitarea atributelor dreptului, care rezult din valorificarea de ctre un ter a unui drept asupra respectivului lucru, care ar exclude total sau parial dreptul cumprtorului;

- sens restrns situaia juridic n care cumprtorul pierde, total sau parial, bunul vndut, ca urmare a unei hotrri judectoreti, prin care i s-a recunoscut unui ter, n virtutea unui titlu anterior, un drept de proprietate ori un alt drept real asupra bunului vndut;

- eviciunea poate interveni i n cazul predrii de bun-voie a bunului cumprat n minile terului care revendic un drept, care este att de evident nct judecata este inutil sau cnd bunul vndut este urmrit de un creditor ipotecar anterior vnzrii, cumprtorul achitnd datoria fa de respectivul creditor n scopul stingerii ipotecii;

- tot rspundere pentru eviciune este i atunci cnd exist sarcini nedeclarate de ctre vnztor i care greveaz bunul, precum contractul de locaiune, servitute, ipotec;

- garania pentru eviciune funcioneaz n virtutea legii indiferent dac prile fac sau nu referire la ea n cuprinsul contractului de vnzare, excepie situaiile n care prile au convenit altfel;

- este datorat de vnztor, succesorii universali i cei cu titlu universal i cu titlu particular;

- funcioneaz att n cazul vnzrii voluntare ct i n cazul vnzrilor silite. - eviciunea poate fi generat att de fapta terului ct i de fapta vnztorului; - garania este datorat mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai

dac acestea sunt ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la cunotina cumprtorului pn la acea dat;

- garania este datorat i dac provine din faptele imputabile vnztorului, chiar dac s-au ivit ulterior vnzrii;

- dac o persoan este obligat s garanteze contra eviciunii nu are dreptul s l eving pe cumprtor se poate opune excepia de garanie.

- obligaia de garanie este indivizibil n cazul pluralitii de debitori (vnztori) se

aplic independent de natura juridic i modalitatea n care se concretizeaz obligaia de rspundere pentru eviciune, la momente diferite, respectiv obligaie de a da, a face sau a nu face;

- n ipoteza vnzrii prin licitaie public garania i incumb debitorului urmrit i nu celui care urmrete bunul, nu creditorului urmritor.

Coninutul obligaiei de garanie pentru eviciune

- dac nu s-a produs o eviciune i nici nu este iminent vnztorul este dator s se abin de la orice aciune care l-ar tulbura pe cumprtor n exerciiu dreptului su obligaie negativ de a nu face obligaia este perpetu i se transmite i succesorilor n drepturi ai vnztorului, excepie cei cu titlu particular;

- dac eviciunea este pe punctul de a se realiza, fiind vorba despre o tulburare de drept din partea unui ter, materializat ntr-o aciune n justiie vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor obligaie pozitiv de a face cumprtorul l va putea chema n garanie pe vnztor pentru a fi sprijinit i pentru a-i fi opozabil celui chemat n garanie hotrrea ce se va pronuna, dac cumprtorul va fi totui evins;

- dac cumprtorul va fi evins total sau parial, vnztorul are o obligaie pozitiv de a da de a-l despgubi pe cumprtorul evins.

Condiii necesare pentru funcionarea rspunderii pentru eviciune

vnztorul va fi obligat s rspund pentru eviciune dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii:

(1) s se svreasc o tulburare de drept provenind de la un ter - el nu este rspunztor pentru orice tulburare de fapt venind din partea unor teri,

deoarece cumprtorul se poate apra i singur, fie printr-o aciune posesorie (n reintegrare sau n complngere), fie pe calea aciunii n revendicare;

- pentru simplele tulburri de fapt fr ca terul s invoce vreun drept asupra bunului, obligaia de garanie pentru eviciune nu poate fi antrenat vnztorul nu e vinovat de fapta terului n cauz;

- dac tulburarea provine de la un ter care pretinde un anumit drept care prevaleaz fa de dreptul cumprtorului, obligaia de garanie pentru eviciune va funciona indiferent de buna sau reaua credin a vnztorului;

- dac tulburarea provine chiar din fapta vnztorului acesta va rspunde pentru fapta sa delictual;

- dac tulburarea ce provine de la vnztor este materializat ntr-o aciune n justiie prin care dorete s-l eving pe cumprtor, acesta din urm i poate paraliza aciunea prin invocarea excepiei de garanie contra eviciunii;

- excepia nu poate fi opus succesorilor cu titlu particular ai vnztorului (ex. legatar cu titlu particular) deoarece astfel de persoane nu sunt inute de obligaiile motenirii;

- cu privire la limitele clauzei de nerspundere pentru eviciune chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nici o garanie , el rspunde totui de eviciunea datorar ulterior vnzrii prin faptul su personal ori de cea provenit din cauze care, cunoscndu-le n momentul vnzrii le-a ascuns cumprtorului;

- garania pentru eviciune va funciona doar dac tulburarea de drept este actual i nu eventual.

(2) tulburarea s aib o cauz temeinic anterioar vnzrii - vnztorul nu poate fi tras la rspundere dect pentru eventualele drepturi ale

terilor dobndite de acetia anterior ncheierii contractului de vnzare i nu ulterior, pentru acestea din urm fiind rspunztor doar cumprtorul;

- excepie vnztorul este inut de garania pentru eviciune n cazul n care dup o prim vnzare, vinde acelai bun unei alte persoane i aceast persoan i face naintea primului cumprtor, opozabil dreptul dobndit prin nregistrarea lui n registrele de publicitate (eviciune realizat indirect);

- vnztorul este inut s-l garanteze pe cumprtor i atunci cnd dup ncheierea unui contract pentru imobil, instituie asupra sa o sarcin ipotecar, nainte de nscrierea vnzrii n cartea funciar;

- n privina mplinirii termenului de uzucapiune dup data vnzrii, uzucapiune nceput de un ter asupra bunului vndut reprezint un eveniment imputabil cumprtorului care nu a manifestat diligena corespunztoare pentru a-i ntrerupe curgerea. Dac termenul s-a mplinit la un interval foarte scurt de timp, n raport cu data ncheierii contractului de vnzare, astfel nct cumprtorul nu a avut timp s acioneze, ar putea constitui o cauz de eviciune.

(3) cauza de eviciune s nu fi fost cunoscut de cumprtor la data ncheierii

contractului - per a contrario se presupune c acesta i-a asumat acest risc; - prile pot conveni s extind sau s restrng obligaia de garanie; - pot conveni chiar s-l exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii

stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz de obligaia de a restitui preul excepie dac cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii.

- beneficiarii garaniei vnztorul este obligat s l garanteze pentru eviciune nu

numai pe cumprtorul prin ci i pe subdobnditorii ulteriori, indiferent dup cum acetia vor dobndi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.

Modul de funcionare a garaniei pentru eviciune - garania pentru eviciune funcioneaz difereniat dup cum eviciunea este pe cale s

se produc sau chiar s-a produs; (1) dac eviciunea este pe cale s se produc cumprtorul va chema n

garanie pe vnztor, care va putea s-l apere (obligaie pozitiv de a face), acestuia i va fi opozabil hotrrea judectoreasc ce se va pronuna;

- art. 1705 Cumprtorul chemat n judecat de un ter care pretinde c are drepturi asupra lucrului vndut trebuie s-l cheme n cauz e vnztor.

- dac nu a fcut-o, fiind condamnat printr-o hotrre intr n puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanie (este deczut din dreptul de a invoca garania pentru eviciune), dac vnztorul dovedete c existau motive suficient de temeinice pentru a respinge cererea;

- cumprtorul care, fr a exista o hotrre judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul la garanie, excepie dac dovedete c nu existau motive suficiente pentru a respinge eviciunea;

- dac cumprtorul nu este destul de diligent s l cheme n garanie pe vnztor , risc dac va pierde procesul s nu l mai poat trage la rspunde pe vnztor, care va putea proba c avea suficiente mijloace de a-l fi aprat eficient contra eviciunii, ridicnd excepia procesului ru condus.

(2) dac eviciunea s-a produs - cumprtorul este n drept s-i cear vnztorului s-i repare toate daunele suferite

ca urmare a eviciunii (obligaie de a da); - eviciunea este total cnd cumprtorul a pierdut n ntregime proprietatea

lucrului cumprat sau atributele conferite de oricare alt drept transmis prin contractul de vnzare,

- ca efect al eviciunii totale vnzarea se rezoluioneaz; - art. 1700 Cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii dac a fost evins de

ntregul bun sau de o parte a acestuia ndeajuns de nsemnat nct, dac ar fi cunoscut eviciunea, el nu ar mai fi ncheiat contractul;

- odat cu rezoluiunea poate cere restituirea preului i repararea prejudiciului suferit:

obligaia de restituire a preului de ctre vnztor: - vnztorul trebuie s napoieze preul n ntregime, chiar dac a data eviciunii

valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit deteriorri nsemnate, fie din neglijena cumprtorului fie din for major;