z11 cost cursanti

EPI ABORDAREA PRIN COST

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

Pag

in1

1. Abordarea prin cost1

Abordare comparativ care ia n considerare ca substitut, pentru cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un activ echivalent modern cu aceeai utilitate.

o Aceasta ar implica att costul achiziionrii unui teren echivalent ct i costul construirii unei cldiri noi echivalente.

o Fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea, preul pe care un cumprtor l-ar plti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare dect costul unui echivalent modern.

Adeseori, activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul echivalentului modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare a costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a reflecta aceasta.

Metoda costului este cea mai aplicabil Cel mai puin aplicabil este

o n evalurile proprietilor noi,

o proprietilor cu depreciere mic, i

o proprietilor specializate.

o pentru a estima valoarea construciei n

stadiu de proiect, n

studii de fezabilitate, i

o n evaluarea proprietilor ce nu sunt vndute frecvent pe pia.

o pentru proprieti vechi

o ce au o depreciere cumulat important.

o Alte probleme ale acestei abordri se refer la

estimarea profitului promotorului,

ajustarea pentru drepturile de proprietate i la

durata necesar pentru construirea unei noi cldiri.

1 Dup ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicat metoda costului? Prima dat valoarea terenului n cauz este estimat ca i cum terenul ar fi liber i disponibil pentru dezvoltarea la CMBU. Apoi sunt estimate costurile de nlocuire pentru construciile n cauz, la data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare pentru aducerea cldirii la standardele pieei i la un profit adecvat promotorului. Aceste estimri sunt adunate pentru a obine costul total al structurii principale. Apoi sunt estimate deprecierile din cauza uzurii fizice, neadecvrii funcionale, i deprecierii economice, i sczute din costurile de nlocuire sau reproducie ale structurii. Costul net al oricrei cldiri secundare sau amenajri de amplasament este estimat i adunat la costul net al ntregii cldiri. n final, este adunat i valoarea terenului valoarea terenului pentru a obine a valoarea final a unei proprieti libere/neocupate, care, dac este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate evaluat.



Pag

in2

2. Estimrile costurilor cldirii

Estimarea costurilor cldirilor se face de un evaluator care nelege planurile de construcie, specificaiile, materialele i tehnicile de construcii. Cldirile se vor inspecta cu atenie i vor fi descrise complet de evaluator.

Costul de nlocuire/reconstrucie

Costul de reconstrucie

este costul estimat pentru a (re)construi, la preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.

Costul de nlocuire

este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Componentele costurilor Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint

profitul promotorului imobiliar, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia.

Costuri directe Cuprind cheltuielile cu fora de munc i materialele utilizate. Regia i profitul contractantului2 general i a diferiilor subcontractani sunt pri ale unui contract de construcie uzual i reprezint costuri directe. Costurile directe cuprind i costul pentru: o autorizaia de construire; o materiale, produse i instalaii; o manopera; o echipamentele folosite n construire; o asigurarea pe durata construirii; o organizarea de antier i mprejmuire temporar; o spaii de depozitare a materialelor; o instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti; o profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor, asigurrile pentru incendiu,

rspundere sau omaj. o garanii de performan.

Costuri indirecte Cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot fi: o costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor, ridicare topo, studii de impact de

mediu; o onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten financiar i juridic; o costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane,

taxe);

2 Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie fcut cu atenie, ntruct acetia ofer preuri ce depind nu numai de situaia de pe pia, dar i de starea tehnic i financiar.



Pag

in3

o costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);

o investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau comisioane de nchiriere ; o marketing, comisioane de vnzare; o cheltuieli administrative ale proprietarului; o costul transferrii proprietii. Aceste costuri se vor estima n condiiile unei piei echilibrate. Pe o pia cu dezechilibru pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbie, dar aceste costuri trebuie luate n considerare la estimarea deprecierii externe. Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectrii sau impozitele pe proprietate se stabilesc ca procentaje din costurile directe. Alte costuri (comision de vnzri, nchirieri) sunt legate de pia, iar cele pentru evaluare sau studii de impact de mediu se stabilesc nfuncie de numrul de ore necesare i de un tarif mediu orar practicat pe piaa serviciilor respective.

Profitul promotorului imobiliar3 Profitul promotorului imobiliar reflect suma pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea proprietii4. El reflect gradul de risc i de expertiz necesar realizrii proiectului.

Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fie recompensat automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garanteaz valoarea.

n cazul pieelor n declin, evaluatorul va analiza dac reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form de depreciere extern. Profiturile realizate anterior de promotori ar putea s nu fie adecvate ca baz pentru estimarea profitului viitor, ci mai degrab este necesar estimarea profiturilor ateptate (anticipate) de promotorii imobiliari, la data evalurii. Contribuia investitorului o Unii evaluatori l asociaz cu plata pentru supervizarea dezvoltrii unui proiect de la nceput la sfrit i include

i costurile directe i indirecte ale dezvoltrii. o Alii l folosesc echivalent cu profitul promotorului imobiliar, justificndu-l prin compensaii pentru timpul, energia

i experiena care sunt investite ntr-un proiect, ca i o rsplat pentru riscul pe care i-l asum investitorul.

Surse de informaii pentru costuri Sursele primare de informaii sunt contractele de construire ncheiate pentru cldiri similare. Se pot folosi i specialiti care calculeaz devize pentru oferte noi. Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuri curente pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale.

3 Reprezint suma de bani pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa la proiect. Diferena dintre costul total al proprietii (costul de dezvoltare) i valoarea de pia (valoarea proprietii dup terminare), reprezint compensaia promotorului pentru riscul i expertiza asociate dezvoltrii. 4 n practic, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat ca un procentaj din costurile directe, din costurile directe + indirecte, din costurile directe + indirecte + valoarea terenului sau din costul total al proiectului.



Pag

in4

Exist i informaii privind indicii costurilor, indici care sunt utilizai pentru actualizarea unor costuri istorice. Utilizarea unor indici de actualizare pentru evaluarea construciilor reprezint o excepie5, admis numai pentru determinarea costului de reconstrucie a construciilor unicat, pentru care este dificil de calculat un deviz de cheltuieli6.

Msurarea cldirilor Arii exterioare ale cldirilor Aria construit, AC (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii, la cota pardoselii finite a parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor. AC nu include:

o rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m2 i niele cu aria mai mare de 0,4 m2; o treptele exterioare i terasele neacoperite; o ariile curilor interioare i ale curilor exterioare de lumin sau acces (curi englezeti).

Pentru construciile o subterane i pentru subsoluri, aria construit se msoar la cota finit a pardoselii i se consider

aria seciunii orizontale cuprins n conturul exterior al pereilor, inclusiv grosimea zidului de protecie a izolaiei.

o amplasate pe teren n pant, aria construciei se calculeaz n plane orizontale n trepte, n funcie de teren i specificul construciei.

Aria construit pe apartament, Acap (STAS) suma ariilor utile ale apartamentului, logiilor i balcoanelor, precum i a cotei pri din suprafeele prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori i exteriori ai apartamentului. In cazul nclzirii cu combustibil solid se adaug suprafaa aferenta sobelor i cazanelor de baie. Aria nivelului, Aniv (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii la nivelul respectiv delimitat de conturul su exterior. Aria nivelului se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite. In aria nivelului se cuprind i ariile nivelurilor intermediare sau anexele interioare sau exterioare, cum sunt:

o ariile teraselor circulabile pentru diferite funciuni; o ariile subpantelor; o ariile balcoanelor i logiilor; o ariile porticelor de circulaie i a gangurilor de trecere, dac acestea nu au nlimea mai mare

dect a unui etaj se consider aferente numai primului nivel deservit; o aria coridoarelor exterioare; o aria scrilor exterioare de acces ntre niveluri intr n calculul ariei nivelului deservit; o aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80; o aria rampelor exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite etc.; o aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac nlimea e mai mare de 1,80;

In aria nivelului nu intr: o copertinele mai mici de 4 m2 i adncimea mai mic de 2m , profilele ornamentale i corniele; o nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior;

5 n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume c precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura costurilor se modific n timp. 6 Indicii de actualizare a costurilor pot fi neltori cnd un evaluator nu cunoate ce componente sunt folosite n fiecare indice. Mai mult, costurile istorice pot fi atipice, iar metodele de construcie sau materialele pot suferi schimbri importante pe durata reflectat de indicele cronologic al costurilor.



Pag

in5

o aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea e mai mic de 1,80; Aria desfurat, Ad (STAS) suma ariilor tuturor nivelurilor:

nivd AA

Aria desfurat construit (la locuine), Adc (STAS):

subsolddc AAA

Arii interioare ale cldirilor Aria util, Au (STAS) aria desfurat Ad, mai puin aria pereilor; Aria util a apartamentului, Auap (STAS) suma tuturor ariilor utile ale ncperilor din apartament (camere de locuit, bi, WC, buctrii, spaii de depozitare i de circulaie din interiorul apartamentului). Nu include:

o aria logiilor i balcoanelor; o pragurile golurilor de ui ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m; o niele de radiatoare; o suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie n cazul n care nclzirea se face cu sobe.

In cazul locuinelor duplex, rampa, mai puin palierele nu se cuprind n suprafaa util a apartamentului. Aria locuibil pe apartament, Alap (STAS) suma ariilor destinate pentru locuit (camera de zi, dormitoare); Aria pereilor, Aper (STAS) suma ariilor proieciilor orizontale ale seciunilor pereilor, panourilor i stlpilor exteriori i interiori i ale courilor. Aria peretilor se determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor nu se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup continuitatea pardoselilor. Volume ale cldirilor Volumul nivelului, Vniv (STAS) volumul obinut din produsul dintre aria nivelului si nlimea lui. nlimea lui se msoar:

o pentru un nivel curent, intre fetele finite ale pardoselilor inferioare si superioare, care delimiteaz nivelul superior respectiv;

o pentru ultimul nivel, la cldirile cu pod, intre fata finita a pardoselii si fata superioara a umpluturii, sau a pardoselii si podului, dup caz;

o pentru podul utilizat, intre fata finita a pardoselii si conturul exterior al nvelitorii; o pentru ultimul nivel, la cldirile fr pod, intre fata finita a pardoselii si conturul exterior al nvelitorii.

Volumul total, Vt (STAS) suma volumelor tuturor nivelurilor.

Metode de estimare a costului Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului:

1. metoda comparaiilor unitare, 2. metoda costurilor segregate i 3. metoda devizelor.

Metoda comparaiilor unitare

Se costul de nlocuire sub form de cost unitar - pe unitatea de suprafa sau de volum7.

7 se exprim de regul, la suprafaa desfurat construit sau volumul total construit



Pag

in6

Metoda utilizeaz costurile cunoscute ale unor structuri similare, costuri comparate/ajustate8 pentru condiiile de pia sau eventuale diferene fizice. o Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. o Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, evaluatorul va face o corecie pentru

localizare. o Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade odat cu creterea suprafeei/volumului cldirii9. n lipsa preurilor de contract, costul total de nou al unei cldiri poate fi extras din tranzaciile de cldiri nou construite, dac ndeplinesc urmtoarele condiii: o construciile reprezint CMBU a amplasamentului; o proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat10; o cererea i oferta e afl n echilibru; o valoarea amplasamentului poate fi determinat. n acest caz, valoarea cldirii se obine o scznd valoarea terenului din preul de vnzare total al proprietilor comparabile. n aplicarea corect a metodei, evaluatorul o va calcula costul unitar11 pentru cldiri similare sau o va corecta un cost unitar standard, innd seama de diferenele de

dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii12, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului unitar standard i data evalurii.

Unitatea de suprafa Unitatea de volum o este n general recomandat pentru

proprieti cu un singur etaj i proprieti cu nlimi standard.

o este foarte rspndit la apartamente, cldiri mici de birouri i case cu un singur etaj.

o folosit pentru cldiri cu nlimi variate sau neobinuite.

o adecvat pentru depozite de materiale, silozuri i biserici pentru ca de obicei au tavane cu nlimi variabile.

8 Costul total este estimat comparnd cldirea evaluat cu cldiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preurile de contract. 9 Explicaia const n faptul c instalaiile, centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare, de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare. 10 Gradul de ocupare sau venitul la un moment dat, cnd nu mai exist anomaliile cererii i ofertei sau orice alte condiii suplimentare tranzitorii, iar condiiile existente sunt cele ateptate s continue pe durata de via economic a proprietii. 11 Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente deosebite. 12 Ponderea costului instalaiilor i echipamentelor n costul total a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei propriu-zise.



Pag

in7

Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi neltoare.

Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat cu cldiri similare sau cu structuri standard catalogate.

Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabile pentru costul de nlocuire.

Metoda devizelor

Este mai credibil.

Se face un calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar. Apoi se adaug cheltuielile conexe, de regie i profitul.

O metod de estimare a costului n care sunt estimate cantitatea i calitatea tuturor materialelor folosite i toate categoriile de munc necesare, iar costurile unitare pe fiecare categorie sunt nsumate pentru a ajunge la o estimare a costului total pentru materiale i munc.

Metoda costurilor segregate

n aceast metod o se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n uniti de msur

adecvate. o evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus

manopera, utilaje i transporturi legate de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa.

o Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferite componente ale construciei. o Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot fi calculate separat. o Costurile indirecte, de regul se calculeaz separat.

Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i de a le combina ntr-o estimare final a costului.

Dac este bine pus la punct, metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet i poate duce la o estimare corect a costului de nlocuire, cu un efort considerabil mai mic.

3. NTREBRI

ADEVRAT SAU FALS A/F Metoda devizelor este metoda pe care evaluatorii o folosesc cel mai des pentru estimarea costurilor.

Cldirile existente au o valoarea pozitiv sau nu au deloc, dar nu pot avea valoare negativ.

n metoda costului, valoarea este estimat direct prin compararea proprietii n cauz cu proprietile de comparaie.

Valoarea unei cldiri construite recent poate fi mai mare sau mai mic dect costul su de reproducie.

Costurile directe sunt cheltuielile pentru alte obiecte dect materiale i munc.

Profitul promotorului este rareori inclus n informaiile despre costuri publicate.

Metoda costului este rareori folosit pentru studii de fezabilitate.



Pag

in8

Metoda costului este folosit pentru estimarea valorii unei construcii aflate n proiect i a proprietilor specializate.

Metoda costurilor segregate poate implica estimarea costului unei componente fabricate n afara amplasamentului, transportat i instalat in situ.

La defalcarea costului unei construcii, profitul ar putea fi alocat n cteva componente ale cldirii i s nu apar ntr-un singur post

Profitul promotorului imobiliar, care urmeaz a fi realizat ntr-o dezvoltare este uor de estimat

Msurarea volumului este des folosit n estimarea costului unei cldiri cu un singur etaj.

Metoda costului are nevoie de evaluri separate ale terenului i construciilor.

Cnd un cost este alocat pentru o suprafa mare a cldirii, costul unitar este mai mare.

Cnd este realizat competent, o estimare prin metoda costurilor segregate poate fi folosit pentru a substitui metoda devizelor.

Majoritatea evaluatorilor au expertiza necesar pentru a aplica metoda devizelor.

Tehnicile metodei costului pot fi folosite pentru a determina ajustri ale preului pentru caracteristicile fizice ale proprietii n metoda comparaiei vnzrilor.

Costul supraadecvrilor nu este inclus n estimarea costului de reproducie.

NTREBRI GRIL 1. Metodele de estimare a costurilor nu includ

a. metoda costurilor segregate b. metoda defalcrii c. metoda devizelor d. metoda comparaiei unitare

2. Diferena dintre (preul de vnzare) sau (valoarea de pia) a unei proprieti i (suma costurilor

directe), (costurilor indirecte) i a (valorii curente a terenului) reprezint a. fructificarea capitalului propriu b. valoarea cldirii c. recuperarea capitalului d. profitul promotorului imobiliar

3. Depinznd de practicile pieei, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat prin toate modurile

urmtoare mai puin a. ca procentaj al costurilor directe i indirecte b. ca procentaj al costurilor directe i indirecte i al valorii amplasamentului c. ca procentaj al valorii proiectului terminat d. ca procentaj al venitului net din exploatare

4. Din cauza proiectrii speciale a interiorului unei cldiri, exist probabilitatea ca metrii ptrai s nu

reprezinte o unitate adecvat de msur pentru un (o) a. cldire mic de birouri b. depozit de materiale c. bloc de apartamente d. cldire cu un singur etaj



Pag

in9

5. Dac cldirea evaluat este mai mare dect cldirea etalon descris n manualul de cost, atunci costul unitar al cldirii n cauz este probabil

a. mai mare b. mai mic c. la fel d. inaplicabil

6. Canalizarea, nclzirea, ascensoarele, i alte componente ale cldirii nu cost n mod necesar

proporional mai mult s fie incluse ntr-o cldire mai mare dect ntr-una mai mic. Aceasta este reflectat n

a. metoda costurilor segregate b. raportul teren-la-cldire c. metod devizelor d. metoda comparaiei unitare

7. Care metod de estimare a costului este mai puin complicat, mai practic i mai rspndit?

a. costuri segregate b. devize c. zona construit d. comparaia unitar

8. Sursele pentru datele de estimri de costuri includ toate din urmtoarele mai puin

a. contractele de construcie b. ncheierile de edin c. fiierele evaluatorului d. manualele de cost publicate

9. Cea mai complet i precis metod de estimare a costului este cea a

a. costurilor segregate b. devizelor c. comparaiei unitare d. actualizrii costului

10. Costurile directe i indirecte trebuie calculate i incluse n

a. toate metodele de estimare a costului b. metoda costurilor segregate c. metoda devizelor d. metodele comparaiei unitare

11. Dup estimarea costului de reproducie sau de nlocuire a unei cldiri existente, evaluatorul

estimeaz i deduce a. valoarea terenului b. costul de reparaie c. deprecierea d. profitul promotorului

12. n metoda costului, amplasamentul este evaluat ca i cum ar fi

a. liber i disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bun utilizare a sa b. construit i potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea menit c. dezvoltat i exploatat la capacitate maxim d. impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului



Pag

in1

0

13. Utilizarea unui cost de reproducie sau de nlocuire depinde de

a. estimarea valorii finale b. scopul evalurii c. durata de via economic a construciei d. durata de via fizic a construciei

14. Care din urmtoarele nu este un cost indirect?

a. manopera b. costurile de finanare c. onorariile profesionale d. taxele pe durata construciei

15. Diferena dintre costul total de dezvoltare al unei proprieti i valoarea ei de pia reprezint

a. valoarea de revnzare b. serviciul de datorii ipotecare c. profitul promotorului imobiliar d. alocare pentru nlocuire

16. Costul i valoarea de pia sunt cel mai apropiate cnd proprietile sunt

a. noi b. vechi c. supra-mbuntite d. sub-mbuntire

17. n metoda costului, costurile de reproducie sau nlocuire includ toate din urmtoarele mai puin

a. costurile directe b. costurile indirecte c. profitul promotorului d. cheltuielile fixe i variabile



Pag

in1

1

4. PROBLEM

Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de materiale.

Dimensiunile cldirii 5 000

Cost unitar de baz (excluznd costurile indirecte) 150

Multiplicator local 1,10

Ajustare pentru arie / perimetru 0,90

Ajustare de nlime 1,10

Ajustare pentru sprinklere 7,50

25%Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) Calculai costul curent de reproducie al acestei proprieti folosind metoda comparaiei unitare.



Pag

in1

2

5. DEPRECIEREA CUMULAT

Estimarea deprecierii cumulate Deprecierea este o pierdere de valoare13 fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor, ce poate aprea14 din cauze fizice, funcionale sau externe. Deprecierea15 este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz.

Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur. Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea

cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Deprecierea economic (din cauze externe) este cauzat de factori externi proprietii

imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale.

Durata de via economic

este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprietii imobiliare.

Durata de via fizic

poate depi durata de via economic,

reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de via economic, care nu poate depi durata de via fizic.

Durata de via economic rmas

este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.

Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti competitive.

Vrsta scriptic16:

este numrul de ani trecui de la terminarea construciei.

Vrsta efectiv:

vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei.

poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.

Element cu VIA LUNG

O component a unei cldiri cu o durat de via economic rmas egal cu cea a ntregii cldiri.

Element cu VIA SCURT

Un element al cldirii cu o durat de via economic estimat mai mic cea a ntregii cldiri.

13 O pierdere n valoarea proprietii din orice 14 Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac aceasta reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului. 15 Este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia. 16 sau vrsta istoric sau calendaristic



Pag

in1

3

Costul de recuperare (reparaie)

Costul restaurrii unui obiect la o stare nou sau la una apropiat.

Depreciere RECUPERABIL

Se refer la obiecte ale cror uzuri fizice sau funcionale sunt recuperabile din punct de vedere economic.

Fezabilitatea economic exist dac costul de reparaie este egal cu, sau mai mic fa de creterea anticipat n valoarea proprietii17

Depreciere NERECUPERABIL

Nu sunt fezabile financiar

Reparaiile neefectuate la timp sunt recuperabile, n timp ce elementele cu via scurt i elementele cu via lung

ale deteriorrii fizice sunt nerecuperabile.

Metode de estimare

Deprecierea se aplic numai construciilor pentru c terenul se include la valoarea de pia.

Metodele de estimare a deprecierii sunt:

o metoda duratei de via economic18,

Metoda vrst-durat de via o metoda modificat a duratei de via economic,

o metoda segregrii, Metoda segregrii

o tehnicile de comparaie a vnzrilor Metoda prelurii de pe pia Orice metod este acceptabil dac evaluatorul o aplic coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat i prudent fa de situaia construciei evaluate. Pentru a avea o estimare corect i fundamentat a deprecierii cumulate, prin orice metod, evaluatorul

o trebuie s ia n considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar o s socoteasc fiecare element numai o singur dat.

17 Chiar i n situaie contrar este considerat recuperabil n mod normal

Dac reparaia da permite altor elemente existente s-i menin valoarea. 18 Suplimentar: metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura fizic.



Pag

in1

4

Metoda duratei de via economic19

Prin aceast metod, la costul construciilor se aplic

o un raport calculat ntre vrsta efectiv Vef i durata de via economic (DVE), de la data evalurii.

o Formula:

Deprecierea = Vef

costul de nlocuire brut DVE

Metoda pare simpl, dar sunt ascunse multe elemente ale deprecierii din cauz c sunt grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul c

elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale cldirii pot avea o durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de via economic DVR are semnificaie numai pentru deprecierea total.

Metoda duratei de via economic modificat20

Se estimeaz mai nti costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice, aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii funcionale.

Aceast sum se scade din costul cldirii, estimat la data evalurii.

Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sum global care s acopere toate elementele nerecuperabile:

o Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv/durata de via economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice i funcionale.

Este necesar s se in seama c, prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de via economic va crete i/sau vrsta efectiv va scade. Metoda elimin parial neajunsurile metodei duratei de viaa economice.

Metoda duratei de via fizic21 O metod de estimare a uzurii fizice nerecuperabile22 n care raportul dintre vrsta efectiv Vefelement a unui element al cldirii i durata de via estimat, este aplicat la costul curent de nlocuire al fiecrui element nerecuperabil, dup ce a fost estimat costul de reparaie al elementelor recuperabile. Aceast metod ar trebui folosit la elementele cu via scurt, dar poate fi folosit i la cele cu via lung. Estimrile totale ale vrstei fizice pentru elementele cu via lung pot fi dificil de obinut de pe pia. Metoda presupune c uzura are loc linear.

19 O metod de estimare a deprecierii n care raportul dintre vrsta efectiv a cldirii i durata de via economic a acesteia este aplicat costului curent al construciilor pentru a obine deprecierea total exprimat valoric. 20 O metod de estimare a deprecierii cumulate n care raportul dintre vrsta efectiv a cldirii i durata de via economic este aplicat costului curent al construciei dup ce au fost sczute costurile de recuperare a deprecierii fizice i funcionale. 21 este folosit pentru a estima UZURA FIZIC NERECUPERABIL n METODA SEGREGRII. 22 Elementele cu uzur fizic nerecuperabil sunt clasificate n

elemente cu via scurt sau elemente cu via lung,



Pag

in1

5

Metoda comparaiei Metoda consider c

deprecierea cumulat este diferena ntre costul de nlocuire23 i contribuia n valoare24 a construciilor, ambele estimate25 la data evalurii.

Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic, funcional sau economic. Limitele acestei metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile26 i deci

metoda nu poate fi aplicat ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare specializate.

n plus, estimarea raportului ntre valoarea terenului i a construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

Metoda segregrii Metoda solicit o s se analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, o s o cuantifice i apoi o s totalizeze o sum global. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt: uzura fizic recuperabil; uzura fizic nerecuperabil; neadecvarea funcional recuperabil; neadecvarea funcional nerecuperabil; deprecierea economic n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i cea economic. Dac se utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.

23 Sau, dup caz de reconstrucie 24 n valoarea total a proprietii 25 Precizia aplicrii depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere. 26 Este de dorit ca aceste date s corespund unor proprieti similare cu cea evaluat i nu pot fi luate n considerare tranzacii ale unor drepturi de proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin, etc.)



Pag

in1

6

Uzura fizic Un element al deprecierii cumulate, evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur.

Uzur fizic recuperabil un defect recuperabil cauzat de ntreinerea

proast.

Uzur fizic nerecuperabil un defect cauzat de o deteriorare fizic ce nu

poate fi corectat practic sau economic.

Neadecvare funcional Un element al deprecierii cumulate. dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor,

stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.

Neadecvare funcional recuperabil un defect recuperabil cauzat de un neajuns n

structur, materiale, sau proiectare.

Neadecvare funcional nerecuperabil un defect nerecuperabil cauzat de o

deficien n structur, materiale, sau proiectare.

Deprecierea total estimat prin metoda prelurii de pe pia sau metoda vrst - durat de via

Deteriorare (uzur)

fizic Depreciere extern Depreciere funcional

Recuperabil Nerecuperabil Recuperabil Nerecuperabil

Reparaii neefectuate

la timp

Elemente cu

via scurt

Elemente cu

via lung

Cauzat de

supraadecvare

Cauzat de

deficien

Cauzat de

supraadecvare

e

Cauzat de

deficien

Necesit

adugare

Necesit

nlocuire

Deprecierea total estimat prin metoda segregrii



Pag

in1

7

Depreciere economic (din cauze externe) Scdere valoric cauzat de influenele negative din afara amplasamentului27 cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile

legale. n general nerecuperabile din partea proprietarului

sau chiriaului.

6. Elemente practice

Problema 1

Cldirea evaluat (veche de 16 ani) are un cost curent de nlocuire de 500.000 , o vrst efectiv de 14 ani, i o durat de via economic de 50 de ani.

Calculai deprecierea i valoarea acestei cldiri folosind METODA DURATEI DE VIA ECONOMIC.

27 poate fi cauzat de pericolelor existente lng proprietate, cerere redus sau condiii economice adverse



Pag

in1

8

Problema 2

Cldirea de evaluat (veche de 12 ani) are un cost de nlocuire de 500.000 , o vrst efectiv de 14 ani i o durat de via economic de 50 de ani.

Costul de reparaie al tuturor elementelor recuperabile este estimat la 25.000 .

Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind METODA DURATEI DE VIA ECONOMICE MODIFICATE

Problema 3

Urmtoarele informaii sunt disponibile Cost de reproducie Cost de reparaie nvelitoare acoperiului 2.500 500 Instalaii sanitare 6.000 800 Vopsitorie 2.000 400

A. Calculai uzura fizic recuperabil

B. Ce trebuie fcut cu costul total pentru reparaia obiectelor listate?



Pag

in1

9

Problema 4

Exist urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale unei cldiri, nerecuperabile. Costul curent de

reproducie

Vrsta fizic (ani) Durata de via fizic (ani)

nvelitoarea acoperiului 2.000 10 20 Mocheta 6.000 5 15

Plafon fals 5.000 7 15

Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt.

Problema 5

Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 600.000 , o vrst fizic de 10 ani i o durat de via fizic de 50 de ani.

Costul total de nlocuire al tuturor elementelor cu via scurt este de 50.000

Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru elementele cldirii cu via lung folosind metoda duratei de via fizic.



Pag

in2

0

Problema 6

O cas pentru o singur familie nu are toalet la primul etaj, o facilitate ce este acum tipic pe pia.

Totui, primul etaj are un spaiu adecvat pentru instalarea unei toalete.

Dac ar fi fost instalat ca parte a construciei originale, costul ar fi fost de 1.500 .

Costul curent de instalare a acestei faciliti este de 2.000 .

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de deficiena care are nevoie de completare.

Explicai de ce costul de instalare al unei toalete, ca o completare, este mai mare dect costul de instalare al acesteia ca parte a construciei originale.

Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate n timpul construciei. Dup ce construcia este terminat, instalarea aceleiai faciliti este mai dificil i mai scump. Costuri mai mari pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau nltura detalii structurale prezente

i finisri naintea instalrii noilor detalii structurale, finisajelor, instalaiilor sanitare / electrice

Problema 7

Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesorii ncorporate care nu mai sunt acceptabile pe pia existent. Urmtoarele informaii sunt disponibile

Costul accesoriilor noi, instalate 16.000 Costul de reproducie al celor existente (instalate) 15.000 Amortizarea celor existente 11.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de o deficien ce necesit nlocuire sau modernizare



Pag

in2

1

Problema 8

Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu unic de birouri. n prezent are dou centrale termice i fiecare este capabil pentru nclzirea ntregii cldiri. Exist urmtoarele date disponibile:

Costul de reproducie a unei centrale 8.000 Uzura fizic curent 2.000 Costul de nlocuire al unei centrale i de renovare a spaiului 1.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supra-adecvare.

Problema 9

O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are acces adecvat deoarece nu exist ascensor i acces pentru persoane cu handicap locomotor la etajul al doilea. Exist urmtoarele date disponibile:

Chirie pe an, fr acces adecvat 8.000 Chirie pe an, cu acces adecvat 10.000 Cheltuieli de exploatare fr lift 4.000 Cu lift 4.500 Rata de capitalizare pentru cldire (RB) 12,5%

Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat de aceast deficien.



Pag

in2

2

Problema 10

O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte, inacceptabile pe pia. Exist urmtoarele date disponibile: Cost de reproducie, aa cum este cu nlime excesiv 10.000 Cost de nlocuire, cu nlimi acceptabile/normale 8.000 Uzura fizic 35% Costurile anuale suplimentare din cauza nlimii excesive (ex. taxe, asigurare, nclzire) 600 Rata de capitalizare pentru cldire (RB) 12,5%

Calculai neadecvarea funcional datorat supra-adecvrii de acces tip

Problema 11

O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier n declin. Exist urmtoarele date disponibile:

VNE aa cum este (dup toate reparaiile fizice i funcionale) 10.000 VNE fr influenele externe (dup toate reparaiile fizice i funcionale) 12.000 Rata total de capitalizare RO 10% Raportul valoarea cldirii /valoarea total a proprietii 2:3

1. Calculai deprecierea economic (din cauze externe) a cldirii n cauz. 2. Exist alte proceduri folosite pentru alocarea deprecierii economice a terenului i a cldirilor?

VNE al proprietii poate fi alocat ntre teren i componentele cldirii, VNE atribuit fiecrei componente poate fi capitalizat la rata indicat RL sau RB



Pag

in2

3

Problema 12

Exist urmtoarele date disponibile: Vnzarea 1 Vnzarea 2 Vnzarea 3

Preul de vnzare 99.000 133.000 164.000 Valoarea terenului 30.000 40.000 49.000 Costul de nlocuire curent 119.000 163.000 205.000

Calculai deprecierea pentru fiecare vnzare ca procentaj din costul curent de nlocuire al cldirii.



Pag

in2

4

Problema 13

Exist urmtoarele date disponibile pentru a fi utilizate n metoda costului.

Cost curent de reproducie Cldirea 155.000

Amenajrile amplasamentului 25.000 Uzur fizic

Recuperabil 10.000 Nerecuperabil via lung 23.000

Nerecuperabil via scurt 5.000 Neadecvarea funcional

Recuperabil 2.000 Nerecuperabil 13.000

Depreciere economic 12.000 Deprecierea amenajrilor amplasamentului 5.000 Valoarea terenului 60.000

Calculai valoarea acestei proprieti libere folosind metoda costului.



Pag

in2

5

7. Studiu de caz

Se consider o cldire administrativ (de birouri), care are 607 mp arie desfurat i 490 mp nchiriabil. Cldirea este amplasat pe un teren de 350 mp. Valoarea de pia a terenului liber este de 270 /mp. n Tabelul 1 este prezentat sinteza costului de reconstrucie, iar n celelalte tabele fiecare tip de depreciere este calculat pe baza costului de reconstrucie. 1. Uzura fizic recuperabil Se estimeaz numai la elementele ce trebuie reparate la data evalurii i se cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou. n Tabelul 2 se arat modul de estimare a uzurii fizice recuperabile. Costul de refacere a zugrvelilor depete costul curent din cauza manoperei suplimentare i a pregtirilor ce nu apar la o construcie nou. O uzur se consider recuperabil cnd costul pentru corectarea strii sale tehnice plus un profit rezonabil e mai mic dect creterea de valoare rezultat. Multe defecte structurale, deficiene i supradimensionri pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcii, dar esenial n decizie este elementul economic. 2. Uzura fizic nerecuperabil Se refer la elementele deteriorate fizic care nu pot fi n prezent corectate din motive practice sau economice. Uzura fizic nerecuperabil se aplic la diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire i costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea direct la costul de reconstrucie sau de nlocuire duce la o supraevaluare a uzurii. n scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu via scurt i cu via lung. Un element cu via lung este o component a cldirii care este de ateptat s aib o durat de via economic rmas, ca i ntreaga construcie. Un element cu via scurt este acela cu o durat de via economic rmas mai mic dect durata de via economic rmas a ntregii cldiri. Astfel, furniturile pentru instalaii sunt clasificate ca avnd via scurt. Elementele cu via scurt din sistemul de ventilaie i A/C au valoarea de 6.650 din totalul de 19.010 . Fiecare element cu via scurt trebuie analizat cu atenie i luat n calcul o singur dat. Tabelele 3 i 4 arat calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu via scurt i cu via lung, utiliznd metoda duratei de via fizic. Pentru aceasta, evaluatorul aplic raportul dintre vrsta efectiv i durata de via total estimat la costul de reproducie sau de nlocuire al fiecrui element fizic nerecuperabil cu via scurt, cost ce a rmas dup scderea costului de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Evident apoi adun uzurile pentru toate elementele cu via scurt existente n cldire. Costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor cu via lung se determin prin diferena dintre costul de reconstrucie/nlocuire total i costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) i costul componentelor cu via scurt nerecuperabile. Pentru a estima uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung pot fi folosite dou metode.



Pag

in2

6

Prima metod implic utilizarea raportului ntre vrsta scriptic i durata de via fizic total. Aceste raport se aplic la costul de reconstrucie/nlocuire a componentelor cu via lung cu uzur nerecuperabil. Astfel ne asigurm c elementele de uzur funcional sau economic nu au fost incluse n uzura fizic. O problem delicat a acestei metode este dificultatea de a estima durata de via fizic pe baza informaiilor de pe pia. Metoda a doua folosete raportul dintre vrsta efectiv i durata de via economic. Acest raport este aplicat la costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor cu via lung i uzur nerecuperabil. Vrsta efectiv trebuie s fie corectat astfel nct raportul menionat mai sus s nu cuprind i uzura fizic recuperabil, uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt, deprecierea funcional sau deprecierea economic. Deci vrsta efectiv folosit n raport este mai mic dect cea folosit n metoda duratei de via fizic. Aici trebuie procedat cu mare atenie, ntruct conceptul de durat de via economic se aplic, de regul, numai pentru deprecierea total i nu pentru anumite elemente. 3. Neadecvarea (deprecierea) funcional recuperabil Neadecvarea funcional este o pierdere n valoare din cauza deficienelor de concepie sau proiectare a cldirii. Poate fi cauzat i de schimbrile n timp referitoare la aspectul cldirii, materiale sau standarde de construcie (grad seismic, izolaie termic). Deficienele pot fi recuperabile sau nerecuperabile. Ca s fie recuperabile, costul de nlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare anticipat. Neadecvarea funcional recuperabil se cuantific prin costul de nlocuire i poate fi mprit n trei categorii:

o deficien CE NECESIT ADUGIRI, care se msoar prin ct de mult costul de adugire depete costul elementului dac el ar fi fost instalat chiar n timpul construciei;

o deficien CE NECESIT NLOCUIRE SAU MODERNIZARE, care se msoar ca fiind costul elementului minus uzura fizic deja aplicat la elementul existent (valoarea rmas), plus costul de demontare a elementul existent plus costul de instalare a elementului modern (nlocuitor). Valoarea rmas este valoarea atribuit unui element are se scoate de pe proprietatea imobiliar, de obicei pentru a fi folosit n alt parte.

o SUPRADIMENSIONAREA care este msurat ca fiind costul de reconstrucie al elementului minus orice uzur fizic deja aplicat, minus costul de demontare minus valoarea rezidual dac exist. O supradimensionare este recuperabil dac, la data evalurii, corectarea este fezabil economic, n caz contrar fiind o uzur nerecuperabil.

Tabelele 5, 6 i 7 arat calculele pentru deprecierea funcional recuperabil. Cldirea administrativ, care se evalueaz, nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va face ca nchirierea s se fac la un pre mai mic. Exist spaiu disponibil pentru amenajare i dei spaiul alocat este inclus n estimarea costului de reconstrucie, instalaiile nu au fost incluse. Costul curent pentru amenajarea unui grup sanitar este de 1.680 , iar dac acesta s-ar fi construit iniial, construire ar fi fost de 1.260 (Tabelul 5) Corpurile de iluminat din cldire n valoare de nou de 1.400 sunt demodate i trebuie modernizate. Costul de demontare a corpurilor vechi este de 280 i costul de instalare a corpurilor noi este 560 (Tabelul 6) Cldirea are 240 mp de spaiu de depozitare iluminat i climatizat.



Pag

in2

7

Cererea de birouri indic oportunitatea transformrii depozitului n birouri. Aceast supradimensionare este considerat recuperabil dac valoarea obinut n plus prin transformare depete costul transformrii. (Tabelul 7) 4. Neadecvarea funcional nerecuperabil Neadecvarea funcional nerecuperabil poate fi cauzat de o deficien sau de o supradimensionare. Pot fi implicate dou tipuri de deficiene: un element neinclus n costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou, dar nu ar trebui inclus28. Procedura de calcul a neadecvrii funcionale nerecuperabile este identic n cazurile cnd se utilizeaz costul de reconstrucie sau costul de nlocuire (Tabelul 8). Cldirea administrativ nu are sistem de stingere de incendii. Alte cldiri n vecintate, au asemenea sisteme cu senzori i stingtoare-du. Analiza de pia arat o diferen de 8 /mp pe an de spaiu util liber de nchiriat, ntre cldiri care au i cele care nu au sistem de stingere incendii. Proprietatea evaluat are 490 mp suprafa nchiriabil ce indic o pierdere de venit brut anual de 3.920 minus pierderi din gradul de ocupare i cheltuieli de 2.136 i are ca efect o pierdere de venit net de 1.784 pe an. Costul de a instala acum un sistem de stingere incendii este 21.000 . i durata de via este 20 ani. n multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorat deprecierii funcionale, difer de raportul global venit/cheltuieli al proprietii, din cauz c anumite cheltuieli, cum ar fi utilitile i asigurarea nu sunt afectate de deficien, n timp ce altele, cum ar fi taxele i cheltuielile de administrare pot fi afectate. Neadecvarea funcional nerecuperabil, cauzat de o supradimensionare se msoar n mod diferit, n funcie de utilizarea costului de reconstrucie sau costului de nlocuire. Dac baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s ia n considerare costul de construire al unei cldiri ce conine aceeai supradimensionare. Supradimensionarea este msurat prin costul de reconstrucie a componentei supradimensionate minus orice uzur fizic deja aplicat plus valoarea curent a oricrui cost datorat supradimensionrii, minus orice valoare adugat (cum ar fi o chirie mai mare). Cheltuielile cauzate de supradimensionri se refer la: taxe suplimentare, asigurri, ntreinere sau cheltuieli cu utiliti. Costul de reconstrucie, innd cont de uzura elementului n exces, care este peste costul ce poate fi suportat de o cretere a chiriei, ca rezultat al supradimensionrii, se adaug la pierderea de profit net capitalizat, n scopul determinrii deprecierii totale.

28 Neadecvarea funcional cauzat de o deficien, care nu este inclus n estimarea costului de nou, dar ar trebui inclus, este cuantificat ca pierderea de profit net, cauzat de deficien, capitalizat cu rata de capitalizare pentru cldire, minus costul elementului dac el a fost inclus n estimarea costului. Neadecvarea funcional datorat cauzat de o deficien, care este inclus n estimarea costului de nou, dar nu ar trebui s fie inclus, este cuantificat ca fiind costul curent de nou minus uzura fizic aplicat anterior, minus valoarea adugat.



Pag

in2

8

Cnd baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s revad estimrile uzurilor fizice recuperabile i nerecuperabile. Dac elementul supradimensionat a fost inclus n una din categoriile de mai sus, costul de reconstrucie al elementului trebuie diminuat cu uzura fizic, deja aplicat. Neadecvarea funcional nerecuperabil se calculeaz n Tabelul 9. Cldirea administrativ a fost proiectat s aib 3 nivele, dar s-au construit numai dou. Nu este fezabil economic s se mai adauge acum nc un nivel. Costul structurii pentru o cldire nou cu 3 nivele ar fi de 27.430 , n timp ce structura pentru o cldire nou cu dou nivele ar costa 17.730 . Deci costul supradimensionrii este de 9.700 . 5. Deprecierea economic Deprecierea economic este utilitatea diminuat a unei cldiri cauzat de influene negative din mediul exterior cldirii i este de obicei nerecuperabil. Ea poate fi cauzat de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecintii, amplasarea proprietii n localitate sau regiune, condiiile pieei locale. n metoda costului trebuie mai nti s se estimeze profitul atribuit cldirii i apoi pierderea de profit imputabil cldirii se capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru cldire pentru a obine deprecierea economic. 29 Tabelul 10 arat procedura pentru estimarea deprecierea economic. Cldirea administrativ se afl n apropierea unui antier iar n zilele cu vnt, vecintatea i proprietatea se prfuiesc. Din acest motiv, venitul net anual este de 60 /mp.

29 Exist dou ci de estimarea deprecierii economice i evaluatorul va selecta acea metod care este cea mai bine fundamentat pe informaiile de pe pia. Astfel, evaluatorul: o capitalizeaz pierderea de profit sau de chirie atribuit influenelor negative; o compar tranzacii de proprieti similare care sufer aceleai influene negative. Dac exist date disponibile, a doua cale este de preferat, dei pot apare dificulti n comparaie. Pentru a estima deprecierea economic prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul mai nti estimeaz pierderile la nivelul ntregii proprieti imobiliare, cauzat de influenele externe i apoi partea din pierderi atribuite cldirii o capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru cldire. Evaluatorii pot obine date de pia care s-i ajute s separe, din rata de capitalizare total (R0), rata de

capitalizare pentru construcii (RB) i rata de capitalizare pentru teren (Rt).

Este mult mai greu s se gseasc un factor de multiplicare al profitului sau chiriei care s reflecte proporia ntre cldire i teren. Pe pieele aflate temporar n declin, condiiile pot impune cuantificarea deprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de timp n care se prevede aciunea negativ a factorilor externi, n loc de capitalizarea pierderii care presupune a fi o aciune negativ perpetu. Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rmas la rata de capitalizare pentru teren ca s obin pierderea de valoare atribuit terenului. Dac acest procentaj al pierderii n valoarea terenului este apropiat de corecia fcut pentru localizare, n cadrul aplicrii abordrii prin comparaia vnzrilor, atunci cele dou estimri sunt mai credibile.



Pag

in2

9

Cldirile administrative situate mai departe nu sunt afectate i au un profit anual mai mare cu 7 /mp. Cldirea evaluat are o pierdere anual de 3.430 . 6. Deprecierea total Dup estimarea fiecrui tip de depreciere, se nsumeaz rezultatele Procedura de estimare a valorii cldirii, prin metoda costului de reconstrucie, este artat n Tabelul 15. Dac se evalueaz cldirea, n cazul c este nchiriat, trebuie s se fac o corecie ce ine cont de diferena ntre chiria contractual i chiria de pia a cldirilor comparabile. n cazul de fa, se presupune c, pentru nc ase ani, chiria contractual va fi de 53.000 /an, iar chiria pe pia va fi de 58.800 /an. Valoarea pierderii se obine prin actualizarea pierderii anuale cu o rat de a=10%, pe timp de 6 ani (rata este cea ateptat de investitorii de pe piaa imobiliar) i este 25.260 30.

Tabelul 1

Cost de reconstrucie. Metoda costurilor segregate

o Excavri i pregtire teren o Fundaii o Perei exteriori o Structur acoperi o nvelitoare o Structura cadre o Structur planee o Pardoseli o Tavane o Perei despritori o Zugrveli (interior, exterior) o Instalaii ap, canal, gaze o Furnituri ap, canal, gaze o Instalaii electrice o Furnituri electrice o Ventilaie i A/C TOTAL COSTURI DIRECTE31

553 6.560 74.585

13.608 3.507 27.426 18.095 8.393 7.707 46.620 1.750 7.945 2.990 9.184 4.781 19.010

252.714

COSTURI INDIRECTE 21.300

PROFITUL PROMOTORULUI 38.000

COSTUL TOTAL de reconstrucie o Costul unitar de reconstrucie (pe mp AD)

312.014 514

Tabelul 2

Uzur fizic recuperabil

Cost de reconstrucie

Cost de eliminare

Valoare rmas

nvelitoare (reparaie) Zugrveli

3.507 1.750

350 1.900

3.157 0

TOTAL uzur fizic recuperabil 2.250

30 Formula factorului de capitalizare este (1-(1+a)-6)/a 31 inclusiv manoper, materiale, echipamente, regie i profitul constructorului



Pag

in3

0

Tabelul 3 Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via scurt

Cost de reconstrucie

Rmas

Vrsta scriptic

Ani

Durata de via fizic

Ani

Raport aplicat la cost

Uzur fizic nerecuperabil

nvelitoare 3.157 10 15 10/15 2.105

Pardoseli 8,393 7 10 7/10 5.895

Tavane 7.707 5 15 5/15 2.569

Zugrveli 0 Nou 5 0 0 Furnituri ap 2.990 10 20 10/20 1.495 Furnituri electrice 4.781 8 10 8/10 3.825

Ventilaie A/C 6.650 10 15 10/15 4.433 TOTAL 33.678 20.322

Tabelul 4 Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via lung

Cost de reconstrucie Minus costul de reconstrucie al: elementelor fizice recuperabile32 elementelor fizice nerecuperabile cu via scurt Cost de reconstrucie a elementelor cu via lung Vrst scriptic 10 ani Durata de via fizic 75 ani Raportul aplicat de cost 10/75 TOTAL uzur fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung

312.014

- 5.257 - 33.678

273.079

x 10/75 36.410

Tabelul 5

Neadecvarea funcional recuperabil. Deficiene ce necesit adugiri

Cost de instalare a unui grup sanitar n structura existent Minus costul de instalare a unui grup sanitar n structura existent dac s-ar fi construit la data evalurii

1.680

1.260

Pierderea n valoare 420

Tabelul 6

Neadecvare funcional recuperabil. Deficiene ce necesit nlocuiri sau modernizri

Cost al instalaiilor existente deja, incluse n estimarea de cost Minus uzura fizic deja aplicat33 Minus valoarea recuperabila Plus cost de demontare Plus cost de instalare echipament nou

1.400 - 1.120

0 280 560

Pierderea n valoare 1.120

32 Costul reparaiei acoperiului + costul de reconstrucie zugrveli 33 vrsta/durata de via la furnituri electrice era 8/10



Pag

in3

1

Tabelul 7

Neadecvarea funcional recuperabil. Supradimensionare

Determinarea fezabilitii economice Cost de lichidare a depozitului Minus valoarea rezidual Total cost de eliminare Ctig potenial de venit net (Minus cretere cheltuieli de expl. sau plus reducere cheltuieli de expl.) Ctig de venit net Modificarea venitului net capitalizat la rata de capitalizare a cldirii de 10,5% Estimarea deprecierii Costul curent de reconstrucie a depozitului Minus uzura fizic deja aplicat (5/75) Subtotal Plus costul net de eliminare Pierderea n valoare

1.050 0

1.050 1.440 0

1.440 13.714

9.000 600

8.400 1.050 9.450

Not: o costul de lichidare a depozitului este de 1.050 o valoarea de pia a chiriei lunare pentru spaiu de birou este 10 /mp o depozitul este nchiriat acum cu 4 /mp pe lun o costul de reconstrucie a depozitului este 9.000

Tabelul 8 Neadecvarea funcional nerecuperabil. Deficiene

Pierdere estimat de venit net Rata de capitalizare a cldirii 10,5% Pierdere de venit net/rata de capitalizare Minus costul care este inclus n estimarea de cost de nou

1.784

16.990 10.500

Neadecvare funcional nerecuperabil estimat 6.490

Tabelul 9 Neadecvare funcional nerecuperabil. Supradimensionare

Cost de reconstrucie curent al supradimensionrii Minus uzura fizic deja aplicat Subtotal Plus valoarea actualizat a costurilor suplimentare Minus valoarea adugat

9.700 1.293

8.407 0 0

Neadecvare funcional nerecuperabil estimat 8.407



Pag

in3

2

Tabelul 10

Depreciere economic

VNE anual curent al proprietii Pierderea estimat de VNE anual din cauza influenelor externe Rata de capitalizare pentru teren 9% VNE datorat terenului VNE cldirii Pierdere de VNE datorat cldirii (pro rata) Rata de capitalizare pentru cldiri 10,5% Pierdere net capitalizat la cldire (2.438/0,105)

29.400 3.430

8.505 20.895 2.438

23.219

Depreciere extern aplicabil cldirii 23.219

Tabelul 11 Metoda costului de reconstrucie

Cost de reconstrucie Costuri directe Costuri indirecte Profitul promotorului imobiliar TOTAL cost de reconstrucie Depreciere cumulat Uzur fizic recuperabil Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via scurt Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via lung SUBTOTAL Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, adugiri Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, nlocuiri Neadecvare funcional recuperabil, supradimensionare SUBTOTAL Neadecvare funcional nerecuperabil; deficiene Neadecvare funcional nerecuperabil, supradimensionare SUBTOTAL Depreciere economic TOTAL DEPRECIERE CUMULAT CIN al cldirii Valoarea terenului Valoarea proprietii imobiliare libere Corecie datorit diferenei de chirie Valoarea proprietilor imobiliare nchiriate

252.714 21.300 38.000 312.014

2.250 20.302 36.410 58.962

420 1.120 9.450 10.990

6.490 8.407 14.897

23.219 108.068

203.946 94.500 298.446 -25.260 273.186

Rotunjit 273.000



Pag

in3

3

8. NTREBRI

ADEVRAT SAU FALS A/F 1. Durata de via economic a unei proprieti de obicei nu depete durata de via fizic. 2. Este posibil ca o cldire s aib o vrst cronologic de 20ani i o vrst efectiv de 30ani. 3. Un element cu durat de via lung are o durat de via economic estimat, egal cu cea

a ntregii cldiri.

4. Cnd pentru estimarea deprecierii se folosesc tehnicile de comparaie a vnzrilor, nu este necesar identificarea tipurilor particulare de depreciere.

5. Valoarea terenului nu poate fi influenat de deprecierea din cauze externe. 6. Metoda duratei de via fizic este folosit pentru a estima uzurile fizice nerecuperabile. 7. Elementele recuperabile ale deprecierii nu pot fi msurate pn cnd elementele

nerecuperabile nu sunt estimate.

8. Un neajuns n metoda duratei modificate de via economic este acela c elementele recuperabile cu uzur fizic i funcional nu sunt tratate separat.

9. Neadecvarea funcional recuperabil i nerecuperabil pot fi cauzate fie de o deficien fie de o supra-adecvare.

NTREBRI GRIL 1. Perioada n care construciile vor continua s contribuie pozitiv la valoarea proprietii se numete

a. durat total de via fizic b. durat de via economic rmas c. durat de via fizic rmas d. perioad de diminuare a utilitii

2. Care metod de estimare a deprecierii ia n considerare efectele obiectelor recuperabile, dar nu ia n

considerare duratele de via rmase diferite ale elementelor cldirii? a. metoda defalcrii b. metoda duratei de via economic c. metod duratei de viaa fizic d. metoda duratei modificate de via economic

3. Ce tip de neadecvare funcional recuperabil este msurat ca fiind costul de instalare al unui element

nou minus valoarea rmas a elementului existent? a. deficien ce are nevoie de completri b. supra-adecvare ce are nevoie de nlturare c. deficien care are nevoie de nlocuire d. supra- adecvare ce are nevoie de modificare

4. Neadecvarea funcional nerecuperabil nu poate fi msurat prin

a. estimarea costului de reparaie b. mprirea pierderilor venitului net prin rata de capitalizare a cldirii c. capitalizarea costurilor suplimentare d. compararea proprietii cu altele competitive



Pag

in3

4

5. Deprecierea economic (din cauze externe) nu este:

a. recuperabil de ctre proprietar sau chiria b. bazat pe analiza vecintilor c. alocat ntre teren i cldiri d. cauzat de fore din afara proprietii

6. Ce procedur de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este recomandat n metoda segregrii?

a. comparaia vnzrilor b. durata de via economic c. durata de via fizic d. durata modificat de via economic

7. Care metod de estimare a deprecierii este mai puin precis?

a. defalcrii b. duratei de via economic c. duratei modificate de via economic d. tehnicile comparaiei vnzrilor

8. Chiriile mici, de pe o pia cu ofert excedentar de spaii de nchiriat, pot fi cauza unei

a. deprecieri economice (din cauze externe) b. uzuri fizice recuperabile c. neadecvri funcionale recuperabile d. neadecvri funcionale nerecuperabile

9. n estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaie a vnzrilor nu depinde de

a. disponibilitatea datelor de comparaie b. capacitatea de susinere a valorii amplasamentului c. identificarea tipului de depreciere prezent d. precizia costului de nlocuire sau de reproducie

10. Un imobil somptuos construit ntr-o zon de case mici cu 2 dormitoare reprezint un exemplu de

a. supra-mbuntire b. sub-mbuntire c. depreciere din cauze externe d. neadecvare funcional

11. Care din urmtoarele nu este o component a deprecierii cumulate?

a. pierderea promotorului imobiliar b. depreciere economic c. deteriorare fizic d. neadecvare funcional

12. O cldire construit recent, care reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului su poate s

valoreze mai puin dect costul su din cauza a. inflaiei b. aprecierii c. deteriorrii fizice d. deprecierii economice



Pag

in3

5

9. Bibliografie suplimentar



Pag

in3

6

http://magazin.anevar.ro/#

z11 cost cursanti

Documents