valoarea...până la următoarea edi˜ie a revistei, din luna iunie, vă aștept să ne ˛˜i...

Revistă publicată de către ANEVAR – Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

VALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREA Q1VALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAORIUNDE ESTE EA

Nr. 10 03.2016

Reflectoarele pe Valoarea impozabilă sau Puterea unei profesii – Daniel Manațe • pag. 06

„Este posibil ca impozitul să crească, deși valoarea impozabilă scade” – Interviu cu Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio

• pag. 08

Transparența înseamnă încredere– Laurențiu Stan • pag. 12

Este conflictul de interese un moft? – Dana Ababei • pag. 22

Evaluarea pentru

impozitare

www.facebook.com/ANEVAR.oficial

https://twitter.com/AnevarRomania

www.linkedin.com/company/anevar

CUPRINS

24 NUMĂR DE RAPOARTE DE EVALUARE ȘI NUMĂR DE CLĂDIRI INTRODUSE ÎN BIF – Baza de Informații Fiscale

26 Raport de analiză statistică a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)

38 Cu cuvintele lorInterviu cu cei 11 membri ai Consiliului director ANEVAR

46 Mitul valorii de piață certeUnul din miturile valorii de piață este faptul că există „o unică valoare certă“ sau „o unică valoare precisă“, care ar � etalonul unic față de care se poate aprecia dacă valoarea de piață estimată de un evaluator este corectă sau eronată.

De SORIN V. STAN

50 COMPETENȚĂ: CUNOȘTINȚE ȘI EXPERIENȚĂ

Încep articolul prin a-mi exprima plăcuta suprindere de a găsi o astfel de provocare în revista „Valoarea”.

De BOGDAN MITROI

52 Capcana în care pot cădea martoriiEvaluatorii ar trebui să se a�e în sala de judecată doar dacă sunt angajați să se prezinte acolo în calitate de con-sultanți sau experți chemați să depună mărturie.

De PETER T. CHRISTENSEN

63 Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor imobiliare și cu evaluarea întreprinderii

Continuăm să prezentăm și în acest număr al revistei „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de evaluare.

05 EditorialPrima ediție a revistei „Valoarea, oriunde este ea” din 2016 este puțin mai cuprinzătoare decât v-ați obișnuit în cei doi ani de la lansare, în sensul că am mărit numărul de pagini și vă puteți bucura de acum de mai mult conținut.

De RALUCA ȘLICARU

06 Reflectoarele pe Valoarea impozabilă sau Puterea unei profesii

Puterea unei profesii izvorăște din profesionalismul practicanților săi, din nivelul de etică și corectitudine al acestora, din respectul pe care îl acordă �ecare din-tre aceștia colegilor, clienților, publicului și Asociației.

De DANIEL MANAȚE

08 „Este posibil ca impozitul să crească, deși valoarea impozabilă scade”

Interviu cu Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio

12 Transparența înseamnă încredereTrebuie să recunosc faptul că mi-a fost destul de greu să încep acest articol. Am încercat mai multe puncte de pornire...

De LAURENȚIU STAN

16 BIG... DATA... BIFÎn era digitală și a multiplelor surse de informații se vorbește tot mai mult de BIG DATA. Printre multe alte-le, acest concept presupune colectarea datelor în scopul analizării, prelucrării statistice, agregării și vizualizării sub diverse forme.

De MARCEL S.

18 „Informarea corectă și unitară, prin toate mijloacele disponibile, nu poate fi decât benefică la acest început de implementare a unor reguli noi de impozitare a clădirilor în funcție de destinația lor.”

Interviu cu Gheorghe Marinescu, șef serviciu impo-zite și taxe locale - Ministerul Finanțelor Publice

22 Este conflictul de interese un moft?Chiar dacă la examenul de �nal de stagiatură colegii noștri începători răspund cu „jumătate de gură” la în-trebarea mea directă: Aţi citit Codul de etică al evalua-torului autorizat?...

De DANA ABABEI

VALOAREA | Q1 2016 3

ANUNŢURI

Descărcaţi revista „Valoarea, oriunde este ea”, numărul

10, gratuit, pentru tablete și smartphone, din App Store și Google Play. O găsiţi sub

denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redacției: Strada Scărlătescu nr. 7, Sector 1, București, 011158Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: [email protected]

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea în orice formă sau prin orice mijloc – electronic, mecanic, prin fotocopiere sau înregistrare – a conținutului acestei publicații, integral sau parțial, fără acordul prealabil scris al ANEVAR.

Punctele de vedere exprimate în revista „Valoarea, oriunde este ea„ reprezintă opinia autorilor și nu angajează ANEVAR. Punctul de vedere ofi cial al ANEVAR se exprimă în documente adoptate și aprobate de către organele sale de conducere. ANEVAR nu își asumă responsabilitatea și nu garantează pentru produsele și/sau serviciile promovate în revista „Valoarea, oriunde este ea„. ANEVAR nu garantează corectitudinea datelor și informațiilor prezentate, chiar dacă acestea au făcut obiectul unui

proces riguros de verifi care. Revista „Valoarea, oriunde este ea„ are scopuri educative și de informare, însă ANEVAR prin intermediul acestei publicații nu furnizează servicii de consultanță în domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.

Publisher:ANEVAR

Redacția:ANEVAR

Cu sprijinul IROVAL

Coordonator proiect: Raluca Șlicaru

DTP:www.dtpdesign.ro

Advertising Sales:Raluca Șlicaru

tel.: 0722 53 44 [email protected]

Fotografi i:Timi Șlicaru;

Dreamstime.com

I SSN 2344 – 6250ISSN-L 2344 – 6250

TIPĂRIT LA CN POȘTA ROMÂNĂ - FABRICA DE TIMBRE

VALOAREA4

Dragii mei,

Prima ediție a revistei „Valoarea, oriunde este ea” din 2016 este puțin mai cuprinzătoare decât v-ați obișnuit în cei doi ani de la lansare, în sensul că am mărit numărul de pagini și vă puteți bucura de acum de mai mult conținut.

Am titrat pe copertă subiectul pe care sunt concentrate în principal temele articolelor din interior: Evaluarea pentru impozitare. Noul Cod �scal prevede reguli proaspete în ceea ce privește impozitarea clădirilor, reguli ce au intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016 și pentru care profesionalismul este necesar pentru a � puse în practică corect și cu responsabilitate. În materialul președintelui ANEVAR, Daniel Manațe, veți regăsi ideile principale desprinse din activitatea și acțiunile întreprinse de Asociație pentru a veni în întâmpinarea cerințelor și în ajutorul tuturor celor implicați în aplicarea prevederilor Legii 227/2015 privind Codul �scal: evaluatori, contribuabili și autorități publice locale (pag. 6-7). Toate acestea au fost comunicate prin intermediul mass-media, social media și au fost cuprinse în newsletter-ul lunar. Vom continua să vă informăm cu privire la eforturile noastre de a asigura o desfășurare cât mai bună a acestui proces legislativ nou.

Vă recomand, de asemenea, interviul pe care Adrian Vascu, președintele ANEVAR în perioada 2014-2015, l-a acordat publicației „Bursa Construcțiilor” și preluat de noi în paginile 8-11. Opriți-vă atenția și asupra articolului „Transparența înseamnă încredere” care vă prezintă proiectul BIF - Baza de Informații Fiscale prin ochii lui Laurențiu Stan, vicepreședinte ANEVAR și membru în grupul de lucru BIF (pag. 12-15).

Interviul acestui număr al revistei a fost realizat cu amabilitatea dlui Gheorghe Marinescu, șef impozite și taxe locale din Ministerul Finanțelor Publice, care ne-a răspuns întrebărilor referitoare la același subiect de actualitate ce a marcat primul trimestru al anului: impozitul pe clădiri (pag. 18-21).

În paginile 22-23, materialul semnat de Dana Ababei, prim-vicepreședinte ANEVAR, atrage atenția asupra unui aspect deloc de neglijat în exercitarea profesiei: con�ictul de interese. Și, la �nal, cum v-a obișnuit deja, vă lansează provocarea de a ne trimite un text pe această temă. Cu ocazia aceasta am inaugurat paginile dedicate articolelor primite de la cititorii noștri și premiate de Consiliul director (pag. 50-51).

Iar pentru că, începând cu 1 ianuarie 2016, board-ul ANEVAR are o nouă componență pentru următorii doi ani, v-am pregătit un material realizat cu ajutorul tuturor membrilor Consilului director: răspunsurile acestora la cele trei întrebări despre ei și cariera lor, despre proiectele pe care și le propun și despre viitorul apropiat al Asociației.

Raportul din BIG, pentru Q4 2015, o primă statistică parțială din BIF și cele 10 pagini cu informații din piață sunt secțiuni din sumar de mare interes pentru evaluatorii autorizați, dar și pentru publicul larg și autorități.

Până la următoarea ediție a revistei, din luna iunie, vă aștept să ne �ți alături și pe rețelele de socializare Facebook, LinkedIn și Twitter. Revista poate � citită și din aplicația mobilă gratuită „VALOAREA” pentru sistemele Android și iOS sau din pagina dedicată ei, de pe site-ul www.anevar.ro.

Nu uitați că aveți la dispoziție adresa de e-mail: [email protected] la care ne puteți trimite sugestiile și propunerile voastre.

Pe curând!

EDITORIAL

› RALUCA ȘLICARU, Editor coordonator


Refl ectoarele pe Valoarea impozabilă

sau Puterea

unei profesii

Puterea unei profesii izvorăște din profesionalismul practicanților săi, din nivelul de etică și corectitudine

al acestora, din respectul pe care îl acordă �ecare dintre aceștia colegilor, clienților, publicului și Asociației.

O contribuție importantă o au, pe de altă parte, calita-tea și rigurozitatea programelor profesionale de formare și pregătire continuă. Cu alte cuvinte, valoarea unei pro-fesii pentru public derivă din capacitatea sa de a rezolva

VALOAREA6

problemele tehnice ale solicitanților, corect și complet, fără a genera pro-bleme viitoare izvorâte din lipsa de profesionalism a practicanților. Și asta oricare ar � profesia liberală în discuție: evaluator autorizat, expert contabil, auditor �nanciar, consul-tant �scal etc.

Noul Cod �scal a adus reguli noi, atât pentru contribuabili, în mod special pentru persoanele �zice, pen-tru funcționarii de la direcțiile veni-turi ale UAT-urilor, cât și pentru eva-luatorii autorizați. Dintre toți aceștia cel mai rapid și mai bine s-au adaptat evaluatorii.

În lipsa unei campanii de infor-mare în masă, bine închegată și sus-ținută de forța autorităților, persoa-nele �zice au a�at cu mare întârziere de obligațiile impuse celor ce de-țin clădiri cu utilizări nerezidențiale. Mai mult, putem spune că unii nu au a�at încă nici acum, aceasta �ind principala motivație a prorogării pri-mului termen de plată a impozitelor și taxelor pe clădiri de la 31 martie până la 30 iunie.

Pe de altă parte, direcțiile veni-turi s-au trezit asaltate de contribu-abili care �e cereau lămuriri privind declarațiile pe care trebuie să le de-pună, �e doreau să depună declara-țiile însoțite de rapoarte de evaluare. Fiind aplicată pentru prima dată, noua metodologie de declarare și evaluare a generat interpretări dife-rite la UAT-uri diferite.

Asociația Nați-onală a Evaluatorilor Autorizați din România este autoritatea competentă care organizează, coordonează și autorizează desfășurarea activi-tății de evaluator autorizat în Româ-nia. Asociația reprezintă interesele pro-fesiei de evaluator autorizat la nivel național și internațional.

Pentru a sprijini procesul de aplicare a noilor pre-vederi din Codul �scal privind impozitarea clădirilor, ANEVAR a inițiat, coordonat și organizat o serie de evenimente, mergând de la pregătirea profesională speci�că la întâlniri lămuritoare cu reprezentanți ai direcțiilor venituri din diverse municipii sau sectoare din capitală.

În acest scop, Asociația a colaborat cu Ministerul Finanțelor Publice, Asociația Municipiilor din Româ-nia sau cu unele dintre Camerele de Comerț, Industrie și Agricultură. Detalierea acestor acțiuni militante o regăsiți în paginile acestei reviste reprezentative pen-tru profesie.

Voi sublinia și angajamentul total al evaluatori-lor autorizați față de această sarcină, di�cilă, mai ales prin presiunea timpului, venită în special din partea contribuabililor persoane �zice. Cu toate acestea, prin eforturile conjugate ale personalului și membrilor pro-fesiei, în �ecare moment, pe pagina web a Asociației a fost publicată o listă cu evaluatorii disponibili pentru a prelua lucrări de evaluare pentru impozitare, pe care au �gurat cel puțin 1400 de membri, acoperind practic toate județele țării.

Puterea profesiei de evaluator autorizat s-a văzut astfel din plin. Iar prorogarea termenului despre care vorbeam mai sus nu a putut � în niciun fel legată de incapacitatea profesiei de a face față unei cereri crescânde sub presiunea imperati-vă a timpului. Este un nou pas spre percep-ția publică a profesiei de evaluator autori-zat ca o garanție de excelență.

› DANIEL MANAȚE, Președinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV

› Puterea profesiei de evaluator autorizat s-a văzut astfel din plin. Iar prorogarea termenului despre care vorbeam mai sus nu a putut fi în niciun fel legată de incapacitatea profesiei de a face față unei cereri crescânde sub presiunea imperativă a timpului. Este un nou pas spre percepția publică a profesiei de evaluator autorizat ca o garanție de excelență.


Interviu

Interviu cu Adrian Vascu, Președinte ANEVAR 2014-2015, Senior Partner Veridio

„Este posibil ca impozitul să crească, deși valoarea impozabilă scade”

Ce înseamnă evaluator autorizat conform legii?

Codul �scal prevede că evaluările pentru impozitare sunt realizate de către un evaluator autorizat, în con-formitate cu standardele de evaluare în vigoare la data evaluării. Profesia de evaluator autorizat este reglemen-tată în România începând cu luna septembrie 2011, odată cu adoptarea OG 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. În cu-prinsul acestui act normativ este de-�nit atât evaluatorul autorizat, cât și raportul de evaluare. De asemenea, actul normativ stabilește condițiile de dobândire și de menținere a calității de evaluator autorizat. Nu în ultimul rând, actul normativ stabilește obliga-țiile și responsabilitățile pe care le au evaluatorii autorizați, �ind prevăzut la art. 25 că „evaluatorii răspund în desfăşurarea activităţii lor disciplinar, civil sau penal, după caz. Răspunde-rea penală pentru producerea de pre-judicii prin utilizarea, în orice formă, a unor date false în raportul de eva-luare, cât şi prin incorecta aplicare a standardelor de evaluare adoptate de Uniune revine exclusiv evaluatoru-lui.” OG nr. 24/2011 a înființat și Uni-unea Națională a Evaluatorilor Auto-rizați din România, denumită ulterior ANEVAR, care: › „atribuie calitatea de evaluator

autorizat şi emite autorizaţii pentru exercitarea acestei profesii în condiţiile stabilite de regulamentul de organizare şi funcţionare;

› adoptă standardele de evaluare

obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

› monitorizează aplicarea în desfăşurarea activităţii de evaluare a evaluatorilor autorizaţi a standardelor de evaluare adoptate de aceasta.”

Ce reprezintă standardele de evaluare în vigoare?

Standardele de evaluare în vigoa-re reprezintă colecția de standarde adoptate de către ANEVAR conform legii și aprobate prin hotărârea Con-ferinței naționale publicată în Moni-torul O�cial.

Experții judiciari pot realiza evaluări pentru impozitare?

Cred că întrebarea nu se referă la „a putea”, cât se referă la „a avea au-torizarea necesară”. Am auzit în spa-țiul public diverse opinii cum că s-a creat un monopol pe piață, pentru că doar membrii ANEVAR pot realiza evaluări pentru impozitare. Cei care emit asemenea judecăți nu cunosc le-gislația din România. Faptul că o ac-tivitate profesională - cum este cea de evaluare pentru impozitare - se poate realiza doar de către cei autorizați să realizeze evaluări face parte dintr-o logică �rească, fără de care piața ar � în haos, iar astfel de expertize nu ar avea nicio bază sau valoare. Așa cum

reparațiile la instalațiile de gaze se realizează de către personal autorizat sau cum situațiile �nanciare sunt în-tocmite de către contabili autorizați, așa și evaluarea bunurilor se realizea-ză de către persoane autorizate. Mulți dintre noi știm să instalăm niște țevi și să strângem șuruburi, la fel cum alții stiu să „închidă” un bilanț, dar problema nu se pune în a putea face efectiv aceste lucruri, cât se pune din perspectiva asumării responsabilității și a respectării unor proceduri. Cine răspunde dacă se creează un preju-diciu ca urmare a unui serviciu rea-lizat defectuos? Pe ce bază răspunde o persoană neautorizată în afară de faptul că a realizat un serviciu fără autorizarea necesară?

Întrebarea legată de experții judi-ciari este alimentată de un nivel ridi-cat de confuzie existent, din păcate, și la unii reprezentanți ai statului care au presupus că dacă o persoană a fost admisă de către Ministerul Jus-tiției să facă parte din lista experților judiciari, această persoană este auto-rizată să realizeze și rapoarte de eva-luare în calitate de evaluator autori-zat. Prin urmare, le recomand celor care alimentează această confuzie să citească OG 24/2011 și OG 2/2000 și vor putea remarca faptul că: evalua-torii autorizați realizează rapoarte de evaluare, iar experții judiciari reali-zează rapoarte de expertiză tehnică judiciară. Vor putea remarca, de ase-menea, că deținerea calității de eva-

VALOAREA8

Interviu

luator autorizat nu înseamnă și de-ținerea calității de expert judiciar și nici viceversa. Este însă la latitudinea persoanelor care fac parte din �ecare dintre aceste categorii de experți să opteze pentru urmarea demersuri-lor necesare apartenenței la cealaltă categorie. De altfel, un exemplu în acest sens îl constituie interviul or-ganizat de către Ministerul Justiției în anul 2014, când peste 700 de eva-luatori autorizați au devenit experți judiciari. Prin urmare, cele două ca-lități nu se suprapun, deținerea uneia dintre ele nu atrage automat și deți-nerea celeilalte, iar responsabilități-le sunt diferite. Astfel, chiar dacă în zona de nișă a evaluării clădirilor ex-perții judiciari au competența să rea-lizeze evaluări de clădiri, nu înseam-nă că au și calitatea legală să facă acest lucru. Nu există nicio opreliște pentru aceștia să devină însă evalu-atori autorizați urmând procedurile de admitere. Apoi vor trebui, desi-gur, să participe la orele de pregăti-re continuă prevăzute de lege și să utilizeze standardele de evaluare în vigoare, care asigură un cadru uni-form pentru valorile utilizate în pia-ță de evaluatorii autorizați. În aceste condiții, li se va aplica și lor articolul de lege care prevede că evaluatorii autorizați răspund „disciplinar, civil și penal” pentru rapoartele de evalu-are pe care le-au realizat.

Există o categorie de contribuabili la care impozitul a scăzut?

Vreau să reamintesc că impozitul rezultă din îmbinarea a doi factori: valoarea impozabilă și cota de im-pozitare. Dintre cele două, singura variabilă este cota de impozitare, pe care autoritățile locale o pot selecta din interiorul unor intervale prevă-zute de noul Cod �scal. Astfel, pot spune că impozitul a scăzut în cazul persoanelor juridice care dețin clă-diri rezidențiale. Cota de impozitare

a scăzut de la 1.5% anul trecut la un procent din intervalul 0.08-0.2%, în funcție de decizia autorităților locale.

S-a uniformizat impozitul pentru același tip de utilizare, indiferent de tipul proprietarului?

S-au creat premisele ca acest lucru să se întâmple. Astfel, conform no-ilor reguli, pentru clădirile identice, având aceeași utilizare, valoarea im-pozabilă se „măsoară” cu aceleași in-strumente, iar cota de impozitare este selectată din intervale identice pen-tru �ecare tip de utilizare (0.08-0.2% pentru clădiri cu utilizare rezidențială și 0.2-1.3% pentru clădiri cu utiliza-re nerezidențială). Practica a dovedit însă că în realitate nu s-au unformi-zat impozitele în toate localitățile din România, pentru că autoritățile locale au selectat din intervale identice, cote diferite de impozitare pentru clădiri având aceeași utilizare dar tip diferit de proprietari. Astfel, concluzia este că nu s-a realizat uniformizarea impo-zitului. În tabelul de mai jos sunt pre-zentate cotele de impozitare valabile pentru anul 2016 în câteva orașe. Este interesant de urmărit care va � struc-tura acestor cote în anul 2017.

Este posibil ca valoarea impozabilă să scadă față de situația anterioară?

Este posibil să se întâmple acest lucru. Primul argument îl reprezintă noua metodologie de calcul al valorii impozabile, mai unitară și predictibi-lă, iar al doilea argument îl reprezintă modalitatea de stabilire anterioară a valorii impozabile, pe baza unei me-todologii care avea un nivel mai ridi-cat de subiectivism. După acest prim an de aplicare a noilor reguli, valorile impozabile vor reprezenta o bază care nu va mai suferi modi�cări impre-vizibile, astfel încât atât autoritățile locale, cât și contribuabilii, vor putea lua decizii pe baza unor informații cu un nivel foarte ridicat de certitudine.

În situația în care valoa-rea impozabilă scade, este posibil ca totuși im-pozitul să crească?

Este posibil ca impozitul să crească deși valoarea impozabilă scade. Am în-tâlnit exemple în acest sens. O clădire cu utilizare nerezidențială aparținând unei persoane �zice avea valoarea im-pozabilă anterioară de 400.000 lei și o cotă de impozitare de 0.1%. Impozi-tul rezultat a fost de 400 lei. În urma evaluării, din cauza vechimii clădirii și a gradului ridicat de uzură �zică, va-loarea impozabilă a rezultat 80.000 lei. Cota impozabilă pentru 2016 a fost sta-bilită de către autoritatea locală la nive-lul de 1%, astfel încât impozitul rezultat a fost de 800 lei. Avem, astfel, o situație reală în care valoarea impozabilă a scă-zut de 5 ori și impozitul s-a dublat.

În contextul utilizării mix-te a clădirilor, ce înseam-nă sintagma „suprafețele nu sunt cunoscute“?

Utilizarea mixtă a generat cele mai multe discuții și confuzii în contextul noului Cod �scal. Astfel, tratamentul


�scal este diferit dacă din actele de închiriere sau comodat rezultă care este suprafața utilizată în cele două scopuri comparativ cu situația în care în aceste documente nu este prevăzu-tă niciun fel de suprafață. Așadar, „su-prafețele nu sunt cunoscute” atunci când în niciun document nu apare declarată o mărime care poate con-duce la identi�carea unei suprafețe. Dacă în contractul de închiriere apare de exemplu: „o cameră” sau „15% din suprafața apartamentului” sau „x mp”, suprafața este cunoscută și modalita-tea de tratament �scal este diferită față de cea a clădirilor cu utilizare mixtă unde „suprafețele nu sunt cunoscute”.

Când se aplică regula utilităților?

Regula utilităților se aplică numai atunci când clădirea aparține unei persoane �zice, este cu utilizare mix-tă și suprafețele nu sunt cunoscute. În orice altă situație această regulă nu mai este valabilă. Conform ulti-melor propuneri de modi�cări ale Normelor la Codul �scal s-a clari�-cat că utilitățile sunt reprezentate de: apă, gaze, energie electrică și cheltu-ieli de întreținere. Anul pentru care se urmărește deductibilitatea aces-tora este 2016, avându-se în vedere declarația contribuabilului.

Normele de aplicare a Codului �scal, în ultima variantă, au clari�cat subiectele discutabile?

Ultima variantă de Norme a clari-�cat câte ceva în zona utilizării mixte și a declarațiilor pe care trebuie să le depună contribuabilii. În același timp, a introdus și unele prevederi care sunt de natură să încurce mai tare lucrurile și să creeze confuzii la nivelul auto-rităților locale. Un exemplu în acest sens este a�rmația că autoritățile lo-cale pot primi rapoarte de evaluare realizate în perioada 2013-2014. For-

mularea este ambiguă și mă întreb cum se va utiliza. Vor aduce contri-buabilii ca anexă la declarațiile de im-punere un raport de evaluare realizat în cursul celor doi ani? Vor aduce ra-portul de evaluare pentru raportare �nanciară? Acesta ar trebui să conți-nă valoarea justă pentru �ecare dintre numerele de inventar din evidențele contabile ale contribuabilului. Există o legătură directă între numerele de inventar, valoarea justă și valoarea impozabilă actuală? Nu există. Ce vor face autoritățile locale cu aceste informații? Sunt întrebări care nu își au răspuns. Modi�carea nu este deloc binevenită. Sper ca efectele nefaste să �e cât mai reduse, în condițiile în care schimbarea survine „în timpul jocu-lui”. După 31 martie nu se mai pot depune declarații de impunere care să își producă efectele în anul în curs.

Ce reprezintă baza de date BIF?

BIF sau Baza de Informații Fis-cale este o bază de date în care sunt introduse informații necon�dențiale de către �ecare evaluator autorizat, după �nalizarea raportului de eva-luare și înainte ca acesta să �e pre-dat contribuabilului. Existența unei asemenea baze de date va avea mul-tiple efecte bene�ce. În primul rând reprezintă o cale de monitorizare a activității evaluatorilor autorizați, astfel încât să �e minimizată posi-bilitatea de a greși. În al doilea rând va prezenta statistici foarte utile atât Ministerului Finanțelor Publice, cât și evaluatorilor autorizați, cel puțin în ceea ce privește: totalul valorilor impozabile pe tipuri de destinații ale clădirilor, pe județe, pe localități, o

Analiza cotelor de impozitare în principalele orașe din România, 2016

Oraș/ Sector PF-R PJ-R PF-N PJ-N

București, sector 1 0,10% 0,20% 0,20% 1,50%






Cluj-Napoca 0,10% 0,10% 0,20% 1,00%

Iași 0,08% 0,20% 0,20% 0,95%

Timișoara 0,10% 0,10% 0,60% 1,00%

Constanța 0,08% 0,20% 1,30% 1,50%

Oradea 0,10% 0,20% 1,00% 1,00%

Sibiu 0,08% 0,20% 1,00% 1,30%

Ploiești 0,10% 0,20% 0,20% 1,50%

Brașov 0,09% 0,20% + cota adițională de 0,1% 0,20%

1,30% + cota adițională de 0,5%

Craiova 0,08% 0,20% + cota adițională de 50% 0,20% 1,30% +

cota adițională de 33%

Arad 0,12% 0,20% 0,60% 1,30% + cota adițională de 15%

Râmnicu Vâlcea 0,10% 0,20% 0,30% 1,15%

Satu-Mare 0,10% 0,20%1,3% + cota suplimentară

= 1,5%1,30%

Galați 0,08% 0,20% 0,30% 1,30%

Târgu Mureș 0,085% 0,20% + cota adițională de 35 % 0,65% 1,30% + cota adițională

de 38,46 %

VALOAREA10

comparație între valorile �scale cu-rente și cele anterioare, acolo unde au existat informații istorice și, nu în ultimul rând, o indicație a valorilor impozabile pe �ecare tip de clădire nerezidențială din România (clădiri administrative, industriale, spații co-merciale, birouri, hale agricole etc).

Mai este obligatorie în-scrierea rezultatelor în BIF după publicarea ulti-mei variante a Normelor?

Obligativitatea înscrierii rezulta-telor evaluării în BIF rezultă din ghidul de evaluare GEV 500 care este obligatoriu pentru evaluatorii autorizați. Dacă cineva depune la autoritățile locale un raport de eva-luare fără recipisa BIF, înseamnă ori că evaluatorul nu a respectat stan-dardele de evaluare, ori că raportul de evaluare a fost realizat de către o persoană neautorizată. În acest caz, atrag atenția autorităților locale să analizeze această ultimă ipoteză din perspectiva asumării răspunde-rii pentru eventualele erori, și de aici prejudicii, rezultate din utiliza-rea unor asemenea evaluări. Să nu se întâmple ca peste câțiva ani, în urma unor controale, să �e identi-�cate erori, moment în care autorii rapoartelor de evaluare își vor folo-si statutul de persoană neautorizată, astfel încât mare parte din răspunde-rea utilizării unor valori eronate va aparține autorităților locale care au utilizat un asemenea raport.

CNIPMMR a cerut recent reanalizarea legislației profesiilor liberale. Cum vi se pare demersul?

Mi se pare lipsit de fond și răuvo-itor. Sunt foarte surprins de faptul că acest consiliu citează un document din anul 2009, în loc să analizeze situația profesiilor liberale din Ro-mânia în conformitate cu realitățile

anului 2016. Rolul profesiilor libera-le reglementate în România este, în primul rând, să delimiteze cadrul în care cei care exercită aceste profesii își asumă responsabilitatea asupra consecințelor activității lor. Ce mă surprinde și mai mult este că acest consiliu așa-numit al întreprinderi-lor mici și mijlocii, a lovit cu acest comunicat în chiar potențialii lui membri. Îmi pare rău că am a�at din presă detalii despre acest consiliu și nu dintr-o invitație de a ne alătura demersurilor acestuia de a susține activitatea întreprinderilor mici și mijlocii din România.

Ce părere aveți despre faptul că s-a vehiculat că s-a creat un monopol prin implicarea evaluatorilor autorizați în evaluarea pentru impozitare?

Așa cum am spus și mai sus, se confundă existența unei activități autorizate cu crearea unui monopol. Cred că cei care au lansat această ipoteză nu dețin proprietatea ter-menilor. Faptul că doar evaluatorii autorizați pot să realizeze evaluări este la fel de �resc ca faptul că doar practicienii în insolvență sunt im-plicați în reorganizarea și lichidarea companiilor, că doar experții judici-ari realizează expertize judiciare, că doar auditorii �nanciari realizează activitatea de audit statutar, că doar notarii publici desfășoară activitate notarială, că doar contabilii autori-zați și experții contabili întocmesc și semnează situații �nanciare, sau, de ce nu, că doar medicii veterinari se ocupă de îngrijirea medicală a ani-malelor s.a.m.d. Și aș mai sublinia ceva. Cei care se uită la drepturile pe care le are o anumită profesie, să se uite și la obligațiile legale pe care aceasta le are. Și la utilitatea publi-că a acestor obligații. Cel puțin în această fază de dezvoltare a societă-ții românești.

Primul ministru, Dacian Cioloș, a declarat recent că Guvernul analizează schimbarea modului de impozitare al proprietăților. Ce părere aveți?

Este surprinzătoare propunerea premierului în condițiile în care în prezent se implementează un nou sistem legat de impozitarea clădirilor. Așa cum a fost citată de către presă, a�rmația prim-ministrului nu este foarte clară. Se vorbește de trecerea la impozitarea la valoarea de piață a proprietăților prin renunțarea la ac-tualul sistem care ține seama de am-plasarea acestora. Contradicția pro-vine din faptul că valoarea de piață este in�uențată semni�cativ de am-plasarea proprietății, iar în prezent sistemul de impozitare nu ține seama de locul de amplasare al clădirii.

Altfel, ideea poate � analizată, pentru că ar reprezenta un următor pas în care nu vom mai avea impo-zit pe clădiri și taxă pe teren, sepa-rate (ca în prezent), ci se va impozita proprietatea în ansamblul ei (prin proprietate imobiliară înțelegându-se întotdeauna terenul și clădirea). Mo-di�carea va trebui pregătită însă cu migală, pentru că necesită schimbări radicale în modul de stabilire a valo-rilor impozabile, necesită modi�ca-rea sistemelor informatice utilizate de către autoritățile locale și, nu în ul-timul rând, măsura asociază bugetele locale cu evoluția pieței imobiliare, al cărei ciclu este posibil să afecteze o cotă importantă din veniturile vii-toare ale autorităților locale și, cu si-guranță, predictibilitatea acestora.

*Acest interviu a fost publicat în ultimul număr al revistei

Bursa Construcțiilor. Având în vedere actualitatea temelor

prezentate, îl preluăm integral.


Transparența înseamnă încredere

Inițial, am crezut că va � simplu să implementăm noua aplicație, că vom prelua structura BIG și o vom adapta. Nu a fost chiar așa. S-au iden-ti�cat foarte multe particularități ale evaluării pentru impozitare care au impus realizarea unei structuri și funcționalități diferite de cea a BIG.

De asemenea, spre deosebire de proiectul BIG, în cazul proiectelor GEV 500 și BIF ne-am confruntat cu un adversar incomod: incertitu-dinea. Codul �scal a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016, iar Normele me-todologice de aplicare a acestuia au fost adoptate de Guvern cu două zile înainte, pe 30 decembrie 2015. Ne așteptam ca și structura BIF să �e in-�uențată de aceste incertitudini și așa

a fost. Ca dovadă, după 1 ianuarie au fost realizate anumite modi�cări ale anexelor la GEV 500 și ale structurii BIF, pentru a � conforme cu Normele de aplicare a Codului �scal.

Având în vedere că au trecut deja două luni de la punerea în funcțiu-ne a aplicației, consider că nu mai este necesar să reamintesc elementele structurale ale formularelor de intro-ducere a datelor. Îmi place să cred că toți utilizatorii sunt deja familiarizați cu acestea.

Voi scrie câteva cuvinte despre obiectivele pe care le-a urmărit pro-fesia prin implementarea acestei baze de date, apoi voi enumera câteva în-trebări sau neclarități transmise de către utilizatorii aplicației la adresa

de e-mail [email protected], bineînțeles, însoțite de răspunsu-rile aferente.

Având în vedere lansarea Bazei Imobiliare de Garanții (BIG) de anul trecut, probabil că s-a ivit întreba-rea: de ce ar � nevoie de încă o bază de date?

Această necesitate a apărut odată cu schimbarea sistemului de impo-zitare a clădirilor, conform Codului �scal intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016. Această modi�care prevede faptul că, începând din 2016, valoa-rea impozabilă a clădirilor cu desti-nație nerezidențială, deținute de per-soane �zice sau de persoane juridice, precum și a clădirilor cu destina-ție rezidențială a�ate în patrimoniul

BIF - Baza de Informații Fiscale

› LAURENȚIU STAN, Vicepreședinte ANEVAR, Director Executiv FAIRVALUE CONSULTING

Trebuie să recunosc faptul că mi-a fost des-tul de greu să încep acest articol. Am încer-cat mai multe puncte de pornire: structu-

ra BIF, obiectivele BIF sau întrebările care au fost adresate de către utilizatori cu privire la această bază de date. Sunt multe de spus despre acest im-portant proiect al profesiei de evaluator autorizat, dar voi încerca să ating punctele esențiale.

VALOAREA12

persoanelor juridice, va rezulta din rapoartele de evaluare întocmite de către evaluatori autorizați.

Orice evaluator autorizat cu com-petențe și specializare în evaluarea bunurilor imobile (EPI) trebuie să conștientizeze faptul că această mo-di�care a legislației �scale nu aduce doar oportunități de creștere a cifrei de afaceri, ci și o creștere a responsa-bilității. Practic, rezultatele evaluări-lor pentru impozitare pot in�uența, parțial, nivelul bugetelor locale. Ca urmare, trebuie să ne așteptăm la faptul că rapoartele de evaluare vor putea � veri�cate oricând după în-tocmirea acestora.

Profesia de evaluator autorizat a sesizat importanța deosebită a efec-telor evaluărilor pentru impozitare înainte de intrarea în vigoare a noului Cod �scal și a creat Baza de Informații Fiscale (BIF). Acesta este un instru-ment foarte util pentru profesie, din mai multe puncte de vedere.

În primul rând, BIF va reprezenta o sursă de informații utile pentru mo-nitorizarea activității de evaluare pen-tru impozitare. Scopul monitorizării este acela de prevenție, de protecție a evaluatorilor autorizați, nu de ur-mărire și sancționare, așa cum există unele opinii. De asemenea, faptul că există instrumente de monitorizare a activității de evaluare va aduce numai bene�cii, printre care creșterea trans-parenței activității evaluatorilor auto-rizați, responsabilizarea suplimentară a evaluatorilor, îmbunătățirea calită-ții serviciilor de evaluare și, implicit, creșterea respectului față de profesie.

Un obiectiv la fel de important urmărit prin implementarea Bazei de Informații Fiscale este realizarea unor statistici și raportări bazate pe in-formațiile din rapoartele de evaluare pentru impozitare. Aceste raportări vor � publicate periodic în revista Va-loarea, accesibilă publicului larg, sau se pot emite anumite rapoarte perso-nalizate, la cererea persoanelor intere-

Câteva întrebări adresate de către utilizatori:

Cine poate înregistra informații în Baza de Informații Fiscale?

Persoanele implicate în popularea BIF cu informații din rapoartele de evaluare realizate în scopul estimării valorii impozabile a clădirilor sunt:▶ evaluatorii autorizați

membri titulari ANEVAR cu specializarea „Evaluarea bunurilor imobile” (EPI) și

▶ evaluatorii autorizați membri corporativi ANEVAR, în cazul în care unul sau mai mulţi evaluatori având specializarea EPI au întocmit rapoarte de evaluare sub antetul acestora.

Subliniez faptul că, în conformitate cu Standardele de evaluare în vigoare, pot efectua rapoarte de evaluare doar evaluatorii autorizați având ca speciali-zare evaluarea bunurilor imobile (EPI). De asemenea, conform OG 24/2011, care reglementează activitatea de eva-luare în România, evaluatorul autorizat este persoana care a dobândit această calitate după parcurgerea etapelor spe-ci�cate în această ordonanţă.

Cum se autentifică în BIF un evaluator autorizat?

Modul de autenti�care în BIF este explicat foarte clar în manualul de utilizare postat pe site-ul ANE-VAR (www.anevar.ro). În manual sunt prezentate și indicații cu privire la modul de înregistrare a informați-ilor din rapoartele de evaluare.

Rapoartele de evaluare �nalizate și predate bene�ciarului înainte de 1 ianuarie 2016 se pot înregistra în BIF?Aici apar de obicei două situații:1. Raport de evaluare întocmit

în scopul estimării valorii

sate. Printre utilizatorii unor astfel de rapoarte pot � și autoritățile locale sau Ministerul Finanțelor Publice. Aces-tora le vor � puse la dispoziție, gratuit, informațiile solicitate.

În cele două luni de utilizare a BIF au fost primite aproximativ 1000 de mesaje de la utilizatori, dintre care aproximativ 300 pe adresa [email protected], respectiv circa 700 pe adresa [email protected]. Majoritatea mesajelor referitoare la erori au avut legătură cu autenti-�carea în aplicație. Utilizatorii cu-noșteau și încercau să folosească și aici procedura de acces în BIG, însă de această dată, numărul utilizatori-lor �ind mult mai mare, s-a recurs la o altă procedură de autenti�care. Aceste mesaje ar � fost mult mai pu-ține dacă s-ar � urmat pașii speci�-cați în manualul de utilizare. De ase-menea, pe adresa [email protected] au fost primite multe solicitări de ștergere a unor raporarte introduse de mai multe ori sau eronat.

Mesajele transmise se pot grupa astfel:▶ nelămuriri cu privire la:

› încadrarea clădirilor într-una dintre utilizările posibile;

› metodologia de evaluare a unei clădiri;

› completarea în aplicație a informațiilor aferente mai multor clădiri

▶ erori întâmpinate:

› la autenti�carea în aplicație – majoritatea mesajelor;

› la completarea datelor în formular – foarte puține mesaje de acest gen

▶ solicitări de ștergere din baza de date a unor rapoarte înregistrate.


impozabile. În acest caz, raportul de evaluare poate � întocmit doar după data intrării în vigoare a GEV 500, respectiv 31 decembrie 2015, și a noului Cod �scal, adică 1 ianuarie 2016. Ca urmare, data raportului de evaluare nu poate � anterioară zilei de 1 ianuarie 2016.

2. Raport de evaluare întocmit în alte scopuri (garantare bancară, raportare �nanciară, vânzare etc.). Au fost cazuri în care contribuabilul a solicitat evaluatorului care a întocmit un raport de evaluare pentru bancă, anterior anului 2016, să înregistreze raportul respectiv în BIF și să îi transmită recipisa. Este clar că intenția contribuabilului era să utilizeze același raport de evaluare pentru a declara valoarea impozabilă a clădirii deținute. Această practică nu poate � corectă. Metodologia de evaluare pentru impozitare este diferită considerabil față de cea pentru alte scopuri și valoarea impozabilă nu poate � asimilată unui alt tip de valoare. De asemenea, evaluatorul nu va înregistra în BIF un raport de evaluare având un scop diferit de acela de�nit clar în GEV 500: stabilirea valorii impozabile a clădirilor. Ar � o încălcare a Standardelor de evaluare în vigoare.

Există o metodă de înregistrare rapidă în BIF a mai multor clădiri?

Da. Pentru înregistrarea în BIF a unui raport de evaluare care conține minim 100 de clădiri, administrato-rul bazei de date poate pune la dispo-ziția evaluatorului autorizat un �șier Excel în care să completeze informa-țiile necesare, apoi se va emite recipi-

sa pentru raportul respectiv pe baza �șierului completat. Fișierul poate � solicitat și retransmis la adresa de e-mail [email protected].

Cum se înregistrează în BIF un raport de evaluare pentru un apartament cu utilizare mixtă, deținut de o persoană fizică? Dar dacă proprietarul este persoană juridică?

1. În relația cu un contribuabil persoană �zică, rolul evaluatorului autorizat este foarte clar: stabilește valoarea impozabilă a suprafeței cu utilizare nerezidențială. Estimarea valorii suprafeței cu utilizare rezidențială este responsabilitatea autorităților locale.

Suprafața unui apartament nu poate � delimitată cadastral (rele-vee separate) în funcție de utilizare: rezidențială și nerezidențială. Ca ur-mare, evaluatorul va estima valoa-rea impozabilă a întregii suprafețe a apartamentului, în ipoteza utilizării nerezidențiale.

În raportul de evaluare și implicit în BIF se va raporta valoarea totală a apartamentului, estimată în confor-mitate cu prevederile GEV 500 și a Anexei nr. 2.

Formularul de înregistrare în BIF a clădirilor mixte prevede doar elemente aferente utilizării nerezidențiale. Din această cauză, utilizatorii au transmis mesaje prin care se semnala imposi-bilitatea completării valorii impoza-bile a suprafeței rezidențiale. Aceasta însă nici nu ar trebui estimată de către evaluatori.1. Dacă proprietarul este persoană

juridică, evaluatorul trebuie să raporteze atât valoarea impoza-bilă a suprafeței cu utilizare re-zidențială, conform Anexei nr. 3 la GEV 500, cât și valoarea im-

pozabilă a părții nerezidențiale, conform GEV 500 și Anexei nr. 2. Având în vedere că suprafe-țele cu utilizări diferite nu sunt delimitate cadastral, evaluatorul va estima și raporta, în primul rând, valoarea impozabilă a su-prafeței declarate de către contri-buabil cu utilizare rezidențială, apoi va estima și raporta valoa-rea impozabilă a întregii supra-fețe a apartamentului, în ipoteza utilizării nerezidențiale. Valoarea impozabilă a suprafeței nerezi-dențiale va � calculată de către autoritatea locală prin aplicarea pro-rata la valoarea impozabi-lă a întregii suprafețe, în ipoteza utilizării nerezidențiale. În BIF se vor completa detalii pentru ambele utilizări, existând rubrici separate în cadrul formularu-lui pentru clădire mixtă, valoa-rea impozabilă a suprafeței cu utilizare rezidențială și valoarea impozabilă a suprafeței totale a apartamentului, în ipoteza utili-zării nerezidențiale.

Cum se înregistrează un raport de evaluare pentru o clădire cu mai multe niveluri, cu utilizare mixtă, aflată în proprietatea unei persoane fizice? Dar dacă proprietarul este persoană juridică?

Dacă suprafața cu utilizare nere-zidențială este delimitată cadastral (de exemplu un nivel cu releveu se-parat) de cea rezidențială, evaluato-rul va estima valoarea impozabilă strict pentru această suprafață con-form GEV 500 și Anexei nr. 2.

Dacă evaluarea este adresată unui contribuabil persoană �zică, atunci evaluatorul va raporta și în-registra în BIF doar valoarea părții nerezidențiale.

VALOAREA14

Dacă proprietarul este persoană juridică, evaluatorul trebuie să ra-porteze atât valoarea impozabilă a părții nerezidențiale, conform GEV 500 și Anexei nr. 2, cât și valoarea impozabilă a suprafeței cu utilizare rezidențială, conform Anexei nr. 3 la GEV 500. În acest caz, în BIF se vor completa detalii pentru ambele utilizări, valoarea impozabilă a su-prafeței cu utilizare rezidențială și valoarea impozabilă a suprafeței cu utilizare nerezidențială.

Dacă suprafața cu utilizare nere-

zidențială nu este delimitată cadas-tral de cea rezidențială, se va proce-da ca în cazul apartamentului.

De ce este obligatorie completarea în BIF a valorii estimate în cadrul abordării prin cost?

Conform metodologiei de de-terminare a valorii impozabile pen-tru clădirile nerezidențiale, aplicarea abordării prin cost este obligatorie. Ca urmare, și în formularul BIF este obligatorie completarea valorii esti-mate în cadrul acestei abordări.

Dacă beneficiarul raportului de evaluare (contribuabilul) nu este de acord cu valoarea impozabilă estimată și nu acceptă raportul, recipisa BIF se va anula?

Răspunsul este nu. Raportul de evaluare a fost întocmit și trebuie să �e înregistrat în BIF de către evalua-tor, pentru a respecta Standardele de evaluare în vigoare. Refuzul bene�-

ciarului de a primi raportul de eva-luare nu înseamnă că acesta nu a fost corect întocmit. Înregistrarea trebuie să rămână în baza de date pentru a � comparată cu o a doua eventuală înregistrare pentru aceeași clădire, dacă bene�ciarul solicită un alt ra-port de evaluare.

Dacă înregistrez date eronate în BIF, le pot modifica după emiterea recipisei?

Aplicația permite revenirea asu-pra datelor introduse. Astfel, de-

scrierea și valorile aferente unei clă-diri se pot modi�ca prin acționarea butonului „Modi�că” din dreptul respectivei clădiri. De asemenea, pot � modi�cate informațiile refe-ritoare la data și numărul raportu-lui și tipul proprietarului. Singurul câmp care nu permite modi�care este „Data evaluării”, care este blocat la 31.12.2015 pentru rapoartele in-troduse în 2016.

Există și posibilitatea ștergerii de�nitive a unei clădiri dintr-un ra-port, însă nu este posibilă șterge-

rea unui raport din listă fără o solicitare prealabilă transmisă către ANEVAR. Orice modi-�care a informațiilor aferente unei clădiri sau unui raport necesită emiterea unei noi re-cipise, iar pentru un raport se pot emite maximum trei reci-pise diferite.

Aplicația BIF va păstra is-toricul modi�cărilor realiza-te asupra formularelor afe-rente clădirilor, rapoartelor și recipiselor.

În aceste două luni de BIF au existat și momente mai di-�cile și mesaje mai puțin prie-

tenoase din partea utilizatorilor sau a altor persoane, însă sunt sigur

că efortul depus de grupul de lucru pentru a implementa această bază de date, precum și efortul utilizatorilor de a o popula cu informații din ra-poartele de evaluare, vor � pe deplin răsplătite.

Baza de Informații Fiscale este și va � un instrument foarte util de pre-venție a problemelor care ar putea să îi afecteze pe evaluatori, precum și o cale de informare a publicului, o dovadă de transparență. Va repre-zenta, alături de celelalte inițiative ale ANEVAR, un pilon important de susținere a încrederii în profesia de evaluator autorizat.

Dacă suprafața cu utilizare nere-

zidențială nu este delimitată cadas-

evaluare în vigoare. Refuzul bene�-

ciarului de a primi raportul de eva-

port, însă nu este posibilă șterge-rea unui raport din listă fără o solicitare prealabilă transmisă către ANEVAR. Orice modi-�care a informațiilor aferente unei clădiri sau unui raport necesită emiterea unei noi re-cipise, iar pentru un raport se pot emite maximum trei reci-pise diferite.

Aplicația BIF va păstra is-toricul modi�cărilor realiza-te asupra formularelor afe-rente clădirilor, rapoartelor și recipiselor.

În aceste două luni de BIF au existat și momente mai di-�cile și mesaje mai puțin prie-

că efortul depus de grupul de lucru


BIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIFBIG... DATA... BIF

Începutul

Am auzit prima dată de „baza de informații �scale“ la jumătatea anului 2014. Era doar o idee. De fapt, dacă stau bine să mă gândesc, a fost o între-bare. Așa a începutul totul, de la între-barea „se poate să strângem informații din rapoartele de evaluare, să le cen-tralizăm și să le transformăm în indi-catori statistici?“. Răspunsul a�rmativ a generat mai apoi alte și alte întrebări, la care am găsit împreună răspunsuri. Personal, am fost surprins într-un mod plăcut să văd că o asociație dorește să construiască baze de date în scopuri statistice. Spun plăcut suprins, deoa-rece, în general, oamenii colectează date - gândiți-vă doar la câte facturi de utilități strângem lunar, ce sume sunt trecute în acele facturi - dar nu își pun problema cum pot utiliza informațiile extrase din aceste date colectate.

› MARCEL S., IT Specialist

În era digitală și a multiplelor surse de informații se vorbește tot mai mult de BIG DATA. Printre multe altele, acest concept presupune colectarea datelor în scopul analizării, prelucrării statistice, agregării și vizualizării sub diverse for-

me. Articolul de față nu este o prezentare tehnică a ceea ce presupune acest con-cept, „Google“ poate � de ajutor pentru mai multe informații. Rândurile de mai jos prezintă cum am reușit împreună să transformăm niște idei, să colectăm informații esențiale activității de evaluare, să le ordonăm, standardizăm, să urmăm parte din conceptele BIG DATA, toate într-un singur acronim: BIF.

VALOAREA16

întâmpinarea acelor colegi dintre dumneavoastră care acce-sează platforma la ore la care alții dorm linistiți. Nu, nu este o glumă, este realitatea. Așadar, încă un lucru bifat de către BIF - disponibil 24x7, de oriunde ai conexiune la internet (și, bineînțeles, cont de acces). Gradul mare de disponibilitate a platformei se datorează unui important furnizor de servicii de infrastructură IT, cu ajutorul căruia platforma este scalabilă în funcție de nevoile utilizatorilor și ușor de întreținut din punct de vedere al echipamentelor utilizate.

Feedback-ul primit de la dumneavoastră, ca utilizatori ai platformei, a permis constant ajustarea informațiilor colecta-te și a modului de colectare a acestor informații. Fiecare mail transmis la adresele cunoscute a fost citit, analizat și, dacă s-a impus, au fost ajustate funcționalitățile oferite de BIF.

ViitorulDa… sună bine, precum în reclama bine-cunoscută. Vo-

lumul de date colectat crește. După colectarea datelor pen-tru acest an, urmează partea cea mai frumoasă - prelucra-rea datelor și transformarea acestora în indicatori statistici. Spun aceasta deoarece �ecare câmp completat, �ecare com-binație de date introduse conduc la un set de indicatori sta-tistici, utilizabil în activitatea de evaluare, dar care va � util și autorităților, prin faptul că politica �scală abordată va putea să se bazeze pe informațiile concrete desprinse din BIF.

› Statistic vorbind, oamenii sunt reticenți la ceea ce înseamnă nou, la ceea ce îi face să iasă din zona de confort. Faptul că trebuie să te autentifici, să introduci date undeva, într-un formular găzduit pe o platformă web, a reprezentat o nouă activitate, consumatoare de timp pentru fiecare dintre dumneavoastră.

ProvocăriAșadar, de la o întrebare, am por-

nit la drum. Prima provocare majoră a fost organizarea informațiilor. Gru-pul de lucru, format din evaluatori cu experiență, a avut răbdare să facă un transfer rapid de know-how către IT, despre ce presupune activitatea de eva-luare, ce înseamnă un raport de eva-luare etc. Același grup de lucru a reu-șit să facă în același timp două lucruri foarte repede și foarte bine. Primul lucru a fost să selecteze informațiile relevante în procesul de evaluare, care trebuiau neapărat colectate în baza de date. Al doilea lucru - încă faza de or-ganizare a datelor - s-au gândit cum să agrege informațiile colectate și să le transforme în rezultate utile evalu-atorilor, și anume indicatori statistici.

Folosind input-ul de la grupul de lucru și categoriile de utilizatori ai plat-formei, s-a trecut la structurarea și im-plementarea platformei. Astfel, s-au stabilit modul de acces al platformei, funcționalitățile disponibile �ecărei ca-tegorii de utilizatori, formularele de co-lectare a datelor. Efortul tehnic depus a fost unul considerabil pentru imple-mentarea lucrurilor enumerate mai sus.

Statistic vorbind, oamenii sunt re-ticenți la ceea ce înseamnă nou, la ceea ce îi face să iasă din zona de confort. Faptul că trebuie să te autenti�ci, să in-troduci date undeva, într-un formular găzduit pe o platformă web, a repre-zentat o nouă activitate, consumatoare de timp pentru �ecare dintre dumnea-voastră. De aceea, formularele prin care se colectează date au fost structurate astfel încât, pentru introducerea unui raport sau a unei clădiri, să se consume foarte puțin timp, parte din informații �ind calculate automat, altele limitând introducerea de valori eronate.

O altă provocare continuă este dis-ponibilitatea platformei. Împreună am ales o platformă web centralizată, ac-cesibilă din orice browser modern, la orice moment de timp, venind astfel în


Interviu

Printre noutățile Codu-lui �scal, legate de cal-culul impozitului pe clă-diri, se regăsește și faptul că acesta se va realiza în funcție de utilizarea respectivei clădiri. S-a urmărit astfel o norma-lizare, până la urmă, a si-tuației persoanelor �zice care dețineau clădiri în care se desfășura activi-tate comercială și care bene�ciau de plata impo-zitului ca pentru clădirile rezidențiale?

A fost foarte importantă unifor-mizarea modului de calcul în funcție de utilizare, în sensul că, până la mo-mentul modi�cării apărute în Legea 227/2015 privind Codul �scal, exista o discrepanță evidentă între obligațiile �scale ale persoanei �zice care dezvol-ta, de exemplu, același tip de clădire cu destinație de business, față de cele ale persoanei juridice. Astfel, persoana �-zică plătea un impozit mai mic, calculat ca pentru o clădire cu destinație de lo-cuință, în timp ce persoana juridică tre-buia să plătească un impozit la o valoare și o cotă mult mai mari. Nu era, deci, un tratament �scal echitabil față de persoa-nele juridice care dezvoltau același tip de afacere ca și persoanele �zice.

„Informarea corectă și unitară, prin toate mijloacele disponibile, nu poate fi decât benefi că la acest început de implementare a unor reguli noi de

impozitare a clădirilor în funcție de destinația lor.”

Interviu cu Gheorghe Marinescu, *șef serviciu impozite și taxe locale - Ministerul Finanțelor Publice

› Un interviu de Raluca Șlicaru

VALOAREA18

Interviu

Cum vi se pare inițiativa ANEVAR de a organiza în-tâlniri cu reprezentanți ai autorităților publice locale din întreaga țară, în scopul de a identi�ca căi comune de punere în practică, în mod unitar, a prevederilor Normelor de aplicare a no-ului Cod �scal?

Inițiativa este bine-venită pentru că aceste modi�cări ale Codului �scal i-a bulversat într-un fel și pe cei care lu-crează în cadrul unităților administra-tiv-teritoriale. Aceștia trebuie să deci-dă prin hotărâre cotele de impozitare a clădirilor, iar până acum erau obișnuiți să controleze un contribuabil privind în contabilitate înregistrările valorilor reevaluate ale clădirilor.

De aici a pornit un con�ict între contribuabili și autorități pentru că, mai ales atunci când scădea valoarea clădirilor, autoritatea locală considera că raportul de reevaluare nu este co-rect sau că nu s-a respectat regula con-tabilă de reevaluare a întregii grupe de clădiri, cu toate că în Codul �scal nu exista această cerință. Astfel, din cau-za faptului că unele autorități locale nu acceptau acele rapoarte de reevaluare, au apărut numeroase con�icte și au fost înregistrate multe litigii între con-tribuabili și reprezentanții autorităților locale. Valoarea din raport trebuia să �e aprobată de consiliul de adminis-trație, reevaluarea să �e făcută din trei în trei ani, să se înregistreze în conta-bilitate, iar valorea să se regăsească și în rezultatele �nanciare raportate la sfârșitul anului pe care le depuneau la ANAF. Numai că atunci când scădea valoarea (justă n.r.) respectivei clădiri, pentru că piața s-a prăbușit la un mo-ment dat, cei de la autoritatea locală nu erau de acord cu valoarea mai mică și nu primeau rapoartele de reevaluare sau condiționau primirea lor de plata impozitului la valoarea veche.

Legea nu prevedea atunci ca ra-poartele de evaluare să �e întocmite de un evaluator autorizat. Putea � desem-nată chiar o persoană din cadrul com-paniei care folosea pentru reevaluarea clădirii un indice de in�ație și se ducea cu rezultatul reevaluării, aprobat de consiliul de administrație, la organul �scal. De aici rezulta și suspiciunea au-torităților că raportul nu este conform cu realitatea. În baza noilor reglemen-tări, dacă apare îndoiala că un raport de evaluare nu a fost întocmit corect, autoritatea locală se poate adresa unui evaluator autorizat ce deține specia-lizarea VE (veri�cator de rapoarte de evaluare). Conform Codului de proce-dură, aveai posibilitatea și până acum, cu bani din bugetul primăriei să ceri o contraexpertiză. Deci există fonduri pentru veri�carea acestor rapoarte.

Întâlnirile acestea de lucru sunt bine-venite atât pentru evaluatorii autorizați, membri ANEVAR, cât și pentru reprezentanții autorităților locale. Scopul lor este de a aprofun-da modi�cările aduse prin noul Cod �scal. Reprezentanții autorităților lo-cale sunt interesate în primul rând să înțeleagă mai bine mecanismele eva-luării, cum se calculează și se deter-mină aceste valori impozabile.

Cum descrieți colaborarea cu ANEVAR?

A fost o colaborare deschisă, foarte fructuoasă încă de la început, de când am participat la întâlnirile, la nivel de experți, cu FMI și Banca Mondială. S-a înțeles ce dorim noi și am ajuns la un numitor comun în ceea ce privește noul sistem de im-pozitare. Sper ca discuțiile să con-tinue cu același interes din partea tuturor și, în �nal, toți cei implicați să �e multumiți. Pentru că privind în ansamblu, trebuie să spun că s-a făcut un lucru bun, s-a făcut ordine în ceea ce privește evaluarea pentru impozitare a clădirilor.

Cât de importantă este instruirea funcționarilor publici care primesc actele la ghișeu și care sunt de fapt interfața autorității �scale cu contribuabilii?

Din câte văd eu din exterior, aici este o problemă. La nivelul autorită-ților locale, această instruire lasă de dorit. Am organizat diverse cursuri cu aceștia, concentrate special pe modi�-cările din noul Cod �scal, dar la care nu au participat decât foarte puțini. Prezența lor era importantă pentru că schimbările sunt majore, iar noutățile trebuie aprofundate. Ei ar trebui să �e foarte bine pregătiți, să ofere informa-ții corecte contribuabililor dar, din pă-cate, chiar în București am întâlnit ca-zuri în care s-au dat informații greșite și mă gândesc cu groază ce o � în țară, în localitățile mici. Vă dau și un exem-plu: deși în Codul �scal este speci�cat că raportul nu se mai înregistrează în contabilitate, s-a solicitat ca valorile să �e înregistrate în contabilitatea com-paniilor sau ca valoarea din declarație să corespundă cu cea din contabilita-te, invocându-se Codul de procedură. Dar aceasta este o procedură a inspec-ției �scale care se aplică în special la ANAF. Din aceste prevederi din Codul de procedură privind inspecția �scală, autoritatea locală trebuie să extragă ceea ce este destinat activității sale și să aplice legislația speci�că, respectiv Codul �scal.

Care este procedura când funcționarul de la ghi-șeu constată nereguli în conținutul documen-telor depuse de către contribuabili?

Procedura este următoarea: func-ționarul are obligativitatea să înre-gistreze documentele primite de la


Interviu

contribuabil, respectiv declarația pe propria răspundere și, unde este ca-zul, raportul de evaluare însoțit de recipisa din BIF și apoi, dacă i se pare că ceva nu este în regulă, le poate veri�ca. Dacă se constată că valoa-rea estimată nu este corectă sau dacă este foarte diferită în comparație cu cea din anii anteriori, au posibilitatea de a apela la veri�catorii de rapoarte de evaluare, membri ANEVAR.

Dar pentru informarea corectă și la timp a contri-buabililor s-a întreprins ceva până acum?

Fiecare administrație locală își apli-că propria politică de informare a ce-tățeanului. Au autonomie. Normal ar � să facă această informare cât mai re-pede, dacă vor să nu întâmpine proble-me la ghișeu. Sectoarele 3 și 4 au făcut deja această informare. Directorul de la sectorul 3 a ieșit și în media cu deta-lii despre depunerea declarațiilor �sca-le de către persoanele �zice care dețin clădiri nerezidențiale sau mixte, cotele de impozitare, termenele de depune-re a rapoartelor de evaluare. Anumite autorități locale s-au organizat deja și angajații din cadrul compartimente-lor de impozite și taxe locale îndrumă contribuabilii, oferă aceste informații.

Considerați util un comu-nicat de presă al minis-terului, care să conțină termenul până la care se pot depune rapoartele, principalele obligații ale contribuabililor și alte in-formații de interes care să ajungă la cetățeni prin in-termediul mass-media?

Ar � foarte util. Dar, cum din anul 1999 taxele și impozitele locale sunt administrate de primării, aceas-tă sarcină ar reveni mai degrabă Mi-

nisterului Dezvoltării Regionale. Ei sunt cei care coordonează acum ac-tivitatea primăriilor. Informarea co-rectă și unitară, prin toate mijloacele disponibile, nu poate � decât bene-�că la acest început de implementa-re a unor reguli noi de impozitare a clădirilor în funcție de destinația lor.

Dl. Adrian Vascu a lansat, într-un articol de opinie, către Ministerul Finanțelor Publice, provocarea reali-zării unei broșuri cu cele mai întâlnite întrebări și cu răspunsuri clare, care să elimine interpretările. Ar putea � aceasta de ajutor ministerului și soluția celor două întrebări de mai sus?

Cred că ar � de mare ajutor, în special autorităților locale. Noi pu-tem veri�ca forma și conținutul în-trebărilor și răspunsurilor, astfel încât acestea să �e clare și în conformitate cu legislația. Putem delega o persoa-

nă care să se implice într-un eventual grup de lucru, numai că ne presează timpul și la nivel de minister avem multe acte normative în așteptare. Este �resc să apară întrebări când se schimbă legea, iar noi trebuie să răs-pundem promt și limpede. Este o idee bună, pe care o vom avea în vedere.

În opinia dvs., au mai ră-mas aspecte neclari�cate în ceea ce privește Norme-le de aplicare a Codului �s-cal? Credeți că 2016 poate � considerat un an de test pentru noile măsuri și re-guli de calcul al impozite-lor și, în funcție de proble-mele majore apărute, se va mai interveni pe marginea conținutului Normelor?

Sunt convins că au rămas lucruri neclari�cate. De exemplu, încă nu se cunoaște exact care sunt utilitățile care se deduc de către entitatea juri-dică și care încadrează proprietatea

VALOAREA20

Interviu

ca �ind nerezidențială. În cel mult două săptămâni vom clari�ca un aspect în ceea ce privește impozitul pe teren: cum se impozitează 400 de metri teren arabil care este considerat teren curți construcții. Trebuie să ve-nim cu exemple de calcul, pentru că Normele au fost aprobate de Guvern în data de 30 decembrie, iar pe 31 decembrie a mai apărut o modi�care a Codului �scal, Legea nr. 358 care impune schimbarea Normei apăru-tă deja. Aceasta trebuie adaptată la modi�carea din 31 decembrie. Cu această ocazie vom lămuri și situația extrem de des întâlnită când declar că desfășor o activitate economică într-o locuință în care suprafețele nu pot � delimitate. Dacă am activitate economică la sediu dar nu îmi deduc cheltuielile cu utilitățile, vom preciza că respectivul imobil se va încadra la Art. 457, clădire rezidențială. De asemenea, vom clari�ca și situația în care nu declar activitate economică (când la domiciliu este înregistrat un sediu �scal n.r.) și atunci nu trebuie să depun raport de evaluare. Pentru

că s-a înțeles, de către reprezentanții autorităților locale, că este necesar să se depună raportul de evaluare sau să se anexeze la declarație o dovadă eliberată de un organ al statului ce atestă că nu desfășor activitate eco-nomică. Vom clari�ca și ce înseamnă utilități: cheltuieli cu factura de elec-tricitate, gaze, apă-canal, întreținere, acestea ne�ind condiții cumulative, adică plata decontată de persoana ju-ridică a unei singure facturi din cele enumerate mai sus, duce la încadra-rea clădirii ca nerezidențială.

În urma depistării even-tualelor erori de calcul al impozitului, există preve-deri care să regularizeze diferențele de plată?

Impozitul se poate recalcula pe 5 ani în urmă, conform Codului de procedură. Dacă se descoperă o greșeală de calcul, vom avea de plă-tit diferența plus eventualele majo-rări, dacă valoarea declarată este mai mică decât în realitate. Dacă valoa-rea este mai mare, atunci se poate restitui suma respectivă sau se poa-te compensa cu viitoarele impozite de plată.

Ce așteptări are departa-mentul pe care îl condu-ceți în cadrul ministeru-lui, de la membrii noștri?

Așteptarea noastră este ca aceste rapoarte de evaluare să �e cât mai corecte. Înainte nu exista obligativi-tatea ca raportul să �e întocmit de un evaluator autorizat și atunci erau po-sibile unele „înțelegeri”. Există mesa-je primite din teritoriu cum că aceste valori �nale pot � „aranjate”. Sper ca aceste suspiciuni să nu mai existe. Din câte am înțeles de la seminariile organizate de ANEVAR, la care am fost invitat, sunt foarte bine moni-torizate rezultatele evaluărilor care

sar dintr-o marjă general acceptată și aveți posibilitatea să depistați din interior dacă apar astfel de derapaje.

Ce părere aveți despre BIF (Baza de Informații Fiscale)?

Abia aștept să văd raportarea din baza de date BIF. La nivel de minis-ter nu cunoaștem datele reale (care sunt valorile clădirilor în funcție de-destinație) pentru că din anul 1999, cum spuneam, s-a predat autorități-lor locale această activitate de calcul și colectare a taxelor. Sper ca acum să avem o imagine de ansamblu, pe tipuri de clădiri de birouri, clădiri in-dustriale, spații comerciale etc. și să putem gândi o politică �scală locală corectă, să avem o viziune mai bună asupra impunerii proprietăților.

Aveți un mesaj pentru membrii ANEVAR?

Știu că este o perioadă grea pen-tru membrii Asociației, termenul de realizare a rapoartelor �ind scurt. Cum suntem obișnuiți noi, românii, vom lăsa, probabil, evaluările pe ul-tima sută de metri și îmi închipui că va rezulta un volum mare de muncă într-un termen extrem de scurt. Sunt foarte curios cum vor arăta aceste valori după ce se încheie perioada de depunere a rapoartelor de evalu-are, pentru clădirile nerezedențiale a�ate atât în proprietatea persoane-lor �zice, cât și în cea a persoane-lor juridice. La 31 martie ne putem face o imagine pentru anul acesta. Și pentru autoritățile locale vor � in-teresante informațiile desprinse din BIF. Le urez mult succes membrilor ANEVAR și am încredere că valori-le impozabile obținute vor � cât mai aproape de realitate.

* Interviul a fost realizat în data de 8 februarie 2016


Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul Este confl ictul de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?de interese un moft?

Conferinţa de la Cluj, din 30 ianuarie, mi-a atras aten-ţia asupra unui aspect care mi s-a părut de reţinut. Printre întrebările adresate celor care au avut prezentări a apărut și următoarea întrebare:

Pot eu, „X, evaluator autorizat”, să realizez raportul de evaluare pentru clădirea deţinută de mine?

Răspunsul este unul singur și nu cred că este nece-sar a � scris aici. Mi s-a părut că nu aud bine întrebarea, care nu-mi era adresată. M-am uitat în jur și înțelesesem bine. Chiar asta era întrebarea și cred că din cauza per-plexităţii nu am reușit să reţin exact cuvintele, dar esenţa era aceasta: Pot eu, „X, evaluator autorizat” să realizez raportul pentru clădirea deţinută de mine?

Răspunsul, evident, a venit atât din sală, cât și din

Chiar dacă la examenul de �nal de stagiatură colegii noștri începători răspund cu „jumătate de gură” la

întrebarea mea directă: Aţi citit Codul de etică al evaluatorului autorizat?, aceștia răspund de cele mai multe ori corect la întrebările punctuale, a�șând un zâmbet în colţul gurii și comentând cu glas scă-zut: „chestiuni de bun simţ, general vala-bile”. Da, așa este! Codul de etică al eva-luatorului autorizat cuprinde aspecte de „bun simţ” asupra cărora nu ar trebui să ne gândim de foarte multe ori și răspun-sul ar trebui să-și facă loc în mintea noas-tră așa cum știm că, pentru a a�a răspun-sul la înterbarea 2+2=?, nu avem nevoie de pix și creion și nici măcar de tabletă!

partea celor de la pupitru. Dar, ce să vezi? Urmarea: unde scrie în Codul de etică al evaluatorului autorizat că nu avem voie să evaluăm bunurile proprii?1

Acesta este un aspect ce ține de con�ictul de interese, aspect de bun simţ, tratat în capitolul 2.2. al acestui Cod de etică.

Nu cred că există vreun evalua-tor autorizat care să nu � auzit de con�ictul de interese dar, pentru a � sigură, reamintesc ce înseamnă în esență acest con�ict: o situaţie în care o persoană are interese particu-lare sau personale su�cient de puter-nice încât să in�uenţeze exercitarea obiectivă a funcţiei sau rolului său o�cial. Un con�ict de interese există chiar dacă nu rezultă din acesta în mod direct un act negativ, impropriu sau incorect, dar care dă suspiciunea de incorectitudine și care subminea-ză încrederea în persoana a�ată în această postură.

› DANA ABABEI, Prim-vicepreședinte ANEVAR Director executiv CMF CONSULTING S.A.

VALOAREA22

Mai mult, având în vedere că sun-tem membri ai unei asociații profesi-onale de utilitate publică menționez și prevederile Art. 301 Cod penal (1) Fapta funcţionarului public care, în exercitarea atribuţiilor de serviciu, a în-deplinit un act ori a participat la luarea unei decizii prin care s-a obţinut, di-rect sau indirect, un folos patrimonial, pentru sine, pentru soţul său, pentru o rudă ori pentru un a�n până la gradul II inclusiv sau pentru o altă persoană cu care s-a a�at în raporturi comercia-le ori de muncă în ultimii 5 ani sau din partea căreia a bene�ciat ori bene�cia-ză de foloase de orice natură, se pedep-sește cu închisoarea de la unu la cinci ani și interzicerea exercitării dreptului de a ocupa o funcţie publică.

Paragraful 2.2. Obiectivitate, in-dependenţă, imparţialitate al Codu-lui de etică al evaluatorului autorizat are următoarele precizări:

▶ Principiul obiectivităţii obligă evaluatorul autorizat să aibă în activitatea desfășurată un com-portament și un raţionament pro-fesional care să nu �e compromise din cauza prejudecăţilor, con�ic-tului de interese sau din cauza in-�uenţei altor persoane.

▶ Evaluatorul autorizat are obliga-ţia de a � imparţial, independent și onest. Incertitudinile posibile referitoare la independență sau imparţialitate trebuie să �e făcute cunoscute celor implicaţi și elimi-nate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni privind con-cluziile lucrării de evaluare.

▶ În exercitarea profesiei (evaluări de bunuri, veri�carea evaluărilor, consultanţă în evaluare), evalua-torii autorizaţi trebuie să dezvolte și să raporteze analize, opinii și concluzii nepreferenţiale.

▶ Evaluatorul autorizat trebuie să refuze lucrarea de evaluare pen-tru care există ameninţări certe privind obiectivitatea, imparţiali-tatea sau independenţa sa.

▶ Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru ace-leași bunuri pentru două sau mai multe părţi implicate într-o tran-zacţie, fără acordul scris al părţilor.Așadar, dacă nu este acceptabil

ca un judecător să judece un caz în care are un interes, niciun evaluator autorizat nu poate să evalueze un bun propriu. De ce? Chiar dacă știm că acest caz poate apărea doar atunci când se dorește o economie - de ce să plătesc un raport de evaluare, dacă eu sunt cel care știe proprietatea cel mai bine, dacă eu sunt în stare să fac acest raport? Pentru că atât timp cât încalci principiile de obiectivitate, independență și imparţialitate nici nu contează ce valoare ai estimat! De ce ar sta cineva la discuţii cu privire la valoarea inserată într-un raport de evaluare realizat cu încălcarea prin-cipiilor de etică? Cum poate dovedi evaluatorul că este independent? Ar avea domnul, care a generat sămânţa articolului, încredere în decizia unui judecător într-un litigiu în care păr-

ţile implicate sunt mama judecătoru-lui și evalutorul autorizat?

Există oare similitudine între un judecător și un evaluator autorizat? Sunt sigură că da: una din de�niţiile date de DEX judecătorului, este: Per-soană solicitată să-și spună părerea într-o chestiune în vederea stabilirii adevărului. Iar noi, evaluatorii, ce suntem? Persoane solicitate să esti-meze o valoare în conformitate cu standardele speci�ce acestei activi-tăţi și cu deontologia profesională. Așadar, evaluatorii sunt judecători ai valorii în anumite condiţii stabi-lite de standarde și de deontologia profesională.

De ce vorbesc de judecată? Este evaluatorul autorizat un

AVM (automatic valuation model - model automat de evaluare) - în vari-anta „basic”? Este piaţa noastră o pia-ţă în care toate aspectele pot � incluse în câteva pagini de standarde și trans-formate în câteva xls-uri? Este necesa-ră sau nu logica în evaluare? Este ne-cesară judecata2 (Facultatea de a gândi logic; rațiune, inteligență, gândire) în activitatea de evaluare, sau este su�ci-ent un model a�șat pe site? 1. Probabil că domnul ar � vrut să formuleze întrebarea

următoare, dar nu și-a găsit cuvintele: De ce nu scrie explicit că domnul X, identi�cat cu CNP... și nr de legi-timație..., nu are voie să-și evalueze bunurile proprii?

2. Cel care ne surprinde cu o aprofundare a acestui su-biect până în data de 21 mai 2016, va � desemnat câștigătorul unei invitații la una dintre conferințele organizate de ANEVAR (la alegere). Articolul câștigă-tor va � ales de membrii Consiliului director.


NUMĂR DE RAPOARTE DE EVALUARE ȘI NUMĂR DE CLĂDIRI INTRODUSE ÎN BIF – Baza de Informații Fiscale

Statistici generale valabile la data de 21 martie 2016

1. Statistici generale pe tip client

Tip client Număr rapoarte Procentaj rapoarte Număr clădiri Procentaj clădiri

Persoană fizică 52.411 69% 64.264 49%

Persoană juridică 23.839 31% 66.475 51%

Total 76.250 100% 130.739 100%

VALOAREA24

2. Statistici generale pe categorii de utilizare a clădirii

3. Statistici generale pe tip client și categorii de utilizare a clădirii

Categorie utilizare Număr clădiri Procentaj clădiri

Rezidențială 8.932 7%

Nerezidențială 106.586 81%

Mixtă 15.221 12%

Total 130.739 100%

Tip client Categorie utilizare Număr clădiri Procentaj clădiri

Persoană fizicăNerezidențială 50.047 38%

Mixtă 14.217 11%

Persoană juridică

Rezidențială 8.932 7%

Nerezidențială 56.539 43%

Mixtă 1.004 1%

Total 130.739 100%


Raport de analiză statistică a Bazei Imobiliare de Garanții (BIG)

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI ȘI SUBTIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

Q4 2015

A 1. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe tipuri de proprietăți imobiliare

Tip proprietate

Sumă valori de piață

(milioane €)1

Procentaj valoric (%)

Număr rapoarte

Procentaj cantitativ

(%)

Comercială 2.008,33 33,53 2.913 9,21

Rezidențială 1.588,93 26,53 22.856 72,24

Industrială 1.321,25 22,06 1.779 5,62

Teren 571,09 9,53 3.422 10,82

Mixtă 293,50 4,90 358 1,13

Agricolă 161,24 2,69 274 0,87

Alte tipuri 45,15 0,75 35 0,11

Total 5.989,48 100,00 31.637 100,00

Sumă valori de piață - Tipuri de proprietăți

A 2. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe județe și București

Distribuție rapoarte de evaluare - JudețeDistribuție rapoarte de evaluare - Sectoare București

1 Ordine descrescătoare a sumei valorilor de piață

VALOAREA26

A 3. Rapoarte de evaluare introduse – distribuție pe subtipuri de proprietăți

a. Proprietăți de tip rezidențial

b. Proprietăți de tip comercial

Tip proprietate Subtip proprietate Sumă valori de piață (milioane €)


Număr apoarte

Procentaj cantitativ (%)

Rezi

denț

ială

Apartament în bloc 791,60 49,82 16.650 72,85

Casă cu teren 536,15 33,74 5.492 24,03

Ansamblu rezidențial 123,71 7,79 36 0,16

Bloc de apartamente 96,70 6,09 63 0,28

Apartament în casă 40,76 2,57 615 2,69

Total 1.588,93 100,00 22.856 100,00



Număr rapoarte


Com

erci

ală

Spațiu comercial - clădire independentă 992,45 49,42 1.070 36,73

Spațiu de birouri - clădire independentă 546,21 27,20 320 10,99

Unitate cazare 239,17 11,91 214 7,35

Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 177,71 8,85 1.147 39,38

Spațiu de birouri - parte dintr-o clădire 35,65 1,77 149 5,12

Spațiu de agrement 17,14 0,85 13 0,45

Total 2.008,33 100,00 2.913 100,00

Sumă valori de piață – Proprietăți rezidențiale

Sumă valori de piață – Proprietăți comerciale


c. Proprietăți de tip industrial

e. Proprietăți de tip teren

d. Proprietăți de tip agricol

Sumă valori de piață - Proprietăți agricole

Sumă valori de piață – Proprietăți industriale

Tip proprietate Subtip proprietateSumă valori

de piață (milioane €)Procentaj valoric (%)

Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)

IndustrialăSpațiu de producție 853,92 64,63 996 55,99

Spațiu de depozitare și logistică

467,33 35,37 783 44,01

Total 1.321,25 100,00 1.779 100,00

Tip proprietate Subtip proprietate Sumă valori de piață (milioane €) Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj

cantitativ (%)

Teren

Intravilan construcții 378,74 66,32 1.587 46,38

Intravilan arabil 72,79 12,75 620 18,12

Extravilan 68,67 12,02 907 26,50

Cu destinație agricolă 35,39 6,20 285 8,33

Cu destinație specială 10,82 1,89 14 0,41

Cu destinație forestieră 4,65 0,82 8 0,23

Aflat permanent sub ape 0,02 0,00 1 0,03

Total 571,09 100,00 3.422 100,00

Tip proprietate Subtip proprietate Sumă valori de piață (milioane €) Procentaj valoric (%) Număr rapoarte Procentaj cantitativ (%)

Agricolă

Fermă zootehnică 61,33 38,04 128 46,72

Fermă avicolă 43,89 27,22 44 16,06

Siloz 26,01 16,13 35 12,77

Fermă agricolă de cultură 10,70 6,63 47 17,15

Moară 5,55 3,44 4 1,46

Abator 5,03 3,12 2 0,73

Fermă piscicolă 3,68 2,28 5 1,82

Seră legumicolă /floricolă 2,68 1,66 4 1,46

FNC 2,32 1,44 3 1,09

Livadă 0,04 0,03 1 0,36

Stațiune de cercetare 0,01 0,00 1 0,36

Cramă/ Centru de vinificație 0,00 0,00 0 0,00

Total 161,24 100,00 274 100,00

VALOAREA28

Sumă valori de piață (milioane €) – Proprietăți mixte

Sumă valori de piață (milioane €) – Terenuri

f. Proprietăți de tip mixt



Număr rapoarte


Mixtă

Proprietate multifuncțională (mai mult de două utilizări) 140,62 47,91 186 51,96

Spațiu de producție și depozitare 59,76 20,36 101 28,21

Spații comerciale și birouri 55,18 18,80 43 12,01

Spații de birouri cu spații comerciale (retail) 27,58 9,40 23 6,42

Bloc apartamente cu spații comerciale (retail) 10,36 3,53 5 1,40

Total 293,50 100,00 358 100,00

g. Alte tipuri de proprietăți

Tip proprietate

Subtip proprietate Sumă valori de piață (milioane €)


Număr rapoarte


Alte tipuri

Centrală electrică fotovoltaică 28,04 62,10 8 22,86

Stație distribuție carburanți 10,28 22,76 22 62,86

Centrală hidroelectrică 4,29 9,51 4 11,43

Centrală electrică eoliană 2,54 5,63 1 2,86

Total 45,15 100,00 35 100,00

Sumă valori de piață (milioane €) - Alte tipuri de proprietăți


Valori medii de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETĂȚI IMOBILIAREB 1. VALORI MEDII DE PIAȚĂ (€/ MP)


Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare medie de piață (€/ mp)

Valoare min. de piață (€/ mp)

Valoare max. de piață (€/ mp)

Alba Iulia Apartament în bloc 595 432 799

Alexandria Apartament în bloc 519 315 753

AradApartament în bloc 616 390 856

Casă cu teren 641 353 964

Bacău Apartament în bloc 627 390 882

Baia Mare Apartament în bloc 587 320 870

Bistriţa Apartament în bloc 558 410 720

Botoșani Apartament în bloc 573 430 744

BrașovApartament în bloc 863 640 1.084

Apartament în casă 845 500 1.197

Brăila Apartament în bloc 575 380 828

București Apartament în bloc 1.031 488 2.120

Buzău Apartament în bloc 614 340 924

Călărași Apartament în bloc 548 333 760

Cluj-NapocaApartament în bloc 1.019 664 1.362

Casă cu teren 924 396 1.598

ConstanţaApartament în bloc 877 566 1.171


Craiova Apartament în bloc 760 521 1.012

Deva Apartament în bloc 586 365 831

Drobeta-Turnu Severin Apartament în bloc 482 324 665

Focșani Apartament în bloc 573 375 766

Galaţi Apartament în bloc 651 390 907

Giurgiu Apartament în bloc 479 323 629

IașiApartament în bloc 862 555 1.186


Miercurea-Ciuc Apartament în bloc 481 390 580

Oradea Apartament în bloc 636 410 888

Piatra-Neamţ Apartament în bloc 627 489 815

PiteștiApartament în bloc 708 416 990


PloieștiApartament în bloc 745 490 1.037


Râmnicu Vâlcea Apartament în bloc 624 398 812

Reșiţa Apartament în bloc 460 322 587

VALOAREA30

Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare medie de piață (€/ mp)

Valoare min. de piață (€/ mp)

Valoare max. de piață (€/ mp)

Satu MareApartament în bloc 513 326 680

Casă cu teren 603 315 923

Sfântu Gheorghe Apartament în bloc 449 253 600

Sibiu

Apartament în bloc 728 490 965



Slatina Apartament în bloc 590 390 781

Slobozia Apartament în bloc 594 421 829

Suceava Apartament în bloc 664 435 927

Târgoviște Apartament în bloc 538 377 713

Târgu Jiu Apartament în bloc 700 440 920

Târgu Mureș Apartament în bloc 679 494 934

TimișoaraApartament în bloc 908 590 1.221


Tulcea Apartament în bloc 731 453 946

Vaslui Apartament în bloc 601 410 729

Zalău Apartament în bloc 465 270 637

Apartament în bloc – Top 10 valoare medie de piață

Casă cu teren – Top valoare medie de piață

Valoare medie de piaţă/ mp - Apartament în bloc Municipii /orașe

Valoare medie de piaţă/ mp - Casă cu teren Municipii /orașe

Nr. crt. Municipiu/ oraș Valoare medie de piață (€/ mp)

1 București 1.031

2 Cluj-Napoca 1.019

3 Timișoara 908

4 Constanţa 877

5 Brașov 863

6 Iași 862

7 Craiova 760

8 Ploiești 745

9 Tulcea 731

10 Sibiu 728

Nr. crt. Municipiu/ oraș Valoare medie de piață (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 924

2 Constanţa 915

3 Iași 722

4 Sibiu 692

5 Ploiești 691

6 Pitești 665

7 Arad 641

8 Satu Mare 603


Valoare medie de piaţă/ mp - Apartament în bloc /Sectoare București

Valori medii de piață (€/ mp) – Sectoare București

Sector Subtip proprietate Valoare medie de piață (€/ mp) Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Sector 1 Apartament în bloc 1.260 488 2.120

Sector 2 Apartament în bloc 1.021 603 1.527

Sector 3Apartament în bloc 1.066 621 1.607

Casă cu teren 1.011 388 1.821

Sector 4Apartament în bloc 949 625 1.358

Casă cu teren 1.049 481 1.628

Sector 5 Apartament în bloc 894 520 1.290

Sector 6 Apartament în bloc 970 600 1.348


Valori medii de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Municipiu/ oraș

Subtip proprietateValoare medie

de piață (€/ mp)Valoare min.

de piață (€/ mp)Valoare max.

de piață (€/ mp)

Bacău Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 865 423 1.356

Galaţi Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 836 405 1.241

Iași Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 982 521 1.514

c. Teren

Valori medii de piață (€/ mp) – Județe

Municipiu/ oraș

Subtip proprietateValoare medie

de piață (€/ mp)Valoare min. de piață

(€/ mp)Valoare max.

de piață (€/ mp)

Călărași Extravilan 0.48 0.25 0.84

Tulcea Extravilan 0.31 0.27 0.40

VALOAREA32

Valori min. și max. de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Alba Iulia Casa cu teren 194 760

Arad Apartament în casă 254 737

Bacău Casa cu teren 260 718

Baia Mare Casa cu teren 248 840

Bistriţa Casa cu teren 235 699

Botoșani Casa cu teren 328 660

Brașov Casa cu teren 100 1.394

București Apartament în casă 565 2.585

Cluj-Napoca Apartament în casă 581 1.469

Drobeta-Turnu Severin Casa cu teren 307 642

OradeaApartament în casă 345 1.144

Casa cu teren 204 1.191

Râmnicu Vâlcea Casa cu teren 411 816

Sfântu Gheorghe Casa cu teren 243 691

Suceava Casa cu teren 242 594

Târgoviște Casa cu teren 341 819

Târgu Mureș Apartament în casă 432 823

Timișoara Casa cu teren 340 1.538

Zalău Casa cu teren 265 691

Apartament în casă – Top valori minimă și maximă de piață2

Nr. crt. Municipiu/ oraș Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

1 Cluj-Napoca 581 1.469

2 București 565 2.585

3 Târgu Mureș 432 823

4 Oradea 345 1.144

5 Arad 254 737


B 2. VALORI MINIME ȘI MAXIME DE PIAȚĂ (€/ MP)

2 În ordine descrescătoare a valorii minime de piață pe metru pătrat de suprafață specifică


Valori min. și max. de piață (€/ mp) - Sectoare București

Valori min. și max. de piață (€/ mp) - Casă cu teren - Municipii / orașe

Valoare min. și max. de piaţă (€/mp) - Apartament în casă - Municipii/orașe

Casă cu teren – Top valori minimă și maximă de piață

Sector Subtip proprietate Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Sector 1 Casa cu teren 419 2.346

Sector 3 Apartament în casă 778 1.344

Sector 4 Apartament în casă 745 1.434


1 Râmnicu Vâlcea 411 816

2 Târgoviște 341 819

3 Timișoara 340 1.538

4 Botoșani 328 660

5 Drobeta-Turnu Severin 307 642

6 Zalău 265 691

7 Bacău 260 718

8 Baia Mare 248 840

9 Sfântu Gheorghe 243 691

10 Suceava 242 594

VALOAREA34

Valori min. și max. de piață (€/ mp) – Municipii/ orașe

Municipiu/ oraș Subtip proprietate Valoare min.de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Alexandria Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 462 1.364

Arad Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 598 1.389

Baia Mare Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 700 1.072

Bistriţa Spațiu comercial - clădire independentă 212 537

Cluj-NapocaSpațiu comercial - parte dintr-o clădire 421 2.100

Spațiu de birouri - clădire independentă 314 1.338

ConstanţaSpațiu comercial - clădire independentă 348 1.278

Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 526 1.076

Deva Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 424 903

Piatra-Neamţ Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 428 1.105

PiteștiSpațiu comercial - parte dintr-o clădire 299 1.264

Spațiu comercial - clădire independentă 291 828

Ploiești Spațiu comercial - clădire independentă 272 835

Râmnicu Vâlcea Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 680 1.473

Sibiu Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 452 1.063

Slatina Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 522 1.100

Slobozia Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 392 975

Târgu Jiu Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 398 1.332

Târgu Mureș Spațiu comercial - clădire independentă 349 770

Timișoara Spațiu comercial - parte dintr-o clădire 524 1.800

Spațiu comercial parte dintr-o clădire - Top 10 valori minimă și maximă de piață


1 Baia Mare 700 1.072

2 Râmnicu Vâlcea 680 1.473

3 Arad 598 1.389

4 Constanţa 526 1.076

5 Timișoara 524 1.800

6 Slatina 522 1.100

7 Alexandria 462 1.364

8 Sibiu 452 1.063

9 Piatra-Neamţ 428 1.105

10 Deva 424 903



Valoare min. și max. de piaţă (€/mp) - Spaţiu comercial, parte dintr-o clădireMunicipii/ orașe

Valori min. și max. de piață (€/ mp) – Județe

Județ Subtip proprietate Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Bacău Spațiu de depozitare și logistică 133 377

Constanţa Spațiu de depozitare și logistică 184 408

Călărași Spațiu de producție 91 182

Mureș Spațiu de depozitare și logistică 258 425

c. Proprietăți de tip industrial

Valori min. și max. de piață (€/ mp) – Județe

Județ Subtip proprietate Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Arad Cu destinație agricolă 0,29 0,66

Călărași Cu destinație agricolă 0,39 0,83

Galaţi Extravilan 0,36 0,63

Sălaj Extravilan 2,26 4,28

Tulcea Cu destinație agricolă 0,35 0,39

Vrancea Extravilan 0,34 0,36

Timiș Cu destinație agricolă 0,34 0,88

d. Proprietăți de tip teren

Valori min. și max. de piață (€/ mp) - Sectoare București

Sector Subtip proprietate Valoare min. de piață (€/ mp) Valoare max. de piață (€/ mp)

Sector 1 Spațiu de birouri - clădire independentă 654 2.416

Sector 3 Spațiu de birouri - clădire independentă 616 1.148

VALOAREA36

Municipii/orașe - Apartament în bloc

Municipiu/orașIndex imobiliar

Q4/Q3

Alexandria 0.9792

Arad 0.9477

Bacău 0.9751

Baia Mare 1.0103

Bistriţa 0.9824

Botoșani 0.9679

Brașov 1.0373

Brăila 1.0512

București 1.0178

Buzău 0.9793

Călărași 1.1093

Cluj-Napoca 1.0221

Constanţa 1.0092

Craiova 1.0201

Deva 0.9783

Drobeta-Turnu Severin 0.9837

Focșani 1.0437

Galaţi 1.0093

Giurgiu 1.0436

Iași 1.0153

Oradea 1.0000

Pitești 1.0071

Ploiești 1.0068

C. INDEXUL PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE

C 1. PROPRIETĂȚI DE TIP REZIDENȚIAL

Municipii/orașe – Casă cu teren


Q4/Q3

Râmnicu Vâlcea 1.0263

Reșiţa 0.9957

Satu Mare 1.0301

Sibiu 1.0014

Slatina 0.9768

Slobozia 1.0017

Suceava 1.0247

Târgoviște 0.9853

Târgu Jiu 1.0264

Târgu Mureș 0.9756

Timișoara 1.0123

Tulcea 1.0167

Vaslui 1.0600

Zalău 0.9728


Q4/Q3

Arad 1.0094

Cluj-Napoca 1.0290

Iași 1.0434

Satu Mare 1.3460


CD 2016-2017

Cu cuvintele lor

Interviu cu cei 11 membri ai Consiliului director ANEVAR

Care este povestea voas-tră, pe scurt, de la primul contact cu profesia de evaluator și până astăzi?

Daniel Manațe: Sunt absolvent al Institutului Politehnic „Traian Vuia” din Timișoara (Facultatea de Construcții) și al Univesității „Au-

rel Vlaicu” (Fa-cultatea de Sti-ințe Economice) din Arad, cu ex-periență profe-sională în ana-lize �nanciare, evaluări, nego-cieri de preț și studii sectoriale

in-house (energie, resurse, bănci, imobiliare etc). Predau la Facultatea de Științe Economice din Arad, de-ținând titlul de conferențiar univer-sitar doctor. Startul meu în această profesie a coincis cu cel al Asociației pe care o reprezint acum în calitate

de președinte. Am început ca eva-luator de întreprinderi, în august 1992. Am urmat apoi cursul de EPI. Iar pentru că piața a cerut diversi-�carea specializărilor, după o vre-me, am fost implicat și în realizarea unui nou curs, cel de EIF, alături de o echipă de adevărați profesioniști.

Adrian Vascu: Primul meu contact cu pro-fesia a fost în septembrie 1993, urmat în anul 1995 de dobândirea calității de eva-luator cu speci-alizarea EI.

Dana Ababei: În octombrie 1994 m-am angajat în cadrul unei �r-me de evaluare. Astăzi, după 21 de ani lucrez în aceeași �rmă de eva-luare. Încet, încet am trecut de la multiplicat și legat lucrări la activi-tate de evaluare. Am devenit eva-

Membrii Consiliul director ales la Conferința na-țională din data de 11 decembrie, de la Brașov, au răspuns la trei întrebări, în exclusivitate pen-

tru revista „Valoarea, oriunde este ea“, despre parcursul profesional, viziunea lor în ceea ce privește viitorul Asoci-ației și despre ce și-au propus pentru cei doi ani de mandat la conducerea ANEVAR.

luator autorizat pentru toate spe-cializările precizate de Ordonanţa 24/2011. Începând cu anul 2001 am făcut parte din diverse comisii și grupuri de lucru ale ANEVAR: Co-misia de cali�care, Comisia de evi-dență a membrilor, grupul de lucru pentru Standarde, grupul de lucru BIG și altele. În ultimii doi ani am fost membră activă (cred eu) a Con-siliului director. Datorită faptului că sunt evaluator, am îndrăznit să-mi depun candidatura pentru funcția de prim-vicepreședinte ANEVAR, la sfârșitul anului 2015. Sunt un evalua-tor ca mulţi dintre colegii mei: › un evaluator care zilnic caută

informaţii într-o piaţă marcată de lipsa acestora;

› un evaluator care zilnic caută argumente pentru susţinerea valorilor estimate;

› un evaluator care răspunde întrebărilor tuturor utilizatorilor desemnaţi: administraţii �nanciare, veri�catori din bănci, auditori, consultanți interni/externi, indiferent dacă aceștia se pricep la evaluare sau nu;

› un evaluator care întocmește oferte și negociază contracte într-o piaţă marcată de sintagma „preţul cel mai scăzut”.

Daniel Manațe Președinte ANEVAR

Adrian Vascu Președinte ANEVAR 2008-2009, 2014-2015

VALOAREA38

CD 2016-2017

Am îndrăznit să-mi depun candi-datura pentru funcția de prim-vicepre-ședinte ANEVAR pentru că îmi pasă!

Îmi pasă de profesie;Îmi pasă de Asociaţie.Și nu în ultimul rând, îmi pasă de

noi, evaluatorii!Laurențiu Stan: Primul meu con-

tact cu profesia a avut loc acum 14 ani, în primăvara anului 2002, atunci

când am avut oportunitatea de a ocupa un post de contabil la se-diul central al ANEVAR. În cei doi ani pe care i-am petrecut aici am învățat multe lucruri care îmi

folosesc și în prezent. De asemenea, am cunoscut mulți oameni, buni pro-fesioniști, unii dintre ei �ind implicați și astăzi în viața Asociației.

Îmi amintesc cu plăcere de mica

peste 6 ani fac parte din echipa CMF Consulting S.A, societate membru fondator ANEVAR, din anul 2011 �ind Director General. Înainte de a face parte din echipa CMF Consul-ting am lucrat mai mulţi ani în ca-litate de director �nanciar pentru

�liala româneas-că a unei com-panii americane din industria asi-gurărilor și, îna-inte de aceasta am fost contabil șef al �lialei ro-mânești a unu-ia dintre cei mai

mari producători de electronice și electrocasnice din Japonia. Cariera mi-am început-o lucrând pentru una dintre companiile Big 4, în calitate de consultant, atât în departamentul de audit, cât și în departamentul de evaluare. În prezent sunt evaluator autorizat acreditat pentru evaluări

Consiliul director ANEVAR 2016-2017

încăpere din clădirea de pe Calea Plev-nei, în care abia încăpeau două dula-puri metalice și un birou. Într-unul dintre dulapuri erau depozitate câteva manuale de curs EPI și EI, precum și un teanc de proiecte de absolvire depuse de cursanți cu ceva vreme în urmă. A fost prima oară când am vă-zut un raport de evaluare. Nu mi-am imaginat atunci că voi face eu însumi rapoarte de evaluare și cu atât mai pu-țin că voi � ales la un moment dat în Consiliul director al ANEVAR. După cei doi ani petrecuți la ANEVAR, am lucrat câteva luni în domeniul analizei �nanciare. Nu am rătăcit prea mult... În toamna anului 2004 am început să fac evaluări, iar în februarie 2005, am fondat, împreună cu soția mea, Fair-value Consulting, o companie care oferă servicii de evaluare în toată țara, la cel mai înalt nivel profesional.

Elena Apostolescu: Am peste 15 ani de experienţă în evaluare, experti-ză contabilă, audit și consultanţă și de

Laurențiu Stan Vicepreședinte ANEVAR

Elena Apostolescu Vicepreședinte ANEVAR


CD 2016-2017

de întreprinderi și evaluator auto-rizat pentru evaluări de proprietăţi imobiliare (evaluator ANEVAR din 2004). Din anul 2014 sunt membru RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) și evaluator recunoscut european (REV). Aceste cali�cări în domeniul evaluării sunt completate de cele în domeniul �nanciar-con-tabil, �ind membru CECCAR din anul 2005 și membru expert contabil certi�cat de ACCA (the Association of Chartered Certi�ed Accountants), organismul global pentru profesi-oniștii contabili, începând cu anul 2010. În perioada 2014-2015 am fă-cut parte din Comisia Știinţi�că și de Standarde a ANEVAR, iar în decem-brie 2016 am fost aleasă vicepreșe-dinte ANEVAR, președinte al Comi-siei știinţi�ce și de standarde.

Delia Bratu: Am decis să îmi schimb profesia de inginer mecanic cu cea de evaluator în anul 1997. Această decizie mi-a schimbat com-plet parcursul profesional. Lucram într-o bancă și era nevoie de profesi-oniști pentru a evalua garanțiile băn-

cii. Am fost cole-gă cu unii dintre cei mai vechi eva-luatori. Și am mai învățat ceva foarte important pentru mine atunci și de care țin seama și acum: faptul că răspund pentru

�ecare hârtie care poartă semnătura și stampila mea de evaluator. Așadar, eram foarte atentă ce scriam și mai ales cum transmiteam informația scrisă. Am avut ocazia să întocmesc rapoarte de evaluare pentru o varietate des-tul de mare de proprietăți imobilia-re și bunuri mobile. Timp de 3 ani, lucrând în centrala băncii, am avut ocazia să cunosc și să coordonez mai mulți evaluatori din toată țara. Ban-ca respectivă a intrat în faliment și am lucrat în continuare ca evaluator și pentru lichidator, având ocazia să

urmat, ceea ce te obligă însă la multă responsabilitate. În 2009, am preluat eu funcția de manager al departamen-tului și coordonez o echipă formată din 8 membri ANEVAR, un stagiar și un coleg care va da examenul anul acesta în noiembrie. Echipa este una echilibrată din punct de vedere al nu-mărului membrilor, al experienței și al domeniilor acoperite. Ne-am speciali-zat mai ales pe evaluări complexe de clădiri de birouri, retail, industrial, te-renuri și portofolii de proprietăți. Ale-gerea de a te situa pe o poziție nișată are avantajul că devii foarte bun pe acea bucățică din piață. Este interesant că primele colaborări, după ce m-am alăturat celor din Colliers, le-am avut cu dl Gheorghe Bădescu. A fost o onoare pentru mine să îl cunosc, încă de la primii pași în profesia de eva-luator, chiar pe cel care a în�ințat Asociația. Apoi, câţiva ani mai târziu l-am cunoscut pe Adrian Vascu. Am interacționat cu el atât în piață, cât

și în timpul unor discuții legate de profesie când, deși ne situam pe poziţii diferite, a fost înțeles punc-tul de vedere al �ecăruia, ne-am ascultat reciproc argumentele și

am comunicat ca doi profesioniști. Ne-am cunoscut mult mai bine când am intrat în Consiliul director, pe po-ziția pe care o ocup și acum, în timpul celui de al doilea mandat de președin-te al lui Adi. Între timp am obținut cali�cativele MAA și veri�cator de evaluări - EPI.

Cristina Grigorescu: Pe scurt? Di�cil... Și a fost atât de demult în-cât anul se pierde în negura începu-turilor vieții mele profesionale. Să tot � fost anii 90 (poate 1996-1998, sau ceva asemănător). Primul con-tact cu evaluarea s-a făcut pe vremea evaluărilor de patrimoniu, în speci-al proprietăți industriale, eu făcând

observ și să învăț cum decurg lucru-rile și din această perspectivă. Timp de încă 5 ani, până în anul 2005. Am avut șansa să mă angajez la o bancă internațională, ca evaluator intern. Aici lucrez și astăzi. Am parcurs mai multe etape în tot acest timp, înce-pând de la veri�carea rapoartelor de evaluare și până la coordonarea unei rețele de colaboratori externi pentru toată țara. Am învățat foarte multe de la �ecare om cu care am cola-borat și sunt recunoscătoare pentru acest lucru.

Ileana Guțu: Contactul cu pro-fesia de evaluator coincide cu anga-jarea la PwC România, în urmă cu nouă ani. Îmi amintesc despre pri-mul raport de evaluare de afacere pe care l-am văzut – am fost impresio-nată! Între timp am lucrat în cadrul a peste 70 de proiecte, dintre care majoritatea se referă la evaluarea de întreprinderi, aceasta �ind principa-la mea arie de expertiză.

Laurențiu Lazăr: Capitolul meu din istoria celor care au ales să urmeze această profesie și să se implice în dez-voltarea ei, începe în anul 2007. Sunt absolvent de ASE, mai exact licențiat al Facultății de Administrarea Afacerilor cu Predare în Limbi Străine. La Colli-ers am început să lucrez din anul 2007, după 10 ani petrecuți în echipa Voda-fone, unde coordonam departamentul de marketing abonamente și cartele preplătite pentru persoane �zice. În 2007 am hotărât că este momentul pentru reorientarea mea profesiona-lă. La Colliers am început în departa-mentul de evaluări. Mi-am însușit pri-mele noțiuni despre evaluare și după un timp am urmat și cursurile orga-nizate de ANEVAR. Privind înapoi, mă bucur că am luat această decizie. Întotdeauna mi-au plăcut cifrele, sunt foarte atent la detalii și aveam deja un background în management, în a face business case-uri. Mi-a plăcut și faptul că la Colliers zicala „omul s�nțeste lo-cul” se respectă întocmai. Este multă libertate, sunt mai puține proceduri de

Laurențiu LazărVicepreședinte ANEVAR

Delia BratuVicepreședinte ANEVAR

VALOAREA40

CD 2016-2017

parte din echipele de evaluatori. Am nimerit la evaluarea șantierelor navale, prilej cu care am văzut „Secția croi-torie” (era înainte de adoptarea termenilor anglosaxoni și evident că denumirea o�cială era alta, însă oamenii așa îi spuneau, care se referea la tăierea tablelor pentru nave, pe formatul necesar pentru asamblare) sau Secția de „Secțiuni de navă” în care, ca și la apartamentele din prefabricate, se realiza o secțiune de navă cu toate insta-lațiile pe ea. Și apoi ceea ce la industria auto înseamnă montaj general, adică asamblarea tuturor componente-lor, părților etc. Un fel de Lego pentru copiii uriașilor din povestea „Jack și vrejul de fasole”. Dar ca să realizați di-mensiunile reale, una dintre navele în construcție la data

când am făcut vizita în șantierul re-spectiv era un mineralier de 180.000 TDW cu lungimea de aproximativ 290 m (ceva mai mic decât o stație de autobuz) și înălțimea totală de 24 m (un bloc cu 5-6 etaje, nu?). Și așa am învățat cum să evaluez într-o in-dustrie cu un ciclu de fabricație care poate ajunge și până la 30 de luni. Apoi au urmat industria auto, meca-

nică �nă etc. De �ecare dată am încercat să schimb rolul în echipă. Dar pentru că scriam frumos, tot la „Analiza pieței” ajungeam. Am participat la mai toate tipurile de evaluări, inclusiv pentru fuziuni. Și s-a făcut septembrie 2002, când am ajuns în sistemul bancar, unde am lucrat pe post de ceea ce se cheamă astăzi „veri�cator”, cel care făcea veri�cări atât din birou, cât și cu inspecție. În anii 2003-2004 am avut plecări pe teren o săptămână da - una nu, de am ajuns ca dimineața să mă întreb în ce oraș sunt. Noroc că îmi place să călătoresc și am avut ocazia să cu-nosc afaceri și oameni. Iar dacă asta însemna și pasiune, era cu atât mai interesant.

Știați că plantele medicinale sălbatice se culeg chiar în funcție de calendarul lunar și noaptea? Că proprietățile lor pot diferi semni�cativ în funcție de asta?

Știați că este important ca o fabrică de medicamente homeopatice să �e amplasată departe de orice sursă de poluare, inclusiv fonică?

Știați că un front de exploatare a marmurii durează între 20 și 30 de ani și că în România se găsește marmură de calitate superioară care se exportă mai ales în Orien-tul Apropiat dar și în Italia? Și că nimeni nu pune mun-ții la loc, după exploatare. Adică noi stricăm într-o viață profesională a unui om ceea ce naturii îi ia milioane de ani să facă.

Știați că munca de confecționare a noii colecții de glo-buri/ ornamente pentru Crăciun începe în martie?

Știați că garoafele din seră au între 2,5 și 3 m înălțime (cel puțin garoafele pe care le-am văzut eu, și mă refer

la garoafele clasice, care pe timpuri erau unicele tipuri de �ori care exis-tau în �orării)?

Știați că găinile ouătoare ținute în hale (de siloz li se mai zice), fac ouă de câte ori se aprinde lumina în hală? Sau că primul vaccin al puilor se face încă din ou?

Apoi, de prin 2004 am trecut la munca de administrator. De resurse umane. Adică ar � să �e manage-ment. Suuuper interesant! Și evaluări mai speciale, de bunuri, de oameni, după caz. Și de mediere.

Adrian Popa-Bochiș: Primul contact cu evaluarea? Îmi amintesc de profesorul Băileșteanu și de un alt profesor de la Facultatea de Științe Economice din Timișoara, care mi-a in�uențat de�nitiv drumul în viață, Ioan Lala, care povesteau cu mult pa-tos, prin anii 1995-1996, despre eva-luarea de întreprinderi. Eram în anul doi de facultate, iar modul în care au povestit acești doi domni despre eva-luarea întreprinderii m-a captivat. Am început efectiv să lucrez în eva-luare în timpul anului doi de master, când unul din cei care predau eva-luare m-a cooptat în mica lui echi-

pă. Este vorba de Radu Cârceie, iar momentul era ia-nuarie 2000. Țin minte că atunci am realizat pri-mul meu tablou de cash �ow. Mi s-a părut o su-per-realizare. În

primăvara anului 2001 i-am cunos-cut pe Adrian Crivii și Adrian Vascu, moment în care cariera mea a luat o nouă direcție. Am luat-o de la capăt ca junior în biroul din Timișoara al DARIAN, iar în 2003, sau 2004, am devenit coordonatorul acelui birou, începând expansiunea pe zona de vest și sud. Până în 2007 mă ocupa-sem împreună cu echipa DARIAN de deschiderea birourilor din Arad, Deva, Reșița și Craiova. În 2009, la

Adrian Popa-BochișTrezorier ANEVAR

Cristina GrigorescuVicepreședinte ANEVAR


CD 2016-2017

întoarcerea din luna de miere, am decis să mă mut la București, iar în 1 mai 2010 s-a și întâmplat acest lucru. În acel moment am preluat coordo-narea la nivel național a echipei care se ocupa de proiectele de evaluare de întreprinderi, evaluarea pentru raportare �nanciară și în general tot ce ține de clienții corporate. În pa-ralel, în 2003 am fost parte din mi-nunata echipa de viitori lectori din „escadronul Tușnad” (acea echipă de lectori a fost numită după stați-unea unde s-a ținut, timp de două saptămâni, cursul de formare care a reușit să genereze o extraordina-ră energie și sinergie între cursanți, legând oameni și destine chiar din-colo de sfera profesională). Am de-venit pe rând, membru titlular în specializarea evaluarea proprietăților imobiliare în 2001, iar apoi acreditat (MAA) în specializările evaluarea întreprinderii (era oare toamna lui 2003?... pare așa de demult...) și apoi evaluarea proprietăților imobiliare în 2005 (țin minte ce perdaf am primit în 2004, când am ratat înscrierea la „acreditarea pe imobiliare” din cauza că am trimis prea târziu documenta-ția la ANEVAR). În 2004 am devenit membru și pe specializarea evalua-rea bunurilor mobile, în urma ab-solvirii cursului susținut de lectorii americani de la ASA, la Timișul de Sus. În total, 16 ani foarte frumoși, foarte intenși și cu siguranță aș lua-o tot pe drumul ăsta, din nou, chiar dacă aș putea avea (ipotetic) șansa de a � pus în situația de a face din nou alegerea din ianuarie 2000, cu expe-riența și amintirile din 2016...

Marian Siminică: Primele preo-cupări în domeniul evaluării le-am avut prin anii 2000 când, în vederea elaborării tezei de doctorat, am stu-diat mai multe lucrări despre evalua-rea întreprinderilor. Ulterior, în anul 2004, am devenit membru AVEVAR, lucru care mi-a creat o altă perspec-tivă asupra profesiei de evaluator. Participarea la diverse întâlniri și

conferințe organizate de către ANEVAR mi-a oferit po-sibilitatea să cunosc oameni noi, să stabilesc noi contacte și colaborări, lucru care și-a pus amprenta asupra activi-tății mele profesionale. Astfel, pe baza contactelor create și a experienței câștigate, am în�ințat la Universitatea din Craiova un program de master în domeniul evaluării în-treprinderii, program pentru care am încheiat un Acord de parteneriat pentru echivalarea formării profesionale cu ANEVAR. Apreciez că în acest fel am contribuit la o mai strânsă colaborare dintre universități și Asociație, în folosul ambelor părți. Dubla mea calitate de cadru didac-tic și expert evaluator mi-a permis să mă implic, în peri-oada 2006-2007, într-un proiect internațional - Leonardo da Vinci ”Develop quality training approaches for pro-perty market valuation professionals towards an e�ective property tax administration“, proiect în care ANEVAR a fost partener. De asemenea, m-am implicat în manage-mentul Asociației, �ind președinte al Centrului teritorial ANEVAR Dolj în perioada 2008-2009, dar și vicepreșe-dinte al Filialei Sud-Vest în perioada 2016-2017.

Care sunt direcțiile principale de dez-voltare ale Asociației în viziunea voastră și ținând cont de funcția pe care o de-țineți în board-ul ANEVAR, în perioada celor doi ani pe care îi aveți în față?

Daniel Manațe: Consider că Asociația trebuie să își urmeze drumul către excelență început odată cu în�ința-rea ei și trasat apoi, pas cu pas, de �ecare președinte care a condus-o până astăzi. Președintele are un rol de�nito-riu în determinarea perceperii din afară a imaginii orga-nizației. De aceea strategia pe care o am în vedere este nu numai de a continua proiectele începute de predecesorii mei, dar și de a propune noi obiective. Bazele de date, re-organizarea specializării Evaluarea Proprietăților Imobi-liare în Evaluarea Proprietăților Rezidențiale și Evaluarea Proprietăților Comerciale, îmbunătățirea comunicării cu membrii noștri prin creșterea gradului de implicare al Consiliilor �lialelor, sau transformarea Asociației într-un adevărat lider regional în evaluare, sunt principalele di-recții de creștere pe care le urmăresc.

Adrian Vascu: Direcția de urmat ar �, tot înainte! Ca obiectiv general al ANEVAR: să consolideze în spațiul public profesia de evaluator autorizat, mutându-ne gân-direa anterioară de la „membrul ANEVAR“, interpretată acum ca un interes limitat de grup, înspre „evaluatorul autorizat“ care va � interpretat ca aparținând unei pro-fesii care acoperă largul interes public. Ele reprezintă de fapt același lucru. Prima formulare, însă, are o largă componentă de trecut, iar a doua este a prezentului și a viitorului.

VALOAREA42

CD 2016-2017

Dana Ababei: Întărirea imaginii profesiei, prin evidențierea faptului că

este o profesie li-berală ce nece-sită autorizare, cunoștințe, com-petențe și expe-riență, diferite de celalalte profesii liberale cum ar � contabil, auditor, consultant �scal,

arhitect, constructor, broker etc. Asi-gurarea continuităţii proiectelor înce-pute, dar ne�nalizate și adaptarea aces-tora la evoluţia mediului economic.

Laurențiu Stan: Responsabilita-tea deținerii acestei funcții în con-ducerea ANEVAR mă determină să am în vedere două direcții clare de dezvoltare pe termen lung, nu doar pe durata celor doi ani: › Formarea profesională inițială

a celor care doresc să devină evaluatori autorizați. Cursurile de formare organizate de ANEVAR sunt și vor � în continuare o referință în acest domeniu. Prin profesionalismul corpului de lectori al Asociației și prin temele predate la aceste cursuri vom încerca să insu�ăm inițiaților în această profesie dorința de a dezvolta o carieră de durată ca evaluator autorizat.

› Perfecționarea profesională a evaluatorilor autorizați. ANEVAR va diversi�ca oferta de seminarii de pregătire continuă, cu predare la sală sau online. Acestea se vor adresa atât celor care doresc să-și consolideze cunoștințele dobândite la cursurile de formare, cât și celor care doresc să aprofundeze teme speci�ce întâlnite în activitatea de zi cu zi a unui evaluator autorizat.

Formarea și perfecționarea pro-fesională vor avea ca principală țin-tă, pe lângă însușirea conceptelor

au analizat și aprofundat respectivul caz, la sală, alături de profesor con-tinuă discuțiile pe tema propusă în prealabil. Nu sunt de acord cu preda-rea teoriei și atât. Ideal ar � ca teoria să �e aplicată pe un caz concret. Mi se pare o variantă de responsabiliza-re mare, iar cei care urmează semi-nariile ANEVAR sunt persoane cu experiență pe partea de învățare, care au absolvit facultatea și, eventual, un master. De asemenea, pregătirea pro-fesională continuă ar putea � gândită după același principiu. Cum ar �, ca măcar pentru o parte din curs să tri-miți materialul înainte, „studenții” să se pregătească, iar la clasă să �e dis-cuții deschise pe subiectul respectiv, iar lectorul să �e moderator? O altă direcție de urmat este reprezentată de partea de monitorizare, care tre-buie să continue și să �e îmbunătățită de la an la an, ceea ce s-a și reușit de când am început acest proces. Bazele de date, BIG și BIF, sunt proiecte ex-trem de importante, a�ate la început și care aduc responsabilitate și con-tribuie la creșterea nivelului de com-petență a membrilor, datorită moni-torizării raportărilor. Iar, din punctul meu de vedere, ar mai � de urmărit o comunicare mai bună cu membrii. Partea de comunicare online este im-portantă. Apreciez că pe rețelele de socializare anunțăm evenimente care se întâmplă chiar în acel moment, lucruri de interes pentru evaluatori. Cred că cei care urmăresc rețelele de social media, cei care citesc newsle-tter-ele și revista Valoarea, sunt cei care activează efectiv și simt nevoia de a � întodeauna la zi cu informa-țiile. Pe partea de relații internațio-nale vom încerca să creăm legături cu parteneri noi. Avem deja semnate acorduri cu cele mai mari organizații internaționale, dar am putea � și mai aproape de ei și chiar să extindem aceste colaborări.

Cristina Grigorescu: Doi ani re-prezintă un timp scurt. Astfel încât sarcina acutalului CD este mai simplă,

teoretice, dobândirea de competențe practice pe care evaluatorii autorizați să le valori�ce în activitatea lor.

Elena Apostolescu: Ca și direcţie de dezvoltare, găsesc foarte impor-tantă creșterea continuă a calităţii ra-poartelor de evaluare și, bineînţeles, una din pârghiile importante sunt standardele de evaluare.

Delia Bratu: Asociația va trebui să devină din ce în ce mai vizibilă pe plan european și internațional. Să �e cu un pas înaintea vremurilor, dina-mică și capabilă să implementeze ra-pid orice modi�cări. Pe plan intern, va trebui să câștige în credibilitate și, de asemenea, să câștige încrederea clienților în valoarea profesioniști-lor care compun Asociația. Prin-cipala direcție de urmat, în opinia mea, este creșterea calității pregătirii evaluatorilor.

Ileana Guțu: Cred că o zonă prin-cipală de acțiune pentru profesie se referă la creșterea calității rapoarte-lor de evaluare. Acest obiectiv poate � realizat inclusiv prin diseminarea rezultatelor activității de monitori-zare sau prin programe de pregătire profesională.

Laurențiu Lazăr: Cred că în pe-rioada care a trecut s-au făcut foarte multe lucruri, iar acum este timpul pentru o așezare, o stabilizare a lor. Asociația nu a fost un start-up, s-au preluat multe lucruri de la vechiul ANEVAR, dar consider etapa regle-mentării ca pe un nou început pen-tru organizație. Se urmărește crește-rea calității rapoartelor de evaluare și a încrederii în evaluatori, în tot ce ține de conținut, de pregătire, de ce livrăm și cum livrăm. Mă refer și la partea inițială de pregătire, accesul în profesie. La Harvard există un sis-tem de studiu, pe care l-am folosit ca exemplu și în discuțiile cu Lauren-țiu Stan, când studenții primesc din timp un studiu de caz sau tematica de studio și se pregătesc foarte bine individual sau în echipe, înaintea debutului cursului în sine. După ce

Dana AbabeiPrim-vicepreședinte ANEVAR


CD 2016-2017

dar și mai complicată în același timp, �ind vorba de voința de a termina un lucru început: continuarea proiectelor în desfășurare și în primul rând acela de asigurare a uniformității aplicării standardelor și a calității evaluărilor li-vrate. Responsabilizarea evaluatorilor este importantă și ea. Pașii sunt făcuți, doar trebuie perfecționate instrumen-tele (BIG, BIF) și, eventual, crearea unora noi. În altă ordine de idei, ANE-VAR are deja un capital de imagine pe care trebuie să îl administreze cu grijă și parcimonie. Trebuie ferit de eroda-rea �rească cu trecerea timpului, dacă nu îmbogățit, iar expunerea din ce în ce mai mare face sarcina di�cilă.

Adrian Popa-Bochiș: Adâncirea specializării (crearea secțiunii sau subsecțiunii pentru evaluarea pro-prietăților de tip rezidențial și în pa-ralel a celei pentru evaluarea propri-etăților de tip comercial/ industrial/ agricol este un bun început, dar poa-te continua cu subsecțiuni sau spe-cializări de genul evaluarea pentru litigii sau evaluarea pentru insolven-ță și lichidare), creșterea nivelului de responsabilizare a membrilor (atât prin educație/ pregătire continuă, cât și prin aplicarea unor politici și in-strumente de coerciție) și crearea de baze de date de resurse în evaluare (mă refer aici la o platformă integrată de pregătire profesională online, de genul celor existente în SUA).

Marian Siminică: Plecând de la rolul său de organizare și coordona-re a profesiei de evaluator autorizat în România, consider că principalele direcții de dezvoltare ale Asociației trebuie să vizeze asigurarea instru-mentelor prin care să contribuie la creșterea nivelului de cali�care pro-fesională a membrilor săi și, în acest fel, a calității rapoartelor de evaluare întocmite. Mă refer aici, pe de o parte la dezvoltarea Bazelor de Informații gestionate la nivel de Asociație, care sunt convins că vor deveni în perioa-da următoare instrumente extrem de

care s-au confruntat cu provocări din cele mai diverse legate de profesie.

Dana Ababei: Recunoașterea complexității crescânde a activității de evaluare a bunurilor prin aduce-rea la cunoștința tuturor entităților implicate (clienți și utilizatori) a evo-luției cerințelor legale privind com-petența, cali�carea și independența pentru asigurarea ridicării nivelului de trai al evaluatorilor și câștigarea respectului. Continuarea și îmbu-nătățirea comunicării Asociației cu membrii săi prin utilizarea tuturor canalelor de comunicare, pentru asi-gurarea accesului la informație a tu-turor evaluatorilor autorizați.

Laurențiu Stan: Mi-am stabilit multe obiective pentru acești doi ani, dar cele mai importante două ar �:

Demararea proiectului de separa-re a cursului de formare în evaluarea proprietăților imobiliare (EPI) în două cursuri de sine stătătoare: evaluarea proprietăților imobiliare rezidențiale - EPI-R și evaluarea proprietăților imo-biliare comerciale - EPI-C. Procesul se anunță a � destul de complex, deoa-rece această delimitare nu înseamnă doar împărțirea suportului de curs ac-tual în două, ci recon�gurarea, rescrie-rea și completarea acestora cu concep-te teoretice și aplicații inovative. Vreau ca în primăvara anului 2017 să �e dis-ponibil cel puțin cursul EPI-R, pe care să-l poată urma atât membrii stagiari, cât și ceilalți membrii ai ANEVAR care își doresc să exceleze în practi-ca evaluării proprietăților rezidențiale. Ulterior va � lansat și cursul EPI-C, asigurând astfel un program complet de formare profesională în domeniul evaluării proprietății imobiliare.

Creșterea ofertei de seminarii de pregătire profesională continuă. Imediat după votul de încredere acordat de către membrii ANEVAR în decembrie 2015, am demarat dis-cuții cu evaluatori experimentați, în vederea scrierii de noi materiale de seminar. Intenția mea este ca oferta

utile în procesul de evaluare, iar pe de altă parte la dez-voltarea „biblio-tecii” ANEVAR prin crearea de noi Seminarii de pregătire con-tinuă, destinate nu numai dome-niilor cu cerere foarte mare ci și

sectoarelor de nișă, care vor genera plusvaloare pe termen lung.

Numiți două obiective pe care doriți să le atin-geți, în calitate de repre-zentanți în conducerea Asociației, până la �nalul anului 2017.

Daniel Manațe: Obiectivul meu principal este de a aduce Asociația la un nivel de profesionalism care să servească drept exemplu pentru celelalte organizații de pro�l din Eu-ropa. De aceea doresc să elaborăm o strategie ce va servi drept ghid pentru �nalizarea etapelor necesare acestui proces și va proiecta aceas-tă viziune în viitor. Ne vom referi la partea de pregătire profesională, la bazele de date, la imaginea ANE-VAR și la comunicarea nemijlocită cu membrii noștri, reunind astfel mai multe obiective într-unul singur.

Adrian Vascu: Cele două obiecti-ve de�nite succint se numesc continu-itate și transfer de experiență. Poziția de „fost președinte“ cred că are aceste două mari responsabilități. Să asigure continuitatea în acțiunile Consiliului director și să transfere din experien-ța acumulată generațiilor care vin. Și mai am un obiectiv „bonus“: Să mă retrag lăsând loc acestor noi genera-ții de lideri și să îi asigur de suportul meu, alături de toți ceilalți foști pre-ședinți, dacă va � nevoie de sprijinul nostru. Trebuie „pro�tat” de experi-ența celor care au fost la conducere și

Marian SiminicăSecretar general ANEVAR

VALOAREA44

CD 2016-2017

de programe de pregătire continuă să cuprindă atât se-minarii recapitulative, de consolidare a cunoștințelor, cât și seminarii cu conținut semni�cativ de noutăți, original sau pe un subiect de nișă.

Obiectivele vor putea � îndeplinite cu aportul mem-brilor Comisiei de cali�care și atestare profesională, al colegilor din Consiliul director și al corpului de lectori ANEVAR. Adresez pe această cale rugămintea, către toți membrii ANEVAR, de a transmite propuneri de îmbu-nătățire a activității de pregătire profesională. Percepția utilizatorilor programelor de pregătire este foarte impor-tantă pentru noi. Sunt convins că la sfârșitul anului 2017 voi putea concluziona că au fost doi ani activi, productivi și bene�ci pentru profesia de evaluator autorizat.

Elena Apostolescu: Principalele obiective pe care mi le-am propus în următorii doi ani sunt: armonizarea stan-dardelor ANEVAR cu standardele de evaluare internaţi-onale și europene și, în aceleași timp, adaptarea și com-pletarea acestoara la realităţile românești, prin ghiduri de evaluare și îndrumare pentru evaluare. Îmi doresc ca la sfârșitul mandatului meu, ANEVAR să aibă un set de standarde, ghiduri și îndrumare de evaluare care să ajute la creșterea calităţii raportelor de evaluare, dar care să vină și în sprijinul evaluatorilor. Am credinţa că implementând standardele de evaluare împreună cu respectarea Codului etic al al evaluatorului, acestea vor duce la creșterea încre-derii în profesia de evaluator autorizat în România.

Delia Bratu: Transparența și asigurarea accesului mem-brilor la toate deciziile care se vor lua cu privire la dobân-direa și menținerea calității de membru.

Creșterea încrederii membrilor în Asociație și încura-jarea acestora de a participa activ la dezvoltarea Asociației.

Ileana Guțu: Ambele obiective se referă la Comisia de veri�care și monitorizare, pe care o și coordonez. Astfel, am în vedere, în primul rând, asigurarea unui proces

transparent de monitorizare, dar și creșterea caracterului preventiv al ac-tivității de monitorizare. Aceste obiec-tive pot � implementate printr-un re-glaj �n al procedurilor de veri�care (proces care continuă activitatea din precedentul mandat al comisiei) în sensul adaptării cât mai bune la scop și la ecourile venite din activitatea propriu-zisă de monitorizare, prin

plasarea unor mesaje ilustrate cu exemple de bună practi-că, dar și prin creșterea gradului de conștientizare a eva-luatorilor privind necesitatea și importanța respectării Standardelor de evaluare și a Codului de etică.

Laurențiu Lazăr: Aș vrea să mă implic în revizuirea site-ului ANEVAR. Un obiectiv pentru acești doi ani este

Ileana GuțuVicepreședinte ANEVAR

regândirea site-ului, să îl facem mai prietenos, cu o interfață atrăgătoare și modernă, cu informația mai struc-turată, mai ușor de accesat. Al doilea obiectiv, la care mă gândesc acum, este de a întoarce către membrii noș-tri informații relevante din bazele de date. Se publică deja în revista Valoa-rea un set de informații, dar se poate merge mai departe, să facem bazele de date interogabile. Nu urmărim să facem pro�t, dar se poate reinvesti în dezvoltarea bazelor de date.

Cristina Grigorescu: Obiective, mai greu. Dar ca activități principale: › Analiza diverselor modi�cări

legislative cu impact în domeniul evaluării, pentru a determina acțiuni de făcut și reacții;

› Suport celorlalți colegi în proiectele lor, unul �ind EPI-R și EPI – C.

Adrian Popa-Bochiș: Primul este un obiectiv cantitativ, să aduc în bu-getul ANEVAR o secțiune suplimen-tară dedicată investițiilor, unde buge-tul să �e realizat multianual. Al doilea este unul mai degrabă calitativ, mi-aș dori ca o analiză făcută la �nalul lui 2017 să arate că media orară de manoperă a evaluatorilor a depășit-o pe cea a atelierelor de tinichigerie auto (am ales tinichigeria ca și com-parație tocmai pentru că îi respect pe cei care o practică, cu toate diferențele date de „meserie” versus „profesie”).

Marian Siminică: Primul obiec-tiv: creșterea numărului și calității seminariilor propuse în cadrul pro-gramului de pregătire continuă, in-clusiv pentru sectoarele de nișă. Cel de al doilea: implementarea unui sis-tem de comunicare cu Filialele mult mai �exibil, bazat pe utilizarea TIC (skype, VoIP etc.). În acest fel pot � antrenați în grupuri de lucru, pentru rezolvarea diferitelor probleme, mai mulți membri a�ați în locații geogra-�ce diferite.


Mitul valorii de piață certe

O astfel de situație contravine în-săși esenței procesului de evaluare, respectiv evaluarea este un proces de estimare și nu de calcul matematic, în care accentul cade pe aplicarea rațio-namentului profesional în selectarea, analiza și cuanti�carea factorilor im-portanți care in�uențează valoarea. De altfel și în alte discipline economice se utilizează estimările.

Un exemplu relevant este redat în HG 1802/2014 pentru aprobarea Re-glementărilor contabile privind situ-ațiile �nanciare anuale individuale și situațiile �nanciare anuale consolidate (Monitorul O�cial al României, Par-tea I, nr. 963/30.XII.2014), în care, la paragraful 70, se arată: „(1) Ca rezultat al incertitudinilor inerente în desfășu-rarea activităților, unele elemente ale situațiilor �nanciare anuale nu pot � evaluate cu precizie, ci doar estimate. Se pot solicita, de exemplu, estimări ale: clienților incerți; uzurii morale a

Motto: Singura concluzie certă a estimării valorii de piață este faptul că aceasta nu este certă.

Unul din miturile valorii de piață este faptul că există „o unică va-loare certă“ sau „o unică valoare

precisă“, care ar � etalonul unic față de care se poate aprecia dacă valoarea de piață es-timată de un evaluator este corectă sau eronată. De multe ori, evaluatorul care a obținut o valoare de piață diferită de cea considerată a � certă, este blamat pentru că a făcut o eroare �e de subestimare, �e de supraestimare a acestui tip al valorii. Mitul că valoarea de piață, estimată de un evaluator autorizat, ar � o cifră certă rezul-tă din cel puțin două cauze: (a) estimarea acestei valori rezultă din calcule matema-tice (deci cantitative) și deci rezultatul tre-buie să �e precis; și (b) uzanța practicată la înregistrările contabile, respectiv acestea trebuie să se facă în cifre exacte, de multe ori exprimate cu una sau două zecima-le. Ori, în cazul în care unui activ evaluat (construcție, teren, brevet de invenție etc.) evaluatorul i-a propus o valoare de piață, să spunem de 510.275,32 lei, există suspi-ciunea că evaluatorul a redus în mod sim-plist determinarea valorii de piață la un calcul matematic, în detrimentul folosirii raționamentului său profesional.

› SORIN V. STAN, Dr. Ec, IROVAL

› De multe ori, evaluatorul care a obținut o valoare de piață diferită de cea considerată a fi certă, este blamat pentru că a făcut o eroare fie de subestimare, fie de supraestimare a acestui tip al valorii.

VALOAREA46

stocurilor; duratei de viață utile, precum și a modului pre-conizat de consumare a bene�ciilor economice viitoare în-corporate în activele amortizabile etc.

(2)Procesul de estimare implică raționamente bazate pe cele mai recente informații credibile avute la dispoziție. O estimare poate necesita revizuirea dacă au loc schimbări privind circumstanțele pe care s-a bazat această estimare sau ca urmare a unor noi informații sau a unei mai bune experiențe. Prin natura ei, revizuirea unei estimări nu repre-zintă corectarea unei erori“.

Din ultima frază a citatului de mai sus rezultă două con-cluzii esențiale pentru aprecierea credibilității rezultatului unui raport de evaluare, respectiv: › orice estimare a valorii juste/de piață se bazează

pe raționamentul profesional al evaluatorului și pe cantitatea, calitatea și credibilitatea informațiilor (datele de intrare) disponibile la data evaluării; și

› o estimare nu incumbă implicit și o eroare a raționamentului evaluatorului, ci mai degrabă o apreciere subiectivă.

Dar cum poate � apreciată rezona-bilitatea valorii de piață propuse de un evaluator, mai ales când este cunoscută și larg acceptată va-labilitatea aserțiunii urmă-toare: „dacă 10 evaluatori sunt angrenați în evalua-rea aceleiași proprietăți (de exemplu, un teren liber), având aceleași informații disponibi-le și la aceeași dată a evaluării, se vor obține 10 rezultate diferite“?

Răspunsul la această întrebare a fost sugerat, pentru prima dată, de către un judecător britanic, în anul 1977, sub forma unei marje convenționale, nu-mită ulterior „regula ± 10% - 15%“, între două valori rezul-tate din două rapoarte de evalua-re, ale aceleași proprietăți, efectuate de doi evaluatori diferiți. Această marjă a fost considerată a � un reper acceptabil pentru validarea valorii propuse de un evaluator.

Un an mai târziu, alt judecător brita-nic, într-un alt caz, a speci�cat că, în cazuri neobișnuite, limita superioară a acestei marje ar putea � mai mare de 15%.

Diferențele posibile dintre valo-rile de piață, obținute din două eva-luări ale aceleiași proprietăți, rezul-tă în mod �resc din in�uențele mai multor factori, in�uențe percepute în mod subiectiv de către �ecare evalua-tor. Din sfera acestor factori fac parte următorii: › complexitatea proprietății

subiect (de exemplu, diversitatea caracteristicilor �zice și a drepturilor imobiliare evaluate);

› lichiditatea și activitatea pieței proprietății mobiliare

subiect (de exemplu,

› Diferențele posibile dintre valorile de piață, obținute din două evaluări ale aceleiași proprietăți, rezultă în mod firesc din influențele mai multor factori, influențe percepute în mod subiectiv de către fiecare evaluator.


lipsa de uniformitate, imperfecțiunea și e�ciența scăzută a pieței);

› statutul evaluatorului, respectiv cunoștințele acumulate, experiența și raționamentul profesional al acestuia;

› incertitudinea inerentă oricărei evaluări (generată de volatilitatea pieței proprietății subiect);

› riscul inerent oricărei evaluări;

› metodologia de evaluare utilizată;

› disponibilitatea datelor de intrare necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare adecvate (de exemplu lipsa datelor sau existența restricțiilor în accesarea acestora).

Cel mai important factor, din cei enumerați mai sus, se referă la cunoștințele acumulate, experiența și raționamen-tul profesional al evaluatorului, care este condiția esențială pentru estimarea in�uențelor combinate ale ce-lorlalți factorilor de in�uență asupra nivelului valorii de piață.

Un principiu al dependenței relației dintre gradul de certitudine al valorii de piață estimate și calitatea informațiilor de piață poate � formulat astfel: „cu cât informațiile de piață, necesare pentru aplicarea abordărilor valorii, sunt mai rare și mai puțin credibi-le din cauză că nu pot � veri�cate, cu atât diferențele dintre valorile de piață, ale aceleași proprietăți, ob-ținute de mai mulți evaluatori, la aceeași dată a evaluării sunt mai mari“. Alt principiu, care, dacă este ignorat, poate duce la dife-rențe mari între valorile de pia-ță ale aceleiași proprietăți, este cunoscutul principiu al celei mai bune utilizări (CMBU). Transpus în cadrul abordării prin piață, acest principiu cere ca proprietățile selec-tate drept comparabile cu proprietatea subiect să aibă aceeași CMBU, din cauză că nu poate � făcută în mod credibil o ajus-tare a prețurilor de vânzare ale comparabilelor care au CMBU diferite față de CMBU a proprie-tății subiect.

VALOAREA48

Un exemplu simplu, în acest sens, este cazul evaluă-rii prin metoda comparației vânzărilor a două parcele de teren urban liber, a�ate în apropiere una față de cealaltă, respectiv o parcelă în suprafață de 400 mp și cealaltă de 5 hectare. O primă concluzie este faptul că cele două parcele nu au aceeași CMBU. Parcela cu suprafața de 400 mp este pretabilă pentru construirea unei locuințe unifamiliale (dacă este situată într-o zonă rezidențială), pe când parcela de 5 ha este pretabilă pentru o altă utilizare, care ar putea � un ansamblu rezidențial, un mall, un hipermarket, un spital modern (dacă documentația de urbanism permite astfel de utilizări). În cazul în care una dintre cele două parcele de teren se evaluează prin preluarea drept teren comparabilă a celeilalte parcele, ar exista o situație de genul unei comparații între un cal de tracțiune și o capră crescu-tă exclusiv pentru producția de lapte. Ce evaluator ar pu-tea face, în mod credibil, o ajustare a prețurilor de vânzare/cerute de proprietarii celor două animale, pentru a re�ecta diferența dintre cele două utilizări total diferite ale lor, re-spectiv tracțiunea și producția de lapte? În plus, terenurile urbane cu suprafețe mici se vând de obicei între persoane particulare, prețurile de tranzacție declarate de cele două părți �ind, în majoritatea cazurilor, cele conținute în grila notarilor publici (care nu pot � folosite în evaluarea prin comparație), pe când terenurile urbane cu suprafețe mari se vând de obicei între persoane juridice, plata prețului și comisionului de tranzacționare făcându-se prin decontări fără numerar, a căror veri�care se poate face oricând. Apli-carea principiului CMBU, atunci când se evaluează terenul urban în suprafață de 5 ha, presupune găsirea unor tere-nuri libere similare ca suprafață, care au fost tranzacționate sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului subiect, la o dată apropiată de data evaluării. Standardele de evaluare nu dau soluții pentru astfel de cazuri, explicația �ind că în orașele din Europa nu mai există terenuri libere cu supra-fețe mari, acestea �ind construite în întregime, cu multe decenii în urmă. Într-o astfel de situație, aplicarea abor-dării prin piață �ind totuși necesară deoarece este metoda directă de obținere a valorii de piață, raționamentul profe-sional al evaluatorului ar trebui să se orienteze spre adop-tarea următoarelor soluții: › să lărgească aria geogra�că din care să selecteze

terenurile comparabile ca suprafață cu terenul subiect și apoi să facă o ajustare pentru diferența de localizare, dacă consideră a � necesară; și/sau

› să utilizeze prețurile de tranzacție ale unor terenuri similare, tranzacții care au avut loc la date anterioare mai îndepărtate față de data evaluării și apoi să facă o ajustare pentru condițiile de piață, dacă consideră a � necesară.

Concluzie

Toate valorile de piață propuse de un evaluator autorizat au un caracter subiectiv. Ca urmare, valorile de pia-ță rezultate în urma evaluărilor acele-iași proprietăți, propuse prin rapoar-tele de evaluare de către mai mulți evaluatori autorizați, la aceeași dată a evaluării, nu înseamnă că: › numai una dintre aceste

valori este certă, celelalte �ind eronate;

› oricare dintre valori este eronată; și că

› oricare dintre evaluatori a fost neglijent sau incompetent.

În prezent, din cauză că „regula ± 10% - 15%“ nu a avut o fundamen-tare temeinică, pe baza multor ana-lize empirice, instanțele britanice nu mai acordă atenție aplicării acestei reguli, ci analizei profesionalismului evaluatorilor, exprimat prin cunoș-tințele și experiența dobândite, noto-rietatea, adecvarea metodelor de eva-luare la speci�cul proprietății subiect, alegerea și fundamentarea datelor de intrare necesare pentru evaluare și, desigur, analizei raționamentului profesional. Altfel spus este vorba de veri�carea unui raport de evaluare. În acest context, trebuie să reamintim că pentru a aplica prevederile Ordonan-ței nr. 24/2011, începând cu data de 1 ianuarie 2016, specializarea „veri�cări de rapoarte de evaluare – VE” o de-țin numai membrii titulari acreditați care au obținut parafa cu acronimul VE. Aceștia pot efectua veri�cări de rapoarte de evaluare numai în speci-alizările pentru care au obținut spe-cializarea „veri�cări de rapoarte de evaluare – VE”.

În prezent, în ANEVAR există un număr de 88 membri titulari acreditați în specializarea veri�care de rapoarte de evaluare.

› Un principiu al dependenței relației dintre gradul de certitudine al valorii de piață estimate și calitatea informațiilor de piață poate fi formulat astfel: „cu cât informațiile de piață, necesare pentru aplicarea abordărilor valorii, sunt mai rare și mai puțin credibile din cauză că nu pot fi verificate, cu atât diferențele dintre valorile de piață, ale aceleași proprietăți, obținute de mai mulți evaluatori, la aceeași dată a evaluării sunt mai mari“.


COMPETENȚĂ: CUNOȘTINȚE ȘI EXPERIENȚĂ

Scopul articolului este aprofunda-rea subiectului COMPETENȚĂ: CU-NOȘTINȚE ȘI EXPERIENȚĂ, de fapt aceasta este provocarea pe care a lan-sat-o dna. Dana Ababei în numărul precedent al revistei.

O să încerc să tratez mai întâi sim-plu, prin a clari�ca ce înseamă cuvân-tul „competență”, în sine, urmând să dezvolt ulterior.

În termeni generali, competența este o „capacitate a cuiva de a se pronunța asupra unui lucru, pe temeiul unei cu-noașteri adânci a problemei în discuție” (este o parte a de�niției din DEX 1998, al Academiei Române). Mă voi referi, desigur, la acest înțeles al cuvântului, în-țeles care se referă la individ, mai exact la competența sa profesională, și nu la legătura cu o „capacitate a unei autori-tăți, a unui funcționar, etc. de a exercita anumite atribuții” (regăsită și aceasta în de�niția din DEX a cuvântului „com-petență”). Tot în dicționare găsim și alte de�niții și sinonime ale cuvântului „compentență”, printre care: pricepere, cădere de a se pronunța asupra unei probleme, ansamblu de informații teo-retice și practice. Cel „competent” este cel „care este bine informat într-un anu-mit domeniu”, este „capabil, bun, dotat, experimentat, încercat, înzestrat, pregă-

Încep articolul prin a-mi exprima plăcuta suprindere de a găsi o astfel de provocare în revista „Valoarea”. O provocare ce vine în contextul actual al evoluției profesiei de evaluator,

după o perioadă în care ANEVAR a întreprins din ce în ce mai multe acțiuni de „responsabilizare” și „instruire aprofundată” a membrilor săi. Cu siguranță că astfel de acțiuni vor � din ce în ce mai dese. Este, de altfel, un subiect care vine �resc, dacă ar � să considerăm o ordine normală pentru a perfecționa profesia.

tit, valoros” (Dicționar de sinonime, Ed. Litera Internațional).

Observ, din cele de mai sus, că „a � compentent” are numai conotații pozi-tive. „Compentența” este acea calitate a individului care îl face pe acesta să �e „bun”, „capabil” și, iată ce coincidență semantică în raport cu profesia noas-tră, „valoros”.

Posibile întrebări ar � aici, dacă lip-sa competenței l-ar priva pe individ de toate calitățile de mai sus sau doar de o parte dintre acestea. Sau dacă lipsa unei calități din cele enumerate l-ar face pe individ „incompetent”. Răspun-surile mele ar semăna cu cele ale unui mediator. Lipsa competenței (profesi-onale) m-ar împiedica să atribui cuiva sinonime ca bun, capabil, pregătit, valo-ros, însă nu înseamnă că acesta nu este dotat, experimentat, încercat. Dacă un individ nu este încercat nu înseamnă că nu este competent, la fel cum nu este neapărat competent dacă este capabil.

Deci, am putea spune că lipsa com-petenței nu l-ar priva pe individ de toate calitățile enumerate, așa cum am putea spune că lipsa uneia dintre cali-tăți nu îl face incompentent.

Pentru a doua parte a a�rmației de mai sus există, aș zice, două cazuri spe-ciale: Pregătirea și Experiența.

Pregătirea înseamnă acumularea de cunoștințe, iar, din punctul meu de ve-dere, acesta este simbolul cheie al pro-fesiei de evaluator, acel simbol fără de care nu se poate pleca în descifrarea unei valori. Exprimarea este una plastică, însă cred că sintetizează destul de bine ce în-seamnă pregătirea, cunoștințele, pentru evaluatori. Mă gândesc aici nu numai la pregătirea ca evaluator prin cursurile de formare profesională sau pregătirea con-tinuă obligatorie, ci, mai ales, la pregăti-rea individuală a �ecărui evaluator. Ne-cesitatea deținerii cunoștințelor (tehnice, juridice, generale etc.) și a actualizării și a îmbogățirii permanente a acestora este aspectul care poate face un evaluator să �e compentent sau nu. Desigur, asta nu înseamnă că evaluatorul trebuie să �e „Omul Vitruvian” al tuturor domeniilor și să cunoască în detaliu �ecare aspect tehnic al bunului pe care îl evaluează.

Primele și cele mai importante cu-noștințe necesare evaluatorului sunt, evident, cele în domeniul evaluării. Acestea sunt speci�ce, diverse, de multe ori complicate, de multe ori generale și, foarte important, dinamice. Sunt dina-mice pentru că piața este dinamică, pen-tru că participanți la piață au un com-portament activ, pentru că societatea în sine înseamnă evoluție, iar evoluția în-seamnă cunoștințe noi. Aș vrea să cred că este doar un mit nevalabil acela că există evaluatori care efectuează evaluări în ziua de astăzi pentru care singurele surse prin care își îmbogățesc cunoș-tințele sunt cele câteva cărți cu module de curs (primite la cursul de formare ca

› BOGDAN MITROI, Evaluator autorizat EPI, EBM

Pagina cititorilor

VALOAREA50

evaluator) și revista „Valoarea, oriunde este ea”. Ar � interesant de a�at câți eva-luatori activi știu că sigla ANEVAR mai apare și pe altă revistă de specialitate.

Citez și eu un paragraf din CODUL DE ETICĂ al profesiei de evaluator au-torizat: „Evaluatorul autorizat trebuie să aibă cunoștinţele și abilităţile necesare, astfel încât să înţeleagă și să utilizeze co-rect metodele și procedurile de evalua-re general recunoscute pentru realizarea unei evaluări credibile”. Astfel, avem chiar o obligație profesională de natură etică de a deține cunoștințele necesare pentru a profesa ca evaluatori. Desigur, este greu de crezut că ar exista cineva pentru care acest lucru se traduce prin cunoașterea metodelor de evaluare general recunos-cute și abilitatea de a completa un for-mat prede�nit de raport de evaluare. Sau, dacă există, nu cred că este evaluator.

Ajung acum la cel de-al doilea caz special în de�nirea competenței pro-fesionale a evaluatorului. Acesta este Experiența. Putem vorbi despre experiența pro-fesională din două puncte de vedere: › Din punctul de vedere al

„vechimii”, al timpului cât evaluatorul a activat în acest domeniu. Sunt mulți cei cu o experiență incontestabilă în această categorie. Sunt cei care au pus bazele profesiei de evaluator în România, cei care au creat manualele după care se predă evaluarea acum, cei care au creat ANEVAR și care, în tot acest timp, au efectuat evaluări.

› Din punctul de vedere al „diversității” bunurilor evaluate. Sunt cei care au evaluat toate tipurile de bunuri, de la bunuri mobile mici până la amplasamente industriale de mari proporții, centre comerciale și întreprinderi de nivel național.Am putea să căutăm și aici o ierar-

hizare a celor două aspecte și să încer-căm să estimăm care dintre cele două este mai important.

Evaluatorii cu o vechime de mulți

ani în profesie au evaluat, probabil, o diversitate mare de bunuri, înglobând, astfel, ambele aspecte ale experienței.

Cu siguranță există și evaluatori care de-a lungul anilor s-au axat în special pe anumite clase de bunuri sau tipuri de pro-prietăți, câștigând mai multă experiență în domeniul speci�c al evaluării acestora. În momentul în care un evaluator este specializat pe evaluarea unui tip de pro-prietăți, este posibil ca atunci când accep-tă o misiune de evaluare pentru un bun pentru care nu are experiența necesară, să întâmpine di�cultăți sau chiar să efectue-ze o evaluare de calitate mai slabă decât un evaluator cu experiență în evaluarea acelui tip de bunuri. Acest aspect este ob-servat în piața evaluării. Asta nu înseam-nă, desigur, că un evaluator va trebui să accepte numai misiuni de evaluare pen-tru un anumit tip de bunuri, însă �ecare dintre noi ar trebui să își pună o întrebare cu privire la acest aspect, înainte de a ac-cepta o misiune de evaluare. Paradoxul este că nu se poate acumula experiență într-un anumit tip dacă nu se profesează în acel domeniu. Astfel, evaluatorul care acceptă să evalueze numai bunuri pentru care are experiența necesară este dezavan-tajat față de cel care acceptă orice misiune de evaluare fără a-și pune întrebări des-pre experiența necesară pentru aceasta, pentru că niciodată nu va putea acumula experiență în evaluarea de bunuri pe care nu le-a mai evaluat.

O posibilă soluție a acestui aspect este deja propusă pentru o parte a eva-luării. Este vorba despre împărțirea specializării EPI în cele două tipuri: rezidențial și comercial. Deși părerile sunt diferite, eu văd această separare a specializărilor ca pe o de�nire clară a ceea ce am expus mai sus. Se vor evita unele cazuri în care un evaluator fără experiența necesară va accepta o misi-une de evaluare al unui anumit tip de proprietate.

Aș mai vedea o posibilitate a „su-plinirii” lipsei de experiență în eva-luarea unor tipuri de bunuri pentru evaluatorii, începători sau nu, care au specializarea și cunoștințele necesare și

„simt” că pot efectua evaluarea. Aceas-ta este „comunicarea”. Nu este o idee originală a mea, am preluat-o de la un speaker prezent la una dintre confe-rințele sau seminariile ANEVAR. La momentul respectiv mi s-a părut oa-recum utopică. Cineva îndemna eva-luatorii să nu mai lucreze tot timpul singuri. Mă întrebam atunci, cine ar � dispus să mă ajute pe mine să efectuez o evaluare, mai ales fără a � remunerat. După puțin timp am fost pus în situ-ația de a avea nevoie de opinia cuiva cu experiență în evaluarea unui tip de proprietate printr-o anumită abordare în evaluare. Sceptic, am apelat totuși la un fost coleg cu mai multă experiență în evaluarea de proprietăți de acel tip; acel coleg mi-a oferit un răspuns par-țial atunci, la telefon, și mi-a propus să ne întâlnim pentru a-mi explica pe larg procedura. Am a�at că se poate obține ajutor de la oameni cu experi-ență, fără recompensă materială. Tre-buie doar să admiți că cineva este mai compentent (dintr-un anumit punct de vedere) decât tine, într-un anumit domeniu și să îi ceri ajutorul. O cola-borare în acest sens între evaluatori ar �, în opinia mea, o creștere a nivelului experienței pentru unii dintre noi, fără a scădea nivelul experienței pentru cei care o dețin deja. Atenție însă cui ce-rem ajutorul!

Concluzia asupra celor expuse mai sus cred că este deja conturată. Da, din punctul meu de vedere, cunoștințele și experiența sunt două condiții sine qua non pe care trebuie să le îndeplinim pentru a � competenți în profesia de evaluator.

În �nal revin la ideea din primele rânduri ale articolului și anume că o analiză obiectivă a competenței repre-zintă aspectul pe care trebuie să îl avem în vedere în viitorul apropiat, atât glo-bal în cadrul Asociației, cât și �ecare dintre noi individual.

Articol primit pe adresa redacției în urma concursului lansat de Dana Ababei, prim-vicepreședinte ANEVAR, în numărul 9 al revistei „Valoarea, oriunde este ea”. Ar-ticolul a fost desemnat câștigător de membrii Consi-liului director și, ca urmare, publicat în ediția de față.

Pagina cititorilor


Capcana în care Capcana în care Capcana în care pot cădea martoriipot cădea martoriipot cădea martorii

1 Aveți încredere în flerul dumneavoastră în ceea ce privește clienții și misiunile

de îndeplinit.O trăsătură distinctă și evidentă a mărturiei în cali-

tate de expert este că evaluatorii lucrează cu părți a�a-te deja în litigiu. Acestea sunt implicate într-un caz, au avocați și – deloc surprinzător – probabil că situația nu le convine. Este posibil ca tensiunea să-i � determinat să intenteze proces, sau poate că starea de iritare a fost pro-vocată tocmai pentru că au fost citați în instanță. Evalu-atorii trebuie să ia în considerare faptul că potențialii lor clienți pot manifesta o predispoziție de a intenta procese și că, în calitate de expert martor, ar putea constitui ținta unei acțiuni de răspundere civilă în cazul în care clienții

Evaluatorii ar trebui să se a�e în sala de judecată doar dacă sunt angajați să se prezinte acolo în calitate de

consultanți sau experți chemați să depu-nă mărturie. Din păcate, unii evaluatori au descoperit că mărturia lor specializată îi poate transforma rapid din experți în inculpați. Cum se ajunge în această situa-ție și, mai important, cum poate � aceasta evitată? Urmează trei sfaturi care pot ajuta evaluatorii care depun mărturie în calitate de experți să nu devină punctul central al unui proces de răspundere profesională.

Cum pot evita evaluatorii să se transforme din expert martor, în inculpat

› PETER T. CHRISTENSENConsilier General, LIA Administrators & Insurance ServicesPeter Christensen este Consilier General în cadrul UA Administrators & Insurance Services. Absolvent al Universității din California, Berkeleyțs Boalt Hall School of Law, este avocat din 1993 și are blogul www.appraiserlawblog.com. UA oferă asigurare E&O evaluatorilor din 1977 și conduce programul E&O pentru evaluatori aprobat de Appraisal Institute.

VALOAREA52

lor sunt nemulțumiți de lucrare, despre care pretind că a fost chiar în detrimentul lor.

Când este cel mai bine să te retragi dintr-o misiune de evaluare? Dacă potențialii clienți se așteaptă la o evaluare nerealistă sau la un rezultat imposibil de obținut într-un litigiu, sau dacă aceștia au schimbat deja un șir de avocați sau evaluatori – în special dacă îi critică. Acestea sunt un indiciu al faptului că respectivii clienți pot � imposibil de satisfăcut, că pot îngreuna îndeplinirea misiunii de către evaluatori și, mai rău, că îi pot lăsa pe evaluatori vulne-rabili în fața proceselor. Când la biroul nostru se primesc reclamații referitoare la litigii, replica multor evaluatori în-cepe să semene cu un laitmotiv: „Eram sigur că individul va � o problemă. Mai bine nu mă angajam în așa ceva.”

2 Realizați un contract eficace de angajare pentru activitatea

de evaluare și aveți grijă să fie semnat de părțile implicate.

Reclamațiile referitoare la evaluă-rile realizate în scopul garantării prin ipoteci vin dintr-o mulțime de direcții: de la creditori, investitori, solicitanți de credite și chiar vânzători. Spre de-osebire de această situație, reclamațiile viabile împotriva evaluatorilor în cali-tate de martori experți vin în princi-pal dintr-o singură direcție: clientul evaluatorului (sau clientul avocatului care a angajat evaluatorul). De ce? În mod tipic, partea opusă nu este în măsură să intenteze proces ex-pertului martor al celeilalte părți și imunitatea legală protejează în gene-ral martorii împotriva proceselor in-tentate de către părțile contractante nemulțumite. Totuși, majoritatea tri-bunalelor sunt de acord ca un expert martor, de exemplu un evaluator, să poată � trimis în instanță de către propriul său client.

Din fericire, evaluatorii au la dis-poziție un instrument foarte e�cient împotriva acționărilor în instanță de către clienții lor, referitor la respon-sabilitate: un contract de angajare bine realizat. În scopul prevenirii reclamațiilor privind responsabilita-tea, există mai multe puncte cheie pe care un astfel de contract trebuie să le includă pentru serviciile aduse de martorii experți: › Clari�carea faptului că opiniile

și mărturia se bazează pe o judecată independentă, profesionistă și că nu sunt sub nicio formă prestabilite.

› Enunțarea datei / datelor evaluării convenite în contract, sau speci�carea responsabilității clientului de a furniza data / datele dacă misiunea de evaluare include realizarea unor evaluări, deoarece data evaluării este adesea o chestiune pur legală și nu ar trebui să constituie responsabilitatea evaluatorului.

› Precizarea clară a termenelor și condițiilor de plată.

› Speci�carea dreptului


3 Fiți prudenți în colectarea onorariului

Evaluatorii merită să �e plătiți pen-tru timpul și serviciile prestate ca ex-perți indiferent de rezultatul cazului – în mod legal, compensația bănească nu poate � condiționată de verdict. Din păcate, când lucrurile nu merg așa cum clientul a sperat, acesta poate � mai pu-țin dispus să plătească onorariul pentru evaluare. Așadar, este important ca pla-ta să �e făcută în avans, sau în rate pe parcursul cazului, decât să �e achitată toată suma la terminarea unui proces.

Acest aranjament este nu numai prudent din punct de vedere �scal, dar totodată evită situația în care eva-luatorii se văd în postura de a amenin-ța cu intentarea unui proces pentru primirea plății sau chiar de a-l inten-ta. În aceste situații, în mod frecvent clientul va face recurs împotriva eva-luatorului, pretinzând drept motiv al neplății neglijența evaluatorului. La sediul nostru, am fost adesea martorii unor astfel de situații și într-un aseme-nea caz, evaluatorii au intentat proces pentru plata unui onorariu considera-bil la sfârșitul unui caz lung și complex care nu s-a terminat așa cum ar � do-rit clientul, după care clientul a inten-tat proces evaluatorilor pentru pretin-se daune de câteva milioane de dolari.

evaluatorilor de a se retrage imediat din calitatea de expert din cadrul unei misiuni de evaluare pentru neplată și ca urmare a unei chestiuni etice sau implicând standardele profesionale, sau a unui dezacord.

› Se va avea în vedere includerea clauzelor de limitare a responsabilității – un subiect important tratat în articolul ”Rest Insured” / ”Asigurați-vă liniștea” din ediția revistei Valuation din primul trimestru al anului 2015 (www.valuation-digital.com/resourcescatalog/2015_Iq?pg=8#pgO).

› Veri�carea respectivului contract din punct de vedere al semnăturilor – cu cerneală, sau cu semnătura electronică. Appraisal Institute oferă online modele de contracte de

angajament în cadrul secțiunii sale de Practică Profesională (www.appraisalinstitute.org/professional-practice/profes-sional-practice-documents/sample-agreements-for-servi-ce); mostrele pot servi drept punct de pornire pentru abordarea chestiunilor cheie menționate aici.

VALOAREA54

(Referitor la primul sfat de mai sus: a�ându-se deja în liti-giu, clienții pot � predispuși la intentarea de noi procese).

Evaluatorii nu sunt singurii profesioniști care sunt criti-cați când încearcă să revendice onorariile neplătite. Baroul American a publicat statistici care arată că aproximativ 20% din reclamațiile referitoare la neglijență împotriva avocați-lor sunt emise sub formă de contrapretenții când avocații intentează proces pentru onorariile legale neplătite.

În mod similar, când evaluatorii se a�ă în postura de a-și chema în instanță clientul, recomand să se răspundă la următoarele patru întrebări: › Va merita suma recuperată timpul, efortul și costul

implicate în proces? › Au existat probleme adevărate în legătură cu lucrarea

de care să se prevaleze clientul? › Și-a exprimat clientul nemulțumirea față de

evaluatori în ceea ce privește lucrarea? › Merită onorariile neplătite riscul de a � confruntat

cu un proces intentat de client pentru neglijență profesională?Evaluatorii trebuie să se gândeas-

că atent la răspunsurile la aceste în-trebări, punând în balanță consecin-țele �ecăreia înainte de a se lansa în acțiunea de intentare a unui proces împotriva clientului.

Când este cel mai bine să te retragi dintr-o misiune de evaluare? Dacă potențialii clienți se așteaptă la o evaluare nerealistă sau la un rezultat imposibil de obținut într-un

litigiu, sau dacă aceștia au schimbat deja un șir de avocați sau evaluatori – în special dacă îi critică. Acestea sunt un indiciu al faptului

că respectivii clienți pot fi imposibil de satisfăcut, că pot îngreuna îndeplinirea misiunii de către

evaluatori și, mai rău, că îi pot lăsa pe evaluatori vulnerabili în

fața proceselor.

Preluat / tradus cu permisiune. Acest text a fost publicat inițial în limba engleză.

ANEVAR a tradus textul în limba română și este singurul responsabil pentru acuratețea acestei traduceri.

Copyright Appraisal Institute © 2013 de către Appraisal Institute. Toate drepturile rezervate.

Textul original a fost publicat pentru utilizare în Statele Unite în conformitate cu legislația, reglementările și standardele de bună practică în evaluările din Statele Unite. Definițiile, metodologiile și conceptele din acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile în România. Appraisal Institute își declină în mod expres orice răspundere pentru orice pierderi sau daune care pot apărea din utilizarea textului tradus.


EVENIMENTE

Întâlnirile dintre ANEVAR și autoritățile publice locale

ANEVAR a organizat o serie de întâlniri cu autoritățile pu-blice locale. Reprezentanți ai UAT-urilor din toată țara, im-plicate în implementarea noi-lor reguli de impozitare a clă-dirilor, au participat la aceste întâlniri de lucru și schimb de informații.

Prima întâlnire a avut loc la București, la Hotel Ramada, în data de 22 ianuarie a.c. Pro-gramul a cuprins prezentarea unor exemple de rapoarte de evaluare, abordarea evaluării în cazul clădirilor cu utilizare mixtă, prezentarea prevederi-

lor din ghidul de evaluare GEV 500, din cuprinsul Standarde-lor de evaluare ANEVAR 2015, precum și modalitățile de verifi-care a rapoartelor de evaluare.

Seria de întâlniri cu autorită-țile publice locale a continuat cu cea de la Cluj, din data de 30 ianuarie. La această întâl-nire a participat, în calitate de invitat, domnul Gheorghe Marinescu, șef serviciu impo-zite și taxe locale din Ministe-rul Finanțelor Publice. Spea-kerii primelor două întâlniri au fost: Daniel Manațe - preșe-dinte ANEVAR, Adrian Vascu

- președinte ANEVAR 2014-2015 și Anuța Stan - vicepre-ședinte ANEVAR în perioada 2014-2015.

O a treia întâlnire s-a desfă-șurat în data de 11 martie, la Camera de Comerț, Industrie și Agricultură a județului Arad, reprezentată de președintele Gheorghe Seculici, în partene-riat cu Direcţia Venituri a Pri-măriei Municipiului Arad, re-prezentată de directorul Pavel Neamţiu și șef serviciu impune-re persoane fizice, Perjariu Fă-nică, în prezența președintelui ANEVAR, Daniel Manațe.

Cluj

Gheorghe Marinescu

Daniel Manațe

Adrian Vascu

VALOAREA56

EVENIMENTE

Gheorghe Marinescu Adrian Vascu

Daniel Manațe

BucureștiAdrian Vascu


EVENIMENTE

Conferința „Evaluarea pentru impozitare și raportare financiară” - 30 ianuarie 2016

Conferința „Evaluarea pentru impozitare și rapor-tare financiară” a avut loc anul acesta în data de 30 ia-nuarie 2016, la Grand Hotel Italia din Cluj-Napoca.

Conferința s-a adresat în primul rând evaluatorilor au-torizați, dar și altor persoane (autorități locale, experți con-tabili, auditori financiari) impli-cate în aplicarea noului sistem de impozitare a clădirilor. Au fost prezentate aspecte de ul-timă oră ale evaluării pentru impozitare rezultate atât din aplicarea legislației în ultima variantă a acesteia, cât și din practica primelor evaluări rea-

lizate la începutul anului 2016. De asemenea, au fost tratate teme referitoare la BIF - Baza de Informații Fiscale, precum și comparația între evaluarea pentru impozitare și evaluarea pentru raportare financiară a aceleiași clădiri.

Speakerii acestui eveni-ment au fost:• Daniel Manațe, Președinte

ANEVAR• Adrian Vascu, Președinte

ANEVAR 2014-2015 | Senior Partner Veridio.

• Gheorghe Marinescu, Șef Serviciu Impozite și Taxe Locale - Ministerul Finanțe-lor Publice

• Radu Timbuș, Director EUROEVAL

• Laurențiu Stan, Vicepreșe-dinte ANEVAR | Director Exe-cutiv FAIRVALUE Consulting

• Elena Apostolescu, Vicepre-ședinte ANEVAR | Director General CMF Consulting S.A.

• Ileana Guțu, Vicepreședinte ANEVAR | Senior Manager PricewaterhouseCoopersDl Gheorghe Marinescu, șef

serviciu taxe și impozite lo-cale din Ministerul Finanțelor Publice, a fost invitatul eveni-mentului și a răspuns întrebă-rilor participanților referitoare la noile reguli de impozitare a clădirilor.

VALOAREA58

EVENIMENTE

Radu TimbușLaurențiu Stan

Ileana GuțuGheorghe Marinescu

Elena Apostolescu


EVENIMENTE

Baza de Informații Fiscale (BIF):Aproape 50.000 de rapoarte de evaluare pentru impozitarea clădirilor au fost realizate de la 1 ianuarie 2016 pentru a fi depuse la autoritățile locale din toată țara, până la data conferinţei

Conferința de presă – 10 martie

În data de 10 martie, la sediul central al ANEVAR, a avut loc o conferință de presă cu teme legate de evaluarea pentru impozitare. Președintele ANEVAR, Daniel Manațe și președintele din perioada 2014-2015, Adrian Vascu, au prezentat invitaților sta-tistici din Baza de date cu Informații Fiscale (BIF): Până la data conferinței, au fost introduse în BIF 49.375 de rapoarte de evaluare, reprezentând 78.118 clădiri cu destinație rezidențială, nerezi-dențială și mixtă din întreaga țară. Conform stan-dardului referitor la evaluarea pentru impozitarea clădirilor (GEV 500), care a intrat în vigoare la 31 decembrie 2015, toți evaluatorii autorizați din Ro-mânia trebuie să înregistreze în BIF rapoartele de evaluare pe care le realizează pentru stabili-rea valorii impozabile a clădirilor. 33.512 rapoarte au fost realizate pentru persoane fizice (68%) și 15.863 pentru persoane juridice (32%), conform BIF. În ceea ce privește numărul de clădiri, rapor-tul a fost unul mai echilibrat: 53% dintre clădirile

evaluate aparțineau persoanelor fizice (41.050) și 47% persoanelor juridice (37.068).

„Este primul an în care persoanele fizice care dețin clădiri nerezidențiale și mixte trebuie să so-licite rapoarte de evaluare pentru a nu plăti im-pozit majorat, conform noului Cod fiscal”, a ex-plicat Daniel Manațe, președinte ANEVAR. „Dacă persoanele juridice erau obișnuite cu această re-glementare și își reevaluau portofoliile de clădiri o dată la 3 ani și până acum, pentru persoanele fizice este o situație nouă. Mulți încă nu au aflat ce demersuri trebuie să urmeze, iar alții, deși știu, amână, din diferite motive, până aproape de ter-menul limită.”

„Acest an este unul foarte important pentru că ne va da exact această măsură a predictibilității pentru anii următori, iar Baza de Informații Fiscale va putea oferi statistici și cifre foarte utile pentru autorități, pentru contribuabili, dar și pentru eva-luatori”, a specificat Adrian Vascu.

VALOAREA60

EVENIMENTE

Toate demersurile reprezentan-ților profesiei de evaluator pen-tru ca noile reguli de impozitare a proprietăților în funcție de uti-lizarea lor să fie puse în practică cât mai corect au fost transmise publicului larg și prin intermediul mass-media. Astfel, președin-tele ANEVAR, Daniel Manațe, a acceptat invitațiile jurnaliștilor la diferite emisiuni live și a răspuns întrebărilor acestora pe tema noilor prevederi în ceea ce pri-vește impozitul pe clădiri.Toate articolele și emisunile la care a participat au fost publicate și pe paginile oficiale de Facebook, LinkedIn și Twitter ale Asociați-ei, în ideea unei comunicări rapi-de, orientată către toți cei impli-cați în aplicarea regulilor impuse de noul Codul fiscal: evaluatori,

autorități și contribuabili. Daniel Manațe, președintele ANEVAR, a reprezentat Aso-ciația, alături de Adrian Vascu, președintele din perioada 2014-2015, la diferite evenimente care au avut ca subiect principal im-pozitarea clădirilor. Seminarul „Impozitarea clădirilor în 2016. Taxele locale pentru persoane juridice” organizat de Business Mark în data de 9 februarie, la care ANEVAR a fost partener, alături de companiile Deloitte și Veridio, este un exemplu în acest sens. Target-ul acestui se-minar a fost format din directori financiari și generali, controlleri financiari, auditori, experți fiscali, analiști fiscali, consultanți fiscali și alții. Iar printre temele aborda-te s-au regăsit:

• Impozitul pe clădiri – spețe întâlnite în practica recentă a autorităților locale;

• Impactul noilor modificări pri-vind taxele locale;

• Impozitul pe clădiri/ teren versus taxa pe clădiri/ teren;

• Impozitarea proprietăților de-ținute de persoane fizice;

• Înregistrarea evaluării pentru impozitare. Schimbări pentru persoanele juridice în 2016;

• Valoarea impozabilă și cota de impozitare în 2016;

• Utilizarea mixtă a clădirilor – provocarea noului Cod fiscal;

• Evaluarea și mediul de afaceri;

• Determinarea valorii impo-zabile a clădirilor deținute de persoane juridice;

• Ghid de evaluare – GEV 500.

Evaluarea pentru impozitare în mass-media și alte evenimente

Daniel Manațe, președinte ANEVAR, și jurnalistul Sorin Pîslaru la ZF Live

Wall-Street TV

Adrian Vascu - seminar Business Mark

Daniel Manațe - Seminarul „Impozitarea

clădirilor în 2016. Taxele locale pentru persoane

juridice” - București


Conferința intitulată „Eti-ca și verificarea evaluării” a avut loc în data de 26 martie 2016, la Hotel Unirea din Iași. În contextul actual de sporire a importanței rapoartelor de evaluare atât pentru garanta-rea împrumuturilor, cât și pen-tru estimarea valorii impozabi-le a clădirilor, se prefigurează un interes major în jurul pro-blematicii de etică în profesia de evaluator. ANEVAR a rea-lizat un studiu la care au răs-puns 600 de membri, având

ca temă „Importanța eticii în activitatea evaluatorului auto-rizat”. Concluziile extrase din acest studiu au fost prezenta-te în cadrul evenimentului de la Iași. Alte teme abordate au mai fost:• prezentarea unui studiu de

caz din punctul de vedere al cercetării disciplinare asu-pra unui raport de evaluare, având ca scop determinarea prețului acțiunilor unei so-cietăți în vederea exercitării dreptului de retragere din so-

cietate a acționarilor, conform Legii nr. 151/2014, a Regula-mentului ASF nr. 17/2014 și a Legii nr. 31/1990;

• prezentarea unui studiu de caz din punctul de vedere al cercetării disciplinare asupra unui raport de evaluare având ca obiect un bun imobil;

• aspecte esențiale rezultate din activitatea de verificare a evaluării;

• cele mai des întâlnite ne-conformități raportate la standardele de evaluare.

Conferința „Etica și verificarea evaluării”

Iași – 26 martie

Rodica HășmășanOlga Jalobă

Mihail Bojincă

Daniel Manațe

Dan Ivănescu

Dan Dumitriu DumitruAlexandru Țugui

EVENIMENTE

VALOAREA62

Continuăm să prezentăm și în acest număr al revistei „Valoarea, oriunde este ea“ setul de informaţii de piaţă utile atât evaluatorilor, cât și utilizatorilor rapoartelor de

evaluare. Prezentarea are două părți. Prima parte este legată de informa-ții corelate cu evaluarea proprietăților imobiliare iar partea a doua este lega-tă de informații corelate cu evaluarea întreprinderii.

Vor fi prezentate sursele de infor-mații în fiecare caz în parte, astfel în-cât evaluatorii care vor utiliza aceste informații să citeze concret în raportul de evaluare sursa pe care au utilizat-o. Facem precizarea că aceste informații sunt asumate de către furnizorii aces-tora, singurii care pot fi citați în rapoar-tele de evaluare. Altfel spus, sursa de informații care trebuie citată nu este revista „Valoarea, oriunde este ea”, ci sursa este furnizorul informației.

Găsiți mai jos premisele avute în vedere la prezentarea informațiilor pri-vind spațiile de birouri, centrele co-merciale și spațiile industriale. Infor-mațiile din tabelele anexate trebuie interpretate strict în corelație cu aces-te premise.

În cazul informațiilor referitoare la piața imobiliară, pentru localitățile la care nu se fac referiri în conținutul ta-belelor anexate, unde foarte probabil volumul tranzacțiilor imobiliare este mai redus, evaluatorii vor avea în ve-dere informațiile locale și le vor corela cu datele din tabelele de mai jos. De exemplu, nivelul ratelor de capitalizare nu poate fi mai mic decât valorile mi-nime ale ratelor prezentate în aceste tabele, cel mai probabil situându-se în jurul nivelului superior al intervalelor referitoare la aceste rate.

Capitolul 1: Premise și Definiții

1. BIROURI › Colliers: Pentru piața din București, informațiile

se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care au mai mult de 3.000 mp închiriabili.

› DTZ: Pentru piaţa de birouri, atât din București, cât și din ţară, informaţiile sunt despre clădirile cu cele mai bune speci�caţii tehnice, unde s-a raportat cea mai mare chirie obtenabilă.

› Knight Frank: Pentru piața din București, informațiile se bazează pe clădirile de birouri de Clasa A din punctul de vedere al calității clădirii, indiferent de locație și care au mai mult de 2.000 mp suprafață închiriabilă.

› JLL: Pentru piața de birouri, s-a raportat cea mai mare chirie obtenabilă, în cea mai bună clădire din tipul de locație, în condiții de piață.

› CBRE: S-a raportat „Chiria prime”, care reprezintă chiria de piață care poate � obținută pentru o uni-tate de dimensiuni standard (în concordanță cu ce-rerea pentru �ecare piață în parte - 1.000 mp pen-tru birouri), de cea mai bună calitate și în cea mai bună locație din piață, la data raportării. „Chiria prime” ar trebui să re�ecte nivelul la care tranzac-țiile relevante sunt �nalizate în piață la momentul respectiv, dar nu trebuie să �e identice cu oricare dintre ele, în special în cazul în care nivelul tran-zacțiilor este limitat sau există doar câteva oferte.

› În cazul orașelor primare, informațiile se bazează pe clădirile de birouri moderne din �ecare oraș, indiferent de locație. În timp ce Timișoara, Cluj-Napoca, Iași și Brașov oferă și clădiri moderne de birouri, în Constanța, oferta de clădiri de birouri este compusă din spații de calitate slabă.

› În cazul orașelor secundare, informațiile se bazează pe clădirile de birouri moderne din �ecare oraș, indiferent de locație.

Informaţii corelate cu evaluarea proprietăţilor imobiliare și cu evaluarea întreprinderii

INFORMAŢII DIN PIAŢĂ


› Colliers, Knight Frank, JLL, DTZ: Chiriile raportate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli necesare pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot � plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a � limitate la, categoriile listate mai sus). Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului.

› Colliers, Knight Frank, JLL, DTZ, Darian: Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate de către proprietar (luni de chirie gratuită, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

› CBRE: Chiriile raportate sunt brute, urmând să se analizeze cât se recuperează prin „service charge” și totalul facilităților (luni fără chirie, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

› Pentru piața de birouri din București, intervalele de chirii au fost estimate astfel:

Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respec-

tiv la cel mai bun randament (cea mai mică rată) estimat a � obtenabil pentru o proprietate de tip birouri de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de piață, cu chiriași de primă clasă. › Ratele de capitalizare raportate

nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau im-pozit aferent, ci re�ectă prețul raportat.

› Estimările ratelor de capitalizare sunt bazate atât pe tranzacțiile închise în ultimii ani, cât și pe negocierile avansate.

› Rata de capitalizare este estimată ca �ind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) și prețul de tranzacționare/prețuri negociate.

› În cazul orașelor primare, doar clădirile moderne sunt atractive pentru investitori. Rata de capi-talizare pentru aceste produse a fost estimată având în vedere aș-teptările investitorilor care ar � interesați de achiziția unor astfel de proprietăți în orașele analiza-te, precum și tranzacțiile înregis-trate în ultimii ani.

› În cazul orașelor secundare, au fost destul de puține tranzacții

transparente în ultimii ani, prin urmare este di�cil de estimat o rată de capitalizare pentru acestea.

2. CENTRE COMERCIALE

› Pentru estimarea de chirii și rate de capitalizare, au fost luate în considerare centrele comerciale care oferă o galerie comercială de cel puțin 5.000 mp și o ancoră alimentară (supermarket sau hipermarket).

› Colliers: Atât pentru București, cât și pentru orașele principale din țară, centrele comerciale au fost împărțite în două catego-rii (produse primare și secun-dare) în funcție de performanța acestora.

› JLL: Atât pentru București, cât și pentru orașele principale din țară, s-au luat în considerare doar produsele primare.

› DTZ: Pentru București și orașele principale din ţară s-au luat în considerare doar produsele moderne (minim 5.000 de mp suprafaţa închiriabilă, unde suprafaţa supermarketului/hipermarketului nu depășește suprafaţa galeriei comerciale).

› Chiriile estimate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli cerute pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot � plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a � limitate la, categoriile listate mai sus).

Locație central Piața Victoriei

semicentralFloreasca, Barbu Văcărescu,

Piața Presei, Politehnica, Lujerului

periferic Băneasa, Păcii, Pipera


VALOAREA64


Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului.

› Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate de către proprietar (luni de chirie gratuită, contribuția proprietarului la amenajarea spațiului).

› Chiriile estimate pentru centre comerciale reprezintă chirii medii pentru spații de 100 mp amplasate la parter, ocupate de magazine de modă. Aceste valori nu sunt su�ciente pentru a estima chiria medie pentru un centru comercial.

› De asemenea, este important să se țină cont de faptul că aceste chirii variază mult de la oraș la oraș în funcție de: puterea de cumpărare existentă, competiția și vadul comercial pentru �ecare centru comercial în parte.

› Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respec-tiv la cel mai bun randament (cea mai mică rată) estimat a � obtena-bil pentru o proprietate de tip co-mercial de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de pia-ță, cu chiriași de primă clasă.

› Ratele de capitalizare raportate nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau impozit aferent, ci re�ectă prețul raportat.

› Rata de capitalizare este estimată ca �ind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare)

și prețul de tranzacționare/prețuri negociate.

› Pentru București, dat �ind că nu au fost tranzacții clasice de investiții cu produse primare, ratele de capitalizare au fost estimate luând în calcul atât așteptările vânzătorilor, cât și cele ale investitorilor care ar � interesați să cumpere un astfel de produs, precum și tranzacții din regiune (Europa Centrală și de Est), în orașe comparabile.

› Atât pentru orașele primare, cât și pentru orașele secundare, ratele de capitalizare au fost estimate pornind de la tranzacțiile închise în ultimii ani, precum și având în vedere așteptările vânzătorilor și cumpărătorilor potențiali.

3. SPAȚII INDUSTRIALE

› Au fost luate în calcul doar spațiile logistice de calitate din București și din orașele menționate.

› Chiriile estimate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de către chiriaș (impozitele, utilitățile și reparațiile sau cheltuielile aferente spațiilor comune și alte cheltuieli cerute pentru menținerea și exploatarea proprietății închiriate). Acestea pot � plătite de către proprietar, dar sunt refacturate chiriașilor prin „service charge” (incluzând, dar fără a � limitate la, categoriile listate mai sus). Nota bene: cheltuielile de capital rămân în sarcina proprietarului.

› Chiriile raportate sunt de tip contractual, astfel nu se iau în considerare facilitățile acordate

de către proprietar (luni de chi-rie gratuită, contribuția proprie-tarului la amenajarea spațiului).

› Ratele de capitalizare raportate se referă la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea mai mică rată) estimat a � obtenabil pentru o proprietate de tip industrial de cea mai bună calitate, în cea mai bună locație din piață, închiriată la nivelul chiriei de piață, cu chiriași de primă clasă.

› Ratele de capitalizare raportate nu iau în considerare niciun cost de realizare a tranzacției, sau impozit aferent, ci re�ectă prețul raportat.

› Atât pentru București, cât și pentru orașele din țară, ratele de capitalizare au fost estimate ținând cont de așteptările vânzătorilor și ale investitorilor care ar � interesați să achiziționeze asemenea produse, precum și de tranzacțiile din regiune (Europa Centrală și de Est), în orașe comparabile.

› Rata de capitalizare este estimată ca �ind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (după deducerea din Venitul Brut Potențial a cheltuielilor de exploatare și a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) și prețul de tranzacționare/prețuri negociate.

› Colliers: În cazul următoarelor orașe (Constanța, Iași și Cluj-Napoca), spațiile industriale de calitate existente sunt limitate. Chiriile speci�cate pentru aceste orașe sunt valabile pentru soluții built-to-suit.

Urmează tabele cu date la Q4 2015:



› CBRE România

Segment de piaţă BucureștiOrașe primare

(Iași, Cluj Napoca, Brașov, Timișoara, Constanţa)

Orașe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureș,

Ploiești, Pitești, Arad)

Spaţii de birouri

Chirie contractuală clădire clasa A (eur/mp/lună)

central: 18.5semicentral: 14.5-16.5

periferie: 1011 - 14 9 - 11

Rata medie de neocupare (%) 11.9%

Iași: 8%Cluj Napoca: 12%

Brașov: 12%Timișoara: 8%

Constanţa: 25%

13%-18%

Rata de capitalizare (%) * 7.50% 8.75 - 9.25% 9.5%

Centre comerciale

Chirie cerută pentru un spațiu de 100 mp la parter, modă

(eur/mp/lună)60 35 - 40 20 - 25

Rata de capitalizare (%) * 7.25% 8.15% 9%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună)

3.8 pentru suprafeţe 10.000 mp

3 - 3.50 pentru suprafeţe > 10.000 mp

2.80 - 3.80 în funcţie de suprafaţă


Rata medie de neocupare (%) 3.30% 5 - 12% 0 - 22%

Rata de capitalizare (%) * 8.75% 10 - 11% 10.5 - 11.5%

* Rata de capitalizare pentru proprietăţi prime

VALOAREA66


› Colliers International

Segment de piaţă Indicatori București

Orașe primare (Iași, Cluj Napoca, Brașov,

Timișoara, Constanţa)

Orașe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureș, Ploiești,

Pitești, Arad)

Spaţii de birouri


central 16 - 18

10 - 14 9 - 13semicentral 14 - 16

periferic 8 - 13

Rata medie de neocupare (%) medie piaţă 14,00%

Timișoara, Iași n/a

Sibiu & Târgu Mureș n/aCluj Napoca n/a

Brașov n/a

Rata de capitalizare (%)

produse primare

7.5 - 7.75% produse

primare în Iași, Cluj Napoca,

Timișoara

9% - 10%

interes foarte limitat din partea investitorilor și

transparentă redusă a tranzacţiilor

n/a

produse secundare

9.5% - 11%

Centre comerciale

Chirie contractuală pentru un spaţiu de 100 mp la parter,

modă (eur/mp/lună)

produse primare 55 - 70 produse

primare 20 - 40 media pe centrele

din ţară15 - 20

produse secundare 45 - 55 produse

secundare 15 - 20

Rata de capitalizare (%)

produse primare 7 - 7.5%

produse primare 8.5% - 9%

media pe centrele

din ţară

9% - 9.5%produse

secundare 9% - 10%

Spaţii industriale

Chirie contractuală medie clasa A (eur/mp/lună)

< 3,000 mp 3.8 - 4.25

Brașov, Timișoara,

Ploiești, Arad, Pitești

3.5 - 4 Sibiu, Craiova,

Târgu Mureș

3.75 - 4.25

> 3,000 mp 3.75 - 4Constanţa, Iași,

Cluj Napoca 3.6 - 4.25

Rata medie de neocupare (%) medie piaţă <5%

Brașov 1%Sibiu,

Craiova, Târgu Mureș,

Pitești

n/aCluj Napoca,

Timișoara 6 - 10%

Iași, Constanţa n.a.

Rata de capitalizare (%) medie piaţă 9 - 9.5%

produse primare 9.5% - 10.5%

Sibiu, Craiova, Târgu Mureș, Pitești,

Ploiești, Arad11%



› Darian DRS



Orașe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu

Mureș, Ploiești, Pitești, Arad)

Spaţii de birouri


ultracentral: 13 - 18central: 12 - 16

semicentral: 11 - 1410 - 15 7 - 13

Rata medie de neocupare (%) 15% - 17%

Iași: 15% - 17%Cluj Napoca: 5% - 7%

Brașov: 7% - 10%Timișoara: 5% - 7%

Constanţa: 20% - 22%

12% - 17%

Rata de capitalizare (%) 8.00% - 9.25% 8.25% - 9.50% 8.75% - 10.00%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu de 100 mp la parter, modă

(eur/mp/lună)

ultracentral: 30 - 43central: 25 - 40

median și periferic: 18 - 2520 - 30 10 - 15

Rata de capitalizare (%) 8.25% - 9.50% 8.75% - 9.50% 9.00% - 10.25%

Industrial


3.25 - 4.25 pentru suprafete < 3.000 mp 3.00 - 4.00

pentru suprafeţe cuprinse între 3.000 și 10.000 mp 2.75 - 3.25 pentru suprafeţe > 10.000 mp

2 - 3.75în funcţie de suprafaţă


Rata medie de neocupare (%) 15% 10% - 15%

Rata de capitalizare (%) 9% - 10.5% 9.50% - 10.75% 9.50% - 10.75%

Nota: Ratele de capitalizare considerate în prezenta analiză sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA68

INFORMAŢII DIN PIAŢĂINFORMAŢII DIN PIAŢĂ

› DTZ Echinox

Segment de piaţă BucureștiOrașe primare (Iași, Cluj

Napoca, Brașov, Timișoara, Constanţa)

Orașe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureș, Ploiești,

Pitești, Arad)

Spaţii de birouri


central: 16 - 18.5semicentral: 13 - 15

periferie: 9 - 1112 - 15 9 - 11


Iași: 6%Cluj Napoca: 6.5%

Brașov: 9%Timișoara: 3%Constanţa: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) 7.50% 8 - 8.5% 9.50%

Centre comerciale

Chirie cerută, pentru un spaţiu de 100 mp la parter, modă

(eur/mp/lună)60 - 70 30 - 35 20 - 25

Rata de capitalizare (%) 7.00% 7.50% 8 - 8.25%

Industrial

Chirie medie clasa A (eur/mp/lună) 3.50 - 4 3 - 3.5 2.75 - 3.5

Rata medie de neocupare (%) 5% 4% n/a

Rata de capitalizare (%) 9.00% 9.75% 10.50%



› Jones Lang LaSalle

Segment de piaţă București Orașe Primare (Iași, Cluj, Timișoara, Brașov) Orașe secundare

Spaţii de birouri

Chirie contractuală clădire de clasa A (eur/mp/lună)

central: 18.5semicentral: 14 - 16

periferie: 10 - 1210 - 14 9 - 11


Cluj: 10 - 12% Iași: 8 - 10%

Brașov: 10 - 12%Timișoara: 5 - 7%

Constanţa: n/a

n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.5 - 9.0% 9.0 - 9.5%

Spaţii comerciale

Chirie cerută pentru un spaţiu de 100 mp la parter, modă

(eur/mp/lună)60 - 70 30 - 35 20 - 25

Rata de capitalizare 7.5% 8.25 - 8.75% 8.75 - 9.25%

Industrial


3.5 - 4.0 (suprafeţe < 10,000)3 - 3.5 (suprafeţe >

10,000)



Rata medie de neocupare sub 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 9.0% 10 - 10.5% 10.5 - 11.5%


VALOAREA70

INFORMAŢII DIN PIAŢĂINFORMAŢII DIN PIAŢĂ

› Knight Frank



Orașe secundare (Sibiu, Craiova, Târgu Mureș,

Ploiești, Pitești, Arad)

Spaţii de birouri


central: 16-18semicentral: 13-16

periferic: 8-1310-13 7-10

Rata medie de neocupare (%), media pe piaţă 12%

Iași: n.a.Cluj Napoca: n.a.

Brașov: n.a.Timișoara: n.a.Constanţa: n.a.

n.a.

Rata de capitalizare (%), produse primare 7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%

Centre comerciale

Chirie contractuală, pentru un spaţiu de 100 mp la parter,

modă (eur/mp/lună)50-60 25-35 18-20

Rata de capitalizare (%), produse primare 7.75% 8.75-9.25% 9.25-9.75%

Spaţii industriale

Chirie contractuală clasa A (eur/mp/lună)

3.9-4.2 (suprafeţe mai mici de 3.000 mp);

3.75-4.0 (suprafeţe între 3.000 și 10.000 mp);

3.3-3.6 (suprafeţe mai mari de 10.000 mp)

"3.5-3.8 (suprafeţe mai mici de 3.000 mp);


2.9-3.2 (suprafeţe mai mari de 10.000 mp)"

"3.2-3.5 (suprafeţe mai mici de 3.000 mp);


2-3.5(suprafeţe mai mari de 10.000 mp)"

Rata medie de neocupare (%), media pe piaţă

7% n.a. n.a.

Rata de capitalizare (%), produse primare 9% 9.5-10.5% 10-11%


Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat românești și rata in�ației estimată pentru anul 2016

Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat germane și americane. CDS România


Evaluarea întreprinderilor prin aplicarea metodei �uxurilor de nume-rar actualizate implică fundamentarea ratei de actualizare corespunzătoare �uxurilor de numerar previzionate. În determinarea ratei de actualizare sunt necesare informații privind nivelul ra-tei fără risc, prima de risc de țară și alte prime de risc pe care evaluatorul le consideră ca �ind adecvate și le ia în considerare în calculul acestei rate.

Cel mai adesea, referinţa privind nivelul ratei fără risc este reprezentată de randamentul oferit de obligaţiunile de stat cu rating AAA și cu scaden-ță 10 ani emise în moneda în care au fost previzionate �uxurile de numerar. Randamentul oferit de obligațiunile de stat românești ce au un rating BB+ compensează investitorii atât pentru valoarea timp a banilor la nivelul co-respunzător ratei fără risc, cât și pen-tru riscul de neplată la nivelul marjei de risc de credit rezultată din tranzac-ții. Ca urmare, dacă pentru calculul ratei de actualizare, se consideră că rata fără risc este reprezentată de ran-damentul oferit de obligațiunile de stat

românești, nu se recomandă luarea în considerare și a unei prime de risc de țară. Marja de risc de credit aferentă obligațiunilor de stat românești poate � o referință privind nivelul primei de risc de țară. Nivelul marjei de risc de credit poate � aproximat prin luarea ca referinţă cotaţiilor CDS (Credit Defa-ult Swap – instrumente derivate pen-tru transferul riscului de credit) pen-tru investiţiile în euroobligaţiunile de stat românești sau diferența existentă între randamentele obligațiunilor cu rating AAA și randamentele obligați-unilor românești emise în aceeași mo-nedă și având aceeași maturitate.

Pentru a avea o referința privind nivelul acestor indicatori va prezen-tăm datele privind nivelul randamen-telor la scadență ale obligațiunilor de stat românești, germane și americane, cotația CDS pentru obligațiunile de stat românești emise în euro cu matu-ritate 5 ani și rata in�ației previzionate pentru anul 2016 pentru RON, Euro și USD ce au fost colectate din surse de date publice credibile și sunt vala-bile la data de 15 martie 2016.

Randamentul la scadență al obliga-țiunilor de stat germane emise în Euro și cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y, EUR), precum și randamentul la sca-dență al obligațiunilor de stat america-ne emise în USD și cu maturitate 10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la scadență al obligațiunilor de stat ro-mânești emise în RON cu maturitate rămasă 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a fost preluat de pe site-ul Băncii Centra-le Europene. Randamentele la scaden-ță ale obligațiunilor de stat românești emise în Euro și în USD cu maturitate rămasă 8 ani (YTM RO, 8y, EUR), re-spectiv (YTM RO, 8y, USD) au fost pre-luate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.

Cotația CDS corespunzătoare obligațiunilor de stat românești emi-se în EUR cu maturitate 5 ani au fost preluate de pe site-ul Deutsche Bank Research. Previziunile privind rata in�ației (Ri) pentru anul 2016 pentru lei sunt furnizate de Banca Naționa-lă a României (BNR), pentru Euro și pentru USD sunt furnizate de Euro-pean Intelligence Unit (EIU).

Capitolul 2:

Informații de piață utile pentru estimarea ratei de actualizare

YTM RO, 9y, RON 3.33%

Ri 2016, RON 1.40%

YTM RO, 8y, EUR 2.96%

Ri 2016, EUR 0.80%

YTM RO, 8y, USD 3.44%

Ri 2016, USD 1.60%

YTM GER,10y, EUR 0.23%

YTM USA,10y, USD 1.87%

CDS RO, 5y, EUR 1.19%

VALOAREA72

Mark your B2B opportunity

www.business-mark.ro

business events - B2B communication – business development

valoarea...până la următoarea edi˜ie a revistei, din luna iunie, vă aștept să ne ˛˜i...

Documents