Titul articolului nu d doar alt neles acronimului aflat pe coperta acestei ediii a revistei Valoarea. Voi scrie cte ceva despre baza de date BIG dar nu m voi opri doar la acest aspect,

avnd n vedere c bunele intenii trebuie cunoscute i materializate, astfel nct s nu reprezinte doar declaraii, ci mai devreme sau mai trziu s produc efectele ateptate.

Deciziile majore, care au nsemnat progres, au fost luate de-a lungul vremii din dou perspective: proactiv sau reactiv.

Vedem n aceste zile perspectiva reactiv, conform creia, dup tragedia din munii Alpi unde a fost prbu-it avionul companiei aeriene Germanwings, s-a luat m-sura ca n cabina pilotului s fie prezente n permanen

dou persoane. Este o decizie sim-pl, n aparen, dar cu efecte care s aduc siguran pentru viitor.

n domeniul evalurii, msurile implementate n aceast perioad, transpunnd bunele intenii, sunt la mijloc ntre perspectiva proactiv i cea reactiv.

Bune

ADRIAN VASCU, Preedinte ANEVAR 2014-2015, MAA, MRICS, REV, Senior Partner VERIDIO

Intenii Garantate

VALOAREA6

M refer la: baze-le de date i Verifica-rea evalurii.

n aparen nu este o le-gtur ntre cele dou. La o pri-

vire mai atent ns, legtura este foarte strns, putnd fi ncadrat n

cele dou limite: bazele de date per-spectiva proactiv iar verificarea eva-lurilor perspectiva reactiv.

Preambul

Exist situaii n care, acelai bun este evaluat de ctre evaluatori diferii, avnd aceeai dat a evalurii i ace-iai ceilali termeni de referin, iar rezultatele obinute sunt diferite. Nu nseamn c este firesc. Datele la care se realizeaz cele dou evaluri (nu data la care este va-labil rezultatul evalurii) pot fi apropiate sau ndeprtate n timp. Aceste dou situaii trebuie tratate fundamen-tal diferit. nainte de a prezenta cteva exemple pentru a stabili latura concret a discuiei din acest articol, a vrea s reamintesc un lucru. Evaluarea nu este o tiin exact n care rezultatul este unic i se obine la zecimal. La nivelul cunotinelor profesionale, al standardelor i informaiilor cunoscute i recunoscute n Romnia, n anul 2015, consider c o diferen ntre dou valori, situ-at ntr-un interval de pn la 20%, poate fi acceptabil.

Diferenele mai mari necesit o analiz suplimentar, pentru c apare, firesc, o ntrebare: dac diferena este mai mare de 20%, care este cauza?

Rspunsul se gsete n una dintre urmtoarele trei variante i nu poate fi dat fr investigaii suplimentare:1. Primul raport a avut neconformiti

care au influenat rezultatul evalurii;

2. Ambele rapoarte au avut neconformiti

care au influenat rezultatul evalurii;

3. Al doilea raport a avut neconformiti care au

influenat rezultatul evalurii.

Altfel spus, nu se poate afirma automat c primul raport a fost gre-it ntocmit doar pentru c al doilea raport a obinut un rezultat diferit. Acestei situaii trebuie s i se asocie-ze reguli, care s fie aplicate ct mai repede pentru a proteja att evalua-torii care i fac corect treaba, lucru care se ntmpl n majoritatea situa-iilor, precum i utilizatorii rapoar-telor de evaluare i, nu n ultimul rnd, publicul.

Cteva situaii ntlnite recent, care au accelerat nevoia de a se lua unele msuri, sunt urmatoarele: Un client persoan juridic,

solicitant al unui credit, a realizat trei rapoarte de evaluare a unei investiii n curs, cu trei evaluatori diferii, pentru trei bnci diferite i a obinut trei rezultate ale evalurii situate ntr-un interval de la simplu la dublu.

VALOAREA | Q1 2015 7

O banc a evaluat un numr de active, pe care le-a luat n plat, cu un evaluator independent, iar auditorul financiar, prin intermediul departamentului de evaluare intern, a concluzionat c valorile ar fi trebuit s fie mai reduse cu mult peste 20% la proprietile cu valorile cele mai mari. Situaia a fost sesizat de ctre Banca Naional a Romniei.

n spaiul public apare informaia c n anii 2006-2008 au fost evaluate diverse proprieti imobiliare pentru a fi restituite celor n drept i c acestea au fost supraevaluate cu zeci de milioane de euro, afirmaie care se bazeaz probabil pe o evaluare care a fost fcut recent avnd ca dat a evalurii, data realizrii rapoartelor iniiale.

Tot din zona spaiului public apar informaii c unele autoriti locale ar fi valorificat elemente de patrimoniu subevaluate, afirmaie care se bazeaz probabil pe o evaluare fcut recent avnd ca dat a evalurii, data realizrii raportului iniial.

Unele autoriti locale au declarat c impozitele locale au fost afectate din cauza unor subevaluri, fr ca ele s aib n vedere particularitile cadrului legal nc n vigoare n care nu exist o legtur direct ntre rezultatul evalurii i valoarea fiscal a cldirilor.

Numitorul comun al speelor de mai sus este c ne gsim deseori n situaia de 1 la 1 adic de prerea lui X contra prerii lui Y, respectiv un evaluator i expri-m o opinie privind munca altui evaluator, situaie care nu poate fi soluionat dect prin aplicarea unor reguli, de ctre unul sau mai muli arbitri, iar acetia trebuie s fie de meserie. Adic evaluatori. i nu orice evaluatori.

Pn acum s-a aplicat principiul c are dreptate cine e mai puternic, ca poziie n relaia dintre cele dou pri (auditor client, acuzator acuzat, primrie contri-buabil) ceea ce este fundamental greit, dac s-a depit strict cadrul raionamentului profesional.

Soluia este una simpl. Atunci cnd al doilea evalu-ator are o alt opinie, diferit semnificativ fa de cea a primului evaluator, acesta din urm trebuie s ia act de aceast a doua opinie i s fie de acord cu neconformi-tile sesizate, prin nlturarea crora s-a ajuns la valori diferite. Dac aceste neconformiti nu sunt evidente i nu sunt acceptate pe baz de argumente profesionale de ctre primul evaluator, este necesar utilizarea unui arbi-tru care s respecte regulile. Abia pe baza opiniei acestuia poate fi tras concluzia n care dintre cele trei situaii de

mai sus ne aflm. Pn atunci, este o fals tez aceea c ntotdeauna cea de-a doua evaluare este cea corect!

Reguli se gsesc n standardul de evaluare SEV 400 - Verificarea evalu-rii, iar arbitrii trebuie s fie evalua-tori autorizai care dein specializarea Verificarea Evalurii (VE).

Msuri proactive

Aminteam anterior c voi vor-bi, din perspectiva proactiv, despre baze de date, adic despre dou din-tre msurile concrete care vor fi apli-cate n perioada imediat urmtoare.

Despre nevoia de baze de date se vorbete att de mult i de demult, nct vorbele nu mai au niciun efect. Nevoia ns a rmas i este din ce n ce mai mare. Recent, n cadrul unei conferine, am fcut o paralel ntre piaa imobiliar i piaa agro-alimentar, referindu-m la aceasta din urm ca la o hal nchis n care se ntlnesc vnztorii i cumprto-rii de fructe i legume. Mi-am ima-ginat piaa imobiliar ca o hal care acoper ntreaga Romnie i n care se ntlnesc constructorii, vnztorii i cumprtorii de case, bancherii, autoritile locale etc. Adic aproape toat ara! Diferena ntre cele dou const n faptul c hala agroalimen-tar este foarte bine iluminat, att natural ct i artificial, pentru c nu i poate imagina nimeni c mer-ge la pia i i cumpr legumele i fructele necesare pe ntuneric. n mod opus hala imobiliar nu are nici lumin natural, nici lumin ar-tificial, ci doar nite lumnri sau petarde aprinse pe ici, pe colo i, paradoxal, ne-am obinuit s facem aceste achiziii pe bjbite! Nu este simplu de electrificat o asemenea hal dar trebuie s se nceap de undeva. Sunt convins c nu exist o reet unic pentru a rezolva proble-ma. Nici o singur persoan sau o

Atunci cnd al doilea evalu-ator are o alt opinie, diferit semnificativ fa de cea a primului evalu-ator, acesta din urm trebuie s ia act de aceast a doua opinie i s fie de acord cu neconformit-ile sesizate, prin nlturarea crora s-a ajuns la valori diferite. Dac aceste necon-formiti nu sunt evidente i nu sunt accep-tate pe baz de argumente profesionale de ctre primul evaluator, este necesar utilizarea unui arbitru care s respecte regulile.

VALOAREA8

singur instituie. Aciunea va fi una concertat i se va derula pe msur ce vor fi ntrunite condiiile necesare n fiecare caz n parte.

n ceea ce privete ANEVAR, cadrul legal actual i parteneriatul cu Banca Naional a Romniei i cu bn-cile comerciale, ne permit s constituim baza de date - Bunuri Imobile pentru Garanie bancar (BIG).

De asemenea, parteneriatul cu Ministerul de Finane i prevederile noului Cod Fiscal n ceea ce privete im-pozitul pe cldiri, dac vor rmne n forma n care au fost transmise ctre Parlament de ctre Guvern, ne ofer oportunitatea de a constitui o a doua baz de date cu va-lorile impozabile ale cldirilor nerezideniale din Rom-nia, pe care o numesc provizoriu BIF (Baza de Informaii pentru Fisc).

BIG

Despre aceast baz de date vei citi detalii tehnice n alte articole din acest numr al revistei. Vreau doar s punctez cteva elemente definitorii att ale bazei de date, ct i ale utilizrii rezultatelor acesteia de ctre toate pr-ile implicate. Astfel: Baza de date va include o sintez a tuturor

rapoartelor de evaluare care vor fi realizate n scopul garantrii mprumuturilor referindu-se la toate tipurile de proprieti imobiliare.

Informaiile vor fi introduse n baza de date de ctre evaluatorii care i desfoar activitatea n relaie cu una sau mai multe instituii de credit.

Baza de date nu va include preurile de tranzacionare ale bunurilor evaluate, ci va conine valorile de pia estimate de ctre evaluatorii autorizai utiliznd aceleai standarde de evaluare.

BIG nu conine detalii confideniale privind proprietarul bunurilor i nici adresa exact a acestora. nscrierile se vor realiza avnd ca reper spaial codul potal.

Baza de date, realizat ntr-o form securizat informatic, va fi gestionat de ctre ANEVAR prin intermediul IROVAL.

IROVAL va emite periodic rapoarte i sinteze destinate att evaluatorilor, ct i bncilor pentru informarea continu a acestora. Genul de informaii care vor fi fcute publice pot fi: numrul de evaluri

pe tipuri de bunuri, pe criteriu geografic, valorile medii de pia pe tipuri de bunuri, valori minime i maxime, indici de evoluie a preurilor etc.

Informaiile din baza de date vor fi utilizate pentru activitatea de monitorizare a evaluatorilor, realizndu-se o activitate consistent de prevenie.

Bncile vor avea acces la toate informaiile nregistrate n numele bncii respective realiznd astfel o verificare a propriilor nregistrri.

Pe baza nregistrrilor din baza de date se va putea analiza activitatea oricrui evaluator, la solicitarea Bncii Naionale a Romniei sau a instituiilor de credit, prin intermediul activitii de monitorizare.

Obligativitatea nregistrrii rezultatelor evalurii n baza de date va consolida independena evaluatorilor i va reduce presiunea exercitat pn acum de ctre unii reprezentani ai instituiilor de credit.

Din BIG vor rezulta unii dintre cei mai fideli indici de evoluie a valorilor de pia a proprietilor imobiliare, care vor putea fi folosii de ctre instituiile de credit la reevaluarea periodic a portofoliului de colaterale.

Pe termen mediu i lung, efectele nregistrrilor n BIG se vor regsi n calitatea valorii colateralelor cu efect direct asupra nivelului provizioanelor nregistrate de ctre instituiile de credit.

Obligativitatea nregistrrii rezultatelor evalurii n baza de date va consolida independena evaluatorilor i va reduce presiunea exercitat pn acum de ctre unii reprezentani ai instituiilor de credit.

9VALOAREA | Q1 2015

Msuri reactive

Aa cum am precizat la nceput, voi ncadra n msurile reactive verificarea evalurilor, care se impune din ce n ce mai pregnant, ca un arbitru credibil, n situaiile tot mai frecvente n care con-secinele utilizrii rapoartelor de eva-luare sunt dintre cele mai importante, avnd impact att asupra bugetului de stat i a bugetelor locale, ct i asupra evaluatorilor i a utilizatorilor desem-nai ai evalurilor. Pstrnd maniera de prezentare din cazul bazelor de date de mai sus, voi puncta cteva aspecte ale verificrii evalurilor care sunt noi i care vor fi implementate n perioada imediat urmtoare. Astfel: Verificarea evalurii va putea fi

realizat doar de ctre evaluatori autorizai specializai n acest domeniu i care dein parafa emis de ctre ANEVAR, pe care vor fi inscripionate numele evaluatorului, numrul legitimaiei i specializarea pentru care deine dreptul de a realiza verificri.

Standardul pe baza cruia se desfoar activitatea de verificare este SEV 400, din colecia de standarde ANEVAR 2015.

Verificatorii trebuie s fie neutri i independeni n exprimarea opiniei/concluziei, fr a fi influenai de niciuna dintre prile implicate.

Verificatorii trebuie s evite situaia prerea mea contra prerii tale.

Obiectivele verificrii pot fi: exprimarea opiniei privind conformitatea raportului de evaluare cu standardele de evaluare i cu legislaia n vigoare, pe lng care verificatorul i poate exprima i concluzia proprie privind valoarea bunului evaluat n cadrul raportului de

BIF

Baza de date care va conine in-formaii privind valoarea fiscal a cldirilor nerezideniale este caracte-rizat de urmtoarele: Va fi lansat ncepnd cu 1

ianuarie 2016 dac prevederile cunoscute astzi (30 martie 2015) privitoare la impozitul pe cldiri din Noul Cod Fiscal, vor rmne neschimbate.

BIF va include valorile impozabile ale tuturor cldirilor cu destinaie nerezidenial din Romnia, care trebuie evaluate de ctre evaluatori autorizai o dat la 3 ani.

Tipul valorii estimate va fi valoarea impozabil i nu valoarea de pia.

Standardele de evaluare ANEVAR 2015 conin un ghid de evaluare destinat estimrii valorii impozabile: GEV 500.

nregistrrile n BIF se vor realiza doar pentru cldiri (fr terenuri) i vor avea ca i subcriterii: destinaia acestora, precum i localizarea aferent codului potal. Tipuri de destinaii vor fi: cldiri administrative, birouri, depozitare, producie, centrale termice, silozuri, hoteluri, restaurant etc.

nregistrrile n baza de date vor fi realizate de ctre evaluatorii autorizai anterior predrii raportului de evaluare final ctre client.

Informaiile din baza de date vor fi utilizate pentru activitatea de monitorizare a evaluatorilor realizndu-se o activitate consistent de prevenie.

Pe baza nregistrrilor din baza de date se va putea analiza activitatea oricrui evaluator, la solicitarea autoritilor locale, prin intermediul activitii de monitorizare.

nregistrrile n baza de date vor avea la baz un raport de evaluare uniform prevzut de ghidul de evaluare GEV 500.

BIF nu conine detalii confideniale privind proprietarul cldirilor i nici adresa exact a acestora. nscrierile se vor realiza avnd ca reper spaial codul potal.

Baza de date realizat ntr-o form securizat informatic va fi gestionat de ctre ANEVAR prin intermediul IROVAL care va emite periodic rapoarte i sinteze destinate att evaluatorilor, ct i autoritilor locale i Ministerului de Finane pentru informarea continu a acestora.

Dup minimum dou cicluri de trei ani, cnd n baza de date vor fi nregistrate cel puin dou valori impozabile pentru fiecare cldire cu destinaie nerezidenial din Romnia, se va putea efectua o sintez i se va putea crea un algoritm care s sprijine statul romn prin Ministerul de Finane s pun bazele argumentate al unui sistem modern de colectare a impozitelor pe cldiri.

BIF va ajuta la minimizarea subiectivismului n estimarea valorilor impozabile ale cldirilor i la urmrirea transparent a valorii impozabile a fiecrei cldiri astfel nct s fie eliminate riscul de subevaluare sau supraevaluare, att de nociv tuturor prilor implicate.

VALOAREA10

BIF va ajuta la minimizarea subiectivismului n estimarea valorilor impoza-bile ale cldirilor i la urmrirea transparent a valorii impoza-bile a fiecrei cldiri astfel nct s fie eli-minate riscul de subevaluare sau supraevaluare, att de nociv tuturor prilor implicate.

evaluare. Numim aceste obiective: obiectiv simplu i, respectiv, obiectiv extins. Condiiile n care acestea pot fi aplicate sunt prevzute n SEV 400.

Verificatorul trebuie s comunice cu evaluatorul care a realizat raportul de evaluare i, indiferent dac obiectivul verificrii este unul simplu sau extins, ar trebui ca autorul raportului de evaluare s poat lua act de neconformitile evideniate i s fie de acord cu ele. Atunci verificarea i atinge scopul.

Opiniile verificatorilor, oricare ar fi acetia, ar trebui s fie aceleai n urma analizei aceluiai raport de evaluare.

Dac autorul raportului de evaluare nu este de acord cu neconformitile identificate de ctre verificator, printr-un raport de verificare cu obiectiv extins, rezult c se impune realizarea unui nou raport de verificare de ctre un verificator independent i credibil.

Misiunea de verificare este cu att mai complicat cu ct data evalurii este mai ndeprtat n trecut. Dac de exemplu, n anul 2014 s-a realizat o verificare cu obiectiv extins a unui raport de evaluare realizat n anul 2006, evaluatorul care a realizat raportul n anul 2014 trebuia s in seama cel puin de urmtoarele:

S nu utilizeze informaii n evaluare, altele dect cele care ar fi fost disponibile la data evalurii.

S utilizeze standardele de evaluare i metodologiile valabile la acea dat.

S fac abstracie de evoluia ulterioar a pieei specifice bunului respectiv. Dac la data respectiv nu se prevestea nimic referitor la un boom sau o criz pe piaa specific, apariia acestora nu pot fi invocate ca i argumente n anul 2014 cnd se realizeaz a doua evaluare.

Cerinele reproducerii mediului exact n care a avut loc evaluarea n momentul iniial sunt complexe i delicate astfel nct necesit cerine speciale celui sau celor care i asum o asemenea misiune, existnd posibilitatea apariiei unor erori care pot produce consecine deosebit de grave.

Verificatorul nu trebuie s fac abuz de poziia sa, n aparen avantajoas, n relaia cu evaluatorul, fiind vorba despre o situaie punctual care

mine poate fi inversat. Verificatorul trebuie s fac dovada c statutul de verificator nu este unul ntmplator.

Cursurile pentru dobndirea drep-tului de a realiza rapoarte de verificare vor ncepe n trimestrul 2 al acestui an i scopul acestora este ca absolvenii s constituie un corp profesional de eli-t. Existena acestui corp ar trebui s mute activitatea de verificare din ca-tegoria msurilor reactive n categoria msurilor proactive.

Concluzie

Cele trei activiti prezentate mai sus reprezint proiecte concrete afla-te n stadii avansate de implementa-re. Nu vrem s vorbim despre lucruri mari, ci vrem s facem lucruri mari. Faptele reprezint principala dovad c ideile valoroase i bunele intenii sunt concretizate. Verificarea supre-m i garania implementrii acestor bune intenii vor exista atunci cnd n practic vor fi utilizate att informai-ile din cele dou baze de date (BIG i BIF) ct i verificrile profesioniste de evaluri. Cu aceste instrumente se va reduce din subiectivismul evalurilor i din pericolele la care att profesia n ansamblul ei este supus, n spe-cial prin proliferarea unor informaii publice incomplete, ct i evaluatorii individuali i instituiile i persoanele care i-au bazat deciziile pe rapoar-te de evaluare. Nu exclud s existe rapoarte de evaluare care conin ne-conformiti, situaie pentru care eva-luatorii care le-au realizat trebuie s aduc argumentele necesare i s i asume responsabilitile, trebuie ne-les ns c regulile de astzi sunt mult mai stricte i se vor adapta rapid la realitile concrete pentru a conferi o siguran ct mai mare tuturor celor implicai direct sau indirect n activi-tatea de evaluare a bunurilor.

VALOAREA | Q1 2015 11