Publicat în revista „Dreptul” nr. 3/2013, p. 13 sqq.

Uzucapiunea tabulară în Noul Cod civil. Aspecte de drept material și de drept tranzitoriu (intertemporal)1

Dr. Marian NICOLAE Conf. univ. – Facultatea de Drept, Universitatea din București

I. PRELIMINARII

1. Precizări prealabile. În domeniul dreptului bunurilor, respectiv al dobândirii dreptului de proprietate privată asupra bunurilor aflate în circuitul civil, Noul Cod civil2 (indicat în continuare și prin formula „NCC”) păstrează uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a proprietății, însă, o supune exigențelor de publicitate imobiliară, în speță, regulilor de carte funciară, motiv pentru care sunt preluate, cu unele modificări, fostele prevederi ale art. 27-29 din Decretul-lege nr. 115/1938 privitor la unificarea dispozițiunilor privitoare la cartea funciară, iar nu prevederile vechiului Cod civil. Dacă în ceea ce privește așa-numita uzucapiune extratabulară, noile dispoziții legale nu ridică, în principiu, dificultăți de interpretare sau aplicare, în schimb, se pare, dispozițiile privitoare la uzucapiunea tabulară, cuprinse în art. 931 NCC, necesită o analiză mai aprofundată, pentru a se stabili sensul exact al acestora și a se risipi eventualele îndoieli în privința interpretării și aplicării lor corecte de către instanțele noastre de judecată. Avem în vedere, în primul rând, lămurirea înțelesului unor noțiuni sau sintagme specifice, precum „înscriere fără cauză legitimă”, „drepturi ce nu mai pot fi contestate”, „înscriere cu bună-credință”, iar în al doilea rând, fixarea condițiilor și efectelor uzucapiunii tabulare”, ambele chestiuni deja interpretate diferit în literatura de specialitate. În fine, pentru stabilirea domeniul real de aplicare a dispozițiilor art. 931, trebuie analizată și corelația acestora cu prevederile art. 901 NCC privitoare la

1 ? „Această lucrare a fost finanţată din contractul POSDRU/89/1.5/S/61968, proiect strategic ID 61968 (2009), cofinanţat din Fondul Social European, prin Programul Operaţional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 – 2013.”

2 ? Legea nr. 287/2009, republicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011 (indicată în continuare – brevitatis causa – „NCC”). Cu privire la istoria elaborării NCC, v. M. Nicolae, Introducere, în Codex iuris civilis, t. I, Noul Cod civil, Ediție critică, Ed. Universul Juridic, București, 2012, p. XLII sqq.

1

efectul creator de drepturi reale imobiliare al cărții funciare (așa-numitul „principiu al publicității materiale” a cărții funciare), cu atât mai mult cu cât ambele figuri juridice se bazează pe aceeași premisă – înscrierea inexactă sau fără cauză legitimă – și presupun, cel puțin în parte, condiții similare pentru a fi aplicabile (de ex., cerința „bunei-credințe” a uzucapantului/terțului dobânditor).

2. Plan. Prezentul studiu nu constituie o tratare exhaustivă a regimului uzucapiunii tabulare în lumina NCC, ci, având în vedere problematica mai sus anunțată, vom încerca să dăm un răspuns cât mai bun acesteia, analizând, mai întâi, principalele aspecte juridice ale uzucapiunii tabulare (partea a II-a), urmată de chestiunea corelației dintre uzucapiunea tabulară și principiul publicității materiale a cărții funciare (art. 901 din Noul Cod civil), deoarece au domenii de aplicare și efecte specifice, chiar dacă există și convergențe între aceste două instituții juridice (partea a III-a), pentru ca în final vom face o scurtă, dar completă analiză, a modului de aplicare în timp a dispozițiilor art. 931 NCC, în lumina prevederilor Legii nr. 71/2011 (partea a IV-a). Studiul va fi completat și de succinte concluzii în care vom rezuma rezultatul investigațiilor și soluțiilor posibile și adecvate din punct de vedere juridic (partea a V-a).

II. UZUCAPIUNEA TABULARĂ ÎN NOUL COD CIVIL

A. UZUCAPIUNEA (PRESCRIPȚIA ACHIZITIVĂ) ÎN NOUL COD CIVIL

3. Noțiune și feluri. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este acel mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun prin posedarea lui neîntreruptă în tot timpul fixat de lege.

Noul Cod civil reglementează uzucapiunea (art. 928-940), ca mod de dobândire a drepturilor reale mobiliare și imobiliare, ținând seama nu numai de felul bunurilor uzucapate – mobile sau imobile – ci și de faptul că, în epoca modernă, uzucapiunea este și trebuie să fie un mod excepțional de dobândire a drepturilor reale, iar nevoile exploatării economice a bunurilor și cele ale securității juridice reclamă nu numai condiții riguroase de aplicare a uzucapiunii, dar și termene relativ mai scurte față de vechea reglementare.

În plus, din punct de vedere tehnic, organizatoric, noul cod, ținând seama de distincția dintre uzucapiune, pe de o parte, și prescripția extinctivă, pe de altă parte, reglementează, în mod distinct cele două instituții, spre deosebire de vechiul cod din 1864 care reglementa în același loc, respectiv în Titlul XX (Despre prescripţie) al Cărții III (art. 1846 și urm.), atât prescripţia achizitivă, cât și prescripţia extinctivă (cel puțin până la apariţia Decretului nr. 167/1958), deşi aceste două

2

instituţii juridice sunt autonome și, deci, ele nu trebuie confundate3).În esență, dacă, în materie mobiliară, uzucapiunea este posibilă ori de câte

este exclusă incidența prevederile art. 937-938 privitoare la dobândirea dreptului de proprietate prin efectul posesiei de bună-credință (en fait de meubles, la possession vaut titre), în schimb, în materie imobiliară, uzucapiunea are o incidență mai mare, însă aceasta depinde după cum este vorba de imobile înscrise sau nu în cartea funciară, legea distingând între uzucapiunea extratabulară (art. 930), pe de o parte, și uzucapiunea tabulară (art. 931), pe de altă parte. Într-adevăr:

4. Uzucapiunea imobiliară. În materie imobiliară – singurul domeniu care ne interesează în studiul de față – cazurile de uzucapiune sunt expres și limitativ prevăzute de NCC. Astfel:

– art. 930: „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune;

– art. 931: „(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.”

Art. 930 reglementează ceea ce se cheamă uzucapiunea extratabulară (usucapio extra tabulam), în timp ce art. 931, așa-numita uzucapiunea tabulară (usucapio secundum tabulam).

De reținut că, în acest caz, NCC consacră, cu unele modificări, fostele prevederi ale Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare (art. 2729)4), care inițial, din eroare, nu fuseseră

3 ? Cu privire la delimitarea prescripţiei extinctive faţă de uzucapiune, v. M. Nicolae, Prescripția extinctivă, Teză de doctorat, Ed. Rosetti, București, 2004, nr. 27-28, pp. 69-73; idem, Tratat de prescripție extinctivă, Ed. Universul Juridic, București, 2010, nr. 35-36, pp. 132-137.

4 Aceste reglementări se regăsesc în Noul Cod civil (L. nr. 287/2009) sub forma uzucapiunii tabulare şi a celei extrabulare (art. 928 şi urm.). V., pentru amănunte cu privire la uzucapiunea imobiliară în NCC, inclusiv corelația reglementării actuale cu aceea corespunzătoare din vechea legislație de carte funciară: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, pp. 371-376; Tr. Dârjan, În legătură cu efectele uzucapiunii reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile

3

preluate în Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată5, cu modificările ulterioare6.

După cum se știe în regiunile de carte funciară (Transilvania, Banat, Crişana, Satu-Mare, Maramureş şi Sudul Bucovinei), supuse fostelor regulamente de carte funduară din 1855 și 1870, iar apoi Decretului-lege nr. 115/1938, uzucapiunea a avut și are o aplicaţie excepţională7). Practic, în regiunile de carte funciară, uzucapiunea cunoştea tot două forme,

funciare în raport cu prevederile Noului Cod civil, în „Dreptul” nr. 3/2010, pp. 71-82; idem, Uzucapiunea sau prescripția achizitivă, Ed. Monitorul Oficial, București, 2010, pp. 210-224; Rodica Peptan, Uzucapiunea în noul Cod civil, în „Dreptul” nr. 8/2010, pp. 11-39. Adde Irina-Olivia Călinescu, Comentariu sub art. 928 sqq, în „Noul Cod civil. Comentariu pe articole (art. 1-2.664)”, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 959 și urm.; E. Roșioru, Comentarii și doctrină sub art. 928 sqq. „Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență, vol. I, art. 1-952”, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 1316 sqq.

5 Legea nr. 7/1996 a fost publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 61 din 26 martie 1996, și republicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 201 din 3 martie 2006, fiind ulterior modificată în mai multe rânduri, inclusiv prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicarea NCC. Cu privire la noul sistem de carte funciară, inclusiv la problema intrării în vigoare și a punerii în aplicare a dispozițiilor noii legi, v. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, ed. a II-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2011, passim.

6 V., pentru amănunte, M. Nicolae, Uzucapiunea în sistemul noilor cărţi funciare, „Studia Universitas Babeș-Bolyai”, Seria Iurisprudentia, nr. 1/2003, pp. 56-68).

7 Pentru amănunte cu privirea uzucapiunea în vechea legislație de carte funciară, v., de ex.: S. Brădeanu, Problema dobândirii dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale prin uzucapiune în lumina dreptului socialist, în „Legalitatea populară” nr. 12/1959, pp. 14481459; A. Stîngu (I); T. Csiha (II): S. Brădeanu (III), În legătură cu dobândirea drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune în regimul de carte funciară, în „Revista română de drept” nr. 3/1968, pp. 6777; Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drept civil. Drept civil. Drepturile reale principale în R.S.R.., Ed. Academiei, București, 1978, pp. 184185; D. Andrei, R. Petrescu, Examen teoretic al practicii Tribunalului Suprem referitoare la uzucapiune, în „Revista română de drept” nr. 11/1984, pp. 5354; D. Chirică, Uzucupiunea în practica instanţelor de judecată, în „Studii și cercetări juridice” nr. 1/1986, pp. 6265; P. Demény, Legea cărţilor funciare nr. 115/1938 comentată şi adnotată, Ed. Cordial Lex, ClujNapoca, 1995, pp. 4451; Andreea Annamaria Ţulus, În legătură cu uzucapiunea extratabulară, în „Dreptul” nr. 7/1995, pp. 2528; P. Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de drept civil, în „Dreptul” nr. 1011/1995, pp. 5556; I. Adam, Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune în cazul succesiunii mai multor legi în timp , în „Dreptul” nr. 1011/1995, pp. 6368; Ana Boar, Efectul creator al posesiei în sistemul de publicitate al cărţilor funciare, în „Dreptul” nr. 1/1996, pp. 6883; idem, Uzucapiunea. Prescripția, posesia și publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, București, 1999, pp. 221261; V. Stoica, Uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, în „Dreptul” nr. 6/2006, pp. 9-32; idem, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Ed. Humanitas, București, 2006, pp. 459-481; E. Roșioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, Ed. Sfera Juridica & Ed. Hamangiu, București, 2008, nr. 11-13, pp. 47-69; Tr. Dârjan, Uzucapiunea …., cit. supra [nota 4], pp. 150-175.

Pentru aplicaţii practice, v., de ex.: Plen Trib. Suprem, dec. îndrumare nr. 15/1966, în Culegere decizii 1966, nr. 10, pp. 35-37, și „Revista română de drept” nr. 1/1967, pp. 101102; Trib. Suprem, col. civ., dec. nr. 542/1968, în „Revista română de drept” nr. 8/1968, p. 171; Curtea Supremă de Justiție, s. civ., dec. nr. 615/1994, în „Dreptul” nr. 5/1995, p. 89; idem, dec. civ. nr. 1264/1993, în „Dreptul” nr. 7/1994, pp. 96-97, şi în Culegere decizii 1993, pp. 21-24. Adde Curtea Supremă de Justiție, s. civ., dec. nr. 1264/1993, în Buletinul Jurisprudenței 1993, pp. 21-24 [în regimul de carte funciară, dreptul de proprietate nu se poate dobândi prin uzucapiune, decât în condiţiile art. 27 şi 28 din Legea nr. 115 din 27 aprilie 1938, iar nu potrivit art. 1846 şi 1895 din Codul civil, adică numai atunci când s-au înscris fără cauză legitimă drepturi reale ce pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, dacă titularul dreptului a posedat cu bună-credinţă timp de 10 ani (art. 27), precum şi atunci când o persoană posedă un bun nemişcător în condiţiile legii, timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară (art. 28). Posesiunea cerută în vederea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune trebuie însă să îndeplinească condiţiile prevăzute în Codul civil

4

reglementate, distinct și limitativ8, în art. 27 şi 28 ale Decretului-lege nr. 115/ 1938, respectiv așa-numita uzucapiune tabulară (art. 27) și așa-zisa uzucapiune extratubulară (art. 28). Astfel: – art. 27: „În cazul în care sau înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bunăcredinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”. (s.n.); o asemenea „uzucapiune” avea ca efect, în accepțiunea doctrinei și a jurisprudenței, ştergerea viciilor titlului de dobândire, consolidând starea de aparenţă creată prin înscrierea făcută în cartea funciară pe baza unui titlu nevalabil9); – art. 28: „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 de ani,

(art. 8 din Legea nr. 241/1947)]; idem, dec. nr. 2615/1993, în „Dreptul” nr. 12/1994, p. 56; C. Ap. Cluj, s. civ., dec. nr. 1838/2001, în „Pandectele române” nr. 1/2002, III, 52, pp. 162-164; C. Ap. Braşov, s. civ., dec. nr. 546/R/2001, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, nr. 92, pp. 270-271).

8 Cu privire la „caracterul de excepție” al uzucapiunii, ca mod de dobândire a drepturilor reale imobiliare, în sistemul de carte funciară, v. Plen Trib. Suprem, dec. îndrumare nr. 15/1966, cit. supra (nota precedentă). Conform Plenului fostului Tribunal Suprem, „întrucât în sistemul de carte funciară dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobândește, în afară de cazurile prevăzute în mod expres de lege, numai prin înscrierea în cartea funciară, iar în cazul uzucapiunii această înscriere poate avea loc numai în condițiile expres prevăzute de legea din 27 aprilie 1938 (i.e. D.L. nr. 115/1938 – n.n., M.N.), urmează că dispozițiile din codul civil referitoare la uzucapiunea dreptului de proprietate imobiliară nu sunt aplicabile în teritoriile cu regim de carte funciară.” (ibidem).

9 În acest sens, v. Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 493/1968, în Culegere decizii1968, p. 71 şi în „Revista română de drept” nr. 2/1968, p. 172; idem, s. civ., dec. nr. 1305/1972, în Repertoriu II, p. 113; Trib. Județean Hunedoara, dec. civ. nr. 136/1988, în „Revista română de drept” nr. 11/1988, p. 70. În ipoteza prevăzută de art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, legiuitorul reglementează un caz special de uzucapiune având drept scop „asanarea” titlului nevalabil în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Aparenţa creată de un titlu nevalabil înscris în cartea funciară, zice instanţa noastră supremă (dec. nr. 493/1968, cit. supra), produce efecte nu numai de natură a apăra pe toţi dobânditorii de bună-credinţă, dar mai mult decât atât, prin expirarea termenului de 10 ani (prevăzut de art. 27 din legea pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938), acordat titularilor lezaţi de a cere rectificarea înscrierii făcute în temeiul titlului nevalabil, situaţia juridică creată prin starea de aparenţă se consolidează definitiv. Această uzucapiune se produce cu efect retroactiv, încât titularul dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în temeiul titlului nevalabil îşi va vedea consolidată situaţia juridică creată prin starea de aparenţă, chiar de la data înscrierii făcute în favoarea sa, ca şi când acea înscriere s-ar fi făcut în temeiul unui titlu valabil. Cf. Curtea Supremă de Justiție, s. civ., dec. nr. 2615/1993, cit. supra [nota 7, in fine]: „Reclamanta a formulat cererea de rectificare a intabulării întemeindu-se pe prevederile art. 34 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938, susţinând că titlul în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară nu a fost valabil, mai exact că este inexistent. Această cerere este imprescriptibilă extinctiv (art. 36) faţă de dobânditorul nemijlocit, sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond. Sub acest ultim aspect este de reţinut că potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, în cazul în care s-au înscris fără cauză legitimă drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele rămân valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă potrivit legii, timp de 10 ani. Condiţiile cerute pentru prescripţia achizitivă nu sunt însă, îndeplinite deoarece textul de lege enunţat prevede că posesia trebuie să aibă calităţile de lege, adică trebuie să fie vorba de o posesiune utilă, iar posesorul să fie de bună-credinţă. Or, ambele aceste condiţii nu sunt întrunite, din moment ce intabularea s-a făcut fără o justă cauză şi în pofida opoziţiei manifeste şi repetate din partea titularului de carte funciară, care a învederat că se săvârşeşte un grav abuz” (s.n.). În cazul prevăzut de art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, consolidarea dreptului se face fără a fi necesară o hotărâre judecătorească pentru înscrierea dreptului real imobiliar în cartea funciară, întrucât înscrierea este deja efectuată şi dreptul consolidat în temeiul legii (Curtea Constituțională, dec. nr. 1.054/2009 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 27, art. 28 şi art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, publicată în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 563 din 13 august 2009; idem, dec. nr. 401/2009 referitoare la excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 27 și art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, publ. în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 249 din 14 aprilie 2009).

5

după moartea proprietarului10) înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător, în condiţiunile legii, timp de 20 de ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate” (s.n.).

În consecință, considerațiile doctrinare și statuările jurisprudențiale făcute în temeiul fostelor dispoziții ale Decretului-lege nr. 115/1938 rămân, în principiu, valabile și sub imperiul NCC.

B. UZUCAPIUNEA TABULARĂ (ART. 931 NCC)

1) Condițiile uzucapiunii tabulare

5. Enumerare. Condițiile cerute de NCC pentru uzucapiunea tabulară sunt prevăzute în art. 931, mai sus citat (nr. 4). În ce ne privește, din analiza acestor dispoziții, rezultă că, practic, pentru a opera uzucapiunea tabulară trebuie întrunite, cumulativ, următoarele condiții:

1o să existe o înscriere a dreptului de proprietate sau a unui alt drept real în folosul unei persoane fizice sau al unei persoane juridice;

2o înscrierea dreptului tabular să fi fost făcută „fără cauză legitimă”;3ocel înscris ca titular al dreptului tabular să fi posedat imobilul timp de 5 ani;4o posesorul să fi fost de bună-credință.

Fiecare din aceste condiții comportă anumite precizări pentru mai buna înțelegere a lor, dat fiind particularitatea acestora și, mai ales, ineditul unora dintre ele față de dispozițiile fostului Cod civil din 1864 care nu a cunoscut această formă de uzucapiune. Așadar:

6. Analiza condițiilor. – 1o. Existența unei drept tabular înscris în folosul unei persoane fizice sau al unei persoane juridice, după caz. Uzucapiunea tabulară are ca obiect drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară, care poartă asupra unui bunuri aflate în circuitul civil (art. 929), susceptibile de posesie (art. 916 alin. 2)11, astfel încât, pentru a fi incidente dispozițiile art. 931,

10) „Ipoteza reglementată de art. 28 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 vizează exclusiv pe titularul înscris care este persoană fizică (de la a cărei moarte au trecut 20 ani) şi nu o persoană juridică” [P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei Curţii de Apel Suceava în domeniul dreptului civil (semestrul II/1996), în „Dreptul” nr. 7/1997, nr. 4, p. 82].

11 Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor unui bun de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar sau, după caz, ca titular al altui drept real, „cu excepția drepturilor reale de garanție” (art.

6

uzucapantul trebuie să-și fi intabulat dreptul de proprietate sau un alt drept real (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, drept de abitație, drept de folosință, drept de servitute) în folosul său.

7. Analiza condițiilor (continuare). – 2o. Înscrierea dreptului tabular „fără cauză legitimă”. a) Precizări prealabile. Pentru a opera uzucapiunea tabulară, înscrierea trebuie să fie făcută fără cauză legitimă, deoarece dacă înscrierea s-a făcut în baza unui act sau fapt juridic valabil sau deplin eficace din punct de vedere juridic, atunci dispozițiile art. 931 sunt lipsite de obiect, nimeni neputând să uzucapeze propriul său bun, dobândit în mod legal.

Ce se înțelege prin expresia „fără cauză legitimă”? Formula „fără cauză legitimă” a fost preluată din fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, astfel încât urmează să primească, în principiu, același înțeles, și în NCC, câtă vreme noul cod consacră, în termeni similari, același caz de uzucapiune tabulară.

b) Înțelesul sintagmei înscriere „fără cauză legitimă”. Opinii doctrinare. În general, în doctrina elaborată în baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, s-a apreciat că înscrierea dreptului real se face „fără cauză legitimă” atunci când a operat în baza unui act juridic nevalabil, lovit de nulitate absolută12, iar nu și anulabil, i.e. afectat de o cauză de nulitate relativă13, existând și opinia izolată, potrivit căreia textul ar fi aplicabil, pentru identitate de rațiune, și în cazul în care „nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris ori au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea” (art. 34 din fostul D.L. nr. 115/1938), întrucât „situația celui al cărui drept înscris și-a pierdut valabilitatea fiind , din momentul respectiv, analogă cu a aceluia care s-a înscris de la început pentru o cauză legitimă”14. Actul juridic în baza căruia s-a efectuat 916 alin. 2). Prin urmare, în afara drepturilor de ipotecă sau de gaj, orice drept real de folosință ( lato sensu) este susceptibil de a fi dobândit, în temeiul uzucapiunii, i.e. al posesiei bunului exercitate în tot timpul cerut de lege.

12 V., de ex., autorii citați de Tr. Dârjan, art. cit. (2010), pp. 72-73.13 „Dacă titlul în temeiul căruia a fost dobândit dreptul real înscris este afectat de o cauză de nulitate relativă,

Dreptul la acțiunea în rectificare se prescrie în termen de 3 ani, după care titlul se consolidează, astfel că persoana înscrisă nu va mai avea interes să invoce uzucapiunea tabulară. Teoretic, acest interes poate exista în acele cazuri în care, ca urmare a împrejurărilor ce afectează modul de calcul al termenului de prescripție extinctivă, acesta se va împlini după expirarea termenului de zece ani prevăzut în art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938” (V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, p. 466).

14 A. Boar, op. cit. (1999), p. 231. Mai mult – zice acest autor –, „s-ar putea considera chiar că soluția se impune a fortiori, întrucât rațiunile pentru care se permite dobândirea prin uzucapiune a dreptului real înscris pentru o cauză nelegitimă se regăsesc cu și mai mare putere în cazul celui care a dobândit în mod valabil dreptul, al cărui act de dobândire și-a încetat însă ulterior valabilitatea. De altfel, tratamentul juridic al celor trei ipoteze în materie de rectificare a înscrierii este identic pentru cazul dobânditorului nemijlocit (art. 31 alin. 1 [D.L. nr. 115/1938]), singurul care ar avea interes în invocarea uzucapiunii”. În realitate, nu există identitate de tratament, întrucât Secundus, fiind prin ipoteză de rea-credință (cunoscând cauza de stingere a dreptului sau de încetare a efectelor actului juridic, prin rezoluțiune, reducțiune, caducitate etc.), el nu se va putea prevala de uzucapiunea tabulară. În plus, stingându-se dreptul real înscris în folosul său, Secundus este obligat la restituirea în natură, el nu mai este posesor, ci detentor precar față de Primus, și, deci, în absența unei cauze de intervertire ulterioară a detenției precare,

7

înscrierea „fără cauză legitimă” poate proveni, de regulă, de la adevăratul proprietar, iar nu de la un neproprietar, cum se întâmplă în cazul uzucapiunii prescurtate de la 10 la 20 ani reglementate de vechiul Cod civil, întrucât lipsa calității de proprietar a celui care a transmis dreptul l-ar transforma pe cel înscris fie într-un terț dobânditor de bună-credință, fie într-un dobânditor de rea-credință care este exclus de la beneficiul uzucapiunii tabulare15.

În mod similar, în ceea ce privește expresia „fără cauză legitimă” în lumina art. 931 NCC, s-a exprimat atât opinia majoritară potrivit căreia prin expresia „fără cauză legitimă” se înțelege, în general, un titlu lovit de nulitate absolută sau chiar anulabil ori, după caz, un titlu provenind de la un non dominus, de la altcineva decât adevăratul proprietar16, cât și opinia izolată în sensul că prin această expresie trebuie să se înțeleagă nu numai înscrierile făcute în baza unui titlu nevalabil, ci și cele făcute în baza unui titlu valabil, dar la care dreptul a fost greșit calificat sau, după caz, la care ulterior, din diverse motive, dreptul ori titlul și-a încetat efectele, dând dreptul antecesorului tabular de a cere rectificarea cărții funciare17

c) Apreciere critică. În ceea ce ne privește, față de dispozițiile exprese ale art. 27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, iar, în prezent, ale art. 931 NCC, în sensul că numai „drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară …” (s.n.) pot fi uzucapate secundum tabulam, este clar și indiscutabil că numai înscrierile nevalabile ab initio îndeplinesc condicio iuris cerută pentru incidența acestui caz de uzucapiune, iar nu și înscrierile valabile in principio, la data intabulării, dar care devin, ulterior și în baza unor cauze sau motive viitoare, lipsite de eficacitate juridică. Nu trebuie confundate condițiile uzucapiunii tabulare cu condițiile rectificării cărții funciare (art. 908, 909 NCC) și nici cu cele ale principiului publicității materiale (art. 901, 909 NCC)18. Și aceasta fără a mai discuta faptul că, în ceea ce privește condiția „bunei-credințe”, care trebuie să existe atât la data înscrierii cât și data intrării în posesie (art. 931 alin. 2), ea n-ar putea fi, prin ipoteză, niciodată îndeplinită, în cazul înscrierilor legitim făcute și devenite, ulterior și ex tunc, ineficace, de vreme ce ea se raportează întotdeauna la lipsa cunoașterii faptului înscrierii făcute în baza unei cauze nelegitime.

precaritatea titlului face imposibilă uzucapiunea (desigur, în măsura în care ea ar fi permisă de fostul art. 27 din D.L. nr. 115/1938, ceea ce rămâne de demonstrat).

15 ? În acest sens, Ana Boar, op. cit. (1999), p. 230.16 ? În acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 375. Adde Tr. Dârjan, art. cit. (2010), p. 73 sqq.; Irina-Olivia

Călinescu, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4], p. 966.17 ? În acest sens, Rodica Peptan, op. cit., p. 32 și urm. (cu mențiunea că autorul citează, în sprijinul opiniei

sale, opinia mai veche, semnată de Ana Boar, cit. supra [nota 14], p. 231).18 ? V., pentru această regretabilă confuzie, de data aceasta în sistemul NCC, Rodica Peptan, Uzucapiunea în

Noul Cod civil, în „Dreptul” nr. 8/2011, p. 28 sqq.

8

Așadar, generic, prin înscrieri „fără cauză legitimă” trebuie să se înțeleagă, în primul rând, o înscriere făcută în baza unui titlu nevalabil, i.e. lovit de nulitate absolută (sau chiar anulabil, în ipoteza – rară – când prescripția acțiunii în anulare n-ar fi împlinită înainte de expirarea termenului de 5 ani)19 sau, după caz, provenind de la un neproprietar (non dominus), în special în situația înscrierilor primare în noile cărți funciare deschise în fostele regiuni de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare (aparținând Vechiului Regat al României)20.

În al doilea rând, întrucât expresia „fără cauză legitimă” este generică, afară de înscrierile nevalabile, făcute în temeiul unui act nul sau afectat de alte cauze de ineficacitate „pentru motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui”, cum dispune art. 908 alin. 1 pct. 1 NCC (în materia cazurilor rectificare a drepturilor tabulare), trebuie incluse în noțiunea „fără cauză legitimă” orice act sau fapt juridic prevăzut de lege care justifică, potrivit art. 885 alin. 1 NCC, efectuarea unei intabulări în cartea funciară21, dar care, in concreto, este nevalabil sau, după caz, ineficace (ex. un titlu de proprietate, emis cu încălcare legilor de restituire a proprietăților funciare ori revocat de către autoritatea administrativă emitentă, un titlu falsificat, o hotărârea judecătorească inexistentă, un certificat de moștenitor nul sau anulabil etc.).

In concluzie, în sistemul art. 931 NCC, constituie cazuri de înscriere „fără cauză legitimă” orice înscriere făcută fără temei juridic, respectiv fie în lipsa oricărui act sau fapt juridic justificativ, scil. în baza simplei cereri de înscriere, fie în temeiul unui act juridic nevalabil – nul absolut sau chiar anulabil –, cum ar fi cazul unui act având un obiect ilicit, privind un bun scos din circuitul civil, făcut cu o persoană care nu avea capacitatea de a cumpăra terenuri în România (ex. este cetățean străin sau apatrid), încheiat în frauda legii22 ori având o cauză ilicită sau imorală23, neperfectat în forma cerută ad validitatem sau cu nesocotirea unor formalități abilitante etc., fie, în fine, în condițiile existenței unui act juridic

19 ? De ex., în cazurile în care nulitatea relativă poate fi invocată de o terță persoană, prescripția începe să curgă, dacă prin lege nu se dispune altfel, de la data când terțul a cunoscut existența cauzei de nulitate (art. 2.529 alin. 2 NCC).

20 ? Sau în ipoteza nevalabilității atât a titlului înstrăinătorului (Secundus), cât și a terțului (sub)achizitor (Tertius), când ar exista, după cum s-a observat, „două cauze nelegitime de înscriere în cartea funciară, respectiv titlul lui non dominus care, prin ipoteză, nu este valabil întrucât, de regulă, este afectat de un motiv de nulitate absolută și titlul terțului, care nu este valabil fie pentru nu emană de la un adevărat proprietar, fie pentru că este afectat de un motiv de nulitate absolută” (V. Stoica, op. cit., 2009, p. 375).

21 ? Cu privire la „cauză legitimă”, în sens de act sau fapt juridic, temei al unei înscrieri în cartea funciară, v. și art. 930 alin. 2: „În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune” (s.n.).

22 ? Art. 1.237 NCC.23 Art. 1.236 alin. 2 și 3 NCC. Cauza (scopul actului) ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului

numai dacă este comună ori, după caz, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască (art. 1.238 alin. 2 NCC). Deci, cauza ilicită sau imorală unilaterală nu atrage per se nulitatea contractului.

9

provenind de la un non dominus (scil. de la antecesorul tabular, proprietar aparent, sau, după caz, de la înstrăinătorul unui imobil neînscris până la acea dată în cartea funciară, atunci când ar fi vorba de o înscriere făcută, la cerere, în noile cărți funciare, în temeiul art. 581 din L. nr. 7/1996).

8. Analiza condițiilor (continuare). – 3o. Posesia utilă a imobilului timp de 5 ani. Posesia cerută de lege pentru a uzucapa trebuie să întrunească aceleaşi condiţii cu cele ale uzucapiunii de drept comun, extratabulare, adică să fie utilă (art. 922 și urm.). Posesia24 este utilă, dacă este neviciată (art. 922 alin. 2). Viciile posesiei (discontinuitatea, violența și clandestinitatea) suspendă cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2).

Cât privește durata posesiei, uzucapantul, i.e. cel înscris în cartea funciară ca proprietar sau titular al dreptului tabular, trebuie să posede imobilul timp de 5 ani. Termenul curge „după momentul înregistrării (s.n. – M.N.) cererii de înscriere”25

(art. 931 alin. 1), respectiv:

– de la data înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia a început cel mai târziu de la această dată (în cazul în care imobilul a fost predat cel mai târziu la data înregistrării cererii de înscriere);

– de la data intrării, ulterior, în posesia imobilului (în cazul în care predarea imobilului s-a făcut ulterior înregistrării cererii de înscriere).

În ceea ce privește regulile de calcul, inclusiv eventualele cauze de suspendare și întrerupere a cursului uzucapiunii, sunt aplicabile, prin analogie, dispozițiile în materie de prescripție extinctivă (art. 934 NCC)26. Viciile posesiei, cum am arătat

24 Este vorba de posesia reală, i.e. adică stăpânirea în fapt a bunului proprio domino, iar nu de așa-zisă „posesie tabulară”, adică de simplul fapt de a fi înscris ca titular al dreptului în cartea funciară, fără corpus. Contra E. Roșioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5: „prin posesia imobilului se înțelege de fapt posesiunea tabulară, adică faptul de a fi înscris ca proprietar (sau titular al altui drept real) în cartea funciară”. Această susținere este eronată, deoarece din simpla lectură a art. 931 rezultă că prin „posedarea imobilului” și „intrarea în posesie” asupra imobilului este imposibil să se înțeleagă altceva decât „stăpânirea acestuia”, instituția posesiei fiind în NCC esențial legată de faptul stăpânirii unui bun mobil sau imobil corporal (iar nu incorporal). V., în acest sens, art. 916 alin. 1 NCC („Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun [cf. art. 535 - MN] de către persoana care îl stăpânește și care se comportă ca un proprietar”). În plus, dacă „posesia” imobilului ar însemna simpla înscriere în cartea funciară, cum se rezolvă oare condiția ca posesia să fie „utilă” și ce ar însemna oare „viciile” posesiei imobilului înscris în cartea funciară? În fine, cum se poate oare „intra în posesia” imobilului, după înregistrarea cererii de înscriere în cartea funciară? Cf. art. 916 alin. 1, cit supra (nota 11).

25 În sensul, eronat, că „termenul de prescripție achizitivă (sic!) începe să curgă (…) din ziua imediat următoare intabulării”, v. E. Roșioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4] p. 1330, pct. 5. În realitate, textul legal vorbește de faptul posedării imobilului timp de 5 ani „după momentul înregistrării cererii de înscriere”, moment care poate fi și ulterior înregistrării cererii, dacă imobilul nu a fost predat anterior, ci abia după ce uzucapantul a fost intabulat în cartea funciară.

26 V., în același sens, și fostul art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938: „Regulile privitoare la prescripţiune (prevăzute în Codul civil – n.n., M.N.) se vor aplica prin asemănare la socotirea termenului de uzucapiune, precum

10

deja, suspendă cursul uzucapiunii (art. 932 alin. 2 NCC), în timp ce deposedarea uzucapantului de bun atrage încetarea posesiei [art. 921 lit. g)], dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an (ceea ce echivalează, în terminologia veche, cu „întreruperea naturală” a termenului de uzucapiune).

De asemenea, potrivit art. 934, deja amintit, „dispozițiile prezentei secțiuni (art. 930-933 – n.n., M.N.) se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la prescripția extinctivă”, respectiv cu prevederile art. 2.501 și urm. NCC (în special cele privitoare la efectele uzucapiunii împlinite și regulile de suspendare sau întrerupere a cursului uzucapiunii, cum am precizat deja).

9. Analiza condițiilor (continuare). – 4o. Posesorul să fie de bună-credință. Ultima condiție a uzucapiunii tabulare vizează buna-credință a posesorului (uzucapantului).

Ce însemnează aici buna-credință? Legea nu prevede, în mod expres, ce însemnează buna-credință, dar, având în vedere pe de o parte, celelalte condiții cerute pentru uzucapiunea tabulară (în special, înscrierea dreptului tabular „fără cauză legitimă”), iar pe de altă parte, noțiunea de bună-credință din materiile publicității materiale (art. 901 alin. 2)27, a intervertirii detenției precare (art. 920 alin. 2)28 și a dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credință (art. 948 alin. 3)29, rezultă că este de bună-credință posesorul care are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act sau fapt translativ sau constitutiv de drepturi ale cărui cauze de ineficacitate nu sunt și nu trebuia să fie cunoscute30. În alți termeni, este considerat de bună-credință posesorul care nu a cunoscut și nici nu trebuia să cunoască lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului și nici viciile care afectează titlul său de proprietate, respectiv cauza de nulitate a actului

şi la întreruperea şi suspendarea ei”.27 V. art. 901 alin. 2 NCC: „Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării

cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei

persoane; şic) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare”.28 V. art. 920 alin. 2 NCC: „În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bună-credinţă

dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de bună-credinţă dobânditorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a celui de la care a dobândit bunul”.

29? V. art. 948 alin. 3 și 4 NCC: „(3) În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare.

(4) În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.”

30 ? Cf. art. 938 NCC (în materia dobândirii proprietății asupra unui bun mobil prin efectul posesiei de bună-credință): „Este de bună-credință posesorul care nu cunoștea și nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului”.

11

încheiat cu înstrăinătorul (antecesorul tabular). Practic, posesorul este considerat de bună-credință, în sensul art. 931 NCC,

dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului său, lipsa calității de proprietar a înstrăinătorului sau, după caz, nevalabilitatea titlului de proprietate care stă la baza înscrierii nu rezultă din cuprinsul cărții funciare ori din înregistrarea vreunei acțiuni prin care se contestă cuprinsul cărții funciare și nici nu le-a cunoscut, în fapt, pe altă cale.

În consecință, posesorul este socotit de rea-credință:– dacă din cuprinsul cărții funciare rezultă că înstrăinătorul nu este titularul

dreptului, deoarece au încetat condițiile de existență ale acestuia (s-a împlinit termenul pentru care a fost înscris, nu s-a îndeplinit condiția suspensivă ori s-a îndeplinit condiția rezolutorie, e.g. s-a exercitat „opțiunea” de răscumpărare prevăzută de art. 1.759 NCC);

– dacă la data înregistrării cererii era notată o acțiune prin care se „contestă” cuprinsul cărții funciare (o acțiune în anulare, în constatarea nulității absolute a titlului, în rezoluțiune, în constatarea simulației titlului ori, după caz, s-a notat declarația de rezoluțiune unilaterală a contractului, pornirea acțiunii penale pentru falsificarea înscrisului care a stat la baza înscrierii etc.); sau, în fine,

– dacă a cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărții funciare sau faptul că actul (sau faptul) translativ sau constitutiv de drepturi este nevalabil ori ineficace ab initio, nefiind astfel apt să servească pentru transmiterea dreptului tabular înscris.

Deoarece buna-credință se apreciază, după un criteriu mixt, simpla cercetare a cărții funciare și a registrului de intrare nu acoperă eventuala cunoaștere pe altă cale, i.e., în mod direct și efectiv, a neregularității titlului de dobândire sau, după caz, a lipsei calității de proprietar a înstrăinătorului. A fortiori, simpla asigurare a validității titlului de proprietate, printr-un contract de asigurare, ori comandarea și procurarea unei „expertize” științifice (due diligence), în vederea verificării validității și eficacității titlului de proprietate al înstrăinătorului, după caz, nu acoperă reaua-credință și nici nu creează prezumția de bună-credință în favoarea dobânditorului, deoarece buna-credință se prezumă (art. 14 alin. 2 din NCC). Aceste acte sau fapte nu sunt opozabile terților vătămați de înscrierea respectivă care pot să răstoarne prezumția de buna-credință, dovedind, prin orice mijloace de probă, faptul că cel înscris în cartea funciară a fost, în realitate, de rea-credință.

Existența bunei-credințe se apreciază „în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie” (art. 931 alin. 2)31. Nu este suficientă,

31 ? În doctrină a fost criticată redactarea art. 931 alin. 2 NCC, ca fiind defectuos:

„Mult mai logic în opinia noastră – zice un autor – ni se pare că textul trebuia redactat astfel: „este suficient ca buna-credință să existe în momentul intrării în posesie și al înregistrării cererii de înscriere”, cronologic vorbind, dar această aparentă lipsă de logică provine tot din faptul că legiuitorului nu i-a fost clar ce reglementează în realitate în art. 931 alin. (1): o specie de uzucapiune sau o validare a dreptului real

12

deci, buna-credința la data încheierii actului, nici buna-credință la data înregistrării cererii (dacă este anterioară intrării în posesie) și, în fine, nici buna-credință la data intrării în posesie (dacă este anterioară înregistrării cererii). În schimb, nu interesează deloc data ulterioară acestor 2 momente, respectiv dacă posesorul descoperă, ulterior înregistrării cererii de înscriere și intrării în posesie, cauza de ineficacitate sau faptul că antecesorul tabular/înstrăinătorul era, în realitate, un non dominus (mala fides superveniens non nocet).

Buna-credință se prezumă (art. 14 alin. 2 NCC), însă, potrivit art. 883 alin. 3 NCC, „nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoștință de existența vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru și publicitate imobiliară”, astfel încât antecesorul tabular sau terțul interesat să atace o înscriere manifest neregulată (inexactitatea rezultă din cartea funciară sau din cererea prin care se contestă cuprinsul acesteia, înregistrată la biroul local de cadastru și publicitate imobiliară) vor putea să dovedească numai cu extrasul de carte funciară neregularitatea înscrierii, iar nu și faptul că cel înscris știa, în fapt (în mod efectiv), de această neregularitate, întrucât, în acest caz – inexactitatea rezultă din cartea funciară sau din cererea prin care se contestă cuprinsul acesteia –, reaua-credință este prezumată iuris et de iure. În schimb, dacă neregularitatea nu rezultă din cartea funciară și nici din registrul de intrare, ci din cunoașterea pe altă cale a neregularității, chiar acest fapt trebuie dovedit de către reclamant, conform regulilor obișnuite (onus probandi incumbit actori), deoarece în acest caz funcționează din plin prezumția de bună-credință, întemeiată pe cuprinsul cărții funciare.

2) Efectele uzucapiunii tabulare

10. Sedes materiæ. Potrivit art. 931, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, „nu mai pot fi contestate” atunci când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere.

Ce însemnează însă expresia „nu mai pot fi contestate”?În doctrină, s-au formulat două puncte de vedere, unul fundat pe vechea

teorie elaborată în baza fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, altul fundat

înscris în cartea funciară fără cauză legitimă” (Tr. Dârjan, Uzucapiunea …, cit. supra [nota 4], p. 216).

În realitate, textul este corect și logic redactat, deoarece, în materie de carte funciară, posesia exercitată asupra unui imobil înscris în carte funciară este, în principiu, lipsită de relevanță juridică, uzucapiunea extratabulară având o incidență excepțională (art. 930 alin. 1 lit. a și b NCC). Prin urmare, posesia unui imobil înscris în cartea funciară, în lipsa unei cauze legitime, nu are nicio valoare juridică. Numai din momentul înscrierii în cartea funciară, ca titular al unui drept tabular aparent, posesorul poate uzucapa, iar termenul de uzucapiune se calculează numai după momentul înregistrării cererii de înscriere, chiar dacă uzucapantul intrase în posesie înainte de această dată (art. 931 alin. 1 NCC).

13

pe interpretarea critică a acestor dispoziții, dar mai ales pe înseși prevederile art. 931 din noul cod.

Astfel, într-o opinie – tributară vechii teorii privitoare la uzucapiunea tabulară, consacrată de fostul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 –, ignorându-se faptul că, spre deosebire de vechiul text care vorbea de drepturi care „vor rămâne valabil dobândite” (iar nu de drepturi care „nu mai pot fi contestate”), dar și rolul condiției „posesiei” în mecanismul de dobândire prevăzut de acest text legal, se consideră că, prin împlinirea termenului de 5 ani, se validează înscrierea și titlul inițial nelegitime, cu efect retroactiv:

„Ca și în cazul uzucapiunii tabulare reglementate în Decretul-lege nr. 115/1938, efectul achizitiv și efectul extinctiv nu se mai produc. Și în cazul reglementat în Noul Cod civil, uzucapiunea tabulară nu face altceva decât să valideze cauza, inițial nelegitimă, a înscrierii dreptului real principal în cartea funciară. Ca urmare, temeiul dobândirii dreptului de proprietate va fi chiar titlul care a fost înscris în cartea funciară, iar momentul dobândirii acestui drept va fi momentul înregistrării cererii de înscriere a acestui titlu”32.

Într-a altă opinie, autodeclarată „revoluționară”33, se consideră, dimpotrivă, că nici în cazul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1958 și, a fortiori, nici în acela prevăzut de art. 931 NCC nu este vorba de vreo validare sau „însănătoșire” a unui titlu nevalabil, ci, dimpotrivă, de o veritabilă uzucapiune, întemeiată pe posesia imobilului și buna-credință a posesorului, deoarece „titlul nevalabil în baza căruia s-a efectuat înregistrarea inițială în cartea funciară constituie doar o condiție a uzucapiunii tabulare, iar nicidecum temeiul dobândirii dreptului real”34, astfel încât prin efectul expirării termenului de 5 ani, posesorul obține doar siguranța că dreptul său real nu mai poate fi înscris în cartea funciară, însă el devine proprietar sau titular al altui drept real nu de la data înregistrării cererii inițiale, ci a celei

32 ? V. Stoica, op. cit. (2009), nr. 300, p. 375. În același sens, Rodica Peptan, op. cit. [nota 4], p. 38 [cu mențiunea că în ipoteza excepțională a înscrierii în baza unui titlu provenind de la un non dominus, „terțul subdobânditor (sic!) care invocă uzucapiunea tabulară va beneficia de un efect propriu-zis achizitiv al uzucapiunii tabulare, iar adevăratul proprietar va suferi efectul extinctiv”]; Irina-Olivia Călinescu, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4], p. 967 (cu mențiunea că acest din urmă autor arată că și „în privința uzucapiunii tabulare vom avea în vedere și prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC”, ceea ce însemnează că validarea cauzei nelegitime ex tunc, din „momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară” ar presupune existența unei hotărâri judecătorești). Adde E. Roșioru, Comentariu sub art. 931, cit. supra [nota 4]. p. 1331, pct. 5 (efectele uzucapiunii tabulare „se produc în mod retroactiv, de la data intabulării dreptului real în cartea funciară, de unde și ideea că această formă de prescripție achizitivă se produce prin convalescența titlului, adică prin asanarea – ca efect al posesiei tabulare îndelungate – a viciilor acestuia”).

33 ? Tr. Dârjan, Uzucapiunea …, cit. supra (nota 4), p. 200.34 ? Tr. Dârjan, art. cit. (2010), p. 74; idem, Uzucapiunea …, cit. supra (nota 4), p. 200: „înscrierea inițială a

dreptului de proprietate în baza titlului nevalabil („fără cauză legitimă”) nu reprezintă decât o condiție a uzucapiunii tabulare, premisa, iar nu fundamentul dobândirii dreptului real cu titlu de uzucapiune”.

14

ulterior făcute în temeiul unei acțiuni în justiție, deoarece uzucapiunea nu operează de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate (art. 2.512 alin. 2 NCC).

«În cazul prevăzut de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938, ne aflăm în prezența unei uzucapiuni întemeiate pe posesie (…) Dar dacă dispozițiile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938, conform cărora drepturile reale ce pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, înscrise în cartea funciară fără cauză legitimă, când titularul său le-a posedat cu bună-credință, potrivit legii, timp de 10 ani, „vor rămâne valabil dobândite” admitem că s-a putut eventual ajunge la formularea metaforică de „convalescență a titlului de dobândire” până la împlinirea termenului de uzucapiune, când titlul „bolnav” s-ar fi „însănătoșit” brusc, art. 931 alin. 1 din noul Cod civil are o redactare diferită, în sensul că după împlinirea termenului de 5 ani în care a fost exercitată posesia utilă, drepturile reale imobiliare ale celui înscris fără cauză legitimă în cartea funciară, dacă a fost de bună-credință, „nu mai pot fi contestate”, așadar, nu se „dobândesc”, ca în vechea reglementare. Aceasta înseamnă că la împlinirea termenului de 5 ani, posesorul tabular obține doar siguranța că dreptul său real înscris în cartea funciară, în baza unui titlu nevalabil, nu mai poate fi contestat, fără însă ca să aibă loc o transformare a dreptului înscris în baza titlului nevalabil, într-un drept real dobândit în temeiul uzucapiunii.

Și în lumina prevederilor noului Cod civil „organul de jurisdicție competent nu poate aplica prescripția din oficiu” (art. 2.512 alin. 2), ceea ce înseamnă că este necesară manifestarea dreptului de opțiune al posesorului cu privire la uzucapiune, ca drept potestativ, acesta având posibilitatea să o invoce sau să renunțe la beneficiul ei, cu excepția persoanelor lipsite de capacitatea de a înstrăina sau, după caz, de a se obliga (art. 2.509). (…) Pentru dobândirea dreptului real în temeiul uzucapiunii tabulare, nu este suficientă îndeplinirea condițiilor acestei specii de uzucapiune, prevăzute de textul legal, respectiv înscrierea fără cauză legitimă, exercitarea posesiei utile cu bună-credință și termenul de 5 ani, ci mai este necesară și intentarea unei acțiuni în justiție având ca obiect constatarea dobândirii dreptului real pe bază de uzucapiune, care este în realitate o acțiune în realizarea dreptului ce se timbrează la valoare, iar după rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești (art. 888), mai trebuie formulată și o cerere de înscriere în cartea funciară, care să fie admisă, la data înregistrării căreia se produc atât efectul achizitiv, cât și efectul extinctiv»35

În ceea ce ne privește, ambele opinii sunt discutabile, deoarece, dacă prima opinie ignoră condiția posesiei și a termenului de 5 ani în mecanismul prevăzut de art. 931, a doua opinie, la rândul ei, consideră, în mod nejustificat, că dobândirea dreptului real este condiționată de o acțiunea în uzucapiune și o nouă înscriere în cartea funciară. În realitate, numai în cazul uzucapiunii extratabulare este necesară o nouă înscriere în cartea funciară36, iar nu și în cazul uzucapiunii tabulare. În

35 Tr. Dârjan, art. cit. (2010), pp. 76-78; adde Tr. Dârjan, Uzucapiunea …, cit. supra (nota 4), pp. 198-200, 217-218.

36 V. art. 930 alin. 2 NCC: „În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune” (s.n.). Procedura privitoare la înscrierea drepturilor reale imobiliare în temeiul uzucapiunii este prevăzută de Noul Cod ce

15

realitate, în sistemul art. 931 NCC, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a unui drept real, bazat pe posesia imobilului, dar care nu operează de plin drept și nici nu implică o acțiune în justiție în constatarea uzucapiunii tabulare.

11. Modul de operare a uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabulară nu operează de plin drept. Cât privește efectele uzucapiunii tabulare, mai exact, modul în care aceasta operează, într-adevăr, după cum rezultă din textul citat, la expirarea termenului de 5 ani drepturile uzucapantului „nu mai pot fi contestate”, ceea ce însemnează, în opinia noastră (supra, nr. 10, in fine), că, din acest moment, o acțiune de fond prin care se poate contesta înscrierea sau actul ori faptul care a stat la baza înscrierii devine lipsită de suport juridic, iar o acțiune în rectificare a intabulării devine inadmisibilă, astfel încât de la această dată se poate spune că uzucapantul poate opune cu succes beneficiul uzucapiunii37, fiind prezumat adevăratul titular al dreptului înscris în folosul său.

Tot de la aceeași dată, terții subdobânditori care dobândesc un drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, în temeiul unui act juridic încheiat cu uzucapantul, vor avea un drept incontestabil, definitiv și opozabil erga omnes.

Dar uzucapiunea nu operează de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, a uzucapantului, astfel încât prin expirarea termenului de 5 ani, uzucapantul dobândește doar dreptul de a invoca uzucapiunea, iar nu și dreptul efectiv uzucapat38. Dacă uzucapantul nu invocă uzucapiunea în primă instanță (art. 2.512 alin. 1 NCC)39, atunci este decăzut din acest beneficiu, iar acțiunea reclamantului va fi soluționată pe fond, putând fi evins și radiat totodată din cartea funciară, dacă această acțiune va fi admisă prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă.

În concluzie, se poate spune că, în termenii art. 931 NCC, prin simpla împlinire a termenului de 5 ani, uzucapantul dobândește dreptul de a invoca beneficiul uzucapiunii, putând respinge cu succes orice contestație a titlului său de proprietate, întemeiate pe nulitatea acestuia ori pe provenirea lui de la un non dominus.

procedură civilă (art. 1.035-1.038), fiind aplicabilă cererilor întemeiate pe dispozițiile art. 930 (uzucapiunea extratabulară), iar nu și pe dispozițiile art. 931 (uzucapiunea tabulară), deoarece, în acest caz, reînscrierea este inutilă.

37 Uzucapiunea, ca și prescripția extinctivă, nu operează de plin drept, ci numai la cererea persoanei interesate, în speță, a uzucapantului (art. 934 combinat cu art. 2.506 alin. 1 NCC). După împlinirea termenului de uzucapiune, uzucapantul dobândește doar dreptul, zis potestativ (cf. V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 330, p. 370 sqq.), de a opune sau nu uzucapiunea, iar nu însuși dreptul de proprietate.

38 ? V. nota precedentă.39 ? Uzucapiunea nu poate fi opusă oricând, ci numai in limine litis (art. 934 combinat cu art. 2.512 alin. 1

NCC).

16

III. PROBLEMA CORELAȚIEI DINTRE UZUCAPIUNEA TABULARĂ ȘI INCIDENȚA PRINCIPIULUI PUBLICITĂȚII MATERIALE A CĂRȚILOR FUNCIARE

12. Datele problemei. După cum am văzut, uzucapiunea tabulară presupune, inter alia, înscrierea unui drept în cartea funciară fără cauză legitimă. Această cerință constituie însă și o condiție necesară pentru aplicarea principiului publicității materiale a cărții funciare, reglementat de art. 901 NCC. În consecință, problema care se pune este aceea a stabilirii domeniului de aplicare a art. 931, pe de o parte, și a art. 901, pe de altă parte, ca și aceea a stabilirii corelației dintre ele, respectiv a faptului dacă aceste reguli se exclud ori, dimpotrivă, se completează reciproc?!

Într-adevăr, în sistemele clasice de carte funciară – și NCC, ca și fostul Decret-lege nr. 115/1938, nu face excepție în această privință – este de principiu că terţul (sub)dobânditor cu titlu oneros al unui drept real, atribuit de către un proprietar aparent, care l-a dobândit, la rândul său, în baza unui titlu nul sau anulabil ori, după caz, afectat de alte cauze de ineficacitate radicală, se poate apăra nu numai pe terenul dispozițiilor art. 931 (usucapio secundum tabulam), ci el poate invoca, cu succes, şi alte excepţii de natură să paralizeze efectele acţiunii în constatarea ori declararea nulităţii titlului de proprietate (primar)40 al celui care a vândut imobilul printr-un act de înstrăinare subsecvent! Altfel spus, în afara de uzucapiunea tabulară, există şi alte mijloace juridice – de regulă, mai energice – pe care terţul dobânditor cu titlu oneros le poate invoca în apărarea drepturilor sale tabulare.

Astfel, în sistemele de carte funciară, dacă, potrivit dreptului comun, acţiunea în constatarea nulităţii absolute ori în revendicare poate fi paralizată prin uzucapiune sau prin efectul principiului error communis facit ius (aşa-zisa teorie a aparenţei juridice), în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, acțiunea adevăratului proprietar este stinsă prin efectul creator de drepturi al cărţii funciare, respectiv prin invocarea principiului publicităţii materiale a cărţii funciare în folosul terţului dobânditor cu titlu oneros şi de bună-credinţă.

Este însă de remarcat că, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă în ceea ce priveşte uzucapiunea tabulară, de lege lata, aceasta nu este, nici teoretic, nici practic exclusă, din moment ce este vorba de înscrierea unui drept fără cauză

40 ? Cu privire la distincția procesuală dintre acțiunea în constatarea nulității și acțiunea în anularea (sau declararea nulității) unui act juridic, fundată, în principiu, pe distincția nulitate absolută vs. nulitate relativă, v. M. Nicolae, Corpus iuris civil, t. I, cit. supra (nota 2), p. 331; idem, Nulitatea parțială și clauzele considerate nescrise în lumina Noului Cod civil. Aspecte de drept material și drept tranzitoriu, în „Dreptul” nr. 11/2012, nota 19, pp. 19-22.

17

legitimă, iar cel care și-a înscris este de bună-credință și posedă, în mod efectiv, imobilul animus sibi habendi în tot timpul cerut de lege (supra, nr. 5-11), în schimb, posibilitatea invocării principiului error communis facit ius, în raport de reglementarea anterioară41, a devenit, în prezent, problematică, în lumina art. 17 NCC42, care exclude, in terminis, incidența acestui principiu în materie de carte funciară.

În ceea ce privește chestiunea incidenţei principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, aceasta presupune întrunirea mai multor condiţii speciale, expres sau implicit prevăzute de lege, cerințe care trebuie verificate în fiecare caz în parte, după cum vom vedea imediat. Aceste condiții (infra, nr. 15) nu sunt identice cu cele reclamate de principiul error communis facit ius – bazat, inter alia, pe existența unei erori comune (obștești) și invincibile – și ele diferă de asemenea față de cele cerute pentru uzucapiunea tabulară (supra, nr. 6 sqq.), de unde rezultă că domeniul de aplicare al art. 931 și acela al art. 901 nu trebuie confundate, chiar dacă ele, finalmente, servesc același scop: ocrotirea și garantarea drepturilor tabulare dobândite de către terții de bună-credință.

13. Principiul publicității materiale a cărților funciare. Sedes materiæ. Conform 901 NCC, care preia, prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată43, dar într-o redactare, parțial diferită:

41 ? V., mai recent, D. Chirică, Regimul juridic al revendicării imobilelor preluate de stat fără titlu de la subdobânditorii care se prevalează de buna lor credinţă la data cumpărării, în „Dreptul” nr. 1/2002, p. 75. Asupra chestiunii incidenţei principiului error communis facit ius în cadrul sistemului de publicitate imobiliară, v. şi G.-Al. Ilie, Consideraţii asupra interacţiunii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis cu principiul ocrotirii bunei-credinţe, în vol. omagial „In honorem C. Bîrsan – L. Pop. Culegere de studii”, Ed. Rosetti, Bucureşti, 2006, pp. 273-275; M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărţi funciare, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, nr. 260, pp. 437-438, nota 2; idem, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, cit. supra [nota 5], nr. 260, pp. 437-438, nota 1.

42 V art. 17 alin. 4: „Dispozițiile prezentului articol [eroarea comună și invincibilă – n.n., M.N.] nu sunt aplicabile în materie de carte funciară și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate” (s.n.).

43 ? V. supra, nota 5. V. și recenta Ordonanță de urgență a Guvernului nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, publ. în „Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 451 din 2 iulie 2010, cu mod. ulterioare.

Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 (text, în prezent, abrogat, prin art. 87 pct. 4 din L. nr. 71/2011):

„(1) Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane (terţul subachizitor, – p.n., M.N.) care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal (recte, cu titlu oneros, – p.n., M.N.), a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

(2) Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei , sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.” (s.n.)

18

„(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea

acesteia în favoarea altei persoane; şic) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bună-

credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz. (s.n.)44.

Pentru înţelegerea completă şi exactă a regulii cuprinse în art. 901, trebuie avute în vedere prevederile art. 900 (prezumția existenței sau inexistenței unui drept tabular) şi, mai ales, cele ale 908 și 909 NCC, care circumscriu într-o măsură însemnată, însuşi câmpul de acţiune a principiului publicităţii materiale, întrucât, prin alin. 3 al acestui din urmă articol, se statuează că:

„De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de fond, acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2 [pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris – p.n., M.N.]45, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii

44 ? Prevederile art. 901 corespund, în esență, dispozițiilor fostului art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938:

„Cuprinsul cărţii funciare, cu excepţia îngrădirilor şi excepţiunilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii n-a fost notată vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.”

45 ? Potrivit art. 908 alin. 1 NCC: „Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulară sau înscrieri provizorii, dacă:

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în

temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a

imobilului”.

19

de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia” (s.n.).

Principiul publicității materiale presupune un conflict de drepturi între adevăratul proprietar (denumit antecesor tabular: Primus) și terțul dobânditor (Tertius) care a tratat cu un titular aparent (Secundus).

Este cazul, spre exemplu, al lui A (Primus), înscris în cartea funciară ca proprietar al unui imobil, care vinde ulterior imobilul, printr-un act nul sau anulabil, lui B (Secundus), care, la rândul său, îl vinde mai departe lui C (Tertius). A, adevăratul proprietar poate să atace primul titlu de vânzare și să obțină oricând radierea dreptului lui B (sub rezerva, desigur, a prescripției dreptului material la acțiunea de fond), dar nu poate ataca și a doua vânzare dintre B și C, decât dacă fie C este de rea-credință, fie dreptul său nu este ori, după caz, nu a devenit inatacabil, ca efect al principiului publicității materiale.

Rezultă că principiul publicității materiale nu privește niciodată soarta lui B, primul cumpărător, ci numai soarta lui C, cel de-al doilea cumpărător.

Practic, dar şi juridic, principiul publicităţii materiale constituie o veritabilă excepţie de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis.

După cum s-a arătat în doctrină46, principiul publicităţii materiale nu este însă unul absolut, ci, dimpotrivă, este un principiu relativ, în sensul că este limitat de lege, atât sub aspectul cazurilor în care operează, adică a actelor juridice salvate de la nulitate ori desfiinţare, cât şi în privinţa persoanelor în folosul cărora acţionează, respectiv a terţilor care se pot prevala de efectele lui juridice (nr. 14), şi presupune totodată mai multe condiţii care trebuie întrunite pentru a opera efectiv (nr. 15).

14. Principiul publicității materiale a cărților funciare (continuare). Domeniu de aplicare. În esență, ratione materiæ, principiul publicităţii materiale, adică efectul translativ sau constitutiv de drepturi al înscrierii, operează numai și numai în cazul dobândirii – strămutării sau constituirii – a unui drept tabular47, înscris în cartea funciară48, în temeiul (sau în baza) unui act juridice cu titlu oneros (sau contract de ipotecă49). În consecinţă, el nu se aplică, între altele, drepturilor tabulare dobândite prin efectul legii (de ex. prin moştenire), prin vânzare silită şi nici în cazul excepţiunilor legale ce rezultă din aplicarea principiilor de carte

46 ? V., de ex., M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. b), pp. 805-806.47 ? Dreptul tabular este dreptul real imobiliar înscris în cartea funciară (art. 877).48 ? V., în acest sens, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393. 49 ? Art. 901 alin. 3.

20

funciară (de ex., în cazul dobândirii dreptului real prin accesiune imobiliară ori expropriere, prin acte juridice cu titlu gratuit ori în cazul dobândirii dreptului real înăuntrul termenului în care publicitatea materială a cărţii funciare este suspendată şi faţă de terţi, în condiţiile art. 909 alin. 3 din L. nr. 7/1996)50.

Ratione personæ, numai terţul subdobânditor cu titlu particular şi de bună-credinţă se bucură de beneficiul publicităţii materiale51. În consecinţă, publicitatea materială nu poate fi invocată de către părţile contractante şi succesorii lor universali sau cu titlu universal52 şi nici de către donatarii sau legatarii cu titlu particular53 ori de către dobânditorii de rea-credinţă54.

15. Principiul publicității materiale a cărților funciare (continuare). Condiţii. Din dispoziţiile legale care stau la baza principiului publicităţii materiale (art. 901, 908 alin. 4 și 909 alin. 3 și 4 NCC), rezultă că acesta acţionează numai atunci când sunt întrunite, cumulativ, toate cerinţele expres sau, după caz, implicit prevăzute de lege. Aceste cerinţe sunt, în esenţă, următoarele55:

– înscrierea lui Secundus (autorul lui Tertius) în cartea funciară să fie inexactă;

– din cuprinsul cărţii funciare să rezulte o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în folosul lui Secundus;

– cel înscris în cartea funciară (Secundus) să fi transmis sau constituit un drept real în favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros şi particular;

– terţul să fi dobândit dreptul real cu bună-credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare; buna-credință este definită în manieră mixtă, obiectivă și subiectivă [cf. art. 901 alin. 2, precitat: „Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare”];

– dreptul real dobândit să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară;

50 ? V., pentru amănunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 250, p. 393 sqq.51 ? Ibidem, nr. 251, p. 404, și nr. 440 lit. b), pp. 806-807.

52 Art. 901 alin. 4.53 ? Art. 901 alin. 1 a contrario.54 ? Ibidem.55 ? V., pentru amănunte, M. Nicolae, op. cit. (vol. II), 2011, nr. 440 lit. c), pp. 807-808, iar pentru analiza

acestora, ibidem, nr. 255 şi urm., p. 417 sqq.

21

– la data contestării dreptului lui Tertius să fi trecut cel puțin un an de la comunicarea încheierii prin care s-a ordonat înscrierea dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus), conform art. 909 alin. 3 teza finală56.

16. Principiul publicității materiale a cărților funciare (continuare). Efecte. Prin efectul legii (art. 31 din L. nr. 7/1996), terţul subachizitor de bună-credinţă dobândeşte dreptul real aşa cum apare înscris în cartea funciară şi liber de orice sarcină care nu ar fi fost înscrisă. Aşadar, sintetic, principiul publicităţii materiale comportă două efecte juridice distincte, însă complementare: unul pozitiv şi altul negativ57:

a) Efectul pozitiv constă în faptul că terţul de bună-credinţă devine titular al dreptului real în măsura şi cu conţinutul care rezultă din cartea funciară.

b) Efectul negativ constă în faptul că terţul de bună-credinţă dobândeşte definitiv dreptul real liber de drepturile şi sarcinile susceptibile de înscriere în cartea funciară neînscrise sau, după caz, radiate din greşeală, care se consideră inexistente şi, deci, inopozabile, terţului de bună-credinţă.

Din cele ce precedă, rezultă că principiul publicităţii materiale este o regulă specifică regimului de carte funciară, fiind destinată asigurării securităţii şi stabilităţii proprietăţii imobiliare şi asigurării creditului ipotecar, regulă necunoscută de Codul civil din 1864 şi neîntâlnită în sistemele personale de publicitate imobiliară, cum este cazul acela al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.

El nu trebuie confundat cu uzucapiunea tabulară, deoarece între cele două instituții juridice există deosebiri esențiale (infra, nr. 18).

17. Limitele publicității materiale. Imposibilitatea invocării principiului publicității materiale contra verum dominum care nu are calitatea de antecesor tabular. Întrucât principiul publicităţii materiale este rezervat soluţionării conflictului dintre antecesorul tabular (şi avânzii săi cauză) – Primus – şi terţul subdobânditor (Tertius) care este pus la adăpost de orice cauză de evicţiune derivând din lipsa ori nevalabilitatea titlului autorului său imediat (Secundus)58, deşi Codul civil nu prevede, în mod expres, acest principiu – spre deosebire de beneficiul uzucapiunii tabulare – nu poate fi invocat de Tertius şi

56 Termenul este de 3 ani, dacă încheierea nu a fost comunicată, și curge de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în favoarea lui Secundus.

57 ? V., în acest sens, C. Wieland, Les droits réels dans le Code civil suisse, trad. en français par H. Bovay, t. II, Paris, 1914, pp. 587-588. Cf. S. Brădeanu, Către o nouă legislaţiune funciară, Bucureşti, 1938, p. 86: ,,Trebuie să distingem între efectul negativ şi efectul pozitiv al publicităţii materiale a cărţilor funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efectul pozitiv înseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de îngrădirile şi excepţiunile legale (art. 33). Din aceste efecte ale publicităţii materiale, ca o consecinţă firească, izvorăşte puterea doveditoare absolută a înscrierii de carte funciară.”

58 ? În acest sens, M. Nicolae, op. cit. (2011), vol. II, nr. 252, p. 412 sqq.

22

împotriva adevăratului proprietar (sau titular de alte drepturi reale imobiliare) care nu a fost niciodată înscris în cartea funciară, deoarece până în prezent înscrierile în cartea funciară se fac sporadic, iar nu în mod organizat, iar adevăratul proprietar nu a fost înscris anterior în cartea funciară, pentru a fi socotit antecesor tabular.

Într-adevăr, aşa cum am arătat, cu altă ocazie59, analizând această chestiune prin prisma aplicării – in illo tempore – a fostelor dispoziții ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, corespondentul actual al art. 901 NCC:

„O astfel de soluţie, deşi nu este consacrată, in terminis, de Legea nr. 7/1996, ea este, după părerea noastră, neîndoielnică, deoarece, pe de o parte, acţiunea în rectificare este rezervată celui care a fost (antecesorul tabular) sau urma ori ar fi trebuit (succesorii săi în drepturi) să fie înscris în cartea funciară60, iar pe de altă parte, buna-credinţă a terţului subachizitor, întemeiată pe cuprinsul cărţii funciare se raportează atât la lipsa notării unei acţiuni prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, cât şi la faptul dacă din titlul autorului său imediat (cel care i-a transmis sau constituit un drept real), înscris în cartea funciară, nu rezultă această inexactitate (art. 31 alin. 2). Prin urmare, în toate cazurile este vorba de lipsa sau nevalabilitatea titlului lui Secundus, care poate fi suplinită, prin efectul publicităţii materiale, în favoarea lui Tertius şi în contra lui Primus, antecesorul tabular şi adevăratul titular al dreptului real, definitiv pierdut în favoarea lui Tertius, iar nicidecum nu este vorba de lipsa ori nevalabilitatea titlului lui Primus, în baza căruia s-a deschis cartea funciară.”

În afară de aceasta, este de observat că, sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938, aplicabilitatea tuturor regulilor de carte funciară era condiționată de declararea ca „legale” (definitive) a cărților funciare, întocmite pe un anumit teritoriu administrativ, după efectuarea procedurii de rectificare, scop în care prin decizie ministerială vor fi somați ca în termen de 3 luni de la data procesului-verbal de afișare a cărților funciare provizorii toți cei interesați să-și declare drepturile câștigate ori, după caz, să facă contestațiile necesare, sub sancțiunea inopozabilității lor terțelor persoane care dobândesc prin act juridic cu titlu oneros drepturi reale, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare (art. 175 alin. 3)61.

59 ? Ibidem, pp. 415-416.60 Cf. art. 100 alin. 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară din 1997:

„Rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată se înţelege acea persoană care a avut sau are un drept înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat de noua înscriere.” V. şi art. 89 alin. 2 (text identic) din noul Regulament de organizare şi funcţionare al birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară (2006): „Rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată se înţelege acea persoană care a avut sau are un drept înscris în cartea funciară, drept ce a fost lezat de noua înscriere.” (s.n.). Nu întâmplător, deci, acțiunea în rectificare este rezervată celui care a fost sau, după caz, este înscris în cartea funciară, căci, numai acesta este ținut să reacționeze în termen scurt pentru a înlătura înscrierile vătămătoare, deoarece acesta putea să cunoască aceste înscrieri.

61 A se vedea art. 175 din decretul-lege: „Deciziunea ministerială va arăta teritoriul pentru care s-au întocmit cărțile funciare, circumscripțiile judecătorești, locul unde cărțile funciare vor putea fi cercetate de cei interesați și data de la care acestea sunt declarate cărți funciare legale.

Deciziunea va mai face cunoscut că, începând de la ziua arătată, drepturile de proprietate, de ipotecă sau alte drepturi reale asupra imobilelor se vor putea constitui, dobândi, mărgini, strămuta sau stinge numai potrivit

23

În concluzie, în cazul imobilelor înmatriculate pentru prima dată în cartea funciară, în condiţiile art. 59 (actualmente, art. 581, introd. prin O.U.G. nr. 64/2010 – n.n., M.N.) din Lege, principiul publicităţii materiale nu se aplică contra adevăratului proprietar sau titular de drepturi neînscris în cartea funciară, care poate să-şi apere dreptul vătămat de înscrierea respectivă în condiţiile dreptului comun, adică fie prin acţiunea în revendicare, fie prin acţiunea în anulare a actului juridic ce a stat la baza înscrierii, după caz62.

Așadar, în cazul imobilelor înscrise pentru prima dată într-o carte funciară, fără concursul adevăratului proprietar, principiul publicității materiale nu poate fi invocat contra terțului străin de cartea funciară și care invocă drepturi proprii, nederivate, deoarece aceste drepturi, în lipsa unui text expres de lege, nu pot fi considerate definitiv suprimate, câtă vreme lucrările de cadastru general nu au fost terminate, iar sistemul de carte funciară nu a fost introdus, în mod complet, pe întreg teritoriul administrativ al unui județ sau la nivelul unui sector cadastral (cf. art. 2 și urm. din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost mod. prin O.U.G. nr. 64/2010).

Această soluție este confirmată, expressis verbis, de art. 79 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, care dispune următoarele:

dispozițiunilor legii de față.Deciziunea va mai cuprinde: somațiunea de a face în termen de trei luni de la data procesului-verbal,

constatând săvârșirea publicității în comună, declarațiunile arătate în articolul următor, va indica instanța la care se vor depune și va arăta că declarațiunile sau contestațiunile făcute după trecerea acestui termen, nu vor fi opozabile terțelor persoane, care au dobândit cu bună-credință prin act juridic cu titlu oneros drepturi reale, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.”

În prezent, Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr. 64/2010, aprobată, cu modificări, prin Legea nr. 133/2012, prevede o procedură similară, însă destul de confuză, privind efectuarea lucrărilor de cadastru, deschiderea noilor cărți funciare și închiderea vechilor evidențe funciare, dată când „identificarea și numerotarea imobilelor cuprinse în titlurile de proprietate emise în baza legilor fondului funciar sau alte acte de proprietate, planuri și alte evidențe cadastrale și de publicitate imobiliară anterioare realizării cadastrului și deschiderii noilor cărți funciare își pierd valabilitatea” (art. 113 alin. 1, teza a treia). De la această dată, cuprinsul cărților funciare și al planului cadastral se dovedește cu extrasul de carte funciară sau din planul cadastral, după caz (art. 113 alin. 3, din aceeași lege).

62 Această opinie este împărtășită și de prof. Valeriu Stoica, care apreciază că, într-o asemenea ipoteză, devin aplicabile cerințele statuate în practica judiciară privitoare la efectul achizitiv al teoriei aparenței, i.e. ale principiului error communis facit ius. V., în acest sens, V. Stoica, op. cit. (2009), p. 440, nota 42: „S-a observat, în mod judicios, că, în regiunile în care s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, în cazul în care s-a deschis o carte funciară nouă, conform art. 59 din Legea nr. 7/1996 (respectiv în condițiile art. 61 din forma inițială a acestui act normativ), dar cel înscris în cartea funciară nu este adevăratul proprietar, se iese din domeniul de aplicare al principiului publicității materiale (a se vedea M. Nicolae, op. cit. [Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciară, 2006, cit. supra, nota 41 – p.n., M.N.], pp. 416-420). În schimb, într-o asemenea ipoteză, dacă sunt îndeplinite toate cerințele statuate în practica judiciară, poate opera efectul achizitiv al teoriei aparenței (…), ceea ce constituie un avantaj pentru terțul subdobânditor, întrucât nu se mai pune problema trecerii unui termen de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului proprietarului aparent.” Observăm însă, în această ultimă ipoteză, că, dacă principiul error communis facit ius este de aplicație imediată, condițiile de aplicare a acestuia sunt, totuși, mult mai riguroase (cerința dobândirii printr-un act juridic cu titlu particular și oneros, condiția bunei-credințe, dar și eroarea comună și invincibilă a terțului achizitor etc.).

24

„(1) În cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din Codul civil sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de Codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

(2) Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile şi înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. În acest caz, sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului.” (s.n.).

Rezultă din textul citat că, dacă terțul dobânditor nu poate invoca art. 901, poate, în schimb, invoca dispozițiile art. 931 privitoare la uzucapiunea tabulară, însă numai la expirarea termenului de 5 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere sau, după caz, de la data intrării în posesia imobilului, în cazul în care aceasta ar fi ulterioară datei înregistrării cererii de intabulare a dreptului în cartea funciară.

18. Comparație între uzucapiunea tabulară și principiul publicității materiale. a) Asemănări. Între cele două instituții juridice există următoarele asemănări:

– ca natură juridică: ambele sunt moduri originare de dobândire a proprietății;

– în ce privește domeniul de acțiune, ambele au ca obiect dobândirea dreptului de proprietate sau un alt drept real imobiliar asupra unor imobile înscrise în cartea funciară;

– în ce privește condițiile de acțiune, ambele presupun înscrierea unui drept tabular fără cauză legitimă și buna-credință a terțului care și-a înscris dreptul în folosul său;

– sub aspectul efectelor, ambele produc efecte extinctive și achizitive de drepturi:

b) Deosebiri. În ce privește deosebirile acestea sunt mult mai semnificative:– ca domeniu: pe când uzucapiunea tabulară poate privi numai dobândirea

drepturilor reale de folosință, publicitatea materială poate privi și dobândirea unor drepturi reale de garanție; uzucapiunea tabulară poate fi opusă atât de dobânditorul nemijlocit (Secundus), cât și de terțul (sub)dobânditor (Tertius), pe când publicitatea materială poate fi opusă numai de către terțul dobânditor cu titlu particular, iar nu și de către dobânditorul nemijlocit (art. 901 alin. 4);

25

– în ce privește condițiile de acțiune: în timp ce uzucapiunea tabulară presupune existența unei posesii utile timp de 5 ani socotiți de la înregistrarea cererii de înscriere sau, de la data intrării în posesie dacă aceasta a avut loc ulterior, publicitatea materială poate viza numai dobândirea unui drept tabular înscris în baza unui act juridic cu titlu oneros sau a unui contract de ipotecă;

– buna-credință, în cazul uzucapiunii tabulare, trebuie să subziste atât la data înregistrării cererii cât și la data intrării în posesie, pe când în materia publicității materiale, este suficient ca buna-credință să existe la data înregistrării cererii de înscriere;

– termenul de 5 ani, prevăzut de art. 931, este un termen de uzucapiune, susceptibil de suspendare și întrerupere, pe când termenele de un an și 3 ani din materia publicității materiale sunt termene de decădere (art. 909 alin. 4)63.

– publicitatea materială este suspendată un anumit timp, pentru a permite antecesorului tabular să atace înscrierea vătămătoare, pe când cursul uzucapiunii este suspendat numai în cazul în care posesia este viciată ori, după caz, în cazurile prevăzute de lege pentru suspendarea prescripției dreptului material la acțiune;

– ca dată a producerii efectelor: publicitatea materială este, în principiu, un mod de dobândire instantanee, imediată, a proprietății sau a unui alt drept real, pe când uzucapiunea tabulară este un fapt juridic continuu, un mod de dobândire în care existența unui termen de uzucapiune este de esența sa.

În concluzie, atât uzucapiunea tabulară cât și publicitatea materială a înscrierilor de carte funciară sunt moduri specifice de dobândire a proprietății imobiliare, care nu se suprapun și nici nu se confundă în ce privește aplicarea lor, fapt confirmat și de prevederile art. 79 din Legea pentru punerea în aplicare a NCC, mai sus citate (supra nr. 17, in fine). Cel interesat se poate prevala, în scopul de a respinge o acțiune împotriva sa, de oricare dintre aceste mijloace juridice, dacă, in concreto, sunt întrunite toate cerințele prevăzute de lege.

IV. ASPECTE DE DREPT TRANZITORIU (INTERTEMPORAL)64

63 ? Termenul de decădere stinge dreptul subiectiv, iar nu doar dreptul material la acțiune (art. 2.545 alin. 2 NCC.). Regimul termenelor de decădere este mai sever, ele nefiind supuse, în principiu, cauzelor de suspendare sau întrerupere a prescripției dreptului material la acțiune (art. 2.548 NCC). Cu privire la delimitarea prescripției extinctive față de decădere, v. M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, cit. supra [nota 3], nr. 37-38, pp. 137-150.

64 ? Pentru dezvoltări în privinţa aplicării în timp a legii civile, v., de exemplu: Tr. Broşteanu, Arbitrariul şi relativitatea formulelor doctrinare cu privire la aplicarea legilor în timp, Institutul de Arte Grafice „Vremea”, Bucureşti, 1932; idem, Insuficienţa articolului 1 din Codul civil pentru soluţia problemelor de aplicaţiune a legilor în timp, în „Pandectele române”, 1932, IV, pp. 279294; G. Plastara, Sinteza dreptului intertemporal – Noua doctrină în materia neretroactivităţii legilor, în „Pandectele române”, 1932, IV, pp. 208218; P. Vasilescu, Stabilitatea dreptului în succesiunea legilor, Institutul de Arte Grafice “N. V. Ştefăniu”, Iaşi, 1933; M. Eliescu, Aplicarea legii civile în timp şi spaţiu. Conflictele de legi, în „Tratat de drept civil”, vol. I, „Partea generală”, de Tr. Ionaşcu ş.a.,

26

19. Datele problemei. Uzucapiunea, ca situație juridică continuă (durabilă), este supusă în întregime legii vechi, sub care a început să curgă termenul de uzucapiune, sau, dimpotrivă, legii noi, sub care acest termen s-a împlinit?

Întrebarea se pune doar atunci când intrarea în vigoare a legii noi dă naștere unui conflict de legi în timp, iar nu și atunci când acest conflict este exclus, fiind vorba doar de o simplă succesiune de legi, cum se întâmplă în cazul în care uzucapiunea ar fi suprimată ori necunoscută sub legea veche ori în cazul în care ambele reglementări sunt, pe fond, identice, legea nouă nefăcând altceva decât să preia vechea reglementare in globo65.

Astfel, în materie de uzucapiune, in genere, s-a admis că atâta timp cât „termenele privitoare la prescripție nu sunt împlinite, ele pot fi întotdeauna modificate, fără retroactivitate, de o lege nouă”66. În caz contrar, legea nouă nu poate, fără retroactivitate, să suprime beneficiul ori efectele uzucapiunii împlinite. Prin urmare, trebuie făcută distincția între uzucapiunile în curs, care sunt supuse legii noi, și cele împlinite care sunt sustrase acțiunii legii noi:

„Astfel – zice prof. Mihail Eliescu –, prescripțiile achizitive, neîmplinite la data când imobilul a devenit proprietate socialistă de stat au încetat de a mai curge, căci dreptul de proprietate socialistă de stat au încetat de a mai curge, căci dreptul de proprietate socialistă de stat asupra imobilelor nu se poate dobândi prin prescripție.

Cu toate acestea, elementele interesând curgerea prescripției și având o valoare juridică proprie vor continua să fie stăpânite de legea sub care s-au produs. De pildă,

Ed. Academiei, Bucureşti, 1967, pp. 77131; A. Pop, Gh. Beleiu, Drept civil. Teoria generală a dreptului civil, Universitatea din Bucureşti, 1980, pp. 6976; O. Căpăţînă, Aplicarea legii în timp şi spaţiu, în „Tratat de drept civil”, vol. I, „Partea generală” (coordonator P. Cosmovici), Ed. Academiei, Bucureşti, 1989, pp. 107143; G. Boroi, Drept civil. Partea generală, ed. a IIa, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, pp. 1723; O. Ungureanu, Drept civil. Introducere, ed. 8, Ed. C.H. Beck, București, 2007, pp. 5458; I. Reghini, Dreptul civil. Norma de drept civil. Raportul juridic civil, în „Introducere în dreptul civil” de I. Reghini, Ş. Diaconescu, vol. 1, Ed. Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2004, pp. 59-85. Adde P. Roubier, Le droit transitoire (Conflits des lois dans le temps) 2e éd., Dalloz et Sirey, Paris, 1960; G. Marty, P. Raynaud, Droit civil, t. 1, Sirey, Paris, 1956, pp. 168184; E.-L. Bach, Contribution à l’étude du problème de l’application des lois dans le temps, în „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 3/1969, pp. 405468; J. Héron, Étude structurale de l’application de la loi dans le temps (à partir du droit civil), in „Revue trimestrielle de droit civil” nr. 1/1985, pp. 277-333; idem, Principes du droit transitoire, Dalloz, Paris, 1996; J. Ghestin, G. Goubeaux et Muriel-Fabre Magnan, Traité de droit civil. Introduction générale, 4e éd., L.G.D.J., Paris, 1994, pp. 325-371; Pierre Fleury-Le Gros, Contribution à l’analyse normative des conflits de lois dans le temps en droit privé interne, thèse (préfaces de Louis Bach et Pierre Mayer, et postface de Jacques Petit), Dalloz, Paris, 2005, p. 14 et s.

Cu privire la legea aplicabilă nulității actului juridic civil ratione temporis, v. v. M. Nicolae, Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabilă nulității actului juridic civil, I, în „Revista română de drept privat” nr. 6/2007, p. 96 sqq.; idem. Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabilă nulității actului juridic civil , II, în „Revista română de drept privat” nr. 1/2008, p. 101 sqq.

În legătură cu problema legii aplicabile prescripției extinctive, în caz de succesiune a legilor în timp, v. M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, cit. supra [nota 3], nr. 85 sqq., p. 248 sqq.

65 ? Cu privire la condițiile sau premisele conflictului de legi în timp, a nașterii unei probleme de drept intertemporal, v. M. Nicolae, Principiul neretroactivității și Noul Cod civil, în vol. „Noile Coduri ale României. Studii și cercetări juridice, Ed. Universul Juridic, București, 2011, pp. 87-89.

66 ? M. Eliescu, op. cit. [nota 64], nr. 24, p. 101.

27

întreruperea cursului prescripției, în ce privește condițiile de existență și efectele ei, rămân guvernate de legea în vigoare la data când a intervenit faptul întreruptiv.

Mai spinoasă este problema pe care o ridică o lege nouă care scurtează durata unor termene. Astfel, prin Decretul nr. 167 din 21 aprilie 1958 privitor la prescripția extinctivă, termenul prescripției de drept comun a fost scurtat de la 30 la 3 ani. Legea cea nouă ar fi, desigur, retroactivă dacă s-ar aplica și prescripțiilor începute cu cel puțin 3 ani înainte de intrarea în vigoare a legii noi, căci aceasta ar însemna că, potrivit acestei din urmă legi, stingerea unor situații juridice ar rezulta dintr-un fapt pe de-a-ntregul petrecut sub imperiul legii vechi – curgerea celor 3 ani –, fapt care nu comporta, sub imperiul legii vechi, efectele extinctive pe care i le atribuie legea cea nouă. Decretul nr. 167/1958, de altfel, înlătură expres soluția retroactivității prin art. 25, care prevede anume că noul termen scurtat de 3 ani nu va curge decât de la intrarea în vigoare a decretului”67.

Teza prof. Eliescu este clasică, fiind susținută de autori de prestigiu68. Ea ignoră însă un element esențial și anume: aplicarea legii noi uzucapiunilor (sau prescripțiilor) neîmplinite nu se poate face, fără retroactivitate69, din moment ce efectele legi noi sunt condiționate de luarea în calcul sau, după caz, de ignorarea duratei uzucapiunilor sau prescripțiilor deja scurse până la data intrării ei în vigoare, în timp ce efectele legii vechi sunt în aceeași măsură – i.e. parțial și în măsura necesară pentru ca efectul prevăzut de legea nouă să se poată produce în mod efectiv – conservate ori înlăturate sau, după caz, ignorate de legea nouă70.

Cum s-a spus71, o lege nouă care s-ar aplica contractelor în curs ar fi deopotrivă activă și retroactivă, iar nu doar de aplicare imediată, cum se executare, modificate ex nunc prin legea nouă, este valabilă, pentru identitate de rațiuni, și altor situații juridice în curs, inclusiv în cazul uzucapiunilor și prescripțiilor începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi72.

67 ? Ibidem, pp. 101-102.68 ? V., în acest sens, P. Roubier, op. cit. [nota 64], nr. 64, pp. 297-301. În același sens, O. Căpățînă, op. cit.

[nota 64], nr. 25, pp. 130-132.69 ? Sau fără „retrospectivitate”, conform teoriei lui J. Héron (in Principes du droit transitoire, cit. supra [nota

64], no 149, pp. 134-135), deoarece afectează numai ex nunc durata termenului de prescripție, iar nu și timpul scurs anterior. Contra, în sensul că, în această ipoteză, suntem în prezența tot a unei legi retroactive prin obiectul ei, deoarece legea nouă mărind sau micșorând termenul de prescripție revine asupra efectelor juridice ale unui fapt trecut, în sensul că „se opune ca o consecință de drept atașată realizării unui fapt trecut să fie (efectiv) aplicată”, v. P. Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 648, p. 282.

70 ? V., pentru amănunte, M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, cit. supra [nota 3], nr. 95-96, pp. 268-270.

71 ? A se vedea Pascale Deumier, L’application d’une loi nouvelle aux contrats en cours est-elle unei application immédiate et/ou une application rétroactive?, in Revue trimestrielle de droit civil 2010, p. 58 sqq. Pour cet auteur, «en définitive, l’application de la loi nouvelle aux contrats en cours n’est-elle pas à la fois immédiate (elle s’applique aux effets futurs) et rétroactive (ce faisant, elle revient sur les prévisions passées)? Ecourter la durée de 99 ans [d’un contrat de concession conclu en 1931 – n.n., M.N.], c’est empêcher le contrat de se réaliser à l’avenir mais n’est-ce pas dans le même remettre en cause la durée fixée en 1931?» (ibidem).

72 ? Cf. G. Pace, Il diritto transitorio con particolare riguardo al diritto privato (con prefazione del prof. Mario Rotondi), Milano, 1944, nr. 105, p. 330: “Le leggi di applicazione immediata possono anche essere retroattive ex fattispecie. Ecco un es.: una norma viene ad abolire la proprietà acquistata dagli attuali titolari a titolo gratuito (o, più generalmente, acquistata in un modo qualsiasi determinato dalla norma). Un tal legge è d’applicazione

28

Strict juridic, așadar, există retroactivitate nu numai atunci când se modifică ori suprimă ex tunc efectele juridice ale unui act sau fapt trecut, instantaneu sau durabil, ci și atunci când se modifică sau suprimă pentru viitor astfel de efecte juridice, în considerarea unui act sau fapt trecut, instantaneu sau durabil, după caz, din moment ce legea nouă „are ca obiect de a se opune aplicării consecinței juridice prevăzute totuși de către norma în vigoare la data realizării unui fapt”73, iar acest fapt trecut constituie, cum spune Pace, condicio iuris de aplicare a legii noi74.

Referindu-se la legea aplicabilă prescripțiilor în curs, în speță, la modificarea duratei acestora prin legea nouă, Gaetano Pace, fondatorul în Italia al teoriei normativiste, subliniază că aplicarea pur și simplu a legii noi care ar mări sau micșora durata termenelor de prescripție este „manifest retroactivă”, deoarece are ca efect reevaluarea juridică a perioadei de timp scurs până la apariția legii noi75. Nu contează dacă această perioadă are valoare definitivă sau finală ori este numai preparatoare sau instrumentală: „trebuie că ea să nu ajungă să fie nici mărită, nici micșorată, deoarece aceasta ar constitui o revalorificarea (la „rivalutazione”) a timpului scurs și, deci, e manifest retroactivă”76.

Din cele ce precedă rezultă că aplicarea imediată a legii noi uzucapiunilor (sau prescripțiilor în curs) este, deopotrivă, retroactivă, în tot sau în parte, după caz.

Pentru a ieși din acest impas și a respecta principiul constituțional al neretroactivității legii noi (art. 15 alin. 2 din Constituție), legiuitorul a adoptat o soluție pragmatică și, în același timp, echitabilă. Astfel, prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a NCC77 s-a prevăzut, in terminis, că dispozițiile NCC immediata perchè incide su rapporti giuridici in corso; ma è anche retroattiva perchè – come direbbe il Vareilles-Sommières – opera sul presente a ragione d’un fatto passato, o perchè, nella nostra terminologia, un fatto passato (il modo d’acquisto anteriore) costituisce condicio iuris per l’applicazione della norma giuridica”

73 ? P. Fleury-Le Gros, op. cit. [nota 64], no 274, p. 122, no 648, p. 282.74 ? „[C’è] retroattività ex fattispecie allorchè la fattispecie di una nuova norma è realizzabile, in tutto o in

parte, da fatti o avvenimenti passati. Più concretamente, se la ipotesi della nuova norma si risolve nelle condiciones iuris A, B, C, D, si avrà retroattività ex fattispecie se qualcuna di quelle condizioni o tutte possono essersi verificate in passato, nel senso, s’intende, che quel loro verificarsi interessi la norma, costituisca realizzazione delle sue condizioni” (G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 47, pp. 153-154).

75 ? G. Pace, op. cit. [nota 72], nr. 144, nota 1, pp. 495-496. 76 ? Ibidem, nota 1, p. 495. Precizăm că, pentru a ieși din impas, autorul propune sistemul calculului

proporțional, admis de Codul civil elvețian (ibidem). Cu privire la acest sistem, v. M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, cit. supra [nota 3], nr. 91, nota 1, p. 252.

77 Reamintim că legea de punere în aplicare a NCC este o lege complexă care conține nu numai dispoziții tranzitorii și de punere în aplicare a NCC, ci și dispoziții de modificare și completare a NCC, în forma adoptată prin Legea nr. 287/2009, de modificare și completare a unor acte normative în vederea punerii de acord cu prevederile NCC, inclusive dispoziții abrogatoare. V., în acest sens, M. Nicolae, Introducere, in „Codex iuris civilis, t. I (Noul Cod civil, Ediție critică), cit. supra [nota 2], nr. 17 și urm., p. LXXXVII sqq.

Cu privire la interpretarea și aplicarea în timp a dispozițiilor NCC (în general), v.: D. Chirică, O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, în „Pandectele române” nr. 3/2011, pp. 118-123, 125; P. Perju, Conflictul de legi în timp în reglementarea Noului Cod civil și a Proiectului Legii pentru punerea în aplicare a acestuia , în

29

nu se aplică prescripțiilor (art. 201) și nici uzucapiunilor (art. 82) începute înainte de intrarea lor în vigoare.

Această soluție este, cel puțin în materie de uzucapiune, tradițională78, fiind totodată o soluție echitabilă, deoarece este în măsură să respecte nu numai previziunile sau așteptările legitime ale părților, dar și egalitatea lor juridică. În cele ce urmează ne vom referi, pe scurt, la aplicarea în timp a dispozițiilor NCC în materie de uzucapiune tabulară, cu mențiunea că soluțiile rămân valabile, în principiu, și în materia uzucapiunii extratabulare (art. 930 NCC).

20. Sedes materiæ. a) Prevederile art. 6 alin. 4 NCC. Conform acestui text (introdus prin legea de punere în aplicare):

„Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse în întregime dispozițiilor legale care le-au instituit” (s.n. – M.N.)

b) Prevederile art. 82 din Legea nr. 71/2011. Potrivit acestui text legal, astfel cum a fost mod. prin OUG nr. 79/2011:

„(1) Dispoziţiile art. 930-934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune, în vigoare la data începerii posesiei. Cu privire la imobilele pentru care, la data începerii posesiei, nu erau deschise cărţi funciare, rămân aplicabile dispoziţiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.

(2) În cazurile posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărți funciare, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil își produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acțiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepției uzucapiunii, dacă această excepție a fost admisă” (s.n. – M.N.)

„Dreptul” nr. 3/2011, pp. 11-19; idem, Conflictul de legi în timp în reglementarea Noului Cod civil și a Legii pentru punerea în aplicare a acestuia, în „Dreptul” nr. 9/2011, pp. 11-20; idem., Considerații referitoare la Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, în „Dreptul” nr. 11/2011, pp. 11-18; Mirela Steluța Croitoru, Aplicarea legii civile în timp din perspectiva Noului Cod civil, în „Revista română de drept privat” nr. 6/2011, pp. 11-84; G. Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, Ed. Hamangiu, București, 2011, pp. 15-38; C. Popa, Ruxandra Frangeti, Aplicarea în timp a Noului Cod civil în materie contractuală, în „Curierul judiciar” nr. 10/2011, pp. 490-493; M. Nicolae, Principiul neretroactivității și Noul Cod civil, cit. supra [nota 65], pp. 82-105. Adde G. Boroi, Aplicarea în timp a Noului Cod civil (disponibil la adresa web www.inm-lex.ro – 27 noiembrie 2011, data consultării).

78 ? V., de ex., art. 1911 C. civ. 1864, art. art. 3 din Dreptul-lege nr. 478/1938 privind extinderea legislației civile în Bucovina, art. 31 alin. 2 din Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați, art. 6 alin. 2 din Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare de la 12 iulie 1947 în Transilvania a legii pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare din 27 aprilie 1938.

30

De reținut că, dacă art. 6 alin. 4 NCC este un text de principiu care interesează eventualul conflict dintre NCC și legislația civilă specială sau complementară, pe de o parte, și legile civile viitoare, i.e. adoptată după intrarea în vigoare a NCC, pe de altă parte, numai art. 82 din Legea de punere în aplicare a NCC este un text special care vizează însuși conflictul dintre vechea legislație civilă și dispozițiile NCC în materie de uzucapiune, astfel încât cele două texte de lege au un câmp de acțiune diferit care nu trebuie confundat79.

21. Domeniu de aplicare. a) Aspecte generale. Uzucapiunea este supusă, în principiu, legii în vigoare de la data începerii posesiei. Și aceasta indiferent dacă este vorba de uzucapiunea extratabulară sau de uzucapiunea tabulară.

În ceea ce privește uzucapiunea tabulară, dispozițiile art. 931 NCC sunt aplicabile doar în cazurile în care posesia a început „după data intrării în vigoare a acestuia” (art. 82 alin. 1, teza I LPA).

Dacă uzucapantul a intrat în posesia imobilului înainte de intrarea în vigoare a NCC, sunt aplicabile „dispozițiile referitoare la uzucapiune, în vigoare la data începerii posesiei” (art. 82 alin. 1, teza a doua, LPA), adică, în acest caz, dispozițiile fostului art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, similare, dar nu identice cu cele ale art. 931 NCC. În doctrină și practica judiciară este controversată chestiunea dacă Decretul-lege nr. 115/1938 a fost sau nu abrogat odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, la 24 iunie 1996, această controversă fiind tranșată de către Secțiile Unite ale Înaltei Curți în sensul „ultraactivității” vechilor dispoziții de carte funciară, inclusiv a celor privitoare la uzucapiune, până la definitivarea lucrărilor de cadastru general la nivelul întregii țări80. Or, în această optică, însemnează că, în materie de uzucapiune tabulară, pentru uzucapiunile începute înainte de intrarea în vigoare a NCC, rămân aplicabile dispozițiile art. 27 ale Decretului-lege nr. 115/1938, expres și definitiv abrogat prin art. 230 lit. g) LPA.

79 Cf. Mirela Steluța Croitoru, Aplicarea legii civile în timp din perspectiva Noului Cod civil, cit. supra [nota 77], p. 63.

80 ? În situația prescripțiilor achizitive începute sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938 și împlinite după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, acțiunile în constatarea dobândirii „dreptului de proprietate prin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate de dispozițiile legii vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938 [Înalta Curte de Casație și Justiție, Secțiile Unite, Dec. nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie 2007, publ. în M. Of. nr. 697 din 14 octombrie 2008]. Pentru critica, parțială, a acestei decizii, inclusiv problema dacă dispozițiile art. 1837 și urm. C. civ.1864 sunt sau nu de imediată aplicare, în vechile regiuni de carte funciară, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, v. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, Introducere în publicitatea imobiliară, cit. supra [nota 5], nr. 20, nota 3, pp. 77-80, iar pentru chestiunea aplicării în timp a dispozițiilor în materie de uzucapiune în fostele regiuni de carte funciară, supuse Decretului-lege nr. 115/1938, v., pe larg, Tr. Dârjan, Aplicarea legii în spațiu și timp cu privire la uzucapiune, în C. Jud. nr. 10/2007, pp. 72-86; idem, Uzucapiunea …, cit. supra [nota 4], pp. 174-188. Adde L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006, pp. 290-293; V. Stoica, op. cit., 2006, vol. II, nr. 346, pp. 459-464; E. Roșioru, op. cit. [nota 7], nr. 146, 504-516.

31

Legea aplicabilă ratione temporis guvernează toate aspectele legate de uzucapiune: obiect, condiții de admisibilitate, efecte. În ceea ce privește uzucapiunea tabulară, situația este aceeași: legea în vigoare la data intrării în posesie va stabili durata, condițiile și efectele uzucapiunii, indiferent dacă e vorba de imobile deja înscrise în cartea funciară, ori de imobile care urmează să fie înscrise, în condițiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu mod. ulterioare (art. 581, introd. prin O.U.G. nr. 64/2010).

Prin urmare, nu interesează legea în vigoare la data încheierii actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nevalabilă, data formulării cererii de înscriere ori data soluționării acesteia și nici data înscrierii efective în cartea funciară a uzucapantului ca titular formal al dreptului tabular înscris în folosul său. Întrucât uzucapiunea tabulară, cel puțin în sistemul noului cod, se bazează pe posesia reală, pe stăpânirea efectivă a imobilului, singura dată care interesează este data intrării în posesie.

b) Aspecte particulare. În final, menționăm că este posibil ca, în baza unui act juridic, încheiat înainte de 1 octombrie 2011, dar nul ori anulabil, beneficiarul lui să se înscrie după această dată în cartea funciară, în baza unei cereri de înscriere înregistrate după intrarea în vigoare a NCC, și să intre după această dată în posesia imobilului, chiar dacă se afla în posesia imobilului, ori, deși cererea de înscriere fusese înregistrate înainte de această dată, să fi intrat în posesia imobilului tot după 1 octombrie 2011.

Potrivit art. 82 alin.1, teza I, din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 931 NCC sunt aplicabile în cazul în care „posesia a început după intrarea în vigoare a acestuia” (s.n.). Textul nu vorbește dacă și celelalte condiții legale – în principal „justa cauză” și cererea de înscriere – trebuie sau nu îndeplinite după 1 octombrie 2011?

În aceste condiții problema care se pune este aceea dacă vor fi sau nu aplicabile dispozițiile legii noi în materie de uzucapiune tabulară, fără ca legea nouă să fie socotită – parțial – retroactivă, deoarece, în acest caz, uzucapiunea, ca fapt juridic complex, presupune îndeplinirea mai multor condiții dintre care unele, cum este „justa cauză” (titlul nul sau anulabil), s-au realizat înainte de 1 octombrie 2011, iar altele după această dată?

Această problemă interesează, îndeosebi, imobilele din regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, guvernate în materie de uzucapiune, de dispozițiile vechiului cod, iar nu de cele ale Decretului-lege nr. 115/1938. Or, în sistemul C. civ. 1864, uzucapiunea prescurtată de la 10 la 20 ani era condiționată de existența unui just titlu valabil sau cel puțin anulabil, iar nu lovit de nulitate absolută (art. 1897 C. civ. 1864), pe când în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938

32

(art. 27), nevalabilitatea titlului (înscrierea „fără cauză legitimă”) constituia un element constitutiv al uzucapiunii tabulare81. În schimb, în sistemul noului cod, după cum am văzut (supra, nr. 7), și un titlu nul82 poate servi drept condicio iuris pentru uzucapiunea tabulară.

În consecință, întrucât potrivit legii vechi, titlul nul nu putea constitui „justă cauză” nici măcar pentru uzucapiunea prescurtată, a fortiori, el nu poate constitui „justă cauză” pentru uzucapiunea tabulară decât dacă legea nouă ar avea efect retroactiv, căci, după cum am văzut, o normă nouă este retroactivă dacă atașează unui fapt consumat – un contrat nul absolut încheiat înainte de 1 octombrie 2011 – alte efecte decât prevăzute de norma în vigoare la data încheierii lui, respectiv ridică la rang de condicio iuris a uzucapiunii un titlu care, sub legea veche, nu putea să îndeplinească această funcție83. Și chiar dacă ar fi îndeplinit o asemenea funcție, deoarece efectele legii noi sunt condiționate și de existența unor condiții deja realizate înainte de intrarea ei în vigoare, legea nouă ar fi, parțial, retroactivă, întrucât efectele legii noi, în speță, ale uzucapiunii tabulare, nu se pot realiza decât dacă sunt însumate toate faptele juridice constitutive, atât cele săvârșite înainte de 1 octombrie 2011, cât și cele săvârșite după această dată84.

81 ? Spre ex., un contract de vânzare încheiat la 30 septembrie 2011, fiind lovit de nulitate absolută, nu putea servi ca just titlu, pentru uzucapiunea prescurtată, dar putea servi ca bază a uzucapiunii tabulare, atât în sistemul vechiului Decret-lege nr. 115/1938, cât și în sistemul NCC.

82 ? Cu privire la legea aplicabilă nulității actelor încheiate înainte de intrarea în vigoare a NCC, v. art. 4 din Legea nr. 71/2011, iar pentru amănunte, v. M. Nicolae, Nulitatea parțială și clauzele considerate nescrise în lumina Noului Cod civil. Aspecte de drept material și drept tranzitoriu, cit. supra [nota 40], pp. 33-39.

83 ? V. art. 3 din Legea nr. 71/2011: „Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor” (s.n.).

84 ? Cu privire la legea aplicabilă faptelor complexe (ipoteza infracţiunii de obicei, dar soluţia este valabilă, mutatis mutandis, şi pentru infracţiunea continuă sau continuată şi, a fortiori, pentru ipoteza concursului de infracţiuni), săvârșite, pro parte, atât înainte cât și după data intrării în vigoare a legii noi, v. P. Fleury-Le Gros, op. cit., nos 307-309, pp. 143-144:

«Dans l’infraction d’habitude, il est vrai que la sanction répressive n’est encourue que lorsque les deux faits sont réalisés: tant que le second fait n’est pas, nous sommes en présence d’une «situation en cours de constitution» telle que le Doyen ROUBIER la définit. Pour autant, peut-on vraiment considérer que l’application du régime nouveau n’est pas rétroactive, au motif qu’elle ne l’est pas à l’égard de l’infraction; c’est-à-dire à l’égard des faits dans leur ensemble? Autrement dit, pour qu’une loi soit rétroactive, doit-elle obligatoirement produire son effet à l’égard de conditions qui ont toutes été réalisées dans le passé?

D’un point de vue normatif, ce raisonnement est contestable: il consiste à faire abstraction des actes de conduite humaine qui constituent l’infraction, et vis-à-vis desquels la norme produira un effet «sanctionnateur». Lorsque le second acte sera commis, et qu’un magistrat devra faire application d’une norme pour prononcer la sanction à l’encontre de l’auteur de l’ensemble des actes, c’est en effet chacun d’eux qui se sera sanctionné, et non seulement le second qui aura permis de constituer l’infraction.

Il est vrai qu’il n’y a pas de sanction possible, tant que second acte n’est pas réalisé; pour autant, on ne peut pas en déduire que lui seul est sanctionné. Considéré isolément, le second acte n’a pas plus d’importance que le premier: ce n’est pas sa commission à elle seule qui permet d’appliquer une sanction à l’auteur du comportement, mais bel et bien la réalisation cumulative des deux actes, c’est-à-dire, aussi bien la réalisation postérieure du second acte que la réalisation antérieure du premier. Autrement dit, la réalisation du premier fait est pénalement indifférente, si elle n’est pas suivie par la réalisation du second fait.

Dès lors, si d’un point de vue normatif l’application de la règle nouvelle serait non rétroactive par rapport à l’infraction, elle le serait, en revanche, à l’égard de l’acte de l’acte commis avant. Bien que la norme régisse une

33

Pentru aceste motive, credem că vor fi aplicabile și în acest caz tot dispozițiile legii vechi în materie de uzucapiune, respectiv fie dispozițiile vechiului Cod civil referitoare la uzucapiunea prescurtată (art. 1895 și urm.)85, fie cele ale Decretului-lege nr. 115/1938.

Rezultă că, în ceea ce privește uzucapiunile tabulare, dispozițiile art. 931 NCC sunt aplicabile numai dacă toate condițiile legale (condiciones iuris) sunt realizate după intrarea în vigoare a acestuia. În caz contrar, sunt și rămân aplicabile dispozițiile legii vechi.

V. CONCLUZII FINALE

22. Regimul uzucapiunii tabulare. În principiu, uzucapiunea tabulară (usucapio secundum tabulam) este un mod originar de dobândire a proprietății sau a unui alt drept real asupra unui imobil înscris în cartea funciară, dacă uzucapantul este de bună-credință și a posedat imobilul timp de 5 ani.

Uzucapiunea tabulară privește, în principal, raporturile dintre antecesorul tabular și succesorul tabular, dar uneori și raporturile dintre un terț și un proprietar sau succesor tabular (cazul deschiderii cărților funciare, în sistemul Legii nr. 7/1996).

Ea nu trebuie confundată cu publicitatea materială a cărților funciare, care privește raporturile dintre antecesorul tabular și un terț dobânditor cu titlu oneros și de bună-credință, întemeindu-se pe cuprinsul cărții.

Condițiile și efectele uzucapiunii tabulare și ale principiului publicității materiale nu sunt însă identice. Astfel:

– În ce privește uzucapiunea tabulară (art. 931 NCC), uzucapantul are un „drept care nu mai poate fi contestat”, i.e. care nu poate fi suprimat sau invalidat printr-o acțiune de fond sau de carte funciară, formulată fie de antecesorul tabular (înstrăinătorul), fie de succesorul tabular – și proprietar ulterior al imobilului – ori,

infraction constituée postérieurement, cet aspect des choses ne doit pas évincer le fait que, pour ce faire, elle sanctionne nécessairement des actes de conduite humaine survenus avant sa date d’entrés en vigueur; en considération de la date de réalisation des faits qu’elle a pour objet d régir, elle est donc partiellement rétroactive.»

Așadar, în cazul faptelor complexe, alcătuite dintr-o suită de acte sau fapte materiale, de care legea leagă anumite efecte juridice, dacă unele dintre aceste fapte s-au săvârşit înainte de intrarea în vigoare a legii noi, iar altele după această dată (cazul aşa-numitei „dispersiuni de fapte”), dacă legea nouă se aplică, atunci aceasta va retroactiva, cel puţin parţial, din moment ce fără luarea în considerare a actelor sau faptelor trecute efectele juridice prevăzute de legea nouă nu s-ar putea produce. Asemenea fapte complexe sunt, în materie civilă, prescripțiile și, mai ales, uzucapiunile, care presupun, după cum se știe, mai multe elemente constitutive realizabile în timp.

85 ? Aplicabile restrictiv, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996. V., pentru amănunte, M. Nicolae, Uzucapiunea în sistemul noilor cărți funciare, cit. supra [nota 6], p. 56 sqq.

34

în fine, fie de terțul (verus dominus) străin de cartea funciară, dacă dovedește îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

a) să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate;b) înscrierea să fi fost făcută „fără cauză legitimă”, i.e., să fi fost făcută în

baza unui act nevalabil (nul absolut, anulabil sau afectat de alte cauze de ineficacitate originare) ori provenind de la un neproprietar;

c) cel înscris să fi posedat imobilul timp de 5 ani, calculați după „momentul înregistrării cererii de înscriere” în cartea funciară a dreptului de proprietate;

d) cel înscris să fi fost de bună-credință la „data înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie”, însă buna-credință se prezumă, în principiu; prezumția de bună-credință poate fi însă răsturnată mai ușor, dacă neregularitatea înscrierii sau a titlului rezultă din cuprinsul cărții funciare ori din registrul de intrare al biroului de cadastru și publicitate imobiliară; în caz contrar, ea trebuie să fie dovedită, însă dovada poate fi făcută cu orice mijloace de probă.

– În schimb, în ceea ce privește publicitatea materială a cărții funciare, terțul (sub)dobânditor (Tertius) are, de asemenea, un drept inatacabil (art. 901, 908, 909 NCC) și se poate opune cu succes la orice acțiune de fond sau de rectificare a cărții funciare, formulate de antecesorul tabular (înstrăinătorul mediat, Primus) împotriva sa și a autorului său nemijlocit (succesorul tabular, Secundus), dacă dovedește îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

a) să existe o înscriere în favoarea lui Secundus, iar aceasta să fie inexactă;b) din cuprinsul cărții funciare să rezulte o aparență de existență a dreptului

în favoarea lui Secundus;c) cel înscris în cartea funciară (Secundus) să fi transmis dreptul de

proprietate în favoarea lui Tertius, printr-un act cu titlu oneros (art. 1.172 alin 1 NCC)86 – vânzare, schimb, dare în plată etc. –, valabil în sine, adică neafectat de vicii intrinseci sau extrinseci; dacă și actul încheiat de Secundus și Tertius este nevalabil, nu se poate invoca decât uzucapiunea tabulară, iar nu și publicitatea materială a cărții funciare;

d) Tertius să fi dobândit dreptul de proprietate cu bună-credință, întemeindu-se pe cartea funciară și fără să fi cunoscut, pe altă cale, neregularitatea cărții funciare;

e) dreptul de proprietate dobândit de Tertius să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară;

f) la data contestării dreptului lui Tertius de către Primus să fi trecut cel puțin un an de la comunicarea încheierii prin care s-a ordonat înscrierea dreptului

86 Principiul publicității materiale este operabil și în materie ipotecară, în cazul ipotecilor convenționale constituite în favoarea unui creditor ipotecar de bună-credință (art. 901 alin. 3 NCC). V. supra, nr. 8.

35

de proprietate în folosul lui B, iar dacă încheierea nu a fost comunicată acestuia, să fi trecut cel puțin 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul lui B; termenele de un an și 3 ani sunt termene de decădere87, iar nu de prescripție.

23. Regimul intertemporal. Ratione temporis, uzucapiunea, fie tabulară, fie extratabulară, este supusă legii sub imperiul căreia termenul de uzucapiune a început curgă (art. 6 alin. 4 NCC).

Dispozițiile art. 931 NCC nu sunt aplicabile uzucapiunilor tabulare începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil (art. 82 LPA). A fortiori, uzucapiunile împlinite până la 1 octombrie 2011 rămân supuse legii vechi. Nu interesează dacă legea nouă este mai favorabilă sau nu și nici dacă uzucapantul era înscris în cartea funciară, deschisă potrivit Decretului-lege nr. 115/1938 ori deschisă în baza procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, câtă vreme conform interpretării Secțiilor Unite ale instanței supreme (supra, nr. 21), în substanța sa, Decretul-lege nr. 115/1938 ar „ultraactiva”.

87 V. supra, nota 63.

36