standardul international de contabilitate ias 40

Standardul Internaţional de

Contabilitate IAS 40

Investiţiile imobiliare

Acest Standard Internaţional de Contabilitate a fost aprobat de Consiliul IASC în luna martie 2000 şi a intrat în vigoare pentru situaţiile financiare aferente perioadelor cu începere de la 1 ianuarie 2001. Acest Standard înlocuieşte IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare, cu privire la contabilitatea investiţiilor financiare. IAS 25 a fost retras în momentul în care acest Standard a intrat în vigoare. În ianuarie 2001, IAS 41, Agricultura, a adus modificări paragrafului 3. Textul modificat este în vigoare pentru situaţiile financiare anuale aferente perioadelor cu începere de la 1 ianuarie 2003. În scopul acestei publicaţii, noul text este trecut în raster gri, iar textul şters din 1AS 40 este trecut în raster gri si tăiat cu o linie.

IAS 40 (2000)

Introducere

1. IAS 40 prescrie tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi cerinţele de prezentare a informaţiilor aferente. Standardul intră în vigoare pentru situaţiile financiare anuale aferente perioadelor cu începere de la 1 ianuarie 2001. Se încurajează aplicarea acestui Standard anterior acestei date.

2. Standardul înlocuieşte cerinţele anterioare existente în IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare. În baza. IAS 25, unei întreprinderi îi era permis să aleagă dintr-o varietate de tratamente contabile aplicate investiţiilor imobiliare (înregistrarea la cost, mai puţin amortizarea, conform tratamentului contabil prezentat în IAS 16, Imobilizări corporale, reevaluarea cu amortizare conform tratamentului contabil alternativ permis din IAS 16, înregistrarea la cost mai puţin deprecierea, conform IAS 25 sau reevaluarea conform IAS 25). O dată cu intrarea în vigoare a prezentului Standard, IAS 25 va fi retras.

3. Investiţiile imobiliare sunt definite ca fiind acele proprietăţi imobiliare (teren sau clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru: (a) a fi utilizate în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative; sau (b) a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

4. Acest Standard nu este aplicabil pentru: (a) proprietăţi imobiliare utilizate de posesor (acestea fiind proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi utilizate în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative) – înregistrate în baza IAS 16, Imobilizări corporale, fie la cost mai puţin amortizarea, fie la valoarea reevaluată mai puţin amortizarea ulterioară; (b) proprietăţile imobiliare destinate vânzării pe parcursul desfăşurării normale a activităţii – înregistrare la minimul dintre cost şi valoarea realizabilă netă, conform IAS 2, Stocuri;

(c) proprietăţile imobiliare care au fost construite sau îmbunătăţite cu scopul de a fi utilizate ca investiţie imobiliară - IAS 16 este aplicabil acestor tipuri de proprietăţi până la definitivarea construcţiei sau a îmbunătăţirii, moment în care proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică Standardul de faţă. Acest Standard se aplică totuşi investiţiilor imobiliare existente care suferă un nou proces de îmbunătăţire cu scopul de a continua să fie utilizate ca investiţii imobiliare. (d) interesul deţinut de un locatar în baza unui contract de leasing v operaţional – acoperit de IAS 17, Leasing; (e) păduri şi alte resurse naturale regenerabile similare şi (f) concesiuni miniere, prospecţiuni şi extracţie de minereu, petrol, gaze naturale şi resurse naturale neregenerabile similare.

5. Standardul permite întreprinderilor să aleagă între: (a) un model bazat pe valoarea justă: investiţia imobiliară trebuie evaluată la valoarea justă, iar modificările înregistrate în valoarea justă trebuie recunoscute în contul de profit şi pierdere sau(b) un model bazat pe cost. Acest model este, de fapt tratamentul contabil de bază stabilit în IAS 16, Imobilizări corporale: investiţia imobiliară trebuie evaluată la cost mai puţin amortizarea (minus pierderile cumulate din depreciere). O întreprindere care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să prezinte informaţii: în legătură cu valoarea justă a investiţiei sale imobiliare.

6. Modelul bazat pe valoarea justă diferă de cel bazat pe reevaluare, acesta din, urmă fiind deja permis de Consiliu pentru anumite active nefinanciare. Pe baza modelului de reevaluare, creşterile înregistrate în valoarea contabilă peste cost sunt recunoscute ca surplus din reevaluare. Totuşi, conform modelului bazat pe valoarea justă, toate modificările survenite în valoarea justă sunt recunoscute în contul de profit şi pierdere.

7. Este pentru prima dată când Consiliul a introdus un model contabil bazat pe valoarea justă pentru activele nefinanciare. Scrisorile cu comentarii o ape marginea Proiectului de Expunere E64 au evidenţiat faptul că, deşi au sprijinit acest pas, au fost mai mulţi cei care încă manifestă rezerve majore în ceea ce priveşte conceptul şi aplicarea practică a extinderii modelului bazat pe valoarea justă pentru activele nefinanciare. De asemenea, unii consideră că anumite pieţe imobiliare nu sunt încă suficient de mature pentru a putea permite funcţionarea satisfăcătoare a unui model bazat pe valoarea justă. În plus, unele persoane consideră că este imposibilă furnizarea unei definiţii riguroase a investiţiilor imobiliare, lucru ce face impracticabilă, în prezent, utilizarea unui model bazat pe valoarea justă.

8. Având în vedere aceste motive, Consiliul crede că, în acest stadiu, nu este practicabilă solicitarea unui model bazat pe valoarea justă pentru investiţiile imobiliare, în acelaşi timp, Consiliul consideră că este de dorit a se permite un model bazat pe valoarea justă. Acest evolutiv pas înainte va permite celor care întocmesc şi utilizează situaţiile financiare să câştige o mai mare experienţă practică în ceea ce priveşte lucrul cu modelul bazat pe valoarea justă şi va oferi timp anumitelor pieţe imobiliare să ajungă la o maturitate mai mare.

9. Standardul cere ca o întreprindere să aplice modelul ales tuturor investiţiilor sale imobiliare. Trecerea de la un model la altul trebuie efectuată doar dacă schimbarea va avea ca efect o prezentare mai corespunzătoare. Standardul afirmă că apariţia acestui efect este puţin probabilă în cazul trecerii de la modelul bazat pe valoarea justă la cel bazat pe cost.

10. În situaţii excepţionale, există dovada sigură, în momentul în care o întreprindere achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară (sau în momentul în care proprietatea imobiliară existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară, ca urmare a finalizării sau îmbunătăţirii construcţiei, sau ca schimbare a utilizării), că respectiva întreprindere nu va putea determina în mod credibil valoarea justă a investiţiei imobiliare, pe o bază continuă. În asemenea situaţii, Standardul cere întreprinderii să evalueze respectiva investiţie imobiliară utilizând tratamentul contabil din IAS 16, până în momentul cedării investiţiei imobiliare. Valoarea reziduală a investiţiei imobiliare trebuie considerată a fi egală cu zero. O întreprindere care a ales modelul bazat pe valoarea justă evaluează toate celelalte investiţii imobiliare ale sale la valoarea justă.

11. Anexa A cuprinde un arbore decizional care rezumă modul în care o întreprindere decide să aplice IAS 40 (pentru investiţiile imobiliare), mai degrabă decât IAS 16, Imobilizări corporale (pentru proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sau acelea care sunt construite sau îmbunătăţite pentru a fi în viitor utilizate ca investiţii imobiliare), sau IAS 2, Stocuri (pentru proprietăţile imobiliare deţinute în scopul vânzării pe parcursul desfăşurării normale a activităţii).

12. Anexa B, Baza pentru Concluzii, prezintă în rezumat motivele Consiliului pentru care au fost adoptate cerinţele stabilite în IAS 40.

IAS 40 (2000)

Cuprins

Standardul Internaţional de Contabilitate IAS 40

Investiţii imobiliare

OBIECTIV Paragrafele

ARIE-DE APLICABILITATE……………………………………………………………………… 1 - 3

DEFINIŢII……………………………………………………………………………………. 4 -14

RECUNOAŞTERE…………………………………………………………………………….... 15-16

EVALUARE INIŢIALĂ …………………………………………………………………………..17-21

CHELTUIALA ULTERIOARĂ…………………………………………………………………….. 22-23

EVALUAREA ULTERIOARA RECUNOAŞTERII INIŢIALE ……………………………………………..24-50 Model bazat pe valoarea justă

27-49 Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă

47-49 Model bazat pe cost 50

TRANSFERURI………………………………………………………………………………. 51-59

CEDĂRI ……………………………………………………………………………………..60-64

PREZENTAREA INFORMAŢIILOR………………………………………………………………. 65-69

Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost 65-66

Model bazat pe valoarea justă 67-68

Model bazat pe cost 69

PREVEDERI TRANZITORII……………………………………………………………………. 70-73 Model bazat pe valoarea justă

70-72 Model bazat pe cost 73

DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE …………………………………………………………………74-75

MODIFICĂRI ALE IAS EXISTENTE …………………………………………………………Pag. 32-37 IAS 8, Profitul net sau pierderea netă a perioadei, erori fundamentale şi modificări ale politicilor contabile 32 IAS 12, Impozitul pe profit

33 IAS 16, Imobilizări corporale

34 IAS 17, Leasing

34-36 IAS 34, Raportarea financiară interimară

36 IAS 36, Deprecierea activelor

37

RETRAGEREA IAS 25, CONTABILITATEA INVESTIŢIILOR FINANCIARE …………………………....Pag. 38

ANEXA A ARBORE DECIZIONAL……………………………………………………………... Pag. 39

ANEXA B BAZA PENTRU CONCLUZII…………………………………………………….... Pag. 41-63 Informaţii generale Paragrafele B1- 4 Necesitatea unui Standard distinct B5 - 6 Arie de aplicabilitate B7-29 Societăţi de investiţii imobiliare

B7 Segmente de raportare pentru investiţiile imobiliare

B8 - 9

Contracte de leasing operaţional pe termen lung B10-15

Investiţii imobiliare în curs B16-20 Proprietăţi imobiliare utilizate de o altă întreprindere din cadrul aceluiaşi grup

B21-24 Datorii privind investiţiile imobiliare B25-26 Subvenţii guvernamentale B27-29 Definiţia investiţiei imobiliare B30-39 Cheltuiala ulterioară B40-42 Evaluare ulterioară B43-65 Model contabil B43-51 Recomandări cu privire la valoarea justă B52-54 Evaluarea independentă B55-56 Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă B57-62 Câştiguri şi pierderi generate de reevaluări la valoarea justă

B63-65 Transferuri B66 Sinteza modificărilor aduse la E64

B67

IAS 40 (2000)

Standardul Internaţional de Contabilitate IAS40

Investiţii imobiliare

Standardele, tipărite cu litere de tip italic aldin, trebuie citite în contextul materialului de fond şi al recomandărilor de implementare din acest Standard, precum şi în contextul Prefeţei la Standardele Internaţionale de Contabilitate. Standardele Internaţionale de Contabilitate nu au fost elaborate cu intenţia de a fi aplicate elementelor nesemnificative (vezi paragraful 12 din Prefaţă).

Obiectiv

Obiectivul acestui Standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investiţiilor imobiliare şi cerinţelor aferente de prezentare a informaţiilor.

Arie de aplicabilitate

1. Acest Standard trebuie aplicat la recunoaşterea, evaluarea şi prezentarea investiţiilor imobiliare.

2. Printre altele, acest Standard se ocupă de evaluarea, în situaţiile financiare ale unui locatar, a investiţiei imobiliare deţinute în baza unui contract de leasing financiar, precum şi cu evaluarea, în situaţiile financiare ale unui locator, a investiţiei imobiliare dată în leasing, în baza unui contract de leasing operaţional. Acest Standard nu se ocupă de alte aspecte ce sunt acoperite de IAS 17, Leasing, incluzând: (a) clasificarea operaţiunilor de leasing ca leasing financiar sau operaţional; (b) recunoaşterea venitului realizat din leasing, aferent investiţiei imobiliare (a se vedea, de asemenea, IAS 18, Venituri din activităţi curente); (c) evaluarea proprietăţii imobiliare deţinute în baza unui contract de leasing operaţional, în situaţiile financiare ale unui locatar;(d) evaluarea proprietăţilor imobiliare închiriate în baza unui contract de leasing financiar în situaţiile financiare ale unui

locator; (e) contabilitatea tranzacţiilor de vânzare şi de leaseback; şi (f) prezentarea informaţiilor cu privire la leasing financiar şi leasing operaţional.

3. Acest Standard nu este aplicabil pentru: (a) active biologice ale terenului, aferente activităţii agricole ( a se vedea IAS 41, Agricultura) ; păduri şi resurse naturale regenerabile similare; şi(b) concesiuni miniere, prospecţiuni şi extracţie de minereu, petrol, gaze naturale şi resurse naturale neregenerabile similare.

Definiţii

4. Următorii termeni sunt utilizaţi în acest Standard cu următorul înţeles specificat:

Investiţia imobiliară este acea proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deţinută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar) mai degrabă în scopul închirierii sau pentru creşterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru: (a) a fi utilizată în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative; sau (b) a fi vândută pe parcursul desfăşurării normale a activităţii .

Proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sunt proprietăţile deţinute (de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative.

Valoarea justă este suma la care poate fi tranzacţional un activ, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat în mod obiectiv.

Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar plătite sta» valoarea justă a celeilalte contraprestaţii date pentru a dobândi un activ la momentul achiziţiei sau construcţiei sale.

Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în bilanţ.

5. Investiţia imobiliară este deţinută în scopul închirierii, pentru creşterea valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiţie imobiliară generează fluxuri de numerar care sunt în mare măsură independente de alte active deţinute de o întreprindere. Acest lucru diferenţiază investiţia imobiliară de alte proprietăţi imobiliare. Producţia de bunuri sau furnizarea de servicii (sau utilizarea proprietăţii în scopuri administrative) generează fluxuri de numerar care nu sunt atribuite numai proprietăţii imobiliare, dar şi altor active utilizate în procesul de producţie sau aprovizionare. IAS 16, Imobilizări corporale, este aplicabil pentru proprietăţile imobiliare utilizate de posesor.

6. Următoarele constituie exemple de investiţii imobiliare: (a) terenurile deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării într-un timp foarte scurt, pe parcursul desfăşurării normale a activităţii; (b) terenurile deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat. (Dacă o întreprindere nu a hotărât că va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării rapide pe parcursul desfăşurării

normale a activităţii, atunci terenul este considerat ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului); (c) o clădire aflată în proprietatea întreprinderii raportoare (sau deţinută de întreprinderea raportoare în baza unui contract de leasing financiar) şi închiriată în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional; şi (d) o clădire care este liberă, dar care este deţinută spre a fi închiriată în baza unuia sau a mai multor contracte de leasing operaţional.

7. Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiţii imobiliare şi care ies din aria de aplicabilitate a acestui Standard: (a) proprietăţile imobiliare deţinute pentru a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, sau în procesul de construcţie sau de dezvoltare în vederea unei astfel de vânzări (a se vedea IAS 2, Stocuri), de exemplu proprietăţile imobiliare achiziţionate cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi îmbunătăţite şi revândute; (b) proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite în humele unor terţe părţi (a se vedea IAS 11, Contractele de construcţie); (c) proprietăţi imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16, Imobilizări corporale), care includ (printre altele) proprietăţile deţinute în scopul utilizări lor viitoare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile deţinute în scopul îmbunătăţirii viitoare şi utilizării ulterioare ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor, proprietăţile aflate în posesia salariaţilor (indiferent dacă aceştia; plătesc sau nu chirie la cursul pieţei) şi proprietăţi imobiliare utilizate de posesor care urmează a fi cedate; şi (d) proprietăţile imobiliare care sunt construite sau îmbunătăţite cu scopul de fi ulterior utilizate ca investiţii imobiliare. IAS 16 se aplică acestor categorii de proprietăţi până în momentul definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, moment în care proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică Standardul de faţă. Totuşi, acest Standard este aplicabil pentru investiţiile imobiliare existente care sunt reîmbunătăţite cu scopul de fi în continuare utilizate ca investiţii imobiliare (a se vedea paragraful 52).

8. Anumite proprietăţi includ o parte care este deţinută pentru a fi închiriată sau cu scopul creşterii valorii capitalului şi o altă parte care este deţinută în scopul producerii de bunuri sau prestării de servicii, sau în scopuri administrative. Dacă aceste părţi pot fi vândute în mod separat (sau închiriate separat în baza unui contract de leasing financiar), o întreprindere înregistrează în contabilitate fiecare parte separat. Dacă părţile nu pot fi vândute în mod separat, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară doar dacă o parte nesemnificativă este deţinută în scopul utilizării în producţia de bunuri, în prestarea de servicii sau în scopuri administrative.

9. În anumite situaţii, o întreprindere furnizează servicii auxiliare ocupanţilor unei proprietăţi imobiliare deţinute de întreprindere. O întreprindere tratează o astfel de proprietate ca fiind investiţie imobiliară dacă respectivele servicii reprezintă o componentă relativ nesemnificativă a întregului contract. Un exemplu ar fi situaţia în care proprietarul unei clădiri care are destinaţie de birouri furnizează servicii de pază şi întreţinere locatarilor care ocupă clădirea.

10. În alte situaţii, serviciile furnizate sunt o componentă mult mai importantă. De exemplu, dacă o întreprindere are în proprietate şi administrează un hotel, atunci serviciile furnizate oaspeţilor reprezintă o componentă importantă a întregului contract. Prin urmare, un hotel administrat chiar de proprietar reprezintă, mai degrabă, o altă categorie de proprietate imobiliară, decât o investiţie imobiliară.

11. Poate fi dificil a se determina dacă serviciile auxiliare sunt atât se semnificative încât o proprietate imobiliară să nu fie considerată investiţie imobiliară. De exemplu, proprietarul unui hotel transferă, uneori, anumite responsabilităţi unor terţe părţi în baza unui contract de management. Condiţiile stipulate în cadrul unor astfel de contracte variază într-o foarte mare măsură. Pe de o parte, poziţia proprietarului poate fi, în fond, aceea a unui investitor pasiv. Pe de altă parte, proprietarul poate să fi delegat, pur şi simplu, exercitarea anumitor funcţii zilnice unor terţi, în timp ce şi-a menţinut suficientă expunere la variaţiile fluxurilor de numerar generate de activităţile hotelului.

12. Pentru a se determina dacă o proprietate imobiliară este investiţie imobiliară, este nevoie de raţionament profesional. O întreprindere stabileşte criteriile astfel încât îşi poate exercita în mod consecvent raţionamentul în conformitate cu definiţia investiţiei imobiliare şi cu recomandările practice aferente prezentate în paragrafele de la 5 la 11. Paragraful 66(a) cere unei întreprinderi să prezinte informaţii referitoare la aceste criterii, atunci când clasificarea este dificilă.

13. În baza IAS 17, Leasing, un locatar nu capitalizează proprietatea imobiliară deţinută în baza unui contract de leasing operaţional. Prin urmare, locatarul nu tratează interesul său într-o astfel de proprietate ca pe o investiţie imobiliară.

14. În unele situaţii, o întreprindere are o proprietate care este închiriată şi ocupată de societatea sa mamă sau de o altă filială. Proprietatea imobiliară nu este considerată o investiţie imobiliară în situaţiile financiare consolidate care includ ambele întreprinderi, deoarece proprietatea imobiliară, din punctul de vedere al grupului, este o proprietate imobiliară utilizată de posesor. Totuşi, din punctul de vedere al întreprinderii individuale care o deţine, proprietatea imobiliară este investiţie imobiliară dacă respectă definiţia de la paragraful 4. Prin urmare, locatorul, în situaţiile sale financiare, tratează proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară.

Recunoaştere

15. Investiţiile imobiliare trebuie recunoscute ca activ când, şi numai atunci când: (a) este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investiţiei imobiliare să fie generate către întreprindere; şi (b) costul investiţiei imobiliare poate fi evaluat în mod credibil .

16. Pentru a determina dacă un element îndeplineşte primul criteriu de recunoaştere, o întreprindere trebuie să stabilească gradul de certitudine aferent fluxului de beneficii economice viitoare, pe baza dovezilor disponibile de la momentul recunoaşterii iniţiale. Cel de-al doilea criteriu de recunoaştere este, de regulă, îndeplinit cu uşurinţă, deoarece tranzacţia de schimb care evidenţiază cumpărarea activului identifică şi costul acestuia.

Evaluare iniţială

17. O investiţie imobiliară trebuie evaluată, iniţial, la cost. Costurile de tranzacţionare trebuie incluse în evaluarea iniţială.

18. Costul unei investiţii imobiliare achiziţionate este format din preţul de cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer al proprietăţii şi alte costuri de tranzacţionare.

19. Costul unei investiţii imobiliare construite în regie proprie este costul de la data la care construcţia sau îmbunătăţirea este finalizată. Până la acea dată, o întreprindere aplică IAS 16, Imobilizări corporale. La acea dată, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică acest Standard (a se vedea paragrafele 51(e) şi 59 de mai jos).

20. Costul unei investiţii imobiliare nu este majorat de costurile de înfiinţare (cu excepţia situaţiei în care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea imobiliară în starea ei de funcţionare), de pierderile din exploatare iniţiale apărute înainte ca investiţia imobiliară să atingă nivelul planificat de ocupare, sau de valorile neobişnuite ale risipei de materiale, forţă de muncă sau alte resurse apărute în procesul de construcţie sau îmbunătăţire a proprietăţii imobiliare. 21. Dacă plata unei investiţii imobiliare este amânată, atunci costul acesteia este echivalentul preţului în numerar. Diferenţa dintre această valoare şi plăţile totale este recunoscută de-a lungul perioadei creditului ca fiind cheltuială cu dobânda.

Cheltuiala ulterioară

22. Cheltuiala ulterioară aferentă unei investiţii imobiliare care a fost deja recunoscută trebuie adăugată la valoarea contabilă a investiţiei imobiliare alunei când există probabilitatea că vor fi generate către întreprindere beneficii economice viitoare, în plus faţă de standardul de performanţă iniţial Toate celelalte cheltuieli ulterioare trebuie recunoscute în perioada în care ele apar.

23. Tratamentul contabil adecvat pentru cheltuiala survenită ulterior achiziţiei unei investiţii imobiliare depinde de circumstanţele care au fost luate în considerare la evaluarea şi recunoaşterea iniţială a investiţiei aferente. De exemplu, atunci când valoarea contabilă a unei investiţii imobiliare ia deja în considerare existenţa unei pierderi în beneficiile economice viitoare, cheltuiala ulterioară necesară refacerii beneficiilor economice viitoare ce se aşteaptă a fi generate de activ este capitalizată. La fel se întâmplă şi în cazul în care preţul de achiziţie a unui activ reflectă obligaţia întreprinderii de a suporta cheltuiala necesară în viitor pentru a aduce activul la starea sa de funcţionare. Un exemplu de acest fel ar putea fi achiziţionarea unei clădiri care trebuie renovată. În astfel de circumstanţe, cheltuiala ulterioară este adăugată la valoarea contabilă.

Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale

24. În ceea ce priveşte adoptarea politicilor contabile, o întreprindere trebuie să aleagă fie modelul bazat pe valoarea justă, prezentat în paragrafele de la 27 la 49, fie modelul bazat pe cost, din paragraful 50, şi trebuie să aplice această politică tuturor investiţiilor sale imobiliare.

25. IAS 8, Profitul net sau pierderea netă a perioadei, erori fundamentale şi modificări ale politicilor contabile, declară că o modificare voluntară a politicii contabile trebuie efectuată doar dacă va avea ca efect o prezentare mai adecvată, în situaţiile financiare ale întreprinderii, a evenimentelor sau tranzacţiilor. Este foarte puţin probabil ca o schimbare de la modelul bazat pe valoarea justă la cel bazat pe cost să ducă la o prezentare mai corespunzătoare.

26. Acest Standard cere tuturor întreprinderilor să determine valoarea justă a investiţiilor imobiliare în scopul evaluării (modelul bazat pe valoarea justă) sau al prezentării (modelul bazat pe cost). O întreprindere este încurajată, dar nu obligată să determine valoarea justă a unei investiţii imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent care deţine o calificare profesională relevantă şi recunoscută şi care are experienţă recentă în ceea ce priveşte amplasarea şi categoria de investiţie imobiliară care este evaluată.

Model bazat pe valoarea justă

27. După recunoaşterea iniţială, o întreprindere care alege modelul bazat pe valoarea justă trebuie să evalueze toate investiţiile sale imobiliare la valoarea lor justă, cu excepţia situaţiilor excepţionale descrise în paragraful 47.

28. Un câştig sau o pierdere apărută în urma unei modificări a valorii juste a investiţiei imobiliare trebuie inclus(ă) în profitul net sau în pierderea netă a perioadei în care apare.

29. Valoarea justă a investiţiei imobiliare este, de regulă, valoarea sa de piaţă. Dacă ne păstrăm în limitele definiţiei valorii juste, aceasta este evaluată ca fiind cel mai probabil preţ care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data bilanţului. Acesta este cel mai bun preţ obţinut de vânzător şi cel mai avantajos preţ obţinut de cumpărător. Această estimare exclude, în mod specific, un preţ estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstanţe speciale, cum ar f! acordurile atipice de finanţare, vânzare şi leaseback, anumite contraprestaţii sau concesiuni acordate de orice persoană care are legătură cu respectiva vânzare.

30. O întreprindere determină valoarea justă fără nici o reducere a costurilor de tranzacţionare pe care întreprinderea le suportă la apariţia vânzării sau a altei cedări.

31. Valoarea justă a proprietăţi! Imobiliare trebuie să reflecte stadiul actual al pieţei şl împrejurările existente la data bilanţului, şi nu la o dată anterioară sau viitoare.

32. Valoarea justă estimată se referă Ia un moment anume. Deoarece pieţele şi condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată, într-un alt moment, poate fi incorectă sau inadecvată. Definiţia valorii juste presupune, de asemenea, realizarea simultană a schimbării şi definitivării contractului de vânzare fără fluctuaţii ale preţului care pot să apară în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, dacă schimbarea şi definitivarea nu sunt simultane.

33. Valoarea justă a investiţiei imobiliare reflectă, printre altele, veniturile din chirii aferente contractelor curente de leasing, precum şi presupunerile raţionale şi acceptate care reprezintă opinia pieţei despre ceea ce cred părţile participante la contract, de bunăvoie şi în cunoştinţă de cauză, cu privire la veniturile din chirii obţinute din contracte viitoare de leasing, în lumina condiţiilor actuale de piaţă.

34. Definiţia valorii juste de referă la „părţi participante, de bunăvoie şi în cunoştinţă de cauză”, în acest context, „a fi în cunoştinţă de cauză” înseamnă că atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul, care au consimţit de bunăvoie participarea la contract, sunt în mod corect informaţi cu privire la natura şi caracteristicile investiţiei imobiliare, la utilizările actuale şi potenţiale ale acesteia, precum şi la stadiul în care se află piaţa la data bilanţului.

35. Un cumpărător participant de bunăvoie la contract este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici hotărât să cumpere la orice preţ. Acest cumpărător este, de asemenea, un cumpărător care achiziţionează în concordanţă cu realităţile pieţei actuale, dar şi cu aşteptările pieţei actuale, mai degrabă decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul cerut de piaţă. Proprietarul actual al unei investiţii imobiliare este inclus printre cei care formează piaţa.

36. Un vânzător participant de bunăvoie la contract nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preţ, nici hotărât să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa actuală. Acest vânzător este să vândă investiţia imobiliară, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ. Care poate fi obţinut pe piaţa deschisă, după o activitate corespunzătoare de marketing, oricare ar fi acel preţ. Circumstanţele faptice ale actualului deţinător al investiţiei imobiliare nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece vânzătorul este un proprietar ipotetic.

37. Expresia „după o activitate corespunzătoare de marketing” înseamnă că investiţia imobiliară va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ ce se poate obţine în mod rezonabil. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca investiţia imobiliară să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Se presupune că perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data bilanţului.

38. Definiţia valorii juste face referire la o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv. Acest tip de tranzacţie are loc între părţi care nu au o relaţie deosebită sau specială care face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei. Tranzacţia se presupune că are loc între părţi distincte, acţionând fiecare în mod independent.

39. Cea mai bună confirmare a valorii juste este dată, în mod normal, de preţurile curente existente pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare similare, cu un stadiu şi o localizare similare şi care cad sub incidenţa aceloraşi contracte de leasing sau de altă natură. O întreprindere are grijă să identifice orice diferenţe survenite în natura, localizarea sau starea proprietăţii imobiliare sau în termenii contractuali stipulaţi în contractele de leasing sau de altă natură, care au ca obiect respectiva proprietate.

40. În lipsa preţurilor curente de pe o piaţă activă de genul celei descrise în paragraful 39, o întreprindere ia în considerare informaţii provenite dintr-o varietate de surse, incluzând:

(a) preţurile curente de pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare cu natură, stare sau localizare diferită (sau care se supun unor contracte diferite de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încât să reflecte acele diferenţe; (b) preţurile recente de pe pieţe mai puţin active, cu ajustări care să reflecte orice modificări survenite în condiţiile economice de la data tranzacţiilor care au fost efectuate la acele preţuri; şi (c) previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimări relevante ale fluxurilor de numerar viitoare, susţinute de termenii oricăror contracte existente de leasing sau de altă natură şi (acolo unde este posibil) de probe externe, cum ar fi chiriile de pe piaţa curentă aferente proprietăţilor imobiliare similare, cu aceeaşi localizare şi aflate în aceeaşi stare, precum şi utilizarea ratelor de actualizare care reflectă incertitudinile cu privire la valoarea şi durata fluxurilor de numerar, în condiţiile pieţei curente.

41. În unele cazuri, diversele surse menţionate în paragraful anterior pot sugera diferite concluzii în ceea ce priveşte valoarea justă a unei investiţii imobiliare. O întreprindere ia în considerare motivele acestor diferenţe, pentru a ajunge la cea mai relevantă estimare a valorii juste, în interiorul unui şir relativ limitat de estimări credibile ale valorii juste.

42.În situaţii excepţionale, există o dovadă clară, în momentul în care o întreprindere achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară, (sau când o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară, în urma definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, sau ca urmare a schimbării utilizării) că gradul de variaţie a şirului de estimări credibile ale valorii juste va fi atât de mare, iar probabilităţile apariţiei unor rezultate variate vor fi atât de dificil de stabilit, încât utilitatea unei singure estimări a valorii juste este negată. Acest lucru poate indica faptul că valoarea justă a proprietăţii imobiliare nu se va putea determina, în mod credibil, pe o bază continuă (a se vedea paragraful 47).

43. Valoarea justă diferă de valoarea de utilizare, aşa cum este aceasta definită în IAS 36, Deprecierea activelor. Valoarea justă reflectă cunoştinţele şi estimările participanţilor pe piaţă, precum şi factorii care sunt relevanţi acestora, în general. În opoziţie, valoarea de utilizare reflectă cunoştinţele şi estimările întreprinderii, precum şi factorii specifici entităţii care pot fi proprii întreprinderii şi care nu sunt aplicabili întreprinderilor, în general. De exemplu, valoarea justă nu reflectă nici unul dintre elementele de mai jos: (a) valoarea suplimentară derivată din crearea unui portofoliu de proprietăţi cu diferite localizări; (b) legăturile dintre proprietăţile imobiliare şi alte active; (c) drepturile sau restricţiile legale care sunt specifice doar proprietarului curent; şi (d) facilităţile sau greutăţile fiscale specifice proprietarului curent.

44. Pentru a determina valoarea justă a investiţiilor imobiliare, o întreprindere evită dubla evidenţiere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute în bilanţ ca active sau datorii distincte. De exemplu: (a) echipamente ca lifturi sau aparate de aer condiţionat sunt adesea parte integrantă a clădirii şi sunt, în general, incluse în categoria investiţiilor imobiliare, şi nu recunoscute separat ca imobilizări corporale;

(b) dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior, atunci valoarea justă a biroului include, în general, valoarea justă a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a investiţiei imobiliare, o întreprindere nu recunoaşte mobilierul ca fiind activ separat şi (c) valoarea justă a investiţiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaţional, amânate sau înregistrate în avans, deoarece întreprinderea le recunoaşte distinct pe acestea ca activ sau datorie.

45. Valoarea justă a investiţiei imobiliare nu reflectă cheltuiala viitoare de capital care va îmbunătăţii sau va spori valoarea proprietăţii imobiliare şi nu reflectă beneficiile viitoare aferente generate de acea cheltuială viitoare.

46. În unele cazuri, o întreprindere se aşteaptă ca valoarea actualizată a plăţilor sale aferente unei investiţii imobiliare (altele decât plăţile aferente datoriilor financiare recunoscute) să depăşească valoarea actualizată a încasărilor de numerar aferente. O întreprindere utilizează IAS 37, Provizioane, datorii şi active contingente, pentru a determina dacă o întreprindere recunoaşte o datorie, precum şi modul în care întreprinderea evaluează o astfel de datorie.

Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă

47. Există o ipoteză ce este respinsă, conform căreia o întreprindere va să determine, în mod credibil, valoarea justă a unei investiţii imobiliare, pe o bază continuă. În situaţii excepţionale, totuşi există o dovadă clară, în momentul în care o întreprindere achiziţionează pentru prima dată o investiţie imobiliară (sau în momentul în care o proprietate existentă devine pentru prima dată investiţie imobiliară ca urmare a definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, sau în urma survenirii unei modificări în utilizare) că întreprinderea nu va putea determina, în mod credibil, valoarea justă a investiţiei imobiliare pe o bază continuă. Această situaţie apare atunci când, şi numai atunci când, tranzacţiile de piaţă comparabile sunt ocazionale şi nu sunt disponibile estimări alternative ale valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar). În astfel de situaţii, o întreprindere trebuie să evalueze acea investiţie imobiliară utilizând tratamentul contabil de bază prezent în IAS16, Imobilizări corporale. Valoarea reziduală a investiţiei imobiliare trebuie presupusă a fi egală cu zero. Întreprinderea trebuie să continue aplicarea IAS 16 până la momentul cedării investiţiei imobiliare.

48. În cazurile excepţionale, în care o întreprindere este constrânsă, pentru motivul prezentat în paragraful anterior, să evalueze o investiţie imobiliară utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, acea întreprindere evaluează toate celelalte investiţii imobiliare ale sale la valoarea justă.

49. Dacă o întreprindere a evaluat anterior o investiţie imobiliară la valoarea justă, atunci întreprinderea trebuie să continue evaluarea proprietăţilor imobiliare la valoarea justă, până la momentul cedării (sau până la momentul la care proprietate imobiliară devine imobiliară utilizată de posesor sau întreprinderea începe îmbunătăţirea acesteia cu scopul vânzării ulterioare pe parcursul desfăşurării normale a activităţii), chiar dacă tranzacţiile de piaţă comparabile devin mai puţin frecvente sau preţurile pieţei devin disponibile cu o oarecare întârziere.

Modelul bazat pe cost

50. După evaluarea iniţială, o întreprindere care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să evalueze toate investiţiile sale imobiliare utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, Imobilizări corporale, adică la cost mal puţin orice amortizare cumulată şl orice pierderi cumulate din depreciere.

Transferuri

57. Transferuri la sau de la investiţia imobiliară trebuie făcute atunci fi numai atunci când, există a modificare a utilizării, evidenţiată de: (a) începerea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la alte proprietăţi imobiliare; (b) începerea procesului de îmbunătăţire, în perspectiva vânzării, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la stocuri; (c) încheierea utilizării de către posesor, pentru un transfer de la alte proprietăţi imobiliare la investiţii imobiliare; (d) începerea unui leasing operaţional cu o altă parte, pentru un transfer de la stocuri la investiţii imobiliare; sau (e) definitivarea procesului de construcţie sau îmbunătăţire, pentru un transfer de la proprietatea imobiliară in curs de construcţie sau îmbunătăţire (acoperită de IAS16, Imobilizări corporale) la Investiţie imobiliară.

52. Paragraful 51 (b) de mai sus impune unei întreprinderi să transfere o proprietate imobiliară de la investiţie imobiliară la stocuri atunci când, şi numai atunci când, există o modificare a utilizării, evidenţiată de demararea procesului de îmbunătăţire, în perspective vânzării. Atunci când o întreprindere decide să cedeze o investiţie imobiliară care nu este îmbunătăţită, întreprinderea continuă să trateze proprietatea imobiliară ca investiţie imobiliară până în momentul în care aceasta nu mai este recunoscută (eliminată din bilanţ) şi nu o tratează ca element de stoc. În mod similar, dacă o întreprindere începe procesul de reîmbunătăţire a unei investiţii imobiliare existente, cu scopul de a fi utilizată şi în viitor ca investiţie imobiliară, atunci aceasta rămâne investiţie imobiliară şi nu este reclasificată ca proprietate imobiliară utilizată de posesor în timpul reîmbunătăţirii.

53. Paragrafele de la 54 la 59 tratează problemele recunoaşterii şi evaluării care se aplică atunci când o întreprindere utilizează, pentru investiţiile imobiliare, modelul bazat pe valoarea justă. Când o întreprindere utilizează modelul bazat pe cost, transferurile între investiţii imobiliare, proprietăţi imobiliare utilizate de posesor şi stocuri nu modifică valoarea contabilă a proprietăţii transferate, şi nu modifică nici costul respectivei proprietăţi, în scopul evaluării sau al prezentării.

54. Pentru transferul unei investiţii imobiliare înregistrate la valoarea justă la proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sau stocuri, costul proprietăţii, în scopul contabilizării ei ulterioare conform IAS16 sau IAS 2 trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării.

55. Dacă o proprietate imobiliară utilizată de posesor devine o investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, o întreprindere trebuie să aplice IAS 16 până la data modificării utilizării. Întreprinderile trebuie să trateze orice diferenţă de la acea dată, dintre

valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare, în baza IAS 16, şi valoarea sa justă, la fel cape o reevaluare, în baza IAS16.

56. Până la data la care proprietatea imobiliară utilizată de posesor devine o investiţie imobiliară înregistrată la valoarea justă, o întreprindere continuă amortizarea proprietăţii şi recunoaşte orice pierderi din depreciere care au avut loc. Întreprinderea tratează orice diferenţă de la acea dată dintre valoarea contabilă a proprietăţii, în baza IAS 16 şi valoarea sa justă în acelaşi fel ca pe o reevaluare, în baza IAS 16. Cu alte cuvinte: (a) orice descreştere rezultată în valoarea contabil a proprietăţii imobiliare este recunoscută în profitul net sau pierderea netă a perioadei. Cu toate acestea, în situaţia în care o sumă este inclusă în surplusul din reevaluare aferent respectivei proprietăţi, micşorarea acesteia este trecută pe cheltuieli prin diminuarea surplusului din reevaluare; şi (b) orice creştere a valorii contabile care rezultă este tratată după cum urmează: (i) dacă această creştere anulează o depreciere de valoare anterioară a proprietăţii, ea va fi recunoscută în profitul sau pierderea netă a perioadei. Valoarea recunoscută în profitul sau în pierderea netă a perioadei nu depăşeşte valoarea necesară restaurării valorii contabile, aşa cum ar fi apărut (mai puţin amortizarea) dacă deprecierea de valoare nu ar fi fost recunoscută; şi (ii) orice valoare a creşterii care rămâne va fi creditată direct în capitalurile proprii, în categoria de surplus din reevaluare. În situaţia unei cedări ulterioare a investiţiei imobiliare, surplusul din reevaluare inclus în capitaluri proprii poate fi transferat la rezultatul reportat. Acest transfer al surplusului din reevaluare la rezultat reportat nu se face din intermediul contului de profit şi pierdere.

57. Pentru un transfer de la stocuri la investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare la acea dată şi valoarea sa contabilă anterioară trebui recunoscută în profitul net sau pierderea netă a perioadei.

58. Tratamentul transferurilor de la stocuri la investiţii imobiliare care vor fi înregistrate la valoarea justă este consecvent cu tratamentul vânzărilor de stocuri.

59. Atunci când o întreprindere definitivează construcţia sau îmbunătăţirea unei investiţii imobiliare, construită în regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare de la acea dată şi valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profitul net sau în pierderea netă aferentă perioadei .

Cedări

60. O investiţie imobiliară nu mai trebuie recunoscută (eliminată din bilanţ) din momentul cedării sau atunci când investiţia imobiliară este definitiv retrasă din folosinţă şi nu se mai preconizează apariţia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.

61. Cedarea unei investiţii imobiliare poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar. Pentru determinarea datei cedării investiţiei imobiliare, o întreprindere aplică criteriile din IAS 18, Venituri din activitatea curentă, pentru recunoaşterea veniturilor rezultate din vânzarea bunurilor şi ia în considerare recomandările practice aferente din Anexa la IAS 18. IAS 17, Leasing, se aplică în cazul cedării realizate prin contractarea unui leasing financiar sau printr-o tranzacţie de vânzare sau leaseback.

62. Câştigurile sau pierderile apărute din casarea sau cedarea investiţiilor imobiliare trebuie determinate ca diferenţă între încasările nete din cedare şi valoarea contabilă a activului şi trebuie recunoscute ca venituri sau cheltuieli în contul de profit şi pierdere (cu excepţia situaţiei în care IAS 17, Leasing, nu impune alte reguli pentru vânzare şi leaseback)

63. Contraprestaţia ce urmează a fi primită în urma cedării unei investiţii imobiliare este recunoscută iniţial la valoarea justă, În particular, dacă unei investiţii imobiliare este amânată, contraprestaţia primită este recunoscută iniţial, la echivalentul preţului în numerar. Diferenţa dintre valoarea nominală a contraprestaţiei şi echivalentul preţului în numerar este recunoscută ca venit din dobânzi, conform IAS 18, periodic şi în mod proporţional, pe baza randamentului efectiv al creanţei.

64. O întreprindere aplică IAS 37, Provizioane, datorii şi active contingente sau alte Standarde Internaţionale de Contabilitate, după caz, pentru orice datorii pe care întreprinderea le păstrează după cedarea unei investiţii imobiliare.

Prezentarea informaţiilor

Modele bazate pe valoarea justă şi pe cost

65. Prezentările de informaţii stabilite în paragrafele de mai jos se aplică în plus faţă de cele prevăzute de IAS 17, Leasing. În baza IAS 17, proprietarul unei investiţii imobiliare furnizează prezentările de informaţii ale unui locator cu privire la contractele de leasing operaţional. Conform aceluiaşi IAS 17, o întreprindere care deţine o investiţie imobiliară în baza unui contract de leasing financiar furnizează prezentările de informaţii ale locatarului cu privire la respectivul leasing financiar şi prezentările de informaţii ale locatorului cu privire la orice leasing operaţional contractat de întreprinderea în cauză.

66. O întreprindere trebuie să prezinte următoarele informaţii: (a) atunci când clasificarea este dificilă (a se vedea paragraful 12), criteriile stabilite de întreprindere pentru a deosebi investiţia imobiliară de proprietăţile imobiliare utilizate de posesor şi de proprietăţile imobiliare deţinute în scopul vânzării pe parcursul desfăşurării normale a activităţii; (b) metodele şi ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiţiei imobiliare, inclusiv o declaraţie din care să reiasă că determinarea valorii juste s-a bazat pe indicaţiile pieţei sau mai mult pe alţi factori (pe care întreprinderea trebuie să îi prezinte), datorită naturii proprietăţii imobiliare şi lipsei datelor de piaţă comparabile;

(c) măsura în care valoarea justă a investiţiei imobiliare (aşa cum a fost ea evaluată sau prezentată în situaţiile financiare) se bazează pe evaluarea efectuată de un evaluator independent care deţine o calificare profesională recunoscută şi relevantă şi care posedă experienţă recentă în ceea ce priveşte localizarea şi categoriile de investiţii imobiliare care sunt supuse evaluării. Dacă nu ar exista astfel de evaluări, ar trebui prezentate informaţii cu privire la aceste informaţii; (d) valorile incluse în contul de profit si pierdere pentru: (i) veniturile din chirii aferente investiţiilor imobiliare; (ii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care au generat venit din chirii în timpul perioadei; şi (iii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparaţie şi întreţinere) rezultate din investiţiile imobiliare care nu au generat venit din chirii în timpul perioadei; (e) existenţa şi valorile restricţiilor asupra gradului de realizare a investiţiilor imobiliare sau asupra transferului de venituri şi încasări din cedare; şi (f) obligaţiile contractuale semnificative de a cumpăra, construi sau îmbunătăţi investiţiile imobiliare, sau care se referă la reparaţii, întreţinere sau îmbunătăţiri .


67. În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 66, o întreprindere care aplică modelul bazat pe valoarea justă descris în paragrafele 27-49 trebuie să prezinte, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente (informaţiile comparative nu sunt cerute): (a) adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare capitalizate; (b) adaosurile rezultate din achiziţiile desfăşurate prin intermediul combinărilor de întreprinderi; (c) cedările; (d) câştigurile sau pierderile nete rezultate din ajustările valorii juste; (e) diferenţele de curs valutar nete apărute o dată cu conversia situaţiilor financiare ale unei entităţi străine; (f) transferuri către şi de la stocuri şi alte proprietăţi imobiliare; şi (g) alte mişcări.

68. În situaţiile excepţionale în care o întreprindere evaluează investiţiile imobiliare utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, Imobilizări corporale (datorită lipsei unei valori juste credibile, a se vedea paragraful 47 de mai sus), reconcilierea cerută de paragraful anterior trebuie să prezinte valorile aferente respectivelor investiţii imobiliare separat de valorile aferente altor investiţii imobiliare. În plus, o întreprindere trebuie să prezinte: (a) o descriere a proprietăţilor imobiliare; (b) o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi, în mod credibil, măsurată; (c) dacă este posibil, şirul estimărilor în Interiorul căruia este cel mai probabil să găsim valoarea justă; şi (d) în cazul cedării investiţiilor imobiliare care nu au fost înregistrate la valoarea justă:

(i) faptul că întreprinderea a cedat acele investiţii imobiliare care nu au fost înregistrate la valoarea justă; (ii) valoarea contabilă a respectivelor investiţii imobiliare de la momentul vânzării; şi (iii) valoarea câştigurilor şi a pierderilor recunoscute.

Model bazat pe cost

69. În plus faţă de prezentările cerute de paragraful 66, o întreprindere care aplică modelul bazat pe cost descris în paragraful 50 trebuie să prezinte, de asemenea: (a) metodele de amortizare utilizate; (b) duratele de viaţă utilă sau ratele de amortizare folosite; (c) valoarea contabilă brută şi amortizarea cumulată (agregată cu pierderile cumulate din depreciere) la începutul şi la sfârşitul perioadei; (d) o reconciliere a valorii contabile a investiţiei imobiliare la începutul şi la sfârşitul perioadei, evidenţiind următoarele elemente (informaţiile comparative nu sunt cerute): (i) adaosurile, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziţii şi pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare capitalizate; (ii) adaosurile rezultate din achiziţii efectuate prin intermediul combinărilor de întreprinderi; (iii) cedările; (iv) amortizarea; (v) valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum şi valoarea pierderilor din depreciere reportate în timpul perioadei, în baza IAS 36, Deprecierea activelor; (vi) diferenţele de curs valutar nete, rezultate o dată cu conversia situaţiilor financiare ale unei entităţi străine; (vii) transferuri către şi de la stocuri şi alte proprietăţi imobiliare; şi (viii) alte mişcări; şi (e) valoarea justă a investiţiei imobiliare. În situaţiile excepţionale descrise la paragraful 47, atunci când o întreprindere nu poate determina, în mod credibil, valoarea justă a investiţiilor imobiliare, întreprinderea trebuie să prezinte: (i) o descriere a investiţiilor imobiliare; (ii) o explicare a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil; şi (iii) dacă este posibil, şirul estimărilor în interiorul căruia este cel mai probabil să găsim valoarea justă.

Prevederi tranzitorii

Modelul bazat pe valoarea justă

70. Conform modelului bazat pe valoarea justă, o întreprindere trebuie să raporteze efectul adoptăm acestui Standard la data intrării în vigoare a acestuia (sau anterior acestei date) ca pe o ajustare a soldului de deschidere a rezultatului reportat aferent perioadei în care Standardul este adoptat pentru prima dată. În plus:

(a) dacă întreprinderea a prezentat anterior, în mod public, (în situaţiile financiare sau într-o altă manieră) valoarea justă a investiţiilor sale imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o bază care să respecte definiţia valorii juste din paragraful 4 şi îndrumările din paragrafele de la 29 la 46), întreprinderea este încurajată, dar nu obligată: (i) să ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat aferent celei dintâi perioade prezentate, pentru care o astfel de valoare justă a fost public prezentată; şi (ii) să retrateze informaţiile comparative aferente acelor perioade şi (b) dacă întreprinderea nu a prezentat anterior, în mod public, informaţiile descrise la punctul (a), atunci întreprinderea nu trebuie să retrateze informaţiile comparative şi trebuie să prezinte informaţii cu privire la acest fapt.

71. Acest Standard solicită un tratament contabil diferit de cel de bază şi de cel alternativ permis, pentru modificări ale politicilor contabile, în baza IAS 8, Profitul net sau pierderea netă, erori fundamentale şi modificări ale politicilor contabile. IAS 8 impune retratarea informaţiilor comparative (tratament contabil de bază) sau prezentarea, pe o bază retratată, a informaţiilor comparative pro forma suplimentare (tratamentul contabil alternativ permis), cu excepţia cazului în care acest lucru este impracticabil.

72. Atunci când o întreprindere adoptă pentru prima dată acest Standard, ajustarea soldului de deschidere a rezultatului reportat include reclasificarea oricărei sume deţinute ta surplusul din reevaluare pentru investiţia imobiliară.

Model bazat pe cost

73. IAS 8 se aplică oricărei modificări a politicilor contabile care apare în momentul în care o întreprindere adoptă pentru prima dată acest Standard şi optează pentru utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul modificării politicilor contabile include reclasificarea oricărei valori deţinute în surplusul din reevaluare pentru investiţia imobiliară.

Data intrării în vigoare

74. Acest Standard Internaţional de Contabilitate intră în vigoare pentru situaţiile financiare anuale aferente perioadelor începând de la 1 ianuarie 2001. Se încurajează aplicarea acestui Standard anterior acestei date. Dacă o întreprindere aplică acest Standard pentru situaţiile financiare aferente perioadelor care încep înainte de 1 ianuarie 2001, atunci întreprinderea trebuie să prezinte acest fapt.

75. Acest Standard înlocuieşte IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare, privitor la investiţiile imobiliare.

Modificări ale Standardelor Internaţionale de Contabilitate existente

Prezentul Standard modifică Standardele Internaţionale de Contabilitate existente după cum urmează mai jos. În scopul acestei publicaţii, noul text este trecut în raster gri, iar textul şters este trecut în raster gri şi tăiat cu o linie.

Modificări ale IAS 8, Profitul net sau pierderea netă a perioadei, erori fundamentale şi modificări ale politicilor contabile

Prezentul Standard modifică paragraful 44 din IAS 8 după cum urmează:

44. Următoarele nu sunt considerate schimbări ale politicilor contabile: (a) adoptarea unei politici contabile pentru evenimente sau tranzacţii care diferă, în fond, de evenimentele sau tranzacţiile produse anterior; şi (b) adoptarea unei noi politici contabile pentru evenimente şi tranzacţii ce nu au avut loc anterior sau care au fost nesemnificative.

Adoptarea iniţială a unei politici de înregistrare a activelor la valoarea lor reevaluată pe baza tratamentului contabil alternativ permis de IAS 16, Imobilizări corporale sau de IAS 38, Active necorporale constituie o modificare a politicii contabile, dar este tratată, mai degrabă, ca o reevaluare, în conformitate cu terenuri şi mijloace fixe sau Contabilitatea investiţiilor financiare , după caz IAS 16 sau IAS 38, decât cu acest Standard. Prin urmare, paragrafele 49-57 din acest Standard nu sunt aplicabile unor astfel de modificări ale politicilor contabile.

Paragraful 44 este scris acum cu litere de tip italic aldin.

Modificări ale IAS 12, Impozitul pe profit

Acest Standard modifică paragrafele 20 (prima frază), 62(a) şi 64 (ultima frază) din IAS 12, precum şi elementele A 10, A11 şi B8 din Anexa A a IAS 12, după cum urmează:

20. Standardele Internaţionale de Contabilitate permit anumitor active să fie înregistrate la valoarea justă sau să fie Reevaluate (a se vedea, de exemplu, IAS 16, Imobilizări corporale, IAS 38, Active necorporale, IAS 39, Instrumente financiare : Recunoaştere şi evaluare, şi Contabilitatea investiţiilor financiare IAS 40, Investiţii imobiliare)…

62(a) O modificare în valoarea contabilă apărută din reevaluarea imobilizărilor corporale (a se vedea IAS 16, Imobilizări corporale) sau a investiţiilor pe termen lung (vezi IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare);

64,.. .Considerente similare se aplică transferurilor efectuate la cedarea unui element de imobilizări corporale sau a unei investiţii financiare (vezi IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare);

10. Investiţiile curente sau instrumentele financiare Activele financiare sau investiţiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă care depăşeşte costul, dar în scopuri fiscale nu este realizată nici o ajustare echivalentă.

11. O întreprindere reevaluează imobilizările corporale (sub incidenţa tratamentului contabil alternativ permis de IAS 16, Imobilizări corporale) sau investiţiile pe termen lung (vezi IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare) dar în scopuri fiscale nu este realizată nici o ajustare echivalentă. (notă: paragraful 61 din acest Standard impune ca impozitul amânat aferent să fie debitat direct în capitalul propriu).

8.Investiţiile pe termen scurt sau instrumentele financiare Activele financiare sau investiţiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă care este mai mică decât costul, dar nici o ajustare echivalentă nu este făcută în scopuri fiscale.

Modificări ale IAS 16, Imobilizări corporale

Acest Standard modifică paragraful 4 din IAS 16 (revizuit 1998), după cum urmează:

4. IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare, permite unei întreprinderi să trateze investiţiile în bunuri imobiliare drept mijloace fixe, definite în conformitate cu acest Standard, sau ca investiţii pe termen lung, în conformitate cu IAS 25. Pentru investiţii imobiliare, o întreprindere aplică, mai degrabă, IAS40, Investiţii imobiliare, decât acest Standard. O întreprindere aplică acest Standard proprietăţilor construite sau îmbunătăţite în scopul

utilizării viitoare ca investiţii imobiliare. O dată cu finalizarea construcţiei sau îmbunătăţirii, întreprinderea aplică IAS 40. IAS 40 se aplică, de asemenea, investiţiilor imobiliare existente care sunt reîmbunătăţite în scopul utilizării şi în viitor ca investiţii imobiliare.

Modificări ale IAS 17, Leasing

Acest Standard modifică paragraful 1 din IAS 17 (revizuit 1997) dună cum urmează: 1. Acest Standard trebuie aplicat în contabilizarea tuturor tranzacţiilor de leasing, cu excepţia celor de mai jos: (a) acorduri de leasing privind explorarea sau exploatarea resurselor naturale, cum ar fi: ţiţei, gaze naturale, lemn, metale şi alte zăcăminte minerale; şi (b) contracte de acordare a licenţei pentru bunuri ca: filme cinematografice, înregistrări video, piese de teatru, manuscrise, brevete şi drepturi de autor. Totuşi, acest Standard nu trebuie aplicat evaluării:(a) de către locatari a investiţiilor imobiliare deţinute în baza unui contract de leasing financiar ; sau(b) de către locatori a investiţiilor imobiliare închiriate în baza unui contract de leasing operaţional (a se vedea IAS 40, Investiţii imobiliare).

Acest Standard modifică paragraful 19 din IAS 17 (revizuit 1997) după cum urmează: 19.Un leasing financiar dă naştere unor cheltuieli cu amortizarea aferentă bunului amortizabil, precum şi unor cheltuieli financiare, în fiecare perioadă contabilă. Politica de amortizare pentru bunurile amortizabile în regim de leasing trebuie să fie consecventă cu cea aplicată activelor amortizabile deţinute în proprietate, iar amortizarea înregistrată trebuie calculată în baza prevederilor Standardelor Internaţionale de Contabilitate IAS 4, Contabilitatea amortizării şi IAS 16, Imobilizări corporale şi IAS 38, Active necorporale. Dacă nu există în mod rezonabil certitudinea că locatarul va obţine dreptul de proprietate până la sfârşitul duratei contractului de leasing, activul trebuie amortizat în totalitate pe durata cea mal scurtă dintre durata contractului de leasing şi durata de viaţă utilă a acestuia.

Acest Standard modifică paragraful 24 din IAS 17 (revizuit 1997) după cum urmează: 24. În plus, cerinţele de prezentare în baza conformitate cu IAS 16, Imobilizări corporale, IAS 36, Deprecierea activelor, IAS 38, Active necorporale şi IAS 40, Investiţii imobiliare se aplică valorilor bunurilor ce fee obiectai contractului de leasing financiar şi care sunt contabilizate de către locatar ca achiziţii de active.

Acest Standard modifică paragraful 45 din IAS 17 (revizuit 1997) după cum urmează: 45. Amortizarea bunurilor amortizabile în regim de leasing trebuie să se facă pe o bază consecventă cu politica normală de amortizare a locatorului pentru bunuri similare, iar cheltuielile cu amortizarea trebuie calculate în baza prevederilor Standardului Internaţional de Contabilitate IAS 4, Contabilitatea amortizării şi IAS16, Imobilizări corporale şi IAS 38, Active necorporale.

Acest Standard modifică paragraful 48 din IAS 17 (revizuit 1997) după cum urmează şi adaugă un paragraf nou, 48A: 48. Suplimentar faţă de cerinţele IAS 32, Instrumente financiare: Prezentare şi descriere, în cazul unui leasing operaţional, locatorii trebuie să evidenţieze următoarele:

(a) pentru fiecare clasă de active, valoarea contabilă brută, amortizarea cumulată şi pierderea acumulată din depreciere la data bilanţului ; şi (i). amortizarea recunoscută în perioada aferentă ; (ii). pierderi din depreciere recunoscute în perioada aferentă ; (iii). pierderi din depreciere reluate în perioada aferentă . (ba) plăţile minime viitoare rezultate din leasing operaţional irevocabil, pe total şi pentru fiecare dintre perioadele de mai jos: (i). până la un an; (ii). între un an şi cinci ani; (iii). peste cinci ani. (cb) totalul chiriilor contingente recunoscute la venituri; şi (dc) o descriere generală a contractelor importante de leasing ale locatorului.

48A. În plus, activelor închiriate în baza unui contract de leasing operaţional li se aplică cerinţele de prezentare a informaţiilor, în baza IAS 16 , Imobilizări corporale , IAS 36, Deprecierea activelor, IAS38, Active necorporale şi IAS 40, Investiţii imobiliare.

Modificări ale IAS 34, Raportarea financiară interimară

Acest Standard modifică paragraful 7 din anexa C la IAS 34, dună cum urmează: 7. Reevaluările şi contabilizarea la valoarea justă: IAS 16, Imobilizări corporale, permite, ca tratament contabil alternativ, reevaluarea imobilizărilor corporale la valoarea justă. În mod similar, IAS 40, Investiţii imobiliare, impune unei întreprinderi să determine valoarea justă a investiţiilor imobiliare. Pentru realizarea acestor reevaluărievaluări, o întreprindere poate apela la specialişti în astfel de analize; pentru raportările interimare nu este necesară consultanţă de specialitate.

Modificări ale IAS 36, Deprecierea activelor

Acest Standard adaugă următoarea excludere de la aria de aplicabilitate a IAS 36, Deprecierea activelor. L Acest Standard trebuie aplicat în contabilitatea deprecierilor tuturor activelor, altele decât: …(f) investiţiile imobiliare care sunt evaluate la valoarea justă (a se vedea IAS 40, Investiţii imobiliare).

Retragerea IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare

IAS 25 acoperă recunoaşterea şi evaluarea datoriilor şi a investiţiilor de capital, precum şi a investiţiilor în terenuri şi clădiri şi alte imobilizări corporale şi necorporale deţinute ca investiţii. IAS 38, Active necorporale, înlocuieşte IAS 25 cu privire la investiţiile în imobilizări necorporale. IAS 39, Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare, înlocuieşte IAS 25 în ceea ce priveşte investiţiile în datorii şi investiţiile de capital. IAS 40, Investiţii imobiliare, înlocuieşte IAS 25 în ceea ce priveşte investiţiile imobiliare.

IAS 25 ar acoperi, prin urmare, doar investiţiile în bunuri şi în active corporale, cum ar fi automobile de epocă şi alte bunuri de colecţie. IAS 25 ar cuprinde, de asemenea, cerinţe referitoare la tratamentul contabil al schimbării valorii investiţiilor de către societăţile de investiţii imobiliare (altele decât acelea care investesc numai în active financiare), precum şi o

cerinţă pentru întreprinderile ale căror activităţi principale sunt deţinerea de investiţii, cerinţă referitoare la prezentarea unei analize a portofoliului de investiţii.

Consiliul nu consideră că mai este nevoie de un Standard Internaţional de Contabilitate care să acopere astfel de elemente şi a retras IAS 25 pentru situaţiile financiare anuale aferente perioadelor cu începere de la 1 ianuarie 2001.

IAS 40 (2000), ANEXA A

Anexa A

Arborele decizional

Scopul arborelui decizional prezentat mai jos este acela de a rezuma modul de aplicare a Standardelor Internaţionale de Contabilitate diferitelor categorii de proprietăţi imobiliare. Această Anexă nu este parte integrantă a standardelor şi trebuie citită în contextul întregului text al standardelor.

Este proprietatea imobiliară construită

Notă: în situaţii excepţionale, conform modelului bazat pe valoarea justă, dovada poate indica, în mod clar, că întreprinderea nu va fi capabilă să determine, credibil, valoarea justă a proprietăţii imobiliare, pe o bază continuă (paragraful 47 din Standard). O întreprindere evaluează proprietatea imobiliară utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, iar toate celelalte investiţii imobiliare ale sale sunt evaluate la valoarea justă.

Start

Proprietatea este deţinută pentru a fi vândută in cursul normal al activităţii ?

Se utilizează IAS 2

Da

Este proprietatea imobiliară utilizată de posesor?

Se utilizează IAS 16 (tratamentul contabil de baza sau alternativ permis)

Da

Nu

Se utilizează IAS 16 (tratamentul contabil de bază sau alternativ permis) până la definitivare

Da

Proprietatea imobiliară este o investiţie imobiliară

Nu

Nu

Se utilizează IAS 16 (de bază) cu prezentarea informaţiilor prevăzute de IAS 40

Care model este ales pentru toate investiţiile imobiliare?

Model bazat pe cost

Se utilizează IAS 40


IAS 40 (2000), ANEXA B

Anexa B

Bază pentru concluzii

Această anexă rezumă motivele pentru care Consiliul a acceptat anumite abordări referitoare la contabilitatea investiţiilor imobiliare şi a respins altele. Membrii Consiliului au dat importanţă mai mare anumitor factori faţă de alţii.

Informaţii generale

B1. Consiliul IASC („Consiliul”) a aprobat IAS 25, Contabilitatea investiţiilor financiare, în 1986. In 1994, Consiliul a aprobat versiunea reformulată a IAS 25, prezentată în formatul revizuit adoptat pentru Standardele Internaţionale de Contabilitate începând cu 1991. De asemenea, în acea perioadă au fost schimbaţi şi anumiţi termeni, pentru a fi în concordanţă cu practica IASC din acel moment. Nu au fost făcute modificări substanţiale textului aprobat iniţial.

B2. IAS 25 a fost unul dintre standardele identificate de Consiliu pentru posibilă revizie în E32, Compar abilitatea situaţiilor financiare. Ca urmare a comentariilor referitoare la propunerile din E32, Consiliul a decis să amâne discutarea IAS 25, până în momentul discuţiilor suplimentare referitoare la Instrumente financiare. În 1998, Consiliul a aprobat IAS 38, Active necorporale, şi IAS 39, Instrumente financiare: recunoaştere şi evaluare, lăsând IAS 25 să acopere investiţiile în imobiliare, mărfuri şi active corporale, cum ar fi utilajele de recoltat şi alte elemente de colectat.

B3. În iulie 1999, Consiliul a aprobat E64, Investiţii imobiliare, cu un termen limită de comentare până la 31 octombrie 1999. Consiliul a primit 121 de scrisori cu comentarii referitoare Ia E64. Scrisorile cu comentarii au venit de la diferite organizaţii internaţionale, ca şi din 28 de ţări. Consiliul a aprobat IAS 40, Investiţii imobiliare, în martie 2000. Paragraful B67 de mai jos rezumă modificările făcute de Consiliu la E64 pentru a ajunge la varianta finală a IAS 40.

B4. IAS 40 permite întreprinderilor să aleagă între un model bazat pe valoarea justă şi unul bazat pe cost. După cum am explicat în paragrafele B47-48 de mai jos, Consiliul crede că, în acest moment este impracticabil să ceară un model bazat pe valoarea justă pentru toate investiţiile imobiliare. În acelaşi timp, consiliul crede că este de dorit să se permită un model bazat pe valoarea justă. Acest pas înainte va permite atât celor ce întocmesc situaţiile financiare, cât şi utilizatorilor să câştige experienţă lucrând cu un model bazat pe valoarea justă, dând, de asemenea, timp anumitor pieţe imobiliare să ajungă la o mai mare maturitate.

Necesitatea unui Standard distinct

B5. Unii dintre cei care au trimis comentarii au argumentat că investiţiile imobiliare ar trebui să intre în aria de aplicabilitate a IAS 16, Imobilizări corporale şi că nu există nici un motiv pentru a avea un standard separat pentru investiţii imobiliare. Ei cred că: (a) nu este posibil să se delimiteze strict investiţiile imobiliare de proprietăţile imobiliare utilizate de posesor acoperite de IAS 16, fără a se face referire la intenţia managementului. Astfel, delimitare între investiţiile imobiliare şi proprietăţile imobiliare utilizate de posesor ar duce la alegerea liberă a tratamentelor contabile în anumite cazuri; şi (b) modelul bazat pe valoarea justă propus în E64 nu este potrivit, având în vedere că valoarea justă nu este relevantă şi, în

anumite cazuri, nu conferă încredere, atunci când este vorba despre investiţii imobiliare. Tratamentele contabile din IAS 16 sunt potrivite nu numai pentru proprietăţile imobiliare utilizate de posesor, dar şi pentru investiţiile imobiliare.

B6. Totuşi, şi după analizarea comentariilor, Consiliul crede că diferenţa dintre caracteristicile investiţiilor imobiliare şi cele ale proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor diferă suficient, aşa încât să fie necesar să existe un standard separat pentru investiţii imobiliare. În particular, Consiliul crede că informaţiile despre valoarea justă a investiţiilor imobiliare şi despre modificările suferite de valoarea justă a acestora sunt foarte importante pentru utilizatorii situaţiilor financiare. Consiliul crede că este important să se permită un model bazat pe valoarea justă pentru investiţiile imobiliare, pentru ca întreprinderile să poată evidenţia în raportări informaţiile privind valoarea justă. Consiliul a încercat să fie consecvent cu IAS 16, cu excepţia diferenţelor date de alegerea unui model contabil diferit.

Arie de aplicabilitate

Societăţi de investiţii imobiliare

B7. Unele persoane care au comentat susţin că Standardul trebuie să acopere doar investiţiile imobiliare deţinute de întreprinderi care sunt specializate în deţinerea unor asemenea proprietăţi (şi, poate şi alte tipuri de investiţii) şi să nu acopere investiţiile imobiliare deţinute de alte întreprinderi. Consiliul a respins această opinie, pentru că nu a găsit nici un fel de metodă practică şi conceptuală prin care să se distingă strict orice clasă de întreprinderi pentru care modelul bazat pe valoarea justă să fie mai mult sau mai puţin potrivit.

Segmente de raportare pentru investiţiile imobiliare

B8. Anumite persoane care au trimis comentarii au sugerat ca Consiliul să , limiteze aria de aplicabilitate a Standardului la întreprinderile care au un segment de raportare a cărei activitate principală sunt investiţiile imobiliare. Aceste persoane au susţinut că abordarea bazată pe segmente de raportare ar cere întreprinderii să adopte modelul bazat pe valoarea justă când întreprinderea consideră activităţile de investiţii imobiliare ca fiind un element important al rezultatelor sale financiare şi ar permite întreprinderii să adopte IAS 16 în alte cazuri.

B9. O abordare legată de segmentele de raportare ar duce la o lipsă a comparabilităţii între investiţiile imobiliare deţinute în segmentele de investiţii imobiliare şi investiţiile imobiliare deţinute în alte segmente. Din acest motiv, Consiliul a respins o asemenea abordare.

Contracte de leasing operaţional pe termen lung

B10. După cum s-a propus în E64, Standardul nu permite locatarului să trateze interesele (beneficiile) sale în proprietăţile deţinute sub un contract de leasing operaţional ca fiind investiţii imobiliare, chiar dacă locatarul a achiziţionat aceste interese în schimbul unei plăţi substanţiale la începutul contractului sau în cazul în care contractul de leasing este iu [pe un termen foarte lung. În schimb, IAS 17, Leasing, cere locatarului să recunoască plăţile de leasing ca şi cheltuieli, pe o bază liniară, de-a lungul termenului contractului de leasing, cu excepţia cazului în care o altă bază sistematică este mai reprezentativă în ceea ce priveşte modelul temporal al beneficiilor utilizatorului.

B11. În anumite ţări, cum ar fi Hong Kong şi Marea Britanie, întreprinderile fac, de obicei, o plată substanţială la începutul contractului pentru a achiziţiona un interes pe termen lung în proprietăţi (cunoscut uneori sub numele de interes de deţinere în leasing). Unii locatari consideră că un interes de deţinere în leasing este, din punctul de vedere al fondului economic, imposibil de separat de drepturile achiziţionate o dată cu cumpărarea proprietăţii. Într-adevăr, anumiţi comentatori au subliniat faptul că în anumite pieţe, cum ar fi Hong Kong, proprietatea totală asupra terenurilor şi clădirilor este imposibilă şi că dreptul de proprietate în aceste pieţe este transferat invariabil prin vinderea drepturilor sub contracte de leasing operaţional. Unii comentatori, în special cei din aceste ţări, cred că ar trebui să li se permită locatarilor să utilizeze modelul bazat pe valoarea justă pentru contabilizarea acestor interese.

B12. Unii comentatori au sugerat amendarea paragrafului 11 din IAS 17, Leasing, în aşa fel încât asemenea contracte de leasing să poată fi clasificate ca leasing financiar. Acest paragraf stabileşte că un contract de leasing pentru un teren nu transferă în mod substanţial toate riscurile şi beneficiile aferente titlului de proprietate în cazul în care nu se aşteaptă ca titlul să treacă în proprietatea locatarului până la sfârşitul contractului de leasing.

B13. Consiliul nu a găsit nici o bază conceptuală pentru a putea face distincţia între o clasă de leasing operaţional pentru care modelul bazat pe valoarea justă ar putea fi potrivit, şi o altă clasă de leasing operaţional pentru care ar putea fi mai potrivit să continue modelul existent conform IAS 17, bazat pe cost. În particular, Consiliul a concluzionat că o plată semnificativă la începutul contractului nu schimbă fondul economic al leasingului suficient de mult încât să justifice un tratament contabil care să difere de tratamentul utilizat în alte cazuri similare de leasing, dar care nu au o plată substanţială la începutul contractului. O distincţie bazată pe prezenţa sau absenţa unei plăţi semnificative la începutul contractului este greu de reconciliat cu contabilitatea de angajamente.

B14. Consiliul a concluzionat că Standardul privind investiţiile imobiliare nu trebuie să se ocupe de proprietăţi deţinute sub un contract de leasing operaţional şi că IAS 17, Leasing, trebuie să continue să se ocupe de toate leasing-urile operaţionale. De asemenea, Consiliul a concluzionat că nu există nici o altă soluţie practicabilă fără o revizuire fundamentală a contabilităţii leasingului.

B15. Unii comentatori au impulsionat IASC să înceapă revizuirea fundamentală a contabilităţii de leasing cât mai curând posibil. Grupul G4+1 al celor care întocmesc standardele a început o asemenea revizuire şi a publicat un document în acest sens în decembrie 1999. Consiliul monitorizează progresul acestui proiect cu foarte mare interes. Totuşi, Consiliul nu are, actualmente, o asemenea revizuire pe agenda sa de lucru.

Investiţii imobiliare în curs

B16. E64 a propus ca investiţiile imobiliare în curs de execuţie să fie evaluate la valoarea justă. E64 a argumentat că valoarea justă este cea mai relevantă evaluare şi că nu este neapărat necesar să fie mai dificil de evaluat valoarea justă a investiţiilor imobiliare în curs de execuţie decât cea a celor terminate. De exemplu, atunci când o investiţie imobiliară în curs de execuţie este contractată în leasing în avans pe scară largă, ar putea să existe mai puţine incertitudini cu privire la viitoarele intrări de numerar decât pentru o investiţie imobiliară terminată care este vacantă.

B17. Unii comentatori au argumentat că este dificil de estimat credibil valoarea justă a investiţiilor imobiliare în curs de execuţie, pentru că ar putea să nu existe o piaţă pentru proprietăţile în curs de execuţie. Ei au subliniat că ar putea exista incertitudini considerabile referitoare la costul finalizării investiţiei imobiliare în curs de execuţie şi referitor la venitul pe care o asemenea proprietate îl va genera. De aceea, au sugerat că o întreprindere nu ar trebui să evalueze investiţia imobiliară la mai mult decât costul său, în cazul în care investiţia imobiliară este încă în curs de execuţie.

B18. Consiliul a fost convins de acest argument şi a concluzionat că investiţiile imobiliare în curs de execuţie trebuie să fie excluse din aria de aplicabilitate a acestui Standard şi să fie acoperite de IAS 16.

B19. Paragraful 52 din Standard se referă la cazuri în care o întreprindere începe să îmbunătăţească din nou o investiţie imobiliară deja existentă, în scopul utilizării în continuare ca investiţie imobiliară. Un mod de abordare ar fi să se ceară transferul temporar din cadrul investiţiilor imobiliare în cadrul proprietăţilor în curs de dezvoltare (subiect al IAS 16) pe durata îmbunătăţirii. Totuşi, Consiliul a considerat că un asemenea transfer temporar ar da naştere la confuzii şi ar aduce beneficii foarte reduse sau chiar deloc pentru utilizatori. De asemenea, această abordare va avea nevoie şi de reguli arbitrare pentru a distinge puţin importante care nu ar duce la un asemenea transfer. Prin urmare, paragraful 52 stabileşte că proprietatea rămâne o investiţie imobiliară şi nu este reclasificată ca proprietate imobiliară utilizată de posesor pe durata lucrărilor de îmbunătăţire.

B20. Când o întreprindere finalizează construcţia sau dezvoltarea unei investiţii imobiliare construite chiar de către întreprinderea respectivă, care va fi înregistrată la valoarea justă, este posibil să existe o diferenţă între valoarea justă a proprietăţii la data respectivă şi valoarea sa contabilă anterioară. Consiliul a luat în considerare două abordări contabile pentru asemenea diferenţe sub modelul bazat pe valoarea justă. (a) Conform primei abordări, diferenţa va fi transferată la surplusul din reevaluare. Această abordare va fi consecventă cu abordarea Standardului de a se transfera de la proprietăţi imobiliare utilizate de posesor la investiţii imobiliare. (b) Conform celei de-a doua abordări, diferenţa va fi recunoscută în rezultatul net al perioadei. Consiliul a concluzionat că această a doua abordare oferă o imagine mai completă a rezultatelor (vezi paragraful 59).

Proprietăţi imobiliare ocupate de o altă întreprindere din cadrul aceluiaşi grup

B21.În anumite cazuri, o întreprindere deţine o proprietate care este subînchiriată şi ocupată de o altă întreprindere din cadrul aceluiaşi grup. Proprietatea nu se califică ca investiţie imobiliară în situaţiile financiare consolidate care cuprind ambele întreprinderi, pentru că, din perspectiva grupului ca întreg, aceasta este o proprietate imobiliară utilizată de posesor. Totuşi, din perspectiva întreprinderii individuale care o deţine proprietatea este o investiţie imobiliară, în cazul în care îndeplineşte definiţia din Standard.

B22. Unii comentatori cred că definiţia investiţiilor imobiliare ar trebui să excludă proprietăţile care sunt ocupate de o altă întreprindere din cadrul grupului. Ca alternativă, ei au sugerat că Standardul nu ar trebui să ceară contabilizarea investiţiilor imobiliare în situaţiile financiare individuale a proprietăţilor care nu se califică ca investiţii imobiliare în situaţiile financiare consolidate. Ei cred că:

(a) s-ar putea argumenta (cel puţin în anumite asemenea cazuri) că proprietatea nu îndeplineşte criteriile definiţiei investiţiilor imobiliare din perspectiva unei filiale a cărei proprietate este ocupată de o altă întreprindere din cadrul aceluiaşi grup – motivul pentru care filiala deţine proprietatea este îndeplinirea unei directive din partea societăţii mamă şi nu neapărat obţinerea unor chirii sau beneficierea în urma aprecierii capitalului. Într-adevăr leasingul în cadrul grupului ar putea să nu aibă un preţ determinat obiectiv; (b) această cerinţă ar duce la costuri suplimentare de evaluare, care nu ar fi justificate de beneficiile limitate pe care le-ar aduce utilizatorilor. Pentru grupurile cu filiale cărora li se cere să pregătească situaţii financiare individuale, costul ar putea fi extins, având în vedere că întreprinderile ar putea crea câte o filială separată pentru a deţine fiecare proprietate; (c) unii utilizatori ar putea fi induşi în eroare dacă aceeaşi proprietate este clasificată ca investiţie imobiliară în situaţiile financiare individuale ale unei filiale şi ca proprietate imobiliară utilizată de posesor în situaţiile financiare consolidate ale societăţii-mamă; şi (d) există un precedent pentru o exceptare similară (în ceea ce priveşte prezentarea, mai degrabă, decât măsurarea) în paragraful 4(c) din IAS 24, Prezentarea informaţiilor referitoare la tranzacţiile cu părţile afiliate, care nu cere prezentarea informaţiilor în situaţiile financiare ale unei filiale deţinute în totalitate, dacă societatea-mamă este înregistrată în aceeaşi ţară şi furnizează situaţii financiare consolidate în ţara respectivă.

B23. Unii comentatori cred că definiţia proprietăţilor imobiliare trebuie să excludă proprietăţile ocupate de orice părţi afiliate. Ei au argumentat că deseori părţile afiliate nu plătesc o chirie determinată obiectiv, că de multe ori este dificil de apreciat dacă chiria este consecventă cu determinarea pe o bază obiectivă a preţului şi că ratele de chirie pot fi subiect al unor modificări arbitrare. Ei au sugerat că valorile juste sunt mai puţin relevante în cazul în care proprietatea este subiect al unui leasing în care preţul nu este determinat pe o bază obiectivă.

B24. Consiliul nu a găsit nici o justificare pentru a trata proprietăţile închiriate pe bază de leasing unor alte întreprinderi din acelaşi grup (sau unei alte părţi afiliate) diferit faţă de cele închiriate pe bază de leasing altor părţi. De aceea, Consiliul a decis că o întreprindere trebuie să utilizeze acelaşi tratament contabil, fără a ţine cont de identitatea locatarului.

Datorii privind investiţiile imobiliare

B25. Unii comentatori au sugerat că Standardul ar trebui să discute şi măsurarea datoriilor apărute în momentul achiziţionării investiţiei imobiliare. Conform IAS 39, Instrumente Financiare: recunoaştere şi evaluare, asemenea datorii sunt, în multe cazuri, evaluate pe baza costului amortizat. Aceşti comentatori cred ca va exista o nepotrivire dacă proprietatea este evaluată la valoarea justă.

B26. Consiliul a concluzionat că, în acest stadiu, nu trebuie să permită sau să ceară utilizarea unui model bazat pe valoarea justă pentru datoriile apărute în momentul achiziţionării unei investiţii imobiliare. De asemenea, Consiliul a decis să nu modifice modelul bazat pe valoarea justă pentru investiţiile imobiliare pentru a ajusta nepotrivirile cauzate de utilizarea unui model bazat pe costul amortizat pentru datoriile financiare aferente. Conform IAS 39, există deja posibilitatea unei nepotriviri similare între acele active financiare evaluate la valoarea justă şi datoriile financiare. Consiliul participă la un Grup de Lucru Comun internaţional pentru instrumente financiare, care urmăreşte posibilitatea evaluării tuturor activelor şi datoriilor financiare la valoarea justă.

Subvenţii guvernamentale

B27. IAS 20, Contabilitatea subvenţiilor guvernamentale şi prezentarea informaţiilor legate de asistenţa guvernamentală, permite două metode de prezentare a subvenţiilor pentru active – sau înregistrarea subvenţiei ca venit amânat şi amortizarea venitului de-a lungul duratei utile de viaţă a activului sau deducerea subvenţiei din costul activului pentru a ajunge la valoarea contabilă netă a acestuia. Unii cred că ambele metode reflectă un model al costului istoric şi sunt inconsecvente cu modelul valorii juste stabilit în acest Standard. Într-adevăr Proiectul de Expunere E65, Agricultura, care propune un model bazat pe valoarea justă pentru active biologice, se ocupă şi de anumite aspecte privind subvenţiile guvernamentale, având în vedere că acestea reprezintă un factor semnificativ în contabilitatea agriculturii în anumite ţări. B28. Unii comentatori au impulsionat IASC să schimbe tratamentul contabil al subvenţiilor guvernamentale ce privesc investiţiile imobiliare. Totuşi, majoritatea comentatorilor au fost de acord că IASC nu ar trebui să se ocupe de acest aspect al subvenţiilor guvernamentale în acest moment. Consiliul a decis să nu revizuiască acest aspect al IAS 20 în cadrul proiectului referitor la investiţiile imobiliare.

B29. Unii comentatori au sugerat că IASC ar trebui să înceapă o revizuire mai complexă a IAS 20 cât de urgent posibil. La începutul anului 2000, grupul G4+1 de emitenţi de standarde a publicat un Document de discuţie, „Contabilitatea pe destinaţii a transferurilor nereciproce, cu excepţia contribuţiilor din partea proprietarilor: definiţie, recunoaştere şi evaluare”. Planul de lucru al Consiliului nu include actualmente un proiect privind subvenţiile guvernamentale sau alte forme de transfer nereciproc.

Definiţia investiţiei imobiliare

B30. Definiţia investiţiilor imobiliare exclude: (a) proprietăţi imobiliare utilizate de posesor – acoperite de IAS 16, Imobilizări corporale. Conform IAS 16, asemenea proprietăţi sunt înregistrate sau la costul amortizat, sau la valoarea reevaluată minus amortizarea ulterioară. Suplimentar, o asemenea proprietate este subiect al unui test de depreciere; şi (b) proprietăţile deţinute în scopul vânzării în cursul normal al activităţii —acoperite de IAS 2, Stocuri. IAS 2 cere întreprinderilor să înregistreze asemenea proprietăţi la cea mai mică valoare dintre cost şi valoarea netă realizabilă.

B31. Aceste excepţii sunt consecvente cu definiţiile imobilizărilor corporale existente în IAS 16 şi cele ale stocurilor existente în IAS 2. Aceasta asigură faptul că toate proprietăţile sunt acoperite de un singur standard dintre cele trei.

B32. Unii comentatori au sugerat că proprietăţile deţinute în scopul vânzării în cursul normal al activităţii trebuie să fie tratate mai degrabă ca investiţii imobiliare decât ca stocuri (acoperite de IAS 2). Ei au argumentat că: (a) este dificil să se facă diferenţa între proprietăţile deţinute în scopul vânzării în cursul normal al activităţii de cele deţinute în scopul aprecierii capitalului; şi (b) este ilogic să ceri un model bazat pe valoarea justă pentru terenuri şi clădiri deţinute în scopul aprecierii pe termen lung a capitalului (investiţii imobiliare) atunci când un model bazat pe cost este încă utilizat pentru terenuri şi clădiri deţinute în scopul vânzării în scurt timp în cursul normal al activităţii (stocuri).

B33. Consiliul a respins această sugestie pentru că: (a) dacă se utilizează contabilitatea bazată pe valoarea justă pentru proprietăţi deţinute în scopul vânzării în cursul normal al activităţii, aceasta va ridica foarte multe întrebări referitoare la contabilitatea stocurilor care merge mai departe de aria de aplicabilitate a acestui proiect; şi (b) este mai important să se utilizeze contabilitatea bazată pe valoarea justă pentru proprietăţi care ar putea să fi fost achiziţionate de-a lungul unei perioade mai lungi şi păstrate pentru câţiva ani (investiţii imobiliare) decât pentru proprietăţi care au fost achiziţionate de-a lungul unei perioade mai scurte şi care sunt păstrate pentru o perioade relativ scurte (stocuri). O dată cu trecerea timpului, evaluările bazate pe cost au devenit din ce în ce mai nerelevante. De asemenea, o cumulare a costurilor apărute de-a lungul unei perioade mai mari are o relevanţă discutabilă.

B34.Unii comentatori au sugerat să se ceară (sau cel puţin să se permită) întreprinderilor, în mod deosebit instituţiilor financiare, cum ar fi societăţile de asigurări, să utilizeze modelul valorii juste pentru proprietăţi imobiliare utilizate de ele însele. Ei au argumentat că anumite instituţii financiare privesc proprietăţile imobiliare pe care le şi utilizează ca parte integrantă a portofoliului lor de investiţii şi le tratează, în scopuri manageriale, în acelaşi fel ca pe proprietăţile date unor terţe părţi sub contracte de leasing. În cazul societăţilor de asigurări, proprietatea poate fi păstrată în scopul garantării datoriilor deţinătorului poliţei de asigurare. Consiliul crede că proprietăţile utilizate în scopuri similare trebuie să fie subiect al aceluiaşi tip de tratament contabil. Prin urmare, Consiliul a concluzionat că nici un tip de întreprindere nu trebuie să utilizeze modelul bazat pe valoarea justă pentru proprietăţi imobiliare utilizate de posesor.

B35. Unii comentatori au sugerat că definiţia investiţiilor imobiliare trebuie să excludă proprietăţile deţinute în scopul închirierii, dar nu pe cele deţinute în scopul aprecierii capitalului. În viziunea acestora, un model bazat pe valoarea justă poate fi potrivit pentru activităţi de tranzacţionare, dar nepotrivit pentru cazul în care întreprinderea a deţinut proprietatea de închiriat de mulţi ani şi nu are intenţia de a o vinde în viitorul apropiat. Ei consideră că deţinerea de proprietate în scopul închirierii pe termen lung constituie o activitate de prestare de servicii. iar activul utilizat în această activitate trebuie tratat în acelaşi fel ca şi activele utilizate în alte activităţi de prestare de servicii. În opinia lor, deţinerea unei investiţii

în bunuri imobiliare, în acest context, este similară cu deţinerea „investiţiilor păstrate până la scadenţă”, care sunt evaluate la costul amortizat conform IAS 39.

B36. Punctul de vedere al Consiliului este că modelul bazat pe valoarea justă oferă informaţii utile despre proprietatea deţinută în scopul închirierii chiar dacă nu există intenţia imediată de vânzare a acestei proprietăţi. Performanţa economică a proprietăţii poate fi privită ca fiind alcătuită atât din venitul obţinut din închiriere şi dobândit de-a lungul perioadei (cheltuieli nete), cât şi din modificările suferite de valoarea venitului net viitor obţinut din închiriere. Valoarea justă a unei investiţii imobiliare poate fi privită ca o reprezentare, dată de evoluţia pieţei, a valorii venitului net viitor obţinut din chirie, indiferent dacă întreprinderea este posibil să vândă proprietatea în viitorul apropriat. De asemenea, Standardul notează că valoarea justă este determinată fără deducerea costurilor cedării – cu alte cuvinte, utilizarea modelului bazat pe valoarea justă nu se intenţionează a fi o reprezentare conform căreia există iminenţa sau posibilitatea efectuării unei vânzări în viitorul apropiat.

B37. Clasificarea hotelurilor şi altor proprietăţi similare a fost controversată pe parcursul proiectului, iar unii comentatori ai E64 au avut păreri împărţite despre acest subiect. O parte din ei văd hotelurile ca pe nişte investiţii, în timp ce alţii le văd, în principal, ca proprietăţi de exploatare. Unele persoane au solicitat o regula detaliată care să specifice dacă hotelurile (şi, poate şi alte categorii de proprietate, cum ar fi restaurantele, barurile şi creşele) trebuie clasificate ca investiţii imobiliare sau ca proprietăţi imobiliare utilizate de posesor.

B38. Consiliul a concluzionat că este de preferat să se facă distincţia între investiţia imobiliară şi proprietatea imobiliară utilizată de posesor pe baza unor principii generale, în loc de a stabili reguli arbitrare pentru anumite clase de proprietăţi. De asemenea, este în mod inevitabil dificil să se stabilească definiţii riguroase ale unor anumite clase de proprietăţi care să fie incluse în astfel de reguli. Paragrafele 9-11 ale Standardului iau în discuţie cazuri de genul hotelurilor, în contextul principiilor generale care se aplică atunci când o întreprindere prestează servicii auxiliare.

B39. Unii comentatori au cerut o ghidare cantitativă (cum ar fi, procentual) pentru a clarifica dacă „parte nesemnificativă” reprezintă proprietatea imobiliară utilizată de posesor, iar „semnificativ” se atribuie serviciilor auxiliare (paragrafele 9-11 din Standard). Ca şi în cazul altor Standarde, consiliul a ajuns la concluzia că o ghidare cantitativă ar crea delimitări arbitrare.

Cheltuiala ulterioară

B40. Unii consideră că nu este nevoie să se capitalizeze cheltuiala ulterioară într-un model bazat pe valoarea justă şi că toate cheltuielile ulterioare trebuie recunoscute ca şi cheltuială. Totuşi, alţii cred – iar Consiliul este de acord – că necapitalizarea cheltuielii ulterioare poale conduce la o deformare a componentelor raportate din cadrul performanţei financiare. Astfel, Standardul solicită ca întreprinderea să stabilească dacă cheltuiala ulterioară trebuie capitalizată, recurgând la un test similar cu cel utilizat în cazul proprietăţii imobiliare utilizată de posesor conform IAS 16.

B41.Unii comentatori au sugerat că testul pentru capitalizarea cheltuielii ulterioare nu trebuie să facă referire la standardul de evaluare iniţială a performanţei. Ei au considerat că nu este practic şi nici relevant să se judece după standardul de evaluare iniţială a performanţei, care poate face referire la o perioadă de acum mai mulţi ani. În schimb, au sugerat ca cheltuiala

ulterioară să fie capitalizată dacă sporeşte standardul anterior de evaluare a performanţei – de exemplu, dacă ridică valoarea de piaţă actuală a proprietăţii sau a intenţionat menţinerea competitivităţii acesteia pe piaţă. Consiliul a văzut un oarecare merit în această sugestie.

B42. Oricum, Consiliul crede că o referire la standardul anterior de evaluare a performanţei ar presupune o ghidare suplimentară substanţială, poate să nu modifice modul de aplicare a Standardului în practică şi poate crea confuzii. De asemenea, Consiliul a hotărât că, pentru a fi consecvent cu IAS 16 şi IAS 38, era importantă păstrarea referinţei existente la standardul de performanţă evaluat iniţial.

Evaluare ulterioară

Model contabil

B43. Conform IAS 25, unei întreprinderi îi este permis să aleagă dintre o varietate de tratamente contabile în cazul investiţiei imobiliare (costul amortizat conform tratamentului de bază din IAS 16, Imobilizări corporale, reevaluarea cu amortizarea conform tratamentului alternativ permis în IAS 16, cost minus depreciere conform IAS 25 sau reevaluare conform IAS 25).

B44. E64 propune ca toate investiţiile imobiliare să fie evaluate la valoarea justă. Susţinătorii modelului bazat pe valoarea justă cred că valoarea justă conferă utilizatorilor situaţiilor financiare mai multe informaţii utile decât orice altă evaluare, cum ar fi costul amortizat. În opinia lor, venitul din chirii şi modificările valorii juste sunt indestructibil legate, ca şi componente integrante ale performanţei financiare a investiţiei imobiliare, iar evaluarea la valoarea justă este necesară dacă performanta financiară trebuie raportată în mod detaliat.

B45. Adepţii modelului bazat pe valoarea justă susţin, de asemenea, că o investiţie imobiliară generează flux de numerar independent de celelalte active deţinute de o întreprindere. După părerea lor, generarea de fluxuri de numerar independente prin chirii sau sporirea capitalului delimitează investiţia imobiliară de proprietatea imobiliară utilizată de posesor. Producţia sau furnizarea de bunuri sau servicii (sau utilizarea proprietăţii în scopuri administrative) generează fluxuri de numerar care nu sunt datorate numai proprietăţii, ci şi altor active folosite în procesul de producţie sau furnizare. Adepţii modelului bazat pe valoare justă în cazul investiţiilor imobiliare contrazic ideea că această distincţie face modelul bazat pe valoarea justă mai potrivit în cazul investiţiei imobiliare decât în cel al proprietăţii imobiliare utilizate de posesor.

B46. Cei care se opun evaluării investiţiei imobiliare la valoarea justă susţin că: (a) deseori nu există o piaţă activă pentru investiţiile imobiliare (spre deosebire de multe instrumente financiare). Tranzacţiile cu proprietăţi imobiliare nu sunt nici frecvente, nici omogene. Fiecare investiţie imobiliară este unică şi fiecare vânzare constituie obiectul unei negocieri importante. Rezultatul este că a la valoarea justă nu sporeşte comparabilitatea pentru că

valorile juste nu se determină pe o bază credibilă, mai ales în ţările in care profesia de evaluare este mai puţin bine pusă la punct. O evaluare la cost amortizat oferă o comensurare mai consistentă, mai puţin volatilă şi mai puţin subiectivă; (b) IAS 39 nu cere evaluarea la valoarea justă a tuturor activelor financiare, chiar dacă pentru unele se face mai uşor decât pentru investiţiile imobiliare. Este prematur să se ia în considerare extinderea modelului bazat pe evaluarea la valoarea justă până când Grupul Comun de Lucru pentru instrumente financiare nu şi-a definitivat activitatea; (c) se foloseşte evaluarea la cost pentru activele „pe termen scurt” (cum ar fi stocurile), pentru care valoarea justă este mai relevantă decât în cazul activelor deţinute pentru investiţii; şi (d) evaluarea la valoarea justă este prea costisitoare în comparaţie cu beneficiile pe care le aduce utilizatorilor.

B47. Este pentru crima dată când Consiliul a propus solicitarea utilizării modelului bazat pe valoarea justă pentru activele non-financiare. Scrisorile de comentariu la adresa E64 au arătat, de asemenea, că există mulţi susţinători ai acestui pas, dar mulţi alţii mai au, încă, importante rezerve de ordin conceptual şi practic în ce priveşte extinderea utilizării modelului bazat pe valoarea justă în cazul activelor non-financiare, mai ales (dar nu în exclusivitate) pentru întreprinderile a căror principală activitate nu este deţinerea unei proprietăţi în scopul aprecierii capitalului. De asemenea, unele întreprinderi sunt de părere că anumite pieţe de bunuri imobiliare nu sunt suficient de mature pentru ca modelul bazat pe valoarea justă să funcţioneze în mod satisfăcător. Mai mult, unii consideră că este imposibil să se găsească o definiţie riguroasă pentru investiţiile imobiliare, iar acest lucru face imposibilă în prezent impunerea modelului bazat pe valoarea justă.

B48. Din aceste motive, Consiliul crede că, la acest stadiu, nu este practică solicitarea recurgerii la modelul bazat pe valoare justă pentru investiţiile imobiliare. În acelaşi timp, Consiliul crede că este de dorit să se permită modelul bazat pe valoarea justă. Acest pas înainte va permite preparatorilor şi utilizatorilor să câştige experienţă în aplicarea modelului bazat pe valoarea justă şi va acorda timp anumitor pieţe de tranzacţionare a bunurilor imobiliare pentru a atinge un grad mai mare de maturitate.

B49. IAS 40 permite întreprinderilor să opteze pentru aplicarea fie a modelului bazat pe valoarea justă, fie pentru cel bazat pe cost. Întreprinderea va trebui să aplice modelul ales pentru toate investiţiile sale imobiliare. Modelul bazat pe valoarea justă este modelul propus de E64: investiţiile imobiliare trebuie evaluate la valoarea justă, iar modificările valorii juste trebuie recunoscute la nivelul contului de profit sau pierdere. Modelul bazat pe cost este tratamentul de bază al IAS 16, Imobilizări corporale: investiţiile imobiliare trebuie evaluate la costul amortizat (minus orice pierderi din depreciere cumulate). Întreprinderea care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să prezinte valoarea justă a investiţiei sale imobiliare.

B50. Conform IAS 8, Profitul net sau pierderea netă a perioadei, erori fundamentale şi modificări ale politicilor contabile, modificarea politicii contabile prin trecerea de la un model la altul se va face doar dacă schimbarea are ca rezultat o prezentare mai potrivită a evenimentelor sau a tranzacţiilor. Consiliul a ajuns la concluzia că este foarte puţin probabil să fie cazul unei treceri de la modelul bazat pe valoarea justă la cel bazat pe cost, iar paragraful 25 din Standard întăreşte această concluzie.

B51. Consiliul crede că nu este de dorit permiterea a trei tratamente contabile diferite pentru investiţia imobiliară. Prin urmare, dacă o întreprindere nu utilizează modelul bazat pe valoarea justă, atunci Standardul cere ca acea întreprindere să recurgă la tratamentul de bază din IAS 16 şi să nu aibă voie să apeleze la un alt tratament alternativ permis. Totuşi, întreprinderea va putea folosi alternativa permisă pentru alte proprietăţi aflate sub incidenţa IAS 16.

Recomandări cu privire la valoarea justă

B52. Profesia de evaluare va avea un rol important în implementarea Standardului. Prin urmare, pentru punerea la punct a asistenţei pe problema valorii juste a investiţiei imobiliare, Consiliul a avut în vedere acelaşi tip de recomandări întâlnit în literatura IASC, dar şi Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) emise de Comitetul pentru Standardele Internaţionale de Evaluare (IVSC). Consiliul a înţeles faptul că IVSC intenţionează să-şi revizuiască Standardele în prezent sau în viitorul apropiat.

B53. Consiliul consideră că ideea IASC despre valoarea justă este similară cu cea a IVSC despre valoarea de piaţă. IVSC defineşte valoarea de piaţă ca „suma estimată pentru care un activ va fi schimbat la data evaluării între un cumpărător doritor şi un vânzător doritor într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o acţiune de marketing corespunzătoare în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.” Consiliul crede că recomandările din paragrafele 29-30 şi 32-38 din Standard sunt, atât în formă, cât şi în conţinut, identice cu recomandările din IVS 1.

B54. Paragrafele 31 şi 39-46 ale IAS 40 nu au o echivalenţă directă în literatura IVSC. Consiliul a elaborat mare parte din acest material ca răspuns la comentariile existente pe marginea E64, care solicita recomandări mai detaliate în sprijinul determinării valorii juste a investiţiei imobiliare. În elaborarea acestui material, Consiliul a ţinut cont de recomandările privind valoarea justă făcute de alte Standarde IASC şi din Proiectul de expunere, mai ales cele privind instrumentele financiare (IAS 32 şi IAS 39), activele necorporale (IAS 38) şi agricultura (E65).

Evaluarea independentă

B55. Unii comentatori cred că valoarea justă trebuie determinată pe baza unei evaluări independente, pentru a spori gradul de încredere în valoarea justă raportată. Alţii consideră, din motive legate de raportul cost – beneficiu, că IASC nu trebuie să ceară (şi poate nici măcar să nu încurajeze) 6 evaluare independentă. Ei cred că este la latitudinea preparatorilor să ia decizia, în urma unei consultări cu auditorii, dacă o întreprindere are suficiente resurse interne pentru a determina în mod credibil valoarea justă. Unii mai cred şi faptul că evaluatorii independenţi cu o pregătire corespunzătoare nu sunt disponibili pe anumite pieţe.

B56. Consiliul a ajuns la concluzia că o evaluare independentă nu este necesară întotdeauna. Astfel, a propus în E64, iar Standardul încurajează, dar nu şi obligă ca o întreprindere să determine valoarea justă a tuturor investiţiilor sale imobiliare pe baza evaluării făcute de un evaluator independent care deţine o pregătire profesională recunoscută şi relevantă şi care are o experienţă recentă în zona şi categoria de investiţii imobiliare ce urmează a fi evaluate. Această abordare este consecventă abordării evaluărilor actuare din IAS 19, Beneficiile angajaţilor (a se vedea IAS 19, paragraful 57).

Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă

B57. E64 a inclus prezumţia atacabilă că o întreprindere va fi în măsură să determine credibil valoarea justă a proprietăţii deţinute în scopul încasării de chirii sau aprecierii capitalului. De asemenea, E64 a mai propus o excepţie credibilă: IAS 16 trebuie aplicat dacă există dovada clară că, în momentul în care o întreprindere achiziţionează sau construieşte o proprietate, valoarea ei justă nu va fi credibil determinată pe o bază de continuitate.

B58. Unii comentatori au adus contraargumente acestei propuneri din unul Sau mai multe dintre motivele de mai jos:(a) prezumţia atacabilă subestimează dificultăţile determinării în mod credibil a valorii juste. Acest lucru este foarte des imposibil de realizat, mai ales pe pieţele slabe sau în care profesia de evaluare nu este bine stabilită; (b) conform IAS 16, modelul contabil include un test al deprecierii din IAS 36. Este ilogic să ne bazăm, pe un test al deprecierii atunci când valoarea justă nu poate fi determinată folosind prognozele fluxurilor de numerar, dat fiind că testul deprecierii din IAS 36 este, de asemenea, dificil în astfel de cazuri; (c) în situaţiile în care valoarea justă nu poate fi credibil determinată, nu se justifică punerea pe seama amortizării. În schimb, proprietatea în cauză trebuie evaluată la cost minus pierderile din depreciere; şi (d) pentru evitarea pericolului manipulării, trebuie făcute toate eforturile pentru determinarea valorii juste, chiar şi pe o piaţă relativ inactivă. Chiar şi în lipsa unei pieţe active, există o posibilă serie de fluxuri de numerar preconizate. Dacă există probleme în determinarea valorii juste, întreprinderea trebuie să evalueze proprietatea la cea mai bună estimare a valorii juste şi să prezinte limitele credibilităţii acestei estimări. Dacă este complet imposibil să se determine valoarea justă, atunci aceasta se consideră a fi zero.

B59. Consiliul a finalizat prin a considera ca prezumţia atacabilă şi excepţia credibilă trebuie reţinute, dar a decis să le implementeze în mod diferit. În E64, ele au fost implementate prin excluderea proprietăţii din definiţia investiţiei imobiliare dacă prezumţia atacabilă a fost depăşită. Unii comentatori sunt de părere că era confuz să se includă o astfel de excepţie credibilă într-o definiţie. Prin urmare, Consiliul a mutat excepţia credibilă din textul definiţiei în evaluarea ulterioară (paragrafele 47-49).

B60. Conform E64, o întreprindere nu trebuie să renunţe la utilizarea modelului bazat pe valoarea justă în cazul în care tranzacţiile comparabile de pe piaţă au devenit mai puţin frecvente, sau dacă preţurile pieţei sunt mai greu disponibile. Unii comentatori nu aii fost de acord cu această propunere. Ei argumentează că pot exista situaţii în care să nu mai existe estimări credibile şi ar fi greşit să se continue contabilitatea bazată pe valoarea justă în aceste condiţii. Consiliul a decis că este important să se păstreze tratamentul din E64, pentru că, în caz contrar, întreprinderile pot recurge la excepţia credibilă ca scuză în întreruperea contabilităţii pe baza valorii juste pe o piaţă în regres.

B61. În cazurile în care se aplica excepţia credibilă, E64 a propus ca întreprinderea să continue aplicarea IAS 16 până la cedarea proprietăţii. Unii comentatori au propus ca întreprinderea să iniţieze aplicarea modelului bazat pe valoarea justă imediat ce valoarea justă devine evaluabilă în mod credibil. Consiliul a respins propunerea, pentru că decizia stabilirii momentului în care valoarea justă este evaluabilă credibil este una inevitabil subiectivă, iar această subiectivitate poate conduce la o aplicare inconsecventă.

B62. E64 nu a propus nici o prezentare specifică pentru situaţia în care se aplică excepţia credibilă. Unii comentatori consideră că prezentarea informaţiilor este importantă în astfel de cazuri. Consiliul a căzut de acord şi a decis să includă prezentări de informaţii consecvente cu paragrafele 170(b) din IAS 39 (a-se vedea paragrafele 68 şi 69(e) din IAS 40). Paragraful 170(b) din IAS 39 solicită prezentări pentru activele financiare a căror valoare justă nu poate fi evaluată credibil .

Câştiguri şi pierderi generate de reevaluări la valoarea justă

B63. Unii comentatori susţin că trebuie să fie ori obligatorie, ori opţională recunoaşterea modificărilor valorii juste a investiţiilor imobiliare la nivelul capitalurilor proprii din cauză că: (a) piaţa pentru proprietăţi nu este suficient de lichidă, iar valorile pieţei sunt nesigure şi variabile. Investiţiile imobiliare nu sunt la fel de lichide ca şi instrumentele financiare, iar IAS 39 permite o opţiune în cazul investiţiilor pentru care există dispoziţia de a fi vândute; (b) până când sunt rezolvate, mai „general, problemele legate de raportarea performanţei, este prematură solicitarea recunoaşterii modificărilor valorii juste la nivelul contului de venit sau pierdere; (c)recunoaşterea câştigurilor şi a pierderilor nerealizate în contul de venit sau pierdere măreşte volatilitatea şi nu ajută la sporirea transparenţei deoarece, modificările reevaluării obstrucţionează evaluarea performanţei de exploatare a unei entităţi. Mai poate determina prezumţia următoare: câştigurile nerealizate sunt disponibile pentru distribuirea ca dividende; (d) recunoaşterea la nivelul capitalului propriu este mai consecventă cu costul istoric şi cu convenţiile modificate ale costului istoric care constituie baza unei mari părţi din. contabilitatea actuală. De exemplu, este consecventă cu tratamentul IASC de reevaluări ale imobilizărilor corporale conform IAS 16 şi cu opţiunea valabilă pentru anumite instrumente financiare conform IAS 39; (e) pentru proprietăţile finanţate din creanţe, modificările valorii lor reale rezultate din modificarea ratei dobânzii nu trebuie recunoscute în contul de venit şi pierdere, dat fiind că modificările corespondente ale valorii juste a creanţei nu au fost recunoscute conform IAS 39; (f) în conformitate cu paragrafele 92 şi 93 din Cadrul General, venitul trebuie recunoscut doar atunci când poate fi evaluat suficient de sigur. De exemplu, IAS 11, Contracte de construcţii, cere îndeplinirea anumitor condiţii înainte ca întreprinderea

să poate folosi metoda gradului de finalizare. Aceste condiţii nu sunt, în general, îndeplinite de investiţiile imobiliare; şi (g) rezultatele din exploatare trebuie delimitate de modificările valorilor. Spre exemplu, conform IAS 21, diferenţele de curs nerealizate ale unei entităţi străine sunt recunoscute în capitalurile proprii.

B64. Unii comentatori au sugerat ca creşterile să fie recunoscute în capitalurile proprii, iar descreşterile să fie recunoscute în contul de profit şi pierdere. Acest lucru este similar cu modelul reevaluării ce formează tratamentul alternativ permis din IAS 16 (cu excepţia lipsei amortizării).

B65. După cum a fost propus în E64, Consiliul a stabilit că, într-un model bazat pe valoarea justă, modificările valorii juste a investiţiei imobiliare trebuie recunoscute în contul de profit şi pierdere ca parte a profitului sau pierderii nete pentru această perioadă. Argumentele pentru această abordare includ următoarele: (a) cazul conceptual pentru modelul bazat pe valoarea justă este în mare parte construit pe ideea că acesta furnizează cea mai relevantă şi transparentă imagine despre performanţa financiară a investiţiei imobiliare. Acestea fiind spuse, nu ar fi consecvent să se permită sau solicita recunoaşterea la nivelul capitalurilor proprii; (b) recunoaşterea modificărilor valorii juste la nivelul capitalurilor proprii poate crea o nepotrivire pentru că venitul net din chirii va fi recunoscut în contul de profit şi pierdere, în timp ce consumul aferent potenţialului serviciului (recunoscut ca amortizare conform IAS 16) va fi recunoscut la nivelul capitalurilor proprii. În mod similar, cheltuielile de întreţinere sunt recunoscute ca şi cheltuială în timp ce creşterile aferente ale valorii juste vor fi recunoscute în capitalurile proprii; (c) utilizând acest tratament, nu mai apare necesitatea rezolvării unor aspecte dificile şi controversate care ar apare dacă modificările valorii juste a investiţiilor imobiliare au fost recunoscute în capitalurile proprii. Aceste aspecte sunt: (i) trebuie transferate („reciclate”) modificările valorii juste, recunoscute anterior la nivelul capitalurilor proprii, în profit sau pierdere netă, în momentul cedării investiţiei imobiliare; şi (ii) trebuie ca modificările valorii juste recunoscute anterior în capitalurile proprii să fie transferate („reciclate”) în profitul sau în pierderea netă atunci când investiţia imobiliară se depreciază? Dacă da, cum se identifică şi evaluează o astfel de depreciere; şi (d) dată fiind dificultatea definirii în mod riguros a investiţiei imobiliare, întreprinderile au, uneori, posibilitatea de a alege să aplice standardul investiţiilor imobiliare, sau unul din cele două tratamente din IAS 16. Nu este de dorit să se introducă două variante în standardul investiţiei imobiliare, întrucât acesta poate da întreprinderii o alegere (cel puţin ocazional) între patru tratamente diferite.

Transferuri

B66. Atunci când o proprietate imobiliară utilizată de posesor, raportată conform tratamentului contabil de bază din IAS 16, devine investiţie imobiliară, baza de evaluare pentru această proprietate se schimbă din costul amortizat în valoare justă. Consiliul a concluzionat că efectul acestei modificări a bazei de evaluare trebuie tratat ca e reevaluare conform IAS 16 la data modificării în curs. Rezultatul este că: (a) contul de profit şi pierdere exclude creşterile nete cumulative ale valorii juste care au apărut înainte ca proprietatea să devină investiţie imobiliară. O parte din această modificare care s-a înregistrat înaintea începerii perioadei curente nu reprezintă performanţă financiară a acestei perioade; şi (b) acest tratament dă naştere unei comparaţii între întreprinderile care au reevaluat anterior proprietatea prin tratamentul alternativ permis în IAS 16 şi acele întreprinderi care înainte au recurs la tratamentul de bază din IAS 16.

Sinteza modificărilor aduse la E64

B67. Cea mai importantă modificare între E64 şi Standardul final a fost introducerea modelului bazat pe cost ca o alternativă la modelul bazat pe valoarea justă. Restul de modificări majore sunt enumerate mai jos. (a) Recomandările privind determinarea valorii juste au fost dezvoltate pentru a clarifica următoarele: (i) valoarea justă a unei investiţii imobiliare nu este diminuată de costurile tranzacţiei ce apar în momentul vânzării sau altui tip de cedare (paragraful 3Q din Standard). Acesta este consecvent cu evaluarea activelor financiare conform paragrafului 69 din IAS.39. E64 nu a făcut nici o precizare legată de tratamentul acestor tipuri de costuri; (ii) evaluarea se bazează pe evaluarea la data bilanţului (paragraful 31); (iii) cea mai bună dovadă a valorii juste este, în mod normal, dată de preţurile actuale practicate pe o piaţă activă pentru o proprietate similară poziţionată în aceeaşi zonă, aflată în aceeaşi condiţie şi obiect al unui leasing sau alte contracte similare (paragraful 39). În lipsa unei astfel de probe, valoarea justă reflectă informaţii provenite dintr-o varietate de surse, iar întreprinderea trebuie să investigheze motivele oricărei diferenţe între informaţiile obţinute din surse diferite (paragrafele 40-41); (iv) valoarea de piaţă diferă de valoarea curentă aşa cum este ea definită în IAS 36, Deprecierea-activelor (paragraful 43); (v) există necesitatea evitării dublei înregistrări a investiţiei ! imobiliare, precum şi a activelor şi datoriilor recunoscute separat. Echipamentul integrat (ca de pildă, lifturile sau aerul condiţionat) este inclus în investiţia imobiliară şi nu recunoscut separat (paragraful 44); (vi) valoarea justă a investiţiei imobiliare nu reflectă cheltuielile de capital viitoare care vor îmbunătăţi sau spori activul şi

nu reflectă beneficiile viitoare aferente rezultate din această cheltuială ulterioară (paragraful 45); (vii) o întreprindere utilizează IAS 37 pentru înregistrarea oricăror provizioane asociate investiţiei imobiliare (paragraful 46); şi (viii) în cazuri excepţionale, când valoarea justă nu poate fi determinată credibil, evaluarea se va face doar prin tratamentul de bază din IAS 16 (în astfel de cazuri, reevaluarea conform IAS 16 nu este nici ea credibilă), iar valoarea reziduală se presupune a fi zero (dat fiind că valoarea justă nu poate fi determinată credibil) (paragrafele 47-48). (b) în legătură cu aria de aplicabilitate a Standardului şi definiţia investiţiei imobiliare: (i) paragraful 3 clarifică acum faptul că Standardul nu se aplică pădurilor şi resurselor naturale regenerabile similare şi drepturilor asupra mineralelor, de explorare şi extracţie a mineralelor, petrol, gaze naturale şi alte resurse similare neregenerabile. Acest concept este consecvent cu aria de aplicabilitate similară de excludere din IAS 16, Imobilizări corporale. Consiliul nu a dorit să judece această decizie în proiectul curent pe probleme de agricultură şi industrie extractivă; (ii) terenul deţinut pentru o utilizare ulterioară nedeterminată este un exemplu suplimentar de investiţie imobiliară (paragraful 6(b)), pentru că o decizie ulterioară privind utilizarea acestui teren ca stoc sau în scopul exploatării sub forma unei proprietăţi imobiliare utilizată de posesor este o decizie de investiţii; (iii) noi exemple de elemente care nu sunt investiţii imobiliare sunt: proprietatea imobiliară deţinută în scopul utilizării în viitor ca proprietate imobiliară utilizată de posesor, proprietatea deţinută în scopul îmbunătăţirii şi utilizării viitoare ca proprietate imobiliară utilizată de posesor, proprietatea ocupată de angajaţi (dacă aceştia plătesc sau nu chirie la nivelul existent pe piaţă) şi proprietatea imobiliară utilizată de posesor care urmează a fi cedată (paragraful 7(c); (iv) proprietatea care este construită sau pregătită pentru utilizarea viitoare ca investiţie imobiliară este tratată acum de IAS 16 şi evaluată la cost minus pierderile din depreciere, atunci când se înregistrează astfel de pierderi (paragraful 7(d)). E64 a propus ca investiţia imobiliară aflată în construcţie să fie evaluată la valoarea justă; şi (v) referirea la evaluarea credibilă a valorii juste (şi cerinţele aferente din paragrafele 14-15 ale E64) a fost mutată din definiţia investiţiei imobiliare în secţiunea consacrată evaluării ulterioare (paragrafele 47-49). (c) Noul paragraf 20 se ocupă de costurile de punere în funcţiune, pierderile iniţiale de exploatare şi de pierderile neobişnuite (pe baza paragrafelor 17 şi 18 ale IAS 16). Consiliul a luat în considerare adăugarea recomandărilor la adresa tratamentului veniturilor incidentale dobândite în perioada construirii investiţiei imobiliare. Totuşi, consiliul a ajuns Ia

concluzia că acestea au ridicat o problemă în contextul IAS 16 şi a decis că este în afara competenţei proiectului să se ocupe de acest aspect.(d) Există o cerinţă explicită de determinare a câştigurilor sau pierderilor în momentul cedării (paragraful 62). Aceasta este în conformitate cu IAS 16, paragraful 56. Sunt şi unele noi trimiteri la: (i) IAS 17, Leasing, şi IAS 18, Venituri din activităţi curente, ca recomandări în scopul .determinării datei cedării (paragraful 61); şi (ii) IAS 37, Provizioane, datorii şi active contingente, pentru activele reţinute după cedare (paragraful 64). (e) Standardul stabileşte în mod explicit că o întreprindere trebuie să transfere investiţia imobiliară în stocuri atunci când începe să pregătească proprietatea pentru vânzarea ulterioară conform cursului obişnuit al afacerii (paragrafele 51 (b) şi 52). E64 a propus ca toate transferările investiţiilor imobiliare în stocuri să fie interzise. Standardul se ocupă mai explicit decât E64 de anumite aspecte legate de transferuri. (f) Noile cerinţe de prezentare a informaţiilor includ: (i) mărimea prezentărilor solicitate legate de metode şi de prezumţiile semnificative, care includ acum prezentarea existenţei situaţiei ca valoarea justă să fi fost sprijinită de o dovadă de pe piaţă sau dacă estimarea se bazează pe alte date (pe care întreprinderea trebuie să le prezinte) din cauza naturii proprietăţii şi a lipsei unor date comparative furnizate de piaţă (paragraful 66(b)); (ii) prezentări ale veniturilor din chirii şi ale cheltuielilor de exploatare directe (paragraful 66(d)); şi (iii) prezentări de informaţii, în cazuri excepţionale, când valoarea justă nu este determinată în mod credibil (paragrafele 68 şi 69(e)). (g) E64 a propus obligativitatea prezentării valorii contabile a investiţiilor imobiliare vacante sau neînchiriate. Unii comentatori susţin că această prezentare este impracticabilă, mai ales în cazul proprietăţilor care sunt parţial vacante. Alţii cred, de asemenea, că aceasta este o chestiune ce trebuie prezentată în revizuirile financiare făcute de management şi nu în situaţiile financiare. Consiliul a şters această cerinţă de prezentare. Trebuie notat că pot exista unele indicii de nivele de neocupare în prezentarea solicitată a veniturilor din chirii şi în cerinţa IAS 17 de prezentare a fluxurilor de numerar rezultate din contractele de leasing operaţional irevocabile (împărţite în perioade mai mici de un an, între un an şi cinci ani şi mai mari de cinci ani). (h) E64 nu a inclus nici un provizion de tranziţie specific, ceea ce înseamnă că se va aplica IAS 8. Există riscul ca retratarea perioadelor anterioare să poată permite întreprinderilor să manipuleze profitul sau pierderea netă raportată pentru perioada respectivă prin utilizarea selectivă a situaţiilor anterioare în determinarea valorilor juste în perioade trecute. Prin urmare, Consiliul a decis să interzică retratarea în modelul bazat pe valoarea justă, cu excepţia cazului în care întreprinderea a prezentat, deja, în mod public, valorile juste pentru perioadele din urmă (paragraful 70).

standardul international de contabilitate ias 40

Documents