sociologie - gentrificare
TRANSCRIPT
Dumitrescu Diana Maria Master Management Urban
PROCESUL DE GENTRIFICARE IN CADRUL ORASULUI BUCURESTI
Fenomenul de gentrificare descrie procesul de transformare a unei zone
urbane imbatranite intr-un cartier pentru populatie mai potenta financiar, cu un anumit
statut social si stramutarea vechilor rezidenti saraci. Procesul cunoaste particularitati
importante in functie de spatiul cultural in care apare: in perimetrul anglo-
saxon,gentrificarea este o consecinta a proceselor specifice economiei capitaliste si
modelelor de consum, pe cand in spatiul fostelor tari socialiste gentrificarea este mai
mult o actiune de acumulare primitiva de capital, un mijloc de imbogatire si nu o
consecinta a detinerii de resurse economice importante.
Comunitatile umane in oras iau forma vecinatatilor de locuire. Vecinatatea este
un element fundamental al vietii urbane, pentru ca orasele cresc prin aditionare, nu
de locuinte, ci de comunitati umane. Pentru a intelege modul in care se agrega aceste
comunitati este necesar a se inteleg relatia lor cu teritoriul, rolul important ce revine
locuirii intr-un spatiu comun si legaturilor ce se stabilesc cu acesta.Oamenii actioneaza
in anumite cadre, create pe baza optiunilor de stil de viata si a resurselor de care
dispun; in acest context aleg si tipul de comunitate de locuire caruia sa apartina,
adecvata lor.
Transformarile la care a fost supus orasul ultimelor decenii, determinate de
fenomenele de industrializare si urbanizare, au afectat modul de locuire si
structura comunitatilor umane rezidentiale, in sensul ca acestea au cunoscut
procese de consolidare determinate de viata la comun in ansamblurile de locuinte
urbane, sau procese de dislocare de populatie in urma politicilor de reconstructie
urbana sau fenomenelor precum gentrificarea.
Ruth Glass (1964), cea care introduce notiunea, trateaza gentrificarea ca un
proces cu puternice conotatii de clasa sociala. Glass scrie despre cartierele de
muncitori din Londra care sunt „invadate” de populatie apartinand clasei mijlocii si, de
asemenea, descrie modul de propagare a fenomenului in interiorul anumitor zone ale
orasului, cu consecinte in sensul schimbarii caracterului social al locurilor respective.
In aceeasi directie, dar intr-o viziune mai integratoare, gentrificarea este descrisa ca
un proces fizic, economic, social si cultural, care implica ocuparea de catre
populatia instarita, cu status social ridicat, a zonelor supraaglomerate, locuite de
populatie defavorizata social, sau a cartierelor muncitoresti si (stra)mutarea vechilor
rezidenti – Chris Hammett (1984).
Elijah Anderson (1990) vorbeste mai mult despre agentii gentrificatori
reprezentati de antreprenori locali, speculatori si reprezentanti ai claselor privilegiate,
intr-un cuvant, oportunistii, care cumpara proprietati de la populatia rezidenta veche,
defavorizata social. Un aspect pozitiv al acestui „schimb social” poate fi considerata ca
fiind miza pe care o acorda atat noii veniti cat si vechii rezidenti cresterii pretului
proprietatii, in speranta ca zona va spori ca valoare, deci aducatoare de profit.
Intr-o viziune marxista, gentrificarea este procesul prin care cartierele sarace din
interiorul oraselor sunt afectate de afluxul de capital privat venit prin intermediul noii
clase sociale locale: cumparatorii de terenuri si case si proprietarii care inchiriaza –
Neil Smith (1996).
2
Astfel se poate evidentia un acord intre teoreticieni atunci cand, foarte frecvent,
subliniaza diferite procesele de schimbare sociala urbana, unicul lucru care reuneste
definitiile acestui proces in literatura de specialitate este termenul de „clasa”.
Gentrificarea este considerate a fi un proces de schimbare, la nivelul
cartierelor si vecinatatilor urbane de locuire, prin schimbul de populatie in zonele
respective, cei vechi fiind inlocuiti de cei noi, adica de indivizi mai educati si cu venituri
mai mari. Discursul teoretic devine neutru, atunci cand se apreciaza ca, prin procesul
de gentrificare, un anumit loc se schimba, se transforma, in sensul ca devine mai
atractiv pe piata din punct de vedere economic si devine depozitarul unui nou model
cultural. Gentrificarea apare ca un proces caracterizat printr-o mare vizibilitate
publica. Este vorba despre aspecte privind reabilitarea cladirilor cu valoare
arhitecturala ridicata, cresterea taxelor, ca urmare a sporirii valorii bunurilor
imobiliare in zonele gentrificate, precum si transformarea acestor spatii in zone
urbane capabile sa sustina anumite servicii, in mare parte destinate populatiei cu
un anumit statut social. Noile zone devin mai atractive pentru o mare diversitate de
agenti economici: firme imobiliare, restaurante, baruri, hoteluri, boutique-uri, clinici
medicale, centre de sanatate etc.). Dar in acelasi timp, la fel de vizibile par a fi si
consecintele negative ale gentrificarii: „segregarea geografica a claselor sociale in
zone de «razboi» si in paradisuri rezidentiale”, ruperea legaturilor comunitare din
zonele gentrificate, dar si costurile economice ale dislocarilor de populatie.
Fenomenul de baby-boom din anii ’50 a generat o serie de transformari care
au condus la o apreciere sporita pentru viata urbana concretizata intr-o crestere a
cererii de locuinte.
3
Aceasta este una dintre multele schimbari demografice care au determinat
restructurarea rezidentiala in mediul urban si in care femeile au avut un rol important.
Pe langa transformarile din interiorul familiei si gospodariei, in sensul angajarii
femeii pe piata muncii, apar fenomenele de amanare a casatoriei si nasterii.
In acelasi timp, accesul la educatie le face pe femei sa paraseasca suburbiile (mediu
social caracterizat de relatii sociale patriarahale, imediat dupa razboi), o data cu
respingerea mentala a acestui spatiu .Toate acestea subliniaza caracterul de
vizibilitate maxima al fenomenului, gentrificarea fiind un raspuns spatial la relatiile de
clasa si gen din mediul urban, cel putin pentru spatiul occidental.
In ceea ce priveste orasele post-socialiste, paradoxul este ca succesiunea
dintre posesia capitalului si exercitarea controlului asupra anumitor arii urbane
trebuie inversata, intrucat, mai degraba, controlul asupra spatiului conduce la
acumularea de capital.
Si Europa Centrala si cea de Est au cunoscut fenomenul extinderii economiei
serviciilor, care a generat o cerere ridicata de spatii in centrele oraselor. Solutia
pentru multe comunitati urbane a fost reamenajarea unor foste zone rezidentiale, in
urma unei presiuni pentru dislocarea chiriasilor si/sau proprietarilor acestora.
Pentru intelegerea mai buna a fenomenului trebuie analizat mecanismul de acordare a
drepturilor de proprietate pentru ca gentrificarea se suprapune cu perioada de
refacere a proprietatii private sau chiar precede acest proces. O alta particularitate
este ca gentrificarea, in multe situatii este un fenomen care are ca initiator statul,
realizandu-se mai degraba in cadrul proprietatii de stat decat in cadrul
schimburilor de pe piata.
4
In extenso, gentrificarea presupune o modificare a compozitiei cartierelor
urbane, insa interesant este ca, in spatiul cultural-istoric, aceasta se face oarecum
in absenta capitalului si a drepturilor de proprietate clar definite, atribute esentiale
in aparitia gentrificarii in societatile capitaliste.
In primul rand, gentrificatorii apartin unei clase sociale care detine, mai degraba,
capital social, adica o bogata retea de relatii cu institutiile statului care gestioneaza
fondul locativ, decat capital economic, financiar. Este vorba de o noua clasa
capitalista formata din chiriasi, antreprenori imobiliari, functionari corupti,careia ii
lipseste capitalul.
Acumularea de capital fiind o problema si datorita faptului ca creditul este
scump, achizitia in anumite conditii a terenurilor si caselor devine o modalitate de
acumulare de capital (de exemplu, locuintele pot fi oferite drept garantii la
banci,inchiriate sau vandute). Aceasta se intampla in special atunci cand drepturile de
proprietate sunt alocate preferential de catre stat, sau cand locuintele si terenurile
sunt cumparate ieftin de la stat .
In al doilea rand, drepturile de proprietate asupra multor cladiri nationalizate
in 1950 nu au fost clarificate. Dupa Revolutie, revendicarile legitime ale fostilor
proprietari au fost in mica parte solutionate, procesele de restituire intinzandu-se pe
durata mai multor ani, iar restituirile care s-au facut au fost reglementate, in sensul ca
proprietarii au fost obligati sa continue sa pastreze chiriasi in locuinte, limitanduse,
tranzactiile legale ale acestor imobile.
O alta problema care vizeaza dreptul de proprietate este tergiversarea multa
vreme a introducerii sistemului de carte funciara, care reglementeaza proprietatea
privata asupra pamantului si care impune existent informatiilor publice despre
5
proprietarul unui teren sau al unei cladiri. Acesta a fost si motivul numeroaselor
inselatorii care s-au facut in primii ani de dupa ’89, prin vanzarea unei proprietati de
mai multe ori.
Concluzia este ca procesul de gentrificare se manifesta diferit si are un alt rol
in spatiul tarilor foste socialiste – achizitionarea proprietatilor urbane de
valoare(locuinte, terenuri) este o forma de acumulare de capital, si nu o expresie a
distribuirii inegale a capitalului. Procesul de gentrificare insoteste procesul de
constituire a unei noi clase capitaliste la care o contributie fundamentala o are
statul in calitate,aici, de manipulator al drepturilor de proprietate asupra cladirilor
proprietate de stat, dar si nationalizate. Datele obtinute in urma cercetarii conduc, catre
confirmarea existentei gentrificarii in cadrul Bucurestiului, afirmatie care se sustine
prin observatii de tipul:
● transformarea spatiului rezidential in spatiu pentru activitati comerciale;
● venitul rezidentilor nou-veniti este mai ridicat;
● aparitia proprietarilor rentieri;
● mutarea in zona a familiilor tinere si active si scaderea numarului de familii
compuse din batrani.
Exista insa si argumente in defavoarea ipotezei formulate, concretizate in fapte de
observatie, precum:
● nivelul de educatie al noilor veniti nu este semnificativ mai ridicat decat al
vechilor rezidenti;
● mentinerea sau chiar cresterea ponderii populatiei de etnie roma.
Concluzia generala vizeaza faptul ca in spatiul urban bucurestean coexista
zonele sarace cu zonele gentrificate, oarecum izolate fizic si social de vecinii lor,
6
reprezentand un fel de insule la marginea cartierelor gentrificabile. In ciuda
caracterului local, consecintele acestui proces se rasfrang insa asupra intregului
oras, determinand o separare suplimentara a saracilor de clasa de mijloc si
gruparea acestora in spatii rezidentiale, un fenomen de omogenizare sociala
dezechilibrata, care atrage costuri suportate de intregul oras. Exemplul cel mai
elocvent in acest caz il reprezinta zona Vitan. Aparitia primului mall din Bucuresti in
decembrie 1999 a determinat cresterea spectaculoasa a preturilor apartamentelor
din zona. Astfel, daca la data lansarii centrului comercial se putea achizitiona un
apartament cu doua camere la pretul de 5.500 de euro, in prezent aceeasi locuinta
poate fi cumparata cu 85.000 de euro. Dinamica preturilor a implicat totodata si o
miscare demografica. Zona, prin facilitatile comerciale a atras o populatie cu venituri
mai mari, fortand vechii locatarii sa se indrepte spre cartierele periferice, mai ieftine
totodata. Pretul terenurilor situate in apropierea Mall-ului a crescut si el de la 25-80
Euro/mp in 2002 pana la 500-1.500 Euro/mp in prezent, intreaga zona Vitan fiind
extrem de atractiva pentru developerii de proiecte rezidentiale. Trei noi ansambluri
rezidentiale - Vitan Platinum Towers, New Town Residence si Incity Residence,
totalizand aproximativ 1.420 de apartamente - vor fi finalizate, la un cost ce variaza in
acest moment intre 1.000 si 1.500 Euro/mp.
Cealalta directie a gentrificarii urbane, tradusa prin schimbarea propriuzisa a
aspectului zonei, vizeaza arii extinse din Bucuresti precum perimetrul cuprins intre
Calea Calarasi si Bd. Unirii, Dacia-Calea Mosilor-Stefan cel Mare, Mantuleasa, Vatra
Luminoasa, sau Lacul Tei. Casele brancovenesti, stil vagon, cu un singur nivel,
ridicate intre 1880 si 1910 au fost intr-o mica masura extinse si renovate, si intr-o mai
mare parte daramate pentru a face loc unor noi constructii rezidentiale sau unor
7
proiecte de birouri pentru companii mici si medii. In timp ce o casa noua in astfel de
zone bine cotate se vinde la aproximativ 1 milion de Euro sau mai mult, in cazul
caselor vechi, pretul este mentinut relativ scazut, nu numai datorita standardului de
confort oferit.
Un alt factor care mai contribuie la gentrificarea urbana consta in cresterea
sectorului de servicii in devafoarea sectorului legat direct de productie
industriala. In acest context avem de-a face cu transformari ce implica relocarea
unor fabrici si platform industriale (Semanatoarea, Spicul, Timpuri noi, etc.) in afara
Capitalei, modificand totodata si structura demografica a populatiei din zonele
respective.
Se poate vorbi in concluzie, de o serie de avantaje pe care le implica
gentrificarea, precum: reabilitarea cladirilor cu valoare arhitecturala ridicata, o
presupusa crestere a taxelor ca urmare a sporirii valorii bunurilor imobiliare,
crearea unor zone capabile sa sustina diverse servicii (hoteluri, restaurante,
cafenele, centre comerciale) – tendinta ce se manifesta si se va manifesta in special
in privinta centrului vechi al Capitalei.
Gentrificarea urbana are, insa, cum era si firesc, dezavantajele ei: segregarea
geografica a claselor sociale in adevarate paradisuri rezidentiale si zone care, prin
aspectul,confortul si facilitatile oferite sunt departe de standardele europene de
locuire, ruperea legaturilor comunitare ce se dezvolta in astfel de cartiere gentrificate,
povara economica ce insoteste mutarea familiilor.
Schimbarea claselor sociale va antrena totodata si un lant de investitii in zonele
ocupate de clasa medie, iar atunci cand masa critica a imobilelor noi sau renovate va
8
atige un prag de circa 10-20% se va putea observa o crestere si mai rapida a valorii
proprietatilor din acele arii.
Dezvoltarea imobiliara a Capitalei din ultimii ani determina schimbari si la nivel
demografic. In plan local, lipsa tot mai acuta din ultimii ani a ofertelor de terenuri
virane din centrul Capitalei a determinat dezvoltatorii sa se reorienteze catre alte
zone ale Bucurestiului. Astfel cea mai dinamica directie a gentrificarii urbane se
refera la ridicarea in timp a unor zone semicentrale, care au cunoscut un avant
puternic datorita unor noi proiecte amplasate in perimetrul respective.
In ultimii trei ani, pe plan local, cifrele s-au dublat, datorita oportunitatilor
oferite de catre banci si totusi dezechilibrul dintre cerere si oferta ramane inca la
cote destul de inalte, iar numarul locuintelor date in folosinta si al celor care se vor
finaliza plata este insuficient, mai ales pe segmentul celor destinate clasei mijlocii.
Din aceste motive piata rezidentiala din Romania reprezinta principala
destinatie a celor mai profitabile investitii pe termen lung. Acest lucru se datoreaza
si unei serii de alti factori, precum: ritmul rapid de crestere economica al tarii si al
dezvoltarii infrastructurii, sau integrarea in Uniunea Europeana. Bucurestiul se
situeaza pe locul al saselea in topul celor mai populate orase europene, fiind
depasit numai de Londra, Paris, Berlin, Madrid si Roma.
Apartamentele de lux si vilele se construiesc cu precadere in zona de nord
si centrala a Bucurestiului, in timp ce proiectele adresate paturii de mijloc sunt de
regula amplasate in zonele interioare ale orasului.
Periferia pare si ea foarte atractiva pentru dezvoltarea de proiecte
rezidentiale. Peisajul si mediul inconjurator par, de regula, sa sporeasca valoarea
9
si durabilitatea proiectelor. Aceste proiecte constau din locuinte individuale, centre de
fitness, spa, piscine si numeroase utilitati menite a creste nivelul de atractivitate.
Apartamentele construite in perioada comunista au numeroase lipsuri: nu
beneficiaza de o delimitare clara a zonei de zi fata de cea de noapte, de parcari sau
spatii verzi special construite. Locuintele din acest segment au insa cateva avantaje
net superioare celor noi: posibilitatea de a te muta imediat si localizarea in zone
accesibile unde infrastructura este definitivata.
Ansamblul rezidential este un nou concept dezvoltat in ultimii patru ani, mai
intai in cazul vilelor, iar apoi in cazul blocurilor de apartamente. Aceasta abordare
rezolva problema sigurantei si are, de asemenea, ca avantaj zonele de petrecere a
timpului liber, spatiile verzi si cluburile private.
Noile locuinte sunt achizitionate „off plan” (in faza de proiect), ceea ce
permite viitorului proprietar sa aleaga nivelul de finisare. Plata poate fi efectuata in
mai multe etape, in asa fel incat achizitionarea noii case nu trebuie sa fie un efort
financiar restrictiv.
Preturile apartamentelor vechi au explodat, multi dezvoltatori incepand sa
investeasca in proiecte rezidentiale de mare calitate in zone semicentrale.
Astfel, pe masura ce zonele centrale incep sa se confrunte cu o criza de
proiecte rezidentiale noi, in zonele din apropierea lor se construiesc proiecte,
dintre care majoritatea ofera apartamente spatioase si de calitate ce se ridica la
nivelul nevoilor si standardele populatiei: garsoniere, apartamente cu 2-4 camere, cu
suprafete ce variaza intre 60 si 350 de metri patrati, terase mari si finisaje de foarte
buna calitate.
10
BIBLIOGRAFIE
1. Anderson, E., Streetwise: Race, Class and Change in an Urban Community, Chicago, University of
Chicago Press, 1990.
2. Bourne, L., The demise of gentrification? A commentary and prospective view, Urban Geography 14
(1). 1993.
3. Caulfield, J., Gentrification and desire, Canadian Review of Sociology and Anthropology 26 (4). 1989.
4. Chelcea, L., Grupuri marginale in zone centrale: gentrificare, drepturi de proprietate si acumulare
primitiva post-socialista in Bucuresti, in „Sociologie Romaneasca”, 3–4, p. 51–68, 2000.
5. Glass, R., Aspects of Change, in Centre for Urban Studies (ed) London: Aspects of Change
(MacGibbon and Kee, London), 1964.
6. (http://parole.aporee.org/work/print.php?words_id=190.
7. Hamnett, C., Gentrification and residential location theory: a review and assessment, in D. Herbert and
R.J.Johnston (eds) Geography and the Urban Environment: Progress in Research and Applications (Wiley
and Sons, New York) (http://sweb.uky.edu/~kpark3/archives/bib_gentrification.htm), 1984.
8. Rughinis, C., Interventii sociale si excluziune morala in comunitati dependente in Romania in tranzitie,
Teza de doctorat, Conducator stiintific Acad. prof. univ. dr. C. Zamfir, Universitatea din Bucuresti,
Facultatea de Sociologie si Asistenta Sociala, Bucuresti, 2005.
9. Smith, N., The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City, Routledge, London and New
York, 1996.
10. Smith, N., Gentrification, the frontier and the restructuring of urban space, in N. Smith and P. Williams
(eds) Gentrification of the City, Unwin Hyman, London 1986, pp. 15–34.
11. Williams, P., Class constitution through spatial reconstruction? A re-evaluation of gentrification in
Australia, Britain and the United States, in N. Smith and P. Williams (eds), Gentrification of the City, Unwin
Hyman, London, 1986.
12. Zukin, S., Loft Living: Culture and Capital in Urban Change, Baltimore, Johns Hopkins University
Press, 1982.
11
Zona/cartier
Apart. vechi
(Euro/mp util)
Apart. noi
(Euro/mp
construit+TVA)
Transport ( A /
Tr. / T / M)
Parcuri/zone
verzi Shopping
1 Primaverii 3.000-3.500 3.000-3.500 M/A
Herastrau,
Floreasca
Dorobanti,
Baneasa
2 Kiseleff N/A 3.000-3.300 M/A
Kiseleff,
Herastrau
Victoriei,
Baneasa
3 Dorobanti 2.500-3.200 2.800-3.500 A/M Beller
Dorobanti
high-street
retail
4 Cotroceni 2.600-3.000 2.700-3.600 A/Tr/M
Gradina
Botanica
Carrefour,
Bricostore
Orhideea
5 Herastrau 2.800-3.300 2.700-3.500 Herastrau Baneasa
6 Floreasca 2.400-2.900 2.500-3.200 A/Tr Floreasca
Billa,
Kaulfland
7 Aviatiei 3.000-3.200 2.500-3.200 A/Tr/M Herastrau Baneasa
8 Baneasa 2.800-3.000 2.000-3.000 A Herastrau Baneasa
9
Unirii-Alba
Iulia 2.600-3.000 1.900-2.800 A/T/M/Tr nu
Unirii
Shopping
Center,
Carrefour,
Mall Vitan
10 Unirii-Vitan 2.200-2.600 1.700-3.000 A/Tr nu Mall Vitan,
Unirii
Shopping
Center,
Carrefour,
12
Real
11 Tei 1.900-2.100 1.800-2.500 A/Tr/T Parcul Tei
Domino, high
street retail,
Billa
12 Tineretului 2.300-2.800 1.800-2.400 A/Tr/M Tineretului
Unirea
Shopping
Center,
Carrefour
13 Domenii-1 Mai 2.100-2.600 1.800-2.200 A/Tr/M nu
La Fourmi,
Angst,
Victoriei high
street retail
14 Mosilor 2.200-2.900 1.750-2.800 Tr/T/M/A nu
Mosilor high-
street retail,
magazinul
Obor
15
Stefan cel
Mare 2.200-2.900 1.700-2.500 A/Tr/M Circului
Mega Image,
Nick, Stefan
cel Mare
high street
retail
16 Dristor 1.900-2.200 1.600-2.000 A/Tr/T/M nu
Mall Vitan,
Real
17 Obor 2.100-2.500 1.400-2.000 A/Tr/T/M Obor Magazinul
Obor,
Kaufland,
Carrefour
13
Colentina
18 Iancului 2.300-2.500 1.400-2.000 A/Tr/T/M nu
Mega Image,
Magazinul
Obor
19 Titan 1.800-2.100 950-2.300 A/Tr/T/M
Titan, Prisaca
Dornei
Auchan,
Billa, Cora
20 Crangasi 1.700-1.800 1.300-1.700 A/Tr/M Parcul Giulesti
Carrefour si
Bricostore
Orhideea
21 Pantelimon 1.500-1.700 1.300-1.500 A/Tr/M
Morarilor,
Pantelimon
Cora,
Bricostore
22 Colentina 1.600-1.800 1.200-1.700 A/Tr/T
Parcul
Plumbuita
Carrefour,
Kaulfland
23 Militari 1.600-1.800 1.200-1.700 A/Tr/T/M nu
Carrefour,
Metro,
Praktiker,
Plaza Mall,
Cora
24
Drumul
Taberei 1.700-1.900 1.200-1.500 A, T, Tr. Moghioros
Plaza Mall,
Billa, Mega
Image, Cora
25 Prel. Ghencea N/A 1.100-1.500 A nu
Carrefour,
Metro
Militari, Cora,
Plaza Mall
14
26 Berceni 1.600-1.800 1.000-1.500 A/Tr/T/M Brancoveanu
Selgros,
Hornbach,
City Mall
Zona Pret mediu (case vechi/demolabile)
2002 2007
Stefan cel Mare 15.000-25.000 Euro 130-230.000 Euro
Mosilor 20.000-45.000 Euro 150-450.000 Euro
15
16