Regimul

cărții

funciare Lidia Savi-Nims, Senior Associate

cu sprijinul

12-14 septembrie

2011, București

Noul Cod Civil

Drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierealor în cartea funciară.

Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autenticnotarial.

Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţepersoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.

Opozabilitate vs. efect constitutiv

Dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numaiactelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite oriproduse după intrarea în vigoare a Codului civil.

Efect constitutiv numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentrufiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea cărţilor funciare.

Până la acea dată înscrierea în cartea funciară se face numai în scopde opozabilitate faţă de terţi

Opozabilitate vs. efect constitutiv

Dobânditorul cu bună-credinţă al unui drept real înscris în carteafunciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotittitularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cerereaadevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din carteafunciară.

Buna credință – Condiții la data cererii de înscrire: (a) nu a fostînregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţiifunciare; (b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi (c) nu a cunoscut inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

Buna credință tabulară

Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şinotarea (dispoziții identice vechii reglementări);

Înscrierea drepturilor tabulare în cartea funciară se efectuează înbaza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămasedefinitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emisde autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevedeaceasta.

Înscrierile în cartea funciară

Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară cândprovin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, exproprierepentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expresprevăzute de lege. Totuși, titularul drepturilor astfel dobândite nu vaputea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcutînscrierea.

În cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost înprealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfeldobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă.

Dobândire fără înscriere

În principiu, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se însă cont de data, ora şiminutul înregistrării acestora;

În mod particular, dacă două sau mai multe drepturi au primitprovizoriu rang egal va fi preferat (indiferent de data certă a titlurilor), va fi preferat cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, celfaţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang.

În caz contrar, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată.

Efecte/Rangul inscrierilor

În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite sădobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupraaceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primuldreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în carteafunciară.

Efecte/Rangul inscrierilor

În cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcutobiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fostefectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscriereadreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscriereaacestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pecare le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.

Cazul actelor juridice succesive

Înscrierile

provizorii

Legea

7/1996 Noul

Cod Civil•

dreptul

real ce

se cere

a fi

înscris

este

afectat

de o condiţie

suspensivă;

•

se solicită

intabularea

unui

drept

real în

temeiul

unei

hotărâri

judecătoreşti

ce

nu a rămas

irevocabilă;

•

se dobândeşte

un drept

tabular care, anterior, a fost

înscris

provizoriu;

•

debitorul

a consemnat

sumele

pentru

care a fost

înscrisă

ipoteca

ori

privilegiul

imobiliar; •

pentru

soluţionarea

cererii

sunt

necesare

înscrisuri

suplimentare, care nu aduc

însă

atingere

fondului.

•

dreptul

este

afectat

de conditie

rezolutorie/suspensiva;

•

dreptul

priveste

sau

greveaza

o constructie

viitoare;•

debitorul

a consemnat

sumele

pentru

care a fost

înscrisă

ipoteca;•

se dobândeşte

un drept

tabular înscris

provizoriu;•

ambele

părți consimt;•

dacă, în

temeiul

unei

hotărâri

care nu este

încă

definitivă, partea

căzută

în

pretenţii

a fost

obligată

la strămutarea, constituirea

sau

stingerea

unui

drept

tabular ori

cel

care administrează

bunurile

unei

alte

persoane

a fost

obligat

să

dea

o garanţie

ipotecară.

Cu consimţământul autentic celui împotriva căruia s-a efectuatînscrierea provizorie, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreştidefinitive.

Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărâriijudecătoreşti de validare rămase definitivă, al consimţământuluicreditorului dat în formă autentică, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constatăefectuarea plăţii, rămasă definitivă.

Justificarea înscrierii provizorii

Cu titlul de noutate, pot face obiect al notării și:

convenţia matrimonială și destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;

aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;

vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;

dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul cât și pactulcomisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;

intenția de a înstrăina sau de a ipoteca.

Notarea în cartea funciară

Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina saude a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţieigarantate.

Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptulînscris va avea rangul notării.

Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul printrecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii.

Intenția

de a înstrăina/ipoteca

Promisiunea de a încheia un contract se poate nota în cartea funciarădacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularuldreptului care face obiectul promisiunii iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul.

Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontractpentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarealui.

Notarea antecontractelor

Promisiunea se poate radia (nn. la cerere) în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea antecontractuluidacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirareatermenului de 6 luni nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii pentru pronunţarea uneihotărâri care să ţină loc de contract.

Notarea antecontractelor

Rectificarea înscrierilor

Legea

7/1996 Noul

Cod CivilRectificarea

înscrierilor

în

cartea

funciară

se poate

face fie pe

cale

amiabilă, prin

declaraţie

autentică, fie în

caz

de litigiu, prin

hotărâre

judecătorească

definitivă şi

irevocabilă.

•

Situaţia

juridică

reală

trebuie

să

rezulte

dintr-o

recunoaştere

făcută

de titularul

înscrierii

a cărei

rectificare

se solicită, prin

declaraţie

dată

în

formă

autentică

notarială, ori

dintr-o

hotărâre

judecătorească

definitivă

pronunţată

împotriva

acestuia, prin

care s-a admis

acţiunea

de fond.

•

Acţiunea

de fond poate

fi, după

caz, o acţiune

în

anulare, rezoluţiune, reducţiune

sau

orice

altă

acţiune

întemeiată

pe

o cauză

de ineficacitate

a actului

juridic.

Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularullui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentruefectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea încartea funciară.

Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea înrectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precumşi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris înfolosul său.

Rectificarea înscrierilor

Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poatecerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii;

Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţavreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a uneicereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitateimobiliară.

Accesul la cartea funciară

Alipire / dezlipire imobil grevat cu sarcini

Alipirea

sau

dezlipirea

unui

imobil

grevat

cu sarcini

nu se poate

face decât

cu consimţământul

titularilor

acelor

sarcini. Refuzul

titularilor

sarcinilor

nu trebuie

să

fie abuziv, el putând

fi

cenzurat

de către

instanţa judecătorească.

Transferul sarcinilor

În cazul în care creditorii

ipotecari

consimt

la alipire/

dezlipire, cât

şi la

alipirea

imobilului

grevat

la un alt imobil, în

lipsă

de convenţie

contrară, ipotecile

vor

lua

rang după

cele

ce

grevează

imobilul

la care s-a făcut

alipirea.

Modificările imobilului

Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar esteobligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară în ziuaîntocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi.

La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul solicită un extras de carte funciară care este valabil timp de 10 zile lucrătoarede la data înregistrării cererii.

Formalități

notariale

Eliberarea unui nou extras de carte funciară pentru autentificare nu poate fi solicitată mai devreme de 5 zile lucrătoare de la expirareatermenului de valabilitate a extrasului eliberat anterior.

Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentruautentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere încartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberatextrasul.

Formalități

notariale

Lidia Savi-Nims

Senior Associate

Lidia.SaviNims@vf.ro

www.vf.ro

Prezentare

susținută

de: