CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

Facultatea de drept Simion Brnuiu Drept funciar

Student anul II Moroianu Ana-Maria C.I.D. Miercurea Ciuc - 2014

UNIVERSITATEA DE STAT LUCIAN BLAGA

FACULTATEA DE DREPT SIMION BARNUTIU

REFERAT LA DISCIPLINA

DREPT FUNCIAR

TEMA REFERATULUI: CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR CONFORM NOULUI COD CIVIL

Student anul II:

Moroianu Ana-Maria

Miercurea Ciuc

2014

CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

CONFORM NOULUI COD CIVILA. Scurt Istoric

Legislaia n domeniul dreptului funciar a suferit modificri semnificative cu privire la regimul circulaiei juridice a terenurilor de-a lungul timpului.

Circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, nu era prevzut n dispoziii speciale n Codul Civil romn de la 1864, n prezent abrogat. n concluzie se fcea aplicarea principiilor generale nscrise n diversele sale texte, iar art. 475 prevedea c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui. Sub imperiul fostului Cod civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, cu excepia nstrinrilor fcute prin donaii sau testamente i cu privire la constituirea de ipoteci, cnd condiiile de form erau cerute ad validitatem.n perioada regimului totalitar din Romnia a fost instituit un control administrativ prealabil al nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri, fiind impus condiia formei autentice a actului de nstrinare, aceasta realizndu-se prin adoptarea n mod succesiv a mai multor acte normative. Aceeai perioad, se caracterizeaz prin trecerea terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat socialist sau cooperatist, modalitile folosite n acest sens fiind diverse, precum: exproprierea, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor .

n anul 1974, prin adoptarea Legii nr. 58 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale i a Legii nr. 59 privind fondul funciar, terenurile au fost practic scoase din circuitul civil general, singura modalitate legal de dobndire a lor fiind motenirea. Scopul celor dou acte normative mai sus menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a statului.Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasca ulterior datei de 22 decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte normative, prin care proprietatea privat s fie restituiata n favoarea persoanelor ce au fost deposedate anterior.

Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit important pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice au reintrat n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de proprietate n ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobndirea dreptului de proprietate.

Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea.

n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea 18/991 ce reglementa circulaia juridic a terenurilor. Legea special a meninut unele dispoziii din legea 18/1991, referitoare la circulaia juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile proprietate privat se afla n circuitul civil, iar pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter vivos era necesar forma autentic, nsa a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor agricole situate n extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz proprietarilor deposedai, ceteni romni, indiferent dac acetia domiciliaz n ar sau n strintate, precum i motenitorilor legali i testamentari ai fotilor proprietari, care au formulat n termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. n prezent, regimul juridic la circulaiei terenurilor este reglementat de Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, care se completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii 33/1994 i ale Legii 312/2005.

B. Clasificarea terenurilorFondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din care fac parte.

n funcie de destinaie, terenurile sunt:

a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele, serele, solariile, rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;

b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni -, dac sunt cuprinse n amenajamentele silvice;

c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap, cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale;

d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;

e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele asemenea.

Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari.

Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari persoane fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.

Situaia juridic a terenurilorPrin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de forma care guverneaz actele juridice cu privire la terenuri

Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate imobiliar prevzute de lege.C. Regimul juridic al circulaiei terenurilor instituit prin Legea 247/2005Prin intrarea n vigoare a Legii nr. 247 / 2005 a fost abogat Legea nr. 54 / 1998, astfel fiind instituit un regim juridic al circulaiei juridice a terenurilor ce putea fi sintetizat n dou principii fundamentale.Un prim principiu era reprezentat de faptul c toate terenurile proprietate privat erau considerate a fi parte din circuitul civil general, ele puteau fi nstrinate i dobndite n mod liber, prin oricare dintre modurile drepturilor reale prevzute de lege, cu respectarea unor dispoziii nscrise n cuprinsul Titlului X al Legii 247 / 2005. Prin aceast prevedere a fost realizat unificarea regimului circulaiei terenurilor, fr a se face vreo diferen ntre destinaia sau locul n care sunt situate, iar nstrinarea i dobndirea lorse puteau face prin oricare din modurile prevzute de art. 644-645 fostul Cod Civil. Avnd n vedere c toate terenurile erau n circuitul civil, aceasta nsemna c ele putreau forma nu numai obiect al unei transmisiuni prin acte ntre vii, ori prin acte pentru cauz de moarte, ci i obiect al constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate ce erau reglementate de legislaia noastr civil aplicabil sub regimul fostului Cod Civil, care ns au rmas n esen aceleai i sub regimul noului cod.Instituirea acestui principiu nu a exclus aplicarea unor excepii prevzute prin acte normative speciale, dispoziii ce au fost abrogate expres prin Legea 71 din 2011.Cel de-al doilea principiu se refer la forma actelor de nstrinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii. Trerenurile cu sau fr construcii, situate n intravilanul sau extravilanul indiferent de destinaia sau ntinderea lor, puteau fi nstrinate sau dobndite prin acte juridice ntre vii ncheiate n forma autentic, sanciunea nerespectrii acestei condiii fiind nulitatea absolut (art.2, alin.(1) din Titlul X Legea 247/2005). Legea 247/2005 instituia ca i condiie a ncheierii unui act de nstrinare de terenuri n form autentic validitatea actului (ad validitatem), acest condiie fiind necesar i n privina constituirii, prin acte juridice ntre vii, a drepturilor reale dezmembrminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit prin fapta omului, dreptul de superficie, reglementate sub regimul fostului Cod Civil.D. Regimul juridic actual al circulaiei terenurilor

Pn la intrarea n vigoare a noului Cod Civil, regimul juridic al imobilelor era reglementat de acte normative distincte, ns noul Cod Civil instituie un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor n dreptul nostru civil, fr a mai face diferen ntre terenuri i construcii, chiar dac n ceea ce privete terenurile, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora, fr a deroga ns de la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Articolul 885 NCC prevede, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar pe baza actului sau faptului juridic, n sens restrns, care a justificat nscrierea. De asemenea art. 886 NCC dispune c modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se dispune altfel.nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile, conform art. 888 NCC, se face n baza nscrisului notarial autentic, a unei hotrri judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act emis de autoritile administrative, n cazul n care legea prevede aceasta. n afara cazurilor prevzute de lege, conform art. 1244 NCC conveniile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului prin care se realizeaz aceste operaiuni juridice. Transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunuri prin acte juridice, pot fi realizate numai prin ncheierea actului n form autentic i nscrierea transmisiunii ori a constituirii n cartea funciar, ndeplinirea ambelor condiii stnd sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic.Regimul juridic actual al circulaiei bunurilor imobile, n dreptul civil este ntregit cu Legea nr. 71 din 2011 (art. 56) astfel c efectul translativ de proprietate ori constitutiv de dezmembrminte ale proprietii ori modificator al unui drept real imobiliar se poate produce att ntre pri ct i fa de teri, numai n momentul nscrierii n cartea funciar, fiind aplicabil numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a crilor funciare pentru imobilele respective.nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor drepturi reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate n mod valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri aceste efecte se vor produce n momentul ncheierii actului n form autentic.E. Situaia persoanelor strine privind dreptul de proprietate privat asupra terenurilor potrivit Legii nr. 247/2005

n legea 247/2005 titlul X, la art 3 se prevede c cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special ( legea nr. 312/2005 cu privire la dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini, legea nr. 276/2005); ns trebuie avute n vedere i prevederile art. 44 alin. 2 din Constituia Romniei care arata ca: cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de legea organic, precum i prin motenire legal. Mai mult, trebuie amintit i faptul c pentru a preveni speculaiile cu terenuri, n negocierea la capitolul Libera circulaie a capitalurilor, Romnia a obinut dou perioade de tranziie, dup data aderrii la UE: 7 ani perioada de tranziie pentru achiziionarea de teren agricol, pduri i teren forestier de ctre cetenii UE i din Spaiul Economic European (SEE), respectiv 5 ani perioada de tranziie pentru dobndirea dreptului de a cumpra teren pentru reedina secundar de ctre cetenii UE. Aceasta nseamn c, din 2014, cetenii din UE i SEE vor putea cumpra liber teren agricol n Romnia, iar din 2012 i vor putea cumpra teren pentru a construi o a doua cas (reedina secundar).

F. CONCLUZIIDin ansamblul legislaiei n vigoare, privind terenurile, rezulta intenia legiuitorului de a statua principiul liberei circulaii a bunurilor, inclusiv n spaiul european. Se poate constata de asemeneasi intenia legiuitorului de a stimula comasarea terenurilor pe proprietari i destinaii, n concordan cu structurile de proprietate i cu formele de cultivare a pmnturilor.

- BIBLIOGRAFIE -

1. Corneliu Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureti, 20132. Codul civil vechi i Noul Cod civil3. A. Circa, Note de curs- DREPT FUNCIAR

4. Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, publicat n Monitorul Oficial nr. 653/22.07.2005.

5. Constituia Romniei din anul 2003 - forma republicat a Constituiei Romniei din 1991, cu actualizarea denumirilor i renumerotarea articolelor, revizuit prin Legea nr. 429/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 767 din 31 octombrie 2003.

6. . O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008 7. E. Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti

8. Legea nr. 18 din 1991 Legea nr. 18 din 1991

O.Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de Drept civil-Bunurile.Drepturi reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008

9