red book (2) (1)

25
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE ȘI GESTIUNEA AFACERILOR UNIVERSITATEA BABEȘ-BOLYAI CLUJ-NAPOCA Standarde de evaluare britanice Red Book

Upload: adina-tomoiaga

Post on 06-Nov-2015

236 views

Category:

Documents


9 download

TRANSCRIPT

FACULTATEA DE TIINE ECONOMICE I GESTIUNEA AFACERILORUNIVERSITATEA BABE-BOLYAICLUJ-NAPOCA

Standarde de evaluare britaniceRed Book

2014Cuprins:Abstract1Introducere1RICS2Ce este RICS?2Obiectivele RICS2Standarde profesionale i etice3Standarde de evaluare britanice3Modificri efectuate3Prezentare coninut4Anexa 1 confidenialitate, ameninri la independena i obiectivitate evaluatorului, conflictele de interese4Anexa 2 stabilirea termenilor angajamentului4Anexa 3 ipoteze5Anexa 4 ipoteze speciale5Anexa 5 evaluarea creditelor comerciale cu garanie ipotecar6Anexa 6 coninutul minimal al raportului de evaluare6Anexa 7 exemple de referine publicate pentru rapoarte de evaluare7Anexa 87Anexa 97GN 1 Sigurana evalurii7GN 2 Evaluarea individual legat de proprieti8GN 3 Evaluarea portofoliilor i grupuri de proprieti8GN 4 Proprietate personal9GN 5 Instalaii i echipamente10GN 6 Metoda costului de nlocuire net pentru raportarea financiar11Concluzii12Bibliografie:13Anexa nr. 114

1

AbstractDatorit faptului c Londra este unul dintre cele mai mari centre financiare ale lumii (alturi de New York i Tokyo) am considerat a fi util s cunoatem standardele de evaluare utilizate de Marea Britanie. n acest proiect vom prezenta standardele (anexele i ghidurile de ndrumare) elaborate de RICS[footnoteRef:1] n anul 2012, modificrile care au aprut, precum i alte activiti n care este implicat Marea Britanie privind activitile de evaluare. Deoarece tema abordat este una concret (nu putem aduga o mare valoare sau s efectum noi schimbri cu privire la standarde), la finalul proiectului vom conchide cu cteva opinii cu privire la tema abordat. [1: Royal Istitution of Chartered Surveyors]

IntroducereCnd vine vorba despre puterea economic, Marea Britanie are o poziie nalt n clasamentul rilor dezvoltate. Este a asea putere economic a lumii i a treia Din Eruopa, fiind precedat de Germania i Frana[footnoteRef:2]. i n ceea ce privete produsul intern brut, Marea Britanie are o poziie frunta situndu-se pe locul doi n Europa, iar n lume pe locul cinci. Ca orice alte ri, interacioneaz i are relaii, de diverse feluri, cu alte ri. Efectele influenelor globale se resimt i prin faptul c aceast ar a fost numit, n anul 2007, a doua ar din lume care a avut cele mai mari investiii strine directe. [2: http://www.xtb.ro/Educatie/Invata-despre-Piete/Actiuni/Actiuni-din-Marea-Britanie/Economie-Marea-Britanie]

Globalizarea i procesul de industrializare au dus la crearea unei dependene ntre relaiile externe dintre ri. Pentru o bun desfurare a activitilor este necesar existena unor standarde aplicabile la nivel global. La nivelul Europei, organismul profesional pentru evaluarea proprietilor imobiliare se numete TEGOVA[footnoteRef:3]. Aceast organizaie se ocup cu elaborarea de standarde pe piaa proprietilor imobiliare, ofer o conduit pentru afaceri i reprezint interesele membrilor si[footnoteRef:4]. Printre aceti membri se numr i Marea Britanie. Aceasta este reprezentat n cadrul TEGOVA de IRRV (Institute of Revenue Rating and Valuation) i de CAAV (Central Association of Agricultural Valuers)[footnoteRef:5]. [3: http://www.tegova.org/en/p4911b9a86ccaf] [4: http://www.tegova.org/en/p48e32a519bec9 ] [5: http://www.tegova.org/en/p4912ab00f1da3#uk ]

Marea Britanie i arat interesul fa de procesul de evaluare implicndu-se n diverse activiti cu privire la aceasta. Alturi de alte ri, membre ale Uniunii Europene, s-a implicat (prin intermediul IRRV) n proiectul DEFVAS (Developing a European Framework for Valuation Standards). Scopul acestui proiect este de a se investi n pregtirea de ndrumri i informaii suplimentare pentru susinerea standardelor europene de evaluare[footnoteRef:6]. [6: http://www.tegova.org/en/p4e0759839d543 ]

Piaa imobiliarelor din Marea Britanie este mprit n trei segmente i anume: rezidenial, comercial i rural. Aceste trei principale arii sunt la rndul lor divizate n segmente mai mici. Piaa rezidenial este dominat de proprietarii privai, n timp ce piaa comercial este influenat de investitori. Piaa rural se situeaz ntre activitatea celorlalte dou deoarece este influenat att de investitori, ct i de proprietarii privai[footnoteRef:7]. [7: http://www.tegova.org/en/p4d92f5519ded9]

Pentru a se putea realiza o evaluare corect a bunurilor tranzacionate pe oricare dintre aceste piee, i nu numai, este necesar aplicarea anumitor reguli. La nivel internaional exist nite standardele internaionae de evaluare dup care se ghideaz evaluatorii n munca pe care o desfoar. Totodat, exist i standarde care au fost dezvoltate la nivel naional. Pentru Marea Britanie, organizaia care elaboreaz standardele de evaluare se numete Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). RICS

Ce este RICS?RICS este o organizaie independent, care stabilete standardele de evaluare pentru evaluatorii din Marea Britanie i nu numai[footnoteRef:8]. Pentru a obine calitatea de membru RICS (MRICS), evaluatorii trebuie s susin un examen. Directorul ageniei Mawson Collins property specialist afirm c lipsa acestei calificri nu denot faptul c o persoan este incapabil s estimeze o valoare, dar prezena calificrii demonstreaz faptul c se lucreaz cu o firm recunoscut, reglementat i care i ofer siguran din punct de vedere profesional, riscul apariiei unei erori n evaluare fiind puternic diminuat[footnoteRef:9] . [8: http://en.wikipedia.org/wiki/Royal_Institution_of_Chartered_Surveyors] [9: http://www.mawsoncollins.com/services/valuation-to-rics-red-book-standards/]

Membri acestei organizaii sunt grupai n trei grupe: membri (MRICS), persoane care au aceeai funcie - colegi (fellows - FRICS) i asociai (AssocRICS)[footnoteRef:10]. Fiecare dintre acetia reprezint un evaluator profesionist. n aciunile pe care le ntreprind, evaluatorii se ghideaz dup reguli proprii organizaiei (i nu dup regulile guvernului), dar sunt monitorizai i supui unor inspecii. Odat cu ncadrarea n una dintre cele trei grupe, toi membri organizaiei trebuie s se supun standardelor elaborate de RICS i trebuie s ndeplineasc anumite standarde de profesionalitate i etic. Acestea vor fi prezentate pe parcursul acestui proiect. [10: http://www.rics.org/ro/about-rics/who-we-are/history-and-mandate/our-members/]

Organizaia pune mare pre pe protecia consumatorului i ncearc s elaboreze standarde care s aduc avantaje publicului[footnoteRef:11]. Standardele de evaluare elaborate de RICS sunt cunoscute i sub denumirea Red Book. Acest document cuprinde regulile care trebuie aplicate de ctre toi membri care ntreprind activiti de evaluare a bunurilor, precum i comentarii i ndrumri pentru ca evaluarea s fie realizat ct mai corect[footnoteRef:12]. [11: http://www.rics.org/ro/about-rics/who-we-are/history-and-mandate/royal-charter-and-bye-laws/] [12: http://www.rics.org/ro/knowledge/professional-guidance/redbook]

Obiectivele RICSPe site-ul organizaiei este prezentat planul de afaceri pentru perioada 2012-2015. Obiectivele stabilite pentru aceast perioad sunt n numr de 6, i anume[footnoteRef:13]: [13: http://www.rics.org/ro/about-rics/corporate-performance/rics-business-plan-2012-2015/]

Recunoaterea standardelor RICS pe pieele din statele cheie (din punct de vedere economic i politic) ale lumii; Ocuparea unei poziii de leader n dezvoltarea, reglementarea i impunerea standardelor internaionale; Recunoaterea RICS ca fiind o organizaie responsabil; Creterea profesiei pe piee strategice importante; Asigurarea continuitii profesiei prin oferirea trainingurilor, informaiilor i cunotinelor de nalt calitate; S se asigure c membri neleg direcia nspre care se ndreapt organizaia i sunt ncntai de statutul lor profesional. Pe lng aceste obiective, organizaia a publicat prioritile pentru cei trei ani (2012-2015), sub forma unei piramide. La baza acestei piramide se afl necesitatea de a fi o organizaie responsabil, susinut de cultur i de abiliti profesionale (de ncredere), pe cnd n vrful piramidei se afl concentrarea maxim asupra redefinirii ordinii pieelor prioritare. (Anexa nr.1)

Standarde profesionale i etice Din punct de vedere profesional i etic, evaluatorii trebuie s respecte cinci aspecte[footnoteRef:14]: [14: http://www.rics.org/ro/the-profession/professional-and-ethical-standards/our-five-professional-and-ethical-standards]

S i asume responsabilitatea pentru toate aciunile, s nu nvinoveasc alte persoane, iar n cazul n care ceva nu merge bine, s fie pregtii s acioneze; S trateze pe toat lumea cu respect, politee i s in seama de diferenele culturale i practicile de afaceri; ntotdeauna s i asigure clientul c i sunt furnizate cele mai bune sfaturi, c beneficiaz de cea mai potrivit consultan i c termenii contractului sunt respectai ntocmai; S acioneze cu integritate, s fie oneti n tot ceea ce fac; S se comporte, att n domeniul profesional, ct i n domeniul personal, astfel nct s se promoveze pe sine, dar i firma pentru care lucreaz, ntr-un mod profesional i pozitiv.

Standarde de evaluare britanice[footnoteRef:15] [15: http://www.trigoncapital.com/upload/RICS_Red_Book_2012_-_Global_and_UK_edition.pdf ]

Modificri efectuateAceste standarde au fost elaborate de-a lungul anilor datorit necesitii existenei unor reguli dup care s se ghideze evaluatorii. Ca orice alte documente, Red Book-ul avea lipsurile sale i datorit evoluiei timpului, a tehnologiei, a industrializrii, a globalizrii i a altor modificri aprute pe parcurs, aceste standarde au fost actualizate periodic.Ultima actualizare care este pus la dispoziia publicului este varianta din anul 2012. Aceast variant vine cu modificri fa de Red Book 2011, n esen, n ceea ce privete legtura dintre acestea i standardele de evaluare internaionale. Exemple de modificri survenite documentului din 2011 i reflectate n Red Book 2012 sunt: Excepiile din standardul 1.1 au fost numerotate pentru a oferi claritate; un nou text a fost adugat n paragraful 5 pentru a sublinia nevoia aplicrii standardelor internaionale de evaluare; Standardul 2.1 a fost completat pentru a demonstra c ncorporeaz toate cerinele standardului internaional de evaluare 101 Scope of Work; Standardul 3 este acum legat direct de cadrul standardelor internaionale de evaluare; Standardul 4 a fost complet rescris astfel nct face referire la dou standarde internaionale de evaluare (cele privitoare la: raportrile financiare i creditele ipotecare); Standardul 5.1 a fost extins pentru a evidenia cerina pentru evaluatori de a ine notiele relevante evalurii; Standardul 6.1 a fost extins pentru a confirma c ncorporeaz toate cerinele standardului internaional de evaluare 103 Reporting.

Prezentare coninutStandardele de evaluare britanice prezentate n Red Book 2012 au urmtoarea structur: 6 standarde, 9 anexe i 6 ghiduri pentru ndrumare. Anexele i ghidurile pentru ndrumare reprezint detalii suplimentare pentru o mai bun nelegere i aplicare a standardelor de ctre evaluatori. Vom prezenta n continuare anexele i ghidurile ndrumtoare.

Anexa 1 confidenialitate, ameninri la independena i obiectivitatea evaluatorului, conflictele de intereseAceast anex ofer indicii suplimentare asupra conduitei evaluatorului i modului de rezolvare a conflictelor de interese. Este specificat faptul c orice informaie despre client sau referitoare la cazul evalurii este confidenial. Acest lucru se aplic nu doar la activitatea curent, ci i fa de clienii anteriori i potenialii clieni. Confidenialitatea trebuie respectat n mod continuu. n cazul n care exist indicii c nu se poate respecta acest principiu, evaluatorul nu trebuie s accepte cazul. Exemple de cazuri n care evaluatorul trebuie s refuze misiunea sunt: evaluatorul este angajat att pentru cumprtorul ct i pentru vnztorul aceleiai tranzacii; evaluarea este realizat pentru persoana care nchiriaz bunul, dar sfaturi sunt oferite i pentru chiria; evaluarea unei proprieti care anterior a fost evaluat pentru alt client .a. Interesele terelor pri n evaluare sau nencrederea evaluatorului cu privire la independen sunt elemente care trebuie luate n considerare n momentul deciziei de a evalua sau nu un bun. Conflictele de interese trebuie determinate i sunt responsabilitatea evaluatorilor sau a firmei. Acestea pot fi rezolvate sau nu. Cile de soluionare a conflictelor sunt: recunoaterea imposibilitii rezolvrii conflictului, i implicit renunarea la caz; obinerea acordului scris a clientului n legtur cu modul de soluionare al conflictului sau anunarea fotilor clieni despre un potenial conflict care i-ar putea influena i modul de soluionare, cu scopul de a obine aprobarea firmei c evaluatorul poate s continue aceast aciune. n cazul n care vorbim despre clieni conflictuali ne putem referi i la noiunea zidul chinezesc. Acesta se refer la crearea unui zid imaginar, zid care trebuie s fie robust astfel nct informaiile s nu treac de cealalt parte. Persoanele care se ocup de astfel de situaii trebuie s fie diferite de evaluatori (ex. secretare), trebuie s aib birou n alt parte a cldirii, informaiile referitoare la aceste cazuri trebuie inute separat i securizate, o persoan din conducere trebuie s se asigure c aceast operaiune este eficient, dar nu trebuie s fie implicat n aciune, iar traininguri i o educaie potrivit cu privire la soluionarea conflictelor trebuie s fie asigurate.Anexa 2 stabilirea termenilor angajamentuluiDatorit faptului c nu toi clienii neleg tranzaciile de pe pia, evaluatorii trebuie s neleag nevoia i cerinele clienilor. Totodat membri trebuie s fie contieni c n unele cazuri este necesar s i ghideze clienii n alegerea celei mai bune variante.Cteva exemple de date care ar fi bine s fie menionate n agajamentul dintre pri: Identificarea clientului i a oricrui posibil utilizator al informaiei; Scopul evalurii, pentru a se stabili o baza de evaluare adecvat; Subiectul evalurii, pot aprea complicaii n cazul n care mai multe bunuri sunt deinute ca un ntreg, dar sunt evaluate separat; Tipul activului sau pasivului care urmeaz s fie evaluat i felul n care clientul l folosete sau l clasific; Baza sau bazele de evaluare, n anumite cazuri este specificat baza care trebuie utilizat, alteori, alegerea bazei de evaluare rmne la latitudinea judecii profesionale a evaluatorului ; Data evalurii; Identitatea evaluatorului i, dac este cazul, o declaraie a statutului evaluatorului; Moneda care se va adopta (dac este cazul); Orice ipotez, ipotez special, rezerve, instruciuni speciale sau circumstanele n care aceste standarde nu se aplic; Aria de investigare a evaluatorului; Natura i sursa informaiilor pe care se bazeaz evaluatorul; Acordul sau interzicerea referitoare la publicarea rezultatelor obinute; Confirmarea c evaluarea se desfoar conform standardelor elaborate de RICS i c se respect standardele internaionale de evaluare, unde este cazul; Confirmarea c evaluatorul are abilitile necesare pentru a desfura evaluarea; Baza dup care se vor calcula recompensele evaluatorului.

Anexa 3 ipoteze Ipoteza este definit n Red Book ca fiind o presupunere care este considerat a fi adevrat. De obicei o ipotez este realizat n momentul n care evaluatorul nu trebuie s investigheze pentru a-i demonstra realitatea. Toate ipotezele trebuie comunicate clientului i acesta trebuie s le accepte. Ele trebuie incluse n termenii angajamentului. n aceast anex sunt prezentate cu titlu exemplificativ (dar cazurile nu se limiteaz doar la aceste exemple) cteva situaii n care evaluatorul se poate confrunta cu anumite ipoteze. Acest lucru se datoreaz faptului c el nu are destule informaii la dispoziie sau este nevoie de o pregtire profesional specializat pentru a putea evalua anumite cazuri. n toate situaiile, elementele care sunt considerate ipoteze, nu fac obiectul evalurii, ci reprezint elemente conexe ale acesteia. Cu toate acestea, datorit experienei sau a cursului logic i normal al unor evenimente, evaluatorul poate spune c acele ipoteze nu mai trebuie verificate i le consider a fi reale. Exemplele prezentate n Red Book au legtur cu: titlul, condiia cldirilor, serviciile din interiorul unei cldiri, zona n care este amplasat cldirea, contaminarea i substanele periculoase, problemele legate de mediu i sustenabilitatea.

Anexa 4 ipoteze specialeIpoteza special este ipoteza care se refer la alte fapte dect cele existente la data evalurii sau care nu ar fi fcut parte dintr-o tranzacie, pe o pia tipic, la data evalurii . Adoptarea ipotezelor speciale poate fi justificat n cazuri precum: tratamentul unor modificri sau mbuntiri ale unui bun din cadrul unui contract de leasing, o schimbare anticipat n modul de tranzacionare al bunului, o situaie n care bunul evaluat nu poate fi oferit liber pe pia, o schimbare iminent a aspectului fizic al proprietii i altele. Exemple de ipoteze speciale: proprietatea este vacant, dar de fapt, la data evalurii, aceasta este ocupat; o cldire sau alte procese de dezvoltare au fost finalizate conform unor planuri bine definite i a unor specificaii; proprietatea a fost modificat ntr-un mod specific; acordul de planificare a fost sau va fi aprobat pentru dezvoltare (inclusiv shimbarea folosinei) la proprietate. n cazul unei cldiri deteriorate ipoteze speciale pot fi: tratarea proprietii ca fiind repus n funciune; evaluarea terenului ca fiind eliberat cu presupunerea deinerii permisiunii de dezvoltare pentru utilizarea existent i renovarea sau reamenajarea spaiului pentru o utilizare diferit n vederea obinerii permisiunii pentru dezvoltarea necesar.

Anexa 5 evaluarea creditelor comerciale cu garanie ipotecarEste discutat problema creditelor comerciale pentru a cror garanie se pune la dispoziie un teren sau o cldire. Cu toate aceste principiile acestea se pot aplica i pentru alte bunuri aduse ca garanie. Referirile fcute n aceast anex nu se vor aplica cldirilor individuale (fie ele pentru locuit sau pentru o investiie). Pentru acestea din urm se aplic proceduri simplificate. n cazul n care o instituie financiar are departament de evaluare, care i ofer sfaturi ca i un evalutor intern, aceast anex nu este obligatoriu a fi aplicat. Baza de evaluare care este sugerat a se utiliza este valoare de pia. Evaluatorul trebuie s aib n vedere dac au fost efectuate tranzacii recente sau un pre temporar a fost stabilit pentru bunurile care urmeaz a fi evaluate. Acesta trebuie s fie obiectiv, independent i s soluioneze conflictele de interese (dac apar), s respecte termenii care trebuie inclui n agajament i n raport. Pe lng elementele deja prezentate ca fiind necesare s apar n raport, prezenta anex ofer exemple de ipoteze speciale i alte elemente care trebuie incluse n raport cu privire la: proprietatea care este, sau va fi, ocupat de proprietar; proprietatea care este, sau va fi, folosit drept investiie; proprietatea care este echipat n ntregime pentru tranzacionare i evaluat cu privire la potenialul de a fi tranzacionat; proprietatea care este, sau se intenioneaz a fi, obiectul unei dezvoltri sau reamenajri. Anexa 6 coninutul minimal al raportului de evaluareDup cum sugereaz i numele acestei anexe, vom prezenta n continuare cteva elemente care trebuie prezentate n raportul de evaluare: Identificare clientului i a potenialilor utilizatori ai raportului; Scopul evalurii; Subiectul evalurii; Aria de investigare a evaluatorului; Natura i sursa informaiilor pe care se bazeaz evaluatorul; Tipul activului sau pasivului care urmeaz s fie evaluat i felul n care clientul l folosete sau l clasific; Baza sau bazele de evaluare, n anumite cazuri este specificat baza care trebuie utilizat, alteori, alegerea bazei de evaluare rmne la latitudinea judecii profesionale a evaluatorului ; Data evalurii; Opiniile asupra valorii obinute, n cifre i n cuvinte; Semntura evaluatorului i data raportului.Anexa 7 exemple de referine publicate pentru rapoarte de evaluaren aceast anex sunt prezentate dou exemple cu detalii cuprinse n raportul de evaluare. n primul caz este vorba de o evaluare efectuat de un evaluator extern, iar n al doilea, de un evaluator intern. Diferena dintre cele dou se refer la faptul c pentru evaluatorii interni trebuie specificate funciile persoanelor care realizeaz, precum i numele acestora. Informaiile prezentate n exemple se refer la bunul evaluat, data evalurii, evaluator, baza de evaluare aplicat, ipotezele acceptate, precum i alte detalii (informaii pe care evaluatorul s-a bazat).

Anexa 8 n cadrul acestei anexe este prezentat o lucrare despre valoarea creditelor ipotecare, prezentat de Federaia European de Ipotec.

Anexa 9 Ultima anex ataat standardelor de evaluarea britanice prezint o comparaie ntre standardele de evaluarea elaborate de RICS i standardele internaionale de evaluarea IVS. ntruct aceast comparaie va fi prezentat n cadrul altui proiect, nu o s mai dezvoltm aceast tem.

n cele ce urmeaz vom prezenta ct mai sumar, n ce const fiecare ghid i problematicile avute n vedere n ntocmirea lor.

GN 1 Sigurana evaluriiStandardele de evaluare RICS n GN 1 face cunoscute cinci probleme care pot afecta sigurana evalurii, i anume:1. Statutul evaluatorului evaluatorul trebuie s aib o experien suficient i s evite orice conflict de interese care pot compromite independea evaluatorului, totodat, acurateea i relevana hotrrilor sale. 2. Incertitudinea inerent aceasta apare n cazuri particulare, chiar unice n care evaluatorul ntmpin probleme n formarea unei opinii.3. Restriciile cu privire la anchete sau informaii furnizate acestea apar n momentul n care nformaiile necesare evalurii nu sunt puse la dispoziia evaluatorului sau sunt limitate de ctre client sau din anumite circumstane.4. Lichiditatea i activitile de pia volumul datelor care susin opiniile sau concluziile evaluatorului depind de tipul pieei. n cazul unei piee inactive cu o lichiditate sczut, nivelul datelor va fi unul sczut, iar n cazul pieelor active cu o lichiditate semnificativ, nivelul datelor va fi mai mare. 5. Instabilitatea existent pe pia este cauzat de evenimente neprevzute din domeniul financiar, juridic, politic i chiar evenimente naturale. Dac evaluarea este efectuat n aceai perioad cu aceste evenimente, datele necesare evalurii pot lipsi ducnd la un nivel redus de certitudine a evalurii.Raportul ntocmit de ctre evaluator trebuie s evite crearea unei impresii false, precum i s fie lipsit de erori. n cazul n care apar evenimente care duc la o evaluare incert, acestea trebuie precizate i comentate de ctre evaluator, de asemenea, n unele cazuri este necesar utilizarea unor ipoteze speciale i analize de senzitivitate la care se precizeaz motivul pentru care au fost incluse. n funie de scopul evalurii i formatul raportului stabilit cu clientul su, mrimea raportului variaz.

GN 2 Evaluarea individual legat de proprietiGN 2 se refer doar la evaluarea unei proprieti individuale, celelalte fiind abordate ntr-un alt ghid (GN 3). Evaluarea proprietii se face pe baza profiturilor viitoare ateptate utiliznd metoda profiturilor, cunoscut i sub numele de metoda veniturilor.nainte de prezentarea etapelor metodei de evaluare folosite este necesar definirea urmtorilor termeni: FMT (Fair maintainable turnover), REO (Reasonably efficient operator), FMOP (Fair maintainable operating profit) .a.

FMTNivelul de comer pe care un REO se ateapt a fi realizat bazndu-se pe ipoteza c proprietatea este echipat n mod corespunztor, reparat, ntreinut, etc.

FMOPNivelul de profit pe care REO se ateapt a-l obine de la FMT bazndu-se pe ctigurile viitoare estimate ale proprietii.

REOReprezint participanii de pe pia care opereaz ntr-un mod eficient.

Dup nelegerea acestor termeni, putem prezenta etapele metodei de evaluare a profiturilor prezentate n cadrul acestui ghid. Acestea sunt:1. REO efectueaz evaluarea FMT la o proprietate;2. Este evaluat profitul brut din FMT;3. Evaluarea FMOP trebuie s coincid cu ateptrile REO;4. Se apreciaz valoarea de pia a proprietii:4.1 se capitalizeaz FMOP cu rate adecvate de rentabilitate;4.2 analiza unui nou REO care ar duce la o cretere a veniturilor viitoare prin efectuarea unor mbuntiri sau modificri;4.3 conform premiselor sunt lsate apoi alocate FMOP, innd cont de beneficiile i riscurile aferente;Metoda veniturilor este utilizat mai n detaliu n cazul unor vnzri mari sau mai complexe a unor proprieti. n general o vnzare a unei proprieti va fi evaluat la valoarea sa de pia, dar evaluatorii utilizeaz i ipoteze speciale. Ipotezele apar n urmtoarele cazuri: n momentul n care schimburile comerciale au ncetat i nu sunt alte nregistrri de tranzacionare disponibile, cnd inventarul comercial a fost eliminat, n cazul unei entiti operaionale complet echipate, aflat n prima zi de evaluare, precum i n cazul proprietilor aflate n curs de dezvoltare. n cadrul acestui ghid este prezentat evaluarea pentru o entitate operaional complet echipat, evaluarea pentru o entitate non-comercial i evaluarea bunurilor destinate investiiilor. Repartizarea valorii de pia se refer la cele trei elemente enumerate mai sus, i anume: cldiri, terenuri care pot fi tranzacionate i inventarul comercial. Evaluatorul trebuie s arate un indicator sau un pre de tranzacie dup care se distribuie valoarea estimat pentru analiza comparabilelor, rapoarte financiare, credite ipotecare i nu n ultimul rnd, pentru scopuri fiscale.

GN 3 Evaluarea portofoliilor i grupuri de proprietiGN 3 se adreseaz evaluatorilor care efectueaz o evaluare a mai multor proprieti, n acelai timp, pentru acelai client. n cazul n care un evaloator evalueaz un bun a crui alctuire nu este sigur, acesta, mpreun cu clientul stabilesc acel bun ca fiind un lot sau un grup de uniti. Spre exemplu un grup const n totalitatea stlpilor de telecomunicaii care mpreun formeaz o reea la nivel regional sau chiar naional. n urma identificrii grupului de uniti ce urmeaz a fi evaluat se stabilesc ipotezele speciale ce urmeaz a fi aplicate, care vor fi nregistrate atat n contract, la momentul angajrii, ct i n raportul de evaluare. Cteva ipoteze care exemplific de ce trebuie grupate unitile ar fi: Proprieti fizice adiacente au fost procurate separat pe o perioad mai mare de timp. ( Ex: pagina web) Proprieti fizic separate care aparin aceeai entiti, dar care sunt dependente din punct de vedere funcional. (Ex: parc auto) Asigurarea unor costuri mai mici, precum i a altor avantaje, dac dreptul de proprietate a mai multor proprieti separate aparine unui singur proprietar. ( Ex. lan de magazine)Cu toate c evaluarea se face asupra ntregului grup, pot exista cerine de evaluare a unei singure uniti. Pentru raportarea evalurii unei singure proprieti se recomand s se in cont de prerea clientului. Ct despre raportare pot exista diferene semnificative ntre valoarea total a proprietilor dintr-un grup i cea obinut dac ar fi fost evaluat n mod individual. Acest lucru trebuie s fie precizat n raportul de evaluare sau alte referine.

GN 4 Proprietate personalGhidul de orientare numrul patru se aplic bunurilor personale care constau n mobilier, antichiti, aparate (cu excepia celor care sunt abordate n GN 5), deci bunurile care nu aparin n mod permanent cldirilor i terenurilor. Acest ghid nu se aplic bunurilor personale deinute i proprietilor care fac subiectul ghidului de orientare 2, precum i proprietilor care sunt parte dintr-o entitate operaional evaluat din punct de vedere al vnzrii viitoare. Se aplic evalurilor scrise, necesare pentru asigurare i n scopuri fiscale.Prezentul ghid specific faptul c va avea un impact asupra pieei n care va avea loc tranzacia, acestea fiind de trei tipuri: licitaie, cu amnuntul i vnzare privat; i c datorit existenei mai multor ci de stabilire a pieelor duce la o multitudine de forme a proprietilor personale. Dac exist mai multe proprieti acestora le corespund mai multe preuri, lucru care trebuie specificat de ctre evaluator n termenii de angajare i raport. Investigaiile fcute de evaluator pot fi limitate din dou motive, datorit faptului c locaia nu permite efectuarea lor, precum i datorit faptului c creanele de garantare nu mai sunt. Aceste limite trebuie consemnate n raport. Investigaiile ce urmeaz a fi fcute se bazeaz pe informiile puse la dispoziie de ctre client sau pe cele elaborate de ali consultani de specialitate. Evaluatorul trebuie s citeze aceste informaii n cadrul raportului i de asemenea s le verifice, i trebuie s se asigure c serviciile altor consultani sunt competente. n funie de scopul evalurii i baza necesar pentru efectuarea evalurii se disting trei abordri utilizate n evaluare, i anume: Efectuarea unei comparaii cu preurile de vnzare identice nlocuirea cu o replic, adic o copie fidel a obiectului original care s fie ct mai aproape de original. nlocuirea cu un fax, adic o copie exact a originalului , care utilizeaz materiale asemntoare.n cadrul raportului, evaluatorul are obligaia de a respecta cerinele minime ntocmite la angajare, precum i s asigure elaborarea unui raport de evaluare clar, lipsit de ambiguitate, ntocmit dup standardele de integritate, claritate i obiectivitate. Dup o descriere precis a bunurilor evaluate, raportul de evaluare trebuie s cuprind urmtoarele elemente: Copert; Index; Condiiile minime astfel ntocmite la momentul angajrii; Aspect; Rezumat; O declaraie de certificare (facultativ); Glosar de termeni, dac este necesar; Imagini (facultativ).

GN 5 Instalaii i echipamenteDup cum sugereaz i numele, ghidul de orientare 5 prezint sugestii cu privire la aplicarea standardelor de evaluare asupra lor. Instalaiile i echipamentele curprind mai multe grupe de bunuri care se asemn ntre ele, lucru care ngreuneaz identificarea lor. Acestea sunt instalaiile care sunt active aflate mereu ntr-o legtur cu altele capabile s cuprind elemente aparinnd cldirilor, instalaiilor, serviciilor specializate i echipamentelor; mainriile care se gsesc ntr-o form unic sau sub forma unei colecii de mai multe mainrii utilizate n anumite procese; echipamentele care reprezint alte active de genul mobilierului, vehicule i instrumente folosite n ntreprindere.Evaluarea instalaiilor care furnizeaz servicii pentru entitate sunt evaluate ca parte al acelei proprieti, excepie de la regul fiind momentul n care este necesar includerea n bilan sau pentru calcularea taxei, la care evaluare se face separat. n general, evaluatorul stabilete cu clientul elementele care se ncadreaz n categoria de elemente Instalaii i echipamente, acestea fiind supuse unei evaluri corespunztoare i, totodat, identific imbilizrile corporale ce trebuie evaluate separat. Dac pentru evaluare au fost angajai un numr mai mare de evaluatori se are n vedere evitarea unor omisiuni, precum i evitarea unei duble nregistrri.Instalaii i echipamente incluse n evaluarea proprietiiAcestor instalaii corespund, n mod normal, urmtoarele: Elementele nsrcinate cu furnizarea unor servicii, precum gaz, energie electric, ap etc.; Echipamentele care asigur nclzirea spaiului, ap cald i aer condiionat; Elemente care nu fac parte dintr-un echipament cum sunt courile de fum, liniile de cale ferat, etc.

Instalaii i echipamente evaluate n mod separatAcestea sunt activele fixe care aparin entitii, cum sunt: instalaiile de procesare i de producie; anexe i accesorii; echipamente de birou; mobilierul de birou; vehicule i alte maini mobile.

Bunuri ipotecateAceste bunuri sunt supuse unui regim de finanare care trebuie s fie pltite nainte de vnzarea lor. Echipamentele care constituie obiectul unor contracte de leasing financiar sau operaional, n mod normal sunt incluse n evaluarea activelor, dar sunt identificate separat, respectiv n cazul leasingului operaional sunt excluse i evaluate separat.

Prezentul ghid specific faptul c trebuie s se indice dac activele sunt evaluate i rmn n cadrul firmei sau sunt evaluate pentru a le muta sau ndeprta din firm. Pentru cel de al doilea caz pot exista constrngeri legate de timpul alocat pentru comercializare i mutare, spre exemplu contractul de leasing care urmeaz s expire. n cazul n care nu exist nici un fel de constrngere la data evalurii, dar clientul cere consiliere cu privire la o astfel de constrangere, aceasta va fi inclus n raport sub forma unei opinii speciale care clarific durata i motivele.n efectuarea evalurii, evaluatorul trebuie s aib n vedere cteva aspecte cum sunt vrsta, eficiena, starea economic i funcional, uzura moral i durata de via util. Scopul prezentrii acestor informaii este de a stabili orice fapt material care ar putea avea un impact asupra evalurii. Msurile luate i orice ipotez reflectat n evaluare trebuie s fie comunicat clientului i a obine acordul acestuia, respectiv trebuie incluse n raport. Activitile industriale fac obiectul unei legislaii specifice i nerespectarea acesteia duce la suspendarea dreptului de folosin a instalaiilor i echipamentelor. Astfel c evaluatorul va determina natura instalaiilor i a activitii, precum i scopul i ntinderea evalurii pentru a determina n ce msur msurile de reglementare afecteaz evaluarea. Dac exist posibilitatea neconformrii cu toate regelmentrile, evaluatorul trebuie s comunice acest lucru clientului i s se regseasc n raport.

GN 6 Metoda costului de nlocuire net pentru raportarea financiarn cele din urm GN 6 are ca scop prezentarea unor informaii legate de utilizarea costului de nlocuire net, nelegerea termenilor amortizare i depreciere, precum i asigurarea unei bune: Capaciti de nelegere i implicare a clientului; Transparene; Evaluri adecvate clienilor din sectorul public i privat; Substanialiti n abordarea evalurii activelor, de la un an la altul, chiar dac a avut loc o schimbare a evaluatorului.Prezentul ghid se concentreaz pe estimarea unui cost de nlocuire avnd ca obiectiv stabilirea unui pre maxim pe care piaa l-ar putea plti pentru o achiziie a unui activ nou de acelai tip. Costul de nlocuire este definit de ctre RICS ca fiind costul de nlocuire a unui activ cu un activ modern, mai puin deducerile de deterioarare fizic i alte forme de nvechire a activului. Evalurile trebuie fcute sub supravegherea unui evaluator competent, calificat, dar exist posibilitatea ca un evaluator s nu aib toate cunotinele i competenele necesare. n acest caz, standardele de evaluare sugereaz faptul c evaluarea se poate face n prezena sau consilierea mai multor evaluatori, cu acordul clientului. Pentru ndeplinirea sarcinilor de evaluare a costului de nlocuire, evaluatorul trebuie s cunoasc: Activul, funcia i mediul n care este utilizat; Informaii despre un activ echivalent de pe pia i costul de achiziie a activului; Informaii suficiente despre activ care s duc la determinarea duratei de via rmase; Detalii suficiente despre sectorul de activitate pentru a evalua activul din punct de vedere funional, tehnic sau economic.Termenii de angajare dintre evaluator i client prevd anumite aspecte care sunt eseniale n stabilirea unei utilizri adecvate a metodei de evaluare a costului de nlocuire net. Acestea cuprind obiectul evalurii, motivul pentru care este evaluat, tipul proprietii i modul n care este utilizat, clasificat , ct de mari sunt investigaiile la care apeleaz evaluatorul, precum i natura i sursa informaiilor utilizate de evaluator.

ConcluziiObiectivul acestui proiect a fost prezentarea standardelor de evaluare britanice (Red Book), n special a anexelor i a ghidurilor de indrumare, care ofer detalii cu privire la modul de aplicare al standardelor de evaluare. Datorit globalizrii, a aprut necesitatea respectrii unor standarde internaionale pentru a se putea realiza o comparaie ntre produsele tranzacionate. Astfel standardele (att cele contabile, ct i cele de evaluare) au fost modificate astfel nct s se apropie ct mai mult de cerinele internaionale. n urma analizei acestor standarde am ajuns la concluzia c aceste standarde prezint mai multe puncte tari . Unul dintre punctele forte ale standardelor de evaluare britanice este faptul c sunt actualizate n mod permanent i se pune accent pe creterea numrului asemnrilor cu standardele internaionale de evaluare (IVS). Acest lucru i ajut pe evaluatori datorit faptului c sunt mai capabili s ofere informaii pertinente terelor pri care pot proveni din alte ri.Din punctul nostru de vedere, standardele sunt bine construite (standardele efective, anexe i ghiduri ndrumtoare) i ofer detalii ajuttoare inteligibile. Anexele i ghidurile ndrumtoare cuprind exemple concrete cu privire la modul de efectuare al evalurii, elementele care trebuie menionate n angajamentul dintre pri, elementele care trebuie incluse n raportul efectuat la finalul evalurii i alte exemple ajuttoare. Aceste exemple nu cuprind toate situaiile posibile, dar se limiteaz la cele mai frecvent ntlnite. Considerm c un atuu este faptul c, n cadrul Red Book-ului, n anexa 9, este prezentat comparaia dintre standardele de evaluare britanice i standardele de evaluare internaional, deoarece n acest mod, se face cunoscut publicului direcie n care acestea se ndreapt (convergena ctre standarde internaionale).RICS se asigur c elaboreaz standarde de evaluare profesionale, contientiznd responsabilitatea pe care o are (i-a pstrat tiltul de Royal Charter, pe care l deine nc din secolul precedent). Acest interes pe care l arat n dezvoltarea i mbuntirea standardelor este demonstrat i de faptul c, din luna mai a anului 2011, RICS a impus membrilor din Marea Britanie, nscrierea n Schema de nregistrare a Evaluatorilor RICS (RICS Valuer Registration Scheme). Acest program are urmtoarele trei obiective[footnoteRef:16]: asigurarea calitii ridicate a evalurilor, care este o component cheie n susinerea celor mai mutle activiti economice; creterea credibilitii evaluatorilor; asigurarea clienilor c evaluatorii sunt cei mai bine calificai din domeniu i dau dovad de profesionalism. [16: Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, nr. 4/5, 2011]

Evaluatorii trebuie s plteasc o tax anual care va contribui la funcionarea sporit a auditului evalurii.Avnd n vedere toate aspectele prezentate mai sus i concluziile la care am ajuns, considerm c aceste standarde sunt elaborate la un nivel ridicat de profesionalism i sunt actualizate n mod continuu astfel nct s respecte i modificrile aprute la nivel internaional. Din punctul nostru de vedere, noi neavnd experien practic n evaluare, limitele acestor standarde nu sunt vizibile. Bibliografie:

1. http://www.xtb.ro/Educatie/Invata-despre-Piete/Actiuni/Actiuni-din-Marea-Britanie/Economie-Marea-Britanie (30.03.2014)2. http://www.tegova.org/en/p4911b9a86ccaf (26.03.2014)3. http://www.tegova.org/en/p48e32a519bec9 (26.03.2014)4. http://www.tegova.org/en/p4912ab00f1da3#uk (26.03.2014)5. http://www.tegova.org/en/p4e0759839d543 (26.03.2014)6. http://www.tegova.org/en/p4d92f5519ded9 (26.03.2014)7. http://en.wikipedia.org/wiki/Royal_Institution_of_Chartered_Surveyors (31.03.2014)8. http://www.mawsoncollins.com/services/valuation-to-rics-red-book-standards/ (31.03.2014)9. http://www.rics.org/ro/about-rics/who-we-are/history-and-mandate/our-members/ (31.03.2014)10. http://www.rics.org/ro/about-rics/who-we-are/history-and-mandate/royal-charter-and-bye-laws/ (31.03.2014)11. http://www.rics.org/ro/knowledge/professional-guidance/redbook (31.03.2014)12. http://www.rics.org/ro/about-rics/corporate-performance/rics-business-plan-2012-2015/ (31.03.2014)13. http://www.rics.org/ro/the-profession/professional-and-ethical-standards/our-five-professional-and-ethical-standards (31.03.2014)14. http://www.trigoncapital.com/upload/RICS_Red_Book_2012_-_Global_and_UK_edition.pdf (1.04.2014)15. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, nr. 4/5, 2011

Anexa nr. 1

Prioritile planului de afacere pentru anii 2012-2015:

1