real estate- raport de piata

real estate

RAPORT DE PIA}~RAPORT DE PIA}~20082008

11REAL ESTATE RAPORT 2008

Revista Biz a ales ca \n acest an, special pentru Zilele Biz, s` realizeze o premier`, \n cadrul zileidestinate real estate-ului: un studiu exclusiv al pie]ei imobiliare din Bucure[ti, care trateaz` toatesubsegmentele domeniului. A fost un demers complex, reflectând \n detaliu realitatea industrieiimobiliare, care a cunoscut \n ultimii ani un boom f`r` precedent \n economia româneasc`.

|n contextul perspectivelor pesimiste asupra evolu]iei pie]ei imobiliare la nivel european, cre[tereacantitativ` [i calitativ` a pie]ei spa]iilor de birouri din Bucure[ti s-a men]inut [i \n 2008, fiind sus]inut`de condi]iile generale ale pie]ei. Totu[i, \n trimestrul 3 au \nceput s` se resimt` primele temper`ri aleactivit`]ii de \nchiriere, comparativ cu 2007, situa]ie reflectat` \n cre[terea pronun]at` a ratei deneocupare pentru prima dat` \n ultimii 5 ani. Structura stocului adùgat anual nu s-a modificat sem-nificativ \n ultimii 8 ani, proiectele finalizate fiind predominant birouri de clas` B, \ns` pentru primadat`, \n 2008 birourile de clas` A livrate au dep`[it \n volum spa]iile de clas` B, reprezentând 55%din stocul nou adùgat.

Pe parcursul anului 2008, pia]a local` a \nregistrat o \ncetinire a cre[terii chiriilor [i chiar ostagnare pe anumite segmente de pia]` ca urmare a schimb`rilor \nregistrate pe pia]` imobiliar` [i\n mediul macroeconomic. |n contrast cu evolu]ia pie]ei din anii preceden]i, când tranzac]iile deinvesti]ii s-au concentrat \n primul rând pe segmentul spa]iilor de birouri, \n 2008 majoritatea tran-zac]iilor au vizat proiecte mixte, care au reprezentat 48% din volumul total al investi]iilor \ncheiate \nBucure[ti (708 milioane euro).

{i pia]a spa]iilor comerciale a \nregistrat o evolu]ie pozitiv` \n anul 2008, noile proiecte livrate fiindreprezentate aproape \n exclusivitate de hipermarketuri [i centre comerciale. Pe de alt` parte, având\n vedere condi]iile actuale ale pie]ei specifice [i ale comer]ului \n general, unele dintre proiectelecomerciale anun]ate (inclusiv \n Bucure[ti) vor fi amânate sau stopate total. Nivelul chiriilor pentruspa]iile comerciale stradale a r`mas ridicat [i chiar a crescut cu aproximativ 10-15%, comparativ cunivelurile \nregistrate \n semestrul 1 din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupan]ilor, \nprincipal a m`rcilor interna]ionale de lux (\mbr`c`minte [i accesorii), dar tendin]a actual` este dep`r`sire a high-street-ului de c`tre retaileri [i relocarea lor \n shopping center.

|n ceea ce prive[te oferta de spa]ii industriale de calitate, aceasta este \nc` limitat`, proiectele noifiind cu preponderen]` construite la cererea utilizatorilor. Totu[i, exist` numeroase proiecte anun]ate\n pia]`, zonele alese de dezvoltatori fiind cu prec`dere de-a lungul autostr`zii A2, estul [i nord-estulcapitalei dar [i vestul Bucure[tiului, care beneficiaz` de vecin`tatea autostr`zii A1 Bucure[ti – Pite[ti.

|n 2008, pe segmentul reziden]ial a continuat tendin]a de cre[tere a ofertei, ini]iat` \n ultimii doi ani,dar, \n ultimul trimestru, \n urma \n`spririi condi]iilor economice, atât investitorii cât [i utilizatorii finaliau avut o atitudine de expectativ` ce a determinat sc`derea num`rului tranzac]iilor. Chiar dac` ce-rerea poten]ial` r`mâne mare, mul]i dezvoltatori [i-au revizuit planurile \n sensul stop`rii/amân`riiunor proiecte care nu au avut succesul scontat, mai ales \n contextul economic actual. Pe parcursulanului 2008 fondurile oportuniste [i-au redus semnificativ prezen]a pe pia]a local`, transformându-sedin cump`r`tori \n vânz`tori, urmând a asista pe termen scurt [i mediu la o pia]` a end-userilor.Aceast` situa]ie este atribuit` dificult`]ilor \n ob]inerea finan]`rii [i schimb`rilor fundamentale inter-venite \n condi]iile actuale ale pie]ei.

Real estate, la raport

Ioana Momiceanu, pre[edinte AtisReal România

Marta U[urelu, redactor-[ef Revista Biz

DirectorRachad El Jisr

Redactor-[efMarta U[urelu

RedactorAlexandru Ardelean

Director publicitateGiuseppina Burlui

PublicitateAlexandra Ro[ca

Oana MolodoiIulian B`beanu

Marketing managerGabriela Enescu

MarketingAdina Milea - Brand Manager

Irina Mateescu

DesignLumini]a Rìleanu

Prelucrare imagineAurel {erban

Produc]ieDan Mitroi

Robert Tanas`Marian Neagoe

Distribu]ieGeorge Moise

O publica]ie

BUSINESS MEDIA GROUP

editor al publica]iilor

BIZ, Business Review, WorkBook,

BusinesWeek

PublishersBill Avery & Rachad El Jisr

BizBiz

Bd. Regina Maria 1, bl. P5B, sc. 1,ap. 10-11, Bucure[ti – România

Telefon: 4.021-206.06.83, 206.06.84,206.06.85, 206.06.86, 206.06.87

Fax: 4.021-335.34.74E-mails: [email protected]; [email protected]

www.revistabiz.ro

ISSN 1454-8380

TipografieALFACROM SRL

Un raport editat de Alexandru Ardelean

O publica]ie Business Media Group

REAL ESTATE RAPORT 2008

Revista Biz a decis \n acest an s` realizeze, \n premier` pentru Zilele Biz,

un studiu complet asupra pie]ei imobiliare din Bucure[ti care s` vizeze toate segmentele

real estate-ului: reziden]ial, office, retail [iindustrial. Pentru a realiza acest lucru,

am apelat la un partener din industrie, carecunoa[te \n am`nunt pia]a, Atisreal România. Studiul se dore[te a fi o radiografie a pie]eiimobiliare, prin analiza complet` [i mai ales

complex` a acestui domeniu extrem de provocator din economia româneasc`.

|n plus, nu trebuie uitat faptul c` acest sectora cunoscut cel mai mare boom dintre toate

industriile. Pe de alt` parte, studiul vine \ntr-unmoment \n care toate pie]ele din lume suntmarcate de crize financiare, care afecteaz`,

\n primul rând, pie]ele imobiliare.

BIZ REAL ESTATERAPORT 2008


interna]ional, \n Bucure[ti cererea despa]ii de birouri a r`mas relativ constan-t` pe parcursul primului semestru din2008, \ns`, \ncepând cu cel de-al treileatrimestru, activitatea de \nchiriere s-adiminuat, mai accentuat. Dup` o lung`perioad` de sc`deri succesive, stoculbirourilor disponibile a \nregistrat primacre[tere din 2003, de la nivelul de 3,0%\nregistrat \n semestrul al treilea din2007 pân` la 4,5 % \n T3 2008.

|n perioada T1-T3 2008, suprafa]a\nchiriat` a sc`zut cu 29%, comparativcu aceea[i perioad` a anului 2007,\ns` pia]a birourilor a r`mas relativ di-namic`, cu 240.000 mp \nchiria]i (in-clusiv suprafe]ele pre\nchiriate). Chi-ria[ii, \n special companiile multina]io-nale mari, solicit` birouri de calitate [ichirii mai avantajoase. Cele mai solici-tate spa]ii au fost cele de clas` A, si-tuate \n zone atractive, u[or accesibile[i cu vizibilitate comercial`. Aceast`tendin]` este reflectat` [i \n structurasuprafe]ei totale ocupate, dintre carebirourile de clas` A au reprezentat68%, ceea ce reprezint` cu 164.000mp (gross external area).

|n acest moment, dintre cl`dirile debirouri finalizate \n 2008, cu spa]ii dis-ponibile la momentul actual, putemaminti: RAMS, IEMI, Tower Center In-ternational, Twin Barba Center, Ale-xander Center, Maria Rosetti Tower.Dac` lu`m \n considerare cl`dirile debirouri aflate \n construc]ie [i cu ter-men de finalizare la sfâr[itul celuide-al doilea semestru din 2009, pu-tem enumera: Galaxy BC, Conect BP,Metropolis Center, River Side Tower

Acesta este primul seg-ment analizat, dat fiindfaptul c` este unul dintrecele mai dinamice alepie]ei imobiliare. {i chiar

dac`, \n acest moment, Europa traver-seaz` o criz` de sistem care se reflec-t` [i asupra pie]ei imobiliare, cre[tereacantitativ` [i calitativ` a pie]ei spa]iilorde birouri din Bucure[ti s-a men]inut [i\n 2008. Ea a fost sus]inut` de condi]ii-le generale ale pie]ei [i de o serie defactori preexisten]i, atât \n cazul dez-voltatorilor, cât [i al clien]ilor. Ace[tifactori au fost: finalizarea unor proiecteini]iate \n anii preceden]i, pe fondul ni-velului foarte ridicat de pre\nchiriericare au indus o diminuare a riscurilorasociate dezvolt`rilor pe acest seg-ment; cererea activ` nesatisf`cut`;tranzac]iile de investi]ii \nregistrate \nanii preceden]i, ce aveau ca obiectcl`dirile de birouri, erau considerate oop]iune atractiv` pentru dezvoltatoriidin acest segment; rata de neocuparefoarte mic`, ce indic` un poten]ial ridi-cat de extindere a pie]ei. Astfel, sepoate spune c` aceast` cre[tere din2008 este mai mult o evolu]ie iner]ial`generat` de ritmul de dezvoltare alpie]ei din 2006-2007.

|n cel de-al treilea trimestru, au \nce-put s` se resimt` primele temper`ri aleactivit`]ii de \nchiriere comparativ cu2007, situa]ie reflectat` \n cre[tereapronun]at` a ratei de neocupare, pen-tru prima dat` \n ultimii cinci ani. Prac-tic, activitatea de \nchiriere nu a maireu[it s` acopere spa]iile nou livrate \npia]`. Din cauza ratei de neocupare

foarte sc`zute \n proiectele ce se dau\n folosin]` \n 2008, solicit`rile de su-prafe]e de mari dimensiuni sunt nevoi-te s` a[tepte proiectele ce vor fi livrate\n 2009. Aproape 40% din spa]iile debirouri propuse spre finalizare \n T42008 sunt pre\nchiriate, \n timp ce spa-]iile propuse spre finalizare \n 2009sunt ocupate \n propor]ie de 25-30%.

Ca urmare a num`rului important deproiecte finalizate \n 2008, la sfâr[itulsemestrului trei din 2008, stocul spa]ii-lor de birouri era de aproximativ1.810.000 mp (suprafa]a construit`desf`[urat`), cu 30% mai mult fa]` desuprafa]a total` existent`, \n aceea[iperioad` din 2007.

Structura stocului adùgat anual nus-a modificat semnificativ \n ultimii optani, proiectele finalizate fiind predomi-nant birouri de clasa B. |ns` pentruprima dat`, \n 2008, birourile de clasÀ livrate au dep`[it \n volum spa]iile declas` B, reprezentând 55% din stoculnou adùgat. Aceast` cre[tere a ofer-tei de spa]ii de birouri de calitate s-adatorat \n principal finaliz`rii proiectelormari, de peste 10.000 mp.

Oferta nou adùgat` pe pia]` \nprimul semestru din 2008 este con-secin]a cererii crescute pentru birouride calitate din anii anteriori, atât dez-voltatorii strìni prezen]i pe pia]`, cât [icei locali, livrând proiecte de birouri lastandarde interna]ionale.

TRANZAC}IILE CU SPA}II DE BIROURI |N 2007 {I 2008 |n ciuda situa]iei de pe pia]a imobiliar`[i a insecurit`]ii economice de la nivel

CRE{TERE LA CLASA A

OFFICE

Cl`dirile de birouri de clas` A au \nceput s` domine pia]a total` de spa]ii de birouri pentru

prima dat` \n 2008. Astfel, aceste spa]ii reprezint` 55% din stocul nou adùgat. |n ciuda situa]iei

din pia]a imobiliar`, cererea de birouri a r`mas constant` pe parcursul primului semestru.

66 REAL ESTATE RAPORT 2008

sau Cubic Center. |n ciuda crizei, pre-viziunile generale pentru urm`toarele 18luni r`mân optimiste. Cererea existent`,coroborat` cu proiectele moderne demari dimensiuni sus]inute de tranzac]iisemnificative de pre\nchiriere \ncheiate\n ultimele 12 luni indic` un trend ascen-dent al pie]ei pe termen scurt \n ceea ceprive[te stocul de spa]ii de birouri.

Totodat`, stocul de spa]ii de birouripropus spre finalizare va determinasc`derea chiriilor obtenabile, \n spe-cial \n zonele secundare. Totu[i, aproa-pe 40% din spa]iile de birouri propusespre finalizare \n acest an sunt deja pre-\nchiriate, ceea ce va determina men-]inerea condi]iilor dificile pentru chi-ria[ii care solicit` suprafe]e mari debirouri la standarde \nalte de calitate.

Dup` cre[terea spectaculoas` anum`rului proiectelor de clas` A fina-lizate \n acest an, echilibrat` totu[i delivrarea a numeroase cl`diri de clas`B, spa]iile propuse pentru finalizaredemonstreaz` \n continuare tendin]apie]ei de orientare c`tre spa]ii de cla-s` A, care ofer` suprafe]e de mari di-mensiuni [i dot`ri de calitate. Pentruperioada 2009-2010, sunt propusespre finalizare aproape 500.000 mp,respectiv 400.000 mp suprafa]a des-f`[urat`. Aceste cifre includ proiec-tele anun]ate, indiferent de stadiul \ncare acestea se afl`, [i au la bazìnforma]iile furnizate de dezvoltatorisau de reprezentan]ii acestora.

Având \n vedere evolu]ia economico-financiar`, cât [i cea a segmentului debirouri, se estimeaz` c` nu vor fi finali-zate toate proiectele de cl`diri de birouripropuse. Sunt probabile situa]iile \ncare proiectele anun]ate, aflate \n fazìncipient` (ex.: faza ob]inerii autoriza-]iilor), s` nu mai fie finalizate \n timpulini]ial estimat, motivele putând fi vân-zarea proiectului sau amânarea acestu-ia pe o perioad` nedefinit`. |n cazulproiectelor deja demarate (aflate \n faz`de construc]ie), posibilitatea stop`riiproiectului este mult mai mic` \n com-para]ie cu exemplul men]ionat anterior.

|n acest caz, pot s` apar` amân`ri \ncazul termenelor de finalizare, mai ales\n situa]iile \n care proprietarii nu suntpresa]i de eventuale pre\nchirieri.

PRECAU}IE |N ALEGEREABIROURILORCa urmare a dificult`]ilor \ntâmpinate \nprezent de mediul de afaceri, compani-ile au devenit mai precaute \n privin]aplanurilor de extindere a activit`]ii.Acestea examineaz` mult mai atentop]iunile existente pe pia]a imobiliar`,\n leg`tur` cu situa]ia specific` a pro-priului domeniu de activitate. |n acestecondi]ii, procesul de negociere s-a pre-lungit [i a devenit mai dificil, fiind nece-sare perioade mai lungi de promovarepentru proiectele de birouri disponibile.

Pia]a local` a \nregistrat [i o modifi-care a structurii chiria[ilor, cele mai ac-tive fiind companiile a c`ror activitatenu a fost afectat` de \nrùt`]irea situa-]iei economice, precum furnizorii deservicii, companiile de telecomunica]ii[i companiile de produc]ie. Companiilecare au generat cea mai mare cerere \nultimii ani, precum institu]iile financiare,firmele de telemarketing [i outsourcing,[i-au diminuat cererea \n prima jum`-tate a acestui an, fiind active \n princi-pal pe segmentul birourilor de clas` B.

Suprafa]a medie solicitat` a cres-cut, fluctuând \n prezent \ntre 1.000 [i

Spa]ii de birouri finalizate trimestrial \n 2007 [i 2008 (GEA)

2007 2008

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

0

T1 T2 T3 T4*

T4* 2008 – prognoz`

20.000

140.000

Tranzac]ii cu spa]ii de birouri realizate \n 2007 [i 2008

2007 2008

120.000

120.000140.000

100.000

80.00060.000

40.000

0

T1 T2 T3 T4

20.000

140.000


r`mânând cel mai scump segment.Pe parcursul primului semestru din2008, chiriile din zona de nord au \nre-gistrat valori similare cu aceea[i pe-rioad` din 2007, \ntre 16 [i 18 euro/mp/ lun`, \n special datorit` finaliz`riinumeroaselor cl`diri de birouri dinzon`, \n timp ce chiriile din tranzac]iilede pre\nchiriere au r`mas constante,\ntre 11 [i 14 euro/mp/lun`.

Efectele crizei financiare [i econo-mice interna]ionale au \nceput s` \[ifac` sim]it` prezen]a \ncepând cu tri-mestrul trei. Exceptând situa]iile maisus men]ionate (prelungirea procesu-lui de \nchiriere, cre[terea ratei de ne-ocupare), pe pia]a spa]iilor de birourise resimt [i dificult`]ile determinate

de \n`sprirea condi]iilor de creditaresau chiar de limitare a acesteia. Ceimai afecta]i dezvoltatori sunt cei carenu au ob]inut de la \nceputul proiectu-lui finan]area pentru toate fazele lorde dezvoltare.

TENDIN}ELE PE PIA}A SPA}IILOR DE BIROURIPe termen scurt consider`m c` urm`-toarele tendin]e se vor manifesta pepia]a local` de birouri:� chiriile vor r`mâne stabile atât pentru

clasa A, cât [i pentru clasa B, cu ten-din]a de u[oar` sc`dere \n zonele cevor cunoa[te o cre[tere semnifica-tiv` a num`rului de cl`diri de birouri;

� proprietarii vor deveni mai flexibili\n negocieri, acordând stimulente

3.000 mp. Cele mai solicitate suprafe]esunt cele mai mici de 2.500 mp. Com-paniile doresc s` \nchirieze birouri peperioade de maximum 3-5 ani, [i alo-când, \n general, bugete \ntre 18-20euro/mp/lun` pentru birouri de clas` A,16-18 euro/ mp/lun` pentru birouri declas` B situate \n zone u[or accesibile[i 12-14 euro/mp/lun` pentru spa]ii am-plasate \n zone secundare.

Companiile prefer` \ntr-o propor]iesemnificativ` s` \nchirieze spa]ii debirouri, \n defavoarea achizi]iei. Aceas-t` situa]ie se va men]ine, mai ales \naceast` conjunctur` economic`, firmeleevitând s` \[i imobilizeze capitalul \nacest tip de propriet`]i. Alte motive pen-tru aceast` preferin]` ar fi incertitudineacompaniilor asupra evolu]iei business-ului propriu pe pia]a local`, cât [i cealegat` de evolu]ia pre]urilor de vânzare.

Se poate observa c` pân` \n acestmoment firmele cu cereri de suprafe]emari de birouri nu \ntâmpin` problemedeosebite la \nchirierea spa]iilor debirouri. |ns` chiria[ii mici g`sesc cu difi-cultate oportunit`]i de \nchiriere a unorbirouri de calitate. Din acest motiv, ei seorienteaz` c`tre cl`diri de clasa B, cusuprafe]e mai mici pe nivel, ai c`ror pro-prietari sunt mai flexibili \n negocieri.Aceast` situa]ie este generat` de câte-va situa]ii concurente:� proprietarii cl̀ dirilor mari, de calitate,

evit̀ segmentarea spa]iului disponibil; � proprietarii urm`resc \nchirierea

spa]iilor c`tre companii mari, de re-nume, care sporesc atractivitateaunei cl`diri \n situa]ia unei eventua-le vânz`ri;

� cresc costurile generate de parti]io-n`ri [i instalarea unor echipamenteadi]ionale;

� percep]ia negativ` a chiria[ilormici, f`r` un renume interna]ional(impredictibilitatea business-ului,riscuri mari asociate pl`]ilor viitoa-re ale chiriei);

� condi]iile pie]ei – proprietarii dorescs` profite de faptul c` pe pia]a lo-cal` sunt destul de multe solicit`rice au ca obiect suprafe]ele mari;

� num`rul mic de chiria[i eficienti-zeaz` activitatea de property ma-nagement.

NIVELUL CHIRIILOR PENTRU SPA}IILE DE BIROURIPe parcursul anului 2008, pia]a local` a\nregistrat o \ncetinire a cre[terii chiriilor[i chiar o stagnare la nivel de segmen-te de pia]`, ca urmare a schimb`rilor\nregistrate pe pia]a imobiliar` [i \nmediul macroeconomic. Cu toate c`pia]a de birouri este caracterizat` de opozi]ie avantajoas` a proprietarilor, rit-mul \nchirierilor \n 2008 a fost afectat deextinderea perioadei de negociere caurmare a atitudinii precaute a poten]ia-lilor chiria[i.

Nivelul chiriilor \nregistrat \n 2008 afost neuniform [i a \nregistrat fluctua]iisemnificative \n func]ie de zon` [i cali-tatea construc]iei. Chiriile medii pentru

birourile de clas` A au crescut cu 5%,comparativ cu trimestrul trei din 2007,ajungând la 22-23 euro/mp/lun`, \ntimp ce pentru birourile de clas` B, chi-riile se situeaz` \n prezent \ntre 14 [i 16euro/mp/lun` putând ajunge pân` la 18euro/mp/lun`.

U[oara cre[tere \nregistrat` de limitasuperioar` a chiriei pentru birourile declas` B s-a datorat calit`]ii superioare acl`dirilor finalizate \n zonele secundare.Chiria ob]inut` pentru spa]iile de clas`B mai pu]in atractive se \ncadreaz`\ntre 12 [i 14 euro/mp/lun`.

|n centrul ora[ului, datorit` oferteilimitate (ca suprafa]` [i facilit`]i) pen-tru chiria[ii firme interna]ionale, limitasuperioar` a chiriei s-a situat \ntre 22[i 24 euro/mp/lun`, zona central`

05

1015

20253035

Clasa A Clasa E

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

T3 2

008

euro

/mp/

lun`

Evolu]ia nivelului chiriei pentru spa]iile de birouri clas` A [i B

construc]ia de cl`diri \nalte, excep-tând factorii geologici, zonareaseismic` [i capabilitatea tehnico-inginereasc`, construc]ia cl`dirilor\nalte este negativ influen]at` decapacitatea re]elelor de utilit`]i siinfrastructura care trebuie s` de-serveasc` o astfel de structur`.

Dincolo de aspectele tehnice ce]in de proiectarea, executarea [i\ntre]inerea unor astfel de cl`diri,apar [i probleme de urbanismcauzate de \ncadrarea \n peisajulurban existent, concentrarea [iamplificarea traficului rutier [i pie-tonal \n jurul acestor cl`diri, cât [i\n zonele limitrofe. |n plus, inexis-ten]a unor func]iuni urbanistice

bine definite care sunt vizibile maiales \n anumite zone din Bucure[ti.Având \n vedere configura]ia urba-nistic` actual` a Bucure[tiului,unele din problemele semnalateanterior sunt specifice [i pentrucelelalte tipuri de cl`diri;

� cre[terea competi]iei dintre dez-voltatori va determina un efortm`rit din partea acestora de a rea-liza un echilibru \ntre costurile deconstruc]ie, cele de finan]are, ve-niturile generate [i condi]iile ge-nerale ale pie]ei;

� diversitatea [i complexitatea cereriicare trebuie reflectat` \n caracteris-ticile constructive ale cl`dirilor;

� asigurarea spa]iilor de parcare.Din acest punct de vedere, pia]a lo-

cal` va ajunge la maturitate atuncicând vor fi \ndeplinite cumulativ anu-mite condi]ii, cum ar fi:� echilibru \ntre cerere [i ofert` trans-

pus \ntr-o evolu]ie constant` achiriei [i o rat` de neocupare cares` ilustreze num`rul mai mare deop]iuni pentru chiria[i;

� chirii asem`n`toare celor \nregis-trate \n celelalte pie]e din EuropaCentral` [i de Est;

� structura ofertei de birouri va reflec-ta structura cererii, atât din punct devedere cantitativ cât [i calitativ;

� segmentul de birouri va avea opondere ridicat` \n totalul tran-zac]iilor de investi]ii, oferind opor-tunit`]i atractive pentru poten]ialiiinvestitori.

INVESTI}II DE CAPITAL PE SEGMENTUL SPA}IILOR DE BIROURI|n contrast cu evolu]ia pie]ei din aniipreceden]i, când tranzac]iile s-auconcentrat \n primul rând pe segmen-tul spa]iilor de birouri, \n 2008 majori-tatea tranzac]iilor au vizat proiectemixte, care au reprezentat 48% dinvolumul total al investi]iilor \ncheiate \nBucure[ti (708 milioane euro). Princi-palul motiv pentru sc`derea activit`]iiinvesti]ionale pe segmentul birourilorcomparativ cu anii preceden]i estevânzarea cl`dirilor de birouri ca partea unor proiecte mixte. Biz


sau \nlesniri chiria[ilor. De aseme-nea, proprietarii vor permite [ifragment`ri ale suprafe]elor datespre \nchiriere;

� dac` \n ceea ce prive[te supra-fe]ele \nchiriate, proprietarii devinmai flexibili, nu acela[i lucru estevalabil [i pentru perioadele de \n-chiriere, care vor r`mâne \n gene-ral \ntre 3 [i 5 ani;

� unele proiecte aflate \n fazele incipi-ente de dezvoltare vor fi stopatetemporar sau vor avea un ritm deconstruc]ie mult mai redus decâtcel de pân` acum;

� poten]ialii chiria[i cu cereri active auamân` decizia de relocare;

� procesul de negociere va devenimai \ndelungat;

� istoricul pie]ei cât [i condi]iile ac-tuale vor genera cre[terea num`-rului de re\nnoiri de contracte.

Pe de alt` parte, provoc`rile cu carese confrunt` dezvoltatorii de cl`diri debirouri se reflect` \n durata perioadeide derulare a unui asemenea proiect.Printre acestea, se pot enumera:� lipsa terenurilor potrivite pentru dez-

volt`rile de tip birouri. |n general, te-renurile au forme neregulate, ine-ficiente, cu accesabilitate dificil`;

� pre]urile solicitate de c`tre vânz`-torii terenurilor;

� \n condi]iile cre[terii accentuatedin ultimii doi ani a pre]urilor pen-tru terenuri, dezvoltatorii s-au v`-zut nevoi]i s` compenseze prin

Tranzac]ii cu spa]ii de birouri realizate \n 2007 [i 2008

Tranzac]ii de investi]ii \n func]ie de segmentul de pia]` \n 2008*

Birouri

700

500

400

300

200

100Valo

area

inve

sti]i

ilor (

mil.

eur

o)

0

600

2003 2004 2005 2006 2007 2008

800Industrial Comercial Reziden]ial

Birouri

48%11%

5%

36%

Comercial Folosin]` mixt`Reziden]ial

Hotel Folosin]` mixt`

* DATA DE REFERIN}~ 1 NOIEMBRIE 2008


greenfield fiind dificile din cauzapre]ului mare al terenurilor [i lipseiacestora \n zone populate, precum [icosturilor mari de construc]ie.

Maturizarea de pân` acum a pie]eispa]iilor de retail este dovedit` nunumai de cre[terea volumului devânz`ri, dar [i de \ncetarea activit`]iiunor comercian]i. Dup` Anador Shop-ping Centre [i lan]ul Univers’all, com-peti]ia [i neadaptarea la condi]iile pie-]ei au determinat falimentul Teknosa,o companie nou` pe pia]a local` aaparatelor electrocasnice. Acest seg-ment a fost afectat \n mod special de

|n 2008 pia]a spa]iilor comercialea \nregistrat o evolu]ie pozitiv`,noile proiecte livrate fiind repre-zentate aproape \n exclusivitatede hipermarketuri [i centre co-

merciale. Dezvoltatorii au fost \ncura-ja]i de continua expansiune a comer-cian]ilor interna]ionali [i locali, tendin-]` reflectat` de volumul crescut alstocului de spa]ii \nregistrat \n 2008.Nivelul \n cre[tere al cheltuielilor deconsum [i obiceiurile de cump`rareale popula]iei au determinat cre[tereanum`rului de companii interna]ionaledornice s`-[i deschid` spa]ii comer-ciale \n proiecte de calitate situate \nzone atractive.

Oferta de spa]ii comerciale modernes-a m`rit cu aproximativ 175.000 mp,ajungându-se la un total de 870.000mp (suprafa]a desf`[urat`). Structurastocului existent de spa]ii comercialereflect` noua tendin]` c`tre spa]ii decalitate de dimensiuni mai mari, situ-ate \n zone atractive. 40% din totalulstocului existent de spa]ii modernesunt amplasate \n proiecte de tip mall,\n timp ce hipermarketurile reprezint`doar 24%.

Concuren]a acerb` \ntre comer-cian]i s-a reflectat nu numai \n planu-rile continue de extindere, dar [i \nachizi]iile strategice care au avut locpe segmentul supermarketurilor, afla-te \n prezent \n proces de consolida-re. Lan]ul Mega Image, parte a grupu-lui Delhaize Group, [i-a extins re]eauacu 14 unit`]i (totalizând aproximativ6.200 mp) prin achizi]ia lan]ului localde supermarketuri La Fourmi de la

Global Finance, fond de investi]ii dinGrecia. |n 2007 magazinul de tip dis-count Profi a intrat pe pia]a bucure[-tean` prin achizi]ia lan]ului de super-marketuri Albinu]a (aproximativ 3.000mp) de la compania lituanian` Maxi-ma LT. Aceste tranzac]ii au reprezen-tat ie[irea de pe pia]` a fondurilor deinvesti]ii de pe segmentul supermar-keturilor, determinând o competi]ieacerb` \ntre comercian]i, ca urmare aconcentr`rii pie]ei.

Companiile ce de]in supermarke-turi au ales s` achizi]ioneze altelan]uri de magazine, investi]iile de tip

CONSOLIDARE |N RETAIL

RETAIL

Proiectele de retail livrate de dezvoltatori \n 2008 au fost exclusiv legate de centre comerciale

[i hipermarketuri. |n acest moment, exist` un stoc de spa]ii de retail de 870.000 mp,

suprafa]` desf`[urat`. Tendin]a din domeniu este orientarea c`tre spa]ii de calitate superioar`.

Oferta de spa]ii comerciale (data de referin]` 1 noiembrie 2008)

Magazine de reduceri

Supermarketuri

Magazine universale

Cash & Carry

Centre comerciale

Bricolaj

Galerii comerciale

Hipermarketuri

Comer] stradal

Mall-uri

0 50 100 150 200Mii mp

250 300 350 400


noile reglement`ri ale BNR cu privirela condi]iile de creditare, care au avutca scop descurajarea achizi]iei bunu-rilor de folosin]` \ndelungat` prin in-termediul creditelor.

Pe de alt` parte, chiar dac` s-auanun]at foarte multe proiecte de retail,luând \n considerare condi]iile actuale

ale pie]ei [i mediul macroeconomic,unele dintre proiectele comercialeanun]ate (inclusiv \n Bucure[ti) vor fiamânate sau stopate total. Deja uniidezvoltatori au anun]at c` renun]`temporar sau definitiv la proiectelecomerciale pe care inten]ionau s` leconstruiasc`.

Trebuie avut \n vedere c` spa]iilecomerciale stradale (situate \n zonecentrale [i secundare), cât [i celeaflate \n centrele comerciale au fostsolicitate, \n cea mai mare parte dec`tre: supermarketuri, hipermarketuri(care sunt \n general ancore \n cen-trele comerciale mari), b`ncile inter-na]ionale care au intrat pe pia]a local`\n 2006 [i 2007, m`rcile renumite demod`, cosmetice, accesorii [i \nc`l]`-minte, restaurante tip fast-food, ope-ratori [i furnizori de servicii de tele-fonie mobil`, lan]uri farmaceutice,mobilier [i decora]iuni interioare. Ceimai activi comercian]ii din primul se-

mestru din 2008 sunt cei din sec-toarele de \mbr`c`minte [i \nc`l]`-minte, fast food [i furnizori de serviciide telefonie mobil`, care au \nchiriatspa]ii \n centrele comerciale. Cu toateacestea, retailerii de \mbr`c`minte [icosmetice au \nregistrat cea mairapid` dezvoltare.

Chiar dac` raportul dintre suprafa]acomercial` total` [i num`rul de lo-cuitori ne situeaz` pe unul din ultimelelocuri din Europa, inducând astfelconcluzia c` pia]a spa]iilor comer-ciale este departe de a fi saturat`,exist` [i al]i factori care trebuie lua]i \nconsiderare de c`tre dezvoltatori sauanali[ti atunci când apreciaz` poten-]ialul acestei pie]e [i anume al]i indi-catori de performan]` specifici retai-lerilor. Printre ace[tia se num`r` va-loarea cump`r`turilor medii pe client,\ncas`rile pe unitatea de suprafa]` \n-chiriat`/angajat, dar [i cifra de afa-ceri, num`rul de vânz`ri [i nivelul pro-fitului \nregistrat de retaileri.

Tuturor acestor factori li se adaug`o alt` serie de indicatori, specificicentrelor comerciale, precum gradulde ocupare a spa]iului comercial, ni-velul cheltuielilor de marketing, peri-oada campaniilor de marketare aspa]iilor disponibile, evolu]ia chiriilor,

nivelul facilit`]ilor oferite chiria[ilor [irepartizarea costurilor cu suprafe]elecomune + parking. Nu am realizat oenumerare exhaustiv` care s` cu-prind` \ntreaga problematic` a uneipie]e de retail suprasaturate; de lacaz la caz, aceste aser]iuni pot suferimodific`ri.

Pe termen scurt, nu exist` pericolulunei suprasatur`ri a pie]ei centrelorcomerciale, atât la nivelul capitalei,cât [i la scar` na]ional`. |n schimb,nu trebuie omis pericolul reprezentatde eventualele falimente ale retaile-rilor cauzate de sc`derea puterii decump`rare.

Nu trebuie uitat nici faptul c` \nBucure[ti nu exist` o zon` comercial`consacrat` a[a cum exist` \n alteora[e din Europa.

Din aceste motive, centrele comer-ciale reprezint` \nc` singura op]iune am`rcilor care intr` pe pia]a local`,datorit` lipsei spa]iilor stradale de ca-litate [i a chiriilor solicitate excesiv demari. Din aceast` cauz`, retailerii aupreferat s` \nchirieze spa]ii [i \n cen-trele comerciale, care le mai ofer` \nplus [i un trafic de cump`r`tori maiintens decât cel \nregistrat pe uneleartere stradale. Chiar [i cei mai con-servatori comercian]i renun]` la pre-zen]a pe arterele principale ale ora-[ului [i \nchiriaz` spa]ii \n proiectelerecent finalizate.

Prima jum`tate a anului 2008 amarcat intrarea pe pia]a româneasc`a unor noi nume interna]ionale, cumar fi: Peek & Cloppenburg, Douglas,Manoush, Next, IKKS, Elle, MariaRinaldi [i operatori fast food (BurgerKing, Nord See) care au \nchiriatspa]ii \n cadrul B`neasa ShoppingCity. Cât despre brandul de accesoriiLouis Vuitton, acesta a ales GrandAvenue Marriott.

|n condi]iile economiei actuale,majoritatea comercian]ilor locali [iinterna]ionali \[i opresc strategia deextindere a activit`]ii, pentru ca nupot anticipa cre[terea cheltuielilor deconsum.

Proprietarii \ncearc` s` profite delipsa ofertei [i au \nceput modificareaunor spa]ii centrale pentru m`rcile de

Proiecte de retail propuse spre finalizare \n Bucure[tiProiect Dezvoltator/Investitor Data finalizareIris Shopping Center Avrig 35/ DEGI 2008Liberty Centre Mivan 2008Vitantis Phase III Equest 2008Grand Arena Euroinvest INTERMED 2009Mega Designer Outlet – Faza I Mega Company 2009West Park – care include: KIKA,Auchan, Hornbach, Technomarket,Fashion House Outlet Centre Liebrecht & Wood 2008 [i 2009Fashion Outlet BelRom N/ASun Plaza EMCT – Sparkassen Immobilien 2009Galleria Bucure[ti GTC N/ACotroceni Park AFI Europe 2009Promenada Mall Raiffeisen Evolution 2010Colosseum Shopping Center Modus Properties 2011Dambovita Center Plaza Center; Elbit Medical Imaging N/AParklake Plaza Caelum Development Sonae Sierra N/AMega Mall Real4you N/A


evolu]ia ascendent`, fiind sus]inut` \nprincipal de cre[terea cererii interne,datorat` cre[terii veniturilor popula]iei[i \ncrederii crescute a comercian]ilor\n pia]a local`.

|n cel de-al doilea semestru din2008 [i primul semestru din 2009 suntpropuse pentru finalizare proiecte demari dimensiuni, estimându-se c` vorfi ad`uga]i la stocul existent aproxima-tiv 240.000 mp de spa]ii comerciale.

Din punctul de vedere al zonei,dezvoltatorii au ales \n special car-tierele dens populate din zonele desud [i est ale Bucure[tiului. Aceast`tendin]` a \nceput cu finalizarea unorproiecte ca Vitantis Shopping Center,Real Berceni [i Auchan. Pentru mo-ment, sectorul magazinelor speciali-zate pe materiale de construc]ie, ac-cesorii, mobilier [i bunuri de uz casnicnu are perspective de dezvoltare dincauza \nghe]`rii activit`]ii pe segmen-tul reziden]ial.

Vor fi finalizate trei proiecte impor-tante de magazine specializate: OBI\n sud (11.000 mp), Hornbach(22.900 mp) [i KIKA (27.000 mp) \nvest. Pe pia]` apar noi formate despa]ii comerciale, precum parcurilecomerciale [i centrele de tip outlet,u[or accesibile, acestea fiind atrac-tive pentru clien]i \n special datorit`strategiilor de promovare a unorpre]uri mai sc`zute.

Dezvoltatori precum Liebrecht &Wood, Mega Company [i AmericanOutlets Overseas au ales ie[irea dinpartea de vest a Bucure[tiului, de-alungul autostr`zii A1, \n timp ceBelRom inten]ioneaz` s` constru-iasc` un parc comercial \n estulora[ului.

Provoc`rile care se reg`sesc \n ca-zul dezvolt`rii de spa]ii de retail sunt: � lipsa terenurilor [i pre]ul acestora;� calitatea [i distribu]ia teritorial` a

infrastructurii [i utilit`]ilor;� ob]inerea autoriza]iilor;� diminuarea cre[terii segmentului

reziden]ial;� lipsa unei zon`ri func]ionale urba-

nistice bine delimitate;� ritmul [i valoarea finan]`rilor pri-

mite de la b`nci.

lux. |n acest sens fostul magazin Co-cor va fi renovat pentru a \ndeplinicerin]ele comercian]ilor m`rcilor delux, care au \n prezent op]iuni limitatepentru deschiderea de magazine \nzonele centrale.

NIVELUL CHIRIILOR PENTRUSPA}II COMERCIALENivelul mediu al chiriilor pentru spa-]iile comerciale stradale a crescut cuaproximativ 10-15% comparativ cu ni-velurile \nregistrate \n primul semestrudin 2007, ca urmare a cererii con-stante din partea ocupan]ilor, \n prin-cipal a m`rcilor interna]ionale de lux(\mbr`c`minte [i accesorii). Chiriilemaxime au fluctuat \ntre 120 [i 140euro/mp/ lun`, pentru spa]ii de pân`la 75 mp. Pentru spa]ii mai mari, chiri-ile se situeaz` \ntre 80 [i 100 euro/mp/lun`. |n prezent, \n zonele secun-dare, chiriile sunt de 45-75 euro/mp/lun`, iar la periferie acestea variaz`\ntre 20 [i 30 euro/mp/lun`.

|n galeriile comerciale, chiriile s-aumen]inut la un nivel stabil \n primulsemestru din 2008, variind \ntre 90 [i120 euro/mp/lun` (pentru spa]ii \ntre

50-75 mp), respectiv 25 [i 40 euro/mp/lun` pentru spa]ii \ntre 75 [i 100mp. Costurile de \ntre]inere au r`masla un nivel stabil \n centrele comer-ciale, variind \ntre 7 [i 9 euro/mp/lun`,iar cheltuielile de marketing sunt deobicei de 1 - 1,5 euro/mp/lun`.

CRIZA FINANCIAR~ {I SPA}IILE DE RETAILSegmentul spa]iilor comerciale aresim]it deja efectele acestei crize;unii dezvoltatori au renun]at la uneledin proiectele lor sau le-au amânatpentru o perioad` nedefinit`. Nu aufost comunicate date statistice ofi-ciale cu privire la nivelul cheltuielilorde consum pe familie, volumul devânz`ri (modific`ri procentuale com-parativ cu aceea[i lun` a anului pre-cedent), cifra de afaceri \n sectorulcomercial pentru lunile aferente tri-mestrului trei pentru a eviden]ia \n di-namic` efectele acestei crize.

TENDIN}E PE SEGMENTULSPA}IILOR DE RETAIL|n primul semestru din 2008 pia]aspa]iilor comerciale [i-a continuat


PIA}A INVESTI}IONAL~ PE SEGMENTUL SPA}IILOR COMERCIALE |N 2008Tranzac]iile de capital pe segmentulspa]iilor comerciale au ocupat pozi]iaa doua din punctul de vedere al valoriitranzac]ionate \n 2008 \n Bucure[ti, cuaproape 255 milioane euro investi]i \ncentre comerciale [i de tip en gros.Cea mai important` tranzac]ie avândca obiect spa]ii comerciale a fost \n-cheiat` de un fond german (DEGI)care a achizi]ionat Iris Shopping

Center de la dezvoltatorul Avrig 35,pentru 140 milioane euro.

De la sfâr[itul anului 2007, randa-mentele medii pentru spa]iile de cali-tate au crescut pe toate segmentelepie]ei dup` cinci ani succesivi de evo-lu]ie descresc`toare, ca urmare a in-certitudinii generale de pe pia]`, coro-borat` cu disponibilitatea limitat` a fi-nan]`rilor [i sc`derea capitaliz`rii pen-tru unele companii. O evolu]ie similar`a fost \nregistrat` de randamentelepentru centrele comerciale care au

crescut cu 50-75 puncte procentuale,atingând \n prezent 7,5 – 7,75%. Totu[i,trebuie men]ionat faptul c` nu au fost\ncheiate tranzac]ii care s` sus]in`cifrele de mai sus, randamentele men-]ionate reprezentând atât informa]iiledisponibile pe pia]`, cât [i a[tept`rilevânz`torilor [i cump`r`torilor. |n plus,lipsa informa]iilor din pia]a datorat` nu-m`rului limitat de tranzac]ii [i lipsei detransparen]` a dus la cre[terea in-certitudinii \n privin]a valorii tranzac]iilor[i a randamentelor. Biz

dup` \ncheierea unor astfel de con-tracte. Ca urmare, chiria[ii afla]i \nc`utarea unor spa]ii mici pentruperioade de timp scurte sau medii seafla \ntr-o situa]ie dificil`. De obicei,contractele de \nchiriere se \ncheiepentru perioade de 3-5 ani, excep]ief`când operatorii de logistic` [i de]i-n`torii de spa]ii comerciale de maridimensiuni, care \nchiriaz` spa]ii in-dustriale pentru perioade mai maride 5 ani.

Majoritatea tranzac]iilor mari cusuprafe]e de peste 5.000 mp au fost\ncheiate \n zona de vest a ora[ului,ca urmare a ofertei limitate din cele-lalte zone [i a preferin]ei clare achiria[ilor pentru partea de vest/nord-vest (acces u[or pentru autovehicule,apropierea de cele mai importantezone comerciale, spa]ii industriale demari dimensiuni, dotate cu toatefacilit`]ile pentru logistic`). Cea maimare cerere a fost \nregistrat` pentruproiectele industriale situate de-a lun-gul autostr`zii A1.

Pia]a local` a spa]iilor industrialeresimte nevoia construc]iei de pro-iecte moderne, iar pericolul unei su-prasatur`ri pe acest segment estepu]in probabil. Având \n vedere di-

Dezvoltatorii au fost \n-curaja]i de tendin]a as-cendent` a activit`]iide \nchiriere \nregis-trat` \n ultimii ani, sus-

]inut` \n principal de c`tre operatoriide logistic` [i de]in`torii de spa]iicomerciale de mari dimensiuni. Ast-fel, dezvoltatorii au finalizat spa]ii mo-derne, majoritatea construite la ce-rere. Proiectele finalizate \n primulsemestru din 2008 au contribuit lacre[terea stocului de spa]ii industri-ale, care \n prezent este estimat laaproximativ 590.000 mp. Spa]iile in-dustriale nou construite au dimensiunimedii [i mari, variind \ntre 10.000 mp[i 20.000 mp, fiind localizate cu pre-c`dere \n zona de vest a Bucu-re[tiului, de-a lungul autostr`zii A1 [i\n zona limitrof` nord-vestic` aora[ului.

Oferta de spa]ii industriale de cali-tate este \nc` limitat`, proiectele noifiind cu preponderen]` construite lacererea utilizatorilor; totu[i, ca urmarea cre[terii cererii, dezvoltatorii au \n-ceput construc]ia speculativ` a unorspa]ii de dimensiuni mai mari, extin-zându-[i interesul c`tre zonele de sud[i est ale Bucure[tiului. |n plus, câ]ivadezvoltatori au adoptat o strategie deni[`, oferind spa]ii de dimensiuni mici[i medii companiilor aflate \n c`utareade suprafe]e de depozitare \ntre 500[i 1.500 mp, pe perioade de timpscurte [i medii.

Spa]ii industriale moderne noi vor fifinalizate [i \n zonele nord-estice [iestice ale Bucure[tiului, cu prec`dere

de-a lungul autostr`zii A2, având \nvedere c` dezvoltatori importan]i, pre-cum Immo Industry Group, au achizi-]ionat terenuri pentru a construi proiec-te logistice extinse. Se estimeaz` c` \n2009 fazele urm`toare de dezvoltareale proiectelor din vestul Bucure[tiuluivor spori semnificativ oferta de spa]iiindustriale. Realizarea proiectelor deinfrastructur` propuse \n partea de suda ora[ului (ex. noul aeroport) va impul-siona dezvoltarea acestei zone caurmare a suprafe]elor suplimentare deteren ce vor deveni disponibile pentrudezvolt`ri imobiliare.

Proiectele anun]ate pe termen scurtvor fi finalizate deoarece mare partedin acestea sunt construite pe baz`nespeculativ`. |ns` proiectele indus-triale au mai multe faze de dezvoltare,unele dintre ele put\nd fi amânate, \nfunc]ie de evolu]ia pie]ei locale [i acelei regionale de logistic`.

|n prima jum`tate a anului 2008,cererea pentru spa]ii industriale s-amen]inut la un nivel ridicat, \n specialpentru spa]ii logistice, ceea ce a dusla o lips` acut` de astfel de spa]ii.Majoritatea tranzac]iilor \ncheiate aufost contracte de pre\nchiriere, dez-voltatorii \ncepând construc]ia numai

CERERE DE SPA}II MEDII {I MARI

INDUSTRIAL

Tendin]a principal` de pe acest segment este, \n afar` de suprafa]`, orientarea dezvoltatorilor

c`tre spa]ii industriale de calitate. Acest fapt se datoreaz` unui stoc de spa]ii \nc` limitat, de numai

590.000 mp. Segmentul are un poten]ial ridicat de cre[tere, sus]inut de cererea tot mai mare.


Proiecte propuse pentru livrare \n sem. II, 2008 – sem. I, 2009

Proprietate Dezvoltator/ Proprietar Zona Suprafa]a (mp)ProLogis Park – Faza II ProLogis Vest 56.000Equest Logistic Centre Equest Vest 18.000Chitila Logistics Park UBM Development Nord-Vest 20.000NordEst Logistic Park European Future Group Nord-Est 19.300


mensiunea [i structura stocului actualal spa]iilor industriale cât [i faptul c`acestea se dezvolt` modular, multi-fazic, dezvoltatorii au posibilitatea s`renun]e la fazele ulterioare de dez-voltare \n cazul \n care activitatea de\nchiriere [i cererea nu mai justific`noi proiecte.

NIVELUL CHIRIILOR PENTRUSPA}IILE INDUSTRIALENivelul chiriilor pentru spa]iile industrialemoderne a r`mas relativ stabil \n primulsemestru din 2008. Chiriile medii solici-tate pentru aceste spa]ii variaz` \n pre-

zent \ntre 4,0 [i 5,0 euro/ mp/lun` \nzona de vest [i pân` la 5,5 euro/mp/lun` \n zona de nord, \n timp ce \n cele-lalte zone chiriile variaz` \ntre 3,5 [i 4,0euro/mp/lun`.

Companiile care \nchiriaz` pentruperioade lungi suprafe]e mai mari de10.000 mp localizate \n partea de vesta Bucure[tiului beneficiaz` de unnivel mai redus al chiriei, care variaz`

\ntre 4,0 [i 4,5 euro/mp/lun`. Chirialunar` pentru spa]iile industriale curefrigerare variaz` \ntre 8 [i 12 euro/mp. Costurile de \ntre]inere variaz`\ntre 0,5 [i 0,7 euro/mp/lun`, \nregis-trând un trend ascendent datorit`cre[terii costurilor utilit`]ilor [i a taxe-lor legate de proprietate.

TENDIN}ELE |N DOMENIULSPA}IILOR INDUSTRIALE|n condi]iile \n care situa]ia econo-mic` nu se va deteriora, pe termenmediu pe pia]a spa]iilor industriale seestimeaz` cre[terea num`rului de

proiecte speculative \n cele mai c`u-tate zone din jude]ul Ilfov. Investitori [idezvoltatori importan]i precum Euro-pean Future Group [i Immoeast auachizi]ionat terenuri \n zona de sud [iest, aici urmând s` fie construite pro-iecte industriale noi. Dac` nivelul ce-rerii nu va sc`dea din cauza situa]ieiactuale, se estimeaz` o concentrare acererii \n zona de vest, datorit` calit`]ii

slabe a infrastructurii [i lipsei de pro-iecte de calitate \n celelalte zone aleora[ului. De asemenea, se estimeaz`cre[terea cererii de spa]ii de birourisituate \n cadrul proiectelor industri-ale, existând tendin]a clar` a chiria-[ilor de integrare \n cadrul propriet`]iiatât a opera]iilor logistice, cât [i acelor administrative.

Provoc`rile dezvolt`rilor de spa]iiindustriale sunt afectate negativ \n spe-cial de calitatea [i dimensiunea re]eleide utilit`]i [i infrastructur` inadecvate cenu permite interconectarea la cori-doarele importante de transport euro-

pean. Astfel, momentul \n care acestsegment va ajunge la maturitate estedificil de estimat atât timp cât infrastruc-tura influen]eaz` negativ evolu]ia acestuidomeniu, inducând anumite limit`ri [iconcentr`ri ale proiectelor \n anumitezone ale ]`rii.

|n 2008 nu s-a \nregistrat nicio tran-zac]ie de investi]ii care s` aib` ca obiectspa]ii industriale. Biz

PROFILUL CUMP~R~TORULUINoile condi]ii de pe pia]a reziden]ial`nu au determinat modific`ri majore \nstructura cererii comparativ cu 2007.|n primul semestru din 2008 s-a \nre-gistrat o cerere crescut` pentru gar-soniere [i apartamente cu 2 camerede pân` la 60 mp suprafa]a util`. |nprezent, atât pe segmentul aparta-mentelor, cât [i al vilelor destinatepopula]iei cu venituri medii [i mari,cererea provine \n principal din parteapopula]iei tinere (\ntre 35 [i 40 de ani)cu venituri lunare de peste 2.500 europe gospod`rie, necesare pentru ob]i-nerea creditelor ipotecare. Cea maimare parte a cererii generate de acesttip de cump`r`tori este pentru aparta-mente cu pre]uri sub 1.800 euro/mp+ TVA [i un pre] total per unitate sub110.000 euro + TVA. Majoritatea pro-priet`]ilor achizi]ionate pe acest seg-ment au fost vilele cu pre]uri sub1.300 euro/ mp. De[i nivelul ridicat alvânz`rilor din 2007 a fost sus]inut deachizi]iile \n vederea investi]iei, inves-titorii particulari au reprezentat aproxi-mativ 50% din cererea efectiv`.

Pe parcursul anului 2008, fondurileoportuniste [i-au redus semnificativprezen]a pe pia]` local`, transfor-mându-se din cump`r`tori \n vânz`-tori. Aceast` situa]ie este atribuit` difi-cult`]ilor \n ob]inerea finan]`rii [ischimb`rilor fundamentale intervenite\n condi]iile actuale ale pie]ei.

|n cazul proiectelor reziden]ialeaflate \n faze foarte avansate de dez-voltare [i cu finan]are asigurat`, pre-]urile de vânzare nu vor cunoa[te

|n 2008, pe segmentul reziden]iala continuat tendin]a de cre[tere aofertei, ini]iat` \n ultimii doi ani. Caurmare a \n`spririi condi]iilor eco-nomice, dezvoltatorii au adoptat

o atitudine moderat-optimist`, \n timpce clien]ii, atât investitorii cât [i utiliza-torii finali, au o atitudine de expecta-tiv` ce a determinat sc`derea num`-rului tranzac]iilor.

Potrivit Institutului Na]ional de Sta-tistic` (INS), la sfâr[itul anului 2007,stocul total de spa]ii reziden]iale dinregiunea Bucure[ti-Ilfov era de 899.125unit`]i, ceea ce demonstreaz` o cre[-tere cu 5.884 unit`]i, comparativ cusfâr[itul anului 2006.

Institutului Na]ional de Statistic`estimeaz` c` pe parcursul anilor 2006[i 2007, unit`]ile din cadrul cl`dirilorde joas` \n`l]ime (parter, parter + 1)au totalizat 7.753 unit`]i, \n timp ce lo-cuin]ele din cl`dirile cu trei sau maimulte etaje au atins 4.443 unit`]i. Po-trivit acelora[i date furnizate de INS,oferta nou livrat` pe pia]` \n 2007 afost reprezentat` \n principal de lo-cuin]e cu 4-5 sau mai multe camere(61%), \n timp ce locuin]ele cu 2 [i 3camere au reprezentat 33%.

|n primul semestru din 2008, num`-rul locuin]elor finalizate a fost aproapesimilar cu cel \nregistrat \n primele [aseluni din 2007, când au fost ad`ugate3.287 unit`]i la stocul existent.

Oferta nou livrat` \n regiunea Bu-cure[ti-Ilfov a fost dep`[it` de num`rulde locuin]e date \n folosin]` \n regiunilede dezvoltare Nord-Vest [i Nord-Est aleRomâniei (4.374, respectiv 3.404 uni-

t`]i), jude]ele cu cele mai multe locuin]efinalizate fiind Cluj [i Suceava.

Din p`cate, \n acest moment, nu-m`rul (vehiculat pe pia]`) al aparta-mentelor aflate la vânzare nu esteconcludent, având \n vedere c` \nsu-marea apartamentelor din fiecare pro-iect anun]at nu reflect` realitatea [i si-tua]ia de fapt. |n calculul num`rului es-timat de apartamente trebuie s` ]inemcont c` o parte din unit`]ile ce for-meaz` stocul reziden]ial la ora actual`face parte din proiecte ce nu vor fifinalizate.

Pentru a avea o imagine despreevolu]ia viitoare a fondului locativ, pu-tem preciza c` \n perioada ianuarie-iunie 2008, num`rul de autoriza]ii deconstruc]ie eliberate pentru cl`dirireziden]iale din regiunea Bucure[ti-Ilfov a fost de 4.297 (reprezentând2.606.000 mp suprafa]a util`), \nregis-trând o cre[tere cu 23%, comparativcu aceea[i perioad` din 2007 (dateleau fost comunicate de Institutul Na]io-nal de Statistic`).

|n contextul economiei actuale, \nciuda unei cereri poten]iale mari, mul]idezvoltatori [i-au revizuit planurile \nsensul stop`rii/amân`rii unor proiectecare nu au avut succesul scontat.

Din aceast` cauz`, cifrele precizatemai sus cu privire la num`rul de auto-riza]ii emise trebuie tratate cu precau-]ie, având \n vedere c` dificult`]ile \nob]inerea finan]`rii vor determina sc`-derea num`rului de dezvoltatori eligi-bili pentru un \mprumut bancar [i, \nconsecin]`, num`rul dezvolt`rilor va fiafectat.

LOCUIN}ELE, |N EXPECTATIV~

REZIDEN}IAL

Din cauza condi]iilor tot mai restrictive de acordare a creditelor imobiliare,

a sc`zut num`rul tranzac]iilor de unit`]i reziden]iale [i pre]urile acestora. Explica]ia:

clien]ii, investitori [i utilizatori finali, au adoptat o atitudine de expectativ`.



sc`deri. O posibil` sc`dere a pre]uri-lor se poate \nregistra \n cazul proiec-telor aflate \n faze incipiente de dez-voltare, care au nivel sc`zut de apar-tamente vândute [i care sunt loca-lizate \n zone \n care competi]ia dintreproiecte este foarte mare sau zone \ncare condi]iile promise legate de\mbun`t`]irea tehnico-edilitar` nus-au materializat.

Odat` cu aceste schimb`ri \n cazulproiectelor reziden]iale noi, se mani-fest` [i tendin]a de sc`dere a pre-]urilor \n cazul apartamentelor vechi,din cauza mai multor factori: politicade creditare restrictiv`, nivelul excesivde mare la care au ajuns aceste pro-priet`]i \n compara]ie cu aparta-mentele noi sau raportat la calitatea [ivârsta construc]iilor, schimb`ri \ncomportamentul de cump`rare alclien]ilor.

Pe pia]a local` sunt active diferitetipuri de dezvoltatori, \ncepând de lacompanii locale de mici dimensiunicu un num`r limitat de angaja]i [iportofolii mici, pân` la dezvoltatori im-portan]i, care sunt implica]i \n prezent\n proiecte reziden]iale de anvergur`.Ca urmare a situa]iei actuale de pepia]` (nivel ridicat al competi]iei, difi-cult`]i \n ob]inerea finan]`rii, ritm

sc`zut al vânz`rilor), dezvoltatorii maipu]in importan]i [i-au redus prezen]ape pia]`, \n timp ce companiile mari[i-au extins portofoliile prin ini]iereaaltor proiecte \n Bucure[ti [i alte ora[edin ]ar`. |n ciuda activit`]ii compani-ilor mari, pia]a a \nregistrat un num`rmai mic de proiecte lansate \n primulsemestru din 2008, comparativ cuultimii ani.

Din cauza condi]iilor economiceactuale, este posibil ca datele de fina-

lizare ale unora dintre proiecte s` fieamânate, urmarea m`surilor de pru-den]` adoptate de institu]iile financia-re la acordarea de credite pentru pro-iectele imobiliare. Odat` cu \n`sprireacondi]iilor de acordare a creditelor\ncepând cu 6 octombrie 2008, con-sumatorul final va fi cel mai afectat, iaraceast` situa]ie se va reflecta \n sc`-derea volumului [i ritmului vânz`rilor.

TENDIN}E PE PIA}A REZIDEN}IAL~Pe m`sur` ce pia]a reziden]ial` devinetot mai competitiv`, strategiile de dez-voltare se vor baza pe un nivel crescutde receptivitate la caracteristicile ce-rerii, determinând totodat` un nivel ridi-cat de diferen]iere \ntre proiecte.

Competi]ia acerb` dintre dezvolta-tori va schimba strategiile de pia]` aleacestora: dezvoltatorii vor \mbun`t`]iconceptele generale ale proiectelor,


rea cererii de locuin]e. |n plus, specu-la]iile despre viitoarele corec]ii alepre]urilor au determinat o atitudine deexpectativ` din partea poten]ialilorcump`r`tori \n privin]a achizi]iei delocuin]e. Clien]ii mizeaz` pe o reduc-ere a pre]urilor, \n timp ce dezvoltatoriide pe segmentul apartamentelor aumen]inut pre]urile stabile.

Aceast` atitudine de expectativ`manifestat` \n special \n cazul achizi-]iilor \n stadiul de proiect a fost cau-zat` [i de \ntârzierile \n finalizareaunora dintre proiectele anun]ate pen-tru 2008.

Perioada de luare a deciziei s-aprelungit din cauza atitudinii ezitantea poten]ialilor cump`r`tori, care \nprezent pot analiza [i compara ofer-tele reziden]iale ap`rute pe pia]` \nperioada 2007-2008. La ora acual`,pia]a reziden]ial` este favorabil` cum-p`r`torilor, iar poten]ialii clien]i sunttot mai interesa]i de locuin]ele aflate\n stadii avansate de construc]ie.

Odat` cu apari]ia primelor semne dematurizare a pie]ei locale, clien]ii audevenit mai informa]i [i selectivi, princi-palii factori de atrac]ie pentru cump`r`-torii poten]iali fiind calitatea finisajelor,designul proiectului, compartimentarea[i serviciile complementare.

|n acest context, provoc`rile dindomeniul reziden]ial se refer` la:� contextul economic general;� pre]ul mai mare de achizi]ie al

terenurilor;� dificultatea ob]inerii finan]`rilor pen-

tru dezvoltatori [i consumatorii finali;� competi]ia mult mai puternic` din-

tre proiecte, ce determin` reduce-rea ritmului vânz`rilor;

� proces de vânzare \ndelungat.Maturizarea pie]ei reziden]iale se va

realiza atunci când:� profiturile dezvoltatorilor de Româ-

nia se vor alinia la profiturile ob-]inute \n alte ]`ri;

� pia]a va fi dominat` de dezvolta-tori profesioni[ti, cu experien]` lo-cal` sau interna]ional`;

� cump`r`torii vor deveni mai educa]i;� evolu]ia pre]ului nu va mai cunoa[-

te cre[teri exponen]iale pe perioa-de scurte. Biz

eforturile lor concentrându-se adap-t`rii la standardele clien]ilor [i maipu]in asupra ratei profitului. Este evi-dent c` densitatea locuin]elor, cali-tatea proiectului, facilit`]ile, precum [iop]iunea de personalizare a locuin]eivor fi elemente importante ale proiec-telor reziden]iale construite.

Apari]ia a numeroase proiecte demari dimensiuni i-a constrâns pe dez-voltatorii acestora s`-[i revizuiasc`strategiile de vânzare prin oferireaunor produse specifice [i politici depre] atractive dublate de campaniipromo]ionale pentru atragerea poten-]ialilor clien]i.

Totu[i aceste oferte promo]ionaleau fost oferite cu respectarea anumi-tor condi]ii, f`r` a se \nregistra sc`derisemnificative ale pre]urilor. Clien]ilorpoten]iali le-au fost oferite locuri deparcare subterane, spa]ii de depozi-tare, mobil` [i aparatur` electrocas-

nic` incluse \n pre]ul total al locuin]eisau scutiri de la plata anumitor taxe(TVA). Diferen]ierea conceptului pro-iectelor a devenit un aspect foarte im-portant pe o pia]` reziden]ial` tot maicompetitiv`.

|n primul semestru din 2008, inves-titorii priva]i [i al]i juc`tori din domeniulimobiliar, care au generat cea maimare parte a cererii pentru aparta-mente noi \n 2006 [i 2007, au \nceputs` dea semne de nervozitate [i \nceps` \[i vând` portofoliile, creând pre-misele pentru dezvoltarea pie]ei rezi-den]iale secundare. Ca o consecin]`,se estimeaz` c` num`rul total de uni-t`]i oferite pe pia]` pentru vânzare [i\nchiriere va cre[te, dublând oferta delocuin]e oferite de c`tre dezvoltatori.

Pe de alt` parte, costul crescut alfinan]`rii, condi]iile stricte impuse deb`nci [i cre[terea insuficient` a veni-turilor popula]iei au determinat sc`de-

real estate- raport de piata

Documents