raport_de_evaluare_casa-dlp-balvanesti.pdf

7/26/2019 Raport_de_evaluare_casa-DLP-Balvanesti.pdf

1/47

Popescu George Cabinet Individual de Evaluari

Nr. Inregistrare evaluator : 236/20.05.2013

RAPORT DE EVALUAREProprietate imobiliar de tip rezidenial

casa si teren situat nloc. l!ne"ti# $ud. %e&edini#

Elaborat de:ec.Popescu George

!"I 2013


2/47

Raport de evaluare casa si teren

' ( '

RE)U%AT

*atre+ CONSULTANT INSOLVENTA SPRL si YNA CONSULTING SPRL

Re,.+ la e!aluare -Proprietate imobiliara de tip rezidential situata in localitatea l!ane"ti# $ud.%e&edini

/. Proprietatea care ,ace obiectul prezentului raport este o proprietate imobiliara de tip rezidential# compusa din

casa cu re0im de inaltime P plus ane1e si cu terenul a,erent constructiilor de /234 mp # situata in loc l!ne"ti#

$ud. %e&edini# proprietatea 5.*. DRU%UR6 76 LU*R8R6 PUL6*E 5.A.

(. 6nspectia proprietatii si toate in!esti0atiile si analizele necesare au ,ost realizate de catre e!aluator Popescu

9eor0e in data de /:.;4.(;/3 in prezenta reprezentantului proprietarului.

3. 5copul e!aluarii este estimarea !alorii de piata in !ederea !anzarii.

4. Raportul de e!aluare care urmeaza si pe care aceasta scrisoare il insoteste# constand din (3 de pa0ini plus

ane1ele# prezinta baza pe care s'a stabilit opinia e!aluatorului. 5inteza e!aluarii prezinta succint datele de baza a

raportului si opinia e!aluatorului care astazi /:.;4.(;/3 indica !aloarea de+

#3.$%0 &'N

P"(&)*E+I ,I (&EI -E !II ,"P(E ,)(E 'P(*E+I EI

E+I"EN( " 10.000 E)&'

*ursul de sc&imb !alutar luat in considerare este de 4#3:. Raportul a ,ost pre0atit in con,ormitate cu 5tandardele 6nternationale de E!aluare 6V5 (;//# si prezinta baza pe

care s'a stabilit opinia.

20 !"I 2013 Ec. Popescu George!ebru "NE"&Evaluator proprietati iobiliare


3/47


4/47


5/47


6/47


' C '

55TTRRAADDAALL##TTOOPPOO99RRAA66EE 99oorraa::ttrriiuunn00&&iiuullaarraa.. ((ooppooggrraa==iiee::ppaannttaauussooaarraa

AA%%EE??AANNAARR66

TTEERREE??66??EEBB**EE5555AAUU55UURRPPLLUU55

((eerreenniinneeAAcceess::aapprroo11//;;3344mmpp ((eerreenniinnssuurrpplluuss::nnuuee11iissttaa

1111.. --EE,,++&&IIEE&&EE""++''NN,,((&&))++((IIII''&&

66DDEE??TT6666**AARREE##TT66PP ++oonnssttrruuccttiiiieeAAiisstteenntteeppeetteerreenn:: ++aassaarreeggiiddeeiinnaallttiieePPaanneeAAee ""nnuullccoonnssttrruuiirriiii::aapprrooAA..1188$$00 ""lltteeaaeennaaCC


7/47


8/47


9/47


' 2 '

PPrraaccttiicc##iinnnnddccoonnttddeettiippuullccllddiirriiii""iiddeeaammppllaassaarreeaaaacceesstteeiiaa##cceeaammaaiibbuunnaalltteerrnnaattii!!ppoossiibbiillppeennttrruupprroopprriieettaatteeaaee!!aalluuaatteesstteecceeaaddeepprroopprriieettaatteeiimmoobbiilliiaarrrreezziiddeenniiaall..PPrriinnpprriissmmaaccrriitteerriiiilloorrccaarreeddee,,iinneessccnnooiiuunneeaaddee**..%%....UU..aacceeaassttaaaabboorrddaarree++

oo eesstteeppeerrmmiissiibbiillllee00aallHHoo nnddeepplliinnee""tteeccoonnddiiiiaaddee==ii@@iiccppoossiibbiill


10/47


' /; '

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai $os+

9rila de comparatii este urmatoarea +


11/47


' // '


12/47


' /( '

*oreciile cantitati!e s'au luat n considerare ast,el+ 5'au corectat comparabilele /# ( si 3 pentru o,erta cu '/>S un inter!al mediu de ne0ociere pentru acest tip de

proprietate determinat pe piata H Drept de proprietate +

o ?u au ,ost necesare corectiiH Restrictii le0ale +

o

?u au ,ost necesare corectiiH *onditii de ,inantare +

o ?u au ,ost necesare corectiiH *onditii de !anzare +

o ?u au ,ost necesare corectiiH *&eltuieli imediat urmatoare dupa cumparare +

o 5'a aplicat o corectie ne0ati!a de '4; euro=mp comparabilei /# aceasta nu necesita in!estitii# ,iind 0ata,inisataH

*onditii de piata +o ?u au ,ost necesare corectiiH

Localizare +o ?u au ,ost necesare corectiiH

*aracteristici ,izice @ teren+o 5'au corectat toate comparabilele cu di,erenta de supra,ata inmultit cu pretul unitar=mp terenHo 5'au aplicat corectii comparabilelor /# ( si 3H

*aracteristici ,izice @ teren in e1ces+o 5'au corectat toate comparabilele cu di,erenta de supra,ata inmultit cu pretul unitar=mp teren in e1cesHo 5'au aplicat corectii comparabilelor /# ( si 3H

*aracteristici ,izice @ utilitati+o 5'a aplicat o corectie poziti!a de >;; euro comparabilei 3# suma necesara pentru ,orarea unui putH

*aracteristici ,izice @ termo,icare proprie+o 5'a aplicat o corectie ne0ati!a comparabilelor / J'>;; euroK# ( J'(;; euroK si 3 J'(;; euroK# aceasta

ben,iciind de un sistem de incalzire in comparatie cu proprietatea subiect H *aracteristici ,izice @ ,inisa$e+

o

5'a aplicat o corectie ne0ati!a de '(> euro=mp comparabilei /# aceasta ,iind ,inisata superior incomparatie cu proprietatea subiect H

*aracteristici ,izice @ !ec&ime+o ?u au ,ost necesare corectiiH

*aracteristici ,izice @ arie utila+o *orectia unitara in cazul ,iecarei comparabile a ,ost estimata prin pretul corectat = mp Au a ,iecarei

comparabileHo *orectia a ,ost aplicata tuturor comparabilelor inmultind corectia unitara cu di,erenta de arie utila intre

,iecare comparabila si subiectHH *aracteristici ,izice @ 0ara$ si ane1e+

o ?u au ,ost necesare corectiiH

*aracteristici economice+o ?u au ,ost necesare corectiiH

*ea mai buna utilizare+o ?u au ,ost necesare corectiiH

*omponente non @ imobiliare ale !alorii+o ?u au ,ost necesare corectiiH

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa e!aluarii a ,ost estimata ca ,iind asimiliabila !alorii corectate a proprietatiicomparabile2 deoarece proprietatii 2 i'au ,ost aduse cele mai putine corectii Jcorectia bruta procentuala cea mai micaKa!and in !edere caracteristicile analizate. 6n acest conte1t !aloarea rezultata prin abordarea prin piata# analiza peperec&i de date este+

""''""&&EE""--EEPPII""44--EE((EE&&!!IINN""((44PP&&IINNPPII""44

1100..000000EE))&&eecc77iivvaalleenntt##33..$$%%00 &&''NN

aloarea estiata prin aceasta abordare include si valoarea terenului.


13/47


' /3 '

11##..22..""''&&--""&&EE""PP&&IINN++'',,((

55ccooppuullaabboorrddaarriiiipprriinnccoosstteesstteessttaabbiilliirreeaa!!aalloorriiiiddeeppiiaattaaaapprroopprriieettaattiiiipprriinneessttiimmaarreeaaccoossttuurriilloorrddeeaacc&&iizziittiioonnaarreeaatteerreennuulluuiiJJ!!aallooaarreeaaddeeppiiaattaaaatteerreennuulluuiiKKssiiddeeccoonnssttrruuiirreeaauunneeiinnooiipprroopprriieettaattii##ccuuaacceeeeaassiiuuttiilliittaattee##ssaauuddeeaaddaappttaarreeaauunneeiipprroopprriieettaattii!!eecc&&iillaaaacceeeeaassiiuuttiilliizzaarree##,,aarraaccoossttuurriillee00aatteeddeettiimmppuullddeeccoonnssttrruuccttiiee==aaddaappttaarree..**oossttuulltteerreennuulluuiisseeaaddaauu00aallaaccoossttuullttoottaallaallccoonnssttrruuccttiieeii..DDaaccaaeesstteeccaazzuull##iinnmmoodduuzzuuaallllaaccoossttuurriilleeddeeccoonnssttrruuccttiieesseeaaddaauu00aassii

ssttiimmuulleennttuull==pprroo,,iittuullpprroommoottoorruulluuiiiimmoobbiilliiaarr..66nnccaazzuulluunneeiipprroopprriieettaattii!!eecc&&iippeennttrruueessttiimmaarreeaauunneeii!!aalloorriiccaarreessaarree,,lleecctteeaapprroo11iimmaattii!!!!aallooaarreeaaddeeppiiaattaa##sseessccaadd

aappooiissuummeerreepprreezzeennttaannddccuuaannttii,,iiccaarreeaaddii,,eerriitteelloorr,,oorrmmeeddeeddeepprreecciieerree++ddeetteerriioorraarree,,iizziiccaa##ddeepprreecciieerree,,uunnccttiioonnaallaaJJttee&&nnoolloo00iiccaaKKssiiddeepprreecciieerreeeeccoonnoommiiccaaJJee11tteerrnnaaKK..

11##..22..11..EE,,((II!!""&&EE""""''&&IIII((EE&&EENN))))II

6n e!aluarea terenului se pot utiliza "ase te&nici+ comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea,tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea "i e1tracia combin metoda costului cu metoda comparaieidirecteH te&nica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului# iar parcelarea combin cele trei metode.

%etoda comparatiilor directe este o metoda 0lobala care aplica in,ormatiile culese urmarind raportul cerere ' o,erta pepiata imobiliara# re,lectate in mass'media sau alte surse de in,ormare. 5e utilizeaz la e!aluarea terenului liber sau carese consider liber pentru scopul e!alurii. %etoda este cea mai utilizat "i pre,erat atunci cnd e1ist datecomparabile. Prin aceast metod# preurile re,eritoare la loturi similare sunt analizate# comparate "i corectate n ,unciede asemnri sau di,erenieri. 5e bazeaza pe !aloarea pe metru patrat a terenurilor libere e1puse pe piata imobiliaralocala.Pentru aplicarea metodei s'a utilizat o !arianta a te&nicii cantitati!e# analiza comparatiilor pe perec&i de date# carere,lecta cel mai bine natura imper,ecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.

5ursele de in,ormaii pentru imobilele de comparaie au ,ost din baza proprie de date# de la a0eniile imobiliarecolaboratoare "i parial de la instituiile "i persoanele direct implicate n tranzacii.

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai $os+

9rila de comparatii este urmatoarea +


14/47


' /4 '


15/47


' /> '

*oreciile cantitati!e s'au luat n considerare ast,el+ 5'au corectat comparabilele A# si * pentru o,erta cu '(>S un inter!al mediu de ne0ociere pentru acest tip de

proprietateH Drept de proprietate +

o nu au ,ost necesare corectiiH Restrictii le0ale +

o

nu au ,ost necesare corectiiH *onditii de ,inantare+

o nu au ,ost necesare corectiiH *onditii de !anzare+

o nu au ,ost necesare corectiiH *onditii de piata+

o nu au ,ost necesare corectiiH Localizare+

o *omparabila A a ,ost corectata ne0ati! cu '/;S ,iind localizata superior ,ata de proprietatea subiectHo *orectia a ,ost e1trasa din analiza pieteiH

*aracteristici ,izice +o 5'a aplicat o corectie poziti!a comparabilei J/;SK deoarece aceasta are o supra,ata mai mare decat

proprietatea subiect iar proprietatiile mai mari se !and mai ie,tin decat cele mai miciHo 5'a aplicat o corectie poziti!a pentru comparabilele A J(;SK# J(;SK si * J(;SK deoarece au un

,ront stradal mai mic decat proprietatea subiectHo *orectiile au ,ost e1trase de pe piataH

Utilitati disponibileo 5'a aplicat o corectie ne0ati!a de ';#> euro=mp comparabilei A# acestea bene,iciind de acces la

reteaua de apa insa ,ara racordHo 5'a aplicat o corectie poziti!a de ;#> euro=mp comparabilelor A si # acestea pentru lipsa retelei de

apaH )onarea

o nu au ,ost necesare corectiiH *ea mai buna utilizare +

o

nu au ,ost necesare corectiiH

Valoarea asimilata pentru terenul supus e!aluarii a ,ost estimata ca ,iind asimiliabila !alorii corectate a terenuluicomparabilei+ deoarece terenului + i'au ,ost aduse cele mai putine corectii Jcorectia bruta procentuala cea mai micaKa!and in !edere caracteristicile analizate. 6n acest conte1t !aloarea rezultata pentru teren prin abordarea prin piata#analiza pe perec&i de date este de $.830 E)&' 3#.$20 &'N .

(eren in eAces

5'a identi,icat o supra,ata de /;34 mp teren in e1ces H

1#.2.2. Estiarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale

+ostul de inlocuire brut de nou

*ostul de nlocuire este costul estimat pentru a construi# la preurile curente de la data e!alurii a unei cldiri cu utilitateec&i!alent cu cea a cldirii e!aluate# ,olosind materiale moderne# normati!e# ar&itectur "i planuri actualizate.*&eltuielile ce sunt a,erente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe# iar cele a,erente indirect sunt numitecosturi indirecte. Di,erena ntre costul de construire "i !aloarea proprietii imobiliare dup terminare# reprezint pro,itulpromotorului# care trebuie corelat cu in,ormaiile de pe pia.

5e cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului+ metoda comparaiilor unitare# metoda costurilor se0re0ate "imetoda de!izelor. 6n ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou JbrutK pe o metoda se

se0re0are a costului# respecti! in baza -6ndreptarului te&nic pentru e!aluarea imediata# la pretul zilei# a costurilorelementelor si constructiilor de locuinte @ procentual si !aloric si a -uletinului te&nic de preturi in mica constructie sireparatii in constructii editate de catre Editura %ATR6B RO% ucuresti.


16/47


' /C '

Mn aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru di,erite componente ale cldirii "i e1primate n de uniti demsur adec!ate. Utiliznd aceast metod# e!aluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materialeutilizate n construcie plus manopera# utila$e "i transporturi le0at de te&nolo0ia lucrrilor de construcii# pentru ,iecaremetru ptrat de supra,a.

6n ane1ele raportului de e!aluare se 0aseste ,isa de calcul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea

costului de inlocuire brut.

-eprecieri

Deprecierea este o pierdere de !aloare ,a de costul de nlocuire Jde nouK a construciilor ce poate apare din cauze,izice# ,uncionale sau e1terne. E1ist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. %etodele de estimare adeprecierii sunt+ metoda duratei de !ia economic# metoda modi,icat a duratei de !ia economic# metodase0re0rii# te&nicile de comparare a !eniturilor. *a o metod suplimentar# metoda duratei de !ia ,izic poate ,iutilizat numai pentru a estima uzura ,izic.6n mod practic# in estimarea deprecierilor am aplicat o se0re0are a deprecierilor. %etoda solicit e!aluatorului sanalizeze separat ,iecare cauz a deprecierii# s o cuanti,ice "i apoi s totalizeze o sum 0lobal. Dac e!aluatorulutilizeaz costul de nlocuire# anumite ,orme ale deprecierii ,uncionale sunt eliminate automat.

*ele > tipuri de depreciere# care pot a,ecta o cldire# sunt+' uzura ,izic recuperabilH' uzura ,izic nerecuperabilH' neadec!area ,uncional recuperabilH' neadec!area ,uncional nerecuperabilH' deprecierea e1tern Jce poate ,i "i temporarK

Mn 0eneral se cuanti,ic mai nti deprecierea recuperabil "i apoi cea nerecuperabil "i e1tern6n ane1ele raportului de e!aluare se 0aseste ,isa de calcul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea sise0re0area deprecierilor.

*ostul de inlocuire net

Dupa parcur0erea pa"ilor artai mai sus# prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire brut rezult costul deinlocuire net al cladirilor "i construciilor speciale +

1#.2.3. &e@ultatele abord


17/47


' /: '

1155..&&EE++''NN++IIIIEE&&EE""""''&&II''&&..--EE++""&&""&&EE""""''&&IIII,,EEEE++((""((EE

A!nd in !edere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de e!aluare# rele!ana acestora "iin,ormaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor# "i pe de alta parte scopul e!alurii "i caracteristicile proprietii

imobiliare supuse e!alurii# n opinia e!aluatorului !aloarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este+

""''""&&EE""--EEPPII""44&&EE++''!!""NN--""((44 1100..000000EE))&&eecc77iivvaalleenntt##33..$$%%00&&''NN

""''""&&EE""--EEPPII""4 ""99'',,((--EE((EE&&!!IINN""((4 PP&&IINN ""''&&--""&&EE""PP&&IINNPPII""""

""''""&&EE""NN))EE,,((EEIINN99))EENN""((44--EE((....""..""""**""EE,,((II!!44&&IIII"")),,((""((((&&""NN**""++IIIIEEHHNN((&&EEPPEE&&,,''""NNEE99II**II++EE!!""KK''&&II((""&&EEPPEEPPII""""II!!''IIII""&&44

PPPPPPPPOOOOOOOOPPPPPPPPEEEEEEEESSSSSSSSCCCCCCCCUUUUUUUUGGGGGGGGEEEEEEEEOOOOOOOORRRRRRRRGGGGGGGGEEEEEEEENNNNNNNNIIIIIIIICCCCCCCCUUUUUUUUSSSSSSSSOOOOOOOORRRRRRRREEEEEEEEXXXXXXXXPPPPPPPPEEEEEEEERRRRRRRRTTTTTTTTEEEEEEEEVVVVVVVVAAAAAAAALLLLLLLLUUUUUUUUAAAAAAAATTTTTTTTOOOOOOOORRRRRRRR

PPooppeessccuuGGeeoorrggeeEEvvaalluuaattoorrpprroopprriieettiiiioobbiilliiaarreeeebbrruuttiittuullaarr""NNEE""&&EEvvaalluuaattoorr eebbrruu aall )niunii Nationale a Evaluatorilor"utori@ati din &oania


18/47


' /< '

1166..--EE99IINNIIIIII

VALOAREA DE P6A8 @ con,orm 6V5 ' *adrul 9eneral

Valoarea de pia este suma estimat pentru are un ati! ar putea "i s#im$at% la data e!alurii% &ntre un

umprtor #otr't (i un !'n)tor #otr't% &ntr*o tran)aie nepartinitoare% dup un mar+etin, ade!at (i &nare prile au aionat "ieare &n uno(tin de au)% prudent (i "r onstr'n,ere.

11$$..IIPP''((EE**EE;;II++''NN--IIIIIIII!!II((""((IIEE

La baza e!alurii stau o serie de ipoteze "i condiii limitati!e# prezentate n cele ce urmeaz. Opinia e!aluatorului estee1primat n concordan cu aceste ipoteze "i concluzii# precum "i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principaleleipoteze "i limite de care s'a inut seama in elaborarea prezentului raport de e!aluare sunt urmtoarele+

/:./.6poteze "i condiii limitati!e speciale+

E!aluatorul a eAainatPlanul de situaie=sc&ia de dezmembrare=,i"a bunului imobil !izat de A?*P6=O*P6 "i aidenti,icat proprietatea mpreun cu proprietarul sau reprezentantul acestuiaH locaia indicat "i limitele proprietiiindicate de proprietar se consider a ,i corecte. E!aluatorul nu este topo0ra,=topometrist=0eodez "i nu are cali,icareanecesar pentru a msura "i 0aranta c locaia "i limitele proprietii a"a cum au ,ost ele indicate de proprietar "idescrise in raport corespund cu documentele de proprietate=cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o!aloare a proprietii identi,icat "i descris n raport n ipoteza n care aceasta corespunde cu cea din documentelede proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea identi,icat "i cea din documentele de proprietatein!alideaz corespondena dintre !aloarea estimat "i proprietatea atestat de documentele de proprietate darpstreaz !alid !aloarea estimata pentru proprietatea identi,icata in raport.

E!aluatorul a utilizat in estimarea !alorii nuai in,ormatiile pe care lea avut la dispo@itiee1istand posibilitateae1istentei si a altor in,ormatii de care e!aluatorul nu a!ea cunostinta.

/:.(. 6poteze+

Aspectele $uridice se bazeaza e1clusi! pe in,ormatiile si documentele ,urnizate de catre CONS!"#N"$NSO!%&N"# S'(!si )N# Consulting S'(! si client,iind prezentate ,ara a se intreprinde !eri,icari sau in!esti0atiisuplimentare.

Dreptul de proprietate este considerat !alabil si maretabilH Tinand cont de scopul e!aluarii# proprietatea a ,ost e!aluata in ipoteza libera de sarciniH 6n,ormatiile ,urnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda 0arantii pentru acurateteH 5e presupune ca proprietatea se con,ormeaza tuturor re0lementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare# in a,ara

cazului in care a ,ost identi,icata o non'con,ormitate# descrisa si luata in considerare in prezentul raportH

?u am realizat o analiza a cladirilor# nici nu am inspectat partile ascunse ale imobilului# acestea ,iind considerate instare te&nica buna. ?u ne putem e1prima opinia asupra starii te&nice a partilor neinspectate si acest raport nutrebuie inteles ca ar !alida inte0ritatea structurii sau sistemului cladiriiH

?u am realizat nici un ,el de in!esti0atie pentru stabilirea e1istentei contaminantilor. 5e presupune ca nu e1istaconditii ascunse sau neaparente ale proprietatii# solulului# sau structurii care sa in,luenteze !aloarea. E!aluatorulnu'si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a ledescoperiH

5ituatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei e!aluari au stat la baza selectarii metodelor de e!aluareutilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora# pentru ca !alorile rezultate sa conduca la estimarea cea maiprobabila a !alorii bunurilor in conditiile tipului !alorii selectateH

E!aluatorul considera ca presupunerile e,ectuate la aplicarea metodelor de e!aluare au ,ost rezonabile in lumina

,aptelor ce sunt disponibile la data e!aluariiH Valoarea opinat in raportul de e!aluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz "i in mod

special n ipoteza n care situaiile la care se ,ace re,erire mai $os nu 0enereaz nici un ,el de restricii in a,ara celoraratate e1pres pe parcursul raportului "i a cror impact este e1pres scris c a ,ost luat n considerare. Dac se !a


19/47


' /2 '

demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul "i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nueste !alabil# !aloarea estimat este in!alidatH

Aspectele $uridice Jdescrierea le0al "i aspecte pri!ind dreptul de proprietateK se bazeaz e1clusi! pe in,ormaiile "idocumentele ,urnizate de ctre proprietar=destinatar "i au ,ost prezentate ,r a se ntreprinde !eri,icri sauin!esti0aii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat !alabil "i trans,erabil Jin circuitul ci!ilK. A,irmaiile,cute de e!aluator pri!itoare la descrierea le0al a proprietii nu se substituie a!izelor $uridice e1primate de

speciali"tiH e!aluatorul nu are competen n acest domeniuH 5e presupune o deinere responsabil "i un mana0ement competent al proprietii.

5e presupune c toate studiile in0inere"ti puse de proprietar = destinatar la dispoziia e!aluatorului sunt corecte.Planurile de situaie "i materialele ilustrati!e din acest raport au ,ost incluse doar pentru a a$uta cititorul raportului n!izualizarea proprietii.

E!aluatorul nu are nicio in,ormaie pri!itoare la ,aptul c proprietatea ar ,i tra!ersat de reele ma0istrale de utilitisau zone de restricionare care ar limita dez!oltarea acesteia altele dect cele descrise n raportH n urma inspecieipe teren nu au ,ost descoperite indicii care s arate o ast,el de restricieH e!aluatorul nu a ,acut nicio in!esti0aiesuplimentar pentru a descoperi aceste restricii "i nici nu are abilitatea de a ntocmi e!entuale studii care scerti,ice dac proprietatea este a,ectat de o ast,el de restricie sau nu.

E!aluatorul a estimat !aloarea terenului n abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbuntirile sale

ca "i contribuie la !aloare. Aceste e!aluri separate ale terenului "i imbuntirilor acestuia nu trebuie utilizate nle0tur cu alte e!aluri "i sunt in!alide dac sunt ast,el utilizate. Orice alocare de !alori pe componente este!alabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valori separate alocate nu trebuie ,olosite n le0tur cu o alte!aluare "i sunt in!alide dac sunt ast,el utilizate

5e presupune c proprietatea se con,ormeaz tuturor re0lementrilor "i restriciilor de zonare# urbanism# mediu "iutilizare# n a,ara cazului n care a ,ost identi,icat o ne'con,ormitate# descris "i luat n considerare n prezentulraport.

?u am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale# nici nu am inspectat acele pri care suntacoperite# nee1puse sau inaccesibile# acestea ,iind considerate n starea te&nic precizat# con,orm in,ormaiilorprimite de la proprietar=utilizator. ?u ne putem e1prima opinia asupra strii te&nice a prilor neinspectate "i acestraport nu trebuie neles ca ar !alida inte0ritatea structurii sau sistemului cldirilor=construciilorH

*a parte a procesului de e!aluare e!aluatorul a e,ectuat o inspecie nein!azi! a proprietii "i nu s'a intenionat ase scoate n e!iden de,ecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prine1ecuie aparente. Prezena unor ast,el de deteriorri care nu au ,ost puse n e!iden ar putea a,ecta n modne0ati! opinia e!aluatorului asupra !alorii. E!aluatorul recomand clienilor preocupai de un asemenea potenialne0ati! s an0a$eze e1peri te&nici care s in!esti0&eze ast,el de aspecte.

?u am realizat nici un ,el de in!esti0aie pentru stabilirea e1istenei contaminanilor. 5e presupune c nu e1istcondiii ascunse sau ne'aparente ale proprietii# solului# sau structurii care s in,lueneze !aloarea. E!aluatorul nu"i asum nici o responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a ledescoperiH *u ocazia inspeciei nu am ,ost in,ormai despre e1istena pe amplasament a unor contaminaniH ?u amrealizat nici un ,el de in!esti0aie suplimentar pentru stabilirea e1istenei altor contaminani.

5e presupune utilizarea terenului "i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor "i 0ranielor proprietii a"a cumsunt descrise n acest raport.

5ituaia actual a proprietii imobiliare# scopul prezentei e!aluri au stat la baza selectrii metodelor de e!aluareutilizate "i a modalitilor de aplicare a acestora# pentru ca !alorile rezultate s conduc la estimarea cea maiprobabil a !alorii proprietii n condiiile tipului !alorii selectateH

E!aluatorul consider c presupunerile e,ectuate la aplicarea metodelor de e!aluare au ,ost rezonabile considerndatele care sunt disponibile la data e!aluriiH

E!aluatorul a utilizat n estimarea !alorii numai in,ormaiile si documentele pe care le'a a!ut la dispoziie# e1istndposibilitatea e1istenei "i a altor in,ormaii sau documente de care e!aluatorul nu a!ea cuno"tin.

Orice re,erin n acest raport de e!aluare la ras# etnie# credin# !rst sau se1 sau orice alt 0rup indi!idual a ,ost,cut n scop in,ormati!. Aceste date prezentate s'a considerat c nu au niciun e,ect asupra !alorii de pia aproprietii e!aluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.

5e consider c proprietatea e!aluat se con,ormeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu dizabiliti.?u au ,ost e,ectuate in!esti0aii n aces sens "i e!aluatorul nu are cali,icarea necesar pentru a ,ace acest demers.


20/47


' (; '

/:.3. *ondiii limitati!e+

E!aluatorul nu isi asuma raspunderea pentru e!entuale modi,icari a dreptului de proprietate sau ale elementelorinscrise in e1trasul de carte ,unciara de la data emiterii acestuia si pana la data e!aluariiH

Reprezentantul proprietarului a ,ost prezent la data inspectiei. *u aceasta ocazie s'a e,ectuat identi,icarea si

inspectia interioara si e1terioara a proprietatii# au ,ost e,ectuate masuratori si ,oto0ra,iiH Documentele puse la dispozitie de catre CONS!"#N" $NSO!%&N"# S'(!si )N# Consulting S'(! pe baza

carora s'au ,undamentat ipotezele ce stau la baza e!aluarii# sunt + copie e1tras *# planuri # !eridicitatea sie1actitatea celor inscrise in aceste documente , iind responsabilitatea acestoraH

E!aluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur le0al# care a,ecteaz ,ie proprietatea imobiliare!aluat# ,ie dreptul de proprietate asupra acesteia "i care nu sunt cunoscute de ctre e!aluator. Mn acest sens seprecizeaz c nu au ,ost ,cute cercetri speci,ice la ar&i!e# iar e!aluatorul presupune c titlul de proprietate este!alabil "i se poate tranzaciona. Proprietatea imobiliar se e!alueaz pe baza premisei c aceasta se a,l nposesie le0al Jtitlul de proprietate este !alabilK.

E!aluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate# in nici o circumstanta# pentru e!entualele in,ormatii eronate# ,alsesau incomplete puse la dispozitie de catre CONS!"#N" $NSO!%&N"# S'(!si )N# Consulting S'(! si

proprietarH Valorile estimate sunt !alabile la data prezentata in raport si inca un inter!al de timp limitat dupa aceasta data# incare conditiile speci,ice ale pietei imobiliare nu su,era modi,icari semni,icati!e care sa a,ecteze opiniile estimateH

Dac nu se arat alt,el n raport# se nele0e c e!aluatorul nu are cuno"tin asupra strii ascunse sau in!izibile aproprietii Jinclusi!# dar ,r a se limita doar la acestea# starea "i structura solului# structura ,izic# sistemelemecanice "i alte sisteme de ,uncionare# ,undaia# etc.K# sau asupra condiiilor ad!erse de mediu Jde pe proprietateaimobiliar n cauz sau de pe o proprietate n!ecinat# inclusi! prezena substanelor periculoase# substanelorto1ice etc.K# care pot ma$ora sau mic"ora !aloarea proprietii. 5e presupune c nu e1ist ast,el de condiii# dac elenu au ,ost obser!ate# la data inspeciei sau nu au de!enit !izibile n perioada e,ecturii analizei obi"nuite# necesarpentru ntocmirea raportului de e!aluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raportdetaliat al strii proprietii# ast,el de in,ormaii dep"ind s,era acestui raport "i=sau cali,icarea e!aluatorului.E!aluatorul nu o,er 0aranii e1plicite sau implicite n pri!ina strii n care se a,l proprietatea "i nu este

responsabil pentru e1istena unor ast,el de situaii "i a e!entualelor lor consecine "i nici pentru e!entualele procesete&nice de testare necesare descoperirii lor. E!aluatorul obine in,ormaii# estimri "i opinii necesare ntocmirii raportului de e!aluare# din surse pe care le

consider a ,i credibile "i e!aluatorul consider c acestea sunt ade!rate "i corecte# surse pe care le !a indica nraportul de e!aluare. E!aluatorul nu "i asum responsabilitatea n pri!ina acurateei in,ormaiilor ,urnizate de terepri.

6ntrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuiaH E!aluatorul# prin natura muncii sale# nu este obli0at sa o,ere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta relati! la proprietatea in c&estiuneH ?ici prezentul raport# nici parti ale sale Jin special concluzii re,eritor la !alori# identitatea e!aluatoruluiK nu trebuie

publicate sau mediatizate ,ara acordul prealabil al e!aluatoruluiH Orice !alori estimate in raport se aplica intre0ii proprietati si orice di!izare sau distribuire a !alorii pe interese

,ractionate !a in!alida !aloarea estimata# in a,ara cazului in care o ast,el de distribuire a ,ost pre!azuta in raportHValori separate alocate nu trebuie ,olosite in le0atura cu o alta e!aluare si sunt in!alide daca sunt ast,el utilizateH

E!aluatorul presupune ca cel care citeste raportul a primit planurile cladirilor si situatiile le0ate de c&irii sau restrictiiJdaca e1istaK.

Prezenta e!aluare a ,ost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului "i asumat prin contractul de prestriser!icii ntocmit ntre e!aluator "i bene,iciar=destinatar. Acest raport de e!aluare nu !a putea ,i utilizat pentru niciunalt scop dect cel declarat.

E!aluatorul a obinut in,ormaii# opinii# estimri din surse considerate a ,i corecte "i de ncredere dar nu se asumnicio responsabilitate n cazul n care acestea s'ar do!edi a ,i incorecteH

E!aluatorul nu are cuno"tin de posibilele liti0ii 0enerate de elemente ascunse sau !ecinti care s a,ectezeproprietatea e!aluatH

Opinia e!aluatorului este cu re,erire la proprietate asa cum reiese din documentele "i titlurile de proprietate puse ladispoziie de proprietar=utilizator# ,iind limitat e1clusi! la acesteaH

Raportul de e!aluare este !alabil n condiiile economice# ,iscale# $uridice "i politice de la data ntocmirii sale. Dacaceste condiii se !or modi,ica concluziile acestui raport "i pot pierde !alabilitatea.


21/47


' (/ '

6ntrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuiaH E!aluatorul# prin natura muncii sale# nu este obli0at s o,ere n continuare consultan sau s depun mrturie n

instan relati! la proprietatea n c&estiuneH ?ici prezentul raport# nici pri ale sale Jn special concluzii re,eritor la !alori# identitatea e!aluatoruluiK nu trebuie

publicate sau mediatizate ,r acordul scris prealabil al e!aluatoruluiH Orice !alori estimate n raport se aplic ntre0ii proprieti "i orice di!izare sau distribuire a !alorii pe interese

,racionate !a in!alida !aloarea estimat# n a,ara cazului n care o ast,el de distribuire a ,ost pre!zut n raport. Valoarea e1primat n prezentul raport nu reprezint !aloarea pentru asi0urare.

11%%..IINN99''&&!!""IIII))((IIII**""((EE

5ituaia $uridic a proprietii imobiliare "i supra,eele imobiluluiH 6n,ormaii pri!ind piaa imobiliara speci,ica Jpreturi# ni!el de c&irii etc.KH Alte in,ormaii necesare e1istente in biblio0ra,ia de specialitateH CONS!"#N" $NSO!%&N"# S'(!si )N# Consulting S'(! ' pentru in,ormaiile le0ate de proprietatea

imobiliar e!aluat Jsituaie $uridica# istoric @ precizate prin * prezentatK# care este responsabil e1clusi! pentru

!eridicitatea in,ormaiilor ,urnizateH (eprezentantii proprietarei*debitoarei H Presa de specialitate si e!aluatori care "i des,"oar acti!itatea pe piaa localaH aza de date a e!aluatoruluiH 6n,ormaii ,urnizate de ctre a0enii imobiliare JAl,a 6mobiliare# Trinidad 9%A# Premier # 9eor0ia 6mobiliare #etc.K

pri!ind tranzacii similareH 6n,ormaii e1istente pe site'urile# .imobiliare.ro# .romimo.ro# .publi(4.ro# .*rest Point.ro # etc.H Re!istele de pro,il+ PublitimHPublistar H Piaa imobiliar re,eritoare la o,erte si cereri de proprieti imobiliare similare din l!ne"ti "i din zona n care

se situeaz imobilul supus e!alurii.

1188..((IIPP))""''&&IIIIEE,,((II!!""((EE

Valoarea de piaeste de,init n standardul internaional 6V5 *adrul 0eneral. *on,orm standardului# de,iniia !aloriide pia este urmtoarea+Valoarea de pia este suma estimat pentru are un ati! ar putea "i s#im$at% la data e!alurii% &ntre unumprtor #otr't (i un !'n)tor #otr't% &ntr*o tran)aie nepartinitoare% dup un mar+etin, ade!at (i &n areprile au aionat "ieare &n uno(tin de au)% prudent (i "r onstr'n,ere.

2200..--""((""EE,,((II!!44&&IIII""''&&IIII

La baza e,ecturii e!alurii au stat in,ormaiile pri!ind ni!elul preurilor corespunztoare lunii aprilie @ mai (;/3. Data lacare se consider !alabile ipotezele luate n considerare "i !alorile estimate de ctre e!aluator Jdata e!aluriiK este1$.0#.2013. E!aluarea a ,ost realizat n cursul lunii mai. Data raportului este 20.05.2013.

2211..!!''NNEE--""&&""PP''&&(())))IIOpinia ,inal a e!alurii este prezentata in RO? si in EUR. A!nd n !edere c metodele utilizate conduc lae1primarea !alorii ,inale in lei# cursul de sc&imb utilizat pentru transpunerea in !alut este #3$%3 &'Npentru /EUR. E1primarea n !alut a opiniei ,inale o considerm adec!at doar att !reme cat principalele premize care austat la baza e!alurii nu su,er modi,icri semni,icati!e Jni!elul riscurilor asociate unei in!estiii similare# cursul desc&imb "i e!oluia acestuia comparati! cu puterea de cumprare "i cu ni!elul tranzaciilor pe piaa imobiliar

speci,ic etc.K


22/47


' (( '

2222..!!''--""II((44II--EEPP""((44

Valoarea e1primat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a ,i pltit inte0ral in ipoteza uneitranzacii ,r a lua in calcul condiii de plata deosebite Jrate# leasin0K etc.

2233..++""))**""--EENNEEPP))II++""&&EE

Prezentul raport de e!aluare a ,ost realizat pe baza in,ormaiilor ,urnizate de ctre CONS!"#N" $NSO!%&N"#S'(!si )N# Consulting S'(! si reprezentantii proprietarului# corectitudinea si precizia datelor ,urnizate ,iindresponsabilitatea acestora. 6n con,ormitate cu uzanele din Romnia !alorile estimate de ctre e!aluator sunt !alabile ladata prezentata in raport "i nc un inter!al de timp limitat dup aceasta dat# n care condiiile speci,ice nu su,ermodi,icri semni,icati!e care pot a,ecta opiniile estimate.Opinia e!aluatorului trebuie analizata in conte1tul economic 0eneral cnd are loc operaiunea de e!aluare# stadiul dedez!oltare al pieei imobiliare rele!ante "i scopul prezentului raport. Daca acestea se modi,ica semni,icati! in !iitore!aluatorul nu este responsabil dect n limita in,ormaiilor !alabile si cunoscute de acesta la data e!alurii.

Acest raport de e!aluare este con,idenial# destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului sidestinatarului. ?u acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane# ,ie pentru scopul declarat# ,iepentru alt scop# in nici o circumstan.

22##..--EE++""&&""IIEE--EE++''NN99''&&!!II((""((EE

Declarm c prezentul raport de e!aluare a ,ost realizat n concordan cu re0lementrile 5tandardelor 6nternaionale deE!aluare# cu normele "i cu metodolo0ia de lucru recomandate de A?EVAR# "i cu ipotezele "i condiiile limitati!ecuprinse n prezentul raport. E!aluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul "i nici un interes actual sau !iitor ,ade proprietatea e!aluat. Rezultatele prezentului raport de e!aluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite

!alori# solicitare !enit din partea clientului sau a altor persoane care au interese le0ate de client sau de produsulbancar 0arantat# iar remunerarea e!alurii nu se ,ace n ,uncie de satis,acerea unei asemenea solicitri.

2255..++EE&&((II99II++""&&EE

Prin prezenta# n limita cuno"tinelor "i in,ormaiilor deinute# certi,icm c+o a,irmaiile prezentate "i susinute n acest raport sunt ade!rate "i corecte.o analizele# opiniile "i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate "i condiiile limitati!e

speci,ice "i sunt analizele# opiniile "i concluziile noastre personale# ,iind neprtinitoare din punct de !ederepro,esional.

o nu a!em nici un interes prezent sau de perspecti! n proprietatea care ,ace obiectul prezentului raport de

e!aluare "i nici un interes sau in,luen le0at de prile implicate.o suma ce re!ine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o le0tur cu declararea n raport a

unei anumite !alori Jdin e!aluareK sau inter!al de !alori care s ,a!orizeze clientul "i nu este in,luenat deapariia unui e!eniment ulterior.

o analizele "i opiniile au ,ost bazate "i dez!oltate con,orm cerinelor din standardele# recomandrile "imetodolo0ia de lucru recomandate de ctre A?EVAR JAsociaia ?aional a E!aluatorilor din RomniaK "istandardele *omitetului 6nternaional de 5tandarde n E!aluare J6V5*K.

o e!aluatorul a respectat codul deontolo0ic al A?EVAR.o proprietatea a ,ost inspectat personal de ctre e!aluator Popescu 9eor0e in prezenta

reprezentantului=proprietarei.o n elaborarea prezentului raport nu s'a primit asisten semni,icati! din partea nici unei alte persoane n a,ara

e!aluatorului care semneaz mai $os.


23/47


' (3 '

La data elaborrii acestui raport# e!aluatorul care se semneaz mai $os este membru A?EVAR# si a ndeplinit cerinelepro0ramului de pre0tire pro,esional continu al A?EVAR "i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

E!aluatorul care semneaz prezentul raport de e!aluare are nc&eiat asi0urarea de rspundere pro,esional laALL6A?) @ 6R6A* A569UR8R6 5.A.

Raportul de e!aluare cuprinde (3 pa0ini J ,ara ane1e K# la care se adau0a ane1ele+

A?EBA ?R. / @ OERTE 76 6?OR%A66 DE P6A8 UT6L6)ATE @ 3 pa0ini A?EBA ?R. ( @ OTO9RA66 ALE PROPR6ET866 @ 3 pa0ini A?EBA ?R. 3 @ DO*U%E?TE ALE PROPR6ET866 @ C pa0ini A?EBA ?R. 4 @ LO*AL6)ARE 56 PLA?UR6 @ /; pa0ini. A?EBA ?R. > @ 65A AORDARE PR6? *O5T @ ( pa0ini.

Ec. Popescu George!ebru "NE"&Evaluator proprietati iobiliare


24/47


' (4 '

""NNEELL""NN&&..11''99EE&&((EE;;IIIINN99''&&!!""IIII--EEPPII""44))((IIII**""((EE

'=erte si tran@actii +",E:

Oferta 1 CASA:

Oferta 2 CASA:


25/47


' (> '

Oferta 3 CASA: Su: 60 mp si curte, aprox 700 mp

Oferta 1 TEREN:

Oferta 2 TEREN: dublu front stradal: 36,92 m, 1400 mp

Confirmat telefonic de proprietar in 15.mai 2013


26/47


' (C '

Oferta 3 TEREN:

Confirmat telefonic de proprietar in 15.mai 2013 ; 30 m front la strada , curent


27/47


' (: '

""NNEELL""NN&&..2299''((''GG&&""99IIII""EEPP&&''PP&&IIEE((44IIII


28/47


' (< '


29/47


' (2 '


30/47


' 3; '

""NNEELL""NN&&..33--''++))!!EENN((EE""EEPP&&''PP&&IIEE((44IIIIExtras CF


31/47


' 3/ '


32/47


' 3( '


33/47


' 33 '

DOCUMENTE PROPRIETATE


34/47


' 34 '


35/47


' 3> '


36/47


' 3C '

""NNEELL""NN&&..##''++""II**""&&EE,,++II((EE,,IIPP""NN))&&II""EEPP&&''PP&&IIEE((44IIII


37/47


' 3: '

PPllaannddeeaappllaassaaeennttssiiddeelliiiittaarreeaabbuunnuulluuiiiioobbiill


38/47


' 3< '


39/47


' 32 '


40/47


' 4; '


41/47


' 4/ '


42/47


' 4( '


43/47


' 43 '


44/47


' 44 '


45/47


' 4> '


46/47


' 4C '

""NNEELL""NN&&..5599II,,""""''&&--""&&EEPP&&IINN++'',,((


47/47


raport_de_evaluare_casa-dlp-balvanesti.pdf

Documents