RAPORT EVALUARE

CASĂ ŞI TEREN INTRAVILAN

Prof. Coordonator: Conf. Dr. ILIE MURĂRIŢA

Student: ONETE CLAUDIA-TANIA

Master AEFO, Anul II

Cuprins

1. INTRODUCERE

1.1. Sinteza raportului de evaluare pag. 41.2. Certificarea evaluatorului pag. 51.3. Ipoteze speciale şi condiţii limitative pag. 6

2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

2.1. Definirea pieţei imobiliare pag. 72.2. Analiza cererii pag. 72.3. Analiza ofertei competitive pag. 82.4. Surse de informaţii pag. 8

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date generale pag. 93.2. Situaţia juridică pag. 93.3. Descrierea zonei, vecinătăţi pag. 93.4. Descrierea amplasamentului pag. 93.5. Descrierea construcţiei pag. 9

4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 4.1. Cea mai bună utilizare pag. 114.1.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber pag. 114.1.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit pag. 124.2. Abordari în evaluare pag. 134.2.1. Abordarea prin venit pag. 144.2.2. Abordarea prin comparaţii pag. 164.2.3. Abordarea prin cost pag. 204.3. Reconcilierea valorilor.Opinia şi concluziile evaluatorului

pag. 27

5. ANEXE

1. Introducere

1.1. Sinteza Raportului de Evaluare

Data evaluării: 01.02.2013 Data inspecţiei: 01.02.2013

Proprietatea de evaluat este imobilul compus din casă de locuit cu teren.

Beneficiarul prezentului raport este Onete Eugenia.

Destinatarul prezentului raport este Onete Eugenia.

Concluziile analizei de piaţă:Concluzia ce se desprinde din analiza pieţei imobiliare, atât la nivelul

oraşului Bechet, cât şi la nivelul zonei analizate, este că piaţa acestor imobile este o piata a vânzatorilor, oferta fiind mai mare decat cererea.

Obiectul prezentului raport este proprietatea imobiliară mai sus menţionată.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare prezentate mai sus, în vederea tranzacţionării imobiliare.

Raportul de evaluare va fi utilizat numai în scopul menţionat anterior şi numai de beneficiarul raportului.

Tipul de valoare estimată şi definiţia valoriiÎn prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piaţă a imobilului

asa cum este aceasta definită în Standardul Internaţional IVS 1 “Valoarea de piaţă – bază de evaluare”.

Conform standardelor definiţia valorii de piaţă este următoarea:“ Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate

va fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

Constatari importante la data inspectieiProprietatea imobiliară de tip “casă de locuit cu teren” este situată în

Oraşul Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71, Jud. Dolj.Construcţia are regim de înălţime parter + etaj şi a fost dată în folosinţă

(P.I.F.) în anul 1970.Imobilul se afla amplasat pe aliniamentul str. Alexandru Ioan cuza, într-

o zona rezidenţială, dispunând de toate utilităţile.

Cursul BNR la data evaluarii 01.02.20131 EURO = 4,3771 Ron

Valorile estimate sunt:- abordarea prin comparaţii 368.815 Ron = 84.260 Euro- abordarea prin venit 418.963 Ron = 95.717 Euro- abordarea prin cost 231.839 Ron = 52.966 Euro

Valoarea de piaţă, pentru imobilul analizat este 257.200 Ron (59.900 Euro).

Valoarea a fost estimată considerând proprietatea în cea mai bună utilizare a sa.

1.2. Certificarea evaluatorului

Evaluatorul Onete Claudia-Tania, îşi asumă responsabilitatea pentru cele scrise în raport şi certifică în cunoştinţă de cauză următoarele :

- factorii care influenţează valoarea au fost analizaţi în funcţie de datele şi informaţiile puse la dispoziţie de către beneficiar la data evaluării, precum şi cele culese la data inspecţiei cu privire la zona şi posibilităţile de dezvoltare a proprietăţii ;

- evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport şi nu are nici un interes personal şi nici nu este părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;

- remunerarea evaluatorului se face în funcţie de munca prestată şi în nici un caz în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinţa clientului de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui eveniment ulterior;

- acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar;

- afirmaţiile susţinute în raport se consideră reale şi corecte, fiind verificate în limita posibilităţilor;

- în deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele Standardelor Internaţionale de Evaluare(IVS) şi a codului de etică profesională;

- certifică faptul că utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi insoţită de verificarea lui în conformitate cu Standardul de verificare a rapoartelor de evaluare ;

- analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele şi condiţiile limitative şi se consideră ca analize nepărtinitoare;

- nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu este acţionar, asociat sau persoana afiliată sau implicată cu beneficiarul ;

- imobilul supus evaluarii a fost inspectat de către evaluator ; 1.3. Ipoteze speciale şi condiţii limitative

Ipoteze speciale:Prezentul raport de evaluare este valabil numai prezentat în ansamblu

sau pentru scopul precizat .Raportul de evaluare sau oricare referire la acesta nu poate fi inclusă

într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea contextului în care urmează să apară.

Publicarea parţială sau integrală precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele menţionate mai sus atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale.

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare menţionate mai sus în vederea tranzacţiei imobiliare.

Valorile stabilite sunt valabile la data efectuării raportului şi au fost exprimate în lei şi euro, la cursul valutar al zilei în care s-a efectuat evaluarea.

Avand în vedere statutul ANEVAR şi Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate numai în faţa beneficiarului raportului, pentru opiniile exprimate în prezentul raport.

Condiţii limitative:- toate documentele juridice şi tehnice, inclusiv actele de proprietate şi

documentaţia tehnică care atestă respectarea reglementarilor şi restricţiilor urbanistice, sunt presupuse valabile şi corecte, proprietarul având dreptul deplin de a vinde bunul imobil în totalitate, în condiţii de piaţă concurenţială;

- evaluarea s-a facut presupunând ca întreaga proprietate este ocupată şi folosită fără încălcarea prevederilor legale;

- orice alocare a valorii totale exprimate în acest raport, se realizează în funcţie de prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor componente nu trebuie utilizate în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide;

- nici una din părţile raportului (în special concluziile referitoare la valori, identificarea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclama, relaţii publice, ştiri, agenţii de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului;

- evaluarea s-a făcut presupunând ca întreaga construcţie a fost edificată în conformitate cu documentele tehnice existente la prezentul raport de evaluare;

- imobilul este liber de sarcini ;- evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere

consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă în legătură cu proprietatea în cauză decât dacă au fost făcute iniţial anganjamente în această privinţă.

2. Analiza pieţei imobiliare

În cazul prezentei proprietăţi, piaţa se defineşte ca piaţa proprietăţilor de tip rezidenţial, piaţa a cărei limită geografică sunt zonele rezidenţiale din Oraş Bechet.

2.1. Definirea pieţei imobiliare

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la aceasta piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică, iar amplasamentul său este fix.

Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilirea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul locurilor de muncă precum şi să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.

În general proprietăţile imobiliare nu se cumpară cu banii jos, iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată.

Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi ofertă de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând totdeauna un decalaj între cerere şi ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru.

Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare – cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori informaţiile despre preţurile de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaţiile, interacţiunea

participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factorii endogeni şi exogeni proprietăţii.

2.2 Analiza cererii

Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piaţă imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub două aspecte ale sale: calitativ şi cantitativ.

În Oraşul Bechet există cerere pentru următoarele tipuri de imobile : - case de tip P, în măsură mai mare ;

- case de tip P+E în măsură mai mică ;

În urma discuţiilor purtate cu reprezentanţii agenţiilor imobiliare din zonă şi studiînd oferta din presă se poate estima ca cererea pentru case de locuit cu teren este mai mică decât oferta. În general în perioada analizată se observă o scădere a preţurilor pentru acest tip de imobile, datorată probabil, crizei financiare.

Preţurile vehiculate sunt prezentate în anexe.

2.3. Analiza ofertei competitive

Pe piaţa imobiliară oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta pentru acest tip de proprietate se manifesta din partea celor ce detin astfel de proprietăţi şi vor să renunte la ele, fie să plece din localitate, fie sunt persoane în vârstă şi nu se mai pot ocupa de ele sau nu-şi mai permit să le întreţină.

În ultima perioadă s-au tranzacţionat un număr mic de imobile comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Tranzacţiile făcute cuprind următoarele tipuri de imobile :- case în zonele periferice : interval valoric 30000 EURO – 40000

Euro;- case în zonele periferice şi semicentrale: interval valoric 45000

EURO - 65000 Euro;

- case sau vile cu suprafeţe utile mari - interval valoric 70000 Euro - 90000 Euro;

Faţă de oferte, preţurile de vânzare au fost negociate în intervalul 1-10%, cu tendinţă de creştere întrucât vânzătorul este interesat să obţină un preţ mai mare.

2.4. Surse de informaţii

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

- proprietarul de la care s-au obţinut documentele proprietăţii;- agenţi imobiliari;- anunţuri publicitare;- buletine informative ANEVAR şi IROVAL;- standarde Profesionale Europene aprobate pentru Evaluarea

Proprietăţilor Imobiliare – Ed. Română : ANEVAR şi IROVAL;

3. Prezentarea datelor

3.1. Date generale

Proprietatea, este situată în Oraş Bechet, Str. Alexandru Ioan Cuza, Nr. 71, Jud. Dolj, reprezentând casă de locuit cu teren.

Proprietar: Onete Eugenia

Beneficiar: Onete Eugenia

Inspecţia proprietăţii s-a efectuat la data de 15.01.2013 de către Onete Claudia-Tania.

S-au inspectat în principal zona şi vecinătăţile, precum şi imobilul analizat.

3.2. Situaţia juridică

Proprietarul imobilului majoritar este: d-na Onete Eugenia, aşa cum reiese din Certificatul de Moştenitor Nr. S.40/15.01.1985, încheiat de Notarul de Stat Viator Vlad. Ceilalţi doi proprietari sunt fii acesteia: Onete Dumitra-Doina (în prezent Copaci Dumitra-Doina) şi Onete Tonel, care deţin împreună 2/3 din jumătatea valorii imobilului.

La data efectuării evaluării, imobilul este liber de sarcini.

Proprietarul deţine proprietatea imobiliară ce face obiectul raportului de evaluare şi pune la dispoziţie următoarele documente doveditoare ale căror copii se găsesc în capitolul Anexe:

- certificat de moştenitor;- titlu de proprietate;- extras de carte funciara ;- certificat de nomenclatura stradala ;- releveu ;- plan de amplasament si delimitare.

3.3. Descrierea zonei, vecinătăţii

Imobilul analizat este situat într-o zonă centrală a Oraşului Bechet, cu caracter rezidenţial.

Avantaje: - zona este liniştită, zonă rezidenţială de case;

- zona prezintă toate utilităţile necesare.Dezavantaje:

- deschiderea la stradă este de aproximativ 5 m.- în zonă circulaţia este destul de intensă, cu precădere a maşinilor de

mare tonaj (având în vedere că Oraşul Bechet este punct de trecere a frontierei şi totodată port danubian.)

3.4. Descrierea amplasamentului

Suprafaţa totală de teren 1310 mp. Proprietatea are următoarele vecinătăţi, conform schiţei:

- N – Bărăgan Eleonora;- E – Pantelimon Verginia;- S – Str. Alexandru Ioan Cuza;- V – Nadu Gheorghe.Împrejmuire: gard construit din bolţari şi porţi din fier forjat.Terenul este plan, iar raportul deschidere/adincime este aproximativ

1/3.Amplasarea terenului este în zona centrală a oraşului, având o

deschidere la stradă de 5 m.

3.5. Descrierea construcţiilor

Descriere imobil : casa analizată este construită în 1970 (aproximativ), având regim de înălţime P+1, cu o suprafaţă construită Ac=207 mp. Casa a fost renovată în 2010. Alte caracteristici (grad de seismicitate a zonei: are sau nu bulina roşie, clădire de patrimoniu, monument istoric sau orice alte restricţii), nu se cunosc.

Din punct de vedere al compartimentărilor ,imobilul este format din 14 încăperi şi două balcoane, dispunând de următoarele compartimentării:

1. Dormitor: A= 12,25 mp 2. Dormitor: A= 12,5 mp 4. Dormitor: A= 17,2 mp5. Dormitor: A=12,10 mp6. Dormitor: A=10,9 mp7. Bucătarie: A=8,75 mp8. Dressing: A= 7,50 mp 9. Sufragerie: A= 17,2 mp10. Hol-living: A= 16,80 mp11. Hol-verandă: A= 8,20 mp12. Hol-parter: A=8,20 mp13. Hol-etaj: A=8,20 mp14. Baie: A=7,50 mp15. Balcon 1: A= 5,20 mp16. Balcon 2: A=8,20 mp Total arie utilă: Au = 160,45 mp

Descrierea constructiei: Fundatii : beton simplu; Structură: zidărie portantă din cărămidă plină ; Planşeu de beton armat; Pereţi: de inchidere – cărămidă, de compartimentare –

caramidă; Acoperiş: tip şarpantă – lemn; Învelitoare: tablă galvanizată; Finisaje exterioare : tencuieli drişcuite şi zugrăveli exterioare Tîmplăria exterioară PVC, tâmplărie interioară din lemn, uşa

din tâmplărie PVC; Instalaţii electrice (monofazate) refăcute, sanitare – stare bună,

încălzire -centrală termică individuală montată – pentru parter şi încălzire prin sobe de teracotă la etaj, calorifere metalice, cablu TV, reţea telefonică şi Internet, canalizare.

Finisaje interioare: zugrăveli lavabile; Pardoseli: bucătărie, holurile şi baia – gresie şi faianţă;

dormitoarele, sufrageria şi holul-living – parchet laminat; Starea actuală: bună.

CONSIDERAŢII ASUPRA STĂRII TEHNICE A IMOBILULUI

Ca urmare a inspecţiei tehnice efectuate în data de 15.01.2013, apreciez starea tehnică a clădirii ca fiind bună.

Nu s-a constatat prezenţa igrasiei sau a mucegaiului în nici una din încăperi, a condensului sau a scurgerilor de apă.

Imobilul este corect întreţinut şi curat, având un aspect plăcut.Evaluatorul nu a efectuat teste referitoare la analiza stabilităţii terenului

şi nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. De asemenea, în absenţa unor informaţii contrare, evaluarea s-a făcut în ipoteza că proprietatea nu este afectată de proiecte cum ar fi lărgirea străzii sau expropriere.

4. Evaluarea proprietatii imobiliare

4.1. Cea mai bună utilizare

Având în vedere ca scopul prezentei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizari identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Cea mai bună utilizare conform IVS 1 este definită astfel:“ Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau

construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.”

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare rezultă în urma unei analize şi trebuie să îndeplinească patru criterii:

- permisă legalAici se analizează reglementările privind zonarea, restricţiile de

construire normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de închiriere;

- posibilă fizicAici se analizează dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a

terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii), precum şi capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (cum ar fi canalizare, apă, linie de transport, energie electrică, gaze agent termic);

- fezabilă financiarImplică analiza şi prognoza veniturilor generate de proprietate din care

se vor scădea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obţinându-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi daca aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, utilizarea este fezabilă;

- maxim productivăDin utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este acea utilizare care

conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii:

- cea mai bună utilizare a terenului liber;

- cea mai bună utilizare a terenului construit.

4.1.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteza pot fi identificate utilizări care creează valoare, evaluatorul putând începe selecţia de la proprietăţi comparabile şi se estimează valoarea terenului. Având în vedere că imobilul este amplasat într-o zonă rezidenţială şi ţinând cont de starea bună a construcţiei, iar demolarea şi eliberarea terenului ar presupune costuri ridicate, se consideră că cea mai bună utilizare a terenului în condiţiile eliberării acestuia nu este fezabilă.

4.1.2. Cea mai bună utilizare a terenului construit Pentru a obţine valoarea imobilului de analizat, în ipoteza celei mai bune utilizări a proprietăţii (casă de locuit cu teren), se determină valoarea întregii proprietăţi prin metoda capitalizării veniturilor. Metoda capitalizării veniturilor exprimă valoarea de piaţă curentă a proprietăţii imobiliare (casă de locuit cu teren), presupunând că aceasta este în stare de funcţionare şi realizează venituri din chirii. Metoda se bazează pe capacitatea clădirii de a produce beneficii prin închirierea acesteia, ţinând cont de caracteristicile sale: amplasament, dotări tehnico-edilitare, etc. În analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii construite, s-a avut în vedere situaţia actuală de teren construit, luând în considerare două variante posibile:

Varianta 1 – utilizarea proprietăţii imobiliare ca spaţiu rezidenţial Varianta 2 – utilizarea proprietăţii imobiliare ca spaţiu vânzări

Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare rezultă din tabelul următor :

Destinaţie Rezidenţial Spaţiu vânzăriArie utilă (mp) 207 207Chirie lunară/mp (Eur/mp/lună) 4 6 Chirie lunară (EUR/luna ) 828 1242Venit Brut Potenţial ( EUR/an ) 9936 14904Grad de neocupare (15% din VBP)

1490,4 2235,6

Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) 8445,6 12668,4Cheltuieli aferente proprietarului ( 15% din VBE )

1266,8 1900,26

Venit Net din Exploatare ( EURO/an )

7178,8 10768,14

Rata de capitalizare % 7,5% 11%Valoare prin capitalizare (EURO) 95717 97892Cost conversie (EURO) 5820Valoarea proprietatii (EURO) 95717 92072

0Venitul brut potenţial (VBP) se calculează ca fiind VBP = chiria/lună x

12 luni.Venitul brut efectiv VBE = VBP – Grad de neocupare.Cheltuielile suportate de proprietar din venitul brut efectiv sunt: impozit

pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietăţii şi cheltuieli cu reparaţiile curente şi de întreţinere.

Venitul Net din Exploatare (VNE), respectiv suma ce rămâne la dispoziţia proprietarului în urma exploatării proprietăţii sale imobiliare prin închiriere, se obţine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.

Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei:V = VNE/c x 100Unde c = rata de capitalizareRatele de capitalizare utilizate, bazate pe relaţia dintre venituri şi

valoarea proprietăţii, rezultată dintr-o analiza comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile, sunt de 7,5% pentru proprietăţi rezidenţiale şi de 10% pentru spaţii vânzări. La abordarea prin venit a fost calculată rata de capitalizare.

În concluzie în opinia evaluatorului cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare evaluate este de locuinţa unifamilială, în această variantă obţinându-se valoarea maximă.

4.2. Abordări în evaluare

Pentru estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare, standardele ANEVAR acceptă trei abordări. Cele trei abordări acceptate de standardele ANEVAR sunt:

- abordarea prin comparaţia vânzărilor recunoaşte ca preţul proprietăţilor este stabilit de piaţă ;

- abordarea prin costuri estimează valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire sau de reproducere) al proprietăţii din care se deduce deprecierea (fizică, funcţională sau economică) ;

- abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transformă nivelul estimat al venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii.

Cele trei abordări ale valorii sunt independente una faţă de cealaltă chiar dacă fiecare din ele se bazează pe aceleaşi principii economice.

În procedura de evaluare au fost parcurse următoarele etape:- documentarea, pe baza unei liste de informaţii furnizate de client;- inspecţia amplasamentului, aprecierea stării tehnice a acestuia;- stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării

raportului;- selecţia tipului de valoare estimată a prezentului raport;- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de

care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei;- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din

punct de vedere al evaluării;- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru

determinarea valorii proprietăţii imobiliare.

Pentru estimarea valorilor ce duc în final la alegerea valorii de piaţă, au fost utilizate următoarele abordări:

- abordarea prin venit;- abordarea prin comparaţii ;- abordarea prin cost.

4.2.1. Abordarea prin venit( Metoda capitalizării directe )

Valoarea proprietăţii imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei.

Abordarea prin venit reprezintă una din cele trei mari categorii de abordări a evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri.

Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o investiţie şi din punct de vedere al investitorului, mărimea câştigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. O premiză de bază a investiţiei este faptul că, cu cât sunt mai mari caştigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpară un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare.

Metoda capitalizării directe se bazează pe şi este corelată cu factorii esenţiali de influenţă asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare a proprietăţii imobiliare:

- abordarea previzională şi anticiparea schimbării;- cererea şi oferta;- substituţia;- echilibru;- influenţa factorilor externi.

Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranţa obţinerii unor caştiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât şi selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinţei de schimbare în venituri de-a lungul timpului.

Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietăţii imobiliare casă de locuit cu teren prin capitalizarea veniturilor obţinute din chirie este următorul:

- se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea imobilului analizat, în condiţiile în care proprietatea ar fi liberă şi posibil de închiriat la valori de piaţă.

Estimarea acestei chirii se face în funcţie de comparabilele găsite pe piaţa imobiliară din Oraşul Bechet. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru imobilul analizat, s-au realizat prospecţiuni pe piaţa imobiliară specifică Oraşului Bechet, identificându-se oferte comparabile.

- în cazul de faţă, având în vedere că ofertele existente pe piaţa includ o marjă de negociere de circa 20% - 25% şi ţinând seama de caracteristicile imobilului analizat (amplasare, stare fizică, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 700 EURO/lună ;

- se calculează Venitul Brut Potenţial (VBP), care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul:

VBP = Ch x 12 luni- se estimează un grad de neocupare ( Gno), rezultat din neocuparea în

întregime sau în anumite perioade, a spaţiilor închiriabile şi/sau neplata chiriei de către locatar. În cazul de faţă s-a estimat un grad de neocupare de 15% ( circa 3 luni pe an). Această apreciere este susţinută şi de piaţă imobiliară specifică proprietăţii analizate, unde gradul de neocupare variază funcţie de dimensiunile spaţiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilităţi de acces şi de utilizare.

- se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenţial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:

VBE = VBP – Gno- se estimează Cheltuielile (CH ) din exploatarea proprietăţii şi care

intră în sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deţinerii proprietăţii imobiliare ( taxe, impozite, asigurări) şi pentru continuarea generării de venituri. Pentru cazul de faţă s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 15% din venitul brut efectiv.

- se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urmă scăderii tuturor cheltuielilor operaţionale din Venitul Brut Efectiv :

VNE = VBE – CH

- pentru obţinerea valorii proprietăţii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare (c), specifică pieţei imobiliare corespunzătoare zonei şi tipului de proprietate analizate. Legătura dintre

valoare şi venituri nete generate de exploatarea proprietăţii este facută de rata de capitalizare .

Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută şi ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul speră să-şi recupereze suma investită în achiziţionarea sau dezvoltarea unei proprietăţi imobiliare . În esenţă, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietăţii din veniturile nete generate de utilizarea proprietăţii şi este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obţinute din piaţă.

COMPARABILE A B C DChirie lunară solicitată 670 650 750 720Venit Brut Potenţial (EUR/an) 8040 5.400 7.200 6.900Grad de neocupare (15% din VBP) 1206 540 720 690Venit Brut Efectiv (EUR/an) 6834 4.860 6.480 6.210Cheltuieli aferente proprietarului (15% VBE)

1025,1

486 648 621

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 5808,9

4.374 5.832 5.589

Valoarea solicitată a proprietăţii (EUR)

72500 60000 85000 70000

Rata de capitalizare (%) 8,01% 7,29% 6,86%

7,98%

Rata de capitalizare medie (%) 7,5%

- valoarea proprietăţii , obtinuţă prin capitalizarea chiriei se caculează cu formula:

V = VNE / c

Unde :- VNE = venitul net din exploatare

- c = rata de capitalizare.

Calculul efectiv al valorii proprietăţii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos:

Aria utilă (mp) 207Chirie lunară/mp (Eur/mp/lună) 4 Chirie lunară solicitată (EUR/lună ) 828Venit Brut Potenţial ( EUR/an ) 9936Grad de neocupare (10% din VBP) 1490,4Venit Brut Efectiv ( EUR/an ) 8445,6Cheltuieli aferente proprietarului ( 15% din VBE )

1266,8

Venit Net din Exploatare( EURO/an ) 7178,8Rata de capitalizare % 7,5%Valoare proprietate (EURO) 95717Valoarea proprietatii (RON) 418963

Valoarea proprietatii estimate în urma abordării prin venit este:Valoarea estimată prin metoda capitalizării veniturilor = 418963 Ron( 95717 Euro).

4.2.2. Abordarea prin comparaţii

( Metoda comparaţiei directe)

Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piaţă se face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietăţi similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată.

Conform principiului de bază al acestei metode valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Analiză comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii care influenţează valoarea.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt : cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor

tranzacţii cu proprietăţi similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vînzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

confirmarea veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei;

selectarea unor criterii de comparaţie relevante; compararea proprietăţilor similare comparabile cu proprietatea

evaluată, utilizând elemente de comparaţie şi ajustare adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile;

analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparaţie ce stau la bază aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferenţelor între proprietăţi, sunt :

drepturile de proprietate; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; condiţiile pieţei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea; componente non – imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape:

culegerea de informaţii (date reale şi concrete) privind tranzacţii de proprietăţi similare, prin analiza pieţei;

identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate;

compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzătoare a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile);

obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului;

analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

În prezentul raport proprietăţile imobiliare tranzacţionate sau oferite spre tranzacţionare care vor fi folosite drept comparabile sunt prezentate în anexele ataşate la raport ( informaţiile au fost obţinute de la persoane fizice).

Elementede comparaţie

Subiect Propr.comp. A

Propr. comp. B

Propr. comp. C

Propr. comp. D

Str. A.I. Cuza

Str. A.I. Cuza

Str. A.I. Cuza

Str. A.I. Cuza

Str. A.I. Cuza

Pret de oferta/vanzare (EURO)

32500 45000 42000 35000

1.Drepturi de proprietateCorecţie (%)Corecţie ( EURO)Preţ corectat

Liberă Liberă

0032500

Liberă

0045000

Liberă

0042000

Liberă

0035000

2.Conditii de finanţareCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

La piaţă La piaţă0032500

La piaţă0045000

La piaţă0042000

La piaţă 0035000

3.Condiţii de vânzareCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Pret corectat

Independ. Similar0032500

Similar0045000

Similar0042000

Similar0035000

4.Condiţiile pieţeiCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

Ianuarie2013

Iun. 2012 -5%-162530875

Feb.2012 -10%-450040500

Dec. 2011 -12%-504036960

Dec.2011-12%-420030800

5.LocalizareCorecţie (%)Corecţie (EURO)Preţ corectat

Str. A.I.Cuza

Similar0030875

Similar 0040500

Similar0036960

Similar0030800

6.Caracteristici fizice

a)Starea tehnicăCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

Bună Similar0030875

Similar0040500

Similar0036960

Similar0030800

c)Arie utilă Corecţie ( EURO )Preţ corectat

207 84+4520976084

140+4376084260

110+4349080450

75+3948078280

7.Caracteristici economiceCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

Nu este cazul

Similar

0076084

Similar

0084260

Similar

0080450

Similar

0078280

8.UtilizareCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

Rezidenţial

Similar0076084

Similar0084260

Similar0080450

Similar0078280

9.Caracteristici non -imobiliareCorecţie (%)Corecţie ( EURO )Preţ corectat

Nu este cazul

Similar0076084

Similar0084260

Similar0080450

Similar0078280

Corecţie totală netă (EURO)

43584 39260 38450 43280

Corecţie totală netă (%)

134,10% 87,24% 91,55% 123,66%

Corecţie totală brută (EURO)

46834 48260 48530 43680

Corecţie totală brută 144,10% 107,24% 115,54% 124,80%

(%)VALOAREA PROPUSĂ

84260

EURO

368815 RON

Pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare prin acestă metodă evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din tranzacţiile de imobile efectuate în zonă, precum şi la datele furnizate de agenţii imobiliari şi de informaţiile publicate în alte surse. Au fost selectate următoarele proprietăţi comparabile situate în zonă:

Proprietatea comparabilă ATeren + construcţie4 camereArie utilă 84 mpStare tehnică bunăDotări finisaje inferioareLocalizare: Str. Alexandru Ioan CuzaPreţ ofertă 32500 EURO

Proprietatea comparabilă BTeren + construcţie5 camereArie utilă 140 mpStare tehnică bunăDotari finisaje mediiLocalizare : Str. Alexandru Ioan CuzaPreţ ofertă 45000 EURO

Proprietatea comparabilă CTeren + construcţie4 camereArie utila 110 mpStare tehnică bunăDotari finisaje mediiLocalizare : Str. Alexandru Ioan CuzaPreţ ofertă 42000 EURO

Proprietatea comparabilă DTeren + construcţie4 camere

Arie utilă 75 mpStare tehnică bunăDotări finisaje inferioareLocalizare : Str. Alexandru Ioan CuzaPreţ ofertă 35000 EURO

Notă

Corecţia care reflectă condiţiile pieţei a fost obţinută din informaţiile preluate de la agenţii imobiliari, ca diferenţă de preţ între preţul de ofertă şi preţul de vânzare, apreciindu-se o creştere a preţului de oferta cu 12%;

În funcţie de localizarea imobilului nu s-au aplicat corecţii, întrucât imobilele comparabile se află pe aceaşi stradă, cu cel evaluat, distanţa maximă dintre ele fiind de maxim 1000 m;

La starea tehnică nu s-a aplicat corecţii de preţ, deoarece imobilele vândute se află într-o stare similară de funcţionare;

Pentru a face corecţiile corespunzătoare diferenţelor de arie utilă s-a folosit preţul unitar obţinut la abordarea prin cost

Pentru estimarea valorii proprietăţii de evaluat s-a calculat suma valorilor absolute ale corecţiilor (corecţia brută) şi suma algebrică a corecţiilor ( corecţia netă ).

În cazul de faţă, în urma analizei, se constată ca proprietatea B are suma corecţiilor brute cea mai mică, valoarea corectată fiind aproximativ 368815 RON adică 84260 EURO.

În concluzie, urmare a aplicarii metodei comparaţiilor directe se poate estima ca valoarea proprietăţii evaluate este de 368815 RON, adica 84260 EURO.

4.2.3 Abordarea prin cost (Metoda costurilor segregate)

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanţii pe piaţă fac legatura între valoare şi cost. În această abordare, valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcţie pentru reproducerea sau înlocuirea construcţiilor existente şi apoi scăzând deprecierea apărută din diferite cauze. Se include profitul normal ce îl obţine antreprenorul.

Această abordare este deosebit de utilă pentru estimarea valorii unei construcţii intenţionate a fi construită, a proprietăţilor cu scopuri speciale şi a altor proprietăţi care nu se tranzacţionează în mod frecvent pe piaţă.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei cladiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura şi planuri actualizate.

Pentru a ajunge la valoarea estimată a proprietăţii prin această abordare, trebuie parcurse următoarele etape:

- estimarea valorii terenului în ipoteza că acestă este liber şi disponibil pentru a fi realizată cea mai bună utilizare a sa;

- estimarea costului total de înlocuire a construcţiilor la data evaluării;- estimarea deprecierii construcţiei;- scăderea deprecierii cumulate din costul total de înlocuire pentru a

obţine costul net;- adăugarea valorii terenului pentru a obţine valoarea totală a

proprietăţii imobiliare.

Estimarea costului de înlocuire a clădiriiCheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite

costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.

Pentru determinarea costului de înlocuire s-a utilizat Metoda Costurilor Segregate, datele fiind preluate din “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric” –Matrix Rom Bucureşti, februarie 2010, fişa nr. 36 –„Locuinţă în mediu urban confort sporit”.

Costul/mp Suprafaţă desfaşurată este de 265 EURO/mp echivalent a 1144,2 RON /mp (cursul EURO din data evaluării 1EURO=4,3177 RON ).

Construcţie casă

Conform Îndreptarului tehnic pentru evaluarea rapidă la preţul zilei a costurilor elementelor

Fişa nr. 36/Îndreptar tehnic februarie 2010

FIŞA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCŢIEIMETODA COSTURILOR SEGREGATE

LOCUINŢĂ ÎN MEDIU URBAN CONFORT SPORIT

Ad = 207 mpNr crt

Denumirea lucrării UM Cant.lucr. /mpAd

Cost total lei Pondere în total cost %

UM mpAd

1 Excavaţii mc 0,4900 120,00 58,8 2,2096

2 Umpluturişi compactări

mc 0,1600 43,00 6,88 0,2585

3 Hidroizolaţii şilucrări aferente

mp 0,3400 157,00 53,38 2,0059

4 Beton armat mc 0,2050 1578,00 323,49 12,1563

5 Zidării mc 0,6140 1145,00 703,03 26,4187

6 Închideri şicompartimentări

mp 0,0630 128,30 8,09 0,3040

7 Confecţii metalice kg 1,8030 14,10 25,42 0,9552

8 Termoizolaţii mp 0,0200 65,30 1,31 0,04929 Tâmplărie metalică kg 2,0000 18,70 37,4 1,4054

10 Geamuri simple mp 0,0270 43,40 1,17 0,0439

11 Pardoseli din gresieglazurată

mp 0,1950 125,30 24,34 0,9147

12 Pardoseli dinparchet

mp 0,3900 127,40 49,67 1,8665

13 Tencuieli interioare

mp 4,3000 126,30 543,09 20,4084

14 Zugrăveli interioare

mp 3,4600 34,80 120,41 4,5248

15 Tencuieli exterioare

mp 0,8000 139,50 111,6 4,1937

16 Şarpantă mp 0,9000 117,90 106,11 3,9874

17 Jgheaburi şiburlane

ml 0,2600 110,90 28,83 1,0833

18 Streaşină infundată mp 0,1300 137,60 17,88 0,6711

19 Branşamentapă – canal

lei 1,0000 82,50 82,50 3,1002

20 Coloane şilegături sanitare

ml 0,5000 28,70 14,35 0,5392

21 Obiecte şi armăturisanitare

lei 1,0000 70,10 70,10 2,6342

22 Branşament electric

lei 1,0000 19,20 19,20 0,7151

23 Cabluri, conductoriţevi electrice

ml 3,0500 6,00 18,30 0,7175

24 Aparate electrice lei 1,0000 15,40 15,40 0,6877

25 Corpuri de iluminat

lei 1,0000 13,10 13,10 0,4923

26 Centrală termică lei 1,0000 21,10 21,10 0,7929

27 Coloane şi legăturide încălzire

ml 0,3900 70,60 27,53 1,0345

28 Corpuri deîncălzire

kg 5,0000 5,90 29,5 1,1085

29 Diverse, organizare,proiectare

% 6,0000 41,02 246,12 9,2488

Total lei/mp 2661,10 100Total Euro/mp 607,95

Cost de înlocuire fără TVA 2022,44 Ron/mp, echivalent a 462,05 Euro/mp Valoare estimată construcţie (Ad= 207 mp) 418645 Ron = 95644 Euro

Estimarea deprecierilorDeprecierea reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire

ce poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării, care presupune analiza separată a cauzelor deprecierii, cuantificarea lor şi apoi calculul global.

Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o clădire sunt : - uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări,

defecte de structură, etc. Aceasta poate fi :

recuperabilă – se estimează numai elementele care la data evaluării trebuie reparate şi se cuantifică prin cost de reducere a elementului la condiţia de nou sau ca nou. O uzură se consideră recuperabilă atunci cand costul pentru corectarea stării tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decât creşterea de valoare rezultată .

nerecuperabilă – se referă la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice.

- neadecvarea funcţională este dată de deficienţele de concepţie şi proiectare, demodare sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Se poate manifesta sub două aspecte :

recuperabilă – se cuantifică prin costul de înlocuire care trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată;

nerecuperabilă - care poate fi cauzată de un element neinclus în costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus în preţul de nou şi nu ar fi trebuit să fie inclus.

- deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă, urbanism, etc şi este de obicei nerecuperabilă.

După inspecţia efectuată de evaluator asupra proprietăţii acesta a constatat că imobilul este întreţinut bine şi că se afla într-o stare tehnică bună, drept pentru care se va porni la calculul deprecierii acumulate de la următoarele premise :

- vârsta scriptică a elementelor de construcţie s-a luat în calcul conform declaraţiilor proprietarului;

- vârsta elementelor de construcţie cu viată lungă, estimată 45 ani.

Uzura fizică nerecuperabilă

A) elemente cu viaţă scurtă: Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent

corectate din motive practice sau economice. Pentru calculul uzurii fizice nerecuperabile s-a calculat uzura aferentă fiecărui element folosind metoda duratei de viaţă economică.

Elemente de construcţie

Valoare- RON -

Vârsta efectivă- ani -

Durată de viaţă economică- ani -

Raport aplicat la cost

Uzura fizică nerecuperabilă- Ron -

Zugrăveli 18145 3 5 3/5 10887Pardoseli 3965 3 10 3/10 119TOTAL 22110 11006

B) elemente cu viaţă lungă:Metoda folosită la estimarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor

cu viata lungă implica utilizarea raportului dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică a clădirii. Acest raport se aplică la costul de inlocuire a componentelor cu viaţă lungă cu uzură fizică nerecuperabilă. 1. Costul total de înlocuire – lei - 4186452. Cost de înlocuire al :

- elementelor fizice recuperabile

11006

3. Cost de înlocuire al elementelor cu viaţă lungă ( 1 –2 ) 4076394. Raport aplicat la cost:45/75

- vârsta efectivă = 43 ani

- duratî de viaţă economică = 75 aniTotal uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata lunga 233713

Total uzură fizică : 11006 233713 244719

Neadecvare funcţională:Neadecvarea funcţională este o pierdere de valoare cauzată de

deficienţele de concepţie sau proiectare a clădirii, ori datorită supradimensionării. De asemenea ea poate apărea şi ca urmare a schimbărilor în timp referitoare la aspectul clădirii, material sau standarde de construcţie (grad seismic, izolaţie termică). Neadecvarea funcţională poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă. În cazul proprietăţii de analizat nu se constată neadecvări funcţionale.

Neadecvare funcţională recuperabilă 0 % 0Neadecvare funcţională nerecuperabilă 0 % 0Total neadecvare funcţională 0

Deprecierea externă :Deprecierea externaăeste utilitatea diminuată a unei clădirii cauzată de

influenţe negative din mediul exterior clădirii şi este de obicei nerecuperabilă. Ea poate fi determinata de o serie de factori ca : declinul vecinatatii, amplasamentul nefavorabil in localitate sau regiune, conditiile pietei locale. In metoda costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii.

In cazul analizat, putem aprecia ca deprecierea externa este nula.Total uzură fizică 244719 RonTotal neadecvare funcţională 0Depreciere totală 244719 RON

În aceste condiţii DEPRECIEREA TOTALĂ este estimată la 244719 RON.

Valoare estimata construcţie

Estimarea valorii terenuluiEstimarea valorii terenului a fost făcută folosind metoda comparaţiei

directe. Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată. Conform principiului de bază al acestei metode valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Elemente de Comparaţie

subiect Comp.1 Comp.2 Comp.3 Comp.4 Suprafaţă (mp) 1310 620 1850 510 740Preţ de ofertă vânzare (Euro/mp)

10 12 10 8

1. Drepturi de proprietate

liber similar similar similar similar

Corecţie drepturi de propr. (%)

0 0 0 0

Corecţie drepturi de propr. (Euro)

0 0 0 0

Preţ corectat 10 12 10 82. Condiţii de finanţare

la piaţă similar similar similar similar

Corecţie pentru finanţare (%)

0 0 0 0

Corecţie pentru finanţare (Euro)

0 0 0 0

Cost de înlocuire 418645Depreciere Totală (mai puţin uzura fizică recuperabilă)

-244719

Valoare construcţie (Ron) 173926Valoare construcţie (Euro) 39735

Preţ corectat 10 12 10 83. Condiţii de vânzare

individual Similar similar similar similar

Corecţie pt condiţii vânzare(%)

0 0 0 0

Corecţie pt cond. vânzare (Eur)

0 0 0 0

Pret corectat 10 12 10 84. Condiţii de piaţă Ian. 2013 Iun.2012 Feb.2012 Dec.2011 Dec.2011Corecţie pt. Condiţii piaţă(%)

-5% -10% -12% -12%

Corecţie pentru condiţiile pieţei (Euro)

-0,5 -1,2 -1,2 -0,96

Pret corectat 9,5 10,8 8,8 7,045. Localizare Str.A.I.

Cuzasimilar similar similar similar

Corecţie localizare (%)

0 -0 0 0

Corecţie localizare (Euro)

0 0 0 0

Preţ corectat 9,5 10,8 8,8 7,046. Caracteristici fizicea) Suprafaţă teren (mp)

1310 620 1850 510 740

Corecţie pentru suprafaţă (Euro)

+0,21 -0,7 +0,26 0,17

Pret corectat 9,71 10,1 9,06 7,21b) Utilităţi toate similar similar similar similarCorecţie pentru utilităţi (%)

0 0 0 0

Corecţie pentru utilităţi (Euro)

0 0 0 0

Preţ corectat 9,71 10,1 9,06 7,217. Utilizare rezidenţial similar similar similar similarCorecţie (%) 0 0 0 0Preţ corectat (Euro) 9,71 10,1 9,06 7,21

8. Caracteristici economice

nu e cazul similar similar similar similar

Corecţie (Euro) 0 0 0 0Preţ corectat 9,71 10,1 9,06 7,219. Caracteristici non-imobiliare

nu e cazul similar similar similar similar

Corecţie (Euro) 0 0 0 0Preţ corectat 9,71 10,1 9,06 7,21Corecţie totală netă (Euro)

0,29 1,9 0,94 0,79

Corecţie totală netă (%)

97,10% 84,17% 90,60% 90,13%

Corecţie totală brută (Euro)

0,71 1,9 1,46 1,13

Corecţie totală brută (%)

7,10% 15,83% 14,60% 14,13%

Valoare teren (Euro/mp)

10,1

Corecţia care reflectă conditiile pieţei a fost obţinută din informaţiile preluate de la agenţii imobiliari, ca diferenţă de preţ între preţul de ofertă şi preţul de vânzare, apreciindu-se o creştere a preţului de ofertă cu 10%.

Corecţia care reflectă influenţa localizării asupra preţurilor de vânzare ale terenurilor nu a fost efectuată, deoarece imobilele se află pe aceaşi stradă, la distanţe mici faţă de imobilul evaluat.

Corecţia pentru suprafaţă s-a făcut ţinându-se cont de suprafaţa subiectului faţă de comparabile, rezultată ca diferenţa de preţ obţinută din informaţiile de pe piaţa imobiliară.

A fost selectată comparabila B ca fiind comparabilă cu corecţia brută procentuală cea mai mică şi în urma corecţiilor preţul pe mp de teren în zona analizată a fost stabilit ca fiind 10,1 Euro/mp, fiind estimat:

Valoare teren = 13231 Euro (57913 Ron)În aceste condiţii valoarea proprietăţii estimată prin abordarea prin cost

(metoda costurilor segregate utilizată pentru estimarea costului de înlocuire şi metoda duratei de viaţă economică pentru estimarea deprecierii) este de 173926 Ron+ 57913 Ron = 231839 Ron (echivalent a 52966 Euro) .

4.3. RECONCILIEREA VALORILOR

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la verificarea întregii lucrări de evaluare,pentru a avea siguranţa că datele disponibile, tehnice, analitice, raţionale şi logica aplicată au condus la judecăţi consistente. În estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare “ Casă de locuit cu teren”, s-au

folosit informaţii de pe piaţă şi de la proprietarul imobilului. Toate calculele matematice cuprinse în prezenta lucrare au fost verificate.

În urma aplicarii celor trei metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată s-au obtinut următoarele valori:

1. Valoarea proprietăţii estimată prin venit: Vvenit = 418.963 Ron ( 95.717 Euro).

2. Valoarea proprietăţii estimată prin comparaţia vânzărilor : Vcomparaţii = 368.815 Ron (84.260 Euro)

3. Valoarea proprietăţii estimată prin cost : Vcost = 231.839 Ron ( 52.966 Euro) .

Reconcilierea rezultatelor şi stabilirea valorii de piaţă s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaţiilor utilizate.

Analizând metodologia de calcul şi cantitatea informaţiilor de piaţă se pot desprinde următoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin

metoda comparaţiilor de piaţă este adecvată întrucat există suficiete tranzacţii cu astfel de imobile în zonă, iar spaţiile de acest gen nu sunt solicitate pentru închiriere, în acelaşi timp valoarea estimată la abordarea prin cost nu este concludentă dată fiind vechimea construcţiei.

Criteriul II : precizia- calculele efectuate în cele trei metode utilizate sunt precise;- abordarea prin comparaţia vânzarilor este mai precisă, valoarea

obţinută la abordarea prin venituri variază în funcţie de rata de capitalizare foarte mult, iar valoarea obţinută la abordarea prin cost variază în funcţie de deprecieri.

Criteriul III : cantitatea informaţiilor utilizate- atât chiriile, cât şi rata de capitalizare sunt obţinute de pe piaţă;- informaţiile obţinute la metoda costurilor segregate şi comparaţiilor

sunt reale şi verificabile; - există mai multe oferte de vânzare decât de închiriere.

În aceste condiţii, cea mai adecvată abordare este cea prin comparaţii, valoarea estimată prin această abordare fiind valoarea adoptată de către evaluator.

Vcomparaţii = 368.815 Ron (84.260 Euro)