raport de evaluare - lichidator · pdf file(casa veche); c6, c7 – gura canal betonata,...

18.12.2012

RAPORT DE EVALUARE

a proprietatii imobiliare

Teren cu constructii

Adresa: comuna Bratca, sat. Beznea – CF nr. 51099 cad. 2041 si 2041-C1; CF 51101 cad.2040; CF nr.51100 cad.2038/2 si 2039/1; CF nr. 51102 Cad. 2042 Client: EUREXPERT IPURL Destinatar: EUREXPERT IPURL

- DECEMBRIE 2012 -

Datele, informatiile si continutul prezentului raport sunt confidentiale si nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului si al destinatarului.

Baranyi Levente Victor tel.0726/720659 Evaluare teren si constructii com. Bratca, sat. Beznea, proprietar SC RONETIC SRL

- 2 -

IINNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR

NNrr.. 1111//1188--1122--22001122

11..EEVVAALLUUAATTOORR BBaarraannyyii LLeevveennttee VViiccttoorr

LLeeggiittiimmaaţţiiee AANNEEVVAARR//UUNNEEAARR

NNrr.. 1100551188 // 22001122

PPaarraaffaa NNrr.. 1100551188 –– vvaallaabbiillăă 22001122

FFiirrmmaa PPFFAA BBaarraannyyii LLeevveennttee VViiccttoorr

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii OOrraaşşuull:: OOrraaddeeaa SSttrr.. RReeppuubblliicciiii TTeelleeffoonn:: 00772266//772200..665599 EE--mmaaiill:: bbaarraannyyii__lleevveennttee@@yyaahhoooo..ccoomm

22..CCLLIIEENNTT PPeerrssooaannăă jjuurriiddiiccăă:: EEUURREEXXPPEERRTT IIPPUURRLL

AAddrreessaa LLooccaalliittaatteeaa:: BBeeiiuuss,, ssttrr.. NNaarrcciisseelloorr,, nnrr.. 1111

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII EEUURREEXXPPEERRTT IIPPUURRLL

33.. PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATTĂĂ

Proprietate imobiliara de tip turistic/agrement - teren si constructii formata din : Teren in proprietate in suprafata totala de 10.991 mp (impartita pe 4 CF-uri); CF nr. 51099 cad. 2041 si 2041-C1; CF nr. 51101 cad.2040; CF nr.51100 cad.20382 si 2039/1; CF nr. 51102 Cad. 2042 Constructii inscrise in CF 51099: casa Constructii neinscrise in CF, notate in planul cadastral: C1 – terasa acoperita; C2 – fundatii din piatra si beton; C3 – fantana betonata; C4 – constructii P+2E+M; C5 – constructie anexa (casa veche); C6, C7 – gura canal betonata, ZS – zid de sprijin si imprejmuire

PPrroopprriieettaarr SSCC RROONNEETTIICC SSRRLL,, JJ0055//11998844//2288..0055..11999922,, CCUUII 7755115511

AAddrreessaa pprroopprriieettăăţţiiii �� CCoommuunnaa BBrraattccaa,, ssaatt.. BBeezznneeaa CF nr. 51099 cad. 2041 si 2041-C1; CF nr. 51101 cad.2040; CF nr.51100 cad.20382 si 2039/1; CF nr. 51102 Cad. 2042

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ EESSTTIIMMAATTĂĂ

PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

114466..662200 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 665544..999911 RROONN

ddiinn ccaarree vvaallooaarree tteerreenn 4477..330000 EEUURR ((221111..330000 RROONN))

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ


- 3 -

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII SSttaabbiilliirreeaa vvaallooaarriiii ddee ppiiaaţţăă iinn vveeddeerreeaa vvaannzzaarriiii llaa lliicciittaattiiee ppuubblliiccaa

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1188..1122..2200001122

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNŢŢĂĂ

11 EEUURROO == 44,,44667755 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCŢŢIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

IInnssppeeccţţiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree eevvaalluuaattoorr BBaarraannyyii LLeevveennttee VViiccttoorr,, iinn ddaattaa ddee 1188..1122..22001122 îînn pprreezzeennţţaa pprroopprriieettaarruulluuii..

DDAATTAA IINNTTOOCCMMIIRRIIII UULLUUII DDEE EEVVAALLUUAARREE

1188..1122..22001122

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAŢŢAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: CF nr. 51099 cad. 2041 si 2041-C1 – contract vanzare- cumparare nr.2874 din 12.05.2006, emis de BNP Dragoiu Ilie – Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumparare, dobandit prin conventie cota actuala 1/1. CF nr. 51101 cad.2040 - contract vanzare- cumparare nr.2874 din 12.05.2006, emis de BNP Dragoiu Ilie, Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumparare, dobandit prin conventie cota actuala 1/1. CF nr.51100 cad.20382 si 2039/1 - contract vanzare- cumparare nr.2874 din 12.05.2006, emis de BNP Dragoiu Ilie, Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumparare, dobandit prin conventie cota actuala 1/1. CF nr. 51102 Cad. 2042 - contract vanzare- cumparare nr.2874 din 12.05.2006, emis de BNP Dragoiu Ilie, Intabulare drept de proprietate cu titlu de cumparare, dobandit prin conventie cota actuala 1/1. DDooccuummeenntt ddiissppoonniibbiill :: ccoonnttrraacctt ddee vvâânnzzaarree –– ccuummppăărraarree CCaarrttee FFuunncciiaarrăă nnrr.. CF nr. 51099, CF nr. 51101, CF nr.51100, CF 51102 NNuummăărrttooppooggrraaffiicc//ccaaddaassttrraall :: cad. 2041 si 2041-C1, cad.2040, cad.20382 si 2039/1, Cad. 2042 SSuupprraaffaaţţaa ddee tteerreenn îînnssccrriissăă îînn CCFF:: CF nr. 51099 – 3003 mp CF nr. 51101 – 3219 mp CF nr. 51100 – 2118 mp CF nr. 51102 – 2651 mp DDeessccrriieerreeaa pprroopprriieettaattiiii iinn CCFF :: CF nr. 51099 – teren suprafata 3003 mp si casa CF nr. 51101 – teren suprafata 3219 mp Arator in Postata Tarana CF nr. 51100 – teren suprafata 2118 mp CF nr. 51102 – teren suprafata 2651 mp Arator in Postata Tarana PPăărrţţiillee iinnddiivviizzee ccoommuunnee:: nnuu ee ccaazzuull SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: nnuu ssuunntt

MMEENNŢŢIIUUNNII 11:: SSiittuuaaţţiiaa pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă

�� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee eexxttrraassee ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă eelliibbeerraatt llaa ddaattaa ddee 1133..1122..22001122 ,, ddiinn ccaarree ss--aauu eexxttrraass ddaatteellee mmaaii ssuuss pprreezzeennttaattee,, –– aanneexxaatt pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt şşii ccoonnssiiddeerraatt ppaarrttee iinntteeggrraannttăă.. CCoonnffoorrmm eexxttrraassuulluuii ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă pprreezzeennttaatt pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarrăă eessttee lliibbeerrăă ddee ssaarrcciinnii ..

�� AA ffoosstt eessttiimmaattăă vvaallooaarreeaa îînnttrreegguulluuii ddrreepptt ddee pprroopprriieettaattee îînn iippootteezzaa îînn ccaarree eell eessttee vvaallaabbiill,, ttrraannzzaaccţţiioonnaabbiill şşii nneeaaffeeccttaatt ddee ssaarrcciinnii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiţţiiee ddooccuummeennttaattiiaa ccaaddaassttrraallaa IInn ddooccuummeennttaaţţiiaa ccaaddaassttrraallăă ppuussăă llaa ddiissppoozziiţţiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt îînnssccrriissee::


- 4 -

TTeerreenn :: CF nr. 51099 – 3003 mp CF nr. 51101 – 3219 mp CF nr. 51100 – 2118 mp CF nr. 51102 – 2651 mp

⇒⇒ CCoonnssttrruuccţţiiii :: CF nr. 51099 – C1 Casa SSuupprraaffaaţţaa îînnrreeggiissttrraattăă îînn ddooccuummeennttaaţţiiaa ccaaddaassttrraallăă::nnuu eessttee iinnrreeggiissttrraattaa DDiiffeerreennţţee îînnttrree ssiittuuaaţţiiaa ccaaddaassttrraallaa//ttaabbuullaarrăă şşii ssiittuuaaţţiiaa ddee ppee tteerreenn :: EExxiissttăă uurrmmăăttooaarreellee ddiiffeerreennţţee:: CCuu ooccaazziiaa iinnssppeeccttiieeii ss--aa ccoonnssttaattaatt ccaa iinnffaarraa ccoonnssttrruuccttiieeii iinnttaabbuullaattaa ssee rreeggaasseesscc uurrmmaattooaarreellee ccoonnssttrruuccttiiii nneeiinnttaabbuullaattee:: C1 – terasa acoperita; C2 – fundatii din piatra si beton; C3 – fantana betonata; C4 – constructii P+2E+M; C5 – constructie anexa (casa veche); C6, C7 – gura canal betonata, ZS – zid de sprijin si imprejmuire RReessttrriiccţţiiii ddee ccoonnssttrruuiirree :: NNuu ssee ccuunnoosscc

88.. SSIITTUUAAŢŢIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII

SSiittuuaaţţiiaa ooccuuppaannţţiilloorr :: OOccuuppaatt ddee pprroopprriieettaarr CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee // îînncchhiirriieerree :: nnuu ee ccaazzuullll DDeessttiinnaaţţiiee :: ttuurriissttiiccaa//aaggrreemmeenntt


- 5 -

DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă :: llaa mmaarrggiinneeaa ssaattuulluuii BBeezznneeaa iinnttrr--oo zzoonnaa ccuu ccaassee ssii tteerreennuurrii lliibbeerree..

�� AAcccceessuull llaa pprroopprriieettaattee ssee rreeaalliizzeeaazzăă pprriinnttrr--uunn ddrruumm ddee ppaammaanntt,, ddrruummuull aassffaallttaatt eessttee llaa ccccaa.. 220000 mm ddee pprroopprriieettaattee..

�� SSttrraaddaa uuttiilliittăăţţiillee aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeenntt ssuunntt cceellee uuzzuuaallee nneecceessaarree:: aappăă ddiinn ffaannttaannaa,, ccaannaalliizzaarree –– 22 ffoossee sseeppttiiccee,, eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă ttrreeccee pprriinn ffaattaa tteerreennuulluuii

99..

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAŢŢIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

�� AArrtteerree iimmppoorrttaannttee:: nnuu ssuunntt �� CCaalliittaatteeaa rreeţţeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: ppaammaanntt//aassffaallttaattee ccuu 11

bbaannddaa ppee sseennss

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

�� TTiippuull zzoonneeii :: aaggrriiccooll//rreezziiddeennttiiaall//ttuurriissttiicc �� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaallee ccuu

rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP,, PP++EE,, PP++MM ssii tteerreennuurrii lliibbeerree �� DDiissttaannţţaa ffaaţţăă ddee pprroopprriieettăăţţii ccoommpplleemmeennttaarree:: mmaarree �� MMiijjllooaacceellee ddee ttrraannssppoorrtt îînn ccoommuunn ssuunntt llaa ddiissttaannţţăă mmaarree.. �� UUnniittăăţţii ccoommeerrcciiaallee:: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă mmaarree .. �� UUnniittăăţţii ddee îînnvvăăţţăămmâânntt ((mmeeddiiuu)):: ssuunntt aammppllaassaattee llaa ddiissttaannţţăă

mmaarree �� UUnniittăăţţii mmeeddiiccaallee:: -- �� IInnssttiittuuţţiiii ddee ccuulltt:: mmaarree �� PPaarrccuurrii:: --

UUTTIILLIITTĂĂŢŢII EEDDIILLIITTAARREE CCOONNEECCTTAATTEE PPEE PPAARRCCEELLAA

�� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: llaa lliimmiittaa ppaarrcceelleeii ffaarraa rraaccoorrdd

�� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: ffaannttaannaa �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteerrmmooffiiccaarree:: iinneexxiisstteennttăă �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: nnuu eexxiissttaa;; �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: ffoossaa sseeppttiiccaa �� RReeţţeeaa uurrbbaannăă ddee tteelleeffoonniiee,, ccaabblluu ttvv şşii iinntteerrnneett:: --

AAMMBBIIEENNTT -- PPOOLLUUAARREE �� CCiivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree rreedduussaa

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

�� TTiippuull zzoonneeii :: aaggrriiccooll//rreezziiddeennttiiaall//ttuurriissttiicc �� ÎÎnn zzoonnăă ssuunntt aammppllaassaattee pprreeppoonnddeerreenntt ccaassee uunniiffaammiilliiaallee ccuu

rreeggiimm ddee iinnaallttiimmee PP,, PP++EE,, PP++MM ssii tteerreennuurrii lliibbeerree �� DDoottăărrii şşii rreeţţeellee eeddiilliittaarree ssaattiissffaaccăăttooaarree.. �� AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt..

DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE �� PPaarrcceellaa ddee tteerreenn aarree ccoooorrddoonnaatteellee:: nnuu aauu ssttaatt llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ((pprroopprriieettaatteeaa aa ffoosstt iinnddiiccaattaa eevvaalluuaattoorruulluuii ddee ccaattrree pprroopprriieettaarr))..

SSUUPPRRAAFFAATTAA,, FFRROONNTT SSTTRRAADDAALL ,, TTOOPPOOGGRRAAFFIIEE

�� SSuupprraaffaaţţaa tteerreenn :: ttoottaall cceellee 44 nnrr.. CCFF 1100..999911 mmpp �� FFrroonntt ssttrraaddaall :: ccccaa.. 4400 mmll �� FFoorrmmaa :: rreegguullaattăă �� TTooppooggrraaffiiee :: tteerreenn îînncclliinnaatt

AAMMEENNAAJJAARRII �� ZZiidduurrii ddee sspprriijjiinn :: ccccaa.. 5500 mm lluunnggiimmee,, ddiinn bbeettoonn ssii ppiiaattrrăă zziiddiittăă

�� IImmpprreejjmmuuiirrii:: ccccaa.. 331122 mmll

1100..

TTEERREENN IINN EEXXCCEESS SSAAUU SSUURRPPLLUUSS

�� TTeerreenn iinn eexxcceess :: nnuu

DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCTTIIIILLOORR 1111..

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE,, TTIIPP,, SSTTRRUUCCTTUURRAA,, AARRIIII

�� CCoonnssttrruuccttiiii eexxiisstteennttee ppee tteerreenn((ssuupprraaffeetteellee ssii vvaarrssttaa aauu ffoosstt iinnddiiccaattee ddee ccaattrree pprroopprriieettaarr))

11)) TTeerraassaa aaccooppeerriittaa CC11 ((ccaadd..22004400 ssii 22004411)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii


- 6 -

ccccaa..11999988,, ffuunnddaattiiii ddiinn bbeettoonn,, ppeerreettii bbeettoonn ddee ccccaa.. 11 mm iinn ccaarree ssuunntt bbaaggaattii nniissttee ssttaallppii ddee mmeettaall ccaarree ssuussttiinneeaauu aaccooppeerriissuull.. CCccaa .. 110000 mmpp

22)) FFuunnddaattiiee ddiinn ppiiaattrraa ssii bbeettoonn CC22 ((ccaadd 22003388//11)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,, bbeettoonn ssii ppiiaattrraa ccccaa.. 2255 mmpp

33)) FFaannttaannaa bbeettoonnaattaa CC33 ((ccaadd.. 22004400)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,, ddiinn bbeettoonn ccaappttuussiittaa ccuu ppiiaattrraa:: ffoorraajj llaa ccccaa.. 88 mmll

44)) CCoonnssttrruuccttiiii ddee llooccuuiinnttee//ppeennssiiuunnee CC44 ((ccaadd..22003399,, 22004400,, 22004411,, 22004422)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..22000066,, ffuunnddaattiiii ddiinn bbeettoonn,, ssttrruuccttuurraa bbeettoonn aarrmmaatt,, iinncchhiiddeerrii ppeerriimmeettrraallee ddiinn BBCCAA ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessff.. 11004444 mmpp

55)) CCoonnssttrruuccttiiee aanneexxaa CC55 ((ccaadd..22003388//22 ssii 22003399)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11997700,, ccaassaa vveecchhee ddiinn cchhiirriippiiccii ((ddeemmoollaabbiillaa)) ccccaa.. 3355 mmpp..

66)) GGuurraa ddee ccaannaall bbeettoonnaattaa CC66 ((22003388//22)):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,, ffoossaa sseeppttiiccaa ddiinn bbeettoonn:: ccccaa.. 2233 mmcc..

77)) ZZiidd ddee sspprriijjiinn –– ZZSS ((ccaadd..22003388//11,, 22003399,, 22004400,, 22004411,, 22004422 )):: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,, bbeettoonn ssii ppiiaattrraa,, ccccaa.. 5500 mmll

88)) IImmpprreejjmmuuiirree:: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,,ffuunnddaattiiii bbeettoonn,, ssttaallppii mmeettaalliiccii,, ggaarrdd ddiinn ppllaassaa ddee ssaarrmmaa.. CCccaa.. 331122 mmll..

99)) BBaazziinn:: aannuull ccoonnssttrruuiirriiii ccccaa..11999988,, ffuunnddaattiiii ddiinn bbeettoonn,, ppeerreettii ddiinn bbeettoonn,, ccccaa.. 6600 mmcc

FFIINNIISSAAJJEE IINNTTEERRIIOOAARREE

�� PPaarrddoosseellii:: nnuu ee ccaazzuull �� PPllaaccaajjee :: nnuu ee ccaazzuull �� TTeennccuuiieellii :: nnuu ee ccaazzuull �� ZZuuggrraavveellii :: nnuu ee ccaazzuull �� SSccaarrii iinntteerriiooaarree :: nnuu ee ccaazzuull

FFIINNIISSAAJJEE EEXXTTEERRIIOOAARREE

�� TTeennccuuiieellii :: nnuu ee ccaazzuull �� TTeerrmmooiizzoollaaţţiiee // tteerrmmoossiisstteemm :: nnuu ee ccaazzuull �� ZZuuggrrăăvveellii :: nnuu ee ccaazzuull �� PPllaaccaajjee ssaauu ssoocclluu :: nnuu ee ccaazzuull

TTAAMMPPLLAARRIIEE

�� UUşşii :: nnuu ee ccaazzuull �� FFeerreessttrree :: nnuu ee ccaazzuull

IINNSSTTAALLAAŢŢIIII ŞŞII DDOOTTĂĂRRII

�� IInnssttaallaaţţiiii eelleeccttrriiccee :: nnuu ee ccaazzuull �� AAppaa şşii ccaannaalliizzaarree :: nnuu ee ccaazzuull �� ÎÎnnccăăzziirree şşii aappaa ccaallddăă :: nnuu ee ccaazzuull

SSTTAARREE FFIIZZIICCAA,, DDEEPPRREECCIIEERRII

�� SSttaarree ffiizziiccaa ggeenneerraallăă :: bbuunnăă �� DDeepprreecciieerrii iiddeennttiiffiiccaattee :: nnuu ee ccaazzuull

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA

�� AAssppeecctt ssaattiissffaaccaattoorr �� FFiinniissaajjee :: nnuu ee ccaazzuull SSttaarreeaa tteehhnniiccăă ggeenneerraallăă eessttee bbuunnăă

AANNAALLIIZZAA PPIIEEŢŢEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEŢŢEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEŢŢEEII

�� DDeeffiinniirreeaa ppiieeţţeeii :: aammppllaassaammeenntteelloorr ccuu ddeessttiinnaattiiee ttuurriissttiiccaa �� AArreeaalluull aannaalliizzaatt :: zzoonnaa BBrraattccaa,, SSuunnccuuiiuuss,, iinn ggeenneerraall

zzoonneellee ttuurriissttiiccee �� ZZoonnăă rreezziiddeennţţiiaallăă ssii tteerreennuurrii lliibbeerree NNAATTUURRAA ZZOONNEEII �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiillăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: oorraaşş ccuu eeccoonnoommiiee aaccttiivvăă,,

îînn ddeezzvvoollttaarree ccuu şşoommaajj rreedduuss OOFFEERRTTAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: SSaarraaccaa �� EEvvoolluuţţiiee :: ssttaaggnnaarree

CCEERREERREEAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: SSăărraaccăă �� EEvvoolluuţţiiee :: ssttaaggnnaarree

1122..

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEŢŢEEII �� IInn cceeeeaa ccee pprriivveeşşttee eecchhiilliibbrruull ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaţţăă ddee


- 7 -

((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeţţeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannţţiiii ppee ppiiaaţţăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccţţiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuţţiieeii pprreeţţuurriilloorr ppee ppiiaaţţaa mmeennţţiioonnaattăă..

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU TTEERREENNUURRII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE

�� MMiinniimm:: 22 EEUURROO //mmpp �� MMaaxxiimm:: 66 EEUURROO //mmpp

PPRREEŢŢUURRII ÎÎNN ZZOONNAA AANNAALLIIZZAATTAA PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE SSIIMMIILLAARREE

�� MMiinniimm:: 110000..000000 EEUURROO �� MMaaxxiimm:: 220000..000000 EEUURROO

CCOOSSTTUURRII DDEE CCOONNSSTTRRUUCCTTIIEE

�� MMiinniimm:: 110000 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaaxxiimm:: 225500 EEUURROO // mmpp AAdd

CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNŢŢEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAŢŢAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII

�� ppiiaaţţăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaţţaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee ttrraannzzaaccţţiiii..

�� TTiimmppuull ddee vvaannzzaarree mmeeddiiuu aall pprrooppiieettaattiilloorr ddee ttiippuull cceelleeii eevvaalluuaattee :: 1122 lluunnii;;

�� AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeţţuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaţţăă aall pprroopprriieettăăţţiiii ..


- 8 -

1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăţţiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaţţiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

DDeessttiinnaattiiii ppeerrmmiissee lleeggaall ssiinn cceellee iiddeennttiiffiiccaattee ccaa ppoossiibbiillee ffiizziicc ::

�� ddeemmoollaarree ccoonnssttrruuccttiiee ssii vvaannzzaarree tteerreenn lliibbeerr –– pprreessuuppuunnee cchheellttuuiieellii oobbttiinneerreeaa aauuttoorriizzaattiieeii ddee ddeemmoollaarree

�� uuttiilliizzaarree rreezziiddeennttiiaallaa ––NNUU �� uuttiilliizzaarree ccoommeerrcciiaallaa ––NNUU �� uuttiilliizzaarree ttuurriissttiiccaa –– DDAA

PPrraaccttiicc,, ţţiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddiirriiii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aalltteerrnnaattiivvăă ppoossiibbiillăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă eessttee cceeaa ddee pprroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarrăă ttuurriissttiiccaa//aaggrreemmeenntt.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooţţiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiţţiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăţţiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiţţiiiillee cceelleeii mmaaii

bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaţţiiii))..


- 9 -

1144.. EEVVAALLUUAARREE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAŢŢIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE 22001111

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN PPIIAATTAA Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat". Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea. Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător. Deoarece sursele de informatii (proprietati comparabile) petru proprietatea supusa evaluari sunt putine si au un nivel de credibilitate scazut si nu ar fi fost relevante aceasta metoda nu s-a aplicat.

1144..22.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar. In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).

14.2.1. Estimarea valorii terenului

In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaţia vanzarilor, alocarea, extracţia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.


- 10 -

Metoda comparaţiilor directe este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere - ofertă pe piaţa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieţei imobiliare şi tipul datelor de piaţă. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii. Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:


- 11 -

Grila de comparaţii este următoarea :


- 12 -

Corecţiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � s-au aplicat terenurilor comparabile A, B si C corectii negative (-30%) tinand cont de faptul

ca cele 3 propietati sunt oferte si apare o marja de negociere. Marja de negociere este peste media regăsită în piaţă, fapt datorat caracterului speculativ al ofertelor de terenuri.

� Drept de proprietate : o nu au fost necesare corecţii;

� Restricţii legale : o nu au fost necesare corecţii;

� Condiţii de finantare: o nu au fost necesare corecţii;

� Condiţii de vanzare: o nu au fost necesare corecţii;

� Condiţii de piaţă: o nu au fost necesare corecţii;

� Localizare: o S-au aplicat corectii negative tuturor comparabilelor deoarece se afla intr-o zona

mai buna decat proprietatea subiect; � Carasteristici fizice :

o Suprafata: s-au corectat negativ toate comparabilele deoarece acestea au suprafete mai mici decat subiectul supus evaluarii si se pot vinde mai usor;

o Front stradal: s-au corectat pozitiv toate comparabilele deoarece acestea au un front stradal mai mic

� Utilităţi disponibile o S-au corectat pozitiv toate comparabilele pentru lipsa unor utilitati cu 0,5

euro/utilitate lipsa � Zonarea

o nu au fost necesare corecţii; � Cea mai buna utilizare :

o nu au fost necesare corecţii;

Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecţii (corecţia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin comparaţii de piaţă, analiza pe perechi de date este de 47.300 EURO ( 211.300 RON ).

14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale

Costul de inlocuire brut ( de nou) Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă. Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv in baza “Volumului I – Clădiri rezidenţiale” – din cartea COSTURI DE RECONSTRUCŢIE – COSTURI DE ÎNLOCUIRE” editate de catre Editura IROVAL in 2009, autor Corneliu Şchiopu si Costuri de Reconstructie – Costuri de inlocuire – “Cladiri industriale, comerciale si agricole, constructii speciale Editura Iroval Bucuresti 2010”. Valorile luate în considerare au fost determinate prin metoda devizelor analitice.


- 13 -

Paşii aplicării metodei sunt : - stabilirea principalelor tipuri de suprafeţe (suprafaţa construită la sol, suprafaţa nivelelor,

suprafaţa desfăşurată) - încadrarea localităţii în funcţie de gradul seismic şi stabilirea coeficientului de manoperă,

stabilirea distanţei medii de transport pentru calculul coeficienţilor - Alegerea tipului de infrastructură, suprastructură a clădirii – raportarea preţurilor unitare

la suprafeţele aferente rezultând costul global - Alegerea calităţii finisajelor, învelitorii şi instalaţiior funcţionale– raportarea preţurilor

unitare la suprafeţele aferente rezultând costul global - Insumarea costurilor totale.

In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea costului de inlocuire brut. Deprecieri Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire (de nou) a construcţiilor ce poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe. Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt: - deteriorarea fizică - neadecvarea funcţională (recuperabilă şi nerecuperabilă) - deprecierea externă (ce poate fi şi temporară) În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi externă In anexele raportului de evaluare se gaseste fisa de calul in abordarea prin cost in care este detaliata estimarea si segregarea deprecierilor. Costul de inlocuire net Dupa parcurgerea pasilor aratati mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire brut rezulta costul de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale :

14.2.3. Rezultatele abordarii

Prin adaugarea valorii nete a caldirilor si constructiilor speciale la valoarea terenului, rezultatul abordarii prin cost este prezentat în tabelul următor:


- 14 -

1155..RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaţă estimată a proprietăţii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 114466..662200 EEUURR eecchhiivvaalleenntt 665544..999911 RROONN

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN

AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNŢŢAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCŢŢIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAŢŢAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

Baranyi Levente Victor Evaluator autorizat - membru al Uniunii Nationale al Evaluatorilor Autorizati din Romania


- 15 -

1166.. DDEEFFIINNIIŢŢIIII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS – Cadrul general

“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIŢŢIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: 17.1.Ipoteze şi condiţii limitative speciale:

⇒ Evaluatorul a examinat Planul de amplasament /fişa bunului imobil vizată de experti tehnici şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul; locaţia indicată, suprafetele, vechimea cladirii şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

17.2. Ipoteze:

⇒ Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

⇒ Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu;

⇒ Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.

⇒ Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

⇒ Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu.

⇒ Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate.


- 16 -

⇒ Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

⇒ Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;

⇒ Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

⇒ Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi.

⇒ Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;

⇒ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

⇒ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

⇒ Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.

⇒ Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

17.3. Condiţii limitative:

⇒ Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

⇒ Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din descrierea legală a proprietăţii ( contractul de vânzare cumpărare, extras de carte funciară, documentaţie topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.

⇒ Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

⇒ Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

⇒ Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele de


- 17 -

proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea; ⇒ Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data

întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

⇒ Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; ⇒ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau

să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; ⇒ Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului;

⇒ Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

⇒ Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

1188.. IINNFFOORRMMAAŢŢIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare şi ariile propietatii ; • Alte informaţii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Proprietarul imobilului - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată

(situaţie juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;

• presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locala; • baza de date a evaluatorului; • informaţii existente pe site-urile www.romimo.ro, www.tocmai.ro, www.imobiliare.ro • Piaţa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din comuna

Bratca şi din zona în care se situează imobilul supus evaluării.

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

Ţinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de aplicaţie în evaluare: IVS – Cadrul general. În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piaţă” aşa cum este ea definită IVS – Cadrul general

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii decembrie 2012. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 18.12.2012. Evaluarea a fost realizată în 18.12.2012 , care este si data raportului.

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII

Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,4675 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.)

2222.. MMOODDAALLIITTĂĂŢŢII DDEE PPLLAATTĂĂ

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite (rate, leasing) etc.


- 18 -

2233.. CCLLAAUUZZAA DDEE NNEEPPUUBBLLIICCAARREE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanţă.

2244.. DDEECCLLAARRAAŢŢIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE

Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări.

2255.. CCEERRTTIIFFIICCAARREE Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că:

o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi

condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

o suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului Internaţional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenţa reprezentantului

proprieratului . o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei

alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR si al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A.


- 19 -

Raportul de evaluare cuprinde 20 pagini (fara anexe), la care se adauga anexele:

• ANEXA NR. 1 – OFERTE ŞI INFORMAŢII DE PIAŢĂ UTILIZATE - 3 PAGINI • ANEXA NR. 2 – FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII - 5 PAGINI • ANEXA NR. 3 – DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII - 9 PAGINI • ANEXA NR. 4 – LOCALIZARE, SCHITE SI PLANURI ALE PROPRIETĂŢII – 6 PAGINI • ANEXA NR 5 – FISA DE CALCUL IN ABORDAREA PRIN COST


- 20 -

2288.. AANNEEXXEE

•• AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE •• AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII •• AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII •• AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– LLOOCCAALLIIZZAARREE,, SSCCHHIITTEE SSII PPLLAANNUURRII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII • AANNEEXXAA NNRR 55 – FFIISSAA DDEE CCAALLCCUULL IINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT


- 21 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAŢŢIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE


- 22 -

http://www.romimo.ro/imobiliare/Terenuri/Teren-extravilan/Bihor/Suncuius/anunt-4010230.html


- 23 -


- 24 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 25 -


- 26 -


- 27 -


- 28 -


- 29 -


- 30 -

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 31 -


- 32 -


- 33 -


- 34 -


- 35 -


- 36 -


- 37 -


- 38 -


- 39 -

AANNEEXXAA NNRR.. 44 –– LLOOCCAALLIIZZAARREE,, SSCCHHIITTEE SSII PPLLAANNUURRII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂŢŢIIII


- 40 -


- 41 -


- 42 -


- 43 -


- 44 -


- 45 -

ANEXA NR 5 – FISA DE CALCUL IN ABORDAREA PRIN COST


- 46 -


- 47 -


- 48 -

raport de evaluare - lichidator · pdf file(casa veche); c6, c7 – gura canal betonata,...

Documents